Z N A L E C K Ý P O S U D E K

ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé cen nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV . 442

2278-98/2010

Objednatel posudku:

JUDr. Jan Malý insolven ní správce dlužníka DANUBIA spol. s r.o. Dukelská t ída 15 500 02 Hradec Králové

Ú el posudku:

Návrh obvyklé hodnoty

Podle stavu ke dni 22.6.2010 posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje 55 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Hradci Králové, 22.6.2010

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010

strana 2

A. Úvod ÚVODNÍ LIST P edm t ocen ní: Poloha nemovitosti:

nemovitosti v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, v etn vybraného p íslušenství a pozemk Malá ermná nad Orlicí Katastrální území: Obec:

Objednatel posudku:

Zpracovatel posudku:

ermná nad Orlicí

Rychnov nad Kn žnou Okres: 442 List vlastnictví . JUDr. Jan Malý, insolven ní správce dlužníka DANUBIA spol. s o. Dukelská t ída 15 Hradec Králové Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové Tel. 495 406 566

ZADÁNÍ Ocen ní je vypracováno v souladu s "Metodikami oce ovaní KOM platnými legislativními p edpisy R.. Jedná se o návrh tržní hodnoty nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV . 442 . Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro stanovení tržní hodnoty p edm tného majetku . Navržená tržní hodnota podle tohoto ocen ní je zp tn dosažitelná p i prodeji p edm tného majetku za podmínek platných v dob jeho zpracování.

ZÁKLADNÍ POJMY ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjišt ná dle cenového p edpisu (v sou asné dob Zákon .151/1997 SB. o oce ování majetku a zm n n kterých zákon Vyhláška ministerstva financí eské republiky .460/2009, kterou se provád jí n která ustanovení zákona .151/1997 Sb.) TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (obvyklá cena) - "Odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat i ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan , rozvážn a bez nátlaku.“ (Definice dle IVSC – aktualizace rok 1998).

Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

V CNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " asová cena " v ci), je reproduk ní cena v ci, snížená o p im ené opot ebení v ci stejného stá í a p im ené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání v ci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno p i stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA PO IZOVACÍ je cena, za kterou bylo možno v c po ídit v dob po ízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpo tu opot ebení. CENA REPRODUK NÍ je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou v c po ídit v dob ocen ní, bez odpo tu opot ebení. ISTÝ RO NÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy(p íjmy) po odpo tu náklad (výdaj ), nebo také sou et provozního, finan ního zisku a zisku z mimo ádných p íjm (da ový základ pro da z p íjm ), stanovený jako pr m rná, nebo pravd podobn o ekávaná hodnota z asové ady. LIKVIDA NÍ HODNOTA je pen žní ástka, kterou je majitel likvidovaného majetku p inucen p ijmout v p ípad , kdy se majetek musí prodat p i asov omezené nabídce na trhu.

ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j. realizované ceny na trhu) je tímto ocen ním stanovená tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finan ní ástky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadc TEGoVA a s mezinárodním oce ovacím standardem, který zpracoval IVSC. (Viz základní pojmy).

ROZSAH OCEN NÍ Rozsah práce p i ocen ní nemovitosti vychází z toho, že by m lo být p ihlédnuto ke všem vliv m, které mohou její tržní hodnotu významn ovlivnit. Mezi n pat í: Historie a podstata nemovitosti (dle typu oce ovaného majetku) Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Ú etní hodnota nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí P edpokládaný objem výnosu nemovitosti Ekologické zatížení nemovitosti V cná b emena


strana 4

Pokud informace o t chto skupinách problém jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu istého nájemného, nebo istého stabilizovaného výnosu z podnikání, je-li nemovitost oce ována s využitím výnosové metody.

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. P ehled metod je uveden v kapitole 3. "Metody oce ování", kde je také popsána charakteristika každé metody. V p ípad , že jde o ocen ní nemovitosti jako jistícího instrumentu (zástavy) v i úv ru bankovního domu, má pracovník finan ní instituce možnost lépe posoudit ekonomické chování vlastníka majetku a podle zp sobu hodnocení a stanovení výsledné tržní hodnoty má možnost správn regulovat výši poskytovaného bankovního úv ru.

Obsah posudku a) Objekty 1) Administrativní budova p. 110 2) Sklad a sociální za ízení 3) Provozní monoblok z roku 1920 4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad ho lavin 12) Ostatní nemovitosti b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocen ní výnosovou metodou


strana 5

B. N Á L E Z PODKLADY DODANÉ OBJEDNAVATELEM OCEN NÍ • • • • • • • • • • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí k.ú Malá ermná nad Orlicí vyhotovený Katastrálním ú adem pro Královéhradecký kraj pracovišt v Rychnov nad Kn žnou dne 19.2.2010 LV – 442 Kopie katastrální mapy P iznání k dani z nemovitostí za zda ovací období roku 2009 Smlouva o nájmu ásti nemovitostí uzav ená dne 27.12.2009 mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a spol. NOVY s.r.o. na stran druhé jako nájemcem Smlouva o nájmu nebytových prostor uzav ená dne 27.7.2009 mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a Petrem Peremským na stran druhé jako nájemcem Smlouva o nájmu ásti nemovitostí uzav ená dne 1.12.2008 mezi spol. Danubia spol. s r.o. na stran jedné jako pronajímatelem a Janem Kutílkem na stran druhé jako nájemcem Dlouhodobý hmotný majetek k 4.3.2010 Eviden ní listy na bytových jednotek P ehled sjednaného pojišt ní – Danubia, spol. s r.o. Tržní ocen ní . 8/412/99 vyhotovený dne 4.9.1999 znalcem Ing. Josefem Prouzou Ocen ní nemovitostí . 0010/33/2002/A vyhotovený dne 12.4.2002 znalcem Ing. J. Prouzou Ocen ní nemovitostí . 0004/33/2004/A vyhotovený dne 11.2.2004 znalcem Ing. J. Prouzou Ocen ní nemovitostí . 119/1961/2006 vyhotovený dne 2.5.2006 znalcem Ing. Josefem Prouzou Ocen ní nemovitostí . 118/1960/2006 – aktualizace vyhotovený dne 21.5.2007 znalcem Ing. Josefem Prouzou

IDENTIFIKA NÍ ÚDAJE Identifikace nemovitosti Objednatel:

Jméno a adresa:

I O, r. . Vlastník nemovitosti: Jméno a adresa: I O, r. . Vlastnický podíl: Poloha:

Katastrální území: Obec: Okres: List vlastnictví .:

JUDr. Jan Malý, insolven ní správce dlužníka DANUBIA spol. s o. Dukelská t ída 15 Hradec Králové 42883792 DANUBIA, spol. s r.o. ermná nad Orlicí p. 110 42883792 1/1 Malá ermná nad Orlicí ermná nad Orlicí Rychnov nad Kn žnou 442


strana 6

Poloha a charakteristika Oce ované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí, obec ermná nad Orlicí, okres Rychnov nad Kn žnou. Jedná se o výrobní areál p. 110 spol. Danubia s.r.o. s p íslušenstvím a pozemky, který je situován na tém rovinatém terénu v blízkosti eky Orlice. Okolní zástavbu tvo í provozní objekty, jmenovaná eka a rodinné domy. P ístup je ze zpevn né komunikace, vedoucí k sousední bytové zástavb . Jednotlivé objekty jsou p ístupné po vnitrozávodních zpevn ných komunikacích. Oce ovanými objekty jsou: t ípodlažní administrativní budova, výrobní monoblok, ocelokolna, objekt garáží, objekt trafostanice a bývalý sklad ho lavin. Objekty jsou napojené na rozvody el. energie ze sít V E p es vlastní trafostanici a el. rozvodnu, zásobování vodou je z ve ejného vodovodu a eky Orlice. Kanalizace je svedena do trojkomorového septiku. Vytáp ní je z vlastní kotelny na tuhá paliva radiátory a registry. Teplá vody je oh ívána el. boilery.

Popis a stav objekt Administrativní budova p. 110 Tento objekt sestává z administrativní budovy s obytnou ástí a budovy skladu a sociálního za ízení. Ob ásti jsou provozn a konstruk n propojené. Administrativní budova má jedno podzemní podlaží, t i nadzemní podlaží a p dní prostor. V 1.NP jsou dv kancelá e, výdejna jídel, jídelna, sklad látek, chodba a dv schodišt . Ve 2. NP jsou kancelá e (8x), chodba, WC. V ásti je bytová jednotka 2+1. Ve 2.NP je byt o velikosti 2+1, byt o velikosti 1+kk, byt o velikosti 3+1 Administrativní budova byla postavena v roce 1905. V roce 1985 byla na budov provedeny vým na tém všech oken a ásti dve í a byla provedena instalace úst edního vytáp ní p es vým níkovou stanici z kotelny v areálu. V roce 1988 byla provedeny áste ná vým na podlahových krytin, nová konstrukce st echy a byly osazeny nové žlaby a svody sm rem k p ístupové vnitrozávodní komunikaci. Po roce 2000 byla zrušena kuchy a prostory upraveny na výdejnu jídel, v ásti osazena akumula ní kamna. Budova skladu a sociálního za ízení Budova skladu a sociálního za ízení je tvo ena dvoupodlažní ástí s nízkou sedlovou st echou z roku 1920, z dvoupodlažní ásti s plochou st echou z roku 1972 a z p ízemní ásti s nízkou pultovou st echou z roku 1972 V 1.NP dvoupodlažní ásti s nízkou sedlovou st echou je chodba, vým ník, p íru ní sklad a WC. Ve 2.NP je sklad a vestavba WC p ístupná ze sousedního objektu. V 1.NP dvoupodlažní ásti s plochou st echou je kantýna a chodba, ve 2.NP je odpo inková místnost. V p ízemní ásti je chodba, elektrodílna, sprchy. Výrobní objekt Jedná se o rozsáhlý výrobní monoblok sestávají z n kolika ástí, které na sebe stavebn i provozn navazují a jsou vzájemn propojeny. Jedná se o:


strana 7

Halová ást z roku 1920 Obvodové st ny jsou zd né v tl. 60 cm, nosnou konstrukci dále tvo í litinový skelet, založení je provedeno na základových pasech a patkách s izolacemi proti zemní vlhkosti. St echa je schedová s krytinou z profilovaného plechu, jsou osazeny kompletní klempí ské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasádní st íkané, podlahy betonové, dve e plechové, okna d ev ná zdvojená osazená v schedové st eše. O tomto objektu se nacházejí tkalcovské dílny se zázemím. Vytáp ní je z centrální kotelny na pevná paliva, elektroinstalace je sv telná a motorová. Je zde provedena instalace vzduchotechniky a dvou nákladních výtah pro dvoupodlažní p ístavbu. Objekt byl postaven v roce 1920, emuž odpovídá stav objektu. V roce 1997-2000 byla provedena instalace vzduchotechniky v halové ásti provozního monobloku a vým na kotle. V roce 2002 byla provedena oprava omítek, nové rozvody elektro, vým na osv tlení v ásti objektu. Dvoupodlažní ást z roku 1961 Jedná se o dvoupodlažní ást p dorysného tvaru písmene „U“ k západnímu pr elí halové ásti monobloku. Obvodové st ny jsou zd né v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolacemi proti zemní vlhkosti. St echa je v ásti plochá s konstrukcí z ŽB trám a ŽB žebírkových panel , v ásti nízká sedlová s konstrukcí z ŽB p íhradových nosník , krytina plechová, jsou osazeny kompletní klempí ské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasádní b ízolitové škrabané, podlahy betonové, d ev né a z keramické dlažby, dve e hladké plné, okna ocelová s jednoduchým zasklením.. Vytáp ní je z centrální kotelny na pevná paliva, elektroinstalace je sv telná a motorová. V 1.NP jsou snovárna, šlichtovna, osnovy, vály, navád ní, šatna žen, chodba, kompresorovna, p íru ní sklady a kancelá mistra. Ve 2.NP jsou šicí dílna a sklady. Objekt byl postavený v roce 1961 a stav odpovídá jeho stá í. Jednopodlažní ást z roku 1961 Jedná se o jednopodlažní ást monobloku p istav ná k východnímu pr elí halové ásti monobloku. Obvodové st ny jsou zd né v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. St echa je pultová s plechovou krytinou, jsou osazeny kompletní klempí ské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasádní p evážn hladké, podlahy betonové, dve e plechové a nápl ové, okna ocelová s jednoduchým zasklením, špaletová a luxferová. Vytáp ní chybí, elektroinstalace je sv telná, je provedený rozvod studené a teplé vody (el. boiler). V 1.NP jsou skladové prostory v malé ásti sociální za ízení. Objekt byl postavený v roce 1961, v roce 2002 byla provedena vým na st ešní krytiny a oprava sociálního za ízení. Kotelna, úpravna vody a rozvodna elektro z roku 1907 Je to ást provozního monobloku navazující na jižní pr elí halové ásti . Obvodové st ny jsou zd né v tl. 60 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. St echa je v ásti, kde je umíst na kotelna mansardová s krytinou z osinkocementových šablon na bedn ní, v ásti, kde je umíst na úpravna vody a rozvodna elektro je st echa plochá s krytinou ze sva ovaných živi ných pás , jsou osazeny kompletní klempí ské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasádní st íkané,


strana 8

podlahy betonové a keramických dlaždic, dve e plechové a nápl ové, okna ocelová s jednoduchým zasklením. V objektu je kotelna, úpravna vody a elektrorozvodna. Elektroinstalace je sv telná i motorová, v koteln je osazen parní kotel „Slatina 60“ v roce 2000. Objekt byl postavený v roce 1907. Údržba je zanedbaná , což se projevuje dožívající st ešní krytinou a korozí klempí ských konstrukcí, poškozenými omítkami. Údržba z roku 1907 Je to ást provozního monobloku navazující na jižní pr elí halové ásti . Obvodové st ny jsou zd né v tl. 60 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti v ásti nefunk ními. St echa je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon na bedn ní, jsou osazeny kompletní klempí ské konstrukce, bleskosvody jsou nainstalovány. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, vnit ní omítky jsou vápenné hladké, fasádní st íkané, podlahy betonové, dve e plechové a nápl ové, okna ocelová s jednoduchým zasklením. V objektu jsou dílny údržba a denní místnost. Objekt je napojený na sv telnou elektroinstalaci, vytáp ní z centrální kotelny. Objekt byl postavený v roce 1907. Tomuto stá í odpovídá i stav objektu. Údržba je zanedbaná.

Ocelokolna z roku 1961 Jedná se o voln stojící objekt postavený východn od monobloku. Jedná se o halový objekt s nosnou ocelovou konstrukcí, jednostrann oplášt nou vlnitým pozinkovaným plechem, založenou na základových patkách. P ední st na je bez oplášt ní uzav ená pouze výplní za strojového pletiva. Konstrukci nízké sedlové st echy tvo í ocelové p íhradové vazníky, krytina je z vlnitého pozinkovaného plechu, podlaha je betonová. Objekt slouží pro skladování a je bez instalací. Objekt byl postavený v roce 1961.

Objekt garáží z roku 1950 Jedná se o voln stojící objekt postavený jižním sm rem od provozního monobloku p i hranici pozemku. Obvodové st ny jsou zd né v tl. 45 cm, založení je provedeno na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. St echa je pultová s plechovou krytinou, jsou osazeny klempí ské konstrukce. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, vnit ní omítky i fasádní omítky jsou vápenné hladké, podlahy betonové, vrata 2 x plechová a 1 x prkénková, okna luxferová. V objektu jsou garážová stání. Objekt je napojený na elektroinstalaci sv telnou i motorovou. Garáže byla postaveny v roce 1950. Tomuto stá í odpovídá i stavebn technický stav objektu. Objekt trafostanice Jedná se o kobkovou trafostanici o výkonu 600 kWh.


strana 9

Sklad ho lavin Jedná se o zd ný objekt s plochou st echou pokrytou živi nou krytinou. Vnit ní i vn jší omítka je vápenná, podlaha je betonová. Objekt je bez instalací.

Pozemky Katastrální území: LV .:

Druh pozemku Zastav ná plocha Ostatní plocha

Zahrada Vodní plocha

Malá ermná nad Orlicí 442

íslo pozemku 45/1 45/6 237/9 237/13 237/14 452/2 460/1 734/11 734/17 734/18 734/20 734/20 734/22 734/23 734/24 459 734/19 735 736/1

Vým ra (m2) 753 14977 863 169 6 1241 141 5776 3132 227 540 35 789 210 11 126 1891 550 343


strana 10

C. METODY OCE OVÁNÍ METODA STANOVENÍ V CNÉ HODNOTY V cná hodnota je reproduk ní cena nemovitosti snížená o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. V cnou hodnotu staveb je t eba ur it s p ihlédnutím k opot ebení, které s ohledem na skute ný stavebn technický stav a morální zastarání stanovíme pomocí n které ze známých metod.

Nemovitosti zpravidla d líme na: * * *

stavby venkovní úpravy pozemky (v etn vodních ploch)

P i stanovení v cné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb t mito vstupními údaji jsou: * délka [m] 2 * zastav ná plocha [m ] 3 * obestav ný prostor [m ] 2 * vnit ní využitelná (pronajmutelná) plocha [m ] * stá í stavby 3 2 * reproduk ní po izovací cena 1 m obestav ného prostoru, 1 m zast. plochy, p íp. 1 m délky * opot ebení stavby Pro výpo et opot ebení stavby je nutné zjistit p íp. stanovit: * * * * *

stá í stavby a stav b žné údržby technické a morální opot ebení provedené opravy a vým na jednotlivých konstruk ních prvk p edpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpo tu opot ebení a od vodnit její použití

U venkovních úprav se vychází z reproduk ní ceny s odpo tem opot ebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s p ihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemk se vychází z vým r podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastav ná plocha, orná p da, atd.). Uváží se také umíst ní pozemku v dané obci a údaje z územn plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemk v dané 2 lokalit se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemk je t eba vycházet z územn plánovací dokumentace a dalších podklad .


strana 11

METODA VÝNOSOVÁ Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr m rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr b žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. Sou asná hodnota nemovitosti je pak ur ena podle tohoto schématu: * stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu * stanovení odpovídající kapitaliza ní míry (skladba faktor r1 - r4) * využití kapitalizace, tj. p evodu budoucích pen z na jejich sou asnou kvantitativní úrove Hodnota majetku vyjád ená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce

V = 100 * Z * r -1 , ve vzorci je možno Z nahradit Zu, kde V je výnosová hodnota majetku Z Zu r

je istý ro ní stabilizovaný výnos (p ed zdan ním, je-li stanoven z nájmu) je upravený stabilizovaný ro ní zisk (po zdan ní), je-li stanoven z provozu nemovitosti jako podnik je kapitaliza ní míra

Kapitaliza ní míru r lze stanovit jako sou et ty základních len : skute né míry výnosnosti, infla ní míry, rizikové míry a míry ekonomické životnosti: r = r1 + r2 + r3 +r4, kde r1

je míra ekonomické výnosnosti, t.j. úroková míra na bezpe né vklady ve lh t požadovaného úv ru, snížená o infla ní vlivy.

r2

je skute ná míra inflace v hodnoceném období.

r3

je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oce ované nemovitosti nutno posoudit nap . dle místních podmínek, podle známé nebo o ekávané konkurence, a podle p ípadného nebezpe í ztráty likvidnosti. M žeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nep edvídatelné vlivy.

r4

je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle pr m rné technické a morální životnosti hmotného majetku oce ované nemovitosti.

Celkovou kapitaliza ní míru r stanovujeme zásadn skladbou jednotlivých faktor . Pokud n který faktor není použit, uvede se zd vodn ní.


strana 12

POROVNÁVACÍ HODNOTA Tato metoda pro ocen ní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání p edm tné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby i souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v asovém horizontu ne delším než šesti m síc minimáln t i realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestav ný prostor, zastav ná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejp esn jší obraz o skute n realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a pot eba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skute nost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích hodnot má ov ená informace o pr b hu prodeje. Hodnocení pr b hu realizace prodeje: Délka obchodu: 1 m síc velmi krátký obchod 1 – 6 m síce optimální obchod 6 – 12 m síc delší obchod nad 12 m síc p íliš dlouhý obchod

- nevhodné - vhodné - mén vhodné - nevhodné

Cena nemovitosti se utvá í na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejv rn ji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich p ínos k tvorb výsledné tržní ceny. Komoditou na trhu s nemovitostmi je využitelný prostor (využitelná plocha), který je charakterizován kvalitativními parametry, polohou a velikostí. Kvalitativní parametry lze rozd lit do n kolika úrovní: a) Základní d lení – objekty jsou len né podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále je len ní dle materiálové charakteristiky, fyzického a morálního opot ebení a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru – podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Lze popsat fyzické a morální opot ebení a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další d ležitá charakteristika je poloha: Poloha v rámci R – okres, obec, katastrální území, poloha v míst , zóna a poloha v zón Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je d ležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým ú adem. d) Velikost Užitný prostor Zastav ná plocha Obestav ný prostor


strana 13

APLIKACE METOD Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodej ). Z výpo tových metod se v sou asné dob výnosovou a metodou stanovení v cné hodnoty.

asto používají hodnoty vypo tené metodou

Stále v tší význam má metoda porovnávací, která nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a proto by nem la chyb t v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti


strana 14

D. Odhad Popis a umíst ní objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Rychnov nad Kn žnou Obec: ermná nad Orlicí

Ocen ní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Administrativní budova p. 110 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient zm ny ceny stavby: 2,145 Koeficient prodejnosti: 0,420 (Obchod) Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Sou et:

Výška 2,23 m 3,60 m 4,08 m 3,40 m 13,31 m

Zastav ná plocha 17,1×5,65–4,5×0,5+2,85×5,25 32,25×11,6+5,9×9,2+1,2×1,5 32,25×11,60+5,9×9,2 32,25×11,60+5,9×9,2

= = = =

109,33 m2 430,18 m2 428,38 m2 428,38 m2 1 396,27 m2

Pr m rná výška podlaží (PVP): Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP):

= =

3,58 m 349,07 m2

Obestav ný prostor (OP): 1.PP (17,1×5,65–4,5×0,5+2,85×5,25)×2,23 1.NP (32,25×11,6+5,9×9,2)×3,6+1,2×1,5×2,5 2.NP (32,25×11,6+5,9×9,2)×4,08+3,9×1,2×1,0 3.NP (32,25×11,6+5,9×9,2)×3,5+3,9×1,2×1,0 Zast ešení 32,25×11,6×(1,2+2,2)×0,5+5,9×9,2×(1,2+0,5)×0,5 Obestav ný prostor – celkem:

= = = = = =

243,80 m3 1 546,67 m3 1 752,47 m3 1 504,01 m3 682,11 m3 5 729,06 m3


Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – bez izolace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 2. Svislé konstrukce – zdivo 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 3. Stropy – nespalné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 4. Krov, st echa – nízké sedlo 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 5. Krytiny st ech – plechová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 6. Klempí ské konstrukce – pozinkovaný plech 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné dvouvrstvé 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 8. Úprava vn jších povrch – b ízolit 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 9. Vnit ní obklady keramické – d ev né obklady 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 10. Schody – kamenné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 11. Dve e – hladké a nápl ové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 12. Vrata 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 13. Okna – zdvojená 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 14. Povrchy podlah – PVC, dlažba 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 15. Vytáp ní – úst ední 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 16. Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 17. Bleskosvod – Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 18. Vnit ní vodovod – rozvod studené a teplé vody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 19. Vnit ní kanalizace – b žné rozvody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 20. Vnit ní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 21. Oh ev vody – bojler 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 22. Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 23. Vnit ní hygienické vybavení – b žné vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

strana 15

Obj. podíl Hodnocení = 8,20 % Podstandardní = 17,40 % Standardní = 9,30 % Standardní = 7,30 % Standardní = 2,10 % Standardní = 0,60 % Standardní = 6,90 % Standardní = 3,30 % Standardní = 1,80 % Standardní = 2,90 % Standardní = 3,10 % Standardní = 0,00 % Standardní = 5,20 % Standardní = 3,20 % Standardní = 4,20 % Standardní = 5,70 % Standardní = 0,30 % Standardní = 3,20 % Standardní = 3,10 % Standardní = 0,20 % Nevyskytuje se = 1,70 % Standardní = 0,00 % Standardní = 3,00 % Standardní

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Název, popis 24. Výtahy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 25. Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 26. Instala ní prefabrikovaná jádra 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

strana 16 Obj. podíl Hodnocení = 1,40 % Standardní = 5,90 % Standardní = 0,00 % Standardní

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy v etn zemních prací –0,54 × 8,20 % 20. Vnit ní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0443 – 0,0020 = 0,9537

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9389 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8866 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9537 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1450 × 0,4200 Koeficient prodejnosti Kp: 1 602,37 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 5 729,06 m3 × 1 602,37 K /m3

=

9 180 073,87 K

Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 105 rok P edpokládaná další životnost: 35 rok Opot ebení: 100 × 105 / (105 + 35) = 75,000 % Odpo et opot ebení: 9 180 073,87 K × 75,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

6 885 055,40 K 2 295 018,47 K

Administrativní budova p. 110 – zjišt ná cena:

2 295 018,47 K

a.1.2) Sklad a sociální za ízení – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad , nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient zm ny ceny stavby: 2,160 Koeficient prodejnosti: 0,776 (Sklady)

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Podlaží: Název 1.NP 2.NP Sou et:

Výška 3,20 m 6,60 m 9,80 m

Zastav ná plocha 14,7×9,5+9,1×8,8+14,1×5,8 14,7×9,5+14,1×5,8

strana 17

= =

301,51 m2 221,43 m2 522,94 m2

= =

4,64 m 261,47 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 14,7×9,5×(8,7+9,9)×0,5+9,1×8,8×(3,2+3,4)×0,5+14,1× prostor 5,8×6,85 =

2 123,20 m3


Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – betonové základy s izolací 2. Svislé konstrukce – Zdivo 3. Stropy – nespalné 4. Krov, st echa – plochá 5. Krytiny st ech – živi ná 6. Klempí ské konstrukce – úplné 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 8. Úprava vn jších povrch – b ízolit 9. Vnit ní obklady keramické 10. Schody – betonové 11. Dve e – hladké a nápl ové 12. Vrata – d ev ná 13. Okna – ocelová s dvojitým zasklením 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytáp ní 16. Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 17. Bleskosvod – Bleskosvod 18. Vnit ní vodovod 19. Vnit ní kanalizace 20. Vnit ní plynovod 21. Oh ev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnit ní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instala ní prefabrikovaná jádra 27. Vnit ní vodovod 28. Vnit ní kanalizace 29. Vnit ní hygienické vybavení 30. Vytáp ní Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 13. Okna 0,54 × 3,40 %

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 % 0,70 % 1,00 % 0,89 % 1,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 + 0,0184


strana 18

0,54 × 0,70 % 27. Vnit ní vodovod 28. Vnit ní kanalizace 0,54 × 1,00 % 29. Vnit ní hygienické vybavení 0,54 × 0,89 % 30. Vytáp ní 0,54 × 1,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

+ + + + =

0,0038 0,0054 0,0048 0,0065 1,0389

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9452 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7526 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0389 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1600 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7760 2 205,78 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 123,20 m3 × 2 205,78 K /m3

=

4 683 312,10 K


– =

3 434 413,26 K 1 248 898,84 K

Sklad a sociální za ízení – zjišt ná cena:

1 248 898,84 K

a.1.3) Provozní monoblok z roku 1920 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

=

6,95 m 3 568,17 m2


= =

6,95 m 3 568,17 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný (61,4×38,8+47,15×25,65–3,0×7,85)×(4,35+6,95)×0,5 prostor

=

20 160,15 m3

61,4×38,80+47,15×25,65–3,0×7,85


strana 19

Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy v etn zemních prací – betonové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce – litinový skelet s cihelnými st nami 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 20,30 % Standardní 3. Stropy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, st echa – Shedová st echa 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 10,20 % Standardní 5. Krytiny st ech – plechová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 2,90 % Standardní 6. Klempí ské konstrukce – úplné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,70 % Standardní 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 6,90 % Standardní 8. Úprava vn jších povrch – st íkané 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 3,90 % Standardní 9. Vnit ní obklady keramické 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,00 % Standardní 10. Schody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,80 % Nevyskytuje se 11. Dve e – kovové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 3,20 % Standardní 12. Vrata – plechová = 2,30 % Standardní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 13. Okna – d ev ná zdvojená 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah – beton, dlažba 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 4,80 % Standardní 15. Vytáp ní – centrální 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 1,30 % Standardní 16. Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod – Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,40 % Standardní 18. Vnit ní vodovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnit ní kanalizace – deš ová = 0,80 % Podstandardní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 20. Vnit ní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,00 % Standardní 21. Oh ev vody – centrální zdroj 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,40 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,00 % Standardní 23. Vnit ní hygienická vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 2,20 % Nevyskytuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = 0,00 % Standardní

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Název, popis 25. Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

strana 20 Obj. podíl Hodnocení = 6,90 % Nevyskytuje se

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 18. Vnit ní vodovod –0,54 × 1,852 × 0,90 % 19. Vnit ní kanalizace –0,54 × 0,80 % 23. Vnit ní hygienická vybavení –0,54 × 1,852 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – =

0,0820 0,0080 0,0090 0,0043 0,0220 0,0690 0,8057

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9218 0,7029 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × × 0,8057 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 510,11 K /m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 20 160,15 m3 × 510,11 K /m3

=

10 283 894,12 K


– =

7 712 920,59 K 2 570 973,53 K

Provozní monoblok z roku 1920 – zjišt ná cena:

2 570 973,53 K

a.1.4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba)

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Podlaží: Název 1.NP

Výška 4,80 m

2.NP

4,80 m

Sou et:

9,60 m

strana 21

Zastav ná plocha 35,3×12,4+45,1×9,15+11,6×9,15+8,6×7,8 5 = 35,3×12,4+45,1×9,15+11,6×9,15+8,6×7,8 5 =


1 024,03 m2 1 024,03 m2 2 048,06 m2

= =

4,80 m 1 024,03 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 35,3×12,4×(9,75+10,7)×0,5+45,1×9,15×(9,15+9,4)×0,5 prostor +(11,6×9,15+8,6×7,85)×(8,81+10,06)×0,5 =

9 941,54 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy v etn zemních prací – betonové 9,40 % 2. Svislé nosné konstrukce – litinový skelet s cihelnými st nami 20,30 % 3. Stropy – nespalné 8,20 % 4. Krov, st echa – Shedová st echa 10,20 % 5. Krytiny st ech – plechová 2,90 % 0,70 % 6. Klempí ské konstrukce – úplné 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 6,90 % 8. Úprava vn jších povrch – st íkané 3,90 % 9. Vnit ní obklady keramické 0,00 % 10. Schody – betonové s b žným povrchem 0,80 % 3,20 % 11. Dve e – kovové 12. Vrata – plechová 2,30 % 13. Okna – d ev ná zdvojená 5,20 % 14. Povrchy podlah – beton, dlažba 4,80 % 15. Vytáp ní – centrální 1,30 % 8,30 % 16. Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 17. Bleskosvod – Bleskosvod 0,40 % 18. Vnit ní vodovod 0,90 % 19. Vnit ní kanalizace – deš ová 0,80 % 20. Vnit ní plynovod 0,00 % 0,40 % 21. Oh ev vody – centrální zdroj 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnit ní hygienická vybavení 2,20 % 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % 25. Ostatní 6,90 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 18. Vnit ní vodovod –0,54 × 1,852 × 0,90 % 19. Vnit ní kanalizace –0,54 × 0,80 % 23. Vnit ní hygienická vybavení –0,54 × 1,852 × 2,20 %

1,0000 – – – –

0,0820 0,0090 0,0043 0,0220


strana 22

–0,54 × 1,852 × 6,90 % 25. Ostatní Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– 0,0690 = 0,8137

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9264 0,8833 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8137 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 737,79 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 9 941,54 m3 × 737,79 K /m3

=

7 334 768,80 K


– =

3 594 036,71 K 3 740 732,09 K

Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 – zjišt ná cena:

3 740 732,09 K

a.1.5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

=

4,30 m 621,51 m2


= =

4,30 m 621,51 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný (8,5×11,75–2,5×2,5+10,6×49,65– prostor 2,1×2,1+2,45×2,45)×(3,7+4,3)×0,5

=

2 486,03 m3

8,5×11,75–2,5×2,5+10,6×49,65–2,1×2,1+2,45×2,45


strana 23

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy v etn zemních prací – betonové 9,40 % 2. Svislé nosné konstrukce – litinový skelet s cihelnými st nami 20,30 % 3. Stropy – nespalné 8,20 % 4. Krov, st echa – pultová st echa 10,20 % 5. Krytiny st ech – plechová 2,90 % 6. Klempí ské konstrukce – úplné 0,70 % 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 6,90 % 8. Úprava vn jších povrch – st íkané 3,90 % 9. Vnit ní obklady keramické 0,00 % 10. Schody 0,80 % 11. Dve e – kovové 3,20 % 12. Vrata – plechová 2,30 % 13. Okna – jednoduché ocelové 5,20 % 14. Povrchy podlah – beton, dlažba 4,80 % 15. Vytáp ní – centrální 1,30 % 16. Elektroinstalace – pouze 220 V 8,30 % 17. Bleskosvod – Bleskosvod 0,40 % 18. Vnit ní vodovod – rozvod studené a teplé vody- plastové 0,90 % 0,80 % 19. Vnit ní kanalizace – b žné rozvody 20. Vnit ní plynovod 0,00 % 21. Oh ev vody – centrální zdroj 0,40 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnit ní hygienická vybavení – b žné vybavení 2,20 % 0,00 % 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní 6,90 % Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 8,20 % 3. Stropy 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – =

0,0820 0,0080 0,0690 0,8410

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9306 0,9512 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8410 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 × 0,3480 Koeficient prodejnosti Kp: 824,88 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 486,03 m3 × 824,88 K /m3 Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 49 rok

=

2 050 676,43 K

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 P edpokládaná další životnost: 51 rok Opot ebení: 100 × 49 / (49 + 51) = 49,000 % Odpo et opot ebení: 2 050 676,43 K × 49,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení: Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 – zjišt ná cena:

strana 24

– =

1 004 831,45 K 1 045 844,98 K 1 045 844,98 K

a.1.6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: G. budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.51.2..2 haly výrobní pro energetiku Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

=

8,50 m 287,67 m2


= =

8,50 m 287,67 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 18,8×8,6×(8,5+12,5)×0,5+14,65×8,6×7,8 prostor

=

2 680,36 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy v etn zemních prací – betonové 11,20 % 2. Svislé nosné konstrukce – litinový skelet s cihelnými st nami 22,30 % 3. Stropy – nespalné 9,20 % 4. Krov, st echa – mansardová 9,30 % 5. Krytiny st ech – azbestocementové šablony 2,90 % 6. Klempí ské konstrukce – úplné 0,60 % 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 6,30 % 8. Úprava vn jších povrch – st íkané 3,40 % 9. Vnit ní obklady keramické 0,00 % 0,80 % 10. Schody 11. Dve e – kovové 3,10 % 12. Vrata – plechová 2,20 % 13. Okna – jednoduché ocelové 5,20 % 14. Povrchy podlah – beton, dlažba 4,80 % 1,10 % 15. Vytáp ní – centrální 16. Elektroinstalace – pouze 220 V 8,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

18,8×8,6+14,65×8,6


17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Název, popis Bleskosvod – Bleskosvod Vnit ní vodovod Vnit ní kanalizace Vnit ní plynovod Oh ev vody Vybavení kuchyní Vnit ní hygienická vybavení Výtahy (u více podlažních hal) Ostatní

strana 25 Obj. podíl 0,30 % 0,70 % 0,60 % 0,00 % 0,30 % 0,00 % 2,10 % 0,00 % 5,20 %

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 9,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 18. Vnit ní vodovod –0,54 × 0,70 % 21. Oh ev vody –0,54 × 1,852 × 0,30 % 23. Vnit ní hygienická vybavení –0,54 × 1,852 × 2,10 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – – =

0,0920 0,0080 0,0038 0,0030 0,0210 0,0520 0,8202

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 311,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9429 0,6294 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8202 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 × 0,3480 Koeficient prodejnosti Kp: 769,41 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 680,36 m3 × 769,41 K /m3

=

2 062 295,79 K

Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 103 rok P edpokládaná další životnost: 17 rok 100 × 103 / (103 + 17) = 85,833 % Maximální možné opot ebení podle p ílohy . 14 je 85,000 % Odpo et opot ebení: 2 062 295,79 K × 85,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

1 752 951,42 K 309 344,37 K

Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna – zjišt ná cena:

309 344,37 K


strana 26

a.1.7) Provozní monoblok - údržba – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: I2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..2 Koeficient zm ny ceny stavby: 2,163 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

haly pro obchod, prodejny

=

4,20 m 253,70 m2


= =

4,20 m 253,70 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 29,5×8,6×(4,2+7,0)×0,5 prostor

=

1 420,72 m3

8,6×29,5

Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – betonové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 2. Svislé nosné konstrukce – Zdivo 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 3. Stropy – nespalné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 4. Krov, st echa – d ev ný krov 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 5. Krytiny st ech – azbestocementové šablony 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 6. Klempí ské konstrukce – úplné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 8. Úprava vn jších povrch – st íkané 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 9. Vnit ní obklady keramické 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 10. Schody – betonové s b žným povrchem 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 11. Dve e – kovové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 12. Vrata – plechová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 13. Okna – jednoduché ocelové

Obj. podíl Hodnocení = 11,30 % Standardní = 23,90 % Standardní = 9,20 % Nevyskytuje se = 10,10 % Standardní = 2,90 % Standardní = 0,60 % Standardní = 6,30 % Standardní = 3,20 % Standardní = 0,00 % Standardní = 0,80 % Standardní = 3,10 % Standardní = 2,40 % Standardní 5,10 % Standardní


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Název, popis 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Povrchy podlah – beton, dlažba 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vytáp ní – centrální 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Elektroinstalace – pouze 220 V 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Bleskosvod – Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní vodovod – rozvod studené a teplé vody- plastové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní kanalizace – b žné rozvody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Oh ev vody – centrální zdroj 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní hygienická vybavení – b žné vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Výtahy (u více podlažních hal) 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

strana 27 Obj. podíl Hodnocení = = 4,90 % Standardní = 1,10 % Standardní = 6,30 % Standardní = 0,30 % Standardní = 1,00 % Standardní = 0,90 % Standardní = 0,00 % Standardní = 0,40 % Standardní = 0,00 % Standardní = 2,20 % Standardní = 0,00 % Standardní = 4,00 % Nevyskytuje se

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 9,20 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0920 – 0,0400 = 0,8680

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 124,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9460 0,9667 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8680 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,1630 Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 1 159,63 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 420,72 m3 × 1 159,63 K /m3 Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 103 rok

=

1 647 509,53 K


P edpokládaná další životnost: 27 rok Opot ebení: 100 × 103 / (103 + 27) = 79,231 % Odpo et opot ebení: 1 647 509,53 K × 79,231 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

strana 28

– =

1 305 338,28 K 342 171,25 K

Provozní monoblok - údržba – zjišt ná cena:

342 171,25 K

a.1.8) Ocelokolna – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad , nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient zm ny ceny stavby: 2,160 Koeficient prodejnosti: 0,776 (Sklady) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

=

5,95 m 171,08 m2


= =

5,95 m 171,08 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestavný 9,4×18,2×(4,2+5,95)×0,5 prostor

=

868,23 m3

9,4×18,2

Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – m lké základy bez izolace 2. Svislé nosné konstrukce – ocelová konstrukce s vlnitým plechem 3. Stropy 4. Krov, st echa – nízké sedlo 5. Krytiny st ech – plechová 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava vnit ních povrch – základní nát r 8. Úprava vn jších povrch – základní nát r 9. Vnit ní obklady keramické 10. Schody 11. Dve e 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytáp ní

Obj. podíl Hodnocení 12,20 % Podstandardní 29,30 % Standardní 8,90 % 11,00 % 2,90 % 0,70 % 6,10 % 3,30 % 0,00 % 0,70 % 2,20 % 2,30 % 4,30 % 4,80 % 0,00 %

Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se


16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Název, popis Elektroinstalace Bleskosvod Vnit ní vodovod Vnit ní kanalizace Vnit ní plynovod Oh ev vody Vybavení kuchyní Vnit ní hygienická vybavení Výtahy (u více podlažních hal) Ostatní

strana 29 Obj. podíl 4,70 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 6,20 %

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy v etn zemních prací –0,54 × 12,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 8,90 % 6. Klempí ské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 7. Úprava vnit ních povrch –0,54 × 6,10 % 8. Úprava vn jších povrch –0,54 × 3,30 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 11. Dve e –0,54 × 1,852 × 2,20 % 12. Vrata –0,54 × 1,852 × 2,30 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 4,30 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,70 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – – – – – – – – =

0,0659 0,0890 0,0070 0,0329 0,0178 0,0070 0,0220 0,0230 0,0430 0,0470 0,0040 0,0620 0,5794

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9586 0,7706 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5794 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1600 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7760 924,35 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 868,23 m3 × 924,35 K /m3

=

802 548,40 K

Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 49 rok P edpokládaná další životnost: 11 rok Opot ebení: 100 × 49 / (49 + 11) = 81,667 % Odpo et opot ebení: 802 548,40 K × 81,667 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

655 417,20 K 147 131,20 K

Ocelokolna – zjišt ná cena:

147 131,20 K


strana 30

a.1.9) Garáže – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: R1. garáže Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1242 Garáže Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.5..1 Koeficient zm ny ceny stavby: 2,167 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

budovy garáží

=

4,15 m 128,26 m2


= =

4,15 m 128,26 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 11,35×11,30×(3,1+4,15)×0,5 prostor

=

464,92 m3

11,35×11,3

Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – betonové základy s izolací 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 2. Svislé konstrukce – zdivo 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 3. Stropy – rovné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 4. Krov, st echa – pultová st echa 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 5. Krytiny st ech – vlnitý azbestocement 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 6. Klempí ské konstrukce – pozinkovaný plech 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 7. Úprava vnit ních povrch – vápenné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 8. Úprava vn jších povrch – vápenné 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 9. Vnit ní obklady keramické 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 10. Schody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 11. Dve e 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 12. Vrata – plechová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 13. Okna – sklobetonová

Obj. podíl Hodnocení = 10,90 % Standardní = 25,80 % Standardní = 12,00 % Standardní = 6,30 % Standardní = 2,30 % Standardní = 0,70 % Standardní = 4,30 % Standardní = 3,00 % Standardní = 0,00 % Standardní = 2,20 % Nevyskytuje se = 2,30 % Nevyskytuje se = 2,70 % Standardní 3,30 % Podstandardní


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

strana 31

Název, popis 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Povrchy podlah – betonové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vytáp ní – akumula ní kamna 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní vodovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní kanalizace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Oh ev vody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní hygienické vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Výtahy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Instala ní prefabrikovaná jádra 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

Obj. podíl Hodnocení = = 3,10 % Standardní = 1,20 % Standardní = 7,20 % Standardní = 0,30 % Nevyskytuje se = 2,20 % Nevyskytuje se = 1,90 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 0,50 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 2,00 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 5,80 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,20 % 11. Dve e –0,54 × 1,852 × 2,30 % 13. Okna –0,54 × 3,30 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 18. Vnit ní vodovod –0,54 × 1,852 × 2,20 % 19. Vnit ní kanalizace –0,54 × 1,852 × 1,90 % 21. Oh ev vody –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vnit ní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 2,00 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocen ní: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:

× × × × ×

2 460,– K /m3 0,9390 0,9715 0,8060 0,8102 0,8500

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0220 0,0230 0,0178 0,0030 0,0220 0,0190 0,0050 0,0200 0,0580 0,8102


strana 32

× 2,1670 Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 939,35 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 464,92 m3 × 939,35 K /m3

=

436 722,60 K


– =

262 033,56 K 174 689,04 K

Garáže – zjišt ná cena:

174 689,04 K

a.1.10) Trafostanice – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: M. budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.51.2..1 budovy výrobní pro energetiku Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: Výška: Zastav ná plocha:

=

6,40 m 24,32 m2


= =

6,40 m 24,32 m2

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 4,8×3,2×6,4+3,2×2,8×4,2 prostor

=

135,94 m3

4,8×3,2+3,2×2,8

Vybavení: Název, popis 1. Základy v etn zemních prací – kamenné bez izolace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 2. Svislé konstrukce – ocelová konstrukce s makrolonem 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 3. Stropy – žb - žebírkové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 4. Krov, st echa – vegetace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 5. Krytiny st ech – živi ná 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) 6. Klempí ské konstrukce – pozinkovaný plech

Obj. podíl Hodnocení = 10,40 % Standardní = 23,30 % Standardní = 12,30 % Standardní = 6,30 % Standardní = 2,30 % Standardní 0,60 % Standardní


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Úprava vnit ních povrch – vápenné dvouvrstvé 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Úprava vn jších povrch – b ízolit 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní obklady keramické 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Schody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Dve e – hladké 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vrata 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Okna – sklobetonová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Povrchy podlah – betonové 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vytáp ní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Elektroinstalace – sv telná a t ífázová 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Bleskosvod – Bleskosvod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní vodovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní kanalizace 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní plynovod 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Oh ev vody 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vybavení kuchyní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Vnit ní hygienické vybavení 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Výtahy 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Ostatní 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) Instala ní prefabrikovaná jádra 0,– × 1,852 / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki)

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 3,00 % 12. Vrata –0,54 × 1,852 × 0,30 % 13. Okna –0,54 × 4,30 % 15. Vytáp ní –0,54 × 1,852 × 1,70 %

strana 33 Obj. podíl Hodnocení = = 5,40 % Standardní = 3,20 % Standardní = 0,00 % Standardní = 3,00 % Nevyskytuje se = 3,10 % Standardní = 0,30 % Nevyskytuje se = 4,30 % Podstandardní = 3,00 % Standardní = 1,70 % Nevyskytuje se = 7,30 % Standardní = 0,30 % Standardní = 1,90 % Nevyskytuje se = 1,70 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 0,40 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 2,80 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní = 6,40 % Nevyskytuje se = 0,00 % Standardní 1,0000 – – – –

0,0300 0,0030 0,0232 0,0170


strana 34

–0,54 × 1,852 × 1,90 % 18. Vnit ní vodovod 19. Vnit ní kanalizace –0,54 × 1,852 × 1,70 % 21. Oh ev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnit ní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 2,80 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – =

0,0190 0,0170 0,0040 0,0280 0,0640 0,7948

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 3 076,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 1,1914 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,6281 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7948 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 1 093,04 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 135,94 m × 1 093,04 K /m3

=

148 587,86 K


– =

86 180,96 K 62 406,90 K

Trafostanice – zjišt ná cena:

62 406,90 K

a.1.11) Sklad ho lavin – § 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,751 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,348 (Výroba) Podlaží: 1.NP Výška: Zastav ná plocha:

8,2×4,85

=

3,05 m 39,77 m2


strana 35

Obestav ný prostor (OP): Obestav ný 8,2×4,85×(0,65+(2,85+3,65)×0,5) prostor Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základy s izolací 2. Obvodové st ny – Zdivo 3. Stropy 4. Krov – pultová st echa 5. Krytina – plechová 6. Klempí ské práce – bez okap 7. Úprava povrch – vápenné dvouvrstvé 8. Schodišt 9. Dve e – kovové 10. Okna 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace – sv telná

=

155,10 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní

Výpo et koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 19,80 % 3. Stropy 6. Klempí ské práce –0,54 × 1,70 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – =

0,1980 0,0092 0,0110 0,0313 0,7505

Ocen ní:

Základní jednotková cena 1 250,– K /m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7505 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1210 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3480 588,57 K /m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 155,10 m3 × 588,57 K /m3

=

91 287,21 K


– =

58 195,60 K 33 091,61 K

Sklad ho lavin – zjišt ná cena:

33 091,61 K


strana 36

a.1.12) Ostatní nemovitosti – § 10 Ocen ní Základní cena: 5,00 % × 31 000 000,– K /% Korekce základní ceny: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Cena stavby:

× =

0,3480 539 400,– K

Ur ení opot ebení odborným odhadem: Opot ebení: 70,000 % Odpo et opot ebení: 539 400,– K × 70,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

377 580,– K 161 820,– K

Ostatní nemovitosti – zjišt ná cena:

1 550 000,– K

161 820,– K

Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Administrativní budova p. 110 2) Sklad a sociální za ízení 3) Provozní monoblok z roku 1920 4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad ho lavin 12) Ostatní nemovitosti Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

9 180 073,87 K 4 683 312,10 K 10 283 894,12 K 7 334 768,80 K 2 050 676,43 K 2 062 295,79 K 1 647 509,53 K 802 548,40 K 436 722,60 K 148 587,86 K 91 287,21 K 539 400,– K 39 261 076,71 K 39 261 080,– K

Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Administrativní budova p. 110 2) Sklad a sociální za ízení 3) Provozní monoblok z roku 1920 4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad ho lavin 12) Ostatní nemovitosti Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

2 295 018,47 K 1 248 898,84 K 2 570 973,53 K 3 740 732,09 K 1 045 844,98 K 309 344,37 K 342 171,25 K 147 131,20 K 174 689,04 K 62 406,90 K 33 091,61 K 161 820,– K 12 132 122,28 K 12 132 120,– K


strana 37

a.2) V cná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.2.1) Administrativní budova p. 110 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient zm ny ceny stavby: 2,145 Pr m rná výška podlaží (PVP): 3,58 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 349,07 m2 Obestav ný prostor: 5 729,06 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9537

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9389 × 0,8866 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9537 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1450 3 815,16 K /m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 5 729,06 m3 × 3 815,16 K /m3

=

21 857 280,55 K


– =

16 392 960,41 K 5 464 320,14 K

Administrativní budova p. 110 – zjišt ná cena:

5 464 320,14 K

a.2.2) Sklad a sociální za ízení – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad , nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient zm ny ceny stavby: 2,160 Pr m rná výška podlaží (PVP): 4,64 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 261,47 m2 Obestav ný prostor: 2 123,20 m3


strana 38

Koeficient vybavení stavby: 1,0389

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9452 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7526 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0389 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1600 2 842,49 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 123,20 m3 × 2 842,49 K /m3

=

6 035 174,77 K


– =

4 425 774,71 K 1 609 400,06 K

Sklad a sociální za ízení – zjišt ná cena:

1 609 400,06 K

a.2.3) Provozní monoblok z roku 1920 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Pr m rná výška podlaží (PVP): 6,95 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 3 568,17 m2 Obestav ný prostor: 20 160,15 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8057

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9218 0,7029 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8057 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,1510 Koeficient zm ny cen staveb Ki: 1 465,84 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 20 160,15 m3 × 1 465,84 K /m3

=

29 551 554,28 K

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 90 rok P edpokládaná další životnost: 30 rok Opot ebení: 100 × 90 / (90 + 30) = 75,000 % Odpo et opot ebení: 29 551 554,28 K × 75,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

strana 39

– =

Provozní monoblok z roku 1920 – zjišt ná cena:

22 163 665,71 K 7 387 888,57 K 7 387 888,57 K

a.2.4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Pr m rná výška podlaží (PVP): 4,80 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 1 024,03 m2 Obestav ný prostor: 9 941,54 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8137

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9264 0,8833 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8137 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 2 120,09 K /m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 9 941,54 m3 × 2 120,09 K /m3

=

21 076 959,54 K


– =

10 327 710,17 K 10 749 249,37 K

Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 – zjišt ná cena:

10 749 249,37 K


strana 40

a.2.5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: E. budovy pro pr mysl a skladování (bez je ábových drah) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro pr mysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro pr mysl (výrobní) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Pr m rná výška podlaží (PVP): 4,30 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 621,51 m2 Obestav ný prostor: 2 486,03 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8410

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 620,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9306 0,9512 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8410 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 2 370,36 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 486,03 m3 × 2 370,36 K /m3

=

5 892 786,07 K


– =

2 887 465,17 K 3 005 320,90 K

Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 – zjišt ná cena:

3 005 320,90 K

a.2.6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: G. budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.51.2..2 haly výrobní pro energetiku Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Pr m rná výška podlaží (PVP): 8,50 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 287,67 m2 Obestav ný prostor: 2 680,36 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8202


strana 41

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 311,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9429 0,6294 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8202 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1510 2 210,95 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 680,36 m3 × 2 210,95 K /m3

=

5 926 141,94 K


– =

5 086 585,41 K 839 556,53 K

Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna – zjišt ná cena:

839 556,53 K

a.2.7) Provozní monoblok - údržba – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: I2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..2 haly pro obchod, prodejny Koeficient zm ny ceny stavby: 2,163 Pr m rná výška podlaží (PVP): 4,20 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 253,70 m2 Obestav ný prostor: 1 420,72 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8680

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 124,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0750 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9460 0,9667 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8680 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1630 3 332,28 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 420,72 m3 × 3 332,28 K /m3 Výpo et opot ebení lineární metodou: Stá í: 103 rok

=

4 734 236,84 K

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 P edpokládaná další životnost: 27 rok Opot ebení: 100 × 103 / (103 + 27) = 79,231 % Odpo et opot ebení: 4 734 236,84 K × 79,231 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

strana 42

– =

Provozní monoblok - údržba – zjišt ná cena:

3 750 983,19 K 983 253,65 K 983 253,65 K

a.2.8) Ocelokolna – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy sklad , nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient zm ny ceny stavby: 2,160 Pr m rná výška podlaží (PVP): 5,95 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 171,08 m2 Obestav ný prostor: 868,23 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,5794

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9586 0,7706 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5794 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1600 1 191,17 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 868,23 m3 × 1 191,17 K /m3

=

1 034 209,53 K


– =

844 607,90 K 189 601,63 K

Ocelokolna – zjišt ná cena:

a.2.9) Garáže – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: R1. garáže Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850

189 601,63 K


strana 43

Kód klasifikace CZ-CC: 1242 Garáže Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.5..1 budovy garáží Koeficient zm ny ceny stavby: 2,167 Pr m rná výška podlaží (PVP): 4,15 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 128,26 m2 Obestav ný prostor: 464,92 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8102

Ocen ní:

Základní jednotková cena (ZC): 2 460,– K /m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9715 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8060 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8102 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1670 2 699,28 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 464,92 m3 × 2 699,28 K /m3

=

1 254 949,26 K


– =

752 969,56 K 501 979,70 K 501 979,70 K

Garáže – zjišt ná cena:

a.2.10) Trafostanice – § 3 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova: M. budovy výrobní pro energetiku (stavby elektráren, díla energetická výrobní) Svislá nosná konstrukce: zd ná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125112 Budovy výrobní pro energetiku Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.51.2..1 budovy výrobní pro energetiku Koeficient zm ny ceny stavby: 2,151 Pr m rná výška podlaží (PVP): 6,40 m Pr m rná zastav ná plocha podlaží (PZP): 24,32 m2 Obestav ný prostor: 135,94 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,7948

Ocen ní: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:

× × × × ×

3 076,– K /m3 0,9390 1,1914 0,6281 0,7948 0,8500


strana 44

× 2,1510 Koeficient zm ny cen staveb Ki: 3 140,91 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 135,94 m3 × 3 140,91 K /m3

=

426 975,31 K


– =

247 645,68 K 179 329,63 K

Trafostanice – zjišt ná cena:

179 329,63 K

a.2.11) Sklad ho lavin – § 7 Zat íd ní pro pot eby ocen ní Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,751 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Obestav ný prostor: 155,10 m3

Ocen ní:

Základní jednotková cena 1 250,– K /m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7505 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,1210 1 691,30 K /m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 155,10 m3 × 1 691,30 K /m3

=

262 320,63 K


– =

167 229,40 K 95 091,23 K

Sklad ho lavin – zjišt ná cena:

95 091,23 K


strana 45

a.2.12) Ostatní nemovitosti – § 10 Zat íd ní pro pot eby ocen ní 35.1. Jiné - po et: 0 %

Ocen ní Základní cena: 0 % × 31 000 000,– K /% Cena stavby:

=

1 550 000,– K 1 550 000,– K

Ur ení opot ebení odborným odhadem: Opot ebení: 70,000 % Odpo et opot ebení: 1 550 000,– K × 70,000 % Cena objektu po ode tení opot ebení:

– =

1 085 000,– K 465 000,– K

Ostatní nemovitosti – zjišt ná cena:

465 000,– K

Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Administrativní budova p. 110 2) Sklad a sociální za ízení 3) Provozní monoblok z roku 1920 4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad ho lavin 12) Ostatní nemovitosti Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

21 857 280,55 K 6 035 174,77 K 29 551 554,28 K 21 076 959,54 K 5 892 786,07 K 5 926 141,94 K 4 734 236,84 K 1 034 209,53 K 1 254 949,26 K 426 975,31 K 262 320,63 K 1 550 000,– K 99 602 588,72 K 99 602 590,– K

Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Administrativní budova p. 110 2) Sklad a sociální za ízení 3) Provozní monoblok z roku 1920 4) Provozní monoblok - dvoupodlažní ást z roku 1961 5) Provozní monoblok - jednopodlažní ást z roku 1961 6) Provozní monoblok - kotelna, úpravna vody, rozvodna 7) Provozní monoblok - údržba 8) Ocelokolna 9) Garáže 10) Trafostanice 11) Sklad ho lavin 12) Ostatní nemovitosti Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: Cena po zaokrouhlení:

5 464 320,14 K 1 609 400,06 K 7 387 888,57 K 10 749 249,37 K 3 005 320,90 K 839 556,53 K 983 253,65 K 189 601,63 K 501 979,70 K 179 329,63 K 95 091,23 K 465 000,– K 31 469 991,41 K 31 469 990,– K


strana 46

b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28, 32, 31

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 iní 35,24 K . Cena je ur ena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (1 033 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dv desetinná místa), kde 1 033 je po et obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastav né plochy a nádvo í Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Pozemek pro stavbu s komer ní využitelností + 100 % × Koeficient zm ny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × Jednotková cena [K /m2] Název Parc. . Vým ra [m2] základní upravená Zastav ná plocha a st. 45/1 753 35,24 52,7577 nádvo í Zastav ná plocha a st. 45/6 14 977 35,24 52,7577 nádvo í Sou et: 15 730

2,000 2,151 0,348 Cena [K ] 39 726,55 790 152,07 829 878,62

§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastav né – skládky, skladové plochy, sportovišt a rekrea ní plochy apod. Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500 Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Pozemek pro stavbu s komer ní využitelností + 100 % × 2,000 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,151 Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × 0,348 2 Jednotková cena [K /m ] Název Parc. . Vým ra [m2] základní upravená Cena [K ] Manipula ní plocha460/1 141 35,24 26,3788 3 719,41 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Pozemek pro stavbu s komer ní využitelností + 100 % × Koeficient zm ny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Jednotková cena [K /m2] Název Parc. . Vým ra [m2] základní upravená Zahrada 459 126 35,24 21,1031

2,000 2,151 0,348 0,400 Cena [K ] 2 658,99


strana 47

§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funk ním celku se stavbou a stavebním pozemkem Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle p ílohy . 21, tabulka . 1: Pozemek pro stavbu s komer ní využitelností + 100 % × 2,000 Koeficient zm ny cen staveb Ki: × 2,151 Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × 0,348 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 Jednotková cena [K /m2] Název Parc. . Vým ra [m2] základní upravená Cena [K ] Ostatní plocha 237/13 169 35,24 21,1031 3 566,42 Ostatní plocha 237/14 6 35,24 21,1031 126,62 Ostatní plocha 452/2 1 241 35,24 21,1031 26 188,95 Ostatní plocha 734/11 5 776 35,24 21,1031 121 891,51 Ostatní plocha 734/17 3 132 35,24 21,1031 66 094,91 Ostatní plocha 734/18 227 35,24 21,1031 4 790,40 Ostatní plocha 734/20 540 35,24 21,1031 11 395,67 Ostatní plocha 734/21 35 35,24 21,1031 738,61 Ostatní plocha 734/22 789 35,24 21,1031 16 650,35 Ostatní plocha 734/23 210 35,24 21,1031 4 431,65 Ostatní plocha 734/24 11 35,24 21,1031 232,13 256 107,22 Sou et: 12 136 § 28 odst. 7a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient zm ny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) Jednotková cena [K /m2] 2 Název Parc. . Vým ra [m ] základní upravená Komunikace 237/9 863 35,24 26,3788

2,151 0,348 Cena [K ] 22 764,90

§ 31 odst. 5 – Pozemky um lých vodních nádrží a koryt vodních tok Koeficient prodejnosti Kp: Jednotková cena [K /m2] 2 Název Parc. . Vým ra [m ] základní upravená Koryto vodního 734/19 1 891 35,24 × 7 % 10,0000* toku Koryto vodního 735 550 35,24 × 7 % 10,0000* toku Koryto vodního 736/1 343 35,24 × 7 % 10,0000* toku Sou et: 2 784 *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 K /m2 Sou et cen všech typ pozemk : Pozemky – zjišt ná cena:

=

1,000 Cena [K ] 18 910,– 5 500,– 3 430,– 27 840,–

1 142 969,14 K 1 142 969,14 K


strana 48

b.2) Metoda cenových map b.2.1) Pozemky

Název p. . Zastav ná plocha a st. 45/1 nádvo í Zastav ná plocha a st. 45/6 nádvo í Manipula ní plocha 460/1 Zahrada 459 Ostatní plocha 237/13 Ostatní plocha 237/14 Ostatní plocha 452/2 Ostatní plocha 734/11 Ostatní plocha 734/17 Ostatní plocha 734/18 Ostatní plocha 734/20 Ostatní plocha 734/21 Ostatní plocha 734/22 Ostatní plocha 734/23 Ostatní plocha 734/24 Komunikace 237/9 Koryto vodního toku 734/19 Koryto vodního toku 735 Koryto vodního toku 736/1 Výsledná cena pozemk :

Vým ra 753,00 m2

Jedn. cena 100,– K /m2

14 977,00 m2

100,– K /m2

141,00 m2 126,00 m2 169,00 m2 6,00 m2 1 241,00 m2 5 776,00 m2 3 132,00 m2 227,00 m2 540,00 m2 35,00 m2 789,00 m2 210,00 m2 11,00 m2 863,00 m2 1 891,00 m2 550,00 m2 343,00 m2

70,– 70,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 50,– 10,– 10,– 10,–

K K K K K K K K K K K K K K K K K

/m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2 /m2

Cena 75 300,– K 1 497 700,– K

=

Pozemky – zjišt ná cena:

9 870,– 8 820,– 8 450,– 300,– 62 050,– 288 800,– 156 600,– 11 350,– 27 000,– 1 750,– 39 450,– 10 500,– 550,– 43 150,– 18 910,– 5 500,– 3 430,– 2 269 480,–

K K K K K K K K K K K K K K K K K K

2 269 480,– K

c) Ocen ní výnosovou metodou Výpo et ceny výnosovým zp sobem a) Vým ry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Ostatní plochy Administrativní budova 500,00 K × 358,99 m2 K /rok kancelá ské prostory Administrativní budova 250,00 K × 77,76 m2 K /rok ostatní prostory Administrativní budova K /rok Byty Sklad a soc. za ízení 350,00 K × 154,73 m2 K /rok 1.NP Sklad a soc. za ízení 350,00 K × 188,22 m2 K /rok 2.NP Monoblok z roku 1920 350,00 K × 3 211,35 m2 K /rok provozní plochy

27 379,06 179 495,– 19 440,– 63 960,– 54 155,50 65 877,– 1 123 972,50

Ocen ní nemovitosti 2278-98/2010 Monoblok dvoupodlažní z 350,00 K × 921,63 m2 roku 1961 - provozní plochy 1.NP Monoblok dvoupodlažní z 350,00 K × 921,63 m2 roku 1961 - provozní plochy 2.NP Monoblok jednopodlažní z 300,00 K × 528,28 m2 roku 1961 - provozní plochy 1.NP Monoblok - kotelna, 250,00 K × 244,52 m2 úpravna, rozvodna provozní plochy 1.NP Monoblok - údržba 300,00 K × 215,65 m2 provozní plochy 1.NP Ocelokolna 100,00 K × 171,08 m2 Garáže 350,00 K × 109,20 m2 Trafostanice 100,00 K × 17,35 m2 Sklad ho lavin 300,00 K × 29,68 m2 Manipula ní plochy 15,00 K × 19 886,00 m2 Ostatní plochy celkem Výnosy celkem VC Dosahované procento PP pronajmutí Výnosy po korekci VCk = VC × PP / 100 c) Ro ní náklady na dosažení p íjm : asová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojišt ní Výpo et amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další p edpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Da z nemovitosti Ro ní náklady celkem NR isté výnosy V = VCk – NR d) Výpo et výnosové hodnoty v nou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota

strana 49 K /rok

322 570,50

K /rok

322 570,50

K /rok

158 484,–

K /rok

61 130,–

K /rok

64 695,–

K K K K K K K

/rok /rok /rok /rok /rok /rok /rok

17 108,– 38 220,– 1 735,– 8 904,– 298 290,– 2 800 607,– 2 800 607,–

%

75,00

K /rok

2 100 455,25

K K /rok K /rok K /rok

31 469 991,41 260 000,– 220 000,– 90 860,– 0,0300

rok

35

K /rok

520 491,36

K /rok K /rok K /rok

39 230,– 1 130 581,36 969 873,89

K

8

0,1100 817 040,–


strana 50

d) Ocen ní porovnávací metodou

V sou asné dob jsem ve své databázi, ani v databázi spolupracujících odhadc a realitních kancelá í nenašel v posledních dvanácti m sících v dané lokalit uskute n ný prodej srovnatelné nemovitosti. Obdobná nemovitost nebyla realizována v posledních dvanácti m sících ani v okolních obcích, porovnatelných s obcí ermná nad Orlicí. Jako nejv rohodn jší se v tomto p ípad jeví konzultace o možné obvyklé hodnot , resp. tržní hodnot s realitní kancelá í, která v dané lokalit s nemovitostmi obchoduje a tento její odhad s p ihlédnutím ke skute nému stavu a možnostem využití oce ované nemovitosti ješt dále, dle vlastních zkušeností upravit. V tomto p ípad to byla realitní kancelá IDEAL Reality a MM reality, což jsou kancelá e, které mají v R sí svých pobo ek, a jsou tedy dob e obeznámeny s místními trhy a specifickými podmínkami v jednotlivých lokalitách Dle konzultací v t chto realitních kancelá ích, se znalostí trhu nemovitostí v dané lokalit a po její konzultaci s dalšími realitními kancelá emi v daném regionu, je tržní hodnota, resp. možná obvyklá hodnota oce ovaných nemovitostí - pr myslového objektu DANUBIA s.r.o. v etn pozemk v obci ermná nad Orlicí, katastrálním území Malá ermná nad Orlicí, v sou asné dob ve výši cca : 8,8 mil- 9,5 mil K

Dle mého názoru bude odhad porovnávací hodnoty, resp. ceny obvyklé na spodní hranicí rozp tí uvedeného ve stanovisku realitní kancelá e, tj. na pom rn nízké úrovni, vzhledem ke skute nosti, že ceny v tšiny provozních nemovitosti stagnují, resp. mají tendenci k poklesu, zejména pak v obdobných venkovských lokalitách. Proto s p ihlédnutím ke stávajícímu vybavení, stavebn technickému stavu, který je zejména u jižní ásti provozního monobloku poznamenán zanedbanou údržbou, umíst ní v obci lokálního významu, umíst ní v záplavovém území eky Tichá Orlice (stoletá voda) a zejména pak s p ihlédnutím k nucenému prodeji nemovitosti, který vznikl jako d sledek ekonomických potíží spole nosti DANUBIA spol. s r.o. odhaduji obvyklou hodnotu nemovitosti v souladu s metodou výnosovou ve výši

8 800 000,- K . Hodnota na nižší hranici cenového rozp tí je navržena i proto, že p i delší lh t prodeje nar stají stálé náklady na provoz a údržbu, stav nemovitosti se horší a cena nemovitosti klesá.

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

8 800 000,– K 1,00 8 800 000,– K


strana 51

E. Rekapitulace Cílem p edložené expertízy bylo provést návrh obvyklé hodnoty nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV . 442, ke dni 22.6.2010 Pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty se vycházelo z obecn užívaných metod. tj. metody v cné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v p íloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno p ed rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalit s p ihlédnutím k místním podmínkám a specifik m oce ované nemovitosti a metoda výnosová založená na znalosti dosažitelného nájmu v obdobných nemovitostech v dané lokalit . Výnosová metoda vyjad uje ekonomickou návratnost vložené investice a proto je v tomto p ípad preferována p ed nedostate nými údaji a zkreslenými cenami p i nedobrovolných prodejích obdobných nemovitostí. Ceny podle cenového p edpisu Cena objekt Cena pozemk Celková cena podle cenového p edpisu V cná hodnota objekt podle vyhlášky Cena pozemk ur ená z cenových map Stanovená v cná hodnota celkem Výnosová hodnota Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem

12 132 120,– 1 142 970,– 13 275 090,– 31 469 990,– 2 269 480,– 33 739 470,– 8 817 040,– 8 800 000,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

8 800 000,– K Cena slovy: Osmmilion osmsettisíc K

K K K K K K K K


strana 52

F. ZÁV R Cílem p edložené expertízy bylo provést návrh obvyklé hodnoty nemovitostí v provozním areálu DANUBIA spol. s r. o. ermná nad Orlicí, v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Malá ermná nad Orlicí dle LV . 442, ke dni 22.6.2010 Pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty se vycházelo z obecn užívaných metod. tj. metody v cné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v p íloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno p ed rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalit s p ihlédnutím k místním podmínkám a specifik m oce ované nemovitosti a metoda výnosová založená na znalosti dosažitelného nájmu v obdobných nemovitostech v dané lokalit . Výnosová metoda vyjad uje ekonomickou návratnost vložené investice a proto je v tomto p ípad preferována p ed nedostate nými údaji a zkreslenými cenami p i nedobrovolných prodejích obdobných nemovitostí. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh obvyklé hodnoty k uvedenému datu, je navržena obvyklá hodnota nemovitosti ve výši

8 800 000,- K Slovy: Osmmilion osmsettisíckorun eských (Tato hodnota je bez ode tení poskytnutých úv r .)

Datum: Podpis:

Razítko:

22.6.2010 ……………………..


strana 53

G. Seznam p íloh Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný p edsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, .j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podnik a vklady majetku do spole nosti a pro základní obor stavebnictví, odv tví stavby obytné, pr myslové a zem d lské. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 2278-98/2010 znaleckého deníku.

Zpracovatel zprávy : Ing. Miloslav Kalous

V Hradci Králové 22.6.2010


strana 54

OBECNÉ P EDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s t mito obecnými p edpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šet ení a nebyla p evzata žádná odpov dnost za právní popis nebo právní záležitosti, v etn právního podkladu vlastnického práva. P edpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpen žitelné, pokud by se nezjistilo n co jiného. Dále se p edpokládá, že vlastnictví je pravé a isté od všech zadržovacích práv, služebností nebo b emen zadlužení, pokud by se nezjistilo n co jiného. 2) Informace z jiných zdroj , na nichž je založena celá, nebo ásti této zprávy, jsou v rohodné, ale nebyly ve všech p ípadech ov ovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká p esnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpov dnost za zm ny v tržních podmínkách a nep edpokládá se, že by n jaký závazek byl d vodem k p ezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následn po tomto datu. 4) P edpokládá se odpov dné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí n co jiného, p edpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a p edpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za ú elem zjišt ní obvyklé hodnoty jako podklad pro prodej 7) P edpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osv d ení o držb , nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávn ní od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního ú adu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv pot ebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zpráv . 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finan ní strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocen ní je platná za p edpokladu, že objekt bude v p ípad prodeje ihned uvoln n bez dalších výdaj na vyprázdn ní a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k ú elu uvedenému v této zpráv


strana 55

POUŽITÁ LITERATURA: Metodický pokyn KOM pro oce ování nemovitostí Mezinárodní standardy pro oce ování majetku Zákon . 151/97 Sb. o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a Vyhláška ministerstva financí eské republiky .279/1997 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona .151/97 Sb. Sborník seminá e -Vybrané problémy oce ování nemovitostí- DT SVTS Ostrava 1989 Sborník seminá e - Opot ebení nemovitostí ve vztahu k jejich oce ování - DT SVTS Ostrava 1987 P edpisy pro oce ování nemovitostí 1897 – 1992 - Doc. Ing. Albert Bradá , DrSc., BrnoOstrava 1992 Rozpo tové ukazatele stavebních objekt svazek 1 - 11 URS Praha 1990- 1994 Naegeli - Handbuch des Liegenschaftsschätzers - Schultheiss Polygraph Verlag, Zürich, 1975 Úvod do teorie statistiky - L. Cyhelský, SNTL/ALFA Ross, Brachman - Oce ování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí - Nakladatelství CONSULTINVEST, Praha 1993 Rolf Brachman - Stavební cena pr myslových staveb a obchodní cena továrních nemovitostí Nakladatelství COLSUNTINVEST, Praha 1993 Místní šet ení které bylo provedeno za ú asti objednavatele a zpracovatele posudku

Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Recommend Documents