ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3063/92/2014 PŘECENĚNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU Č. 2832/41/2013 6
Bytová jednotka č. 5/3 NEMOVITOST: Dolní Smrčné 5, Brtnice - Dolní Smrčné Adresa nemovitosti: Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Brtnice, k.ú. Dolní Smrčné, kód k.ú. 630187, LV 159, 155 Katastrální údaje: Ostatní stavby: st. 15/1 Pozemky: Ladislav Mařán, Dolní Smrčné 5, 58832 Brtnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník bytu: Vlastník pozemku a stavby: Ladislav Mařán, Brtnice 5, 58832 Brtnice, spoluvlastnický podíl: 871/2446 Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 14047/11, obj. přecenění ze dne 1.8.2014 Bělohorská 270 / 17, 160 12 Praha 6
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Ocenění pro provedení exekuce ve věci č. j. 180 EX 14047/11, obj. přecenění ze dne 1.8.2014
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
17 stran
3.4.2013
Datum zpracování :
4.8.2014
Počet příloh:
9
Nemovitost: Bytová jednotka č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné cihelné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace do žumpy, elektro, plyn, zpevněný příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum – centrum obce Stavebně technický stav stavby: průměrný stav Vytápění: lokální plynové a elektrické přímotopy
Počet podlaží celkem:
4
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
3
Počet bytů/nebytů
4/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
5/3
2+podkr oví
Typ
3+1
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
m2
m2
m2
ks
m2
m2
55,77
0,00
0,00
0
83,46
83,46
Kč/m2
1/1
7 728 Kč/m2
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 155 ze dne 31.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 159 ze dne 31.7.2014 Mapa oblasti Snímek katastrální mapy Zpráva o nebezpečí povodně
Charakteristika obce
Jedná se o obec Brtniici s počtem obyvatel 3 724. Město Brtnice se nachází v okrese Jihlava v kraji Vysočina. Leží 14 km od Jihlavy a 21 km od Třebíče, na východním okraji okresu Jihlava. Je vybaveno sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Je zde základní škola, městský úřad, pošta, hřiště, zdravotní středisko. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Městem prochází silnice č. II405. Městem protéká řeka Brtnice. Dolní Smrčné je místní části města Brtnice, ve které žije 89 obyvatel.V Dolním Smrčném je restaurace, prochází zde železnice na trati Brno - Jihlava se železniční zastávkou.
Poloha nemovitosti
Bytový dům č. p. 5 je samostatně stojící. Byt č. 5/3 ve výhradním vlastnictví p. Ladislava Mařána se nachází v domě č. p. 5 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné, v klidové části obce. Přístup po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří zástavbu rodinnými a bytovými domy. Nemovitosti bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě - kanalizace do vlastní žumpy. Pěší dostupnost na zastávku železnice. V okolí bytového domu bydlí bezproblémové obyvatelstvo. -2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Nemovitost bytového domu má dva samostatné vchody, čtyři samostatné byty. Je částečně podsklepená. Sklepy jsou zaplavovány vodou a nejsou využívány. Předmětem ocenění je byt č. 5/3, který se nachází ve dvou výškových úrovních - v 2.N.P.a v podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je z cihel, stropy jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek, částečně plechová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítky jsou stříkané břízolitové. Schodiště v bytě č. 5/3 je dřevěné s podstupnicemi. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy v ostatních místnostech jsou z keramické dlažby. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní. Okna v bytě č. 5/3 jsou dřevěná zdvojená. V obývacím pokoji jsou krbová kamna na tuhá paliva. Vybavení bytu je běžné standardní .
Popis bytové/nebytové jedn.
Jedná se o byt 3+ 1, s podílem 871/2446 na bytovém domě č. p. 5 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné. Byt se nachází v 2.N.P a podkroví. Byt obsahuje v 2.N.P. předsíň, WC, kuchyň, schodiště do podkroví a obývací pokoj, v podkroví předsíň, koupelnu a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální plynové a elektrické přímotopy. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači v koupelně v podkroví. Sporák je plynový.
Dispoziční řešení
Byt se nachází v 2.N.P.a v podkroví bytového domu. Byt obsahuje v 2.N.P. předsíň, WC, kuchyň, schodiště do podkroví a obývací pokoj, v podkroví předsíň, koupelnu a dvě obytné místnosti.
Popis tech. stavu stavby
Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Evy Mařánové byl dům dán do užívání v roce 1910.
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis betonové pasy neizolované zděné tl. 45 cm a více železobetonové dřevěný vázaný pozinkovaný plech a pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané běžné obklady Dřevěné s podstupnicemi hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna Plovoucí laminátové lamely El. Přímotopy a plynová topidla světelná třífázová Chybí plastové trubky teplá a studená voda plastové potrubí rozvod zemního plynu El. Zásobníkový ohřívač běžný plynový sporák WC, vana, umývadlo Chybí Chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je podíl 871/2446 na pozemku parc. č. st. 15/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 516 m2 z LV č. 155. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 5. Pozemek je sva-
-3-
žitý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníkem pozemku jsou: 1. Otčenášek Jindřich, Dolní Smrčné 5, 588 32 Brtnice 353/2446 2. Tachecí Zdeněk, Kojetická 1209, 277 11 Neratovice 344/2446 3. Mařán Ladislav, Dolní Smrčné 5, 588 32 Brtnice, 871/2446 4. SJM Malena Mojmír a Malenová Lenka, Výčapy č. p. 159, 674 01 Výčapy 878/2446 U pozemku parc. č. st. 15/1 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 15/1 z LV č. 155 nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Dolní Smrčné. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků v Dolním Smrčném a nejbližším okolí.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 15/1
Výměra m2 516
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 210 871 / 2 446 516 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 38 586 38 586
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 83,46 11 717 977 854 100,00 103 37 73,57 258 437
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou -4-
v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Smrčném a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Předsíň v 2.N.P. obývací pokoj Kuchyň Schodiště do podkroví WC Předsíň v podkroví Koupelna s WC v podkroví obytná místnost v podkroví obytná místnost v podkroví Celková podlahová plocha
Typ výměry byt Byt Byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 2,84 m2 22,98 m2 13,80 m2 7,46 m2 1,65 m2 2,01 m2 5,02 m2 10,86 m2 16,82 m2 83,46 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 2,84 m2 22,98 m2 13,80 m2 7,46 m2 1,65 m2 2,01 m2 5,02 m2 10,86 m2 16,82 m2 83,46 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Plocha
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
m2
Požadovaná cena Jednotková cena Kč
Kč/m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Dolní Smrčné č. p. 5
X
Byt 3+1 bytový dům
83,46
2.N.P. + podkroví
3+1
X
X
X
X
0,80
7 347
0,80
7 026
Srovnávané jednotky Dolní Smrčné Jedná se o byt 3+1 v Dolním Smrčném. Dům je zděný. Byt obsahuje
předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou z vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové.
Bytový dům netypový
87,00
2
3+1
799 000
9 184
Dolní Smrčné Jedná se o byt 3+1 v Dolním Smrčnémí Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou z cihel. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům netypový
78,00
2.N.P.
3+1
685 000
-5-
8 782
Stonařov
Jedná se o byt 3+1 ve Stonařově. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, komoru a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou plechové. Bytový dům netypový
84,00
4.N.P.
3+1
850 000
10 119
0,80
8 095
0,80
6 666
0,80
6 476
Brtnice - Panská Lhota Jedná se o byt 3+1 v Brtnicii. Dům je cihelný zděný Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, tři obytné místnosti a komoru. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový
72,00
3.N.P.
3+1
600 000
8 333
Brtnice - Panská Lhota Jedná se o byt 3+1 v Brtnici - Panské Lhotě. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům netypový
74,00
2.N.P.
3+1
599 000
8 095
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
83,46 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 5/3 z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 z LV č. 155 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 476 Kč/m2 do 8 095 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech domu č.p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 7 100 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v místní části Dolní Smrčné - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 5/3 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 100 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 83,46 m2 -6-
Stanovení obvyklé ceny: 83,46 m2 x 7 100 Kč/m2 = 592 566 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 592 566 Kč, po zaokrouhlení
590 000 Kč slovy:
pětsetdevadesáttisíc Kč
Vzhledem k převisu nabídky nad poptávkou a nejnižšímu podání v dražbě nemovitosti bytu je zjištěná obvyklá cena upravena koeficientem 0,50 tj. 590 000 Kč x 0,50 = 295 000 Kč
Obvyklá cena přeceněného bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 295 000 Kč, po zaokrouhlení
290 000 Kč slovy:
dvěstědevadesáttisíc Kč ZÁVĚR
a) Obvyklá cena přeceněného bytu činí ke dni odhadu celkem
LV č. 159 Obvyklá cena bytu č. 5/3 ve výhradním vlastnictví z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s příslušenstvím a podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. st. 15/1 z LV č. 155 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
290 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi
-7-
LV č. 155 a č. 159 Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena přeceněného bytu činí celkem Obvyklá cena bytu č. 5/3 ve výhradním vlastnictví z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s příslušenstvím a podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. st. 15/1 z LV č. 155 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné činí podle tohoto odhadu k datu ocenění:
290 000 Kč slovy:
dvěstědevadesáttisíc Kč počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 155 ze dne 31.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 159 ze dne 31.7.2014 – částečný str. 1,4,5 Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa okolí
2 3 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 4.8.2014
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3063/92/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3063/92/2014.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
Kuchyň
Koupelna v podkroví
Ohřívač TUV v koupelně
Schodiště do podkroví
WC
Obývací pokoj
- 14 -
Ložnice v podkroví
Pokoj v podkroví
Pohled jižní
Pohled na pozemek
Pohled severní
Pohled z komunikace západní
- 15 -
Katastrální mapa
- 16 -
Mapa okolí
- 17 -
