ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2466/102/2010 6
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Albrechtičky 122 Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Albrechtičky, k.ú. Albrechtičky, kód ČSÚ: 600 300, LV: 147 Vedlejší stavba St. 147, 449/10 Kamil Škrobánek, Albrechtičky 122, 74255, spoluvlastnický podíl: SJM Martina Škrobánková, Větřkovice 71, 74743, spoluvlastnický podíl: SJM Kamil Škrobánek, Albrechtičky 122, 74255, spoluvlastnický podíl: SJM Martina Škrobánková, Větřkovice 71, 74743, spoluvlastnický podíl: SJM
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 274/2010-N, 3.6.2010 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely dražby nedobrovolné č. j. 274/2010-N
Současný stav OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
870 000 Kč 17.6.2010
Datum zpracování :
24.6..2010
Počet příloh:
5
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1925, dílčí rekonstrukce v r. 2007 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední plynové
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 106 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 251
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 575
m2 105
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 870 000 Kč
Obvyklá cena
A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 147 ze dne 27.5.2010 . Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy . Jedná se o obec Albrechtičky, k. ú. Albrechtičky. V Albrechtičkách je základní síť obchodů a služeb. V Albrechtičkách je 1. stupeň základní školy, pošta. Albrechtičky jsou vybaveny všemi inženýrskými sítěmi kromě kanalizace a čistírny odpadních vod. Obec Albrechtičky má 487 obyvatel. Albrechtičky mají autobusové spojení na Příbor a Studénku. Rodinný dům se nachází v zastavěné části Albrechtiček, 8 km od Příbora a 6 km od Studénky. Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Dům se nachází v klidové části obce. Vlastní bezproblémový příjezd a příchod z místní komunikace. Nemovitost nebyla v minulosti postižena povodněmi. V těsné blízkosti obce se nachází letiště Mošnov.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou -2-
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní a vnější úpravy povrchů jsou hladké omítky, vápenné štukové. Krov dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy jsou z PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední plynové. Manželé Škrobánkovi se místního šetření nezúčastnili. Popis konstrukcí je proveden z venkovního prostředí a za pomoci informací sousedů. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený, bez podkroví. V 1.P.P. se nachází schodiště, sklep a kotelna. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, koupelna s WC a dvě obytné místnosti. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření sousedky p. Bartošové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1925. V roce 2007 byla provedena částečná rekonstrukce - výměna topení, podlahové krytiny, elektroinstalace. V současné době rekonstrukce není dokončená. Dům není dlouhodobě užívaný a chátrá. Ve velmi špatném stavu je krov, krytina a fasádní omítky. Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, polozbořená zahradní chatka, studna a dále venkovní úpravy - oplocení, vrátka, vrata, žumpa, zpevněné plochy a přípojky inženýrských sítí. Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky sokl z kabřince běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.st. 147 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 431 m2, parc. č. 449/10 zahrada o výměře 820 m2 v k. ú.Albrechtičky
-3-
B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Studénka Rovinatý pozemek,inž. sítě na hranici pozemku.
2 100
840 000
400,00
0,90
360,00
850
360 000
423,53
0,90
381,18
Sedlnice 1 000 Rovinatý pozemek, rozvody vody, plynu a elektro na hranici pozemku.
420 000
420,00
0,90
378,00
Sedlnice 2 461 Rovinatý pozemek, elektro na pozemku, voda a plyn v dosahu pozemku.
1 033 620
420,00
0,90
378,00
Sedlnice Rovinatý pozemek, rozvody vody, plynu a elektro na pozemku.
2
Průměrná jednotková cena
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
374,30 Kč/m
Parcela č. 147 449/10
Výměra m2 431 820 1 251
Jednotková cena Kč/m2 374 374 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 161 194 306 680 467 874
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 27,51 m2 105,21 m2
Název 1.P.P. 1.N.P.
Užitná plocha 22,30 m2 84,17 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. Podkroví a krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
27,51*2,66 105,21*2,96 10,72*8,62*0,75+10,72*8,62*2,62/2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 133 574,96 4 783 100,00 2 750 000 85 25 77,27 625 000
-4-
= = = =
Obestavěný prostor 73,18 m3 311,42 m3 190,36 m3 574,96 m3
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 147 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 110,00 m3
JC 850 Kč/m3
RC Opotřebení 93 500 Kč 80 %
VH 18 700 Kč 18 700 Kč
C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Sedlnice
160,00
667
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
1 399 000
8 744
0,900
Upravená cena Foto Kč/m2 7 869
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má 1.N.P, je částečně podsklepený, bez podkroví. Dům je zděný,střecha je sedlová. Vytápění ústřední na na tuhá paliva. Dům je před rekonstrukcí. Albrechtičky
110,00
575
1 000 000
9 091
0,900
8 182
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov je sedlový. Vytápění elektrické přímotopy. Studénka
178,00
400
1 650 000
9 270
0,900
8 343
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží,bez podkroví a je podsklepený..Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Bartošovice
156,00
1 449
1 398 000
8 962
0,900
8 065
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Bravantice
162,00
863
1 500 000
9 259
0,900
8 333
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Sedlnice
162,00
1 000
1 480 000
9 136
0,900
8 222
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
106,47 m
-5-
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 122 v Albrechtičkách, k. ú. Albrechtičky s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 869 Kč/m2 do 8 343 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu nad polovinou uvedeného intervalu tj. 8 200 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu - Příslušenství – vedlejší stavba - Velikost pozemku - Možnost napojení na inženýrské sítě sítě - Blízkost letiště Mošnov Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 200 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného odmu: 8 200 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 106,47 m2
Stanovení obvyklé ceny: 106,47 m2 x 8 200 Kč/m2 = 873 054 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 122 s příslušenstvím a pozemky v Albrechtičkách, k. ú. Albrechtičky stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
870 000 Kč slovy:
osmsetsedmdesáttisíc Kč
-6-
počet stran A4 v příloze:
D. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 147 ze dne 27.5.2010 . Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy .
1 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 24.6.2010
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2466/102/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2466/102/2010.
-7-
Fotodokumentace nemovitosti.
Pohled z komunikace na rodinný dům
Pohled z komunikace na vedlejší stavbu
Pozemek parc. č. 449/10 - zahrada
Polorozbořená zahradní chatka
Vedlejší stavba
Pohled z komunikace na rodinný dům
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -