Een startersgebouw in Gorinchem. Een onderzoek naar de haalbaarheid van een startersgebouw in Gorinchem.
Op verzoek van: De Gemeente Gorinchem, de heer E. van Sprakelaar
December 2008
J.N.A.M. Nieuwesteeg Ing. S.A. Immink
Inhoudsopgave
Samenvatting
Inleiding
1.
Aanleiding en vraagstelling 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling 1.3 Leeswijzer
2.
De startende ondernemer 2.1 Algemeen 2.2 De startende ondernemer in Midden-Nederland en Gorinchem 2.3 De startende ondernemer in Gorinchem vergeleken met 20 andere steden
3.
Aanbod kleinschalig kantoorvastgoed 3.1 Algemeen 3.2 Aanbod van kleinschalig kantoorvastgoed in Gorinchem
4.
Vraag naar kleinschalig kantoorvastgoed 4.1 De resultaten van de enquête 4.2 Kenmerken van de kantoorhuisvesting 4.3 Conclusies van de enquête
5.
Conclusies en aanbevelingen 5.1 Conclusies 5.2 Aanbevelingen
Bijlagen 1. Geraadpleegde bronnen 2. Enquête naar de behoefte aan kleinschalige kantoorruimten in Gorinchem
Samenvatting Dit onderzoek geeft een antwoord op de vraag in hoeverre er draagvlak is bij startende ondernemers in Gorinchem voor kleinschalige bedrijfsruimten binnen een startersgebouw. Uit het haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat het absolute en relatieve aantal starters in Nederland, Midden-Nederland en Gorinchem een meerjarige positieve ontwikkeling kent. Gorinchem neemt een uitzonderlijke positie in. Het aantal starters ligt in verhouding erg hoog ten opzichte van andere steden in Nederland. Als de verhouding starters, in percentage van het inwonersaantal wordt genomen, is Gorinchem koploper ten opzichte van andere steden in Nederland. Het aanbod kleinschalig kantoorvastgoed in Gorinchem, dat geschikt is voor startende ondernemers, is volgens deskundigen zeer beperkt aanwezig. Uit de enquête onder 60 ondernemers die zijn gestart tussen januari 2007 en heden blijkt dat 94 % zijn bedrijf vanuit het woonhuis uitoefent. Meer dan 65% van de geënquêteerde starters geeft aan grote interesse te hebben in het vestigen van het bedrijf in een startersgebouw. De startende ondernemers zoeken in het algemeen een huisvesting met een oppervlakte van minder dan 50 m2. De conclusie van het onderzoek is dat voor de exploitatie van een startersgebouw in Gorinchem ruim voldoende draagvlak aanwezig is.
Inleiding
Gorinchem is gelegen in de provincie Zuid-Holland en telt circa 34.200 inwoners. De stad ligt op het kruispunt van twee grote snelwegen waardoor Utrecht, Dordrecht en Rotterdam goed bereikbaar zijn. Gorinchem is een oude vestingstad aan de Beneden Merwede en heeft een rijke historie. Het stadshart met een gevarieerde mix van cultuur, winkels en vermaak is dan ook een belangrijke toeristische trekpleister. Gorinchem is van oudsher een industriestad. Na het wegtrekken van een deel van de industrie ontwikkelt Gorinchem zich nu tot een stad met hoogwaardige industriële activiteiten. Deze verandering van bedrijvigheid heeft gevolgen voor de werkgelegenheid in Gorinchem. Er is behoefte aan hooggeschoolde werknemers. Ondanks het wegtrekken van de industrie blijft er voldoende werk. Deze werkgelegenheid ligt hoofdzakelijk in de zakelijke dienstverlening, de zorgsector en de detailhandel.
1.
Aanleiding en vraagstelling
1.1
Aanleiding
Door de centrale ligging en door haar functie als centrumstad van de regio vervult Gorinchem een belangrijke rol voor de ondernemers. Gorinchem wil de positie als stad voor de ondernemers verder versterken. Een goed starterklimaat is de basis van een gezonde ontwikkeling van de bedrijvigheid in de stad. Starters zorgen niet alleen voor werkgelegenheid, zij dragen ook bij aan een stuk vernieuwing, dynamiek en stimuleren het bestaande bedrijfsleven tot innovatie. Randvoorwaarde voor een succesvolle start en groei in de toekomst is een passende bedrijfshuisvesting. Uit de praktijk blijkt dat de meeste ondernemers vanuit huis starten mede omdat zij geen passende huisvesting kunnen vinden. De vraag naar kleinschalig vastgoed lijkt het geringe aanbod te overstijgen. De gemeente Gorinchem onderzoekt de mogelijkheden om een startersgebouw te realiseren om het groeiend aantal startende ondernemers een passende huisvesting te bieden. De gemeente Gorinchem geeft met een startersgebouw invulling aan één van de economische doelstellingen van het “Het Sociale gezicht van Gorinchem”: Het stimuleren van de bedrijvigheid door in te zetten op kleinschalig ondernemerschap. De gemeente Gorinchem overweegt om nog een stap verder te gaan in het op weg helpen van de startende ondernemer. In een startersgebouw zou ook begeleiding kunnen worden geboden aan de starters. Met deze begeleiding geeft Gorinchem nadrukkelijk invulling aan de afspraken die op sociaal en economisch gebied zijn gemaakt in het “Sociaal gezicht van Gorinchem”. De algemene definitie van een startersgebouw (ook wel incubator genoemd) is een gebouw dat dient om verschillende startende bedrijven in te huisvesten. Meestal focust een startergebouw zich op een specifiek soort ondernemers bijvoorbeeld de zakelijke dienstverlening of creatieve industrie. Startergebouwen beogen goede en betaalbare huisvesting te verzorgen. Vaak is de huisvesting gesubsidieerd. Kosten kunnen laag gehouden worden door diensten met elkaar te delen zoals een kantine of spreekkamers. Bijkomend voordeel is dat bedrijven die bij elkaar in de buurt gehuisvest zitten, elkaar inspireren wat leidt meer innovatie. Ook kunnen bedrijven onderling profiteren van elkaars expertise, arbeid en netwerken.
Vanaf de jaren 90 zijn steeds meer bedrijfsverzamelgebouwen en startergebouwen in Nederland ontstaan. Een startersgebouw is een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen, die tot doel heeft om veelal jonge startende bedrijven te ondersteunen zowel in de begin- als in de continueringfase van zijn bedrijf. Aan NieuwesteegAdvies is gevraagd om als projectleider het totale project uit te voeren en te starten met het haalbaarheidsonderzoek. Dit rapport is een verslag van het haalbaarheidsonderzoek. Er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van- en draagvlak voor- een startersgebouw. De ontwikkelingen in de startermarkt zijn geanalyseerd en vraag en aanbod naar kleinschalige kantoorruimten zijn door middel van deskresearch en fieldresearch in kaart gebracht. Er zijn gesprekken met deskundigen en belangenvertegenwoordigers gevoerd en 60 (net) gestarte ondernemers zijn geënquêteerd met vragen over hun huisvestingswensen.
1.2
Vraagstelling
De onderzoeksvraag voor het haalbaarheidsonderzoek is: Is er voldoende interesse bij startende ondernemers in Gorinchem voor kleinschalige kantoorruimten binnen een startergebouw. De onderzoeksvraag kent de volgende deelvragen: 1. Hoe heeft de startermarkt in Nederland, Kamerdistrict Midden-Nederland en in Gorinchem zich de afgelopen jaren ontwikkeld en in welke branches zijn de starters actief. 2. Wat is de verhouding tussen het aantal startende ondernemers in Gorinchem in vergelijking met 20 andere steden. 3. Wat is het aanbod aan kleinschalige kantoorruimten in Gorinchem. 4. Wat is de vraag naar kleinschalige kantoorruimten in Gorinchem. Uitgangspunten voor het onderzoek Voor het onderzoek zijn in overleg met de opdrachtgevers de volgende uitgangspunten gehanteerd. • Een startende ondernemer is een persoon die in het jaar voorafgaand aan de start van de onderneming nog niet zelfstandig economisch actief was en die een nieuw bedrijf vestigt. Bedrijfsovernames en nieuwe inschrijvingen vallen hier buiten. • De doelgroep bestaat primair uit starters binnen Gorinchem. • De doelgroep voor het startersgebouw is werkzaam in de sectoren adviesdiensten, financiën en persoonlijke diensten. • Binnen het startersgebouw wordt aan de startende ondernemers kleinschalige bedrijfsruimte aangeboden met flexibele huurcontracten. De starter begint met een relatief lage instaphuur die binnen een vastgestelde periode (bijvoorbeeld 3 jaar) groeit naar een marktconform huurniveau. • Het startersgebouw heeft een broedplaatskarakter, specifiek voor de startende ondernemer. 1.3
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een algemeen beeld van de startende ondernemer in Nederland geschetst. Dit wordt verder uitgewerkt naar de Kamerregio Midden-Nederland en Gorinchem. Het aanbod aan bedrijfsruimten in Gorinchem wordt beschreven in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 beschrijft de uitkomsten van een enquête onder 60 startende ondernemers naar hun vraag betreffende huisvesting en begeleiding. In het afsluitende hoofdstuk 5 worden conclusies getrokken en aanbevelingen gegeven.
2.
De startende ondernemer
2.1
Algemeen
Startende ondernemers zijn de motor van de lokale en landelijke economie. Startende bedrijven kunnen uitgroeien tot grotere bedrijven en daarmee zorgen zij niet alleen voor een economische impuls maar ook voor een toename van de (lokale) werkgelegenheid. In Nederland is het aantal starters in de periode 2004-2007 gemiddeld met 30,6% per jaar gestegen. In 2007 was ongeveer 91% van het aantal startende ondernemers een zogenaamde zzp-ers (zelfstandigen zonder personeel). “Aantal zzp-ers blijft stijgen” kopte het NRC op 12 november 2008. ’Het aantal startende ondernemers blijft groeien, ondanks de economische crisis. Tot en met oktober zijn 91.569 mensen in 2008 een eigen bedrijf gestart, blijkt uit de cijfers van de Kamer van Koophandel. Dat is 9% meer dan vorig jaar op hetzelfde moment. Volgens de voorzichtige conclusie van de Kamer van Koophandel lijkt de startende ondernemer zich weinig aan te trekken van de kredietcrisis’. Het starterklimaat in Nederland is mede gunstig door het jarenlange landelijke en regionale stimuleringsbeleid voor startende ondernemers. De Kamer van Koophandel organiseert duurzaam informatiebijeenkomsten, spreekuren en individuele voorlichting om de starters op weg te helpen in de complexe wereld van het ondernemerschap. Ook gemeenten en belangenorganisaties organiseren initiatieven en maken beleid om iedere ondernemer te helpen bij de start van zijn bedrijf.
Niet iedere startende ondernemer zet zijn bedrijf langdurig voort. De redenen om te stoppen zijn divers. In het eerste jaar na de start is 94% van de starters nog actief, in het tweede jaar is dat 79 % na het derde jaar is dat percentage teruggelopen tot 68. Tabel 2.1
Het voornemen van de gemeente Gorinchem starters in bepaalde branches een kans te geven, een geschikte bedrijfshuisvesting te vinden die bij hen past, moet gebaseerd zijn op een stevig fundament. Het absolute aantal en de groei van het aantal starters moet een langdurige positieve ontwikkeling zijn, niet alleen landelijk maar ook regionaal. Daarom wordt het aantal starters per branche in de periode 2004-2007 in Midden Nederland geanalyseerd en wordt een kort profiel van de starter in het Kamerdistrict geschetst. Het is te eenzijdig om Gorinchem alleen ter vergelijken met de regio en de ontwikkelingen in heel Nederland. Daarom is ook een vergelijking gemaakt tussen het absolute en relatieve aantal starters op stedelijk niveau. Twintig kleine (<50.000 inwoners) en middelgrote (100.000 inwoners) steden worden met elkaar vergeleken. Het absolute aantal, de groei per stad en het percentage starters ten opzichte van het inwonersaantal, wordt in beeld gebracht
2.2
De startende ondernemer in Midden-Nederland en Gorinchem
In de onderstaande tabel is het aantal starters in het kamerdistrict Midden-Nederland (waaronder Gorinchem) gedurende vier jaar weergegeven. De starters zijn ingedeeld naar branche. Tabel 2.2 Starters in Midden-Nederland 2004 2005 2006
Starters in Gorinchem 2007 2004 2005
2006
2007
Landbouw _Visserij
162
150
171
186
1
0
2
1
Industrie
232
283
247
305
3
4
5
7
Bouwnijverheid
638
968
1234
1442
11
16
27
34
1347
1484
1474
1502
20
24
32
35
206
217
209
248
3
4
3
5
233
226
251
243
4
3
6
8
79
95
87
92
2
2
3
3
Zakelijke diensten
2167
2444
2648
3275
38
44
59
84
Overig
1034
1128
1290
1674
16
18
27
35
Totaal
6098
6995
7611
8967
98
115
164
212
Handel en reparatie Horeca Vervoer en Communicatie Financiële instellingen
Het aantal starters in het kamerdistrict Midden-Nederland volgt de landelijke trend. In bijna alle branches is er een jaarlijkse toename van het aantal starters. Uit de tabel blijkt dat het aantal starters in de bouwnijverheid, handel en reparatie, zakelijke diensten en overig een grote toename kent. Dit geldt voor Midden-Nederland en voor Gorinchem. Procentueel is de toename van het aantal starters in de branches ‘bouw’ en ‘zakelijke dienstverlening’ het grootst. In het kamerdistrict Midden-Nederland is de grootste groep starters (85,8% in 2007) tussen de 20 en 49 jaar. Mogelijk zal door de vergrijzing het aandeel starters boven de 50 jaar in de toekomst toenemen. 13% Van de starters is niet in Nederland geboren en 32% van de starters is een vrouw.
2.3
De startende ondernemer in Gorinchem vergeleken met 20 andere steden
In de voorgaande hoofdstukken werd duidelijk dat het absolute aantal starters landelijk, regionaal en in Gorinchem een duurzaam positieve ontwikkeling kent. In de onderstaande tabel zijn het aantal starters van 20 kleine steden (tot 50.000 inwoners), middelgrote steden (tot 100.00 inwoners) en Nederland met elkaar vergeleken. Het doel van deze vergelijking is om op het stedelijk- en landelijk niveau te bezien of Gorinchem in absolute en relatieve zin in de pas loopt met andere steden. Tabel 2.3 Het aantal starters (#) per stad in de periode 2004-2007 Stad Hardinxveld-Giessendam Leerdam Vught Geldermalsen Zaltbommel Culemborg Gorinchem Etten-Leur Tiel Veldhoven Vlissingen Doetinchem Nieuwegein Veenendaal Bergen op Zoom Alphen a/d Rijn Amstelveen Assen Leeuwarden Alkmaar Nederland
Inwoners 17.600 20.700 25.300 26.200 26.200 27.300 34.200 40.700 41.000 43.000 44.800 56.100 61.000 61.900 65.400 71.800 78.800 80.000 92.800 93.600 16.428.400
2004 2005 2006 38 51 65 36 54 62 48 68 96 37 33 46 32 51 63 64 87 104 98 115 164 102 98 138 112 122 163 84 129 167 67 78 86 79 124 160 153 204 229 163 207 204 91 139 190 152 241 281 178 159 216 132 151 223 190 218 277 174 194 363 35.224 45.450 58.825
2007 85 91 98 94 69 146 212 194 208 214 112 173 317 302 256 372 304 262 433 536 78.460
# exclusief nieuwe inschrijvingen
Uit bovenstaande tabel blijkt dat Gorinchem in verhouding tot het aantal inwoners een groter aantal starters heeft dan de andere steden.
Om de relatieve groei van het aantal starters in beeld te brengen is in onderstaande tabel het percentage groei van het aantal starters per stad in de periode 2004-2007 weergegeven. Uit de figuur 2 blijkt dat Gorinchem tussen in de periode 2004-2007 een groei vertoond die in lijn ligt met de groei van het aantal starters in de 20 kleine- en middelgrote steden. Tabel 2.4
Het absolute aantal starters en de relatieve groei per stad heeft een positieve ontwikkeling doorgemaakt.
Om de vergelijking tussen de steden verder te objectiveren is het noodzakelijk het aantal starters te relateren aan het aantal inwoners. Welk percentage van de bewoners van een stad durft de stap naar zelfstandig ondernemerschap te maken. Tabel 2.5 geeft weer het gemiddeld aantal starters in de periode 2004-2007 in percentage van het inwonersaantal. Tabel 2.5
Uit de tabel blijkt dat het aantal startende ondernemers in Gorinchem, uitgedrukt in percentage van het inwonersaantal, in vergelijking met andere steden, uitzonderlijk hoog is. Gorinchem blijkt een uitstekend starterklimaat te hebben. In Gorinchem ligt het aantal starters dus hoog ten opzichte van de regio en de vergeleken kleine en middelgrote steden. De onderzoeksresultaten uit dit rapport worden bevestigd door gerenommeerde onderzoeksbureaus. Ieder jaar wordt door Bizz, Zibb.nl en Dun&Bradstreet een top 100 Beste Zakensteden opgesteld (financieel meest gezonde bedrijven en het aantal startende bedrijven bepalen o.a. de rangorde). In 2004 stond Gorinchem in de top tien van deze lijst. Ook Elsevier stelt ieder jaar een top 25 lijst op. In de periode 2001-2003 stond Gorinchem op de eerste plaats, in de periode 2004-2006 op de derde plaats.
3.
Aanbod kleinschalig kantoorvastgoed
3.1.
Algemeen
Het grote aantal en de jaarlijkse groei van het aantal starters vraagt om bedrijfshuisvesting die past bij deze doelgroep. Het starten van een eigenbedrijf is veelal een avontuur met een onzekere uitkomst. Een starter probeert daarom de kosten van zijn onderneming zo laag mogelijk te houden. De huur van een bedrijfsruimte is een grote kostenpost. Een nieuwe bedrijfsruimte moet daarom klein zijn, niet te duur en de starter moet vooral niet te lang aan het contract vastzitten. Het aanbod aan bedrijfsruimten dat voldoet aan deze wensen is veelal gering of zelfs helmaal niet aanwezig. De starter investeert daarom over het algemeen niet in een bedrijfsruimte maar verbouwd noodgedwongen zijn zolder of garage. Dat lijkt een verstandig besluit maar kent grote nadelen. Gemiddeld 32% van de starters moet na een drie jaar de deuren weer sluiten. De oorzaak is meestal niet de slechte markt of gebrek aan vakkennis, maar onvoldoende ondernemersvaardigheden. Goede ondernemersvaardigheden zijn de basis van een succesvol bedrijf. Ondernemen vanuit huis is solistisch en plaatst de starter in een isolement. De ondernemer kan thuis zijn ervaringen niet met andere ondernemers delen en is slecht of eenzijdig op de hoogte van ontwikkelingen in zijn branche. 3.2.
Aanbod van kleinschalig kantoorvastgoed in Gorinchem
Een startende ondernemer zoekt over het algemeen een klein kantoor. De gewenste bedrijfsruimte zal voor de gemiddelde starter dan ook niet boven de 50 m2 liggen. Kan een starter binnen de gemeente Gorinchem terecht met zijn specifieke huisvestingswensen? Om een antwoord te vinden op deze vraag is een inventarisatie gemaakt van het aanbod kleinschalig vastgoed binnen de gemeente Gorinchem. Gorinchem kent drie belangrijke kantoorlocaties: Kleine Landtong, Avelingen West en Stadhuisplein/Stationslocatie. In het Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2008 is voor Gorinchem een opsomming gemaakt van het totale huuraanbod in m2 kantoorruimte en een indicatie van de huurprijzen. Hieruit blijkt dat het aanbod zich concentreert in grotere kantoorruimte (>100 m2). Het aanbod onder de 100 m2 is niet in kaart gebracht. Er zijn nog diverse bronnen geraadpleegd maar er zijn geen cijfers gevonden over de huidige voorraad kleinschalig solitair kantoorvastgoed in Gorinchem. Het is dan ook niet mogelijk aan de hand van cijfers een uitspraak te doen over het aanbod kleinschalig vastgoed.
Aan de hand van gesprekken met ter zake deskundigen zoals de bedrijfsmakelaars, de Kamer van Koophandel en de afdeling grondbedrijf van de gemeente Gorinchem is per bedrijventerrein het kleinschalig vastgoed (<100 m2 ) globaal in kaart gebracht. De deskundigen zijn unaniem tot de conclusie gekomen dat het aanbod kantoorvastgoed in Gorinchem tot 100 m2 beperkt aanwezig is. Aanbod onder de 50 m2 is nauwelijks of niet aanwezig. Uit deze cijfers kan worden geconcludeerd dat de starter, die op zoek naar een kleine kantoorruimte, in Gorinchem niet zal slagen. Hij zal zijn kantoor aan huis moeten voortzetten of zijn kantoorruimte buiten Gorinchem moeten zoeken. Een mogelijke verklaring voor het geringe aanbod aan kleinschalig vastgoed is dat de ontwikkeling ervan relatief veel ruimte vraagt. Veel kleine ruimten vragen relatief veel ruimte voor gangen, trappenhuizen, etc. Er moet dus relatief veel grond worden aangekocht om een beperkt aantal m2 te realiseren (Floor space index). Ook een lange aanloopleegstand wordt als een groot nadeel gezien. Dit kan ondervangen worden door op tijd huurders te vinden.
4.
De vraag naar kleinschalig kantoorvastgoed
Voor de vraag naar kleinschalig kantoorvastgoed geldt hetzelfde als voor het aanbod: er zijn geen cijfers beschikbaar. Om de vraag naar kleinschalig vastgoed toch inzichtelijk te maken is een telefonische enquête gehouden onder 60 ondernemers in Gorinchem die zijn gestart in de periode januari 2007 en juli 2008. De enquête is in de bijlage opgenomen. De geënquêteerden zijn werkzaam in de branches ‘adviesdiensten, financiën en persoonlijke diensten’. Deze branches hebben een kantoorfunctie en zijn -op een enkele uitzondering na- geschikt om zich te vestigen in het startersgebouw. Met de enquête is op een praktische wijze de behoefte en de wensen van startende ondernemers naar kleinschalige kantoorruimten in Gorinchem in kaart gebracht. 4.1
De resultaten van de enquête • • • •
Er zijn 60 starters benaderd, 99% werkte mee aan de enquête. 94% Van de respondenten heeft zijn bedrijf aan huis. 99 % Werkt alleen. 100 % Van de respondenten gaf aan het startersgebouw een goed idee te vinden en wil op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen rondom het startersgebouw in Gorinchem. • 65% van de respondenten gaf aan serieus te overwegen een kleine ruimte te willen huren in het nieuw te ontwikkelen startersgebouw. De respondenten spraken nadrukkelijk de wens uit om op korte termijn geïnformeerd te worden met concrete informatie over het startersgebouw.
4.2
Kenmerken van de kantoorhuisvesting
De wensen van de geënquêteerden aangaande verschillende onderwerpen van hun bedrijfshuisvesting zijn geïnventariseerd. Grootte van de kantoorruimte. Uit de enquête blijkt dat de nieuwe kantoorruimte bij voorkeur een metrage heeft van minder dan 50 m2. De respondenten vonden het wel wenselijk dat er gedeelde ruimten zoals vergaderkamers en kantine tot hun beschikking zouden staan. Tabel 4.1
Een representatieve kantoorruimte Op de vraag over welke kenmerken de nieuwe kantoorruimten moet beschikken antwoorden de meeste respondenten dat de kantoorruimten, maar ook het gebouw, een representatieve uitstraling moet hebben. Ook flexibel indeelbare ruimten scoort hoog. In de onderstaande tabel worden de wensen betreffende contractduur, huurprijs, parkeren etc weergegeven. Tabel 4.2
Wat huurprijs en contractduur betreft hebben de geënquêteerden overwegend dezelfde mening. Bijna 100 % van de starters vindt het belangrijk tot zeer belangrijk dat er een kortlopend huurcontract wordt geboden tegen een relatief lage huurprijs. Ook goede parkeergelegenheid scoort hoog in de wensenlijst van de starter. Contact met medeondernemers wordt in de huidige huisvesting gemist en is ook een belangrijke overweging om zich te vestigen in een startersgebouw.
De huurprijs In een eerdere vraag hebben de geënquêteerden aangeven een relatief lage huur te wensen. Om het begrip ‘relatief’ te concretiseren is de starters gevraagd wat zij maximaal voor een ruimte willen betalen. Tabel 4.3
De grootste groep respondenten is bereid een gemiddelde huurprijs te betalen rond de € 325,-. Het gaat dan om een ruimte van ongeveer 30 m2. Dit betekent dat men bereid is om ongeveer € 130,- per m2 per jaar te betalen. In Gorinchem wordt tussen de € 110,- en € 140,- betaald voor kantoorvastgoed. De voorzichtige conclusie is dat de starter marktconforme prijzen wil betalen voor kleine ruimten met korte contracten.
Conclusies uit de enquête Op basis van de enquête kan worden geconcludeerd dat de starter in Gorinchem over het algemeen alleen vanuit huis opereert. Hij oriënteert zich wel op kantoorruimten maar komt niet verder door het gebrek aan geschikte kleine ruimten in Gorinchem. Indien er een kleine kantoorruimte wordt geboden met een kortlopend contract is hij over het algemeen bereid daar een marktconforme huurprijs voor te betalen. Parkeren, contact met andere ondernemers en representativiteit spelen een belangrijke rol in de overwegingen zich in een startersgebouw te huisvesten.
5.
Conclusies en aanbevelingen
5.1
Conclusies
Het startersgebouw Een startersgebouw (incubator) is een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen dat tot doel heeft om veelal jonge startende bedrijven te ondersteunen om een gezonde, goed draaiende onderneming te worden. De startende ondernemer • In Nederland en in het kamerdistrict Midden-Nederland is in de periode 2004-2007 het aantal starters met gemiddeld 30,6% per jaar gestegen. • De groei is het grootst in de bouwnijverheid (ook klussenbedrijven) en de zakelijkeen persoonlijke dienstverlening. • Het aantal starters in Gorinchem ligt in verhouding hoog ten opzichte van andere steden. Gorinchem neemt de koppositie als het gaat om het percentage starters van het inwonersaantal. • 32% van de startende ondernemers stopt binnen drie jaar. Het aanbod kleinschalig kantoorvastgoed • Onder kleinschalig kantoorvastgoed wordt verstaan kantoorruimten kleiner dan 100 m2. • Cijfers over de voorraad kleinschalig kantoorvastgoed in Gorinchem zijn niet aanwezig. • Deskundigen geven aan dat kantoorvastgoed kleiner dan 100 m2 beperkt aanwezig is, en kantoorvastgoed onder de 50 m2 nauwelijks of niet aanwezig is. De vraag naar kleinschalig vastgoed (enquête onder 60 starters) Uit de enquête is gebleken dat het merendeel van de starters de onderneming als zzp-er vanuit het woonhuis onderneemt. De reden om vanuit huis te werken is omdat het goedkoop is en omdat er weinig of geen kleine kantoorruimten beschikbaar zijn. Het merendeel van de respondenten is serieus geïnteresseerd in een kleine betaalbare ruimte in een startersgebouw in Gorinchem. Concluderend kan worden gesteld dat er op basis van het aantal starters, het aanbod en de vraag naar kleinschalig kantoorruimten, draagvlak is voor een startersgebouw in Gorinchem.
5.2
Aanbevelingen
Cijfermatig is er ruim voldoende draagvlak voor een startersgebouw in Gorinchem. Aanbevolen wordt om een startergebouw te ontwikkelen naar de wensen van de startende ondernemer. Dit betekent kleine (<40 m2) ruimten in een representatief, goed bereikbaar gebouw met voldoende gratis parkeergelegenheden. De ondernemers en ondernemingen in het gebouw moeten elkaar aanvullen en versterken. Synergie en contacten tussen ondernemers ontstaan door gezamenlijke voorzieningen en activiteiten. Het gebouw moet daarvoor ruimte bieden. Aanbevolen wordt om een manager/coach aan te stellen die de startende ondernemers selecteert en begeleid. Om aanloopleegstand te voorkomen moet het startersgebouw in een vroeg stadium onder de aandacht van de doelgroep worden gebracht. Aanbevolen wordt om actief promotie te maken voor het in aanbouw zijnde startersgebouw. Hierbij wordt gedacht aan een website, folders, een nieuwsbrief etc. Ook kan direct gestart worden met het vormen van een starterpool met geïnteresseerde ondernemers met als doel deze in een vroeg stadium aan het project te verbinden. Het startergebouw kan ook invulling geven aan het collegeprogramma”Het sociale gezicht van Gorinchem”. In het vervolgtraject kan samenwerking worden gezocht met de afdeling Sociale Zaken om te bezien of er (langdurig) werklozen kunnen worden gevonden die zelfstandig ondernemer willen worden. Zij kunnen dan worden begeleid naar het zelfstandig ondernemerschap en ruimte vinden in het startersgebouw. Ook de onderwijsinstellingen kunnen worden betrokken bij het project. In het vervolgtraject kan worden bezien hoe het onderwijs mede vorm kan geven aan de invulling van het startersgebouw. Gedacht wordt dan bijvoorbeeld aan leer-werkplekken bij startende ondernemers. Voor initiatieven om startende ondernemers duurzaam te ondersteunen zijn over het algemeen (landelijke) subsidies beschikbaar. Aanbevolen wordt dan ook om de subsidiemogelijkheden voor dit startersgebouw verder te onderzoeken.
Bijlage 1
Geraadpleegde bronnen.
AKO Monitorgroep B’Mak, bedrijfsmakelaars Bedrijfsverzamelgebouw Amsterdam, Breda, Den Haag, Nijmegen, Utrecht Bedrijven onder Dak Bizz Boer Hartog Hoofd Bureau Ruimtelijke Ordening CBS Statline Diacra vastgoed Dun&Bradstreet Ecorys Elsevier Gemeente Gorinchem, economische ontwikkeling, grondbedrijf Gorinchem, binnenstadsmanagement Industriële kring Gorinchem Kamer van Koophandel Midden Nederland Kleinschalig vastgoed Amsterdam Nationaal Kantorenmarkt onderzoek NVM BOG Pellikaan, bouwbedrijf Rabobank Nederland Retailplatform Startgoed Amsterdam B.V. Vereniging van eigenaren commercieel vastgoed Vanalles Gorinchem Vanalles Tiel Van Echtelt Projecten VNO-NCW Midden Wikipedia Web sites makelaars, div. Zibb.nl
Bijlage 2
Enquête naar de behoefte aan kleinschalige kantoorruimte in Gorinchem.
Goede morgen / middag, Ik bel namens de gemeente Gorinchem. De gemeente Gorinchem hecht grote waarde aan u als startende ondernemer en wil daarom zorgen dat u als startende ondernemer optimaal kan functioneren. Daarvoor is een goede bedrijfsruimte en voldoende startershulp essentieel. De gemeente wil een startersgebouw ontwikkelen waar startende ondernemers elkaar kunnen vinden in een inspirerende omgeving. Graag willen we van u weten welke wensen en behoeften u heeft ten aanzien van uw bedrijfsruimte en begeleiding. We hebben een korte enquête gemaakt die ten hoogste 4 minuten van uw tijd vraagt. Wilt u daaraan uw medewerking verlenen?
Wat is de naam van uw bedrijf ………………………………………………… Bent u zelf de contactpersoon ………………………………………………… In welke maand/jaar is uw bedrijf opgericht ………………………………………………… Wat is adres waar uw bedrijf is gevestigd ………………………………………………… Uw postcode en woonplaats ………………………………………………… Uw telefoonnummer is ………………….. mobiel nr. ………………… Wat is uw e-mail adres ………………………………………………… 1. Woont u in Gorinchem 0 Ja 0 Nee, ik woon in ………………………………………………………………… 2. In welke branche/sector is uw bedrijf actief? ………………………………………………………………… 3. Werkt u alleen of zijn er ook medewerkers in uw bedrijf? Hoeveel medewerkers? 0 Alleen 0 ……. medewerkers 4. Hoe is uw bedrijf gehuisvest? 0 Binnen uw eigen woning 0 Kantoor/bedrijfsruimte elders 5. Hoeveel vierkante meter vloeroppervlakte heeft uw bedrijfsruimte? …………………………………………………………………
6. Oriënteert u zich wel eens op een andere bedrijfsruimte? 0 Ja 0 Nee
7. Hoe belangrijk zijn voor u de onderstaande punten bij de keuze voor een eventuele nieuwe bedrijfshuisvesting -/+ + ++ Gedeelde voorzieningen met andere huurders 0 0 0 0 Kortlopend huurcontract 0 0 0 0 Huurprijs 0 0 0 0 Dicht bij uw woonadres 0 0 0 0 Goede parkeergelegenheid 0 0 0 0 Contact met mede ondernemers 0 0 0 0 8. Wat zouden voor u de voornaamste reden zijn om te verhuizen? 0 Groei van het bedrijf 0 Krimp van het bedrijf 0 Combinatie wonen/werken is niet optimaal 0 Huidige bedrijfsruimte is niet representatief 9. Hoe zou u een nieuwe bedrijfsruimte zoeken? 0 Via een makelaar 0 Via de Kamers van Koophandel 0 Middels advertentie in de krant 0 Via vrienden en kennissen 10. Wat zou de gewenste grootte van uw nieuwe bedrijfsruimte zijn: 0 tot - 20 m2 0 20 – 30 m2 0 30 – 40 m2 0 40 – 50 m2 11. Wat is voor u de maximale uitgave per maand voor een nieuwe bedrijfsruimte: 0 € 200 - € 300 0 € 300 - € 400 0 € 400 - € 500 0 € 500 - € 600 Heeft u nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze enquête? ………………………………………………………………… ………………………………………………………………… ………………………………………………………………… ………………………………………………………………… Uw gegevens worden mede gebruikt om het startersgebouw naar de wens van de startende ondernemer vorm te geven. Naast een enquête worden in het vervolgtraject interviews gehouden. Gezien uw betrokkenheid en belangstelling die ik gedurende ons gesprek heb ervaren wil ik u vragen of ik in het vervolgtraject een persoonlijke afspraak met u kan maken. Indien ja, bel ik u in het eerste kwartaal van 2009 voor een afspraak. Ik dank u voor uw medewerking!
