Een wijk verandert…
Bewoners vertellen over wonen en leven in Het Lage Land
Het Lage Land is een gezellige wijk in Rotterdam Prins Alexanderpolder. Van
dat zij zelf ontwikkelden. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en
voor gezinnen; er is behoefte aan aangepaste en meer comfortabele
Het belangrijkste van een wijk zijn echter de bewoners zelf. Daarom is
origine is het een echte gezinswijk. Inmiddels biedt de wijk plaats aan jong en
betrokkenen. Een volgende stap naar ‘Het Lage Land op Hoog Peil’.
woningen voor ouderen; en het ontbreekt aan koopwoningen in de wijk
in de aanpak van Het Lage Land gekozen voor een uitgebreid en zorg-
voor een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. Kortom: er moet
vuldig participatietraject. Bewoners hoeven niet te veranderen. De wijk
oud die met veel plezier in Het Lage Land wonen. Toch is het tijd voor veran-
Van toen tot nu
dering. Om te zorgen dat het prettig wonen blijft in Het Lage Land, wordt
gewerkt worden om de veelzijdigheid van de wijk te behouden en om
verandert, ten goede van de bewoners. Zij hebben daarbij een rol en een
gewerkt aan het aanpassen van de woningen en de wijk. Zodat ouderen langer
Toen Lotte Stam-Beese begin 1961 de nieuwe stadswijk in Prins Alexander-
te zorgen dat Het Lage Land ook in de toekomst een wijk is waar oud en
stem. De aanpak van de wijk moet het perspectief bieden dat er iets
in een voor hen geschikte woning kunnen blijven wonen. En dat er voor gezin-
polder ontwierp, had zij een wijk voor ogen waar bewoners kunnen
jong met plezier wonen. Daarom is de wijkvisie ‘Het Lage Land op Hoog
beters voor terug komt. Sociale structuren moeten de kans krijgen te
nen voldoende ruimte is om kinderen te laten opgroeien. Met voorzieningen die
genieten van ruimtelijke afwisseling, met veel groen en goede voorzie-
Peil’ opgesteld. Bewoners hebben hard meegewerkt aan de wijkvisie.
blijven bestaan. Dit vraagt om zorgvuldigheid, maar vooral ook om toe-
horen bij de nieuwe wensen en behoeften van de bewoners in de wijk. In een
ningen. En omdat de polder op dat moment het laagste punt van
Via monitoring wordt jaarlijks bekeken of de ingeslagen weg nog de
wijding. Van alle betrokkenen. Zo komt Het Lage Land werkelijk op
serie cahiers worden de veranderingen van de wijk gevolgd, maar wordt
Nederland was, maar liefst 6,6 meter onder de zeespiegel, was de naam
goede is. En om vinger aan de pols te houden, blijven ook de gesprekken
hoog peil.
vooral ook beschreven hoe oudere en nieuwere bewoners wonen en leven in
Het Lage Land snel gekozen. De nieuwe wijk werd een echte gezinswijk,
met bewoners gaande.
‘hun’ wijk. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en betrokkenen.
waar stad en land elkaar ontmoetten. De eerste bewoners waren voor-
Het Lage Land naar 2010
namelijk jonge gezinnen met een redelijk inkomen. Met name veel
aan woningen in type, grootte, uitvoering, prijs en eigendomsvorm. In
visie zijn zichtbaar. Huurwoningen zijn verkocht. Nieuwbouwprojecten
en harmonieuze wijk. Bewoners waarderen de rust en het groen.
alle levensfasen kunnen bewoners terecht in verschillende woningen in
‘Polderstaete’ aan de Kurt Callostraat en de ‘Bouwmeesters’ aan de van
Kinderen hebben er een fijne jeugd en blijven graag wonen in ‘hun’
de wijk. Hiervoor zijn aanpassingen nodig in bestaande woningen. Maar
Heukelomstraat/Berlagestraat zijn opgeleverd. De Sterflats zijn verbeterd
wijk. Ouderen willen graag hun oude dag slijten in de polder, waar ze
er wordt ook gesloopt en gebouwd. Via particulier opdrachtgeverschap
en op tussen de Prinsenlaan/Koningslaan/Folkert Elsingastraat verrijst
vaak al heel lang wonen. De wijk is bijzonder door haar opzet, maar ook
konden bewoners geld investeren in hun nieuwe woning en daarmee in
De Grote Prins; drie woongebouwen met huur-koopwoningen. Langzaam
vooral door haar bewoners. Er is sprake van een grote binding met de
de wijk. Nieuwbouwprojecten zorgen voor nieuwe woningtypen en
maar zeker verandert het aanzicht van de wijk.
buurt, wat de leefbaarheid in de wijk ten goede komt. Toch is de wijk
leefstijlen in de wijk.
In dit boekje vertellen bewoners over hun ervaringen met een project
niet meer zo veelzijdig als ooit bedoeld. Er zijn ruimere woningen nodig
De Nieuwe Unie, PWS Rotterdam en de gemeente selecteren potentiële locaties, informeren buurtbewoners en organiseren buurtbijeenkomsten. Zo ontstaat een serieuze groep kandidaten
2003
De oprichting van de kopersvereniging. Het bureau Bouwen in eigen Beheer (BIEB) wordt bij het proces betrokken om de bewoners te ondersteunen
2004
2004
De kopers wijzen het Rotterdamse bureau Akropolis aan als architect
2005
Afgifte van de bouwvergunning
2006
Start van de bouw van negen woningen
2007
de eerste paal de grond in ging, is Het Lage Land nog steeds een prettige
2006
De eerste aanpassingen van Het Lage Land naar aanleiding van de wijk-
2005
De vernieuwingsplannen voor Het Lage Land voorzien in een variatie
2004
ambtenaren namen hun intrek in de nieuwe wijk. Ruim 40 jaar nadat
2004
2003
De metamorfose gaat door
2007
Oplevering van de woningen
De kunst van het Loslaten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een mooie ambitie. Het is
Ook tijdens het proces van vergunningen en bouwen is creativiteit een must.
Bewoners bouwen eigen droomhuis in Het Lage Land
In tegenstelling tot het buitenland wordt in Nederland 90 procent van de woningen kant-en-klaar opgeleverd, terwijl veel burgers meer keuze-
Juist dan gebeuren die dingen waarvan je tevoren het bestaan niet afwist.
bedoeld om mensen te stimuleren tot de bouw van hun eigen woning of er in
Waarom CPO?
Zélf een woning ontwerpen en bouwen. Voor negen bewoners van Het
mogelijkheden wensen. Voormalig staatssecretaris van VROM, Johan
ieder geval meer invloed op uit te laten oefenen. De afgelopen jaren zijn er
Als stadscorporatie zit het in onze genen om verder te kijken dan alleen de
Lage Land ging deze droom in vervulling. Ondersteund door de Nieuwe
Remkes, bepaalde daarom in zijn nota ‘Mensen Wensen Wonen’ dat een
door het hele land projecten in verschillende gradaties van de grond gekomen,
stenen. We zijn betrokken bij de bewoners van onze wijken en willen dat ze
Unie, PWS Rotterdam en andere professionele partijen realiseerden zij aan
derde van de huizen in Nederland voortaan in particulier opdrachtgever-
variërend van beperkte keuzevrijheid tot echt particulier opdrachtgeverschap.
zich thuis voelen. Wat is er mooier dan wanneer je mensen in staat stelt om
de Folkert Elsingastraat drie prachtige villa’s met daarin negen woningen.
schap moet worden gerealiseerd. Omdat zélf bouwen niet voor iedereen
Het ene project succesvol afgerond, het ander nog volop in de hectiek van het
zelf hun droom te realiseren. Onze rol in dit project bestond uit het facilite-
Het project is een voorbeeld van een bijzondere vorm van Collectief
is weggelegd, ontstonden er ook tussenvormen en varianten. ‘Mede-
ontwikkel- en bouwproces. Het onderwerp van deze publicatie - CPO project
ren en inspireren van de betrokken bewoners. Voor ons betekent het dat we
Particulier Ondernemerschap (CPO). Hierbij heeft een groep particulieren
opdrachtgeverschap’ is een term die de Stuurgroep Experimenten Volks-
‘Lage Land’ aan de Folkert Elsingastraat - is succesvol afgerond.
op het juiste moment hebben durven loslaten.
de zeggenschap over het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw
huisvesting (SEV) introduceerde voor varianten waarin particulieren de
van de woningen. De kopers kunnen dus zélf bepalen hoe hun toekomstige
risico’s en sturingsmogelijkheden delen met een professionele ontwikkelaar.
In 2002 spraken zes Rotterdamse corporaties met het stadsbestuur af dat zij
De productie die u nu in handen heeft, geeft u een kijkje achter de schermen.
woningen eruit komen te zien. Door samen te ontwerpen en te bouwen
Particulieren krijgen daardoor zeggenschap, zonder alle risico’s te dragen.
elk de realisatie van een CPO-project zouden faciliteren. Het CPO-project
Geniet ervan en laat u inspireren.
kunnen ze kosten besparen. Daarnaast droegen de bewoners de risico’s van
Dat kan bijvoorbeeld door samen te werken met woningcorporaties. In
het project niet alleen.
Het Lage Land leidde dit tot een krachtenbundeling tussen de Nieuwe
Peter Manders
‘Lage Land’ aan de Folkert Elsingastraat is het enige project dat gerealiseerd is. Sinds vorig jaar staan er negen prachtige woningen. De Nieuwe Unie en
Jenny Vermeeren
Directeur Wonen PWS Rotterdam
Unie, PWS Rotterdam en mensen die graag zelf een huis wilden bouwen.
PWS Rotterdam waren de twee betrokken corporaties. In de opinie van beide
Regiomanager de Nieuwe Unie
Juni 2008
Er werden twee potentiële bouwlocaties aangewezen: de Folkert Elsinga-
corporaties zorgt een project als dit voor een positieve betrokkenheid van
Juni 2008
bewoners: mensen met een gemeenschappelijke visie werken samen aan
straat en de Zocherstraat. Beide straten beschikten nog over braakliggend terrein dat in aanmerking kwam voor woningbouw.
de realisatie van hun individuele droomhuis.
Samenstelling kopersgroep Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is geen makkelijke ambitie. Van
Om de animo te toetsen, verspreidden de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam
de particuliere opdrachtgevers en van de professionals vraagt het uithou-
in 2003 een informatiebrochure in Het Lage Land. Ze brachten ook een
dingsvermogen en creativiteit. Uithoudingsvermogen, omdat processen
verkoopbrochure uit waarin zij hun plannen ontvouwden. De belangstel-
lang duren en omdat de particuliere opdrachtgever het er even bij doet,
lenden werden uitgenodigd voor een informatieavond. Hier kwamen
naast zijn reguliere werkweek. Kunt u het zich voorstellen, voor een lan-
maar liefst 120 belangstellenden op af! Al snel werd duidelijk dat de
gere periode twee banen, je dagelijks werk en een fulltime job als project-
meeste kopers de voorkeur gaven aan de Folkert Elsingastraat en dat
ontwikkelaar! Ons respect hebben ze verdiend.
voor de Zocherstraat te weinig belangstelling was. Men vond dat de Zocherstraat al erg volgebouwd was en dat er te veel vast lag. In de Folkert
Creativiteit is de tweede essentiële vaardigheid voor elk van de deelnemers.
Elsingastraat zagen ze wel voldoende ruimte om het huis van hun dromen
Deze creativiteit is niet alleen nodig bij het maken van het woningontwerp.
te realiseren. 3
starthulp. De kopersgroep mocht een bouwbegeleidingsbureau kiezen.
Contacten met de gemeente
grotere kavels wilden ontwikkelen. Dat hun woningen daardoor duurder
Dat werd het bureau BIEB (Bouwen In Eigen Beheer), dat veel ervaring
Tijdens het project hadden de corporaties en de toekomstige bewoners
zouden worden dan in eerste instantie gedacht, vonden de bewoners
heeft met CPO. BIEB hielp de kopersgroep onder meer bij het formuleren
met meerdere gemeentelijke diensten te maken:
geen probleem.
van uitgangspunten en minimale eisen, het opstellen van een plan van
• De grond was eigendom van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam
wensen en het opzetten van een overleg- en besluitvormingsstructuur. Het bureau bleef ook tijdens de aanbesteding, bouwvoorbereiding en uitvoering bij het project betrokken.
(OBR).
Gedeelde risico’s
• De Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) formuleerde de
Het grote voordeel van deze vorm van CPO of ‘medeopdrachtgeverschap’
planologische, stedenbouwkundige en architectonische randvoor-
is dat men de risico’s kon delen. In verschillende fases van het bouwproces
waarden.
boden de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam financiële achtervang. Om
Als architect wezen de kopers bureau Akropolis aan, dat behalve het
• De projectlocatie ligt in de deelgemeente Prins Alexander.
onnodige risico’s te vermijden, werd het traject opgedeeld in fases met
tekenwerk ook ondersteuning bood bij de contacten met gemeentelijke
De bewoners hebben het contact met de gemeentelijke diensten niet
aan het begin van iedere fase een investeringsmoment. Aan het einde was
instanties. Tijdens brainstormsessies met de architecten van Akropolis
altijd als ‘vlot’ ervaren. Aan de gemeentelijke loketten voelden zij zich
legden de kopers de indeling van hun kavel en woning vast. Naast het
vaak behandeld als ‘professionele projectontwikkelaars’. Dat leidde tot
ontwerp nam Akropolis ook de directievoering op de bouw voor zijn
misverstanden en uiteindelijk ook tot vertraging. Terugblikkend op
rekening. De samenwerking met BIEB en Akropolis hebben de kopers als
het projectverloop pleiten de bewoners voor de oprichting van één
Men kon zich tijdens de informatiebijeenkomst meteen ook voor het project
prettig en vruchtbaar ervaren. Naarmate het project vorderde en de
gemeentelijk loket, waar particulieren die zelf willen bouwen terecht-
inschrijven. Belangstellenden die al in Het Lage Land woonden - in totaal
bewoners goed begeleid werden door professionals konden de Nieuwe
kunnen met al hun vragen. Bij een volgend bouwproject in CPO, zo
zes huishoudens - kregen voorrang. Wie buiten de wijk woonde, moest
Unie en PWS Rotterdam zich meer en meer terugtrekken. Wel bleven de
erkent ook de gemeente, zal er meer aandacht moeten worden besteed
worden ingeloot. Zo ontstond een koperslijst van vijftien huishoudens.
corporaties de kopersgroep ondersteunen met ideeën en vrijblijvend
aan de coördinatie. Alle betrokkenen realiseren zich echter dat het
De corporaties stelden ook een reservelijst op voor belangstellenden die
advies. De kopers kregen echter alle ruimte om hun eigen pad te lopen.
project een pilot was en dus een leerproces, waaruit weer lessen voor
niet waren ingeloot. Op het moment dat er kopers zouden afvallen, kon-
Dit werd door de deelnemers zeer gewaardeerd.
de toekomst kunnen worden getrokken.
den deze mensen alsnog meedoen. Dat gebeurde ook: in de loop van het een beslismoment, waarop kopers én corporaties samen beslisten of men
Bouwlocatie Folkert Elsingastraat
deelnemers stapten uit het project omdat ze de financiering niet rond kre-
De voorkeur van de bewoners ging uit naar een 1.566 m² groot terrein
Hoewel men aanvankelijk vijftien woningen wilde bouwen, zijn het er
doorging naar de volgende fase. Bij een ‘no go’ zouden de kopers het tot
gen, anderen vonden dat het traject te lang duurde. Daardoor hebben
aan de Folkert Elsingastraat. Deze braakliggende grond, eigendom van
uiteindelijk slechts negen geworden. Door verschillende oorzaken is het
dan toe bestede bedrag kwijt zijn geweest.
enkele kandidaten die aanvankelijk op de reservelijst stonden uiteindelijk
het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR), lag vlakbij het sportpark
aantal kopers in de loop van de tijd gedaald tot negen. De energie en tijd
toch hun droomhuis gebouwd.
en het winkelcentrum Lage Land. Er was ruimte voor vijftien wonin-
die zélf bouwen met zich meebrengt, brak een deel van de deelnemers
gen. In het ontwerp moesten de bewoners rekening houden met de
op. Zij hebben alsnog voor een kant-en-klare nieuwbouwwoning elders
Omdat projectontwikkeling nu eenmaal voorinvesteringen vereist, stelden
open structuur van de buurt. Aaneengesloten bebouwing die een
in de regio gekozen. Uiteindelijk zijn maar negen ruimere woningen gerea-
de corporaties een startkapitaal van 10.000 euro beschikbaar. Dit werd
wand zou vormen met de straat was bijvoorbeeld niet gewenst.
liseerd, op grotere kavels dan aanvankelijk was bedacht. Dat sloot aan bij
aangevuld met een bijdrage van 750 euro per deelnemende koper.
de wensen van de uiteindelijke kopers, die graag grotere woningen op
Hiermee werden de eerste kosten betaald: de oprichting van een vereniging,
Professionele begeleiding De vijftien kopers richtten een vereniging op waarin elk lid evenveel zeggenschap kreeg. De Nieuwe Unie en PWS Rotterdam verleenden de nodige 2
Van vijftien naar negen
traject is de oorspronkelijke koperslijst nog flink gewijzigd. Sommige
Startfase
3
het huren van vergaderruimte, het organiseren van workshops en het maken
Evaluatie SEV
van een schetsontwerp. De deelnemers moesten ook een bankgarantie voor-
In 2008 heeft de SEV het project laten evalueren, samen met drie andere voor-
leggen, waaruit bleek dat ze een hypotheek tot 250.000 euro konden dragen.
beelden van medeopdrachtgeverschap in de koopsector. Uit deze evaluatie blijkt dat het project Lage Land hoog scoorde op de ‘Zeggenschapsmeter’. Het
Planvoorbereidingsfase
project kende grote informele zeggenschap, terwijl er wel afspraken waren
In de fase van planvoorbereiding kwamen het voorlopig ontwerp, het defi-
gemaakt en de corporaties mogelijkheden hadden om invloed uit te oefenen.
nitieve ontwerp, het bestek en de aanbesteding tot stand. Bij de start van
Doordat de corporaties in de praktijk veel overlieten aan de bewoners, hebben
deze fase tekenden de toekomstige bewoners een koopoptiecontract en
de bewoners geprofiteerd van ruime zeggenschap met een (relatief) beperkt
betaalden ze 8 procent van de koopsom. Dit geld vloeide in een depot van
risico. Dat is een zeer gunstige verdeling. De bewoners hebben wel veel meer
waaruit de kosten werden betaald voor onder andere de architect en bureau
tijd moeten besteden aan het proces dan ze vooraf hadden verwacht. Maar ze
BIEB. Kopers die in deze fase uit het project stapten, konden hun koop-
hebben de woning gekregen die ze wilden en daar zijn ze, terecht, trots op.
optiecontract doorverkopen aan andere belangstellenden op de reservelijst.
Leerpunten Realisatiefase
Het project was een pilot en dus ook een leertraject. De interviews met de
Op het moment van de aanbesteding sloten de bewoners een contract
betrokkenen van het project geven u een blik achter de schermen en inzicht
met een aannemer. In deze fase gold dat de Nieuwe Unie en PWS
in de hoogte- en dieptepunten tijdens het proces.
Rotterdam in geval van uitval van kopers maximaal 20 procent van de woningen zouden overnemen. Dat laatste is uiteindelijk niet nodig
De woningen
geweest. Alle deelnemers die destijds hun handtekening zetten onder een
Aan de Folkert Elsingastraat zijn drie villa’s gebouwd met identieke
koopcontract zijn na de bouw ook in hun huis gaan wonen.
uitstraling. In elke villa zijn drie totaal verschillende woningen gerealiseerd. Het zijn ruime, moderne woningen die goed aansluiten bij de
Afspraken
4
wensen van de bewoners.
Omdat de corporaties bereid waren een financieel vangnet te vormen, wens-
Gemiddelde per woning
ten ze courante woningen die - wanneer een bewoner afhaakte - relatief een-
Gebruiksoppervlakte: 223 m², bvo: 257 m², inhoud: 805 m³, kavel: 250 m²
voudig konden worden doorverkocht. De Nieuwe Unie en PWS Rotterdam
Bedragen inclusief btw
hadden dan ook inspraak in de omvang, de kwaliteit en de vormgeving van de
Grondkosten: 113.235 euro
woning. Ze vroegen de kopers ook verantwoording af te leggen wanneer er
Aanneemsom: 181.673 euro
een deelnemer afviel. Per fase (voorbereiding, ontwerp en realisatie) eisten de
Bijkomende kosten: 33.227 euro
corporatie een deelname van 80 procent. Als voor minder dan 80 procent van
Stichtingskosten VON: 328.136 euro
de woningen kopers deelnamen, had het proces stopgezet kunnen worden.
Opties: 22.791 euro
“Een droomproject van lange adem”
Afvalrace Eenmaal ingeloot, moesten de deelnemers aantonen dat hun belangstel-
Op 2 mei 2006 ging aan de Folkert Elsingastraat de eerste paal feestelijk
ling serieus was. De corporaties vroegen hen om een bankgarantie waar-
de grond in. Saillant detail: de genodigden moesten even geduld hebben,
uit bleek dat ze een hypotheek van 250.000 euro konden dragen. Omdat
want de vrachtwagen met de heipalen had vertraging. Het was bijna sym-
niet iedereen dit papierwerk rond kreeg, schoof Marcel steeds verder naar
bolisch voor een project dat veel langer geduurd heeft dan aanvankelijk
voren op de lijst. “Aanvankelijk stonden wij op plaats twaalf, maar uitein-
gedacht. Toch blikken de bewoners George Voorhout, Madeleine de
delijk zijn we nog derde geworden.” Ook verderop in het traject vielen
Jonge-Pelle, Marcel Pleijte, Ed Paulus en Paul van Putten tevreden terug.
nog kandidaten af. Zo wilden enkele deelnemers een vrijstaande woning
“Wij hebben de woning gebouwd die we wilden hebben. Als je er een-
bouwen, maar dat bleek niet mogelijk. Omdat er een minimaal aantal
maal in woont, ben je ook de minder leuke aspecten snel vergeten.”
kopers nodig was om het project te kunnen verwezenlijken, werd het op
“Lopende nieuwbouwprojecten voldeden niet aan onze wensen.” De redenen waarom ze destijds in het project zijn gestapt, lopen uiteen. Maar
zeker moment zelfs kritiek. Uiteindelijk viel de beslissing dat er niet vijf-
voor alle bewoners geldt dat ze het huis van hun dromen nergens op de
tien maar slechts negen woningen gebouwd zouden worden, op grotere
woningmarkt konden vinden. “Wij woonden al in Het Lage Land en vinden
kavels en met een ruimere maatvoering. Dat sloot ook aan de bij de wen-
dit een leuke buurt”, zegt Paul. “We waren op zoek naar iets groters toen mijn
sen van de deelnemers. Ed sloot zich als laatste aan bij de groep, nadat tal
schoonzus ons attent maakte op dit project. Zélf bouwen leek ons wel wat.”
van anderen waren afgevallen. “Wij waren de derde potentiële eigenaar
Ook Madeleine en haar echtgenoot, ouders van vier kinderen, waren op zoek
6
“Het werden uiteindelijk negen grote woningen op ruime kavels. Dat sloot aan bij onze wensen.”
Enorme belangstelling
van de te realiseren woning. Met de hulp van onze architect hebben we
naar een ruime woning tegen een betaalbare prijs. George: “Wij zochten een
Al gauw bleek dat ze niet de enige belangstellenden waren. De eerste
de indeling van de vorige deelnemer aangepast aan onze wensen en
woning met veel volume. De lopende nieuwbouwprojecten voldeden niet
informatieavond van de Nieuwe Unie en PWS Rotterdam werd een groot
woonsituatie.”
aan ons wensenpakket. Dit project bood ons de mogelijkheid ons eigen huis te
succes. “Er kwamen meer dan honderd mensen”, zegt Paul. “Daar schrok-
ontwerpen. Dat vonden we interessant. Er waren twee potentiële bouwloca-
ken we wel van, we dachten dat we nooit een kans zouden maken.
ties: de Zocherstraat en de Folkert Elsingastraat. Al snel werd duidelijk dat er
Uiteindelijk hebben we toch maar ingeschreven.” Wie al in Het Lage Land
Wat de indeling van de kavel en hun woning betreft, voelt de groep zich
voor de Zocherstraat weinig animo was. Bij die locatie lag in het stedenbouw-
woonde - in totaal zes kandidaten - kreeg voorrang op de anderen. Omdat
erg vrij gelaten. Soms was het puzzelen, geeft Paul aan. “Wij kwamen er
kundig plan veel meer vast, terwijl de Folkert Elsingastraat nog heel vrij was.”
hij in Prinsenland woonde, viel Marcel dus eigenlijk buiten de boot. “Voor
in het begin helemaal niet uit. Op den duur zijn we bij de architect letter-
Voor Marcel kwam daar een ander voordeel bij. Met station Prins Alexander
ons zat er niets anders op dan te wachten op de loting, die een lijst van
lijk met blokjes gaan schuiven. Het was net een schaakspel. Tijdens de
in de buurt is de Folkert Elsingastraat voor hem een ideale woonlocatie.
vijftien kandidaten moest opleveren. Wie niet werd ingeloot, kwam op
sessies bij de architect zag je ook de tekeningen van de anderen. Dat
“Geweldig. Ik moet namelijk elke dag voor mijn werk naar Wageningen.”
een reservelijst terecht.”
bracht je weer op ideeën. We zijn ook een dagje met onze architect op
Puzzelwerk
7
zouden zijn, maar het werden er uiteindelijk vier.” Vooral het vergunnings-
Niet op één lijn
contact opgenomen met de plaatselijke pers. “Af en toe een krantenarti-
traject was een zware dobber. George, die de taak op zich nam om met de
George, tevens penningmeester van de kopersvereniging, liet zich niet
kel doet wonderen. Het is wellicht niet de meest prettige manier, maar
gemeentelijke diensten te gaan onderhandelen, kwam vreemde dingen
van de wijs brengen en beet zich vast in de vele discussies met de gemeen-
het werkte wél. Na de publicatie kwam één en ander in een stroomver-
tegen. “Aanvankelijk werd de indruk gewekt dat gemeente en corporaties
telijke instanties. “Gelukkig heb ik een hele flexibele werkgever, want bij
snelling. Men is daar duidelijk gevoelig voor.”
volledig achter dit initiatief stonden. Maar vervolgens werden we aan de
dergelijke organisaties kun je alleen overdag terecht.” Paul: “Het was
loketten van de gemeente behandeld als de eerste de beste projectontwik-
zenuwslopend. Een tijdlang hadden wij geen enkele zekerheid. We leken
kelaar. Men ging er klaarblijkelijk van uit dat wij hier veel ervaring mee
geen stap verder te komen en gingen van het ene probleem naar het
hadden, terwijl het voor ons de eerste keer was dat we zelf bouwden. Ik
andere.” Marcel: “Soms dacht ik: hoe kan dit? Ik werk zelf bij een over-
heb veel met Leo Kathman, onze architect, en Jan Walrecht van advies-
heidsgerelateerde stichting en vond het interessant om de zaak ook eens
bureau BIEB opgetrokken om het vergunningstraject rond te krijgen.”
van de andere kant te zien. De gemeentelijke overheden lagen duidelijk
Terugblikkend op hun ervaringen met de gemeentelijke instanties pleit de
niet op één lijn. Dat hadden we niet verwacht. Gelukkig was George zo
bewonersgroep voor de oprichting van één loket waar particulieren die
actief; dat heeft de kans van slagen meer dan vergroot.” Op een zeker
zelf willen bouwen terecht kunnen met al hun vragen. Marcel: “Misschien
moment overwoog de groep juridische stappen te zetten, maar dat had
was onze handicap dat we een klein project waren. Het belang daarvan is
het bouwproject alleen nog maar verder vertraagd. Inmiddels had George
voor dergelijke instanties zeer gering. In tegenstelling tot de grote project-
“Je werd aan de gemeentelijke loketten behandeld als de eerste de beste projectontwikkelaar.”
“Gelukkig was George zo actief. Dat heeft de kans van slagen meer dan vergoot.” Eén loket nodig
Over de koop van de grond, die eigendom was van het Ontwikkelings-
“Op den duur zijn we bij de architect met blokjes gaan schuiven. Net een schaakspel.”
bedrijf Rotterdam (OBR), volgden lange discussies. Het OBR wilde geld zien voordat het grondonderzoek deed. George: “Later zag ik op de internetsite van Gemeentewerken Rotterdam dat het onderzoek al lang gedaan was
excursie geweest naar een nieuwbouwproject in Delfgauw. Hier heeft hij
in opdracht van het OBR, zonder het ons te vertellen.” Verder bleek het
ons laten zien wat er allemaal mogelijk is met een gevel. We hebben er
bij de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) ingediende en
ook ideeën opgedaan over tuinen en erfafscheidingen.” Ed: “De vrijheid
goedgekeurde schetsontwerp ineens niet meer aan het stedenbouwkun-
om zélf de indeling te bepalen, ging erg ver. Ik ben ook informatie gaan
dige matenplan te voldoen. De dienst dreigde eind 2005 het bouwopper-
inwinnen over andere CPO-projecten, maar daar lag op voorhand veel
vlak terug te brengen om meer groen in de buurt te creëren. Vervolgens
meer vast. Ook de kavel konden we naar eigen smaak indelen. Waar
wilde het Hoogheemraadschap nog een onderhoudsstrook van vijf meter
komt de oprit, de berging, de tuin?” Madeleine: “Het groeide stapsgewijs.
breed om de aangrenzende sloot te kunnen baggeren. De tuin van de
Hoe definitiever het werd, hoe beter je je wensen erin kwijt kon.”
bewoners zou daardoor veel kleiner zijn geworden. George: “Allerlei instanties probeerden eigenlijk alleen maar hun eigen positie veilig te
Vergunningstraject
stellen. Als gevolg daarvan liepen wij veel vertraging op.”
Wat niemand in 2003 kon bevroeden, was dat de realisatie van het project nog jaren zou duren. Marcel: “We dachten dat we binnen twee jaar klaar 8
9
ontwikkelaars doorlopen wij dit traject eenmalig. Dat schept een andere
was een coördinatiepunt bij de overheid zélf. Eén contactpersoon die
Hoe bevalt het wonen in hun nieuwe villa’s? Ed: “Het zijn mooie, unie-
afhankelijkheidsrelatie.” George: “Anderzijds was dit een prestigeproject
weet waar je terecht kan en waar je aan moet denken. Formeel is dat
ke woningen geworden. Áls dit al op de markt is, dan is het onbetaal-
voor de corporaties en de gemeente. In het contact met de ambtenarij
vaak wel geregeld maar niet in de praktijk.” Ed: “Daardoor krijg je het
baar. Er zijn weliswaar wat kleine minpuntjes, maar het meeste is goed.
merkte je daar jammer genoeg weinig van. Portefeuillehouder Erwin van
gevoel dat je eigenlijk niet serieus genomen wordt.”
Als je een woning in gebruik neemt, kom je er nu eenmaal achter dat
Duin van de deelgemeente Prins Alexander heeft ons op beslissende punten
sommige zaken die je zo leuk hebt bedacht in de praktijk niet werken.”
Vangnet
“Wat we misten was een coördinatiepunt bij de gemeente.”
Paul: “Ook wij zijn tevreden. Dit is heel wat anders dan een standaard
De samenwerking met de Nieuwe Unie hebben ze als prettig ervaren.
nieuwbouwwoning. Wij hebben de woning gerealiseerd die we wilden
Marcel: “Als we een beroep op hen deden, kregen we alle steun. De
“Dit project heeft veel tijd en energie gekost.”
Nieuwe Unie fungeerde als vangnet, maar gaf ons de ruimte om ons eigen wel goed geholpen. Van alle CPO-projecten die binnen de gemeente
pad te lopen. Dat is bij eventuele vervolgprojecten zeker weer aan te
waren opgestart, waren we immers het enige dat nog draaide. Ook BIEB
bevelen.” George: “Het klinkt inderdaad raar, maar eigenlijk hebben we
hebben. Een nieuwbouwwoning van deze omvang was in de stad niet te
en de architect hebben ons goed begeleid, al denk ik dat ook zij zaken zijn
nauwelijks last van ze gehad. Ze lieten ons vrij om zelf aan de slag te
betalen geweest.” Marcel: “We hebben de woning die we het liefst wil-
tegengekomen die ze nog nooit eerder hadden meegemaakt. Wat we misten,
gaan.” Paul: “Vooral de opstartfase was prettig. De eerste twee, drie maan-
den hebben. Ook de locatie bevalt ons prima.” Madeleine heeft het
den heeft de Nieuwe Unie echt richting gegeven. Ze probeerden ons met
gevoel echt ‘thuis’ te zijn. “Ik weet nog goed hoe mijn man en ik tegen
allerlei modellen te helpen. Nico Ros was erg enthousiast en ook realis-
elkaar zeiden: wat hebben we het toch goed. Terwijl nota bene onze
tisch. Zaken die het budget niet toeliet, werden simpelweg afgeraden.”
woning op dat moment nog één grote puinhoop was! We hebben nu vier ruime kamers voor de kinderen. De eerste keer dat we de voordeur
“De Nieuwe Unie gaf ons de ruimte om ons eigen pad te lopen.”
opendeden, kwamen we gelijk thuis. Dat gevoel vind ik fantastisch.” George: “Ook wij zijn heel tevreden met het resultaat. Het ontwerp is
“Ik heb niet het idee dat ik middenin de stad woon.” George lacht: “Als je een groep bewoners loslaat, overstelpen ze je met
en de sportvelden aan de Folkert Elsingastraat. Ik heb niet het idee dat
hun wensen. Misschien heeft ook de aannemer zich daar een beetje op
George: “Ons feestje was al begonnen, maar de vrachtwagen met de hei-
verkeken. In het begin was álles mogelijk, maar naarmate ons wensen-
palen was verlaat. We hebben ons programma toen maar omgegooid:
lijstje groeide, kon er steeds minder. Ik denk dat dit ook voor de profes-
eerst de speeches, dan de paal.” Inmiddels wonen ze allemaal al enige tijd
sionals een leertraject was: je moet duidelijke grenzen en kaders stellen.”
in hun nieuwe huizen. Het zijn drie twee-onder-één-kapwoningen
Blijft de vraag of ze het hele traject nog een keertje over zouden doen.
geworden met daaraan een derde woning gebouwd. Net als het gebouw
George schudt van nee. Paul sluit zich daar bij aan. “Op korte termijn
aan de overkant zijn ze opgetrokken in rood metselwerk. Geen huis is
zou ik het zeker niet nóg eens doen. Ik heb er gewoon de tijd niet voor.
precies hetzelfde geworden.
Als een goede vriend hierover zou nadenken, zou ik hem waarschuwen
Uniek project Op 2 mei 2006 was het dan zover: de eerste paal ging de grond in.
10
bijzonder. Onze woonkamer biedt een prachtig uitzicht op de Parkas in ik middenin de stad woon.”
Lange adem
Normaal gezien is de officiële eerste paal nooit echt de allereerste, maar
dat je een lange adem nodig hebt. Veel mensen zijn in de loop van het
de bewoners wilden dat persé wel. Met alle gevolgen van dien, zegt
traject naar Nesselande vertrokken. Het kost gewoon veel energie. En je 11
loopt af en toe tegen muren aan.” Marcel: “De 42 vergaderingen die wij
gaan bouwen. Wat alleszins niet in de prijs verrekend is, zijn de vele
hebben gehad, waren op zich nog goed te doen. Maar het bellen en
uren die wij er voor projectontwikkeling hebben ingestopt.” Genietend
schrijven daaromheen kost ontzettend veel tijd.” Ed: “Als ik nog een
van de warme lentedagen knappen ze momenteel hun tuinen op.
keertje zou bouwen, zou ik het helemaal zelf doen en niet meer collec-
George heeft onlangs de trap afgebouwd. “In ons huis zat bij de opleve-
tief. Ik hoop dat je daardoor wat meer invloed hebt naar de aannemer
ring geen trap. Die hebben we later zélf ingebouwd, omdat dat veel
en de architect toe. En inderdaad: je moet een lange adem hebben.”
goedkoper was. Dan sta je wel met de Pinksterdagen een grote stalen
Madeleine: “Hoewel het veel tijd kost, zou ik het zeker nog eens doen.
trap in je huis te hijsen. Een beetje bizar, maar toch wel leuk. Je bent al
Ik heb veel ervaring opgedaan. De stap naar zelf iets bouwen is een stuk
die tijd met je eigen huis aan de slag. En als je er eenmaal in woont, ben
kleiner geworden. Het mooie vind ik dat je alles zelf kan inrichten. Je
je de narigheid gauw vergeten.”
kan er een beeld van maken en zó wordt het dan ook neergezet.” Paul: “Dat is waar. Je kan bij wijze van spreken de keuken bestellen die je graag wil hebben en er vervolgens je huis omheen bouwen.”
Groepsgevoel Zijn ze door het gezamenlijke bouwproject nu ook een hechte groep geworden? “Het is wel een apart gevoel”, zegt Paul. “Je gaat ergens wonen en eigenlijk ken je de buren al vier jaar.” Madeleine: “Ik denk dat wij geen hechtere band hebben dan alle goede buren. Af en toe
“Een groep actieve mensen bij elkaar.” samen BBQ´en, dat is toch heel normaal?” Ed: “Iedereen woont hier nog, dus dat is positief. Onze kinderen spelen met elkaar, maar verder zijn we heel normale buren.” Marcel: “We zijn gewoon een groep actieve mensen bij elkaar.”
Wensen kosten geld De totaalprijs van hun huis is uiteindelijk hoger dan aanvankelijk voorzien. Maar dat heeft volgens Madeleine met de wensen van de mensen te maken. “Op een zeker moment besloten wij nu eenmaal groter te 12
Nico Ros, projectbegeleider de Nieuwe Unie "Dit project is ontstaan vanuit een prestatieafspraak met de gemeente. Ook voor ons was het een experiment en een stukje onzekerheid: wan-
Jan Walrecht, Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) Jan Bemelman, deelgemeente Prins Alexander, projectleider Lage Land
Zo’n team werkt als één loket, waardoor alle partijen beter weten
"Als BIEB hebben we de kopersvereniging ondersteund en de projectleiding
waar ze aan toe zijn. Bij volgende CPO-projecten pakken we het
verzorgd tijdens de ontwikkelfase. We hebben veel ervaring met CPO. Het
anders aan.
bijzondere aan het project in de Folkert Elsingastraat is dat het getalsmatig
neer trek je je als woningcorporatie het best terug en draag je het over
"Als deelgemeente vinden we het eindresultaat van dit project best
aan de bewoners? Door de financiële achtervang goed te regelen, de eer-
goed. De bouw van woningen aan de Folkert Elsingastraat bete-
ste paar keer bij de vergaderingen aanwezig te zijn en duidelijke voor-
kent een verbetering voor de wijk. De bewoners zitten een beetje
De bewoners waren erg betrokken, wat ook moeilijke kanten had.
ners erg groot. Je ziet dan ook dat er in de woningen enorm veel individuele
waarden te stellen aan de potentiële kopers, zijn we professioneel gestart.
in pioniersgebied, want deze locatie is jarenlang als bedrijventer-
Ze kwamen stevig op voor hun zaak en dat is ook hun goed recht.
wensen verwerkt zijn. Oorspronkelijk wilde de Nieuwe Unie twaalf tot vijf-
De samenwerking met de bewoners, de architect en BIEB verliep uitste-
rein betiteld. Omdat het nooit helemaal volgelopen is, heeft de
Onze portefeuillehouder Erwin van Duin is enthousiast over het
tien woningen bouwen, maar onder druk van de deelnemers zijn het er uit-
kend. Ik vind dit een succesverhaal. Het bewijst dat CPO wel degelijk
deelgemeente op een zeker moment besloten de locatie om te vor-
project. Hij heeft ook aangegeven dat we openstaan voor volgende
eindelijk negen geworden. Daardoor konden ze ruimere huizen bouwen op
wérkt. De woningen zijn prachtig geworden. Ik heb de bewoners ervaren
men naar een woongebied. Je ziet nu ook in de directe omgeving
CPO-projecten. Ze kunnen iets extra’s toevoegen aan de wijk."
grotere kavels, wat veel beter aansloot bij de vraag van de deelnemers.
als een positieve groep mensen. Je merkte onmiddellijk dat ze goed wis-
van de Folkert Elsingastraat nieuwe wooncomplexen ontstaan. Er
om een klein project ging. Daardoor was de individuele invloed van de bewo-
ten waar ze mee bezig waren. Aanvankelijk verbaasde het ons dat ze niet voor een thema zijn gegaan. Zij wilden gewoon een mooie woning met zoveel mogelijk volume. In Het Lage Land is zoiets niet te vinden. Dat de contacten met de gemeentelijke instanties moeizaam verliepen, vinden
De samenwerking met de bewoners, de architect en de woningcorporaties
“Het leuke aan de Folkert Elsingastraat is dat de bewoners er veel vrijheid hadden om het huis neer te zetten dat ze wilden.”
ook wij vreemd. Uiteindelijk werden de bewoners niet veel anders behan-
vinden wij geslaagd. Bewonderenswaardig aan de Nieuwe Unie en PWS vind ik dat ze zich snel hebben teruggetrokken en de bewoners hun eigen
“Deze locatie is jarenlang als bedrijventerrein betiteld.”
pad lieten lopen. Ondertussen droegen de corporaties wel een stuk risico voor het project. Voor de bewoners was dit natuurlijk prettig. Het zijn negen
deld dan een projectontwikkelaar. Daar hadden we van tevoren betere
wordt nog druk gebouwd. Het leuke aan de Folkert Elsingastraat is
enorm grote woningen geworden, helemaal naar de zin van de bewoners.
afspraken over moeten maken. Ik denk dat dit voor alle betrokken partij-
dat de bewoners er veel vrijheid hadden om het huis neer te zetten
Zo zie je maar dat corporaties een goede rol kunnen spelen als het gaat om
en een leertraject was. We zijn nu met een soortgelijk project bezig in
dat ze wilden. In de Zocherstraat was het waarschijnlijk neergeko-
de ontwikkeling van koophuizen die mensen écht mooi vinden."
Katendrecht. Als de Nieuwe Unie geloven we dat CPO een goede manier
men op rijtjeshuizen.
is om sociale cohesie te creëren. Gezamenlijk werken aan de realisatie van een eigen woningbouwproject schept een nauwe band met elkaar."
Voor verbetering vatbaar is naar onze mening het hele proces voorafgaand aan de bouw. Als deelgemeente hebben we meestal te maken met één opdrachtgever, zoals een corporatie of een projectontwikkelaar. Wij stellen dan een planteam samen en komen
“Ik vind dit een succesverhaal. Het bewijst dat CPO wel degelijk wérkt.”
maandelijks bij elkaar. Daardoor kan men een hoop misverstan-
“In de woningen zijn enorm veel individuele wensen verwerkt.”
den en dus ook vertraging voorkomen. Door het ongebruikelijke karakter van dit project is het proces niet goed verlopen. Achteraf gezien hadden we ook hiervoor een planteam moeten samenstellen.
14
15
Leo Kathman, Akropolis Architecten Rotterdam "Ik heb dit project als uiterst plezierig ervaren. De negen bewoners hebben
niet ongewoon dat je 2,5 jaar uittrekt voor de bouw van een huis.
samen met mij het hele plan ontwikkeld. Dat was een redelijk intensief
Projectontwikkelaars en corporaties doen er soms langer over. Het plezierige
proces: we hebben er ongeveer een jaar aan gewerkt. Het ging in fases: we
aan CPO is dat je voor jezelf de mogelijkheid creëert om een huis te bouwen
zijn gestart vanuit één gezamenlijk ontwerp en pas daarna ingegaan op
dat ook aansluit bij je woonwensen."
individuele wensen. Alles begon met de zoektocht naar de juiste kavelindeling en het juiste woningtype. Uiteindelijk hebben we besloten negen woningen te realiseren
Plattegrond Het Lage Land
vijf jaar geleden ook bij een ander CPO-project gezien. Anderzijds is het
Verkoop Huur/nieuwbouw 55+ Woningverbetering 55+
in drie villa’s. Deze hebben aan de buitenkant een identieke uitstraling, maar zijn van binnen geheel verschillend. Ik vind wel dat er zo’n half jaar
Sloop/nieuwbouw 55+
onnodig is verspeeld. De begeleiding vanuit de gemeente was niet optimaal. Van de zes CPO-pilots die destijds in Rotterdam zijn gelanceerd, is er
Samenvoegen huur/koop
uiteindelijk slechts één gerealiseerd en dat is het project aan de Folkert Elsingastraat. Door collectief te bouwen, hebben de bewoners de kosten kunnen drukken. Ze hebben qua woning een flinke stap voorwaarts gemaakt en voor zichzelf veel toegevoegde waarde gecreëerd. Wie wil meedoen aan een CPO-project moet wel wat tijd meebrengen. Dat heb ik
Intensivering beheer en upgrading Nieuwbouw (collectief particulier opdrachtgeverschap) Sloop/nieuwbouw Nieuwbouw Overig bezit Aanpak buitenruimte
“Ik heb dit project als uiterst plezierig ervaren.”
Maatregelen winkelcentra Parkas
14
Colofon Dit is een productie in opdracht van PWS Rotterdam en de Nieuwe Unie. Concept/redactie : Esther van Boxtel, Strait Solutions en de Nieuwe Unie Fotografie
: Nanning Barendsz, George Voorhout
Vormgeving
: Front-taal
Drukwerk
: Europoint Media
Dit boekje maakt deel uit van een reeks van vijf boekjes over Het Lage Land. Eerder verschenen: deel 1: Kromhoutstraat, Van Heukelomstraat en Berlagestraat deel 2: De Prinsessenflats deel 3: De Sterflats deel 4: Berlagehof SOR-blokjes
