Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord. BRN Projecten Drs. C. van Diemen Y. El Aidi Economisch Gebiedsplan Willemsweg Noord 1

Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord BRN Projecten Drs. C. van Diemen Y. El Aidi 15-01-07

Economisch Gebiedsplan Willemsweg – Noord

1

INHOUD Hoofdstuk 1 Inleiding Economisch Gebiedsplan ......................................................... 3 1.1 Leeswijzer ........................................................................................................ 4 Hoofdstuk 2 Nulmeting Willemsweg - Noord ............................................................... 5 2.1 Vraag & aanbod ................................................................................................... 5 2.1.1 Marktomvang en - potentie .......................................................................... 5 2.1.2 Passantenonderzoek Willemsweg en Groenestraat ................................... 9 2.2 Aanbod & ondernemersonderzoek ................................................................ 12 Hoofdstuk 3 SWOT - analyse .................................................................................... 14 3.1 Inleiding .......................................................................................................... 14 3.2 Sterkte– zwakteanalyse ................................................................................. 16 3.3 Kansen en bedreigingen ................................................................................ 18 Hoofdstuk 4 Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord..................................... 20 4.1 Inleiding ............................................................................................................. 20 4.2 Theoretisch kader .......................................................................................... 20 4.3 Scenario‟s ...................................................................................................... 21 4.3.1 Scenariokeuze ........................................................................................... 23 Hoofdstuk 5 Instrumenten ..................................................................................... 24 Hoofdstuk 6 Bestemmingsplan Nijmegen Midden ..................................................... 25 6.1 Winkelcentrum Willemsweg ........................................................................... 28 Hoofdstuk 7 Bedrijven ................................................................................................ 30 7.1 Inleiding .......................................................................................................... 30 7.2 Detailhandel, landelijke trends & ontwikkelingen ........................................... 30 7.2.1 Detailhandelsstructuur Nijmegen ............................................................... 33 7.2.2 Detailhandelsstructuur Nije Veld & Willemsweg ........................................ 39 7.3 Horeca, landelijke trends & ontwikkelingen ................................................... 40 7.3.1 Horeca Nijmegen ....................................................................................... 40 7.3.2 Horeca Willemsweg ................................................................................... 42 7.4 Dienstverlening .............................................................................................. 43 7.4.1 Inleiding ..................................................................................................... 43 7.4.2 Dienstverlening, Landelijke trends en ontwikkelingen ............................... 43 7.4.3 Creatieven ................................................................................................. 44 7.4.4 Dienstverlening in Nijmegen ...................................................................... 46 7.4.5 Dienstverleners op de Willemsweg ........................................................... 48 Hoofdstuk 8 Theoretisch kader ............................................................................... 49 Hoofdstuk 9 Expertgroep ........................................................................................... 52 Hoofdstuk 10 Bijeenkomst Ondernemers .................................................................. 54 Bijlage 1. Cijfers wijkdelen Nije veld ....................................................................... 57 Bijlage 2: Branchering Winkelcentrum Willemsweg, december 2006 ..................... 58


2

Hoofdstuk 1 Inleiding Economisch Gebiedsplan

De gemeente wil met ondernemers en eigenaren “winkelcentrum Willemsweg” een nieuwe impuls geven. Als drager hiervoor dient dit economisch gebiedsplan. Winkelcentrum Willemsweg bevat het gebied Tollensstraat 211-219, Willemsweg even nummers 2 t/m 118 en Willemsweg oneven nummers 1 t/m 87. Op basis van onderzoek naar ontwikkelingen & trends bij met name de detailhandel, de horeca en de (creatieve) dienstverleners van macro (landelijk) tot microniveau (Willemsweg) wordt een goed theoretisch kader geschapen. Aangevuld met het onderzoek onder ondernemers en passanten in de wijk biedt dit voldoende basis om te komen tot een gewenste invulling van het winkelcentrum. Dit leidt tot 4 scenario‟s (hoofdstuk 4), waarbij de herstructureringsplannen van de wijk en de middelen die beschikbaar zijn om het plan (versneld) te realiseren randvoorwaarden zijn. Gemeente, ondernemers, eigenaren en de buurtbewoners kiezen welk scenario wenselijk is. Dit is belangrijk voor het draagvlak en daarmee de realisatie. De ondernemer wil een stabiel bedrijf met voldoende klanten, inkomen en toekomstperspectief. De eigenaren hebben belang bij betrouwbare en stabiele huurders, met als neveneffect dat het onroerend goed in waarde stijgt. De gemeente heeft belang bij een goede verzorging van de markt (compleet, compact en comfortabel). Aspecten als sfeer, uitstraling en veiligheid van de wijk worden positief beïnvloed door een goede winkelstraat. Deze belangen staan ook bij de buurtbewoners hoog in het vaandel.

Het Economisch Gebiedsplan is mede tot stand gekomen dankzij de input en feedback van de heren Bannink en Koopmans van de Directie Wijk & Stad van de gemeente Nijmegen, en de expertgroep, zie hoofdstuk 9. Bijzondere dank voor de reflectie op de concept eindversie aan mw. Eijkhout, afdeling Economische Zaken en de heer Verhoef van de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Nijmegen.


3

1.1

Leeswijzer

Het economisch gebiedsplan begint in hoofdstuk 2 met de nulmeting oftewel de stand van zaken november 2006. Vraag & aanbod worden in beeld gebracht op basis van literatuur, de recente onderzoeken onder de ondernemers op de Willemsweg en de passantenonderzoeken op de Willemsweg en de Groenestraat. In hoofdstuk 3 volgt de SWOT-analyse. De sterkte en zwakte van het winkelcentrum en de ondernemers worden in kaart gebracht. Ook komen kansen en bedreigingen vanuit een breder perspectief en te verwachten ontwikkelingen aan bod. Hierbij is ook gebruik gemaakt van de informatie en de inbreng van de expertgroep die in de latere hoofdstukken verder is uitgewerkt. Hoofdstuk 4 is het eigenlijke Economische Gebiedsplan waarin 4 scenario‟s nader zijn uitgewerkt. In hoofdstuk 5 worden de instrumenten behandeld die van belang zijn om het economisch gebiedsplan te kunnen implementeren. Hoofdstuk 6 behandelt het Bestemmingsplan Nijmegen Midden van april 2006, waarin belangrijke randvoorwaarden voor de (mogelijke) vestiging en uitbreiding van bedrijven zijn vastgelegd. In hoofdstuk 7 wordt dieper ingegaan op de ontwikkelingen en trends binnen de sectoren detailhandel, horeca en (creatieve) dienstverleners. Zowel op macro-, mesoals op microniveau. Met name de detailhandel krijgt veel aandacht omdat deze functie van groot belang is voor winkelcentrum Willemsweg. Vervolgens komen de horeca en de (creatieve) dienstverlening aan bod. Hoofdstuk 8 vormt het theoretisch kader waarvan uit het economisch gebiedsplan is opgesteld. In hoofdstuk 9 is de inbreng van de expertgroep samengevat. In hoofdstuk 10 de reactie van de ondernemers en een vertegenwoordiger van de wijkraad op het concept Economisch Gebiedsplan.


4

Hoofdstuk 2 Nulmeting Willemsweg - Noord 2.1 Vraag & aanbod 2.1.1 Marktomvang en - potentie Het Willemskwartier Het Willemskwartier was een typische volkswijk en is - na een jarenlang proces van verloedering - nu een typische probleemwijk met kenmerken als: drugsgebruik, criminaliteit, veranderende bevolkingssamenstelling, vervuiling, achterstallig onderhoud en jeugdoverlast. De wijk ligt centraal in de stad, aan één van de belangrijkste uitvalswegen, vlakbij het stadscentrum en het station. Tegelijk is het altijd een geïsoleerde wijk geweest: ingeklemd tussen spoor en de drukke (wijk-) ontsluitingswegen, de Graafseweg in het noorden en de Groenestraat in het zuiden. Dit fysieke isolement versterkte het sociale isolement. Het is een typische vooroorlogse woonwijk, gebouwd tussen 1916 en 1929, voor het overgrote deel bestaand uit laagbouweengezinswoningen in de goedkoopste huurklasse. Merendeels complexen sociale woningbouw in bezit van woningcorporatie Portaal. De Kop van de Willemsweg is één van de weinige uitzonderingen in de wijk: grote panden rond 1900 gebouwd en vooral in particulier bezit. De inrichting van de openbare ruimte is sterk gedateerd en er is weinig wijkgroen. Bron: Wijkvisie Willemskwartier, maart 2005. Profiel inwoners Nije Veld / Willemskwartier Het Willemskwartier, de Landbouwbuurt en de Muntbuurt vormen samen de wijk Nije Veld. Het Willemskwartier is de grootste buurt en omvat ¾ van de wijk. In 2006 wonen er 5.125 mensen in de wijk in ruim 2.300 woningen. Er wonen relatief veel alleenstaanden. Bijna 30% is niet-westers allochtoon, onder de jeugd - jonger dan 18 jaar - ligt dit zelfs al bijna op 50%. Stedelijk is het aandeel niet-westerse allochtonen 16%. Het merendeel van de basisschoolleerlingen in Nije Veld is allochtoon en meer dan 70% van groep 8 heeft een „hoger leerlinggewicht‟. Het percentage havo/vwo leerlingen in de e 3 klas van het voortgezet onderwijs is in Nije Veld met 25% de helft van het stedelijk gemiddelde. In het Willemskwartier ligt het percentage niet-westerse allochtonen met 32% hoger dan gemiddeld in de wijk. Ook ligt het percentage uitkeringsgerechtigden en lage inkomens hoger. Bron: Stads- en Wijkmonitor deel Wijk 2005 Nije Veld telt 3.370 mensen met een inkomen, het gemiddelde inkomen is €13.600,-. Landelijk is dit €17.700,- en voor Nijmegen ligt dit op €16.700,-. Per inwoner ligt dit in de wijk op €9.700,-. Landelijke en stedelijk respectievelijk op €12.200,- en €11.800,-. Het percentage „niet actieven‟ ligt op 41%, dit is twee maal het landelijk gemiddelde. 10% heeft een pensioen en, niet verbazend, bijna 55% behoort tot de groep lage inkomens. Landelijk en voor de stad ligt dit laatst cijfer rond de 40%. Bron: CBS 2004. Uit het passantenonderzoek blijkt dat de meeste klanten uit de wijkdelen 01, 02, 03, 05 en 06 komen (zie kaart blz. 7). Dit betekent dat het gemiddelde inkomen van het primaire boodschappengebied van de Willemsweg nog lager ligt dan gemiddeld voor de wijk Nije Veld.


5

Koopkrachtbinding e De koopkrachtbinding (definiëring: 80% is toegerekend aan de 1 aankoopplaats en e 20% aan de 2 aankoopplaats) dagelijkse artikelen vanuit Nije Veld naar aankoopplaats Willemsweg is 32%, dit is laag (Bron: Stadspeiling 2005). Uit de Stads- en Wijkmonitor deel Wijk 2005, blijkt wel dat 90% tevreden is over de winkelvoorzieningen in de wijk. Uit het passantenonderzoek (BRN, november 2006) blijkt dat de koopkrachtbinding afneemt naarmate men dichter bij de Groenestraat woont. Oftewel de koopkrachtbinding is het sterkst vanuit de wijkdelen 10-01, 10-05 en 10-06. De afvloeiing uit Nije Veld bedraagt dus 68%. Hiervan gaat 39% naar de Groenestraat en 10% naar de St. Jacobslaan. Uit het passantenonderzoek op de Willemsweg (BRN, november 2006) blijkt dat 75% ook boodschappen doet op de Groenestraat. De Groenestraat is voor mensen uit Nije Veld een belangrijker aankoopplaats voor de dagelijkse artikelen dan de Willemsweg, bron Stadspeiling 2005. Uit het passantenonderzoek (BRN, november 2006) blijkt dat Albert Heijn de grootste trekker is. De Willemsweg trekt wel veel koopkracht van buiten de wijk. Van de totale omzet in dagelijkse artikelen aan de Willemsweg is iets meer dan de helft afkomstig van buiten Nije Veld (bron Stadspeiling 2005), hierin speelt de ALDI (marktgebied 10.000 tot 15.000 consumenten) een belangrijke rol. Dit wordt bevestigd in het passanten- en ondernemersonderzoek (BRN, november 2006). De afdeling O&S van de gemeente Nijmegen schat het draagvlak voor de dagelijkse boodschappen op de Willemsweg op 3.500 “standaardconsumenten”. Rekening houdend met een gemiddeld lager inkomen in de wijk betekent dit een jaaromzet van € 6 miljoen. Goed voor een orde van grootte van 850m2 winkelaanbod dagelijkse artikelen, aldus de afdeling O&S. Locatus heeft het volgende aanbodoverzicht opgesteld: Soort aanbod Dagelijkse artikelen Mode In en om huis Leisure / horeca Diensten Leegstand Totaal

aantal 9 4 5 5 8 2 33

vvo 1.086 243 579

153 2.061

Het aanbod dagelijkse artikelen is inclusief de Aldi (600 m2 vvo).


6

Toekomstige markt In de Wijkvisie 2004 heeft men tot doel gesteld om de eenzijdigheid in de woningvoorraad en bevolkingsopbouw te doorbreken. Door een aantrekkelijk woonmilieu te creëren wil men dit doel bereiken. Een groot deel van de nieuwbouw (40%) vindt plaats in de bereikbare huursector, maar om de verandering in de wijkopbouw te realiseren zal 60% in de koop- en duurdere huursector gebouwd worden.

Bouwplan Genestetlaan Aan de Genestetlaan/Pater van Meursstraat worden op “Het Dichtersplein” 46 koopappartementen gerealiseerd (medio oktober 2006 is meer dan de helft verkocht) en 44 eengezinswoningen, waarvan 15 koop (en verkocht). Hiervoor zijn wel 83 woningen gesloopt. Willemskwartier Oost In dit deel van de wijk worden de komende jaren 300 woningen gesloopt. Het stedenbouwkundige plan voorziet in nieuwbouw van ongeveer 270 woningen. Hermesterrein Gemeente en Portaal hebben het Hermesterrein aangekocht. Onderhandelingen met NS-Vastgoed over de resterende strook lopen nog. Het is de bedoeling dat ook hier woningbouw gaat komen. Verwachting is een netto toevoeging van 100 appartementen. (Bron: Portaal / dhr. Cantrijn, 27-09-06) In de Wijkvisie Willemskwartier 2004-2015, Ontmoeting als aanjager van vernieuwing, 16 maart 2005, wordt de planning als volgt weergegeven: er zijn 6 locaties die vanaf 2005 gefaseerd gesloopt worden en waar vervolgens nieuwbouw gaat plaatsvinden. In de periode 2005-2007 gaat het gebied Genestetlaan/Brederostraat-Oost en Ruusbroeckstraat onder de sloophamer. Tussen 2010 en 2015 is het gebied Hofdijkstraat/Spieghelstraat/Ds. Ter Haarstraat; westzijde Brederostraat en Thijmstraat zuidzijde aan de beurt. Tot slot worden de woningen aan en rondom de Jan Luykenstraat gesloopt en volgt nieuwbouw. In totaal worden zo 420 woningen gesloopt en 520 teruggebouwd. Voor de woningen die worden gehandhaafd stelt woningcorporatie Portaal een beheerplan op, deze woningen zullen dan ook moeten voldoen aan de moderne eisen.


7

Daarnaast zullen (op de lange termijn) bedrijfsterreinen herontwikkeld worden: het Smit -Draad-terrein, het Smit-Trafo-terrein (na vertrek van dit bedrijf), het Hermesterrein (bebouwing wordt momenteel gesloopt) en het NS-terrein. Hierbij wordt ook gedacht aan woon- werklocaties. De Spoorzone: op de kruising van de Graafseweg met het spoor is ruimte voor stedelijke bebouwing. Gedacht wordt aan een combinatie van kantoren en wonen, waarbij hoogbouw ook wordt overwogen. Ook voor de Rozenbuurt zijn plannen voor uitbreiding woningbouw langs het spoor en er zijn plannen voor bebouwing van de Spoorkuil tussen Willemskwartier en Bottendaal (wonen, instituten en kantoren). In dit kader: de bouw van een groot ROC tussen station en Graafsebrug is al gestart evenals de nieuwbouw op het Dobbelmanterrein. Hier is een grote woontoren gepland aan de Graafseweg. Parallel zijn er ook plannen om de woonomgeving te verbeteren, denk aan: de inrichting van de openbare ruimte, de bereikbaarheid (verkeer) en versterking voorzieningenstructuur. Uiteindelijk resteert een behoorlijk woningbouwprogramma, waarvan de eerstkomende jaren voor een belangrijk deel vervanging van bestaande woningen. Na 2010 neemt de woningvoorraad naar verwachting met 750 (30%) netto flink toe. Tot 2010 blijft de wijk bevolking dan ook stationair. Na 2010 stijgt het aantal wijkbewoners naar verwachting van 5.300 naar 6.400 personen (+ 20%). Binnen die bevolking wordt voor Nije Veld overigens wel een aanzienlijke veroudering verwacht (bron afdeling O&S, mei 2006, Demografische Verkenningen 2005, gemeente Nijmegen).

Voorzieningenhart De voorzieningen liggen momenteel verspreid over de wijk, zelfs aan de rand en buiten de wijk. “De voorzieningenstructuur voor het Willemskwartier is gebaat bij een centrale ligging in de buurt, een plek goed bereikbaar voor de hele wijk, waar plaats is voor ontmoeting en uitwisseling. Functies als basisonderwijs, kinderopvang, gezondheidszorg, jeugd 12+, welzijn, cultuur, sport en recreatie kunnen in het wijkontmoetingscentrum worden ondergebracht. De locatie voor het centraal voorzieningenhart is midden in de wijk op het kruispunt Willemsweg/Thijmstraat gepland. Het bestaande woonblok zal hiervoor moeten wijken”. In het voorlopig Programma van Eisen (30 juni 2005) wordt uitgegaan van 4.500M² bvo. In het centrum van de wijk komen hoofdzakelijk grondgebonden woningen met voortuin. Met de realisatie van het voorzieningenhart komt de locatie van basisschool Groot Nijeveld aan de Tollensstraat 1 vrij voor woningbouw. Op de hoek van de Tollensstraat/Thijmstraat kunnen dan woningen gerealiseerd worden in de vorm van een appartementencomplex van maximaal zeven bouwlagen. Dit aansluitend bij de toekomstige gestapelde bebouwing langs de spoorkuil. Bron: Bestemmingsplan Nijmegen Midden, april 2006.


8

2.1.2 Passantenonderzoek Willemsweg en Groenestraat Profiel passanten In beide gebieden hebben ongeveer evenveel mannen als vrouwen meegedaan aan het onderzoek. Op de Groenestraat waren de mannen met 55% iets sterker vertegenwoordigd. De gemiddelde leeftijd van de passanten op de Groenestraat is 38 jaar, op de Willemsweg ligt dit rond de 37. Ook het aantal ondervraagde alleenstaanden op de Willemsweg (36%) komt redelijk overeen met die op de Groenestraat (40%). Op de Willemsweg was 80% van de ondervraagde passanten autochtoon, op de Groenestraat was dit met 64% lager (op basis van buurtcijfers zou de verdeling andersom logischer zijn). Vervolgens waren Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf het meest vertegenwoordigd. Van de passanten op de Willemsweg komt 30% met de fiets of brommer, ruim ¼ komt met de auto. In het algemeen is men tevreden over de parkeermogelijkheden, vooral met het gratis parkeren achter de Aldi. Voor fietsen is er te weinig stallingruimte. Winkelbezoek De passanten op de Willemsweg bezoeken vooral de Aldi (bijna 50%), gevolgd door de Turkse kruidenier, de Schlecker en de slager (elk tussen de 4% en 6%). De kapper wordt ook door 6% bezocht, verder worden de horecagelegenheden genoemd. De meesten doen 1 tot 2 keer per week boodschappen (45%), ¼ doet 3 tot 4 keer per week boodschappen op de Willemsweg en 20% vrijwel dagelijks. Van de passante op de Willemsweg doet 75% ook boodschappen op de Groenestraat. Hier bezoekt men vooral de Albert Heijn (23%). Bij slager Jos Jansen en de bloemist annex postkantoor komt respectievelijk 7% en 6%. Andere zaken die genoemd worden zijn de biologische slager, de bakker en de groenteboer. De passanten op de Groenestraat komen vooral bij de Albert Heijn (90%), bijna 7% doet wekelijks boodschappen bij de “natuurwinkel” een enkeling noemt de slager en de Toko. 50% doet 1 tot 2 keer per week boodschappen op de Groenestraat, 1/3 komt er 3 tot 4 keer per week en ruim 17% doet dagelijks boodschappen op de Groenestraat. Ruim 40% (31 passanten) winkelen ook op de Willemsweg. De Aldi staat met 40% met stip op één. Dan volgen de Turkse kruidenier, de Schlecker en de Turkse bakker. Ook de slager, de kapper, de toko en de horecagelegenheden worden genoemd, maar in mindere mate.

Inkomen en wekelijkse bestedingen in de wijk Op de Willemsweg heeft bijna 50% van de passanten inkomen uit loondienst, 22,7% AOW en 9% studiefinanciering. Op de Groenestraat heeft 55% inkomen uit loondienst en 25% een studiebeurs. Van degenen die de hoogte van hun inkomen aangaven heeft bijna ¼ een inkomen lager dan €1.000,- per maand op de Willemsweg. Op de Groenestraat is dit 40%. Voor beide gebieden geldt dat 40% een besteedbaar maandinkomen heeft tussen de € 1.000,- en € 2.000,-. Op de Groenestraat heeft 1/5 een besteedbaar maandinkomen van €2.000,- per maand of hoger, op de Willemsweg is dit 36%. Ook hier zou men op basis van buurtcijfers lager verwachten. Wellicht dat het relatief grote aantal studenten op de Groenestraat vertekent. Ook is de “missing value” met 37% erg hoog op de Willemsweg, deze mensen wilden de vraag niet beantwoorden.


9

Tabel: Wekelijkse besteding aan boodschappen op de Willemsweg Wekelijkse Passanten Passanten boodschappen Willemsweg (n = 75) Groenestraat (n =31) < € 25 21,3 54,8 € 25 - < € 50 32 35,5 ≥ € 50 - € 100 25,3 9,7 ≥ € 100 - < € 150 13,3 ≥ € 150> 8 Totaal 100% 100%

Blijkbaar besteden de passanten van de Willemsweg aanzienlijk meer aan boodschappen op de Willemsweg dan de passanten van de Groenestraat. Dit is ook logisch want ze doen hier vaker boodschappen en de ondervraagde passanten op de Willemsweg hebben een hoger inkomen.

Tabel: Uitbreidingsuggesties winkels / voorzieningen Willemsweg

Pinautomaat Drogist (Kruidvat / Trekpleister) Modezaak Warenhuis Tabakswinkel Koffieshop Schoenenzaak Apotheek Kroeg (Hollandse) Autodealer Dierenwinkel Somalisch restaurantje Broodjeszaak Anders Geen Missing value Totaal

Adviezen (2) passanten Willemsweg (n=75) 13 17 13 7 5 4 3 3 2

16 9 58 150

Advies passanten Groenestraat (n=31) 10 2 3 2 5 1 1

2 1 1 3

31

Totaal

23 19 16 7 7 5 5 4 3 2 2 1 1 19 9 58 177

De passanten op de Willemsweg willen er vooral een drogist (Kruidvat/Trekpleister) bij. Dit is opvallend omdat er al een Schlecker is. De pinautomaat is voor beide passantenstromen opgeteld de grootste wens. Dan volgt de modezaak op 3. Ook de vraag naar uitbreiding horeca (koffieshop, Hollandse kroeg, Somalisch restaurantje en broodjeszaak) is opvallend omdat veel gehoorde kritiek is dat er al teveel van hetzelfde (ook horeca) is. Verder scoren de tabakswinkel, de schoenenzaak en de apotheek redelijk hoog.


10

Tevredenheid aanbod winkels & voorzieningen op de Willemsweg Van de passanten op de Willemsweg is 1/3 tevreden over het aanbod. Men kan hier terecht voor de dagelijkse boodschappen en voor specifieke inkopen moet je toch naar het centrum. Passanten die niet tevreden zijn vinden het aanbod te eenzijdig, “teveel van het zelfde”. Van de passanten op de Groenestraat zijn de meesten (bijna 60%) negatief over de Willemsweg. Behalve dat het voor een groot aantal niet op de route ligt, vinden veel passanten dat de Groenestraat genoeg keuze heeft en dat de Willemsweg geen leuke uitstraling heeft als winkelstraat. Verkeer & veiligheid Van de passanten op de Willemsweg beoordeelt 87% de verkeersveiligheid „slecht‟ tot „zeer slecht‟. Van de 31 passanten van de Groenestraat die ook op de Willemsweg winkelen geeft (slechts) 1/3 ditzelfde negatieve oordeel. Top drie verbetersuggesties van de passanten op de Willemsweg zijn: het aanleggen van drempels, het instellen van een 30 km zone en flitspalen. De passanten van de Groenestraat vinden de 30-km zone belangrijker op de Willemsweg. Blijkbaar willen beide passantengroepen dat het verkeer minder snel moet. Van de ondervraagde passanten op de Willemsweg voelt 25% zich onveilig, dit is 25% te veel, maar toch valt op dat 75% zich niet onveilig voelt. Het zijn overigens voornamelijk ouderen die zich ‟s avonds en ‟s nachts onveilig voelen. Van de ondervraagde passanten op de Groenestraat voelt minder dan 1/5 zich onveilig op de Willemsweg. Ook hier geldt dit alleen ‟s avonds en ‟s nachts. Straatbeeld Meer dan 70% van de passanten op de Willemsweg beoordeelt het straatbeeld van de Willemsweg „slecht‟ tot „zeer slecht‟. De straat is rommelig, grauw en slecht onderhouden. Er is weinig groen en de auto‟s rijden te snel, ook is er geen fietspad. Men zou graag fietsenrekken en bankjes zien. Het vuil wordt te laat opgehaald en je moet oppassen dat je niet over de losse trottoirtegels struikelt. Van de passanten op de Groenestraat beoordeelt juist 84% het straatbeeld „voldoende‟ tot „zeer goed‟. Maar ook zij hebben verbetersuggesties: pak het zwerfvuil aan, verbeter het wegdek, zorg voor een fietspad, meer parkeergelegenheid en minder verkeer. Gevels Bijna 50% van de passanten op de Willemsweg beoordeelt de staat van de gevels zeer slecht tot slecht. Vooral wegens het slechte onderhoud. Anderzijds vindt ook 1/5 dat de gevels karakteristiek zijn of een mooie oude stijl hebben. Ook bij de beoordeling van de gevels geldt dat de 31 passanten van de Groenestraat positiever zijn, slechts 1 op de 8 geeft de gevels een onvoldoende. Sfeer Van de passanten op de Willemsweg beoordeelt 63% de sfeer „voldoende‟ tot „zeer goed‟, het is er gezellig. Er zijn veel bekenden, de mensen en het winkelpersoneel zijn vriendelijk. Van de passanten op de Groenestraat vindt bijna 90% de sfeer voldoende tot zeer goed. Men vindt het wel mooi “zo‟n multiculturele buurt”, leuk die kleine winkeltjes en altijd wat te beleven! Blijkbaar zijn de 31 geïnterviewde passanten op de Groenestraat - die ook boodschappen doen op de Willemsweg - positiever over de Willemsweg dan de passanten die ondervraagd zijn op de Willemsweg.


11

2.2

Aanbod & ondernemersonderzoek

In het kader van het op te stellen Economisch Gebiedsplan Willemsweg – Noord zijn 26 ondernemers in het winkelcentrum geënquêteerd. Op één na hebben alle ondernemers meegedaan aan het onderzoek. Een aantal winkels staat leeg, de ondernemer die niet meewerkte gaf als argument dat het bedrijf net is gestart en dat hij nog niet veel te melden heeft. Het onderzoek vond plaats in de periode augustus – oktober 2006. Profiel ondernemer Meer dan ¾ van de ondernemers is man. De meeste ondernemers (9) op de Willemsweg (exclusief de 2 ketens) zijn tussen de 30 en 40 jaar oud, gevolgd door 7 ondernemers die tussen de 40 en 50 jaar zijn. Drie ondernemers zijn ouder dan 50 jaar en 3 jonger dan 30. Gemiddeld zijn de autochtone ondernemers ouder dan de allochtone ondernemers. De meeste ondernemers (12) zijn van Turkse komaf, gevolgd door de autochtone ondernemers (8). Het opleidingsniveau varieert van basisschool tot universiteit. Een aantal heeft een vakopleiding gevolgd. 14 ondernemers (meer dan de helft) geven aan dat de opleiding en de werkzaamheden in het bedrijf goed op elkaar aansluiten. Profiel onderneming Van de 26 bedrijven zijn er 2 ketenbedrijven (Aldi en Schlecker). Verder kan men voor de (semi-) dagelijkse aankopen terecht bij: de Turkse kruidenier (2), Turkse bakker, Turkse slager en de Indiase Toko. Verder niet-dagelijks: wit & bruingoed (2), meubelzaak, kleding, huishoudelijke artikelen en een juwelier. Er zijn (opvallend) veel persoonlijke dienstverleners: kapsalons al of niet annex beautysalons (4), kledingreparatie en tattooshop. Op horecagebied tellen we 3 cafetaria‟s, een kiosk (leeg), een café en een koffiehuis. Verder zijn er een pottenbakker, een rijwielhersteller en een adviesbureau. Bestaansduur bedrijf De bestaansduur van de ondernemingen varieert van „net gestart‟ tot 67 jaar. Belangrijker is dat 5 van de 26 ondernemingen minder dan één jaar bestaan, vijf bedrijven zijn 2 tot 3 jaar oud en twee bedrijven 4 tot 5 jaar. Bijna 50% bevindt zich dus nog in de (kwetsbare) startfase en 1/5 zelfs nog in het eerste jaar. Bedrijfspand /locatiekeuze De verhouding huurders en eigenaren van de panden is 80/20. Vier ondernemers hebben voor de locatie gekozen omdat ze in de buurt wonen. Andere veelvoorkomende argumenten om zich op de Willemsweg te vestigen zijn: het pand was vrij en groot genoeg. Bijna 60% is tevreden met het bedrijfspand. Als er iets moet veranderen dan is het toch veelal een opknapbeurt van de gevel. Opvallend dat bijna de helft van de ondernemers de staat van de panden in de straat als „slecht‟ beoordeelt. Uiteraard vinden ze dat het de taak van de eigenaar is om de panden in goede staat te brengen en te houden. Omzet en inkomen 23 ondernemers hebben antwoord gegeven op de vraag binnen welke categorie hun dagelijkse omzet valt. Meer dan de helft zet minder dan € 500,- per dag om. 30% heeft een dagelijkse omzet tussen de € 500,- en € 1.000,-. Twee ondernemers tussen de € 1.000,- en € 2.000,-. Ook zijn er twee ondernemers die dagelijkse meer dan € 2.000,omzetten. De omzet is een indicatie, maar dit zegt alleen iets in relatie tot de uitgaven (inkopen en kosten), het aantal fte en de omvang (vvo) van het bedrijf. Op de vraag of de winst voldoende was voor de ondernemer om van “rond te komen” antwoordde 75% positief. Van de zes ondernemers voor wie de winst te laag was hebben er vijf ook nog een ander bedrijf, wellicht dat de bedrijven samen wel genoeg opleveren. Overigens heeft 40% van de ondernemers op de Willemsweg meer dan één bedrijf.


12

Klanten De meeste ondernemers (80%) kunnen niet goed aangeven uit welk deel van de wijk de klanten komen. Deels omdat veel klanten uit de wijde omgeving (zelfs van buiten Nijmegen) komen. Vandaar ook dat de ondernemers het idee hebben dat ongeveer de helft van de klanten met de auto komt. Meer dan 60% van de klanten is volgens de e ondernemers autochtoon. Op de 2 plaats komen klanten van Turkse komaf (23%) gevolgd door de Marokkanen (11,5%). Toekomst 15 ondernemers (meer dan de helft) ziet de toekomst positief tegemoet: “dankzij de vaste klanten” is een veelgenoemd argument. Zeven zien de toekomst “redelijk” tegemoet, vooral de toenemende concurrentie zien ze als een bedreiging. Tot slot, vier ondernemers hebben een negatief beeld over de toekomst, met name door de verpaupering van de straat. Investeringsbehoefte Als er een financieel gunstige regeling is, dan zijn 18 ondernemers (70%) van plan om te investeren in bedrijfsmiddelen. Ook 14 ondernemers (meer dan de helft) overweegt te verbouwen indien dit financieel aantrekkelijk wordt gemaakt. Kennis van en gewenste veranderingen in de wijk Meer dan 75% van de ondernemers is (redelijk) op de hoogte van wat er de komende jaren in de wijk en op de Willemsweg gaat gebeuren. Zij verwachten hier een positief effect van op de omzet. Wensen m.b.t. de herinrichting van de straat zijn: meer parkeergelegenheid en meer groen. Ook prullenbakken, betere verlichting en aanpak te hard rijden staan hoog op het verlanglijstje. De ondernemers willen het aanbod van winkels/voorzieningen op de Willemsweg verbeteren, meest genoemd zijn: een pinautomaat, een bloemist en een postkantoor. Gemeente en begeleiding Meer dan de helft geeft aan dat er geen contact is met de gemeente en dat daar ook geen behoefte aan is. Bijna alle (23) ondernemers geven aan dat de begeleiding van het bedrijf in handen is van de boekhouder. Het merendeel (65%) heeft ook geen behoefte aan andere adviseurs. Zeven ondernemers zouden extra begeleiding wel op prijs stellen, bijvoorbeeld op het gebied van marktonderzoek en marketing. Bijna alle ondernemers (24) willen middels een nieuwsbrief graag op de hoogte blijven van de ontwikkelingen op de Willemsweg. Ondernemersvereniging 22 ondernemers geven aan goed contact te hebben met de collegae in de straat. 14 zijn lid van een ondernemersvereniging, de meesten (86%) zijn aangesloten bij de AON waarmee ze ook tevens lid van MKB-Nijmegen zijn.


13

Hoofdstuk 3 SWOT - analyse 3.1

Inleiding

De SWOT-analyse zet de sterkte en zwakte van de Willemsweg als „winkelgebied‟, op een rij, maar geeft ook de kansen en bedreigingen voor de toekomst aan. Voordat we hierop ingaan een samenvatting van hoofdstuk 7: de belangrijkste trends en ontwikkelingen op het gebied van detailhandel, horeca en dienstverlening. Detailhandel Nederland verkleurt, vergrijst en verdunt (kleinere huishoudens). Dus ook de ondernemer verkleurt en vergrijst. Veel medewerkers zijn daarentegen jong, vrouw, laag opgeleid en werken parttime. Sedert de eeuwwisseling zat de economie in een flinke dip, inmiddels gaan we weer richting hoogconjunctuur. De individualisering zet door, de klant is mobieler en multimediaal. Kooppatronen lopen uit elkaar en winkels zouden het liefst 24 uur per etmaal bereikbaar moeten zijn. Dit heeft ook gevolgen voor de aanbodzijde, kleinschalige winkelgebieden en solitaire vestigingen verdwijnen uit het straatbeeld. Buurtwinkelcentra moeten zich meer op „convenience‟ richten en wijkcentra moeten „compleet‟ zijn. Er ontstaan themawinkelcentra en combinaties van winkelen, ontspanning, cultuur en horeca. Na „Heijendaal‟ met bijna 14.000 banen, is „de Binnenstad‟ de belangrijkste werklocatie in Nijmegen. De Nijmeegse detailhandel biedt aan ruim 7.800 mensen werk, waarvan 3.000 in het centrum. Niet alleen de kwantiteit is van belang, maar ook aan wie men werk levert. De detailhandel in Nijmegen biedt met name werk aan: vrouwen, parttimers en lager opgeleiden. “Nijmegen kent een fijnmazig net aan winkelvoorzieningen opgebouwd uit het stadscentrum, het stadsdeelcentrum Dukenburg en diverse buurten wijkcentra. De gemeente streeft naar handhaving dan wel versterking van deze evenwichtige voorzieningenstructuur. Enerzijds wordt prioriteit gegeven aan een sterk stadscentrum, anderzijds wordt de consument op niveau van de wijken een zo volledig mogelijk aanbod aan dagelijkse boodschappen aangeboden”. De structuur van de buurten wijkbewinkeling in Nijmegen die we nu kennen is opgehangen aan een soort van netwerk van supermarken gespreid over de stad. Dat netwerk is grotendeels in de periode 1960 - 1975 tot stand gekomen. In de loop van de afgelopen decennia zien we dat supermarkten als “knopen” van het netwerk dikker worden. Op stadsdeelniveau is zo een aantal sterke buurtwinkelcentra of wijkwinkelcentra ontstaan. Tussen Waal en Maaswaalkanaal vinden we, naast het grote winkelcentrum rond de Albert Heijn XL een de St. Jacobslaan, complete winkelcentra als: Winkelcentrum Hatert, winkelcentrum Notenhout (Neerbosch) en Molenweg Noord. Goede (wijk-) buurtverzorgende functies in stadsdeel oost hebben: de COÖP e.o. aan de Burghardt van den Berghstraat, het buurtwinkelcentrum aan de van ‟t Santstraat, en de Daalseweg/Tooropstraat, met name rond de Albert Heijn en de COÖP. In stadsdeel zuid: de buurtwinkelcentra aan de Groenestraat (rond Albert Heijn), de Steenbokstraat (Super de Boer) en de Einsteinstraat (C1000) Aan de Heijendaalseweg (Brakkenstein) zijn diverse (kleine) winkels gevestigd voor de dagelijkse boodschappen. Tot slot is er nog een aantal solitair verspreide supermarkten zoals de SPAR aan de St. Annastraat en de allochtone kruidier aan de Koninginnelaan.


14

Er zijn plannen voor een winkelcentrum op het oude Mensaterrein, winkelcentrum Marialaan-Kievitstraat-Koekoeklaan, verplaatsing van een deel van de winkels op de Groenestraat en plannen met de Willemsweg. Voor Molenweg Zuid en de Fest in Brakenstein zijn (vooralsnog ) geen plannen. De Willemsweg heeft al jaren de status „aanvullend verzorgingspunt‟ (avp). Eind jaren negentig kwam de Aldi erbij, maar het spin off effect is zeer beperkt. De Willemsweg heeft de Groenestraat als grote concurrent in de buurt. Horeca Ook hier zien we dezelfde trends en conjunctuurgolven als in de detailhandel. En ook de horeca is een belangrijke werkgever voor parttimers en lager opgeleiden. Horeca krijgt buiten het centrum de ruimte van de gemeente, mits het een aanvulling is op het bestaande aanbod en gericht is op de bewoners van de wijk. De Willemsweg heeft met 2 cafetaria‟s, 2 cafés, een „afhaalwinkel‟ en een kiosk met vergunning om etenswaren te verkopen een groot horeca-aanbod. De horeca bevindt zich wel in het lagere segment en heeft zeker niet alleen een buurtfunctie. Dienstverlening De zakelijke dienstverlening groeide in de jaren negentig landelijk uit tot de grootste bedrijfstak. Kenmerkend zijn de kleine bedrijven en de hoge opleiding van de ondernemers. Sinds 2005 is er een enorme toename startende bedrijven, de dienstverleners maken hier het leeuwendeel van uit. Van de 650.000 (actieve) bedrijven in Nederland behoren er 100.000 tot de zogenaamde „creatieve industrie”. Hiervan zijn 40% kennisintensieve diensten, 30% zakelijke diensverleners en 20% actief in de kunstensector. In de periode 1994 – 2004 groeide het aantal bedrijven in de creatieve industrie vier maal sneller dan de gemiddelde groei van de bedrijven. Veel bedrijven, 70%, zijn „eenpitter„. e Nijmegen staat als stad met 33% op de 4 plaats qua percentage creatieven van de beroepsbevolking. 56% van de werkzame beroepsbevolking is dan ook hoger opgeleid (landelijk 32%), waarvan overigens de helft buiten de stad werkt. Ook onder de werklozen zijn relatief veel hoog opgeleiden, zelfs vergeleken met andere studentensteden.


15

3.2

Sterkte– zwakteanalyse

sterk aanbod - Redelijk aanbod voor dagelijkse boodschappen en horeca/cafetaria. - Aldi en Schlecker als trekkers. - Specifiek aanbod voor en door allochtonen. - Groot aanbod persoonlijke dienstverleners. ondernemer - 75% van de ondernemers heeft voldoende inkomen. - De meeste ondernemers weten een vaste klantenkring aan zich te binden en willen investeren. markt -

Voldoende draagvlak voor huidige aanbod dagelijkse boodschappen. Wijken aansluitend aan Willemsweg (ten noorden van Thijmstraat/Da Costastraat) zijn sterk georiënteerd op winkelcentrum Willemsweg. Meer dan de helft van de klanten komt van buiten de wijk, waarbij de Aldi de grote trekker is als het gaat om dagelijkse artikelen.

fysieke inrichting - De Willemsweg – Noord heeft mooie panden van rond 1900. - Een deel van de wijk is al geherstructureerd. bereikbaarheid / verkeer - De Willemsweg is goed bereikbaar, voor het hele Willemskwartier te voet (maximaal 500 meter lopen) en van daarbuiten met de fiets/brommer en auto. (Bijna de helft van de passanten komt te voet, bijna 1/3 met de (brom-) fiets en ¼ met de auto). - Er is voldoende parkeergelegenheid, gratis achter de Aldi, in de zijstraten en ten zuiden van de kruising Da Costastraat/Thijmstraat. In het winkelcentrum zelf is bijna altijd parkeerruimte voor € 1,20 per uur (november 2006). - Zeer goed bereikbaar per bus. - 15 minuten lopen vanaf het station. schoon, heel en veilig - 75% van de passanten voelt zich veilig. sfeer -

Meer dan de helft vindt de sfeer goed: de Willemsweg is gezellig, het winkelpersoneel is vriendelijk en „hier kent men elkaar nog‟.

randvoorwaarden - Het nieuwe bestemmingsplan en het gemeentelijk beleid, inclusief financiële middelen en inzet wijkeconoom, bieden extra mogelijkheden.


16

zwak aanbod: 2/3 van de passanten vinden het aanbod onvoldoende, „teveel van hetzelfde‟. ondernemers - Bijna de helft van de ondernemers bestaat nog geen vijf jaar, waarvan vijf zelfs korter dan een jaar, deels is er een groot verloop. - 40% van de ondernemers heeft meerdere bedrijven en is dus niet alleen afhankelijk van het bedrijf aan de Willemsweg. - Een substantieel deel van de ondernemers heeft een te laag inkomen uit het bedrijf. - Met name de kamerverhuurbedrijven doen het economisch goed, maar deze ondernemers hebben veelal geen belang bij een goed winkelstraat. - Slechts 20% is ook eigenaar van het pand en voor deze ondernemers zijn vaak de inkomsten uit kamerverhuur de kurk waar het bedrijf op drijft. - Initiatief om de winkelstraat te verbeteren komt niet van de ondernemers zelf. markt -

-

-

Klein primair marktgebied voor boodschappen en eenzijdige bevolkingssamenstelling met kenmerken als: laag inkomen, lage opleiding en hoge werkloosheid. Er zijn veel kleine huishoudens. De koopkrachtbinding vanuit Nije Veld is met 32% laag. Van de 68% afvloeiing gaat bijna 40% naar de Groenestraat en 10% naar de St. Jacobslaan. 75% van de passanten op de Willemsweg doet ook inkopen op de Groenestraat. Naarmate men dichter bij de Groenestraat woont en deze winkelstraat meer „op de route ligt‟ vloeien meer passanten af. Met name de Albert Heijn is een grote trekker. 60% van de passanten op de Groenestraat vindt de Willemsweg niet aantrekkelijk om inkopen te doen.

fysieke inrichting - De wijk is klein en ligt ingeklemd tussen spoor en drukke (wijk-) ontsluitingswegen. - Een groot deel van de wijk is verpauperd: rommelig, grauw en slecht onderhouden. - De Willemsweg zelf is slecht onderhouden, geen groen, slecht verlicht en er is geen fietspad. - Panden aan de Willemsweg zijn slecht onderhouden, de dichte rolluiken (de winkels ‟s avond en ‟s nachts en de horeca overdag) versterken de shabby en onveilige uitstraling. bereikbaarheid/verkeer - 90% van de passanten op de Willemsweg beoordeelt de verkeersveiligheid „slecht‟. Auto‟s rijden te hard en er is geen fietspad. - Er is een tekort aan fietsstalmogelijkheden. De bus heeft een negatief effect op de leefomgeving/sfeer. schoon, heel en veilig - De voormalige „typische volkswijk‟ is al jaren een „typische vooroorlogse probleemwijk aan de rand van de stad‟. Met kenmerken als: vervuiling, achterstallig onderhoud, drugsgebruik en criminaliteit. sfeer - 60% van de passanten op de Groenestraat doet geen inkopen op de Willemsweg. Ze vinden dat de Willemsweg „geen leuke uitstraling heeft‟. Randvoorwaarden: er moet een ondernemersvereniging en promotiebeleid voor de straat komen.


17

3.3

Kansen en bedreigingen

kansen aanbod - Door enerzijds behoud en upgraden aanbod dagelijkse boodschappen en anderzijds in te zetten op wijkoverstijgend aanbod kan er voldoende draagvlak komen voor een groter marktbereik. - Het wijkoverstijgende aanbod moet aansluiten op datgene waar men nu sterk in is, denk aan (thema‟s) als: - Persoonlijke verzorging/sport en welness - Bruin- en witgoed, verkoop maar ook reparatie - Meubelen/huisraad - Mobiele telefoons/ICT /belhuis - Horeca - Creatieve bedrijven En/of doelgroep gericht: Multicultureel aanbod. markt -

-

De lokale markt wordt beter, dat wil zeggen diverser en koopkrachtiger. Dit met name door de nieuwbouwplannen van Portaal. Op termijn (2010-2015) wordt een groei van 20% in inwonertal van Nije Veld voorzien. Door een diverser en themagericht aanbod in een hoger segment wordt een groter en kapitaalkrachtigere doelgroep bereikt.

fysieke inrichting - De Willemsweg wordt geheel opnieuw ingericht en daarmee meer een winkelstraat, beter oversteekbaar, veiliger en sfeervoller. - In grote delen van de wijk komt nieuwbouw, naast een onderhoudsplan voor woningen die blijven. - De komst van het „Voorzieningenhart‟ maakt van de Willemsweg weer het centrum van de wijk. bereikbaarheid/verkeer - De straat zal met name voor voetgangers en fietsers beter bereikbaar en veiliger worden. schoon, heel en veilig - Door de brede aanpak (fysiek, sociaal en economisch) worden de elementen schoon, heel en veilig impliciet meegenomen. sfeer -

Na renovatie kan de Willemsweg, net als vroeger weer een gezellige winkelstraat worden. Maar dan wel met een geheel ander pakket van aanbod en vraag.

randvoorwaarden - Oprichten ondernemersvereniging en winkelstraat promoten. - Het ondernemerschap zal ook versterkt worden door coaching door de wijkeconoom en de inzet van specifieke financiële middelen.


18

bedreigingen aanbod - De betrokkenheid van de eigenaren is beperkt en/of ze hebben andere belangen, waardoor sturing in de scenario‟s moeilijk is. - Ditzelfde geldt voor de ondernemers. - Buurtbewoners hebben minder met een breder aanbod in een hoger segment. markt -

De gemeente heeft in 1990 al een toezegging gedaan aan Albert Heijn om met 100 m2 te mogen uitbreiden aan de Groenestraat (bron: Bewoners Comité Hazenkamp, 2001). Uit het onderzoek van BRO, 29 oktober 2001 blijkt dat er nog ruimte is voor uitbreiding supermarktaanbod aan de Groenestraat (bron:Gemeente Nijmegen, Distributieve en verkeerskundige toets winkelplan Groenestraat). Indien de Albert Heijn aan de Groenstraat uitbreidt en beter bereikbaar is zal de concurrentie toenemen ten nadele van de Willemsweg.

fysieke inrichting - Herinrichting van de Willemsweg heeft minder parkeerplaatsen en nog lastiger laden en lossen tot gevolg (Schlecker). - Het fietsverkeer kan onveiliger worden door versmalling van de weg en de strook in het midden. Er zijn geen aparte fietspaden gepland. schoon, heel en veilig - Doordat er meer bedrijven/bedrijvigheid komt kan de straat rommeliger en onveiliger worden/overkomen. sfeer -

Als het aanbod meer bovenwijks gericht is kan dit ten koste gaan van de sfeer van de volksbuurt.


19

Hoofdstuk 4 Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord 4.1 Inleiding In hoofdstuk 8 is het theoretisch kader nader uitgewerkt. Verder is bij het opstellen van het Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord natuurlijk ook rekening gehouden met het instrumentarium en het bestemmingsplan (hoofdstukken 5 en 6) de verdieping in de bedrijfsontwikkelingen in hoofdstuk 7 en de inbreng van de expertgroep als samengevat in hoofdstuk 9.

4.2 Theoretisch kader Site-analyse Gebruikswaarde: ligging en bereikbaarheid. Het Willemskwartier is geen grote wijk, fysiek ingesloten tussen spoor en belangrijke (wijk-) ontsluitingswegen. Een vooroorlogse typische arbeiderswijk, vlak bij het centrum en het station. De bereikbaarheid binnen het Willemskwartier is goed te noemen, de gehele wijk ligt op loopafstand (binnen 500 meter) van de winkelstraat. Er loopt een fietsroute (hoewel onherkenbaar) door de straat, parkeren achter de Aldi en in de zijstraten is gratis. In de straat is vrijwel altijd parkeerruimte, maar tegen betaling. De Willemsweg is een belangrijke weg tussen de Graafsweg en de Groenestraat en verbindt zo verschillende delen (noord – zuid) van de stad met elkaar. Het verkeer rijdt hard waardoor oversteken niet veilig is. Ook de aansluiting op de Graafseweg is alles behalve overzichtelijk en daarmee onveilig. Belevingswaarde: attractiviteit en imago Voor de buurtbewoners is het prettig winkelen op de Willemsweg ook al storen zij zich aan het achterstallig onderhoud van de weg en de panden en de verkeersonveilige situatie. Situation-analyse Voor mensen van buiten de wijk is de Willemsweg goed te vinden en te bereiken, met name via de drukke Graafseweg. Voor menigeen buiten de wijk heeft de Willemsweg / het Willemskwartier geen goede naam. De weg zelf en de panden zijn in slechte staat van onderhoud. De wijk staat bekend als onveilig en niet schoon. Het aanbod is erg eenzijdig. Domein+ en domeinconcept Uit het ondernemers- en passantenonderzoek blijkt een grote binding met de directe buurt, maar ook dat de helft of meer van de klanten van (ver) buiten de wijk komen. Het Domein+ concept uit de theorie van Soeterbeek sluit het best aan (zie ook hoofdstuk 2). Site en situation zijn beide sterk (voor de Willemsweg zou de term „zijn beide van toepassing‟ beter zijn). Binnen het Domein+ concept wordt met name gestreefd naar een combinatie van commerciële en niet- commerciële functies. Aanprekend voorbeeld uit het Domein+ concept is: de juiste mix van allochtonen en hoogopgeleide creatieve starters en lager opgeleide authentieke buurtbewoners, kan mede door betaalbare werkruimtes - een broedplaats zijn voor multiculturele designwinkels, horeca en winkels voor dagelijkse boodschappen. Dit aangevuld met een gezondheidscentrum waar huisartsen, fysiotherapeuten en anderen werkzaam zijn.


20

4.3

Scenario‟s

Op basis van de informatie in dit economisch gebiedsplan komen we tot 4 scenario‟s voor de Willemsweg: Scenario I De Kashba Het kashba-idee komt iedere keer weer terug als naar de mogelijkheden wordt gekeken van de Willemsweg. En niet verbazend want het is de meest multiculturele winkelstraat van Nijmegen, midden in een multiculturele volkswijk. Ook in de expertgroep is het kashba-idee weer uitgebreid aan de orde geweest. Zelfs een moskee op de kop met winkeltjes, ondergronds parkeren en een hamam die aansluit bij de welness-functie van de wijk waren al ingevuld. Echter er zijn stringente voorwaarden om het kashba-idee kans van slagen te geven. De straat moet dan ook een echte kashba worden. Een promenade met open winkels en uitstallingen. Een soort vrijmarkt vergelijkbaar met de zwarte markt in Beverwijk, de Wagenstraat in Den Haag (Chinese wijk) of de Kanaalstraat in Utrecht (Turkse agf). De fysieke inrichting van de straat en de panden moet aangepast worden aan dit concept. Het draagvlak moet een groot gebied zijn, de kashba op de Willemsweg moet een (boven) regionale functie hebben. De gemeente moet veel panden aankopen om van de kamerverhuurstraat weer een winkelstraat te maken. Goede parkeergelegenheid aan de rand van het winkelcentrum moet de bereikbaarheid versterken.

Scenario II Modern, boodschappencentrum en bijzondere aankopen Scenario II gaat uit van de huidige bedrijven en de ontwikkelingen met name in de detailhandel, de horeca en de (creatieve) dienstverlening zoals deze in dit economisch gebiedsplan zijn samengevat. De winkelstraat wordt dan ingedeeld in 3 zones, de „kop‟ moet dan vooral een aantrekkelijke ingang zijn vanaf de Graafseweg. De huidige kiosk heeft een metamorfose ondergaan en is een aantrekkelijke brasserie. De gesloten kamerverhuur-bedrijven op de kop aan de Tollensstraat 211-219, zijn getransformeerd tot creatieve dienstverleners en bedrijfjes in de welness-sector. Vervolgens is er ter hoogte van de Aldi een boodschappencentrum aan beide zijden van de weg met een multiculturele allure. Meer naar het zuiden van de Willemsweg volgt dan de zone van bijzondere aankopen. Buiten het boodschappencentrum (de Aldi uitgezonderd) heeft het winkelcentrum een stedelijke en deels zelfs regionale functie. Verder inzoomend per gebied ziet dit er dan als volgt uit.

A Boodschappencentrum Het gebied rond de Aldi is, evenals in het vorige bestemmingsplan, het meest logische boodschappencentrum. Dit kan gemixt met (goede) horeca een aantrekkelijk gebied worden. Dit gebied omvat aan de even zijde: nr. 13 (schoonheidssalon) t/m nr. 61 (horeca) en aan de oneven zijde: nr. 26 (elektronica) t/m nr. 72 (horeca). Rekening moet worden gehouden met het feit dat uit ons onderzoek en cijfers van de dienst O&S blijkt dat er maar beperkt ruimte is voor het aanbod dagelijkse boodschappen. Ook hier is de slogan: compact, compleet en comfortabel. Aansluitend bij de wens van de ondernemers en de passanten moet hier een pinautomaat komen, liefst in combinatie met een postkantoor. De Turkse kruideniers en de Indiase Toko zouden dan moeten verhuizen naar dit deel van de straat. Percelen met enige omvang om deze winkels te huisvesten zijn de nrs. 49 -53 (meubelzaak), 42-48 (kapper en outlet huishoudelijke artikelen) en 54-58 (kapper en kamerverhuur). Gemeente en Portaal zouden dan strategische panden moeten aankopen.


21

B De Kop: horeca, persoonlijke - en creatieve diensten Gebied: Willemsweg 1 tot nr. 13, Tollensstraat 211- 219 en Willemsweg even zijde: nr. 2 tot 26. De Kiosk, Willemsweg nr. 2 moet een aantrekkelijke en sfeervolle kiosk worden, dit naar voorbeeld van de Franse kiosken elders in de stad. Denk aan een brasserie, een thee- of koffiehuis met verse broodje en ‟s zomers natuurlijk een terrasje. Het geheel in „mediterrane sfeer‟. De „Kop‟ zal ook een broedplaats worden voor persoonlijke dienstverleners en creatieve beroepen. Welness en creativiteit voeren hier de boventoon. Van de huidige bedrijven is hier plaats voor de persoonlijke dienstverleners (kap- en/ beautysalons, tattooshop maar ook de kleermaker en de pottenbakker). Aan de achterzijde - oneven kant – vinden de persoonlijk dienstverleners aansluiting bij het nieuw te bouwen sportcentrum. C Willemsweg functieprofiel niet- dagelijks Het aanbod niet-dagelijks concentreert zich op de Willemsweg op het deel nr. 63 t/m 87 (tot hoek Jan Luykenstraat) en 74 t/m 118 (tot hoek De Genestetlaan). Voor dit gebied denken we aan twee functieprofielen: Functieprofiel groot, incidenteel en bewust Mogelijk een ICT/elektronica cluster, waarin de huidige elektronica/ bruin- en witgoedzaken, mobiele telefonie en internet. De meubelzaak/meubelinrichting/huisraad zou hier ook op aan kunnen sluiten. functieprofiel vergelijkend Hierbinnen passen de (huidige) zaken op het gebied van kleding, huishoudelijke artikelen en klokken/juwelier. De rijwielzaak kan hier ook op aansluiten.

Scenario III Handhaven en kwaliteitsverbetering Dit scenario sluit aan bij het huidige beleid van de gemeente. Samengevat blijft boodschappencentrum Willemsweg dan een aanvullend verzorgingspunt (avp). De Groenestraat ligt centraal in de wijk Nije Veld en blijft hét boodschappencentrum voor de wijk. Sterker nog: dit wordt verstrekt indien Albert Heijn uitbreidt en/of beter bereikbaar wordt. Door herstructurering van delen van de woonwijken wordt de markt voor de dagelijkse boodschappen beter. Door herinrichting van de Willemsweg wordt dit een prettiger en veiliger winkelstraat. Door ondersteuning te bieden aan de ondernemers, zowel financieel als vakinhoudelijk, wordt de professionaliteit verbeterd. Door eigenaren financieel te ondersteunen is de kans groter dat ze de panden gaan opknappen en dat daarmee ook de uitstraling en de sfeer beter wordt. Dit effect wordt versterkt door het beleid op het gebied van schoon, heel en veilig. Inschatting realiteitsgehalte Scenario III heeft een hoog realiteitsgehalte. De herstructurering is al ingezet en al of niet met vertraging zal de wijk (markt) er de komende decennia aanzienlijk op vooruitgaan. Alleen door in te zetten op de drie peilers: fysiek, sociaal en economie zal de wijk er „beter‟ van worden, dat wil zeggen „leefbaarder‟. Elke schakel is even belangrijk, het stimuleren van de economie is alleen zinvol indien ook de omgeving prettig, sfeervol en veilig is. Anders is het bij voorbaat kapitaalvernietiging.


22

Inschatting effect De Willemsweg wordt een beter winkelgebied. De straat wordt schoon, heel, veiliger, beter oversteekbaar, beter verlicht, groen en sfeervol. De markt wordt op den duur beter, maar dit effect is - gezien de omvang van de „boodschappenmarkt‟ - marginaal. Bovendien wordt de concurrentie van het nabijgelegen winkelcentrum de Groenestraat sterker. Of en in hoeverre de ondernemer/eigenaar geprikkeld wordt om te investeren is moeilijk in te schatten. In ieder geval zal de fysieke en sociale verbetering van de omgeving dit positief beïnvloeden. Door de ondernemers te ondersteunen zal de professionalisering en daarmee de overlevingskans toenemen. De sturing in de branchering is zeer beperkt binnen dit scenario. De markt is - net als nu - de grote bepalende factor. Zeker zo belangrijk is het ook om de ondernemers te organiseren en ertoe te brengen om een gezamenlijk doel (één van de scenario‟s) te realiseren. Dit gezamenlijke doel is ook belangrijk voor de eigenaren. Het promotiebeleid zal dit ondersteunen.

Scenario IV Handhaven en kwaliteitsverbetering-plus Dit is in feite scenario III uitgebreid met extra inzet op: - aankopen strategische panden door de gemeente en Portaal; - extra financiële middelen voor de ondernemers/eigenaren. Door strategische panden aan te kopen kan er meer invloed uitgeoefende worden op de branchering maar natuurlijk ook op het ondernemerschap. De eigenaar selecteert tenslotte de ondernemer. Op deze wijze is bijvoorbeeld van de kiosk een brasserie te maken en van café Dallas annex Marokkaans koffiehuis, een hostal met een koffielounge voor een breder publiek. Desgewenst is het bundelen van bedrijven te sturen: bijvoorbeeld de boodschappenwinkels zoveel mogelijk rondom de Aldi. En inzet om van de Willemsweg een broedplaatsfunctie te maken voor creatieve dienstverleners en/of bedrijven in de welness sector. Hiermee wordt het aanbod gevarieerder en krijgt het minder de uitstraling van „het moet vooral goedkoop zijn‟. Door Portaal erbij te betrekken zal de commitment met de belangrijkste speler op het gebied van vastgoed in deze wijk versterkt worden. En daarmee: draagvlak. Door extra financiële middelen ter beschikking te stellen moet de stap voor de ondernemer/eigenaar aantrekkelijker worden om te investeren in het bedrijf en/of het pand. Het moet „an offer you can‟t refuse‟ worden.

4.3.1 Scenariokeuze De keuze van het scenario heeft te maken met de haalbaarheid (economisch), maar ook de wenselijkheid van de betrokken partijen: ondernemers, eigenaren, markt en de gemeente. Terugkerend thema is in ieder geval de multiculturele sfeer. Hierbij kan ook gedacht worden aan het regelmatig houden van een (multiculturele) markt in de straat. Ook moet men in het achterhoofd houden in hoeverre geprofiteerd kan worden van de bewoners. De detailhandel, horeca en welness sector bieden werk aan lager opgeleiden en parttimers. Voor hoger opgeleiden zijn er wellicht kansen in de (creatieve) dienstverlening.


23

Hoofdstuk 5

Instrumenten

Er worden verschillende instrumenten ingezet om van de Willemsweg een betere winkelstraat te maken. Allereerst is het van groot belang dat er een drie sporen beleid is, namelijk: 1. Fysiek aanpakken van de wijk, dit heeft met name betrekking op het herinrichten van de Willemsweg en de herstructurering van een aantal woonwijken. 2. Sociaal beleid, waaronder uitwerking thema‟s: schoon, heel en veilig. 3. Stimulering wijkeconomie. Het economisch gebiedsplan is onderdeel van “stimulering wijkeconomie” maar kan alleen gerealiseerd worden als ook op de andere terreinen inzet wordt gepleegd. Direct voor het economisch gebiedsplan zijn de volgende instrumenten van groot belang: 

   -

-

-

Het bestemmingsplan is medio 2006 aangepast, waardoor een deel van de Willemsweg de status winkelcentrum krijgt. Dit biedt meer mogelijkheden voor de ontwikkeling van de wijkeconomie. Zoals: uitbreiding en functie- uitwisselingen. De gemeente heeft BRN ingeschakeld om een economisch gebiedsplan op te stellen dat gedragen wordt door de ondernemers, de eigenaren en de gemeente. Er is een gebiedsmanager aangesteld voor twee jaar gemiddeld twee dagen in de week om de ondernemers en eigenaren te ondersteunen bij de implementatie van het economisch gebiedsplan. Er zijn financiële middelen ter beschikking gesteld aan de ondernemers en/of eigenaren waarmee de realisatie van het economisch gebiedsplan kansrijker is: een „huurdervingsregeling‟ voor eigenaren die specifiek zoeken naar een ondernemer/onderneming die past in het economisch gebiedsplan. Maximaal 6 maanden 50% subsidie huurderving en maximaal € 4.500,-. krediet verbouwing- en herinrichtingskosten: lening om pand te verbouwen of op te knappen (bijvoorbeeld gevel). Voorwaarde: andere financiering is niet mogelijk. Maximaal € 20.000,- per project, in 5 jaar af te lossen, lage rente. subsidie voor bedrijfsmiddelen, maximale subsidie 30% en € 10.000,-. Budget voor promotie winkelcentrum Willemsweg als winkelstraat.


24

Hoofdstuk 6 Bestemmingsplan Nijmegen Midden

Het oude Bestemmingsplan Willemskwartier/Landbouwbuurt Alvorens in te gaan op het nieuwe bestemmingsplan Nijmegen-Midden van april 2006, kort iets over de voorloper hiervan Het Bestemmingsplan Willemskwartier - Landbouwbuurt werd 29 november 1984 goedgekeurd. Om de concentratie van winkels te stimuleren werd januari 1995 de Ruimtelijke Economische Structuur (RES) voor de Willemsweg vastgesteld. Deze werd later vertaald in het Bestemmingsplan Willemskwartier/Landbouwbuurt XX (winkelontwikkeling Willemsweg). De Willemsweg wordt in voorgaand bestemmingsplan in drie gebieden verdeeld: 1. Concentratiegebied Willemsweg 13 t/m 61 en 26 t/m 72 Hiermee komt de ALDI centraal in het winkelgebied te liggen en kunnen de winkels in dit gebied optimaal profiteren van de aantrekkingskracht van de ALDI. Het winkelaanbod moet compact, compleet en comfortabel zijn. Met name winkels in de (semi-) dagelijkse sfeer dienen in dit gebied gevestigd te zijn. 2. Consolidatiegebied Willemsweg 74 t/m 108 Dit gebied sluit direct aan, aan de even zijde (ALDI-zijde) van het concentratiegebied. De winkelfunctie wordt niet actief afgebouwd, maar ook niet gestimuleerd. Hier zijn tevens mogelijkheden voor de vestiging van publieksgerichte dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid. 3. Ontmoedigingsgebied Willemsweg 63 tot de Jan Luykenstraat en 110 tot De Genestetlaan. Binnen dit gebied, waar aan weerskanten een grote Turkse supermarkt is gevestigd, zou de winkelfunctie afgebouwd moeten worden. Om de gewenste ontwikkelingen per gebied te realiseren werden de volgende middelen ingezet: 1. Financiële middelen De RES/Het bestemmingsplan is uitgangspunt voor subsidie. Vanuit De Subsidieverordening Stadsvernieuwing was een financiële bijdrage mogelijk in de verbouwingskosten, herinrichtingskosten, verhuiskosten en huisvestingskosten. Op deze wijze kon verplaatsing van en naar het gewenste gebied (concentratie-, consolidatie- of ontmoedigingsgebied) gestimuleerd worden. 2. Wettelijke middelen Met name handhaving bestemmingsplan, handhaving horeca- en drankvergunning en handhaving milieuvergunningen door de overheid (gemeente). 3. Coaching Seinpost begeleidde in opdracht van de winkeliersvereniging en in overleg met de gemeente het proces. Blijkbaar leidde dit niet tot de gewenste ontwikkelingen, vandaar dat in het nieuwe/ huidige bestemmingsplan een andere koers wordt gevaren.


25

Bestemmingsplan Nijmegen Midden, april 2006 April 2006 verschijnt het door de raad goedgekeurde Bestemmingsplan Nijmegen Midden. De planning is dat dit eind 2006 wordt goedgekeurd door GS en dat de Raad van State eind 2007 uitspraak zal doen. Nijmegen wil de komende jaren de ruim 600 vigerende bestemmingsplannen terugbrengen tot 20 actuele bestemmingsplannen. In dit kader vervangt het Bestemmingsplan Nijmegen Midden de 94 vigerende bestemmingsplannen in dit gebied. Het plangebied Nijmegen midden omvat naast het Willemskwartier de wijken: de Hazenkamp, Sint Anna, de Landbouwbuurt, de Muntenbuurt en de Kolpingbuurt. Het Raamwerk Nijmegen Midden van augustus 2004 ging hieraan vooraf en maakt deel uit van de plantoelichting. In het bestemmingsplan worden de volgend functies onderscheiden en toegelicht: - woonfunctie - economische en maatschappelijke functies - openbare ruimte - water - ontwikkelingslocaties

In het kader van het Economisch Gebiedsplan Willemsweg Noord zijn de economische en maatschappelijke functies het belangrijkst, vandaar dat we hier nader op in gaan. De in het plangebied voorkomende economische en maatschappelijke functies zijn: - bedrijven - kantoren - detailhandel - dienstverlening - horeca - maatschappelijke voorzieningen wat betreft de economische functies is kwantitatieve stabilisatie uitgangspunt. De bestaande economische functies krijgen wel uitbreidingsmogelijkheden.

Uitgangspunten per functie Ook hier gaan we met name in op aspecten die direct van belang zijn voor het Economische Gebiedsplan Willemsweg – Noord. Bedrijven Met “bedrijven” worden in dit kader bedrijven bedoeld, niet zijnde: detailhandel, horeca, kantoren en/of dienstverlening. De toelaatbaarheid van bedrijven is gekoppeld aan de “Staat van Bedrijfsactiviteiten model Nijmegen”. Hierin zijn de bedrijven ingedeeld in milieucategorieën (zie bijlage Bestemmingsplan Nijmegen Midden). Wat betreft de toelaatbaarheid/hindergevoeligheid van bedrijven is een onderscheid gemaakt tussen bedrijventerreinen, bedrijven aan 50 km/uur wegen (gebiedsontsluitingswegen) en overig verspreid in de wijk voorkomende bedrijven.


26

Horeca Horeca is een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. En/of waarin bedrijfsmatige logies wordt verstrekt, niet zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed en breakfast. De toelaatbaarheid van horecabedrijven is gekoppeld aan de “Staat van horeca-activiteiten model Nijmegen (zie bijlage bestemmingsplan Nijmegen Midden). Wat betreft de toelaatbaarheid is onderscheid gemaakt in: horeca in de winkelcentra Willemsweg en Groenestraat (beide categorie 1a, 1b en 2a) en winkelcentrum Sint Jacobslaan. Horeca aan 50 km/uur wegen en overig verspreide horeca in de wijk. Horeca in de winkelcentra zijn niet plaatsgebonden, wel is het aantal horecabedrijven beperkt en mag het vloeroppervlak per horecabedrijf maximaal 250m2 zijn. Zo zijn in het winkelcentrum Willemsweg en winkelcentrum Groenestraat elk maximaal 4 horecabedrijven toegestaan. Concreet betekent dit dat in het winkelcentrum Willemsweg (Tollensstraat 217-219 tot Willemsweg nr. 82 / en Tollensstraat tot Willemsweg nr.63) de volgende locaties een horecabestemming hebben: Willemsweg 29, 50, 57 en 72. Willemsweg 118, het Chinese cafetaria valt onder horeca aan 50 km/uur wegen. Noot (CvD/sept. 2006): De Kiosk op Willemsweg nr. 2 heeft ook een vergunning om snacks en friet te verkopen. Döner As op Willemsweg 61 (voormalig Ali Baba) heeft een winkelbestemming maar profileert zich als horeca. Detailhandel Bij detailhandel wordt onderscheid gemaakt in: detailhandel in winkelcentra en overige detailhandel. Detailhandel in winkelcentra In de winkelcentra is onbeperkte detailhandel toegestaan. Wel is per winkelcentrum niet meer dan één supermarkt toegestaan. Concreet worden in het bestemmingsplan de nummers 21,35,36,37,43 en 78 in winkelcentrum Willemsweg genoemd. Overige detailhandel Detailhandel buiten de winkelcentra is alleen toegestaan op bestaande detailhandelslocaties. Eventuele ander locaties kunnen alleen middels een postzegelplan ex artikel 10 WRO worden gehonoreerd, mits passend in bijvoorbeeld het detailhandels- en parkeerbeleid. Extra restrictie is dat deze winkels alleen binnen het toegekende bouwvlak op het bestaande perceel mogen uitbreiden. In het bestemmingsplan worden de nummers 2 (de kiosk, toen nog tabak en lectuur), 75, 81 86, 94,114 en 147 aan de Willemsweg genoemd. Kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen Deze functies worden vaak vanuit huis uitgeoefend. Daar waar dit de enige functie is mogen de functies onderling uitwisselbaar zijn. Waar een functie met een zwaardere belasting voor de omgeving is (bijvoorbeeld detailhandel) mag de lichtere functie de zwaardere vervangen. Economische en maatschappelijke functies in combinatie met wonen Hier wordt met name ingegaan op de combinatie wonen/werken.


27

Juridische vormgeving Het merendeel van de economische functies heeft bestemming “Gemengde doeleinden” of “Centrumdoeleinden”. Hiermee zijn meerdere, uitwisselbare, functies per locatie mogelijk. Het aantal (kwantiteit) economische functies kan niet toenemen. Buiten de winkelcentra zijn alleen de bestaande detailhandels- en horecabedrijven toegestaan. De economische - en maatschappelijke functies zijn in het bestemmingsplan ondergebracht binnen één van de volgende bestemmingen:  Bedrijfsdoeleinden: bedrijfslocaties van enige omvang.  Nutsdoeleinden.  Maatschappelijke doeleinden: maatschappelijke doeleinden van enige omvang, als scholen en kerken.  Gemengde doeleinden: meerdere - verspreide - functies, behalve winkelcentra (dit bestemmingsplan bevat 13 functiecombinaties van: wonen, kantoren, bedrijven, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca).  Centrumdoeleinden: hiertoe worden de winkelcentra gerekend. Centrumdoeleinden In dit plangebied worden vier winkelcentra onderscheiden: Willemsweg, Groenestraat, Steenbokstraat en de Sint Jacobslaan. In winkelcentrum Willemsweg en winkelcentrum Groenestraat zijn de volgende combinaties van functies mogelijk: detailhandel, dienstverlening, wonen, bedrijven, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en horeca.

6.1

Winkelcentrum Willemsweg

Winkelcentrum Willemsweg omvat het gebied: Tollensstraat 211 –219, Willemsweg even: nummers 2 t/m 118. Willemsweg oneven: nummers 1 t/m 87. Vertaald naar de huidige situatie/bedrijven (november 2006) ziet dit er als volgt uit: De nummers 63 t/m 73 en 83 t/m 87 aan de Willemsweg hebben bestemming “woondoeleinden”. De nummers 82 t/m 118 (november 2006: de toko, kledingzaak, juwelier, bruin & witgoedzaak, allochtone kruidenier en Chinese cafetaria) en de nummers 75 t/m 79 (allochtone kruidenier) hebben bestemming “gemengde doelen”. Het overige deel van het winkelcentrum Willemsweg, te weten Tollensstraat 211 t/m 219 en de even nummers 8 t/m nummer 80 (laatste is nu woonhuis naast leegstaand pand mobiele telefoons) en Willemsweg 1 t/m 61, november 2006 van de kleermaker t/m de shoarma afhaalwinkel vallen binnen het bestemmingplan onder “centrumdoeleinden”. Drie artikelen uit de voorschriften van het bestemmingsplan Nijmegen Midden zijn in dit deel van de Willemsweg van toepassing. Te weten: artikel 3 Woondoeleinden, artikel 9 Gemengde doeleinden en artikel 8 Centrumdoeleinden.


28

Woondoeleinden De nummers 63 t/m 73 en 83 t/m 87 vallen onder artikel 3: woondoeleinden. Gemengde doeleinden De even nummers 82 t/m 118 en de oneven nummers 75 t/m 79 vallen onder artikel 9: gemengde doelen en wel “GD-8” waar wonen, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven, detailhandel en horeca zijn toegestaan. Centrumdoeleinden Dit betreft de “Kern van het winkelcentrum”: Tollensstraat 211 t/m 219 en de Willemsweg even 8 t/m nummer 80, en aan de overzijde de oneven nummers Willemsweg 1 t/m 61. Centrumdoeleinden C-1 zijn hier van toepassing, dat wil zeggen bedrijfsmatige activiteiten: detailhandel, dienstverlening, horeca, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en bedrijven. Dit naast wonen. Hierbinnen zijn de volgende gebruiksvoorschriften van toepassing: - Bedrijven moeten passen binnen Categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten of binnen 2+ van de Toevoeging op de Staat van bedrijfsactiviteiten. - Horeca valt binnen categorie 1a, 1b of 2a van de Staat van horeca-activiteiten. - Maximaal 4 horecabedrijven en per bedrijf maximaal 250 m2. - Maximaal 1 supermarkt. - Detailhandel en horeca uitsluitend op de begane grond. - In appartementengebouwen bedrijfsmatige activiteiten uitsluitend op de begane grond. - Wonen alleen in het hoofdgebouw aan de straatzijde en in bestaande woningen op achterterreinen. Specifieke bouwvoorschriften: Gebouwen en overkappingen mogen binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden gerealiseerd. Voor de gehele “Kern van het winkelcentrum” geldt dat er uitbouw mogelijk is tot de aangegeven grens/de erfafscheiding. Toelichting CvD: dit biedt eigenaren/ondernemers de mogelijkheid om de bedrijfs-/woonruimte uit te breiden en dus extra inkomsten te genereren. Wonen / werken aangrenzende gebied Sportschool Noviomagum, aan de Tollensstraat 211 heeft grootse nieuwbouwplannen. Dit omvat het gehele gebied achter “Kern Winkelcentrum” oneven zijde. Met Sportgezondheidscentrum Nijmegen ‟82 in de Thijmstraat beschikt de wijk zo over 2 grote sportaccommodaties. Daarnaast is de herstructurering van het “Hermesterrein” (aan de achterkant aansluitend aan Willemsweg 74 t/m 118) van groot belang voor de mogelijkheden van het winkelcentrum. De woningen al of niet gecombineerd met bedrijven zal de markt in ieder geval groter maken (CvD). Aanvullende bepalingen/opmerkingen In artikel 12 Verkeersdoeleinden wordt specifiek ingegaan op de vrijstellingsbevoegdheid van B&W voor de kiosk. Artikel 12 regelt de aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, als maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning en maximaal 50m2. Artikel 17 gaat in op “ondersteunende horeca”.


29

Hoofdstuk 7 Bedrijven 7.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op trends en ontwikkelingen binnen de detailhandel, de horeca en de (creatieve) dienstverlening. Vervolgens wordt gekeken naar de positie van deze sectoren in de stad Nijmegen en specifiek in het Willemskwartier.

7.2

Detailhandel, landelijke trends & ontwikkelingen

Demografische ontwikkelingen Nederland groeit, verkleurt, vergrijst en verdunt. Zo tellen we in 2002 1,6 miljoen allochtonen, in 2010 zullen het er bijna 2 miljoen zijn waarbij vooral de grote verschillen per gebied (stad) van groot belang zijn. Het aantal 65-plussers stijgt in dezelfde periode van 2,2 tot 2,5 miljoen. Ook neemt het aantal kleinere huishoudens (éénpersoons- en tweepersoonshuishoudens) gestaag toe. De snelst groeiende singlesmarkten zijn Zweden, Engeland en Nederland. Bron: Marketing Online, 08-07-2006. Sociaal culturele ontwikkelingen De individualiseringstrend zet verder door. Mensen zijn mobieler en multimediaal (winkel, telefoon en internet). Werken, sport, recreatie en educatie vinden op allerlei momenten plaats. Gevolg: kooppatronen lopen uit elkaar en winkels moeten 24 uur per dag bereikbaar zijn, al of niet via moderne ICT-middelen. Het SCP spreekt van „privatisering van de huiselijke ruimte‟, jongeren en ouders hebben hun eigen domein en inrichting in hetzelfde huis. Economisch Sedert medio jaren negentig van de vorige eeuw kende de detailhandel gouden tijden. De omzet steeg in bijna alle detailhandelsbranches: woninginrichting, DHZ-sector, juweliers en tuincentra zelfs tussen de 40 en 45%. Ook sectoren als de horeca, de reiswereld, de woningmarkt en de verzekeringswereld profiteerden van de groeiende welvaart. Met het ineenspatten van de ICT-zeepbel kwam men sedert 2000 in een zware recessie, vergelijkbaar met die van begin jaren tachtig. De feitelijke koopkracht staat nog op een behoorlijk peil, maar de flink oplopende premies ziektekosten, de huurverhogingen, stijgende kosten van kinderopvang en gemeentelijke belastingen en hogere pensioenpremies maken het deel dat voor detailhandelsbestedingen overblijft steeds kleiner. Bovendien wordt er ten tijde van onzekerheid flink gespaard: in 2002 spaarden particulieren 9 miljard extra en de eerste vijf maanden van 2003 zelfs 7,5 miljard. Relatief gaat het ook minder: in 1990 ging 37% van de totale consumptieve besteding naar de detailhandel. In 1998 was dat 32% en in 2001 daalde dit tot 30%. De euro‟s die besteed worden aan bijvoorbeeld vakanties, restaurant- , theaterbezoek en andere vrije tijdsbestedingen gaan direct ten koste van de besteding aan de detailhandel. Binnen de detailhandel concurreren de winkels met (luxe en duurzame) goederen - waarvan de aankoop wel even kan worden uitgesteld - met goederen voor dagelijkse behoeften. En hoewel het marktaandeel van discounters nog steeds toeneemt, dalen de omzetten ook hier door de prijsvechters.


30

Ruimtelijk economisch. Veranderende winkelgebieden, enkele trends: - Oudere, kleinschaliger en minder bereikbare winkelgebieden worden vervangen door moderne, grootschalige en beter bereikbare winkelgebieden. - Vele meer of minder solitaire (vers-) speciaalzaken verdwijnen. - Buurtwinkelcentra gaan zich meer richten op convenience. - De wijkcentra richten zich meer en meer op een compleet aanbod van dagelijkse boodschappen, met daarbij een toenemend aanbod aan (merk-) kledingzaken en kleine warenhuizen. - Er worden meer themawinkelcentra gebouwd (woonmalls, doelgroepgericht). - Er worden meer combinaties gemaakt van voorzieningen voor winkelen, ontspanning, cultuur en horeca. Vooral in de kleinschalige winkelcentra, losstaande winkels en in de aanlooproutes naar binnensteden staan veel panden leeg. Makelaar DTZ Zadelhoff constateert dat de leegstand in het B-winkelgebied en de perifere winkelcentra vooral het gevolg is van de nieuwbouwontwikkelingen in de steden en specifiek op meubelboulevards. Sectoren en branches vervagen Naast de „traditionele‟ parallellisatie in warenhuizen en supermarkten, komen er steeds meer gemakswinkels en winkels rond een bepaald doel/thema (bruiloft, buitensport). De detailhandel moet naast producten ook steeds meer diensten gaan leveren om in de behoefte van de klant te voorzien. De klant wil niet alleen een product maar „een oplossing voor zijn probleem‟. In dit kader worden retail en (ondersteunende) horeca ook steeds meer verweven. De gemakswinkels zijn vaak ontstaan vanuit de tabaksbranche, de boeken- en tijdschriftenbranche of de levensmiddelensector. We vinden ze nu ook bij benzinestations. Het assortiment omvat eigenlijk alles wat de mensen snel en makkelijk willen en kunnen kopen. Of het nu een krant, batterijen, een tramkaart, een staatslot, postzegels, een entreebewijs voor attractiepark of een broodje is. Handig als je er ook meteen kunt internetten en e-mailen. Verschuivende vestigingsplaatsen Hoewel de bulk van de retailomzet nog steeds op A-locaties wordt gerealiseerd kunnen sommige speciaalzaken hierbuiten goed gedijen: “De buurtwinkel staat aan de vooravond van een revival, maar wel in een andere vorm dan vroeger, met en breed en ondiep assortiment goederen en diensten dat op de specifieke behoefte van de buurt is toegesneden. Buurtwinkels zijn in dit kader ook ideaal als afhaal- en servicepunten van internetretailers”. Steeds meer winkels bevinden zich tegenwoordig op „niet-winkel locaties‟. Denk aan de benzinestations, ziekenhuizen, treinstations, luchthavens, metrostations, scholen, bejaardentehuizen en grote kantoorgebouwen. Maar ook bij grote evenementen als sportmanifestaties en popconcerten is “het grijze kanaal” - dat optimaal inspeelt op de wensen van de momentconsument - terug te vinden. Nieuw fenomeen zijn de hybride winkels (parttime ondernemerschap) deze winkels zien we vaak in niches. De persoonlijke benadering is hierbij essentieel. Ook hier biedt de moderne ICT nieuwe mogelijkheden.


31

ICT & CRM De technologie heeft een grote impact op de detailhandel. Zowel in de winkel (frontoffice) als in de processen achter de winkel (backoffice). De kassa wordt een computer die allerlei gegevens verzamelt met geïntegreerde softwarepakketten voor verkoop, inkoop, voorraadbeheer en klantenbestand. De moderne multimedia bieden mogelijkheden tot betaalbare en nieuwe vormen van marketing. Customer Relationship Management (CRM) is helemaal hip. De detaillist wil alles weten van de klant en zijn aankoopgedrag nauwkeurig in kaart brengen. Service en betrouwbaarheid zijn nu de kritische succesfactoren, veel zaken die de detailhandelaar als service beschouwt, zijn voor de consument „dissatisfiers‟. Ze beschouwen die service als volstrekt gewoon en zien het niet als iets extra‟s dat de winkel onderscheidt. Maar o wee als deze service ontbreekt.

Veranderend profiel ondernemers en personeel in de retail Ondernemers verkleuren en vergrijzen Steeds meer retailers zijn allochtoon. ”Zij zien een eigen winkel vaak wél zitten, en bewijzen steeds meer hierin zeer succesvol te zijn. Ze zijn niet bang vuile handen te krijgen of hard te werken, weten uitstekend productpresentaties in hun winkels tentoon te spreiden en hebben service vaak hoog in het vaandel staan. Bovendien investeren ze, beter dan menig autochtoon retailer, in een goede relatie met hun (vaste) klanten. Die klantenkring “vernederlandst” bovendien in hoog tempo. Waar veel traditionele wijkwinkels bij bosjes hun deuren sluiten openen veel allochtone ondernemers juist hun winkel in levensmiddelen (mediterrane producten, groenten en fruit), elektronica, wonen et cetera. Deze winkels zijn inmiddels het niveau van de „toko‟ ontgroeid. Ook op de markt prijzen meer en meer allochtonen de koopwaar aan. Inmiddels zijn er ongeveer 10.000 niet-westerse allochtonen in de detailhandel actief. De komende jaren zal het aantal allochtone retailers alleen maar verder toenemen, en succesvol! Bijna 50% van de allochtone retailers is jonger dan 35 (van de autochtone retailers is dit slechts 20%). Kortom in retailland heeft de allochtone jeugd de toekomst!” De supermarktformule Fresh & Snackstore, de buurtsuper voor allochtone ondernemers, telt na een jaar al 35 vestigingen. Hiermee is het succes van de formule door initiatiefnemer Kees van Vuuren bewezen (zie ook www.elmundo.nl). Bron: RMCretailactueel 37|06. Een andere ontwikkeling is dat de “traditionele autochtone retailer” vergrijst en dat het steeds moeilijker is een opvolger te vinden. Zoonlief heeft meestal andere aspiraties.

Medewerkers zijn jong, vrouw, laag opgeleid en werken parttime De detailhandel biedt ten opzichte van andere sectoren veel emplooi aan relatief laag opgeleiden, 75% van de medewerkers heeft MBO, VMBO of MAVO als vooropleiding. Verder zijn jongeren en vrouwen sterk vertegenwoordigd. Bijna 75% is jonger dan 35 jaar, waarvan het grootste deel jonger dan 23. Er zijn veel parttimers en bijna 65% is vrouw. En aansluitend op voorgaand thema: op VMBO en MBO-scholen is het aantal allochtone leerlingen – vooral in de grote steden – inmiddels in de meerderheid.


32

7.2.1 Detailhandelsstructuur Nijmegen De Nijmeegse detailhandel kent 1.170 vestigingen en levert aan 7.814 mensen werk waarvan 3.000 in het centrum en 1.000 in stadsdeelcentrum Dukenburg. Daarnaast is woonboulevard Novium en zijn de (fullservice) supermarkten de grootste werkgevers in de detailhandel. Er werken relatief veel vrouwen (60%) en veel parttimers (32%). De detailhandel biedt veel werk aan lager en middelbaar opgeleiden. Na Heijendaal (13.850 banen) is „De Binnenstad‟ de belangrijkste werklocatie in Nijmegen. Doelstellingen detailhandelsbeleid gemeente Nijmegen “Nijmegen kent een fijnmazig net aan winkelvoorzieningen opgebouwd uit het stadscentrum, het stadsdeelcentrum Dukenburg en diverse buurten wijkcentra. De gemeente streeft naar handhaving dan wel versterking van deze evenwichtige voorzieningenstructuur. Enerzijds wordt prioriteit gegeven aan een sterk stadscentrum, anderzijds wordt de consument op niveau van de wijken een zo volledig mogelijk aanbod aan dagelijkse boodschappen aangeboden”. In 2004 heeft de gemeente Nijmegen de detailhandel in de stad uitgebreid onderzocht en laten onderzoeken (Locatus). Dit is weergegeven in de Detailhandelsstructuurvisie 2004. In de nota Detailhandel in Nijmegen, strategie en uitvoering van juni 2005 wordt een aantal trends aan de vraag- en aanbodkant uitgelicht, die van belang zijn voor het toekomstig (Nijmeegs) detailhandelsbeleid: Groeiende markt Doordat Nijmegen uitbreidt met de Waalsprong, de ontwikkeling van het Waalfront en de verdichting van de woningbouw zal het aantal inwoners van 157.500 nu, binnen 10 jaar toenemen tot 175.000. Ook in de regio, met name het gebied boven de Waal, zal het aantal inwoners toenemen. Hierdoor is uitbreiding van het winkelbestand gepland, onder meer in De Binnenstad, de Waalsprong en Nijmegen West (Marialaan/Koekoekstraat). Stadscentrum Het stadscentrum is het hoofdwinkelcentrum, nadruk ligt op recreatief winkelen. Kijken, vergelijken en verblijven staan centraal. Sfeer en belevingswaarde bepalen de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Dus naast het detailhandelsaanbod zijn horeca, leisureaanbod en de kwaliteit van de openbare ruimte en gebouwde omgeving bepalend. Door tweejaarlijks te monitoren weten we hoeveel mensen er komen, waar ze vandaan komen, hoe ze komen (vervoer), de frequentie, verblijfsduur, gemiddelde besteding en tevredenheid. Het Nijmeegse stadscentrum heeft een gevarieerd aanbod aan winkels en winkelmilieus. Het omvat ca. 100.000 m2 vvo winkelruimte. Door de recente realisatie van de Marikenstraat en de Moenenstraat in het kerngebied heeft er een uitbreiding van winkelcircuits in het stadscentrum plaatsgevonden en is het in het Centrum 2000-plan beoogde klaver-drie-model grotendeels gerealiseerd. Dit heeft bijgedragen aan verdere versterking van de positie van het hoofdwinkelcentrum. Het kerngebied kent een zeer hoge filialiseringsgraad. Dit in tegenstelling tot de winkels in de ringstraten om het kerngebied heen. De aantrekkelijkheid van het centrum moet toenemen door de ontwikkeling van Plein 1944, de Hessenberg, de Sint Josephhof, vervolmaking Mariënburg (Arsenaal, Kapel en Koopmanshuis) en het verbeteren van het verblijfsklimaat in de ringstraten.


33

Op Plein 1944 is een nieuw winkelcentrum gepland naast horeca en leisure, totaal 9.200 m2 vvo. Hiervan is 60% voor grootschalige trekkers en een supermarkt van 1.500 m2 gereserveerd. De compleetheid en naamsbekendheid moeten de trekkracht naar het centrum doen toenemen. Verder zal het plein een belangrijke verbindende schakel moeten worden tussen de oost- en westkant van het centrum. Op de Hessenberg is, naast commerciële functies en horeca, 1500m2 vvo detailhandel gepland. Zowel voor Plein 1944 “Het Plein voor iedereen” als voor de Hessenberg is de realisatie gepland in 2009. Ook wordt uitbreiding van het bestaande detailhandelsaanbod in het centrum overwogen (zie ook Nijmegen, Ontwikkelingsmogelijkheden Binnenstad en Plein 1944, BRO juni 2005). Branchering In het centrale winkelcircuit overheerst het vergelijkend winkelen (mode, luxeartikelen en warenhuizen). Hier zijn ook de meeste ketenwinkels (vanaf 7 winkels). Verder is er een groot leisureaanbod (horeca, cultuur en ontspanning). En een relatief groot aanbod “in en om het huis”. Het Ringstratengebied Tussen winkelkern en singel bevindt zich “het Ringstratengebied”: 500 bedrijven met ruim 1/5 van de banen van Het Centrum. Met een gemiddelde bedrijfsgrootte van 5 fte biedt dit gebied de meeste kleinschalige werkgelegenheid van het centrum. Het Ringstratengebied wordt op basis van locatie/samenstelling in drie clusters verdeeld: Hertogstraat/Kelfkensbos; Hezelstraat e.o.; en overige ringstraten: De Bloemerstraat; In de Betouwstraat; Tweede en Derde Walstraat/Van Welderenstraat en van Broeckhuysenstraat. De openbare ruimte van de ringstraten krijgen een kwaliteitsimpuls. Momenteel is de Hertogstraat under construction. Met name de openbare ruimte/het vestigingsklimaat in de ringstraten moet verbeteren. Hiertoe is ook een straatmanager aangesteld. De ringstraten kennen veel dienstverleners, per bouwblokzijde mag maximaal 30% dienstverlening zijn. Aan detailhandel worden wat dat betreft geen beperkingen meer opgelegd. Zie ook www.bataafskwartier.nl Singel-stationsgebied: In het Singel-stationsgebied zijn vooral (zakelijke) dienstverleners gevestigd.

Stadsdeelcentrum Dukenburg Stadsdeelcentrum Dukenburg heeft een draagvlak van circa 40.000 consumenten. Van de 120 verkooppunten is bijna 75% detailhandel. Het totaal winkeloppervlak ligt op 18.500 m2. Winkelcentrum Dukenburg staat voor comfort (gemakkelijk parkeren, gecontroleerd binnenklimaat), efficiëntie (compact, korte afstanden), en ruimte (grote winkels, nieuwe formules). Nadelig is dat het westelijk deel contrasteert met het nieuwere oostelijke deel. De entrees zijn onduidelijk en er moet gewaakt worden voor verschraling. Voor 2008 zijn de volgende acties gepland: uitbreiding met een branchespecifiek warenhuis (3.000 m2) en verbetering kwaliteit (uiterlijk, inrichting, faciliteiten als toiletten en voorzieningen voor ouderen). Hierdoor moet de verblijfstijd verlengd worden. Zie ook ontwikkelingsvisie BRO, 2003.


34

Detaihandel buiten traditionele winkelgebieden In (en om) Nijmegen betreft dit vooral de grootschalige detailhandel die de laatste 20 jaar met name gevestigd is in Beuningen, Wijchen en Malden. De meubeldetailhandel is geconcentreerd op Woonboulevard Novium en in de omliggende dorpen Beuningen en Wijchen. Over het algemeen is de grootschalige detailhandel in de regio beperkt gebleven tot de branches die passen binnen de Perifere Detailhandelsvestigingen (PDV‟s), als: auto‟s, boten, caravans, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, tuincentra, doe-het-zelfzaken en woninginrichting. We vinden concentraties rond de Weurtseweg en Energieweg en als eerder genoemd de woonboulevard Novium. Wat betreft het PDV-beleid heeft Nijmegen d.m.v. de bestemmingsplannen altijd beperkt mogelijkheden geboden voor detailhandel op bedrijventerreinen. De meubeldetailhandel kon alleen op meubelboulevard Novium terecht. Voor de doe-het-zelfsector en tuincentra lag een spreidingsmodel ten grondslag. In de toekomst is vestiging op bedrijfslocaties mogelijk indien ze aanvullend zijn op detailhandel in de bestaande Nijmeegse winkelstructuur en vestiging binnen deze structuur niet mogelijk is. Gedacht wordt aan: omgeving Energieweg/Industrieplein/hoek EnergiewegNeerboscheweg en de Waalbandijk voor dié PDV-bedrijven die moeten verplaatsen in het kader van Koers West (Kanaalhavens). Grootschalige detailhandel De provincie Gelderland heeft in haar streekplan de perifere detailhandelslocaties en een locatie voor grootschalige detailhandel opgenomen. Grootschalige detailhandelslocaties met een bovenlokale functie moeten aansluiten bij bestaande detailhandelsconcentraties en goed bereikbaar zijn. Per stedelijk netwerk (als Arnhem - Nijmegen) is één cluster van grootschalige detailhandelsvoorzieningen toegestaan. Nijmegen is hier geen voorstander van. Op bedrijventerrein de Grift is plaats voor een tuincentrum en een doe-het-zelfzaak. Verder een autoboulevard in Bijsterhuizen. Op de lange termijn (na 2015) zijn Knooppunt Ressen en omgeving Neerboscheweg in beeld. Detailhandelsbeleid gemeente Nijmegen m.b.t. buurten wijkbewinkeling Uitgangspunt in de Nota Buurt- en wijkbewinkeling Nijmegen, april 1997 is dat er per gebied een evenwicht moet bestaan tussen consumentenbelangen en ondernemersmogelijkheden. Het winkelcentrum moet goed bereikbaar zijn en niet te ver van de consument. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een buurtwinkelcentrum en een wijkwinkelcentrum. Het buurtwinkelcentrum heeft de volgende kenmerken: circa 1.400 m² vvo, waarin een supermarkt, volledig pakket versgroepen en enkele aanvullende dagelijkse branches. Het marktgebied telt 6.000 tot 7.000 mensen. Het wijkwinkelcentrum is minimaal 2.500 m² vvo, er zijn minimaal 2 supermarkten en het branchepakket is uitgebreider. Het marktgebied telt minimaal 12.000 mensen. De structuur van de buurten wijkbewinkeling in Nijmegen die we nu kennen is opgehangen aan een soort van netwerk van supermarken gespreid over de stad. Dat netwerk is grotendeels in de periode 1960 - 1975 tot stand gekomen. In de loop van de afgelopen decennia zien we dat supermarkten als “knopen” van het netwerk dikker worden. Deze groei gaat (uiteraard) ten koste van de verspreide bewinkeling in de dagelijkse sfeer. De laatste 10 jaar zien we zelfs dat foodspeciaalzaken die wel geconcentreerd zijn in winkelcentra in de knel komen. Groentenzaken als eerste, daarna de slagerijen en als laatste de bakkerswinkels.


35

In 1995 wordt landelijk 77% van de voedings- en genotmiddelen besteed in supermarkten. Negen jaar later ligt dit al op 83%. Het marktaandeel van speciaalzaken neemt in deze periode met 25% af, ook 25% van de foodspeciaalzaken verdwijnt in deze periode.

Stand van zaken per stadsdeel in 2004 Stadsdeel oost De COÖP in de Burghardt van den Berghstraat (Bottendaal) is in 2003 uitgebreid tot 700m2. Hieromheen vinden we een aantal allochtone foodspeciaalzaken. Het buurtwinkelcentrum aan de van ‟t Santstraat is redelijk compleet, er is ook een Marskramer en de Zeeman. De 500 nieuwe bewoners van de Limos zijn belangrijk voor het draagvlak. De Daalsweg is in feite een langgerekt winkelen horecalint. In Oost vinden we ook specialistische doelgroepenwinkels met een buurtoverstijgend karakter (mediterrane kookwinkel). De AH aan de Daalseweg (1.700 m2 vvo) is een grote trekker met weinig concurrentie, vandaar ook alle weekdagen tot 22:00 uur open. Mede doordat de infrastructuur er niet op berekend is, is de verkeersdrukte hier hoog. Ook het (overdekte) buurtwinkelcentrum rond de COÖP aan de Tooropstraat heeft een behoorlijk aanbod. Belangrijk project in Oost is de realisatie van een buurtwinkelcentrum op het oude Mensaterrein. Hiermee verplaatst de supermarkt aan de Archipelstraat en zal wellicht ook wat van de druk rond de AH aan de Daalseweg worden afgenomen. Stadsdeel Zuid Dit stadsdeel kent vier duidelijk gescheiden verzorgingsgebieden. Nije Veld/Hazenkamp In dit verzorgingsgebied vinden we een buurtwinkelcentrum+ (Groenestraat), een buurtwinkelcentrum (Steenbokstraat) en een „aanvullend verzorgingspunt‟ (avp), de Willemsweg. De supermarkten op de Willemsweg en aan de Groenestraat zijn relatief klein. Fysieke ruimte is beperkt waardoor doorgroei naar een hoger niveau er niet in zit. Op de Groenestraat is de Basismarkt in 2004 vervangen door een Natuurwinkel. Daarnaast is een AH met 700 m2. Qua draagvlak is de Groenestraat goed, verkeerstechnisch is de situatie problematisch. Op de Willemsweg is de ALDI de grote trekker, de gemeente beoordeelt de Willemsweg matig, voor de toekomst wordt wel een gunstige draagvlakontwikkeling verwacht. De Steenbokstraat heeft een supermarkt met 700 m2. Er is een kapitaalkrachtige markt in de Hazenkamp. De verdeling supermarktaanbod – speciaalzaken is goed. Er is voldoende onderscheidend vermogen t.o.v. de Groenestraat en de Sint Jacobslaan. Het winkelcentrum rond de AH XL aan de Sint Jacobslaan heeft een wijkwinkelfunctie. Er is een aanvullend - dagelijks - aanbod van Gall en Gall en Kruidvat en een aanvullend niet - dagelijks - aanbod van Blokker, Bart Smit, Besselink elektra, De Schoenenreus en een C&A. Met 700 parkeerplaatsen heeft dit winkelcentrum een wijkoverstijgende functie. Rond het buurtwinkelcentrum aan de Einsteinstraat, waar een C1000 van 1.000 m2 is gevestigd, wordt een lichte krimp van de markt verwacht.


36

Hatert kent sinds de verbouwing een compleet winkelcentrum met een EDAHsupermarkt en een Lidl. Het nabijgelegen Winkelcentrum Binnenhof is geen winkelcentrum meer en moet het vooral nog van de ALDI heben. Brakkenstein heeft speciaalzaken aan de Heijendaalseweg, ook in winkelcentrum de Fest alleen nog de ALDI als trekker.

Stadsdeel west Dit gebied telt drie buurtwinkelcentra: Winkelcentrum Notenhout, Marialaan, en Molenweg Zuid. Molenweg Noord is een wijkwinkelcentrum. Daarnaast zijn er kleinere concentraties aan de Koninginnelaan en de Wolfskuilseweg. Het aantal inwoners in het noordelijke deel van West zal de komende 15 jaar met 3.500 inwoners toenemen tot 10.000. Achter de Hezelpoort komt 200 m2 winkelruimte in het nieuwbouw woningcomplex. Een ondersteunende locatie zal in 2009 gerealiseerd worden. In buurtwinkelcentrum Marialaan-Kievitstraat-Koekoeklaan wordt vóór 2010 bijna 5.000 vvo vervangen door nieuwbouw. Dit wordt dan een BWC+ of misschien zelfs een WWC. BRO heeft het gebied recent doorgelicht. De kans dat Molenweg Zuid in de loop der jaren verder afbrokkelt tot ondersteunende winkelstrip is groot. Van belang is dat hier dan – bestemmingsplantechnisch – andere bedrijven kunnen functioneren. Er is nu nog een COÖP van 700m2 als belangrijke drager. Winkelcentrum Notenhout, in het verkeerstechnisch geïsoleerde Neerbosch Oost wordt momenteel gerevitaliseerd waarbij bijzondere aandacht voor: openbare ruimte, parkeerproblemen, leegstand en toezicht op hangjongeren. Er is een Super de Boer (800m2) en een Lidl gevestigd. Molenweg Noord heeft zich ontwikkeld tot wijkwinkelcentrum met een AH (1.000 m2), dit in combinatie met een ALDI, Kruidvat, Bruna en Postagenstchap, de Rabobank en een vrij divers aanbod aan speciaalzaken.

Dukenburg / lindenholt Naast Stadsdeelcentrum Dukenburg vinden we ten westen van het Maas-Waalkanaal de buurtwinkelcentra: Malvert, Meijhorst, Weezenhof en Leuvensbroek. Horstacker en Sint Agnetenweg hebben een aanvullende winkelvoorzieningenfunctie. In Dukenburg is de situatie anno 2004 als volgt: Winkelcentrum Meijhorst heeft een goede supermarkt, de ligging is centraal in de wijk vlakbij wijkontsluitingswegen en ondersteunende niet-winkelfuncties. Winkelcentrum Malvert is vergelijkbaar met Meijhorst, wel is de mix van het aanbod beter, maar de locatie is ongunstiger. Winkelcentrum Weezenhof heeft de kleinste supermarkt. Speciaalzaken doen het hier goed, net als in andere wijken met hogere inkomens als Brakkenstein en Hazenkamp. Voor Malvert, Meijhorst en Weezenhof geldt dat de aanblik redelijk tot slecht is. Voor alle drie de winkelcentra is de toekomst niet rooskleurig, het draagvlak neemt af. Deze oudere winkelcentra zijn naar binnen gekeerd en weinig sfeervol.


37

In Lindenholt is de volgende inventarisatie gemaakt: Horstacker scoort in 2004 slecht mede door leegstand van de supermarkt, wel is de toekomst beter omdat hier een gezondheidscentrum komt met ruimte voor een supermarkt en appartementen. Langs de Sint Agnetenweg zijn diverse verspreide winkels. Bij Tuincentrum Lindeholt en de Pryma buurtsuper is een kleine winkelkern. Leuvensbroek kent een compleet en eigentijds hoofdwinkelcentrum met een moderne C1000 supermarkt van 1.100 m2.

Waalsprong Hier is onderzoek gedaan door het IMK (1994) en Kolpron (2001) met aanvullend advies van BRO (2000). Momenteel is er zowel in Lent als in Oosterhout een buurtwinkelcentrum. In „De Waalsprong‟ zal de bevolking met circa 35.000 mensen toenemen. Op stadsdeelniveau moet er een goede winkelstructuur komen. Er komen drie winkelgebieden: „De Citadel‟ is het nieuwe hoofdwinkelcentrum in het Centrumgebied. Dit zal 20.000 m2 groot worden, inclusief dienstverlening en andere functies. Buurtwinkelcentrum Oosterhout zal 3.000 m2 omvatten en het huidige winkelcentrum vervangen. In Lent-Oost komt een fullservicesupermarkt annex buurtwinkelcentrum (1.500 m2). Het huidige winkelcentrum krijgt dan een ondersteunende functie.


38

7.2.2 Detailhandelsstructuur Nije Veld & Willemsweg “De Willemsweg heeft de afgelopen jaren geleidelijk de functie van concentratie van wijken buurtverzorging verloren. Het aantal foodzaken is teruggelopen naar 7 en ook in de non-food is sprake van een sterke teruggang. In totaal is er nu nog ca. 1.400 m² vvo aanwezig”. Voor de nieuwe structuur wordt het volgende voorgesteld: het behoud van een beperkte buurtverzorging wordt nagestreefd, omdat dit van belang is voor de leefbaarheid in de directe omgeving. Over de andere winkelcentra in Nijmegen Zuid wordt het volgende vermeld: De Steenbokstraat moet haar status van buurtwinkelcentrum behouden (kleine concentratie, compleet, overzichtelijk en comfortabel). De Groenestraat vervult een rol van groter winkelcentrum en heeft de potentie tot boven buurtniveau uit te groeien. Bron: Nota Buurt- en wijkbewinkeling Nijmegen, april 1997. In de nota Detailhandel in Nijmegen, Strategie en uitvoering van juni 2005 wordt opgemerkt dat: “De winkelcentra Willemsweg en Groenestraat zullen door de positieve bevolkingsontwikkeling wat beter kunnen functioneren. De beperkte fysieke ruimte op deze locaties zal echter betekenen dat de winkelcentra niet kunnen doorgroeien naar een hoger niveau”. In de „Detailhandelsstructuurvisie Nijmegen 2004‟ wordt opgemerkt dat de Willemsweg als winkelconcentratiegebied in eerste instantie de boot gemist heeft toen het netwerk van supermarkten over de stad werd uitgerold. Geleidelijk verloor de oude winkelstraat aan positie in de buurtverzorging. De ALDI trekt ook mensen van buiten de wijk. De Willemsweg kent naar Nijmeegse verhoudingen een groot aanbod van etnische ondernemers waardoor het dagelijks aanbod toch redelijk compleet is en ook (allochtone) klanten van buiten de buurt worden getrokken. Alle scores samenvattend is het totaaloordeel in 2004 matig. Voor de toekomst verwacht de gemeente een gunstige draagvlakontwikkeling. Maart 2005 verschijnt “Een kleurrijk perspectief, RIGO-advies plan van aanpak Kop Willemsweg”. RIGO vat de situatie maart 2005 als volgt samen: “Al ruim een decennium lang wordt geprobeerd de Kop Willemsweg als winkelgebied op de kaart te zetten. Het resultaat is in de straat zelf te aanschouwen: een wat rommelig aandoende onsamenhangende concentratie van winkels en horeca van verschillende garnituur”. Voor de Willemsweg moet een “ander” profiel worden gekozen. Mogelijkheden zijn: een centrum voor semi-alledaagse boodschappen of een winkelvoorziening met een regionale uitstraling. RIGO adviseert een “uitgeklede Kashbaformule”, dit is een kleurrijke straat met een mengeling aan allochtone - en autochtone winkelvoorzieningen en horeca. Dit past ook binnen de EZ-visie waarin de Kop Willemsweg toekomst heeft als buurtvoorziening met een eigen karakter. Zowel in de Wijkvisie 2005 als in de IPSV-aanvraag 2004 wordt een niet nader uitgewerkte Kashbaformule genoemd als optie. De onderzoekers achten het buiten kijf dat het gebied rondom de supermarkten aan de Groenestraat hét buurtcentrum voor de alledaagse boodschappen is. RIGO ziet de volgende problemen bij de herstructurering van de ´Willemsweg - Noord´: - Sterk versnipperd eigendom. - Ondernemer is meestal niet de eigenaar van het pand. - Veel kamerverhuur. - De Willemsweg is een belangrijke ontsluitingsweg, maar verkeersonveilig. - Parkeren laat te wensen over op de Willemsweg.


39

7.3

Horeca, landelijke trends & ontwikkelingen

Voor de horeca zijn individualisering en intensivering de key words als we het hebben over de veranderende consument. Individualisering van de consument is bij de detailhandel al aan de orde geweest. Intensivering verwijst naar de veranderende dynamiek en de toenemende betekenis van de “belevingscomponent”. Er moet veel meer en het moet vooral afwisselen en belonend zijn. Voor de horeca betekent dit dat de klant veeleisender is en gevoeliger voor (gebrek) aan service. De horeca moet rekening houden met: - De klant wil persoonlijke aandacht en consumeert steeds bewuster, aandacht voor hygiëne en gezond eten. - Klanten hebben steeds meer mogelijkheden te kiezen tussen diverse consumptieve en vrijetijdsbestedingen. - Prijs-kwaliteitbewustzijn neemt, mede door internet, toe. - Senioren, allochtonen, eenpersoonshuishouden, tweeverdieners en zorgvragenden zijn groeiende groepen consumenten met verschillende wensen. - Belang van veiligheid neemt toe. Bron: Toekomstverkenning Bedrijfschap Horeca en Catering, 2006

Evenals in de detailhandel ging het in het begin van deze eeuw niet goed met de horeca, in de Barometer voor horeca, catering en recreatie, augustus 2006 lezen we dat de horeca inmiddels bezig is met een krachtig herstel. De verwachting voor 2006 is een omzetgroei van 4% en een winststijging van zelfs 6,5%. In de periode juni 2005 – juni 2006 nam in de fastfoodsector het aantal lunchrooms, ijssalons en grillrooms toe. Het aantal cafetaria‟s nam wel af. Het aantal buitenlandse keukens in restaurants nam in deze periode met ruim 3% toe, in totaal is nu 56% van de keukens “buitenlands”. Het aantal Turkse keukens daalde wel met 2%.

7.3.1 Horeca Nijmegen Huidig horeca-aanbod Nijmegen Nijmegen telt circa 430 horecabedrijven waarvan meer dan de helft in de drankensector. Totaal vvo van de horecabedrijven bedraagt 55.000 m2. Hiermee is de sector relatief kleinschalig, de restaurants hebben wel een gemiddelde omvang. Nijmeegse horecabedrijven hebben relatief veel en grote terrassen. Onderzoeksbureau ZKA heeft de sector voor de gemeente in beeld gebracht: - Van de vijf horeca-accentgebieden in het stadscentrum functioneren de Molenstraat, het Koningsplein/Mariënburg en de omgeving Grote Markt redelijk tot goed. De accentgebieden Waalkade en Kelfkensbos functioneren redelijk. - Horeca buiten de accentgebieden, als Bloemerstraat, Smetiusstraat en Hertogstraat functioneren matig tot redelijk. - In sommige wijken ontbreekt horeca van kwalitatief hoogwaardig niveau. Het aantal horecabedrijven groeide de laatste 10 jaar met 3,5%, de lunchrooms verdubbelden tot bijna 20. Het aantal restaurants steeg met 5,5 % tot bijna 100. De drankensector, waaronder cafés, nam nauwelijks toe. Er vond ook schaalvergroting plaats, gemiddeld nam het oppervlak met 10% toe. Een aparte sector is “de ondersteunende horeca”, denk aan de koffiecorner in de boekenzaak of het restaurant in het museum. Dit verlevendigt het winkelcentrum en vergroot de aantrekkingskracht. De juiste combinatie van detailhandel, horeca, leisure,


40

cultuur en verblijfsomgeving zorgt ervoor dat meer bezoekers naar een (winkel) centrum komen. Ondersteunende horeca komt tegemoet aan de wens van de consument om op ieder moment van de dag te kunnen “grazen”. Per bouwblok is in Nijmegen maximaal één winkel met ondersteunende horeca toegestaan. Dit moet niet verward worden met een afhaalcentrum, dit is een winkel waar goederen (food) afgehaald kunnen worden, maar het is niet de bedoeling deze ter plekke worden genuttigd. Horeca buiten het centrum De horeca in het centrum richt zich vooral op jongeren (studenten), toeristen en winkelend publiek. De horeca buiten het centrum richt zich meer op de 25-plusser. In de woonwijken heeft de horeca in de eerste plaats een verzorgende functie. Horeca speelt een rol in de kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving van de wijk en de buurt. Horeca krijgt hier de ruimte binnen het gemeentelijk beleid, mits het een aanvulling is op het bestaande aanbod en gericht is op de bewoners van de wijk. Goede voorbeelden hiervan vinden we in Nijmegen-Oost en in Bottendaal. Voor veel andere wijken liggen hier dus nog kansen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is er ook de mogelijkheid voor nieuwe horeca, denk aan de Dobbelman, het PBIC (Philips Business and Innovation Center), de Limos en Vasim.

Nijmeegse ontwikkelingen en trends - Tot 2015 zal het aantal Nijmegenaren met 11% groeien tot 175.000. De groei zal met name plaatsvinden in de Waalsprong en Nijmegen-West. In de regio is de groei 5%, in het centrum zal een bescheiden groei plaatsvinden. - Met de toename van de bewoners (in de regio) neemt ook het winkelend publiek toe. - Uitgaanspubliek is vooral jongeren, met name de groep jongeren van 25-29 jaar zal groeien. Er zijn dus groeimogelijkheden voor grootschalige uitgaansgelegenheden, hiervan zijn er relatief weinig in Nijmegen. - In het toerisme wordt nog een bescheiden groei verwacht. - In de zakelijke markt zijn de zorg- en overheidssector de belangrijkste werkgevers, met name de zorgsector zal sterk groeien. Op basis van voorgaande trends en ontwikkelingen verwacht ZKA een groeiruimte van 1 tot 1,5% voor de horeca. Dit betekent een toenameruimte van 7.500 m2 tot het jaar 2015. In de huidige plannen is al 7.000 m2 bvo opgenomen voor horeca. Met uitbreiding van bestaande horeca komt men dan dicht bij de berekende bovengrens van 12.500 m2.


41

De hoofdbeleidslijnen van de gemeente Nijmegen op horecagebied zijn samengevat: - Kwaliteit boven kwantiteit, niet meer van hetzelfde. - Komende 10 jaar ruimte voor 12.500 m2 nieuwe horeca, waarvan Plein 1944 800 m2 en Hessenberg 250M2. - Horeca-accentgebieden in het stadscentrum versterken en daarnaast mogelijkheden bieden voor uitbreiding van bestaande bedrijven. Denk aan versterking trekkracht Waalkade West (verspreide restaurants), Koningsplein/Mariënburg (Arsenaal) en Molenstraat (Kop Vlaamse Gas). - Mogelijkheden bieden voor ondersteunende horeca ook buiten de horecaaccentgebieden. - In de wijken horeca laten aansluiten bij wat bewoners willen. Bronnen: raadsvergadering 22-02-06 en de nota Eten en drinken in Nijmegen, een ruimtelijke-economische visie op de Nijmeegse horeca, januari 2006 November 2006 kondigt de nieuwe wethouder EZ, mevrouw Hannie Kunst, aan dat er een nieuwe horecanota komt waarin meer aandacht voor kwaliteit en wellicht minder uitbreiding. Horeca Nederland had al aangegeven dat de horecasector moeilijke tijden doormaakt en meer concurrentie opportuun zou zijn. Wel komen de nieuwe horecalocaties, conform planning, op de Hessenberg en op Plein 44. De relatie binnenstad en toerisme krijgt ook meer aandacht. Overigens id de vorige nota nooit bekrachtigd door de gemeenteraad. Bron: De Gelderlander 09/11/06

7.3.2 Horeca Willemsweg Op de Willemsweg zijn momenteel (november 2006) 4 officiële horecagelegenheden. In het bestemmingsplan is dit aantal gelimiteerd, evenals de omvang. Wel kunnen ze van locatie verwisselen. Het betreft een shoarmazaak, een Surinaams/Antilliaans cafetaria, een café en een Turks koffiehuis/annex café. Daarnaast is er in de straat – net buiten het winkelcentrum – een Chinees cafetaria. De kiosk heeft een vergunning om shoarma en snacks te verkopen en tot slot is er een shoarma afhaalwinkel die zich profileert als horecazaak. Er zijn geen terrassen, de zaken richten zich tussen het midden- en lage segment en een groet deel van de clientèle komt, aldus de ondernemers, van buiten de wijk.


42

7.4

Dienstverlening

7.4.1 Inleiding Bij commerciële dienstverlening bepaalt het marktmechanisme de allocatie van de productiemiddelen. Bij niet-commerciële dienstverlening geschiedt dit door het budgetmechanisme waarbij de overheid een rol speelt, denk aan de gezondheidszorg. Binnen de commerciële diensten (CDS) worden 7 samenhangende hoofdgroepen onderscheiden: 1. Financiële diensten, gericht op financiële stromen in het bedrijfsleven, als banken, bouwfondsen, financieringsmaatschappijen en beleggingsmaatschappijen. 2. Zakelijke diensten, gericht op de bedrijfsvoering van het bedrijfsleven, als juridische -, administratieve -, ICT- en technische bedrijven en verhuur o.g. 3. Onderhouds- en reparatiediensten, als: bouwinstallatiereparatiebedrijven, schoonmaken gebouwen en transportmiddelen, catering, beveiliging en opsporing. 4. Toeristisch-recreatieve diensten, als: horeca, cultuur, sport, recreatie en reisbureaus. 5. Persoonlijke diensten, gericht op verzorging van personen, als kappers en schoonheidssalons. 6. Transportdiensten, waaronder vervoer- en expeditiebedrijven. 7. Communicatiediensten, als telematica en service- en providerdiensten. In het gehele particulier bedrijfsleven zijn 567.440 bedrijven werkzaam, goed voor 4,4 miljoen arbeidsjaren en meer dan 900 miljard omzet. De CDS zijn goed voor 25% van deze omzet. De commerciële diensten tellen 290.650 bedrijven en meer dan 2 miljoen arbeidsjaren. Zakelijke diensten zijn, met bijna 50%, de grootste commerciële dienstverlener. Bron: Sectorscoop Ondernemen in de Diensten, EIM 2004

7.4.2 Dienstverlening, Landelijke trends en ontwikkelingen Zakelijke dienstverlening steeds belangrijker voor economie In de jaren negentig groeide de zakelijke dienstverlening uit tot de grootste bedrijfstak (20% van het bruto binnenlands product) in de Nederlandse economie. Met name de forse groei van de uitzendbranche en de IT-sector speelden hierbij een belangrijke rol. Het aantal bedrijven verdubbelde in de jaren negentig, de computerservicebureaus namen in de periode medio tot eind jaren negentig met 125% toe tot 14.000 bedrijven. Momenteel is één op de vijf bedrijven actief in deze bedrijfstak. De totale uitbreiding van de werkgelegenheid met 1 miljoen arbeidsplaatsen in de jaren negentig komt bijna voor de helft voor rekening van de zakelijke dienstverlening. Kenmerkend voor de zakelijk dienstverlening zijn kleine bedrijven met relatief veel hoogopgeleiden. Mede door de ICT-ontwikkelingen nam het belang van export toe in de zakelijke dienstverlening. Men is minder tijden plaatsgebonden. De import en export van zakelijke diensten groeide in de periode 1995-2003 met meer dan 100%. Zakelijke dienstverleners leveren vooral aan bedrijven (B2B), dit mede door outsourcing wat sedert de jaren negentig steeds meer toeneemt.


43

Rond het jaar 2000 zat de dienstverlening, met name de ICT sector, in een flinke dip. In 2005 is er al sprake van flink herstel. Starters In 2005 zijn er 40.000 bedrijven bijgekomen, het hoogste aantal ooit. Hier werken ruim 56.000 mensen. Het eerste kwartaal van 2006 telt al 12.500 starters wat weer 500 boven het kwartaalresultaat van 2005 ligt. Slechts 2.000 van de nieuwe bedrijven in 2005 behoren tot de sector industrie/delfstofwinning. De overige 38.000 zijn dienstverleners. De bouwnijverheid is met 8.000 bedrijven fors gestegen en telt nu 80.000 bedrijven waarvan 50.000 eenmanszaken (ZZP‟ers). Het aantal bedrijven in de “overige zakelijke dienstverlening” is in 10 jaar verdubbeld van bijna 60.000 in 1995 tot bijna 120.000 in 2006. De organisatieadviesbureaus groeiden het hardst, in 2006 tellen we er bijna 27.000, drie keer zoveel als in 1996. 80% hiervan heeft geen personeel in dienst. Andere opvallende groeiers zijn: postorderbedrijven en internetwinkels die elk met 1.000 bedrijven zijn toegenomen in 2005. De ICT telde in 2005 zelfs 3.000 starters, 1 januari 2006 tellen we 20.000 ICT-bedrijven. Bron: CBS

7.4.3 Creatieven Richard Florida stelt in „The Rise of the Creative Class‟ (2002) dat werkgelegenheid in creatieve beroepen een drijvende kracht is achter economische groei. Dit wordt door menig beleidsmaker (ook in Nijmegen) beaamd. Om verwarring te voorkomen gaan we eerst in op een aantal termen. We onderscheiden binnen creatieve bedrijvigheid: culturele industrie, creatieve industrie en de creatieve klasse. Culturele industrie Kloosterman (2002) rekent tot de culturele industrie: reclamebureaus, film- en videoactiviteiten, radio en televisie, amusement en kunst. Dit betreft dan ruim 1,5% van de Nederlandse werkgelegenheid. Scott (2000) voegt hier ook de schoenenindustrie, de kledingindustrie, uitgeverijen, drukkerijen, meubelindustrie, fabricage van sieraden, sportartikelen, spellen, speelgoed en architectenbureaus aan toe. Tezamen goed voor 10% van de werkgelegenheid. Creatieve industrie De Creative Task Force (1998) van Tony Blair‟s kabinet definieert creatieve activiteiten als volgt: ”those activities which have their origin in individually creativity, skill and talent and which have the potential for wealth and job creation through the generation and exploitation of intellectual property”. Manshanden (2004) en Rutten (2004) onderscheiden drie hoofdsectoren, die goed zijn voor 2,5% van de werkgelegenheid: 1. Kunsten: beeldende kunst, podiumkunst en literatuur. 2. Media en entertainment: omroep, muziekindustrie, film- en video-industrie en uitgevers. 3. Creatieve zakelijke dienstverlening: vormgeving, ontwerp en reclame.


44

Creatieve klasse/kenniseconomie Richard Florida onderscheidt twee beroepsgroepen onder de creatieve klasse: de super creative core en de creative professionals. De super creative core is volledig gericht op het creatieve proces. Mensen werkzaam in wetenschap en techniek, architectuur en ontwerp, onderwijs, kunsten, muziek en entertainment. Hun economische functie is om nieuwe ideeën, nieuwe technologie, en/of nieuwe inhoud te creëren. Creative professionals zijn actief in een breed scala van kennisintensieve bedrijfstakken als hightec sectoren, financiële dienstverlening, juridische - en gezondheidsberoepsgroepen en bedrijfsmanagement. Florida‟s creatieve klasse omvat veel meer dan de culturele en/of creatieve industrie. De creatieve klasse omvat tevens wetenschap en techniek, onderzoek en ontwikkeling, hightec en kennisintensieve beroepen. Hiermee wordt nadrukkelijk de link gelegd met de kenniseconomie. Voor de creatieve klasse zijn technologie, cultuur en economie onlosmakelijk met elkaar verbonden. Marlet en Van Woerkens (2004) hebben een selectie gemaakt van de creatieve klasse op basis van beroepen. Anders dan Florida rekenen zij banen bij de overheid (uitgezonderd wetenschappers) niét tot de creatieve klasse. Ook managers en verkopers buiten creatieve en innovatieve bedrijfstakken worden niet meegeteld. Zo komen we in Nederland tot een creatieve klasse die bijna 1/5 van de beroepsbevolking uitmaakt. Jacobs (2005) bakent de creatieve bedrijvigheid in 4 domeinen af. Het EIM volgt hem e hier in. Als 4 domein komen hier – in aanvulling op Manshanden en Rutten (2004) – de kennisintensieve diensten bij. Dit betreft met name: ICT, speur- en ontwikkelingswerk en onderzoek & advies. Van de 650.000 actieve bedrijven in Nederland zijn er bijna 100.000 actief in de creatieve industrie. De meeste in de kennisintensieve diensten (40%) gevolgd door 30% in de creatieve zakelijk diensten en 20% in de kunsten. 70% heeft geen personeel. De groei van het aantal ondernemingen in de creatieve industrie ligt in de periode 1994 – 2004 vier maal hoger dan de gemiddelde groei van het aantal bedrijven. Met name de kennisintensieve diensten groeien het hardst. Het COROP-gebied Arnhem/Nijmegen scoort qua groei op de domeinen kennisintensieve diensten, creatieve zakelijke diensten en kunsten met 110% groei boven het landelijk gemiddelde hoog. Alleen de groei van media & uitgeverijen scoren gemiddeld in dit COROP-gebied (Atlas voor gemeente 2006).


45

7.4.4 Dienstverlening in Nijmegen In het Sociaal Economisch Beleidsplan van de gemeente Nijmegen (juni 2005) staan “Business Climate” en “People Climate” alsook de dwarsverbanden hiertussen centraal. De sterkte– zwakte analyse van Buck Consultants (2004) ligt hieraan ten grondslag. People Climate betreft arbeidspotentieel en woon/leefomgeving. Business Climate betreft structuur en performance van het bedrijfsleven en de bedrijfsomgeving. Business Climate Nijmegen telt 7.630 bedrijven in 2005 waarvan bijna 60% in de handel, horeca en commerciële diensten. Dit biedt werk aan ruim 92.500 arbeidsplaatsen (inclusief parttime). Afgerond op 100 tallen: de gezondheidszorg is de grootste werkgever met 24.300 arbeidsplaatsen, gevolgd door handel en horeca (16.200), industrie (13.000), commerciële diensten (11.700) en onderwijs (11.200). Bron: Provinciale Werkgelegenheidsenquête. De (maak-) industrie telt 13.000 banen, waarvan 6.000 in de sector elektronische apparatuur (inclusief Philips Semi-conductors) en 1.600 in de sector papier/drukkerijen. Van de 11.700 banen in de zakelijke dienstverlening is 25% werkzaam in de advocatuur/notariële sector, 10% bij een technisch adviesbureau en bijna 10% in de schoonmaakbranche. Health Valley In Nijmegen is de gezondheidssector (zorg en welzijn) met 24.500 banen de grootste werkgever. UMC Radboud biedt werk aan 8.000 mensen. Andere ziekhuizen zijn de Sint Maartenskliniek en het Canisius Wilhelmina Ziekenhuis (CWZ). De ziekenhuizen hebben een bovenregionale functie, rond de universiteit zijn 300 kennisinstellingen op het gebied van gezondheidszorg en er is een medisch technologisch en bio moleculair cluster. Het thema Health Valley kan nog versterkt worden indien “welness” wordt geïntegreerd, denk bijvoorbeeld aan het Sanadome. Binnen de kenniseconomie is specifieke aandacht voor 4 clusters: - Bio-moleculair en medisch technologisch cluster. - Semi conductor /ICT. - Klinisch en medisch cluster. - Alfa en kennisintensieve dienstverleningscluster (Nijmeegs Instituut voor Cognitie en Informatie, het Max Planck instituut en het FC Donders Center).


46

Bedrijfslocaties In het sociaal economisch beleidsplan van EZ wordt apart ingegaan op bedrijventerreinen, de kantorenmarkt en bedrijfsverzamelgebouwen. We gaan kort op elke locatie in. bedrijventerreinen - Revitalisering en herstructurering van verouderde bedrijventerreinen (Noord- en Oostkanaalhavens en Westkanaaldijk) waarbinnen ook het project Koers West. - Ruimtelijke vernieuwingen: knooppunt Winkelsteeg/Westtangent /Graafseweg en de stadspoorten Neerboscheweg (inclusief Kinderdorp Neerbosch), Wijchenseweg en Nijmegen Noord. - Naast Heyendaal wordt op Winkelsteegh een tweede concentratie van kennisintensieve bedrijven ontwikkeld met een clustering rond Micro – electronica en het Philips Business Innovation Center (PBIC). Ook zijn er toekomstige kennisintensieve plekken in de Waalsprong gepland. - Bedrijventerrein Bijsterhuizen blijft vooral belangrijk voor handel, logistiek, dienstverlening en moderne industrie. - Daarnaast zal Nijmegen voldoende ruimte bieden aan stadsgebonden en lokaal verzorgende bedrijven (van onderhouds- tot installatiebedrijven). kantorenmarkt Deze is van groot belang voor de zakelijke dienstverleners. Momenteel is het aanbod groter dan de vraag, dit is landelijk ook zo. Verzamelgebouwen Dit is met name voor belang voor starters, de belangrijkste zijn: het UBC, Mercator Technology & Science park, Bedrijvencentrum Groenestraat, Augustinus (Graafseweg) en het Albertinum (Heijendaalseweg). Tot slot worden apart genoemd de “Rommelzones” die met name zijn bedoeld voor kunstenaars en creatieven. People climate Volgens de Atlas 2006 voor gemeenten staat Nijmegen met 33% van de e beroepsbevolking op de 4 plaats qua percentage creatieven van de beroepsbevolking. Utrecht staat bovenaan met 37,5%, Amstelveen en Delft zitten net boven Nijmegen. Niet toevallig dat bijna 56% van de werkzame beroepsbevolking hoger opgeleid is, landelijk is dit 32% (CBS, 2005). Overigens werkt de helft van deze hoger opgeleiden(ver) buiten de stad. Voor het middensegment (MBO) geldt juist het tegenovergestelde: hier is de vraag groter dan het aanbod. Dit geldt op korte termijn voor (para-) medisch en middelbaar technisch geschoolden. Tot slot: de helft van de basisschoolverlaters kiest voor het VMBO. Dit is nu al de moeilijkst bemiddelbare groep met een relatief hoog aantal werklozen. Op basis van het Business Climate, het People Climate en de dwarsverbanden komt EZ tot 4 speerpunten voor nieuw beleid: 1. Bestaande bedrijfsleven koesteren en versterken. 2. Groei en bloei van de zorgsector. 3. Mensen ontwikkelen. 4. Ondernemerschap stimuleren.


47

7.4.5 Dienstverleners op de Willemsweg De enige creatieve beroepen die zich momenteel (november 2006) in de winkelstraat bevinden zijn een pottenbakker die ook cursussen geeft en een organisatie adviesbureau. Wellicht zijn er „creatieven‟ aan huis werkzaam (thuiswerkers), maar deze zijn nog niet in beeld gebracht. Binnen het nieuwe bestemmingsplan zijn er aanzienlijk meer mogelijkheden voor creatieven en dienstverleners om zich te vestigen in de straat. In de persoonlijke dienstverlening “welness sector” komen we meer bedrijven tegen op de Willemsweg. Vier kappers waarvan twee annex beautysalon. De kappers zijn georiënteerd op diverse doelgroepen, waaronder autochtonen, Turken en Marokkanen, maar ook bijvoorbeeld „black hair‟. Ook zijn er twee grote sportcentra in de wijk, waarvan Sportschool Noviomagum, aan de Tollensstraat 211 op 7 december 2006 haar nieuwbouwplannen presenteert. Een nieuwe sportschool maar ook 21 koopappartementen op de huidige locatie.


48

Hoofdstuk 8 Theoretisch kader Inleiding De fijnmazige structuur van winkelvoorzieningen kent een lange geschiedenis maar is voor een belangrijk deel ook het resultaat van de naoorlogse planmatige ontwikkeling van winkelgebieden. De huidige verzorgingsstructuur bestaat uit hoofd-, stadsdeel-, wijken buurtwinkelcentra. Het ruimtelijke koopgedrag van de consument sloot in de periode direct na de Tweede Wereldoorlog aan bij het planningsconcept van de functionele hiërarchie van winkelcentra. Bij de aanschaf van eerste levensbehoeften domineerde de wens tot tijdsbesparing door middel van afstandsminimalisering. Deze goederen kocht de consument dicht bij huis, dus in de buurten wijkwinkelcentra welke men te voet of op de fiets kon bereiken. Bij de aanschaf van duurzame goederen wilde de consument kunnen kiezen en was men bereid meer moeite te doen. Dit kon in centra van hogere orde. De functie die de kleine buurtwinkelcentra hadden in de hiërarchische structuur is nu vaak niet meer van toepassing. Zo hebben schaalvergroting, nieuwe en andere (virtuele) verkooplocaties, moderne vervoers- en communicatiemiddelen, en de veranderende vraag (consument) de buurtwinkelcentra (vaak) gemarginaliseerd. Vaak toegepaste analysemethoden van buurtwinkelcentra zijn: De Checklist buurtwinkelcentra van het IMK (COB/SER 1991), De Sterkte- / zwakteanalyse van het winkelcentrum Bolt (1995) en De Sterkte- zwakte analyse van het winkelgebied van de WPM groep (2002). Bij het IMK ligt de nadruk op functioneren: omzet, omvang en samenstelling. Bolt legt de nadruk op de situatie: het consumentendraagvlak en presentatie aanbod. De WPM groep beoordeelt het winkelcentrum ruimtelijk functioneel: omgeving, locatie, functie, fysiek, commercie en vastgoed. De sterkte- zwakteanalyses leiden (vaak) tot een overmaat aan zwakke punten. De Checklist buurtwinkelcentra is vooral financieel-economisch gericht met als doel de bestaande (fysieke) situatie te beoordelen. Veel oude winkelstrips blijken dan afgeschreven.

Methodiek locatiepotentie buurtwinkelcentra Voor het theoretisch kader is gebruik gemaakt van de studie “Een tweede toekomst voor winkelstrips” van de heer R. Soeterbeek, uitgave HBD 2005. De heer Soeterboek ontwikkelde de methodiek locatiepotentie buurtwinkelcentra. Anders dan in voorgaande methoden wordt nu ook over de wijk heen gekeken. Onderscheid wordt gemaakt in drie niveaus: micro-, meso- en macroniveau, (afgeleid van Verlaat, 1997 Productontwikkeling binnen regiomarketing). Microniveau Dit is de directe omgeving, per voet gemakkelijk te bereiken. Zonder grote obstakels afstand tot circa 500 meter. Mesoniveau Dit kunnen nabijgelegen buurten zijn, maar ook een wijk of (deel van) een stad. Macroniveau Dit is de externe omgeving, denk aan maatschappelijke trends en ontwikkelingen.


49

Omgevingsanalyse op micro- en mesoniveau Mede geïnspireerd door „Kwaliteit in meervoud, Hooimeijer 2001‟ wordt onderscheid gemaakt in “site” en “situation”. Site heeft betrekking op kansen op microniveau, situation gaat één niveau hoger. Hooimeijer onderscheidt op elk niveau drie ruimtelijke kwaliteitsonderdelen: - Gebruikswaarde, deze wordt bepaald door ligging en bereikbaarheid van een locatie. - Belevingswaarde, denk aan imago en attractiviteit. - Toekomstwaarde, deze komt voort uit de gebruiks- en belevingswaarde.

Site

Gebruikswaarde

Bereikbaarheid

Ligging Belevingswaarde Attractiviteit Imago

Site-analyse - verbinding met andere delen van de buurt - gescheiden looproutes - veilige oversteekplaatsen - bereikbaarheid rolstoelen, kinderwagens e.d. - specifieke barrières Per fiets - verbinding met andere delen van de buurt Per auto - verbinding met andere delen van de buurt - autohindernissen Parkeren - capaciteit, afstand, situering - betalen (prijs) of gratis Situering - centraal of aan de rand - aan buurtontsluitingsweg Herkenbaarheid - plek / hart van de buurt Zichtbaarheid - zichtlijnen binnen de buurt Buitenruimte - staat van onderhoud (schoon/heel) Veiligheid - zicht- of voelbare criminaliteit/vandalisme Te voet

Situation

Gebruikswaarde

Ligging Belevingswaarde Attractiviteit

Imago

Situation-analyse Per fiets - verbindingen met andere buurten - oversteekplaatsen bij autoweg Per auto - verbindingen met andere buurten - bereikbaarheid per soort weg Parkeren - capaciteit, afstand en situering - betaald (prijs) of gratis Situering - wel of niet nabij ontsluitings- / verbindingsweg Herkenbaarheid - markante plek Zichtbaarheid - zichtbaarheid door zichtlijnen en routing - zichtbaarheid vanaf aanvoerwegen Buitenruimte - staat van onderhoud (schoon/heel) Veiligheid - zicht- of voelbare criminaliteit/vandalisme


50

Per locatie kunnen andere functies van belang zijn, enkele voorbeelden: - Publieksgerichte functies moeten centraal liggen. - Zorg- en welzijnsvoorzieningen moeten integraal toegankelijk zijn voor alle bewoners (gebruikers) uit het verzorgingsgebied. Dus ook voor gehandicapten. - Commerciële functies, hier is naast bereikbaarheid ook herkenbaarheid van groot belang. Dit om klanten uit een groter gebied te trekken. Door kansen en bedreigingen van de site en situation te combineren komt Soeterbeek tot de volgende 4 omgevingskwaliteiten: Domein+ concept Site en situation beide sterk: er is samenhang in de buurt en er is aansluiting op een groter netwerk. Het winkelcentrum richt zich op buurt en passanten, dus een groter gebied dan de eigen buurt. Binnen het Domein+ concept wordt gestreefd naar een combinatie van commerciële en niet commerciële functies. Bij commerciële functies kan gedacht worden aan winkels maar ook aan loketfuncties. Dienstverleners als werkgelegenheidsdiensten, een woonwinkel, maar ook kinderopvang of zorg- en serviceverleners kunnen een bijdrage leveren aan een leefbare woonomgeving. De juiste mix van allochtonen, jonge hoogopgeleide creatieve starters en lager opgeleide authentieke buurtbewoners. Kan - mede door betaalbare werkruimtes - een broedplaats zijn voor multiculturele designwinkels, horeca, winkels voor de dagelijkse boodschappen. Dit bijvoorbeeld aangevuld met een gezondheidscentrum waar huisartsen, fysiotherapeuten, de apotheker en tandartsen werkzaam zijn biedt goede perspectieven. Kernstrategie: samenhangend pakket voorzieningen/diensten die zowel gebruik maken van de samenhang in de buurt als de aansluiting op een grotere omgeving. Domeinconcept Site is sterk, situation minder. Er is wel samenhang in de buurt, maar aansluiting op een ruimere omgeving ontbreekt. Laagdrempelig en dichtbij staan voor buurtbewoners centraal. Maximaal 500 meter oftewel 5 minuten lopen. Verzorgingsgebied 2.000 tot 3.000 buurtbewoners. Meestal is dit te weinig om economische functies rendabel te exploiteren. Door functies goed aan te laten sluiten bij de buurt (bewoners) of locale thema‟s (sport, gezondheid) kan optimaal geprofiteerd worden van het draagvlak. Kernstrategie: samenhangend pakket voorzieningen/diensten aanbieden die optimaal gebruik maken van de samenhang met en de locatie in de buurt. Knooppuntconcept Site is zwak, samenhang met de omgeving ontbreekt. Situation is sterk waardoor een sterke relatie met de ruimere omgeving gelegd kan worden. Niet zozeer de buurtbewoners als wel de passanten zijn (potentiële) klanten. Convenience producten moeten de klanten trekken, in combinatie met commerciële functies wordt de aantrekkingskracht groter. Denk bijvoorbeeld aan: een postagentschap, pinautomaat, boodschappenafhaalpunt, stomerij en een lunchroom. Bereikbaarheid per auto (inclusief parkeren) is van groot belang. Zichtbaarheid en herkenbaarheid bevorderen de attractiviteit. Kernstrategie: aanbod van (samenhangende) voorzieningen die optimaal gebruik maken van de strategische ligging in de wijk en/of de stad.

Afbouwconcept Noch de buurt (site) noch de omgeving (situation) bieden aanknopingspunten. Kernstrategie: afbouwen voorzieningenstructuur en bijvoorbeeld vervangen voor woningen.


51

Hoofdstuk 9 Expertgroep De expertgroep bestaat uit experts op het gebied van detailhandel en/of kleinschalig (multicultureel) ondernemerschap. Aan deze groep namen de volgende instanties en personen deel: de Kamer van Koophandel Gelderland Centraal (mw. M. Hendriks), het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (dhr. J. Bouwman), de gemeente Nijmegen (mw. L. Eijkhout, afdeling EZ en dhr. B. Verhoef, afdeling O&S), De Gibo-groep/AON (dhr. M. Durmus) en de HAN/faculteit FEM (dhr. T. Langerak). Namens BRN waren dhr. C. van Diemen en Y. El Aidi aanwezig. Er hebben twee meetings plaatsgevonden, de eerste op 3 november en de tweede op 17 november 2006. Meeting 1 Binnen het algemene kader van het Economisch gebiedsplan werd vrij gedacht over mogelijke invulling van winkelcentrum Willemsweg. Dit algemene kader bevatte met name: het theoretisch kader, ontwikkelingen op het gebied van detailhandel, dienstverlening en horeca (macro-, meso- en wijk/buurt niveau) en het bestemmingsplan april 2006. Daarnaast beschikte men over de resultaten van het ondernemers- en passantenonderzoek dat in dit kader is uitgevoerd. Na kennismaking volgde een korte toelichting op het project “Wijkeconomie Willemsweg” en de veranderingen die op korte - en middellange termijn van belang zijn (denk aan herinrichting Willemsweg, herstructurering woonwijken en activiteiten op het gebeid van schoon, heel en veilig). Vervolgens hebben we gezamenlijk het “winkelcentrum” bezocht en e.e.a. op straat besproken. Een selectie van ideeën/adviezen uit de brainstormcessies: - Een blauwe parkeerzone kan een alternatief zijn voor parkeerproblemen. - Het belang van “kritische massa / voldoende draagvlak” wordt regelmatig genoemd. Deze kan ook van buiten de wijk komen. De lokale markt is beperkt, om een bovenlokale markt te bereiken moet er voldoende aantrekkingskracht zijn. Denk aan een mix van producten voor dagelijkse boodschappen en wijkoverstijgende vraag. - Kijk naar verschillende karakters van de straat, deze of enkele karakters /thema‟s kan je dan verder uitwerken. Op soortgelijke wijze heeft men naar de Stikke Hezelstraat gekeken, toen kwamen er diverse profielen naar boven. - Houd bij de herinrichting van de straat ook rekening met de (toekomstige) branchering. - Invulling van de gewenste branchering is een groeiproces, waar jaren overheen gaan. - De overheid (gemeente) kan „alleen” randvoorwaarden creëren. De eigenaar bepaalt welke ondernemer in zijn pand komt en de ondernemer bepaalt welk bedrijf er komt. Sturen kan wel indien de gemeente panden aankoopt, maar het idee van een „wijkontwikkelingsmaatschappij‟ is een gepasseerd station. - Versterk wat er is, bijvoorbeeld het multiculturele aspect. - Kijk naar uniciteit (waar ben je bijzonder in als winkelcentrum) maar ook diversiteit: niet eenzijdig, niet „teveel van hetzelfde‟. - Vul de branchering mét de ondernemers in, betrek de AON erbij. - Vraag je constant af: waarom hier? En denk daarbij aan de sfeer, de bevolkingsgroep (markt) en de infrastructuur (winkelstraat en winkels).


52

Meeting 2 -

-

-

-

-

-

-

-

Het Kashba-idee als genoemd in de vorige expertmeeting heeft alleen kans van slagen indien aan zeer stringente voorwaarden wordt voldaan als: liefst straat afsluiten voor verkeer anders verkeersluw en eenrichtingsverkeer, brede stoepen waar je vrij op mag uitstallen, de openbare ruimte wordt ingericht naar de wensen van de kashbaformule de winkels moeten open zijn en reclameuitingen moeten het kashba-effect versterken. Een moskee met winkeltjes en een ondergrondse parkeergarage op de kop wordt ook nog geopperd. Maar zelfs als aan alle randvoorwaarden wordt voldaan, dan nog vraagt menig expertlid zich af of het kashba-idee hier überhaupt kans van slagen heeft. Kan er een koppeling worden gemaakt met eerder beleid, in het vorige bestemmingsplan was de winkelstraat ingedeeld in een concentratie, een consolidatie en een ontmoedigingsgebied. Wat zijn de lessons learned. Let op de ontwikkelingen in winkelcentrum Groenestraat, anticipeer hier op. Het lijkt of de beschikbaarheid van het pand bepaalt of de ondernemer zich hier vestigt. Onderzoek de koopargumenten van de klant en stuur het aanbod indien wenselijk/mogelijk. Koopargumenten zijn: 1. voorzien in dagelijkse boodschappenbehoefte, denk aan de bakker, de slager en de supermarkt. 2. goedkoop, denk aan de profilering van de Aldi en de Schlecker. 3. doelgericht, denk aan de wit- en bruingoedzaken. En 4. bijzonder, een aanbod waar je moeite voor doet omdat het elders niet te verkrijgen is of alleen ver weg. Het welness thema spreekt sommige experts ook aan. Het idee van een hamam wordt er aan toegevoegd. Dit zou bijvoorbeeld kunnen aansluiten bij de sportschool die gaat verbouwen. Dan hebben we het thema „multicultureel én bijzonder‟. De ondernemer en eigenaren tonen wel al interesse voor de financiële middelen die ter beschikking staan, maar de eerst reacties zijn dat het te lenen bedrag en de subsidies laag zijn. Ook moet de rente wel heel erg laag zijn gezien de huidige stand van de hypotheekrente. Vraag is dus in hoeverre dit instrument voldoende extra stimulans is. De expertgroep noemt het project in Klarendal te Arnhem. Hier speelt ook de woningbouwvereniging een grote rol bij de aankoop en het bedrijfsklaar maken van de woonwerk panden in de modesfeer. De kamerverhuurbedrijven zijn in grote mate sfeerbepalend voor de Willemsweg. Economisch levert het meer op dan winkelruimte en het is gemakkelijker en met minder risico‟s te verhuren dan bedrijfsruimte. Overige opmerkingen door de expertgroep: de ondernemers bepalen in sterke mate de branchering. De gemeente kan vrijwel alleen in een groeisituatie sturen. Er is geen ruimte voor toename van winkels in het dagelijkse aanbod. Er moet vooral geïnvesteerd worden in verbetering van de kwaliteit en de sfeer. Er is nauwelijks sprake van synergie tussen de winkels. Alleen in een bovenwijkse functie is er nog wat te halen oftewel is uitbreiding mogelijk. Subsidie is geen basis voor een onderneming.


53

Hoofdstuk 10 Bijeenkomst Ondernemers

Het concept Economisch Gebiedsplan is 19 december 2006 voorgelegd aan de ondernemers en een vertegenwoordiger van de wijkraad. Doel was om te komen tot een scenariokeuze en daarmee de invulling van het Economisch Gebiedsplan voor de komende jaren. Een kort verslag. Aanwezig zijn 7 ondernemers vanuit verschillende branches en nationaliteiten. Ondernemers uit de horeca, kappersbranche (2), allochtone kruideniers (2), ambachten en woninginrichting. Namen BRN zijn de heren El Aidi en Van Diemen aanwezig. Daarnaast een vertegenwoordiger van de wijkraad en de heer Koopmans van de gemeente Nijmegen. Allereerst presenteert BRN een samenvatting van het concept Economisch Gebiedsplan, waar het recente passanten- en ondernemersonderzoek deel van uitmaken. De aanwezigen krijgen een hand out. Na en toelichting op de SWOTanalyse worden de 4 scenario‟s behandeld, samengevat zijn dit: Scenario I De Willemsweg als kashba Hierbij wordt de Willemsweg één grote promenade. De multiculturele winkeltjes uiteenlopend van food tot bijzondere multiculturele aankopen, hebben een regionale misschien zelfs wel landelijke functie. In feite wordt de Willemsweg één grote multiculti markt. Scenario II De Willemsweg, 3-zones De Willemsweg wordt een echte winkelstraat. Wonen verdwijnt zo veel mogelijk uit het straatbeeld. Op de kop (ingang Graafseweg), zone 1, overheersen bedrijfjes in de persoonlijke (welness) en creatieve dienstverlening. Afgewisseld met horeca en ambachtelijke/kunstzinnige bedrijven. De huidige kiosk wordt een aantrekkelijke horecagelegenheid met terrasje en internationale allure. Vanuit de Graafseweg word je de straat ingezogen. e De 2 zone, rondom de Aldi inclusief de overzijde, word hét boodschappencentrum. Alle bedrijven met aanbod voor de dagelijkse boodschappen moeten hier bij elkaar komen. Denk aan de Turkse bakker, - slager, - kruideniers en de Indiase Toko. Dit afgewisseld met horeca. Zone 3, zuidelijk van het boodschappencentrum tot de Jan Luykenstraat/De Genestetlaan, is bestemd voor de functieprofielen „groot, incidenteel en bewust‟ en „vergelijkend‟. Ook hier, net als in zone 2, behoud van de huidige bedrijven en ondernemers in de straat en concentratie. Hier komen de ICT/elektronica zaken (inclusief mobiele telefonie en internet), de bruin- en witgoedzaken (inclusief reparatie). Ook de huidige zaken op het gebied van woninginrichting, huishoudelijke artikelen en kleding, de juwelier en de fietsenmaker passen in deze zone.


54

Scenario III Handhaven en kwaliteitsverbetering Dit scenario sluit aan bij het huidige beleid van de gemeente. Samengevat blijft boodschappencentrum Willemsweg dan een aanvullend verzorgingspunt (avp). De Groenestraat ligt centraal in de wijk Nije Veld en blijft hét boodschappencentrum voor de wijk. Door herstructurering van delen van de woonwijk wordt de markt voor de dagelijkse boodschappen beter. Door herinrichting van de Willemsweg wordt dit een prettiger en veiliger winkelstraat. Door ondersteuning te bieden aan de ondernemers, zowel financieel als vakinhoudelijk, wordt de professionaliteit verbeterd. Door eigenaren financieel te ondersteunen is de kans groter dat ze de panden gaan opknappen en dat daarmee ook de uitstraling en de sfeer beter worden. Dit effect wordt versterkt door het beleid op het gebied van schoon, heel en veilig, inclusief extra inzet „Pechthold-gelden‟. Scenario IV Handhaven en kwaliteitsverbetering-plus Dit is in feite scenario III uitgebreid met extra inzet op aankopen strategische panden door de gemeente en Portaal en extra financiële middelen voor de ondernemers/eigenaren. Door strategische panden aan te kopen kan er meer invloed uitgeoefend worden op de branchering maar natuurlijk ook op het ondernemerschap. De eigenaar selecteert tenslotte de ondernemer. Door panden aan te kopen kan bijvoorbeeld de kiosk een aantrekkelijke horecagelegenheid worden en één van de cafés met kamerverhuur kan omgebouwd worden tot een hostal met een lounge voor een breder publiek. Door aankoop is het bundelen van bedrijven te sturen waarmee een boodschappencentrum rondom de Aldi te creëren is. De Willemsweg kan een broedplaatsfunctie worden voor creatieve dienstverleners en bedrijven in de welness sector. Hiermee wordt het aanbod gevarieerder en aantrekkelijker. Door extra financiële middelen ter beschikking te stellen moet de stap voor de ondernemer /eigenaar aantrekkelijker worden om te investeren in het bedrijf en/of het pand. Het moet „an offer you can‟t refuse‟ worden.


55

Keuze ondernemers Willemsweg De ondernemers kiezen unaniem voor scenario III. Ze stellen wel een aantal randvoorwaarden, hebben aanvullende wensen en willen iets extra‟s van scenario IV. Randvoorwaarden  Handhaving moet strenger. Aanpak van alles wat illegaal is.  De financiële prikkel, als genoemd in scenario III, is niet voldoende. Er moet een substantiële subsidie komen om de panden, met name aan de buitenkant, op te knappen. De ondernemers onderzoeken dan zelf het voordeel van collectieve aanbesteding. Wensen  Samenwerking door het oprichten van een ondernemersvereniging.  Promotiebeleid, bijvoorbeeld een groot bord waarop alle bedrijven op de Willemsweg zich kunnen presenteren, bij de doorgang van de Aldi naar de parkeerplaats.  Pinautomaat en parkeermeters waar geld in kan, blauwe parkeerzone?  Alle gevels opknappen en publiekvriendelijke rolluiken.  Gebruik goede materialen bij de herinrichting van de Willemsweg, denk ook aan verkeersveiligheid, met name voor fietsers. Extra‟s scenario IV  Aankoop kiosk door de gemeente. Ze kan hier dan een bijzondere horecagelegenheid van maken waardoor ook de ingang van het winkelcentrum weer aantrekkelijk wordt.  Indien de gemeente wil sturen dan kan ze dit kansrijk maken door zelf panden aan te kopen. Bijvoorbeeld aankoop van een aantal panden die slecht onderhouden zijn of aankoop panden waar illegale/criminele activiteiten plaatsvinden. Zo worden de „rotte kiezen‟ voorgoed uit de straat gehaald en kan de gemeente zelf bepalen welke bedrijven en ondernemers zich hier mogen vestigen.


56

Bijlage 1. Cijfers wijkdelen Nije veld Etniciteit, Nije Veld per wijkdeel, 2006 Nije Veld wijkdelen

01, 05 en 06 02 en 03 Subtotaal 07 en 08 04 (en 09) Totaal

Nederland

westers ov.

Turkije

Marokko

Sur/Ant./Aruba

Niet westers ov.

1.303 535 1.838 968 528 3.334

232 93 325 179 52 556

306 208 514 36 1 551

139 102 241 41 1 283

47 18 65 13 4 82

192 53 245 61 13 319

totaal

2.219 1.009 3.228 1.298 599 5.125

Huishoudens, Nije Veld per wijkdeel, 2006 (ex SSHN) Nije Veld wijkdelen

Alleenstaand

Getrouwd/ samenwonend

1-oudergezin

377 133 510 244 109 863

199 107 306 129 48 483

111 54 165 65 5 235

01, 05 en 06 02 en 03 Subtotaal 07 en 08 04 (en 09) Totaal

2-oudergezin

167 98 265 143 29 437

kamergewijs

anders

70 17 87 17 11 115

totaal

32 9 41 8 3 53

Huisvestingswijze, Nije Veld per wijkdeel, 2006 Nije Veld wijkdelen 01, 05 en 06 02 en 03 07 en 08 04 (en 09) Totaal

In woningen 2.219 1.009 1.298 411 4.937

SSHN

totaal 2.219 1.009 1.298 599 5.125

188 188

Leeftijdsgroepen, Nije veld per wijkdeel, 2006 Nije Veld wijkdelen 01, 05 en 06 02 en 03 Subtotaal 07 en 08 04 (en 09) Totaal

0 – 14 jr. 15 – 24 jr. 348 460 192 172 540 632 233 151 52 184 825 967

25 – 49 jr. 50 – 64 jr. 921 324 344 159 1.265 483 568 236 259 73 2.092 792


> 64 jr. 166 142 308 110 31 449

totaal 2.219 1.009 3.228 1.298 599 5.125

57

956 418 1.374 606 205 2.186

Bijlage 2: Branchering Winkelcentrum Willemsweg, december 2006 (semi) dagelijks ALDI (discount) Schlecker (drogist) Turkse bakker Turkse slager Turkse kruidenier Turkse kruidenier /slager Indiase Toko

1 2 3 4 5 6 7

Turkse wit & bruingoedzaak Turkse wit & bruingoedzaak Meubelzaak / woninginrichting Mobiele telefoons /randapparatuur (nr. 78)

8 9 10 leeg

Indiase kleding / vuurwerk Huishoudelijke artikelen/outlet juwelier

11 12 13

Turkse kapsalon (dames & heren) Turkse kapper en schoonheidssalon Marokkaanse kapper Nederlandse kapper & schoonheidssalon Turks kledingreparatiebedrijf Tattooshop

14 15 16 17 18 19

horeca

Turks cafeteria Surinaams/Antilliaans cafetaria Turkse afhaalwinkel Chinees cafetaria Marokkaans café/koffiehuis Turks café/ koffiehuis Kiosk (nr. 2)

20 21 22 23 24 25 Leeg

Ambachtelijk

Pottenbakker Rijwielzaak (nr.98) Rijwielzaak

26 Leeg 27

Zakelijke dienstverlening

Adviesbureau

28

Niet-dagelijks Functieprofiel: groot, incidenteel en bewust

Functieprofiel: vergelijkend

Persoonlijke dienstverleners


58

Economisch Gebiedsplan Willemsweg - Noord. BRN Projecten Drs. C. van Diemen Y. El Aidi Economisch Gebiedsplan Willemsweg Noord 1

Recommend Documents