Waar vraag en aanbod elkaar vinden

Waar vraag en aanbod elkaar vinden De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari 2013

www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Inhoud

Vastgoedvisie Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?

3 9

Beleggingen

12

Vooruitzichten kantoorbeleggingen

14

Retail

17

Logistiek

18

Woningbeleggingen

20

Vooruitzichten beleggingsmarkt Nederland 2013

21

Begrippenlijst

22

Fotoverantwoording bij het omslag Spaces Amsterdam (foto: Matthijs Borghgraef)

Waar vraag en aanbod elkaar vinden De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed | Januari 2013 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-34-8 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding.

© DTZ Zadelhoff 2013.

Waar vraag en aanbod elkaar vinden

2

Vastgoedvisie

In ons vorige VastgoedVisierapport ‘De kanshebbers in de markt’ van januari 2012 werd een beeld van het aanbod van kantoorruimte geschetst. We constateerden dat de Nederlandse kantorenmarkt kon rekenen op minder vraag en daardoor te maken had met structureel overaanbod. Voor elk kantoor dat vorig jaar in aanbod stond, werd het perspectief op het vinden van een gebruiker in de markt geïnventariseerd. Op deze manier werd het aanbod in drie categorieën verdeeld: kansrijk, kanshebbend en kansarm aanbod.

Minder kantoren

Het convenant gaat er van uit dat provincies de regie nemen als

In 2012 is in Nederland op bestuurlijk vlak veel gebeurd. Diverse

het gaat om ruimtelijke ordening. Provincies worstelen met deze

ontwikkelingen hebben invloed op de vastgoedmarkt. Zo wordt

verantwoordelijkheid, waardoor deze aanpak nog niet tot zichtbare

het aantal gemeenten in Nederland verminderd waardoor grotere

resultaten heeft geleid. Daarnaast is het zogenaamde sloopfonds

gemeenten zullen ontstaan. Dit is voor de vastgoedmarkt een

niet van de grond gekomen, omdat er geen draagvlak blijkt te zijn

positieve ontwikkeling, omdat hiermee de concurrentie tussen nabij

bij gebouweigenaren en gemeenten.

gelegen gemeenten kleiner zal worden; een van de belangrijkste oorzaken van het overaanbod van kantoren.

Van aanbodgedreven naar vraaggedreven Het ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’ dat op 27 juni 2012

In het Kantorenconvenant is vastgelegd dat ontwikkelaars

door het Rijk, een aantal koepelorganisaties en een aantal

nieuwbouw van kantoren hoofdzakelijk in Groeigebieden dienen te

brancheorganisaties is ondertekend, biedt handreikingen om het

ontwikkelen (artikel 8.2). Vraag en aanbod worden in het convenant

kantorenoverschot terug te dringen. Het hoofddoel van het

weliswaar aan elkaar gekoppeld, maar uit de definities van de

convenant is het realiseren van een goed functionerende

verschillende gebieden (artikel 1) kunnen we opmaken dat de visie is

kantorenmarkt. Een markt waarin de kantorenvoorraad beter

ontwikkeld vanuit een aanbodgedreven blik naar de markt. Het

aansluit op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locatie,

toevoegen van kantoren aan de voorraad op welke locatie dan ook

gebouwfunctionaliteit en omvang (artikel 2.1 van het convenant).

mag geen uitgangspunt zijn. Wij vinden dat de huidige en toekomstige vraag nog meer leidend moet zijn en dat vanuit de behoefte van de gebruiker naar de markt moet worden gekeken.

WTC in Amsterdam

3


Vastgoedvisie

Opnameniveau is blijvend veranderd

de voorkeur van mensen om te werken in een levendige omgeving

De vraag wordt gevormd door verschillende soorten

die goed bereikbaar is en waar veel voorzieningen zijn te vinden. In

kantoorgebruikers met ieder een andere huisvestingsbehoefte.

deze gebieden wordt een hoger percentage van de voorraad

De economische crisis heeft invloed gehad op deze

gebruikt en is in sommige steden zelfs schaarste aan beschikbare

huisvestingsbehoefte. De vraag naar kantoorruimte is sinds 2009

kantoorruimte.

aanzienlijk kleiner dan in de jaren daarvoor. Wanneer de gemiddelde opname over de periode 2009 tot 2012 wordt vergeleken met de

Toch is het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt te ruim voor

gemiddelde opname over 2005 tot 2008, dan blijkt dat voor alle

de huidige en toekomstige vraag naar kantoorruimte. Dit maakt de

sectoren de opname is gedaald. De opname in 2012 bedraagt bijna

strijd om de gebruiker hevig. Waar in de afgelopen decennia sprake

1,2 miljoen m2. Het is de verwachting dat de marktdynamiek blijvend

was van een aanbodgedreven markt is nu sprake van een

is veranderd en dat we de komende jaren te maken hebben met een

vraaggedreven kantorenmarkt. Het is steeds belangrijker om in de

opnameniveau dat rond 1 miljoen vierkante meter schommelt.

huid van de gebruiker te kruipen en als eigenaar van vastgoed te anticiperen op de wensen van de gebruiker.

Binnen dat opnameniveau ontwikkelen de sectoren zich verschillend. Als de gemiddelde opname over 2011 tot 2012 wordt vergeleken met de gemiddelde opname over 2009 tot 2010, dan kent een aantal

Activiteitgerelateerde werkplek

sectoren een hogere dynamiek. Opvallend is dat dit voornamelijk de

De toekomstige vraag wordt bepaald door de wensen van de

sectoren financiële en economische zakelijke dienstverlening betreft.

gebruiker. Organisaties hebben verschillende afdelingen en de

Deze hogere dynamiek wordt overigens hoofdzakelijk ingegeven

medewerkers van die afdelingen voeren verschillende activiteiten

door krimp. Dit betekent dat bij herhuisvesting meer ruimte wordt

uit. Deze activiteiten van de medewerker zijn leidend voor het soort

achtergelaten dan dat in gebruik wordt genomen. Het gedeelte van

werkplek en de uiteindelijke huisvestingsvraag van de organisatie.

de opname dat door de overheid en non-profit instellingen wordt

De activiteitgerelateerde werkplek heeft de toekomst.

bepaald, kent geen herstel en daalt verder. We hebben de activiteiten van werknemers verdeeld in zes gebruikerstypologieën. Binnen een organisatie zijn vaak

Inspelen op de gebruiker

verschillende soorten werknemers actief die tot verschillende

De dynamiek op de kantorenmarkt is weliswaar blijvend veranderd,

gebruikerstypologieën behoren. Iedere typologie kent haar eigen

maar er is nog steeds behoefte aan kantoorruimte. Op dit moment

profiel en voor iedere typologie gelden andere eisen aan

wordt 85% van de kantorenvoorraad gebruikt. In ons vorige

huisvesting. Zo wensen ‘De Zakelijken’ een kantoor waarin vrijwel

VastgoedVisierapport ‘De kanshebbers in de markt’ werd duidelijk

alle kantoorfuncties gefaciliteerd worden. Daarnaast speelt voor

dat een aantal geografische en marktspecifieke kenmerken als

deze gebruikerstypologie de locatie een belangrijke rol en is

succesfactor kan worden gezien. Kantoren in een stedelijk gebied

bijvoorbeeld de autobereikbaarheid van groot belang. Voor ‘De

met minimaal 150.000 inwoners, met een historisch centrum, een

Creatieven’ is het juist heel belangrijk dat de ruimte waarin zij

universiteit en een groeiende beroepsbevolking, zijn eerder kansrijk

werken hen inspireert. Dergelijke ruimten passen niet altijd in een

dan kantoren in andere stedelijke gebieden. Dit heeft te maken met

standaardstramien en dus zijn de flexibele gebruikersmogelijkheden van een kantoorgebouw van doorslaggevend belang. ‘De 9 tot 5-ers’ verblijven veelal op kantoor en het is voor hen daarom van groot

Dynamiek kantoorruimte Nederland per sector

belang dat er veel aandacht wordt besteed aan de individuele

Verhouding gemiddelde opname 2011-2012 t.o.v. gemiddelde opname 2009-2010

werkplek, terwijl ‘De Netwerkers’ juist veel meer belang hechten aan gemeenschappelijke ruimten. Die moeten geschikt zijn om mensen

Accountancy, jurisdisch en fiscaal Banken, verzekering- en pensioenfondsen Overige zakelijke dienstverlening Stichtingen

te ontmoeten. Discretie en stijl zijn voor een kantoorgebouw dat Handelsorganisaties Zorg en Onderwijs Vervoer ICT en telecommunicatie Internet en media Energie Architecten, adviesbureas, R&D Overheid en non-profit

-70% -60% -50% -40% -30% -20% Positief

-10%

0%

Negatief

10%

20%

30%

40%

geschikt is voor ‘De Bestuurders’ manifest. Het kantoorgebouw is voor hen een visitekaartje. ‘De Verkopers’ hebben er een groot belang bij dat hun kantoor in de nabijheid van hun verzorgingsgebied is gelegen en dat de bereikbaarheid optimaal is. In de tabel is per gebruikerstypologie een profiel geschetst van de kernactiviteiten of de kernproducten. Vervolgens is een aantal kernmerken weergegeven die de huisvestingsvraag van de

Bron: DTZ Research, 2013


4

Gebruikertypologie

Aandachtspunten voor huisvesting

Voorbeeldorganisaties

Dienstverlenend

Nadruk op vergaderen en ontvangen

Private bankiers

Intensieve individuele klantrelatie

Mix van kantoorconcepten

Accountants

Advisering

Aanwezigheid facilitaire voorzieningen

Advocaten

Op bezoek bij de klant

Informele ontmoetingsruimten

Fiscalisten

Metrage in gebruik

De Zakelijken

Adviesbureaus

Ontvangen van de klant De Creatieven Unieke producten

Nadruk op projecten en presentaties

Architecten

Innovatief

Activiteitgerelateerde werkruimten

Reclamebureaus

Overleg

Geen aanwezige facilitaire voorzieningen

Mediabedrijven Internetbedrijven

Virtueel klantcontact

Gaming Industry De 9 tot 5-ers Routinematige werkzaamheden

Nadruk op verblijven

Verzekering- en pensioenfondsen

Administratieve werkzaamheden

Aanwezigheid facilitaire voorzieningen

Publieke organen

Intern overleg

Mix van open en gesloten kantoorconcepten

Non-profit organisaties

Backoffice

Beperkte vergaderfaciliteiten

Belangenverenigingen

Ondersteunend


Stichtingen

Zelfstandig werkzaam

Nadruk op verblijven, vergaderen, ontvangen, ontmoeten

ZZP-ers

Innovatief

Business-lounge of hotelconcept

Spinn-offs

Kleinschalige projecten

Activiteitgerelateerde werkruimten icm kernachtig werken

Bemiddelaars

Virtueel klantcontact

Gedeelde hoogwaardige facilitaire voorzieningen

Start-ups

Extern overleg buiten de deur

Integratie van ontspannings- en werkfuncties

Meerdere disciplines

Kleine ondernemingen


De Netwerkers

De Bestuurders Decision makers

Nadruk op ontmoeten en vergaderen

Publieke organen

Regisseurs van beleid

Integratie van ontspannings- en werkfuncties

Non-profit organisaties

Intern overleg


Holdings Banken

Frontoffices Visitekaartje De Verkopers Verkopen van diensten of producten

Nadruk op intern en extern ontmoeten

Bankfilialen

Vaak kleine organisaties

Activiteitgerelateerde werkruimten

Bemiddelaars

Baliefunctie


Handelsorganisaties

Op bezoek bij de klant

Import- en exportbedrijven

Ontvangen van de klant

ICT

Internationaal

gebruikers weergeeft, gevolgd door het soort bedrijven dat past bij

Verkopers’ zal afnemen. De huisvestingsvraag van ‘De Creatieven’

deze huisvestingsvraag. Overigens kunnen bedrijven goed bij

en ‘De Netwerkers’ zal toenemen en deze typologieën zullen dan

meerdere typologieën passen. Zo behoren bemiddelaars zowel tot

ook meer kantoorruimte gaan gebruiken in de toekomst. Dat de

‘De Netwerkers’ als tot ‘De Verkopers’.

vraag toeneemt heeft te maken met het feit dat er in Nederland

Om een inschatting te kunnen geven van waar vraag en aanbod

steeds meer zelfstandigen zonder personeel actief zijn en hier

elkaar ontmoeten, is het van belang om per typologie de

speelt een aantal kantoorformules goed op in (zie pagina 9 t/m 11).

ontwikkeling van de vraag te analyseren. Het is de verwachting dat het metrage kantoorruimte dat op dit moment wordt gebruikt door ‘De Zakelijken’, ‘De 9 tot 5-ers’, ‘De Bestuurders’ en de ‘De

5


Vastgoedvisie

Minder ruimtegebruik creëert dynamiek

Uit de top 20 blijkt dat elf kantoren ten aanzien van de

Een afname van het totale metrage dat wordt gebruikt, wil niet

verhuurbaarheid vooraf als kansrijk zijn bestempeld, acht kantoren

zeggen dat er geen dynamiek te verwachten is. Als organisaties zich

als kanshebbend en een kantoor als kansarm. Voor een aantal

efficiënter organiseren, is minder kantoorruimte nodig. Binnen de

nieuwbouwkantoren is een aanname gedaan op basis van de locatie

bestaande huisvesting is deze efficiencyslag niet altijd te realiseren.

en de daar geldende marktverhoudingen, aangezien het betreffende

Het gevolg is dat wordt gezocht naar alternatieve huisvesting. In de

vastgoed niet in aanbod heeft gestaan.

top 20 van grootste verplaatsingen van 2012, is een aantal

Het feit dat maar liefst achtmaal bedrijven werden gehuisvest in een

voorbeelden te vinden. Zo heeft ING besloten de huisvesting te

nieuwbouwkantoor is ook veelzeggend. Er is blijkbaar een

optimaliseren. Vijf locaties worden verlaten en de werkzaamheden

kwalitatieve vraag die door het bestaande aanbod niet altijd kan

worden geconcentreerd in Toren B aan De Entree in Amsterdam

worden geboden. In negen gevallen kon de vraag wel worden

Zuidoost.

beantwoord door bestaande kantoren. Eyeworks is de enige organisatie uit de top 20 die een bestaand gebouw heeft betrokken

Dat de huisvestingsvraag behoorlijk kan verschillen per organisatie

dat, toen het in aanbod stond, als kansrijk werd bestempeld. Dit

blijkt ook uit de top 20 grootste verplaatsingen in 2012. Voor

betreft Raamplein 1, beter bekend als het HES-complex, een

Capgemini is het van groot belang dat de autobereikbaarheid

monumentaal pand in het centrum van Amsterdam.

optimaal is geregeld, terwijl Robeco heeft gekozen voor een locatie die goed met het openbaar vervoer te bereiken is. Deze top

Bovendien geldt dat drie kantoren grondig zijn gerenoveerd.

20-transacties geven een goed beeld van waar vraag en aanbod

Spaces heeft in Amsterdam haar kantoorpand van binnen volledig

elkaar vinden. Uit de top 20 blijkt verder dat gebruikers vaak niet in

veranderd en ook De Rode Olifant in Den Haag is opgeleverd. Het

één gebruikerstypologie zijn te vatten. Voor het vinden van de juiste

Nieuw Amsterdam gebouw in Amsterdam Zuidoost wordt volledig

huisvesting moet eerst een goed profiel worden gemaakt van die

gestript en aan de wensen van Nuon aangepast, voordat zij dit

gebruiker.

kantoor betrekt. Op die manier wordt dit kanshebbende kantoor kansrijk.

Top 20 verplaatsingen 2012 Kantoren Plaats

De Croon, ’s-Hertogenbosch


Locatie

Organisatie Nuon Energy

Amsterdam

Centrumgebied Zuidoost

Utrecht

De Wetering

Capgemini Nederland

Amsterdam

Centrumgebied Zuidoost

ING

Rotterdam

Rotterdam Central District

Robeco Nederland

Amsterdam

Zuidas

Stibbe

Den Haag

Zuid-Hollandlaan

Spaces

Rotterdam

Rotterdam Central District

NautaDutilh

Arnhem

IJsseloord II

Dekra

Amsterdam

Zuidas

Spaces

Schiphol

Schiphol-Centrum

Cargill Nederland

Hoofddorp

Beukenhorst-Zuid

Bluewater Energy Services

's-Hertogenbosch

Paleiskwartier

Enexis bv

Den Haag

Beatrixkwartier

Mn Services

Amsterdam

Centrum

Eyeworks

Eindhoven

High Tech Campus

ASML

Enschede

Business & Science Park

Demcon Holding

Zoetermeer

Rokkeveen

Ortec

Hoofddorp

Beukenhorst-Oost

PostNL Pakketten Benelux

Amsterdam

Zuidelijke IJ-oevers

D.E. Master Blenders 1713

Leiden

Centrum

ID College

6

Hoek De Lairessestraat/Concertgebouwplein Amsterdam

Metrage

Kanslabel

Bouwstatus

Gebruikerstypologie

26.000

Kanshebbend

Gerenoveerd

De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

21.000

Kansrijk

Nieuwbouw

De Zakelijken / De Verkopers

20.000

Kanshebbend

Bestaand

De Zakelijken / De Verkopers

16.000

Kansrijk

Nieuwbouw

De Zakelijken / De Verkopers / De Bestuurders

14.400

Kansrijk

Nieuwbouw

De Zakelijken

10.200

Kanshebbend

Gerenoveerd

De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

10.000

Kansrijk

Nieuwbouw

De Zakelijken / De Bestuurders

8.700

Kanshebbend

Bestaand

De 9 tot 5-ers

8.700

Kansrijk

Gerenoveerd

De Creatieven / De Netwerkers / De Zakelijken

8.200

Kansrijk

Nieuwbouw

De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

8.000

Kansrijk

Nieuwbouw

De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

7.800

Kansrijk

Nieuwbouw

De Bestuurders / De Zakelijken / De Verkopers / De 9 tot 5-ers

7.300

Kansrijk

Bestaand

De Bestuurders / De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

7.000

Kansrijk

Bestaand

De Creatieven

6.600

Kanshebbend

Bestaand

De Creatieven

6.500

Kanshebbend

Bestaand

De Creatieven

6.300

Kansarm

Bestaand

De Zakelijken / De 9 tot 5-ers

5.600

Kanshebbend

Bestaand

De 9 tot 5-ers / De Zakelijken

5.500

Kansrijk

Nieuwbouw

De Bestuurders

5.100

Kanshebbend

Bestaand

De Bestuurders / De 9 tot 5-ers

7



8

Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?

Op dit moment zijn veel zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers) actief in Nederland. In de jaren ’90 was 1 op de 17 personen in de werkzame beroepsbevolking ZZP-er, tegenwoordig is dat 1 op de 10, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Planbureau. Een zelfstandige heeft een hele andere huisvestingsvraag dan een organisatie met veel werknemers. Veel ZZP-ers werken vanuit huis, maar daar ontbreken vaak de professionele voorzieningen die zij nodig hebben. Hier speelt een aantal kantoorformules goed op in.

Het WTC op de Zuidas biedt kantoorruimte aan met internationale uitstraling, die ook voor kleine (zelfstandige) ondernemingen geschikt is. Op dit moment zijn er meer kleine ondernemers, waaronder ZZP-ers gehuisvest dan een aantal jaar geleden. Ir. Christiaan Huijg, Managing Director: “Het WTC biedt de mogelijkheid te werken in een internationale ambiance, ook voor bedrijven met één werkplek en ook voor bedrijven die korte contracten willen afsluiten”. Ten einde deze doelgroep nog beter te kunnen bedienen, biedt het WTC sinds september 2012 ook zogenaamde ‘Suit Offices’ aan. Dit zijn volledige ingerichte werkkamers, waar bedrijven binnen een dag terecht kunnen en volledig operationeel zijn. Ongeveer 75% van de bedrijven die zijn gehuisvest betreffen internationale bedrijven. De locatie nabij Schiphol is van belang voor het succes van het WTC op de Zuidas. Het WTC heeft een oppervlakte van 125.000 m2, waarvan 115.000 m2 kantoor, 4.000 m2 congres en horeca, 4.000 m2 winkels en 2.000 m2 berging. Huijg: “Die 10.000 m2 overhead zorgt voor reuring en beleving en maakt de 115.000 m2 kantoorruimte erg succesvol.” Het WTC kent momenteel een bezettingsgraad van 97%. Ook voor het uitbreken van de schuldencrisis was dit zo. Het WTC lijkt hiermee crisisbestendig te zijn.

Flexplekken bij Berenschot in Utrecht

Een ander bedrijf dat al langer actief is in Nederland en waar flexibele werkplekken kunnen worden gehuurd is Regus. Regus speelt duidelijk in op de wensen van de gebruiker. Eduard Ch.L.M. Schaepman MM RM, Algemeen Directeur licht toe: WTC in Amsterdam

“De huidige manier van werken zorgt voor veel stress. Je moet Regus in Laren

overal op tijd zijn, tegelijkertijd heb je te maken met files. Die stress

9


Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?

Regus in Laren

is niet goed voor het functioneren van een werknemer. Om ervoor te zorgen dat werknemers minder stress kennen, zullen bedrijven zich ruimtelijk anders gaan organiseren.” Schaepman verwacht niet dat kantoren helemaal zullen verdwijnen, omdat corporates altijd behoefte houden aan kernkantoren. “In de toekomst zullen organisaties vaste contracten afsluiten voor de kantoorruimte die zeker nodig is. Vrijwel alle overige benodigde kantoorruimte zal flexibel worden gehuurd.” Flexibel huren kan een bepaald metrage voor een korte termijn betreffen, maar ook een concept waar tussen afspraken door een paar uur gewerkt kan worden. Bij Spaces staat ook de gebruiker centraal. Martijn Roordink, Founder: “Wij mikken op high-end professionals die huisvesting zoeken tussen 20 en 400 m2. High-end professionals zijn tussen de 30 en 45 jaar, actief in de service-industry en willen graag een goede work-life balance.” Deze doelgroep wordt nu niet goed bediend. Spaces wil deze doelgroep wel goed bedienen en dat is ook de kern van het kantoorconcept. Roordink vat het concept als volgt samen: “Het gaat om hospitality, transparantie en kernachtig kunnen werken met alle benodigde voorzieningen van top kwaliteit bij de

Seats to meet in Utrecht


10

Caballerofabriek in Den Haag

hand. Het hele concept is als een menukaart, er zijn veel keuzes,

Bovenstaande formules zijn direct gericht op de kantoorgebruiker,

maar uiteindelijk betaal je wat je gebruikt.” Uiteraard is een goede

niet gedefinieerd als 'het bedrijf' maar als 'de mens'. De mens staat

locatie ook van belang. Spaces vestigt zich op goede bereikbare

echt centraal en de concepten zijn erop gericht de gebruiker zo veel

locaties. “Een goed concept en verder draait het om locatie, locatie

mogelijk te ontzorgen. Wat dat betreft zijn deze concepten

en locatie! Je zou kunnen spreken van retailisation of offices.”

vergelijkbaar met een goed hotel. Bezoekers van een hotel willen graag gastvrijheid ervaren en op hun wenken bediend worden. Het is dan misschien ook niet helemaal toevallig dat ook veel hotels en strategisch gelegen horecagelegenheden als werkplek worden gebruikt. De opkomst van WIFI maakt het mogelijk om met een laptop overal te kunnen werken dus ook in hotels of restaurants. Bijkomend voordeel: de horecavoorzieningen zijn optimaal. Het hotel van Van der Valk in Houten aan de A27 is hier een goed voorbeeld van. Midden op een doordeweekse dag in december zijn op de begane grond ongeveer 150 bezoekers aanwezig. Navraag leert dat dit aantal aan het begin of aan het einde van de dag vergelijkbaar is. De begane grond van het hotel bestaat uit 3 delen: de lounge, het restaurant en een café. In het restaurant, maar vooral in de lounge zitten opvallend veel mensen met een laptop voor hen te werken. Daarnaast zijn veel mensen in pak in overleg en wordt duidelijk over zaken gesproken. De gastheer/manager van het hotel geeft aan dat 95% van de bezoekers zakelijk is. Het is natuurlijk ook best ideaal: een locatie direct aan een snelweg, waar gratis geparkeerd kan worden, waar gebruik kan worden gemaakt van WIFI. Vroeger reed in veel kantoren ’s morgens en ’s middags een koffiekarretje door de gang. Later kwam de automaat met versgemalen koffie op kantoor. Nu is bij veel kantoorformules de vraag: “Hoeveel kantoor wilt u bij de koffie?”

11


Beleggingen: waar vraag en aanbod elkaar vinden

Het afgelopen jaar leken vraag en aanbod elkaar moeizaam te vinden op de beleggingsmarkt. Er vonden relatief weinig transacties plaats. Het investeringsvolume in 2012 komt in Nederland met EUR 4,3 miljard 4% lager uit dan in 2011. Een aantal grote transacties had een grote invloed op dit volume. 28% van het investeringsvolume in 2012 werd bepaald door slechts vijf transacties.

Top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012 Plaats

Koper

Verkoper

Gebouw

Eindhoven

Chalet Groep

Philips

High Tech Campus

Koopsom 450

Landelijk

TPG Patron

Uni-Invest

Uni-Invest Portefeuille

359

Amsterdam

Deka Immobillien

Credit Suisse

Viñoly

140

Amsterdam

Deka Immobilien

Evans Randall

The Rock

132

Landelijk

WDP

Van de Ven Bouw

Lake Side Portefeuille

105

Bron: DTZ Zadelhoff, 2013

Deze transacties vonden allen in de eerste helft van het jaar

als Philips wist de koper rechtstreeks de kapitaalmarkt te vinden

plaats. In de laatste twee kwartalen daalde het investeringsvolume.

om via een soort obligatielening vreemd vermogen voor de

Kenmerkend voor deze transacties is dat de kopers, vaak op

transactie binnen te halen.

inventieve wijze, in staat zijn kapitaal aan te trekken voor hun investeringen.

De Uni-Invest portefeuille, die bestaat uit veelal oudere kantooren bedrijfsgebouwen met veel leegstand en dus een hoog risico, is

De twee kantorentransacties van Deka vonden plaats op een

een voorbeeld van een private equity transactie waarbij de kopers

absolute toplocatie op de Zuidas in Amsterdam. Bij beide verkopers

TPG/Patron via de overname van de lening tegen een lage prijs

was druk aanwezig om te verkopen. In het geval van The Rock drong

de controle op Uni-Invest verwierven. Deze transactie heeft de

de financier aan op verkoop. In het geval van Viñoly dreigde het

belangstelling van dit type durfinvesteerders in de Nederlandse

open fonds van Credit Suisse te gaan liquideren. Deka kende juist

markt doen toenemen. Zo werd ook de Orange portefeuille,

een grote investeringsdruk omdat veel particuliere beleggers in de

bestaande uit circa 25 bedrijfs- en kantoorgebouwen, door een

open fondsen van Deka investeren.

private equity partij gekocht.

De grootste transactie van 2012 betrof de verkoop van de High Tech

Dat beursgenoteerd vastgoed wellicht op meer belangstelling kan

Campus van Philips door middel van een sale and leaseback

gaan rekenen bewijst de groei van het Belgische beursfonds WDP.

constructie. Door een langjarige overeenkomst met een tophuurder

Veel institutionele beleggers hebben belangstelling voor logistiek

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Winkels

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Wonen

Bruto aanvangsrendement top-, midden- en basissegment


12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2

Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 topsegment middensegment basissegment

2

Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 topsegment middensegment basissegment




12

Spaces Zuidas in Amsterdam

vastgoed, maar investeren liever indirect in dit segment via

Anderzijds lijken beleggers zich te richten op zeer risicovolle maar

specialisten als WDP. De zogenaamde Lake Side portefeuille,

ook zeer hoog renderende investeringen. Oudere gebouwen met

bestaande uit nieuw gebouwde logistieke centra met lange

leegstand worden tegen lage prijzen verworven. De aankoop van

huurcontracten, biedt een vorm van zekerheid die beleggers in dit

de eerder genoemde Uni-Investportefeuille en Orange-portefeuille

segment zoeken.

zijn de eerste voorbeelden van buitenlandse opportunity kopers die hun slag slaan in de Nederlandse markt tegen zeer lage prijzen.

De vraag van beleggers lijkt zich nadrukkelijker in twee richtingen

Ook enkele particuliere investeerders kochten voor lage

te splitsen. Enerzijds is er de vraag van lange termijn beleggers

koopsommen risicovolle kantoren in o.a. Den Haag-Binckhorst,

naar relatief veilige vastgoedbeleggingen. Dit komt tot uiting in

Diemen en Amersfoort.

een toename van transacties in woningen, dat met 29% een groot aandeel in het totale investeringsvolume heeft. Ook winkels blijven

De ontwikkeling van de rendementen is een goede afspiegeling van

populair, maar dan alleen het echte A1-winkelvastgoed in de grote

de marktsituatie en ook hier zijn de twee richtingen zichtbaar. Voor

steden, de grote winkelcentra en de marktconforme supermarkten

kwaliteitsvastgoed worden nog steeds scherpe rendementen

(minimaal 1.200 m en een goed verzorgingsgebied). Kantoren

geboden, maar dit worden steeds meer incidenten. Rendementen in

worden alleen nog gekocht op toplocaties.

het top-, midden- en basissegment hebben nog nooit zover uiteen

2

gelopen, vooral op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Onze verwachting is dat in alle segmenten rendementen verder zullen oplopen.

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Kantoren

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt - Bedrijfsruimte



12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2



2



13


Vooruitzichten kantoorbeleggingen: de top blijft gevraagd In de kantoorruimtemarkt verwachten wij nog steeds dynamiek in het core-segment van de markt. Hoewel de vraag is afgenomen, zien wij blijvende interesse van Duitse investeerders maar ook Franse en Zwitserse investeerders zijn geïnteresseerd in Nederlandse toplocaties. Wat dat betreft is het niet vreemd dat de top 5 transacties in de kantoorruimtemarkt wordt bepaald door Amsterdamse kantoorgebouwen. Wanneer de High Tech Campus en Uni-Invest transacties buiten beschouwing worden gelaten, dan zorgen deze vijf transacties samen zelfs voor bijna de helft van het totale beleggingsvolume in kantoren in 2012.

Kantoren: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012 Plaats

Koper

Verkoper

Gebouw

Amsterdam

Deka Immobillien

Credit Suisse

Viñoly

Koopsom 140

Amsterdam

Deka Immobillien

Evans Randall

The Rock

132

Amsterdam

Wölbern Invest

Biesterbos

Number One

89

Amsterdam

HansaInvest

CBRE Global Investors NL

Nijenburg Oosterdokseiland

56

Amsterdam

Real I.S.

MAB

De Alexander Oosterdokseiland

55


Deze kantoren liggen op uitstekende locaties zoals de Zuidas en

Dit betekent dat de prijzen verder onder druk komen te staan,

Oosterdokseiland met vaak een mix van huurders. Niet langer wordt

vooral aan de onderkant van de markt. Maar ook het midden- en het

uitsluitend de lengte van de huurovereenkomst beoordeeld. De

topsegment worden geraakt. Hierin is Nederland niet uniek.

locatie en kwaliteit van het gebouw, die in staat moeten zijn ook in

Prijsdalingen zijn overal in Europa zichtbaar, met uitzondering van

de toekomst huurders aan te trekken, zijn steeds meer leidend.

enkele steden als Londen en Parijs. Vanuit een Europees perspectief worden verdere prijsdalingen verwacht, maar in Nederland lijkt deze

Omdat in dit topsegment weinig aanbod vanuit nieuwbouw zal

daling al eerder ingezet en naar verwachting komt aan deze daling

ontstaan, verwachten wij voor 2013 niet veel transacties in dit

sneller een einde dan op andere Europese markten. Dan wordt het

segment. Wel zijn er op enkele toplocaties zoals de Zuidas, het

topsegment weer interessant voor meer buitenlandse

Beatrixkwartier en het centrumgebied van Rotterdam enkele grote

core-beleggers en het basis- en middensegment van de markt voor

gebouwen te koop en zullen een aantal kantoren in de loop van

Amerikaanse en Engelse private equity partijen of durfinvesteerders

2013 en 2014 de eindfase van hun ontwikkeling bereiken.

zoals TPG/Patron.

Over het algemeen zal het aanbod van beleggingen in de kantoorruimtemarkt naar verwachting wel verder verruimen door bijvoorbeeld Duitse fondsen die vastgoed gaan verkopen, faillissementen en een groot aantal financieringen dat afloopt waardoor het gefinancierde vastgoed direct, of als onderdeel van


14

Caballerofabriek in Den Haag

een financieringsportefeuille, te koop wordt aangeboden.

15



16

Retail: gemak en beleving

De winkelmarkt heeft met dalende consumentenbestedingen te maken door de opkomst van internet, de stand van zaken in de economie en het dalende consumentenvertrouwen. De vraag die overblijft, is te verdelen in dagelijkse boodschappen en winkelen voor plezier. Consumenten kunnen voor dagelijkse boodschappen kiezen uit veel alternatieven. De winkel die het meeste gemak biedt, bindt de consument. Winkelen voor plezier kan niet overal. De consument vraagt winkelgebieden met beleving. De winkelcentra die goed inspelen op het gemak van de consument of de solitaire winkels die in een levendige binnenstad zijn gelegen, kunnen nog steeds op interesse van beleggers rekenen.

Winkels: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012 Plaats

Koper

Verkoper

Gebouw

Waddinxveen

Altera Vastgoed

ASR Vastgoed

WC Waddinxveen

Koopsom 60

Amsterdam

ASR Vastgoed

NRE Amsterdam

Herengracht, Koningsplein

57

Oegstgeest

Syntrus Achmea

Corio

WC Lange Voort

44

Utrecht

Syntrus Achmea

Annexum

De Planeet

44

Velsen

Winkelcentrum Velserbroek

Corio

WC Velserbroek

26


Dit blijkt uit de top 5 van grootste winkelbeleggingen. Deze wordt

De vraag naar solitaire winkelobjecten op A1-locaties in

gevormd door drie winkelcentra, één winkelverzamelgebouw in de

‘belevingssteden’ blijft het grootst. Vraag en aanbod kunnen elkaar

binnenstad van Utrecht en solitaire winkels binnen de

hier maar gedeeltelijk vinden. Hoewel er aanbod is, blijft de vraag

Grachtengordel van Amsterdam. Deze zijn samen goed voor 30%

vanuit institutionele en particuliere beleggers groter. Ook

van het totale volume in winkelbeleggingen. Nederlandse

winkelcentra met een zodanige schaalgrootte dat deze de

institutionele beleggers kleuren het marktbeeld, zowel als koper

consumenten nog weten te trekken, kunnen op interesse van

(Altera, ASR en Syntrus Achmea) maar ook als verkoper (Corio). De

beleggers rekenen. De vraag voor deze centra richt zich

ontwikkelaar, traditioneel verantwoordelijk voor de ontwikkeling en

voornamelijk op de grote steden en de groeikernen in de Randstad,

verkoop van grote Nederlandse winkelcentra, is minder prominent

Noord-Brabant en Gelderland en op winkelsteden als Groningen,

aanwezig. Toch noteerde ASR de grootste winkelverkoop van 2012.

Maastricht en Zwolle.

Institutionele winkelbeleggers kiezen steeds nadrukkelijker voor een bepaalde filosofie. Zo zijn Redevco, VastNed en (gedeeltelijk)

Voor 2013 verwachten wij weinig nieuwbouwtransacties omdat veel

Syntrus Achmea vooral geïnteresseerd in solitaire winkels op top

plannen voor nieuwe winkelcentra in de ijskast worden gezet. Wel

A1-locaties in grotere steden. Wat niet in de filosofie past wordt

zal er meer aanbod vanuit de bestaande portefeuilles van

verkocht.

institutionele beleggers op de markt komen vanwege de eerder genoemde strategische keuzes.

Unibail Rodamco en Corio richten zich nadrukkelijk op grootschalige winkelcentra in dominante winkelgebieden, vaak in grotere steden en stadscentra. Vanuit een dominante rol in een winkelgebied kunnen deze beleggers invloed uitoefenen op de winkelcentra en kan de trekkracht van een winkelgebied worden vergroot. Momenteel verkoopt Corio veel winkelvastgoed dat niet in deze strategie past. De recente verkopen van winkelcentrum Lange Voort in Oegstgeest

WE Fashion in Heerlen

en winkelcentrum Velserbroek zijn hier voorbeelden van.

17


Logistiek: maatwerk voor specialisten

De logistieke vastgoedmarkt vormt een niche binnen de beleggingsmarkt, waarin specifieke kennis van de gebruiker doorslaggevend is. Vaak wordt daarom indirect belegd in dit segment van de markt. Gespecialiseerde partijen als Prologis, Goodman, Segro en WDP bieden deze mogelijkheid. Zij weten wat de gebruikers van opslag- en distributiecentra drijft en spelen ook in op veranderende gebruikerswensen die vooral retailers stellen aan distributiegebouwen als gevolg van hun e-commerce activiteiten. Het investeren in logistiek vastgoed kan, mits op de juiste locatie wordt geïnvesteerd, voor een relatief hoog rendement zorgen. En dit tegen een minder risico. Het Belgische beursfonds WDP weet op die manier kapitaal op de beurs aan te trekken en maakt een sterke groei door. Naast de al eerder vermelde Lake Side Portefeuille kocht WDP het nieuwe distributiecentrum van auto-importeur Pon in Barneveld door middel van een sale and leaseback constructie met een 15-jarige huurovereenkomst.

Logistiek: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012 Plaats

Koper

Verkoper

Gebouw

Koopsom

Landelijk

WDP

Van de Ven Bouw

Lake Side Portefeuille

Barneveld

WDP

Pon Onroerend Goed

DC Pon

Almelo

Aspen Real Estate

OVG Projectontwikkeling

DC Timberland

25

Moerdijk

Prologis

SNS Property Finance

Orionweg

22

Eindhoven

Delin Capital Asset Management

Europa Immobiliare No. 1

Business Park Flight Forum

15

105 26


Ook relatief nieuwe beleggers als Aspen en Delin Capital worden

gehuurd kan worden. De vraag van beleggers richt zich vooral op

aangetrokken tot de stabiele Nederlandse logistieke markt. De

nieuw gebouwde, moderne distributiecentra. De top 5 transacties

leegstand is beperkt (circa 7%) en komt in geen enkele regio uit

van dit jaar betroffen allen nieuwbouwprojecten of in ieder geval

boven 10%. De afgelopen jaren is er slechts weinig logistieke ruimte

gebouwen jonger dan 10 jaar. Omdat goederenstromen redelijk

aan de voorraad toegevoegd. Voor wat betreft nieuwbouw wordt er

nauwkeurig gevolgd kunnen worden en daarmee logistieke hotspots

alleen gebouwd indien de gebruiker er is, en wordt het gebouw ook

eenvoudig bepaald kunnen worden, constateren wij dat de vraag van

op de wensen van de logistieke gebruiker gebouwd, het

beleggers zich bijna uitsluitend op deze hotspots richt. Voor

zogenaamde built-to-suit.

nieuwbouw met lange huurovereenkomsten worden nog steeds hoge bedragen geboden. Wij verwachten een groter aanbod in het

Hierdoor is inmiddels wel sprake van de nieuwe generatie

oudere segment en meer druk van partijen om dit type gebouwen te

distributiecentra. Deze gebouwen liggen op distributieknooppunten,

gaan verkopen. Het verschil in aanvangsrendementen tussen oud en

ook wel 'hotspots' genoemd, zoals bij de Rotterdamse haven of

nieuw vastgoed zal daardoor verder toenemen.

Schiphol of belangrijke autoroutes in Brabant en Limburg richting Duitsland en Frankrijk. Deze gebouwen hebben de juiste hoogte en zijn voorzien van moderne faciliteiten en duurzame, energiezuinige installaties. Hierdoor veroudert een deel van de bestaande voorraad logistieke gebouwen. Deze gebouwen lijken alleen verhuurd te naar ruimte heeft of er tegen een lage prijs en een kort contract


18

Tesla EU megacenter in Tilburg

worden als een logistiek dienstverlener een spoedeisende vraag

19


Woningbeleggingen: politiek gevoelig

De woningbeleggingsmarkt wint aan terrein, zowel in verhouding tot het totale volume van vastgoedbeleggingen als in absolute getallen. Er werd met EUR 1,2 miljard 11% meer geïnvesteerd in woningen dan in 2011.

Wonen: top 5 grootste beleggingstransacties (in miljoen euro), 2012 Plaats

Koper

Verkoper

Gebouw

Leiden, Rotterdam

Bouwfonds REIM

Vesteda

Stevenshof, Groenendaal

Koopsom 51

Amsterdam Zuidoost

Axcellent

Spinozacampus

Duwo Rochdale

50

Amstelveen

Altera Vastgoed

De Nijs

Laan van de Helende Meesters

27

Amsterdam

Altera Vastgoed

De Key

Keyzer

21

Den Haag

Bouwfonds REIM

Bouwinvest

Morgenstond

18


De vraag naar woningbeleggingen richt zich vooral op

gereguleerde en geliberaliseerde huursector enerzijds en de

nieuwbouwwoningen in de Randstad. Veel institutionele beleggers

koopsector anderzijds af.

willen hun woningportefeuille uitbreiden en verjongen. Met name Syntrus Achmea is actief op dit vlak maar ook ASR, MN, Altera en

De kabinetsvoornemens hebben ook voor beleggers en vooral voor

CBRE Global Investors investeren fors in nieuwbouw.

woningcorporaties grote gevolgen. Dit zal de structuur van de woningbeleggingsmarkt gaan beïnvloeden. De rol van corporaties

De dynamiek op de woningmarkt is wel veranderd. De particuliere

zal gaan afnemen. Enkele grote corporaties kampen met enorme

markt voor koopwoningen stagneert, waardoor uitponden voor

financiële problemen, zoals bijvoorbeeld Vestia. Dit heeft zijn

beleggers minder interessant is geworden. Dat maakt dat

weerslag op de gehele sector. Daarnaast krijgen zij van de overheid

woningcomplexen nu worden verkocht op basis van langjarige

een extra verhuurderheffing opgelegd. De scheefhuurtoeslag die

huurexploitatie aan zowel institutionele als particuliere beleggers.

deze heffing moet compenseren en waarbij de hogere inkomens

Door de stagnerende koopwoningmarkt en door de voorgenomen

extra huur dienen te betalen, is alleen interessant in gebieden waar

kabinetsmaatregelen, die het financieren van koopwoningen

sprake is van huurpotentie. In de randen van Nederland en in veel

beperken, nemen huurwoningen in populariteit toe.

volksbuurten, waar corporaties veelal actief zijn, is deze ruimte niet aanwezig. Daarnaast worden gereguleerde huren gemaximeerd op

Op basis van demografische ontwikkelingen is vrij goed te volgen

4,5% van de WOZ waarde. Dit impliceert dat woningen met een

waar de vraag naar woningen zich ontwikkelt. Feitelijk neemt de

WOZ waarde tot circa EUR 177.000 tot de gereguleerde voorraad

consumentenbehoefte voor woningen toe doordat het aantal

zullen gaan horen. Dit leidt tot problemen bij de ontwikkeling van

huishoudens stijgt. De vraag zal zich op een ander soort woningen

studenten- en starterswoningen die niet meer kostendekkend

richten doordat de huishoudensamenstelling verandert. Omdat nu

ontwikkeld kunnen worden. Het gevolg is dat beleggers vrezen dat

bijvoorbeeld sprake is van een grote behoefte aan

huren in sommige gevallen kunnen gaan dalen.

studentenwoningen is het niet verwonderlijk dat een van de grootste transacties van 2012 studentenwoningen betreft. Het gaat

Omdat veel institutionele beleggers in hun wens om te verjongen

om een nieuwbouwcomplex in Amsterdam Zuidoost.

ook afscheid nemen van oudere, bestaande woningcomplexen en omdat enkele corporaties, als gevolg van liquiditeitsproblemen,

De overheid heeft een sterke invloed op ontwikkelingen in de

gedwongen zijn grote delen van hun woningbezit te verkopen,

woningmarkt. De voorgenomen kabinetsmaatregelen dienen zorg te

verwachten wij dat in 2013 het woningaanbod in de beleggingsmarkt

dragen voor een beter functionerende huurwoningmarkt. Zo maakt

zal toenemen. Door deze toename van het aanbod en het feit dat de

de aanpak van scheefwonen huurverhoging mogelijk. Hierdoor

particuliere belegger, die vooral in dit segment actief is, wordt

zullen huishoudens in de gereguleerde huursector eerder geneigd

geremd in zijn financierings- en uitpondmogelijkheden zullen de

zijn te verhuizen naar woningen die meer aansluiten bij hun wensen,

prijzen hier verder onder druk komen. Rendementsverwachtingen

omdat subsidie die was gekoppeld aan de 'sociale' huurwoning

moeten aangepast worden, met lagere prijzen tot gevolg. De vraag

afneemt. Daarmee nemen ook de verschillen tussen de

naar nieuwbouw blijft daarentegen onverminderd hoog.


20

Vooruitzichten beleggingsmarkt Nederland 2013

Het aanbod van beleggingsobjecten en -portefeuilles is in 2012 gegroeid en zal ook in 2013 groeien. Het aanbod is groot en enorm divers. Doordat veel partijen in financiële problemen zitten moeten zij verkopen: particuliere fondsen met teveel financiering, (inter-)nationale fondsen als gevolg van kapitaalonttrekkingen en liquidaties, banken als gevolg van faillissementen, ontwikkelaars die geen afzet voor hun producten vinden en corporaties die hun bezit moeten afbouwen.

Het sentiment in de beleggingsmarkt wordt nog altijd bepaald door

door opportunistische beleggingen in vooral het kanshebbende deel

aanhoudende negatieve economische vooruitzichten. Een opleving

van de kantoorruimtemarkt. Bij dit alles zal de belegger zich meer

van de gebruikersmarkten wordt niet op korte termijn verwacht. Dit

dan ooit op de gebruiker van het vastgoed richten. De gebruiker

gegeven, gekoppeld aan de blijvende onzekerheid in de financiële

bepaalt wat een goede belegging is. De gebruiker vormt de basis

markten, leidt naar onze verwachting tot relatief beperkte activiteit

voor een investering. Alleen daar waar de verwachte

op beleggingsmarkt in 2013.

huurwaardeontwikkeling juist wordt verwerkt in de prijsvorming, in rendementen en koopsommen zullen transacties plaatsvinden.

De belegger zal zijn focus nog meer leggen op veilig kwaliteitsvastgoed in sectoren zoals wonen, logistiek, A1-winkels en winkelcentra. Voor

Vraag en aanbod in beleggingsmarkt zullen elkaar vinden daar waar

de kantorenmarkt en delen van de winkelmarkt, zoals PDV- locaties,

de gebruiker zich nu en in de toekomst wenst te vestigen. Met

zijn de vooruitzichten minder gunstig. Wel lijkt internationaal het

andere woorden daar waar gebouw en locatie voor de gebruiker

idee te ontstaan dat een bodem in de Nederlandse kantorenmarkt

optimaal zijn, maar ook daar waar risico en rendement weer met

wordt bereikt en dat de investeringen in kantoren kunnen opleven

elkaar in verhouding komen te staan.

Grachtengordelcomplex aan de Herengracht en Keizersgracht in Amsterdam

21


Begrippenlijst

Aanbod

gezien als eersteklas vastgoed. In de

Opname

Gebouwen waarin per ultimo van elk

winkelruimtemarkt wordt ruimte met een

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de ‘vrije

kalenderjaar minimaal 500 m2

courante frontbreedte en een gangbaar

markt’ is verhuurd en verkocht met een

kantoorruimte, 750 m bedrijfsruimte

oppervlakte in het A-winkelgebied als

metrage van minimaal 500 m2 v.v.o.

(inclusief de bijbehorende kantoorruimte)

eersteklas aangemerkt.

(kantoorruimte) met uitzondering van sale

2

dan wel 200 m2 winkelruimte voor de

and lease back transacties, huurverlengingen

verhuur of verkoop beschikbaar is. Het

Eigenbouw

en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

aanbod heeft uitsluitend betrekking op

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

rekening van de gebruiker worden

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

complexen. Projecten in voorbereiding

gerealiseerd.

moment dat tussen betrokken partijen

worden niet meegeteld.

wilsovereenstemming is bereikt.

Het Nieuwe Werken Bedrijfsruimte

Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren

Structureel aanbod

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

van werkzaamheden, gebruikmakend van

Het deel van het aanbod dat drie jaar of

distributie van goederen. Ook

nieuwe mobiele technologie. Kantoren

langer als aanbod staat geregistreerd.

bedrijfspaviljoens met een verhoogde

verworden tot ontmoetingsplaatsen.

kantoorcomponent – soms oplopend tot 50

Structurele leegstand

procent van het totale vloeroppervlak –

Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

vallen hieronder.

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

gebruik bij huurders.

oppervlak per jaar exclusief BTW, Beroepsbevolking

servicekosten en huurderspecifieke

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden

inrichtingskosten.

De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,

gerekend: -

tussen de opgaande scheidingsconstructies

Personen die ten minste 12 uur of meer

Greenfields

die de desbetreffende ruimte omhullen,

per week betaalde arbeid verrichten

Projecten die op locatie worden

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

Personen die ten minste 12 uur per week

gerealiseerd, waar nog geen andere

Bij de bepaling van de verhuurbare

gaan werken of willen werken.

objecten of belemmeringen bestaan.

oppervlakte worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes,

Bestaande bouw

Kantoorruimte

verticale stijgpunten en dragende

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

Ruimte bestemd voor de uitoefening van

binnenwanden (NEN 2580).

twee jaar.

een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van

Voorraad kantoorruimte

Bezettingsgraad werkplek

waaruit uitsluitend dienstverlening wordt

Bestaande of in aanbouw zijnde

Het aantal FTE's per werkplek.

bedreven.

kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m2 v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad per

Bruto-aanvangsrendement

Leegstand

gegevens zijn afkomstig van Bak (cijfers

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen

Aangeboden ruimte in opgeleverde

januari 2012).

en eigenaarslasten, als percentage van de

gebouwen die op het moment van

totale verwervingsprijs vrij op naam.

inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

Brownfields

Nieuwbouw

moment van inventarisatie niet als aanbod

Gebied met verlaten industriële bebouwing

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

geschikt voor herontwikkeling.

twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer

combinatie van gegevens van Bak

ingrijpend is gerenoveerd, wordt als

(kantorenvoorraad) en DTZ Zadelhoff

nieuwbouw aangemerkt.

(aanbod).

Voorraad in gebruik Het deel van de kantorenvoorraad dat op het

Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

Vrije markt

en eisen van het bedrijfsleven en zich op

De huur- en/of koopmarkt waarin

een goede locatie bevindt. Kantoor- en

projectontwikkelaars en beleggers kantoor-,

bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de

bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden

beste (werk-)locaties wordt in het algemeen

voor nog onbekende gebruikers.


22

DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 26.000 vaste medewerkers en is wereldwijd actief met 208 vestigingen in 52 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.

DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken.

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian Stock Exchange.

www.dtz.nl www.dtz-ugl.com

23


01-2013

www.dtz.nl www.dtz-ugl.com

Waar vraag en aanbod elkaar vinden

Recommend Documents