ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3155/42/2015 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům č. p. 36
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Krahulčí 36 / 36, 58856 Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Krahulčí, k.ú. Krahulčí u Telče, kód k.ú. 672203, LV 24
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
st. 2/1, 13/2 Libuše Vltavská, sídliště Vajgar 677, 37701 Jindřichův Hradec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, 58852 Horní Dubenky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Libuše Vltavská, sídliště Vajgar 677, 37701 Jindřichův Hradec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, 58852 Horní Dubenky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 8179/14, obj. ze dne 17.12.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 8179/14, obj. ze dne 17.12.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
15 stran
30.1.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
11.2.2015
6
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1951
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon
autobus dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 670 dobře udržovaná ústřední – plynové Není
silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 119 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 765
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 720
m2 97
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Krahulčí v okrese Jihlava, v Kraji Vysočina. Obec Krahulčí má 670 obyvatel. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola nižšího stupně, sportovní hřiště. Obec Krahulčí je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 24 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Místního šetření se zúčastnil pan Miloš Vltavský. Rodinný dům č. p. 36 byl zpřístupněn. Účastník místního šetření p. Vltavský poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 36, který tvoří levou polovinu dvojdomu v Krahulčí, k. ú.Krahulčí u Telče. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou palubkové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení vana. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT. Schodiště je železobetonové s povrchem teracovým. Sporák v kuchyni je elektrický. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné štukové hladké. -2-
Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, kotelna, domácí dílna a sklepy. V 1.N.P. se nachází předsíň, schodiště, koupelna s WC, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice. Nad celým 1.N.P. se nachází půda. . Dle vyjádření p. Vltavského byl rodinný dům dán do užívání v roce 1951. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba.
Příslušenstvím stavby rodinného domu je studna a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, septik, oplocení s vraty a vrátky.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1951 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 24 Kraj: Obec: Ulice:
CZ063 Kraj Vysočina 587435 Krahulčí
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0632 Jihlava 672203 Krahulčí u Telče 36
Vlastníci
Podíl
FO
RČ:
Libuše Vltavská
FO
RČ:
Miloš Vltavský
sídliště Vajgar 677, 37701 Jindřichův Hradec sídliště Janštejn 147, 58852 Horní Dubenky
Stavby část obce Krahulčí st. 2/1 13/2
Stavební parcela Pozemková parcela
na pozemku p.č. st. 2/1 2
Parcela KN Parcela KN
1/2
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 36
Pozemky
1/2
219 m 2 546 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 96,74 m2 96,74 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 96,74*2,08 1.N.P. 96,74*3,05 krov 96,74*4,62/2 Obestavěný prostor - celkem:
Započitatelná plocha podlaží 24,30 m2 70,54 m2
= = = = -3-
Obestavěný prostor 201,22 m3 295,06 m3 223,47 m3 719,75 m3
Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové Krov je sedlový Pálené tašky Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné štukové Kamenný sokl běžné keramické obklady železobetonové monolitické s povrchem teracovým hladké plné dveře Dřevěná dvojitá Palubkové Keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač vody zemní plyn plastové potrubí Elektrický sporák vana, WC splachovací rozvod antén
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
97 719,75 4 200 100,00 3 022 932 64 36 64,00 1 088 256
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č .st. 2/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m , parc. č. 13/2 zahrada o 2 výměře 546 m z LV č. 24 pro obec Krahulčí, k. ú. Krahulčí u Telče. Vlastníkem pozemků jsou v ideálním spoluvlastnictví: 1. Libuše Vltavská, č. p. 36, 588 56 Krahulčí 2. Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, 288 52 Horní Dubenky
1/2 1/2
U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 2/1 je postavený rodinný dům č. p. 36. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 24 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Nevcehle
630
195 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. -4-
309,52
0,80
247,62
Mrákotín
934
445 000
476,45
0,80
381,16
440,44
0,80
352,35
331,63
0,80
265,30
310,00
0,80
248,00
190,00
0,80
152,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Hodice
999
440 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Řásná
1 120
371 430
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Panenská Rozsíčka
1 017
315 270
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Sedlejov
1 620
307 800
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 2/1 13/2
Výměra m2 219 546 765
2
274,41 Kč/m
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 274 1/1 274 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 60 006 149 604 209 610
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 36 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Krahulčím a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014 a v lednu 2015. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. chodba sklep sklep sklep sklep kotelna 1.P.P. - celkem 1.N.P. kuchyň předsíň obývací pokoj
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
6,19 m2 9,06 m2 9,08 m2 8,61 m2 6,26 m2 9,40 m2 48,61 m2
0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
3,09m2 4,53m2 4,54m2 4,31m2 3,13m2 4,70m2 24,30 m2
6,99 m2 10,35 m2 17,27 m2
1,00 1,00 1,00
6,99m2 10,35m2 17,27m2
-5-
ložnice jídelna koupelna s WC schodiště 1.N.P. - celkem
17,85 m2 10,37 m2 5,57 m2 2,14 m2 70,54 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
17,85m2 10,37m2 5,57m2 2,14m2 70,54 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2
KC
Nevcehle 120,00 765 4+1 995 000 8 292 0,80 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní
Upravená cena Foto Kč/m2 6 634
podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Hodice 81,00 263 3+1 590 000 7 284 0,80 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní
5 827
podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je stanový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Telč, ul. 267,00 628 1+1, 2+1, 3+1 2 280 000 8 539 0,80 Kostelnomyslovská Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží,
6 831
podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Panenská Rozsíčka 117,00 2 010 3+1 950 000 8 120 0,80 Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní
6 496
podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Mrákotín 200,00 210 2x2+kk 1 990 000 9 950 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
7 960
Telč, ul. Hradební 85,00 89 2+1 790 000 9 294 0,80 Rodinný dům, Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží,
7 435
bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 36 v Krahulčím, k. ú. Krahulčí u Telče s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 z LV č. 24 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 827 Kč/m2 do 7 960 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nemovitosti v ideálním spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 900 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 36 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 900 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 94,84 m2
Stanovení obvyklé ceny: 94,84 m2 x 6 900 Kč/m2 = 654 396 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k. ú. Krahulčí u Telče stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 654 396 Kč, po zaokrouhlení
660 000 Kč slovy:
šestsetšedesáttisíc Kč -7-
Spoluvlastnický podíl povinného Miloše Vltavského o velikosti 1/2 činí: 660 000 Kč x 1/2 = 330 slovy: třistatřicettisíc
000 Kč
Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 24 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 2/1 a parc .č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k ú. Krahulčí u Telče, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
330 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 24 - nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 24 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 2/1 a parc .č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k ú. Krahulčí u Telče, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
330 000 Kč slovy:
třistatřicettisíc Kč
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 24 ze dne 17.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 2 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 11.2.2015
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3155/42/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3155/42/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy
- 12 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Jídelna
Koupelna s WC
Předsíň
Obývací pokoj
Ložnice
- 13 -
Schodiště na půdu
Plynová kotelna v 1.P.P.
Domácí dílna v 1.P.P.
Pohled západní
Pohled jižní
Pohled východní
Pohled z komunikace
Pozemek parc. č. 13/2
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
