WERKEN MET EEN ARCHITECT Om uw bouwproject goed te laten verlopen is het inhuren van een architect verstandig zoniet onvermijdelijk. Met zijn inzicht en kennis in ontwerp en bouwzaken kan veel last van uw schouder worden gehaald. Van belang hierbij is dat een architect moet kunnen luisteren naar wat de opdrachtgever voor ogen staat, aandacht heeft voor wat u misschien over het hoofd ziet en wensen, ideeën en gedachtes weet te vertalen in een ruimtelijk concept of een ontwerp. Het ontwerpen en realiseren van een bouwplan, een verbouw- of restauratieplan verloopt in een aantal fasen, te beginnen met het maken van een ontwerp en eindigend met de oplevering. Behalve in de ontwerpfase kan de architect in elke fase van het bouwproject een belangrijke rol spelen. Hieronder staan de zeven verschillende bouwfases en daarbij aangegeven wat de architect zijn taak is en wat hij voor u kan betekenen.
BOUWFASES FASE 1 A. Het voorlopig ontwerp B. Het definitief ontwerp FASE 2 A. Toestemming tot bouwen B. De bouwvoorbereiding C. De aanbesteding FASE 3 A. De uitvoering B. De oplevering
1A. HET VOORLOPIG ONTWERP Wanneer u een architect heeft gekozen dan geeft u hem een opdracht. Soms is dat in één keer de totaalopdracht voor het realiseren van een woonhuis, een winkelinrichting, een kantoor. Maar vaker is dat de eerste deelopdracht in een reeks van opdrachten, bijvoorbeeld als eerste een opdracht voor vooronderzoek of een voorlopig plan. Want natuurlijk weet u hoe mooi, functioneel en economisch verantwoord uw huis of zaak kunnen worden. Maar u realiseert zich ook dat waarschijnlijk niet alles haalbaar zal zijn. Waartoe reikt uw budget, wat laten de wetten en regels toe, welke hindernissen kunnen een bestemmingsplan, milieuwetgeving en brandveiligheidvoorschriften opwerpen? De taak van uw architect beperkt zich niet tot het ontwerpen van uw woning of kantoor of het tekenen van plannen. Hij verzamelt alle mogelijke gegevens betreffende het project. Vraagt als daartoe aanleiding is een onderzoek naar de bouwgrond, hij bestudeert het bestemmingsplan. Hij analyseert het terrein of het pand en onderzoekt tevens de mogelijke subsidies. U kunt de architect vragen samen met u een programma van eisen op te stellen. Het komt ook voor dat de architect uw programma van eisen betrekt in het vooronderzoek of bij het maken van het voorlopig plan.
PROGRAMMA VAN EISEN Uw eigen wensen en eisen locatie, ligging, vorm, indeling gebruikseisen beeldverwachting budget tijdschema etc.
Eisen van anderen
vergunningen planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden milieu, arbeidsomstandigheden, duurzaam bouwen e.d. brandveiligheidvoorschriften etc.
Gegevens bestaande toestand
situatietekening opmetingstekeningen van de plattegronden, constructie e.d. vaststelling bouwtechnische en/of gebruiktechnische kwaliteit archiefmateriaal Tijdens het opstellen van het programma van eisen komen er al ruwe schetsen van het project op tafel. Wanneer het programma van eisen u bevalt en u het gevoel heeft dat de architect naar u kan luisteren en uw belangen kan vertegenwoordigen dan geeft u de architect de opdracht voor het voorlopig ontwerp. Bij kleinere particuliere plannen komen architect en opdrachtgever meestal een opdracht overeen waarin het programma van eisen samen met het voorlopig- en definitief plan stapsgewijs wordt ontwikkeld.
Een goed doordacht voorlopig ontwerp is van essentieel belang. Het vormt bijna letterlijk de basis van alles wat volgt. De architect vertaalt het geformuleerde eisenpakket in een passend ontwerp. En dan ontstaat dus al de eerste presentatie van hoe uw toekomstige woning, winkel, monument of bedrijf eruit zal gaan zien. In deze fase van het project komt de creatieve kant van de architect het meest tot uiting. Het voorlopig ontwerp zal u al een duidelijk beeld geven van de vorm, ligging, afmetingen en indeling. Uiteraard dit alles binnen de gegeven budgettaire en wettelijke voorwaarden. Wanneer het voorlopig ontwerp u aanspreekt dan gaat de architect met het plan naar de gemeentelijke welstandcommissie. Deze commissie toetst, aan de hand van de eisen die de gemeente heeft vastgesteld, of het gebouw past in de omgeving en de architectuur voldoet aan de eisen die de gemeente stelt. Op basis van het voorlopig ontwerp wordt er ook een globale kostenberekening gemaakt. Uit deze kostenberekening kan worden geconstateerd of het binnen uw budget past en waar nodig zal het exacter worden ingevuld. Op deze manier wordt uw pand eigenlijk twee keer verbouwd, één keer op de tekentafel en één keer in het echt. Een belangrijke toegevoegde waarde van de architect is dat u, gebruik makend van zijn ervaringen, uw ideale beeld kunt toetsen en ontdekken of dat inderdaad het ideaal is. Ook kunt u in deze fase nog veel aanpassingen maken die in principe gemakkelijk te doen zijn. In de uitvoeringsfase wordt dat al moeilijker en ook duurder dan in de ontwerpfase.
1B. HET DEFINITIEF ONTWERP Na het voorlopig ontwerp komt, uiteraard, een definitief ontwerp. Op basis van overleg met de architect, uw commentaar of aanvullende wensen, de eerste reacties van de welstandscommissie of geraadpleegde adviseurs, bijvoorbeeld een constructeur of installateur, werkt de architect het voorlopig ontwerp uit in een definitief plan. Een volledig plan van fundament tot en met de nok. Alle bouwkundige details worden hierin meegenomen. Voor zaken als constructie, verwarming, ventilatie en elektra laat de architect zich adviseren door specifieke deskundigen. De bouwkundige ontwerpers en tekenaar van het bureau assisteren hem bij de uitwerking en de presentatie, met behulp van een geavanceerd tekenprogramma. Gaat u akkoord met dit definitieve ontwerp en met de (financiële) uitwerking, dan geeft u het startschot voor Fase 2; de feitelijke restauratie, renovatie, bouw of verbouwing van uw woonhuis of kantoor. Ook wel de bouwvoorbereidingsfase genoemd.
2A. TOESTEMMING TOT BOUWEN Na uw goedkeuring van het definitieve ontwerp breekt de fase van de bouwvoorbereiding aan. Behalve met u heeft de architect, namens u, ook rekening te houden met de verschillende overheidsinstellingen. Bij de gemeente dient de architect een bouwaanvraag in een compleet dossier te overhandigen. Deze aanvraag wordt door de gemeentelijke dienst Bouwbeheer beoordeeld op zeer uiteenlopende zaken. Op veiligheid bijvoorbeeld; is de constructie goed en is het gebouw brandveilig. Schaadt het gebouw straks niet uw gezondheid, door bijvoorbeeld slechte akoestiek of ventilatie. Is het gebouw voldoende energiezuinig? Bij nieuwbouw controleert de gemeente natuurlijk ook of het plan past binnen het bestemmingsplan, dat u niet een restaurant wilt neer zetten op een plek waar alleen woningen mogen komen, om maar een voorbeeld te noemen. Bij een restauratie of renovatie van een monumentaal pand zal de architect, vanwege de aparte status van het pand, het ontwerp moeten overleggen met de Monumentencommissie. Soms is vooraf een bouwhistorisch onderzoek nodig om te bepalen welke onderdelen van belang zijn om te behouden of om de historie van het pand en de diverse bouwsporen goed te documenteren. Wanneer door geen van deze instellingen bezwaar wordt gemaakt, of de door hen voorgestelde aanpassingen kunnen worden gerealiseerd, wordt de aanvraag door de gemeente ter inzage gelegd. Iedere belanghebbende kan dan kennis nemen van uw plannen en is gerechtigd hiertegen bezwaar te maken. Worden er geen bezwaarschriften ingediend, of worden deze door de gemeente afgewezen, dan krijgt u vergunning om te gaan bouwen.
2B. DE BOUWVOORBEREIDING Terwijl de ambtelijke molens draaien, is de architect al aan de slag gegaan met het maken van bestekstekeningen. Een omvangrijk werk, want voor alle onderdelen van het gebouw, hoe klein soms ook, moeten exacte tekeningen worden gemaakt. Deze bestekstekeningen vormen onderdeel van het bestek, een boek dat de precieze leidraad is bij de feitelijke bouw. Alle materialen worden beschreven en alle taken voor de aannemer en de installateurs staan erin genoemd. Ook de planning voor de bouw wordt er nauwkeurig in aangegeven evenals de algemene bepalingen en voorwaarden waarbinnen de (ver)bouw gerealiseerd moet gaan worden. U kunt hierbij denken aan garantiebepalingen, verzekeringen, voorschriften en boeteclausules. Om de eerste paal te slaan of de eerste steen te leggen, is een aannemer nodig, die in staat is binnen alle, en vooral financiële, voorwaarden uw woning, winkel, monument of bedrijfspand te realiseren. Uiteraard kunt u zelf op zoek gaan naar een aannemer, maar u kunt het ook door de architect laten doen die veel ervaring heeft met het werken met verschillende aannemers en weet welke aannemer geschikt is voor uw plan.
2C. DE AANBESTEDING Door het bestek aan een of meer bouwbedrijven ter hand te stellen worden zij in de gelegenheid gesteld een inschrijfprijs uit te brengen. In overleg met u zal vervolgens gekozen worden voor de aannemer die het project inzichtelijk heeft gecalculeerd en die de meest gunstige prijs heeft aangeboden. Deze procedure staat bekend als de aanbesteding. Soms vindt de aanbesteding plaats via een voorselectie van geschikte bedrijven.In een andere situatie kan gekozen worden voor het betrekken van een aannemer in een bouwteam waarbij een afstandsverklaring wordt verlangd indien er geen overeenstemming wordt bereikt. Wanneer de aannemer is gekozen zullen de puntjes op de ‘i’ worden gezet. Soms heeft de gunstigste inschrijver nuttige suggesties over de uitvoering, soms zal de architect wijzigingsvoorstellen doen ten behoeve van de aanscherping van de prijs. Hij zal dat doen aan de hand van zijn eigen begroting, met zijn kennis van materialen en prijzen. Veelal zijn bij een aanbesteding ook de installaties van het gebouw aanbesteed en moeten afspraken tussen alle betrokken bouwpartijen worden gemaakt. Daarna kan met de uitvoering van het project worden begonnen.
3A. DE UITVOERING De architect heeft de ontwerpende taak vervuld, en kan nu voor u de directie voeren over de uitvoering. Dit is Fase 3 in het proces. Want hoewel alles in het door alle partijen ondertekende bestek vastligt, kunnen zich tijdens de bouw toch onverwachte omstandigheden voordoen. De architect zal u in deze situaties adviseren en met voorstellen komen indien dat nodig is. Hij bewaakt het tijdschema. Ziet toe op de coördinatie tussen de uitvoerende partijen. Let op afstemming met andere bedrijven, die bijvoorbeeld voor de installaties, de inrichting of de terreinverzorging nodig zijn. Controleert de geleverde materialen; wordt de baksteen gebruikt die het bestek voorschrijft; worden de voorgeschreven montagevoorschriften aangehouden; is het verloop van het installatiewerk logisch etc. Deze hele bouwbegeleiding noemt men directievoering. Waar het voor u als opdrachtgever ondoenlijk is dit toezicht te houden (vaak alleen al fysiek, uw gewone leven gaat door en de kennis en de ervaring volstaat niet), is het voor de architect of de aangestelde opzichter onderdeel van het werk. Directievoering kan worden aangevuld met dagelijks toezicht op de uitvoering van het werk. Aangezien dit bij uitvoering van kleine particuliere werken een erg kostbare aangelegenheid is zoeken wij in overleg met de opdrachtgever vaak naar een combinatie van directie en toezicht op de uitvoering gedurende de periode van uitvoering.
3B. DE OPLEVERING Als het werk gedaan is, als de laatste bouwhelm uit het zicht is verdwenen, wordt het gebouw aan u overgedragen. Nu is het (weer) uw ruimte. Maar dit gebeurt niet zonder de nodige nauwkeurige controles of alles is uitgevoerd volgens de vereiste kwaliteitsnormen. Bij deze ‘oplevering’ staat u natuurlijk niet alleen. Samen met de architect inspecteert u uw eigen pand. Zo nodig zal hij wijzen op uitvoeringsfouten en zichtbare gebreken die de aannemer moet herstellen, overeenkomstig de afspraken zoals vastgelegd in het bestek en binnen een vastgestelde termijn. Uiteraard controleert hij de rekeningen van de aannemer en eventuele onderaannemers en andere toeleveranciers. Hij checkt of de vermelde materialen en hoeveelheden geleverd en verwerkt zijn en overeenstemmen met de offertes. Ook de prijs van het gepresteerde meer-werk wordt door de architect kritisch beoordeeld. De door de aannemer gemelde meerwerkposten worden in een overzicht bijgehouden. De architect voert hierin ook de vervallen of niet uitgevoerde onderdelen op als minderwerk. Het saldo meer- en minderwerk behoeft uiteindelijk goedkeuring van zowel aannemer als opdrachtgever. De architect assisteert hierbij de opdrachtgever. Van de voorlopige oplevering wordt een verslag, een ‘proces verbaal’, opgemaakt, waarin alle eventuele nog af te ronden werkzaamheden en de periode , meestal 2 weken, waarin deze moeten worden afgerond worden vastgelegd . Na de eerste oplevering kunt u (weer) in uw woning of bedrijf trekken. Daarna is er een onderhoudstermijn van kracht, waarin mogelijke onvolkomenheden die in de eerste periode van gebruik merkbaar worden, zonder kosten dienen te worden verholpen door de aannemer of installateur. Klemmende deuren, onjuiste inregeling van de verwarming of de ventilatie, dienen meestal binnen een periode van drie maanden, te worden verholpen. Ook in deze periode kunt u terugvallen op uw architect, hij kan voor u de goede diagnose stellen, het verschil tussen ‘normale’ en exceptionele slijtage beoordelen of verborgen gebreken constateren. Overigens is ook de architect zelf tot vijf jaar na de voltooiing van zijn werk aansprakelijk voor door hem of zijn medewerkers gemaakte verwijtbare fouten. BNAarchitecten zijn door de gevolgen daarvan verzekerd. Na de onderhoudsperiode van 3 maanden wordt uw woning of zaak definitief opgeleverd. Ook hierbij staat de architect u terzijde en controleert de later verrichte werkzaamheden.
NOORLAG + PARTNERS ARCHITECTEN
adres
Wittevrouwensingel 1 3581 GA Utrecht
e-mail
[email protected]
telefoon
(030) 23 40 594
website
noorlag.nl
