HST 5 /
DUURZAAMHEID
...over milieu-innovaties, kwaliteit en speerpunten
5.3 SPEERPUNTEN DUURZAAMHEID De thema’s water, energie en groen zijn speerpunten bij de herstructurering van de Poptahof. Water Water moet een van de meest kenmerkende (ruimtelijke) elementen worden in de Poptahof. Niet alleen in watertechnische zin, maar ook als verrijking van het woonmilieu met goede gebruiksmogelijkheden voor bewoners. De volgende onderdelen worden daarbij nog nader uitgewerkt: . Het water, de waterpartijen en grachten beleefbaar, zichtbaar en bruikbaar maken voor bewoners; . Kwaliteitsverbetering, zowel van de waterkwaliteit als van de gebruiksmogelijkheden; . Waterbuffering in de wijk (water vasthouden); . Overstort voorkomen; . Het waterplan van de gemeente, dat overigens nog moet worden vastgesteld door de partijen, zal als basis worden gebruikt. Energie De partners hechten ook grote waarde aan het thema energie. De onderdelen daarbij zijn: . Keuze opwekking energie (decentraal of buurtgericht). Uitwerken door middel van toepassen Optimale Energie Infrastructuur (OEI) in het proces voor de bestaande bouw; . Meting prestatie aan de hand van de Energie Prestatie op Locatie (EPL) bestaande bouw. Het ambitieniveau wordt vastgesteld op 6, de haalbaarheid zal in de uitwerkingsfase worden getoetst op realisme en financiën (uitgaande van beschikbaarheid van subsidiegelden); . Individuele regelbaarheid installatie per woning; . Begrijpelijke installatie voor bewoners.
Groen In de huidige Poptahof is veel groen aanwezig. Bovendien is er een ecolint langs de huidige Provincialeweg. Dit groen is een kwaliteit op zich. Het streven is daarom om, ondanks de geplande verstedelijking, grote aandacht aan het groen te geven. Gezocht moet worden naar een goede mix van gebruiksgroen (recreatiegroen) en "ecogroen". Wellicht kunnen beide gedeeltelijk samenvallen. Ook de ecoverbinding langs de Provincialeweg moet een plek in het plan krijgen. Andere aandachtspunten Naast deze speerpunten zijn er nog de volgende aandachtspunten: . Gescheiden riool- en watersystemen; Verkeer: . Goede aansluitingen op het openbaar vervoer; . Een belangrijke plaats voor langzaam verkeer; . Goede aansluitingen op de Delftse hoofdstructuur. Afvalstromen: . De afvalstromen van sloop en renovatie beperken, mogelijk hergebruik van puin enz. in de Poptahof; . Huis- en bedrijfsafvalverwerking en het zwerfafvalprobleem goed uitwerken.
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
25
HST 6 /
NAAR EEN SOCIAAL PLAN
6.1 EEN EERSTE AANZET Voor de herstructurering is het essentieel om zittende bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid te geven over hun rechten en daarover ook met hen in overleg te gaan. Daarbij zijn de geldende regels het uitgangspunt, maar natuurlijk niet het enige onderdeel. In dit hoofdstuk geven we hiervoor een eerste aanzet. Een aanzet die verder moet worden ingevuld met staand beleid en vervolgens zo exact mogelijk zal worden geformuleerd om die noodzakelijke duidelijkheid aan bewoners te geven. Deze tekst is nadrukkelijk niet de exacte eindtekst, er kunnen dan ook geen rechten aan worden ontleend. 6.2 UITGANGSPUNTEN VAN HET SOCIAAL PLAN We stellen voor om de volgende uitgangspunten te gebruiken bij het nog te maken Sociaal Plan Herstructurering Poptahof: . Het Sociaal Plan Herstructurering Poptahof moet in relatie worden gezien met het Beheerplan Poptahof, waarvan de hoofdlijnen ook in dit Masterplan zijn aangegeven. . Het sociaal plan Herstructurering Poptahof zal in de fase direct na het Masterplan in goed overleg en met inbreng van bewoners en gemeente nader worden ingevuld en vastgesteld. De hier beschreven uitgangspunten en hoofdopzet moeten daarbij als leidraad worden gezien. Met het veranderen van de regelgeving zal vervolgens ook het sociaal plan bijgesteld moeten worden. Dit betekent dat het sociaal plan dus geen vele jaren vaststaand plan is, de intenties vanzelfsprekend wel. . Tijdens de herstructurering vindt herhuisvesting van de huidige bewoners zoveel mogelijk in en direct rond de Poptahof plaats, mits die bewoners dat zelf willen en er passende woningen zijn qua grootte en huurhoogte (of koopsom). Bewoners worden in ieder geval passend en zoveel mogelijk naar hun eigen woonwensen geherhuisvest. De wensen van de bewoners ten aanzien van herhuisvesting in de wijk worden periodiek geïnventariseerd, gekoppeld
26
/
...over herhuisvesting, vergoedingen en bewonersparticipatie
.
.
.
.
aan de fasering, door middel van een onderzoek. Vanzelfsprekend zal conform het huidige systeem woonduur daarbij een rol gaan spelen. Delftwonen spant zich in om de bewoners zoveel mogelijk naar wens en in één keer te herhuisvesten. Dit houdt in, dat in de planning en fasering van sloop/nieuwbouw en flatrenovatie rekening gehouden wordt met de uitplaatsingsmogelijkheden en/of de herhuisvestingsbehoefte. Eén jaar voor de geplande datum van ingreep is de zogenaamde peildatum. Op deze datum krijgen de betrokken bewoners de status van (semi-) stadsvernieuwingskandidaat. Delftwonen zal zich, mogelijk samen met de gemeente Delft, actief inspannen voor een persoonlijke benadering, woonwenseninventarisatie en herhuisvestingsbegeleiding. Delftwonen zal zich inspannen om ook voor bijzondere doelgroepen, met name ouderen, aangepaste huisvesting te realiseren in en rond de Poptahof.
6.3 ONDERDELEN TE BEHANDELEN IN SOCIAAL PLAN Bij het nog op te stellen sociaal plan moeten de volgende onderdelen aan de orde komen: 1. De ingrepen met elk specifieke regels en rechten ten aanzien van de herhuisvesting . Sloop/nieuwbouw . Ingrijpende flatrenovatie . Casco flatrenovatie . Verkoop bestaande sociale huurappartementen . Koop nieuwbouw 2. Rechten op vergoedingen . Verhuis- en herinrichtingsvergoeding . Specifieke regelingen als huursubsidie en vergoeding zelf aangebrachte verbeteringen . Regelingen voor specifieke doelgroepen 3. Herhuisvestingproces . Voorlichting en huisbezoeken
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
HST 6 /
. . . . .
NAAR EEN SOCIAAL PLAN
Overige bewonersbegeleiding Herhuisvesting en communicatie bij ouderen Communicatie speciale doelgroepen Een passende woning Een informatiepunt in de wijk
4. De mogelijkheden voor bewonersparticipatie bij de realisatie van de nieuwe woonproducten in de Poptahof 5. Relatie met het beheerplan Poptahof . Tijdelijke verhuur en leegstand
...over herhuisvesting, vergoedingen en bewonersparticipatie
Het sociaal plan zou in 2002 nog verder uitgebreid kunnen worden met gerichte sociaal-economische projecten en acties op basis van het bestaande Gemeentelijke beleid en de mogelijkheden van Delftwonen. Mogelijke items daarbij zijn: . Bewonersparticipatie en sociale activering van allochtonen in de wijk . Participatie van jongeren . Werkleerprojecten . Concrete leefbaarheidsprojecten in de wijk . De relatie tussen de "Brede school" en de herstructurering Poptahof . De plaats van het nieuwe buurthuis in de herstructurering
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
27
HST 7 /
DE FASERING
...over opknippen, fases en voortgang
7.1 NOODZAKELIJK VOOR DE HAALBAARHEID Als onderdeel van het Masterplan is gekeken naar de mogelijke fasering van de herstructurering van de Poptahof. Fasering is namelijk noodzakelijk om besluitvorming in delen te kunnen knippen, om voortgang te kunnen garanderen en om concrete participatie mogelijk te maken. Verder biedt de fasering de mogelijkheid om te reageren op veranderende politiek-maatschappelijke en markttechnische omstandigheden. In dit hoofdstuk wordt vooral die noodzakelijke fasering inzichtelijk gemaakt. 7.2 DE FASES IN ÉÉN OOGOPSLAG Fase 1 is de ontwikkeling van buurtfuncties voor de wijk en haar omgeving. Deze ontwikkeling zal een eigen weg gaan. Start in 2002. Fase 2 betreft de herstructurering van het flatblok boven de winkelstrook. Dit ten behoeve van seniorenhuisvesting in relatie
met de aangrenzende zorginstelling, met inbegrip van nieuwbouw aan de Papsouwselaan. Fase 2b vergt nog nadere studie maar is vanwege de winkels en het eerst toevoegen van woningen essentieel. Start planvorming in 2003. Fase 3 beslaat de revitalisatie van Poptahof Noord, met inbegrip van een studie naar nieuwbouw in het meest noordelijke deel. Fase 4 gaat in op Poptahof Zuid, met inbegrip van de Provincialeweg. Deze Provincialeweg locatie is in dit Masterplan aangewezen als studiegebied. Technische en commerciële mogelijkheden zullen worden onderzocht uitgaande van de toekomstige vervoerscapaciteit. Fase 5 is de gehele winkelstrook, welke in een later stadium onderwerp van herstructurering en mogelijke nieuwbouw zal zijn. De eerste daadwerkelijke activiteiten in de wijk (fase 1) zullen medio 2002 merkbaar zijn.
Poptahof Delft Faseringvoorstel
28
/
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
HST 8 /
DE FINANCIËN
...over kosten, inkomsten en haalbaarheid
8.1 HERSTRUCTURERING KOST VEEL GELD Met de herstructurering van een dusdanig grootschalig project als de Poptahof zijn grote bedragen gemoeid. Het gaat hierbij om de balans van kosten en opbrengsten. Bij de kosten zijn diverse beïnvloedingsfactoren en functies te benoemen, welke een plan meer of minder haalbaar kunnen maken. In dit hoofdstuk proberen we de kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken. 8.2 VERDELING VAN DE KOSTENASPECTEN Voor de herstructurering van de Poptahof is een inschatting gemaakt in de verdeling van de verschillende kostenaspecten
8.3 DE OPBRENGSTEN De voorgestelde herstructurering brengt met zich mee dat bestaande woningen worden opgewaardeerd en dat na sloop, een diversiteit aan nieuwbouw ontstaat, met verdiepte parkeermogelijkheden. Deze woningen zullen na de ingrepen tal van soorten opbrengsten genereren. Overigens draagt niet elke omschreven vorm van revitalisatie even zwaar bij aan de draagkracht van de te maken kosten. Onderstaande figuur toont de invloed van de verschillende functies op het totaal van de opbrengsten. De opbrengsten zullen, geschat in dit stadium, nog zeker zo’n 10% lager zijn dan de kosten. Indicatieve opbrengstenverdeling Poptahof
Indicatieve kosteninverdeling Poptahof
1% 2%
6%
4% 11%
17% 3%
7%
13%
54%
2% 5%
22% 40% 13% Renovatie woningen
Dure koopwoningen
Renovatie
Bouwkosten nieuwbouw
Goedkope woningen
Huurwoningen
Boekwaarden/verwerving
Rente en indexering
Onrendabel tekort
Gebouwde parkeervoorzieningen
Kwaliteitsambities
Bouw/woonrijp maken
Dure appartementen
Gebouwde parkeervoorzieningen
Uitplaatskosten
Renovatie beslaat ingrepen in de bestaande hoogbouw, waarbij de woonkwaliteit en de aansluiting op het maaiveld centraal staan. Gebouwde parkeervoorzieningen hebben betrekking op de ambitie om zoveel mogelijk auto’s van het maaiveld te verwijderen door slimme oplossingen te bedenken. De uitplaatskosten zijn bedoeld om compensatie te bieden aan de huidige bewoners bij het (tijdelijk) verlaten van hun huidige woning. Het bouw- en woonrijp maken betreft de kosten welke nodig worden geacht om in het openbaar gebied een kwaliteitsslag te maken. Door optimalisaties of andere uitgangspunten in verschillende factoren door te voeren kunnen de planontwikkelingen financieel worden beïnvloed. De totale kosten voor sloop, nieuwbouw, renovatie en opwaardering van de openbare ruimte zullen zeker zo’n 140 a 150 miljoen euro (ca. 320 miljoen gulden) bedragen. Hierbij is gerekend aan de fasen 3a, 3b en 4a. De fase 4b is aangewezen als studiegebied.
Zoals uit deze grafiek blijkt, brengen de koopwoningen en de renovatiewoningen een groot deel van de opbrengsten op. Hierbij dient wel te worden opgemerkt, dat het bij de renovatiewoningen om een groot aantal gaat, wat de invloed relatief vergroot. Om de plannen economische draagkracht te geven zijn nog de volgende sturingsmiddelen te noemen: . Subsidies . Extra dekkingen . Verkoop na renovatie . Compensatie en/of bijstelling van ambitie en/of plan 8.4 CONCLUSIE Gezien de genoemde aspecten en de ter beschikking staande beïnvloedingsfactoren kan verwacht worden dat er economisch draagvlak bestaat om de herstructurering daadwerkelijk vorm te geven. Er dient vooralsnog gerekend te worden met een tekort van circa 10%.
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
29
HST 9 /
COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE ...over nieuwsbrieven, meedenken en meepraten
9.1 TWEE COMMUNICATIEOPGAVEN De communicatie over de vernieuwing van de Poptahof bestaat uit grofweg twee opgaven. De eerste is dat het imago van de wijk moet worden verbeterd. De tweede insteek is dat bewoners en winkeliers waar mogelijk worden betrokken bij het proces van vernieuwing. Delftwonen, gemeente Delft en Van der Vorm hechten sterk aan een actieve betrokkenheid en participatie. 9.2 MATE VAN INVLOED Voor de verschillende onderdelen van het proces gelden ook verschillende bandbreedtes in de discussie met bewoners. Van meet af aan wordt helder gecommuniceerd hoe groot de invloed van de bewoners is bij ieder onderdeel. Deze hoofdonderdelen en de bijbehorende mate van participatie zijn (voor een omschrijving van de fases zie hoofdstuk Fasering): Hoofdonderdeel Beheer
Invloed bewoners Groot
Fase 1: realisatie buurthuis Fases 2-5
Laag Reactief
Toelichting Bewoners en winkeliers worden gestimuleerd om zelf suggesties en klachten m.b.t beheer naar voren te brengen, dit wordt binnen de financiële mogelijkheden opgepakt. Het buurthuis ligt al goeddeels vast en is vergevorderd qua besluitvorming. Het initiatief ligt bij de projectorganisatie, maar betrokkenen worden actief uitgenodigd om mee te denken en te reageren. Met reacties wordt zeer serieus omgegaan.
Voor de fasen 2-5 lijken op voorhand een aantal onderdelen vast te liggen, deze kunnen daarom als randvoorwaarden worden beschouwd, bijvoorbeeld: . De gekozen differentiatie met 40% sociale huur, 20% koop voor lagere inkomensgroepen en 40% duurdere huur- en koopwoningen. . Het toekomstige aantal woningen van circa 1300. . De functie van de Provincialeweg als belangrijke ontsluitingsroute. Het is van groot belang, deze lijst uit te breiden: welke onderdelen van de planvorming liggen ‘vast’ en welke aspecten bieden (veel) ruimte voor aanpassing? Het uitgangspunt is dat zo min mogelijk onderdelen ‘vast’ worden gelegd en dat er zoveel mogelijk planonderdelen becommentarieerd en aangevuld kunnen worden. Daarnaast is voor deze fasen van belang dat er niet alleen zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de wensen van bestaande bewoners en gebruikers, maar dat ook met de woonwensen van toekomstige bewoners rekening moet worden gehouden. 9.3 COMMUNICATIE KORTE TERMIJN (2002) De informatie richting een aantal vertegenwoordigers van bewoners in de wijk is reeds gestart voordat dat dit Masterplan is vrijgegeven. Op het moment van vrijgeven zelf zijn alle bewoners geïnformeerd via een nieuwsbrief. Begin januari wordt in overleg met de partners een gedetailleerde planning gemaakt voor 2002. De grove planning voor de komende periode ziet er als volgt uit: . Januari 2002: voor het Beheerplan worden zo snel mogelijk in januari de wensen en ideeën van bewoners geïnventariseerd, ter verrijking van het concept dat er eind 2001 ligt. Hiervoor wordt in januari een inloopmarkt gehouden voor de bewoners en winkeliers van de Poptahof.
30
/
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
HST 9 /
COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE ...over nieuwsbrieven, meedenken en meepraten
. Jan/feb 2002: met de raadscommissiebehandeling van het Masterplan start de discussie met de bewoners en winkeliers over het Masterplan. Deze maatschappelijke discussie zal waarschijnlijk duren tot tegen de zomer. . Rond de zomer 2002: de reacties worden meegegeven aan de directies van Delftwonen en Van der Vorm en de gemeentelijke politiek. Na de zomer liggen er naar verwachting een uitgewerkt Masterplan en een Samenwerkingsovereenkomst en kan de besluitvorming in de gemeente daarover plaatsvinden. 9.4 OVERLEGPLATFORMS Er worden twee overlegplatforms in het leven geroepen, die overigens kunnen bestaan naast andere middelen en activiteiten om bewoners op meer directe wijze te betrekken. Direct Belanghebbenden Overleg Het Direct Belanghebbenden Overleg bemoeit zich met zowel het Masterplan – met name het sociaal plan daaruit – als het beheerplan. In dit platform hebben zitting de vertegenwoordigers van bewonerscommissies of huurdersverenigingen en personen met gezag/invloed in de wijk. Te denken valt aan onder meer de geestelijk leiders en de schooldirecteur.
in het Delftse, in relatie tot andere gebieden als de TU-locatie, Spoorzone en de binnenstad. Daarnaast fungeren de leden als een soort ambassadeurs voor de vernieuwde Poptahof en dragen ze bij aan de promotie van de wijk. Dit platform bestaat daarom uit de Delftse ‘smaakmakers’, die wel affiniteit hebben met de Poptahof, maar niet zozeer de bewoners vertegenwoordigen. Namen worden gezocht in overleg tussen de drie partners. Naast deze twee overlegorganen wordt in overleg met de winkeliersvereniging gekeken hoe de communicatie met deze doelgroep het beste kan worden opgezet. 9.5 COMMUNICATIEMIDDELEN Voor de communicatie rond de Poptahof kan gebruik worden gemaakt van de volgende middelen: . een projectlogo; . een basis powerpointpresentatie; . een nieuwsbrief; . berichtgeving in de lokale huis-aan-huisbladen; . internet; . tentoonstellingen; . een inloopmarkt voor bewoners; . een debat met de Delftse "smaakmakers"; . werkbezoeken voor projectgroepleden en de Delftse politiek.
"Vrienden van de Poptahof" Dit platform dient twee doelen. In de eerste plaats helpen de deelnemers aan dit platform de Poptahof een plaats te geven
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
31
...nog nader in te vullen
Dit plan is nog niet af. Het wordt nader ingevuld door samenwerking tussen Delftwonen, de gemeente Delft, Van der Vorm Vastgoed en bewoners en organisaties uit de Poptahof.
32
/
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
...nog nader in te vullen
Dit plan is nog niet af. Het wordt nader ingevuld door samenwerking tussen Delftwonen, de gemeente Delft, Van der Vorm Vastgoed en bewoners en organisaties uit de Poptahof.
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
33
...nog nader in te vullen
Dit plan is nog niet af. Het wordt nader ingevuld door samenwerking tussen Delftwonen, de gemeente Delft, Van der Vorm Vastgoed en bewoners en organisaties uit de Poptahof.
34
/
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
...Ontwerp-Masterplan op hoofdlijnen
35
COLOFON Dit gezamenlijke masterplan is opgesteld door Delftwonen, in nauwe samenwerking met de gemeente Delft en Van der Vorm B.V. Hierbij is gebruik gemaakt van de expertise van Kristal N.V., PRC Verschoor, Remco Reijke Stedenbouw en Rutten Communicatie-advies. Delft, december 2001 Eindredactie: Rutten Communicatie-advies, Amsterdam Fotografie: Delftwonen en Urhahn Urban Design, Amsterdam Kaartmateriaal: PRC Verschoor, Delft en Remco Reijke Stedenbouw, Zaandam Illustraties: Jan Peter Boelema, Den Haag Grafisch ontwerp: Rene Tichelaar & Eva van der Schans, Amsterdam
36
/
Delftwonen Postbus 268 2600 AS Delft Tel.: 015 - 888 05 00 Fax: 015 - 888 05 05
[email protected] www.delftwonen.nl
WERELDS WONEN IN DE POPTAHOF
