ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2599/72/2011 6
Rodinný dům bez č. p. Soběšovice Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Soběšovice, k.ú. Horní Soběšovice, kód ČSÚ: 751 936, LV: 310
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 426, 340/230 Jaroslav Keisler, Emanuela Podgorného 148/18, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jaroslav Keisler, Emanuela Podgorného 148/18, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.,; č. obj.:č. j. 249/2011-N, 7.6.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 249/2011-N
Současný stav
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
1 850 000 Kč 21.7.2011
Datum zpracování :
25.7.2011
Počet příloh:
7
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971
.
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné, dřevěné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna, rekreační oblast Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva, elektřina
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 240 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 744
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 903
m2 150
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Současný stav 1 845 690 Kč
Obvyklá cena
1 850 000 Kč
- z toho hodnota pozemku
202 711 Kč
1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 310 ze dne 24.6.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 8.7.2011. Mapa oblasti Usnesení o provedení předmětu nedobrovolné dražby č. j. 249/2011-N ze dne 7.6.2011 Částečná projektová dokumentace Obec Soběšovice se nachází na jižním svahu Žermanické přehrady, 12 km od statní hranice s Polském a 30 km od hranice se Slovenském. Obec leží 10 km severovýchodně od Frýdku Místku, 6 km od Havířova. Charakterem přírodních podmínek patří Soběšovice převážně k zemědělské oblasti. Obec Soběšovice má 855 obyvatel. Je zde základní síť obchodů a služeb, restaurace, sportovní areál, koupaliště. V obci je pošta, základní škola nižšího stupně, zdravotnické zařízení, obecní úřad a dům s pečovatelskou službou. Veřejná doprava autobusová se spojením na Havířov a Frýdek - Místek. Obec Soběšovice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v k. ú. Horní Soběšovice, okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami a rekreační chaty. Pozemek je svažitý k přehradě. Nemovitost má vlastní samostatný příjezd a příchod z pozemku parc. č. 340/25. Lokalita je napojena na všechny inženýrské sítě. -2-
Pěší dostupnost na zastávku autobusu.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Nemovitost má dvě podlaží, bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu,se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce v 1.N.P. jsou zděné, v 2.N.P. částečně zděné a částečně dřevěné unimobuňky. Stropní konstrukce v 1.N.P. železobetonové, v 2.N.P. jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Okna jsou dřevěná zdvojená, v 1.N.P. plastová s izolačním dvojsklem. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště v 1.P.P .ocelové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností palubky, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální elektrické a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadla, sprchové kouty a záchody. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Je instalován bleskosvod. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Pozn.: Popis vnitřních konstrukcí a vybavení je proveden z předložené dokumentace, vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka, souseda p. Förstera a z možností pohledů do oken nemovitosti. Pan Keisler Jaroslav byl řádně a včas obeslán, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dodatečně poskytl znalci částečnou projektovou dokumentaci nemovitosti. Rodinný dům - bydlení. Nemovitostt nevyhovuje definici pro zařazení jako objekt pro individuální rekreaci. V objektu se nachází dvě nadzemní podlaží. Každé podlaží má přístup z venkovního prostoru. Vzájemné jsou obě podlaží propojena vnitřním schodištěm. V 1.N.P. se nachází schodiště, hala, kuchyně, sklad a sociální zařízení - sprchy, WC. V 2.N.P. se nachází prostor schodiště, hala, šest obytných místností a balkón. Dle vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka a souseda p. Förstera byla stavba dána do užívání v roce 1971. O přesném datu počátku užívání nebyly dochovány objektivní doklady. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného odmu jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy a přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Popis Z prostého betonu s izolací zděné tl. 45 cm, dřevěné unimobuňky dřevěné a železobetonové Plochá střecha Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenocementové hladké chybí Běžné obklady Ocelové s povrchem dřevěným Hladké plné dřevěná zdvojená a plastová Keramická dlažba aprkenný povrch Keramická dlažba Lokální topení světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler Propan butan plastové potrubí Sporák na propan butan umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací -3-
26. Ostatní
chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 426 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 149 m2 a parc. č. 340/230 ostatní plocha o výměře 595 m2, která tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním púozemkem parc. č. st. 426. Pozemky se nacházejíí v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice. Dle vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka se podle schváleného územního plánu obce Soběšovice pozemky nacházejí v zastavěném území obce. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňované pozemky nacházejí v zóně1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Žermanice 1 000 525 000 525,00 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace.
0,90
472,50
Dolní Domaslavice 1 237 618 500 500,00 Rovinatý pozemek, možnost napojení na IS. Bezproblémový vlastní příjezd po zpevněné komunikaci.
0,90
450,00
Dolní Domaslavice 1 140 570 000 500,00 Rovinatý pozemek. Možnost napojení na všechny IS. Bezproblémový příjezd z místní komunikace.
0,90
450,00
Lučina 1 274 635 726 499,00 Rovinatý pozemek. IS v dosahu pozemku. Bezproblémovývlastní zpevněný příjezd z místní komunikace.
0,90
449,10
Dolní Domaslavice 2 215 1 129 650 Rovinatý pozemek. IS v dosahu pozemku. Bezproblémový příjezd z místní komunikace.
510,00
0,90
459,00
Žermanice 1 000 490 000 490,00 Rovinatý pozemek. Možnost napojení na všechny IS. Bezproblémový příjezd z místní komunikace.
0,90
441,00 2
Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků
453,60 Kč/m
Cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Ceny pozemků byly zjištěny z vlastní databáze, z realitní inzerce. Cena pozemků v kultuře ostatní plocha je stanovena na polovinu ceny zastavěné plochy pozemků. Na pozemkyje přístup a příjezd přes pozemek parc. č. 340/25. Parcela č. st. 426 340/230
Výměra m2 149 595 744
Jednotková cena Kč/m2 454 227 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 67 646 135 065 202 711
Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, v 2.N.P. dřevěné unimobuňky. Stropní konstrukce jsou v 1.N.P. železobetonové, v 2.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových pásů. Okna jsou v 1.N.P. plastová zdvojená, v 2.N.P. dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště v 1.¨N.P. ocelové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností palubky a keramická dlažba, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva a elektřinu, Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadla, sprchový kout a záchod. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači.Je instalován bleskosvod. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu.
-4-
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 150,37 m2 135,81 m2
Název 1.N.P. 2.N.P.
Užitná plocha 125,43 m2 114,27 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. 2.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
150,37*2,86 135,81*3,48
= = =
Obestavěný prostor 430,06 m3 472,62 m3 902,68 m3
Současný stav 286 902,68 4 185 100,00 3 778 000 40 60 40,00 2 267 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky byly použity ceny srovnatelných rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2011. Jedná se o rodinné domy, které jsou podobného stáří, dispozičního řešení, velikosti a stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží: název podlaží 1.N.P. 2.N.P.
zastavěná plocha 150,37 m2 135,81 m2
podlahová plocha 125,43 m2 114,27 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Soběšovice
150,00
1 000
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
1 250 000
-5-
8 333
0,800
Upravená cena Foto Kč/m2 6 667
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Dolní Domaslavice
237,00
4 970
1 990 000
8 397
0,800
6 717
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Žermanice
286,00
594
2 980 000
10 420
0,800
8 336
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Dolní Domaslavice
264,00 1 400 2 550 000 9 659 0,800 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je podsklepený a je bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
7 727
Lučina
9 973
150,00
2 500
1 870 000
12 467
0,800
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Lučina
130,00
2 500
1 350 000
10 385
0,800
8 308
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
239,70 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům bez č. p. v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 667 Kč/m2 do 9 973 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 7 700 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Stavebně technický stav a vybavení - Velikost rodinného domu - Existence všech inženýrských sítí - Příjezd a příchod přes pozemek parc. č. 340/25 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 700 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 7 700 Kč/m2 -6-
Podlahová plocha rodinného domu: 239,70 m2
Stanovení obvyklé ceny: 239,70 m2 x 7 700 Kč/m2 = 1 845 690 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu bez č. p. s příslušenstvím a pozemky v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení
1 850 000 Kč slovy:
jedenmiliónosmsetpadesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
D. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 310 ze dne 24.6.2011. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
2 3 1 1
Ve Vřesině, 25.7.2011
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25 747 20 Vřesina
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2599/72/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2599/72/2011
-7-
Fotodokumentace nemovitosti.
Schodiště do 2.N.P.
Kuchyň 1.N.P.
Obývací pokoj 1.N.P.
Koupelna s WC v 1. N.P.
-8-
Pohled západní
Pohled severní včetně okolí
Pohled severní z příjezdové komunikace
Pohled jihovýchodní
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa oblasti.
- 14 -
