BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav Křižíkova 1, 186 00 Praha 8
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 140412
ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí pozemků, zapsaných v k.ú. Kvítkov u Modlan, obec Modlany, zapsaných na LV č. 123.
Datum ocenění:
10. dubna 2014
Účel zpracování posudku: Ocenění obvyklé ceny nemovitostí pro účely prodeje nemovitostí formou dražby.
Objednatel posudku:
Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci Karlovarská 7 Jeneč 252 61 IČ: 00016918
Posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy. Posudek je vyhotoven v 4 stejnopisech. Toto je stejnopis č. 1.
Zpracovali: RNDr. Josef Knápek, Ing. Jitka Klausová
Praha, dne 10. dubna 2014
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol
Úkolem znaleckého ústavu je stanovit obvyklou cenu nemovitostí pozemků parc. č. 93/1, parc. č. 93/3, parc. č. 119/1, parc. č. 120/1, parc. č. 140, parc. č. 379/1, parc. č. 475/1, parc. č. 478/1, parc. č. 487/4, parc. č. 487/5, parc. č. 491/14, parc. č. 604/1, zapsaných v k.ú. Kvítkov u Modlan, okres Teplice, obec Modlany, na LV č. 123, ke dni 10. dubna 2014. Pojmosloví posudku Cena sjednaná Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (případ volných cen), pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak (případ regulovaných cen). Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Cena zjištěná (určená, administrativní) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, například cenový předpis. Cenou dle cenového předpisu se rozumí cena, k jejímuž stanovení se použijí platné předpisy a nařízení. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Tržní hodnota (obvyklá hodnota) Tržní hodnotou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s definicí v Mezinárodním oceňovacím standardu (IVS1 2007), tj. „odhadnutou částku, za kterou by byl předmět ocenění směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku“. Obvyklé nájemné Obvyklým nájemným rozumíme „odhadnutou částku, za kterou by byl předmět odhadu pronajat k datu ocenění mezi dobrovolným nájemníkem a dobrovolným nájemcem při 2
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku“. 2. Podklady pro vypracování odhadu: a)
Podklady poskytnuté objednatelem: 1) Informace k předmětným nemovitostem. 2) Kopie výpisu z KN, LV č. 123, ze dne 7. 3 .2014.
b)
Podklady zajištěné zpracovatelem posudku: 1) Místní šetření, provedené dne 28. 3. 2014, z něho plynoucí informace a zjištěné skutečnosti. 2) Fotodokumentace vyhotovená při místním šetření. 3) Internetové zdroje, www.sreality.cz, www.cenovemapy.cz, www.czso.cz, http://www.cscom.cz , ceníky a třídníky RTS/ÚRS. 4) Nahlížení do KN, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, dálkový přístup do KN www.katastr.cuzk.cz
d)
Literatura: 1) Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. , Akademické nakladatelství CERM 2004. 2) Úřední oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř a Ing. Vlasta Scholzová, Akademické nakladatelství CERM 2004. 3) Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, druhé přepracované, aktualizované a doplněné vydání - Prof.. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a Prof. Ing.. Josef Fiala, CSc. , Nakladatelství LINDE Praha a.s. 2005. 4) Oceňování nemovitostí I, II, III, a IV - metodické příručky k zákonu č. 151/1997 Sb. a k vyhlášce Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. - Ing. Alena Hallerová, CSc., Ing. Dr. Miroslav Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec a Pavel Weidenhoffer - Nakladatelství ŠEL 1999. 5) Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996. 6) Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 2004. 7) Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006.
3. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti pozemky parc. č. 93/1, parc. č. 93/3, parc. č. 119/1, parc. č. 120/1, parc. č. 140, parc. č. 379/1, parc. č. 475/1, parc. č. 478/1, parc. č. 487/4, parc. č. 487/5, parc. č. 491/14, parc. č. 604/1, zapsané v k.ú. Kvítkov u Modlan, okres Teplice, obec Modlany, na LV č. 123. Vlastnické právo k posuzovaným nemovitostem je zapsáno na: Česká Republika, ID: 00000001-001 Právo hospodařit s majetkem státu Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 , IČO:00016918 K uvedeným nemovitostem nejsou evidována jiná práva, ani omezení vlastnického práva. 3
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 4. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření byla provedena obhlídka nemovitostí. Znalec provedl zdokumentování stavu, šetření okolí nemovitosti, prohlídku místních podmínek. Jedná se o nemovitosti pozemků. Na LV je zapsáno 12 pozemků. Jedná se o různé typy pozemků, rozmístěné převážně v okolí obce. 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti pozemků se nachází v okolí obce Kvítkov, cca 3 km od obce Teplice. Pozemky se nachází mimo obec a jedná se především o zpevněné komunikace. Na ostatních pozemcích se nachází zeleň a náletové dřevní porosty. Některé pozemky jsou hůře dostupné a jsou umístěny mimo přístup z veřejných komunikací. Oceňován je pozemek parc. č. 93/1, o výměře 5079m2, evidován jako ostatní plocha – neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, jedná se o pozemek mezi zemědělskými poli, poblíž polní cesty, mimo obec. Pozemek parc. č. 93/3, o výměře 189m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, pozemek má tvar úzkého pruhu a je nepřístupný, mimo obec. Pozemek parc. č. 119/1, o výměře 1213m2, evidován jako ostatní plocha – neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, jedná se o pozemek mezi poli, u polní cesty, mimo obec. Pozemek parc. č. 120/1, o výměře 199m2, evidován jako ostatní plocha – neplodná půda, jedná se o travnatý pruh pozemku s porosty, který kratší stranou přilehá k polní cestě. Okolní pozemky jsou převážně zemědělská pole, mimo obec. Pozemek parc. č. 140, o výměře 6218m2, evidován jako ostatní plocha – neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, pozemek je přístupný z polní cesty. Nachází se mimo obec. Pozemek parc. č. 379/1, o výměře 256m2, evidován jako ostatní plocha-ostatní komunikace, jedná se o asfaltovanou silnici v obci. Pozemek parc. č. 475/1, o výměře 484m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, jde o travnatý pruh s porosty, nepřístupný. Pozemek parc. č. 478/1, o výměře 782m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty. Pozemek je součástí louky v blízkosti silnice. Pozemek parc. č. 487/4, o výměře 101m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, pozemek má tvar úzkého pruhu a je nepřístupný, mimo obec. Pozemek parc. č. 487/5, o výměře 12m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, pozemek má tvar úzkého pruhu a je nepřístupný, mimo obec. Pozemek parc. č. 491/14, o výměře 1135m2, evidován jako ostatní plocha-neplodná půda, na pozemku je travnatá plocha s porosty, pozemek má tvar úzkého pruhu a je nepřístupný, mimo obec. Pozemek parc. č. 604/1, o výměře 12369m2, evidován jako ostatní plocha-ostatní komunikace, jedná se o zpevněnou komunikaci vedoucí od obce a je dlouhá cca 2,5 km.
4
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
A. ODHAD Postup ocenění: Pro ocenění nemovitostí se používá jeden ze tří základních metodologických postupů, tj. metoda porovnávací, výnosová a nákladová, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a jejich aplikovatelnosti. V našem případě jsme při ocenění použili, vzhledem k povaze majetku, porovnávací metodu, která nejlépe vystihují hodnotu oceňovaného typu majetku. 1. Popis použitých metod Nákladový způsob (přístup nákladový) – vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na opětovné pořízení předmětu ocenění v daném místě a čase ocenění, nebo na nahrazení předmětem se stejnou užitnou hodnotou v souladu s jeho stavem. Z nákladů na znovu pořízení (reprodukci) nebo nahrazení majetku se odečítá existující opotřebení a znehodnocení majetku, tj. nákladová (časová) cena / cena věcná = reprodukční (nová) cena – opotřebení (znehodnocení). Nákladový způsob poskytuje spolehlivý ukazatel hodnoty majetku ve stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde náklady na pořízení majetku odpovídají výnosům, které je majetek schopný produkovat. Výnosový způsob (přístup výnosový) – vychází z výnosů předmětu ocenění skutečně dosahovaných nebo výnosů, které lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat. Tyto výnosy se diskontují či kapitalizují k datu ocenění. Porovnávací způsob (přístup tržního porovnání) – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejnými nebo obdobnými předměty a cenami dosaženými při jejich prodejích. Může se jednat též o ocenění věci odvozením z ceny jiné, funkčně související věci.
Analýza trhu Oceňované nemovitosti leží v obci Kvítkov. Kvítkov je malá vesnice, část obce Modlany v okrese Teplice. Nachází se asi 2,5 km na jih od Modlan. V roce 2009 zde bylo evidováno 42 adres. Ocenění pozemků je provedeno individuálně na základě analýzy a odhadu znalce. 2. Obsah posudku a)
Obvyklá hodnota nemovitostí
3. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno porovnávacím způsobem. Jsou porovnávány srovnatelné nemovitosti pozemků v porovnatelných lokalitách regionu.
5
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
a) Obvyklá hodnota nemovitostí Oceňovány jsou následující pozemky. Parcela č. výměra (m2) 93/1 5079 93/3 189 119/1 1213 120/1 199 140 6218 379/1 256 475/1 484 478/4 782 487/4 101 487/5 12 491/14 1135 604/1 12369 Jedná se o zpevněné polní cesty a jím blízké pozemky, na kterých se nachází travní porosty, keře, stromy. Stav pozemků a jejich využití je uvedeno výše v posudku. Znalec provedl porovnání pozemků s nabízenými pozemky v blízkých lokalitách. Po analýze trhu a nabídek prodeje srovnatelných pozemků znalec provádí odvození porovnávací hodnoty posuzovaných pozemků na základě analýzy a porovnání dostupných dat cenových hladin pozemků v místě obvyklých. Cenová hladina okolních srovnatelných pozemků zemědělské půdy, trvalého travného porostu a ostatní inzerovaných k prodeji se pohybuje v rozsahu 10 Kč – 70 Kč/m2 pozemku. Cenové hladiny zemědělské půdy se po ČR pohybují v hladině 5-40 Kč/m2. Oceňované pozemky slouží jako nevyužívaná zemědělská půda a komunikace. Pozemky pravděpodobně nelze využít k jiným účelům, nejsou charakteru stavebních. Jedná se o pozemky vedené jako neplodná půda a ostatní komunikace, jejichž hodnota se pohybuje ve zlomku hodnoty stavebních pozemků. Znalec provedl analýzu možného využití pozemků a na základě typu pozemků, jejich umístění provedl odhad obvyklé ceny. Dne názoru znalce jsou obvyklé hodnoty jednotlivých pozemků v následující cenové úrovni. Znalec přihlíží k účelu, rozsahu a velikosti pozemků, která limituje potenciální zájemce o pozemky. Z důvodu nižšího okruhu zájemců o pozemky je také ponížena obvyklá cena, za jakou jsou pozemky prodejné. Znalcem odhadovaná obvyklá hodnota pozemků: Pozemek parc. č.
93/1 93/3
Výměra (m2)
5079 189
Znalcem uvažovaná cena za 1m2 pozemku
Obvyklá hodnota pozemku včetně porostů v Kč
12 8
60 948 1 512 6
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 119/1 120/1 140 379/1 475/1 478/4 487/4 487/5 491/14 604/1 celkem
1213 199 6218 256 484 782 101 12 1135 12369 28 037
12 12 12 90 8 10 8 8 8 60
14 556 2 388 74 616 23 040 3 872 7 820 808 96 9 080 742 140 940 876
Dle názoru znalce, s přihlédnutím k předchozí provedené analýze vlastností a parametrů oceňovaných nemovitostí, s přihlédnutím k místním podmínkám, se znalec přiklání k odhadované obvyklé ceně nemovitostí pozemků takto. Obvyklá hodnota nemovitostí pozemků činí dle odhadu znalce 940 876 Kč.
7
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
C. ZÁVĚR Úkolem znaleckého ústavu bylo stanovit obvyklou cenu nemovitostí pozemků parc. č. 93/1, parc. č. 93/3, parc. č. 119/1, parc. č. 120/1, parc. č. 140, parc. č. 379/1, parc. č. 475/1, parc. č. 478/1, parc. č. 487/4, parc. č. 487/5, parc. č. 491/14, parc. č. 604/1, zapsaných v k.ú. Kvítkov u Modlan, okres Teplice, obec Modlany, na LV č. 123, ke dni 10. dubna 2014. Znalec provedl analýzu a ocenění dle obecně používaných metodik v oblasti oceňování nemovitostí, a to metodu porovnávací. Znalec provedl porovnání s dostupnými údaji o nabízených pozemcích obdobného charakteru k prodeji. Na základě analýzy a zaokrouhlení se znalec v tomto posudku přiklání k výsledné obvyklé ceně pozemků ve výši 940 900 Kč. Celková výměra pozemků je 28 037 m2. Cena zohledňuje parametry nemovitostí, a jejich polohu.
Závěrečné zhodnocení znalce: Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitostí pozemků 93/1, parc. č. 93/3, parc. č. 119/1, parc. č. 120/1, parc. č. 140, parc. č. 379/1, parc. č. 475/1, parc. č. 478/1, parc. č. 487/4, parc. č. 487/5, parc. č. 491/14, parc. č. 604/1, zapsaných v k.ú. Kvítkov u Modlan, okres Teplice, obec Modlany, na LV č. 123 činí ke dni 10. dubna 2014 (po provedení kvalifikovaného odhadu a zaokrouhlení):
940 900 Kč slovy: devět set čtyřicet tisíc devět set korun českých Znalci nejsou známa jiná omezení mající vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí, než ta v posudku uvedená.
BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel
Praha, 10. dubna 2014
8
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
Obecné podmínky poskytnutých služeb 1. Služby byly provedeny v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. 2. Pracovali jsme jako nezávislí dodavatelé. 3. Platba za služby nebyla žádným způsobem závislá na výsledných hodnotách ocenění. 4. Předpokládali jsme bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které nám byly poskytnuty, jsou přesné. 5. Naše ocenění je platné pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. 6. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel odběratelem nebo třetí stranou je neplatné. 7. Naši zprávu jako celek smíte poskytnout těm třetím stranám, které ji potřebují znát. 8. Vyhrazujeme si právo zahrnout jméno Vašeho podniku do seznamu našich klientů. 9. Budeme, podléhaje právním předpisům, uchovávat důvěrnost našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. 10. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou formou.
Předpoklady a omezující podmínky 1. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků posuzovaného předmětu. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy. 2. Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné záruky ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost jakýchkoliv, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě této analýzy. 3. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel nebo účely. 4. Datum, pro který jsou závěry a posouzení zpracovány, je uvedeno v posudku.
9
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav v oboru ekonomika, ceny a odhady zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky do prvního oddílu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21, odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle ustanovení § 6, odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů na základě dopisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 8. dubna 1999, č.j. 56/99-OOD.
Znalecký posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy.
Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 140412.
BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti
Praha, 10. dubna 2014
10
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
Seznam příloh 1. Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 123, ze dne 7. 3. 2014 2. Kopie mapových podkladů 3. Kopie zdrojů informací pro stanovení obvyklé ceny 4. Fotodokumentace z místního šetření
11
