DrIEMA AnDELIJKS TIJDSCHrIF T VAn V VH JA ArGAnG 25 - nr. 1 - JAnuArI - FEBruArI - MAArT Vereniging van Vlaamse

D r I E M A A n D E L I J K S T I J D S C H r I F T VA n V V H JA ArGAnG 25 - nr . 1 - JAnuArI - FEBruArI - MA ArT 2013

VVH

VVH

Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen


Intro

DOOR Fons Kockx, Voorzitter VVH

Sociale huisvesting, zoveel meer dan een verzameling ‘bouwmaatschappijen’

Voor suggesties aan de redactie: [email protected].

Colofon

Goede voornemens nemen in het ideale geval in het voorjaar een concrete vorm aan. Zo ook in onze sector. Een aantal belangrijke dossiers zal dit voorjaar geïmplementeerd worden. Denk maar aan de nieuwe financiering, waarover we al een druk bijgewoonde studiedag organiseerden en die we meer in detail bekijken in Vijf vragen. Ook de voorziene decreetswijzigingen zijn aan het landen in het parlement. In de evaluatie en bijsturing van het Kaderbesluit Sociale Huur lijkt schot te zitten en ons Paritair Comité heeft een doorstart gemaakt. Ook uw vertrouwde Fundamenten heeft zich inhoudelijk en stilistisch herbrond. Zo starten we met een nieuwe rubriek Roots – een reeks met getuigenissen van inspirerende Vlamingen die opgegroeid zijn in een sociale woonwijk. De opener van de reeks is Gène Bervoets. De acteur groeide op in Antwerpen-Kiel, één van de iconische Vlaamse sociale woonwijken en ook de locatie van de VVH-kantoren. Daarnaast hebben we ons

magazine in een nieuw kleedje gestoken. We hopen met deze vernieuwde Fundamenten onze rol als informatieblad verder uit te werken, maar ook om de sociale huisvesting op een meer genuanceerde manier in beeld te brengen. Met de problemen die zich stellen, met de kritische bedenkingen, maar ook met de mooie verhalen, met de kleine projecten die het verschil maken en met de vele medewerkers en bestuurders die zich dag in dag uit inspannen. Onze sector is zoveel meer dan een verzameling ‘bouwmaatschappijen’. We zijn ‘sociale’ huisvestingsmaatschappijen, die het recht op betaalbaar en kwalitatief wonen voor heel wat mensen haalbaar maken. Vóór 14 oktober stond betaalbaar wonen hoog op alle politieke agenda’s. In vele nieuwe beleidsnota’s wordt de bouw van sociale huurwoningen in vraag gesteld… vaak door een negatief en stereotiep beeld van onze sector. Daar trachten we een dam tegen op te werpen, net zoals we ook een dam opwerpen tegen armoede.

Fundamenten is het driemaandelijkse tijdschrift van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Werkten mee aan dit nummer: Bert Cox, Björn Mallants, Els Matthysen, Geert Schoofs, Erik Thora, Sven Van Elst, Elke Verstrepen Redactiecomité: Eddie De Vlieger, Björn Mallants, Els Matthysen, Erik Thora, Patrick Vercruysse Eindredactie en beeldselectie: Els Matthysen - Fotografie: Els Matthysen (p. 1-9, 12-13, 17, 21, 27), Arianne Segers (p. 16), VMSW (p. 18), Woonmaatschappij IJzer & Zee (p. 18), Luke Quisquater (p. 22), Martin Hogeboom (p. 24, 26) Lay-out en druk: Drukkerij Grafa, Wommelgem Contactgegevens: VVH - Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen Evert Larockstraat 6 • 2020 Antwerpen • Tel: 03 281 15 81 • Fax 03 230 60 56 • E-mail: [email protected] Fundamenten in pdf: www.vvh.be - Redactie: [email protected] Verantwoordelijke uitgever: Björn Mallants, directeur VVH 2 Fundamenten maart 2013

in dit nummeR

9 24

4 4

14

20

Gène Bervoets vertelt over zijn jeugd in de sociale woonblokken van het Antwerpse Kiel.

Duidelijke criteria voor financieringsprioriteiten. Deze helpen om juiste keuzes te maken bij de productie en renovatie van sociale woningen.

Het nieuwe financieringsbesluit FS3. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?

9

16

24

Hoe kijken de Vlaamse Confederatie Bouw, het Algemeen Eigenaarssyndicaat en sociale huisvesting naar de stijgende bouwkosten?

Vertegenwoordigers uit de sociale koopsector praten met Bert Simoens van de VMSW over de Vlaamse Woonlening.

Fundamenten peilt naar ambities van Vlaams Bouwmeester Peter Swinnen rond sociaal wonen.

ROOTS

DOSSIER Bouwkosten

ACTUEEL

VLEM

5 VRAGEN OVER

VRAGEN AAN

en verder … 19 22 27 28

MAO: De aard van het beestje. Zorgverlof: zorgen voor zieke kinderen. Studiemiddag nieuwe financiering. Wat wijzigt voor huur- en koopsector? CommunicatieTIPS - Krijg je PERSBERICHTEN in de pers.

maart 2013 Fundamenten 3

roots

Gène Bervoets:

“Ik heb een fantastische jeugd gehad” Gène Bervoets (56) is vooral bekend als acteur van Vlaamse televisieseries als Wolven, Salamander, Goesting en Windkracht 10. Hij heeft een 50-tal langspeelfilms op zijn palmares staan waaronder Loft, de zaak Alzheimer en de SM-rechter. En wie kent hem niet van zijn culinaire programma Gentse Waterzooi? Wat velen niet weten is dat Gène het grootste gedeelte van zijn jeugd in een sociaal woonblok in de wijk het Kiel in Antwerpen gewoond heeft. Op zoek naar de kiemen van zijn latere succes, keert Fundamenten samen met hem terug naar zijn roots. Wat lag aan de basis van zijn latere succes? In welke mate heeft zijn jeugd een impact gehad op zijn inlevingsvermogen als acteur?

1962: jonge Gene ` (rechts) met broer Ben

4 Fundamenten maart 2013

M

Had je veel contact met de buren? ‘We kenden iedereen van ons woonblok. Onze buren waren hele goede kennissen, vrienden bijna. Wij woonden aan het Alfons De Cockplein, in de Max Elskampstraat nummer 46-48, op de derde verdieping. Lisa en Charel, die naast ons woonden, kwamen vaak bij ons thuis banjo spelen.’

Hoe heb je dat als kind ervaren, wonen in een sociale woning? ‘Ik heb tot mijn 17de in een sociale woning op ’t Kiel gewoond. Toen mijn vader directeur werd van een instelling van het OCMW, verhuisden we naar Antwerpen-Zuid.’

‘Die eerste 17 jaren van mijn leven waren fantastisch. Het was een heel sociaal gebeuren. Er was altijd ambiance op ’t plein, zowel winter als zomer. In de winter speelden we in de sneeuw, goed ingeduffeld. Maar ook de zomeravonden herinner ik me nog heel levendig. Dan werden de strandstoelen en de bakken bier buitengezet. We zaten dan tot een uur of twaalf met alle buren buiten. Iedereen praatte met iedereen. We hadden ook onze eigen voetbalploeg, de pleinrakkers waar ik kapitein van was. Ook toen was ik al een beetje haantje de voorste (lacht). Elk sociaal woonblok had zijn eigen voetbalploeg.’

Wat is je meest levendige herinnering? ‘Ik heb alleen maar goede herinneringen aan ’t leven in de sociale woningblokken op ‘t Kiel, op alle gebied. Soms was het wel wat koud in de winter, de slaapkamers waren niet verwarmd. Maar ja, mijn slaapkamer is nu ook niet verwarmd. Ik herinner me nog levendig de ijsbloemen die toen op de ramen in mijn slaapkamer stonden. Een fantastische herinnering.’ ‘Er zijn zoveel fantastische herinneringen. Ons appartement keek uit op een binnenplein (p. 7) met twee betegelde plonsbaden, grote bassins van 15 meter op 5 meter, waarvan er meestal één gevuld was. We zaten daar van ’s morgens tot ’s avonds. Helaas zijn ze nu vervangen door bloemperken.’ ‘Het was wel niet allemaal rozengeur en maneschijn. Er was toen nauwelijks criminaliteit, maar in de jaren ‘60 kwam de Amerikanisering naar België. Ook onder invloed van films zoals The wild one en Rebel without a cause zaten er op het pleintje wel wat nozems. Er waren

ook wel eens knokpartijen met rivaliserende bendes. Ik heb daar ook leren vechten, maar toch is het vooral het samenzijn, het samen beleven wat mij het meeste bijblijft.’

Van wie huurden je ouders? Had je contact met de SHM? ‘Daar heb ik als kind nooit bij stilgestaan. Mijn vader was wel actief in de lokale politiek. Hij heeft nooit een mandaat gehad, maar hij was wel militant bij de lokale socialistische partij. Ik denk dat die huisvestingsmaatschappij ook wel met de socialisten te maken had. Als kind sta je daar niet bij stil. Als kind denk je: “Wij wonen hier en wij wonen hier goed”. 

2013 : De Cockplein, Antwerpen Kiel


roots

ijn ouders zijn allebei afkomstig uit de Antwerpse wijk het Kiel. Toen in 1957 de Erik Sassenblokken gebouwd werden, verhuisden we naar deze nieuwbouwappartementen. Ik was toen één jaar oud.’ ‘Ik ben de zesde van zeven kinderen. Mijn vader werkte bij het OCMW, waar hij was opgeklommen tot inspecteur. Hij moest bij gezinnen gaan kijken of zij in aanmerking kwamen voor OCMW-steun. Mijn moeder was een begenadigde actrice, maar al snel besloot ze om thuis te blijven voor haar kinderen.’ ‘Ik heb een heel gelukkige jeugd gehad. We woonden in een sociaal woonblok met vier verdiepingen. Er was altijd onwaarschijnlijk veel volk in huis. Als afgevaardigde van de UEFA, nodigde mijn vader vaak mensen uit. Ook als mijn oudere zussen en mijn oudere broer hun lieven mee naar huis brachten, dan zaten we vaak met veertienen aan tafel. Dat was waanzinnig.’

Beroep: acteur

‘Het is niet omdat je in een sociaal woningblok bent opgegroeid dat je het niet kunt maken. En vooral: het is een enorme leerschool.’

roots

Hoe is je interesse voor acteren ontstaan? ‘Mijn moeder was een kindsterretje. Ze speelde als kind in de Hippodroom op ’t Zuid samen met onder andere Luc Philips en Louis Staal. Toen de oorlog uitbrak, is ze thuis gebleven voor de opvoeding van haar kinderen. Ik heb mijn moeder nooit zien spelen, maar waarschijnlijk is daar wel de microbe van gekomen. Omdat ik ook heel goed tekende, heb ik aanvankelijk tekenacademie gedaan. Maar toen ik een theatervoorstelling zag in Studio Herman Teirlinck is mijn goesting om te beginnen spelen begonnen. Dát en de films van Marlon Brando uit die tijd natuurlijk. Die vrijheid, dat was voor mij het ideaal.’

56 jaar ken. Ook toen mijn jongste zoon naar Pius X op ’t Kiel naar school ging, kwam ik af en toe iemand van vroeger tegen. Ik vind het heel fijn om mensen van vroeger (sommigen intussen 80 jaar) terug te zien. Ook zij vinden het geweldig als ik hen dan nog herken. Ook omdat één van mijn zussen daar nog woont, kom ik er nog af en toe.’

Is er een bepaalde rol waarbij je je hebt laten inspireren door je jeugd? ‘Als acteur heb ik vaak geput uit wat ik in mijn jeugd heb meegemaakt. Niet alleen van de mensen van mijn leeftijd, maar ook van de ouderen die ik toen heb gekend en kon observeren.’ ‘De hoofdrol die ik deze zomer zal spelen in een nieuwe langspeelfilm, zou iemand kunnen zijn die in een sociale woning is grootgebracht. Ik vertolk een buschauffeur die voordat hij met pensioen gaat, nog een laatste rit maakt. Ik kan me voorstellen dat ik in mijn research voor die rol, nog wel eens op bezoek zal gaan bij een paar mensen uit mijn jeugd op ’t Kiel. Mocht ik deze personages, ook qua uiterlijk kunnen versmelten in één personage, dat zou wel fijn zijn.‘

Kom je nog in de wijk waar je bent opgegroeid? Heb je daar vrienden aan overgehouden? ‘Ik zie nog steeds mensen met wie ik toen bevriend was, mensen die ik ondertussen 6 Fundamenten maart 2013

Gene ` Bervoets: ‘De wilde kastanjebomen staan symbool voor mijn jeugd. Nu staan er andere speeltuigen, maar de bomen zijn gebleven.’

In welke zin is het sociaal wonen veranderd tegenover vroeger? ‘Wie in de jaren 50-60 in de nieuwe sociale blokken woonde, en vooral in de Braemblokken, die had het gemaakt. Het was de perio de van de nieuwe huisvesting. Deze sociale woonprojecten waren een andere vorm van wonen. Mensen daarbuiten woonden in huizen zonder centrale verwarming.’ ‘Het beeld van sociale woningen is nu anders. Ze hebben niet meer die status van toen. Maar toen was ook de maatschappij anders. Iedereen (behalve de jeugd), had de oorlog

meegemaakt. Mensen waren zodanig geschrokken van wat oorlogsgeweld kon doen, dat ze minder behoefte hadden aan individualisering. Ze hadden vooral behoefte aan samenzijn en plots kregen ze de mogelijkheid om samen een andere maatschappij op te bouwen.’ ‘Wij kennen al meer dan 60 jaar geen oorlog meer, en maar goed ook, maar dat tekent mensen. Mensen willen steeds meer. Ik weet nog dat mijn vader eind jaren ‘50 tegen de wet Eyskens ging stemmen, en daar werd zelfs in een dorp als ‘t Kiel tegen betoogd. Dat samenhorigheidsgevoel, dat was fantastisch. Hoewel er toen een sfeer hing van: de sossen tegen de tsjeven, herinner ik me vooral dat mijn vader veel vriendschap en respect had voor katholieke mensen. Dat zie je nu veel minder.’ ‘Ook het sociaal contact van toen is fel verminderd. De tijden waren natuurlijk ook anders, er was ook nog geen televisie. Mensen zaten tot ’s avonds buiten te praten. Televisie heeft mensen meer in hun kot gehouden. Dat buitenleven, dat bestaat nu niet meer.’ ‘Wat niet veranderd is – het geeft me steeds een goed gevoel als ik dat zie bij de nieuwe Belgen – is dat allochtone oudere mensen nog steeds gezag uitstralen bij hun jongeren. Ook wij werden als kind vaak terechtgewezen door ouderen – we spookten ook vanalles uit – maar dat terechtwijzen voelde nooit aan als controle. We hielden daar rekening mee, gewoon omdat iemand ouder was of omdat iemand aanzien had als délégé van bijvoorbeeld de basketbalploeg. Daarom is het verenigingsleven in een wijk zo belangrijk.’ 

roots maart 2013 Fundamenten 7 Gene ` Bervoets : ‘Wonen op ’t Kiel, dat was een gemeenschap op zich die elkaar beschermde, onder moeders vleugels.’

den. Het waren ongelofelijke feesten met een barbecue, fenomenaal. Dat is iets wat ik nu enorm mis.’

roots

Welke kracht kunnen sociale huurders putten uit jouw succes?

Burenweerzien na 40 jaar.

Wat zou nu dat gevoel kunnen terugbrengen bij sociale huurders? ‘De maatschappij is natuurlijk veel individueler geworden, maar mochten er meer activiteiten vanuit de sociale gebouwen plaatsvinden, dan zou dat het goedvoelen zeker bevorderen. De kaarterslokalen van vroeger, ik denk dat die er nu niet meer zijn. Als ik nu naar de woningblokken kijk, dan zie ik mensen de lift instappen, naar boven gaan en dat is ‘t. Vroeger was dat niet zo. Toen waren er lokalen waar mensen bij elkaar kwamen. Het was een dorp, een gemeenschap op zich.’

Welke raad zou je mensen geven die nu in een sociale woning wonen? Welke wens heb je voor hen? ‘Het ergste wat een mens kan overkomen, is niet meer weten wat hij met zijn tijd moet doen, boredom, verveeld zijn. En in dat opzicht kan sociaal contact helpen. Het is uiteraard een cliché dat zo groot is als een huis, want heb je daar goesting voor als je je verveelt… Maar tegelijkertijd is het een kleine stap om andere mensen aan te spreken. Ik doe dat zelf ook te weinig. Ik probeer wel 8 Fundamenten maart 2013

om mensen rond de tafel te krijgen, om met lekker eten bij te praten met vrienden, maar ik heb dat bijvoorbeeld nog niet gedaan met mijn buren. Hoewel de mogelijkheid bestaat, komt het er vaak niet van. Dat is zo raar, want mijn ouders en hun vrienden deden dat wél. Ik zie nog altijd het beeld van onze buren op ’t Kiel: Charel of Leon die bij ons thuis banjo kwamen spelen… De deuren van de appartementen tegenover elkaar stonden ook altijd open en wij liepen van het ene appartement binnen in het andere. Nu - bij wijze van spreken - doen mensen tralies voor hun ramen om mensen buiten te houden. Wij hebben die voeling niet meer. In de Caraïben waar ik van ‘80 tot ’85 gewoond heb, kennen ze dat nog wel. Ik heb daar dingen meegemaakt die mij deden terugdenken aan mijn jeugd op ‘t Kiel. In de Caraïben organiseerden twee families bijvoorbeeld een feest waarbij de ene familie al haar meubels in het huis van de andere familie zette zodat dat huis helemaal leeg was. Dan werden er gekleurde lichten opgehangen, een muziekinstallatie neergezet en dan kon er gedanst worden. Om de andere buren niet te storen, werd het feest in-huis gehou-

‘Je afkomst, het feit dat je bent opgegroeid in een sociale woning, waar het sociale klimaat misschien niet altijd even rooskleurig is, betekent niet dat je het niet zou kunnen maken. Ik weet zelf niet of ik het gemaakt heb. Het is niet omdat je met je kop op televisie komt dat je het gemaakt heb, dat je de meest toonaangevende bent op deze planeet, of zelfs op ’t Kiel (lacht uitbundig). Maar ik vind dat je altijd moet geloven in je droom en dat je daarvoor moet blijven gaan. Neem bijvoorbeeld Obama, dat is het grootste voorbeeld van hoe iemand vanuit het niets toch zijn droom heeft waargemaakt. Niks wordt je gegeven, ik heb daar ook hard voor moeten werken. Ik heb ooit eens voor mezelf de uitspraak gedaan waar mensen mij nu nog op attenderen: “Voor mijn twintigste wil ik de tram van het Kiel naar de Groenplaats nemen en wil ik dat de mensen mij op de tram herkennen.” ‘Onlangs zeiden mensen mij nog: “Dat heb jij ooit eens gezegd en je hebt het godverdekke nog waargemaakt ook”. (lacht). Kortom, het is niet omdat je in een sociaal woningblok bent opgegroeid dat je het niet kunt maken. En vooral: het is een enorme leerschool.’ F Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

Dossier bouwkosten

Sociale huisvesting & privé tegen stijgende prijzen

Katelijne D'Hauwers

Marc Dillen

Björn Mallants

Geert Schoofs


dossier

De wereldwijde prijsstijging van grondstoffen en bouwmateria len, maar ook de verstrengde voorschriften rond energieprestaties leiden tot alsmaar hogere bouwkosten. Welke effecten heeft dit voor zowel privéontwikkelaars als sociale huisvestingsmaatschappijen? Welke mogelijke oplossingen dienen zich aan? Fundamenten praat met Katelijne D'Hauwers van AES, het Algemeen Eigenaarssyndicaat, Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw en Björn Mallants van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Geert Schoofs reflecteert vanuit zijn ervaring bij SHM DE ARK.

Bouwkost stijgt jaarLIJKS Hoe is de bouwkost geëvolueerd de laatste 10 jaar?

dossier

H

et laatste decennium is de bouwkost meer gestegen dan de consumptieprijsindex die rekening houdt met de algemene levensduurte’, vertelt Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw. ‘Enkel van 2008 tot 2011 steeg door de crisis de bouwkost minder snel dan de inflatie. In die korte periode stegen de grondstofprijzen en de prijzen van de aannemers tijdelijk minder snel waardoor bouwen tijdelijk goedkoper werd. Vandaag zitten we in een inhaalbeweging.’

Wat we de mensen aanbevelen: bouw een woning met een duurzame schil, zorg voor een goede isolatie en voorzie de mogelijkheid voor hernieuwbare energie.’

norm. Dit kost handenvol geld en dat zal alleen maar toenemen. Om verder te evolueren van E60 naar E50 moet je meer investeren dan om van E70 naar E60 te gaan.

Björn Mallants:

‘Als men tegen 2020 energieneutraal wil bouwen, dan wordt dat een heel groot financieringsprobleem.’

Evolutie ABEX- en consumptieprijsindex

Abex versus consumptie-index (1990=1) Op lange termijn stijgt de ABEX meer dan de consumptieprijsindex.

Wat kunnen we verwachten?

Bouwkost en sociale woningbouw?

‘Bouwen zal steeds duurder worden door een stijging van de grondstofprijzen’, aldus Dillen. ‘Bovendien zullen woningen aan steeds strengere normen onderworpen worden.’ ‘De energiedoelstellingen wijzigen voortdurend: van E100-pijl in 2006 naar E70-pijl vandaag. In 2014 wordt E60 de norm en moet elk nieuw gebouw gedeeltelijk voorzien worden van hernieuwbare energie. Daardoor zal de bouwkost zonder rekening te houden met de financiering terug een stuk naar boven gaan.

‘Zowel bij de nieuwbouw als bij de renovatie van sociale woningen is het effect van de normeringen op de kostprijs groter dan het feit dat aannemers duurder zijn geworden’, vertelt Björn Mallants, directeur van VVH. ‘Voor sociale huisvesting neemt men vaak een voorafname op de regelgeving. Ook liggen de gemiddelde eisen voor sociaal wonen hoger dan wat bouwtechnisch wettelijk geregeld is. Vanuit de VMSW wordt ons nu al gevraagd om te bouwen volgens de E60-


Maar we blijven energievriendelijke maatregelen onderzoeken. Zo lopen er momenteel een aantal experimenten met passiefwoningen, maar die kosten tot 70% meer dan wat we maximaal gefinancierd kunnen krijgen. Als men tegen 2020 energieneutraal wil bouwen, dan wordt dat een heel groot financieringsprobleem.’

Hoe zorg je voor een goed evenwicht tussen de bouwkost en de woonkost? ‘Als je als private persoon sterker isoleert, dan betaalt zich dat terug’, aldus Mallants. ‘In sociale huisvesting proberen we er ondanks de opgelegde strenge normen financieel haalbaar uit te komen. Maar dat is zeer moeilijk. Sociale huisvesting schrijft af over 33 jaar

huren is niet rendabel’, licht Mallants toe. ‘Vroeger berekenden we gemakshalve de haalbaarheid van een project op basis van de prijs per m2. Maar dat zegt niets meer. Nu komt het erop aan om zoveel mogelijk woongelegenheden op een stuk grond te realiseren. Hoe meer je erop krijgt, hoe relatief goedkoper het wordt.‘

Kan de manier van bouwen de bouwkost drukken? Dillen: ‘Door de verschuiving van een middelenbestek naar energieprestaties neemt de druk om anders te bouwen toe. Geprefabriceerd bouwen leidt niet tot supergrote besparingen, maar het resultaat is beter ge-

Katelijne D'Hauwers:

‘De steeds strengere normering heeft de grootste impact.’ Is het koopgedrag van de particulier veranderd?

en onze woningen moeten 33 jaar meegaan. Wat je bouwt moet dus van excellente kwaliteit zijn.’

Wat zijn de gevolgen van de stijgende kostprijs? Blijft het nog rendabel? Katelijne D’Hauwers, directeur van AES: ‘Als eigenaarssyndicaat vertegenwoordigen wij zowel eigenaars (zelfbewoners), eigenaarverhuurders als mede-eigenaars. Vooral bij de eigenaarverhuurder weegt de gestegen bouwkost sterk door. Het terugverdienef-

‘Door de schaarste van de bouwgronden met een hogere prijs per m2 tot gevolg, kopen particulieren minder m2 grond’, zegt Dillen. ‘Ook zie je een verschuiving, en dat geldt ook voor de dorpskernen van plattelandsgemeentes, naar rijwoningen en appartementen.’ D’Hauwers: ‘Tot begin jaren ’90 bouwden onze leden veel nieuwbouwappartementen met het oog op verhuring. Dat gebeurt nu véél minder. Enkel grotere vastgoedpromotoren investeren nog massaal in nieuwbouwopbrengstappartementen, omdat zij door hun schaalgrootte beter kostenverdelend kunnen werken.’

Geldt dat ook voor de sociale woningmarkt? ‘Alleenstaande woningen bouwen om te ver-

garandeerd doordat het de coördinatie op de werf vergemakkelijkt. Prefab kan in diverse materialen zoals beton (vb. betonnen trappen). Maar ook gevelelementen in baksteen of geprefabriceerde binnenmuren kunnen op voorhand worden gemaakt. Geprefabriceerd geeft bovendien ook de mogelijkheid om de leidingen vooraf te voorzien’, aldus Dillen. ‘Het is wel een kwestie van schaalgrootte. In een groot project gaat men al sneller prefabelementen gebruiken. Dat zie je nu al volop in de niet-woongebouwen, waar quasi alle elementen gemonteerd worden. Dat is een meccano.’ ‘Sociale woningbouw gebruikt systeembouw vooral voor kleine percelen’, voegt Björn Mallants toe. ‘Eén van de grote voordelen van systeembouw is dat het gemakkelijker modulair aanpasbaar is. Dankzij bijvoorbeeld Design & Build kunnen SHM’s kleinere percelen toch rendabel ontwikkelen.’ maart 2013 Fundamenten 11

dossier

fect zit er niet meer in. Omdat ze hun verhuurcontracten enkel kunnen indexeren op basis van de gezondheidsindex, kunnen ze dit niet doorrekenen. Ook de steeds strengere energievereisten maken dat als ze grondig willen renoveren, ze aan dezelfde normen gebonden zijn als bij nieuwbouw. Zo zal men in 2020 geen woningen en appartementen meer kunnen verhuren als er geen dakisolatie is. Ook dat kunnen ze niet doorrekenen in de huurprijzen. We zitten bovendien met een afkalvende, verarmde huurmarkt. Door de mogelijkheid van lenen op langere termijn, maar ook door de historisch lage intrestvoeten heeft iedereen die de mogelijkheid had om te kopen de voorbije jaren gekocht.’

Marc Dillen:

dossier

‘Geprefabriceerd bouwen - bouw wordt meccano.’

Prefabricatie van bouwelementen: planning en studie cruciaal Geert Schoofs, technisch directeur van SHM DE ARK: ‘Technieken zoals elektriciteit en centrale verwarming worden met een grote precisie in de prefab-elementen geïntegreerd. Om prefab-elementen als puzzelstukjes in elkaar te laten passen en ze bovendien ook te laten aansluiten op ruwbouwelementen zoals riolering, fundering en gevelmetselwerk met andere uitvoeringstoleranties (afwijkingen op de maatvoering) zijn planning en studie cruciaal. Prefabricatie van bouwelementen is pas interessant vanaf een voldoende groot project. Vaak is er een andere soort van werfinrichting noodzakelijk zoals zwaardere bouwkranen voor het transport van de grotere en in bepaalde gevallen zware prefab-elementen.’ ‘De plus: De luchtdichtheid van prefabsystemen is beter onder controle te houden en de uitvoeringstermijnen zijn korter.’


Marc Dillen:

Semi-prefab-elementen, met kleine hefkraan snel geplaatst.

‘Vooral bij een vrijwillige samenwerking tussen privépartners en sociale huis vesting biedt de CBO-formule een plus.’ Hoe kunnen privé en SHM’s kostenbewust samenwerken? ‘Een mooi voorbeeld van gemengde projecten is de CBO-formule (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten). Hierbij worden sociale huurwoningen gebouwd met een private inbreng van de grond, het ontwerp en de bouw.’ ‘De CBO heeft twee voordelen’, aldus Dillen. ‘Enerzijds heb je als inschrijver meer conceptuele vrijheid en anderzijds helpt de privé zoeken naar gronden die in aanmerking komen voor sociale woningen. Deze privégronden genereren een hoger aanbod van projecten. Doordat de VMSW en de SHM’s niet alle fasen opnieuw moeten doorlopen, kunnen deze projecten ook sneller gerealiseerd worden. Vooral bij een vrijwillige samenwerking tussen privépartners en sociale huisvesting, biedt deze formule een toegevoegde waarde, zowel voor het ontwerp als naar kosten-baten.’

Een formule voor de toekomst? ‘Het is een complexe procedure bij aanvang’, zegt Geert Schoofs. ‘Maar op het moment dat het CBO-project mag doorgaan op de beschikbare grond, via een openbare juryvraag bij de VMSW, staat het project er binnen het jaar.’ ‘De bouwteam-formule is een win-win voor zowel aannemer als bouwheer: snellere projectrealisatie, betere afstemming van de uitvoeringsmethoden op de kostprijs en het tijdsverloop zonder in te boeten aan kwaliteit. De snelle afhandeling van een CBO-dossier toont aan dat er iets schort aan de systematiek van de programmatie. Speerpuntdossiers zoals CBO kunnen vaak vlot worden gerealiseerd terwijl een normaal dossier door de sequentiële getrapte aanpak met een flessenhals vertragend werkt op elke deelstap. Er is een ander programmatiesysteem in de maak.

Björn Mallants:

‘Durf de afwerkingniveaus in vraag te stellen.’

Project Rijkevorsel-Koekhoven In de traphal bieden de betonnen prefabtrap en de binnenmuren uit betonblokjes een duurzame en economische oplossing.

Uitgangspunt: een nieuwe systematiek die de doorlooptijd van dossiers verkort met voldoende kwaliteitgaranties.’

‘Het zou goed zijn om een aantal typische Vlaamse afwerkingniveaus eens in vraag te stellen’, aldus Mallants. ‘Wij bezetten bijvoorbeeld nog steeds met plafondplaten, maar in Nederland bouwt men al jaren met plafonds op de betonplaat geverfd. Het zijn misschien kleine dingen, maar het kan geen kwaad om ook daar eens bij stil te staan.’ ‘SHM DE ARK heeft enkele jaren geleden een gemengd CBO-project opgeleverd in de Lokerenstraat in Turnhout met 16 koopappartementen en 3 huurappartementen’, vertelt Schoofs. ‘Voor dit project koos de aannemer-projectontwikkelaar voor minder traditionele bouwtechnieken zoals wanden in prefab-kalkzandsteenpanelen afgewerkt met een flinterdunne spuitplamuur.’ F Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

dossier

Zijn er nog andere aspecten waardoor bouwen economischer kan?

Hulpmiddelen: FS3-simulatietabellen modulair

Björn Mallants: ‘In de nieuwe financiering (en dat geldt ook voor de privé die rond de sociale last werkt) is een simulatietabel opgenomen die een heel stuk meer modulair zal zijn. Zo wordt bij de kostprijsberekening ook rekening gehouden met de energetische aanpassingen. Met deze simulaties kan je voor bepaalde keuzes berekenen hoeveel je gefinancierd krijgt. Vroeger werkte men enkel met een vast plafond: een alleenstaande woning met x aantal slaapkamers, een garage,… dat mocht zoveel kosten. Punt.’

Meer info?

www.aes-snp.be (Algemeen Eigenaarssyndicaat) www.vcb.be (Vlaamse Confederatie Bouw) Voor de particulier: www.ikzoekeenvakman.be Voor de sociale huisvesting: www.vmsw.be


Actueel

actueel

Duidelijke criteria voor financierings prioriteiten De sociale huisvestingssector staat niet stil. De productie en renovatie van sociale huurwoningen stijgt enorm. Vorig jaar werd voor de eerste keer het theoretisch voorziene budget overschreden. Ook dit jaar ligt een versnelling van de activiteiten in het verschiet. Het regelgevend kader wordt momenteel dan ook aangepast aan de nieuwe realiteit.

D

oor de versnelling – onder meer als gevolg van de doelstelling uit het gronden pandenbeleid en de minimale energetische vereisten voor 2020 – dient de productie en renovatie van sociale huurwoningen enerzijds meer flexibel te gebeuren. Ook moeten we zorgen voor een transparant en realistisch kader. De criteria die daarin vervat zitten, zullen helpen om de juiste keuzes te maken. Het is uitermate belangrijk dat de maatschappijen goed op voorhand weten of een project gefinancierd kan worden binnen een redelijke termijn. Maar ook moeten de criteria die gebruikt worden voor prioriteiten binnen de financiering helder geformuleerd zijn. Zo kunnen onze SHM’s een realistische planning opmaken, projecten versnellen of eventueel vertragen. De wijziging aan de programmatie – die in overleg met de sector moet worden voorbereid – lijkt tegemoet te komen aan deze nieuwe realiteit.

Sociale huisvestingssector in een stroomversnelling 2013 dient zich aan als een jaar waarin deftig getimmerd zal worden aan de werking van onze sector. Enerzijds wordt momenteel politiek hard gewerkt aan een herziening van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH), anderzijds mogen we een aantal concrete stappen verwachten in de schoot van het Paritair Comité 339 (PC 339) van onze sector.

Herziening Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) Wat betreft het KSH heeft de decreetswijziging die nu voorligt in het Vlaams Parlement al een stukje van de sluier gelicht. Want voor grondige aanpassingen moet eerst de decretale verankering voorzien worden. Zo zullen bijvoorbeeld de categorieën van huurders herleid worden tot drie in plaats van vier. In de aanpassing van het KSH moeten een aantal politieke beleidskeuzes worden gemaakt. Over de 14 Fundamenten maart 2013

verhoging van de inkomensgrenzen communiceerde de minister al. Vanuit de praktijk botsen we op een groot aantal praktische problemen, problemen die we meer in detail bij de minister aankaartten. Ook andere betrokkenen zijn hier natuurlijk actief mee bezig (huurders, lokale besturen,…). Toch biedt de herziening om te komen tot een evenwicht met voldoende autonomie voor de maatschappijen de mogelijkheid om zelf beleidskeuzes te maken. Verdere regulitis om ad hoc problemen op te lossen dient ten allen tijde vermeden te worden.

PC339 - oprichtingen van autonome subcomités Na een trage opstart lijkt ook het PC339 concrete resultaten te zullen genereren in de loop van 2013. Op 15 januari gingen werkgevers en werknemers akkoord over een protocol dat voorziet in een concrete aanpak van enerzijds een minimale federale invulling van een aantal zaken (vraag van de vakbonden) en de oprichtingen van autonome subcomités (vraag van de werkgevers). Concreet werd afgesproken om over twee onderwerpen een federale CAO af te sluiten, namelijk het indexeringsmechanisme en het minimumloon en de syndicale afvaardiging. Bij het afsluiten van deze CAO’s worden simultaan de autonome subcomités opgericht. De onderhandelingen over de federale CAO’s vinden dit voorjaar plaats.

Pro-actieve werking VVH Er staan belangrijke wijzigingen voor onze sector op de agenda. Daarnaast zullen we dit jaar een aantal belangrijke aanpassingen in de regelgeving inpassen in onze werking. We denken hierbij in de eerste plaats aan de nieuwe financiering. Onze vereniging zal van dichtbij ervaringen uit de praktijk opvolgen en elementen ter verbetering aanbrengen. Voor de nieuwe regelgevende initiatieven zullen we naar gewoonte pro-actief voorstellen formuleren om ervoor te zorgen dat onze SHM’s autonoom de doelstellingen van het Vlaamse woonbeleid gestalte kunnen geven. F Björn Mallants, directeur VVH

Healthy Apartment Concept ® • Een gezond & aangenaam binnenklimaat dankzij ventilatie, zonwering en nightcooling • Plaatsbesparende technologie

Liever integraal gekleurd? Bespaar op energie, niet op design en comfort.

-27

E-punten!

Kijk op www.omniral.be zendow#neo

Ramen & Deuren

Wenst u meer informatie? www.renson.be

ndamenten_HAC_0113.indd 1

GEVEL RENOVEREN & METEEN ISOLEREN!

E-BRICK & E-BOARD, DE SLIMME 2-IN-1 OPLOSSING.

www.deceuninck.be

31/01/13 10:43

Economisch BRICKS & BRICK SOLUTIONS

Efficiënt

Esthetisch Energiebesparend

Esthetisch, Ecologisch, Efficiënt, … Deze combinatie van isolatiepanelen en baksteen van Vandersanden biedt niks dan voordelen. • Isoleren en afwerken in één handeling • Geen nieuwe funderingen nodig • Een geld- en tijdbesparende oplossing • Isolatiedikte in functie van de gewenste isolatiewaarde • 2 varianten: ideaal voor elke behoefte en elk budget!

Meer weten? www.e-brick.be www.e-board.be +32 89 51 01 40 Wĳ komen u graag persoonlĳk informeren.

Kĳk nu al via onze websites hoe uw eigen project er zal uitzien. Handig, zo’n Exterior Makeover!


actueel

tot

De Vlaamse Woonlening: een succesverhaal?

“De schatter heeft een cruciale begeleidingstaak.” VLE M

Wie een woning koopt, bouwt of verbouwt staat voor een zware en belangrijke investering. Dankzij de Vlaamse Woonlening kunnen kandidaat-kopers die het financieel wat moeilijker hebben een sociale woning aankopen. Het aantal sociale leningen dat wordt verstrekt door de VMSW en bemiddeld door de SHM’s, stijgt jaarlijks. Fundamenten organiseerde op 30 januari 2013 een gesprek met Bert Simoens, coördinator Vlaamse Woonlening van de VMSW, en vertegenwoordigers uit de sociale koopsector: Bert Cox - directeur van SHM Vooruitzien in Beringen, Chantal Sysmans - expert vastgoedverwerving van SHM Volkshaard in Gent en Manon Devlieghere medewerker Woonmaatschappij IJzer & Zee in Veurne.

Samenwoonproject in voormalig schoolgebouw in Meerhem (Gent) / woonerf.


I

n 2011 werden er 1.546 aktes verleden. In 2012 zijn er 1.911 sociale leningen verstrekt. Een stijging van 23%. De gemiddelde rentevoet van de Vlaamse Woonlening bedraagt 2,05%. De leningen lopen gemiddeld 25 jaar. Het gemiddelde bedrag van de lening

Bert Simoens

Tot wie richt de Vlaamse Woonlening zich? (Bert Cox) Simoens: ‘Jaarlijks worden 60 à 70.000 woningen en appartementen verkocht. Een groot deel van de kandidaat-kopers heeft nog geen woning én valt binnen de sociale inkomensgrenzen. De doelgroep is dus zeer ruim: een potentieel van enkele duizenden tot misschien zelfs tienduizenden sociale leningen per jaar.’ ‘Uiteraard zijn de middelen niet onbeperkt en is de VMSW gebonden aan het beschikbare budget. Voor renovatieleningen wordt dat budget elk jaar volledig opgebruikt. De Vlaamse renovatieleningen zijn gelijkmatig verdeeld per provincie. Enkel in VlaamsBrabant bereiken we minder kandidaat-ontleners, waarschijnlijk door de hogere prijzen van de woningen.’

We stellen vast dat de duurtijd van de leningen langer wordt, gemiddeld 27 jaar. Waarom laat de VMSW geen vrije keuze in de duurtijd? (Manon Devlieghere) Simoens: ‘Indien we de 20 jaar consequent te boven gaan, wordt in het huidige systeem de funding te duur. Het departement Financiën en Begroting bewaakt ook onze budgetten.’

Manon Devlieghere

Is in het nieuwe leningenbesluit, een eenmaking en een vrije keuze van termijn voorzien? (Chantal Sysmans) Simoens: ‘Het doel van het nieuwe leningenbesluit is om geen concurrentie meer te organiseren tussen twee instellingen die beide sociale leningen aanbieden. Er is een eenmaking in opmaak tussen de VMSW en het Vlaams Woningfonds (VWF) op het vlak van de leningsvoorwaarden en de tarieven, maar nog niet op het vlak van de financiering. Met het huidige systeem van funding is het niet haalbaar om alle sociale leningen op 30 jaar aan te bieden. Het nieuwe leningenbesluit bevat ook aanpassingen die hun oorsprong vinden bij het VWF zoals bijvoorbeeld de referentiedatum. Deze datum wordt bepaald door het moment van de inschrijving van de kandidaat-koper. Op dat moment wordt de referentierentevoet vastgelegd.’ ‘Een volledige harmonisering van het VWF en

Bert Cox

de VMSW is een werk van lange adem, maar belangrijk is dat de kandidaat-ontleners vanaf januari 2014 aan gelijk welk loket terecht kunnen voor een sociale lening die identiek is bij zowel het VWF als bij de VMSW.’

Worden de panden met een renovatielening van de VMSW voldoende gerenoveerd? (Bert Cox) Simoens: ‘De renovatiedoelstelling wordt zeer serieus genomen. Zo schakelt de VMSW zich in het Vlaamse regeringsproject “Energierenovatieprogramma 2020 in”. In het schattingverslag is de notie noodzakelijke werken heel belangrijk. Indien de kandidaatontleners geld wensen voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken en de woning heeft ook een gebrekkig geïsoleerd dak, dan zal de schatter de noodzakelijke werken - het dak isoleren aanduiden om prioritair te laten uitvoeren.’ ‘In tegenstelling tot wat het VWF vroeger

Sociale leningen van de VMSW in Vlaanderen in 2012 Doel lening Aankoop met renovatie

Aantal verleden aktes

Totaal bedrag

Gemiddeld bedrag per lening

1.184

€ 186.167.531

€ 157.236

30

€ 4.180.260

€ 139.342

150

€ 4.335.806

€ 28.905

Overname onverdeelde helft

36

€ 1.942.120

€ 53.948

Aankoop sociale koopwoning

511

€ 85.544.354

€ 167.406

1.911

€ 282.170.071

€ 147.656

Nieuwbouw Renovatie eigen woning

TOTAAL


VLE M

bedraagt € 148.000. Dit bedrag varieert sterk afhankelijk van het doel van de lening. (zie tabel Sociale leningen van de VMSW in Vlaanderen in 2012).

Chantal Sysmans

Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Afrekening gemeenschappelijke kosten Integratie facturatiemodule

VLE M

In het schattingsverslag is de notie ‘noodzakelijke werken’ heel belangrijk.

deed, geeft de VMSW geen leningen voor oude woningen zonder dat deze gerenoveerd worden. Ook de keuring van de elektriciteit wordt steeds opgevraagd. De woningen moeten volledig ingepakt worden: van isolerende chape, geïsoleerde muren en dubbel glas tot dakisolatie.’

Efficiënte huuradministratie

De taak van de schatters is dus essentieel? (Sysmans) Simoens: ‘Een schatter oordeelt of de voorgestelde werken wel noodzakelijk zijn. De schatter speelt een cruciale begeleidingstaak vanaf de aanvang. Hij geeft daarbij ook persoonlijk advies aan de ontleners. De schatting op zich is een routineklus. Concreet: de schatter en kandidaat-ontleners lopen door de woning, de kandidaat-ontleners vertellen hun plannen en de schatter geeft zijn advies. Na de uitvoering van de werken kunnen de ontleners de facturen per post of mail overmaken en na een administratieve controle van de schatter worden de werken uitbetaald.’

Werkt de relatie front-office versus back-office? (Cox) Simoens: ‘We zitten in een unieke situatie waarbij twee verschillende instellingen hetzelfde bankproduct aanbieden. Deze samenwerking valt geweldig mee, ondanks de verschillen die er zijn. Bij een private bank zijn de kantoren en het hoofdkantoor van dezelfde instelling. We merken wel dat er bij de SHM’s een grote wil bestaat om samen te werken.’ Moeten de provinciale diensten van de VMSW blijven bestaan? (Devlieghere) Simoens: ‘Waar deze diensten juist gesitueerd zijn, is niet zo belangrijk. Er zijn nu twee regionale kantoren, namelijk in Gent en in Herentals. Belangrijk is dat de kandidaat-ontleners terecht kunnen op de kantoren van de SHM.’


Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500 [email protected] | www.cipal.be |

Blijven de enquêtes over de klantentevredenheid bestaan? (Bert Cox) Simoens: ‘Die enquêtes blijven we jaarlijks doen. De resultaten blijven jaar na jaar zeer stabiel.’ ‘Meestal hebben de ontleners wel één of meerdere specifieke klachten waaronder bijvoorbeeld een kandidaat-koper die terecht kwam bij een dossierbehandelaar die een slechte dag had.’ ‘Maar gemiddeld is de score zeer goed en dit voor alle geledingen in het proces: de VMSW, de schatter en de SHM.’ F Bert Cox Directeur SHM Vooruitzien in Beringen

VLEM

Vlaamse Erkende Maatschappijen

Meldpunt Ambtelijke Onzin

MAO

De aard van het beestje

D

volgde een vernietiging van toezicht: ‘de statuten bevatten geen expliciete toestemming om bestuurders voorlopig aan te stellen.’ In de meeste oude statuten stond een dergelijke bepaling wél, in de nieuwe modelstatuten niet. In beroep volgde de minister de stelling van de SHM: de raad had correct gehandeld en de competentie om voorlopige bestuurders aan te stellen hoefde daarvoor niet expliciet in de statuten opgenomen te worden. Als Toezicht een compagnon de passage zou zijn op de lange en moeilijke tocht naar een Vlaanderen waarin iedereen gezond en betaalbaar kan wonen - zoals ze zichzelf altijd afschilderen in hun jaarlijks weerkerende apologie, excuseer, jaarverslag - waarom vernietigen ze dan beslissingen die niemand benadelen, die overduidelijk door wet, decreet noch besluit worden verboden en die geen van de stakeholders op gelijk welke wijze benadelen? Vernietigingen die enkel het lokale bestuur en de lokale werking bemoeilijken zonder ook maar een enkele bijdrage te leveren aan het behalen van de zogezegd gemeenschappelijke doelstellingen? De kikker, de boer, de adder en de schorpioen weten het: ‘Omdat het in hun natuur ligt.’ En ook wel omdat ze er genoegen in scheppen om hun natuur te volgen, uiteraard. Het Vlaams Gewest heeft het gedrocht en zijn natuur gecreëerd en is er ook

verantwoordelijk voor. Het excuus dat datzelfde Gewest bij monde van de minister sommige gedrochtelijke beslissingen terugroept, kan slechts gedeeltelijk ingeroepen worden. Iemand die verklaart dat zijn linkerhand gestolen heeft, en achteraf ter verdediging aanhaalt dat zijn rechterhand – nadat er geklaagd werd – het gestolene heeft teruggezet, riskeert op z’n allerminst een geschonden geloofwaardigheid. F


MAO

e duizenden jaren oude fabel van de kikker en de schorpioen – waarvan een variante te vinden is in Aesopus’fabels als de boer en de adder – vertelt het verhaal van een schorpioen die aan de rand van een rivier aan een kikker vraagt: ‘Ach, wil je me niet overzetten?’, waarop de kikker argwanend zegt: ‘Waarom zou ik wel? Het risico bestaat dat je me steekt!’. De schorpioen repliceert daarop door te zeggen dat dat onzin zou zijn, aangezien ze dan beiden zouden verdrinken. De kikker laat zich vermurwen, maar krijgt halverwege toch een doodssteek. Alvorens te zinken en te verdrinken vraagt hij nog: ‘Waarom?’. Waarop de schorpioen droogweg antwoordt: ‘Het ligt nu eenmaal in mijn natuur.’ Denk dus twee keer na wie je als compagnon de passage meeneemt als je de stroom van normen, wetten, decreten, besluiten en reglementen oversteekt om aan de overkant je ding te kunnen doen. Een SHM die nietsvermoedend de nieuwe modelstatuten had aangenomen, diende een lid van de raad van bestuur te vervangen, aangezien een gemeente-aandeelhouder het mandaat van de vorige mandataris had ingetrokken. De raad stelde dus voorlopig een andere bestuurder aan tot aan de eerstvolgende Algemene Vergadering, na voordracht door de gemeente. Prompt

Nieuwe financiering voor sociale woonprojecten

5 VR AG EN

Vijf vragen over financieringsbesluit FS3

1

Waarom deze nieuwe financiering?

Verschillende zaken maakten het nodig om een nieuw financieringsbesluit uit te werken. Onder meer de vaststelling van VVH dat sociale huurprojecten binnen de bestaande NFS2-financiering niet rendabel waren, was een element om deze projectfinanciering met renteloze leningen te herwerken. Ook heeft men de versnipperde bepalingen die verspreid waren over diverse besluiten gestroomlijnd in één besluit. Dit besluit omvat dus alle financieringssystemen inzake sociale huisvesting en dit voor alle actoren.

2

Wat is de belangrijkste wijziging?

De ontoereikende NFS2-financiering was een belangrijk element voor het uitwerken van het nieuwe financieringsbesluit. Dit systeem voorzag in een renteloze lening over 33 jaar. Door de eerder lage huurinkomsten was de exploitatie van een sociale huurwoning niet sluitend. In het huidige financieringsbesluit is dit aangepast. De nieuwe FS3-financiering voorziet nog steeds in een renteloze lening, maar hierboven komt een korting van 1% op het uitstaande kapitaal van de lening. Zo worden nu leningen met een negatieve rente van 1% voorzien voor sociale huurwoningen. De annuïteiten worden ook progressief: de aflossingen stijgen jaarlijks. Doordat ook de huurinkomsten stijgen door de inflatie wordt het jaarlijkse exploitatietekort beter gespreid.


3

Kan een nieuwe huurwoning nu ‘breakeven’ uitgebaat worden?

Nog niet, maar het exploitatieverlies over 33 jaar wordt sterk gereduceerd. Tegelijkertijd stijgt ook de overheidstussenkomst. Na 33 jaar is de woning afbetaald en zijn de huurinkomsten theoretisch gezien winst – na de aftrek van de beheerskosten. Wel dient zich op dat moment waarschijnlijk een grondige renovatie aan. Het evenwicht tussen de totale inkomsten – dus met inbegrip van de huurgelden van de reeds afbetaalde wonin-

gen – en uitgaven blijft in het oog te houden. Maar de nieuwe financiering creëert de nodige ademruimte.

4

Wat met koopwoningen?

De grootste wijziging is dat de financiering van koopwoningen en die van huurwoningen nu in hetzelfde besluit staan. Aan de diverse subsidiesystemen verandert er niet zo veel. Wel wordt de verwervingssubsidie bij grondaankoop niet meer onmiddellijk uitbetaald voor koopprojecten.

Financieringsbesluit FS3

(Besluit Vlaamse Regering - BVR 21 december 2012) GemeenschapsSHM Huurwoningen Koopwoningen Sociale kavels voorzieningen Verwerving •voor financiering pref pref pref •definitieve financiering tus sub sub sub Infrastructuur •bouwrijp ten/sub ten/sub ten/sub •sloop tus ten/sub ten/sub •infrastructuur ten/sub ten/sub ten/sub •gemeenschap ten/sub ten/sub ten/sub •woonomgeving ten/sub ten/sub ten/sub Nieuwbouw tus sub Vervangingsbouw tus sub Renovatie tus sub Verbeteringswerken tus Aanpassingswerken tus

Bron: VMSW

pref = prefinanciering tus = tussenkomst in de leningslast ten = tenlasteneming sub = subsidie

Tot de aanvang van de werken voorziet het nieuwe besluit in een bulletlening, waarop een tussenkomst voorzien wordt in de rentelast. Deze tussenkomst geldt voor elke grondaankoop, ongeacht of er later huurof koopwoningen op worden gebouwd. Dit speelt in op de realiteit, want bij aankoop van een projectlocatie is het niet altijd duidelijk wat de uiteindelijke invulling van het project zal zijn. Het recupereren of omzetten van tussenkomsten bij wijziging van deze invulling was vroeger zeer ingewikkeld. Bij de aanvang van de werken zal voor een koopwoning de verwervingssubsidie worden uitbetaald (na verrekening van de tussenkomst in de prefinanciering). Bij de huurprojecten wordt de grondaankoop mee opgenomen in de renteloze lening. (zie tabel)

5

Nog andere belangrijke wijzigingen?

Er zijn heel veel wijzigingen aangebracht, die soms kleine maar soms ook grote invloed zullen hebben op de concrete projectontwikkeling binnen onze sector. Zo wordt onder meer de herinvesteringsplicht – die al sinds 2006 voorzien was in het overdrachtenbesluit – concreet uitgewerkt. Ook worden de plafonds voor infrastructuuraan-

leg gelijkgeschakeld. In de vorige financiering was dit plafond hoger wanneer de VMSW de bouwheer was. Nu kunnen de SHM’s hetzelfde plafond gebruiken. Daarnaast wordt de berekening van de maximale kostprijs toch wel ingrijpend aangepast. Zo wordt een project in zijn totaliteit bekeken - grondaankoop en bouwkost samen - waarbij saldo’s kunnen overgedragen worden. Verder wordt de grondprijs gemoduleerd in functie van de gemeente waar de aankoop gebeurt en wordt er niet meer gewerkt met een uniform maximum voor heel Vlaanderen. Ook zal met een nieuwe simulatietabel de bouwkost een stuk flexibeler berekend kunnen worden en worden de vroegere statische plafonds vervangen. Een andere belangrijke wijziging heeft betrekking op de gewestelijke sociale correctie. De tussenkomst in de werking van de SHM’s bij een negatieve gestandaardiseerde inkomsten-uitgavenberekening wordt aangepast. F Björn Mallants, directeur VVH VVH-leden kunnen de presentaties van de studiedag over de nieuwe financiering en de wetteksten raadplegen via de ledensite. Indien andere lezers deze informatie willen opvragen, graag een mailtje naar [email protected].


Werkgeversorganisatie

Zorgverlof voor gehospitalise Voortaan kan een werknemer die een minderjarig zwaar ziek kind bijstaat of verzorgt tijdens of vlak na een hospitalisatie, zijn arbeidsovereenkomst voor één week volledig schorsen, aansluitend verlengbaar met één week.

D

werkgever

e maatregel versoepelt het zogenaamde zorgverlof, waarbij de werknemer verlof voor een zwaar ziek gezins- of familielid moest aanvragen voor een periode van minimum een maand. De nieuwe regeling werd bepaald bij KB van 10 oktober 2012 en is sinds 1 november 2012 van kracht. Zorgverlof van minder dan een maand om een minderjarig kind, tijdens of net na zijn hospitalisatie omwille van een zware ziekte bij te staan of te verzorgen, is enkel mogelijk bij volledige schorsing van de arbeidsovereenkomst. In de gewone regeling van zorgverlof van minimum 1 maand kan de voltijdse werknemer kiezen voor een volledige schorsing van de arbeid of een vermindering van de arbeid met 1/5de of halftijds.

Minimumduur van één week De minimumduur van het zorgverlof voor een gehospitaliseerd kind, zoals geregeld in het nieuwe KB, bedraagt één week, die aansluitend verlengbaar is met een week. Daarna kan opnieuw een volledige schorsing voor een periode van minder dan een maand voor hetzelfde kind worden gevraagd na een eerste schorsing (die al of niet verlengd werd met een week). Deze vorm van zorgverlof is dus enkel mogelijk in de vorm van een volledige schorsing van de arbeidsovereenkomst. In de algemene regeling is de minimumduur van het zorgverlof een maand en de maximumduur 12 maanden bij volledige schorsing 22 Fundamenten maart 2013

van de arbeid. Bij vermindering van arbeid is de maximumduur 24 maanden. Deze periodes worden verdubbeld voor een alleenstaande die het zorgverlof voor een ernstig ziek kind aanvraagt.

Wat is een zware ziekte? Onder zware ziekte wordt elke ziekte of medische ingreep verstaan die door de behandelende arts van het kind als dusdanig wordt beschouwd en waarbij de geneesheer oordeelt dat elke vorm van sociale familiale of emotionele bijstand of verzorging noodzakelijk is.

Hoe aanvragen? Volgens de gewone regeling moet de werknemer minstens 7 kalenderdagen vooraf een schriftelijke aanvraag indienen bij de werkgever. Maar wanneer de werknemer gebruik maakt van de nieuwe mogelijkheid die het KB van 10 oktober 2012 hem biedt, kan men afwijken van die termijn, wanneer de hospitalisatie van het kind onvoorzienbaar is en het kind dus onverwacht moet gehospitaliseerd worden. In dat geval moet de werknemer dit zo vlug mogelijk aan de werkgever melden en hem een attest van de behandelende geneesheer van het zwaar zieke kind bezorgen waaruit het onvoorzienbaar karakter van de hospitalisatie blijkt. Naast een attest van de behandelende geneesheer is ook een attest van het betrokken ziekenhuis (bewijs van hospitalisatie) vereist.

eerd kind versoepeld Wie kan beroep doen op de nieuwe regeling?

Ontdek het perfecte buitengevelisolatiesysteem met Powerwall®. Geschikt voor een waaier aan gevelafwerkingen.

De nieuwe mogelijkheid van zorgverlof is in de eerste plaats mogelijk voor: • een werknemer die de ouder is van het zwaar zieke kind en die met het zieke kind samenwoont; • een werknemer die samenwoont met het zwaar zieke kind en belast is met de dagelijkse opvoeding; • een werknemer die geen gebruik kan maken van de mogelijkheid om verlof te nemen. In dat geval kan het recht uitgeoefend worden door de ouder van het zwaar zieke kind die er niet mee samenwoont. Is ook dit niet mogelijk, dan kan een familielid tot de tweede graad het verlof opnemen.

Weigering en uitstel In de algemene regeling kan bij KMO’s (ondernemingen uit de privésector die maximum 50 werknemers tewerkstellen) de werkgever de aanvraag tot zorgverlof weigeren om organisatorische redenen voor werknemers die al 6 maanden volledige schorsing of 12 maanden gedeeltelijke schorsing voor dezelfde persoon hebben genoten, of het zorgverlof in bepaalde gevallen uitstellen. Maar dit geldt niet voor wie gebruik wil maken van het nieuwe regime geregeld door het KB van 10 oktober 2012. F Elke Verstrepen Juridisch stafmedewerker VVH

Zorgverlof gehospitaliseerd kind: één week + één week (aansluitend)

Wilt u uw klanten tot 25% laten besparen op hun energiefactuur? Maak dan zeker kennis met het buitengevelisolatiesysteem met Powerwall®, een nieuw concept voor nieuwbouw en renovatie. De ultradunne Powerwall® gevelisolatie zorgt dankzij zijn uniek tand en groef kliksysteem voor een duurzaam en efficiënt doorlopend isolatie-schild met hoog rendement. In combinatie met een regelbaar bevestigingssysteem kan het worden gebruikt met een brede waaier aan gevelafwerkingen zoals sidings, steenstrips, leien, pannen, zink, hout en vezelcementplaten. Kortom, een muur met power!

Meer info over Powerwall® of andere producten van Recticel Insulation? Surf naar www.recticelinsulation.be

Recticel Insulation - Tramstraat 6 - 8560 Wevelgem Tel. +32(0)56 43 89 43 - [email protected]

vr agen aan

Vlaams Bouwmeester Peter Swinnen

“Wonen is in mijn wereldbeeld altijd sociaal én collectief” In 2010 startte Peter Swinnen, mede-oprichter van het Brusselse architectenkantoor 51N4E, als derde Vlaams Bouwmeester. Zijn opdracht luidt: “het ontwikkelen van een langetermijnvisie teneinde een architecturaal kwalitatieve leefomgeving in Vlaanderen te helpen creëren”. Drie jaar na zijn start als Vlaams Bouwmeester peilt Fundamenten naar zijn ambities rond sociaal wonen.

I

Wat is uw visie op sociaal wonen?

k beschouw sociaal wonen niet als een op zichzelf staand iets of een niche’, vertelt Vlaams Bouwmeester Peter Swinnen. ‘Wonen is in mijn wereldbeeld in se altijd sociaal én collectief. Ik vind het ook vreemd dat sociaal wonen vooral vanuit restricties


benaderd wordt in plaats van vanuit mogelijkheden en opportuniteiten.’ ‘Iedereen heeft recht op wonen, effectief, maar vooral ook recht op genereus wonen. Het sociale aspect met betrekking tot sociaal wonen zou zich moeten toespitsen op het aanbieden van een collectieve generositeit,

in plaats van te verzanden in restrictieve regeltjes qua oppervlaktematen, raamgroottes, etc… Het is bovendien ieders plicht om sociaal te wonen, niet enkel de minderbedeelden.’

Hoe kan architectuur sociale woonwijken positief beïnvloeden?

Welke trends ziet u in sociale woningbouw? Swinnen: ‘De belangrijkste vooruitgang die de afgelopen jaren geboekt werd, is dat men meer en meer wenst af te stappen van het feit dat sociale woningbouw iets aparts zou zijn of louter een verschaalde en verkleinde versie van genormaliseerd wonen. Die inzichten merk je duidelijk op binnen de politieke context, maar ook bij de publieke en private woningproviders, inclusief de SHM’s. Technologische vernieuwing is sowieso een constante vereiste binnen de architectuur, maar ik zie vooral een prangende nood aan de verbreding van het type van woning

dia-aandacht is goed, maar niet zaligmakend. Als men een reële voortrekkersrol wenst op te nemen moet men zich, wederom, opener opstellen. SHM’s moeten zich minder laten leiden door lobbygroepen van deze of gene

‘Ik pleit voor een gezonde maatschappelijke spreiding van verschillende inkomensklassen.’ huurmarkt, met garantie tot levenslang wonen, zonder dat men persé eigenaar hoeft te zijn van pand en/of grond. Qua toonaangevende landen is Scandinavië (Denemarken) nog steeds de koploper. Bij ons vind ik dat bijvoorbeeld de inbreidingsinitiatieven van AG Vespa in Antwerpen zeer intelligent zijn. De meeste centrumsteden zijn trouwens op die dynamiek aan het intakken.’

Waar heeft de sector nood aan om te komen tot innovatieve concepten? ‘De sociale huisvestingssector blijft naar mijn gevoel nog een te gesloten bastion, grotendeels ongewild denk ik. Dat maakt de sector op korte termijn zeer kwetsbaar. Innovatie is nodig qua eigendomsconcepten, woningproviders (toelaten nieuwe spelers), bouwtechnologie, stedelijk beleid en vooral ook de openheid om nieuwe en jonge ontwerpers met frisse inzichten toe te laten. Met de Open Oproep trachten we daar een steentje toe bij te dragen, maar dat is nog te zeer een druppel op een hete plaat. Graag dus meer van dat!’

In architectuurpublicaties scoren sociale huisvestingsprojecten goed. Hoe kunnen SHM’s hun voortrekkersrol sinds de jaren ’80 blijven waarmaken? ‘Ik vind dat sociale woningen er nog altijd teveel uitzien als sociale huisvesting. De me-

constructiemethoden en zich wensen te integreren in het groter geheel. Toen ik als Bouwmeester aangesteld werd - nu 2,5 jaar geleden - had ik aangekondigd te willen inzetten op sociale huisvesting, via het lanceren van pilootprojecten. Na eerste aftastende gesprekken met de VMSW heb ik echter snel mijn strategie bijgesteld. We werken dus niet langer op pilootprojecten sociaal wonen maar op pilootprojecten collectief wonen. Dat is veel breder en maatschappelijker en je vermijdt daardoor de niche-val. In april dit jaar zal de Minister, Freya Vandenbossche, dan ook de oproep lanceren voor vijf pilootprojecten collectief wonen. Ik hoop alvast dat veel SHM’s voorstellen zullen indienen, bij voorkeur in samenwerking met andere woningproviders. Pas zo kan er geleidelijk aan een cultuurshift optreden, en deze is echt nodig.’

Hebben we nood aan een ander denkpatroon rond wonen? Van alles individueel naar meer zaken collectief? ‘Wonen is sinds altijd al iets collectiefs geweest, waarbij men zorg draagt voor elkaar’, licht Swinnen toe. ‘Pas de laatste honderd jaar is wonen echt individualistisch geworden, zeker in deze contreien. Ik zie het als een pendel die nu langzaam maar zeker weer richting het collectieve glijdt. Actief kiezen voor het collectieve betekent dat burgers zélf keuzes maart 2013 Fundamenten 25

vr agen aan

‘Het concept van stigmatiserende sociale woonwijken lijkt me tegenstrijdig met de mengvorm die de stedelijke omgeving sinds altijd is’, aldus Swinnen. ‘Er moeten heus geen sociale woningen samengebald worden tot getto’s of eilanden. Het probleem is dat mensen in sociale en/of financiële nood niet zelf gekozen hebben om allen samen op ene of gene plek te wonen, wat de kans op sociale conflicten danig in de hand werkt. Een eerste vereiste is dan ook een gezonde maatschappelijke spreiding van verschillende inkomensklassen.’ ‘Architectuur heeft uitsluitend universele doeleinden, los van het feit of het nu sociale woningen betreft of andere maatschappelijke voorzieningen. Architectuur is geen luxe, het is het intelligent schakelen van ruimtelijke mogelijkheden en kwaliteiten op basis van maatschappelijke randvoorwaarden. Er wordt volgens mij te weinig aan architectuur gedaan en teveel aan louter bouwen.’

providers. Naast huisvestingsmaatschappijen dient er een wettelijke basis te komen voor andere formules die niet-stigmatiserend sociaal wonen mogelijk maken, van coöperatieven tot het installeren van een reële

Wie is Peter Swinnen?

vr agen aan

Peter Swinnen (1972) studeerde aan de Architectural Association London en het Sint-Lucas Architectuur Instituut Brussel. In 1998 richtte hij samen met architecten Johan Anrys en Freek Persyn het architectenkantoor 51N4E op. In 2004 won het intussen internationaal bekende architectenkantoor 51N4E de prestigieuze Rotterdam Maaskant Prijs. Sinds 1998 leidde Peter Swinnen als studioverantwoordelijke verschillende speculatieve onderzoeken aan het ICSAF La Cambre Architecture Brussel en Sint-Lucas Brussel. Peter Swinnen was verschillende jaren journalist en hoofdredacteur architectuur voor De Tijd Cultuur. Daarnaast publiceerde hij verschillende architectuurmonografieën en schrijft hij geregeld opiniestukken voor de nationale en internationale media. In 2010 startte Peter Swinnen als derde Vlaams Bouwmeester.

Vlaams Bouwmeester - aandacht voor collectief wonen

kunnen maken rond wonen. Er is toch niets meer dierbaar dan zélf te kunnen kiezen hoe men wil en kan wonen. Indien de maatschappij en het politieke veld het collectieve echt als een actief aandachtspunt (opnieuw) naar voren duwen, zal genereus wonen (opnieuw) een basisconditie en realiteit worden.’

Hoe kunnen SHM’s op lange termijn waken over integratie van hun patrimonium in het ruimtelijk weefsel? ‘De bouwmaatschappijen vind ik interessant 26 Fundamenten maart 2013

omdat heel hun patrimonium samen echt wel een kritische massa vertegenwoordigt die – indien intelligent geëvalueerd – een heuse hefboom kan betekenen voor de toekomstige ruimtelijke ordening. Ik zou dus pleiten voor minder versnippering en meer samenwerking over zogenaamde grenzen heen. Pas dan kan er een verschil gemaakt worden.’ F Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

VVH


werking vereniging

Studiemiddag nieuwe financiering Dinsdag 29 januari organiseerde VVH in samenwerking met de provincie Vlaams-Brabant in het Leuvense provinciehuis een studiemiddag over de nieuwe financiering. Dat de financiering een thema Vereniging is dat leeft in van deVlaamse sector bleek duidelijk uit de grote opkomst. Maar liefst 140 voorzitters, directeurs en Huisvestingsmaatschappijen VVH medewerkers van 67 sociale huisvestingsmaatschappijen waren aanwezig. V VH

D

e studiemiddag werd geopend door Tom Dehaene, gedeputeerde van de provincie Vlaams-Brabant, die onder meer bevoegd is voor wonen. Daarna kwamen achtereenvolgens Tom Nulens van Wonen-Vlaanderen, Ludwig Lemmens en Jan De Craen van de VMSW aan het woord. Zij kaderden de nieuwe financiering en belichtten de belangrijkste wijzigingen voor zowel de huur- als de koopsector. Ook de wijzigingen inzake de GSC, de Gewestelijke Sociale Correctie, kwamen aan bod. De leerrijke namiddag werd afgesloten met een hapje en een drankje, aangeboden door het Vlaams-Brabantse provinciebestuur, om het nieuwe jaar feestelijk in te zetten. F Sven Van Elst, stafmedewerker VVH

Lees ook over de nieuwe financiering in dit nummer op p.14 (Actueel) en op p.20 (Vijf vragen over de nieuwe financiering).

Gedeputeerde Tom Dehaene


CommunicatieTIPS

Krijg je PERSBERICHTEN in de pers

TIPS

Een journalist zal op basis van jouw persbericht al dan niet een redactioneel artikel schrijven. Hoe vergroot je de kans op publicatie? Probeer steeds om je eigen doelstellingen in overeenstemming te brengen met die van een journalist.

1

Structureer het persbericht volgens de regels van de kunst

Een redactie selecteert elke dag uit een grote hoeveelheid binnenkomende berichten. Op basis van de kop en de eerste drie regels beslist ze. Als de structuur van je persbericht hetzelfde is als de structuur van een krantenbericht, dan kan de journalist het persbericht ongewijzigd of mits kleine wijzigingen plaatsen. Gebruik sprekende koppen met daarin je kernboodschap. Het idee dat daar nauw bij aansluit zet je in een ondertitel (optioneel). Een Inleiding beschrijft kort de vijf W’s: Wie? Wat? Waar? Waarom? Wanneer? In het middenstuk komen deze W’s uitvoeriger aan bod en wordt ook het Hoe? beschreven. De inleiding kan je los van het middenstuk lezen en wekt nieuwsgierigheid naar de rest van het verhaal. Tussentitels maken je persbericht snel scanbaar. Vermeld onderaan wie bereikbaar is voor de journalisten.

2

Houd persberichten kort en zakelijk (max. één A4)

Vermijd bombastisch taalgebruik. Een goed persbericht moet leesbaar en verstaanbaar zijn voor een 14-jarige, to-thepoint en beknopt. Lees je tekst hardop na. Schrap elk overbodig woord. Val met de deur in huis. Schrap je eerste zin. Deze is vaak een aanloop tot je verhaal. Beperk het persbericht tot één onderwerp. Is de tekst langer dan een A4’tje, werk dan met bijlagen. Is je persbericht oprolbaar geschreven: de belangrijkste informatie vooraan, dan heb je meer garanties dat na het inkorten


door de redactie de kern van je boodschap behouden blijft. Quotes zorgen voor meer overgenomen hoofdboodschappen.

3

Nieuwswaarde is belangrijk

Een persbericht heeft pas zin als het bericht nieuwswaarde heeft: nieuwe en relevante feiten. Wat maakt nieuws relevant? Dit hangt af van het medium en het type lezer. Sommige berichten zijn relevant voor de regionale bladzijden, maar niet voor de nationale bladzijden van dat medium. Speel in op de actualiteit. Hoe meer mensen betrokken zijn, hoe ongewoner het item of hoe belangrijker de bron van het nieuws, hoe hoger de nieuwswaarde. Je maakt van oninteressante feiten nieuws door ze aantrekkelijk te maken voor de lezer. Laat een bekende persoon een uitspraak doen over je onderwerp. Presenteer je onderwerp eens in een opvallende context. Of koppel je onderwerp aan een smaakmakende gebeurtenis zoals bijvoorbeeld het 50-jarig bestaan van je SHM.

4

Beeldmateriaal

Maak je nieuws visueel aantrekkelijk. Zorg voor kwalitatief beeldmateriaal (300dpi), vermijd clichébeelden en zorg voor keuze in je beeldaanbod. Zet je beelden online en verwijs daarnaar in je persbericht.

5

Hoe en wanneer versturen?

Elke klik is een klik teveel. Kleef je persbericht daarom rechtstreeks in de e-mail. Zet je contacten in BCC. Verzend gericht, zoveel mogelijk op naam van de journalist of de redacteur. Vergeet ook niet je persbericht te bezorgen aan andere actoren zoals steden en gemeenten of eigen medewerkers. Het beste tijdstip voor het verspreiden van een persbericht is tussen 11u en 16u. Deze regel geldt niet bij crisiscommunicatie (meer daarover in Fundamenten 2013-3). F Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

Interessante links http://www.journalist.be/ http://www.communicatiecoach.com/

Onthoud het volgende: 1. Een persbericht is geen roman. Houd het kort en schrijf voor de lezer van de journalist. 2. Een persbericht is geen doolhof. Geef structuur met korte paragrafen en subtiteltjes. 3. Een persbericht is geen opdracht. Maak het de lezer gemakkelijk. Geef een interpretatie van de cijfers mee. Zet beelden online en zet de link in het persbericht.

Volgende keer: Hoe sta ik de pers te woord?

DrIEMA AnDELIJKS TIJDSCHrIF T VAn V VH JA ArGAnG 25 - nr. 1 - JAnuArI - FEBruArI - MAArT Vereniging van Vlaamse

Recommend Documents