ZNALECKÝ POSUDEK č. 4536 – 59 / 2015
o obvyklé ceně nemovité věci ideální šestiny rodinného domu čp. 249 – Stavební 10 s příslušenstvím v k.ú. Vrkoslavice, obec a okres Jablonec nad Nisou.
Účel posudku:
stanovit obvyklou cenu id. 1/6 nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č. 2897 pro k.ú. Vrkoslavice, obec a okres Jablonec nad Nisou ve vlastnictví Jirák Josef (5/6) a Jirák Vladimír (1/6), za účelem uvažovaného prodeje.
Objednavatel posudku:
soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav usnesením čj. 160 EX 1230/14-62 ze dne 18.6.2015
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění.
Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 10 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění – 21.7.2015
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, vč. výpisu z KN 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 21.7.2015 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha “Oceňování nemovitostí IV.” - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta “Úřední oceňování majetku” - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis “Soudní inženýrství” - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace “Znalec” vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též “administrativní cena”) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též “reprodukční pořizovací cena”) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2
Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místní šetření, které proběhlo dne 21.7.2015, bylo provedeno zaměření interieru domu, tedy všech místností (viz přehled dále). Dům jako takový je z roku 1928, zděný, podsklepený, přízemní s obytným podkrovím pod mansardovou střechou. V suterénu domu je vstup z ulice Stavební, je zde i vjezd do garáže, která je součástí domu, s domem je propojená, dále je v suterénu koupelna (jediná v domě), kotelna s plynovým kotlem, sklepní prostor s klenutými stropy a chodba se schodištěm. V přízemí je byt 2+1, WC je na chodbě, kde je i vstup ze zahrady a v podkroví je druhý byt 2+1, když WC je opět na chodbě, kde je i schodiště do půdního prostoru s maximální světlou výškou 3,0 m. Dům jako takový je bez rekonstrukcí v poslední době, v kuchyních není vybavení, je vyklizený, v úrovni podkroví je masivně poškozená vnitřní omítka, nicméně známky zatékání nebyly zjištěny, a to ani zevrubnou prohlídkou střešní krytiny. V úrovni suterénu jsou viditelná poškození vnitřní omítky, a to účinky absence hydroizolace. Poškozená je i vnější omítka, a to zřejmě účinky sněhu a ledu v zimním období. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, v registru pojišťovny je adresa vedena pod č. 1 – bez rizika záplav. K objektu patří oplocená zahrada a venkovní garáž (plocha 19,80 m2), která je v havarijním stavu. K vypracování ocenění nebyla předložena žádná nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. 3
2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem.
Rodinný dům čp. 249 - porovnávací metoda podíl 1/6 Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf
hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová neudržovaný fyzická osoba
Výměry a dispozice
Podlaží Mansarda pokoj pokoj kuchyň chodba + WC Přízemí pokoj pokoj kuchyň chodba + schody WC Suterén sklípek sklep koupelna kotelna
výměry
užitná plocha [m2] 15,22 15,29 10,43 9,03
12,7 + 1,89 + 1,37
14,70 15,29 10,04 15,96 1,03 1,31 14,31 9,11 6,47
4
garáž venkovní garáž
12,79 x 0,5 19,8 x 0
6,40 0,00 144,59 m2
Užitná plocha celkem Pozemky Pol. číslo 1 2 3
pozemek 1027/2 ostatní plocha 1047 zastavěná plocha a nádvoří 1048 zahrada
Celkem
výměra [m2] 77 201 713 991
Vzorek 1 Rodinný dům v Jablonci nad Nisou, ulice Na Mýtině. V přízemí domu je garáž, dílna a dvě místnosti k obývání. Jedna se sprchovým koutem. 1.NP z malé chodby je vstup na velkou terasu a do kuchyně. Na kuchyň navazuje prostorný obyvák a z něho se vchází po schodech do dvou samostatných, neprůchozích pokojů. Z druhé části obyváku se vchází do zrekonstruované koupelny a na samostatné WC. 2.NP má kuchyň, dva pokoje a koupelnu s WC. Tento byt je v současné době neobývaný Dům má velkou půdu. Na zahradě je bazén 3,5 x 4 m, pergola s krbem a posezením, vlastní studna. V domě je plynový kotel na ohřev teplé vody (vyjma koupelny ve 2.NP) a na vytápění celého domu. V domě je zaveden noční proud, který optimalizuje náklady za odběr elektřiny. Rozsáhlá rekonstrukce domu proběhla v devadesátých letech. Dům je průběžně udržován. Pozemek 598 m2. Nabízeno RK aktualizace 21.7.2015. Obdobná poloha, lepší stav, menší pozemek.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky 229/1360 21.07.2015
Nabídková cena Ku = 0,85
2 295 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová dobrý neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha
140,00 m2 220,00 m2
5
Podlahová plocha
140,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 598
Plocha pozemku
Celkem
598
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0 0 0 0 +15 0
Kf = 1,20 x 1,00 x 1,15 =
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
+15 1,38
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 2 295 000,- Kč x 0,85 / 140,00 m2 x 144,59 m2 / 1,38 = 1 459 932,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 2 Rodinný dům o dispozici 8+2 v Jablonci nad Nisou, ulice Bažantí. Jedná se o dvougenerační dům. V 90. letech proběhla kompletní rekonstrukce, dům je aktuálně dispozičně řešený i na podnikání. Celková plocha pozemku 445 m2. V podkroví domu dva samostatné pokoje. Na dům navazuje kryté venkovní posezení. Nabízeno RK aktualizace 15.7.2015. Lepší poloha, lepší stav, menší pozemek, velký nebytový prostor.
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.sreality.cz - ID zakázky Tn070702015 21.07.2015
Nabídková cena Ku = 0,90
2 640 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
6
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
neuvedeno cihlová dobrý neuvedeno
Výměry a dispozice Užitná plocha
200,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 445
Plocha pozemku
Celkem
445
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu vzorek lepší poloha 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství vzorek i nebytové prostory
hodnota faktoru [%] *) 0 +20
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
+5 0 0 0 0 +15
+5
-10
+5
Kf = 1,20 x 1,05 x 1,05 =
1,323
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 2 640 000,- Kč x 0,90 / 200,00 m2 x 144,59 m2 / 1,323 = 1 298 359,- Kč Míra shody (váha) 1
Vzorek 3 Samostatný rodinný dům, 250 m², Jablonec nad Nisou ulice Horská. 1.NP + obytný prostor v 1.PP na úrovni zahrady a byt v 2.NP + podkroví, půdní prostor. Oba byty mají přibližně shodnou dispozici. V přízemí se nachází chodba, schodiště, byt 3+1. V bytě vejdeme do větší chodby, odkud se dá pokračovat do koupelny, kuchyně, nebo na balkón. Za kuchyní nalezneme obývací pokoj a další 2 místnosti. Po schodišti se dá dojít do samostatného spodního bytu, který má svůj kotel a koupelnu, WC, krbová kamna. V 1. patře se nachází téměř identický byt a vstup na půdu. Pozemek 600 m2. Nabízeno RK od 26.5.2014, rezervace 26.6.2015. Obdobná poloha, mírně lepší stav, menší pozemek.
7
Identifikace vzorku Datum zpracování
www.reality.cz - nabídka AFC-N61869 22.07.2015
Nabídková cena Ku = 0,95
2 950 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu
Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví
rodinný dům samostatný cihlová dobrý osobní
Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha
250,00 m2 102,00 m2 250,00 m2
Pozemky Pol. číslo 1
pozemek
výměra [m2] 600
Pozemek celkem
Celkem
600
Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 Situace na trhu s nemovitostmi 1 Ostatní vlivy prodeje zástavní práva, exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 2 Ostatní místní vlivy 3 Konstrukční provedení 3 Dispoziční řešení 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 3 Stavebně technický stav vzorek lepší stav 3 Vliv příslušenství Kf = 1,20 x 1,00 x 1,10 =
hodnota faktoru [%] *) 0 +20 0 0 0 0 0 +10 0
součet skupiny [%]
koef. Kf
+20
0
+10 1,32
*)
v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
8
Hv = 2 950 000,- Kč x 0,95 / 250,00 m2 x 144,59 m2 / 1,32 = 1 227 920,- Kč Míra shody (váha) 1
Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3
1 459 932,- Kč 1 298 359,- Kč 1 227 920,- Kč
Vážený průměr hodnot
1 328 737,- Kč
Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu
1 330 000,- Kč 1 330 000,- Kč x 1 / 6 = 221 666,67 Kč
Odhad tržní hodnoty "Rodinný dům čp. 249 - porovnávací metoda"
221 666,67 Kč
Úkolem posudku je ocenit ideální šestinu, s ohledem na dispozici domu (dva byty bez prohlášení vlastníka), je odhadnutá hodnota dále snížena o 20 %. Výsledná porovnávací hodnota je tedy po zaokrouhlení 180 000,- Kč. Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách.
9
3. REKAPITULACE: Rodinný dům čp. 249 - porovnávací metoda
180 000,- Kč
Celkem
180 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí
180 000,- Kč slovy:
jednostoosmdesáttisíc Kč
V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo smluvní k podílu 5/6 pro MUDr. Očenáše (½) a MUDr. Očenášovou (½), zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji podílu 1/6, aktuálně potom ještě plomba Z-3814/2015 (Exek. úřad Přerov) se založením řízení 9.7.2015, když plomby Z-3259/2015 a V-4633/2015 (na přiloženém LV ze 17.6.2015) jsou ukončeny – zapsány. V Jablonci nad Nisou, 23.7.2015 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22,
602 433 451
Znalecká doložka: -----------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4536-59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě)
10