Betrokken Bewoners. Hoe zelfregie het woonplezier verandert

Betrokken Bewoners

Hoe zelfregie het woonplezier verandert

Opdrachtgever Interne begeleider Naam student Studentnummer Scriptiebegeleider

: Woningcorporatie Nijestee : Ynskje van Meurs : Hans Ritsema : S0828548 : dr. T. Brandsen

Hans Ritsema.

Hoe zelfregie het woonplezier verandert.

02-08-2010

2

Hans Ritsema.


02-08-2010

Voorwoord Deze scriptie is geschreven ter afsluiting van de Master Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit te Nijmegen. Na het versturen van verschillende sollicitaties heeft woningcorporatie Nijestee mij de mogelijkheid geboden om een onderzoek te doen naar zelfregie in het wonen. De sociale woningbouw is zeker een bestuurskundig onderwerp wat mij interesseert en daarom, na overleg met mijn scriptiebegeleider, heb ik besloten mijn scriptie hierover te schrijven. Ik ben zeer blij dat ik dit heb mogen doen want het schrijven van deze scriptie heb ik als een plezierige en leerzame tijd ervaren. Graag wil ik van deze gelegenheid gebruik maken om een aantal mensen te bedanken. Ten eerste wil ik dhr. Brandsen bedanken voor zijn excellente begeleiding. Door uw expertise op het gebied van de sociale woningbouw heeft u mij van inzichten kunnen voorzien die van grote meerwaarde zijn gebleken voor deze scriptie. Ten tweede wil ik Nijestee bedanken voor het bieden van een stageplaats waarbij de mogelijkheid is geboden om veel te leren over het bedrijf. Ten derde wil ik zeer graag Ynskje van Meurs bedanken voor haar geweldige interne begeleiding. Zonder haar begeleiding en inzichten zou het schrijven van deze scriptie een stuk moeizamer zijn verlopen. Ten vierde wil ik graag mijn familie bedanken. Specifiek mijn ouders die mij gedurende al mijn studies altijd gesteund hebben op vele manieren. Zonder hen was het studeren een stuk lastiger geweest. Ten vijfde wil ik graag iedereen bedanken die bereid is geweest tijd vrij te maken voor een enquête over zelfregie in het wonen. Zonder u allen was het schrijven van deze scriptie onmogelijk geweest. Tot slot wil ik iedereen die mij ook maar op enige wijze heeft bijgestaan bij het schrijven van deze scriptie heel hartelijk bedanken. Specifiek Dirk Muilwijk die naast het verzorgen van de nodige afleiding mij geholpen heeft met het doorlezen van mijn scriptie. Ook de collega’s die hier op mijn verzoek aan hebben bijgedragen hartelijk dank.

3

Hans Ritsema.


02-08-2010

Samenvatting Zelfregie in het wonen, wat een zwaar onderbelicht onderwerp in de wetenschappelijke literatuur is, staat centraal in dit onderzoek. Om het fenomeen zelfregie in het wonen te operationaliseren is de volgende definitie gebruikt: een groep bewoners die zelf het initiatief neemt om hun woning en woonomgeving vorm te geven en de regie te voeren in het beheer om zichzelf (verder) te kunnen ontplooien. Daarom is de vraag: “aan welke voorwaarden moet worden voldaan om van zelfregie in het wonen een succes te maken?” in dit onderzoek centraal gesteld. Daarbij zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. 2. 3.

Wat is zelfregie? Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle zelfregie in het wonen? Hoe maximaliseer je als woningcorporatie de kans op succes?

Er is weinig wetenschappelijke literatuur over zelfregie in het wonen. Daarom is er in dit onderzoek gebruik gemaakt van andere – algemenere - theorieën. Deze kunnen ook verklaren waarom corporaties in een dergelijk project willen investeren en waarom bewoners streven naar het wonen in een dergelijk project. Omdat woningcorporaties een positie in het maatschappelijk middenveld hebben, tussen gemeenschap, staat en markt in, zijn zij de aangewezen partij om zelfregie in het wonen te stimuleren. Woningcorporaties zijn vanuit de overheid middels de wet Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) belast met het investeren in de sociale en fysieke leefomgeving. Verbeteringen van de fysieke leefomgeving vergroten de waarde van het bezit. Door sociale investeringen in de leefomgeving te doen dragen corporaties bij aan leefbare buurten door bijvoorbeeld de samenhang in buurten of de veiligheid op straat te vergroten. Dergelijke positieve effecten worden ook wel maatschappelijke rendementen genoemd. Zelfregie projecten vergroten het maatschappelijk rendement en bieden meer keuzevrijheid: meer mogelijkheden te wonen zoals bewoners willen waardoor het woonplezier vergroot wordt. Omdat er nog weinig bekend is over zelfregie in het wonen zijn er nog weinig partijen die actief op deze maatschappelijke vraag op de woningmarkt inspelen. Des te meer reden voor corporaties, als maatschappelijke ondernemers, om als eerste het gat in deze nichemarkt op te vullen. Bij zelfregie projecten past een woningcorporatie die ook het archetype emancipatiemachine in zich heeft het best. Omdat dit een archetype is dat streeft naar individuele en/of collectieve empowerment van haar klanten en verantwoording aflegt over de mate waarin dat wordt bereikt. Andere kenmerken bij dit archetype is dat de corporatie een hoog maatschappelijk rendement behaalt maar ook een laag financieel economisch resultaat op deze zelfregie projecten. Dit feit is bevestigd door dit onderzoek waarbij 3 van de 5 onderzochte zelfregie projecten een onrendabele top, een verlies, hebben opgeleverd. De andere twee projecten zijn budget neutraal ontwikkeld, zij hebben geen winst of verlies veroorzaakt. Om te achterhalen waarom bewoners streven naar een zelfregie project, zijn theorieën over de mate van participatie en de redenen voor collectieve actie in relatie tot eigenbelang en idealisme onderzocht. Er is met de participatie ladder aangetoond, dat zelfregie in het wonen aan de top van deze ladder staat. Dit houdt in dat verantwoordelijkheden door een (overheids) instantie uit handen gegeven worden en ook het beheer van het pand en/of de woonomgeving wordt overgedragen aan een bewonersinitiatief of vereniging. De invloed van een corporatie wordt in grote mate beperkt. Zelfregie projecten kunnen alleen ontstaan vanuit een collectieve vraag, wat betekent dat groepen vanwege de vraag collectief actie ondernemen door zelf het initiatief te tonen. Mensen in dergelijke groepen handelen vaak vanuit een ideaal. Indien er geen sprake van collectieve actie is, kunnen mensen toch in groepen dingen bereiken die vanuit eigenbelang gemotiveerd zijn. Aan eigenbelang ligt een persoonlijke, rationele keuzetheorie ten grondslag. In deze begrensde rationaliteit wordt overgegaan tot maximalisatie en satisfactie van de gestelde doelen. Bij idealisme gaat het in ultieme zin om zelfontplooiing van de eigen ik. Vervolgens is gebleken dat bij beide vormen een andere burgerrol past. Bij eigenbelang gedraagt een bewoner zich vooral als consument. Bij idealisme past empowerment en participatie, wat betekent dat de bewoners worden empowered om te coproduceren. Echter zal er altijd een mix zijn tussen eigenbelang en idealisme. Idealisme zal in het ene geval overheersend zijn en eigenbelang in het andere geval. Net als de verschillende burgerrollen waarbij het ook altijd om een mix van rollen gaat. Met de theorie van Ostrom zijn er 8 voorwaarden weergegeven die binnen een gemeenschap aanwezig moeten zijn om een common pool resource goed te laten functioneren. In dit onderzoek zijn de common pool resources de verschillende woon- en/of werkruimtes die de zelfregie projecten van de woningcorporatie huurt welke de projecten vervolgens vaak zelf onderverhuren. Common pool resources kenmerken zich door het feit dat ze niet uitsluitbaar, maar wel rivaliserend zijn. Iedereen kan potentieel gebruik maken van het goed of product, maar als er van

4

Hans Ritsema.


02-08-2010

geconsumeerd wordt neemt het wel in aantal af en kan het dus opraken. Het opraken van accommodaties uit zich in het opdoeken van bewonersvereniging door wanbeleid of het slopen van de accommodaties. Omdat er nog maar weinig bekend is over zelfregie in het wonen is gekozen voor een kwalitatief onderzoek. De validiteit is gewaarborgd door zelfregie in het wonen op 5 verschillende plaatsen, cases, te onderzoeken. Deze cases zijn geselecteerd op basis van de periode van ontstaan, de grootte en de functies. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde (< 1 jaar) en lang bestaande projecten opgenomen (> 30 jaar). Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie, en daarom een gesloten karakter, hebben. In dit kwalitatieve onderzoek zijn op basis van de theorie semi gestructureerde enquêtes opgesteld. Deze vragen zijn vervolgens voorgelegd aan zowel medewerkers als bewoners/initiatiefnemers van deze projecten. Na uitgebreide beschrijving van de resultaten per case zijn de projecten gescoord op indicatoren die voortvloeien uit de enquêtes. Deze indicatoren zijn vervolgens gekoppeld aan de voorwaarden die Ostrom heeft opgesteld voor common pool resources. Deze resultaten zijn als volgt: Legenda = 1 Geen, 2 weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar. Regel

1

2

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schots

Het

Water

De

Het

en Scheef

Paleis

land

GEMa

ORKZ

Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van

Fysieke uitsluiting

-

2

5

5

3

externe partijen zonder rechten op de pool resources);

Sociale uitsluiting

5

3

1

4

2

Regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van

Afspraken omtrent zoeken nieuwe huurders

5

5

1

5

5

Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders.

5

3

1

3

3

Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid

Beslissingsrecht in vergaderingen

-

2

5

5

5

bieden om de meeste gebruikers van de common pool

Aantal onderwerpen

-

3

2

5

5

resources te laten participeren in het beslissingsproces;

Mogelijkheid te participeren in eventuele

-

3

2

3

5

-

2

3

3

3

common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; 3

werkgroepen Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities 4

5

Effectief monitoren door een monitor die deel is van of

Monitor van corporatie Nijestee

5

3

5

5

2*

verantwoordelijk voor de gebruikers;

Monitor binnen project

-

3

2

5

2*

-

3

1

2

1

-

1

2

4

2

Er is een gegradueerde schaal van sancties voor

Contractuele afspraken tussen Nijestee en het

gebruikers die de regels van de gemeenschap

project waarin sancties zijn opgenomen.

overtreden;

Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd.

6

Informele sancties.

-

1

1

4

4

Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn

Conflicten worden binnen het project opgelost.

-

4

4

4

4

goedkoop en makkelijk toegankelijk;

Conflicten worden opgelost door een externe

-

1

2

2

2

Erkenning van bestaansrecht door Nijestee.

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Erkenning bestaansrecht gemeente.

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Opsplitsing in subgroepen.

1

3

2

3

5

organisatie. 7

De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is erkend door de hogere autoriteiten;

8

In het geval van grotere common pool resources: zijn organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool

resources op het basis niveau. * Is voor 2010 een aantal jaren weinig gemonitord maar zijn recentelijk stappen ondernomen om dit te verbeteren.

5

Hans Ritsema.


02-08-2010

Wat opvalt aan bovenstaande tabel is dat Schots en Scheef, een initiatief dat streeft naar zelfstandig wonen in de binnenstad voor ernstig gehandicapten, op zeer veel indicatoren onmeetbaar is. Dit komt doordat zij nog in de initiatieffase zitten en bezig zijn hun ideaal te realiseren. Het Paleis is een zelfregie project dat een cultuurverzamelgebouw heeft gerealiseerd. Omdat dit project nog maar kort bestaat, scoort zij vooral laag op het hebben van formele en informele sancties. Incidenten hebben zich nog maar nauwelijks voorgedaan en daarom zijn er ook nog maar weinig regels/sancties. Waterland is een project dat bewoners de mogelijkheid biedt om ecologisch te wonen. Dit project scoort ten opzichte van de andere projecten laag. De hoofdoorzaken hiervan zijn dat de bewoners van Waterland in zelfstandige wooneenheden wonen waardoor ze weinig met elkaar te maken hebben en omdat de toegang tot dit project niet door de groep zelf geregeld wordt. De GEMa (Groningse Energie Maatschappij) is een kleine woonvereniging die al 30 jaar bestaat. Door de ervaringen die deze woonvereniging heeft opgedaan is alles goed geregeld, en door de omvang is alles voor iedereen overzichtelijk. Dit geldt behalve wat betreft de omvang ook voor het ORKZ (Oude Rooms Katholieke Ziekenhuis). Het ORKZ is namelijk een ex kraakpand waar circa 250 mensen wonen. Tevens zijn er bij het ORKZ financiële problemen geweest welke de GEMa niet heeft gehad. Daarom scoort het ORKZ laag op het monitoren, inmiddels zijn hier wel maatregelen voor genomen zodat dit naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst in orde komt. Het is in dit onderzoek gebleken dat het een voorwaarde is dat een groep met hun eigen initiatief naar een corporatie komt. Vervolgens moet de groep hun initiatief gaan vormgeven onder begeleiding van professionals. Daarbij is het van belang dat de 8 gestelde voorwaarden van Ostrom ingevuld worden door de verantwoordelijke partij. In hoofdstuk 8 staat de taakverdeling uitgebreid beschreven. De kans op succes kan gemaximaliseerd worden door de aanbevelingen die in hoofdstuk 8 beschreven zijn ter harte te nemen. De belangrijkste lessen uit het verleden zijn: • Sluit voortaan bij nieuwe zelfregie projecten een inspanningsverbintenis voor ontwikkeling. Hierin worden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het zelfregie project, waarin taken en verantwoordelijkheden tussen corporatie en het zelfregie project duidelijk zijn afgekaderd. • Betrek de initiatiefgroep op tijd als er gestart wordt met het ontwikkelen van bouwplannen. Hierdoor kunnen zij mee ontwerpen en praten waardoor er een tijdsbesparing ontstaat door de directe match van de vraag en wat gerealiseerd gaat worden. • Denk in de initiatieffase al goed na over wie in de beheerfase, de fase waarin het project gerealiseerd is, wat gaat doen. • Wees duidelijk naar het project toe over welke periode het zelfregie project mag blijven bestaan zodat de vereniging maatregelen kan nemen om in de toekomst het hoofd boven water te kunnen houden. • Zorg dat het aanspreekpunt voor bewoners van een project in een functie bij de corporatie wordt vastgelegd. • Dwing naleving van het contract af indien het zelfregie project haar afspraken niet nakomt. De vraag of en wanneer een zelfregie project geslaagd is, hangt af van de criteria die daarvoor gesteld worden. Als het criterium is dat mensen in de onderzochte projecten willen wonen is de conclusie dat ze allemaal een succes zijn. Als het criterium, de duur van initiatief tot realisatie is, is de conclusie dat Schots en Scheef op dat gebied gefaald heeft omdat deze periode al meer dan 15 jaar duurt. Als het criterium het selecteren van eigen huurders is, waardoor het project haar eigen identiteit kan behouden, is de conclusie dat Waterland hier in faalt, omdat bewoners via algemene werving geworven worden. Wanneer iets geslaagd is hangt af van welke criteria daarvoor gesteld worden. In mijn visie zijn alle projecten in hun opzet geslaagd omdat hun idee gerealiseerd is of gaat worden. Echter in het beheer is het project Waterland ten opzichte van de andere projecten een stuk minder succesvol omdat zij nauwelijks nog als groep beheertaken uitvoeren, zoals het werven en selecteren van nieuwe bewoners en het aantal vergaderingen wat zij samen houden alsook het aantal onderwerpen dat in vergaderingen besproken wordt. (Schots en Scheef is hierbij buiten beschouwing gelaten). De voorwaarden waaraan dus voldaan moet worden om van zelfregie in het wonen een succes te maken zijn dat de 8 voorwaarden met betrekking tot common pool resources ingevuld moeten worden door de verantwoordelijke partij. Maximaliseren van de kans op succes wordt bereikt door te leren van de lessen die de andere zelfregie projecten ons vanuit het verleden te bieden hebben.

6

Hans Ritsema.


02-08-2010

Betrokken Bewoners Hoe zelfregie het woonplezier verandert In opdracht van Woningcorporatie Nijestee

Door Hans Ritsema

Studentnummer S0828548

Per 01 augustus 2010

Onder begeleiding van Dr. Taco Brandsen

Opleiding Master Bestuurskunde Faculteit managementwetenschappen Radboud universiteit

7

Hans Ritsema.


02-08-2010

Inhoudsopgave 1. Inleiding

10

1.1Projectkader 1.2 Doelstelling 1.3 Probleemformulering 1.3.1 Vraagstelling 1.3.2 Deelvragen 1.4 Relevantie van het onderzoek voor het vakgebied 1.5 De maatschappelijke relevantie

10 11 11 11 11 11

2. Geschiedenis en achtergrond 2.1 Positie Nederlandse woningcorporaties 2.2 Redenen van woningcorporatie voor zelfregie 2.3 Positie woningcorporatie bij zelfregie

13 18 19

3. Theoretische oriëntatie en verantwoording 3.1 Positie bewoners in relatie tot corporatie 3.2 Kenmerken van zelfregie 3.2.1 Randvoorwaarden voor zelfregie 3.2.2 Zelfregie en machtsdimensie 3.3 Motivatie 3.3.1 Redenen zelfregie bewoners 3.3.2 Categoriseren van eigenbelang en idealisme 3.3.3 Zelfregie vanuit eigenbelang 3.3.4 Collectieve actie 3.3.5 Zelfregie vanuit idealisme 3.3.6 Common pool resources 3.4 Conclusie theoretisch hoofdstuk

20 23 23 25 25 26 27 29 30 32

4. Methodologie 4.1 Aard van het onderzoek 4.2 Validiteit 4.3 Uitvoering van het onderzoek 4.4 Uitwerking interviews 4.5 Case study 4.6 Pilot en uitwerking cases

33 33 33 34 34 35

8

Hans Ritsema.


5. Onderzoek 5.1 Initiatief Schots en scheef 5.2 Het paleis 5.3 Waterland 5.4 GEMa (Groningse Energie Maatschappij) 5.5 ORKZ (Oude Rooms Katholiek Ziekenhuis)

02-08-2010 38 40 45 52 56 61

6. Analyse

66

7. Conclusie

75

8. Aanbevelingen 8.1 Algemene aanbevelingen 8.2 Aanbevelingen initiatieffase 8.3 Aanbevelingen beheerfase 8.4 Taakverdeling corporatie – project in de initiatieffase 8.5 Taakverdeling corporatie – project in de beheerfase 8.6 Vervolgonderzoek 9. Literatuurlijst

77 77 78 78 79 80 81

Bijlagen Bijlage 1 - Lijst geïnterviewde personen Bijlage 2 - Lijst verzamelde documenten

83 84

9

Hans Ritsema.


02-08-2010

1. Inleiding In dit onderzoek komt een onderbelicht onderwerp in de wetenschappelijke literatuur aan bod over wonen, namelijk zelfregie in het wonen. In de literatuur is namelijk weinig te vinden over dit onderwerp en dit onderzoek gaat iets aan de wetenschappelijke literatuur toevoegen. De enige literatuur die gevonden is over dit onderwerp is van Brandsen (2009) die onderzoek heeft gedaan naar “Genossenschaften” in Duitsland. Dit zijn organisaties die gezamenlijk een woongemeenschap hebben opgericht en ook beheren. En een onderzoek van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) welke een voorstudie gedaan voor kansrijke experimenten om de zeggenschap van bewoners over hun woning en woonomgeving te versterken. In dit onderzoek zal aandacht besteed worden aan de vraag hoe woningcorporaties ervoor zorg kunnen dragen dat zij hun klanten, met een beperkte draagkracht, kunnen begeleiden naar een woonplek waarin zij hun eigen regie hebben gevoerd bij het initiatief en (deels) voeren in het beheer. Er wordt begonnen met een projectkader waarin de ontwikkelingen betreffende zelfregie aan bod komen. Vervolgens wordt de doelstelling van het onderzoek toegelicht waarna de vraagstelling en de deelvragen worden bespoken. Daarna wordt de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek toegelicht. Hierna zal een theoretisch kader worden opgesteld waar de te gebruiken theorieën al uitgebreid besproken worden. Vervolgens komt de methodologie aan de orde waar de aard van het onderzoek, verantwoording van de gekozen methoden en de theorie elementen worden beschreven. Daarna vindt een uitwerking per case plaats. Hierna wordt een analyse weergegeven waar een synthese van de theorie en de 5 cases plaatsvindt. Daarna volgt de conclusie waarin antwoord wordt gegeven op de deelvragen en probleemstelling. Hierop volgen de aanbevelingen die op basis van dit onderzoek gedaan kunnen worden. 1.1 Projectkader De overheid in Nederland vindt het betrekken van burgers in de samenleving alsmaar belangrijker. In de individualiserende maatschappij wordt het steeds belangrijker op zoek te gaan naar dat wat ons bindt en datgene wat ons bindt te versterken. Zo zijn er door de overheid verschillende initiatieven genomen om achterstandswijken aan te pakken. Deze aanpak wordt door de woningcorporaties gefinancierd en in samenwerking met verschillende partijen opgezet in de verschillende wijken. Hoewel er veel aandacht is in de media voor deze wijken zijn woningcorporaties ook in andere wijken op zoek naar dat wat verbeterd kan worden in samenwerking met de bewoners. Zo ook opgenomen in het strategisch kader van Nijestee. Nijestee is een woningcorporatie in Groningen welke de opdracht tot dit onderzoek heeft gegeven. In dit strategisch kader opgesteld door Bregman (2007) staat: “We vertrouwen in de buurt. Bewoners hebben invloed en zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving. Corporaties werden jaren geleden opgericht door groepen bewoners en zonder bewoners kan een corporatie nog steeds niet bestaan. Door groei en professionalisering kwamen zij verder van de beslissingen af te staan, terwijl bewoners als geen ander weten wat er speelt in hun straat en buurt. We werken daarom graag en veel samen met onze bewoners om krachten te bundelen.” Nijestee denkt graag mee met haar bewoners en wil zelfregie door bewoners bevorderen. Zelfregie kan dan ook gedefinieerd worden als: een groep bewoners die zelf het initiatief neemt om hun woning en woonomgeving vorm te geven en de regie te voeren in het beheer om zichzelf (verder) te kunnen ontplooien. Hoe dit het best van de grond komt en op welke manier je de kans op succes kunt vergroten zijn daarbij belangrijke, tot nu toe, onbeantwoorde vragen. Wat ook meespeelt, is de toekomst. Nijestee wil graag meer bewonersinitiatieven ruimte bieden en een duidelijkere plaats geven in haar onderneming. Tot op heden is weinig over bekend hoe dit het best gedaan kan worden. Daarom wordt in dit onderzoek dan ook hoofdzakelijk gekeken naar die initiatieven die een succes zijn op het gebied van zelfregie, maar mislukte initiatieven zullen ook in

10

Hans Ritsema.


02-08-2010

mindere mate aan bod komen. Op basis hiervan zullen conclusies worden getrokken en kunnen de succes- en faalfactoren worden aangewezen. Hiermee hebben nieuwe zelfregie projecten in het wonen een grotere kans van slagen, omdat de randvoorwaarden geschetst zijn en ingevuld kunnen worden.

1.2 Doelstelling Het doel van deze opdracht is inzicht verkrijgen in zelfregie door bewoners. Wanneer zijn bewoners genegen zich in te zetten voor hun woonsituatie? Op welke manier kan een woningcorporatie zelfregie stimuleren? 1.3 Probleemformulering 1.3.1 Vraagstelling Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om van zelfregie in het wonen een succes te maken? 1.3.2 Deelvragen 1. Wat is zelfregie? 2. Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle zelfregie in het wonen? 3. Hoe maximaliseer je als woningcorporatie de kans op succes? 1.4 Relevantie van het onderzoek voor het vakgebied Er is al onderzoek gedaan naar zelfregie in het wonen, bijvoorbeeld door Brandsen (2009) die onderzoek gedaan heeft naar de “Genossenschaften” in Duitsland. Theorievorming over zelfregie in het wonen staat in Nederland relatief gezien nog in de kinderschoenen. De relevantie voor het vakgebied is dan ook een bijdrage leveren aan de kennisontwikkeling van zelfregie in het wonen en de rol die woningcorporaties hierin kunnen vervullen. Om zelfregie levensvatbaarder en succesvoller te maken is het van belang om de voorwaarden voor het ontstaan en behoud van zelfregie projecten te onderzoeken. Ook de voor- en nadelen van zelfregie projecten zijn daarbij relevant. Dit onderzoek levert een bijdrage aan kennisontwikkeling op het gebied van het ontstaan en behoud van zelfregie projecten. Het fenomeen zelfregie in het wonen is in de stad Groningen onderzocht, maar door selectie van meerdere cases en de verbanden die daartussen gevonden kunnen worden, maakt dat de uitspraken generaliseerbaar zijn voor Nederland, en dus relevant voor het hele vakgebied. 1.5 De maatschappelijke relevantie De maatschappelijke relevantie is in dit onderzoek duidelijk aanwezig. Hoe kan een woningcorporatie bewoners de mogelijkheid geven zichzelf te ontplooien? Welk aanbod is hiervoor nodig? Zelfregie in het wonen is van belang voor de gemeenschap, omdat zelfregie door bewoners een impuls is die mensen uitnodigt om met elkaar om te gaan. Door middel van zelfregie krijgen bewoners in een complex een impuls om beslissingen te nemen die hun woonsituatie aangaat. Dit geeft de mogelijkheid tot zelfontplooiing, zeggenschap en macht. Door deze situatie te creëren wordt er ruimte geboden om binding plaats te laten vinden. Deze binding zorgt ervoor dat mensen sociaal met elkaar omgaan, elkaar sneller leren kennen en aanspreken over positieve zaken (sociale omgang) en negatieve zaken (aanspreken op wantoestanden / wangedrag). Hieronder wordt een grafiek weergeven die laat zien hoeveel zelfregie projecten Nijestee door de jaren heen heeft gerealiseerd en de ervaring die zij met zelfregie projecten hebben.

11

Hans Ritsema.


02-08-2010

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

35 30 25 20 15 10

Aantal projecten

Aantal projecten

Zelfregie projecten Nijestee

Nieuwe projecten per 5 jaar Toename projecten in de afgelopen 35 jaar

5 0 1975 - 1980 - 1985 - 1990 - 1995 - 2000 - 2005 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Jaartallen

12

Hans Ritsema.


02-08-2010

2. Geschiedenis en achtergrond In dit hoofdstuk staan twee onderwerpen centraal. Eerst wordt de ontstaansgeschiedenis van de Nederlandse woningcorporaties besproken. Hiermee wordt weergegeven wat de maatschappelijke positie is van de woningcorporaties in Nederland. Met deze kennis kan ook worden gesteld welke kant woningcorporaties op moeten bewegen als zij meer zelfregie willen. Het tweede onderwerp dat besproken wordt, is de reden waarom zelfregie projecten door woningcorporaties gewenst zijn. 2.1 Positie Nederlandse woningcorporaties De positie van woningcorporaties in Nederland kan het best worden weergegeven door middel van het model van de Donk (2005).

Dit model geeft de verschillende posities weer die een organisatie in kan nemen en de grond waarop de organisatie werkt. I is de organisatie van de staat die middelen van dwang kan gebruiken om haar doelen te bereiken. II zijn de organisaties die op de markt actief zijn. Zij zijn op winst uit en deze organisaties bereiken dit door producten tegen geld te ruilen. De gemeenschap IV is een groep mensen, vaak vrijwilligers, die vanuit een bepaalde overtuiging iets doen voor de maatschappij zonder daarbij meteen zelf voordeel te hebben. III is de middenpositie die maatschappelijke organisaties, zoals woningcorporaties, innemen. Deze organisaties combineren staat, markt en gemeenschap met elkaar met als doel ze met elkaar in balans te houden. In het boek van Duursma (1994) wordt de geschiedenis van de woningbouw in Nederland en de stad Groningen beschreven. Deels spelen hier dus stadsoorzaken betreffende de woningbouwontwikkeling en anderzijds de landelijke ontwikkelingen. Er wordt aangegeven dat de stad Groningen in 1825 26.000 inwoners had en in 1870 38.000. De reden voor deze toename is de economische ontwikkeling van Groningen als 3e handelsstad van Nederland alsook infrastructurele bouwwerken als de spoorlijnen en de aanleg van kanalen. De stad Groningen had niet genoeg capaciteit om deze stijging van 46% op te vangen en onder te brengen in normale huisvesting. Er ontstond een ongereguleerde markt waar private partijen (markt II) investeerden in de bouw van goedkope gebouwen met een lage kwaliteit die voor een hoge prijs werden verhuurd. De stad groeide ook buiten de vestingwerken, hoewel dit officieel niet mocht, werd dit gedoogd. Aan de andere kant waren er ook instanties die zich zonder commercieel doel inzetten om voor redelijke huisvesting voor de armen te zorgen. Dit waren kerken (gemeenschappen IV) die in de vorm van armenzorg en door de bouw van gasthuizen betrokken waren bij het leed van het proletariaat.

13

Hans Ritsema.


02-08-2010

In 1865 begon ook de gemeente (staat I) zich te bemoeien met de bouw van woningen met betrekking tot de toegang tot de woning en de afwatering. In 1873 werd er een bouwverordening aangenomen die inhield dat woningen onbewoonbaar verklaard konden worden op grond van nadelige invloed op de gezondheid. Door deze nieuwe aandacht voor hygiëne is de eerste bouwvereniging in Groningen in 1863 ontstaan genaamd “De bouwvereniging”. Zij had ten doel algemene verbeteringen aan te brengen in het woningniveau van de laagste klasse. Dit werd niet gedaan uit liefdadigheid. De gemeente bemoeide zich niet met de bouwvereniging. Notabelen brachten gelden tezamen om woningen te ontwikkelen die vervolgens verhuurd werden aan het arbeidersvolk. Vervolgens kregen de notabelen een jaarlijks rentepercentage van 5 procent op hun aandeel. Rond 1880 ontstond de bouwvereniging Werkmanslust die gefinancierd werd door welgestelden maar verder hadden de arbeiders die er woonden alles in eigen hand. De welgestelden kregen een rentepercentage van 5% op het uitstaande geld en hadden de veplichting een jaarlijkse aflossing van 100 gulden te doen. Een derde bouwvereniging die in 1886 werd opgericht, genaamd Werkmanssteun, richtte zich daadwerkelijk op de laagste klasse door een lage huur te vragen. Door een lager dividend van 4% uit te keren waren deze woningen echt betaalbaar voor de laagste klasse. Vanaf 1870 tot 1900 groeit de stad enorm van 38.000 naar 67.000 inwoners, een toename van 76%. Deze groei wordt met name veroorzaakt door de industrialisering in de stad die heel veel mensen trekt omdat er meer te verdienen is in de fabriek dan op het platteland. Ook in deze periode is het wonen vooral een zaak van de markt (II) en de gemeenschap (IV). De gemeente (I) toetst alleen of de plannen die binnen de vestingsmuren gerealiseerd worden voldoen aan de gestelde eisen. In 1900 begon de overheid zich meer te bemoeien met de woningmarkt. In 1901 heeft de rijksoverheid (I) de Woningwet aangenomen. Deze wet gaf gemeenten (I) de verplichting zich te bemoeien met de woningmarkt. “De wet bestreek een breed terrein en zette een aantal gemeenschappelijke bevoegdheden om in wettelijke verplichtingen. Om de woningkwaliteit te verbeteren stelde de Woningwet gemeentebesturen verplicht een bouwvergunning op te stellen die eisen aan bestaande en nieuwe woningen moest vastleggen. Ook kreeg de gemeente met de Woningwet onteigeningsbevoegdheden. (…) De Woningwet verplicht bovendien alle gemeenten met meer dan 10.000 inwoners een uitbreidingsplan voor de gehele stad te maken. Ook stimuleerde de Woningwet de bouw van arbeiderswoningen en bracht een financiële participatie van rijkswege op gang.” Het probleem hierbij was dat de in de 19e eeuw ontstane bouwverenigingen bestonden uit vennootschappen die werkten met dividenduitkeringen. Deze waren na 1901 officieel verboden. Dit omdat middels de Woningwet alleen stichtingen aanspraak kunnen maken op rijksgelden, mits zij voldoen aan de gestelde voorwaarden. Dit liep geen storm omdat de gestelde eisen in de wet onduidelijk werden bevonden en omdat de rijksgelden via de gemeente moesten worden aangevraagd waarbij de gemeente ook risico liep. Hierdoor werkte de gemeente niet mee aan aanvragen en het goedkeuren van plannen. De huurprijsclausule vormde ook een probleem. Deze stelde dat de woningen tegen lokaal markttarief aangeboden moesten worden. Vanwege deze moeilijkheden werd in Groningen pas in 1908 de eerste bouwvereniging “NV Volkshuisvesting” toegelaten. Pas 4 jaar later werd het eerste complex opgeleverd. Een nieuwe Gezondheidswet (I) werd aangenomen in 1902, in deze wet werd de controle op en de naleving van bepalingen van de Woningwet (I) geregeld. Iedere gemeente werd door de Gezondheidswet verplicht om een gezondheidscomissie in te stellen die tot taak had het opsporen van slechte woontoestanden, het toezicht houden op naleving van de bouwverordening en adviseren aan de gemeente op het gebied van hygiëne en gezondheid. In de hieropvolgende periode ontstond nog een bouwvereniging, genaamd christelijke woningstichting Patrimonium. Tot de eerste wereldoorlog bleef de woningbouw moeilijk op gang komen. Ten tijde van de eerste wereldoorlog werden goederen schaars en ging de overheid over op ratsoenering van veel goederen. Tevens werd de eerste mannenkieswet ingevoerd. Hierdoor kreeg de socialistische partij meer zetels en de liberalen minder. De overheidsbemoeienis vanuit het rijk (I) nam toe en ook de geldstromen naar corporaties. Ook werd in deze periode de huurprijsclausule losgelaten, hierdoor werd het

14

Hans Ritsema.


02-08-2010

mogelijk om de huren te subsidiëren op een directe en indirecte individuele basis. Ook werd de huurprijs niet meer bepaald door de markt (II) maar door het gezinsinkomen: de huurprijs mocht niet meer dan 1/6 of 1/7 deel van het gezinsinkomen bedragen. Door het loslaten van deze regels en regelingen nam het aantal corporaties zeer snel toe. In 1912 waren er in Nederland 224 en dat steeg in 10 jaar tijd naar 1314 corporaties. Aan het einde van de eerste wereldoorlog werd er enorm ingezet op de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Door de oorlog verkeerde Nederland in een economisch crisis. Omdat er én een tekort aan woningen was én de bouw een goede manier is om de economie en werkgelegenheid aan te wakkeren, werd hierop ingezet. In deze periode is ook de woningcorporatie Gruno ontstaan, die na een fusie in 1998 met de woningcorporatie Groningen nu de naam Nijestee draagt. In 1919 waren er 18.500 woningen in Groningen en dit was in 1933 26.500. De verschillende corporaties waren verantwoordelijk voor de bouw van 5000 woningen, de particuliere markt voor de bouw van 2000 woningen en de gemeente zelf voor de rest. Aan het einde van deze periode van extreme groei in de bouw werd een deel van de rijkssubsidies teruggedraaid, deels omdat de staatsschuld hard opliep en deels omdat er veel fraude gepleegd werd. Ook werd gesteld dat de corporaties niet professioneel waren. Dit kwam met name door het feit dat er veel kleine corporaties waren die niet het geld en de middelen hadden om deskundigen in te huren. De volgende noodsituatie voor de corporaties en de woningbouw in het algemeen ontstond in de 2e wereldoorlog. Bouwmaterialen werden schaars, woningen raakten beschadigd en vanaf 1942 gold een bouwstop voor alle projecten die niet bijdroegen aan de oorlogsvoering. In Groningen betekende dit dat de woningschaarste die al bestond toenam, omdat de bevolking in aantal toenam en er minder woningen bewoonbaar waren door schade hieraan vanwege de oorlogsvoering. Na de oorlog werd in Nederland het tekort aan woningen geschat op 90.000. Hoewel de noordelijke provincies relatief gespaard waren, was er in de stad Groningen toch een direct tekort van 4500 woningen. In dit cijfer waren het aantal uitgestelde huwelijken, en dus ook het aantal extra woningzoekenden, niet meegenomen. Dit maakt aannemelijk dat het tekort veel groter was. Vanwege dit tekort was er een potentieel gevaar voor prijsopdrijving van de huren wat betekende dat de staat als tegenmaatregel de huren op het vooroorlogse niveau had bevroren. Na de 2e wereldoorlog nam de bemoeienis van de overheid (I) toe op het gebied van wonen. Dit uitte zich bijvoorbeeld in het Departement van Openbare Werken en Wederopbouw die de Centrale Directie van de Volkhuisvesting oprichtte. Ook werd in 1947 een nieuwe woningwet aangenomen die het mogelijk maakte dat ook niet-leden van een corporatie via een corporatie een woning konden krijgen. De corporaties konden bewoners voor een woning voordragen, maar de gemeente (I) had een eigen lijst met urgente gevallen die afgehandeld moest worden. Na de 2e wereldoorlog werd weer zwaar ingezet op de bouw in Nederland, enerzijds vanwege het tekort aan woningen, anderzijds om de economie en werkgelegenheid weer op gang te brengen. In de 13 jaar na de oorlog werden er in Groningen 7500 woningen bijgebouwd, tweederde van deze woningen waren eigendom van de verschillende corporaties in Groningen die na deze periode 11.000 woningen in bezit hadden. Omdat het bouwen van woningen en het indienen van plannen bij de gemeente steeds ingewikkelder werd vanwege de procedures en gestelde eisen, gingen alle corporaties in deze periode professionals inhuren in plaats van vrijwilligers. Aan het eind van de jaren vijftig groeide de welvaart enorm. De lonen in verhouding tot andere landen waren in de voorgaande jaren achter gebleven maar trokken sterk bij in deze periode, verder werd de vrije zaterdag ingevoerd. In Nederland steeg het aantal gebouwde woningen snel, in 1956 werden 76.000 woningen gebouwd, in 1957 88.000 en in 1958 89.037 woningen. Toch was er nog steeds een tekort. Reden hiervoor was dat jongeren eerder trouwden en sneller het huis verlieten en dat de bejaarden langer zelfstandig bleven wonen. Groningen behoorde ook tot een van de gebieden waar een nijpend tekort aan woningen was. Daarom werd in 1961 een plan gepresenteerd, dat uitbreiding van het grondgebied van Groningen inhield om te kunnen voldoen aan de verwachte 250.000 inwoners, een stijging van 70.000 inwoners, en de bouw van 48.000 woningen in de verschillende gebieden in de stad. Natuurlijk werd een deel van deze woningen eigendom van de verschillende corporaties, echter was de invloed van de corporaties in deze periode miniem.

15

Hans Ritsema.


02-08-2010

De gemeente (I) huurde een architect in voor een wijk, die bouwde zijn plan na goedkeuring van de gemeente. Vervolgens kreeg een corporatie een aantal woningen toegewezen die alleen de gevel, de ballustrade en de kleur aan de buitenkant van de woning mochten bepalen. Hierdoor nam de kwaliteit van de woningen in de sociale huurwoningen wel toe. Er werden duurdere woningen met meer ruimte gerealiseerd. Hierdoor nam het aanbod van de corporaties in diversiteit, prijs en kwaliteit toe. Omdat ondanks de enorme toename aan woningen in Nederland er nog steeds enorme tekorten waren en er gestreefd werd naar de sloop van 200.000 woningen, moest de woningproductie wederom omhoog. In 1963 werden in opdracht van de overheid (I) 79.000 woningen gebouwd, in 1964 100.978 wat in de daaropvolgende 6 jaar steeg naar een gemiddelde productie van 120.000 woningen per jaar. Door het enorme woningtekort, en de grootte van overheidswege opgelegde plannen, hadden de corporatie weinig tot geen zeggenschap over de nieuwe ontwikkeling van bouwprojecten. Vanaf midden jaren zestig werden er wel overleggen georganiseerd tussen de gemeente Groningen en de corporaties, maar dat had meer het karakter van een uitleg door de overheid aan de corporaties dan dat zij invloed konden uitoefenen op de plannen. Na de enorme woningtekorten in de jaren ’60 was door de enorme investeringen door de overheid het woningtekort veel kleiner geworden. De rijkere burgers hadden dan ook de mogelijkheid om te zoeken naar een woning die naar hun smaak was in plaats van een toegewezen woning hoe dan ook te accepteren, zoals in de jaren ’60. Ook was de behoefte om in de stad te wonen kleiner geworden. Hierdoor werd het beleid van woningbouw en wijkontwikkeling herzien. Het uitvoeren van grote bouwprojecten, die toegekend werden aan een architect en tot in detail goedgekeurd waren door de gemeente, was verouderd. Gemeenten gingen weer samen werken met corporaties om mensen te verleiden weer in de stad te gaan wonen. Dit werd gedaan door corporaties de leiding te geven over een stuurgoep waarin de woningraad, drie architecten en de gemeente waren vertegenwoordigd. Voor zaken als financiën en verkeerskundige kwesties werden experts ingehuurd. Vervolgens werd door de stuurgroep een globaal bestemmingsplan ontwikkeld waarna bouwteams per deellocatie de plannen verder uitwerkten. Hierdoor kon beter ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen op woongebied en woonomgeving. Een probleem in deze periode was wel de doorstroom van bewoners van hun oude naar nieuwe en duurdere woningen. Deze stagnatie werd door de overheid (I) niet geaccepteerd omdat dit te risicovol was. Er zouden hierdoor uniforme wijken ontstaan vanwege de koppeling van huurprijs en inkomen waardoor ook ghettovorming een risico werd. Daarom verklaarde in 1974 het kabinet Den Uyl de volkshuisvesting tot “merit good”. Dit betekent dat de volkshuisvesting een behoefte vervult die het algemeen maatschappelijk belang dient en dus niet aan de markt mag worden overgelaten (III). Daarom werd in 1975 de individuele huursubsidie ingevoerd alsook dynamische kostprijsberekening van de huur. Ook werden locatiesubsidies ingevoerd die dienden om maatschappelijk gewenste activiteiten in wijken te realiseren. De jaren ’80 kenmerkten zich door een stagnerende bouw van woningen. Verder ontstond er een tekort aan kwalitatief goede woningen in plaats van kwantitatieve tekorten. Dit deed zich vooral voor in de grote steden. Groningen was de enige noordelijke stad die ook met dit probleem te kampen had. Er waren circa 29.000 verouderde woningen waarvan een kwart in het bezit was van corporaties. Daarom kreeg de stad een subsidie deze krotten te slopen en nieuwe woningen te bouwen. De corporaties hadden in die tijd nog niet de financiele en organisatorische middelen om deze renovatie te bewerkstelligen. Daarom werd er door de gemeente een instantie opgericht die zich ging bezig houden met de begeleiding en uitvoering van stadsvernieuwingsprojecten. Tevens werd een andragoog aangesteld met als taakomschrijving “iemand te zijn die veranderingen in de leefsituatie van mensen op gang brengt en begeleidt, omdat zonder de participatie van de bevolking verbetering van de wijken nooit van de grond zal komen”. Hoewel deze instantie hielp bij het vernieuwen van wijken duurde het lang voordat er verbeteringen werden aangebracht. Reden hiervoor waren de omvang en de moeilijkheid van de projecten. Ook werden sommige gebieden door middel van rijkssubsidies eerst gesaneerd en weer opgebouwd wat een snellere en soms voordeligere optie bleek.

16

Hans Ritsema.


02-08-2010

In de jaren ’80 nam de bemoeienis van de overheid (I) op het volkshuisvestingsbeleid af. Dit omdat de economische situatie van Nederland verslechterde. De rijksfinanciën werden herzien en omdat de afnemende krapte op de woningmarkt niet langer een sterk steunende rol van de overheid rechtvaardigde. Ook de beschavende rol van de volkshuisvesting werd niet langer als geldig argument geacht. Vroeger was er een lineair verband tussen de beschaafde mens en de woning. Tegenwoordig is dit veel moeilijker te achterhalen in alle sociale arrangementen. Vanaf 1995 is de overheid begonnen met een herstructurering van de sociale huursector. Dit is gedaan met de aanname van de wet Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit hield een bruteringsoperatie in waarbij de woningcorporaties geprivatiseerd werden. De reorganisatie betekende dat de corporaties af waren van financiële overheidssturing en meer bestuurlijke vrijheid kregen. In deze historie komt duidelijk naar voren dat de woningbouw in Nederland, en dus ook in Groningen, in fases is gegaan en aan de hand van het model van Donk (2005) is dit toegelicht. In eerste instantie was de woningmarkt een zaak van de markt (II) en de gemeenschappen (IV), vervolgens door de krapte ging de staat (I) zich roeren. Daarna was er een aantal fases waar eerst de arbeiders zelf corporaties op gingen richten (IV). Langzamerhand werden deze professioneler en ook door de staat (I) verplicht iedereen een woning toe te wijzen in plaats van alleen haar leden (IV). Ook werden er door de staat (I) regels opgelegd betreffende de prijs in de markt (II). Een duidelijk ijkpunt voor de positie van de corporaties is het moment dat er vastgesteld wordt door de overheid (I) dat de volkshuisvesting een “merit good” is. Volkshuisvesting is een zaak van regels door de overheid (I) aan de markt opgelegd (II) ten behoeve van de gemeenschappen (IV) in het klein en de samenleving als geheel. Hierdoor functioneert de corporatie (III) in het midden van deze drie met als taak ze met elkaar in balans te houden. Juist vanwege deze positie is een woningcorporatie de aangewezen partij om zich met zelfregie in het wonen bezig te houden. De reden hiervoor is dat een woningcorporatie de mogelijkheid heeft om in samenwerking met de gemeenschap en in overleg met de staat mensen een eigen plek te geven. De markt kan dit niet doen omdat het te verwachten rendement te laag is. Brandsen (2004) onderschrijft deze positie in een WRR rapport met de volgende opmerking: “zij (de woningcorporatie) is een typisch voorbeeld van een hybride organisatie, die zich tussen staat, markt en gemeenschap bevindt, en die tekort wordt gedaan wanneer zij wordt gereduceerd tot een van deze drie categorieën”. Ook Van de Donk (2001) komt met deze zelfde conclusie in zijn oratie “de gedragen gemeenschap”.

17

Hans Ritsema.


02-08-2010

2.2 Redenen voor zelfregie Door de Wetenschappelijk Raad voor Regeringsbeleid (2005) is een rapport uitgebracht genaamd “Vertrouwen in de buurt”. Dit rapport draagt bij aan de verdere ontwikkeling van participatie en zelfregie door bewoners omdat de overheid dit beleid voorstaat. Ook staat in dit rapport het belang dat corporaties kunnen hebben bij een dergelijk beleid als volgt vermeld: “Corporaties zijn sinds het eind van de jaren ’90 volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) belast met de sociale verantwoordelijkheid. De verplichting om te investeren in de leefbaarheid van de fysieke omgeving gaat uit van het maatschappelijk belang plus het veronderstelde eigenbelang van de corporatie: ook de waarde(stijging) van het onroerend goed is in het geding. Investeren in betere huisvesting en omgevingskwaliteit, zo luidt de redenering, vergroot het draagvlak voor buurtbetrokkenheid. Mensen willen niet meer weg, maar gaan meewerken aan de verzorging van de eigen leefomgeving en spreken anderen daarop aan. De leegstand is lager, het onderhoud goedkoper, de bewoners meer zelfredzaam, de wisselwerking prettiger.” Het is in het eigenbelang van de woningcorporatie om te voldoen aan deze verplichting zodat zij geen wetten overtreedt of onder verscherpt toezicht wordt geplaatst. Naast deze wettelijke verplichting is Nijestee vanuit haar idealen gemotiveerd om zelfregie van bewoners aan te moedigen. Dit uit zich zowel in de missie van Nijestee, die door Bregman (2009) in het jaarverslag samengevat is met de volgende vier punten: • “We bieden voldoende en goede woonruimte aan mensen met lagere inkomens om hun kansen in de samenleving te vergroten; • We investeren in de leefbaarheid in onze buurten; • We bieden extra aandacht aan mensen die zorg of begeleiding nodig hebben; • We bieden de ruimte om te kiezen door woningen met verschil in prijs en kwaliteit aan te bieden in onze buurten.” Alsook in het strategisch kader, wat per 3 jaar wordt vastgesteld, waarin door Bregman (2007) wordt gesteld dat “We vertrouwen in de buurt. Bewoners hebben invloed en zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving. Corporaties werden jaren geleden opgericht door elites en groepen bewoners en zonder bewoners kan een corporatie nog steeds niet bestaan. Door groei en professionalisering kwamen zij verder van de beslissingen af te staan, terwijl bewoners als geen ander weten wat er speelt in hun straat en buurt. We werken daarom graag en veel samen met onze bewoners om krachten te bundelen.” Hoewel deze citaten een groter spectrum aangeven dan alleen zelfregie projecten komt hierin wel de nadruk te liggen op bewoners die samen zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving krijgen. In het klein is dit een goede beschrijving van een zelfregie project; bewoners die samen bepalen hoe hun woning en woonomgeving eruit komt te zien om zichzelf te kunnen ontplooien. Nijestee maakt zich hier sterk voor en wil hier meer aandacht aan besteden. Nijestee denkt hiermee een niche in de maatschappelijke vraag en sociale woningmarkt te hebben ontdekt.

18

Hans Ritsema.


02-08-2010

2.3 Positie woningcorporatie bij zelfregie Een veel gebruikt model van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) om de verschillende posities van de Nederlandse woningcorporaties weer te geven is het volgende:

Dit model van archetypen onderscheidt 5 typen woningcorporaties die als volgt worden toegelicht door Bobbe (2006): • “Vastgoedonderneming: bouwende en beherende woningcorporatie; er wordt gestuurd en verantwoord op basis van bouwproductie, omvang van de (sociale) voorraad en het (minimaal noodzakelijke) financieel noodzakelijke resultaat (financiële continuïteit). • Klantencorporatie: de corporatie stuurt op en legt verantwoording af op basis van de mate waarin gewenste klanttevredenheid wordt bereikt. • Wijkregisseur: de corporatie stuurt op en legt verantwoording af over mate waarin de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk wordt bereikt. • Emancipatiemachine: corporatie streeft naar individuele en/of collectieve empowerment van haar klanten en legt verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt. • Voorzieningencorporatie: corporatie specialiseert zich in de bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed (voor onderwijs, zorg, welzijn e.d.) en legt verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt.” Bobbe (2006) concludeert dat “in praktijk corporaties veelal zullen bestaan uit een mix van deze archetypen”. Bij zelfregie projecten wordt gestreefd naar een maatschappelijk rendement, gericht op de mens. De archetypen die hierbij passen staan in het spectrum rechtsonder. Deze zijn wijkregisseur en emancipatiemachine. Het archetype wat het best bij zelfregie projecten past is de emancipatiemachine. Dit omdat een zelfregie project altijd streeft naar een individueel en collectief empowerment. Bij deze projecten - zo zal ook later blijken - wordt een hoog maatschappelijk rendement gehaald, echter de financiële opbrengsten hiervan zijn marginaal. Het financieel economisch rendement is dan ook laag.

19

Hans Ritsema.


02-08-2010

3. Theoretische oriëntatie en verantwoording In het vorige hoofdstuk is de positie van de woningcorporaties in Nederland besproken en de redenen waarom zij bewoners aanmoedigen tot zelfregie. In dit hoofdstuk zullen de bewoners centraal staan. Ten eerste wordt de positie van de bewoners in relatie tot corporatie beschreven. Ten tweede wordt aandacht besteed aan wat zelfregie is. Ten derde staat motivatie centraal: waarom zouden bewoners zelfregie willen? Tot slot wordt een conclusie van het theoretisch hoofdstuk worden weergegeven. 3.1 Positie bewoners in relatie tot corporatie Op de volgende pagina staat de tabel van Evers (2009) hierin wordt het soort discours beschreven en de strategische visie van een bedrijf, de geadresseerden, het te voeren beleid, de rol van de 3e sector en burgerschap en beschaafdheid die bij dit discours hoort. In deze tabel staan vier discoursen en hieronder worden ze kort toegelicht. Traditionele welvaart – dit discours houdt zich vooral bezig met het creëren van services die publiek en sociaal zijn. Kenmerken zijn dat ze toegankelijk zijn voor iedereen en daardoor een effect van gelijkheid veroorzaken. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als onderwijs en zorg. Empowerment en participatie – dit discours kenmerkt zich door het feit dat gemeenschappen mee willen praten en invloed willen uitoefenen op beleid van overheid en semi overheidsorganisaties. Consumentisme – dit discours houdt zich vooral bezig met het tevreden stellen van de klant van publieke diensten. Kenmerkend is dan ook dat de consument (burger) keus aan publieke producten of diensten krijgt en kan kiezen wat het best bij hem of haar past. De activerende sociale investeringsstaat – dit discours houdt zich bezig met efficiëntie en een snelle creatie van welvaart. Kenmerkend hierbij is het efficiënter maken van de dienstverlening en het versoepelen van regelgeving. Hierbij moet opgemerkt worden dat Evers (2009) aangeeft dat “het om ideaaltypen discoursen gaat”. Dit impliceert dat er binnen een organisatie verschillende typen te herkennen zijn. De verschillende typen benoemt Bregman (2009) in het Nijestee jaarverslag van 2008. Hierin wordt beschreven dat er drie posities worden onderscheiden: • “Klant: afnemer van diensten; • Burger: formele overlegpartner; • Bewoner: vrijwilliger die actief is in de wijk. Deze posities worden als volgt in het jaarverslag beschreven: Nijestee ziet haar bewoners in eerste instantie als klanten. Dit is geen scheldwoord. Het verplicht ons tot het geven van een goede tegenprestatie voor de inkomsten die we van bewoners ontvangen. Nijestee doet dit door op een heldere en slagvaardige manier de “gewone dingen goed te doen”. Om bewoners te kunnen betrekken bij het beleid en de uitvoering is een vertrouwensbasis voor samenwerking nodig. Die basis wordt gevormd door een goede en betrouwbare dienstverlening en informatieverstrekking.” Hieruit komt het archetype klantencorporatie duidelijk naar voren. Het ideaaltype consumentisme is hierin te herkennen. Hierbij is de bewoner een competente consument / burger. De derde sector organisatie acteert als een dienstenleverancier die tegemoet komt aan de consumentenwensen.

20

Hans Ritsema.


02-08-2010

“De rol van formele overlegpartner is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de overlegwet. Als verhuurder worden we geacht om met onze huurdervertegenwoordigers te overleggen. Maar uiteraard zouden we dat ook doen zonder deze wettelijke verplichting. We hebben de voorschriften geformaliseerd in samenwerkingsovereenkomsten met de (klassieke) wijkgebonden huurderverenigingen. Dit collectief overleg vindt minimaal vijf maal per jaar plaats onder voorzitterschap van een adviseur van Woonbond Kennis- en Adviescentrum.” Hieruit komt het archetype wijkregisseur naar voren. Het ideaaltype de activerende sociale investeringsstaat is hierin te herkennen. Hierin worden bewoners geactiveerd en toezicht gehouden op hun productiviteit. De derde sector organisatie is gecontracteerd als organisatie die intervenieert tussen publiek beleid. “In de rol van bewoner als vrijwilliger gaat het om de verantwoordelijkheid en betrokkenheid van individuele of ongeorganiseerde bewoners bij de samenleving. Nijestee legt bij bewonersparticipatie het accent bewust op de rol van bewoner als vrijwilliger in de wijk. We zien in kleinschalige straat- en wijkgebonden activiteiten een uitgelezen kans om bewoners te boeien en te binden aan hun directe woonomgeving. Bewoners zijn voor Nijestee meer dan alleen klanten of georganiseerde huurders waar verplicht mee overlegd moet worden. Nijestee kiest daarom bewust voor empowerment van (collectieven van) bewoners en legt daarbij nadrukkelijk een koppeling met de wijk of buurt waar mensen wonen.” Het archetype wat hierin te herkennen is, is de emancipatiemachine. Het ideaaltype empowerment en participatie is hierin te herkennen. Hierin worden bewoners empowered om te coproduceren. De derde sector organisatie acteert door leiding te nemen in aanbod en ondersteuning, commentaar, duidelijk gestelde voorwaarden en innovatie voor nieuwe behoeften. Uit dit citaat blijkt dat Nijestee verschillende archetypen in zich heeft volgens eigen zeggen en een direct verband heeft met de verschillende ideaaltypen. Afhankelijk van de situatie bestuurt zij op een bepaalde manier. In dit onderzoek staat zelfregie centraal en dat ligt het dichtst tegen het archetype emancipatiemachine aan en het ideaaltype empowerment en participatie.

21

Hans Ritsema.


02-08-2010

22

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.2 Kenmerken van zelfregie 3.2.1 Randvoorwaarden voor zelfregie Om zelfregie mogelijk te maken zijn er zaken die geregeld moeten worden. Om een pand te kunnen verhuren moet er een overeenkomst gemaakt worden tussen Nijestee, de verhurende partij en de hurende partij, bijvoorbeeld een vereniging. In dit contract worden bepalingen opgenomen betreffende de betaling, onderhoud, wettelijke voorschriften en andere randvoorwaarden. Dit zijn formele randvoorwaarden. Anderzijds zijn er informele randvoorwaarden, deze hebben te maken met de dynamiek binnen het pand. In een zelfregie project moeten allerlei zaken worden geregeld die niet vastgelegd zijn. Hierbij kan gedacht worden aan de schoonmaak van gedeelde ruimtes, omgang met elkaar, overleggen van bewoners binnen de vereniging. Zowel de formele als informele randvoorwaarden moeten goed geregeld worden zodat een zelfregie project goed kan functioneren. 3.2.2 Zelfregie en participatie Omdat zelfregie veel zeggenschap van bewoners vereist, is het belangrijk om te kijken naar de mate waarin bewoners participeren, dit wordt gedaan door middel van een participatieladder. Een goed voorbeeld van een participatieladder is van Arnstein (1969) die als eerste burgerparticipatie op deze manier heeft ingedeeld. De participatieladder is oorspronkelijk ontworpen voor overheidsinstellingen, zoals gemeente, provincie en rijksoverheid. Dit model is echter met minimale aanpassingen ook zeer goed bruikbaar voor maatschappelijke organisatie, zoals de woningcorporaties.

23

Hans Ritsema.


02-08-2010

In bovenstaand model worden er 8 trappen onderscheiden waarbij zij worden onderverdeeld in 3 vormen van invloed. Deze kunnen als volgt vertaald worden: • Non-participatie – 1. manipulatie en 2. therapie. • Symboliek – 3. informeren, 4. consulteren en 5. geruststellen / pacificatie. • Burger macht – 6. partnerschap, 7. gedelegeerde macht en 8. burgercontrole. Bij deze verschillende vormen is op te merken dat de macht of controle van huurders bij trap 1 het kleinst en bij trap 8 het grootst is. De overheid participeert vooral op het niveau van symboliek, om in de woorden van Arnstein te spreken, waarbij vaak gebruik wordt gemaakt van consultatie, trap 5. Een woningcorporatie heeft dan ook een keuze om haar bewoners wel of niet te laten participeren en ook in welke mate. En bewoners hebben de keuze om, indien mogelijk, te participeren. Bij zelfregie projecten wordt de macht overgedragen aan de bewoners van het pand. De woningcorporatie behoudt een controle functie op afstand. Zelfregie projecten vallen dan ook onder de trede burgercontrole, trap 8. Deze macht brengt verantwoordelijkheden met zich mee waar verstandig mee omgegaan moet worden. Gedacht kan worden aan het zoeken van nieuwe huurders, onderhoud, tuinonderhoud en het besturen van de vereniging. Anderzijds is het ook belangrijk om te realiseren dat door het samen wonen ook het samen leven van belang is. Het zijn mensen die deelnemen aan het sociale proces in deze woonvorm met de nadruk op een deel nemen en niet het volledige proces beheersen. Wat belangrijk is om te concluderen over participatie en de participatieladder is dat het gaat over mensen en instanties, de sociale dynamiek tussen hen en de verdeling van macht. Het hebben van macht brengt echter ook iets anders met zich mee, namelijk verantwoordelijkheid. Zo geeft ook Hofman (2003) aan dat de mate van participatie afhankelijk is van de zeggenschap die bewoners willen en de mate van verantwoordelijkheid die zij daarvoor willen nemen. Zo geeft hij de simpele rekensom zeggenschap + verantwoordelijkheid = invloed. Op de hoogste trede is er dus de meeste invloed. Bij zelfregie projecten wordt (een deel van) het beheer van de panden uit handen gegeven aan de bewoners en wordt de macht, en dus ook de verantwoordelijkheid, overgedragen aan de bewoners van het zelfregie project. Zij hebben dus zeer veel invloed op de inrichting van hun woonomgeving en de omgang met elkaar. Zelfregie projecten staan op de top van de ladder! En Nijestee helpt alleen indien ze naar beneden dreigen te vallen, bijvoorbeeld door financiële problemen of achterstallig onderhoud.

24

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.3 Motivatie Om te achterhalen waarom mensen aan zelfregie willen doen wordt in deze paragraaf motivatie centraal gesteld. Als er namelijk vastgesteld kan worden waarom mensen gemotiveerd zijn om aan zelfregie te doen kan ook de manier waarop een corporatie met een dergelijke groep mensen moet omgaan vast worden gesteld. Eerst zal getracht worden een indeling te maken van deze hoofdcategorieën middels de motivatie hygiëne theorie. Vervolgens worden er twee hoofdcategorieën, eigenbelang en idealisme, als redenen voor het wonen in een zelfregie project besproken. Daarna zal eigenbelang toegelicht worden met de collectieve actie theorie. Idealisme wordt verklaard aan de hand van de behoeften piramide van Maslow. Vervolgens worden de bijpassende posities van bewoners ten opzichte van de corporatie beschreven. Daarna dient de common pool resources theorie van Ostrom als kapstok om regels voor succesvolle zelfregie te definiëren. Dit hoofdstuk eindigt met een subconclusie. 3.3.1 Redenen zelfregie bewoners Huurders hebben natuurlijk altijd verschillende redenen om ergens wel of niet te willen wonen. Zo hangt hun keuze af van wat zij te besteden hebben, de ruimte die ze nodig achten te hebben, de omgeving en de geografische spreiding van werk, familie, vrienden en kennissen. Dit zijn allemaal overwegingen die eenieder van ons in acht neemt bij een mogelijke verhuizing. Tevens zijn dit afwegingen in het belang van het individu. Zo kan een reden om in een zelfregie project te wonen zijn dat de prijs voordelig is, de locatie goed en de ruimte groot, los van de idealen die het project voor ogen heeft. Met andere woorden: er is sprake van winst voor het individu. Dit zou dan motief vanuit het eigenbelang zijn. Anderzijds zijn er ook motieven om bijvoorbeeld CO2 neutraal te wonen of in een gemeenschap van gelijkgestemden, zoals minder valide mensen of mensen van een bepaalde afkomst. Dit zou dan motief vanuit idealisme zijn. 3.3.2 Categoriseren van eigenbelang en idealisme Om te verklaren wanneer mensen gemotiveerd worden zal eerst aan de hand van Herzberg (1959) middels de motivatie hygiëne theorie voorwaarden gesteld waaraan voldaan moet worden om motivatie te bereiken. De theorie houdt in, dat er voorwaarden zijn waaraan voldaan moet worden voordat er motivatie kan optreden. Deze voorwaarden zijn de hygiënefactoren. Vervolgens zijn er verschillende redenen voor motivatie. Dit zijn de motivatiefactoren. Herzberg heeft deze theorie toegepast op werknemers. Zo beschrijft hij dat de hygiëne factoren die aanwezig moeten zijn op het werk voor mensen om gemotiveerd te raken zijn: • Salaris • Secundaire arbeidsvoorwaarden • Relatie met collega’s • Fysieke werkomgeving • Relatie tussen leidinggevende en werknemer Indien een werknemer over deze factoren tevreden is, kan werktevredenheid en geestelijke groei optreden. Dit is echter geen garantie dat dit ook gebeurt. Echter zonder te voldoen aan deze hygiëne voorwaarden is het onmogelijk dat werktevredenheid optreedt. De motivatie factoren voor werktevredenheid en geestelijke groei zijn: • Prestatie • Erkenning • Uitstraling van de baan • Verantwoordelijkheid • Promotie • Groei • Ontwikkelen van competenties • Iets bereiken

25

Hans Ritsema.


02-08-2010

Deze theorie is echter niet alleen van toepassing op het werk want een dergelijke onderverdeling van hygiëne motivatie factoren is ook toe te passen op de motivatie waarom mensen sporten of aan zelfregie willen doen. Hygiëne factoren kunnen gecategoriseerd als motivatie vanuit eigenbelang. Motivatiefactoren kunnen dan gecategoriseerd worden als motivatie vanuit idealisme. Hieronder is getracht dit als zodanig toe te passen, te beginnen met de hygiëne factoren: • Goed onderhouden huizen • Goed contact tussen huurder – woningcorporatie • Woongenot • Redelijke huurprijzen Indien een bewoner ontevreden is over deze punten kan deze wel gemotiveerd zijn om actie te ondernemen tegen de corporatie om aan de hygiëne factoren iets te veranderen. Dit zou dan zelfregie gemotiveerd vanuit het eigenbelang zijn. Echter, wil de corporatie graag haar taak goed uitvoeren en zorgen voor tevreden huurders, dan is het belangrijk voor de corporatie om aan de hygiëne factoren te voldoen. Als aan de hygiëne factoren voldaan is, kan zelfregie nog steeds vanuit het eigenbelang gemotiveerd zijn maar ook vanuit idealisme. Motivatie factoren voor bewoners zijn: • Erkenning • Verantwoordelijkheid hebben • Zeggenschap krijgen • Woonomgeving naar eigen inzicht inrichten en of verbeteren • Woonplezier verhogen • Iets bereiken Over deze indeling is goed nagedacht maar blijft arbitrair. Het is ingewikkeld om een hygiëne factor te onderscheiden van een motivatie factor. Vaak is een factor op beide factoren in te delen afhankelijk van de redenatie die je volgt. Belangrijk om te erkennen is wel dat er een onderscheid gemaakt kan worden tussen motivatie vanuit eigenbelang en vanuit idealisme. Om dit nader toe te lichten worden eigenbelang en idealisme verder uitgewerkt en onderbouwd met verschillende theorieën. 3.3.3 Zelfregie vanuit eigenbelang Om te achterhalen welke motivatie achter zelfregie vanuit eigenbelang ligt wordt gebruik gemaakt van een traditionele theorie die hierover gaat, namelijk de rationele keuze theorie. Deze theorie houdt in dat een persoon bij het maken van een keuze volledige informatie heeft en deze ook kan verwerken, alle mogelijke opties weet, deze kan afwegen tegen elkaar, de exacte uitkomsten kan overzien van elke keuze en die keuze maakt die zijn belangen maximaliseert. Hoewel deze theorie in de loop der jaren genuanceerd is door het besef van het feit dat mensen geen volledige informatie verwerking hebben, niet alle opties kunnen overwegen en niet alle gevolgen van een keuze kunnen overzien, is de theorie wel blijven bestaan. De theorie is nu, dat mensen die keuze maken in een begrensde rationaliteit. En in die begrensde rationaliteit kiezen zij voor die optie die hun eigenbelang maximaliseert en hun bevredigt. Met andere woorden, mensen komen in actie op het moment dat dit op de korte en of lange termijn in hun voordeel is. De vraag of mensen gemotiveerd vanuit eigenbelang tot samenwerking kunnen komen is een goede vraag. Als dit niet het geval is, zou een zelfregie project dat bemenst wordt door personen gemotiveerd vanuit eigenbelang geen kans van slagen hebben. Om deze te beantwoorden wordt er nu dieper ingegaan op de collectieve actie theorie.

26

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.3.4 Collectieve actie De collectieve actie theorie is als eerste beschreven door Olsen (1965). Deze theorie behelst het dilemma van het gebruik maken van een goed of dienst waaraan je als persoon geen bijdrage hebt geleverd op materiële (geld of goederen) of immateriële (tijd) wijze en het goed waarvan je nuttigt niet afneemt in aantal of beschikbaarheid. Een goed voorbeeld van een collectief goed is een dijk. De dijk biedt bescherming tegen eventuele overstromingen, maar neemt niet in aantal af als er gebruik van wordt gemaakt. De veiligheid van een ander neemt niet af omdat jij veilig bent. De dijken kosten echter wel geld om aan te leggen en te onderhouden. Indien er, kwalitatief en kwantitatief goede, dijken worden aangelegd door een selecte groep die bescherming biedt aan een grotere groep mensen, is er een groep die gratis gebruik maakt van de bescherming. De groep die gratis gebruik maakt worden ook wel free riders genoemd. In Nederland wordt dit specifieke probleem ondervangen door belastingen te heffen waaraan iedereen naar draagkracht bijdraagt waaruit onder andere de kosten die de dijken met zich mee brengen uit gefinancierd worden. Dit probleem van collectieve actie kan natuurlijk ook spelen bij zelfregie door bewoners. Er kan een actieve groep bewoners zijn in een complex die druk bezig is hun leefomgeving te verbeteren door allerlei initiatieven te ontplooien. Dit kan in samenwerking met de woningcorporatie of de gemeente zijn. Hierdoor wordt er bijvoorbeeld een restaurant in het complex gerealiseerd. Nu kunnen de bewoners die geen enkele bijdrage aan de realisatie van het restaurant hebben geleverd ook gebruik maken van dit restaurant. Dit is net zo goed een free riders probleem, alleen op kleinere schaal. De gedachte van free riders is dan ook dat anderen in het complex, het complex beter maken door tijd, geld en of energie te investeren, terwijl de free riders daar geen enkele bijdrage aan leveren en toch gebruik kunnen maken van de gerealiseerde faciliteiten. Indien iedere bewoner van het complex deze redenatie zou volgen, zou er nooit iets gerealiseerd worden. Dit is dan ook het dilemma. Draag ik mijn steentje bij aan het complex ondanks dat anderen die dit niet doen er ook van profiteren of wacht ik af en laat ik het aan anderen over met de kans dat er helmaal niets verandert? Waarom zouden wij dan niet allemaal handelen als een free rider? Hierop geeft Hardin (2003) vier redenen: Redenen Hardin Voorbeeld Nijestee 1 “Er kan een prikkel gecreëerd worden waardoor het Lage huren realiseren. In ruil voor in het belang van de groepsleden is om bij te dragen; diensten van bewoners. 2 Motieven anders dan eigenbelang kunnen in het spel zijn; 3 De actoren in succesvolle collectieve actie situaties falen in het begrijpen van hun eigenbelang;

4 Free riden op een bepaald collectief goed is gekarakteriseerd als moreel fout.”

Het faciliteren van ideeën van idealisten, bijvoorbeeld krakergroepen helpen te legaliseren. Zorg dragen voor een homogene groep die voor elkaar dingen over heeft waardoor zij niet denken aan hun eigenbelang. Zorgen voor een sociale controle waardoor eenieder zich genoodzaakt voelt om bij te dragen.

27

Hans Ritsema.


02-08-2010

Wat te verwachten is, is dat op het moment dat er binnen een sociale gemeenschap (zoals het geval is bij zelfregie projecten) er een pareto optimale situatie bereikt is. Wat inhoudt dat er niets veranderd kan worden om het leven en wonen beter te maken zonder dat andere bewoners daar de dupe van worden. Daarom zullen mensen die handelen vanuit het eigenbelang collectief in actie komen om de status quo in stand te houden (reden 1). Handelen vanuit idealisme is een andere reden dan handelen vanuit het eigenbelang (reden 2). Mensen die hun eigenbelang niet begrijpen zijn bijvoorbeeld nonnen, die niet hun eigenbelang dienen maar hun god aanbidden (reden 3). Bepaalde normen en waarden die binnen een gemeenschap gelden, met andere woorden informele regels, kunnen verklaren waarom er geen free ride gedrag binnen die gemeenschap voorkomt (reden 4). De meest pure reden van Hardin vanuit de rationele keuze theorie geredeneerd om bij te dragen aan collectieve actie is reden 1, de prikkel die ervoor zorgt dat het in het belang van het individu is om bij te dragen. De meest pure reden vanuit idealisme om bij te dragen aan collectieve actie is reden 2, motieven anders dan eigenbelang.

28

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.3.5 Zelfregie vanuit idealisme Bewoners kunnen van binnenuit geprikkeld worden om hun huis, straat, wijk of buurt te verbeteren. De motivatie hiervoor kan veelzijdig zijn. Zo kunnen zij gemotiveerd zijn vanwege gebruikersgemak, leefbaarheid, sociale verantwoordelijkheid of andere redenen. Wat in elk geval belangrijk is om te realiseren is dat mensen van binnenuit gemotiveerd kunnen zijn zonder dat er iets tegenover hoeft te staan. Het doel waar mensen gemotiveerd vanuit idealisme naar streven hoeft niet alleen eigenbelang te zijn, maar kan ook in het belang van anderen zijn. Om dit te verduidelijken wordt de behoeften piramide van Maslow (1943) weergegeven en vervolgens besproken:

De behoeften piramide onderscheidt vijf trappen en zijn onder te verdelen in lagere en hogere fundamentele behoeften. De lagere behoeften zijn de eerste twee trappen: de lichamelijke, veiligheid en zekerheidsbehoeften. De hogere fundamentele behoeften zijn, behoefte aan sociaal contact, waardering en erkenning en zelfontplooiing. Volgens de theorie zou je niet een behoefte kunnen vervullen zonder dat de behoeften die daaronder staan vervuld zijn. Of dit juist is of niet is in dit geval van niet van belang. Wat belangrijk is om te weten is dat deze verschillende behoeften bestaan en dat de motivatie voor zelfregie uit idealisme voortkomt uit de hogere fundamentele behoeften. De behoefte aan sociaal contact kan zich in zelfregie uiten door de vraag naar sociale ontmoetingsplaatsen. De behoefte aan erkenning en waardering kan voortkomen uit het initiatief tonen en verantwoordelijkheid nemen voor de ontwikkeling, bijvoorbeeld doordat bewoners zitting nemen in het buurtbestuur. Zelfontplooiing staat gelijk aan zelfregie vanuit idealisme: een bewoner, of een groep bewoners, neemt het heft in eigen handen en zorgt voor de realisatie van een woning of verschillende woningen met een woonomgeving waarin de bewoner(s) volledig tot hun recht komen en de mogelijkheid hebben tot volledige ontwikkeling en zelfontplooiing. Een uitingsvorm hiervan is bijvoorbeeld het project Waterland. In 1989 richtte een aantal mensen de Vereniging Ecologisch Wonen Groningen op. Een duurzaam collectief. Na contact met de gemeente Groningen, woningcorporatie Groningen en architect Jan Giezen besloten de oprichters de bouw van een ecologisch woningbouwproject in Groningen na te streven. Tijdens een eerste bijeenkomst bleek dat er honderden mensen geïnteresseerd waren in een milieuvriendelijk gebouwd huis in een wijk met een prettige natuurlijke omgeving. In 1995 werden de eerste woningen opgeleverd. Hoewel niet alle oorspronkelijke plannen gerealiseerd zijn, is Waterland wel een interessant ecologisch voorbeeldproject geworden. Niet voor niets kreeg het project hiervoor in 1997 een prijs van het ministerie van VROM. Het is gelukt van Waterland een ecologische wijk te maken waarin zowel sociale huurwoningen als koopwoningen zijn gerealiseerd. Dit is een treffend voorbeeld van zelfregie vanuit idealisme. De kenmerken zijn dat een groep mensen zelf het initiatief neemt op basis van hun overtuiging. Vervolgens zorgen dat het project ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt met de idealen die zij hebben. Hierdoor kunnen zij zich als persoon en groep verder ontplooien.

29

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.3.6 Common pool resources In de vorige paragrafen is de collectieve actie theorie beschreven en het mogelijk optreden van freeriders. Ook is beschreven waarom mensen niet zouden freeriden. Dit kan zowel vanuit eigenbelang gemotiveerd zijn als vanuit het idealisme wat mensen hebben. Mensen in zelfregie projecten zijn of vanuit idealisme of vanuit eigenbelang gemotiveerd. Zelfregie in het wonen is een specifieke vorm van collectieve actie namelijk collectieve actie die te maken heeft met common pool resources die Ostrom (1990) heeft onderzocht. Common pool resources kenmerken zich door het feit dat ze niet uitsluitbaar zijn, maar wel rivaliserend zijn. Iedereen kan potentieel gebruik maken van het goed of product, maar als er van geconsumeerd wordt neemt het wel in aantal af, en kan dus opraken. Ostrom heeft dit onderzocht voor verschillende common pool resources zoals visvijvers en irrigatiekanalen. Hieruit heeft zij 8 regels gedestilleerd die er moeten zijn om een succes te maken van gemeenschappen die een dergelijke resource delen. Deze regels zijn: Regel Voorwaarden Ostrom Voorbeeld Nijestee 1 Duidelijk gestelde grenzen (effectieve Uitsluiting door pand met sloten. uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); 2 Regels betreffende toe-eigening en Georganiseerd beleid met betrekking tot bevoorrading van common pool toewijzing van huurwoningen door Nijestee of resources die toegepast zijn op de lokale project. condities; 3 Collectieve keuze arrangementen die de Zorgen dat alle bewoners de mogelijkheid mogelijkheid bieden om de meeste hebben om met Nijestee contact op te nemen. gebruikers van de common pool Tevens zorgen dat indien de vereniging resources te laten participeren in het beslissingbevoegdheid heeft zorgen dat een beslissingsproces; groot deel mee kan beslissen bijvoorbeeld door eisen te stellen aan de statuten. 4 Effectief monitoren door een monitor Een vast contact persoon van Nijestee die deel is van of verantwoordelijk voor aanstellen als monitor van de common pool de gebruikers; resource. 5 Er is een gegradueerde schaal van Zorgen voor formele sancties die Nijestee het sancties voor gebruikers die de regels project op kan leggen. (Bij niet nakomen van van de gemeenschap overtreden; afspraken mogelijkheid tot ontbinding van overeenkomst). Toezien op statuten van vereniging dat er sancties opgelegd kunnen worden. 6 Mechanismen van het oplossen van Zorgen voor goedkope oplossingen van conflicten zijn goedkoop en makkelijk conflicten. Mogelijkheid bieden to bemiddeling, toegankelijk; zorgen voor adequaat bestuur. 7


Nijestee erkend de projecten die zij in beheer hebben.

8

In het geval van grotere common pool resources: zijn organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool resources op het basis niveau.

Bij grotere projecten zorgen voor een organisatie waar het bestuur in verschillende delen is opgedeeld waardoor het werkbaar is.

30

Hans Ritsema.


02-08-2010

Hoewel het onderzoek van Ostrom betrekking had op common pool voorzieningen die opener toegankelijk zijn dan panden waarin zelfregie in het wonen plaatsvindt, moeten er regels zijn die het falen of het succes van zelfregie in het wonen verklaren. Daarom wordt na elk project ook gekeken of, en hoe deze regels zijn ingevuld bij het desbetreffende project.

31

Hans Ritsema.


02-08-2010

3.4 Conclusie theoretisch hoofdstuk Er is aangetoond met de participatie ladder van Arnstein dat zelfregie in het wonen aan de top staat van deze ladder: verantwoordelijkheden worden uit handen gegeven en ook het beheer van het pand wordt overgedragen aan een bewonersinitiatief of vereniging. De invloed van een corporatie wordt in grote mate beperkt. Collectieve actie ontstaat in groepen. Mensen in dergelijke groepen kunnen handelen uit eigenbelang / idealisme. Indien er geen sprake van collectieve actie is, kunnen mensen toch in groepen dingen bereiken die vanuit hun eigenbelang gemotiveerd zijn. Aan eigenbelang ligt een persoonlijke, rationele keuzetheorie ten grondslag. In deze begrensde rationaliteit wordt overgegaan tot maximalisatie en satisfactie van de gestelde doelen. Bij idealisme gaat het in ultieme zin om zelfontplooiing van de eigen ik. Vervolgens is er geconstateerd dat bij beide vormen een andere burgerrol past. Bij eigenbelang gedraagt een bewoner zich vooral als consument. Bij idealisme past empowerment en participatie. Echter zal er altijd een mix zijn tussen eigenbelang en idealisme. Idealisme zal in het ene geval overheersend zijn en eigenbelang in het andere geval. Net als de verschillende burgerrollen waarbij het ook altijd om een mix van rollen gaat. Tot slot zijn er basisvoorwaarden van Ostrom weergegeven die er binnen een gemeenschap moeten zijn die een common pool resource delen. Een corporatie moet dus verantwoordelijkheden en zeggenschap af willen staan aan zelfregie initiatieven. De corporatie moet vervolgens een leiding nemen in aanbod en ondersteuning, commentaar, duidelijk gestelde voorwaarden en innovatie voor nieuwe behoeften. Verder dient zij in het beheer een controlerende functie te vervullen. De bewoners moeten met de gekregen zeggenschap verantwoordelijk omgaan. De verwachting vanuit de theorie is dat bewoners die initiatief tonen voor dergelijke initiatieven hoofdzakelijk handelen vanuit idealisme en dus moeten zij door de corporatie empowered worden om te coproduceren. In het geval van bewoners die bij dergelijke initiatieven gemotiveerd worden vanuit eigenbelang is de verwachting dat er een pareto optimale situatie voor hen is en dat niets veranderd kan worden zonder dat voor de een winst en de ander verlies oplevert. Dus moet een corporatie een goede inschatting maken van de positie die zij inneemt om een zelfregie project tot een succes te maken.

32

Hans Ritsema.


02-08-2010

4. Methodologie 4.1 Aard van het onderzoek Het onderzoek is kwalitatief van aard. Omdat er nog relatief weinig bekend is op het gebied van zelfregie in het wonen, en er weinig literatuur over zelfregie in het wonen is, is er gekozen voor een kwalitatief onderzoek. Tevens heeft dit onderzoek tot doel de succes- en faalfactoren van zelfregie in het wonen te achterhalen en dit lukt het best aan de hand van kwalitatieve interviews. De reden hiervoor is dat met dit type interview veel informatie overgedragen kan worden door de geïnterviewde over het onderwerp. Verhalen over het heden en verleden, de organisatie en verhalen over succes en falen dragen bij aan het vaststellen van de voorwaarden voor succesvolle zelfregie. Tevens is het onderzoek inductief van aard. Hoewel theorieën voorafgaande aan het onderzoek zijn uitgewerkt, zijn hier geen hypothesen uit opgemaakt. De theorie heeft gediend als basis en ondersteuning voor de uitvoering van dit onderzoek. Vervolgens zijn de onderzoeksresultaten verwerkt en is er gekeken naar de fenomenen in de praktijk om deze vervolgens te koppelen aan de theorie. De verschillende theorieën dienen als link tussen de theorie en de praktijk om het fenomeen te verklaren. 4.2 Validiteit In dit onderzoek is de validiteit gewaarborgd worden door hetzelfde soort verschijnsel op verschillende plaatsen in de stad Groningen te onderzoeken op dezelfde manier. In andere woorden, door middel van één semi gestructureerd interview is zelfregie onderzocht bij vijf verschillende zelfregie projecten. Doordat de data van deze vijf verschillende zelfregie projecten gecombineerd is, worden geldende uitspraken gedaan voor de gehele populatie. Het onderzoek is dus generaliseerbaar in Nederland. Voordeel bij dit specifieke onderzoek is wel dat Nijestee gespecialiseerd is in zelfregie projecten door haar ervaringen in de afgelopen 35 jaar. Tevens zijn de interviews opgenomen waardoor het onderzoek controleerbaar is. 4.3 Uitvoering van het onderzoek In de 3de week van mei 2010 is een start gemaakt met het onderzoek. Er zijn vijf projecten onderzocht die één voor één onderzocht zijn. Voorafgaand aan het project is desk research gedaan door de beschikbare interne en publiekelijke informatie doorgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan de contracten met Nijestee, de website van het project, krantenartikelen en andere informatie. Vervolgens zijn er na deze documentenstudie per project zijn 2 tot 5 interviews gehouden. Van deze interviews is minstens één met een medewerker van Nijestee en minstens één met bewoner / initiatiefnemer. Deze interviews zijn uitgewerkt in dezelfde week als dat ze gehouden zijn. De geïnterviewde bewoners zijn geïnterviewd op aanraden van Nijestee om het resultaat te maximaliseren. De geïnterviewde bewoners zijn wel volledig onafhankelijk en objectief met betrekking tot het geven van informatie omdat de onderzoeker vrij is geweest in de vragen die hij heeft gesteld en de bewoners niet gedwongen zijn tot medewerking of dat aan medewerking enige consequentie verbonden is. De onderzoeker heeft dit onderzoek in opdracht van Nijestee gedaan en heeft daarvoor een stagevergoeding ontvangen. Ondanks deze verbintenis wilde Nijestee juist een objectieve blik op en nieuwe inzichten in zelfregie in het wonen. De onderzoeker is dan ook volledig vrij geweest in de opzet van het onderzoek en de uitvoering daarvan alsook het formuleren van de resultaten en conclusies.

33

Hans Ritsema.


02-08-2010

4.4 Uitwerking interviews Nadat een interview gehouden is werd deze in maximaal een week uitgewerkt. Op één na is elk interview is getranscribeerd. Vervolgens zijn de interviews per complex vergeleken met elkaar en de beschikbare documenten. Van deze analyse zijn de onderzoeksresultaten per case aan de scriptie toegevoegd. 4.5 Case studie Yin (1994) heeft een rijke omschrijving gegeven over een case study gemaakt. Deze verdeelt hij in 2 delen. 1. “Een case study is een empirisch onderzoek dat: • Een tijdelijk fenomeen onderzoekt in zijn levensechte context zeker wanneer; • De grenzen tussen het fenomeen en de context niet duidelijk en of evident zijn. 2. De case study onderzoek • Gaat om met technisch verschillende situaties in welke er meer variabelen van interesse zijn dan data punten, en daarom; • Vertrouwt op verschillende bronnen van bewijs, met data dat omgezet moet worden in triangulatie, en daarom ook nog; • Profiteert van de voorgaande ontwikkelingen van theoretische proposities om data verzameling en analyses te begeleiden.” Deze definitie is opgedeeld in twee delen. Het eerste deel geeft het doel van case study aan, het bestuderen van een verschijnsel in zijn natuurlijke context. Het tweede deel geeft de werkwijze bij een case study aan. Omdat er veel te meten is bij een case study wordt er van verschillende gegevensbronnen gebruik gemaakt. Hierbij kan gedacht worden aan kwalitatieve en / of kwantitatieve interviews, desk research en observaties. Verder stuurt het theoretisch kader de analyse van de gegevens. De reden dat er voor een case study in dit onderzoek gekozen wordt heeft te maken met een aantal zaken: • Er is weinig bekend over het fenomeen: zelfregie in het wonen. • Het fenomeen vindt plaats op gesloten plaatsen die alleen middels toestemming van bewoners te betreden is. • Het fenomeen is zeer afhankelijk van zijn context. Omdat er in opdracht van Nijestee onderzoek gedaan wordt naar zelfregie in het wonen, vormt dit een beperking met betrekking tot selectie van de cases. Echter, Nijestee heeft meer dan 30 van dergelijke projecten in haar portefeuille die niet allemaal onderzocht kunnen worden. Op basis van de periode van ontstaan, de grootte en de functies zijn de cases geselecteerd. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde ( < 1 jaar) en lang bestaande projecten (> 30 jaar) opgenomen. Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/ of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie en daarom een gesloten karakter hebben. Hieronder volgt een korte toelichting op de 5 geselecteerde cases: • Schots en Scheef. Een initiatief dat streeft naar woningen waar mensen met een lichamelijke handicap kunnen wonen met hun familie. Dit is een project wat in de initiatieffase zit. Deze fase duurt al 12 jaar. De studie naar waarom het zo lang duurt en achterhalen wat er wel en niet is afgesproken maakt het een waardevolle case.

34

Hans Ritsema.

•

•

•

•


02-08-2010

Het Paleis. Een groep kunstenaars heeft het initiatief genomen om van het monumentaal pand en (ex) scheikundig laboratorium een kunst en cultuurverzamelgebouw te maken. Dit is recentelijk gerealiseerd. De kunstenaars hebben de regie in handen genomen om het samen met verschillende partijen te realiseren en is (doordat het zich richt op totaal andere markt dan wonen) uniek en zeer interessant. Waterlanden. Een project waar de initiatiefnemers de droom hadden om ecologisch te wonen. In de jaren ‘90 is dit ook gerealiseerd en heeft een prijs gekregen van het ministerie van VROM als voorbeeldproject voor ecologisch wonen. Dit project kan natuurlijk niet overgeslagen worden als het zelfs door het ministerie van VROM wordt aangemerkt als uniek. GEMa. (Groningse Energie Maatschappij) Een kleinschalig zelfregie project, voortgekomen uit de kraakbeweging, dat 31 jaar bestaat. Dit project geeft de mogelijkheid tot een goede vergelijking tussen het grootschalige ORKZ en de kleinschalige GEMa. ORKZ. (Oude Rooms Katholiek Ziekenhuis) Het grootste zelfregie project van Nederland, voortgekomen uit de kraakbeweging, die ook 31 jaar bestaat. Dit unieke project draagt door zijn grote karakter en lange bestaansgeschiedenis bij aan het beeld wat werkt bij zelfregie.

4.6 Pilot en uitwerking cases In dit onderzoek is begonnen met een pilot. De GEMa, de Groningse Energie Maatschappij is als eerste onderzocht. Dit heeft opgeleverd dat er bij elke regel van Ostrom één of meerdere indicatoren geformuleerd zijn. Hieronder is bij elke indicator een voorbeeld of uitleg gegeven. Regel Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Voorbeeld / uitleg

1

Fysieke uitsluiting

Uitsluiting pand door sloten

Sociale uitsluiting

Uitsluiting mensen door afspraken / regels in project


Regels op welke manier nieuwe huurders geworven worden

Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders. Beslissingsrecht in vergaderingen Aantal onderwerpen

Regels op welke criteria de nieuwe huurder geselecteerd wordt Bewoners hebben stemrecht bewonersvergaderingen Omvang van de onderwerpen waarover het project mag / moet vergaderen Vrijheid van bewoners om te mogen participeren in werkgroepen als die er zijn Indien een nieuw bestuur aangesteld moet worden staat het bewoners vrij om zich aan te melden voor een bestuursfunctie

2

3

Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); Regels betreffende toeeigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces;

Mogelijkheid te participeren in eventuele werkgroepen Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities

35

Hans Ritsema.


02-08-2010

Regel Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Voorbeeld / uitleg

4


Nijestee controleert het project op haar functioneren, vooral op financieel en onderhoudsbeleid Het project controleert zichzelf op haar functioneren

Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers;


5

Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden;

Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd. Informele sancties

6

Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn goedkoop en makkelijk toegankelijk;

Conflicten worden binnen het project opgelost Conflicten worden opgelost door een externe organisatie

In het contract zijn sancties opgenomen die het project door Nijestee opgelegd kunnen worden bij overtreding In de statuten van de vereniging staan sanctie op bijvoorbeeld het overtreden van huisregels Er zijn onbeschreven regels en sancties die worden opgelegd bij overtreding van dergelijke regels Bij conflicten wordt binnen het project met elkaar gepraat en daarmee worden de problemen ook opgelost Problemen worden niet intern opgelost maar een derde partij wordt gevraagd om een uitspraak te doen over een kwestie of die op te lossen. Bijvoorbeeld een huurcommissie Nijestee erkent het bestaansrecht van het project

7


Erkenning van bestaansrecht door Nijestee Erkenning bestaansrecht De gemeente erkent het gemeente bestaansrecht van het project

8


Opsplitsing in subgroepen

Als het een project van grotere omvang is zijn de taken onderverdeeld in subgroepen, die een deel van de taken toebedeeld hebben gekregen en deze uitvoeren

36

Hans Ritsema.


02-08-2010

In dit onderzoek zijn alle projecten gescoord op deze indicatoren. Deze score loopt van één tot vijf en is als volgt ingedeeld: 1 Geen 2 Weinig 3 Gemiddeld 4 Veel 5 Altijd Onmeetbaar Verder is regel 7 die gaat over de erkenning van een project beantwoord met ja of nee omdat erkenning van een zelfregie project er wel of niet is. Verder is het niet zo dat het belangrijk is dat een project op elk onderdeel een 5 scoort omdat dit afhankelijk is van de afspraken die er zijn tussen Nijestee en het project. Het is gunstig dat projecten laag scoren bij negatieve zaken als het betrekken van externe partijen bij het oplossen van conflicten. Regel 8 is afhankelijk van de grootte van het project en het is voor kleine projecten niet erg als ze hier een 1 of 2 op scoren.

Ondanks dat er verschillen zijn in de mogelijke eisen waar projecten aan moeten voldoen zijn er, zo zal in dit onderzoek blijken, ook duidelijke overeenkomsten. Het scoren van de projecten geeft een duidelijk beeld van de overeenkomsten en verschillen tussen de projecten.

37

Hans Ritsema.


02-08-2010

5. Onderzoek Nijestee heeft aan verschillende zelfregie projecten onderdak geboden. Een eerste inventarisatie heeft aangetoond dat er 33 initiatieven van zelfregie zijn. Omdat het onmogelijk zal zijn om alle projecten te onderzoeken is er een keus gemaakt voor die projecten waarvan verwacht wordt dat ze een goede bijdrage leveren aan het beeld over zelfregie. De keus voor de geselecteerde projecten is gebaseerd op de periode van ontstaan, de grootte en de functies. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde (< 1 jaar) en lang bestaande projecten (> 30 jaar) opgenomen. Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/ of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie en daarom een gesloten karakter hebben. In dit hoofdstuk wordt eerst een kaart van de stad Groningen weergegeven met positionering van de projecten inclusief afbeelding, straatnaam en coördinaten van elk project. Vervolgens wordt elk project afzonderlijk behandeld. Om de lezer een beeld te geven van ieder project wordt er een afbeelding getoond. Verder wordt er informatie gegeven over de ontstaansgeschiedenis, de grootte en de functies van het gebouw, de prijs kwaliteit verhouding, beheersvorm, werving en selectie, waarom mensen (wonen in) het project, de rol van de corporatie, groepssamenstelling, nieuwe media, succesfactoren van het project volgens de geïnterviewde bewoners en vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van het specifieke project. Deze punten worden op basis van de verkregen informatie uit documenten, observaties en interviews beschreven. Tijdens de uitvoering van het onderzoek is eerst de GEMa onderzocht en daarna het ORKZ, Schots en Scheef, Het Paleis en tot slot Waterland. De volgorde is in de analyse veranderd van nog niet bestaand naar het langst bestaand project omdat hierin een ontwikkeling te zien is van de structuur.

38

Hans Ritsema. Het Paleis Bloemsingel N 53 13.227 / E 6 33.714

ORKZ Verlengde Hereweg N 53 12.461 / E 6 34.378

Hoe zelfregie het woonplezier verandert. Schots en Scheef CiBoGa terrein, schots 5 N 5 53 13.552 / E6 33. 714

02-08-2010 GEMa Oude Boteringestraat N 53 13.227 / E 6 33.811

Waterland Wijk Waterland N 53 14.455 / E 6 36.891

39

Hans Ritsema.


02-08-2010

5.1 Schots en Scheef Ontstaansgeschiedenis Schots en Scheef is een initiatiefgroep die tot doel heeft woningen in de binnenstad van Groningen, op de Grote Markt, te realiseren voor mensen met een ernstige handicap. Bij deze woningen is dan ook een zorgpost die 24 uur oproepbare assistentie levert. Het idee voor dit project is ontstaan vanuit een mevrouw die zelf ook een lichamelijke handicap heeft, die zich progressief kan ontwikkelen. En 15 a 20 jaar geleden, dus 1990 – 1995, is zij op zoek gegaan naar mogelijke locaties om, als de handicap zich verder ontwikkelt, te gaan wonen. Tijdens deze zoektocht kwam zij erachter dat de woonplekken in de stad, door de organisatie Fokus zijn gerealiseerd. Fokus biedt mensen met een lichamelijke handicap unieke mogelijkheden om onafhankelijk en zelfstandig te leven. Op bijna negentig plaatsen in heel Nederland verleent Fokus assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (ADL), in zogenoemde Fokuswoningen. Het bijzondere van Fokus is dat de dienstverlening volledig uitgaat van de vraag van de cliënt, namelijk op zijn of haar afroep en aanwijzing, 24 uur per dag. Echter waren alle Fokus projecten allemaal in de buitenwijken van de stad Groningen, en dit is eigenlijk het geval voor alle Fokus projecten in Nederland. Echter is de initiatiefneemster van Schots en Scheef een binnenstadsmens en wil graag in de binnenstad blijven wonen. Hierop is zij uit de gehandicaptenraad gegaan, de gehandicaptenraad is een adviesorgaan voor het gehandicaptenbeleid van de gemeente . Deze groep was echter niet concreet en daarom is ze hier uit gegaan en is gaan strijden voor een Fokusproject in de binnenstad. Hierop is zij naar Fokus gegaan die zeiden dat ze geen wachtlijst hadden en daardoor bang waren voor leegstand van de 2 andere Fokusprojecten in de stad. Een andere organisatie, Noorderbrug, had wel een wachtlijst maar kon niet aan de subsidies komen die voor Fokus wel beschikbaar waren. Hierop hebben zij een gesprek georganiseerd met beide partijen maar hier kwam niks concreets uit. Vervolgens is de initiatiefgroep op eigen initiatief naar de gemeenteraad gestapt en heeft allerlei gesprekken gehad met verschillende raadsleden en ambtenaren. Doordat de initiatiefneemster in de gehandicaptenraad had gezeten wist zij goed haar weg te vinden bij de gemeente Groningen. Na veel praten was D66 bereid zich hard te maken voor dit initiatief omdat gehandicapten “ook recht hebben op leegstand”. Deze opvatting werd de algemene mening van de gemeenteraad en daarom was nu ook de dienst ROEZ (Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken) deze mening toegedaan. Vervolgens heeft de initiatiefgroep weer contact met Fokus gezocht en deze organisatie had inmiddels een nieuwe directeur en was dezelfde mening als de gemeente toegedaan en wilde nu wel meewerken aan het project. De gemeente had ook een locatie uitgezocht, namelijk het CiBoGa terrein wat niet aan de Grote Markt ligt, maar wel in het centrum van Groningen. Ook stelde de gemeente een subsidie beschikbaar voor de extra vierkante meters die voor deze groep bewoners nodig zou zijn, ongeveer ter grote van € 800.000. De initiatiefgroep was akkoord. Nijestee werd er als verhurende partij aangetrokken omdat zij de enige corporatie was die op het CiBoGa ook huurhuizen gingen bouwen. In 2000 waren alle tekeningen klaar en kon er met de bouw worden begonnen. Dit ging echter niet door, omdat de huizenmarkt door de economische crisis instortte en er op het CiBoGa terrein niet gebouwd ging worden. Nijestee droeg in datzelfde jaar een andere locatie voor, het Kooikerplein, dit werd afgewezen door de initiatiefgroef vanwege een nabij gelegen methadon

40

Hans Ritsema.


02-08-2010

post. Een andere locatie de oude stadswerf werd afgewezen omdat het te ver van het centrum af lag. Nijestee ging samen met Fokus en de gemeente hier echter wel bouwen omdat de subsidie zou stoppen per de eerste januari en zei tegen de initiatiefgroep, dan wachten jullie op CiBoGa en dan bouwen wij hier ook woningen voor gehandicapten. Zo gezegd zo gedaan. Nu 10 jaar later, 2010, zijn er eerst zonder de initiatiefgroep nieuwe plannen ontwikkeld, terwijl hun beloofd was dat ze wel van begin af aan betrokken zouden worden bij eventuele nieuwe plannen. Deze plannen hebben zij dan ook weer afgekeurd en samen met de initiatiefgroep zijn nieuwe plannen ontwikkeld die vrijwel klaar zijn. Schots en Scheef gaat dus een plek krijgen op het CiBoGa terrein en als het meezit wordt deze winter de eerste paal in de grond geslagen. Een lange route maar uiteindelijk komen er dan toch woningen voor ernstig gehandicapten in de binnenstad van Groningen. Grootte en functies Er zullen 17 appartementen voor zwaar lichamelijke gehandicapten worden gebouwd. In deze appartementen kunnen zij dan alleen, met hun partner of familie zelfstandig wonen. Er is in het gebouw voor deze mensen een zorgpost aanwezig van waaruit 24 uur zorg geleverd wordt. De zorg wordt collectief ingekocht door de bewoners, die dat kunnen financieren vanuit een PGB (Persoons Gebonden Budget), en staat los van de huurovereenkomst met Nijestee. De appartementen verschillen in grootte, variërend van 105 m2 tot 125 m2. Prijs/kwaliteit De prijs kwaliteitverhoudingen voor deze woningen is redelijk. De kwaliteit van de woningen is naar verwachting zeer goed te noemen. De te verwachten huurprijs is ongeveer € 630, -. Deze huurprijs is onder de huurtoeslaggrens voor deze doelgroep wat maakt dat de woningen voor hen betaalbaar zijn. De kwaliteit van de woningen is zeer geschikt voor de doelgroep: er worden in de woningen verstelbare keukens, douches en toiletten geplaatst waardoor de doelgroep zo kan wonen als dat ze wil. Tevens is er in deze woningen een hulpoproepsysteem waarmee de zorgpost die ook in het pand aanwezig is en direct naar de hulpbehoevende kan gaan. 24 uur per dag zal er zorg aanwezig zijn die apart wordt ingekocht via het PGB van de bewoners welke zij samen collectief bij één zorgaanbieder inkopen. Voor Nijestee leveren deze woningen een onrendabele top op. Dit houdt in dat er een verlies genomen moet worden. Dit verlies is € 85.000, - per woning en is dus totaal een verlies van € 1.445.000. Beheervorm Op dit moment zijn er geen overeenkomsten tussen Nijestee en de initiatiefgroep Schots en Scheef. Er zijn ook nog geen huishoudelijke reglementen, verenigingsstatuten of sancties. Dit is ook logisch, omdat er nog geen gebouw staat zijn deze zaken nog niet ingevuld. Wat de vereniging wel zelf gaat regelen is het contracteren van een zorgaanbieder en het betalen daarvan. Dit wordt gedaan middels het afdragen van een deel van elke bewoner zijn of haar PGB (Persoons Gebonden Budget) waaruit de zorgpost gefinancierd wordt. Tevens willen zij de personen die de zorg verlenen ook zelf selecteren.

41

Hans Ritsema.


02-08-2010

Werving en selectie Over de werving en selectie van bewoners is veel discussie. Omdat de gemeenteraad een subsidie beschikbaar stelt, stelt zij ook eisen aan de toewijzing van de woningen. Deze procedure die zij voorstelt in de brief van de Hulpverleningsdienst Groningen van 26-05-2010 is als volgt: 1. “Een huurder zegt de woning op bij Nijestee; 2. Nijestee informeert per ommegaande de stichting Schots en Scheef en de gemeente; 3. Schots en Scheef doet, zo mogelijk aansluitend, een beargumenteerde voordracht voor een nieuwe huurder. Mocht er binnen 6 weken na datum opzegging geen voordracht van de stichting Schots en Scheef komen, dan geldt de procedure voor rolstoelwoningen van Woningnet. Deze is: 4. Nijestee biedt de woning aan via Woningnet met als label ‘rolstoelwoning’. Hier kunnen WMO cliënten op reageren die rolstoelafhankelijk zijn. Zij krijgen voor die woningen absolute voorrang. De woning kan maximaal 10 maal aangeboden worden (uitgaande van een 14 dagen aanbiedcyclus). In deze periode kan Schots en Scheef ook kandidaten aanleveren. 5. Als er na deze periode (7 maanden na opzegging) nog geen nieuwe kandidaat uit de doelgroep / rolstoelgebruiker gevonden zijn, dan wordt de woning regulier aangeboden via Woningnet (dan kan er dus een huurder komen zonder beperkingen). Prioritering (…) Om zowel voor Schots en Scheef als voor de gemeente, zo geschikt mogelijke kandidaten te verkrijgen is het voorstel om de volgende prioritering aan te houden bij voordracht van kandidaten: 1. Het moet gaan om mensen met een zware lichamelijke beperking waar ADL- assistentie noodzakelijk is (bij aanmelding); 2. Kandidaten uit Groningen gaan voor kandidaten buiten Groningen 3. Wie niet adequaat woont, heeft in beide situaties voorrang.” Schots en Scheef heeft hier 4 dagen later een reactie op gegeven. Zij geeft aan graag met de gemeente afspraken te maken over de woningtoewijzing. Zij gaat er vanuit dat bewoners naast een huurcontract met Nijestee ook een zorgcontract met Schots en Scheef hebben. Verder geven zij er de voorkeur aan geen eigen wachtlijst te hebben maar de woningtoewijzing direct via Woningnet te laten verlopen. Op Woningnet zou dan nog een extra functie geplaatst moeten worden dat bewoners op zoek zijn naar een woning met zorg. Tevens willen zij graag aangevuld zijn in de woningtoewijzing dat er bij toewijzing gezocht wordt naar een bewoner die qua zorgvraag het meest past bij de zorgcultuur van Schots en Scheef Hieruit wordt al duidelijk dat er nog geen definitief vastgesteld beleid is omtrent woningtoewijzing bij Schots en Scheef, maar dat deze in samenspraak met de gemeente Groningen, Nijestee en Schots en Scheef er zeker zal zijn voordat de woningen opgeleverd zijn. Waarom (wonen in) bij Schots en Scheef? De stichting Schots en Scheef draagt zorg voor het realiseren van woningen. Deze zijn geschikt voor mensen met zware lichamelijk handicap om in te wonen, samen met eventuele partner en of kinderen. De locatie is in de binnenstad, dus deze mensen hebben de mogelijkheid om gemakkelijk vanuit hun huis in het centrum te komen. Verder is de prijs van deze woningen betaalbaar voor de doelgroep.

42

Hans Ritsema.


02-08-2010

Rol corporatie Nijestee heeft nu in de ontwikkelingsfase de rol van ontwikkelaar en gesprekspartner enerzijds en het financieel mogelijk maken anderzijds. De rol van ontwikkelaar en gesprekspartner houdt in dat Nijestee contact onderhoudt met de ontwikkelende partij genaamd CiBoGa en met de gemeente, gemeentelijke instanties en de stichting Schots en Scheef. Hierin is de taak om de wensen van de verschillende partijen te communiceren naar de ontwikkelaar en de (on)mogelijkheden in de plannen toe te lichten aan de partijen waarom iets niet kan. De financiële taak van Nijestee houdt in dat ze ervoor moet zorgen om het project zo goed mogelijk te financieren. Dit betekent subsidies aantrekken, een goede prijs kwaliteit verhouding bewerkstelligen en op een goede manier de eigen middelen inzetten om nieuwe woningvoorraad te realiseren. Tevens is het van belang dat Nijestee de wil heeft gehad om de onrendabele top op zich te nemen. Een verlies van bijna 1,5 miljoen euro. In de beheerfase zal Nijestee haar rol veel beperkter zijn. Nijestee heeft dan tot taak het planmatige en niet planmatig onderhoud uit te voeren, eventueel de vrijgekomen woningen op Woningnet zetten, klachten oplossen en periodiek contact onderhouden met de bewoners. Groepssamenstelling De potentiële groepssamenstelling wordt als volgt beschreven: “Dat zijn mensen die afhankelijk zijn van 24 uur oproepbare hulp. Dat zijn mensen die nu bij hun ouders wonen, of die nu met een partner wonen waarbij de partner heel veel doet. Dat zijn mensen, dat kunnen alle leeftijden zijn. Het kunnen ook mensen in gezinsverband zijn en met kinderen zijn, want er zijn ook grote woningen er is divers aanbod binnen dat Schots en Scheef. Maar ik denk wel dat, omdat het aanbod zo groot is, dat het mensen zijn die voor dit soort stedelijke woningen, stedelijke omgeving kiest.” Nieuwe media De initiatiefgroep heeft een eigen website waarop informatie te vinden is over de stichting en wat ze doen. Verder wordt er nog geen gebruik gemaakt van nieuwe media. Wel wordt in de maand juli 2010 een folder verspreid over de verschillende woonmogelijkheden voor ernstig gehandicapte mensen.

43

Hans Ritsema.


02-08-2010

Vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van Schots en Scheef Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar.

Regel

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schalen

1

Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources);

Fysieke uitsluiting

-

Sociale uitsluiting

5

2

3

4

5

6

7

8

Regels betreffende toe-eigening en Afspraken omtrent zoeken nieuwe bevoorrading van common pool huurders resources die toegepast zijn op de lokale condities; Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders Collectieve keuze arrangementen Beslissingsrecht in vergaderingen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common Aantal onderwerpen pool resources te laten participeren in het Mogelijkheid te participeren in beslissingsproces; eventuele werkgroepen

Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers; Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden;


5

5 -

Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities Monitor van corporatie Nijestee

-


-

Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen

-

Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd Informele sancties Conflicten worden binnen het project opgelost Conflicten worden opgelost door een externe organisatie

-

5

-


Erkenning van bestaansrecht door Nijestee Erkenning bestaansrecht gemeente.

Ja Ja



1

44

Hans Ritsema.


02-08-2010

5.2 Het paleis Ontstaansgeschiedenis Het is 2002 en het pand aan met adres Bloemsingel 10 wordt al een aantal jaren beheerd door Carex, een antikraakorganisatie. De antikraak bewoners zijn onder andere een behoorlijke groep kunstenaars. Petra Koonstra, actief in de kunstsector in Groningen, heeft een idee wat ze met dit pand, een voormalig scheikundig laboratorium. Op een avond in datzelfde jaar gaat zij naar een lezing van de directeur van KUUB, een organisatie die als doelstelling heeft de woonopgave vanuit de vraag van de klant te benaderen. Vervolgens begeleidt en ondersteunt KUUB het proces van het realiseren van de klantvraag. Na de lezing komen de twee met elkaar in gesprek en wordt er afgesproken samen een kopje koffie te drinken. Tijdens dit kopje koffie vertelt Petra dat ze van het voormalig scheikundig laboratorium graag een cultuurverzamel gebouw wil maken. In dit gebouw ziet zij ateliers voor zich, betaalbaar voor gevestigde en startende kunstenaars in allerlei disciplines, zalen voor theater of andere mogelijkheden, een restaurant, bedrijfsruimtes, flex werkplekken, woningen en een aantal hotelkamers. Na enig overleg zegt de directeur van KUUB zijn medewerking toe. Vervolgens is er een concept plan gemaakt. In dit plan is de globale fysieke indeling gemaakt en zijn de bedrijfeconomische aspecten onderzocht. In 2003 is een aantal bijeenkomsten met verschillende kunstenaars georganiseerd onder de noemer “doe mee, koop een atelier!” Hierbij is al een aantal geïnteresseerden voor de ateliers geworven. Als ook andere aanhangers die op een of andere wijze hun bijdrage wilden leveren, samen richtten ze de stichting Cultureel Ontwikkelen Bloemsingel 10 (COB10) op. Het plan is in 2004 aan Nijestee en de gemeenteraad voorgelegd. De gemeente wilde het echter niet verkopen aan COB10, omdat ze bang waren dat van hun samenwerking niet zoveel terecht zou komen. Nijestee zag echter wel iets in de plannen voor de ontwikkeling. De ontwikkeling moest dan wel budgetneutraal, met andere woorden breakeven gerealiseerd worden. Met deze steun van het initiatief, vooral op financiële en technische gebied ziet de gemeente de ontwikkeling wel zitten en verkoopt het pand in 2004 aan Nijestee. Vervolgens zijn er 5 architecten geselecteerd die het plan uit hebben gewerkt. Het ontwerp van DAAD architecten is uiteindelijk door de drie partijen gekozen. Dit omdat hun ontwerp goed was, maar belangrijker nog hoe zij om wilden gaan met de invloed van de potentiële gebruikers. Ook zijn in deze fase verschillende subsidies bij de gemeente Groningen en de provincie Groningen aangevraagd voor het kunst en cultuur deel van het pand. Hierdoor is gebleken dat er tussen de woningen en de ateliers geen directe verbinding gemaakt kon worden. De reden hiervoor was namelijk dat de ateliers gesubsidieerd verhuurd en verkocht werden en dat de andere ruimtes binnen het pand op commerciële basis verhuurd en verkocht gingen worden, hierdoor moest er een afscheiding zijn tussen de woningen en de ateliers. Vervolgens is er in de realisatiefase van het pand veel vrijheid gegeven aan de kunstenaars voor de aankleding van het gebouw. In 7 werkgroepen werden onder andere de kleuren die in het pand gebruikt gingen worden bepaald, de inrichting van het binnenterrein, hotelkamers, en dergelijke. Soms veranderden de kunstenaars hun plannen na een bepaalde deadline wat vervelend was voor de architect en de ontwikkeling van het plan. In de jaren hierop is er hard gewerkt aan het

45

Hans Ritsema.


02-08-2010

concretiseren en uitvoeren van de plannen. Uiteindelijk is Het Paleis, zoals de stichting COB10 het pand heeft genoemd, op 19 september 2009 feestelijk geopend. Ondanks dat het doel was het pand budget neutraal te ontwikkelen, met behulp van subsidies van de gemeente Groningen, het Rijk en Europese gelden is dit niet gelukt. Nijestee heeft een verlies moeten nemen van iets meer dan € 100.000, -. Grootte en functies Het paleis heeft de volgende functies • 28 koopappartementen • 30 koopateliers • 24 starterateliers • 1 brasserie/ restaurant • 3 (vergader)zalen • 2 projectruimten bedoelt voor tijdelijke tentoonstellingen • verschillende bedrijfsruimten • flex werkplekken • 10 hotelkamers die maximaal aan 20 gasten plaats bieden Prijs/kwaliteit Type overeenkomst

Type object

Adres

Prijs

Huur Huur Huur Huur Huur Huur Huurprijs per atelier Koop

Projectruimte Projectruimte Projectruimte Projectruimte Projectruimte Projectruimte Starter atelier Ateliers

Bloemsingel 226 Bloemsingel 230 Boterdiep 111 Boterdiep 115-1 Boterdiep 115 Langestraat 144 Het Paleis

Koop Koop Koop

Studio’s Maisonnette (casco) Maisonnette (afgebouwd excl. keuken en badkamer)

€ 4.648, - p.j. € 9.119, - p.j. € 14.443, - p.j. € 2583,18 p.j. € 24.188, - p.j. € 1.165,82 p.j. €111,76 € 25.000 – 75.000 (per m2 € 925 - € 1125,-) € 85.000 - € 95.000 € 150.000 - € 280.000 € 200.000 - € 375.000

Volgens de medewerker van Nijestee is: “de prijs kwaliteit verhouding heel goed. Ik denk echt dat, je zit natuurlijk in een heel oud pand, wat helemaal gestript is en wat opnieuw opgebouwd is, wat dus qua kwaliteitsniveau als nieuwbouw is, maar je zit wel in iets wat er al 100 jaar staat en wat dus in kwaliteit gewoon goed is. Kijk met alles wat cultureel gerelateerd is daar zit gewoon subsidie op en ook een goede prijs als je het zo kan noemen en ook voor de woningen is gewoon een marktprijs gehanteerd, daar zijn we niet afwijkend in geweest. Als je ziet woningen die verkocht worden, die worden al wel met winst verkocht, zelfs nu in deze markt. Iemand die iets gekocht heeft, die heeft er geen verlies op. Dus dan zou ik zeggen de prijs kwaliteit verhouding is goed.” De kwaliteit van het pand is dus van een hoog niveau. Dit is de bedoeling geweest, omdat het pand een positieve uitstraling moest hebben op de stad Groningen en de binnenstad van Groningen. Dit is zeker gelukt. De koopateliers zijn verkocht door Nijestee aan de kunstenaars met een

46

Hans Ritsema.


02-08-2010

terugkoopgarantie. De ateliers zijn door de subsidies die in het pand gestoken zijn ook redelijk, namelijk €111,76 per persoon waarbij een atelier met 2 of 3 andere starters gedeeld wordt. Over alle andere ruimtes die verhuurd worden geeft de initiatiefneemster aan: “ alles wat wij verhuren dat heeft twee tarieven, een marktconform tarief en een gesubsidieerd tarief. Wij leggen op de culturele stukken geld toe, zeker voor bepaalde ruimtes, dan moet vanuit de stichting, dus vanuit de andere dingen waarop wij geld binnen krijgen moet daar geld bij om dat te kunnen realiseren. En dat is eigenlijk iets waarvan ik zeg dat zou eigenlijk niet moeten, maar dan moet de prijs zo omhoog dat een culturele partij zegt maar dat is voor ons te duur. En wij vinden eigenlijk dat als de jeugd theater groep hier een voorstelling wil geven moet dat gewoon kunnen voor een bepaalde prijs. Want anders dan schiet je voor mijn gevoel jezelf ook in de voet, want dat is dan een beetje wat wij hier wilden. Een heel breed publiek trekken en heel breed dingen hier doen. En nou ja, dat weet eigenlijk iedereen ook wel, kunst en cultuur dat is geen sector die het heel erg breed heeft, en die kunnen ook op een hele hoop plekken niet terecht. Dat is ook wel een reden om dingen hier wel te organiseren.” Beheervorm De overeenkomsten die er tussen Nijestee en de stichting COB10 zijn: • Inspanningsverbintenis betreffende ontwikkeling – Hierin zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van Het Paleis, waarin taken en verantwoordelijkheden tussen Nijestee en COB10 duidelijk zijn afgekaderd. Bij realisatie van dit project is deze overeenkomst vervallen. • Inspanningsverbintenis betreffende beheer – Overeenkomst waarin afspraken gemaakt zijn betreffende de realisatie en exploitatie van Het Paleis. • 6 Huurovereenkomsten – Waarin afspreken staan over huurprijs, gebruik en verantwoordelijkheden met betrekking tot het gehuurde. De stichting COB10 is verantwoordelijk voor de exploitatie van Het Paleis. Dit betekent dat zij als taak heeft nieuwe huurders te zoeken en de ruimtes legaal onder te verhuren. De andere verhuurderstaken als onderhoud doet PandGarant voor Nijestee in opdracht van de VVE (Vereniging Van Eigenaren) waarin Nijestee een minderheidsbelang heeft. In Het Paleis is een aantal werkgroepen die vanuit de ontwikkeling nog actief zijn. Dit is de • Tuincommissie – gaat over het onderhoud en de inrichting van de tuinen en pleinen in en om het pand. • Programmacommissie - gaat over de programma’s op de dagen dat er iets georganiseerd wordt in Het Paleis, bijvoorbeeld de culturele zondagen. • Bewegwijzeringcommissie – gaat over de bewegwijzering in en om het pand. • ICT commissie – gaat over het bijhouden van de website www.hetpaleisgroningen.nl. Hoewel het klinkt alsof er al wat commissies zijn, merk je in de interviews dat alles nog heel erg vloeibaar is. In dit eerste jaar is het zoeken naar hoe het best te functioneren en hoe alles vorm te geven. Er wordt langzamerhand afgestapt van de losse informele cultuur naar een wat formelere structuur met een paar afspraken. Opmerkelijk is wel dat er bij de VVE een huishoudelijk reglement is, waarin afspraken zijn gemaakt, maar formeel gezien heeft COB10 hier niets mee te maken. Binnen de ateliers bijvoorbeeld zijn geen huishoudelijke reglement of iets van dien aard en dus ook geen sancties. Wel zijn er afspraken over esthetiek van het pand, niet boren in de muren, maar dat heeft meer te maken met het stucwerk wat dan kapot gaat dan dat het een regel is. Er wordt gehoopt dat problemen die ontstaan tussen de kunstenaars onderling worden opgelost zonder dat daarover afspraken nodig zijn.

47

Hans Ritsema.


02-08-2010

Werving en selectie Bij de niet gesubsidieerde ruimtes is er sprake van marktwerking. Op basis van de markt vindt ook de werving en selectie plaats. Met andere woorden, mits er ruimte is kan eenieder die het kan betalen plaats nemen in het pand. Wel wordt er bij bedrijfsruimtes gezocht naar bedrijven die creatief zijn en een bepaalde doelgroep aantrekken die anders niet naar Het Paleis zouden komen. Voordeel hiervan is meer naamsbekendheid en de mogelijkheid om een nog breder publiek aan te trekken. Met betrekking tot de gesubsidieerde ruimtes ligt dit anders. Voor de starterateliers moeten de kunstenaars ingeschreven staan bij de HaViK (Huurders Vereniging Kunstenaars) en zij hebben bepaalde eisen gesteld aan een dergelijke inschrijving. Men moet ingeschreven staan bij de gemeente Groningen en een erkende kunstenaar zijn. Dit betekent dat volgens de regeltoewijzing van HaViK een huurder van een atelier aan een van de volgende voorwaarden moeten voldoen: • • • • • •

“In bezit zijn van een diploma van een kunstvakopleiding. Ingeschreven bij een beroepsvereniging voor beeldende kunstenaars. [kopie van het bewijs van inschrijving]. Een beroepsmatigheidsverklaring van Kunstenaars & CO (voormalig Voorzieningsfonds voor Kunstenaars) of beschikken over een WWIK uitkering [kopie beroepsmatigheidsverklaring]. Stimuleringssubsidie toegekend door het Fonds voor de Beeldende Kunsten, Vormgeving en Bouwkunst in de afgelopen 4 jaar [kopie van toekenning]. Ingeschreven bij het Centrum Beeldende Kunst Groningen. [wordt door de H.V.K. via de website van het CBK gecontroleerd]. Ingeschreven bij de Belastingdienst als beeldend kunstenaar en in aanmerking komende voor zelfstandigenaftrek [kopie aanslagbiljet inkomstenbelasting + relevante pagina[‘s] als de winst en verliesrekening, van het voorgaande jaar].“

Nadat de startende kunstenaar ingeschreven is bij HaViK, moet deze zich apart inschrijven bij Het Paleis. Vervolgens als er een ruimte vrijkomt, worden er sollicitatiegesprekken gehouden door twee kunstenaars die al een starteratelier hebben. Het is dan zo dat de discipline die weg gaat door dezelfde discipline vervangen moet worden. Dus een beeldhouwer voor een beeldhouwer en een schilder voor een schilder. Vervolgens lopen zij ook even langs de toekomstige werkplek van de sollicitant en wordt er kennis gemaakt met zijn potentiële directe collega’s. Uiteindelijk wordt het atelier toegekend aan de best passende persoon en niet de eerste op de lijst voor maximaal 2 jaar. Waarom (gebruik maken van) Het Paleis? Door alle verschillende functies van Het Paleis zijn de redenen dat mensen er gebruik maken ook zeer verschillend. Mensen wonen er of hebben hun bedrijf daar vanuit eigenbelang. De locatie voor het bedrijf is goed, de woningen zijn kwalitatief goed en tegen een redelijke prijs. De horeca ondernemer heeft een deel van het pand gehuurd om er winst mee te maken. Maar waarom zou je er als kunstenaar gebruik van maken? “De mensen zelf die hier een atelier hebben, ja is natuurlijk de plek an sich. Maar ook de community waar je in zit, dat voor de meeste mensen ook een, mensen die hier graag willen zitten is dat de belangrijkste. Zo van ja, dat is toch een ontmoetingsplek, het is ook niet zo dat je, dat het altijd moet, je kent elkaar, dus dat is een heel belangrijk criteria. Plus het heeft een aanzuigende werking voor mensen van buitenaf. Die zeggen oh ik zit in het Paleis, dat geeft toch een bepaalde status aan jou als kunstenaar, want je zit daar dan moet je toch ook wel iets voor elkaar hebben gekregen. Nou ja, het is snel herkenbaar voor mensen. Oké, op die plek dat impliceert ook, want daar zit ook het FabLab, dus daar zit toch innovatie, vernieuwing, dat soort elementen, daar willen mensen wel graag onder hangen onder die paraplu. Dat geeft jou ook al gelijk een stukje status mee, daar hoef je niets meer voor te doen.”

48

Hans Ritsema.


02-08-2010

Rol corporatie De rol van Nijestee was vooral de ontwikkelaarrol. Het hele project ontwikkelen, financieren, uitvoeren en leiden. De rol die Nijestee na realisatie van het pand, dus na september 2009, speelt is nog niet duidelijk. Dit is ook logisch omdat het pand pas onlangs gerealiseerd is en de positie in realiteit nog bepaald moet worden. In theorie zal Nijestee de rol van facilitator en steunpunt zijn, naast de formele huurdervertegenwoordiging die zij in de Vereniging Van Eigenaren spelen. Groepssamenstelling In antwoord op de vraag of de groep mensen die gebruik maakt van Het Paleis heterogeen is, antwoordt de directeur van KUUB: “Ja, de opzet was zeker om het heterogeen te maken, en dat is niet zozeer als doel, maar kijk die vraag is heterogeen. Dat is onze doelstelling, onze doelstelling is juist de bouwopgave vanuit de vraag benaderen dus dat maakt dat je uiteindelijk een heterogeen product krijgt.” De volgende lange quote van de initiatiefneemster beschrijft alle verschillende gebruikers zeer goed, ze doet dat als volgt: “Ja, dat varieert, van de jongens die daar lopen tot we hebben. Bijvoorbeeld wat we aan bedrijven hebben, uitgeverij Passage die hier zit, en de spin off die ze meenemen ook hé. Die heeft bijvoorbeeld heel veel schrijvers en dichters onder zijn hoede. Die brengt dus ook die hele poot in. Culturele zondagen, voor hem, hij heeft een stal hé? Een stal met zijn mensen en hij belt met een aantal en die gaan dan gedichten voordragen want voor hen is dit ook een podium. Door al die dingen zo aan elkaar te plakken, krijg je gewoon een vrij gemêleerd bestand. We hebben naast ook iedereen die in de woningen woont dat is ook vrij gemêleerd, veel alleenstaanden, die hier wonen, je hebt toch gelijk connectie hier, dat is wel leuk. We hebben de ateliers, de koop ateliers daar variëren de leeftijden een beetje. Maar goed dat is eigenlijk een scharkering van, ik denk, een leeftijd van 30 tot 60 ongeveer. Daartussen zal het zich begeven. Meestal zijn de starters wat jonger, dat is ook een beetje het idee die mogen er maximaal 2 jaar zitten, dus we hebben steeds vers bloed in de tent. Over het algemeen zijn het jonge mensen net van de academie af. Tenzij iemand wat ouder is omdat die net wat later met zijn opleiding begonnen is. Voor de rest zijn het allemaal mensen van 19, 20, 21 jaar. Nou dan hebben we wat er in de flex en co workers plekken in de nok zit, dat zijn over het algemeen ook de jongeren die een startend bedrijfje hebben en net beginnen. Dan hebben we nog een club als volle zalen van Harry Hummel die de krant dan uitbrengt. Ja, dat zit er weer zo’n beetje tussenin, dat zijn kleine bedrijfjes die dan ook weer medewerkers hebben. En dat zijn over het algemeen ook vrij jonge mensen. Dan heb je bij ons beneden daar zit een vereniging creatieve industrie Groningen, die heeft een paar takken, een van de speerpunten, takken van de stichting is jong talent, daar zitten heel veel studenten die komen allemaal projecten doen. Botermarkt wordt georganiseerd, nou ja zo zitten daar een heel aantal. Ja, FabLab dat trekt ook een heel breed publiek maar ook een hele groep nerds en jonge mensen die het interessant vinden om daar mee bezig te zijn. Ons hotel trekt over het algemeen veel culturele instellingen, dus bijvoorbeeld een choreograaf die hier twee weken zit die voor een bepaalde club hier een stuk moet schrijven / maken. Die logeert dan bij ons. Zo meteen komt Noorderzon er weer aan dan zijn we helemaal volgeboekt met alle artiesten die meedoen aan Noorderzon die hier dan een plekje hebben. Ja, zo zijn het hele jaar door eigenlijk continu dingen gaande met mensen die hier klussen doen.”

49

Hans Ritsema.


02-08-2010

Nieuwe media Behalve de website van Het Paleis en een LinkedIn account maakt waarmee ze elkaar op de hoogte kunnen houden, een specifiek doel heeft het nog niet. Ook zijn ze wel bezig met Hyves, Twitter, Facebook en dergelijke alleen dat kost heel veel tijd. Hiermee zijn ze nog duidelijk in een opstartfase.

50

Hans Ritsema.


02-08-2010

Vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van Het Paleis Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar .

Regel

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schalen

1


Fysieke uitsluiting

2

Sociale uitsluiting

3

2

3

4

5

6

7

8

Regels betreffende toe-eigening en Afspraken omtrent zoeken nieuwe bevoorrading van common pool huurders resources die toegepast zijn op de lokale condities; Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders. Collectieve keuze arrangementen Beslissingsrecht in vergaderingen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common Aantal onderwerpen pool resources te laten participeren in het Mogelijkheid te participeren in beslissingsproces; eventuele werkgroepen



5

3 2 3 3


2


3


3


1

3

1 4 1


Erkenning van bestaansrecht door Nijestee Erkenning bestaansrecht gemeente

Ja Ja



3

51

Hans Ritsema.


02-08-2010

5.3 Waterland Ontstaansgeschiedenis In 1989 richtte een aantal mensen de Vereniging Ecologisch Wonen Groningen op. Na contact met de gemeente Groningen en architect Jan Giezen besloten de oprichters van de vereniging de bouw van een ecologisch woningbouwproject in Groningen na te streven. Hierbij werd een ontwikkelaar aangetrokken. Tijdens een eerste informatiebijeenkomst bleek dat er honderden mensen geïnteresseerd waren in een milieuvriendelijk gebouwd huis in een wijk met een prettige natuurlijke omgeving. Echter toen bleek dat de ontwikkelaar in allerlei rechtzaken verwikkeld was over bouwprojecten die zij ook hadden ontwikkeld is de gemeente Groningen in 1993 op zoek gegaan naar een andere ontwikkelaar. De gemeente heeft Nijestee gevraagd te participeren in het project wat nu Drielanden heet. Bestaande uit drie deelprojecten zijnde Waterland, Mooiland en Zonland. De eerste ontwikkelaar had bedacht dat er alleen koopwoningen zouden komen waarbij er sprake zou zijn van onderlinge solidariteit. Dit zou betekenen dat de jaarlijkse kosten voor de huizen naar draagkracht verdeeld zouden worden, en betekend voor de boven modaal verdienende bewoners dat hun bijdrage jaarlijks zeer hoog zou zijn in vergelijking met de minder draagkrachtige. Omdat het zeer waarschijnlijk was dat het plan van onderlinge solidariteit niet zou gaan werken vanwege bovengenoemde reden heeft de gemeente specifiek gezocht naar een woningcorporatie die dus ook sociale huurwoningen voor de minder draagkrachtige zou kunnen bouwen. Des te meer omdat een deel van de kerngroep van de vereniging ecologisch wonen die met het initiatief zijn gekomen laag draagkrachtig waren. Nijestee zou Waterland volledig gaan ontwikkelen en het grootste aantal woningen verkopen en een klein deel verhuren. Het verzoek tot bouw ontving Nijestee in de maand mei van 1993 en omdat er op 1 januari 1994 allerlei koopsubsidies vervielen, zijnde de premie A en premie C koopsubsidies, moest er een bouwbaar plan voor 1994 klaar liggen en goedgekeurd zijn door de gemeente. Nadat Nijestee het plan goed bestudeerde heeft zij haar medewerking toegezegd mits de wijk beter bereikbaar zou worden met de auto. Dit is gelukt. Vervolgens is er een aanbesteding gedaan, niet alleen op basis van prijs maar ook op welke manier het ecologisch bouwen vorm gegeven zou worden bij de bouw. Hieruit zijn de bouwbedrijven Wijnen en Rottinghuis gekozen waarbij Wijnen ook een deel van het risico van de ontwikkeling van Waterland voor haar rekening heeft genomen. Uiteindelijk zijn de woningen in 1995 opgeleverd en met succes vrij snel verkocht. Hoewel niet alle oorspronkelijke plannen op het gebied van ecologie gerealiseerd zijn, is Waterland wel een interessant ecologisch voorbeeldproject geworden. Niet voor niets kreeg het project hiervoor in 1997 een prijs van het ministerie van VROM. Het is gelukt van Waterland een ecologische wijk te maken waarin zowel sociale huurwoningen als koopwoningen zijn gerealiseerd. Grootte en functies • •

114 ecologische koopwoningen 26 ecologische huurwoningen

52

Hans Ritsema.


02-08-2010

Prijs/kwaliteit De huizen die Nijestee verhuurt in deze buurt zijn zelfstandige woningen. De huurprijzen van deze woningen bedragen €480, - tot €510, - per maand. Omdat de huizen 15 jaar geleden gebouwd zijn, is de kwaliteit van een dergelijk pand nog goed op peil. Een huurder geeft over de prijs aan dat “ het mooi is en een voorrecht is om in Waterland te wonen. Omdat het doel van een woningcorporatie is mensen die onder een bepaalde inkomensgrens zitten te huisvesten is de prijs kwaliteit verhouding goed”. Beheervorm De overeenkomst die Nijestee met het project heeft is: • Een individuele huurovereenkomst met elke bewoner voor hun eigen huis. Het gebied Waterland heeft 2 verenigingen die ook een verschillende grootte heeft: • Huurdervereniging ecologisch wonen. Vereniging voor de huurders van Waterland, circa 26 woningen. Het bestuur van de vereniging bestaat uit een voorzitter, secretaris en penningmeester. Deze vereniging heeft tot taak contact te onderhouden met Nijestee en zaken die spelen in de wijk te bespreken. De lidmaatschapskosten zijn € 5, - als je gebruik maakt van het onderhouden van 1 van de moestuinen en € 2,50 als je geen eigen moestuin hebt. Op de vergaderingen, die ongeveer 1 keer per jaar worden gehouden, heeft ieder lid stemrecht en de mogelijkheid om hun eigen punten in te brengen en tot stemming te laten komen. • Bewonersvereniging Drielanden. Vereniging die Waterland, Mooiland en Zonland vertegenwoordigt. En heeft tot doel: 1. een positieve bijdrage te leveren aan het woon- en leefklimaat in Drielanden en aan de eigen identiteit van de wijk; 2. het stimuleren en in standhouden van een ecologisch leefklimaat in de wijk Drielanden. Het bestuur van deze vereniging bestaat uit een voorzitter, secretaris penningmeester en twee algemene leden. Er wordt bij deze vereniging geen contributie gevraagd. Overleg is ongeveer 1 keer per jaar. Ieder lid heeft ook de mogelijkheid om mee te beslissen en eventueel hun eigen punten voor te dragen. Tijdens de jaarlijkse vergaderingen wordt vaak ook een spreker uitgenodigd die iets vertelt over de natuur of noviteiten op het gebied van ecologisch wonen. Werving en selectie In het begin van Waterland waren er minder sociale huurwoningen gerealiseerd dan dat er mensen waren die er wilden wonen. Dit is dan ook de reden geweest dat de huurder, de vereniging ecologisch wonen, de mogelijkheid heeft gekregen een eigen wachtlijst bij te houden zodat mensen die niet meteen een huurwoning konden krijgen in Waterland er met voorrang wel een zouden kunnen krijgen. Deze wachtlijst bestaat echter al enkele jaren niet meer omdat er geen animo meer voor is. Tegenwoordig worden nieuwe huurders op de, voor Nijestee, reguliere weg gezocht. Dit betekent dat de beschikbare woning op Woningnet geplaatst wordt. Alle mensen die ingeschreven staan op Woningnet kunnen op deze woning kunnen reageren. Vervolgens komt de persoon die de meeste punten heeft, onder andere bepaald door de wachtduur, als eerste in aanmerking voor deze woning. Als hij of zij deze weigert, komt de persoon die als tweede de meeste punten heeft in aanmerking. De enige uitzondering ten opzichte van regulier aanbod is dat er op Woningnet wel melding gemaakt wordt van het ecologische karakter van de wijk. De koopwoningen worden op de reguliere wijze verkocht, er zijn geen eisen op het gebied van bijvoorbeeld ecologie waar kopers aan moeten voldoen.

53

Hans Ritsema.


02-08-2010

Waarom (wonen in) Waterland? Bewoners van Waterland hun motieven om daar te wonen zijn divers. Een aantal, en vooral de mensen die er vanaf het begin wonen, woont er vanwege het ecologische karakter. Toch zijn veel kopers van het eerste uur er ook gaan wonen vanwege de subsidie die zij op hun woning konden krijgen. Des te meer omdat dit de laatste koopwoningen met premie A of premie C koopsubsidie waren die in Groningen werden gebouwd. Huurders en kopers die vanaf het begin wonen in Waterland, wonen er vanuit het idealisme vanwege het ecologische aspect van de wijk, en vanuit het eigenbelang omdat de prijs betaalbaar is. Andere redenen waarom mensen er wonen is vanwege de locatie, het ligt aan de rand van de stad, vlakbij de natuur. Maar ook het stadscentrum van Groningen is goed bereikbaar met de fiets, bus of auto. Rol corporatie De rol van Nijestee was in het begin vooral goed meedenken over en het ontwikkelen van een deel van Drielanden, namelijk Waterland. Nadat dit alles gerealiseerd was heeft Nijestee zich gedragen als een normale verhuurder waarbij haar taken vooral bestaan uit het onderhouden van de huurwoningen waarbij zij wel rekening proberen te houden met het ecologische karakter van de wijk, en dus indien het niet buitensporig veel duurder is, ecologische materialen gebruikt. Verder heeft zij sinds enkele jaren de werving van nieuwe bewoners op zich genomen. Groepssamenstelling De eerste opmerking die gemaakt moet worden is dat er in dit project moeilijk te beweren is dat er een groep is omdat deze mensen afzonderlijk van elkaar in hun eigen huis wonen. Er is een onderscheid in huur en koopwoningen welke alleen in Waterland is. Er wonen mensen alleen, gezinnen en stellen. Sommigen hebben veel met het ecologische karakter van de wijk en ander toch een stuk minder. Vooral ook door de subsidies die werden verstrekt op de verschillende typen woningen is dit bij aanvang al vrij verschillend geweest. Dit betekent toch dat de wijk behoorlijk heterogeen is. Wel is er de ecologische huurdervereniging en de bewonersvereniging van Drielanden waarbij er wel gesproken kan worden van collectieve actie. Ook deze groepen zijn vrij heterogeen, maar streven wel het ecologisch wonen na. Nieuwe media Er wordt geen gebruik gemaakt van nieuwe media. De enige website waarvan gebruik gemaakt wordt door de vereniging Drielanden is de website http://www.drielanden.nl/.

54

Hans Ritsema.


02-08-2010

Vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van Waterland Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar.

Regel

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schalen

1


Fysieke uitsluiting

5

Sociale uitsluiting

1

2

3

4

5

6

7

8




1

1 5 2 2


3


2


1


2

5

1 4 2



Ja Ja



2

55

Hans Ritsema.


02-08-2010

5.4 Woongroep GEMa (Groningse Energie Maatschappij) Ontstaansgeschiedenis

Dit pand dateert uit de 17e eeuw. Oorspronkelijk werd dit huis bewoond door de elites. In de 20e eeuw raakte dit pand in het bezit van het rooms katholieke armenbestuur. Hoewel het pand als beeldbepalend verklaard werd door de gemeente kwam het pand in 1970 in zwaar verwaarloosde toestand leeg te staan. 9 jaar later kocht een bouwonderneming Noord Nederland het pand als investering, maar deed er niks mee. 2 jaar later werd het pand gekraakt. De krakers hebben zich in 1981 verenigd in de stuurgroep Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens (HAT), later vereniging GEMa. Deze hebben in datzelfde jaar contact gelegd met de Kollektieve Architekten Werkplaats (KAW), die zonder kosten een principe voorstel uit heeft gewerkt voor de verbouw van het pand. Vervolgens zijn zij hiermee naar de gemeente Groningen gestapt en hebben aangegeven dat zij graag permanent willen blijven wonen in het gekraakte pand op het adres aan Oude Boteringestraat 57. De gemeente heeft vervolgens contact gelegd met woningcorporatie Gruno, nu Nijestee, om te kijken hoe en of zij dit mogelijk konden maken. De gemeente heeft contact met Gruno opgenomen omdat de stad destijds in verschillende delen was opgedeeld waar iedere corporatie het eerste zeggingsrecht had. Het centrum, waar ook het GEMa zit, was van Gruno. Vervolgens hebben zij bij de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een aanvraag gedaan voor een experimenten status. Deze is toegewezen in 1984. In deze periode 1983 tot halverwege 1984 hebben 31 vergaderingen plaatsgevonden tussen de gemeente Groningen, Nijestee en het GEMa. De gemeente zat aan tafel omdat zij subsidies ter beschikking kon stellen mits er aan bepaalde voorwaarden werd voldaan. Nijestee als verhuurder die een bepaald voorzieningenniveau wilde realiseren en de vereniging GEMa die op een mooie plek wilde wonen tegen een lage huur. Om de lage huur te realiseren hebben de bewoners voor 110.000 gulden aan zelfwerkzaamheid in het pand gestoken. Dit werd gedaan doordat Nijestee bepaalde klussen aan de bewoners uit besteedde waar Nijestee ook een bepaald aantal uren voor rekende die per uur 32 gulden opleverde. Om de lage huur mogelijk te maken kregen bewoners geen korting in de huur. Dit stond en staat de weten regelgeving niet toe. Daarom werd dit geld door Nijestee geïnvesteerd in betere en extra voorzieningen dan oorspronkelijk gepland. Deze voorzieningen werden niet meegenomen in het puntensysteem op basis waarvan de huur berekend wordt. Hierdoor werd een lage huur gerealiseerd. Tijdens de verbouwing was het de bedoeling dat de kamers één voor één zouden worden opgeknapt, echter bleek dit niet mogelijk omdat de grote klussen zorgden dat iedereen uit het pand moest wat voor extra huisvestingskosten zorgde die voor het grootste deel ten laste van de bewoners kwam. Ook duurde de verbouwing door potentieel failliet gaan van de hoofdaannemer langer dan verwacht. Een ander punt is dat Gruno graag het planmatig onderhoud ook aan de bewoners had willen uit besteden. De bewoners van de GEMa hebben dit nooit geambieerd en doen dit ook nu niet. Behalve deze kritiekpunten beschouwen de bewoners van de GEMa dit experiment als geslaagd. Ze wonen in een mooi historisch pand, flexibel in te richten en tegen een lage prijs. Tevens is Nijestee trots een dergelijk pand te kunnen verhuren aan een goed georganiseerde vereniging als de GEMa.

56

Hans Ritsema.


02-08-2010

Grootte en functies Het pand waarin de GEMa gevestigd is bestaat uit 15 wooneenheden en een gedeelde tuin. Elke wooneenheid is geschikt voor één bewoner, echter hebben de bewoners de mogelijkheid om maximaal 2 wooneenheden te huren. Daarom zijn er op dit moment 8 bewoners in het pand. Alle wooneenheden verschillen in oppervlakte. Vanuit observatie moet gezegd worden dat alle wooneenheden qua grootte als ruim en karakteristiek te beschrijven zijn, ook de gedeelde voorzieningen als keukens en badkamers zijn ruim. Prijs/kwaliteit De maandelijkse huur die de vereniging GEMa aan Nijestee betaalt is € 2781,47. De bewoners betalen de huur aan de vereniging. De maandelijkse huur die zij betalen is € 310, - voor een wooneenheid en € 495, - voor twee wooneenheden. Deze bedragen zijn inclusief, dit betekent dat naast de huur ook de gemeentelijke heffingen, verzekeringen en gas water en licht ook in de prijs opgenomen zijn. Bewoners zelf geven hierover aan dat ze op een mooie plek voor een goedkope prijs wonen. En vinden de prijs kwaliteit verhouding op zijn zachts gezegd goed. Beheervorm De documenten die er zijn om de GEMa goed te laten functioneren zijn: • Huurovereenkomst tussen GEMa en Nijestee, hierin zijn vastgelegd hoeveel huur betaald moet worden, en de verantwoordelijkheden van de huurder en verhuurder. • Beheersovereenkomst, hierin is vastgelegd en uitgesplitst wie welke taken moet doen, wie waarover zeggenschap heeft en welke budgetten er zijn. • Statuten, waarin de rechten en plichten van de vereniging, bestuur en huurders zijn vastgelegd. De GEMa was in den beginne een woongroep, kort na de periode dat het pand opgeknapt is en in gebruik genomen door de bewoners als legale woonruimte is dit veranderd, van een woongroep naar een woonvereniging. Dit is ook de huidige beheersvorm. In deze beheersvorm zijn er 6 Algemene Leden Vergaderingen (ALV) en twee klusdagen en een sociale dag per jaar. Deze worden nader toegelicht. Door de ALV is een bestuur aangesteld dat bestaat uit een voorzitter, penningmeester en secretaris. De taken die zij hebben zijn ondermeer, contacten onderhouden met Nijestee, innen van de huur, betalen van de vaste lasten en één keer per jaar dit te laten controleren door de wijkcoördinator van Nijestee. Binnen deze vergadering kunnen bewoners meebeslissen en hun stem laten gelden door tijdens de vergadering hun punt in te brengen. De besluiten die tijdens deze vergadering genomen worden, worden bijna altijd genomen op basis van consensus tussen de bewoners. Hoewel er allerlei regels in de statuten staan betreffende het aantal mensen dat voor een besluit van een bepaald type moeten zijn, worden deze niet gehanteerd. Sterker nog als je mensen naar de statuten vraagt, dan is hun reactie vaak: “ik heb ze wel ergens maar weet niet waar, we hebben ze ook nooit nodig”. De twee klusdagen worden gepland in de ALV en iedereen wordt verwacht aanwezig te zijn, tenzij er gegronde redenen zijn waarom zij niet te kunnen. Voorafgaand aan de klusdag wordt een lijst opgesteld met dingen die moeten gebeuren en iedereen kan zich intekenen op deze klussen. Vervolgens worden deze uitgevoerd. De sociale dag is een keer per jaar. Voorheen bestond deze uit het ene jaar een dag samen en het andere jaar een feest. Tegenwoordig wordt er vaker een sociale dag georganiseerd omdat er, en minder behoefte is aan het feest, en het veel tijd kost. Bewoners geven aan dat de klusdagen voor de sociale binding belangrijk zijn. Over de sociale dag bestaat verdeeldheid, die wordt in ieder geval als

57

Hans Ritsema.


02-08-2010

leuk beschouwd en twee van de drie bewoners geeft aan dat die ook belangrijk is voor de sociale binding. De wijkcoördinator verwacht ook dat de sociale dag belangrijk is voor de binding. Een andere verantwoordelijkheid die iedere bewoner heeft is het schoonmaken van de gedeelde ruimtes. Hiervoor bestaan werkschema’s die per huis verdeeld zijn. Opvallend hierbij is dat de geïnterviewden vaak aangeven dat de bewoners hiervoor een schoonmaakster inhuren om de taak van hen over te nemen. Dit wordt niet als ongepast beschouwd, maar voor mij wel als opvallend. Bij het overtreden van verantwoordelijkheden zijn er geen sancties die opgelegd worden. Vaak is een aanspraak op iemand zijn verantwoordelijkheid voldoende om de bewoner die zich niet aan de afspraken houdt weer op het rechte pad te krijgen. Op deze manier worden zowel huurachterstanden als het niet houden aan het schoonmaakrooster opgelost. Werving en selectie Een andere verantwoordelijkheid die de vereniging heeft, is het zoeken van nieuwe huurders. Huidige huurders hebben een opzegtermijn van drie maanden, vastgelegd in statuten, en vanaf het moment van opzegging wordt er gestart met het zoeken naar een nieuwe huurder. Vaak worden nieuwe huurders in de eigen kennissenkring van de huidige bewoners gevonden. Het proces van de het zoeken van nieuwe huurders is als volgt. Het huis is verdeeld in drie delen, het voorhuis, het achterhuis en het koetshuis. Indien er een nieuwe huurder gezocht wordt, stellen mensen uit dat deel van het huis waar een kamer leeg staat een nieuwe huurder unaniem voor. Nadat een huurder voorgesteld wordt, hebben alle andere huurders de mogelijkheid een veto uit te spreken tegen de nieuwe huurder. Ze mogen dit veto alleen uitspreken als ze daarvoor een gegronde reden hebben. Voorbeelden hiervan zijn dat het een ex-vriend is, dat deze persoon ernstige misdrijven heeft gepleegd en dergelijke. Tot slot wordt de bewoner in de ALV voorgedragen en wordt deze, mits er geen bezwaren zijn, bestempeld als nieuwe huurder. In de afgelopen 10 jaar zijn er 4 verhuizingen geweest en is er nooit leegstand geweest. Bewoners geven aan dat het zeer belangrijk is dat zij het recht hebben om nieuwe huurders te zoeken, omdat ze zo mensen van hetzelfde type kunnen uitzoeken die passen binnen de groep. Zou dit niet het geval zijn, dan is volgens de bewoners de kans zeer groot dat de groep uit elkaar valt. Waarom (wonen in) de GEMa? Als de bewoners en woningcoördinator gevraagd wordt naar het bestaansrecht van het GEMa geven zij allen aan dat het bijzonder is, maar ook logisch gezien de individualisering van de huidige maatschappij. Mensen individualiseren, maar hebben sociaal contact nodig en in een woonvereniging als het GEMa kun je die altijd vinden. Een aantal bewoners spreekt zelfs de verwachting uit dat een beheersvorm als deze zal toenemen in de toekomst om de vereenzaming van sommigen tegen te gaan. Het sociaal contact wordt dan ook als reden gegeven dat mensen hier graag wonen. Ook het mooie pand waar ze toch aangeven binding mee te hebben is ook zeker een reden om zo te wonen. Dit zijn dan ook redenen vanuit een soort idealisme. Maar dit zijn zeker niet de enige redenen, de mooie plek en de lage huur met een mooie tuin zijn zeker ook redenen dat de mensen hier graag wonen. Het eigenbelang wordt dan ook zeker geprikkeld. Naar hun mening moet er ook altijd een mix en balans zijn tussen het idealisme en eigenbelang, teveel van het een is niet goed maar teveel van het ander ook zeker niet. In de redenen van idealisme en eigenbelang zitten de voordelen al ingebakken. Nadelen van het wonen zijn volgens de bewoners gering. Soms wordt het gebrek aan ruimte genoemd en vaker het feit dat er altijd mensen om je heen zijn waaraan je niet kunt ontsnappen als je daaraan behoefte hebt.

58

Hans Ritsema.


02-08-2010

Rol corporatie De rol van Nijestee is bescheiden maar zeer belangrijk. Nijestee heeft in de ontstaansgeschiedenis van het GEMa een belangrijke rol gespeeld. In de 31 overleggen, die tussen Nijestee, de GEMa en de gemeente Groningen zijn gevoerd, over de realisatie van een bewoonbare woning en verdere afspraken betreffende de voortgang van de vereniging GEMa. Hoewel op één punt, het niveau van afwerking nog steeds een verschil van mening bestaat tussen de initiator en de oudste bewoner van de GEMa over de situatie destijds, dient voor de rest een compliment aan Nijestee te worden gemaakt. Er was destijds weinig bekend over dit type woonvormen en toch is een contract opgesteld waaraan geen wijzigingen hebben hoeven plaatsvinden. Tevens is de GEMa tevreden over Nijestee, en Nijestee over de GEMa. Doordat deze band van vertrouwen er is wordt er prettig samengewerkt. Er wordt door de bewoners van de GEMa gerealiseerd dat Nijestee een steun in de rug is en als er problemen zijn kunnen zij hun met raad en daad bijstaan. Ook stelt zij budgetten beschikbaar voor onderhoud aan het pand en zorgt zij voor de casco van het huis. De bewoners van de GEMa geven aan dat zij dit zeer op prijs stellen en dat deze woonvorm behouden blijft. Ook realiseren de huidige bewoners zich dat ze hier voorzichtig mee om te moeten gaan om het vertrouwen niet te beschadigen. Nijestee heeft dus een passieve en controlerende rol en komt alleen op aanvraag van bewoners in actie. Behalve voor zaken die aan de buitenkant van het pand gedaan moeten worden, omdat Nijestee daarvoor zelf verantwoordelijk is. Groepssamenstelling De leeftijd van de bewoners varieert van 30 tot 65 jaar. De ondergrens voor hen is ook de leeftijd van ongeveer 30 omdat ze graag mensen hebben met hetzelfde dagritme. Studenten passen om die reden niet in dit gezelschap. Dit is een informele afspraak. Hoewel alle geïnterviewde personen, bewoners van de GEMa en de wijkcoördinator, aangeven deze vraag moeilijk te beantwoorden vinden, komen zij toch met op elkaar lijkende antwoorden. Waar het op neer komt is dat de groep bewoners als dezelfde diverse mensen te omschrijven is. Of homogeen zijn op een bepaald spectrum en in dat spectrum zeer homogeen zijn. Om een citaat aan te halen “eenheid in verscheidenheid” of een ander citaat “homogeen in de zin van dat ze dus allemaal wel een soort van alternatieve inslag in zich hebben. Maar heterogeen in de zin van dat het toch allemaal wel unieke figuren zijn.” De veelvuldig benoemde karakteristieken van de bewoners van de GEMa zijn “links”, “alternatief”, “hippieachtig”, “sociaal”, “houdend van muziek”, “geen behoefte aan bewoners met permanent kinderen in huis”. Nieuwe media De GEMa maakt weinig gebruik van nieuwe media. Het enige wat er wel is, is een website waarop wat informatie staat over de geschiedenis van het huis, de huidige en oude bewoners en foto’s van het jubileum. Deze website dient geen ander doel dan het voor de lol bijhouden van gebeurtenissen.

59

Hans Ritsema.


02-08-2010

Vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van GEMa Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar.

Regel

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schalen

1


Fysieke uitsluiting

5

Sociale uitsluiting

4

2

3

4

5

6

7

8




5

3 5 5 3


3


5


2


4

5

4 4 2



Ja Ja



3

60

Hans Ritsema.


02-08-2010

5.5 Het Oude Rooms Katholieke Ziekenhuis Ontstaansgeschiedenis Het is 1979 en het Oude Rooms Katholiek Ziekenhuis (ORKZ) in Groningen verhuist naar een nieuwe locatie. Er is helaas geen nieuwe bestemming voor het ORKZ. Daarom wordt in september van 1979 het pand gekraakt. Al snel krijgt de tijdelijke kraakactie, bedoeld als politiek statement, een permanent karakter. In deze fase wordt er dan ook hard geklust om het ziekenhuis beter bewoonbaar te maken. De oorspronkelijk groep krakers trekt weg en er blijven in eerste instantie een groep van 80 bewoners over. Het aantal bewoners groeit maar door en elke paar maanden wordt weer een nieuwe afdeling geopend om bewoonbaar te maken tot het moment dat er 250 mensen in het ORKZ wonen. In 1981 koopt de gemeente Groningen het pand op. In 1985 krijgen zij toestemming van minister Brokx voor een zelfregie experiment van vijf jaar. En wordt coöperatieve vereniging De Koevoet opgericht. Tussen Nijestee en het vereniging De Koevoet wordt een moeder-dochter relatie opgezet. In deze relatie heeft de vereniging in principe de vrijheid om te doen wat ze wil, alleen controleert Nijestee wel de gang van zaken en grijpt in wanneer dat noodzakelijk is. Wat wel een probleem heeft gevormd in de ontwikkeling van het ORKZ en de financiële continuïteit van de vereniging De Koevoet is de onzekere toekomst. Er is lang onduidelijk gebleven hoe lang het pand bewoond kon worden door vereniging De Koevoet. Vanaf 1979 kreeg het project 6 jaar later een tijdelijke woonbestemming van 5 jaar en vervolgens is deze steeds verlengd. Dit heeft het lange termijn plannen erg moeilijk gemaakt omdat de toekomst erg onzeker was. Grootte en functies Het ORKZ is net een klein dorp. Natuurlijk zijn er wooneenheden, ongeveer zo’n 200 en er wonen ongeveer 250 mensen. Ook zijn er in de kelder nog 20 niet wooneenheden die voor verschillende doeleinden worden gebruikt, bijvoorbeeld als opslagruimte, bedrijfsruimte of atelier. Maar daarnaast heeft het functies die ook in een dorp te vinden zijn. Er is een dagcafé en een bar. Er is een eethuisje waar iedere bewoner en bezoeker tegen een kleine vergoeding kan eten en er is zelf een bioscoop waar je tegen betaling heen kan gaan. Prijs/kwaliteit De maandelijkse huur van het ORKZ wordt in zijn geheel in één keer naar Nijestee overgemaakt. Vereniging De Koevoet maakte tot 1 juli 2010 een maandelijkse huur over van € 4.842,02 per maand. Echter is er door een tekort aan reserveringen voor onderhoudswerkzaamheden een bedrag door Nijestee beschikbaar gesteld om asbest te verwijderen en verwarmingsketels te vervangen wat de komende 15 jaar vereniging De Koevoet een bedrag van €10.791,66 per maand kost. De huurprijzen zijn ook verhoogd en na 1 juli 2010 zijn de huurprijzen die De Koevoet hanteert mij als volgt uitgelegd: “We hebben zelfstandige ruimtes, dan hebben mensen meerdere kamers met douche, toilet en keuken die betalen dan €365, - en je hebt mensen die wonen onzelfstandig, die betalen €305, -. En voor de kleine kamertjes die ook nog wel hebben, hebben we besloten een uitzondering te maken die betalen €290, -. De prijzen zijn inclusief.” De verhouding prijs kwaliteit is, zo is gebleken in de interviews, achteruit gegaan doordat het ORKZ geld nodig had voor asbestsanering en vervanging van de verwarmingsketel. Dit bedrag is door Nijestee beschikbaar gesteld wat middels een huurverhoging voor het pand dat vereniging De Koevoet huurt terug betaald moet worden. Hierdoor zijn de huren per kamer met € 70 euro gestegen

61

Hans Ritsema.


02-08-2010

en is de prijs kwaliteit verhouding minder geworden. Films die in de bioscoop worden getoond kosten €4,50 een maaltijd in het eethuisje kost circa € 4, -. Bier in de bar kost € 1, - en koffie en thee € 0,80. Beheervorm De documenten die er zijn om het ORKZ goed te laten functioneren zijn: • Huurovereenkomst en beheerovereenkomst tussen ORKZ en Nijestee, dit is 1 document. Hierin zijn vastgelegd hoeveel huur betaald moet worden, en de verantwoordelijkheden van de huurder en verhuurder. • Statuten, waarin de rechten en plichten van de vereniging, bestuur en huurders zijn vastgelegd. • Rode boekje, waarin de genomen besluiten van het bestuur zijn genomen. Dit zijn dus regels die binnen het pand gelden. Het ORKZ is ontstaan vanuit een kraakgroep, deze groep is altijd zelfsturend geweest en na de legalisatie van de woonruimte is dit nog steeds zo. In deze beheersvorm is er een wekelijkse bestuursvergadering. Deze houdt zich bezig met de wekelijkse gang van zaken. Het bestuur bestaat uit een voorzitter, een secretaris, twee penningmeesters en twee algemene leden. Tevens heeft het bestuur als taak tenminste twee keer per jaar de Algemene Leden Vergaderingen (ALV) te organiseren. Het bestuur verspreidt een week voor de vergadering een krant met daarin de voorstellen die er door bewoners gedaan zijn. Tijdens deze vergaderingen kan diegene die het voorstel gedaan heeft een toelichting geven en wordt er gediscussieerd. Vervolgens wordt er door de aanwezige leden (bewoners van het ORKZ) over deze voorstellen gestemd. Om een voorstel aangenomen te krijgen is er een quorum van 30 leden vereist. Vervolgens moet dan de helft plus één, de meerderheid dus, voor het voorstel zijn. Ieder lid, tenzij geroyeerd, heeft stemrecht. Omdat de vereniging De Koevoet in principe volledig verantwoordelijk is voor het pand voert zij ook alle taken die met huur en verhuur van woningen te maken heeft uit. Omdat alles door vrijwilligers gedaan wordt moet de last van al deze taken ook op een, voor ieder individu, redelijke manier verdeeld worden. Hierdoor zijn er veel commissies naast het bestuur, deze zijn: - Introductie Verantwoordelijk voor het informeren en contact onderhouden met potentiële huurders. - Onderhoud Verantwoordelijk voor onderhoud van het pand en voor en achteraf goedkeuren van eventuele verbouwingen. - Technische dienst Verantwoordelijk voor onderhouden van de verwarmingsketels. - Bar Verantwoordelijk voor het organiseren van evenementen in de bar en het draaiende houden van de bar. - Dagcafé / Eethuisje Verantwoordelijk voor open houden van het café en koken van de maaltijden. - ICT Verantwoordelijk voor het netwerk en de internetverbinding - Beleid Verantwoordelijk voor het adviseren van het dagelijks bestuur en het uitwerken van lange termijn visies. Elke bewoner kan zich bij een commissie aansluiten, hoewel daar bij opgemerkt moet worden dat elke commissie wel zijn eigen cultuur heeft en niet iedere bewoner in elke commissie past. Wel is het zo dat iedere bewoner geacht wordt in principe 2 uur per week te besteden aan zelfwerkzaamheid. Dit kan door in commissies te zitten of bij te dragen aan ad hoc klussen. In praktijk is het zo dat de ene bewoner meer doet dan de ander. Wel valt op dat de geïnterviewde bewoners aangeven dat het moeilijker is dan vroeger om mensen aan zelfwerkzaamheid te laten doen. In de jaren ‘80 was er in Nederland een hoge werkloosheid en waren er veel werklozen en studenten die in het ORKZ woonden, en hadden dus ook de tijd om te werken in het gebouw. Tegenwoordig wonen er meer

62

Hans Ritsema.


02-08-2010

mensen met een baan en zij hebben dus vrije minder tijd. En de vrije tijd die ze hebben willen ze ook graag aan henzelf besteden en dus blijft er minder tijd over om te besteden aan zelfwerkzaamheid. In het rode boekje zijn de huisregels opgenomen. Door bewoners wordt gezegd dat er geen echte sancties zijn. Echter als bewoners een huurverhoging weigeren te betalen worden ze geroyeerd als lid van de vereniging en vervalt hun stemrecht en ook maken ze zich niet populair in het gebouw. Dus ondanks dat sancties niet formeel zijn vastgelegd die staan op het overtreden van huisregels zijn er bij bepaalde overtredingen of het niet meegaan in de stemming van het gebouw wel straffen die toegepast worden. Werving en selectie De werving en selectie van huurders wordt door het ORKZ zelf gedaan en gaat als volgt te werk. Indien iemand interesse heeft in het wonen in het ORKZ kan deze contact opnemen met de introductiecommissie die elke donderdagmiddag aanwezig zijn. Als potentiële huurders bellen, worden ze uitgenodigd om langs te komen voor een rondleiding en als ze spontaan langskomen wordt ook een rondleiding gegeven. Tijdens deze rondleiding wordt verteld wat het wonen in het ORKZ inhoudt en het gebouw wordt getoond. Als de mensen die de rondleiding hebben gekregen het nog steeds wat lijkt om in het ORKZ te wonen dan mogen ze een soort sollicitatiebrief schrijven, waarin beschreven wordt wie ze zijn en waarom ze in het ORKZ willen wonen. Om de sollicitatie actief te houden moeten ze een keer per maand bellen om de sollicitatie actief te houden. Als er dan een woonruimte vrij komt dan kan de desbetreffende afdeling de sollicitatiebrievenmap ophalen en doornemen. Vervolgens worden er ongeveer vijf mensen uitgenodigd om te hospiteren en daarna wordt er één uitgekozen. Een bewoner merkt over het feit dat zij zelf de huurders kunnen uitkiezen op: “Ik denk wel dat deze procedure de enige juiste manier is. Want je woont toch wel als afdeling een beetje bij elkaar. Als er vanuit het gebouw besloten wordt wie waar komt wonen dan levert dat denk ik wel een hoop conflicten op met mensen die ergens wonen terwijl ze daar niet lekker in de groep liggen. De afdelingen zijn ook vrij verschillend en de afdeling waar ik hier woon dat is vrij rustig, en dit zijn allemaal wel vrij ruime kamers.” Waarom (wonen in) het ORKZ? Er zijn grofweg twee redenen waarom mensen in het ORKZ wonen. Het is er goedkoop en er is een bepaalde subcultuur. Mensen voelen zich thuis in een alternatieve cultuur waar ze de ruimte hebben om zo te wonen als ze willen. In deze cultuur is er veel intermenselijk contact, door de vele afdelingen, commissies en openbare gelegenheden als de bar, het eethuisje en de bioscoop is er altijd wel contact met anderen. Iets wat volgens de geïnterviewden ook een reden was dat en oudbewoners terug doet komen en nieuwe bewoners als reden aangeven om daar te gaan wonen. Bewoners geven weinig nadelen aan van het wonen in het ORKZ. Nadelen die ze noemen zijn dat de buren de muziek te hard hebben staan, dat er een drol kan liggen op de gang of dat de kachel niet warmer dan 19 graden kan in de winter. Organisatorisch wordt er ook genoemd dat discussies vaak opnieuw gevoerd worden omdat nieuwe bewoners met voorstellen komen die al meerdere keren behandeld zijn. Tevens wordt genoemd dat besluitvorming lang duurt omdat iedereen mag meebeslissen. Het voordeel hiervan is dat het democratisch is, het nadeel is dat de besluitvorming lang duurt.

63

Hans Ritsema.


02-08-2010

Rol corporatie De rol van Nijestee is vrij beperkt. Ze heeft een rol als vraagbaak voor problemen op financieel en onderhoudtechnisch gebied. Verder heeft zij de taak om bij eventuele problemen mee te denken. “Nijestee is niet juridisch aansprakelijk bij problemen, in het contract staat niet dat wij dat moeten betalen, in het contract staat namelijk dat zij verantwoordelijk zijn voor hun eigen planmatig onderhoud en dat ze daarvoor moeten sparen. Maar wat wij gedaan hebben is zeggen van, nou ja, wij en dat staat wel in het contract dat wij het concept en het idee ondersteunen, dus op het moment dat wij het een belangrijk iets vinden dat het in stand blijft, worden wij ook geacht mee te denken in oplossingen. En meedenken, gaat verder dan vrijblijvend meedenken.” Tot slot heeft Nijestee een controlerende functie. In het contract is opgenomen dat zij jaarlijks de jaarrekening ontvangt, controleert en goedkeurt. De jaarrekening is tot 2009 van een aantal jaren niet ingediend, dit is in 2010 ingehaald maar hierdoor zijn er wel problemen ontstaan met betrekking tot de financiële situatie van het ORKZ. Het ORKZ is daarvoor natuurlijk in eerste instantie zelf verantwoordelijk, maar het had geholpen als Nijestee geëist had dat de jaarrekening op tijd ingeleverd zou worden. Hierdoor zou de financiële situatie voor Nijestee en het ORKZ duidelijk inzichtelijk zijn en hadden eventuele problemen eerder aangepakt of voorkomen kunnen worden. Zowel bewoners van het ORKZ en medewerkers van Nijestee geven aan dat het beter was geweest als dit beter nageleefd zou zijn. Een ander punt met betrekking tot de rol van Nijestee is dat het ORKZ twee aanspreekpunten gebruikt binnen Nijestee. Enerzijds een medewerker die vanuit vroeger contact met het ORKZ onderhield en hoewel deze taak niet meer bij zijn functie hoort nog wel deze taak uitvoert en anderzijds de wijkcoördinator die het officiële aanspreekpunt is. Groepssamenstelling Zoals al beschreven zijn de bewoners te beschrijven als alternatief. Hierin ligt de overeenkomst. Ze zijn dus homogeen in het alternatieve en heterogeen in hun uitingsvorm daarvan. De leeftijd varieert enorm, er wonen mensen in de leeftijd van 0 tot 70. Verder is de levensinvulling van de bewoners erg divers: “Je hebt mensen met een marginaal bestaan voornamelijk alcohol drinken, koffie drinken, blowen en noem maar op. En de mensen die hebben gewoon een baan, 2 kinderen en een vrouw, die heb je ook gewoon. Heel divers. Vind ik zelf ook het leukst hoor.” Nieuwe media In het ORKZ wordt niet veel gebruik gemaakt van de nieuwe media. Er is een Hyves pagina van het ORKZ waar iedereen lid van kan worden. En er is ook een soortgelijke Facebookpagina. Er is ook een website van het ORKZ zelf, www.orkz.nl, waar voor bezoekers informatie wordt gegeven over de ontstaansgeschiedenis van het ORKZ, de bar het eethuisje en de bioscoop. Voor bewoners is er ook nog een forum waarop allerlei discussies gevoerd worden. Hiervoor is een gebruikersnaam en wachtwoord nodig en is dus een gesloten. Verder maken de verschillende commissies en bestuur gebruik van mail groepen om dingen te bespreken en of te overleggen.

64

Hans Ritsema.


02-08-2010

Vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van ORKZ Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar.

Regel

Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Schalen

1


Fysieke uitsluiting

3

Sociale uitsluiting

2

2

3

4

5

6

7

8

Regels betreffende toe-eigening en Afspraken omtrent zoeken nieuwe bevoorrading van common pool huurders resources die toegepast zijn op de Afspraken omtrent selecteren lokale condities; nieuwe huurders Collectieve keuze arrangementen Beslissingsrecht in vergaderingen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common Aantal onderwerpen pool resources te laten participeren in het Mogelijkheid te participeren in beslissingsproces; eventuele werkgroepen



5 3 5 5 5


3


2*

Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen.

1


2

2*

4 4 2



Ja Ja



5

* Is voor 2010 een aantal jaren weinig gemonitord maar zijn recentelijk stappen ondernomen om dit te verbeteren.

65

Hans Ritsema.


02-08-2010

6. Analyse In dit hoofdstuk vindt een synthese plaats van de besproken cases. Er wordt begonnen met een beschrijving van alle subcategorieën die ook bij de individuele cases aan bod zijn gekomen. In deze subcategorieën worden de overeenkomsten en verschillen gegeven als ook mogelijke verklaringen hiervoor. Vervolgens wordt de tabel van Ostrom weergegeven waarin de scores van alle projecten zijn vermeld. Tot slot wordt er een toelichting gegeven op deze tabel. Ontstaansgeschiedenis De ontstaansgeschiedenis van de verschillende projecten verschilt erg. Dit is te verklaren vanuit de contingentie. Met contingentie wordt de combinatie bedoeld van de mogelijkheden en het gedachtegoed in een bepaalde tijdsperiode die samenkomen. Elk project is ontstaan in een bepaalde periode waarin bepaalde maatschappelijke constructen golden en er behoefte was aan bepaalde voorzieningen. Een goed voorbeeld is het ORKZ (Oude Rooms Katholieke Ziekenhuis) een pand dat eind jaren ’70 gekraakt is omdat er een groot woningtekort was in de stad Groningen. Tegenwoordig is kraken verboden en zal een dergelijk project niet meer tot stand komen. Bij Waterland ligt dit heel anders, er werd in de jaren ’90 steeds groener gedacht op allerlei vlakken, dit uitte zich ook in de behoefte om groen te wonen. En zo is het ontstaan van elk project te verklaren vanuit een bepaalde maatschappelijke behoefte in een bepaalde tijdsperiode. Grootte en functies De uitingsvorm van de verschillende projecten is erg divers. Zowel de grootte van de projecten als de functies die projecten hebben, verschillen erg. Er zijn projecten met 8 bewoners (GEMa (Groningse Energie Maatschappij)) maar ook projecten met 250 bewoners (ORKZ). Projecten die (nog) geen pand hebben (Schots en Scheef) tot projecten die bestaan uit een hele woonwijk (Waterland). Projecten die geen faciliteiten hebben (GEMa, Waterland) tot projecten die beschikken over een hotel en restaurant (Het Paleis). Prijs/kwaliteit Project

Huurprijs Project

Huurprijs per gebruiker

Toelichting op huurprijs per gebruiker

Schots en Scheef

-

€ 630, -

Het Paleis Waterland GEMa

€ 36.147, -* € 2781,47

ORKZ

€10.791,66

€111,76 €480, - tot €510 € 310, € 495, € 360, € 305, € 295

Te verwachten huurprijs. (Prijs binnen huurtoeslag grens voor deze doelgroep) Huurprijs starter ateliers Prijs van 1 wooneenheid Prijs van 2 wooneenheden Prijs van zelfstandige ruimte Prijs van onzelfstandige ruimte Prijs van kleine onzelfstandige ruimte

* Opgetelde huurprijs van 6 contracten voor 6 projectruimtes

De prijs/kwaliteit verhouding van de verschillende projecten hangt erg samen met de ontstaansgeschiedenis van de projecten. Zo zijn de huurprijzen van de voormalige kraakpanden (ORKZ en GEMA) laag, dit geldt zowel voor de huur die bewoners moeten betalen aan de

66

Hans Ritsema.


02-08-2010

bewonersvereniging als de huur die de bewonersvereniging moet betalen aan Nijestee. De prijs/kwaliteit verhouding van het ORKZ is redelijk en van de GEMa goed, omdat de GEMa in haar beginperiode veel tijd en energie in het gebouw door middel van zelfwerkzaamheid heeft gestopt waardoor een hoger woongenot is bereikt dan bij het ORKZ. Bij de andere drie projecten is sprake van nieuwbouw of renovatie met nieuwbouwkwaliteit die relatief goedkoop was of zal zijn. Dit komt doordat er verschillende subsidies zijn of worden verstrekt door de diverse overheidsinstanties en Nijestee bereid is een verlies te nemen op deze panden, ook wel een onrendabele top genoemd. De kwaliteit die bij deze projecten nagestreefd is of zal worden is hoog. Hierdoor zal of is de prijs/kwaliteit verhouding bij deze projecten ook goed te noemen. Beheervorm Wat betreft de contracten van de verschillende projecten is er niet één hetzelfde. De huurders van de woningen in Waterland hebben een individueel standaard huurcontract. De GEMa en het ORKZ hebben beide een collectieve huur en beheerovereenkomst die qua inhoud behoorlijk verschillen. De andere projecten hebben geen beheerovereenkomst omdat er in deze projecten geen permanent gedeelde ruimtes zijn. Bij het initiatief Schots en Scheef zijn nog geen contracten ondertekend. Het Paleis heeft • 6 individuele huurovereenkomsten voor de verschillende ruimtes. • 1 inspanningsverbintenis betreffende beheer wat een overeenkomst is waarin afspraken gemaakt zijn betreffende de realisatie en exploitatie van Het Paleis. • 1 inspanningsverbintenis over ontwikkeling waarin afspraken zijn gemaakt over de ontwikkeling van Het Paleis, waarin taken en verantwoordelijkheden tussen Nijestee en COB10 duidelijk zijn afgekaderd. Welke bij realisatie van dit project is deze overeenkomst vervallen. Opvallend is dat er bij de andere projecten, en specifiek het initiatief Schots en Scheef, geen inspanningsverbintenis voor de ontwikkeling gemaakt zijn. Dit type contract is namelijk voor alle partijen een duidelijke verbintenis met de voorwaarden wanneer een project wel of niet ontwikkeld zal worden daarom is er in paragraaf 8.4 een opzet gemaakt voor dergelijke overeenkomsten. Het bestuur van de verschillende verenigingen bestaat over het algemeen uit een voorzitter, penningmeester en secretaris, al dan niet aangevuld met een paar algemene leden. Behalve bij het initiatief Schots en Scheef worden algemene leden vergaderingen 1 tot 6 maal per jaar gehouden, waarbij iedere bewoner de mogelijkheid heeft zijn eigen punten in te brengen en te stemmen over de verschillende onderwerpen. Het aannemen van een voorstel gebeurt vaak op basis van de helft plus 1, behalve bij zwaardere kwesties zoals het ontruimen van iemand zijn of haar woning, dan is vaak een grotere meerderheid vereist. Deze quorums zijn vooral duidelijk beschreven in de statuten van de GEMa en het ORKZ. Bij de meeste projecten is er sprake van subgroepen of werkgroepen. Taken die het project moet uitvoeren zijn contractueel vastgelegd. De uitvoering van deze taken ligt op de schouders van de bewoners of gebruikers van het pand die deze taken toch min of meer “verplicht vrijwillig” moeten uitvoeren. Om een duidelijk overzicht te houden op het uitvoeren van de verschillende taken worden subgroepen gemaakt die één of een klein aantal taken toebedeeld krijgt. Een trend die hierbij opgemerkt kan worden, is dat over het algemeen de geïnterviewden toch aangeven dat er nu minder aan zelfwerkzaamheid gedaan wordt dan in de jaren ‘80 en het minder makkelijk is dan in de jaren ‘80 om een groep vrijwilligers op te trommelen om iets in of het project te gaan doen of voor het project te organiseren. Vooral bij de projecten zoals de GEMa en het ORKZ waarbij er gedeelde ruimtes zijn, en een lange bestaansgeschiedenis, is er sprake van een huishoudelijk reglement. Hierin staan basis afspraken over de verdeling van huishoudelijke taken en normen en waarden die bij de verschillende projecten gelden. Er zijn over het algemeen weinig tot geen formele sancties in de huisregels opgenomen,

67

Hans Ritsema.


02-08-2010

informele sancties zie je vooral bij de GEMa en het ORKZ die al 30 jaar bestaan en waarbij ook veel gedeelde ruimtes zijn. Werving en selectie Binnen alle projecten is een duidelijke systematiek met betrekking tot het werven en selecteren van huurders. Over het algemeen hebben de grotere projecten zoals het ORKZ en Het Paleis de eis dat geïnteresseerde potentiële bewoners zich formeel kenbaar maken bij het project, kleine projecten slaan deze stap over. Vervolgens wordt een nieuwe bewoner geselecteerd door middel van een kennismakingsgesprek en interview met de huidige bewoners die veel te maken krijgen met deze persoon. Dit is alleen niet het geval bij Waterland, waar bewoners worden geworven middels Woningnet en hoe dit exact zal zijn voor Schots en Scheef is nog onbekend. Waarom (wonen in) zelfregie projecten? Een zelfregie project wordt vaak door mensen gestart vanuit een bepaald idealisme. Waarvan de mensen die een dergelijk initiatief starten graag later zelf ook gebruik willen maken van het project indien het gerealiseerd wordt. Daarin zit ook meteen het eigenbelang van deze groep mensen verborgen. Teruggrijpende op de theorie kan het idealisme verklaard worden vanuit de behoeften piramide van Maslow waarbij het streven naar zelfontplooiing zich ook kan uitten in het creëren van woonruimte waarin mensen tot hun recht komen en zich daardoor verder kunnen ontwikkelen. Aan de andere kant blijkt ook uit alle interviews dat de bewoners van de verschillende projecten ook vanuit hun eigenbelang wonen in een dergelijk project. Het is voor hen tevens een rationele keuze, het is goedkoop, de locatie is goed en er is een subcultuur waarin zij zich thuis voelen. Rol corporatie Bij de verschillende projecten is de rol van Nijestee consequent hetzelfde. In de initiatieffase is zij dé of een van de trekkers van het project. Hierin helpt zij met het aanvragen van subsidies, overleggen met de doelgroep en gemeente, het ontwerp en de ontwikkeling van het project. Tevens is het vaak noodzakelijk dat er een bedrag wordt afgeboekt ten laste van het jaarresultaat van Nijestee om de onrendabele top, de te verwachten verliezen, van deze projecten af te boeken. Nadat een project gerealiseerd is, en in de beheerfase zit, trekt Nijestee zich terug en treedt zij op als steun in de rug en controleur of monitor. Zij zal alleen ingrijpen wanneer dat echt noodzakelijk is. Groepssamenstelling De groepssamenstelling heeft bij alle projecten een bepaalde mate van diversiteit. Echter is de groep bewoners/gebruikers op bepaalde kaders in te delen als een homogene groep waarbinnen een zekere mate van heterogeniteit is. Zoals bij de GEMa het geval is, waar bewoners zichzelf en elkaar als “links”, “alternatief”, “hippieachtig”, “sociaal” en “houdend van muziek” beschrijven (homogeniteit) en toch beweren allemaal unieke figuren te zijn (heterogeniteit). Nieuwe media Behalve Het Paleis, dat gebruik maakt van LinkedIn, maakt geen van de projecten gebruik van nieuwe media. Wel hebben alle projecten een eigen website waarop informatie te vinden is.

68

Hans Ritsema.


02-08-2010

Relatie resultaten met andere studies naar zelfregie in het wonen Zoals vermeld aan het begin van deze scriptie is er weinig wetenschappelijke literatuur over het onderwerp zelfregie in het wonen. In deze paragraaf wordt kort aandacht besteed aan de overeenkomsten tussen dit onderzoek en de voorgaande studies / wetenschappelijke literatuur. In een onderzoek van de SEV (2009) wordt er gezocht naar een basis om experimenten op te zetten waar bewoners meer zeggenschap krijgen over hun woning en woonomgeving. Voordat er in het SEV-onderzoek aanbeveling voor het opzetten van experimenten wordt gedaan, wordt er eerst een checklist weergegeven met een aantal belangrijke punten, deze zijn: 1. “Ontstaan en succesvol continueren van een verbinding staat of valt met een of enkele bewoners die de verpersoonlijking zijn van het initiatief. 2. Een collectieve aanpak heeft pas succes als duidelijk sprake is van een gemeenschappelijk belang. De betreffende bewoners moeten ervan overtuigd zijn dat dit alleen (of beter) via een gezamenlijk optreden tot stand kan komen. 3. Een collectieve aanpak heeft pas succes als de deelnemers zich betrokken voelen, loyaal zijn aan het gemeenschappelijke doel. Dit moet ook tot uitdrukking komen in daadwerkelijke inzet. 4. Het succes van een verbinding staat of valt met de bereidheid van mensen zich daarvoor in te zetten en met de mogelijkheden voor professionele ondersteuning. 5. Bij afhankelijkheden van derden staat of valt het succes van een verbinding met de medewerking van deze partij(en). 6. Het is nodig expliciet te zijn over de aspecten waarover meer zeggenschap gewenst is en over de gewenste mate van zeggenschap. 7. Hoe hechter de verbinding, hoe kleiner doorgaans de schaal. Vaak beperkt een wooncomplex met een grote gemeenschappelijkheid zich tot een tiental of enkele tientallen woningen. Gemeenschappelijke verbindingen worden complexer wanneer het aantal betrokkenen toeneemt en de ambities intensiever. Naarmate omvang en reikwijdte (gedeelde zeggenschap) toenemen, is doorgaans ook meer nodig om dit te organiseren. 8. Met de schaal kan een zekere mate van geslotenheid van belang zijn om goed vorm te geven aan de gemeenschappelijke identiteit.” Er zijn overeenkomsten tussen het onderzoek van de SEV en dit onderzoek. Vooral in de initiatieffase van projecten zijn enkele personen erg belangrijk. In de beheerfase neemt naar mijn mening het belang daarvan af omdat meer mensen het project kunnen dragen en er minder taken zijn. Vanuit de theorie is verklaard, en in dit onderzoek bevestigd, dat collectieve actie voortkomt uit een gemeenschappelijk belang, dat alleen gezamenlijk bereikt kan worden en gemotiveerd is vanuit eigenbelang of idealisme. Omdat mensen dit doel vanuit hun eigen motivatie willen bereiken voelen zij zich ook betrokken. Daarbij is belangrijk dat zij, waar nodig, professionele steun krijgen, indien zij daarom vragen, of als er uit de controlemomenten van de monitor blijkt dat ingrijpen vereist is. Ook is erkenning van gemeente en de woningcorporatie van belang, zonder hun medewerking en inzet zijn zelfregie projecten onmogelijk te realiseren. Tevens moet er duidelijkheid zijn over wie wat moet doen en wie waarvoor verantwoordelijk is. Een duidelijke taakverdeling die bijvoorbeeld in contracten kan worden opgenomen. Ook is in dit onderzoek gebleken dat de schaal van invloed is op zowel het aantal zaken wat formeel geregeld moet worden, bij grote projecten (ORKZ) veel en bij kleine projecten (GEMa) weinig en de openheid van de projecten, Het Paleis en het ORKZ zijn open en de GEMa gesloten. In een ander onderzoek naar zelfregie in het wonen is van Brandsen (2009) is onderzoek gedaan naar “Genossenschaften” in Duitsland en in een drieluik beschreven. Het eerste deel is vooral een inleiding op het onderwerp, het tweede een onderzoek naar hoe zelfregie in Duitsland werkt en het

69

Hans Ritsema.


02-08-2010

derde deel over de rol die corporaties, als het hun rol is zich met zelfregie te bemoeien, moeten vervullen. Een eerste overeenkomst is dat de Genossenschaften ook zonder enige vorm van subsidie niet gerealiseerd konden worden. Een tweede overeenkomst is de toewijzing van nieuwe woonruimtes. Hierover bestaan formeel gezien regels bepaalt door inschrijvingsduur. Toch wordt vaak vanuit de groep een nieuwe bewoner aangewezen. Omdat de mutatiegraad bij Genossenschaften laag is, zijn het vaak kinderen of kleinkinderen van families die verhuizen naar de vrijgekomen woning. Zij worden vaak bij geboorte al ingeschreven voor een woning zodat zij ook recht hebben op de woning. Ten derde wordt er geconcludeerd dat het eigenbelang en gemeenschappelijke belang van (jonge) Genossenschaften op een lijn ligt, namelijk overleven. Dit komt overeen met de motivatie vanuit idealisme en eigenbelang die mensen hebben om aan een dergelijk common pool resource bij te dragen. Tot slot concludeert Brandsen in deel 3 dat corporaties als ze aan zelfregie projecten willen doen verschillende archetypen in zich moet hebben. Één om zelfregie projecten mogelijk te maken en een andere vorm om het “reguliere” verhuur mogelijk te maken. Ook de opstelling van een woningcorporatie bij een zelfregie project is wezenlijk anders dan bij een reguliere verhuur. De woningcorporatie moet zich namelijk afzijdig opstellen ten opzichte van het project. Volgens Brandsen is een woningcorporatie daarom misschien niet de aangewezen partij voor dergelijke projecten. Echter omdat dergelijke projecten in hun startfase zeker hulp van buitenaf nodig hebben zijn woningcorporatie misschien toch de juiste partij om deze initiatieven te steunen. Wel moet er dan een evenwicht gevonden worden tussen de behulpzaamheid die corporaties geven aan het project en de afzijdigheid van de corporatie naar het project. In dit onderzoek is gebleken dat de woningcorporaties wel dé aangewezen partij zijn om zelfregie projecten te ondersteunen. De opstelling die woningcorporaties dan moeten hebben naar dergelijke projecten is in de initiatieffase een van partner en in de beheerfase een van monitor. Een afzijdige houding in het algemeen en behulpzaam bij vraag vanuit het project is dus wel de juiste benadering van een woningcorporatie richting dergelijk projecten. De hierboven beschreven wetenschappelijke onderzoeken naar zelfregie in het wonen zijn in lijn met de bevindingen gedaan in dit onderzoek. Veel van de conclusies komen volledig overeen. Indien dit niet het geval is, is in elk geval de basis voor de getrokken conclusie hetzelfde, de visie op deze conclusie is verschillend.

70

Hans Ritsema.


02-08-2010

Voorwaarden Ostrom toegepast op onderzochte projecten In dit onderzoek zijn de common pool resources de verschillende woon en of werkruimtes die de projecten Nijestee huurt welke de projecten vervolgens vaak zelf onderverhuren. Common pool resources kenmerken zich door het feit dat ze niet uitsluitbaar zijn, maar wel rivaliserend zijn. Iedereen kan potentieel gebruik maken van het goed of product, maar als er van geconsumeerd wordt neemt het wel in aantal af, en kan dus opraken. Het opraken van accommodaties uit zich in het opdoeken van vereniging door wanbeleid of het slopen van de accommodaties. Legenda = 1 Geen, 2 Weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar.


Indicatoren

Schots Het en Paleis Scheef

Water land

De GEMa

Het ORKZ

1

Fysieke uitsluiting

-

2

5

5

3

Sociale uitsluiting

5

3

1

4

2


5

5

1

5

5

Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders

5

3

1

3

3

Beslissingsrecht in vergaderingen Aantal onderwerpen

-

2

5

5

5

-

3

2

5

5

Mogelijkheid te participeren in eventuele werkgroepen Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities

-

3

2

3

5

-

2

3

3

3


5

3

5

5

2*


-

3

2

5

2*

2

3

4

Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); Regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces;

Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers;

71

Hans Ritsema.


02-08-2010


Indicatoren

Schots en Scheef

Het Paleis

Water De land GEMa

Het ORKZ

5

Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd

-

3

1

2

1

-

1

2

4

2

Informele sancties

-

1

1

4

4


Conflicten worden binnen het project opgelost Conflicten worden opgelost door een externe organisatie

-

4

4

4

4

-

1

2

2

2


Erkenning van bestaansrecht door Nijestee.

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Erkenning bestaansrecht gemeente

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja


1

3

2

3

5

6

7

8

Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden;


* Is voor 2010 een aantal jaren weinig gemonitord maar recentelijk zijn stappen ondernomen om dit te verbeteren.

72

Hans Ritsema.


02-08-2010

Toelichting op de tabel 1. Wat betreft de gestelde grenzen van de common pool resource valt op dat Waterland en de GEMa een zeer gesloten fysiek karakter hebben en het ORKZ en in het bijzonder Het Paleis niet. Dit is te verklaren doordat de eerstgenoemden geen openbaar toegankelijke ruimtes hebben en de laatstgenoemden wel. Deze openbaar toegankelijke ruimtes zijn bijvoorbeeld het eethuisje en de bar in het ORKZ en de ateliers, het restaurant en het hotel in Het Paleis. Over dergelijke ruimtes beschikken de GEMa en Waterland niet. De sociale uitsluiting is het hoogst bij Schots en Scheef omdat alleen de ernstig gehandicapten in aanmerking komen voor de woningen. Bij de GEMa is er ook relatief veel sociale uitsluiting omdat zij op zoek gaan naar hun lifestyle genoten met dezelfde visie op het leven. Tevens is het een klein project wat maakt dat dit ook vol te houden is. In het ORKZ wonen mensen die als alternatief beschreven kunnen worden, de uitingsvorm hiervan kan echter zo verschillend dat er een lagere score gegeven is aan het ORKZ. Het Paleis zit daar nog tussenin omdat iedereen in principe in aanmerking kan komen voor de meeste ruimtes behalve de ateliers waaraan wel voorwaarden gesteld zijn. Bij Waterland worden de woningen op Woningnet geplaatst en heeft iedereen de mogelijkheid om te reageren. 2. Binnen alle projecten zijn regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities. Er zijn duidelijke afspraken omtrent het zoeken naar nieuwe huurders door het project zelf, alleen Waterland is de uitzondering omdat zij huurders zoeken via Woningnet. Dit geldt ook voor het selecteren van nieuwe huurders waarbij Schots en Scheef het hoogst scoort, omdat er duidelijke voorwaarden zijn betreffende de fysieke en of psychologische kenmerken van de bewoners. Bij de andere 3 projecten berust het selecteren van nieuwe huurders vooral op gevoel en klik, wat het selecteren minder objectief maakt. 3. Wat betreft de collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces valt op dat Schots en Scheef nog niet gemeten kan worden omdat er nog geen algemene ledenvergaderingen zijn. Verder valt op dat bij Het Paleis weinig vergaderingen plaatsvinden omdat er minder onderwerpen te bespreken zijn. Dit komt doordat de mensen die er wonen er zelfstandig wonen en de andere huurders, zoals de atelierhouders, de bedrijfsruimtes en de flex en co workers plekken, maar een deel van de dag gebruik maken van het pand. Ook de zeggenschap in de VVE vergaderingen is minimaal omdat Nijestee de huurdersbelang vertegenwoordigt en zij een minderheidsaandeel hebben in deze VVE. Bij de andere 3 projecten hebben alle leden stemrecht en de mogelijkheid om hun eigen punten in te brengen. Alle onderwerpen zijn bij het ORKZ en de GEMa open voor discussie in de vergaderingen. Bij Waterland is het aantal onderwerpen wat besproken wordt een stuk minder, omdat de bewoners ook daar een zelfstandige woning hebben en gezamenlijke afspraken minder hard nodig zijn. De mogelijkheid om te participeren in werkgroepen is bij het grootste project, het ORKZ, het grootst omdat deze ook de meeste werkgroepen heeft. Het Paleis en de GEMa hebben paar permanente werkgroepen, Waterland heeft één permanente en sporadisch een extra werkgroep. Behalve bij Het Paleis is het voor alle bewoners van de drie projecten mogelijk om bij aftreden van het bestuur in aanmerking te komen voor de bestuursposities. 4. Bij bestaande projecten hangt het effectief monitoren door Nijestee heel erg samen met hoe het project zichzelf monitort. Doet Nijestee het goed dan gaat het ook goed met het project en vice versa. Deze uitspraak geldt alleen niet voor Waterland daar het om individuele huurwoningen gaat waar een reguliere huurovereenkomst mee is gesloten. Er is bij Waterland geen vereniging of stichting die de huur over maakt zoals bij de andere projecten wel het geval is.

73

Hans Ritsema.


02-08-2010

5. Wat betreft de gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden is uit dit onderzoek gebleken dat deze moeilijk te vinden zijn. Omdat Schots en Scheef nog een initiatief is en nog geen gemeenschap, zijn er hier geen sancties te vinden. Bij Waterland is ook moeilijk te spreken van een gemeenschap omdat iedere bewoner zijn eigen huis met eigen deur heeft. Anders wordt het bij Het Paleis waar in de contracten tussen Nijestee en COB10 duidelijke afspraken staan betreffende welke rechten wie wanneer heeft. Een paar soortgelijke afspraken staan ook in het contract tussen Nijestee en de GEMa en er staan geen afspraken over in het contract tussen Nijestee en het ORKZ. Behalve de GEMa, die zeer uitgebreide statuten heeft waarin formele sancties staan vermeld op ongewenst gedrag van bewoners, zijn er bij Waterland en het ORKZ weinig formele sancties benoemd. Informele sancties zijn er vooral bij de projecten waar sprake is van een gemeenschap met een relatief lange historie. 6. Mechanismen voor het oplossen van conflicten die relatief goedkoop en makkelijk toegankelijk zijn waren bij Schots en Scheef onmeetbaar, omdat zij nog in de initiatieffase zitten. Bij de andere projecten wordt geprobeerd het conflict eerst binnen de eigen organisatie op te lossen en indien mogelijk op diplomatieke wijze. Voorbeelden van conflicten die op een dergelijke manier worden opgelost zijn overlastzaken en het niet nakomen van huisregels. Een externe organisatie wordt er pas bijgehaald als de situatie intern onoplosbaar is. Voorbeelden van het inschakelen van externe organisaties zijn het inschakelen van de huurcommissie omdat er een conflict is ontstaan over de huurverhoging. De huurcommissie doet dan een uitspraak of de huurverhoging redelijk is en beide partijen zijn gedwongen zich aan de uitspraak te houden. Het inschakelen van Nijestee bij ernstige problemen met één bewoner binnen een project is een ander voorbeeld. Nijestee kan dan eventueel zorgen voor andere huisvesting van deze bewoner. 7. De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is bij alle projecten erkend door hogere autoriteiten, namelijk woningcorporatie Nijestee en de gemeente Groningen. Zonder erkenning van de gemeente, die gaat over het bestemmingsplan, zouden dergelijke projecten nooit legaal gerealiseerd kunnen worden. De erkenning van een woningcorporatie, en dus in dit geval Nijestee, is belangrijk voor de projecten omdat Nijestee vaak als risicodrager optreedt en bereid is op bepaalde projecten een verlies, of in andere woorden een onrendabele top, te nemen waardoor dergelijke projecten gerealiseerd kunnen worden. Zonder de erkenning van het belang door een maatschappelijke investeerder zou dit nooit gebeuren. 8. Wat opvalt bij grotere common pool resources is dat des te groter en/ of des te meer gedeelde ruimtes er zijn, des te meer subgroepen er zijn. Niet verassend is het dan ook dat het ORKZ het hoogst scoort, Het Paleis en de GEMa middelmatig en Waterland laag en Schots en Scheef wat nog in de initiatieffase zit het laagst.

74

Hans Ritsema.


02-08-2010

7. Conclusie De vraagstelling: “aan welke voorwaarden moet worden voldaan om van zelfregie in het wonen een succes te maken?” staat in dit onderzoek centraal. Om het antwoord op deze vraag goed te kunnen onderbouwen worden eerst kort de gebruikte theorieën weergegeven aangevuld met praktijkvoorbeelden. Vervolgens worden de drie deelvragen beantwoord. Deze deelvragen zijn: 1. Wat is zelfregie? 2. Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle zelfregie in het wonen? 3. Hoe maximaliseer je als woningcorporatie de kans op succes? En met beantwoording van deze deelvragen is ook gelijk de vraagstelling beantwoord. Woningcorporaties zijn organisaties die in het maatschappelijk middenveld opereren, tussen staat, gemeenschap en markt in. Vanwege deze positie en hun functie zijn zij de aangewezen partij om initiatieven op het gebied van zelfregie in het wonen te ondersteunen. Zo heeft ook de Nederlandse overheid vastgesteld. Indien een woningcorporatie een zelfregie project ondersteund moet zij optreden als emancipatiemachine (Bobbe, 2006) . Hierin kan zij een hoog maatschappelijk rendement verwachten en zeker ook laag financieel economisch rendement. Zo is ook in dit onderzoek gebleken gezien de verliezen, de onrendabele toppen, die bij Waterland, Het paleis en Schots en Scheef geboekt zijn of moeten worden op de jaarrekening. Het ORKZ en de GEMa zijn budget neutraal ontwikkeld, wat betekent dat er geen winst of verlies wordt gemaakt op het project voor zover dit onderzocht kon worden. Bij het archetype van emancipatiemachine past het discours van empowerment en participatie het best. Dit discours adresseert namelijk de gebruiker die empowered wil worden om te coproduceren. Initiatiefnemers en bewoners van zelfregie projecten participeren op het hoogste niveau van de participatieladder: zij hebben veel invloed door de grote mate van zeggenschap en verantwoordelijkheden die zij krijgen over hun project. Succesfactoren hierin zijn dat zij invloed uitoefenen in de initiatieffase, omdat de initiatiefgroep vaak wordt betrokken bij overleggen over alles wat met het project te maken heeft. Een andere zeer belangrijke succesfactor is dat de bewoners van het project in de beheerfase zelf verschillende taken hebben. Zeer belangrijke taken zijn de eigen huurders werven en selecteren zodat de eigen identiteit behouden kan blijven. Het creëren van openbare ontmoetingsplekken is erg belangrijk om de sociale banden te onderhouden. Het organiseren van verenigingsvergaderingen zodat bewoners kunnen beslissen over de te varen koers. In dit proces is Nijestee als monitor zeer belangrijk, omdat zij op afstand toezicht kan houden en in kan grijpen op zaken die dreigen fout te gaan. Natuurlijk hebben alle bewoners een motivatie om in een dergelijk project te gaan wonen. En ook in de motivatie zijn twee verschillende fases te herkennen. In de initiatieffase zijn mensen in de initiatiefgroep betrokken bij een project vanuit hun eigen idealistische overwegingen, zodat zij zich als mens kunnen ontplooien. Doel is vaak om bij realisatie van het project zelf gebruik te gaan maken van het pand waarin het eigenbelang van de initiatiefnemers schuilt. Verder is het in deze fase van cruciaal belang om juist die factoren in het project te realiseren waardoor niet alleen mensen vanuit die bepaalde idealistische denkstroom in het project willen wonen, maar ook mensen vanuit hun eigenbelang. Zodat als zij een rationele overweging maken dat het in hun eigenbelang is om in een dergelijk project te (gaan) wonen. In de beheerfase, zo is in dit onderzoek gebleken, maken mensen hoofdzakelijk gebruik van de projecten vanuit hun eigenbelang. Dit kan zich bijvoorbeeld uitdrukken in prijs/ kwaliteit verhouding en de locatie. Een bijrol kan het idealisme nog wel spelen maar de hoofdmotivatie is dit zeker niet. Een succesfactor is dan ook voldoende elementen van eigenbelang bij een project inbouwen, zoals het belang dat initiatiefnemers hechten aan bijvoorbeeld prijs/kwaliteit en locatie.

75

Hans Ritsema.


02-08-2010

Voorwaarden voor zelfregie zijn dan ook dat bewoners met hun eigen initiatief komen en in een groep dit gaan vormgeven onder begeleiding van professionals. Daarbij is het van belang dat de 8 gestelde voorwaarden van Ostrom ingevuld worden door de verantwoordelijke partij. De kans op succes kan gemaximaliseerd worden door de aanbevelingen die in het volgende hoofdstuk beschreven zijn ter harte te nemen. Wat betekent dat er lering getrokken kan worden uit het verleden. De vraag of en wanneer een zelfregie project geslaagd is, hangt af van de criteria die je daarvoor stelt. Als het criterium is dat mensen in de onderzochte projecten willen wonen is de conclusie dat ze allemaal een succes zijn. Dit is dan ook de werkdefinitie geweest die in dit onderzoek gebruikt is. Als het criterium de duur van initiatief tot realisatie is de conclusie dat Schots en Scheef op dat gebied gefaald heeft omdat deze periode al meer dan 15 jaar duurt. Als het criterium het selecteren van eigen huurders is, waardoor het project haar eigen identiteit kan behouden is de conclusie dat Waterland hier in faalt, omdat bewoners via Woningnet geworven worden. Wanneer iets geslaagd is hangt af van hoe je ernaar kijkt. In mijn visie zijn alle projecten in hun opzet geslaagd omdat hun idee gerealiseerd is of gaat worden. Echter in het beheer is het project Waterland ten opzichte van de andere projecten een stuk minder succesvol omdat zij nauwelijks nog als groep beheertaken uitvoeren, zoals het werven en selecteren van nieuwe bewoners en het aantal vergaderingen wat zij samen houden alsook het aantal onderwerpen wat in vergaderingen besproken wordt. (Schots en Scheef is hierbij buiten beschouwing gelaten).

76

Hans Ritsema.


02-08-2010

8. Aanbevelingen Dit hoofdstuk zal bestaan uit 5 delen. Er wordt begonnen worden met algemene aanbevelingen voor zelfregie in het wonen. Vervolgens worden aanbevelingen gedaan over de initiatieffase van projecten die zelfregie in het wonen nastreven. Hierna worden aanbevelingen gegeven over de beheerfase van zelfregie in het wonen. Tot slot wordt een opzet weergegeven voor zowel de taakverdeling tussen corporatie en project in de initiatieffase als in de beheerfase. Reden voor dit onderscheid is dat de taakverdeling en ook de zaken die geregeld moeten zijn erg van elkaar verschillen in de twee fases, dit kwam duidelijk naar voren bij elk project. 8.1 Algemene aanbevelingen De belangrijkste aanbeveling die gedaan moet worden is dat Nijestee haar helpende hand moet blijven bieden om groepen bewoners, met specifieke woonwensen, te faciliteren. Een dergelijke inspanning die dan gedaan moet worden betekent niet dat dit zich zal terugvertalen in een hoog financieel economisch rendement. Sterker nog als een dergelijk project budget neutraal ontwikkeld kan worden, is dat al een prestatie van formaat. Het maatschappelijk rendement echter maakt het de moeite waard om de schouders onder zelfregie projecten te zetten. Het maatschappelijk rendement is dat huurders nog meer keuzevrijheid krijgen in het wonen waardoor zij meer opties krijgen om zichzelf op hun manier te ontplooien. Om in de toekomst de kans op succes van zelfregie projecten te vergroten is het van groot belang om de 8 voorwaarden van Ostrom erbij te pakken en in te vullen. Daarbij is het van groot belang dat de woningcorporatie zelf alleen de taken die volledig voor haar rekening komen invult in overleg met de initiatiefnemers. Voor alle andere punten kan Nijestee het project de opdracht geven om deze punten in te vullen op papier en daarna deze in overleg met hen te bespreken en te begeleiden waar nodig. Daarbij kan het natuurlijk zo zijn dat in de loop der tijd zaken toch niet zo gaan als verwacht door de initiatiefgroep, maar dan is er in ieder geval duidelijkheid. 8. 2 Aanbevelingen initiatieffase: •

•

• •

• •

Sluit voortaan bij nieuwe zelfregie projecten een inspanningsverbintenis voor ontwikkeling, zoals ook bij Het Paleis is gedaan. Hierin kunnen afspraken worden gemaakt over de ontwikkeling van het zelfregie project, waarin taken en verantwoordelijkheden tussen Nijestee en het project duidelijk zijn afgekaderd. Bij realisatie van het project komt deze overeenkomst te vervallen. Betrek vervolgens als er gestart wordt met het ontwikkelen van bouwplannen de initiatiefgroep hierbij op tijd. Hierdoor kunnen zij mee ontwerpen en praten waardoor er een tijdsbesparing zal ontstaan door de directe match van de vraag en wat gerealiseerd gaat worden. Zorg voor strakke deadlines waaraan iedereen zich moet houden, juist wanneer de initiatiefgroep mee gaat ontwerpen en of bouwen. Schets een duidelijk beeld van de inspanning die het kost indien het project besluit zélf werkzaamheden bij bouw te gaan uitvoeren. Communiceer duidelijk naar bewoners hoeveel tijd het uitvoeren van deze bouwwerkzaamheden hen zal kosten en welke consequenties dit voor hen mee kan brengen. Denk in de initiatieffase al goed na over wie in de beheerfase, de fase waarin het project gerealiseerd is, wat gaat doen. Indien er bij het zelfregie project ook sprake zal zijn van een Vereniging Van Eigenaren (VVE) moet er een goede schatting gemaakt worden van de te verwachten VVE kosten. Zorg er daarom voor dat een raming van de te verwachten kosten door in ieder geval twee partijen wordt gedaan. Hiermee wordt een controlemechanisme op de ramingen ingebouwd.

77

Hans Ritsema.


02-08-2010

8.3 Aanbevelingen beheerfase •

• • •

•

Wees duidelijk naar het project toe over welke periode het project mag blijven bestaan zodat de vereniging maatregelen kan nemen om in de toekomst het hoofd boven water te kunnen blijven houden. Zorg dat het aanspreekpunt voor bewoners van een project in een functie bij de corporatie wordt vastgelegd. Dwing naleving van het contract af. Indien het project haar afspraken niet nakomt, moet naleving op enigerlei wijze afgedwongen worden. Kijk goed naar de beloning van zelfwerkzaamheid door bewoners. Wetgeving kan zo zijn dat het beter is om niet een directe korting te geven op de huurprijs maar in geriefsverbeteringen. Zorg dat alle contracten van een project onder één noemer op één plek te vinden zijn in een digitaal archiefsysteem, zoals in EWORX. Contracten van zelfregie projecten zijn soms lastig te vinden of op verschillende plaatsen aanwezig. Zo zijn er voor Het Paleis 6 huurovereenkomsten in het digitale archiefsysteem EWORX. De inspanningsverbintenis voor ontwikkeling is te vinden op de afdeling woonzaken en een inspanningsverbintenis voor beheer op de afdeling vastgoed.

8.4 Taakverdeling corporatie – project in de initiatieffase Zoals eerder vermeld is het verstandig om in de initiatieffase voortaan, voor elk zelfregie project, een inspanningsverbintenis voor ontwikkeling overeen te komen tussen de corporatie en project. In deze overeenkomst worden duidelijke voorwaarden gesteld over wanneer het project ontwikkeld wordt, hoe het wordt ontwikkeld en wie welke verantwoordelijkheden heeft. Om concreet te maken uit welke artikelen de inspanningsverbintenis voor ontwikkeling voor zelfregie projecten in ieder geval moet bestaan worden de artikelen hier weergegeven: 1. Aard van de overeenkomst. 2. Doel van de overeenkomst. 3. Taken en verantwoordelijkheden van het project. 4. Taken en verantwoordelijkheden van de woningcorporatie. 5. Overlegstructuur. 6. Inhoud van overleg. 7. Voorwaarden voor ontwikkeling / realisatie van het project. 8. Vergoeding voor partijen. 9. Duur van de overeenkomst. 10. Ontbinding / tussentijdse beëindiging van de overeenkomst. 11. Geheimhouding. 12. Toepasselijk recht en geschillen. Als deze 12 artikelen tussen beide partijen zijn ingevuld, kan een inspanningsverbintenis voor ontwikkeling worden ondertekend. Hierdoor zijn er duidelijke kaders opgesteld waardoor beide partijen weten waar zij aan toe zijn en welke verantwoordelijkheden zij hebben in deze fase. In een dergelijke verbintenis zal overlap zitten in de voorwaarden die Ostrom aan de common pool resources stelt. Vervolgens vervalt deze overeenkomst bij realisatie en vindt er na oplevering een verandering in de verantwoordelijkheden plaats. In de beheerfase zijn de verantwoordelijkheden zoals op de volgende pagina weergegeven verdeeld. Hierbij valt op dat alle voorwaarden van Ostrom ingevuld moeten zijn door de verantwoordelijke partij om het project goed te laten functioneren.

78

Hans Ritsema.


02-08-2010

8.5 Taakverdeling corporatie – project in de beheerfase Regel Voorwaarden Ostrom

Indicatoren

Corporatie Project

1

Fysieke uitsluiting

x

x

Sociale uitsluiting

-

x


x

x

Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders Beslissingsrecht in vergaderingen Aantal onderwerpen

-

x

-

x

-

x

Mogelijkheid te participeren in eventuele werkgroepen

-

x


-

x

x

-


-

x


x

x


-

x

-

x x

x

x

x

-

x

x

-

x*

2

3

4

5

6

7

8

Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); Regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces; Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers; Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden;

Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn goedkoop en makkelijk toegankelijk; De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is erkend door de hogere autoriteiten; In het geval van grotere common pool resources: zijn organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool resources op het basis niveau.

Erkenning van bestaansrecht door Nijestee Erkenning bestaansrecht gemeente Opsplitsing in subgroepen

* Indien project de grootte heeft dat er subgroepen nodig zijn

79

Hans Ritsema.


02-08-2010

8.6 Vervolg onderzoek Dit onderzoek naar zelfregie in het wonen is een exploratie geweest naar dit fenomeen. Omdat er nog weinig over geschreven is zijn er de volgende aanbevelingen te doen voor verder onderzoek. Ten eerste is het aan te raden een dergelijk onderzoek nogmaals uit te voeren elders in Nederland en de uitkomsten hiervan ook met dit onderzoek te vergelijken. Ten tweede is het interessant om op andere plekken in de wereld onderzoek te doen naar zelfregie in het wonen om overeenkomsten en of verschillen tussen Nederland en de andere landen te kunnen vergelijken. Ten derde wordt aangeraden om de projecten die nu onderzocht zijn over een periode van 10 jaar nogmaals te onderzoeken om te kijken wat de veranderingen en of overeenkomsten zijn met de huidige bevindingen. Ten vierde is het interessant om te onderzoeken hoe een woningcorporatie zich in de markt kan positioneren om verzoeken van bewonersgroepen tot zelfregie vaker te ontvangen. Ten vijfde is het aan te raden een onderzoek te doen naar de mogelijkheid om zelfregie projecten budget neutraal te ontwikkelen. Tot slot wordt aangeraden om longitudinaal onderzoek te doen naar een zelfregie project van de absolute startfase tot 5 jaar na realisatie zodat in kaart wordt gebracht hoe het project en de betrokken mensen zich ontwikkelen in een dergelijke tijdsperiode.

80

Hans Ritsema.


02-08-2010

9. Literatuurlijst Arnstein, R. A ladder of citizen participation, JAIP, vol. 35, 4 July 1969, pp. 216 – 224. Brandsen, T. Helderman, J. (2009) Coöperatieven, een alternatief? Tilburg, Futura wonen. Brandsen, T. Helderman, J. (2009) Betrokken belangen: zelforganisatie en de coöperatieve vorm, Tilburg, Futura wonen. Brandsen, T. Helderman, J. (2009) Op zoek naar de heilige graal in de volkshuisvesting: Een verslag over woningcorporaties in Duitsland, Tilburg, Futura wonen. Brandsen, T. en J.K. Helderman (2004), Volkshuisvesting, in H. Dijstelbloem, P.L. Meurs en E.K. Schrijvers (red.), Maatschappelijke dienstverlening. Een onderzoek naar vijf sectoren, Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, Verkenning nr. 6, Amsterdam, Amsterdam University Press, 2004. Bregman, P. (2009) Jaarverslag 2008, Groningen, Nijestee. Bregman, P. (2007) Kader voor ruimte, Groningen, Nijestee. Bobbe, L. Reimerink, L. (2006) Empowerment in de volkshuisvesting; brandstof voor bewoners, Rotterdam, SEV. Dijstelbloem, H. Et al. (2004) WRR: Maatschappelijke dienstverlening; een onderzoek naar vijf sectoren, Amsterdam, Amsterdam University Press. Donk, van de, W. Et al. (2005) Identiteit en kwaliteit publieke omroep, Nijmegen, Valkhof pers. Donk, W.B.H.J. van de (2001). De gedragen gemeenschap. Over katholiek maatschappelijk organiseren de ontzuiling voorbij, Nijmegen, SDU. Duursma, J. (1994) Sociale woningbouw in de stad Groningen 1850 – 1994, Almere, Groep uitgaven nationale woningraad. Evers, A. Civicness and civility: their meanings for social services, Voluntas, 7 July 2009, pp. 239 - 259 Hardin, R. (2003) The freerider problem, Stanford Encyclopedia of Philosophy, Verkregen op 3 mei, 2010, van: http://plato.stanford.edu/entries/free-rider/ Herzberg, F. Mausner, B. & Snyderman, B. B. (1959) The Motivation to Work, New York, John Wiley & Sons. Hofman, J. (2003), De autocipatieladder en de achterkant van de participatieladder, gedownload 1503-2010 van: http://www.kei-centrum.nl/websites/kei/files/KEI2003/documentatie/Hofman_Deautocipatieladder.pdf Maslow, A. (1943), A theory of human motivation, Psychological review, Vol. 50, July 1943, pp. 370 – 396.

81

Hans Ritsema.


02-08-2010

Olson, M. (1965), The Logic of Collective Action : Public Goods and the Theory of Groups, London, Harvard University Press Ostrom, E. (1990), Governing the Commons: The Evolution of Institutions for Collective Action, New York, Cambridge University Press. SEV (2009), Stuurgoep Expirimenten Volkshuisvesting, Bewoners organiseren verbinding; een voorstudie naar kansrijke experimenten om de zeggenschap van bewoners over het wonen en de wijk te versterken, Rotterdam, SEV. WRR, Wetenschappelijke Raad Regeringsbeleid. (2005) Vertrouwen in de buurt, Amsterdam, Asterdam University Press. Yin, R. (1994). Case study research: design and methods, Thousand Oaks, Sage Publications Inc. Internetsites Blauwe dorp. (n.d.) Verkregen op 7 april, 2010, van: http://www.particulierebouw.nl/projecten/blauwe_dorp/project.php Drielanden. Verkregen op 7 april, 2010, van: http://www.drielanden.nl/ GEMa. (n.d.) Verkregen op 7 april, 2010, van: http://www.plantengavolkshuisvesting.nl/portfolio.php?photo_id=100 HaViK. (n.d.) Verkregen 22 juni 2010, van: http://www.havikgroningen.nl/oni.app/local/upload/regelstoewijzing2010.pdf Het Paleis. (n.d.) Verkregen op 7 april, 2010, van: http://www.hetpaleisgroningen.nl/index.php?page=6 Orkz. (n.d.) Verkregen op 6 april, 2010, van: http://www.orkz.nl/ Schots en scheef. Verkregen op 8 april, 2010, van: http://schotsenscheef.nl/

82

Hans Ritsema.


02-08-2010

Bijlage 1 Lijst geïnterviewde personen Project De GEMa

NR. 1 2 3 4 5

Datum 04-05-2010 06-05-2010 10-05-2010 10-05-2010 12-05-2010

Persoon Agnes Scholten Roelof Bouma Marjan Feith Ana Buren Karel ten Haaf

Functie Wijkcoördinator Nijestee Initiator GEMa Nijestee Bewoner GEMa Bewoner GEMa Bewoner GEMa

Het ORKZ

6 7 8 9

31-05-2010 31-05-2010 02-06-2010 03-06-2010

Henk Brons Henk Raatjes Marieke Zomer Peter Stam

Bewoner ORKZ Initiator ORKZ Nijestee Wijkcoördinator Nijestee Bewoner ORKZ / Voorzitter bestuur ORKZ

Schots en Scheef

10

07-06-2010

Noor Reijnders

Initiator Nijestee

11

21-06-2010

Charlotte Schippers

Initiator stichting Schots en Scheef

Het Paleis

12 13 14

14-06-2010 15-06-2010 21-06-2010

Joke van Delden Bert Jan Bodewes Petra Koonstra

Initiator Nijestee Procesbegeleider KUUB Initiator stichting COB10

Waterland

15 16 17 16

09-06-2010 09-06-2010 30-06-2010 01-07-2010

Roelof Bouma Alex Kruizinga Karen Versloot Bert Giskes

Initiator Nijestee Wijkcoördinator Nijestee Bewoner Waterland Bewoner Waterland

83

Hans Ritsema.


02-08-2010

Bijlage 2 - Lijst verzamelde documenten Project

NR. Type Document

Schots en Scheef

1

Raadsvoorstel gemeente Groningen aanvraag en toekenning subsidie.

2

Hulpverleningsdienst Groningen: Toewijzing woningen / individuele voorzieningen Schots en Scheef Reactie van Schots en Scheef op de brief van de hulpverleningsdienst Groningen

3

Het Paleis

4 5 6 7 8 9 10 11 12

Inspanningsverbintenis betreffende ontwikkeling Inspanningsverbintenis betreffende beheer Huurovereenkomst Bloemsingel 226 Huurovereenkomst Bloemsingel 230 Huurovereenkomst Boterdiep 111 Huurovereenkomst t Boterdiep 115-1 Huurovereenkomst Boterdiep 115 Huurovereenkomst Langestraat 144 Regels toewijzing HaViK (Huurders Vereniging Kunstenaars)

Waterland

13

Algemene huurvoorwaarden

De GEMa

14 15 16 17

Huurovereenkomst Nijestee - GEMa Beheerovereenkomst Nijestee - GEMa Statuten GEMa Evaluatieverslag GEMa 1992

ORKZ

18 19 20

Huur en beheerovereenkomst Nijestee - ORKZ Rode boekje (besluiten bestuur) Statuten ORKZ

Andere documenten

21

Lijst van zelfregie projecten Nijestee door de jaren heen.

22 23 24

Enquête bewoners / initiatiefnemers Enquête medewerkers Nijestee Enquête initiatiefnemers Schots en Scheef

84

Betrokken Bewoners. Hoe zelfregie het woonplezier verandert

Recommend Documents