č. posudku 5249/2015
Z n a l e c k ý p o s u d e k ------------------------------o obvyklé ceně nemovitosti - bývalé menší zemědělské usedlosti čp. 20 st 103 čp. 20 pč. 103/1 zahr. pč. 103/4 zahr. pč. 103/5 zahr. v k.ú. a obec Ratibořské Hory, okres Tábor Účel posudku: Exekuční řízení 160 EX 6989/12-8 Povinná: Karla Drábková, bytem Ratibořské Hory 20, 391 42 Ratibořské Hory Oceňovaná nemovitost prohlédnuta osobně znalcem dne 10.1.2015
Objednavatel: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, U Tržiště 9, 690 0 Břeclav Vlastník: Zpracoval: Dne:
Drábková Karla 1/2 Veselý Marcel 1/2 Ing. Jiří Vavruška 16.2.2015
Kat. území: Obec: Okres:
2
-
Ratibořské Hory Ratibořské Hory Tábor
Účel posudku: O vypracování posudku požádal soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, která uvedla, že ocenění požaduje pro účely exekučního řízení proti povinné pí Karle Drábkové. Podklady pro ocenění: - místní šetření dne 10.1.2015 za účasti p. Drábkové - výpisy KÚ Tábor ze dne 29.10.2014 - Usnesení čj. 160EX 6989/12 z 28.11.2014 - kopie katastrální mapy 1:1000 Právní předpis: Zákon č. 151/97 Sb., o oceňování majetku 303/2013 Sb., § 2, odst. 1.
ve znění
zákona č.
Nález: Předmětem ocenění je nemovitost - bývalá menší zem. usedlost čp. 2O v k.ú. Ratibořské Hory, obec Ratibořské Hory. Nemovitost je situována v zastavěné části obce a to tak, že sestává ze samostatné obytné části a samostatné stodoly. Vjezd z komunikace vedoucí do osady Dub na dvorek, za obytnou částí jsou zahrady osázené ovocnými porosty. Zahrada je rozdělena geom. plánem na tři části, které však nejsou od sebe fakticky odděleny. Pozemek je oplocen drátěným plotem podél komunikace. Obytná část je přízemní, částečně podsklepená, se sedlovou střechou, bez podkroví. Dispoziční řešení: Vstup ze dvora do předsíně, odtud do kuchyně a koupelny. V obytné části jsou 3 pokoje, spíž a komora. Půda volná, bez podkroví. Konstrukce - zdivo kamenné tl. 65 cm, bez izolace. Stropy rovné, polospalné. Střecha sedlová, krytina tašková, vnitřní a vnější omítky vápenné. Schodiště na půdu dřevěné, okna zdvojená. Podlahy betonové (lino, koberce), v soc. zařízení keramická dlažba. Vybavení - zavedeno etážové topení, voda napojena na veř. vodovod, ohřev teplé vody v el. bojleru. Splašky svedeny do kanalizace. V kuchyni el. sporák. Stáří, údržba a časový sled: Původní stáří nemovitosti je přes 100 let. 1972 - nemovitost zakoupili dnešní vlastníci 1973 - oplocení pozemku (33 let) 1974 - výměna dveří a oken - zřízena koupelna a zavedeno etážové topení 2006 - 23D 103/2006
-
3
-
Nemovitost je užívána, udržována pouze min. náklady. Na nemovitosti jsou patrné stavebně technické vady a sice: - vlhké zdivo (bez izolace) - krytina ve špatném stavu, dřevo krovu místy prohnilé - nutná oprava komínů a klemp. prací Opotřebení stanoveno v části ocenění s přihlédnutím ke stavu nemovitosti. Z=100:(100+35)=74,07%. Příslušenství nemoitosti: - obytná část čp. 20 - stodola (vedlejší stavba) - studna - venkovní úpravy (oplocení, betonová podezdívka, plotová vrata a branka, přípojka vody a kanalizace) - pozemky st 103 - 385m2 pč. 103/1 - 686m2 pč. 103/4 - 826m2 pč. 103/5 - 24m2
stáří a
-
5
-
Použitý postup stanovení obvyklé ceny (zákon 151/97 Sb., § 2, odst. 1) Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost s ohledem na již uskutečněné prodeje nebo nabídky RK. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny je stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí I) Věcná hodnota Věcná hodnota stavby Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden pomocí přiměřeného použití cenového předpisu, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - vyhl. č. 119/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) od 1.10.2014. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnáním skutečných obvyklých cen pozemků, které byly obchodovány v nedávném časovém období v okolí. Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako součet věcné hodnoty nemovitosti čp. 20 a pozemku (zahrad). II) Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti (příjem).
vytvářet výnos
III) Srovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Porovnány byly vybrané nemovitosti obdobného obdobným technickým stavem nemovitosti.
je
provedeno
charakteru
a
-
6
-
I) Věcná cena 1) Obytná část (§ 5) Zděný dům, 1 nadzemní podlaží, střecha, bez podkroví. Zast. pl.: spodní stavba 2,50x360 = 9,00 m2 vrchní stavba 19,20x7,05= 135,36 m2 zastřešení 19,20x7,05= 135,36 m2
část.
podsklepený,
sedlová
Obest. prostor: spodní stavba 9,00m2x1,60 = 14,40m3 vrchní stavba 135,36m2x(3,20+2,80):2 = 406,08m3 zastřešení 135,36m2x3,50x0,5 = 236,88m3 657,36m3 Typ A, koef. podkroví k = 0 ZC = 2290 Stanovení koeficientů: K4 = 1-(0,54x0,165)=1,00-0,089 = 0,911 K5 = 0,85 (ost. obec) Ki = 2,115 Stáří a opotřebení: Stáří nemovitosti přes 100 let, předp. životnost 40 let, opotř. Z = 100:(100+35)=74,07%. Výpočet: 657,36m3x2290x0,911x0,85x2,115 = 2,465.395,-- Kč odpočet 74,07% 1,826.118,-- Kč 639.277,-- Kč ------------2) Vedlejší stavba - stodola (§ 7) Menší stodůlka postavená pravoúhle k obytné části izolovaně. Stavba přízemní, se sedlovou střechou, nepodsklepená, dřevěná dvoukřídlová vrata, podlaha zem, tašková krytina. Slouží jako sklad domácích a hosp. potřeb. Koef. vybavení K4 : podstandardní k = 0,80 K5 = 0,85 Ki = 2,120 Typ A
ZC = 1250 Kč/m3
Zast. pl.: 9,60x7,50 = 72,00m2 Obest prostor: vrchní stavba 72,00m2x2,90 = zastřšení 72,00m2x3,0x0,5 =
208,00 m3 108,00 m3 316,00 m3
-
7
Opotřebení: Stáří přes 100 let, neudržovaná, Z = 100:100+20=83,33%. Výpočet: 316,00m3x1250x0,80x0,85x2,120 odpočet 83,33%
= -
-
předp. životnost 25 let, opotř.
569.432,-- Kč 474.507,-- Kč 94.925,-- Kč ------------
3) Studna (§ 9) Studna na dvoře stáří 80 let, neužívaná, voda nekvalitní. 3mx1950x0,85x2,293 odpočet 80%
= -
11.402,-- Kč 9.121,-- Kč 2.281,-- Kč -----------
4) Pozemky Obvyklá cena zastavěných pozemků v obci Ratibořské Hory činí 100 Kč/m2. Obvyklá cena pozemků určených územně plánovací dokumentací k zástavbě rod. domem činí 250-300 Kč/m2. Konkrétně se jedná o pč. 103/1 a pč. 103/4. U pozemku pč. 103/5 je s ohledem na polohu cena 20 Kč/m2. a) zastavěný pozemek st 103 čp. 20 385m2 x 100 = 38.500,-- Kč -----------b) pozemky zahrad Pozemky jsou dle ÚPD určeny k zástavbě rodinným domem. pč. 103/1 686m2x300 = 205.800,-- Kč pč. 103/4 826m2x300 = 247.800,-- Kč Celkem 1512m2 453.600,-- Kč ------------c) pozemek pč. 103/5 Jedná se o pozemek, který s nemovitostí bezprostředně nesouvisí, je součástí komunikace. 24m2 x 20
=
480,-- Kč ---------
-
8
-
II) Zjištění výnosové metody Výnosová metoda není stanovena vzhledem k tomu, že není uzavřena žádná nájemní smlouva a obdobné nemovitosti nejsou v k.ú. Ratibořské Hory pronajímány. III) Zjištění srovnávací metody Hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. 1) Lokalita: Dobronice u Bechyně Dům v centru obce, modernizovaný, k domu patří kolna chlév. Typ domu: vesnický rodinný dům Velikost bytu: 2+1 Zast. plocha 140 m2 Celková obytná, podl. plocha 99m2 Plocha pozemků 1500m2 Stav objektu dobrý Cena 885.000,-- Kč
prodeji
+ bývalý
2) Lokalita: Bechyňská Smoleč obec Sudoměřice u Bechyně Přízemní dům s částečným podkrovím. Typ domu: vesnická chalupa Velikost bytu: 4+KK Zast. plocha 132m2 Celková obytná, podl. plocha 105m2 Plocha pozemku 603m2 Stav objektu dobrý Cena 699.000,-- Kč 3) Lokalita: Třebějice Bývalá zem. usedlost se stodolou, napojena na studnu, splašky do jímky. Typ domu: vesnická chalupa Velikost bytu: 3+1 Zast. plocha 150m2 Celková obytná, podl. plocha 95m2 Plocha pozemku 2761m2 Stav objektu po rekonstrukci Cena 940.000,-- Kč 4) Lokalita: Skalice - Rybova Lhota Dům určený k trvalému bydlení, napojen na vodovod a kanalizaci. Typ domu: vesnický rodinný dům Velikost bytu: 3+1 Zast. plocha 190m2 Celková obytná, podl. plocha 75m2 Plocha pozemku 950m2 Stav objektu dobrý Cena 749.000,-- Kč
-
9
-
5) Lokalita: Sviny Dům v původním stavu, udržovaný, součástí je kůlna a garáž. Typ domu: přízemní rodinný dům Velikost bytu: 2+1 Zast. plocha 162m2 Celková obytná, podl. plocha 150m2 Plocha pozemku 2300m2 Stav objektu dobrý Cena 980.000,-- Kč Vyhodnocení srovnávací metody Jako srovnávací ekvivalenty byly vybrány velikostí, stářím a stavem nemovitosti. Lokalita
obdobné nemovitosti
podl. prodejní cena zákl. cena plocha za 1 m2 -----------------------------------------------------------1. Dobronice u Bechyně 99 m2 885.000,-- Kč 8.940,-- Kč 2. Bechyňská Smoleč 105 m2 799.000,-- Kč 7.609,-- Kč 3. Třebějice 95 m2 940.000,-- Kč 9.895,-- Kč 4. Skalice - Rybova Lhota 75 m2 749.000,-- Kč 9.987,-- Kč 5. Sviny 120 m2 980.000,-- Kč 8.166,-- Kč ____________________________________________________________ Průměr 4,353.000 : 5 = 870.600,-- Kč ------------Odhad dle metodiky Průměr - (max - min) x 0,15 = 870.600-(980.000-749.000)x0,15 = 870.600-34.650 = 835.950,-- Kč Zaokrouhleno: 836.000,-- Kč -------------
-
10 -
Metodika posouzení obvyklé ceny: Použita porovnávací metoda, kdy hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. Silné stránky: a) pozemek s dobrým dopravním napojením do centra Tábora (cca 15 km) b) dle ÚPD možnost výstavby rod. domu c) nemovitost napojena na inž. sítě obce Slabé stranky: a) vlastní dům čp. 20 je ve špatném stavebně technickém stavu b) kamenné zdivo bez izolace, vzlínající kapilární vlhkost c) nabídka nemovitostí převyšuje poptávku Provedenou analýzou a porovnáním odhaduji současnou obvyklou cen
s obchodovanými nemovitostmi
ve výši 836.000,-- Kč
-
11
-
R e k a p i t u l a c e : ------------------------I) Věcná hodnota 1) Obytná část 639.277,-- Kč 2) Vedlejší stavba - stodola 94.925,-- Kč 3) Studna 2.281,-- Kč 4) Pozemek st 103 38.500,-- Kč 5) Pozemky pč. 103/1, 103/4 453.600,-- Kč 6) Pozemek pč. 103/5 480,-- Kč Celkem 1,229.063,-- Kč ---------------
II) Výnosová metoda
není stanovena
III) Srovnávací metoda 1) Nemovitost čp. 20 s příslušenstvím a pozemky
836.000,-- Kč
Z á v ě r : ----------Na základě výše uvedených skutečností, s přihlédnutím ke stavu nemovitosti a její polohy a dále k současnému stavu trhu z nemovitostmi stanovuji cenu nemovitosti čp. 20 s pozemky st 103, pč. 103/1, pč. 103/4, 103/5 s příslušenstvím c e l k e m z toho podíl 1/2
840.000,-- Kč 420.000,-- Kč -------------
Ing. Jiří Vavruška V Sezimově Ístí 16.2.2015 Přílohy: Exekuční příkaz snímek katastrální mapy situace širších vztahů fotodokumentace
-
12
-
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Mimo zástavní a exekutorské právo neváznou na nemovitosti práva.
jiná
Poznámka znalce: 1) Nemovitost je užívána rodinou pí Drábkové. 2) Pozemky pč. 103/1 a 103/4 lze z hlediska územního plánu zastavět rod. domem s možností napojení na inž. sítě obce.
