VÝNOSOVÁ METODA A OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

VÝNOSOVÁ METODA A OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Bakalářská práce Ocenění polyfunkčního domu na Praze 3 na Žižkově a bytu na Praze 5 v Motole

Autor:

Petra Stránská, Dis. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

červen, 2009

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma „Výnosová metoda a ocenění nemovitosti“ vypracovala samostatně pod vedením Ing. Petra Orta, Ph.D. a pouţila jsem jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu literatury.

podpis autora V Praze dne 22.6.2009

Petra Stránská, Dis.

Anotace práce

V mé bakalářské práci se zabývám oceněním nemovitostí, jak z teoretického, tak i z praktického pohledu. Úvodní část práce se soustředí na teoretické pojetí výnosové metody a její pochopení. Prostřední část je praktická ukázka ocenění polyfunkčního domu na Praze 3 a bytové jednotky na Praze 5. Na těchto nemovitostech jsou ukázány standardní oceňovací metody – metoda věcné hodnoty, metoda výnosová, metoda porovnávací, orientačně je zajištěna „administrativní“ cena podle platného cenového předpisu 456/2008Sb. Poslední závěrečná část je věnována analýze trhu s nemovitostmi na Praze 3 a problematice finanční krize, která souvisí se situací na realitním trhu.

My bachelor thesis deals with the appraisal of real estate, from the theoretical as well as from the practical point of view. The introductory part focuses on the theoretical concept of the yield method and its understanding. The middle part presents a practical example of the appraisal of a multifunctional house in Prague 3 and a housing unit in Prague 5. The standard appraisal methods are used to evaluate these properties – a material value method, a yield method, a comparative method; the approximate “administrative price“ is set according to the valid price order 456/2008 of Law Digest. The final part is devoted to the analysis of the property market in Prague 3 and to the problems of the financial crisis connected with the demand and supply of real estates.

Obsah Úvod

7

I. Teoretická část

8 - 20

1. Základní pojmy

8-9

1.1.

Nemovitost, stavba, pozemek, parcela 1.1.1.

Nemovitost

8

1.1.2.

Stavba

9

1.1.3.

Pozemek

9

1.1.4.

Parcela

9

2. Výnosová metoda 2.1.

Výnosy z nemovitostí

11– 13

2.2.

Nájemné

13 -14

2.2.1.

Trţní nájemné

13

2.2.2.

Smluvní nájemné

13 – 14

2.3.

II.

10 – 20

Provozní náklady

14 – 16

2.3.1.

Vykazované provozní náklady

14

2.3.2.

Očekávané provozní náklady

14

2.3.1.1.

Fixní náklady

15

2.3.1.2.

Variabilní náklady

15

2.3.1.3.

Obnovovací náklady

15 -16

2.4.

Poměrové ukazatele

16

2.5.

Transformace výnosů na současnou hodnotu

16 – 17

2.5.1.

Diskontace

16 – 17

2.5.2.

Kapitalizace

17

2.5.2.1.

Přímá kapitalizace

17

2.5.2.2.

Výnosová kapitalizace

17

2.6.

Věcná renta

18

2.7.

Výnosová a kapitalizační míra

18 - 19

2.8.

Odhad míry výnosnosti

19 - 20

2.9.

Rizika

20

Praktická část

21 – 52

II.a)

Oceňování polyfunkčního objektu

21 - 42

1.

Projekt Husitská atrium

21

1.1.

Charakteristika lokality a poloha nemovitosti

21 – 22

1.2.

Charakter nemovitosti

22 – 29

1.3.

Pozemky

29

2.

Porovnávací metoda 2.1.

3.

Výnosová metoda

30 - 32 33 – 36

3.1.

Výnosová hodnota obecně

33 - 34

3.2.

Výnosová hodnota postup

34

3.2.1. 3.3. 4.

Stanovení obvyklého dosaţitelného nájemného Výpočet dosaţitelného nájemného

Věcná hodnota

34 35 -36 37 – 40

4.1.

Výpočet - bytový dům

37 – 40

4.2.

Výpočet – pozemky

40

4.3.

Rekapitulace věcné hodnoty

40

5.

Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění

41 – 43

5.1.

Výnosová hodnota bytového domu

5.2.

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování 42

5.3.

Ocenění pozemku

43

5.4.

Rekapitulace cen nemovitosti

43

6.

Orientační ocenění podle cenového předpisu

41 - 42

43 - 45

6.1.

Výpočet – bytový dům

44

6.2.

Výpočet – pozemky

44 - 45

6.3.

Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu

45

II.b) 1.

Porovnání jednotky v domě

30 - 32

Ocenění bytové jednotky

Informace o nemovitosti 1.1.

Popis nemovitosti

45 - 53 45 46 - 47

2.

Porovnávací metoda – dle analýzy trhu s podobnými nemovitostmi

47 – 48

3.

Porovnávací metoda – podle cenového předpisu

49 – 53

3.1.

Výpočet – bytové jednotky

49 – 52

3.2.

Výpočet – pozemku

52

3.3. 4.

Rekapitulace podle cenového předpisu

Výnosová metoda

53 54 – 55

III.Analytická část

56 – 65

1.

Obecné hodnocení trhu s ekonomické situace v letech 2005 – 2007

56 – 57

2.

Bytové projekty v lokalitě – Praha 3 – Ţiţkov

57 – 58

2.1.

Základní informace o posuzovaném projektu

57 - 58

2.2.

Posouzení záměru (výhody a zápory)

58

3.

Cenové porovnání v dané lokalitě

59

4.

Stanovení prodejní ceny

59 – 64

5.

Ukázka cen bytů na zkoumaném trhu na Praze 3

64 – 65

Závěr

66 - 67

Seznam pouţité literatury

68

Přílohy

69 - 81

Zadání bakalářské práce

82

Úvod Na následujících stranách jsem se snaţila podchytit výnosovou metodu a odhadnout polyfunkční nemovitost a bytovou jednotku. V teoretické části jsem se z počátku soustředila na vymezení základních pojmů, které se v mé práci objevují. V druhé půlce teoretické části jsem se snaţila zachytit a popsat problematiku výnosové metody, kterou popisuje řada knih známých autorů. Hlavní část, tedy praktická, oceňuje polyfunkční bytový dům na Praze 3, který stojí v dnes jiţ lukrativním centru Prahy. Na stanovení ceny objektu jsem pouţila metodu věcné hodnoty, metodu výnosové, kombinaci výnosové a nákladové hodnoty, metodu porovnávací a orientačně je zjištěna i „administrativní“ cena podle platného cenového předpisu 456/2008Sb. Ve druhé části jsem odhadla byt, v kterém bydlím. Ten se nachází na Praze 5 v Motole. Bytovou jednotku jsem ocenila porovnávací metodou dle trhu, porovnávací metodou dle platného cenového předpisu 456/2008Sb a v poslední řadě výnosovou metodou. V poslední části jsem se prozkoumala a analyzovala situaci na trhu s nemovitostmi na Praze 3. Nezapomněla jsme ani na vzniklou hospodářskou krizi, která se výrazně podepsala na celkovém realitním trhu. Odpovídám na otázky typu kde a jak a co všechno ovlivnila špatná situace na dnešním trhu s nemovitostmi.

7

Teoretická část 1. Základní pojmy V této kapitole vysvětlím základní pojmy, které jsou pouţívány při oceňování nemovitostí. Jsou to pojmy, vyskytujíce se jak v ocenění trţním, tak v ocenění podle cenového předpisu.

1.1.

Nemovitost, stavba, pozemek, parcela 1.1.1. Nemovitost

Nemovitost resp. věc movitá je definována občanským zákonem. Zde 1 je nemovitost vymezena jako: Pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou). Pozemky jsou zpravidla evidovány v podobě parcel, které jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v (katastrální) mapě a označeny parcelním číslem Stavby, ať uţ rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí (spojené se zemí pevným základem) Ještě existují dva typy nemovitostí, se kterými se můţeme běţně setkat: -

Bytové jednotky

-

Nebytové jednotky2

Jejich existence je definována zákonem o vlastnictví bytů.

1

zákon č.40/1964 Sb., občanského zákoníku v platném znění

2

zákon č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v platném znění

8

1.1.2. Stavba Objekt (rozestavěný nebo dokončený) pevně spojený s pozemkem, který není součástí pozemku. Stavba vzniká na základě lidské činnosti. Ţivotnost staveb je omezená. Ţivotnost staveb je vymezená jejich technickými vlastnostmi a ekonomickým vyuţitím. 1.1.3. Pozemek Je to část zemského povrchu. Pozemek nelze vyrobit, ale ani spotřebovat. Jejich kapacita je omezena, ale na druhou stranu mají nekonečnou ţivotnost. Výjimku tvoří třeba lomy, pískovny, štěrkovny apod., které svou ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Pozemky členíme pro účel ocenění: 1) Stavební pozemky 2) Zemědělské pozemky – orná půda, vinice, zahrady, louky a pastviny 3) Lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky 4) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní toky a nádrţe, 5) jiné pozemky – např. nevyuţitelné pozemky a neplodná půda - roklina, močál, baţina a jiné. 1.1.4. Parcela Pod slovem parcela rozumíme pozemek, jenţ je určen jak polohově, tak geometricky. Je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

3

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

9

2. Výnosová metoda

Přístup na bázi kapitalizace výnosů je zaloţen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výsledkem je tzv. výnosová hodnota. Největší chybu bychom udělali, pokud bychom se zaměřili jen na výnosovou hodnotu z nemovitosti. Odhad trţní hodnoty musí být procesem komplexním. Je mnoho vlivů faktorů, které dokáţí změnit cenotvorbu nemovitosti. Měli bychom si uvědomit, ţe ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, ale má svojí podstatu, váhu a úlohu při analýze výsledné trţní hodnoty. Tabulka č.1 4 Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladový přístup

Porovnávací přístup

Výnosový přístup

Vynaloţené náklady na

Jaká je současná trţní hodnota

Očekávaný prospěch

pořízení pozemku a stavba

obdobných nemovitostí na trhu

a z něho plynoucí výnosy

Odhad hodnoty nemovitosti má zřejmý cíl a to budoucí prospěch, který lze z nemovitostí získat. Platí tu jednoduchý princip, čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaných nemovitostí čeká, tím vyšší cenu je ochoten zaplatit. Asi bychom si měli vysvětlit, ţe celý proces hledání výnosové hodnoty je proces předpokládaný, který se teprve odehraje, a proto neexistuje stoprocentní spolehlivost. Určitě můţeme brát zkušenosti z prospěchů dosaţených v minulosti jako orientační, jako takovou po myslnou pomocnou ruku, velkou roli hrají také trţní podmínky v minulosti a v současnosti. Kaţdý člověk chápe prospěch jinak, pro jednoho je to forma utrţeného nájemného z nemovitosti, kterou hodlá pronajímat pro druhého třeba úsporu nájemného, jestliţe v nemovitosti bydlí sám, těch to příkladů je nepřeberné mnoţství, kaţdý z nás prospěch pociťuje jinak. Pokud můţeme budoucí prospěch finančně vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můţeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat, jako součet všech 4

Převzato z knihy ZAZVONIL, z.: Oceňování na trţních principech. 1. vydav. Praha: CEDUK 1996

10

předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti, kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investic. Hodnotu lze chápat jako dynamickou veličinu, mění se podle dění na trhu a se změnou jeho potřeb. Nesmíme zapomenout zahrnout i do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti, změny hodnot nemovitosti, mám na myslí třeba technické změny (opotřebení, znehodnocení), nesmíme ani opomenout na změny funkční, uţitkové, právní, finanční a ekonomické. Ve výnosovém principu můţeme předpokládat, ţe čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím vyšší výnos můţeme předpokládat, samozřejmě tento předpoklad je v určité míře limitován. Je také velmi důleţité při oceňování specifikovat podstatu oceňovaného majetku, měli bychom brát na vědomí, ţe některé sloţky hodnotu neovlivňují, některé ji zvyšují, anebo dokonce sniţují. Jen malý příklad: Příslušenství stavby, pokud je uţ zastaralé, nefunkční, prostě ztratilo doplňkovou funkci k hlavní stavbě tak, ţe hodnotu nezvyšuje, moţná se dá říci, ţe i sniţuje. Velmi důleţitým principem trţního oceňování je princip nabídky a poptávky. V souvislosti s výnosovou hodnotou má stav nabídky a poptávky vliv na odhad výše budoucích výnosů z nemovitostí.

2.1.

Výnosy z nemovitostí Budoucí prospěch lze shrnout do definice, která zní – rozdíl mezi všemi pozitivními

efekty plynoucími z vlastnictví nemovitostí a mezi podmiňujícími negativními efekty. Výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme, jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy, resp. výnosy z nemovitosti, a výdaji, resp. náklady, spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku.

11

Výnosy lze vyjádřit třemi způsoby • jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace), • časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow), • řada systematicky se chovajících výnosů - konstantní, klesající, rostoucí trend. Pro výpočet rozeznáváme následující čtyři typy výnosů • potenciální hrubý výnos (PHV), • efektivní hrubý výnos (EHV), • čistý provozní výnos (V), • čistý provozní výnos po odpočtu splátek (VM). Další položky pro výpočet výnosů • výpadek nájemného a ztráty (rVN), • provozní náklady (PN), • splátky půjčky (Rs). Vztah mezi jednotlivými výnosy PHV - rVN = EHV EHV - PN = V V - Rs = VM

Potenciální hrubý výnos Potenciální výnos je chápán jako celkový výnos, jehoţ dosaţení lze očekávat za zvolenou časovou jednotku, aniţ by byl sníţen o provozní náklady, ale počítáme se stoprocentní obsazeností. Časovou jednotku, kterou pouţijeme, je jeden rok. Udává se většinou v Kč/rok. Naopak jednotka vztaţená k nájemnému je většinou v trojrozměrném vztahu. Třeba

12

Kč/m²/rok v případě ploch jednotlivých místností, pozemků atd. nebo Kč/m³/rok jestliţe je nájemné vztaţeno na obestavěný či vnitřní prostor, Kč/m/rok v případě liniových staveb.

2.2.

Nájemné

Výše nájemného se dělí na dva typy: 2.2.1. Trţní nájemné 2.2.2. Nájemné smluvní 2.2.1. Tržní nájemné Je stanoveno za obdobné prostory či plochy v daném segmentu trhu. Respektujeme a akceptujeme podmínky trhu. Tržní nájemné je závislé -

Na nabídce a poptávce v daném segmentu trhu

-

Podle toho kde se nemovitost nachází (politickosprávním, ekonomickém, sociálním a demografickém významu obce a její infrastruktuře)

-

Na vnitřních podmínkách (kvantita, kvalita, funkce, vyuţitelnost atd.)

-

Na sluţbách, které poskytuje pronajímatel nájemci

Ve zvláštních případech můţe být trţní nájemné symbolické anebo dokonce nulové. 2.2.2. Smluvní nájemné Vypočítává se z výše nájemného a podmínek stanovených v příslušné platné nájemní smlouvě. Máme také regulované nájemné – jehoţ výše a podmínky jsou zákonnými prostředky limitovány, slouţí jako nástroj ochrany nájemníků. Je důleţité si uvědomit výpadek nájemného a ztráty, které se objeví. Určitě s tím musíme počítat. Ať uţ to jsou více či méně předvídatelné katastrofy např.: modernizace,

13

ţivelná katastrofa, změna vlastníka, nájemce neplatí = ztráta). U některých typů nemovitostí, jako je penzion, motely, hotely atd. se výrazně podepisuje sezónní zaměření. Efektivní hrubý výnos Efektivní hrubý výnos představuje potenciální očekávaný hrubý výnos sníţený o předpokládaný výpadek nájemného.

2.3.

Provozní náklady Jsou to periodické či výdaje nutné k provozu nemovitosti. Jsou počítány obvykle

k jednomu roku. dělení: 2.3.1. Vykazované provozní náklady 2.3.2. Očekávané provozní náklady 2.3.1. Vykazované provozní náklady Jsou to náklady související k dosaţení a udrţení hrubého výnosu, podloţeny jsou buď v účetní evidenci, nebo jinými doklady. 2.3.2. Očekávané provozní náklady Jsou to odhadnuté náklady neboli očekávané. Provozní náklady dělené pro účely oceňování: 2.3.1.1.

Fixní náklady

2.3.1.2.

Variabilní náklady

2.3.1.3.

Obnovovací náklady

14

2.3.1.1.

Fixní náklady (Fixed Expenses)

Jsou to náklady, které nejsou ovlivněny obsazeností a intenzitou vyuţívaní nemovitostí a je nutno je platit i kdyţ z nich máme výnos či nikoliv. Klasické fixní náklady: -

Daň z nemovitosti

-

Pojištění nemovitosti

-

Jiné náklady s fixní podobou

2.3.1.2.

Variabilní náklady (Variable Expenses)

Jsou to náklady, které se mění v závislosti na rozsahu, intenzitě a způsobu vyuţití nemovitostí. Klasické variabilní náklady: -

Náklady na správu nemovitosti

-

Náklady na dodávky médií (např. elektřina, voda, plyn, kanalizace)

-

Náklady na údrţbu

-

Náklady na odvoz a likvidace odpadu

-

Atd.

2.3.1.3.

Obnovovací náklady (Replacement Allowance)

Zahrnují se sem opravy a výměny stavebních komponentů s krátkodobější ţivotností, které se časem opotřebovávají a neţ stavba samotná. Klasické náklady na výměnu prvků: -

Podlahové podklady a dlaţby

-

Střešní krytina

-

Elekrické a plynové spotřebiče

-

Povrchová úprava

-

Výměna oken

15

Čistý provozní výnos Je to očekávaný čistý výnos z nemovitosti, vypočítaný z efektivního hrubého výnosu po odečtení celkových provozních nákladů a je počítán k jednomu období (roku). Takto vypočítaný budoucí očekávaný prospěch z nemovitosti, je většinou pouţit v kapitalizačních a diskontních procesech, to slouţí k transformaci na současnou hodnotu.

2.4.

Poměrové ukazatele Poměry nemůţeme chápat striktně, dá se uvaţovat o pásmech, v nichţ se parametry za

normálních okolností pohybují. Pouţívají se u hrubého ročního výnosu, provozních nákladů a čistý roční výnos. Poměr mezi celkovými provozními náklady a efektivním hrubým výnosem se nazývá ukazatel provozních nákladů. Ukazatel je ovlivněn technickým řešením, vybavením a provozních podmínkách stavby, na dělbě provozních nákladů a také na úrovni výnosů z nájemného v daném segmentu trhu. Pomocný ukazatel je ukazatel čistého výnosu. Je to ukazatel procentuálního podílu čistého ročního výnosu k efektivnímu hrubému výnosu.

2.5.

Transformace výnosů na současnou hodnotu Budoucí prospěch vyjadřujeme v řadě očekávaných výnosů nebo jen v jednom

reprezentativním výnosu. Dělíme na: 2.5.1. Diskontace 2.5.2. Kapitalizace

16

2.5.1. Diskontace (Discounting) Pouţívá, pokud prospěch je ve formě řady jednotlivých výnosů za jeden rok. Hlavně je pouţijeme, kdyţ velikost jednotlivých výnosů je proměnlivá a jsou tam určité výchylky. Počítá se tím, ţe jednotlivé výnosy jsou jednotlivě odúročeny na jejich současné hodnoty a potom sečteny a to znamená celkový součet výnosové hodnoty nemovitosti. Někdy se tomu říká metoda diskontovaných cash-flow. 2.5.2.

Kapitalizace (Capitalization)

Je vztaţena na jeden reprezentační výnos. Dělíme na:

2.5.2.1.

2.5.1.1.

Přímá kapitalizace

2.5.1.2.

Výnosová kapitalizace Přímá kapitalizace

Princip je, ţe výnosová hodnota je přímo úměrná jedinému reprezentativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem udává tzv. míra kapitalizace. Z toho vyplývá, ţe jde výnosová kapitalizace spočítat jednoduše. 2.5.2.2.

Výnosová kapitalizace

Je také zaloţen na vztahu mezi jediným výnosem a výnosovou hodnotou. Na rozdíl od přímé kapitalizace se přihlíţí k prognóze budoucích výnosů po dobu výhledového časového úseku (většinou interval několika roků, po jehoţ dobu jsou trendy ve vývoji výnosů objektivně odhadnutelné, obvykle 5 - 15 roků) a k očekávaným trendům změn v závěru nebo v průběhu tohoto časového úseku. Na rozdíl od diskontování nemusíme odhadovat budoucí výnosy nemovitosti v přesné číselné hodnotě.

17

2.6.

Věčná renta Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti při pouţití věčné renty předpokládá, ţe

kdykoliv bude tato renta přerušena, je moţné nemovitost prodat bez relativní ztráty její hodnoty. VH = V / iv Vysvětlení: VH - výnosová hodnota nemovitosti, V - reprezentativní výnos z nemovitosti, iv - míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace).

2.7.

Výnosová a kapitalizační míra

Výnosová hodnota nemovitosti představuje investici a účastníci trhu očekávají dva základní měřitelné efekty:

-

návratnost vloţeného kapitálu (výnos z budoucího prodeje)

-

zisk nebo odměnu za vloţení kapitálu (tzn. výnosy z nemovitosti plynoucí v jednotlivých letech),

To vše měřeno ve vztahu k předpokládané akceptované současné výnosové hodnotě, která reprezentuje vloţený kapitál.

Rozdíl mezi výnosovou a kapitalizační mírou je v tom, ţe míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Při přímé kapitalizaci má kapitalizační míra podobu kompaktního čísla, ve kterém je sloţka výnosnosti a návratnosti zastoupena v blíţe nedefinovaném poměru na základě přímé reflexe trhu. V případě výnosové kapitalizace má míra kapitalizace podobu součtu nebo rozdílu sloţky výnosnosti a návratnosti v závislosti na budoucí modelované situaci. Naopak výnosová

18

míra je aplikována na celou řadu předpokládaných budoucích výnosů, mezi které patří i návratnost. Pro jednotlivé výnosy lze pouţít rozdílné míry výnosnosti. Do kapitalizačních měr řadíme celkovou kapitalizační míru, míru kapitalizace pozemku, míru kapitalizace stavby, míru kapitalizace vlastního podílu apod. Řadíme mezi výnosové typy měr - výnosová míra, diskontní míra, úroková míra, vnitřní míra výnosnosti. Výnosová míra je většinou přímým měřítkem výnosů z vloţeného kapitálu do nemovitých investic nebo výnosů z investic srovnatelných. Úroková míra se pouţívá pro porovnání s výnosností jiných forem investic (výnosy z vkladů, úvěrů, cenných papírů, pojištění apod.). Diskontní míra se uţívá pro převod budoucích výnosů a plateb na jejich současnou hodnotu. Celková míra kapitalizace není mírou výnosnosti, můţe být niţší nebo vyšší neţ míra výnosnosti, můţe se jí rovnat - v závislosti na předpokládaných změnách ročních výnosů a hodnoty nemovitosti v budoucnosti. Pokud lze předpokládat, ţe nemovitosti si svou hodnotu v budoucnosti udrţí, rovná se míra výnosnosti míře kapitalizace. V situaci, kdy je reálný předpoklad nárůstu hodnoty nemovitosti do budoucna, je míra výnosnosti menší neţ míra kapitalizace. Při očekávaném poklesu hodnoty nemovitosti bude míra výnosnosti větší neţ míra kapitalizace.

2.8.

Odhad míry výnosnosti Míru výnosnosti lze pouze odhadnout, nelze přesně spočítat. S pouţitím

stavebnicového způsobu odhadu míry výnosnosti jako dosahovanou míru výnosnosti u obdobných typů nemovitostí upravenou o přiráţky nebo sráţky (potenciální rizika): iv = ip+-Δi vysvětlení: iv - míra výnosnosti, ip - míra výnosnosti dosahovaná u obdobných nemovitostí,

19

Δi - přiráţky a sráţky reprezentující odlišnosti výchozí míry výnosnosti.

2.9.

Rizika

Rizika ve vztahu k nemovitostem lze dělit na systémová a nesystémová. Systémová rizika spočívají v makroekonomickém pohledu, působí globálně, například politická situace, hospodářská situace (stav a vývoj ekonomiky), mezinárodní politická situace, mezinárodní ekonomická situace (globalizace, provázanost trhů), pohyb devizových kurzů, změny úrokových měr, inflace apod. Nesystémová rizika se v případě nemovitostí mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu. Mezi rizika, která vyplývají přímo z podstaty nemovitostí, patří například: technická rizika - závady nebo poruchy staveb (stavební materiál, technologie, vybavení, statika, údrţba, opotřebení, poţární bezpečnost), technická rizika ve vazbě na pozemek (výskyt radonu, ekologická zátěţ, sloţité zakládání, stísněnost staveniště, podmíněné investice), ekonomická rizika (rychlé ekonomické a morální zastarávání, variabilita, flexibilita, zadluţení, podíl cizího kapitálu).

Mezi rizika daná okolním prostředím, lokalitou, v níţ se nemovitost nachází, patří: rozvoj území (kvalita prostředí, územní plán, zastavěnost, vývoj infrastruktury, dopravní dostupnost, zásobování médii, výhled, oslunění), poloha nemovitosti (záplavová oblast, sesuvy půdy, nadměrný hluk), sociálně demografická (vývoj populace, rozvrstvení, migrace), ekonomická (změna nabídky a poptávky, kupní síla, změna provozních nákladů, změna nájmů, změna cen materiálů, stavebních a udrţovacích prací, přehodnocení nejlepšího a nejvyššího uţití), jiná (konfliktní sousedé, nedořešené spoluvlastnické vztahy, omezené moţnosti pojištění apod.).

20

II. Praktická část II.a) Ocenění polyfunkčního objektu 1.

Projekt Husitská atrium Oceňuji bytový dům s nebytovými prostory na pozemku parcela č. 495 a č. 496,

katastrální území Ţiţkov, obec Praha. 1.1.

Charakteristika lokality a poloha nemovitosti Zástavba starší části území „spodního“ Ţiţkova – ohraničená ze severu ulicí Husitská

a Koněvovou (aţ k Ohradě) vychází z architektury přelomu 19tého a 20tého století – více podlaţní řadová zástavba s členěnými uličními fasádami, charakteristickým rysem jsou větší volná atria vnitrobloků domů s dvorky. Původní zástavba byla jiţ v 70 – 80tých letech dvacátého století částečně sanována a doplněna někdy méně vhodnou zástavbou panelových objektů, od 90tých let jsou zásahy citlivější a soustřeďují se na rekonstrukce a modernizace původních objektů s ponechanou klasickou fasádou, případně stavbu nových objektů v prolukách. Dnes se oblast Ţiţkova, vzhledem k rychlé dostupnosti, stává zajímavou pro developery a na volných nezastavěných plochách se realizují nebo připravují nové bytové projekty. Husitská ulice společně s ulicí Koněvovou probíhají pod svahem zeleně vrchu Vítkova, tvoří severní okraj Ţiţkova a městské části Prahy 3. Jedná se o významnou obchodní ulici a součastně frekventovanou dopravní komunikaci. Hustá zástavba podél ulice je tvořena řadovými převáţně obytnými domy s 4mi aţ 6ti podlaţími, z období první republiky, v přízemí domů jsou umístěny obchody a drobné sluţby. Dopravní dostupnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy MHD (trasa mezi Florencí a Ohradou) – před sousedním domem je autobusová zastávka, doba jízdy k metru Florenc cca 5minut. Pozemek stavby polyfunkčního domu je v proluce (v sousedství je rekonstruovaný objekt Husitská č. 63) na východním okraji Husitské ulice, před jejím napojením na ulici Koněvovu, u Tachovského náměstí.

21

1.2.

Charakter nemovitosti Polyfunkční dům „Atrium Husitská“ přináší moţnost moderního kvalitního bydlení

v blízkosti centra hlavního města. Šestipodlaţní dům je umístěný v proluce pod vrchem Vítkov. Skladba bytových jednotek je od garsoniér, přes velmi ţádané byty typu 2+KK aţ po dvoupodlaţní byty v nejvyšších podlaţích. Součástí objektu jsou nebytové prostory vhodné pro administrativu a maloobchodní prodej. Fasáda objektu je řešena ve vertikálním členění a z klasických materiálů tak, aby stavba byla v souladu s okolními objekty. Zastřešení domu tvoří sedlové střechy, spád střechy je přizpůsoben vedlejším objektům, ve sklonu cca 30º. Tvar objektu od 2.NP tvoří písmeno U, v jehoţ středu nad garáţemi je atrium. Na střeše garáţí, v místě atria, je zelená střecha se zatravněním a nízkým porostem. Dům tvoří: -

39 bytů (z toho 3 mezonetové)

-

40 parkovacích stání (z toho 2 pro zdravotně postiţené osoby)

-

4 komerční jednotky (3 administrativní, 1 prodejní)

Stavba a) bytový dům stavebně technické řešení -

zaloţení – ţelezobetonová deska

-

svislé nosné konstrukce v 1. PP, 1.NP a části 2. NP – ţelezobetonové, monolitické, od 2.NP z cihelných tvárnic

-

zastřešení – sedlová střecha, dřevěný krov, pálená tašková krytina

-

2 osobní hydraulické výtahy, autovýtah

-

Vytápění – centrální, 3 plynové kotle v kotelně 1.PP

Dispoziční řešení -

1.PP: hromadné garáţe, sklepy, autovýtah, strojovny výtahu, VZT, technické zázemí, úklid 22

-

1.NP: garáţ, 1 krát komerční plocha – prodej, sklepy, autovýtah, kočárky, komunální odpad

-

2.NP: 3 krát komerční plocha – administrativa, 5 bytů

-

3.NP: 9 bytů

-

4.NP: 9 bytů

-

5.NP: 9 bytů

-

6.NP: 5 bytů jednopodlaţních, 3 byty mezonetové

-

7.NP: část 3 mezonetových bytů se vstupem z 6.NP

b) kanalizační přípojka - DN 200, délka 5m, napojena na veřejný kanalizační řád v ulici Husitská, ukončena v revizní šachtě v 1.PP c) vodovodní přípojka - DN 50, délka 1,5m, napojena na veřejný vodovodní řád v ulici Husitská, ukončena vodoměrnou soustavou v 1.PP d) plynová přípojka - STL TPE 90, délka 35m, napojena na veřejný plynovodní řád v ulici Husitská, ukončena HUP v obvodové zdi objektu e) elektropřípojka - silnoproud - kabel 1 kV, napojena na silnoproudý rozvod v ulici Husitská přes novou SR f) eletropřípojka – slaboproud - napojena z kabelové rezervy v ulici Husitská, ukončena v UR v 1. NP g) sadovnické úpravy v 1. NP Technický popis Základy – ţelezobetonová deska tl. 400 mm, navazuje na ţelezobetonové stěny podzemního podlaţí Hydroizolace – modifikované asfaltové pásy, základová deska napenetrovaná ALP PENETRAL Suterénní zdivo a ztuţující stěny – ţelezobeton tl. 200 mm, ve styku s terénem se zateplením tepelnou izolací tl. 80 mm,

23

Konstrukční systém – nosné svislé konstrukce jsou z cihelných a ţelezobetonových stěn, spodní stavba ţelezobeton, od 2. NP svislé konstrukce z cihelných tvárnic Porotherm, Krov a střešní krytina – krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina z pálených střešních tašek barvy červené, střešní konstrukce nad posledním podlaţí je zateplena vloţenou tepelnou izolací 200 mm, nad garáţemi (v části atria) je jednoplášťová střecha s koncepcí obrácené střechy, ze ¾ je tato střecha navrţená jako zelená střecha Stropní konstrukce – ţelezobetonová deska tl. 200 mm, nad 1.PP a 1.NP ţelezobetonová deska tl. 230 mm, 10 cm podlahová skladba sloţena z betonové mazaniny, hlukové izolace proti kročejové neprůzvučnosti, nášlapná vrstva podlahy. Schodiště, podesta, chodby – schodiště je z prefabrikovaných ţelezobetonových dílů, schodišťová ramena jsou opatřena zábradlím s madlem, keramický obklad stupňů a podlahy podest, opatřené soklem z keramické dlaţby, podlahy v garáţích – povrch na bázi epoxidových a polyuretanových pryskyřic s podkladní betonovou mazaninou Zábradlí schodiště a balkónů – ocelové profily v kombinaci s dřevěnými prvky (u balkónů) Klempířské konstrukce – titanzinkový plech Výtah – 2x osobní hydraulický výtah s dojezdem do 1.PP, velikost kabiny 1100x1400 mm, 1x autovýtah pro přesun vozidel mezi 1.NP a 1.PP, velikost kabiny 5500x2500 mm Obvodové zdivo – keramické cihly Porotherm tl. 300 mm, na vnější straně opatřen zateplovacím systémem (minerální vata 100 mm + armovaná omítka probarvená ve hmotě) 24

Vnitřní zdivo, příčky: a) mezibytové příčky – akustické cihly POROTHERM 24 AKU, b) vnitřní mezipokojové dělící příčky – POROHERM 11,5 P+D Vnitřní omítky - štukové omítky opatřené bílou prodyšnou malbou Garáţová vrata – na elektrický pohon a dálkové ovládání + nouzové ruční ovládání, kaţdému parkovacímu stání je přidělen samostatný dálkový ovladač vstupních vrat do garáţe Okna a vchodové dveře domu – dřevěná Eurookna, zasklena izolačním dvojsklem Diterm, v přízemí opatřena bezpečnostním sklem Conex, vstupní dveře a výkladce dřevěné Vytápění, ohřev TUV – plynová teplovodní kotelna s automatickým provozem, centrální ohřev TUV Rozvody vody – stoupací potrubí ocelové bezešvé pozinkované, ostatní rozvody plastové, poţární rozvod vody k hydrantům na podestách schodiště Kanalizace – tvrzené PVC trubky, kyselinovzdorné Elektrorozvody, měření – napěťová soustava 3+PEN 50Hz 380/T-C-S, samostatné měření pro společné prostory domu a venkovní osvětlení, Elektro – slaboproud – telefonní rozvody, domácí telefony rozvody STA a příprava pro satelitní TV Hromosvod – hřebenová soustava ukončena zemnící sítí

25

Standardní provedení bytu Vnitřní zdivo, příčky: a) mezibytové příčky: Akustická cihly POROTHERM 24 AKU, b) vnitřní mezipokojové dělící příčky: POROTHERM 11,5 P+D Vnitřní omítky – štukové omítky opatřené bílou prodyšnou malbou Okna – dřevěná Eurookna, zasklená izolačním dvoujsklem Diterm, v přízemí opatřena bezpečnostním sklem Conex, v podkroví dřevěná střešní okna Velux Vnitřní dveře – vchodové dveře do bytu: bezpečnostní protipoţární (odolnost 30min), ocelová bezpečnostní zárubeň mezipokojové dveře lamino (buk, dub, třešeň) plné nebo prosklené ze 2/3, zárubeň obloţková, kování mosaz Podlahy v obytných místnostech – plavoucí podlaha, koberec Podlahy v kuchyni, předsíni, koupelně a WC – keramická dlaţba Podlahy na terasách / balkonech – mrazuvzdorná keramická dlaţba Rozvody vody- PE trubky, vodovodní baterie – chromové, ocelové, s keramickou vloţkou Kanalizace – tvrzené PVC

26

Vytápění – plastové rozvody opatřené měřidly pro kaţdý byt, radiátory Radik s termostatickými ventily, v koupelnách radiátory ţebříčkové Sanitární keramika – WC + vana, barva bílá Elektro rozvody – domácí el. vrátný, TV zásuvka, telefonní přípojka, 1.NP – 3.NP – trubkování pro zabezpečovací zařízení Vzduchotechnika – nucené odsávání z koupelen a kuchyní, u místností bez oken nucený oběh Další vybavení – kamerový systém (moţnost sledovat a editovat zaznamenané obrazové sekvence přes PC na příslušné internetové adrese), mechanická ochrana vstupů speciálním systémem zámkových vloţek značky MUL-T-LOCK (umoţňuje pouţití jednoho klíče, pro společné vstupní prostory a případně i pro bytové nebo uţivatelské prostory) Výměry Uţitná plocha byty………….2 433,9 m² balkóny bytů…197,8 m² komerční plochy ….370,5 m² chodby ……….515,5 m² garáţe ………..1136,1 m² ostatní ………..75,8 m² sklepy ……….126,1 m² ztráta plochy …..- 242,8 m² Celková suma užitných ploch ……4612,8 m² Zastavěná plocha: 1.PP: 26,40 x 36,20 = 955,68 m² 27

1.NP: 26,40 x 36,20 = 955,68 m² 2.NP: 26,40 x 36,20 + 11,68 x 1,00- 18,70 x 12,90 = 726,13 m² 3.NP, 4.NP, 5.NP 26,40 x 36,20 + 11,68 x 1,00 – 18,70 x 12,90 – 1,05 x 2,40 = 723,61 m² 6.NP: 26,40 x 36,20 - 2 x 7,14 x 0,80 – 12,12 x 1,75 – 18,70 x 12,90 – 1,05 x 2,40 = 679,30 m² Podkroví: 8,728 x 26,40 = 230,42 m² Výška podlaţí 1.PP – 2,80 m, 1.NP – 3,50 m, 2.NP – 3,00 m, 3.NP – 3,00 m, 4.NP – 3,00 m, 5.NP – 3,00 m, 6.NP – 3,00 m, podkroví 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PZP = 714,76 m²

Průměrná výška podlaţí:

PVP = 3,05 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (26,40 x 36,20) x (2,80) =

2 675,90 m³

1.NP: (26,40 x 36,20) x (3,50)- 18,70 x 12,90 x 0,50=

3 224,27 m³

2.NP: (26,40 x 36,20 + 11,68 x 1,00 – 18,70 x 12,90) x (3,00) =

2 178,39 m³

3.NP: (26,40 x 36,20 + 11,68 x 1,00 – 18,70 x 12,90 – 1,05 x 2,40) x (3,00) =

2 170,83 m³

4.NP: 723,61 x 3,00 =

2 170,83 m³

5.NP: 723,61 x 3,00 =

2 170,83 m³

6.NP: (26,40 x 36,30 – 2 x 7,14 x 0,80 – 12,12 x 1,75 – 18,70 x 12,90 – 1,05 x 2,40) x 3,00 = 2 037,89 m³ Podkroví a krov: (26,40 x 9,70) x (0,40 + (3,22 - 0,40) x 0,5) + (12,80 x 26,40) x (0,40 + (4,235 – 0,40) x 0,5) + (7,70 x 12,90) x (0,40 + (2,76 – 0,40) x 0,5) =

1 403,58 m³

Obestavěný prostor celkem

18 033 m³

1.3.

Pozemky

Stav v katastru nemovitostí: katastrální území Ţiţkov, obec Praha Parcela č. 495

výměra 493 m²

28

Parcela č. 496

výměra 496 m²

Parcely jsou obdélníkového tvaru, rovinné.

29

Ocenění Oceňuji polyfunkční objekt – dům s byty a nebytovými prostory. Pro stanovení obvyklé ceny jsou pouţity standardní oceňovací metody – metoda věcné hodnoty, metoda výnosová, metoda porovnávací, orientačně je zajištěna „administrativní“ cena podle platného cenového předpisu.

2. Porovnávací metoda Porovnávací metoda spočívá v porovnávání nemovitosti srovnatelných lokalitou, velikostí a standardem vybavení s oceňovanou nemovitostí. V rámci porovnávací metody je provedena analýza trhu obdobných nemovitostí. Údaje zjištěny průzkumem trhu nemovitostí – z informací realitních kanceláří a odborníků z oboru nemovitostí, dále s vyuţitím internetové nabídky, realitních časopisů a nabídek realitních kanceláří. Pro odhad obvyklé ceny byla provedena porovnávací analýza. Analýza trhu byla provedena na základě: a)

realizovaného prodeje nebytových prostorů srovnatelného charakteru

z informací realitních kanceláří b)

současná realitní nabídka nebytových prostorů srovnatelného charakteru

údaje zjištěné z inzerce realitních kanceláří na internetu a z realitních časopisů Nesmíme zapomenout na tyto faktory: -

skutečné realizované ceny jsou většinou niţší neţ ceny nabídkové (sníţení o 10 – 20%)

-

při prodejích prostřednictvím realitních kanceláří bývá cena navýšena o provizi realitní kanceláře (asi 4-6%)

2.4.

Porovnání – jednotky v domě

Ceny jednotek jsou stanoveny na základě trţní analýzy projektů srovnatelného charakteru situovaných v dobře dosaţených částech Prahy. Ceny jsou porovnávány: -

velikost bytů

30

- menší byty mají vyšší ceny na m² podlahové plochy, - velkorozměrové byty mají ceny na m² niţší - poloha bytů v domě - obecně jsou preferované niţší podlaţí - byty ve vyšším podlaţí jsou poptávané pro výhled do okolí, - byty v niţších podlaţí orientované do atria mohou mít horší přirozené osvětlení - orientace bytů - méně vhodná orientace sever, výhodná orientace jih, - méně vhodná je orientace do rušné ulice, vhodnější je orientace do klidného atria Upravená plocha: - plocha balkónů a teras se uvaţuje s úpravou koeficientu 0,17 - sklepy pokud jsou místnostmi, se uvaţuje s úpravou koeficientu 0,80 Orientace: u – ulice, a – atrium, j – jih, s – sever, z – západ

Výpočet (tabulka jednotek) celková cena

121 843 775 ,-Kč

Cena je upravená rizikovým koeficientem 0,85 – 0,95

Porovnávací hodnota

103 567 208,8 aţ 115 751 586 ,-Kč

103 567 000

Tabulka jednotek

31

- 115 751 000,- Kč

číslo

podlaží

typ

B2.01 B2.02 B2.03 B2.04 B2.05 B3.01 B3.02 B3.03 B3.04 B3.05 B3.06 B3.07 B3.08 B3.09 B4.01 B4.02 B4.03 B4.04 B4.05 B4.06 B4.07 B4.08 B4.09 B5.01 B5.02 B5.03 B5.04 B5.05 B5.06 B5.07 B5.08 B5.09 B6.01 B6.02 B6.03 B6.04 M01 M02 M03 K2.01 K2.02 K2.03 prodejna garáže gar.inv. garáže gar.inv. sklepy sklapy

2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 2.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 3.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 4.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 5.NP 6.NP 6.NP 6.NP 6.NP 6.NP-P 6.NP-P 6.NP-P 2.NP 2.NP 2.NP 1.NP 1.PP 1.PP 1.NP 1.NP 1.PP 1.PP

3+kk G G G 3+kk 3+kk/b 2+kk/b 2+kk/b G/b 2+kk G G 4+kk/b G/b 3+kk/b 2+kk/b 2+kk/b G/b 2+kk G G 4+kk/b G/b 3+kk/b 2+kk/b 2+kk/b G/b 2+kk G G 4+kk/b G/b 3+kk/b 2+kk/b 2+kk/b G/b 4+1/b 4+1/2b 3+1/b

místnosti orientace (m²) 95,49 45,29 40,63 40,63 71,11 95,47 51,77 75,14 36,56 44,76 40,63 40,63 83,44 36,36 95,47 51,77 75,14 36,53 44,76 40,63 40,63 83,42 36,36 95,47 51,77 75,14 36,53 44,76 40,63 40,63 83,6 36,36 95,47 51,77 75,14 36,53 141,01 130,77 95,66 36,56 60,66 34,03 132,43

a,j u,j u,j u,j u,a,j,s a,j a,j a,z a,z u,j u,j u,j u,a,j,s a,s a,j a,j a,z a,z u,j u,j u,j u,a,j,s a,s a,j a,j a,z a,z u,j u,j u,j u,a,j,s a,s a,j a,j a,z a,z u,j u,a,j,s a,u,s,j a,j a,z a,s u,j

ostatní plochy počet

7,93 4,20 9,10 5,18

4,68 4,20 8,70 4,60 9,10 5,18

5,16 4,60 9,46 5,00 9,10 5,18

5,59 5,00 10,23 5,40 9,10 5,18 14,48 20,52 5,40

23,00 1,00 15,00 1,00 10,00 9,00

32

upravená plocha (m²) 95,49 45,25 40,63 40,63 71,11 96,82 52,48 76,69 37,44 44,76 40,63 40,63 84,24 37,07 96,95 52,55 76,69 37,41 44,76 40,63 40,63 84,30 37,14 97,08 52,62 76,69 37,41 44,76 40,63 40,63 84,55 37,21 97,21 52,69 76,69 37,41 143,47 134,26 96,58 36,56 60,66 34,03 132,43

cena (Kč/m²)

cena (Kč)

35 000 37 000 37 500 37 500 36 500 38 000 40 000 38 500 41 500 41 000 42 000 42 000 39 000 43 500 39 000 42 000 40 000 44 000 42 500 44 000 44 000 40 000 46 500 40 000 44 000 41 000 46 000 44 000 45 500 45 500 41 000 48 000 40 500 46 000 41 500 49 000 37 500 38 000 39 000 32 000 30 000 31 500 27 000 320 000 320 000 350 000 350 000 50 000 50 000

3 342 150 1 674 250 1 523 625 1 523 625 2 595 515 3 679 160 2 099 200 2 952 565 1 553 760 1 835 160 1 706 460 1 706 460 3 285 360 1 612 545 3 781 050 2 207 100 3 067 600 1 646 040 1 902 300 1 787 720 1 787 720 3 372 000 1 727 010 3 883 200 2 315 280 3 144 290 1 720 860 1 969 440 1 848 665 1 848 665 3 466 550 1 786 080 3 937 005 2 423 740 3 182 635 1 833 090 5 380 125 5 101 880 3 766 620 1 169 920 1 819 800 1 071 945 3 575 610 7 360 000 320 000 5 250 000 350 000 500 000 450 000

3.

Výnosová metoda Výnosová hodnota je zaloţená na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika

investice“. Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 3.1.

Výnosová hodnota – obecně Při stanovení výnosové hodnoty, jako podkladu pro objektivní odhad trţní ceny

nemovitosti, vycházíme z předpokladu uplatnění nemovitosti na běţném trhu s nemovitostmi za cenu, která odpovídá „věcné rentě“, propočítané na základě budoucího reálného průměrného nájemného ze všech ploch. Výnosová hodnota je spočítána z výnosů budov, včetně pozemků zastavěných budovou. Výpočet výnosové hodnoty je proveden dle vztahu: Cv = z / u x 100% Cv - výnosová hodnota z – zisk (čistý příjem) ú- úroková míra (%) Nájemné uvaţuji tzv. „studené“, které nezahrnuje úhradu za energie, vodné a stočné, výkony spojů a další sluţby. Nájemné je sníţeno o náklady vynaloţené z vlastnictví nemovitosti, provozování a pronajímání nemovitosti – daň z nemovitosti, pojištění budov, náklady na správu, běţné opravy a údrţbu objektů, odpisy vyjadřující „střádací funkci“ pro vytvoření kapitálu na rekonstrukci a modernizaci prodluţující ţivotnost budov (= obnovovací investice) nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty je volba úrokové míry. Při jejím stanovení se vychází z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů u bank, s uváţením rizika spojeného s investováním do nemovitostí (tzn. s přihlédnutím k druhu nemovitosti a způsobu vyuţití).

33

Úrokovou míru můţeme také zjistit s výnosností obdobných objektů. 3.2.

Výnosová hodnota postup Výnosová hodnota je stanovena za předpokladu pronájmu bytů a nebytových prostor.

Výpočet má dvě varianty: Varianta A, minimální výnosová hodnota („pesimistická“ varianta) = minimální dosaţitelný výnos, maximální náklady související s provozem nemovitosti, úroková míra (ua) Varianta B, maximální výnosová hodnota („optimistická“ varianta) = maximální dosaţitelný výnos, minimální náklady související s provozem nemovitosti, úroková míra (ub) 3.2.1. Stanovení obvyklého dosažitelného nájemného Výše nájemného závisí na lokalitě (dosaţitelnost, vybavenost, infrastruktura, moţnosti parkováním a pod.), charakteru objektu a nabízeným sluţbám, rozsahu prostoru (s větší výměrou klesá nájemné na jednotku plochy), kvalitě a standartu vybavení prostor. Obvyklé nájemné je stanoveno na základě trţný analýzy s vyuţitím informací z odborného realitního tisku a konzultací s realitními odborníky.

34

3.3.

Výpočet dosažitelného nájemného Varianta

Místnosti

plocha

A – min.cena

B – max. cena

(m²)

(Kč/m²/rok)

(Kč/m²/rok)

Byty – místnosti

2 434

3 000,-

3 250,-

Byty – balkony

198

900,-

1 000,-

Komerční plochy – kanceláře131

3 700,-

4 500,-

Zázemí kanceláře

69

2 500,-

3 000,-

Komerční plochy-prodejna

132

4 500,-

5 250,-

Zázemí prodejny

38

3 000,-

3 500,-

Garáţe

40 míst

35 000,-/místo

40 000,-/místo

Sklepy

29ks

10 000,-

12 000,-

10 535 400,- Kč

11 679 000,- Kč

Upravený příjem Pouţijeme koeficient, který vyjádří riziko ztráty nájemného při částečném nepronajmutí nemovitostí (střídání nájemců, opravy a nemoţnost vyuţití prostoru k pronájmu) Koeficient Upravené dosaţené nájemné

0,85 8 955 090,-Kč

0,95 11 095 050,-Kč

Upravené dosaţené nájemné (po zaokrouhlení) 8 955 000,- Kč

35

11 095 000,- Kč

Náklady Náklady uvaţujeme např.: daň z nemovitosti, pojištění, náklady na běţnou údrţbu a opravy, odpisy. Ty poloţky jsou stanoveny odhadem procentní sazbou z dosaţitelného příjmu: -

varianta, % podíl z příjmu

A: max náklady 30%

B: min náklady 20%

náklady

2 686 500,- Kč/rok

2 219 000,- Kč/rok

náklady zaokrouhlené

2 686 000,-Kč/rok

2 219 000,-Kč/rok

Výnosová hodnota Ve výpočtu pouţiji vztah “věcné renty“ V = Z/u x 100% Z – čistý roční stabilizovaný výnos u – úroková míra (míra kapitalizace) Míru kapitalizace vychází z moţného bezrizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu, na druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a přihlédnutí ke situaci na trhu s nemovitostmi. Úrokovou míru dokáţeme také zjistit porovnáním s výnosností obdobných objektů. Výpočet: Varianta A „pesimistická“

B „optimistická“

-

příjem

8 955 000,-

11 095 000,-

-

výdaje

2 686 000,-

2 219 000,-

6 269 000,- Kč/rok

8 876 000,-Kč/rok

čistý příjem úroková míra kapitalizace (u)

5,0%

6,0%

Výnosová hodnota

125 380 000,-Kč

147 933 333,3,-Kč

Výnosová hodnota

125 380 000,-Kč

147 933 000,-Kč

36

4.

Věcná hodnota

4.1.

Výpočet bytového domu Věcná hodnota staveb je zjišťována z pořizovacích reprodukčních cen sníţených o

adekvátní opatření. Vychází se z cenové úrovně na současném stavebně – dodavatelském trhu dle dané lokality, většinou s vyuţitím průměrných rozpočtových ukazatelů cen stavebních objektů stanovených na m³ obestavěného prostoru. Ocenění je provedeno vyuţitím vyhlášky č. 456/2008 Sb.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K, domy vícebytové (netypové) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2..1 Svislé nosné konstrukce: zděné Zastavěná plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1.PP:

955,68 m²

2,80 m

1.NP:

955,68 m²

3,50 m

2.NP:

726,13 m²

3,00 m

3.NP:

723,61 m²

3,00 m

4.NP:

723,61 m²

3,00 m

5.NP:

723,61 m²

3,00 m

6.NP:

679,30 m²

3,00 m

Podkroví:

230,42 m²

2,90 m

Součet

5 718,04 m²

Průměrná výška podlaţí:

PVP = 17 417,78 / 5 718,04 = 3,05 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

PZP = 5 718,04 / 8 = 714,76 m²

Obestavěný prostor:

18 033,- m³

37

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

hodnocení standardu

Obj.podíl [%]

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:

S S S S S N S S S N 10. Schody: S 11. Dveře: S N 13. Okna: N 14. Povrchy podlah: S N 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: N 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 2,10 3,00 3,20 3,20 5,40 3,10 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část Koeficient [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00 100,00 50,00 50,00 100,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 1,08 6,90 3,10 0,84 1,94 3,00 1,60 2,46 8,32 1,24 2,86 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 5,85 1,30 5,60 107,89 1,0789

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

38

Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: S 6,00 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 3. Stropy: S 8,20 100,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních S 6,90 100,0 povrchů: 8. Úprava vnějších S 3,10 100,0 povrchů: 9. Vnitřní obklady S 2,10 40,0 keramické: N 2,10 60,0 10. Schody: S 3,00 100,0 11. Dveře: S 3,20 50,0 N 3,20 50,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 13. Okna: N 5,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 3,10 40,0 N 3,10 60,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: N 3,80 100,0 24. Výtahy: S 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,60 100,0 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00

UP PP Stáří [%] [%] 6,00 5,56 2 18,80 17,43 2 8,20 7,60 2 5,30 4,91 2 2,40 2,22 2 1,08 1,00 2 6,90 6,40 2

Ţiv. Opotř. Opotř. z části celku 175 1,14 0,0634 140 1,43 0,2492 140 1,43 0,1087 110 1,82 0,0894 60 3,33 0,0739 55 3,64 0,0364 65 3,08 0,1971

1,00

3,10

2,87

2

45

4,44

0,1274

1,00

0,84

0,78

2

40

5,00

0,0390

1,54 1,00 1,00 1,54 0,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00

1,94 3,00 1,60 2,46 0,00 8,32 1,24 2,86 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 5,85 1,30 5,60 0,00 107,89

1,80 2,78 1,48 2,28 0,00 7,71 1,15 2,65 4,36 4,82 0,37 3,06 2,97 0,37 1,95 1,67 5,42 1,20 5,19 0,00

2 40 2 140 2 65 2 65

5,00 1,43 3,08 3,08 0,00 2 65 3,08 2 47 4,26 2 47 4,26 2 35 5,71 2 37 5,41 2 40 5,00 2 35 5,71 2 45 4,44 2 35 5,71 2 30 6,67 2 22 9,09 2 45 4,44 2 40 5,00 2 55 3,64 0,00 Opotřebení:

0,0900 0,0398 0,0456 0,0702 0,0000 0,2375 0,0490 0,1129 0,2490 0,2608 0,0185 0,1747 0,1319 0,0211 0,1301 0,1518 0,2406 0,0600 0,1889 0,0000 3,2569

Ocenění: Základní cena (příloha č. 2): Koeficient konstrukce K1 (příloha č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (z výpočtu): Polohový koeficient K5 (příloha č. 14): Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38):

= x x x x x x

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9292 0,9885 1,0789 1,2300 2,1310

Základní cena upravená

=

5 244,- Kč/m3

39

Plná cena:

18 033 m³ * 5 244,- Kč/m3

=

94 565 052,-Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 3,2569 % Úprava ceny za opotřebení

-

3 079 889,- Kč

Bytový dům čp. - nákladová cena

=

91 485 163,- Kč

4.2.

Výpočet pozemku

Předmětem ocenění jsou pozemky bytového domu. Stav dle katastru nemovitostí: Katastrální území Ţiţkov, obec Praha Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

Pozemek č.1 495 Pozemek č.2 496 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Pozemky - zjištěná cena

4.3.

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 493,00 11 690,00 496,00 11 690,00

Cena [Kč] 5 763 170,5 798 240,11 561 410,-

= 11 561 000,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty

1. Bytový dům

91 485 000,- Kč

2. Pozemky

11 561 000,- Kč

Věcná hodnota celkem

103 046 000,- Kč

Zaokrouhlená Věcná hodnota

103 046 000,- Kč

40

5.

Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění

5.1

Výnosová hodnota bytového domu

Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace (příloha č. 16): 5,00 % Skupina: C) Výnosy z pronajímaných prostor: Název B2.01 B2.02 B2,03 B2.04 B2.05 B3.01 B3.02 B3.03 B3.04 B3.05 B3.06 B3.07 B3.08 B3.09 B4.01 B4.02 B4.03 B4.04 B4.05 B4.06 B4.07 B4,08 B4.09 B5.01 B5.02 B5.03 B5.04 B5.05 B5.06 B5.07 B5.08 B5.09 B6.01 B6.02 B6.03 B6.04 M01

Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 100,15 3 000,45,29 3 000,40,63 3 000,40,63 3 000,71,11 3 000,97,85 3 000,53,03 3 000,77,87 3 000,38,11 3 000,44,76 3 000,40,63 3 000,40,63 3 000,84,84 3 000,37,62 3 000,98,08 3 000,53,15 3 000,77,87 3 000,38,08 3 000,44,76 3 000,40,63 3 000,40,63 3 000,84,97 3 000,37,74 3 000,98,31 3 000,53,27 3 000,77,87 3 000,38,08 3 000,44,76 3 000,40,63 3 000,40,63 3 000,85,28 3 000,37,86 3 000,98,54 3 000,53,39 3 000,77,87 3 000,38,08 3 000,145,35 3 200,41

Výnos [Kč] 300 450,135 870,121 890,121 890,213 330,293 550,159 090,233 610,114 330,134 280,121 890,121 890,254 520,112 860,294 240,159 450,233 610,114 240,134 280,121 890,121 890,254 910,113 220,294 930,159 810,233 610,114 240,134 280,121 890,121 890,255 840,113 580,295 620,160 170,233 610,114 240,465 120,-

M02 M03 K.01 K.02 K.03 Prodejna garáţ

136,93 97,28 47,29 87,69 44,45 159,00 1136,1

3 200,3 200,2 800,2 800,2 800,3 500,1 400,-

Výnosy celkem

438 176,311 296,132 412,245 532,124 460,556 500,1 590 540,10 204 926,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 11 561 410,- Kč Výměra stavebního pozemku: 989 m2 Skutečně zastavěná plocha: 989 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 11 561 410,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného

10 204 926,- Kč

578 070,50 Kč

10 204 926,00 * 40 % = 4 081 970,40 Vypočtené odpočty celkem:

-

4 081 970,40 Kč

Minimální nájemné dle § 23 odst. 4: 50 % z 10 204 926,-Kč

=

5 102 463,-Kč

Míra kapitalizace 5,00 %

/

5,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

102 049 260,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:

5.2. Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové moţnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 103 046 000,00 Ocenění výnosovým způsobem CV = 102 049 260,00 Rozdíl R = 996 740,00 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): CV - 0,05 R

=

101 999 423,-Kč

Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =

101 999 423,- Kč

42

5.3. Ocenění pozemku

Pozemky - § 27 - § 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název

Parcelní číslo

ostatní plocha 495 ostatní plocha 496 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 493,00 11 690,00 496,00 11 690,00

Pozemky - zjištěná cena

5.3

Cena [Kč] 5 763 170,5 798 240,11 561 410,11 561 410,- Kč

Rekapitulace cen nemovitosti

Výnosová hodnota Pozemky

101 999 423,- Kč 11 561 410,- Kč

Cena nemovitosti

113 560 833,-Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení

6.

113 560 000,- Kč

Orientační ocenění podle cenového předpisu

Cena zjištěná (administrativní cena) dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

43

6.1.

Výpočet bytového domu

Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové), Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2..1 Svislé nosné konstrukce: zděná Ocenění: Základní cena (příloha č. 2): Koeficient konstrukce K1 (příloha č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (z výpočtu): Polohový koeficient K5 (příloha č. 14): Koeficient změny cen staveb Ki (příloha č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příloha č.39) Základní cena upravená Zjištěná cena

18 033,- m³ x 8 726,- Kč/m³

Cena bytového domu

6.2.

= x x x x x x x

2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9292 0,9885 1,0789 1,2300 2,1310 1,6640

=

8 726,- Kč/m³

=

157 355 958,- Kč

157 355 000,- Kč

Výpočet pozemku

Předmětem ocenění jsou pozemky, na kterých stojí bytový dům. Stav dle katastru nemovitostí: k.ú. Ţiţkov, obec Praha Pozemky oceněné dle cenové mapy.

44

Název

Parcelní číslo

Pozemek č.1 495 Pozemek č.2 496 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 493,00 11 690,00 496,00 11 690,00

Pozemky - zjištěná cena

11 561 410,- Kč

Cena pozemku

6.3.

Cena [Kč] 5 763 170,5 798 240,11 561 410,-

11 561 000,- Kč

Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu

Cena bytového domu

157 355 000,- Kč

Cena pozemku

11 561 000,- Kč

Cena zjištěná podle cenového předpisu

168 916 000,- Kč

Cena podle cenového předpisu

168 916 000,- Kč

45

II.b) Ocenění bytu 1.

Informace o nemovitosti

Název nemovitosti:

Bytová jednotka č. 563

Adresa nemovitosti: Jeţovská 121/3 Praha 5 Kraj:

Hlavní město Praha

Okres:

Praha 5

Obec:

Praha

Katastrální území:

Motol

Číslo parcely:

298/69 – dle cenové mapy 3 730,-Kč/m²

Obraz. Cenová mapa pozemku

1.1.

Popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v 5.NP řadového panelového domu čp. 121/3,

který leţí na Praze 5 - Motol. Bytový dům má jedno podzemní a 5 nadzemních podlaţí. Jedná se o bytový dům, v němţ jsou v 1.PP sklepy, nebytové prostory a kočárkárna. V 1.NP aţ 5.NP jsou tři bytové jednotky, v ostatních podlaţích jsou bytové jednotky stejných velikostí a typu. Dům pochází z 46

90.let minulého století v průběhu své ţivotnosti byl průběţně udrţován. Bytový dům je panelový, v roce 2007 se měnila okna za plastová okna, střecha je plochá. Dům má výtah. Oceňovaný byt č. 563 o velikosti 3+1 je umístěn v 5.NP, má výměru 80 m2. Je o třech pokojích, s lodţií, kuchyni, koupelně, WC, předsíni a komoře. Na konci roku 2008 prodělal byt celkovou rekonstrukci, daly se dřevěné podlahy, obloţkové zárubně, nová koupelna, záchod a kuchyňská linka. V bytě jsou nadstandardní prvky, jako je vířivá vana, bodová světla, vyhřívaná podlaha v obývacím pokoji a v kuchyni. Byt je vytápěn z místní kotelny a tak je i zajištěn ohřev teplé vody.

2.

Porovnávací hodnota – dle analýzy trhu s obdobnými

nemovitostmi Typ objektu:

bytový prostor

Poloha objektu:

Praha 5

Stáří:

23 let

Podlahová plocha bytu a nebytových prostor 1.byt 2. sklep

80 m² 4,4 x 0,1

0,44 m²

Podlahová plocha celkem

80,44 m²

1.příklad 3+1, o výměře 82m², lokalita Stodůlky Praha 5, ve 2. patře panelového domu po rekonstrukci, byt se prodává za 2 900 000,-Kč 2.příklad Slunný byt 3+1/L, o výměře 80m², lokalita Stodůlky Praha 5, byt se nachází v 2.patře ze 7, je v panelovém domě s výtahem, byt je po rekonstrukci,prodává se za 3 700 000,-Kč

47

3.příklad 3+1/L, o výměře 81m², lokalita Borovanského, Praha 5 – Stodůlky, byt se nachází v 5.patře osmipatrového panelového domu po částečné rekonstrukci, byt se prodává 3 100 000,-Kč. 4.příklad 3+1/L, o výměře 71m², lokalita Lohnického ulice Praha 5 - Hlubočepy, byt se nachází ve 4.patře v panelovém domě, byt prodělal rekonstrukci, prodává se 3 350 000,-Kč. 5.příklad 3+1/L, o výměře 78m², lokalita sídliště Barrandov – Praha 5, byt je v 2.patře panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Prodává se za 3 090 000,-Kč.

Obvyklá cena rekonstruovaných a nových bytů v lokalitě Praha 5, Stodůlky, Barrandov a Hlubočepy se v současnosti pohybuje cca 35 aţ 50 tis./m², v návaznosti na polohu, velikost, kvalitu vybavení atd. Nejvyšší ceny v přepočtu na 1m² zaznamenávají malometráţní byty, a v zásadě platí pravidlo, ţe cena za 1m² se sniţuje s velikostí bytu.

Na základě zkoumání nabídky trhu srovnatelných bytů, získaných z databází místních realitních kanceláří, odhaduji porovnávací hodnotu tohoto konkrétního oceňovaného bytu 80,44 m² x 48 000,-Kč/m² = 3 861 120,-Kč.

Stanovila jsem vyšší cenu za m², protoţe byt je po celkové rekonstrukci a z lodţie je nádherný výhled na golfové hřiště a lesy.

Byt – zjištěná cena – dle analýzy trhu

3 861 000.- Kč

Pozn. Porovnávané jednotky byly nalezeny na internetových realitních serverech. Snaţila jsem se najít vhodné nemovitosti k porovnání. Většina porovnávaných bytových jednotek pochází z www.reality.cz

48

3.Porovnávací metoda dle platné vyhlášky Byt - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Bytový prostor

Poloha objektu:

Hlavní město Praha

Stáří stavby:

23 roků

Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19):

45 389,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: =

80,00 m2

=

80,00 m2

=

4,40 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

4,40 m2

Započítaná podlahová plocha bytu:

=

80,00 m2

Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 4,40 m2 * 0,10 =

0,44 m2

plocha: Podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti:

Podlahové plochy - celkem:

80,44 m2

=

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku

č.

Vi

1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená

II

-0,05

2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna,

II

0,00

III

0,10

sklad 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..)

49

4. Umístění bytu v domě - 1.PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu

I

-0,05

III

0,03

V

0,10

III

0,00

8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové

III

0,00

9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu

III

0,00

10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou

II

1,05

5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masáţní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

údrţbou Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: 1,0 9

Index vybavení IV = (1 + å Vi ) * V10 * 1,0 = 1,187 i=1

Pozn. K bodu 3. Příslušenství bytu – je moţnost venkovního stání K bodu 6. Příslušenství nadstandardní – v bytě je vířivá vana, bodová světla, extravagantní podhledy a podlahové vytápění v obývacím pokoji a kuchyni

Index polohy: Název znaku

č.

Pi

1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území

III

0,00

2. Místní obliba v obci nebo oblasti - preferované

III

0,00

50

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci,

V

0,05

IV

0,03

5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí

II

0,00

6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny

IV

0,01

7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

parky, význačné přírodní lokality 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města, dobré parkovací moţnosti

7

Index polohy IP = (1 + å Pi ) = 1,090 i=1

Pozn. K bodu 3. Okolní zástavba a životní prostředí – v okolí jsou lesy, přes silnici golfové hřiště, potůčky a louky K bodu 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - před půl rokem se zrekonstruovalo zchátralé obchodní centrum a přestavělo se na novou bytovou zástavbu, opravují a zateplují se fasády do barevných tónů, otevírají se nové malé krámky, zrekonstruovala se školka a dětské hřiště

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka

č.

Ti

III

0,00

II

0,00

II

0,00

odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + å Ti ) = 1,000

51

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,187 * 1,090 * 1,000 = 1,294

Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 45 389,- Kč/m2 * 1,294 = 58 733,37 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 58 733,37 Kč/m2 * 80,44 m2 = 4 724 512,28 Kč

Byt - zjištěná cena – dle vyhlášky

4 724 000,- Kč

Příslušenství stavby a pozemky

Pozemek - § 27 - § 32

Jedná se o pozemek zastavěné plochy, jenţ je zcela zastavěn obytným domem. Pozemek je oceněn dle cenové mapy stavebních pozemků v Praze. Číslo parcely:

298/69 – dle cenové mapy 3 730,-Kč/m²

Název Pozemek

Parcelní číslo 298/69

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 272,00 3 730,00

Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem

Cena [Kč] 1 014 560,1 014 560,-

Pozemek -zjištěná cena

1 014 000.-Kč

Pozn. Jednotková hodnota pozemku zjištěna z cenové mapy magistrátu HL. města Prahy.

52

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 014 000 Kč Spoluvlastnický podíl: 1/15 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 014 000 Kč * 1/15 =

+

Bytová jednotka č.316/28 k.ú. Motol - zjištěná cena

=

Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení

= 4 791 000,- Kč

53

67 600,- Kč 4 791 600,-Kč

4.

Výnosová hodnota

Hodnota majetku vyjádřená touto výnosovou metodou vyplývá ze vzorce:

V = NOI / R V – výnosová hodnota oceňovaného majetku NOI - stabilizovanému ročnímu výnosu R – kapitalizační míra

Nájemné uvaţuji tzv. „studené“, které nezahrnuje úhradu za energie, vodné a stočné, výkony spojů a další sluţby. Nájemné je sníţeno o náklady vynaloţené z vlastnictví nemovitosti, provozování a pronajímání nemovitosti – daň z nemovitosti, pojištění bytu, náklady na správu, běţné opravy a údrţbu. Obvyklé nájemné: Reálné nájemné srovnatelně velkých bytů se v lokalitě Prahy 5 (Stodůlky, Barrandov a Hlubočepy) pohybuje v rozmezí 12 000,- aţ 25 000,- Kč podle jejich atraktivnosti a technického stavu, přičemţ variabilní náklady při této úrovni nájmů nese pronajímatel.

V tomto konkrétním případě lze odhadnout, ţe měsíční dosaţitelné nájemné u oceňovaného bytu se vzhledem k jeho dobré klidné lokalitě a celkové rekonstrukci, bude pohybovat okolo 20 000 Kč. Roční výnos : Nájemné :

12 * 20 000

Roční výnos :

240 000,- Kč

54

Náklady : pojistné

- 2 500,-Kč

daň z nemovitosti (odhadem)

- 950,-Kč

ostatní náklady (údrţba, opravy)

- 2 000,-Kč

čistý efektivní roční výnos:

234 550,-Kč

Volba kapitalizační míry r: 5 % Poznámka: kapitalizační míra zahrnuje míru ekonomické výnosnosti, míru inflace a míru rizika

Vlastní výpočet výnosové hodnoty efektivní roční výnos:

234 550,-Kč

kapitalizační míra: Výnosová hodnota:

5% 234 550/0,05

Výnosová hodnota bytu

= 4 691 000,-Kč

4 691 000 ,- Kč

Pozn. Pozn. Porovnávané jednotky byly nalezeny na internetových realitních serverech. Většina porovnávaných bytových jednotek pochází z www.reality.cz Pozn. Výše nákladů je stanovena dle sdělení majitele bytu.

55

III. Analytická část Analýza realitního trhu v Praze 3 Předmětem této analýzy je na konkrétní části Prahy zmapovat určitý vývoj, jakým za posledních několik let, prošel realitní trh v poměrně atraktivní části Prahy.

1. Obecné hodnocení trhu a ekonomické situace v letech 2005 – 2007 Vliv na poptávku v jednotlivých realitních segmentech má celkový hospodářský vývoj, obecně platí, ţe v ekonomicky „dobrých“ časech roste poptávka a ceny, naopak špatná poptávka brzdí realitní trh Průběţné ekonomické výsledky potvrzovaly předpoklady poměrně ekonomicky dobrého období s nízkou inflací a růstem HDP. V souvislosti

s postupným

zvýhodňováním

podmínek

financování

nákupu

-

dostupnost hypotečních úvěrů (niţší úrokové sazby, moţnost odpisů úroků z daňového základu, státní podpora) vyuţití stavebního spoření registrovali developeři, případně realitní kanceláře velký zájem zejména o objekty pro bydlení. ČNB vydala v roce 2005 dokument “Zpráva o finanční stabilitě, kde upozorňuje, ţe ceny nemovitostí se stávají pro zdraví ekonomiky ţivotně důleţitou veličinou a obrat cen nemovitostí směrem dolů nebo výrazný růst úroků se mohou stát rizikovými, coţ se částečně potvrzuje na přelomu let 2008-2009. Zatím jsme ale v letech hospodářského růstu, kdy vygradoval konkurenční boj bank na trhu hypotečních úvěrů a rozhýbal trh s bydlením. Důvodem je trvalý zájem o vlastní bydlení, podpořený postupně se rozšiřujícím okruhem majetnějších rodin s dostatečnými příjmy, navíc zatím nedošlo k definitivnímu rozdělení trhu, konkurenční boj bank o drobné klienty vrcholí. Zájem o bydlení, pozitivní vývoj hospodářství a tvrdá konkurence hypotečních bank se odrazily v dlouhodobém trendu poklesu úroků a na úroveň kolem 3,5 % Hlavní příčinami mimořádné poptávky po bydlení v Praze byly levné hypotéky, nízké úroky na bankovních vkladech, obavy ze zvýšení nájmů po případné deregulaci nájmů. Dalším významným faktorem byl moţný vliv očekávaného zvýšení DPH (od roku 2008) u stavebních prací na bydlení ze současných 5% na 9%. Nízká sazba DPH má být

56

ponechána pro tzv. sociální bydlení podporované státem, předpoklad byl cca 70% nové bytové výstavby, současné zkušenosti ukazují aţ na 90 %. Vzhledem k širším moţnostem nového bydlení i velké nabídce starších bytů, jsou investoři pod vzrůstajícím tlakem, aby nabídli zajímavý projekt. Poptávka je stále velká, ale kupující jsou náročnější, pokud jde o umístění, lokalitu a kvalitu provedení. Začíná se také projevovat faktor, který jeden z největších hráčů na realitním trhu nazývá jednoduše, ale výstiţně: „Lokalita, lokalita, lokalita…“ V různých oblastech Prahy existuje v současné době větší mnoţství nových bytových projektů, obecně jsou ceny bytů ovlivněny zejména: -

atraktivitou lokality (dosaţitelnost k centru Prahy, vybavenost, okolní prostředí, moţnosti relaxace)

-

charakterem a standardem bytového domu

-

velikostí (obecně platí, ţe s rostoucí plochou klesá cena na m² plochy)

-

umístěním v rámci domu (orientací a standardem vybavení bytů)

Největší poptávka podle mého názoru je po kvalitně vybavených bytech dispozice 2 + kk, do podlahové plochy 70 m² v ceně do 35 000 Kč/m².

2. Bytové projekty v lokalitě – Praha 3 – Žižkov Na příkladu menšího developerského projektu Atrium Husitská, který je odhadnut v této práci, si můţeme ukázat, jaká byla situace v této lokalitě v letech 2006 – 2007 (před zvýšením sazby DPH). Znovu je třeba si zopakovat, ţe datum 31.12.2007 bylo „magické“, kdo stihl do 31.12.2007 podat návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí mohl odvádět z celkové kupní částky pouze 5% DPH. Z toho vyplývá, ţe plánované dokončení drtivé většiny bytových domů bylo naplánováno na léto aţ podzim 2007, takţe proti velké poptávce stála obrovská konkurence. V době se začali objevovat uţ první akce typu: „Při koupi bytu kuchyň zdarma“ a podobné podpůrné marketingové tahy, bez kterých si koupi běţného bytu v letošním roce uţ moc nedokáţeme představit.

57

Projektu atrium Husitská

2.1.

Základní informace o posuzovaném projektu

Investor:

Atrium Husitská s.r.o.

Počet jednotek:

39 bytů

Lokalita Projekt bytového domu se nachází v Husitské ulici v proluce, která sousedí se stávajícím objektem, jeţ byl nedávno rekonstruován.

2.2.

Posouzení záměru

– aspekty, které byly důležité při stanovování ceny Výhody -

Lokalita projektu se nachází v místě, které je chápáno jako širší centrum Prahy.

-

Před sousedním domem je stanice autobusové linky, dojezdová vzdálenost autobusem ke stanici metra „C“ Florenc je cca pět minut.

-

V bezprostředním okolí je kompletní občanská vybavenost.

-

Dostatečné mnoţství zeleně je zajištěno parkem na Vítkově, navíc do 2-3 let má být realizována místo stávající vlakové tratě na úpatí Vítkova cyklistická stezka.

Zápory -

Velmi frekventovaná Husitská ulice, která svou hlučností a prašností můţe leckterého

potenciálního kupce odradit -

Velkým handicapem je v současné době trať ČD, která je spojením mezi Prahou a

Kolínem. Budované tzv. „Nové spojení „ (tunely pod Vítkovem). -

Dalším faktorem můţe být nepříliš dobrá pověst „dolního“ Ţiţkova

58

3. Cenové porovnání v dané lokalitě V dané lokalitě nebo v její blízkosti je několik bytových projektů, některé z nich jsou uvedeny níţe Tabulka ukazatelů

Název projektu Rezidence Jeseninka

Počet bytů

Lokalita

termín dokončení

Průměrná cena bytů/m² vč. DPH bez garážového stání

86

Ţiţkov

Srpen 2007

cca 47.000 Kč

84

Ţiţkov

Říjen 2006

cca 48.000 Kč

Byty Dalimilka

21

Ţiţkov

Dokončeno

cca 51.000 Kč

Rezidence Jeseniova

26

Ţiţkov

Dokončeno

cca 45.000 Kč

15

Ţiţkov

Dokončeno

cca 47.000 Kč

Rezidence Park Vítkov

Polyfunkční dům Husitská

4.Stanovení prodejní ceny Prodejní ceny byly stanoveny s ohledem na ceny v nejbliţším okolí a také s ohledem na zmíněné zápory také bylo nutné stanovit segment trhu, který chce developer oslovit a na jehoţ předpokládané nároky projekt tzv. „ušit“. Byly zvoleny nadstandardy, moţnost velkého výběru zařizovacích předmětů ve střední cenové hladině. Hlavním důraz byl kladen na nadstandardní elektronické zabezpečení a komunikační propojení v domě, kamerový systém. Z toho vznikl také název celého projektu: „Bezpečná oáza v centru Prahy“. Situace v roce 2009 je velmi odlišná. Všudypřítomná hospodářská krize se promítla velmi výrazně do trhu s realitami, který jak uţ bylo řečeno dříve velmi citlivě reaguje na hospodářský růst, či recesi. Srovnáme-li podmínky poskytování úvěrů a hypoték v současnosti s hodnocenými léty, dojdeme k tomu, ţe zatímco dříve stačili developerovi vlastní zdroje ve

59

výši i 15% s celkové ceny projektu, dnes je to 30% i více. Zatímco dříve byly finančními ústavy poţadovány uzavřené Smlouvy o smlouvách budoucích kupních ve výši 30% z celkového počtu bytů, dnes se to číslo pohybuje okolo 40% (záleţí na typu úvěru a bance). Stejně tak se zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték, uţ jsou dostupné pro daleko menší segment. Z toho důvodu jiţ několik menších developerů realitní trh opustilo a větší své projekty utlumují, protoţe jsou závislí na vývoji podmínek poskytování hypoték a ten pro ně není příliš příznivý. Dalším faktorem je také to, ţe developerské projekty uţ většinou nevznikají na lukrativních místech, ale tam, kde se dá koupit pozemek vhodný k výstavbě dle platného územního plánu. Výjimkou jsou pozemky, které nebyly původně určeny pro bytovou výstavbu, ale díky své atraktivitě stojí za to projít zdlouhavým a náročným procesem změny územního plánu. Jedním z příkladů takového pozemku je bývalé nákladové nádraţí na Ţiţkově, kde bude společností Central Group realizován projekt s 500 luxusními byty, který by měl být dokončen v roce 2011. Kdyţ byla zmíněna společnost Central Group, v úvodní části práce byly zmíněny bonusy jako výrazný marketingový tah. Společnost Central Group dosáhla díky své akci „Auto zdarma ke kaţdému novému bytu, či domu“, dosáhla neuvěřitelný úspěch. Měsíc březen byl pro společnost nejúspěšnější za posledních 12 měsíců. Ale jedná se spíše o výjimku. Stále častěji se prodejci bytů setkávají s tím, ţe zájemci o koupi bytu vyţadují místo bonusů slevy. Na to však developeři nechtějí přistupovat, proto zde panuje atmosféra jakéhosi „vyčkávání“. Zatímco dříve platilo, ţe čas jsou peníze, od většiny velkých hráčů na trhu je moţno slyšet: „Čas uţ teď nejsou peníze“. Vzhledem k tomu, ţe v práci je několikrát zmíněn termín „hospodářská krize“ a je to v současné době velmi aktuální a oţehavé téma v souvislosti s vývojem realitního trhu, dovolím si zmínit pravděpodobné příčiny současného stavu. Hospodářská krize se projevila ve svém počátku v USA a pronikla a ovlivňuje, více či méně, ekonomiky mnoha dalších států. Výše uvedeno je, ţe realitní trh je významným článkem HDP, podívejme se na počátek, vývoj i moţnou vizi do budoucna z hlediska zpracovávaného tématu. Začátkem devadesátých let, za prezidenta Clintona vypadala ekonomická situace dobře a tak se mohl začít realizovat plán, který měl, zjednodušeně řečeno zajistit, aby si větší mnoţství obyvatel (etnické menšiny, svobodné ţeny a celkově chudší populace) mohlo nakoupit své vlastní nemovitosti. V té době vznikl program CRA („Reinvestment Community Art“), jehoţ organizátoři, za podpory vlády, kontrolovali v bankách, zda nejsou diskriminováni ţadatelé o hypotéky na základě, rasy, pohlaví, ale ani na základě toho, co 60

známe v našem prostředí jako „prokázání příjmů“, či platební historie. Nastala situace, ţe mnoho lidí, kteří by si jinak na základě nízkých, nebo ţádným příjmům nemohli na hypotéku ani pomyslet byli postaveni před situaci, ţe je jim hypotéka doslova vnucována. Centrální banka sníţila základní daňovou sazbu a odváţný program se rozjel naplno. Více lidí dostávalo úvěry, banky se nebály v tomto „umělém“ prostředí půjčovat i „nesolventním“ klientům. Tím více začaly růst ceny nemovitostí. Tento, poměrně dlouhodobý, růst přilákal zájemce o vlastní bydlení, spekulanty, developery a dodavatelské firmy přiměl k zahájení velké aktivity. Velký nárůst cen nemovitostí měl za následek to, ţe vlastníci měli pocit, ţe dluţí méně neţ vlastní a banky začaly s novou aktivitou. Poskytovaly všem vlastníkům nové financování, Ti ji ve velké míře vyuţili. Banky nabízeli niţší úrokovou sazbu a rozdíl mezi výší hypotéky a novou „tzv.trţní“ cenou přímo v hotovosti. Tento stav byl dlouhodobě neudrţitelný, jednalo se zde o klasický zásah státu do trţního prostředí. Krize nebyla způsobena nedokonalostí trhu (realitního nevyjímaje), ale nepřirozeným zásahem do něj. Nelze vyčítat bankám ani ostatním účastníkům příběhu, ţe maximálně vyuţili situace k základnímu pravidlu podnikání – vytváření maximálního zisku. Nelze krizi vyčítat ani milionům občanů, kteří podcenili svou situaci a vnucované výhody přijali. Samozřejmě, ţe se situace na největším trhu promítla do celého světa. Zvolíme-li, drobnou paralelu, uvědomíme si, ţe podobná situace byla v České republice začátkem 21.století. Jistě v daleko menším měřítku, zásahy a garance státu nebyly zdaleka tak masivní, banky byly opatrnější, přesto i zde se vytvořilo prostředí, kdy ceny nemovitostí se vyšplhali na maximum, protoţe lehce dostupné hypotéky a přijatelně dostupné a „levné“ peníze pro investory opakovali o několik let později situaci z USA, ţe s drobnou nadsázkou platilo, ţe neţ byla poloţena první cihla bytu, uţ měl svého vlastníka. Vzhledem k tomuto vývoji se dá očekávat, a tato situace uţ byla popsána, ţe „zlaté“ časy developerů na několik let skončily, protoţe hlavní partner tohoto podnikání (bankovní ústavy) rasantně změnili podmínky spolupráce. Banky tvrdí, ţe půjčují, ale za takových podmínek, ţe si dříve běţný způsob financování výstavby kaţdý developer musí pečlivě zváţit, nebo na nové podmínky vůbec nedosáhne. Reagují i zájemci, dříve běţné smlouvy o smlouvách budoucích kupních na základě vydaného územního rozhodnutí, jsou dnes spíše utopií. Drtivá většina budoucích majitelů je, i vlivem informací ze všech dostupných medií, přesvědčena, ţe vyčkáváním donutí developera ke slevě, spekulují, ţe dojde k poklesu cen. Podle aktuální situace, která jiţ byla také zmíněna, developeři nechtějí slevovat, pozastavují projekty a vyčkávají na to, jestli se situace změní, tzn. ţe banky změní svůj postoj.

61

V tuto chvíli se zdá, ţe aktuálně mají šanci na trhu menší projekty, které jsou zajištěny z větší části vlastním kapitálem a kde se dá očekávat reálnější a rychlejší návratnost vloţených prostředků. Zkrátka řečeno, nic není jako dřív. Investice, která byla před 20 měsíci „sázkou na jistotu“ je mnohdy riskantním podnikem. Mnozí developeři investují raději do jiných oblastí, kde mohou očekávat vyšší míru zhodnocení vloţených prostředků. Pokud na chvíli opustíme Prahu a pouţijeme pro srovnání s níţe zmiňovaným projektem „Central Park Praha“ jeden z největších projektů v celé zemi – „Nová Karolína Ostrava“, můţeme konstatovat, ţe osud těchto projektů je podobný. V Praze stojí hrubá stavba, i přes ujišťování investora, ţe tomu tak není, byla zastavena. Lehce dostupná tabulka bytů svědčí, ţe prodej se nedaří. Ostravský projekt (obdobné velikosti) se zastavil ve fázi výkopových prací. Společnostem, které za projektem stojí, se nepodařilo zajistit financování. Vyrůst zde přitom má přes 500 nových bytů, v jejichţ sousedství mají stát obchodní a kancelářské budovy. Prosazení tohoto záměru stálo investory nemalé úsilí i finanční prostředky, přesto se v současné době nenašla banka, která by byla ochotna jistě velmi ambiciózní záměr financovat.

Neţ se dostaneme k aktuálnímu stavu vybraných konkrétních projektů, podívejme se na srovnání vývoje cen bytů za období 1. 9. 2008 – 1.4. 2009

62

1.9.2008

1.4. 2009

změna v %

Praha 1 9380 771 Kč

6 822 297 Kč

- 27,3%

6 797 856 Kč

- 17,1 %

4 128 158 Kč

- 11,8 %

2 982 138 Kč

- 15,2 %

4 102 968 Kč

- 15,6 %

3 675 541 Kč

- 27,6 %

3 789 193 Kč

- 30,1 %

3 098 490 Kč

- 49.2 %

2 983 015 Kč

- 14,5 %

Praha 2 8 203 941 Kč Praha 3 4 679 712 Kč Praha 4 3 514 631 Kč Praha 5 4 861 531 Kč Praha6 5 077 396 Kč Praha 7 5 421 614 Kč Praha 8 6 101 353 Kč Praha 9 3 490 740 Kč Praha 10 3 906 343 Kč

3 286 641 Kč

- 15,9 %

Uvedené ceny představují průměrnou cenu všech bytů 1+1,2+1,3+1,4+1.Statistika cen bytů vychází z aktuálních cen prezentovaných nemovitostí. Zdroj : Central Europe holding

Z výše uvedené tabulky vyplývá, ţe v Praze 3, došlo k nejmenšímu procentnímu poklesu cen bytů. Příčinou můţe být, ţe tato lokalita se mezi investicemi drţí stále v popředí. Úroveň bydlení zde jde v posledních 7 letech rapidním tempem vzhůru. Je zde skvělá dostupnost do centra a městská část věnuje nemalé částky i na údrţbu zeleně. Staví se řada developerský projektů s menšími byty, které jsou pro investory výhodnou koupí k dalšímu pronájmu. Je zde nabídka i pro zájemce o starší byty od luxusních aţ po ty nejlevnější byty s nutnou rekonstrukcí.

63

Podle dostupných informací je v současné době v nabídce realitních kanceláří, developerů i soukromých vlastníků na území městské části Prahy 3 na prodej 523 bytů a volných bytů k pronájmu je 596 (bez ohledu, zda se jedná o novostavby, či byty ve starších domech). V této souvislosti se nabízí ještě jednou zmínka o deregulaci nájemného. Je to problém, který se „táhne“ uţ od první poloviny devadesátých let, kdy byly zahájeny restituce. Majitelé domů (v drtivé většině ve staré zástavbě) argumentují tím, ţe vybrané nájemné nestačí ani na zajištění nejnutnějších oprav a údrţby často aţ 100 let starých domů. Většina domů sice procházela ve dvacátém století průběţně rekonstrukcemi (přeměna napětí, plynofikace), ale velké části majitelů byl navrácen původní rodinný majetek ve stavu, ţe bylo nutné okamţitě investovat nemalé prostředky do nejnutnějších oprav a řešit často velmi komplikované nájemní vztahy. Politická situace nikdy nepřála tomu, ţe by bylo nájemné úplně deregulováno, dokonce i poslední pokus o úplnou deregulaci skončil, zatím, tak ţe úprava (deregulace nájemného), která měla platit od začátku roku, byla rozloţena do dalších třech let. To znamená, ţe pro původní nájemníky (ve velké míře se jedná o seniory) je bydlení v bytě s regulovaným nájemným stále ta nejlevnější moţnost bydlení. Po úplné deregulaci, ale v zhledem k politickému vývoji není vůbec jisté, kdy k ní dojde, se začnou ceny pronájmů vyrovnávat a majitelé starších domů budou nuceni investovat do „revitalizace“ svých domů, aby byli konkurenceschopní.

5. Ukázka cen bytů a na zkoumaném trhu na Praze 3

Ceník bytů - rezidence u Žižkovské Radnice typ bytu 1 kk 2 kk 3 kk 4 kk

plocha m2 38,6 69,4 81 119,7

cena za m2 78 480,00 Kč 70 410,00 Kč 74 726,00 Kč 92 590,00 Kč

garážové stání 420 000,00 Kč

480 000,00 Kč

64

cena celkem 3 029 328,00 Kč 4 886 454,00 Kč 6 052 806,00 Kč 11 083 023,00 Kč

Ceník bytů - Central park Praha typ bytu 1 kk 2 kk 3 kk 4 kk

plocha m2

cena za m2

59,33 79,39 113,67 180,7

101 443,00 Kč 105 458,00 Kč 90 277,00 Kč 113 986,00 Kč

890 000,00 Kč

1 100 000,00 Kč

cena celkem 6 018 613,19 Kč 8 372 310,62 Kč 10 261 786,59 Kč 20 597 270,20 Kč

garážové stání 445 000,00 Kč

Pronájem bytu na Praze 3 – novostavba typ bytu 1 kk 2 kk 3 kk

plocha m2 50 65 105

cena za měsíc

Poznámky

14 500,00 Kč plus poplatky 14 000,00 Kč plus poplatky 19 500,00 Kč plus poplatky

Pronájem bytu na Praze 3 - stará zástavba typ bytu 1 kk 2 kk 3 kk

plocha m2 40 62 81

cena za měsíc

Poznámky

10 000,00 Kč plus poplatky 10 000,00 Kč plus poplatky 16 900,00 Kč plus poplatky, mezonet

65

Závěr Závěrem této práce bych se ráda podělila o své dojmy a zkušenosti se seznamováním s realitním trhem v praxi. První stránky mé práce se zabývají teoretickou částí a vysvětlení základních pojmů. Jako téma jsme si zvolila prozkoumání výnosové metody, kde jsem z různých publikací snaţila vybrat to nejpodstatnější, jak pojmy, tak i definice. Hlavním úkolem praktické části bylo odhadnutí polyfunkčního domu a bytu jak podle vyhlášky Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tak metodou věcné hodnoty, metodu výnosové a porovnávací. Nejdřív shrnu výsledky polyfunkčního domu na Praze 3, který je necelé dva roky starý a dnes uţ ve velmi lukrativní lokalitě. Porovnávací cena s obdobnými nemovitostmi se pohybuje v rozmezí hodnot 103 567 000,-Kč – 115 751 000,-Kč. Spočítala jsem i trţní ocenění tedy reálnou výnosovou hodnotou. Ve výnosové hodnotě jsem vypočítala rozmezí mezi pesimistickou a optimistickou variantu, ve špatném období je cena 125 380 000,-Kč v dobrém dosahuje aţ 147 933 000,-Kč. Při administrativním ocenění nemovitosti jsem vypočítala nejdříve nákladovou cenu = věcnou hodnotu nemovitosti. Ta zobrazuje technický pohled na hodnotu nemovitosti, v ceně jsou zachyceny prioritně pořizovací náklady. Vyšla 103 046 000,- Kč a poté jsem stanovila kombinaci nákladové a výnosové ceny. Je to kvůli tomu, protoţe jsou v budově pronajímané prostory a pro tento případ nám vyhláška nařizuje poţití §22 odst.1. Při počítání ceny pozemku jsme vycházeli z cenové mapy, kde jsem po internetu vyhledala Kč/m². Výsledná cena nemovitosti prostřednictvím kombinace nákladového a výnosového ocenění činí 113 560 000,-Kč po zaokrouhlení včetně pozemku. Dle cenového předpisu se administrativní cena dostala aţ na 168 919 000 Kč. V druhé části praktické oblasti jsme ocenila bytovou jednotku na Praze 5 v Motole, tady jsme pouţila porovnávací způsob dle analýzy trhu s podobnými nemovitostmi a pak vyzkoušela porovnat cenu porovnávacího způsobu dle platné cenové vyhlášky. Porovnání dle analýzy trhu s podobnými nemovitostmi je na bázi skutečných obchodovatelných cen, s vahami skutečné situace na trhu. Cena podle platné cenové vyhlášky byla vyšší o necelý milion korun. Vypočítala jsme i výnosovou hodnotu a ta je v rozmezí obou porovnávacích cen a činí 4 691 000,-Kč. Je třeba uvést, ţe čím více jsem se snaţila proniknout do tajů a zákonitostí tohoto specifického trhu, tím více jsem poznávala, ţe se jedná o trh velice zajímavý, lákavý a i kdyţ

66

zdánlivě rozhodují maličkosti, chování subjektů se v delším horizontu řídí tzv.“ neviditelnou rukou trhu“. Po dobu zpracovávání této práce jsem se setkala s řadou investorů,developerů, zástupců realitních kanceláří i bankovních ústavů. Oslovila jsem i ţadatele o hypotéky ze svého okolí. Široká veřejnost čerpá své informace o realitním trhu většinou z médií, stejně jako já na začátku práce. Tato práce si klade za cíl nalézt základní orientaci v realitním trhu a vybírat si relevantní informace, které vedou k reálné ceně nemovitosti. Musíme si uvědomit, ţe se vše s postupem času mění a pro kaţdého čas ubíhá úplně stejně. Přejme si, ať se trh vzpamatuje a bude se zase s nemovitostmi obchodovat, tak jako dřív a né jen vyčkávat.

67

Seznam použité literatury Právní předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. Vyhláška č. 456 ze dne 29. prosince 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. Odborná literatura: (1) BRADÁČ, Albert; FIALA Josef; HLAVINKOVÁ Vítězslava. Oceňování a právní vztahy 4. Přepracované a doplňkové vydání. Praha: Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví, 2007. ISBN: 978-80-7201-679-2 (2) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9 (3) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: BIVŠ 2007, ISBN: 978-80-7265-101 (4) STAŇKOVÁ, Ivana. I.Oceňování majetku a trh nemovitostí, 2004, ISBN: 846-70-6825-100 (5) ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: CEDUK 1996, ISBN: 80-902109-0-2

Internetové zdroje: http://www.katastrnemovitosti.cz http://wgp.praha-mesto.cz http://nahlizenidokn.cuzk.cz http://www.ocenovaninemovitosti.cz

68