Duurzaamheid als USP? (Hoe) kunnen kantoorgebruikers en beleggers elkaar hierin vinden? Henk Honing

Duurzaamheid als USP? (Hoe) kunnen kantoorgebruikers en beleggers elkaar hierin vinden? Henk Honing MSRE met specialisatie vak Beleggingsanalyse Arthur Marquard 31 juli 2014

Voorwoord Door het afronden van deze scriptie komt er een eind aan vier jaar MSRE opleiding. Het was een leerzame en vooral intensieve periode. De uitdaging om de goede balans te blijven houden tussen studie, werk en privéleven was gedurende deze periode erg groot. Met het afronden van de scriptie sluit ik deze periode af en hoop dat ik iets kan toevoegen in het vinden van de oplossing om te komen tot succesvolle verduurzamingsprojecten. Verduurzaming van bestaand vastgoed is een actueel onderwerp dat veel aandacht krijgt. Er zijn veel initiatieven van bedrijven en de overheid om verduurzamingsprojecten voor bestaande kantoorgebouwen van de grond te krijgen. Het verdienmodel is echter nog niet eenduidig vastgesteld en de opbrengsten worden vaak mooier voorgedaan dan ze in werkelijkheid zijn. Door middel van dit onderzoek wil ik een bijdrage leveren aan het vergroten van de kans dat bestaande kantoren succesvol verduurzaamd kunnen worden. Tot slot wil graag een aantal mensen bedanken. Als eerste natuurlijk mijn begeleider Arthur Marquard, voor de tijd, positieve energie en kennis die hij in deze scriptie heeft geïnvesteerd. Met name van zijn enthousiasme en constructieve feedback om meer structuur in mijn werk aan te brengen heb ik veel opgestoken. Ik hoop dat ik zijn adviezen en aanbevelingen tot tevredenheid in mijn scriptie heb verwoord. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn Tim Mazajchik die mij van veel nuttige tips heeft voorzien en mijn werkgever SPF Beheer, die het voor mij mogelijk heeft gemaakt deze MSRE opleiding te volgen. Een bijzonder woord van dank gaat uit naar mijn vrouw Desiree. Bedankt voor het geduld, de hulp en ruimte die ik heb gekregen om deze opleiding te kunnen volgen. Met name tijdens het schrijven van deze scriptie is er weinig tijd geweest om samen leuke dingen te doen. Zoals beloofd, gaat dit vanaf nu veranderen! Utrecht, 31 juli 2014 Henk Honing

Duurzaamheid als USP?

Management samenvatting De doelstelling van dit onderzoek is het komen tot een beter inzicht in de ambities inzake duurzaamheid van kantoorhuurders en beleggers. Meer duidelijkheid over dit aspect geeft meer inzicht in de barrières en mogelijkheden en vergroot daardoor de kans op een succesvolle verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen. De visie inzake duurzaamheid wordt in dit onderzoek bekeken vanuit het gezichtspunt van zowel de huurder als de belegger. Door middel van literatuuronderzoek, een beoordeling van eerdere onderzoeken en empirisch onderzoek zijn de motieven en voorwaarden van huurders en beleggers om tot duurzame maatregelen te komen onderzocht. De motieven, zoals bekend uit de literatuur en eerdere onderzoeken zijn hierbij getoetst tegen de uitkomsten van een digitale enquête, gehouden onder huurders en beleggers. De centrale vraag luidt: Wat zijn de ambities van kantoorhuurders en kantoorbeleggers op het gebied van duurzame huisvesting en (hoe) kunnen deze met elkaar in overeenstemming worden gebracht? Door het beantwoorden van afgeleide deelvragen en het beoordelen van een zevental aannames is in deze scriptie meer inzicht verkregen in het huidige ambitieniveau van huurders en beleggers. Hiermee is een opening geboden om verder onderzoek te doen naar de mogelijkheden om tot een succesvolle samenwerking te komen. De motivaties om tot duurzame maatregelen te willen komen lopen sterk uiteen. Beleggers willen het leegstandsrisico verkleinen en het liefst waarde toevoegen. Omdat voor dit laatste nog geen sluitend bewijs is geleverd blijft het moeilijk om dergelijke maatregelen te initiëren. Beslissingen van huurders zijn vaak kosten gedreven. Het grootste deel van de ondernemers geeft aan dat het belangrijkste voordeel van duurzame huisvesting de lagere energiekosten is. De aanleiding van huurders om beleid op het gebied van duurzaamheid te formuleren is vaak wel gedreven door de maatschappelijke ontwikkelingen en invloed van de stakeholders. Het is niet duidelijk of huurders bereid zijn om het hele voordeel van een eventuele kostenbesparing in te leveren. Wel is duidelijk dat huurders na verduurzaming niet meer willen betalen dan ze in de huidige situatie doen.


Ondanks de groeiende belangstelling in de media voor duurzaamheid is voor zowel huurders als beleggers de autobereikbaarheid en parkeergelegenheid nog steeds het belangrijkste huisvestingsmotief. Dit is opvallend omdat duurzaamheid een steeds belangrijker punt op de agenda bij beleggers en ondernemers wordt. De autobereikbaarheid wint het dus nog steeds van de bereikbaarheid met het openbaar vervoer al is het verschil niet groot. Andere huisvestingsmotieven zoals kwaliteit van de installatie en hoogte van de energiekosten worden door de huurders en beleggers niet als even belangrijk gewaardeerd. Omdat de ambities per huurder, en zelfs per locatie of gebouw, verschillen verdient het de aanbeveling voor de beleggers in gesprek te gaan met de huurders om de kansen en bedreigingen van het kantoorgebouw in het vizier te krijgen. Mogelijk kan er zelfs een model worden ontwikkeld om de wensen op het gebied van duurzaamheid per huurder en locatie te categoriseren. Uit de enquête blijkt dat verhuurders beter op de hoogte zijn van de duurzaamheidsambities van huurders dan andersom. Het klinkt daarom banaal, maar een goed gesprek tussen huurder en verhuurder kan over en weer meer duidelijkheid geven over de drijfveren van respectievelijk de huurders en de verhuurders om zo een verhoogde kans te krijgen op een succesvolle verduurzaming. Als duidelijk is welke maatregelen genomen dienen te worden om een kantoorgebouw te laten voldoen aan de eisen/wensen van de huurders is het financieringsvraagstuk de volgende ‘horde’ die genomen moet worden. Beleggers willen geen rendement inleveren en huurders willen niet meer betalen dan ze doen in hun huidige situatie. Beleggers zien graag langere contracten en huurders willen graag achteraf naar aanleiding van de afrekening het voordelige saldo verdelen. Een verlaging van de kosten kan echter in lang niet alle gevallen door verduurzamingsmaatregelen gerealiseerd worden. Dit komt met name door de hogere efficiency van het gebouw door een hogere bezetting per m2. Een mogelijke oplossing van het financieringsvraagstuk is gelegen in het heffen van een allinclusive huur. 66% van de beleggers zou hiertoe bereid zijn en 45% van de huurders. Beleggers kunnen de investeringen terugverdienen op basis van de geraamde besparingen en huurders kunnen de afweging maken voor een vast bedrag in een duurzaam gebouw gehuisvest te kunnen worden. Punten van aandacht bij het verder onderzoeken naar deze mogelijkheden zijn de energiekosten per m2. Verder is er het risico voor de verhuurder van de volatiliteit van de energieprijzen welke van belang zijn bij de doorberekening van deze kosten aan de huurder.


Tenslotte worden er een aantal aanbevelingen gedaan voor het verder uitwerken van de resultaten. Omdat de steekproef relatief klein en select is geweest verdient het de aanbeveling om op grotere schaal de uitkomsten te toetsen. Ondanks dat verhuurders menen veel kennis te hebben van de duurzaamheidsambities van de huurders blijkt uit het onderzoek dat het belang van enkele locatieen gebouwkenmerken niet goed op het netvlies staan bij de verhuurders. Een goede inventarisatie per locatie/gebouw is hiervoor gewenst. Het verdient daarom de aanbeveling om hiervoor een model te ontwikkelen om de wensen per locatie/huurder te categoriseren. Verder onderzoek is ook nodig naar de waardecreatie na verduurzaming waarbij specifiek wordt gekeken naar bestaande kantoorgebouwen. Tenslotte zouden, in het kader van de financierbaarheid van duurzame maatregelen, de mogelijkheden van een all-inclusive huur, en met name het realiseren ervan in een multi-tenant omgeving, nader moeten worden bekeken.


Inhoudsopgave Duurzaamheid als USP? ...................................................................................................................................... 1 1

2

Inleiding .......................................................................................................................................................... 1 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................................. 1

1.2

Centrale vraag en doelstelling....................................................................................................... 2

1.2.1

Onderwerp ............................................................................................................................................................................ 2

1.2.2

Eindproduct.......................................................................................................................................................................... 3

1.2.3

Onderzoeksmethode ........................................................................................................................................................ 4

1.2.4

Afbakening ............................................................................................................................................................................ 4

1.2.5

Relevantie .............................................................................................................................................................................. 5

1.2.6

Structuur van het rapport .............................................................................................................................................. 6

Definitie duurzaamheid ............................................................................................................................ 8 2.1 2.1.1

Algemene definitie duurzaamheid ............................................................................................................................. 8

2.1.2

Duurzaamheid in de Vastgoedsector ......................................................................................................................10

2.1.3

Duurzaamheid in de kantorenmarkt .......................................................................................................................10

2.1.4

Vicious Circle of Blame ..................................................................................................................................................11

2.2 3

Conclusie ............................................................................................................................................ 12

Gebruikerswensen op het gebied van duurzaamheid ................................................................ 14 3.1

Motieven kantoorgebruiker voor duurzame huisvesting ............................................... 14

3.1.1

Vermijden van risico ......................................................................................................................................................14

3.1.2

Ethische motieven ...........................................................................................................................................................15

3.1.3

Wat loont .............................................................................................................................................................................16

3.2 4

Wat is duurzaamheid?...................................................................................................................... 8

Conclusie ............................................................................................................................................ 18

Hoe kijken beleggers aan tegen duurzaamheid? .......................................................................... 19 4.1

Waarom verduurzamen? ............................................................................................................. 19

4.1.1

Push factoren .....................................................................................................................................................................19

4.1.2

Pullfactoren ........................................................................................................................................................................20

4.1.3

Barrières ..............................................................................................................................................................................23


4.2

5

4.2.1

Quickwins ............................................................................................................................................................................25

4.2.2

Planmatig onderhoud ....................................................................................................................................................25

4.2.3

Additionele maatregelen ..............................................................................................................................................25

4.3

Hoe meet de belegger duurzaamheid? ................................................................................... 26

4.4

Conclusie ............................................................................................................................................ 26

Samenvatting eerdere onderzoeken ................................................................................................. 28 5.1

Hoe duurzaam is ondernemend Nederland? .......................................................................................................28

5.1.2

Huisvestingsmotieven van gebruikers ...................................................................................................................29

Mate van BREEAM score...............................................................................................................................................34

5.2.2

Compensatie van het exploitatievoordeel ............................................................................................................35

5.2.3

Locatie aspecten ...............................................................................................................................................................35

5.2.4

Kwaliteit gebouw .............................................................................................................................................................36

5.2.5

Beleggingswaarde............................................................................................................................................................36

Conclusie ............................................................................................................................................ 36

Samenvatting benoeming aannames ................................................................................................ 38 6.1

8

Onderzoeken betreffende beleggers ....................................................................................... 32

5.2.1

5.3

7

Onderzoeken betreffende kantoorhuurders. ....................................................................... 28

5.1.1

5.2

6

Verduurzaming bestaand vastgoed in de praktijk ............................................................. 25

Koppeling aannames met de theorie ....................................................................................... 38

Methodiek praktijkonderzoek ............................................................................................................. 41 7.1

Informatie verzameling ................................................................................................................ 41

7.2

Respons enquête ............................................................................................................................. 41

7.3

Opzet vragenlijst ............................................................................................................................. 43

7.4

Koppeling aannames met de enquête ..................................................................................... 43

Resultaten praktijk onderzoek ............................................................................................................ 45 8.1

Resultaten enquête......................................................................................................................... 45

8.1.1

Enquête Beleggers ...........................................................................................................................................................45

8.1.2

Enquête Huurders ...........................................................................................................................................................49

8.1.3

Koppeling enquêtes huurders - beleggers ............................................................................................................52

8.2

Beoordeling aannames ................................................................................................................. 56


8.3 9

Conclusie ............................................................................................................................................ 60

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................................... 61 9.1

Conclusies .......................................................................................................................................... 61

9.1.1

Motivatie ..............................................................................................................................................................................61

9.1.2

Inhoudelijk ..........................................................................................................................................................................61

9.1.3

Investering ..........................................................................................................................................................................62

9.1.4

Centrale vraag ...................................................................................................................................................................63

9.2

Aanbevelingen .................................................................................................................................. 63

9.3

Reflectie .............................................................................................................................................. 65


Henk Honing MSRE, Beleggingsanalyse Arthur Marquard 31 juli 2014

Duurzaamheid als USP? 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Duurzaamheid is een actueel onderwerp in de kantorenmarkt. Beleggers van bestaand vastgoed zijn dan ook in toenemende mate aan het onderzoeken of (en hoe) verduurzaming van hun bestaande kantorenvastgoed kan bijdragen aan het rendement (de Lange, 2011). Het is de vraag of deze groeiende ambitie gelijk loopt met de ambities van de gebruikers. Uit het onderzoek ‘Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers’ (Stoer, 2013) blijkt dat duurzaamheid een relatief jong begrip is wat aan populariteit wint bij kantoorgebruikers. Met name het uitdragen van een duurzaam imago wordt voor ondernemers in toenemende mate belangrijk (Stoer, 2013). Ondanks dat de populariteit van het duurzaam denken groeiende is blijkt uit het onderzoek van Buck Consultants ‘Op naar een vraag gestuurde kantorenmarkt’ dat duurzaamheid in de vorm van energieprestatie van een gebouw en OV bereikbaarheid nog steeds relatief laag op de wensenlijst van de kantoorgebruikers staat (Buck Consultants, 2013). Uit eerdere onderzoeken van Kuipers (2012) en Stoer (2013) moet ook worden geconcludeerd dat duurzaamheid steeds een ondergeschikte rol speelt tegen variabelen als: financiën, locatie, bedrijfsspecifieke of gebouw gebonden factoren.


1

Ondernemers hebben het door de crisis zwaar1. Men laat zich zuiver leiden door prijs en duurzaamheid is van ondergeschikt belang. Echter in de Nationale Duurzaamheidsmonitor van bureau Search wordt aangegeven dat de duurzaamheidsplannen van de meeste bedrijven crisisbestendig zijn en de ambities steeds verder reiken. 41% van de bedrijven vindt, volgens dit onderzoek, dat ze sinds het uitbreken van de crisis méér aandacht besteden aan verduurzaming van hun producten en processen (Search, 2013). Omdat duurzaamheid op elk facet van de bedrijfsvoering kan worden toegepast is het interessant om te weten of dit alleen geldt voor de primaire bedrijfsprocessen of ook voor de huisvestingsbeslissingen van de kantoorgebruikers. Volgens de onderzoeken van Kuipers (2012) en Stoer (2013) kan er worden geconcludeerd dat duurzaamheid

als

huisvestingsvraagstuk

in

toenemende

mate

belangrijk

wordt

bij

kantoorgebruikers, echter het kan nog niet rekenen op een top prioriteit bij de beslissers. Daarbij geven onderzoeken onder Nederlandse ondernemers tegenstrijdige beelden af aangaande de duurzaamheidsplannen van ondernemingen. Hoe in het huidige economische klimaat de groeiende interesse van kantoorgebruikers voor duurzaam ondernemen gekoppeld kan worden aan de inspanningen van beleggers om kantoorgebouwen zo aantrekkelijk mogelijk te maken is onderdeel van het onderzoek. Onderdeel van het onderzoek is ook om aan te tonen of en op welke voorwaarde beleggers en kantoorhuurders bereid zijn te investeren in duurzaamheid.

1.2 Centrale vraag en doelstelling 1.2.1 Onderwerp Duurzaamheid wordt volgens onderzoeken uit de afgelopen jaren steeds belangrijker bij de huisvestingskeuze van kantoorgebruikers. Verduurzamingsprojecten komen echter maar moeilijk

1 Volgens een onderzoek in opdracht van tapijtmaker Interface uit Scherpenzeel onder 1750 ondernemers blijkt dat met

name de crisis een ‘ vernietigend effect’ heeft op het milieubewustzijn van ondernemend Nederland (Kien, 2013).


2

op gang. Er zijn veel initiatieven opgestart om verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen te stimuleren. In eerste instantie moet dit onderzoek terug gaan naar de basis. Het is belangrijk om te weten wat kantoorhuurders en beleggers willen en wat ze verstaan onder duurzaamheid. In welke vorm en mate de ambities van kantoorgebruikers en kantoorbeleggers zich verhouden tot de huisvestingsvraagstukken is onderdeel van het onderzoek. Een inventarisatie van de wensen en eisen inzake de huisvesting moet hier uitsluitsel over geven. Het zal bovendien duidelijk moeten worden wat deze groepen zien als barrière en als motivatie om tot duurzame maatregelen te komen.

1.2.2 Eindproduct De centrale vraag van het onderzoek luidt:

Wat zijn de ambities van kantoorhuurders en kantoorbeleggers op het gebied van duurzame huisvesting en (hoe) kunnen deze met elkaar in overeenstemming worden gebracht? De doelstelling van dit onderzoek is: -

Te komen tot een helder beeld van de wensen en de prioritering van kantoorgebruikers aangaande de duurzaamheidsaspecten van de huisvesting.

-

Om tot een helder beeld te komen voor de kantoorbelegger welke duurzaamheidsaspecten van belang zijn voor de verhuur van kantoorruimte

-

Hoe de vastgoedbelegger op de wensen van de gebruikers kan inspelen.

Om tot een antwoord te komen op de centrale vraag zijn de volgende subvragen geformuleerd: 1. Hoe wordt een duurzaam kantoorgebouw in de huidige literatuur gedefinieerd? 2. Welke aspecten van huisvesting vallen onder het ‘containerbegrip’ duurzaamheid volgens de theorie? 3. Welke

duurzaamheidsaspecten

zijn

bepalend

bij

huisvestingsbeslissingen

van

kantoorgebruikers en beleidsvorming van kantoorbeleggers volgens eerdere onderzoeken? 4. Sluiten de duurzaamheidsambities van kantoorgebruikers/kantoorbeleggers inzake de huisvesting bij elkaar aan?


3

1.2.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek zal allereerst bestaan uit een literatuuronderzoek waarin de beschikbare informatie inzake de definitie van duurzaamheid en de duurzaamheidsmotieven en barrières van zowel kantoorgebruikers als beleggers wordt omschreven. Hieruit moet blijken wat duurzaamheid is en welke relaties bestaan tot de huisvesting. Ook zal in het literatuuronderzoek een overzicht worden samengesteld van de conclusies van eerdere onderzoeken aangaande prioriteiten van de huisvestingsmotieven op het gebied van duurzaamheid. Tenslotte zal, op basis van de beschikbare gegevens, een beeld worden geschetst van de huidige stand van zaken aangaande de uitvoering van duurzaamheidsambities bij kantoorhuurders in Nederland. Het literatuuronderzoek moet antwoord geven op de eerste drie deelvragen. Om tot een succesvolle verduurzaming van de huisvesting te kunnen komen dienen de doelen van huurders en beleggers op elkaar te zijn afgestemd. Middels een kwalitatief onderzoek in de vorm van een enquête moet duidelijk worden wat verhuurders en huurders van elkaar weten, welke doelen ze hebben gesteld en waar de verschillen zitten. Met behulp van de uitkomsten van de enquête zal een beter beeld van de belemmerende factoren voor verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen worden verkregen om zo iets dichter bij de sleutel te komen voor succesvolle verduurzaming van kantoorgebouwen. Door de resultaten uit beide enquêtes te koppelen kunnen de afwijkingen en overeenkomsten tussen beide groepen worden vastgesteld waardoor meer inzicht moet worden verkregen in de (on)mogelijkheden om bestaand vastgoed te verduurzamen. Hiermee wordt deelvraag 4 beantwoord. Het kwalitatieve onderzoek zal een verkennend karakter hebben. Hiervoor zal geen gebruik worden gemaakt van statistische analyses omdat de steekproef relatief klein is. Vanwege de beperkte omvang van de steekproef is er gekozen voor een grafische beoordeling van de resultaten.

1.2.4 Afbakening De literatuurstudie zal zich concentreren op de laatste jaren, met name tijdens de crisis, met enkele referentiepunten voor deze periode. Deze periode is geselecteerd omdat het duurzaam denken juist in dit tijdvak bij kantoorgebruikers belangrijker is geworden en de crisis in deze periode heeft Duurzaamheid als USP?

4

plaatsgevonden. Voor de enquête is gekozen voor een business case rondom de gebruikers van de kantorenportefeuille van SPF Beheer. De beleggers bestaan uit de leden van de kantorenwerkgroep van de IVBN aangevuld met kantorenbeleggers uit mijn eigen netwerk. Het onderzoek zal zich richten op verduurzamingsmogelijkheden van bestaande kantoorgebouwen. De focus zal daarom ook liggen op de relatie tussen huurders en verhuurders. Omdat het onderzoek zich concentreert op verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen zal er dus rekening worden gehouden met de rol van ontwikkelaars.

1.2.5 Relevantie Tot nu toe zijn er meerdere rapporten geschreven over de wensen van de huurders in relatie tot duurzaamheid. In dit onderzoek zijn de onderzoeken ‘Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker?’ (Kuipers, 2012) en ‘Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers’ (Stoer, 2013) gebruikt om weer te geven wat bekend is over de ambities van huurders inzake duurzaamheid. Daarnaast zijn de onderzoeken ‘Duurzaamheid tot aan de portefeuille’ (Liebrand, 2009), ‘Duurzame kantoorgebouwen’ (Pot, 2009) en ‘Rendement van Duurzaamheid’ (de Lange, 2011) gebruikt. Hierin worden de mogelijkheden voor beleggers om bestaande kantoorpanden te verduurzamen besproken waarbij behoud van het rendement als uitgangspunt heeft gediend. De genoemde rapporten richten zich echter uitsluitend op de huurders of de verhuurders. De ambities en belangen van beide partijen worden echter niet met elkaar vergeleken. De belangen en ambities van huurders en verhuurders zullen in deze scriptie wel met elkaar worden vergeleken. Dit zal worden gerealiseerd door een nieuw op te stellen vragenlijst welke aan beide partijen wordt voorgelegd. Het doel hierbij is dat zowel huurders als verhuurders hun duurzaamheidsambities kunnen verwezenlijken. Deze vergelijking van de ambities is niet eerder onderzocht en zal waardevolle informatie opleveren in de zoektocht naar de mogelijkheden om te komen tot een succesvolle samenwerking tussen huurders en verhuurders om tot een succesvolle verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen te kunnen komen.


5

1.2.6 Structuur van het rapport Om tot een goede vergelijking te kunnen komen tussen de wensen en eisen van huurders en beleggers inzake duurzaamheid is in dit rapport eerst benoemd wat duurzaamheid is en specifiek wat een duurzaam kantoorgebouw is. Vervolgens worden de motiverende factoren en de praktische uitkomsten van eerdere onderzoeken van zowel huurders als beleggers in kaart gebracht. Tenslotte wordt de opzet en de resultaten van het praktijkonderzoek besproken, waarna de conclusies en aanbevelingen op basis van het voorgaande zal worden gegeven. In figuur 1.1 is de structuur van rapport weergegeven en in figuur 1.2 de hoofdstukindeling die hieruit is afgeleid.

Probleemstelling Resultaten eerdere onderzoeken

• H1 Inleiding

Theorie

Theoretisch kader (Literatuurstudie) Praktijk onderzoek

Conclusies en aanbevelingen

Kwalitatief onderzoek

• H7 Methodiek praktijkonderzoek

Resultaten

• H8 Resultaten enquetes.

Conclusies en aanbevelingen Figuur 1-1: structuur rapport

• H2 Definitie duurzaamheid en criteria duurzaamheid • H3 Duurzaamheidsambities kantoorgebruikers • H4 Duurzaamheidsambities kantoorbeleggers • H5 Samenvatting eerdere onderzoeken. • H6 Samenvatting benoeming aannames

• H9 Conclusies en aanbevelingen

Figuur 1-2: Hoofdstukindeling

Er zijn vier deelvragen geformuleerd om tot de beantwoording van de hoofdvraag te kunnen komen. De deelvragen één en twee worden beantwoord uit de theorie welke is uitgewerkt in hoofdstuk twee. Deelvraag 3 wordt beantwoord aan de hand van de hoofdstukken drie, vier en vijf. In de hoofdstukken drie en vier wordt het theoretisch kader besproken aangaande de motivaties en belemmeringen die huurders (Hoofdstuk 3) en verhuurders (Hoofdstuk 4) respectievelijk stimuleren of tegenhouden om tot duurzame oplossingen te komen. Deelvraag vier wordt aan de hand van het onderzoek beantwoord. Hiervoor zijn er drie elementen benoemd die belangrijk zijn bij het nemen van beslissingen om tot duurzame maatregelen te kunnen komen. Deze zijn: Duurzaamheid als USP?

6

Motivatie:

Het is belangrijk te weten te komen wat de huurder drijft om duurzaam te willen zijn.

Inhoudelijk:

Ten tweede is het voor het onderlinge begrip van belang dat huurders en verhuurders van elkaar weten waarom en hoe ze duurzame maatregelen willen nemen. Als maatstaf voor duurzaamheid is hieraan toegevoegd welk belang partijen hechten aan de auto- en OV bereikbaarheid. In het onderzoek worden meer criteria behandeld, maar de autobereikbaarheid is in dit kader als meest typerende element gekozen.

Investering:

Tenslotte wordt gekeken naar de mate van bereidheid bij beleggers om rendement in te leveren en de mogelijkheden om tot een rendabele investering te kunnen komen.

Om de bovenstaande drie elementen te kunnen kwantificeren zijn er diverse aannames opgesteld die uiteindelijk worden bevestigd of ontkracht. De opgestelde aannames zullen in de tekst van de hoofdstukken drie, vier en vijf worden benoemd. Het model met de diverse aannames welke hieraan ten grondslag ligt:

Huurder

Verhuurder

Motivatie -

Investering

Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame levenswijze. Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel kan worden behaald.

-

In een Multi tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming realiseren. Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als rendement verbetering.

Inhoudelijk -

Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in. Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de verhuurder. De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

Figuur 1-3: Model aannames ter bevestiging of verwerping


7

2 Definitie duurzaamheid 2.1 Wat is duurzaamheid? Duurzaamheid is een breed begrip waarvan vele verschillende interpretaties bestaan. De meeste associaties met duurzaamheid hebben betrekking op de vervuiling van onze (leef) omgeving. Duurzaamheid heeft echter ook betrekking op aspecten als sociale cohesie of behoud van culturele aspecten (Liebrand, 2009, p.11). Om tot een goed beeld te kunnen komen wat duurzaamheid inhoudt moet worden bepaald wat de definitie is van duurzaamheid, hoe deze kan worden gemeten en welke aspecten van belang zijn voor zowel kantoorhuurders als kantoorbeleggers. Belangrijk hierbij is ook om specifiek in te gaan op een belangrijk fenomeen: “ The vicious circle of blame”. Dit fenomeen zorgt er vaak voor dat goede initiatieven in al hun schoonheid sterven voordat ze tot uitvoer kunnen worden gebracht. In dit hoofdstuk zal antwoord worden gegeven op de deelvragen: 1: Hoe wordt een duurzaam kantoorgebouw in de huidige literatuur gedefinieerd? 2: Welke aspecten van huisvesting vallen onder het ‘containerbegrip’ duurzaamheid volgens de theorie?

2.1.1 Algemene definitie duurzaamheid Vanaf het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw is er een groeiende aandacht voor het begrip duurzaamheid. In 1972, een jaar voor de wereldwijde energiecrisis, verschijnt het rapport: ‘ The limits to growth’ van ‘ de club van Rome’ 2. In dit rapport worden door middel van een computermodel de relaties

tussen

de

verschillende

globale

ontwikkelingen gesimuleerd. De scenario’s, zoals weergegeven in figuur 2-1, tonen aan dat de groeiende wereldbevolking ervoor zorgt dat er

Bron: Limits to Growth, Club van Rome Figuur 2-1: Trendlijn 'limits to growth'

De club van Rome is een particuliere stichting die in april 1968 werd opgericht door Europese wetenschappers, om hun bezorgdheid over de toekomst van de wereld voor het voetlicht te brengen (www.wikipedia.nl). 2


8

omstreeks het jaar 2030 een kantelpunt ontstaat. De problemen zijn dan zo groot dat die niet meer op regionaal niveau op te lossen zijn (Meadows, 1972). Dit scenario denken werd nog verder versterkt toen er nog meer “zichtbare” problemen ontstonden. Zo werd door de olie crises (1973 en 1979) en later de Golfoorlog (1990) duidelijk dat de fossiele brandstoffen niet oneindig waren. Mede door deze ontwikkelingen en de daling van de voorraden grondstoffen, alsmede het effect van onze hedendaagse consumptie op de leefomgeving, zorgt ervoor dat naar instrumenten wordt gezocht die de belasting op onze omgeving verminderen. Duurzaamheid is door de jaren heen een containerbegrip geworden. Alles wat te maken heeft met maatschappelijk verantwoord leven, milieu, ecologie en toekomstgericht denken wordt tegenwoordig onder duurzaamheid geschaard. Veelal wordt de term duurzaamheid omschreven aan de hand van een theorie: de drie P’s.   

People (mensen) Profit (winst) Planet (aarde)

Naast het feit dat men geld wil verdienen en van de welvaart wil genieten is het ook onze taak om goed voor de mensen en het milieu te zorgen. Immers, als we dit verzaken is de toekomst van de mensheid in het geding. Wij hebben nu een verantwoordelijkheid voor de toekomstige generaties. Wanneer wij bijvoorbeeld alle fossiele brandstoffen verbruiken, zal de volgende generatie met een enorm probleem zitten. Dit geldt ook voor vraagstukken als opwarming van de aarde, CO2-uitstoot en voedselproblematiek. Er zijn vele definities van het begrip: “ duurzaamheid”. De meest genoemde en aanvaarde definitie is een belangrijke en veelgebruikte definitie van duurzaamheid opgenomen in het rapport van de World Commission on Environment and Development van de Verenigde Naties,. Ook wel de “De Commissie Brundtland” genaamd: “Our Common Future” (Liebrand, 2009, p.12). “Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen” (Liebrand, 2009, p. 12).


9

2.1.2 Duurzaamheid in de Vastgoedsector De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN, 2009) definieert: “ duurzaamheid in de bebouwde omgeving” als volgt: “Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen – materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert – huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid”.(IVBN, 2009, P.1) In de kantorenmarkt kan het begrip duurzaamheid op verschillende manieren worden ingevuld. Deze invulling kan variëren van energiebesparing, CO2 reductie en het milieuvriendelijk (her)gebruik van materialen en water tot het beperken van mobiliteit, afval en onnodig gebruik van landschap (Kuipers, 2012, p.9). Het sturen op een gunstig energielabel is dus een beperking tot slechts de CO2 reductie en doet geen recht aan de totale sturing op duurzaamheid in brede zin. Op basis van de definities van duurzaamheid zoals omschreven door de commissie Brundtland en de IVBN kan een definitie voor verduurzaming van bestaand vastgoed luiden: “Duurzaamheidsmaatregelen in bestaand vastgoed zorgen ervoor dat vastgoed efficiënter en beter aansluit op de behoeften van gebruiker en eigenaar, doordat beter gebruik wordt gemaakt van de hulpmiddelen energie, water en overige grondstoffen, waarbij impact van het gebouw op het welzijn en de omgeving wordt verminderd en waarbij waardeontwikkeling wordt gewaarborgd”(Liebrand, 2009, p.15).

2.1.3 Duurzaamheid in de kantorenmarkt Kantoorgebouwen hebben een grote invloed op het milieu en de omgeving. De bouwen vastgoedwereld is één van de grootste verbruikers en vervuilers in de Nederlandse samenleving. Gebouwen verbruiken ruim 33% van de nationale energieconsumptie en voor de productie van bouwmaterialen is nog eens 10% nodig. Bovendien is 35% van al het afval bouwen sloopafval (de Lange, 2011, p.15).


10

Voor een duurzaam gebouw zijn o.a. de volgende aspecten van belang: -

Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen. Waterbesparing en het terugdringen van watervervuiling. Bouw- en materiaalkeuze gericht om gerecyclede en recyclebare materialen. Aangename leef- en werkomgeving. Lange levensduur. Transformeerbaarheid. Effectief en meervoudig grondgebruik.

Een duurzaam kantoorgebouw kenmerkt zich door een vermindering van haar impact op het milieu en gezondheid van de mens. Een duurzaam kantoor gaat efficiënt om met energie, water en materialen en is duurzaam bij de bouw, exploitatie, gebruik en onderhoud (de Lange, 2011, p.16). Een duurzaam kantoor wordt in de literatuur gedefinieerd als: “Een object dat van de wieg tot het graf efficiënt omgaat met grondstoffen en energie. Hierbij spelen niet alleen de fysieke kenmerken van het gebouw een rol, maar ook omgevingsaspecten als bereikbaarheid, geografische- , klimatologische- en demografische factoren”. (Stoer, 2013)

2.1.4 Vicious Circle of Blame Zoals in paragraaf 2.1.3 aangegeven hebben gebouwen (vastgoed) een grote impact op onze leefomgeving. Diverse kantoorgebruikers willen ook graag een duurzaam label krijgen. Onderzoek wijst uit dat 73% van de Nederlandse kantoororganisaties duurzame huisvesting als een belangrijk onderwerp op de agenda heeft staan (JLL, 2010). Het is dan ook niet vreemd dat ook veel beleggers bezig zijn met, of onderzoeken naar de mogelijkheden tot, het verduurzamen van het bestaande vastgoed. Het grootste probleem waar beleggers en gebruikers tegenaan lopen is de vicieuze cirkel die de ontwikkeling van duurzame gebouwen in de weg staat. Iedereen voelt de noodzaak om de bestaande voorraad te verduurzamen , maar tegelijkertijd wijzen partijen vooral naar elkaar als het gaat om het nemen van de eerste stap. De term is bedacht door de Engelse milieuactivist Jonathan Porritt. Toch zijn er wel reële mogelijkheden om de vicieuze ‘ Circle of Blame’ waarin het duurzame vastgoed zich bevindt, te doorbreken. Dat kan bijvoorbeeld door verschillende partijen duidelijk te maken wat het welbegrepen eigenbelang zou kunnen zijn. Heel geleidelijk ontstaan er in Nederland openingen in het ‘ afschuifmechanisme’ en komt een klein aantal initiatieven van de grond (NVM, 2011, p.11). Duurzaamheid als USP?

11

Schematisch ziet de ‘Circle of Blame’ en het doorbreken ervan er als volgt uit: De oplossing:

Bron: www.melstarrs.com Figuur 2-2: Vicious circle of blame en het doorbreken ervan

Omdat in deze scriptie uitgegaan wordt van bestaand vastgoed is er voor gekozen om Bron ontwikkelaars buiten dit onderzoek te houden. Bij het verduurzamen van bestaand vastgoed zijn zowel de gebruikers als de beleggers van belang. Om een beter beeld te kunnen krijgen van de drijfveren van zowel de beleggers als de gebruikers zal hieronder verder worden ingegaan op de diverse aspecten van de wensen van deze beide partijen.

2.2 Conclusie In het voorgaande hoofdstuk is ingezoomd vanaf het begrip ‘Duurzaamheid’ in de breedste zin van het woord tot de toepassing op het gebied van vastgoed en specifiek de kantorenmarkt. Vanaf de jaren ‘70 van de vorige eeuw is men er echt van bewust geworden dat

fossiele

brandstoffen niet onuitputtelijk zijn. Duurzaamheid legt zich toe op het efficiënt gebruik van natuurlijke hulpbronnen waarbij rekening moet worden gehouden dat toekomstige generaties daar ook de vruchten van kunnen blijven plukken. Door de brede oriëntatie en omdat de hele levensduur van een gebouw wordt meegenomen is gekozen voor deze definitie. Duurzaamheid als USP?

12

Specifiek in de kantorenmarkt kan de definitie van een duurzaam kantoorgebouw dus luiden (deelvraag 1): “Een object dat van de wieg tot het graf efficiënt omgaat met grondstoffen en energie. Hierbij spelen niet alleen de fysieke kenmerken van het gebouw een rol, maar ook omgevingsaspecten als bereikbaarheid, geografische- , klimatologische- en demografische factoren”. (Stoer, 2013) De aspecten die met name van belang zijn bij het bepalen van de duurzaamheid van een gebouw (deelvraag 2) zijn: -

Energiebesparing en het toepassen van alternatieve energiebronnen.

-

Waterbesparing en het terugdringen van watervervuiling.

-

Bouw- en materiaalkeuze gericht om gerecyclede en recyclebare materialen.

-

Aangename leef- en werkomgeving.

-

Lange levensduur.

-

Transformeerbaarheid.

-

Effectief en meervoudig grondgebruik.

Naast de kansen voor duurzaamheid zijn er ook bedreigingen. ‘The vicious circle of blame’ is daar een van. Bij het ontwikkelen van duurzame kantoorgebouwen wijzen de verschillende actoren naar elkaar om het gebrek aan daadkracht te verantwoorden. Om deze cirkel te doorbreken is een verandering in de denkwijze nodig waarbij alle partijen van de noodzaak van duurzaam denken doordrongen zijn en ook duurzame oplossingen gaan eisen. In dit onderzoek worden de actoren beleggers en gebruikers verder onderzocht omdat het zich toespitst op bestaande bouw waardoor de beweegredenen van de bouwers en de ontwikkelaars in deze opzet niet van belang zijn. Het is dus van belang om te weten wat de drijfveren zijn van kantoorgebruikers om tot duurzame maatregelen te willen komen.


13

3 Gebruikerswensen op het gebied van duurzaamheid Om tot een succesvolle duurzame (her)ontwikkeling te kunnen komen is zowel de gebruiker als de belegger nodig. Allereerst wordt ingegaan op de motieven van de gebruiker zoals die in de literatuur zijn benoemd.

3.1 Motieven kantoorgebruiker voor duurzame huisvesting Kantoorgebruikers zijn vrij te kiezen hoe ze ondernemen. Dat sluit niet uit dat de samenleving op basis van politieke besluitvorming de kantoorgebruiker aan bepaalde voorschriften en randvoorwaarden kan binden. Bovendien worden ondernemers in deze tijd meer en meer aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheidszin. De ondernemers zijn dus onderhevig aan verschillende krachten. Bansal & Roth (2000, blz 729) hebben een model samengesteld waarin 4 onderliggende drijfveren worden vastgesteld die invloed kunnen hebben op het besluitvormingsproces van ondernemingen aangaande de huisvestingskeuze. Dit zijn: -

Vermijden van risico (Wet- en regelgeving en maatschappelijke verwachtingen).

-

Ethische motieven (Wat de ondernemer zelf verantwoord vindt).

-

Wat loont, (in financiële zin of op het gebied van imago verbetering). o

Directe economische gevolgen

o

Indirecte economische gevolgen

Ondernemers zijn dus vrij om zich te positioneren binnen het maatschappelijke krachtenveld. Ondanks dat deze keuze vrij is, is deze zeker niet zonder gevolgen voor de toekomstige positie van de onderneming (Sociaal Economische Raad, 15 december 2000).

3.1.1 Vermijden van risico Overheidsregulering beïnvloedt in grote mate het handelen van de onderneming. Het niet voldoen aan milieuwetgeving kan zeer kostbaar zijn.


14

Deze kosten kunnen worden veroorzaakt door direct opgelegde boetes of indirect door negatieve publiciteit veroorzaakt door een negatieve maatschappelijke reactie op het begaan van een milieudelict en de hierop volgende juridische vervolging (Kassinas & Vaveas, 2002). Bij het huren van groene kantoorruimte zal ook zeker het risico afnemen van klachten van werknemers aangaande het binnenklimaat of al dan niet duurzaam imago. Door het anticiperen op toekomstige veranderende regelgeving kan de onderneming bovendien hoge renovatiekosten vermijden. De Wet- en Regelgeving beïnvloedt in grote mate de handelingen van bedrijven. Indien bedrijven niet voldoen aan de geldende regels kunnen de diverse kosten hoog oplopen. Kantoorgebouwen worden door de tijd ingehaald door verscherpte regelgeving op het gebied van duurzaamheid. Kantoorgebruikers en beleggers kunnen hierop inspelen door nu (op risico) te investeren in bestaande gebouwen zodat deze de komende jaren voldoen aan de verscherpte regels.

3.1.2 Ethische motieven Bedrijven, overheden, NGO's3 zijn allemaal groepen individuen die samen werken aan een bepaald doel. Soms zijn individuele personen gedreven door innerlijke waarden om duurzaam te ondernemen. Indien zij voldoende invloed hebben in de organisatie, zullen deze waarden ook gelden voor de organisatie. Er zijn veel voorbeelden van mensen en bedrijven die zo’n gedrevenheid hebben. Een voorbeeld hiervan zij de makers van Kuyichi jeans. Deze organisatie komt voort uit de ideële organisatie Solidaridad. Ook Anita Roddick van de Bodyshop is hier een voorbeeld van. Maar ook Philips is een voorbeeld. Van oudsher is het bedrijf zeer betrokken bij de medewerkers en de omgeving. Vaak is de focus van het opnemen van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen gericht op het behalen van economisch voordeel. De ‘Innovators” en ‘ Early adaptors’ (Rogers, 2003) van socialeen milieu innovaties zijn echter vaak de partijen waarvoor financieel gewin van ondergeschikt belang is. Overheden en Non-Profit organisaties zijn bijvoorbeeld gedreven om hun betrokkenheid bij het milieu uit te stralen door te huren in Groene gebouwen’ (Kuipers, 2012, p.22). Zo heeft bijvoorbeeld de Rijksgebouwendienst vastgesteld dat zij bij het aanhuren van panden minimaal een 3

Niet-gouvernementele organisatie


15

Epa label C verlangen. Daarnaast heeft de RGD in haar ‘duurzaamheidswijzer’ vastgelegd wat haar duurzaamheidsambities zijn (RGD, 2011).

3.1.3 Wat loont Buiten de opgelegde keuzes door maatschappelijke druk of weten regelgeving of ideële overtuiging kan de keuze ook gemaakt worden op basis van eigenbelang, omdat het loont. Dit eigenbelang kan door verschillende factoren worden bepaald, waaronder: -

De kosten van negatieve reacties van de omgeving. Protesten en acties vanuit de samenleving kunnen leiden tot juridische kosten, kosten vanwege vertragingen, aanpassingen aan het beleid en imagoschade.

-

De waarde van een goed imago. De onderneming is gebaat bij een goede naam. Een positief imago schept vertrouwen en goodwill en vergroot uiteindelijk de afzetmogelijkheden.

-

De motivatie van werknemers, die weten dat het bedrijf een goede naam heeft, zal beter zijn wat resulteert in een betere samenwerking en gevoel van trots over de onderneming. Dit argument geldt ook bij de werving en selectie van nieuw personeel (Kuipers, 2012).

Aanname 1:

Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame levenswijze4

Volgens het model van Bansal & Roth (2000, blz 729) kan ‘Wat loont’ worden onderverdeeld in directe en indirecte economische voordelen:

3.1.3.1 Directe Economische Voordelen In eerste instantie werd altijd aangenomen dat Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen tot een conflict leidt tussen de winstmaximalisatie en het optimaliseren van het sociale welzijn. Echter, een toenemend aantal onderzoeken heeft nu ook aangetoond dat MVO niet alleen het sociale welzijn optimaliseert maar ook de financiële waarde kan verhogen, bijvoorbeeld door het realiseren van lagere kosten en/of betere efficiëntie. Voor commerciële

gebouwen vertegenwoordigt energie

een aanzienlijk deel

van de

exploitatiekosten. Deze kosten bedragen rond de 10% van de totale woonlasten. Door middel van energiebesparende maatregelen kunnen deze kosten fors worden teruggebracht. Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 4


16

Er kan derhalve verondersteld worden dat het huren van kantoorruimte in Groene Gebouwen een direct effect heeft op de totale huurkosten. Deze kosten zijn waarschijnlijk het meest belangrijk voor bedrijven die actief zijn in sectoren met bedrijfsintensief gebruik van kantoorruimtes (Kuipers, 2012, p.19). Een ander voordeel van het huren van ruimte in een groen gebouw is de verhoging van de productiviteit van de medewerkers. Meerdere onderzoeken hebben laten zien dat er een sterke relatie bestaat tussen het binnenklimaat van een gebouw en de gezondheid en productiviteit van de medewerker. Het financieel voordeel door een verlaagd ziekteverzuim en de toename van de productiviteit is aanzienlijk.

3.1.3.2 Indirecte Economische Voordelen Een bijkomend voordeel van huisvesting in een groen gebouw is een positief effect op de “corporate” reputatie. De reputatie van een onderneming is een factor van: geloofwaardigheid, vertrouwelijkheid, betrouwbaarheid en verantwoordelijkheid (Fombrun, 1996). Het laatste punt, verantwoordelijkheid, valt uiteen in milieu, financieel en sociaal gedrag (Miles en Covin, 2000). Het aanpassen van milieu- en sociaal gedrag kan uiteenlopen van voldoen aan de wetgeving tot het pro actief implementeren van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. In hoeverre een onderneming wordt geleid volgens het MVO principe wordt grotendeels bepaald door de stakeholders. Stakeholders zijn partijen die op de één of andere manier belangen hebben bij een organisatie. De Stakeholder theorie voorspelt dat ondernemingen het meeste aandacht besteden aan de grootste en meest krachtige “corporate stakeholders”: investeerders, klanten en werknemers (Mitchell, Agle en Wood 1997)(Kuipers, 2012, p.20).


17

3.2 Conclusie Kantoorgebruikers kunnen overgaan tot duurzame maatregelen op basis van verschillende motieven. Deze motieven zijn: -

Huidige of toekomstige weten regelgeving en maatschappelijke druk

-

Idealistische overtuiging van de ondernemer

-

Het levert direct of indirect geld op.

De mate waarin ondernemers hun beslissingen baseren op de verschillende factoren is dus afhankelijk van de ondernemer zelf, de overheid en het te behalen economische voordeel. Dit laatste kan direct zijn door het te behalen kostenvoordeel, door lagere lasten voor bijvoorbeeld energie, en indirect door bijvoorbeeld een verbeterd imago. Of en in hoeverre een bedrijf een ‘Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen’ beleid adopteert hangt bovendien af van de ‘stakeholders’. Deze groep belanghebbenden bestaat uit investeerders, klanten en werknemers en hebben ook een grote invloed op het gevoerde beleid van de onderneming. Zoals eerder genoemd wordt in dit onderzoek verder ingegaan op de kantoorgebruikers en de beleggers waarbij de motivatie en beslissingsbevorderende factoren worden toegelicht. Na de kantoorgebruikers zijn de beleggers aan de beurt.


18

4 Hoe kijken beleggers aan tegen duurzaamheid? 4.1 Waarom verduurzamen? In het onderzoek van Abrahams (2011) worden de motieven voor beleggers om te verduurzamen uiteengezet. Uit het onderzoek van Liebrand (2009) blijkt dat de motieven voor een organisatie om over te stappen op een duurzaam beleid, kunnen worden ingedeeld in pushen pullfactoren. Deze termen zijn afkomstig uit de marketingwereld (Liebrand, 2009). Pushfactoren zijn dwingend van aard terwijl pullfactoren vrijwillig van aard zijn. Een goed voorbeeld is het onderwerp energieprestatie waarin marktpartijen ‘getrokken’ worden door eens steeds grotere trend die in de sector is ontstaan en vervolgens door een ‘duwende’ wetgever uiteindelijk overgaan tot actie. Pushen pullfactoren hebben een gemeenschappelijk doel en versterken elkaar.

4.1.1 Push factoren 4.1.1.1 Wetgever De overheid kan, middels wetgeving druk uitoefenen op het bedrijfsleven. Dit kan door sturende, danwel, dwingende maatregelen. Zij wil energiebesparing stimuleren en sturen op duurzame ontwikkelingen in het bedrijfsleven. De nationale overheid hanteert sinds 2010 het 100% duurzaam inkoopbeleid. Dit houdt in dat alle producten die het bedrijfsleven wil leveren aan overheidsinstellingen of aan bouwprojecten van deze overheid, voor moeten komen op een lijst waarop slechts duurzame producten staan. Aangezien de overheid de grootste klant is van het Nederlandse bedrijfsleven zullen veel bedrijven zich hierdoor gedwongen voelen om de aangeboden producten aan te passen. Voor wat betreft energieprestatie stimuleert de overheid energiezuinige bouwprojecten via subsidies en fiscale voordelen. In principe is een stimuleringsmaatregel niet dwingend maar door de hoge belastingen op CO2-emmissie zijn de financiële gevolgen zodanig dat deze als een pushfactor kunnen worden gezien. Ten slotte is het verplicht gesteld dat bij elke vastgoedtransactie het gebouw gecertificeerd moet zijn middels de “Energieprestatie index”. Voor de huisvesting van overheidsinstellingen (RGD) geldt wel dat alle gebouwen minimaal moeten voldoen aan Energielabel C. Vanaf 2009 moest dit label zichtbaar


19

worden opgehangen in gebouwen van meer dan 1.000 m2. Vanaf 1 januari 2013 moet dit label in alle overheidsgebouwen van meer dan 500 m2 zichtbaar worden opgehangen.

4.1.1.2 Stakeholders Per stakeholder verschilt de mate van invloed die deze kan uitoefenen op het beleid van de organisatie. Er wordt ook onderscheid gemaakt tussen in- en externe stakeholders. Voor de in- en externe communicatie voeren grote organisaties van tijd tot tijd een ‘stakeholder mapping’ uit. De mate van invloed van een belanghebbende partij wordt hierbij opnieuw vastgesteld. Mogelijke stakeholders zijn: Moederbedrijf, makelaars, overheid, aannemers/leveranciers, aandeelhouders, huurders of adviseurs. Omdat huurders tot de stakeholders behoren moeten beleggers weten wat er bij deze groep speelt. Hier zullen zij adequaat op in moeten spelen. Aanname 2:

Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in.5

Beleggers tonen steeds vaker interesse in groene fondsen. Deze trend kan ertoe leiden dat steeds meer vastgoedbeleggers vanuit de beleggersmarkt indirect gedwongen worden om te verduurzamen (pull-factor). De gebruiker heeft, in tegenstelling tot de aandeelhouders, een meer directe invloed op het beleid/management. Een vastgoedbelegger is natuurlijk afhankelijk van een goede bezetting en tevreden kantoorgebruikers en zal dus een verzoek vanuit deze richting erg serieus moeten nemen.

4.1.2 Pullfactoren Bedrijven hebben een vrije keuze om te bepalen of ze, om een attractieve houding ten opzichte van in- of externe invloedsferen te verkrijgen, gehoor willen geven aan pullfactoren. Wanneer er in de omgeving van een organisatie iets gebeurt zal daarop worden geanticipeerd en de handelswijze of dienstverlening daarop aanpassen om niet achter te blijven bij de concurrenten. Anders dan bij pushfactoren bepalen organisaties doorgaans zelf of zij zich wel of niet laten beïnvloeden door pullfactoren.

4.1.2.1 Ideologie De vastgoedmarkt is een markt waarin op basis van cijfers en ervaring ‘rationele’ beslissingen worden genomen. Deze beslissingen zijn vaak gebaseerd op een terugverdienmodel. Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 5


20

Verduurzaming zal daarom per definitie niet snel als ideologisch uitgangspunt dienen. Toch claimen steeds meer individuen of organisaties dat deze zijn ontstaan vanuit de ideologie dat verduurzamen noodzaak is. Bedrijven die vanuit ideologie aan verduurzaming doen, doen dit vanuit een bewuste morele keuze.

4.1.2.2 Trend en Publieke opinie Het verduurzamen van het bedrijfsproces wordt voor veel bedrijven een trend waar zij zich bijna niet meer aan kunnen onttrekken. Bedrijven waarbij het beheren en verhuren van vastgoed het primaire bedrijfsproces is zullen inzake verduurzaming aangewezen zijn op de beschikbare bedrijfsmiddelen. Verduurzaming wordt vaak gebruikt als marketingtool. Dat wil zeggen dat een organisatie bewust aan verduurzaming doet ten behoeve van imago. Duurzaamheid wekt immers bij het publiek een positieve associatie op. Wanneer een groot deel van de bedrijven binnen een sector beweert duurzaam te zijn heeft dit een negatief effect op niet duurzame bedrijven. De trend die is ontstaan kan worden gezien als een serieuze invloedsfactor. Het aantal bedrijven dat bijvoorbeeld aandacht besteed aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen is in de meerderheid. Veel bedrijven zijn ervan overtuigd dat duurzaam handelen hen een concurrentievoordeel oplevert (Nidumola et al.,2009). Ten aanzien van de publieke opinie kan een (groot) bedrijf dus niet achterblijven in deze ontwikkeling omdat het in diskrediet zou worden gesteld door bedrijven die wel beweren duurzaam te zijn.

4.1.2.3 Beleggingsresultaat 4.1.2.3.1 Hogere huurinkomsten Hogere huurinkomsten is ook een motivatie ten aanzien van verduurzaming van kantoren. Volgens een onderzoek (Kok, 2008) naar gelabelde kantoren (LEED en Energy Star) in de Verenigde Staten ligt de netto huur gemiddeld 2% hoger voor gebouwen met een LEED-certificering. Daarnaast ligt de effectieve huur, deze is gecorrigeerd aan huurvrije perioden, leegstand en inrichtingskosten, voor een groen kantoor zelfs 6% hoger. Een verbetering van het energieprestatiecertificaat van een goed bereikbaar kantoor in de Randstad kan een huurverhoging van 4% opleveren (Heineke, 2009). Een nadeel van dit onderzoek is dat de factor leeftijd hierin niet als separaat criterium is meegenomen. Het betreft namelijk veelal nieuwe kantoorgebouwen die een hogere huur genereren.


21

4.1.2.3.2 Hogere marktwaarde Het beperkte aanbod aan duurzaam vastgoed in Nederland drijft de marktwaarde omhoog (Berkhout, 2010). Onder transacties in de Verenigde Staten behaalden duurzame kantoren maar liefst 16% hogere verkoopprijzen. Duurzame gebouwen hebben een langere levensduur en zijn minder gevoelig voor de volatiele energieprijzen. Taxateurs lijken dit in te zien en houden in steeds meer gevallen rekening met de energieprestatie bij de waarde toekenning van kantoren. 4.1.2.3.3 Betere bezetting Uit hetzelfde onderzoek (Kok, 2008) bleek dat de gemiddelde bezettingsgraad voor goed gelabelde kantoren hoger ligt. Ook hier dient als aandachtspunt te worden opgemerkt dat het hier veelal om nieuwere kantoren gaat. Daarnaast is een hogere bezetting gunstig voor de taxatiewaarde van het object omdat een grotere cashflow een gunstigere BAR oplevert. Naast de kwantitatieve benadering van bezetting speelt ook de kwalitatieve bezetting een belangrijke rol. Een duurzaam gebouw zou over het algemeen een betere en verantwoorde huurder aantrekken die het maatschappelijk belang van duurzame huisvesting inziet. Ook zal een duurzaam gebouw sneller in de smaak vallen bij een gerenommeerde multinational die een stuk kredietwaardiger is dan een startend bedrijf. Taxateurs houden rekening met dit gegeven en zullen mogelijk daardoor een lagere BAR in overweging nemen, hetgeen leidt tot een hogere marktwaarde. 4.1.2.3.4 Lagere exploitatiekosten Het is niet vastgesteld dat duurzame gebouwen daadwerkelijk lagere exploitatiekosten hebben. Onderzoeken hiernaar concluderen dit wel maar geven daarbij aan dat dit met name komt doordat duurzame gebouwen vaak ‘nieuwere’ gebouwen zijn en daardoor lagere exploitatiekosten hebben. Wel zouden er voor een duurzaam kantoor fiscale voordelen kunnen worden behaald die indirect van invloed zijn op de exploitatiekosten. Echter is dit zeer afhankelijk van het soort vastgoedbelegger (bancair, particulier, institutioneel) vanwege de fiscale positie en het politiek klimaat. Bovendien is uit onderzoek gebleken (JLL, 2010) dat duurzame gebouwen zelfs in veel gevallen een hogere energierekening kennen door het efficiënter gebruiken van de kantoorruimte. 4.1.2.3.5 Productiviteitsverhoging door verbetert binnenklimaat en comfort Een duurzaam gebouw biedt een onderneming een gezonde en comfortabele werkomgeving. Dit heeft positieve gevolgen voor de werknemers waardoor in theorie de absentie daalt en de arbeidstevredenheid toeneemt. Daarnaast heeft een beter klimaat positieve gevolgen voor de Duurzaamheid als USP?

22

arbeidsproductiviteit van werknemers omdat zij een groot deel van de dag in een prettige omgeving verkeren. Daardoor zou een vastgoedbelegger een hogere huurprijs kunnen hanteren. Helaas is deze ontwikkeling niet altijd aantoonbaar/meetbaar en er is geen bewijs voor. Tot nu toe zijn alleen eindgebruikers die oprecht en proactief een stringent MVO-beleid uitvoeren bereid om daadwerkelijk voor deze meerwaarde extra te betalen.

4.1.3 Barrières Ondanks het feit dat er diverse motieven zijn voor een belegger om de portefeuille te verduurzamen komt dit proces langzaam op gang. Uit gesprekken met adviseurs in duurzaam vastgoed blijkt dat beleggers ook motieven hebben om niet te verduurzamen (de Lange, 2011). Dit worden barrières genoemd. In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de factoren die het verduurzamen van een kantoor kunnen tegenwerken en helaas te vaak een grote rol spelen binnen het proces.

4.1.3.1 Split Incentives De bezetting van een multi-tenant gebouw maakt de situatie al significant anders ten opzichte van single-tenant. Over het algemeen betalen kantoorhuurders hun eigen energierekening. Hierdoor ontstaat de situatie dat de partij die verantwoordelijk is voor het betalen van de energierekening niet beslist over de investering om energie te besparen. In deze situatie wordt gesproken van split incentives, oftewel, er zijn tegengestelde belangen. In een multi-tenant gebouw heeft de eigenaar te maken met verschillende huurders van verschillende omvang, filosofie en contractduren. Wanneer er geïnvesteerd wordt is het cruciaal dat alle huurders bijvoorbeeld hun contracten verlengen tegen een mogelijke meerprijs voor de upgrade omdat anders de investering geen directe meerwaarde heeft ten opzichte van de bestaande situatie. Hierdoor wordt voor veel eigenaren het risico om grote investeringen te doen te groot. Aanname 3:

In een multi-tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming

realiseren.6

4.1.3.2 Hogere stichtingskosten Veel beleggers menen dat duurzaam ook duurder is en de stichtingskosten significant hoger liggen. In tegenstelling tot nieuwbouw is dit voor het renoveren van bestaande bouw waar. Het is nu Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 6


23

eenmaal duurder om gedurende groot onderhoud van een kantoor het gebouw te upgraden in plaats van het in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Meerkosten voor verduurzaming zijn vrijwel nooit geprognosticeerd in de onderhoudsbegroting. Hierdoor moet altijd een additionele investering worden gedaan bovenop het geplande onderhoud. Wanneer een belegger hiervoor geen voorziening heeft ingebouwd en geen mogelijkheid ziet om dit op een andere manier te financieren kunnen de hogere kosten een reden zijn om ervan af te zien.

4.1.3.3 Leegstandsrisico De leegstandsproblematiek kan beleggers ertoe bewegen om huurders te trekken of te behouden door renovatie werkzaamheden als verduurzaming uit te voeren maar kan echter ook als barrière optreden. Wanneer er sprake is van structurele leegstand zal een belegger niet snel geneigd zijn te investeren in een pand vanwege het gebrek aan cashflow. Omdat er teveel onbekende factoren meespelen, zoals wederverhuurtermijn, wordt het risico te groot. Ten eerste is er bij leegstand geen huurder en is het dus onduidelijk hoe en in welk tijdsbestek deze investering zich terugverdient.

4.1.3.4 Risico’s voor exploitatie Een gebouwverbetering zou kunnen worden gefinancierd met de energiebesparing die het gedurende de exploitatie oplevert. De opbrengsten van de besparingen kunnen vooraf worden berekend waarbij rekening wordt gehouden met een geïndexeerde energieprijs. De investering wordt dan gebaseerd op besparing van de exploitatiekosten. Het rendement van de investering is dus afhankelijk van de energieprijs, juist nu deze de laatste jaren onvoorspelbare schommelingen vertoont. Door conflicten, een economische crisis en onduidelijkheid over de huidige voorraad energiebronnen is de energieprijs zeer volatiel geworden. Het kan als een verhoogd risico worden beschouwd wanneer een rendement hiervan afhankelijk is. Daarnaast zijn de huisvestingslasten bij de gebruiker vaak onbekend. Het is dus niet inzichtelijk hoeveel energie er kan worden bespaard en hoeveel van deze besparing kan worden afgedragen aan de eigenaar om een initiële investering goed te kunnen maken

4.1.3.5 Randvoorwaarden verduurzaming Niet elk kantoor is geschikt voor een duurzame renovatie. Omdat niet ieder kantoor zich vanuit het oogpunt van de technische basis of de marktpositie leent voor een verduurzaming moet er eerst aan bepaalde randvoorwaarden worden voldaan. Volgens de IVBN(2010) zijn kantoren in het midden- en topsegment over het algemeen geschikt voor een verduurzaming. Voor de onderkant van de markt is er vaak onvoldoende initiële gebouwkwaliteit en potentie van de locatie aanwezig Duurzaamheid als USP?

24

wil een verduurzaming rendabel zijn. De randvoorwaarden voor het verduurzamen van een kantoor zijn:  Goede locatie  Gebiedskwaliteit  Waardevolle (technische) basis  Beheersbare leegstand

4.2 Verduurzaming bestaand vastgoed in de praktijk Het verduurzamen van bestaand vastgoed doen beleggers veelal op drie manieren: 1. Quickwins 2. Planmatig onderhoud 3. Verduurzaming met behulp van additionele maatregelen.

4.2.1 Quickwins De maatregelen met de minste impact zijn de quickwins. Hiermee kunnen weliswaar goede resultaten worden geboekt, maar de impact op het gebouw en haar installaties blijft beperkt. Enkele voorbeelden van quickwins zijn: het beter inregelen van de installaties, het installeren van bewegingssensoren (t.b.v. verlichting) en het installeren van een veeginstallatie (einde van de dag wordt automatisch de verlichting/installatie uitgeschakeld). Bovendien kan de levensduur van de installaties, door een betere afstelling, worden verlengd.

4.2.2 Planmatig onderhoud Een natuurlijk moment voor beleggers om te verduurzamen is het planmatig onderhoud. Bij het vervangen van de (verouderde) installaties aan het einde van de technische levensduur wordt er gekozen voor een meer energiezuinige variant.

4.2.3 Additionele maatregelen Buiten bovengenoemde maatregelen met minimale impact kunnen beleggers overgaan tot maatregelen met een grotere impact. Deze maatregelen vallen vaak samen met een commercieel moment als leegstand of verhuur. Bij gebouwen die te kampen hebben met structurele leegstand is renovatie een optie voor de belegger om het pand weer commercieel aantrekkelijk te maken. Duurzaamheid als USP?

25

Hierbij kan de belegger het gebouw de kwaliteit geven die gelijk staat aan een nieuw gebouw. Verduurzaming van een gebouw op deze schaal is planningtechnisch het meest interessant als het gebouw leegstaat. Echter, bij leegstand is er geen cash flow en kunnen de investeringen met een sluitend model ook niet worden verantwoord. Volgens Vyas en Cannon (2008) zal, om vastgoed te verhuren of verhuurd te houden, moeten worden gekozen voor verduurzaming. Bij het op risico investeren in duurzaamheid loopt de belegger wel het risico dat de oplossingen waarvoor is gekozen niet geheel aan de wensen van de toekomstige gebruiker voldoen. Een meest ideale vorm van verduurzaming is een gezamenlijk initiatief tussen eigenaar en gebruiker van het vastgoed. Immers, de eerder genoemde ‘ circle of blame’ speelt dan niet en de kosten en opbrengsten komen te liggen bij de meest gerede partij. Echter, in een single tenant gebouw met een welwillende huurder is dit relatief makkelijk te realiseren, maar wanneer het een multi-tenant gebouw betreft zal deze besluitvorming lastig, zo niet onmogelijk zijn.

4.3 Hoe meet de belegger duurzaamheid? In Nederland wordt gebruik gemaakt van verschillende instrumenten om duurzaamheid te kunnen meten. Het meten volgens vastgestelde richtlijnen verbetert de vergelijkbaarheid van verschillende kantoorgebouwen. Echter, er is slechts één label algemeen aanvaard, het energielabel, maar er zijn meerdere labels toepasbaar. De bekendste labels zijn BREEAM uit het Verenigd Koninkrijk en LEED uit de Verenigde Staten. Mede ook omdat de meerderheid van de Nederlandse beleggers de voorkeur geven aan deze twee waarderingsmethodieken, mede ook door de onafhankelijkheid van de leveranciers (Liebrand, 2009) zullen deze beide, naast het energielabel nader worden toegelicht. Daarnaast zijn er twee methodieken die ook, zij het in mindere mate, worden gebruikt door Nederlandse beleggers. Dit zijn GreenCalc+ en GPR. In bijlage 1 worden de verschillende methodieken verder toegelicht.

4.4 Conclusie Voor een belegger zijn ‘push’ en ‘pull’ factoren belangrijke argumenten om tot verduurzaming van bestaand vastgoed over te gaan. Push factoren worden vastgesteld door de wetgever of door de Duurzaamheid als USP?

26

stakeholders. Pull factoren bestaan uit argumenten als ideologie van de belegger, trends en publieke opinie en het beleggingsresultaat. Het laatste argument wordt bepaald door de huurprijs, leegstandsrisico of beleggingswaarde. Echter ‘het bewijs’ dat de huurinkomsten hoger zijn bij duurzame gebouwen is in de VS onderzocht en de markt in de VS is een andere dan de Nederlandse markt. Bovendien is in dat onderzoek geen rekening gehouden met de leeftijd van de gebouwen, er is daardoor niet aangetoond dat een betere marktwaarde en bezettingsgraad wordt veroorzaakt door de duurzaamheid of vanwege het feit dat het nieuwe gebouwen zijn. Tenslotte zijn er de argumenten ‘lagere exploitatiekosten’ en ‘productiviteitsverhoging’. Buiten het feit dat de eerste niet per definitie is bewezen getuige het onderzoek van JLL betreft het hier voordelen voor de huurder (JLL, 2010). Het is niet onderzocht of dit ook daadwerkelijk tot betere bezettingsgraden leidt en of de verhuurder hiervoor hogere huren kan vragen. Naast de ‘push’ en ‘pull’ factoren zijn er ook barrières die verduurzamingsprojecten tegenhouden. Dit zijn de ‘split incentives’, de hogere kosten en de terugverdienrisico hiervan, de onzekerheid bij leegstand van investeringen ‘op risico’ en de geschiktheid van het gebouw. Als uiteindelijk door de belegger wordt gekozen voor verduurzamingsmaatregelen kan deze kiezen voor verschillende manieren om dit vorm te geven. De drie hoofdvormen zijn: -

Quickwins, door middel van makkelijk te realiseren (kleine) verbeteringen als het vervangen van conventionele verlichting door LED.

-

Planmatig onderhoud waarbij installaties aan het einde van de technische levensduur worden vervangen door meer efficiënte varianten.

-

Additionele maatregelen nemen zoals het vervangen van de installaties voor het einde van de levensduur of op nog grotere schaal door middel van een renovatie.

Tenslotte zijn er verschillende labels om te bepalen hoe duurzaam een gebouw is. Wettelijk gezien is een Energielabel verplicht voor een gebouw, maar een ander label zoals BREEAM baseert de duurzaamheid van een gebouw meer op het gebruik dan op de gebouwkenmerken zoals het energielabel doet. Het is de keuze van de belegger welk label hij wil hanteren.


27

5 Samenvatting eerdere onderzoeken Naast de bestaande literatuur waarin de motivaties van zowel huurders als verhuurders zijn beschreven om tot een duurzaam beleid over te gaan zijn er zoals al eerder genoemd meerdere onderzoeken geweest waarin huurders en verhuurders apart zijn gevraagd naar hun duurzaamheidsambities. In dit hoofdstuk wordt een korte samenvatting gegeven van de resultaten van deze onderzoeken. Hierbij zal ook antwoord worden gegeven op deelvraag 3: Welke duurzaamheidsaspecten zijn bepalend bij huisvestingsbeslissingen van kantoorgebruikers en beleidsvorming van kantoorbeleggers volgens eerdere onderzoeken?

5.1 Onderzoeken betreffende kantoorhuurders. 5.1.1 Hoe duurzaam is ondernemend Nederland? In 2013 heeft Search een onderzoek door Blauw Research laten uitvoeren onder Nederlandse ondernemers met de vraag wat de actuele stand is van ‘het duurzaam ondernemen’ . Het onderzoek is gedaan onder 893 directeuren en managers in grote, middelgrote en kleine ondernemingen. In dit onderzoek wordt met name onderzocht in hoeverre bedrijven werken met kpi’s7 die betrekking hebben op duurzaamheid. Als dit het geval is, is dat een concreet bewijs dat de kwaliteit van het duurzaamheidsbeleid medebepalend is voor de continuïteit van de organisatie.

De

resultaten laten zien dat het percentage bedrijven dat hiermee werkt uiteenloopt van ongeveer 25% van bedrijven met minder dan 100 medewerkers tot 55% bij bedrijven met meer dan 1000 werknemers. De grafiek met de resultaten is te vinden in bijlage 2. Het goede nieuws is dat in totaal 45% van de bedrijven al duurzame prestatie indicatoren heeft ontwikkeld en hier ook op stuurt. Bij deze bedrijven zijn de duurzaamheidsprestaties al net zo belangrijk als de omzet per medewerker of marge per klant. De verwachting is dat dit nog verder zal toenemen. Met de bovenstaande resultaten in het achterhoofd is het belangrijk om te weten welke bedrijfsprocessen dan voorrang krijgen om de duurzaamheidsambities te verwezenlijken. Hierin zie je een grote spreiding. Het zwaartepunt ligt bij het personeel, de inkoop en het duurzaam ontwikkelen van productie en de productontwikkeling. In het onderzoek wordt hier gesteld dat het

7

kritieke prestatie indicator


28

een gemiste kans is dat het ‘laaghangende fruit’ ook in de toekomstplannen blijft hangen. Hier wordt gedoeld op mobiliteit, huisvesting, ICT, financieel beheer en communicatie/marketing. Voor wat betreft de huisvesting wordt uit dit onderzoek geconcludeerd dat bij een derde van alle bedrijven duurzaamheid tot een procesmatig onderdeel is gemaakt van het Asset management en het facilitaire proces. Aanname 4:

Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de verhuurder.8

De doelstellingen die worden gesteld voor het meten van de duurzaamheid geven verrassende uitkomsten. Ondanks dat Asset management en huisvesting bij slechts 6% van de ondervraagden prioriteit heeft (bijlage 2), hebben drie van de genoemde zeven doelstellingen direct of indirect te maken met huisvesting. Dit zijn met name het energieverbruik, het waterverbruik en de medewerkers betrokkenheid (lees ook: tevredenheid). Een laatste belangrijke conclusie

uit het onderzoek is

dat ondanks

de crisis

de

duurzaamheidsambities niet lijken te zijn aangetast. 41% van de bedrijven geeft zelfs aan dat de duurzaamheidsontwikkelingen een “boost” hebben gekregen sinds het uitbreken van de banken- en eurocrisis in 2008. Dus daar waar op veel gebieden moet worden bezuinigd, gebeurt dat veelal niet op het gebied van duurzaamheid. Bedrijven zijn dus bezig met het verstevigen van hun concurrentiepositie door te blijven investeren in het verduurzamen van processen, producten en organisatie zelfs (met name!) tijdens crisistijd.

5.1.2 Huisvestingsmotieven van gebruikers In meerdere onderzoeken is het huisvestingsvraagstuk bekeken vanuit het perspectief van de gebruiker. De conclusies die volgen uit het onderzoeken ‘Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers’ (Stoer, 2013)9 en ‘Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de kantoorgebruiker?’ (Kuipers, 2012) zijn als volgt. Als belangrijkste factoren voor het kiezen van de huisvesting worden vooral financiële en locatie gerelateerde aspecten genoemd. Duurzaamheid speelt in de keuze wel een rol, maar uit het Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 9 Zie bijlage 3 voor een opsomming van enkele belangrijke resultaten uit dit onderzoek. 8


29

onderzoek van Stoer blijkt dat dit element een bescheiden rol speelt. Daar waar het wel meespeelt is het voornamelijk gebaseerd op het positieve imago van groene huisvesting. In het onderzoek van Stoer scoort de autobereikbaarheid nog steeds veel hoger dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Een goede parkeergelegenheid staat daarom nog steeds hoog op het wensenlijstje. Aanname 5:

De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.10

In het onderzoek van Kuipers wordt echter gesteld dat naast de bereikbaarheid per auto en de parkeergelegenheid de bereikbaarheid met het openbaar vervoer zeker zo hoog scoort. De kantoorgebruiker kiest vooral voor bereikbaarheid en zichtbaarheid nabij autosnelwegen en treinstations (Kuipers, 2012). Door slechts 38% van de respondenten in het onderzoek van Kuipers wordt duurzaamheid als belangrijk keuzecriterium benoemd. Daar waar de theorie aangeeft dat duurzaam materiaalgebruik en duurzaam bouwen met name voor non-profit organisaties als belangrijk aspect kan worden gezien wijst het onderzoek uit dat binnen het kader van duurzaamheid gebruikers voornamelijk focussen op het duurzaamheids- of energielabel. Een ander element dat kan worden aangemerkt als belangrijk punt in de huisvestingskeuze is de flexibele indeling van het gebouw en het comfort dat het werknemers geeft. Duurzaamheid speelt volgens Stoer een grotere rol bij grotere bedrijven die langer dan 10 jaar bestaan dan bij jongere en kleinere (MKB) bedrijven. Een mogelijke verklaring die hiervoor wordt gegeven is dat grotere en oudere bedrijven een groter draagvlak hebben voor het implementeren van duurzaam beleid. Uit het onderzoek van Kuipers blijkt wel dat (kleine) kantoorgebruikers een groen label eisen met name met het beoogde doel dat energie efficiëntie loont. Beide onderzoeken bevestigen dat met name grote bedrijven een MVO beleid hebben en kleine(re) bedrijven meer kijken naar de beoogde kostenreductie. Een opvallende conclusie uit het onderzoek van Kuipers is dat in de huidige markt met alle leegstand de kantoorgebruikers een zo grote keuze hebben dat, ondanks dat kantoorhuurders niet bereid zijn te betalen voor duurzaamheid, toch kiezen voor een duurzaam gebouw zonder daarvoor extra te hoeven betalen omdat over de duurzaamheid kan worden onderhandeld. Triodos geeft ook Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 10


30

aan dat duurzaamheid veel te maken heeft met kostenbesparing. Een duurzaam gebouw met een comfortabele installatie wordt bovendien volgens Triodos als standaard gezien. Een opvallende conclusie is verder dat binnen de BREEAM methodiek afval, landgebruik en vervuiling een belangrijke rol vervuld (27,5%). Bij de gebruikers blijkt echter dat dit niet of nauwelijks wordt bestempeld als belangrijk aspect. Dit kan erop duiden dat de gebruikers hun eigen rol met betrekking tot een duurzame bedrijfsvoering niet of nauwelijks erkennen. Bij de keuze van duurzame huisvesting zal, zoals eerder genoemd, een grotere organisatie met een langere bestaansduur eerder kiezen voor duurzame huisvesting. Het verschil tussen profit en nonprofit organisaties is minimaal. Hierbij kan worden aangemerkt dat kostenreductie op zich geen doel is maar dat kantoorhuurders over het algemeen wel kiezen voor duurzame oplossingen wanneer op termijn financiële voordelen kunnen worden behaald. Dit kan worden bereikt door een verlaging van de huisvestingslasten door bijvoorbeeld een lager energiegebruik of het afnemen van minder meters. Maar dat kan ook door een te behalen concurrentievoordeel vanwege een duurzaam imago. De conclusie die kan worden getrokken is dat als gebruikers kiezen voor duurzaamheid zij wel bereid zijn om hiervoor meer te betalen op voorwaarde dat er wel duidelijke financiële voordelen tegenover staan. Aanname 6:

Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel kan worden behaald.11

In onderzoeken uit 2004 (Twijnstra Gudde, 2004) en 2006 (NVB, 2006) is onderzoek gedaan naar het belang van verschillende criteria op de huisvestingskeuze. Autobereikbaarheid wordt belangrijker ten opzichte van de OV bereikbaarheid en alle gebouweigenschappen worden van minder groot belang geacht ten opzichte van het onderzoek uit 2004. Dit laatste kan te maken hebben met een minder groot belang wat kantoorhuurders hechten aan kwaliteit, of de kwaliteit is over het algemeen zo hoog (of uit onderhandeling te verkrijgen) in de aangeboden kantoren dat dit van minder groot belang wordt geacht. Het is ook mogelijk dat huurders van mening zijn dat kwaliteit toegevoegd kan worden en de locatie een vast gegeven is. Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 11


31

De uitkomsten hiervan zijn in het kort: Locatie eigenschappen

Twijnstra Gudde 2004

NVB 2006

Belang

Belang

Autobereikbaarheid

8,3

8,4

OV bereikbaarheid

7,6

7,5

Zichtbaarheid Locatie

-

5,4

Uitstraling omgeving

7,7

8,4

Arbeidsmarkt

6,4

6,6

Parkeergelegenheid

8,3

8,4

Nabijheid klanten/relaties

6,1

6,0

Loopafstand winkels

5,6

5,4

Afstand tot stadscentrum

5,3

-

Klimaatbeheersing

7,7

6,8

Energie/servicekosten

7,5

7,0

Uitstraling exterieur

7,3

7,2

Voorzieningen

6,6

6,2

ICT-faciliteiten

8,3

7,9

Afwerkingsniveau interieur

7,5

7,3

Flexibiliteit indeling

7,6

7,3

Gebouw eigenschappen

Bron: FMN/Corenet Global, Op naar een vraag gestuurde kantorenmarkt, mei 2013)

5.2 Onderzoeken betreffende beleggers Er zijn meerdere scripties geschreven over het verduurzamen van vastgoed gezien vanuit het perspectief van de belegger. In ‘Duurzaamheid tot aan de portefeuille’ (Liebrand, 2009) wordt aangegeven dat beleggers voornamelijk kijken naar het optimaliseren van het rendement waarbij moet worden aangemerkt dat minimaal wordt gestreefd naar een rendement neutrale oplossing. Push en pull factoren vormen belangrijke factoren waarop een belegger besluit tot verduurzaming over te gaan.


32

Het daadwerkelijk overgaan tot maatregelen gebeurt op basis van de drie eerder genoemde gronden. Te weten: Quickwins, planmatig onderhoud en additionele maatregelen. Deze maatregelen zijn in paragraaf 4.2 al verder uitgewerkt. Deze scriptie gaat verder met het besluitvormingsproces van de belegger. Belangrijk is te weten wat de rolverdeling is in alle drie de gevallen. De rol van de gebruiker neemt toe van quickwins tot additionele maatregelen. Bij de eerste twee zal de gebruiker geen rol hebben, maar in geval van additionele maatregelen zullen de beslissingen in samenspraak moeten worden genomen. De gebruiker zal zijn akkoord moeten geven op het voorstel van de belegger. De belegger zal met een goed verhaal moeten komen waarbij de motieven worden versterkt en de barrières zoveel mogelijk moeten worden weggenomen. Het zo vroeg mogelijk betrekken van de gebruiker in het proces verhoogt de slagingskans. Als suggestie wordt in de scriptie van Liebrand meegegeven dat er meer onderzoek is gewenst naar in hoeverre het type te nemen maatregelen invloed kan hebben op de mate waarin gebruikers geïnteresseerd kunnen worden in verduurzaming. In deze scriptie wordt geprobeerd om de eisen en wensen van zowel de gebruikers als de beleggers aan elkaar te verbinden om op bovenstaande vraag antwoord te kunnen geven. In de scriptie ‘Rendement van duurzaamheid’

(de Lange, 2011) wordt geconcludeerd dat

kantoorgebruikers best bereid zijn om een deel van het voordeel dat voortvloeit uit een duurzame investering in het gebouw als premie te betalen op de huur. Er wordt zelfs van 2/3 gesproken. De vraag naar duurzame kantoren neemt toe. Een duurzaam imago, maatschappelijk verantwoord ondernemen en efficiënt ruimtegebruik waardoor het bedrijfsresultaat stijgt bepalen de vraag volgens de Lange. MVO en imago zijn de belangrijkste drivers. Technische ontwikkelingen staan in de kinderschoenen en zullen zich nog verder gaan ontwikkelen. Het onderzoek toont aan dat het rendement van duurzame kantoren afneemt naarmate de duurzaamheidsambitie toeneemt. Een groot deel van de aanvullende investeringen wordt veroorzaakt door investeringen waarmee een energiereductie kan worden behaald. De investeringen in energiezuinige toepassingen zijn momenteel groter dan de voordelen in de exploitatiefase (de Lange, 2011, p.55). Investeren in duurzaamheid zal dus volgens de Lange leiden tot een lager rendement. De aanname die hieraan kan worden ontleent is:


33

Aanname 7:

Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als rendement verbetering.12

Echter, het risico op structurele leegstand is bij een niet-duurzaam kantoor vele malen groter. Dus het rendement van een niet duurzaam kantoor is nog geringer. De beslissing om te investeren in duurzaamheid moet dus voor de belegger niet worden genomen om het rendement te verbeteren maar om het huidige rendement zo goed mogelijk vast te kunnen houden. Om tot een goede afweging te kunnen komen dient de belegger in de eerste plaats naar de markt te kijken en het huurniveau. De waarde van het vastgoed wordt bepaald door de toekomstige kasstromen en niet door de hoogte van de investering. Een kantoorgebouw op een goede locatie heeft een hogere beleggingswaarde dan een kantoorgebouw op een slechte locatie. Hierdoor kunnen er standaard in kantoren op een gunstige locatie meer faciliteiten worden aangelegd waarbij credits zijn te verdienen in de BREEAM methodiek. De restwaarde van kantoorgebouwen op goede locaties ligt hoger dan op slechte locaties. In de laatste categorie moet er rekening mee worden gehouden dat het gebouw na het gebruik sneller geconfronteerd zal worden met leegstand. In een gebouw waar de restwaarde van minder groot belang is zal eerder worden geïnvesteerd in flexibiliteit en mutatiemogelijkheden. Anders dan in gebouwen op een slechte locatie waar eerder gedacht moet worden aan demontabel bouwen en het toepassen van recyclebare materialen. In het onderzoek ‘Rendement van Duurzaamheid’ (de Lange, 2011), is verder een vergelijk gemaakt tussen de investeringen die nodig zijn op basis van de BREEAM methodiek en de beleggingswaarde. Hierbij is de locatie en bereidheid van de gebruikers hiervoor te betalen meegenomen. De belangrijkste resultaten uit dit onderzoek worden in de paragrafen 5.2.1 tot en met 5.2.5 benoemd:

5.2.1 Mate van BREEAM score Uit bovengenoemd onderzoek blijkt dat de investeringskosten en de opbrengsten die met huur te relateren zijn de grootste invloed hebben op het rendement van duurzame kantoren. Binnen het verduurzamingsvraagstuk is de energiereductie en het reduceren van de CO2 uitstoot het belangrijkste thema. Bij het bepalen van het effect op de beleggingswaarde is uitgegaan van een investering voor het realiseren van een energiereductie van 50% en een investering om het

Vanuit het model 1-3 (blz 7) worden de opgestelde aannames in de tekst daar waar van toepassing genoemd. In hoofdstuk zes worden de aannames samengevat. 12


34

kantoorgebouw energieneutraal te laten functioneren. Hieruit blijkt dat in beide gevallen de verandering van de beleggingswaarde de investering niet goed kan maken. Het is zelfs zo dat, naarmate de investering groter wordt en/of meer energie wordt bespaart, het verschil tussen de beleggingswaarde en de investeringen verder oploopt.

5.2.2 Compensatie van het exploitatievoordeel Omdat, zoals eerder genoemd, de kosten en de opbrengsten niet in dezelfde handen liggen heeft DTZ in een onderzoek gevraagd of huurders bereid zouden zijn het exploitatievoordeel door middel van een hogere huur (gedeeltelijk) te willen compenseren. Hieruit blijkt dat gemiddeld genomen huurders bereid zijn om 75% van het exploitatievoordeel als toeslag op de huur te betalen. Uit onderzoek van JLL (2010) blijkt dat ruim 80% van de huurders, die aangeven dat duurzaamheid een belangrijk thema is, bereid is om tweederde van de besparingen in de exploitatiefase als opslag bovenop de basishuur te betalen. Voor Nederlandse huurders is een 100% vergoeding van het voordeel (nog) geen optie. In het onderzoek van Kok (2008) is aangetoond dat Amerikaanse huurders bereid zijn om zelfs een toeslag te betalen bovenop een 100% dekking voor een duurzaam kantoor. Als vervolgens in het onderzoek van De Lange (2011) een onderscheid wordt gemaakt in een investering zonder huurcompensatie en een 100% compensatie van het exploitatievoordeel, blijkt dat bij een toenemend investeringsbedrag voor een hogere BREEAM score in het eerste geval de beleggingswaarde in absolute zin afneemt waardoor het verschil tussen investeringen en beleggingswaarde verder toeneemt. In het geval dat het voordeel in exploitatiekosten voor 100% wordt gecompenseerd stijgt weliswaar de beleggingswaarde in absolute zin bij een toenemende investering, maar ook hier stijgt ook het verschil tussen de beleggingswaarde en de investeringen.

5.2.3 Locatie aspecten In het geval van een vergelijking op basis van de BREEAM methodiek krijgt een kantoorgebouw al snel een groot aantal credits toegewezen op basis van de locatie van het kantoorgebouw. Een standaard kantoor op een goede locatie krijgt dus in basis al meer credits dan een standaard kantoor op een slechte locatie, dit komt door de nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen. Relatief gezien wordt dus de verhouding tussen de beleggingswaarde en de omvang van de investeringen groter naarmate de locatie van mindere kwaliteit is. Verder is er gekeken naar de invloed op de IRR (Intern rendement) van een project. Daaruit is gebleken dat de gemeten IRR bij Duurzaamheid als USP?

35

een toenemende investering ten behoeve van een betere BREEAM score een groter (negatief) effect heeft op de IRR naarmate de locatie minder wordt.

5.2.4 Kwaliteit gebouw De aanvullende kosten zullen over het algemeen lager zijn bij een kantoorgebouw met een hogere kwaliteit dan bij een kantoor met een lagere kwaliteit. Doordat de beleggingswaarde wordt bepaald door de markthuur en de markthuur vaak hoger is op een betere locatie waarbij een markconforme kwaliteit hoort is het makkelijker om op die locaties aan de kwalitatieve eisen van BREEAM te kunnen voldoen.

5.2.5 Beleggingswaarde De beleggingswaarde neemt toe als de huurder bereid is om een gedeelte van het exploitatievoordeel als opslag op de huur te betalen. De stijging van de beleggingswaarde is afhankelijk van de hoogte van de besparingen en het percentage wat de huurder bereid is te betalen als opslag op de huur.

5.3 Conclusie De resultaten van eerdere onderzoeken laten zien wat bepalend is voor huisvestingsbeslissingen van huurders en beleggers (deelvraag 3). Naast de theoretische benadering is in dit hoofdstuk ingegaan op de reeds uitgevoerde onderzoeken waarin de theorie wordt getoetst. Naar aanleiding van deze bevindingen kan een actueel beeld worden gegeven van de belangrijkste motieven van huurders en beleggers. In eerste instantie lijkt het zo te zijn dat veel bedrijven die duurzaamheid op de agenda hebben staan dit niet per definitie toepassen op het gebied van huisvesting. Echter, als wordt ingezoomd op de doelstelling blijken toch drie van de zeven genoemde doelstellingen betrekking te hebben op de huisvesting. Kleine bedrijven kijken meer naar kostenreductie dan grotere bedrijven, waarvan 55% van de laatste werkt met kpi’s op het gebied van duurzaamheid. Uit het onderzoek van Search blijkt dat de crisis niet een beperkend effect heeft op de duurzaamheidsambities maar een stimulerend effect. De onderzoeken van Twijnstra Gudde (2004) en NVB (2006) laten een tegengestelde trend zien van voor de crisis. In de onderzoeken van Stoer Duurzaamheid als USP?

36

(2013) en Kuipers (2012) wordt ook gesteld dat duurzaamheid slechts bij een beperkt aantal bedrijven op de agenda staat. Ook hieruit blijkt dat grote bedrijven die langer bestaan meer sturen op duurzaamheid dan kleine bedrijven die meer sturen op kostenreductie. Een afwijking in de resultaten van Kuipers en Stoer kan worden ontdekt voor wat betreft de bereikbaarheid. Stoer geeft aan dat de autobereikbaarheid nog steeds veel belangrijker is dan de OV bereikbaarheid waar Kuipers aangeeft dat deze twee argumenten voor de keuze van een locatie elkaar niet meer veel ontlopen. Een bijkomend effect van de crisis is dat door het grote aanbod en de kleine vraag de eisen die worden gesteld aan kantoorgebouwen toenemen en duurzaamheid niet wordt gezien als extra, maar als standaard. Kantoorhuurders zijn niet bereid hier meer voor te betalen. Dit staat haaks op de conclusie van Heineke (2009) dat in de Randstad een huurverhoging van 4% kan worden gerealiseerd bij verduurzaming. Kostenreductie is op zichzelf geen doel, maar bedrijven kiezen uiteindelijk voor duurzame oplossingen als daarmee in de toekomst een voordeel is te behalen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat huurders wel bereid zouden zijn om een gedeelte van het voordeel van een duurzame investering als huuropslag terug te betalen aan de verhuurder. Deze percentages lopen op van 66% tot 80% van het voordeel. Liebrand stelt vast dat naarmate de impact van de werkzaamheden groter wordt, de noodzaak groter wordt tot overleg en overeenstemming tussen huurder en verhuurder over de te nemen maatregelen. Om dit traject soepeler te laten verlopen geeft Liebrand de suggestie om de eisen en wensen van verhuurders en huurders naast elkaar te leggen. In de volgende hoofdstukken zal hier meer aandacht aan worden besteed. Tenslotte valt het op dat kantoorgebruikers de elementen uit de BREEAM methodiek waarop de gebruikers het meeste invloed hebben als minst belangrijk ervaren. De Lange (2011) stelt dat duurzame investeringen per definitie niet rendabel zijn. Naarmate de investeringen groter worden neemt het rendement verder af. Echter, het leegstandsrisico van niet duurzame gebouwen is groter en de belegger zou zich dus moeten concentreren op schadebeperking. Hierbij dient te worden opgemerkt dat een kantoor op een goede locatie meer verduurzamingsmogelijkheden biedt dan een kantoor op een slechte locatie. Om de eisen en wensen van huurders en verhuurders in relatie tot elkaar in beeld te brengen is een enquête opgesteld. In de komende hoofdstukken zullen de resultaten hiervan worden behandeld.


37

6 Samenvatting benoeming aannames In figuur 1-3 op bladzijde 7 is het model weergegeven waarin de drie elementen motivatie, inhoudelijk en investering worden behandeld. Aan de hand van deze indeling zijn er zeven aannames gedefinieerd. De bevestiging of ontkrachting van de aannames moeten leiden tot de beantwoording van deelvraag vier: 4. Sluiten de duurzaamheidsambities van kantoorgebruikers/kantoorbeleggers inzake de huisvesting bij elkaar aan?

6.1 Koppeling aannames met de theorie In de voorgaande hoofdstukken is in de literatuurstudie uiteengezet hoe beleggers en kantoorhuurders omgaan met het begrip duurzaamheid. Daarbij is dieper ingegaan op de motivaties en bepalende factoren voor zowel beleggers als huurders om duurzame ambities vast te stellen en toe te passen. Middels een enquête wordt vastgesteld in hoeverre deze ambities en uitgangspunten op elkaar zijn afgestemd. In paragraaf 3.1 wordt ingegaan op de motieven van kantoorgebruikers om voor duurzame huisvesting te kiezen. In paragraaf 3.1.3. wordt specifiek ingegaan op het belang van een goed imago. Het is de vraag hoe belangrijk dit aspect is in het totale beslissingstraject. Sterker nog, kiezen bedrijven niet overwegend voor duurzaamheid uit angst voor imago schade en alle ellende die daaruit kan voortkomen zoals protesten, afname afzetmogelijkheden, motivatie van huidige werknemers en werving en selectie van nieuwe werknemers. Aanname 1:

Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame levenswijze.

In hoofdstuk vier worden de motiverende factoren van beleggers besproken. Stakeholders zijn belangrijk in het beslissingsproces van de beleggers. Één van de genoemde stakeholders is de huurder. Beleggers zouden daarom te weten moeten komen wat de wensen zijn van de huurders. Duurzaamheid als USP?

38

Vervolgens zou de belegger, om deze stakeholder goed te kunnen bedienen, hierop moeten inspelen. Aanname 2:

Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in.

In paragraaf 4.1.3. wordt ingegaan op de barrières die verduurzaming van een gebouw in de weg kunnen staan. In 4.1.3.1. wordt dieper ingegaan op de ‘ split incentives’. Wanneer er sprake is van een gebouw met één (single-tenant) of meerdere huurders (multi-tenant) is de situatie al significant anders. Met name een eigenaar van een multi-tenant gebouw met verschillende huurcontracten heeft weinig mogelijkheden tot sturing. In een multi-tenant gebouw heeft de eigenaar te maken met verschillende huurders van verschillende omvang, filosofie en contractduren. Dit maakt het voor een belegger moeilijk om alle huurders op dezelfde lijn te krijgen voor wat betreft de bereidheid om te komen tot investeringen in duurzaamheid. Aanname 3:

In een multi-tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming realiseren.

In hoofdstuk vijf worden de resultaten van eerdere onderzoeken besproken. Zoals blijkt uit hoofdstuk drie lopen de drijfveren om duurzaam beleid op te stellen uiteen van economische voordelen via het vermijden van risico tot aan ethische motieven. In 2013 heeft Search een onderzoek door Blauw Research laten uitvoeren onder Nederlandse ondernemers met de vraag wat de actuele stand is van ‘ het duurzaam ondernemen’. Voor wat betreft de huisvesting wordt uit dit onderzoek geconcludeerd dat bij een derde van alle bedrijven duurzaamheid tot een procesmatig onderdeel is gemaakt van het Asset management en het facilitaire proces. Uit de onderzoeken wordt niet duidelijk of huurders inzake de huisvesting kijken naar de ambities van de verhuurder. Aanname 4:

Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de verhuurder.

Een opmerkelijke conclusie uit het onderzoek van Stoer, welke wordt uitgewerkt in bijlage 3, is dat op basis van de prioritering van de diverse motieven van huisvesting de bereikbaarheid met het openbaar vervoer (trein en bus) respectievelijk is terug te vinden op de plaatsen 11 en 12. Met name is dit opvallend omdat de bereikbaarheid met de auto (inclusief parkeren) op plaats 3 is terug te vinden.


39

Gezien de pogingen van de overheid om het openbaar vervoer te promoten en autogebruik te ontmoedigen in combinatie met de trend van de groeiende interesse in kantoren op stationslocaties in binnenstedelijke gebieden lijkt dit een tegenstelling. Aanname 5:

De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

In paragraaf 5.1.2. staan de conclusies weergegeven van de onderzoeken van Kuipers (2012) en Stoer (2013). Hieruit blijkt dat kantoorhuurders wel willen betalen voor duurzame huisvesting mits hier wel duidelijke voordelen tegenover staan. Aanname 6:

Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel kan worden behaald.

In paragraaf 5.2. worden de duurzaamheidsambities van beleggers genoemd. Daar waar beleggers voornamelijk bezig zijn met het optimaliseren van het rendement blijkt uit het onderzoek van de Lange (2011) dat het rendement op vastgoed afneemt naarmate de duurzaamheidsambitie toeneemt ondanks dat kantoorhuurders vaak bereid zijn om een deel van het voordeel (2/3) in te leveren om de investering goed te maken. In het onderzoek van Pot (2009) worden nog elementen genoemd die mogelijk het rendement kunnen verbeteren zoals bijvoorbeeld een premie op de markthuur of een hogere eindwaarde van het beleggingsobject, maar de bewijzen zijn hiervoor nog lastig aan te leveren. Aanname 7:

Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als rendement verbetering.


40

7 Methodiek praktijkonderzoek 7.1 Informatie verzameling Zoals aangegeven in het eerste hoofdstuk zal de uitvraag bestaan uit twee enquêtes. Voor het verzamelen van informatie is gekozen voor digitale enquêtes. De redenen om voor deze methodiek te kiezen zijn: -

De mogelijkheid om meer respondenten binnen een beperkte tijd te bereiken. Een schriftelijke enquête legt een minimaal beslag op de beschikbare tijd van de ondervraagden. Door het groter aantal respondenten kan een hogere betrouwbaarheid worden gerealiseerd. De vragen worden gesteld aan professionals die geen verdere toelichting behoeven over de materie. Het risico minimaliseren op sociaal wenselijke antwoorden.

Een nadeel van de gekozen methodiek is het missen van de mogelijkheid om meer diepgang in de vraagstelling in te brengen. Echter, door het verkennende karakter van het onderzoek is dit van minder groot belang dan de omvang van de respons.

7.2 Respons enquête De populatie van beide groepen bestaat uit alle kantoorhuurders en kantoorbeleggers in Nederland. Om een zo hoog mogelijke respons te verkrijgen is er voor een selecte steekproef uit de populatie gekozen waarmee een directe of indirecte relatie bestaat. De steekproef voor huurders bestaat uit de huidige kantoorhuurders welke huren in de kantoren van de Stichting Spoorwegpensioenfonds en het Pensioenfonds Openbaar Vervoer. Met name doordat met deze huurders een relatie bestaat is de kans op een hoge respons groter dan bij andere huurders. Een ander argument is dat beleggers de huurlijsten als een belangrijke Asset zien en de adresgegevens niet aan derden beschikbaar stellen. Het nadeel van deze methodiek is dat er mogelijk een eenzijdig beeld wordt gecreëerd omdat het huurders betreft van één belegger. De uitkomsten worden dan ook beoordeeld als zijnde een indicatie die in een later (vervolg)onderzoek op grotere schaal kunnen worden geverifieerd.


41

Met betrekking tot de kantoorbeleggers is gekozen voor alle beleggers welke aangesloten zijn bij de kantorenwerkgroep van de IVBN, aangevuld met kantorenbeleggers uit mijn eigen netwerk. Deze keuze is ook gemaakt om een hoge respons te realiseren binnen afzienbare tijd. In bijlage 5 staan beide enquêtes weergegeven. In de totale steekproef voor de kantoorhuurders zitten 66 bedrijven waarvan er 27 hebben gereageerd door het enquête formulier volledig in te vullen. Hierbij dient te worden aangemerkt dat er drie bedrijven zijn waar 2 medewerkers de enquête hebben ingevuld. Dat betekent dat er 30 reacties binnen zijn gekomen waarbij de ook de naam en bedrijfsnaam is ingevuld. Bovendien zijn er 8 enquêtes volledig ingevuld waarbij geen naam is ingevuld. Tenslotte zijn er 9 respondenten begonnen aan de enquête, maar hebben deze niet geheel afgemaakt. Conclusie: Van de 69 uitgezette enquêtes zijn er 38 volledig ingevulde enquêtes retour gekomen (55%). Inclusief de niet geheel ingevulde enquêtes geeft een respons van ruim 68%. De beleggers enquête is uitgevoerd onder de leden van de kantorenwerkgroep van de IVBN. Daarbij zijn enkele beleggers toegevoegd vanuit mijn eigen netwerk. In de populatie zitten 49 beleggers. Drie van deze beleggers hebben met twee medewerkers gereageerd. Daardoor komt de totale steekproef uit op 52. Van de 22 reacties (42%) waarbij de geënquêteerde zijn/haar naam heeft gegeven zijn er dus 19 van verschillende beleggers. 5 van de respondenten hebben de enquête wel volledig ingevuld, maar geen naam ingevuld. 10 respondenten hebben de enquête niet volledig ingevuld. Conclusie: Van de 52 uitgezette enquêtes komt de respons uit op 52%. Inclusief de niet geheel ingevulde enquêtes geeft een respons van ruim 71%. Deze respons cijfers zijn voldoende om betrouwbare conclusies te kunnen trekken, binnen de kaders van de genomen steekproef, uit de uitkomsten van de enquêtes13.

13

De vuistregel in de responsanalyse laat zien dat een respons van 40% bij een steekproef van 50 – 100 voldoende is om

wetenschappelijk zinvolle en betrouwbare uitspraken te doen (http://www.vanbeekveldenterpstra.nl).


42

7.3 Opzet vragenlijst Bij de keuze van de vragen is gedeeltelijk gebruik gemaakt van de vragen welke in eerdere onderzoeken voor de huurders zijn gebruikt. Dit is met name gedaan om de koppeling te houden met de literatuurstudie. Voor de specifieke vragen welke zijn gericht op de overeenkomsten en verschillen in ambities tussen kantoorbeleggers en huurders zijn nieuwe vragen opgesteld. In de huurders enquête is in de vragenlijst een combinatie gemaakt tussen vragen uit eerdere onderzoeken, vragen om de huurders te kunnen categoriseren en nieuwe vragen om de resultaten/ambities over en weer duidelijk te krijgen. Om een beter beeld te kunnen krijgen van de duurzaamheidambities is gevraagd naar het duurzaamheidsbeleid van de huurders en met name of dit ook op het gebied van huisvesting voor de huurder een rol speelt. Verder richt de vragenlijst zich op het belang van duurzaamheid bij de huurders en in hoeverre zij bereid zijn om risicodragend mee te investeren in duurzame investeringen. De bestaande vragen zijn hoofdzakelijk ontleent aan de eerder onderzoeken: ‘Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers’ (Stoer, 2013) en ‘Duurzaamheid tot aan de portefeuille’ (Liebrand, 2009). Voor beleggers is verder een categorisatie aangebracht tussen het soort beleggers (particulier, institutioneel) en de grootte van de portefeuille. De nieuwe vragen concentreren zich op de manier waarop kantoorbeleggers verduurzamingsmaatregelen toepassen indien van toepassing, op welk niveau dit gebeurt, en hoe de samenwerking verloopt met de huurders.

7.4 Koppeling aannames met de enquête In bijlage 4 is de koppeling weergegeven tussen de aannames zoals die zijn ontleend aan de literatuurstudie en de vragen die zijn gesteld in de enquête. Iedere aanname kan worden bevestigd of verworpen door de antwoorden op de gekoppelde vragen. 1: Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame levenswijze. Centraal in de vragen staat het verkrijgen van meer inzicht in de beweegredenen van ondernemers om tot duurzaam beleid over te gaan. Hierbij is gevraagd wat ondernemers belangrijk vinden en of zij bereid zijn om mee te betalen voor duurzame maatregelen.


43

2: Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in. Om hier een antwoord op te krijgen zijn dezelfde vragen gesteld aan huurders en verhuurders. Hieruit kan worden gedistilleerd wat beide doelgroepen nu werkelijk van elkaar weten en in hoeverre dit overeenkomt. 3: In een multi-tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming realiseren. Verhuurders zien een multi-tenant gebouw als beperkende factor voor verduurzaming. De vragen spitsen zich toe op de reeds gerealiseerde verduurzamingen. Met name de bezettingsgraden, samenwerkingsvorm en of en hoe de huurders hebben bijgedragen aan de verduurzaming. 4: Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de verhuurder. Huurders is gevraagd of zij weten of de verhuurder een duurzaamheidsbeleid heeft en of zij daar ooit naar hebben geïnformeerd. Indien dat het geval is, is gevraagd of zij dit beleid onder woorden kunnen brengen. 5: De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. De bereikbaarheid met de auto is nog steeds een goede graadmeter in hoeverre een bedrijf duurzaamheid nastreeft. Uit eerdere onderzoeken blijkt dat de bereikbaarheid met de auto nog steeds belangrijker wordt geacht dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Deze vragen moeten aangeven of dat nog steeds het geval is. 6: Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel kan worden behaald. Het is interessant om te weten te komen of voor huurders duurzaamheid niet slechts een excuus is om kosten te besparen. De gekoppelde vragen moeten daar duidelijkheid in brengen. 7: Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als rendement verbetering. De vraag waarom verhuurders overgaan tot verduurzaming staat hierbij centraal. Daarbij is het belangrijk om te weten of huurders meebetalen en of verhuurders bereid zijn rendement in te leveren.


44

8 Resultaten praktijk onderzoek 8.1 Resultaten enquête In dit hoofdstuk zullen allereerst in paragrafen 8.1.1, 8.1.2 en 8.1.3 de resultaten uit de twee enquêtes los van elkaar en in relatie tot elkaar worden toegelicht. In paragraaf 8.2 zal de koppeling worden gemaakt naar de opgestelde aannames en zullen deze op basis van de uitkomsten worden bevestigd of ontkracht.

8.1.1 Enquête Beleggers 8.1.1.1 Verdeling steekproef De steekproef bestaat voor 57% uit institutionele beleggers en 27% uit particuliere beleggers. De rest bestaat uit managers die voor beide categorieën werken en eigenaar / gebruikers.

8.1.1.2 Toepassing beleid

Toepassing duurzaamheidsbeleid kantoorbeleggers

Uit de figuur 8-1 blijkt dat een groot deel van de beleggers (37,8%) geen beleid

heeft

op

het

gebied

van

duurzaamheid. Het deel dat wel beleid heeft past dit proactief toe. Van de veertien beleggers die geen beleid hebben

zijn

institutionele

slechts belegger.

drie

een

In

de

wetenschap dat de respons voor 57%

20 15 10 5 0

aantal beleggers

Figuur 8-1: Toepassing duurzaamheidsbeleid

uit institutionele beleggers bestaat kan worden geconcludeerd dat een groter percentage (86%) van de institutionele beleggers beleid heeft ten opzichte van de particuliere beleggers (30%).


45

Figuur 8-2 laat zien dat weinig

Toepassing duurzaamheidsbeleid

beleggers het beleid uniform over

de

haalbaarheid

en

wenselijkheid van maatregelen ten behoeve van verduurzaming.

Uniform voor de hele portefeuille

Een groter gedeelte bekijkt per

Wij bekijken het per pand/locatie

geen antwoord

van

nooit

van belang zijn bij het bepalen

aantal beleggers altijd

gebouw de leeftijd en de locatie

soms

Hieruit blijkt dat voor ieder

geen antwoord

5).

nooit

(Hoofdstuk

altijd

eerdere

soms

onderzoeken

uit

geen antwoord

conclusies

nooit

de

altijd

resultaat lijkt ook logisch gezien

18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

soms

de hele portefeuille uitrollen. Dit

Wij bekijken het per gebruiker kijkend naar de wensen

Figuur 8-2: Toepassing duurzaamheidsbeleid

gebruiker wat wenselijk is, maar het grootste gedeelte bekijkt de mogelijkheden per gebouw/locatie.

8.1.1.3 Motieven verduurzaming Voor het bepalen van de motieven voor verduurzaming van beleggers is gebruik gemaakt van de indeling zoals die is gegeven in de scriptie ‘Duurzame kantoorgebouwen’, (Pot, 2009) aangevuld met het verkrijgen van een beter energielabel (4.3) en de mogelijkheid tot het overgaan tot verduurzaming uit ideologische overtuiging (4.1.2.1). In figuur 8-3 op de volgende bladzijde worden de resultaten weergegeven. Het belangrijkste motief voor verduurzaming voor beleggers is een lager leegstandsrisico. Op de tweede en derde plaats in de categorie ‘zeer belangrijk’ wordt respectievelijk genoemd de lagere onderhouds- en operationele kosten en een beter energielabel. De imagovoordelen worden wel genoemd, echter niet als ‘zeer belangrijk’, maar wel voor het grootste gedeelte als ‘belangrijk’. In deze laatste categorie worden de voordelen van een goede klimaatinstallatie als tweede genoemd. Dat beleggers verduurzamen uit ideologische overtuiging lijkt een mythe op basis van deze onderzoeksresultaten.


46

Belangrijke aspecten verduurzaming percentage beleggers

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Lagere onderhouds- en operationele kosten. (energie, water, afval)

Een hogere eindwaarde van het vastgoed

Premie op de markthuur

Lager leegstandsrisico

Voordelen voor gebruikers in het klimaat en arbeidsproductiviteit

Imagovoordelen

Bescherming tegen extra milieumaatregelen.

Beter energielabel

Wij verduurzamen uit ideologische overtuiging.

Figuur 8-3: Motiverende aspecten voor verduurzaming voor beleggers

8.1.1.4 Barrières Beleggers zien als belangrijkste barrières om tot verduurzaming over te gaan: -

Eigenaar doet de investering en huurder krijgt het kosten voordeel.

-

Desinteresse bij de kleinere huurders.

-

Kosten kunnen niet worden verdisconteerd in de huurprijs.

-

Problemen huurders in multi-tenant gebouwen op één lijn te krijgen (split incentive).

-

Leegstand: Beleggers zien de grote leegstand in de kantorenmarkt als een barrière maar ook als kans. Potentiële huurders hebben eisen op het gebied van duurzaamheid, maar willen er niet extra voor betalen. Aan de andere kant kan het leegstandsrisico worden verkleind door het aanbieden van een duurzaam gebouw.

8.1.1.5 Rendement op de investering 60% van de beleggers wil geen rendement inleveren voor een duurzaam gebouw. Een mogelijke oplossing hiervoor is het vragen van een all-in huur. Hiermee komt het kostenvoordeel en de investering in dezelfde hand te liggen. Tweederde van de beleggers is bereid om over te gaan tot het Duurzaamheid als USP?

47

vragen van een all in huur. Zoals eerder geconcludeerd in het onderzoek van JLL (2010) zal er wel een oplossing moeten worden gevonden voor de volatiliteit van de energieprijzen en de constatering dat een duurzaam gebouw niet per definitie minder energie verbruikt.

8.1.1.6 Maatregelen Ruim 70% van de ondervraagde beleggers

heeft

Dekking investering per bezettingsgraad

reeds

maatregelen genomen op het 100%

gebied van duurzaamheid. Uit

80%

navraag naar de mate van bezetting

bij

op risico

60%

verduurzaming

40%

blijkt dat in 41% van de

20% 0%

gevallen het een multi-tenant

samen met (potentiele) huurder(s) Leegstand

gebouw betreft, in 33% van de gevallen leegstand en 26% van

(Deels) Verhuurd verhuurd single tenant multi-tenant

Figuur 8-4: Dekking investering per bezettingsgraad

de gevallen een single-tenant gebouw. Hieruit blijkt dat de verschillen tussen de bezettingsgraden niet zo groot zijn als verwacht bij het in kaart brengen van de barrières. Sterker nog, de daadkracht in de multi-tenant gebouwen lijkt zelfs het grootst. Uit figuur 8-4 blijkt echter dat de investeringen in een multi-tenant kantoor grotendeels op risico worden gedaan en een investering in een singletenant kantoor gebeurt vaak in nauw overleg met de huurder. De investeringen in leegstaande gebouwen worden hoofdzakelijk op risico gedaan.

8.1.1.7 Bijdrage huurders In figuur 8-5 wordt de verdeling weergegeven hoe huurders hebben bijgedragen aan de investeringen in duurzaamheid. hoofdzakelijk

In

de

‘verlenging

categorie van

de

‘anders’

wordt

Bijdrage huurders aan verduurzaming Verhoogde servicekosten

5%

huurcontracten’ 12%

genoemd. Uit de figuur blijkt verder dat een groot

Verhoogde huur

14%

gedeelte (25%) van de verrekening van de investering gedaan wordt door het verlagen van de incentives.

25%

19%

Een ander groot deel (25%) van de beleggers verlangd helemaal geen bijdrage van de huurder.

Separate bijdrage investering Verlaging incentives Geen bijdrage

25%

Anders

Van de 12 respondenten die aan hebben gegeven geen Figuur 8-5: Bijdrage huurders aan verduurzaming


48

bijdrage te hebben gekregen van de huurder zijn er twee particulier. Beide particuliere beleggers willen geen rendement inleveren voor verduurzaming. Van de 10 institutionele beleggers wil 60% geen rendement inleveren voor een duurzame investering. Dit betekent dat deze beleggers op een andere manier waarde hebben toegevoegd om de investering goed te maken. Hierop is verder niet ingegaan in dit onderzoek.

8.1.2 Enquête Huurders 8.1.2.1 Verdeling steekproef Om een goed beeld te krijgen van het soort kantoorhuurders welke in de steekproef zijn opgenomen is het van belang te weten: -

In welke branche de kantoorhuurder werkzaam is.

-

Het soort vestiging.

-

De leeftijd van de organisatie.

De indeling in activiteiten is gedaan op basis van de indeling zoals die is gebruikt in het Corenet Global 2020 onderzoek en de branchering volgens de CBS-SBI indeling. Zoals blijkt uit figuur 8-6 bestaat de

Branchering huurders

steekproef voor 41% uit bedrijven uit

Bouw

de sector ‘Overige dienstverlening’. Samen

met

‘Onderwijs

gezondheidszorg’

en

en

2%

‘Financiële

7%

dienstverlening’ vertegenwoordigen zij

15%

ruim 68% van de respondenten. 6%

bijna 60% bestaat uit bedrijven met

4%

6%

13%

minder dan 100 medewerkers. 47%

Transport (en opslag) Financiële sector (Banken en verzekeringen)

Overige zakelijke dienstverlening (technisch/juridisch en algemeen advies) IT Openbaar bestuur (overheid)

van de ondervraagde bedrijven bestaat minder dan 100 medewerkers. Uit de

2%

Financiële dienstverlening

Voor 66% betreft het hoofdkantoren en

uit hoofdkantoren van bedrijven met

Industrie

2% 2%

Onderwijs en gezondheidszorg

41% Creatieve sector Ideële instellingen

enquête voor de beleggers blijkt dat veel

beleggers

juist


de

kleinere

Figuur 8-6: Branchering huurders

49

huurders als een oorzaak zien dat verduurzamingsprojecten niet goed van de grond komen. In het onderzoek ‘Huisvestingsmotief voor de kantoorgebruiker’ (Stoer, 2013) speelt duurzaamheid een grotere rol bij grotere bedrijven die langer dan 10 jaar bestaan dan bij jongere en kleinere (MKB)

bedrijven.

59%

van

de

Ouderdom bedrijven naar aantal medewerkers

ondervraagde huurders bestaat 20 jaar of langer. In

figuur

8-7

is

de

30 25 20 15 10 5 0

koppeling

weergegeven tussen bedrijfsgrootte en leeftijd van de organisatie. Hieruit blijkt

langer dan 20 jaar 10 t/m 20 jaar 6 t/m 10 jaar

dat bijna de helft van de kleinste

2 t/m 5 jaar 0 t/m 1 jaar

categorie bedrijven tussen de 6-10 jaar bestaat en de andere helft 10 jaar of langer bestaat. De bedrijven in de overige

categorieën

bestaan

Figuur 8-7: Ouderdom bedrijven naar aantal medewerkers

overwegend langer dan 20 jaar.

8.1.2.2 Toepassing beleid Figuur 8-8 laat zien welke huurders beleid hebben op het gebied van duurzaamheid en hoe dit in verhouding staat tot de leeftijd van de onderneming. Duurzaamheids beleid

Ja

Bedrijven met minder dan 100 medewerkers

18%

Bedrijven met meer dan 100 medewerkers

31%

Jonger Ouder Nee dan 10 dan 10 jaar jaar

Jonger Ouder dan 10 dan 10 jaar jaar

44% 87%

13%

25%

75%

0%

100%

7% 7%

93%

Figuur 8-8: Verdeling van de aanwezigheid van een duurzaamheidsbeleid naar leeftijd van de organisatie


50

Dit geeft een indicatie dat mogelijk kleinere bedrijven minder bezig zijn met duurzaamheid dan grotere bedrijven. Dit is een bevestiging van de uikomsten van Stoer (2013). De stelling dat bedrijven ouder dan 10 jaar meer met duurzaamheid

Belangrijkste punten duurzaamheidsbeleid

bezig zijn dan jongere bedrijven wordt middels bovenstaande uitkomsten, met name voor kleine 14

bedrijven, ontkracht.

12

aangegeven beleid te hebben op het gebied van duurzaamheid en op welke bedrijfsprocessen dit is gebaseerd. De meest voorkomende processen zijn mobiliteit en huisvesting gevolgd door inkoop en communicatie/marketing. Duurzame huisvesting is dus een van de belangrijkste aspecten in het duurzaamheidsbeleid. 86% van de huurders geeft ook aan duurzame huisvesting belangrijk te vinden. Dit

is

dus

inclusief

de

huurders

die

geen

duurzaamheidsbeleid hebben.

aantal huurders

Figuur 8-9 laat de bedrijven zien die hebben

10 8 6 4 2 0 Anders Product en productontwikkeling Personeel Communicatie/marketing Mobiliteit

ICT Financieel beheer Primair proces Inkoop Asset management/huisvesting

Figuur 8-9: Belangrijkste punten duurzaamheidsbeleid

De redenen die worden opgegeven waarom bedrijven over gaan tot het ontwikkelen van beleid op het gebied van duurzaamheid: -

Het groeiende maatschappelijke bewustzijn.

-

Bewustwording van, en uitstraling naar, personeel, stakeholders en klanten.

-

Laag energiegebuik

-

Reizen met OV en groen wagenpark

Het belangrijkste aspect van duurzaamheid, bij navraag aan alle huurders, is kostenbesparing in energiegebruik. Deze besparing in energieverbruik en –kosten wordt bij zowel de bedrijven met als zonder duurzaamheidsbeleid hoofdzakelijk genoemd.


51

8.1.2.3 Barrières Huurders zien de kosten en de samenwerking met de verhuurder als belangrijkste barrières bij het invullen van het duurzaamheidsbeleid inzake de huisvesting. Aangaande de samenwerking lees je terug dat de belangen van verhuurder en huurder vaak niet overeenkomen. Echter, slechts 12,7% van de huurders heeft ooit geinformeerd naar het duurzaamheidsbeleid van de verhuurder. -

60% van de huurders vindt de kosten van verduurzaming een belangrijke barrière.

-

52% van de ondervraagden vindt dat het niet meer geld mag kosten dan de huidige situatie.

-

45% is bereid tot het betalen van een all-in huur.

-

34% wil wel meebetalen met de investering van de verhuurder.

8.1.3 Koppeling enquêtes huurders - beleggers De kennis van verhuurders over de huurders is groter dan andersom. 68% van de verhuurders is op de hoogte van het duurzaamheidsbeleid van hun huurders. 25% van de huurders kent het duurzaamheidsbeleid van de verhuurder.

8.1.3.1 Belang gebouwen locatie aspecten Figuur 8-10 laat zien welk belang huurders hechten aan de verschillende locatie kenmerken en wat de inschatting is van verhuurders hieromtrent. Het meest opvallende resultaat is dat zowel huurders als verhuurders de autobereikbaarheid en het bijbehorende parkeren als meest belangrijke aspect kenmerken. Ondanks alle duurzaamheidsambities wint de auto het dus nog steeds van het openbaar vervoer. De arbeidsmarkt in de omgeving wordt door beide partijen van ondergeschikt belang gezien. Een klein verschil doet zich voor bij het aspect “zichtbaarheid van de locatie”. Dit aspect wordt door huurders als belangrijker ervaren dan de verhuurders kunnen inschatten.


52

Belang locatie voor huurders volgens huurders

Belang locatie voor huurders volgens verhuurders

160

140

140

120 aantal verhuurders

aantal huurders

120 100 80 60

100 80 60

40

40

20

20

0

0

Figuur 8-10: Belang locatie voor huurders

Voorzieningen (zoals horeca, winkels e.d.)

Afstand tot stadscentrum

Loopafstand winkels

Nabijheid klanten/relaties

Parkeergelegenheid

Arbeidsmarkt


Zichtbaarheid Locatie

OV bereikbaarheid

Autobereikbaarheid

In figuur 8-11 op de volgende bladzijde valt het op dat huurders structureel een hoger belang hechten aan de gebouwkenmerken ten opzichte van het resultaat van de inschatting van de verhuurders. Daar waar de verhuurders inschatten dat de hoogte van de servicekosten het belangrijkste is na de kwaliteit van de installatie, geven huurders aan dat niet de servicekosten maar de hoogte van de energiekosten en de ICT faciliteiten zeer belangrijk zijn na de kwaliteit van de installatie. Volgens de verhuurders zijn juist de ICT faciliteiten niet van belang bij de keuze van de huisvesting. Hier blijkt ook weer dat huurders een groot belang hechten aan de energiekosten. Bovendien is het verschil in de belangrijkheid van de flexibiliteit van de indeling ook groot tussen huurders en verhuurders. Huurders hechten hier een grotere waarde aan dan de verhuurders


53

inschatten. Zoals in de literatuurstudie ook naar voren is gekomen is een flexibele ruimte waar huurders kunnen groeien en krimpen een belangrijk aspect van duurzaamheid.

Belang gebouwkenmerken huurder door huurder

Belang gebouwkenmerken huurder door verhuurder

180

120

160 140

80

aantal huurders

aantal verhuurders

100

60 40

120 100 80 60 40

20

20 0

0

Figuur 8-11: Belang gebouwkenmerken voor huurders


Groei/krimp mogelijkheden


Afwerkingsniveau interieur

ICT-faciliteiten


Hoogte servicekosten

Hoogte Energiekosten

Kwaliteit klimaatbeheersing

54

8.1.3.2 Rendement duurzaamheid

Duurzame investeringen rendabel maken

Hoe huurders en verhuurders een duurzame investering verwachten goed te maken staat in figuur 8-12. Verhuurders willen voor een groot deel de investeringen

120%

Anders

het verhogen van de huursom. De huurder geeft er de

100%

voorkeur aan de besparingen te evalueren en op basis

Besparing servicekosten ten goede laten komen van de eigenaar

80%

goedmaken door het verlengen van de huurcontracten of

van die gegevens een afrekening te laten plaatsvinden. De zekerheid die verhuurders zoeken is ingegeven door de onzekerheid of de maatregelen die kostenbesparend

60%

20%

zullen te zijn. De grilligheid van de energiekosten speelt

0%

ook

een

rol.

Bovendien

blijkt

uit

Huuropslag

40%

zouden moeten werken dat achteraf ook daadwerkelijk hierbij

Gezamenlijk bij aanvang investeren

de

literatuurstudie ook dat een efficiënt gebouw wat

Huurverlenging

Technische besparing evalueren en besparingen afrekenen

verhuurder

huurder

Figuur 8-12: Investeringen rendabel maken

functioneert op basis van “het nieuwe werken” vaak meer energie verbruikt dan een gebouw dat functioneert volgens een conservatief kantoren concept.

Rol gebruiker bij het verduurzamen van de huisvesting

8.1.3.3 Rolverdeling verduurzaming De verschillen in opvatting tussen huurders en verhuurders over de rolverdeling in de verduurzamings- processen zijn niet zo groot.

Het

grootste

gedeelte

van

de

huurders en verhuurders geeft de voorkeur aan een proces waarin beide partijen als partner van elkaar optreden. Een groot deel van de huurders wil daarnaast ook input leveren in het proces van de verhuurder en slechts een heel klein gedeelte van de huurders wil een passieve of geen rol in het proces hebben. Figuur 8-13 geeft een grafische weergave van deze uitkomsten.

120% 100% 80% 60% 40%

huurder

20% 0%

verhuurder Als partner met de vastgoed eigenaar

Input Aan het Geen rol Geen leveren einde van antwoord in het het proces proces van de aangeven eigenaar wel of niet mee te willen doen

Figuur 8-13: Rolverdeling bij verduurzaming


55

8.1.3.4 Energielabel Het leveren van een energielabel is verplicht bij verhuur en verkoop. Daarom werkt het grootste deel van de beleggers met dit label (53%). Van deze beleggers werkt 60% ook met het BREEAM label. Echter, 66% van de huurders geeft het energielabel niet als reden op voor de huur van hun huidige kantoor en bijna 45% hanteert helemaal geen minimum eis voor een label. Het lijkt er daarom op dat het energielabel niet als factor voor huurders bij het kiezen van de huisvesting wordt gebruikt maar meer van belang is voor de beleggers en de overheid.

8.2 Beoordeling aannames In deze paragraaf zullen de resultaten zoals besproken in paragraaf 8.1 worden gekoppeld aan de opgestelde aannames. Op basis van de verkregen informatie zullen de aannames kunnen worden verworpen of bevestigd. Aanname 1:

Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame levenswijze.

Op de open vraag “Wat zijn uw belangrijkste beweegredenen om tot duurzaam beleid over te gaan” aan de huurders komt geen eenduidig antwoord. De aspecten zoals benoemd in hoofdstuk drie worden allemaal genoemd zonder duidelijke uitschieters. Het belangrijkste aspect van duurzaamheid inzake de huisvesting is de kostenbesparing in energieverbruik. Communicatie en marketing staat wel hoog op het lijstje waarop het duurzaamheidsbeleid is gebaseerd. Dit kan duiden op een bevestiging van de aanname omdat het uitdragen van het beleid blijkbaar als zeer belangrijk wordt gezien. Echter, het kan ook zo zijn dat het beleid er eerst was en een goede marketing eromheen later is gekomen. Niettemin lijkt het erop dat deze aanname kan worden verworpen omdat niet het imago, maar de te realiseren kostenbesparing als meest belangrijke drijfveer kan worden gezien.


56

Aanname 2:

Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in.

Bij het beoordelen van de verschillende gebouwen locatie aspecten geven huurders en verhuurders aan geen van de locatie aspecten als zeer belangrijk te beoordelen. Bij de gebouw kenmerken is dit wel het geval, echter alleen bij de huurders:

Locatie kenmerken

Gebouw kenmerken

Huurder

Verhuurder

Huurder

Verhuurder

Belangrijk

Belangrijk

Zeer belangrijk

Belangrijk

Autobereikbaarheid

Autobereikbaarheid



Parkeergelegenheid

Parkeergelegenheid

ICT faciliteiten



OV Bereikbaarheid

Hoogte energiekosten

Krimp- groei mogelijkheden

Zichtbaarheid locatie

Voorzieningen





OV bereikbaarheid Hoogte energiekosten

Krimp- groei mogelijkheden

Figuur 8-14: Mate van belangrijkheid van locatieen gebouw kenmerken bij huurders en verhuurders

Figuur 8-14 laat met name zien dat de stelling van Kuipers: “Zichtbaarheid en de uitstraling van de locatie speelt bij huurders een grote rol” in dit onderzoek kan worden bevestigd. Beleggers beoordelen dit element echter als een van de minst belangrijke onderdelen. Daar waar verhuurders de voorziening in de top vier noemen is dit bij huurders een element dat er nauwelijks toe doet. De resultaten inzake de bereikbaarheid zullen bij de behandeling van aanname vijf worden behandeld. Kijkend naar de gebouwkenmerken valt het op dat de beleggers geen van de gebouwkenmerken als zeer belangrijk beoordelen. De huurders doen dat wel. Beide partijen vinden wel de klimaat installatie het meest belangrijke aspect voor een goed functionerend gebouw. Verhuurders zijn van mening dat de hoogte van de servicekosten van groter belang wordt geacht door de huurders dan de hoogte van de energiekosten. Uit deze enquête blijkt dat dit juist andersom het geval is. Huurders vinden de kosten voor het energieverbruik belangrijker dan de hoogte van de servicekosten. De servicekosten bestaan natuurlijk voor een groot gedeelte uit energiekosten. Dit Duurzaamheid als USP?

57

zou kunnen betekenen dat huurders de hoogte van de servicekosten (excl. energie) minder belangrijk vinden omdat een hoger service niveau het comfort van de huurder kan verhogen. Beleggers kunnen dus tot op zekere hoogte inschatten wat huurders belangrijk vinden. De mate waarin iets belangrijk is wordt op het gebied van de gebouwkenmerken wel iets onderschat door de beleggers. Ook het kostenaspect wordt door de belegger niet goed op waarde ingeschat. Ook deze aanname kan worden verworpen alhoewel het niet zo zwart-wit kan worden gesteld. Per huurder/locatie zijn de wensen verschillend een eenduidig beeld creëren is hierdoor niet mogelijk. Aanname 3:

In een multi-tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming realiseren.

Bij het verduurzamen van multi-tenant gebouwen spelen verschillende krachten die als barrières kunnen worden gezien. Het probleem van ‘split incentives’ (paragraaf 4.1.3.1.) wordt als eerste genoemd in de theorie. Echter in 41% van de gevallen waar van verduurzaming sprake is gebeurt dat in multi-tenant situaties. Het gros van deze maatregelen gebeurt wel op risico. Aanname 3 kan op basis van het onderzoek niet zonder meer worden bevestigd noch ontkracht. Wel blijkt uit de enquête dat verduurzamingsmaatregelen voor het grootste deel in dergelijke gebouwen op risico gebeurt. Dit betekent dat hier in eerste instantie geen directe opbrengsten tegenover staan. Om tot een succesvolle samenwerking te kunnen komen is het belangrijk te weten of huurders en verhuurders elkaar actief benaderen met het doel elkaars beweegredenen beter te kunnen begrijpen. Aanname 4:

Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de eigenaar.

Uit de enquêtes kan worden opgemaakt dat verhuurders meer op de hoogte zijn van het duurzaamheidsbeleid van de huurders (68%) dan dat de huurders op de hoogte zijn van duurzaamheidsbeleid van de verhuurder (25%). Aanname vier kan daarom op basis van deze gegevens worden bevestigd.


58

Aanname 5:

De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

Bij het analyseren van figuur 8-14 op bladzijde 57 valt bij de locatiekenmerken op dat autobereikbaarheid en parkeren nog steeds bij huurders en verhuurders als belangrijkste punt worden opgegeven. Ondanks de duurzame ontwikkelingen die gaande zijn wint de auto het dus nog steeds van het openbaar vervoer. Dit laatste punt bezet wel de derde plaats in beide enquêtes. De conclusie uit het onderzoek van Kuipers (2012) wordt hiermee weerlegd en die van Stoer (2013) bevestigd. Autobereikbaarheid is (nog steeds) belangrijker dan de OV bereikbaarheid, al is het verschil niet zo groot als Stoer aangeeft in zijn conclusie. De conclusie van Buck Consultants (2013) dat OV bereikbaarheid laag op de wensenlijst staan wordt hiermee ontkracht. Aanname vijf kan dus worden bevestigd. Om huurders te kunnen faciliteren in hun duurzaamheidsambities zijn investeringen nodig. Aanname zes stelt dat huurders financieel voordeel willen halen uit investeringen in duurzaamheid. Aanname 6:

Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel kan worden behaald.

Huurders zijn bereid mee te betalen aan duurzame investeringen, maar het moet niet duurder zijn dan de huidige situatie. Huurders en beleggers willen graag gezamenlijk optrekken als partner. Maar huurders willen afgerekend worden op basis van de besparingen terwijl beleggers graag een huurverlenging zien of een gezamenlijke investering in duurzaamheid. Slechts 34% van de huurders is bereid met de verhuurder mee te betalen aan duurzaamheidsmaatregelen. Het is dus niet vastgesteld dat huurders te allen tijde voordeel willen behalen. Wel is vast komen te staan dat huurders niet méér willen betalen voor duurzame huisvesting dan in de huidige situatie. Uit het onderzoek blijkt dat 60% van de beleggers geen rendement wil inleveren. De belangrijkste reden om tot verduurzamingsmaatregelen over te gaan is het verlagen van het leegstandsrisico, gevolgd door het verlagen van de onderhouds- en operationele kosten. De beleggers geven aan dat in 25% van de gevallen huurders meebetalen door een lagere incentive en in 25% van de gevallen levert de huurder helemaal geen bijdrage. Zoals uit de theorie blijkt zal een betere bezetting een hogere marktwaarde betekenen. De bewijzen dat een duurzamer gebouw beter bezet is dan een niet duurzaam gebouw zijn nog niet geleverd, omdat het duurzamere gebouw vaak ook nieuwer is Duurzaamheid als USP?

59

en op een betere locatie staat. Ook de lagere exploitatiekosten zijn niet per definitie direct gerelateerd aan duurzaamheid omdat het hier vaak nieuwe gebouwen betreft. Meer onderzoek is gewenst naar de effecten van verduurzaming in bestaande gebouwen. De aanname dat huurders voordeel willen behalen kan worden ontkracht. Wel kan worden vastgesteld dat huurders geen nadeel willen hebben aan duurzame maatregelen. Aanname 7:

Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als rendement verbetering.

Aanname zeven kan niet eenduidig worden beantwoord. Beleggers zien voordelen voor duurzame gebouwen en willen per definitie geen rendement inleveren voor verduurzaming. Echter het bewijs dat dit ook daadwerkelijk mogelijk is kan nog niet worden geleverd.

8.3 Conclusie Het opstellen en bevestigen of ontkrachten van de deelvragen is gedaan met het doel om antwoord te kunnen geven op deelvraag 4: Sluiten de duurzaamheidsambities van kantoorgebruikers/kantoorbeleggers inzake de huisvesting bij elkaar aan? In grote mate kan hierop ontkennend worden geantwoord. Inzake de inhoudelijke aspecten hebben beide partijen verschillende gedachten over wat belangrijk is op het gebied van duurzaamheid. Dit kan te maken hebben met de variatie in locaties en huurders, maar de uitkomsten van de enquête laten duidelijke verschillen zien. Uit de motivatie van huurders blijkt dat verreweg het meest belangrijke argument om over te gaan tot maatregelen die leiden tot verduurzaming de kosten blijken te zijn. Men wil niet per definitie een kostenvoordeel behalen, maar in ieder geval geen nadeel. Daartegenover staat dat verhuurders geen rendement willen inleveren, terwijl de bewijzen dat een duurzaam gebouw meer waard is of meer geld zou opleveren erg dun zijn. Concluderend kan worden gesteld dat de ambities van huurders en verhuurders niet bij elkaar aansluiten.


60

9 Conclusies en aanbevelingen 9.1 Conclusies Aan de hand van de opgestelde aannames, de beantwoording van de deelvragen en hoofdvraag zullen in dit hoofdstuk de conclusies en aanbevelingen worden omschreven.

9.1.1 Motivatie De motiverende factoren om tot duurzame maatregelen te willen komen lopen sterk uiteen. Beleggers willen het leegstandsrisico verkleinen en het liefst waarde toevoegen. Omdat voor dit laatste nog geen sluitend bewijs is geleverd blijft het moeilijk om dergelijke maatregelen op risico te nemen. Beslissingen van huurders zijn vaak kosten gedreven. Het duurzaamheidsbeleid van huurders is gebaseerd op alle elementen zoals benoemd in hoofdstuk drie, maar als het gaat om de huisvesting zijn de kosten doorslaggevend. Aannames één en zes hebben betrekking op de motivatie van de huurder om tot verduurzamingsmaatregelen over te gaan. Ondernemers met en zonder duurzaamheidsbeleid geven aan dat het belangrijkste voordeel van duurzame huisvesting de lagere energierekening is. De aanleiding van huurders om beleid te formuleren is vaak wel gedreven door de maatschappelijke ontwikkelingen en invloed van de stakeholders, maar uiteindelijk draait het om het kosten voordeel. Uit de enquête wordt niet duidelijk of huurders bereid zijn om het hele voordeel van een eventuele kostenbesparing in te leveren. Wel is duidelijk dat huurders na verduurzaming niet meer willen betalen dan ze in de huidige situatie doen.

9.1.2 Inhoudelijk De inschatting wat belangrijk is aangaande de locatieen gebouwkenmerken komt grotendeels overeen. Echter, op enkele punten doen zich verschillen voor in inzichten. Uit de theorie blijkt bovendien dat het niet mogelijk is om alle kantoorgebouwen in de portefeuille op dezelfde manier te bekijken. Iedere huurder heeft, mede op basis van de locatie en type huurder, specifieke wensen ten aanzien van duurzaamheid. Bovendien is in hoofdstuk vier aangegeven dat op betere locaties makkelijker geïnvesteerd kan worden dan op de slechtere locaties.


61

Aannames twee, vier en vijf hebben betrekking op de inhoudelijke beoordeling van de duurzaamheidsaspecten. Uit de enquête wordt duidelijk dat verhuurders meer weten van de huurders dan andersom. Toch zijn er verschillen in beleving van de belangrijkste elementen van zowel de locatie- als de gebouwkenmerken. Huurders vinden de zichtbaarheid van de locatie belangrijker dan de aanwezige voorzieningen. Inzake de gebouwkenmerken is de meest opvallende conclusie dat de hoogte van de energiekosten belangrijker wordt geacht dan de hoogte van de servicekosten. Ondanks dat verhuurders veel inzicht denken te hebben in het duurzaamheidsbeleid van de huurders blijken er toch verschillen in prioritering te zijn. De groeiende maatschappelijke aandacht voor duurzaamheid heeft (nog) geen effect op de autobereikbaarheid en bijbehorende parkeergelegenheid. Dit zijn nog steeds de belangrijkste beweegredenen om voor een bepaalde locatie te kiezen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer volgt wel snel in de rangorde.

9.1.3 Investering Zowel huurders als verhuurders willen eigenlijk niet duurder uit zijn dan in de huidige situatie. De verhuurders willen de opbrengsten in eigen hand houden of de rekening rechtstreeks bij de huurder neerleggen. De huurders willen graag meepraten maar niet mee investeren. Zij zijn wel bereid om een gedeelte van de opbrengst af te staan aan de verhuurder. Een mogelijke oplossing voor het verdelen van de kosten zou kunnen liggen in het vragen van een all-inclusive huur. 66% van de beleggers is hiertoe bereid en 45% van de huurders. Om te kunnen bepalen hoe en in welke vorm dit succesvol kan zijn, met name in multi-tenant gebouwen, zal extra onderzoek nodig zijn. Aannames drie en zeven hebben betrekking op de investering en het rendement van duurzame maatregelen. Allereerst worden de maatregelen in een multi-tenant situatie behandeld. Veel investeringen worden op dit moment op risico gedaan of worden bekostigd door het bieden van minder incentives. De laatste mogelijkheid bestaat alleen als het een nieuwe huurder betreft of een heronderhandeling van het contract. In een gebouw met meerdere huurders vallen deze momenten nooit tegelijk. Investeren in een multi-tenant gebouw blijft dus een probleem met het oog op de te maken afspraken met huurders aangaande de verdeling van de opbrengsten en kosten. Verhuurders willen geen rendement verliezen bij verduurzaming, maar de opbrengsten zijn onzeker. De energiekosten zijn niet per definitie lager en de waardesprong van het bestaande vastgoed is (nog) niet bewezen.


62

9.1.4 Centrale vraag Tenslotte zou met de verkregen informatie de centrale vraag moeten kunnen worden beantwoord. Deze luidt: Wat zijn de ambities van kantoorhuurders en kantoorbeleggers op het gebied van duurzame huisvesting en (hoe) kunnen deze met elkaar in overeenstemming worden gebracht? In hoofdstuk drie zijn de gebruikerswensen van de gebruikers behandeld. Van de drie motieven: vermijden van risico, ethische motieven en financiële motieven, blijkt uit het onderzoek dat de financiële motieven en met name de directe economische voordelen bij huurders het zwaarst wegen. Dit speelt met name bij de kleinere bedrijven. Uit de enquête blijkt dat in financiële zin beleggers geen rendement verliezen op duurzame investeringen. Echter, de bewijzen dat duurzame investeringen waarde toevoegen aan bestaande gebouwen of meer huur opleveren ontbreken. Daarbij komen ook nog de barrières die beleggers ondervinden. Het realiseren van verduurzaming in multi-tenant gebouwen is de belangrijkste barrière en wordt op dit moment veelal niet gedaan of door de belegger op risico. Voor beleggers (hoofdstuk 4) zijn de stakeholders, en met name de wensen van de huurders, van belang. Uit onderzoek blijkt dat beleggers claimen veel te weten van de duurzaamheidsambities van de huurders. Echter, uit dezelfde enquête blijkt dat er veel verschillen bestaan tussen de prioriteiten die huurders stellen aan locatieen gebouwgebonden aspecten en de inschatting wat huurders belangrijk vinden door de verhuurders. Dit is niet geheel onlogisch. Als voorbeeld kan worden gesteld dat de prioritering van het aspect autobereikbaarheid en bereikbaarheid met het openbaar vervoer in de onderzoeken van Stoer (2013) en Kuipers (2012) anders worden ingeschat. Ook in dit onderzoek ligt de nuance weer iets anders. Zoals ook blijkt uit hoofdstuk vijf is het van belang waar het gebouw staat en welke huurders de doelgroep vormen. Een mogelijke oplossing is een all-in huur. Hierin kan het (kosten)voordeel van duurzame investeringen worden verdeeld tussen de huurder en de verhuurder in een voor beide partijen acceptabele verhouding. Een groot deel van beide partijen is bereid te werken met een dergelijke huurconstructie.

9.2 Aanbevelingen Naar aanleiding van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat zowel huurders als beleggers bezig zijn met verduurzaming van de huisvesting op kleine en grote schaal. In de opgave van de Duurzaamheid als USP?

63

mate van belangrijkheid van de belangrijkste elementen van de huisvesting zitten echter enkele verschillen in opvatting van de huurders en dat wat de verhuurders denken dat de huurders belangrijk vinden. Omdat de steekproef slechts een klein gedeelte van de populatie betreft zou hier extra onderzoek naar moeten worden gedaan op grotere schaal om de uitkomsten te verifiëren. Uit de enquête blijkt dat de verhuurders de belangrijkheid van de gebouwkenmerken en locatie kenmerken voor huurders over het algemeen goed kunnen inschatten. Echter, enkele aspecten staan niet zo goed op het netvlies. Dit komt met name doordat de wensen per huurder en per locatie kunnen verschillen. Een vragenlijst die aan de huurders kan worden voorgelegd verdient de aanbeveling. Een model zou hiervoor ontwikkeld moeten worden. Hierdoor kan per huurder worden bepaald wat belangrijk wordt geacht en wordt voorkomen dat maatregelen worden genomen die achteraf door de huurders niet zijn gewenst. Een vraag voor een vervolgstudie zou kunnen zijn: Is er een model te ontwikkelen die de wensen op het gebied van duurzaamheid categoriseert naar type locatie en kantoorgebruiker? Omdat beide partijen geen extra kosten willen maken voor duurzaamheidsmaatregelen of geen rendement willen verliezen is het een uitdaging om te komen tot rendabele oplossingen. Gedeeltelijk kan dit worden gezocht in de waardeverhoging van het vastgoed door de afname van risico’s door het afgenomen leegstandsrisico en de daaruit voortvloeiende hogere bezettingsgraad en een gedeelte door de kostenbesparing op energie en vervangingskosten. Extra onderzoek is nodig waarbij de waardeverhoging van specifiek bestaande gebouwen na verduurzaming in kaart wordt gebracht. Bestaand onderzoek maakt geen verschil in bestaande gebouwen en nieuwbouw. Door middel van vervolgonderzoek zou hiervoor een sluitende business case moeten worden opgesteld. De vraag die kan worden gesteld: Wat zijn de mogelijkheden voor het terugverdienen van duurzame investeringen bij bestaande kantoorgebouwen? Zowel huurders als verhuurders staan open voor een all-inclusive huur. Echter, om zover te komen zou een oplossing moeten worden gevonden om de huurders op een lijn te krijgen in multi-tenant kantoorgebouwen. Een verdere uitwerking van het principe van een all-in huur is gewenst. Een relevante vraag:


64

Kan met behulp van het gebruik van een all-in huur gekomen worden tot een, voor zowel huurder als verhuurder, acceptabele verdeling van de kosten en opbrengsten van duurzame investeringen?

9.3 Reflectie Omdat uit de respons van de enquête blijkt dat van de beleggers 57% bestaat uit institutionele beleggers en van de huurders 60% uit bedrijven met minder dan 100 medewerkers kan het zijn dat deze groepen oververtegenwoordigd zijn in de steekproef. Bij het beoordelen van de resultaten dient hier rekening mee te worden gehouden. De uitkomsten kunnen daarom niet als een representatieve steekproef worden beschouwd, maar verschaffen wel een interessant verkennend inzicht wat met behulp van een vervolgonderzoek op grotere schaal kan worden getoetst. Het vernieuwende van dit onderzoek is het koppelen van de uitkomsten van de vragenlijst tussen huurders en verhuurders. De uitkomsten van de vragenlijsten wekken echter nog meer vragen op naar mate er meer vragen worden beantwoord. Dit is niet verbazingwekkend omdat in de huidige markt weinig initiatieven tot verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen van de grond komen. Het probleem blijft bestaan. Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek, en een verdere invulling van de aanbevelingen tot vervolgonderzoek, kunnen er misschien iets meer kansen worden gecreëerd om tot een succesvolle verduurzaming van bestaande kantoorgebouwen te komen.


65

Bibliografie Abrahams, D. (2011), Verduurzaming bestaande kantoren. HBO Bachelor thesis, Avans Hogeschool Tilburg. Arkesteijn, M. (2013), Wat wil de eindgebruiker?, Core Net Global Benelux en beroepsvereniging Facility Management Nederland (FMN). Bansal, P. & Roth, K. (2000), Why Companies go Green?: a model of Ecological Responsiveness, Academy of Management Journal, Vol. 43, No 4. Bentvelzen, S. (2012) Kantoor locaties 2.0, ASRE Bressers, J en Hesp, M. (2012), Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren, Jones Lang LaSalle. Cannon, S.E. Vyas, U. (2008), Green Building, Balancing Fact and Fiction, Real Estate Issues, 33, 2, (1-12) Dijk van, B. P. (2011), Tweedeling in de kantorenmarkt, ASRE. Dijkstra, E MRE MRICS (2010), Doorgaan of duurzaam?, IVBN Visie. Dobbelsteel, van den A (2008) Dutch Green Building Council, Modelvergelijking voor de Nederlandse Green building tool, definitief rapport, versie 2.4. 1 juli 2008, TU Delft, Faculteit Bouwkunde, Climate Design & Sustainability. INBO (2005), Kantoorgebruikers in beweging, Woudenberg. IVBN (2009), IVBN VISIE op duurzaam vastgoed, uitgave juni 2009. IVBN (2010), IVBN VISIE op een duurzaam kantorenbeleid, uitgave mei 2010 Jones Lang LaSalle (2010), Gebruikersvisie op duurzame huisvesting: Resultaten onderzoek duurzame huisvesting bij kantoorgebruikers. Keeping, M. (2000), What about the demand? Do investors want ‘sustainable buildings?’, Oxford, Oxford Centre for Real Estate Management.


66

Kien (2013), Duurzaam inkopen Interface, Interface Kok, N. (2008), Corporate governance and sustainability, in global property markets. Proefschrift, Universiteit van Maastricht. Korbee, H (2011), Breeam-NL scheidt kaf van koren, Vastgoedmarkt 43. Kuipers, M.C. (2012) Duurzaamheid in de Nederlandse kantorenmarkt: wat wil de eindgebruiker?, ASRE. Lange de, Ir K.T. (2011) Rendement van duurzaamheid, ASRE. Liebrand, Drs T.G. (2009) Duurzaamheid tot aan de portefeuille, ASRE. Meadows, D.H., e.a. (1972), The limits to growth, Signet. Neecke, A. (2007) Klantenbinding bij kantoorhuurders, ASRE. NVM (2011) Duurzaamheid en commercieel vastgoed. Het ABC van organisaties, begrippen en definities. Opstal van, O. (2004) De huurders revolutie, ASRE. Pot, G. (2009) Duurzame Kantoorgebouwen, ASRE. Rijksgebouwendienst Rijksgebouwendienst.

(2011)

Bouwen

aan

duurzaamheid,

duurzaamheidswijzer

Rogers, E.M. (2003) Diffusion of innovations, Free Press, New York, vijfde editie. Search (2013), Nationale Duurzaamheidsmonitor. Simons, J. (2012) Duurzaamheidskansen bestaande kantoren, Facility Management Magazine, jaarboek 2012. Sociaal economische Raad (2000), De winst van waarden, publicatienummer 11. Steinmaier, E. (2011) Kansen voor kwaliteit, ABN AMRO Stoer, B.R. (2013) Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers, ASRE.


67

Waaning, Drs. N. (2011) Duurzaamheid van kantoren doorgelicht, Real Estate Research Quaterly. Waaning, N en Buck, R Buck Consultants (2013) Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt, Core Waaning, N en Buck, R Buck Consultants (2013) Op naar een vraaggestuurde kantorenmarkt, Core Net Global Benelux en beroepsvereniging Facility Management Nederland (FMN).

Websites: http://www.duurzaamondernemen.nl


68

BIJLAGE 1 BREEAM Het British Research Establishment (BRE) en het Centre for Sustainable Construction (CSC) hebben de Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) ontwikkeld. In 1990 is deze methode geïntroduceerd. Het geeft aan wat het (duurzame) prestatieniveau is van een gebouw. BREEAM wordt gebruikt om gebouwen te analyseren en te verbeteren. Het systeem kan worden gebruikt voor nieuwbouw en voor bestaande bouw. BREEAM kijkt niet alleen naar energieverbruik, maar kijkt ook naar bijvoorbeeld gezondheid en welzijn. Voor het beoordelen van bestaand vastgoed heeft BREEAM een ‘custom-made’ variant opgesteld (in-use). BREEAM in-use kan onder andere worden gebruikt voor (Liebrand, 2009, p. 27): 5. reduceren van exploitatiekosten; 6. verhogen van waarde en verhandelbaarheid van vastgoed; 7. geven van een transparant onderhandelingsplatform tussen gebruiker en belegger voor het doorvoeren van verbeteringen; 8. bieden van kansen om de gebruikerstevredenheid in een gebouw te vergroten. Bij het toepassen van de in-use variant wordt een certificaat afgegeven en aanbevelingen voor verdere verbetering.

LEED Leadership in Energy & Environmental Design “LEED” is het Amerikaanse equivalent van BREEAM. LEED is ontwikkeld door de United States Green Building Council. (USGBC). Ook deze beoordelingssystematiek kan worden gebruikt voor het toetsen van zowel bestaande- als nieuwbouw en kijkt breder dan alleen het energieverbruik (Liebrand, 2009, p. 27). Voor het beoordelen van bestaande gebouwen wordt gebruik gemaakt van ‘LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance’ (www.usgbc.org). Gebouwen die hieraan willen voldoen moeten zich wel eens in de vijf jaar laten hercertificeren.


69

Energielabel Het meten van duurzaamheid gebeurt tegen verschillende achtergronden. Wettelijk gezien moet de belegger beschikken over een energielabel van het gebouw. Deze informatie is voor de overheid belangrijk om haar milieudoelstelling voor 2020 en verder te kunnen behalen. De overheid richt zich v.w.b. bestaande bouw met name op energieverbruik en uitstoot. Onderwerpen als comfort en gezondheid worden door de overheid en wetgeving buiten beschouwing gelaten. Gebouweigenaren zijn bij nieuwbouw, verhuur of verkoop verplicht over een energielabel te beschikken. Het energielabel geeft inzicht in de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van het gebouw nodig is. Het betreft het energieverbruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Indien het gebouw jonger is dan 10 jaar kan worden volstaan met een EPC-berekening.

EPC-berekening De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische waarden van een gebruiksfunctie waardeert. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening voor het laatst in 2009 is vastgesteld op 1,1 voor gebouwen met een kantoorfunctie.

GreenCalc+ GreenCalc+ is ontwikkeld door de stichting Sureac. Deze stichting is opgericht door VROM, RGD, TU Delft, Universiteit van Twente, DGMR Adviseurs, Nibe en NUON. Deze methodiek is een instrument waarmee duurzaamheid van een gebouw of wijk in kaart wordt gebracht. GreenCalc+ beoordeelt duurzaamheid op drie thema’s: materiaalgebruik, watergebruik en energiegebruik. Deze thema’s worden vertaald naar een eindscore: de milieu index. Alle resultaten van deze beoordeling resulteren in meetbare gegevens. Hierdoor wordt het mogelijk om een onderlinge vergelijking van de milieukwaliteit tussen gebouwen of bouwdelen te maken.

GPR Gebouw GPR Gebouw is in 2006 ontwikkeld door de gemeente Tilburg om de gemeentelijke duurzame ambities te objectiveren en deze eenduidig te communiceren met onder andere projectontwikkelaars. In eerste instantie is deze methodiek ontwikkeld voor woningen en daarom minder bruikbaar voor utiliteitsbouw. De duurzaamheid wordt gewaardeerd ten aanzien van:


70

water, afval, energie, woonkwaliteit en gezondheid. Deze methodiek kan worden toegepast voor zowel bestaande als nieuwbouw. Ter verduidelijking de vijf methodieken op een rij:

BREEAM_NL

LEED

GPR Gebouw

GeenCalc +

Energielabel

Thema's duurzaamheid Energie/CO2

19%

27%

20%

65%

12,50%

20%

20%

21%

Water

6%

8%

20%

6%

Transport

8%

Materiaal

Gezondheid en welzijn

15%

Management

12%

Afval

8% 23%

20%

7,50%

Landgebruik en ecologie

10%

Vervuiling

10%

100%

20% 22%

Overige kenmerken Toepassingsgebied

Ontwerp- en

Ontwerp- en

procestool

procestool

Ja, via

Ja, via

assessment

assessment

Scope

Uitgebreid

Uitgebreid

Beperkt

Beperkt

Beperkt

Kwalificerend

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Kwantificerend

Ja

Nee

Nee

Ja

Ja

Marktpartij

Marktpartij

Onafhankelijk

Kwaliteitsborging

Leverancier Onafhankelijk Onafhankelijk Bron: Rendement van Duurzaamheid, de Lange 2011


Ontwerptool

Ontwerptool

Ontwerptool

Nee

Nee

Beperkt, via bouwtoezicht

71

BIJLAGE 2: grafieken Nationale Duurzaamheidsmonitor (Search 2013) KPI's voor Duurzaamheid 60% 50% 40%

ja

30%

nee, maar hierzijn wel plannen voor

20%

nee, en hier zijn ook geen plannen voor

10%

weet niet

0% minder dan 100

100-199

200-499

500-999

1000 of meer

Bedrijfsgrootte in FTE's

Wat heeft prioriteit? communicatie/marketing

ICT

financieel beheer

asset management/huisvesting

mobiliteit

primair proces

inkoop

product en productontwikkeling

personeel 1%

4%

5%

6%

9%

16%

18% 18% 19%

Bron: Nationale duurzaamheidsmonitor, 2013 Duurzaamheid als USP?

72

BIJLAGE 3: Onderzoek: Duurzaamheid als huisvestingsmotief van kantoorgebruikers. In 2011 heeft B.R. Stoer een onderzoek uitgevoerd naar het specifieke onderdeel duurzaamheid als huisvestingsmotief voor de kantoorgebruiker. Voor vergelijkingsmateriaal heeft hij eerdere onderzoeken van INBO gebruikt uit resp. 1998, 2001, 2003 en 2006. De classificatie die is gebruikt is verdeelt in:

1. Functionele/bedrijfsspecifieke factoren Voornaamste aspecten van deze categorie vormen de behoefte aan meer ruimte, de snelle beschikbaarheid van de huisvesting en de bedrijfscontinuïteit . In de eerdere onderzoeken is geen rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. Echter als die wel zouden zijn meegenomen zal dit in deze categorie tot uitdrukking zijn gekomen. Als relevante variabelen zouden in deze categorie dus metrage en snelle beschikbaarheid kunnen worden genoemd.

2. Locatie Binnen de locatie specifieke factoren worden imago en identiteit als dominante factoren naar voren. Uit het onderzoek komt verder naar voren dat kleine bedrijven meer waarde hechten aan het imago van de locatie dan grotere bedrijven. Verder wordt de bereikbaarheid van de locatie, zowel met openbaar vervoer als met de auto (inclusief parkeergelegenheid ) als belangrijke factoren aangemerkt.

3. Gebouw specifieke factoren Binnen deze categorie vallen begrippen als uitstraling en imago van het gebouw. Verder worden zaken als de indeling van het gebouw en flexibiliteit van de inrichting alsmede het niveau van de technische installatie en voorzieningen genoemd. Deze factoren kunnen onmiskenbaar worden toebedeelt aan duurzaamheidseisen hoewel in de eerdere onderzoeken van het Inbo hier niet specifiek naar is gevraagd.

4. Financiële motieven Duurzaamheid als USP?

73

Binnen de financiële motieven vallen aspecten als huurprijs per vierkante meter en totale huisvestingslasten. In onderstaande grafiek zijn in hoofdlijnen de resultaten weergegeven per genoemde categorie verdeelt over de verschillende onderzoeken uitgezet in de tijd. Uit de grafiek komt naar voren dat met name de financiële overwegingen van de kantoorhuurders bij huisvestingsbeslissingen een enorme vlucht hebben genomen. In het onderzoek uit 2012 vindt 90% van de respondenten de financiële overwegingen heel belangrijk. Aangenomen kan worden dat deze verschuiving ten opzichte van eerdere onderzoeken voor een groot gedeelte is te verklaren door de crisis. Daar waar ten tijde van de eerdere onderzoeken nog sprake was van economische groei is er in 2012 al sinds 2008 sprake van een economische crisis. Een tweede opvallende conclusie is het toegenomen belang van de locatie. Daar waar in het verleden de locatie al de grootste bepalende factor was in de keuze voor de huisvesting is dit effect alleen maar sterker geworden in het laatste onderzoek uit 2012. Verder is het van belang te weten dat in de categorie Locatie volgens de eerdere onderzoeken van Inbo kantoren op kantorenparken en bedrijventerreinen het heel erg goed deden vanwege met name de bereikbaarheid met de auto en voldoende parkeerruimte. Bereikbaarheid met het openbaar vervoer werd toen nog als niet belangrijk ervaren. In 2012 is nu juist gebleken dat kantoorparken en bedrijventerreinen nu juist als de grootste probleemgebieden worden aangemerkt. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1998 2001 2003 2005 2012

Bron: Inbo, enquête


74

Nieuw in het laatste onderzoek is de vraag of duurzaamheid verwante factoren een rol spelen in de huisvestingskeuze. Hiervan heeft 38% aangegeven dat dit een belangrijke of heel belangrijke factor is.

Huisvestingsmotieven per type gebruiker. Stoer is in zijn onderzoek verder ingegaan op de differentiatie tussen de sectoren profit en nonprofit voor wat betreft de keuze voor duurzame huisvesting. In grote lijnen zijn de verschillen tussen de beide sectoren niet groot. Echter, kijkend naar de verschillende uitkomsten valt het op dat zowel de gebouwgebonden kenmerken als de financiële factoren interessante uitkomsten laten zien. Als je je realiseert dat materiaalkeuze in de categorie Gebouw de belangrijkste factor is blijkt dus dat 38% van de profit organisaties dit als belangrijke huisvestingskeuze beoordeelt. Verder blijkt dat van de onderzochte profit organisaties een kleiner deel de financiële drijfveren als doorslaggevend betitelen dan de 100% van de non-profit organisaties. Profit

Non-profit

100% 95% 94%

Totaal 100% 87%

90%

60% 52% 50% 38%

38%40%38%

33%

20%

Bedrijf

Locatie

Gebouw

Financieel

Duurzaamheid

Bron: Duurzaamheid als huisvestingsmotief, Stoer 2013 Een verdere segmentatie voor de profit-sector naar MKB en grootzakelijk (meer dan 250 werknemers) levert het resultaat op dat beide de locatie en financiële factoren als zeer belangrijk ervaren de bedrijfsspecifieke en gebouw specifieke factoren zijn voor de grootzakelijke kantoorgebruikers beide van groter belang dan voor het MKB. Opvallend is dat de factor


75

duurzaamheid voor het MKB (23%) nauwelijks meedoet als bepalende factor ten opzichte van de 63% van de grootzakelijke gebruikers. Kijkend naar de leeftijd van de organisatie heeft Stoer een segmentatie aangebracht van jonger en ouder dan 10 jaar. Opvallend bij dit onderzoek is dat blijkt dat voor slechts 25% van de jonge bedrijven de bedrijfsspecifieke factoren van belang zijn. Ervan uitgaande dat onder deze categorie veel duurzaam gerelateerde aspecten vallen kan worden geconcludeerd dat oudere bedrijven meer belang hechten aan de duurzame bedrijfsspecifieke/functionele factoren.

Score huisvestingsattributen In het onderzoek is gevraagd aan de deelnemende bedrijven welke, binnen de gedifferentieerde factoren, gekozen attributen de belangrijkste rol spelen binnen de het proces van huisvestingskeuze op een schaal van 1 tot 10. Rang

Attribuut

Gemiddeld

SD

cijfer

Gerelateerde primaire factor

1

Totale huisvestingslasten over de gehele huisvestingshorizon

8,5

0,9

Financieel

2

Huurprijs per m2

8,5

1,1

Financieel

3

Bereikbaarheid – auto (inclusief parkeren)

8,4

1,1

Locatie

4

Aanvullende lasten (servicekosten incl. Gas, water, elektra) per m2

8,1

1,0

Financieel

5

Comfort op de werkvloer (klimaat, licht etc.)

7,9

1,2

Gebouw

6

Indeling/flexibiliteit van de werkvloer (kantoortuin vs. Individuele werkplek)

7,5

2,3

Gebouw

7

Uitstraling/imago / prestige van de locatie

6,7

2,1

Locatie

8

Type locatie (centrum/kantorenpark/ bedrijfsterrein)

6,6

2,2

Locatie

9

Kwaliteit/uitstraling/imago van de gebruikte (bouw)materialen

6,4

2,2

Gebouw

10

Snelle beschikbaarheid gewenst metrage

6,3

2,1

Bedrijf

11

Bereikbaarheid bus

6,2

2,7

Locatie

12

Bereikbaarheid trein

6,0

2,7

Locatie

13

Energielabel

5,4

2,6

Duurzaamheid

14

Multifunctionele omgeving (aanwezigheid basisvoorzieningen als horeca en detailhandel)

5,4

1,9

Locatie

15

Duurzaamheidscertificaat (bijv. BREEAM, LEED)

5,2

2,4

Duurzaamheid

16

Aanwezige faciliteiten in het gebouw (kantine, fitness, copyshop etc.)

4,9

2,0

Gebouw

Bron: Duurzaamheid als huisvestingsmotief, Stoer 2013 Ondanks dat in breder perspectief de locatiekenmerken als meest belangrijk worden genoemd staan toch drie financiële factoren bij de vier meest belangrijk geachte attributen. Opvallend is


76

verder ook dat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer pas op de plaatsen 11 en 12 zijn terug te vinden. Dit ten opzichte van de derde plaats voor de bereikbaarheid met de auto. Ter verduidelijking onderstaande cirkel grafieken met de mate van belangrijkheid weergegeven tussen enerzijds de financiële aspecten vs. Een groen imago en de bereikbaarheid met de auto vs. Het openbaar vervoer. Hieruit kan worden afgeleid dat kantoorgebruikers nog steeds de portemonnee verkiezen boven een van de duurzame factoren c.q.. attributen.

Auto vs. OV

Gelijk 33% Auto 53% OV 14%

Huisvestingslasten vs. groen imago

Groen imago 38%

Huisvestings lasten 62%

Bron: Duurzaamheid als huisvestingsmotief, Stoer 2013


77

Als wordt ingezoomd op de duurzame aspecten van de huisvestingsbeslissingen en deze tegen elkaar uitzet in een grafiek kan worden geconcludeerd dat de kostenreductie binnen deze categorie met 62% niet als belangrijkste aspect wordt genoemd. Dit terwijl de reductie van energie en water gebruik met 90% bovenaan staat genoemd. Het rapport van JLL laat zien dat, volgens de Nederlandse benchmark voor servicekosten van kantoren, gebouwen met een beter energielabel meer kosten hebben aangaande het energieverbruik. Hieruit blijkt dat de 38% van de kantoorgebruikers dat daadwerkelijk duurzaamheid belangrijk vindt dit niet interessant vinden uit kostenoverwegingen. Door het toepassen van het nieuwe werken wordt het kantoor namelijk intensiever gebruikt waardoor de energiekosten toenemen. Door het efficiënter gebruik maken van de ruimte is het overigens hiermee niet bepaald dat de totale huisvestingskosten niet dalen bij een meer duurzaam gebruik van de huisvesting. Een andere verklaring hiervoor is dat een duurzaam gebouw niet per definitie duurzaam worden gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan een zuinige auto waarin sportief wordt gereden. Hier geldt misschien wel dat het imago belangrijker is dan het daadwerkelijk duurzaam gebruiken van de beschikbare middelen. (JLL, 2012)

Attributen van duurzaamheid naar % belangrijkheid 100%

Reductie energie- en water verbruik

90%

Flexibiliteit/indeling van het gebouw (gericht op langjarig gebruik) Gebruik van duurzame materialen

80% 70% 60%

Gebruik van duurzame energiebronnen

50% 40%

Comfort voor werknemers

30%

Bereikbaarheid per trein

20% 10% 0%

% respondenten dat attribuut belangrijk/zeer belangrijk vindt

Kostenreductie (d.m.v. reductie verbruik, verhoogde arbeidsproductiviteit e.d.) Groen imago (marketing doeleinden) Bereikbaarheid per bus

Bron: Duurzaamheid als huisvestingsmotief, Stoer 2013


78

Op de vraag of de kantoorgebruiker meer zou willen betalen voor een duurzame huisvesting antwoord 24% met “nee”, 24 met “ja” en 52% met “misschien”. De respondenten geven in het onderzoek aan dat de klant (nog) niet de waarde toekent aan een duurzame bedrijfsvoering en anderzijds wordt aangegeven dat door de huidige economische situatie en veel leegstand er voldoende keuze is om een duurzame keuze te maken zonder daarvoor meer te hoeven betalen. Zoals eerder aangegeven zal ook hier de bereidheid tot het investeren in duurzaamheid groter zijn als ook de het maatschappelijk draagvlak voor duurzaamheid groter wordt en dit op grotere schaal door klanten (financieel)wordt gewaardeerd.


79

BIJLAGE 4: Koppeling vragenlijst aan aannames 1. Het gaat ondernemers meer om een duurzaam imago dan om een duurzame

levenswijze Huurders: 8 Wat zijn uw belangrijkste beweegredenen om tot duurzaam beleid over te gaan? 9 Op welke van deze aspecten is uw duurzaamheidsbeleid gebaseerd? 10 Welke aspecten van duurzame huisvesting zijn voor u van belang? 20 Bent u bereid meer geld te betalen voor een duurzaamheidsmaatregelen? 21. Bent u bereid tot duurzame maatregelen ook als het meer kost dan uw huidige situatie? 22. Is het energielabel van het gebouw een reden geweest om uw huidige ruimte te huren? 25. Bent u bereid met de verhuurder mee te investeren voor een duurzame aanpassingen aan het gebouw? 26. Op welke voorwaarde wilt u meebetalen aan een investering in duurzaamheid?

2. Beleggers weten goed wat er speelt bij gebruikers en spelen hier adequaat op in. Beleggers: 6.Welke en in hoeverre zijn volgens u de volgende aspecten voor u van belang bij het nemen van verduurzamingsmaatregelen voor bestaand vastgoed? 9 Welke rol moeten gebruikers hebben bij het verduurzamen van bestaand vastgoed? 17 Hoe hebben huurders bijgedragen aan de investeringen? 18 Welke van de volgende oplossingen ziet u als het meest geschikt om duurzame investeringen rendabel te maken? 19.Bent u op de hoogte of uw huurder(s) een duurzaamheidsbeleid heeft(hebben)? 20.Heeft u de huurders gevraagd wat zij belangrijk vinden aangaande duurzaamheid? 21. Kunt u inschatten of weet u wat uw huurders belangrijk vinden aangaande de locatie? 22 Kunt u inschatten of weet u wat uw huurders belangrijk vinden aangaande de gebouw eigenschappen? Huurders 5 Wat vindt u als huurder belangrijk aan de locatie van uw huisvesting? 6 Wat vindt u als huurder belangrijk aan de gebouw eigenschappen van uw huisvesting? 15 Welke rol moeten kantoorgebruikers hebben bij het verduurzamen van vastgoed? 16. Welke van de volgende oplossingen voor verduurzaming ziet u als het meest geschikt om de investering

3. In een multi-tenant gebouw kan een belegger geen rendabele verduurzaming

realiseren Duurzaamheid als USP?

80

Belegger: 16.Met welke bezettingsgraad heeft u uw actie ondernomen? 17.Hoe (indien van toepassing) heeft u de maatregelen genomen? 18.Hoe hebben huurders bijgedragen aan de investeringen?

4. Kantoorhuurders kijken niet naar de duurzaamheidsambities van de eigenaar Huurders: 17. Bent u op de hoogte van het duurzaamheidsbeleid van uw verhuurder? 18. Kunt u dat beleid kort samenvatten met steekwoorden? 19. Heeft u ooit geïnformeerd naar het duurzaamheidsbeleid van uw verhuurder?

5. De bereikbaarheid met de auto en parkeergelegenheid zijn belangrijker dan de

bereikbaarheid met het openbaar vervoer Huurders: 21. Kunt u inschatten of weet u wat uw huurders belangrijk vinden aangaande de locatie? Beleggers: 5. Wat vindt u als huurder belangrijk aan de locatie van uw huisvesting?

6. Kantoorgebruikers sturen alleen op duurzaamheid als daarmee financieel voordeel

kan worden behaald Huurders: 21.Bent u bereid tot duurzame maatregelen ook als het meer kost dan uw huidige situatie? 25.Bent u bereid met de verhuurder mee te investeren voor een duurzame aanpassingen aan het gebouw? 26. Op welke voorwaarde wilt u meebetalen aan een investering in duurzaamheid?*

7. Beleggers zien duurzame investeringen meer als schadebeperking dan als

rendement verbetering 6. Welke en in hoeverre zijn volgens u de volgende aspecten voor u van belang bij het nemen van verduurzamingsmaatregelen voor bestaand vastgoed? 17 Hoe hebben huurders bijgedragen aan de investeringen? 23.Bent u bereid rendement in te leveren voor een duurzaam gebouw?


81

BIJLAGE 5: Vragenlijsten Vragenlijst beleggers:


82


83


84

Vragenlijst huurders: Duurzaamheid als USP?

85


86


87


88


89

Duurzaamheid als USP? (Hoe) kunnen kantoorgebruikers en beleggers elkaar hierin vinden? Henk Honing

Recommend Documents