ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3133/20/2015 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
U Valu 229 / 229, 735 81 Bohumín - Starý Bohumín Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Starý Bohumín, kód k.ú. 754897, LV 151
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
91, 92 Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko, spoluvlastnický podíl 7/16 Alicja Maraňska, Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Pavel Pekarský, Masarykova 158, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 7/16 Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko, spoluvlastnický podíl 7/16 Alicja Maraňska, Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Pavel Pekarský, Masarykova 158, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko, spoluvlastnický podíl 1/16 Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 13951/12, obj. ze dne 10.12.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely provedení exekuce ve věci ; č. j. 180 Ex 13951/12, obj. ze dne 10.12.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
18 stran
11.1.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
26.1.2015
9
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné bydlení bytová zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
/ plyn telefon MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 21 726 neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva Není
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 136 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 558
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 014
m2 170
% 100,00
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Bohumín s počtem obyvatel 22 910. Město Bohumín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde nemocnice, poliklinika, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, střední školy. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Nemovitost rodinného domu č. p. 229 se nachází na ulici U Valu v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Místního šetření se zúčastnil pan Pavel Pekarský. Rodinný dům byl zpřístupněn. Účastník místního šetření poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 229 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu a lomového kamene bez izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem,v 1.P.P. klenbové. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Okna jsou dřevěná dvojitá, dovnitř a ven otevíravá, dveře rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken a PVC, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení dřez v kuchyni. Schodiště v 1.N.P. je dřevěné, v 1.P.P.cihelné. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné štukové hladké. Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt bez příslušenství. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň a sklep. -2-
V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, pět obytných místností, schodiště a zadní předsíň. Nad 1.N.P. se nachází půda. Dle vyjádření pana Pekarského byl rodinný dům dán do užívání v roce 1900. V průběhu dosavadního užívání nebyla provedena žádná rekonstrukce. Rodinný dům byl při povodni v roce 1997 zaplaven vodou v úrovni 1.N.P. V současné době je rodinný dům neobývaný a neobyvatelný. Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy a oplocení.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace nezpevněná pronájem
/ plyn / elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 151 Kraj: Obec: Ulice:
CZ080 Moravskoslezský 599051 Bohumín U Valu
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0803 Karviná 754897 Starý Bohumín 229
Vlastníci FO
RČ:
Podíl 1. Ing. Elžběta Krystyna Kokot 2. Alicja Maraňska 3. Pavel Pekarský 4. Anna Ryszka
Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko Masarykova 158, 73581 Bohumín Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko
Stavby část obce Starý Bohumín 91 92
Pozemková parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 229
Pozemky
na pozemku p.č. 91 2
Parcela KN Parcela KN
7 / 16 1 / 16 7 / 16 1 / 16
318 m 2 240 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P.
Zastavěná plocha 30,02 m2 170,48 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 30,02*2,27 1.N.P. 170,48*3,55
Započitatelná plocha podlaží 9,66 m2 116,62 m2
= = -3-
Obestavěný prostor 68,15 m3 605,20 m3
krov Obestavěný prostor - celkem:
170,48*0,85+170,48*2,30/2
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy bez izolace zděné tl. 45 cm a více dřevěné a částečně klenbové krov dřevěný, vázaný Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech - částečné vápenné, štukové vápenné štukové chybí chybí dřevěné hladké plné dveře dřevěná dvojitá PVC , hoblovaná prkna keramická dlažba lokální na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená voda Chybí Chybí chybí Chybí Chybí Chybí
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
340,96 m3 1 014,31 m3
170 1 014,31 3 500 100,00 3 550 083 115 15 88,46 409 609
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 91 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 318 m a parc. č. 92 zahrada o 2 výměře 240 m z LV č. 151 pro obec Bohumín, k. ú. Starý Bohumín. Vlastníky pozemků jsou v ideálním spoluvlastnictví: 1. Ing. Elžběta Krystyna Kokot, Folwarczna 11, Cieszyn, Polsko 2. Alicja Maraňska , Kolista 24/21, Wroclaw 54-152, Polsko 3. Pavel Pekarský, Masarykova 158, 735 81 Bohumín 4. Anna Ryszka, Moniuszki 55/8, Cieszyn 43-400, Polsko
7/16 1/16 7/16 1/16
U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. 91 je postavený rodinný dům č. p. 229. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 nacházejí v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně.
-4-
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Bohumín
4 025
1 209 200
300,42
0,80
240,34
450,00
0,80
360,00
380,00
0,80
304,00
290,00
0,80
232,00
314,74
0,80
251,79
312,50
0,80
250,00
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň
1 766
794 700
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Záblatí
2 018
766 840
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň
2 219
643 510
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Skřečoň
950
299 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Bohumín - Pudlov
800
250 000
Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
91 92
Výměra m2 318 240 558
2
273,02 Kč/m
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 277 1/1 277 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 88 086 66 480 154 566
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 229 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Bohumíně a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.P.P. sklep předsíň00 1.P.P. - celkem 1.N.P. kuchyň předsíň pokoj pokoj
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
16,46 m2 2,86 m2 19,32 m2
0,50 0,50
8,23m2 1,43m2 9,66 m2
11,00 m2 7,25 m2 16,85 m2 16,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
11,00m2 7,25m2 16,85m2 16,40m2
-5-
pokoj zadní předsíň pokoj pokoj schodiště 1.N.P. - celkem
8,64 m2 4,43 m2 36,27 m2 13,39 m2 2,39 m2 116,62 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
8,64m2 4,43m2 36,27m2 13,39m2 2,39m2 116,62 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Dispozice Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Dolní Lutyně, ul. Úzká
290,00
1 188
5+1
Kč 1 350 000
Jednotková Koeficient cena celkový Kč/m2 4 655
KC 0,80
Upravená cena Foto Kč/m2 3 724
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné druhé nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá.. Vytápění lokální na tuhá paliva, elektrické přímotopy. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Orlová
170,00
401
2 x 2+1
750 000
4 412
0,80
3 530
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Bohumín - Vrbice
190,00
525
3+1
890 000
4 684
0,80
3 747
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Petřvald, ul. Michálkovická
280,00
750
4+1
1 079 000
3 854
0,80
3 083
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
Bohumín, ul. Revoluční
330,00
460
5+2
1 150 000
3 485
0,80
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace.
-6-
2 788
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 229 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín s příslušenstvím a pozemky z LV č. 151 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 788 Kč/m2 do 3 747 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 3 400 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v širším centru obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav – k částečné rekonstrukci - Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky je v ideálním podílovém spoluvlastnictví, spoluvlastníci jsou cizí státní příslušníci - Nemovitosti na břehu řeky Odry, střední nebezpečí výskytu povodně Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 400 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 229 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 400 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 128,99 m2
Stanovení obvyklé ceny: 126,28 m2 x 3 400 Kč/m2 = 429 352 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 151 v Bohumíně, k. ú. Starý Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 429 352 Kč, po zaokrouhlení
430 000 Kč slovy:
čtyřistatřicettisíc Kč
Obvyklá cena oceňovaného ideálního spoluvlastnického podílu Pavla Pekarského ve výši 7/16 činí ke dni odhadu 430 000 Kč x 7/16 = 188 125 Kč, po zaokrouhlení
190 000 Kč -7-
slovy:
jednostodevadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 151 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7/16 na nemovitosti rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 v Bohumíně, k ú. Starý Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
190 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 151 – nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 151 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 7/16 na nemovitosti rodinného domu č. p. 229 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 91 a parc. č. 92 z LV č. 151 v Bohumíně, k ú. Starý Bohumín, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
190 000 Kč slovy:
jednostodevadesáttisíc Kč
-8-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 151 ze dne 10.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 4 1 3 1
Ve Vřesině u Hlučína 26.1.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3133/20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3133/20/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
Vstupní chodba
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Kuchyň
- 15 -
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Propadlý strop v pokoji
Schody do sklepa
Sklep
- 16 -
Pohled jihozápadní
Pohled severozápadní
Pohled od řeky
Vstup do domu
Pohled z komunikace
Pozemek parc. č. 92
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
