ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2822/31/2013 6
Rodinný dům, Rodinný dům č. p. 30 Chelčice 30 Kraj Jihočeský, okres Strakonice, obec Chelčice, k.ú. Chelčice, kód k.ú. 651117, LV 166 Vedlejší stavba st. 38 Marie Holečková, Chaloupky 116, 76804 Střílky, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jana Hrnčířová, Husova 454, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Zelenka, Chelčice 30, 38901 Chelčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Marie Holečková, Chaloupky 116, 76804 Střílky, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jana Hrnčířová, Husova 454, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Zelenka, Chelčice 30, 38901 Chelčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 50801 Hořice, spoluvlastnický podíl: 1 / 4
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 6269/08, 28.2.2013 Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci č.. j. 025 EX 6269/08, obj. ze dne 28.2.2013
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
17 stran
15.3.2013
Datum zpracování :
18.3.2013
Počet příloh:
8
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1933 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední na tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 63 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 108
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 377
m2 86
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
370 000 Kč
Id. spol. vlast. podíl 1/4
90 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Usnesení Exekutorského úřadu Praha 6 č. j. 025 Ex 6269/08 ze dne 28.2.2013 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 166 ze dne 28.2.2013 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitosti Obec Chelčice se nachází v okrese Strakonice, v kraji Jihočeském. Obec Chelčice má 393 obyvatel. Chelčice se nachází 27 km jihovýchodně od Strakonic, 4 km jižně od Vodňan. Obec Chelčice je vybavena základní sítí obchodů a služeb. V obci je obecní úřad, hřiště. Je proveden rozvod vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Veřejná doprava autobusová. Nemovitost rodinného domu č. p. 30 se nachází v širším centru obce, v klidové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je mírně svažitý. Nemovitost rodinného domu má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace Nemovitost je napojena na elektro NN, vodovod, kanalizaci, zemní plyn není napojen. Pěší dostupnost na zastávku autobusu.
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 30. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví, bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z betonových tašek na laťování. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností plovoucí z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na tuhá paliva, radiátory ocelové deskové. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Ohřev teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, záchod. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky vápenné štukové. Sporák v kuchyni je elektrický. Rodinný dům - bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s příslušenstvím. V 1.N.P. se nachází závětří, zádveří, předsíň, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, předsíň koupelny, koupelna s WC, spíž, komora s vodoměrem.. Nad 1.N.P. se nachází půda.
Popis tech. stavu stavby
Místní šetření bylo provedeno za účasti spoluvlastníka p. Jana Zelenky. Dle vyjádření p. Zelenky byl rodinný dům dán do užívání v roce 1933. V průběhu dosavadního užívání byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - koupelna s WC, některá okna, dveře, některé podlahy, rozvody vody, ústřední vytápění. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu.
Příslušenství stavby
Příslušenstvím stavby rodinného domu je navazující vedlejší stavba, která obsahuje sklad nářadí a dřevník. Dále venkovní úpravy - zpevněné plochy, vrata, vrátka, přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Přípojka zemního plynu není provedena.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová prkenný povrch keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 38 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 108 m .v obci Chelčice, k. ú. Chelčice. Vlastníkem pozemku jsou v podílovém spoluvlastnictví: 1. Marie Holečková, Chaloupky 116, 768 04 Střílky 1/4 -3-
2.Jana Hrnčířová, Husova 454, 508 01 Hořice 1/4 3. Jan Zelenka, Chelčice 30, 389 01 Chelčice 1/4 4. Věnceslava Zelenková, Náměstí Jiřího z Poděbrad 342, 508 01 Hořice 1/4 U pozemku parc. č. st. 38 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 38 z LV č. 166 nachází v zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Pohorovice
5 500
1 200 000
218,18
0,80
174,54
197,40
0,80
157,92
200,00
0,80
160,00
205,05
0,80
164,04
165,00
0,80
132,00
0,80
160,00
Rovinatý pozemek, Inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Čejetice
769
151 800
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, přístup po zpevněné komunikaci.. Osek - Malá Turná
849
169 800
Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný přístup. Přešťovice
1 268
260 000
Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Osek - Jemnice
2 040
336 600
Rovinatý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový zpevněný příjezd. Nihošovice
1 457
291 400
200,00
Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
2
158,08 Kč/m
Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Chelčic. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků v Chelčicích a nejbližším okolí.
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 38
Výměra m2 108 108
Jednotková cena Kč/m2 158 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 17 064 17 064
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název 1.N.P. krov Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor
[m2] [m3]
86,20x3,05 5,38x12,82x0,50+5,38x12,82x2,30÷2
Současný stav 86 376,71 -4-
= = =
Obestavěný prostor 262,91 m3 113,80 m3 376,71 m3
Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
4 685 100,00 1 765 000 80 20 80,00 353 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, dpřízemní st. 38 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 82,00 m3
JC 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 102 500 Kč 80 %
VH 20 500 Kč 20 500 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a v 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Název místnosti 1.N.P. Předsíň Zádveří Závětří Obývací pokoj Ložnice Koupelna s WC Předsíň koupelny Komora technická místnost - kotelna Kuchyň
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 86,20 m 63,28 m 2 2 4,41 m 1,00 4,41 m 2 2 2,82 m 1,00 2,82 m 2 2 5,11 m 1,00 5,11 m 2 2 19,16 m 1,00 19,16 m 2 2 10,13 m 1,00 10,13 m 2 2 3,58 m 1,00 3,58 m 2 2 2,68 m 1,00 2,68 m 2 2 2,70 m 1,00 2,70 m 2 2 1,94 m 1,00 1,94 m 2 2 10,75 m 1,00 10,75 m
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Vodňany, ul. Alešova
326,00
414
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
2 500 000
7 669
0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 6 135
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Vodňany, Kalinovo nám.
220,00
310
1 700 000
7 727
0,80
6 182
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Číčenice - Strpí
110,00 1 714 679 000 6 173 0,80 Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
4 938
Bavorov
140,00 607 990 000 7 071 0,80 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace.
5 657
Vodňany
5 800
160,00
305
1 160 000
7 250
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Vodňany
120,00
350
990 000
8 250
0,80
Jedná se o řadový rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva.. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
6 600
63,28 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 30 v Chelčicích, k. ú. Chelčice s příslušenstvím a pozemkem je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 4 938 Kč/m2 do 6 600 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 5 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a dobrý stav stavby - Poloha objektu – v Chelčicích v širším centru obce - Využitelnost – dům je využíván bez závad - Velikost pozemku – malá výměra 108 m2 - Stavebně technický stav nemovitosti je dobrý -6-
- Nemovitost ve spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 5 900 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 5 900 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 63,28 m2
Stanovení obvyklé ceny: 63,28 m2 x 5 900 Kč/m2 = 373 352 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 30 s příslušenstvím a pozemkem v Chelčicích, k. ú. Chelčice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 373 352 Kč, po zaokrouhlení
370 000 Kč slovy:
třistasedmdesáttisíc Kč
Spoluvlastnický podíl Jany Hrnčířové o velikosti 1/4 činí: 370 000 Kč x 1/4 = 92 500 Kč, po zaokrouhlení
90 000 Kč slovy:
devadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 166 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti rodinného domu č. p. 30 a pozemku parc. č. st. 38 v Chelčicích, k.ú. Chelčice z LV č. 166, Katastrální úřad pro Jihočeský -7-
kraj, Katastrální pracoviště Strakonice, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
90 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 166 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství, pozemků
LV č. 166 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti rodinného domu č. p. 30 a pozemku parc. č. st. 38 v Chelčicích, k.ú. Chelčice z LV č. 166, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
90 000 Kč slovy:
devadesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.166 ze dne 28.2.2013 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
Ve Vřesině u Hlučína, 18.3.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
-8-
5 1 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2822/31/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2822/31/2013.
-9-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň
WC v koupelně
Předsíň koupelny
Ložnice
Obývací pokoj
Kotelna
Komora
Pohled do dvora severní
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
MAPA OKOLÍ:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
