Porovnávací metoda a databáze

Bankovní institut vysoká škola Katedra Oceňování majetku

Porovnávací metoda a databáze Diplomová práce

Autor:

Martin Kavalír Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort

Praha

4, 2009

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 26.6.2009

Martin Kavalír

2

Anotace práce :

V této práci jsem se podrobněji zabýval úlohou porovnávání v oceňování, ať již při tržním či administrativní způsobu ocenění, základními principy porovnávání vzhledem k porovnávací hodnotě, průběhem porovnávacího procesu a také komparací porovnávací metody při aplikaci v tržním a aministrativním ocenění. Dále jsem se v této práci věnoval databázím a to zejména tvorbou vlastní databáze, jejími výhodami při aplikaci a úskalími při tvorbě, ale také externími databázemi.

3

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc s diplomovu prací a za možnost individuálních konzultací, které jsme spolu na toto téma vedli. A také mé rodině a přítelkyni, která mě podporovala při studiu, ať již finančně či morálně.

4

Obsah 1 2

3

4 5 6

Úvod ................................................................................................................. 6 Porovnávací metoda ......................................................................................... 7 2.1 Úloha porovnávání v oceňování ....................................................................... 7 2.2 Administrativní oceňování a vyuţití porovnávací metody ............................. 11 2.3 Administrativní ocenění pozemků .................................................................. 15 2.4 Diference výsledků porovnávací metody v trţním a administrativním ocenění............................................................................................................ 17 2.5 Základní principy oceňování ve vztahu k porovnávací hodnotě .................... 18 2.6 Průběh porovnávacího procesu ...................................................................... 23 Databáze ......................................................................................................... 26 3.1 Vlastní databáze a její tvorba ......................................................................... 26 3.2 Externí databáze ............................................................................................. 44 3.3 Externí databáze soukromé ............................................................................ 46 3.4 Externí databáze tvořené státními institucemi ................................................ 54 3.4.1 Cenové mapy stavebních pozemků ........................................................ 54 Závěr ............................................................................................................... 71 Seznam pouţité literatury ............................................................................... 72 Přílohy ............................................................................................................ 73 6.1 Příkladové ocenění trţní a administrativní hodnoty nemovitosti ................... 73 6.2 Trţní ocenění .................................................................................................. 82 6.3 Komparace výsledků ...................................................................................... 83

5

1 Úvod Tématem této práce je popis porovnávací metody a vhodných databází. Prvním z cílů je nastínění základních předpokladů pro aplikaci této metody, její pouţití, přípravu před aplikací v praxi, vyuţití porovnávací metody v trţním a administrativním ocenění a její odlišnosti. Druhým cílem této práce je seznámit čtenáře s databázemi vhodnými k aplikaci při oceňování, jejich vyuţitím, tvorbou a moţnými nedostatky při jejich vyuţití.

6

2 Porovnávací metoda 2.1 Úloha porovnávání v oceňování Porovnávání je analytický proces, při kterém se porovnávají parametry subjektu na základě známých parametrů subjektů podobných, obdobných či shodných. Celé porovnávání je zaloţeno na obecném předpokladu, ţe jsou-li dva či více subjektů ve většině parametrů či vlastnostech shodné, obdobné či podobné, měly by být i zbylé parametry a vlastnosti taktéţ shodné, obdobné či podobné. Úplná shoda platí například u sériově vyráběných subjektů, v případě nemovitosti nelze ale o úplné shodě uvaţovat, zvlášť bereme-li v potaz jedinečnost a neopakovatelnost nemovitostí jako takových. Jiţ pouhá orientace na jinou světovou stranu ovlivní výhled, vyuţitelnost vnitřních prostor a podobně. Porovnávací metoda je zaloţena na porovnávání a zohledňování kvalitativních a kvantitativních rozdílů mezi porovnávanými subjekty. Porovnávání jako metodu ocenění nemovitostí je moţné chápat v souvislostech s trţním oceňováním ve dvou hlavních rovinách: Jako jeden z hlavních obecných principů vyuţívaných při oceňování Jako jednu ze tří základních metod uţívaných při hledání trţní hodnoty Na porovnání je stejně tak zaloţena metoda nákladová, kde je principem pouze porovnání s jiţ vynaloţenými náklady na obdobné stavby, ať jiţ je způsob zaloţen na součtu podrobně členěných jednotlivých cenotvorných poloţek ke vztaţené jednotce, případně na vyšším či niţším stupni agregace, kde se vychází hlavně z technickohospodářských ukazatelů vztaţených k měrným jednotkám staveb jako celku. Obdobně je tomu i u metody výnosové, kde se porovnávají výše výnosů či provozních nákladů, ale i míry kapitalizace či výnosnosti z obdobných nemovitostí. Případně se porovnáváním usuzuje na formu a průběh výnosů, na jejich stabilitu a spolehlivost.

7

Porovnávání je také důleţitým konečným faktorem při závěrečné analýze, kdy se srovnávají výsledky jednotlivých metod, zkoumají se vzájemné relace a hledají se příčiny případných diferencí, a na tomto základě se v závěru vyvozuje rámec a úroveň hledané trţní hodnoty. Mohlo by se zdát, ţe princip porovnávání je pouze odbornou stránkou oceňování, ač opak je pravdou. Porovnávání je běţným podvědomým i přímým pomocníkem všech účastníků trhu. Srovnávat a vyhodnocovat nabídky je přece něco tak běţné i kaţdodenním ţivotě, byť si to ani nemusíme uvědomovat. Proto by se měl odhadce při své práci umět co nejvíce vcítit do chování účastníků trhu, ať jiţ nabízejících či poptávajících, a snaţit se pochopit jejich argumentaci a motivy. Oproti obecnému principu porovnávání je vhodné rozlišovat porovnávací metodu jako jednu ze tří hlavních metod vedoucí k odhadu hodnoty nemovitostí. Zde totiţ porovnávací metoda plní funkci jednoho ze tří základních oceňovacích nástrojů, které jsou vzájemně v symbiotickém vztahu a kde vzájemné podpory naznačují, v jakých úrovních by se měla výsledná hodnota pohybovat. Základní souvztaţnost metody porovnávací, výnosové a nákladové spočívá v časové souslednosti jednotlivých metod. Nákladová metoda spadá do minulosti, protoţe všechny porovnávané náklady do stavby investované, jsou jiţ minulostí. Bohuţel tato metoda má značný zkreslující efekt díky sklonu zohledňovat nabídku a více méně ignorovat poptávku. Také často reprezentuje technicky pojatý názor na cenotvorbu, a lze tedy očekávat, ţe jako indikátor trţní hodnoty můţe dosahovat i značných extrémů. Metoda porovnávací spadá do přítomnosti. Je zaloţena na reflexi trhu, a proto většinou nevychází ani z jednoznačných technických, ani ekonomických parametrů. Jejím měřítkem je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitostí na současném trhu. Je pravděpodobné, ţe ceny dosaţené podobným či obdobným subjektem je moţné dosáhnout i subjektem oceňovaným. Lze také očekávat, ţe pokud bude mít srovnávaný subjekt celkově niţší standard, bude cena oceňovaného subjektu vyšší neţli cena 8

porovnávaného subjektu a naopak. Porovnávací metoda nezohledňuje ani náklady vynaloţené na pořízení, stejně tak ani moţný prospěch z budoucí činnosti. Tím, ţe latentně odráţí oba tyto faktory, lze očekávat, ţe výsledná hodnota se bude nacházet někde mezi hodnotami dosaţenými metodu nákladovou a výnosovou. U metody porovnávací musíme samozřejmě vypustit základní filosofickou otázku pomíjivosti času, kde přítomnost vlastně neexistuje, protoţe i přečtení této věty je děj spadající jiţ do minulosti.

Metoda výnosová je zaloţena hlavně na prognóze budoucího uţitku, který lze od nemovitosti očekávat. Je zde měřen předpoklad budoucího prospěchu, jeho spolehlivost a stabilita. Stejně jako je metoda nákladová ovlivněna především nabídkou, je výnosová metoda v tomto bodě její pravým opakem. Výnosová metoda nepřihlíţí ani k vynaloţeným nákladům na realizaci nemovitosti ani k následnému historickému vývoji. Reprezentuje tedy hlavně ekonomický pohled na cenotvorbu a obvykle také zastává opačný extrém vůči metodě nákladové v otázkách určení trţní hodnoty.

Grafické znázornění časové souslednosti jednotlivých metod :

Minulost Nákladová metoda

Přítomnost Porovnávací metoda

Budoucnost Výnosová metoda

Velkým problémem porovnávací metody můţe být nedostatek nemovitostí k porovnání, a proto bychom čistě z profesionálního hlediska neměli vypouštět jakýkoliv vzorek bez detailní analýzy jen proto, ţe zrovna neodpovídá aktuálním potřebám. V řadě případů je to nemoudré ochuzení vlastní databáze, která by měla být 9

základním kamenem pro implementaci porovnávací metody. Téměř všechna data lze zuţitkovat a nemusí tak dojít k neprofesionálnímu odříkání zakázek z důvodů absence srovnatelných subjektů na trhu. Ačkoli je porovnávací metoda zaloţena hlavně na reflexi trhu, coţ by se mohlo zdát jako nejlepší moţné řešení, není moudré tuto metodu ve vztahu ke zbylým dvěma metodám jednoznačně přeceňovat. Můţe dojít například ke zkreslení dat kvůli nevhodnému výběru porovnávaných nemovitostí, k subjektivnímu přecenění či podcenění a podobně. Proto nelze stanovit jednoznačně porovnávací metodu jako jedinou správnou metodu vedoucí k stanovení trţní hodnoty nemovitosti, ale pouze jako jeden z moţných směrů. Přesto je, hlavně v zahraničí, porovnávací metoda v odhadní praxi velmi pouţívaná a dává poměrně přesné výsledky, zejména pak v podmínkách stálých ekonomik, ustáleného trhu a urbanisticky se opakujících celků. Dobré podmínky pro uţití porovnávací metody nabízí i unifikovaná zástavba a lokality, kde se projevuje vliv konformního prostředí. Zcela zvláštní a prakticky nezastupitelný význam má porovnávací metoda při oceňování pozemků, kde není moţné praktikovat nákladovou metodu z důvodů jejich vzniku půdotvornými procesy, tedy bez zásahů člověka. Někdy je moţné zvolit výnosovou metodu, ale porovnávací metoda zde má jistou a značnou dominanci, jelikoţ bývá často jedinou schůdnou variantou.

10

2.2 Administrativní oceňování a využití porovnávací metody Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, a podle prováděcí vyhlášky MFč. 3/2008 Sb. (účinnost od 1.2.2008, dále jen vyhl.). Ocenění administrativní cenou se pouţije například při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, v některých případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu majetku státu na jiné osoby, a pokud se„strany" dohodnou. Výše zmíněná prováděcí vyhláška v souladu se zákonem rozlišuje tyto tři způsoby ocenění staveb: nákladový způsob, porovnávací způsob, kombinace nákladového a výnosového způsobu.

NÁKLADOVÝZPŮSOB Nákladový způsob oceňování nemovitostí vychází z oceňovacích postupů a cenové úrovně obsaţené ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., kterou byla zaloţena nová koncepce oceňování nemovitostí. Tato úroveň je na současnou úroveň pravidelně aktualizována o vliv vývoje cen stavebních prací (koeficient změny cen stavebních prací) a o vliv prodejnosti tohoto majetku na trhu (koeficient prodejnosti).

11

Nákladovým způsobem se oceňují budova a hala, inţenýrská a speciální pozemní stavba, rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek, rekreační chata a zahrádkářská chata (rozestavěná nebo neuvedená v příloze č. 20), vedlejší stavba, garáţ (příslušenství hlavní stavby nebo garáţ rozestavěná), studna, venkovní úpravy, byt a nebytový prostor [v rodinném domě, v budovách kromě typu J (typové bytové) a K (netypové bytové), rozestavěný]. Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití stavby a upravenou koeficienty. Takto zjištěná cena se sníţí o přiměřené opotřebení. Vyhláška umoţňuje pro výpočet opotřebení pouţití lineární metody nebo metody analytické. Při pouţití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti a roční opotřebení se zjistí dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení, jednotlivě se posuzuje opotřebení konstrukcí a vybavení. Výsledné opotřebení se zjistí jako váţený součet opotřebení konstrukcí a vybavení. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení a jejich předpokládaných ţivotností.

12

POROVNÁVACÍ ZPŮSOB Postup výpočtu je následující - základní cena uvedená v jednotlivých přílohách vyhlášky se vynásobí koeficientem cenového porovnání. Takto upravená cena je vynásobena podlahovou plochou (v případě ocenění bytu) nebo obestavěným prostorem stavby (v případě ocenění garáţe nebo rekreační chaty). Koeficient cenového porovnání se zjistí jako váţený průměr hodnocení nemovitosti v nznacích. Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu nemovitostí jsou uvedeny v tabulkách příloh vyhlášky. Například při oceňování bytu jsou hodnoceny tyto znaky: trh s byty, poloha budovy v obci, převládající zástavba v okolí, inţenýrské sítě, doprava, obchod a sluţby, školství, zdravotnictví, kultura, sport, ubytování, úřady, pracovní moţnosti, ţivotní prostředí, přírodní lokalita, změna v zástavbě, příslušenství budovy, typ stavby, obyvatelstvo, vybavení bytu, orientace ke světovým stranám, poloha bytu v domě (podlaţí), mimořádné příslušenství bytu, posouzení širších vztahů.

13

Porovnávací způsob zjištění ceny je předepsán pro garáţ (samostatná, řadová, jedno nebo dvoupodlaţní), byt ve vícebytovém domě a pro rekreační a zahrádkářskou chatu. Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K (typové a netypové), jeho vybavení a příslušenství včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou včetně úprav. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání. Spoluvlastnický podíl k pozemku, popřípadě k pozemkům, příslušejícímu k bytu, se oceňuje samostatně.

KOMBINACE NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu vychází ze snahy, co nejvíce přiblíţit cenu zjištěnou reálným trţním podmínkám, neboť obvyklá cena zohledňuje jak náklady, které investor do nemovitosti vloţil, tak i výnosy, které je nemovitost schopna vyprodukovat. Přičemţ u výnosového způsobu je výrazně zjednodušeno stanovení odpočtu nákladů (zaveden paušál). Výsledná zjištěná cena nemovitosti není aritmetickým průměrem z cen zjištěných nákladovým a výnosovým způsobem, ale stanovuje se s ohledem na perspektivu nemovitosti, tzn. zohledňují se zde příleţitosti či negativní vlivy v okolí nemovitosti nebo ve společnosti, které mohou mít zásadní vliv na další vývoj a výnos nemovitosti a tím i na její prodejnost. Pronajaté budovy a haly (i částečně pronajaté) i potenciálně pronajímatelné (stavba není pronajata, ale její stavebně technický stav umoţňuje pronajmutí), dále soubor staveb, se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného. Do výpočtu vstupuje cena zjištěná nákladovým způsobem (CN) bez úpravy koeficientem prodejnosti a cena zjištěná výnosovým způsobem (CV) podle vztahu:

14

C V = N / p *1 0 0 kde: p

= míra kapitalizace v % (pro jednotlivé účely uţití je uvedena v příloze),

N

= roční nájemné (ze smlouvy nebo ve výši obvyklého nájemného), které se sníţí o

40 %, a popřípadě o nájemné z pozemku (jiný vlastník) nebo 5 % z ceny pozemku podle cenové mapy nebo § 28 (stejný vlastník) - pouze pro plochy zastavěné oceňovanými stavbami. Odpočet můţe činit maximálně 50 % ročního nájemného. Pozemky se oceňují samostatně.

2.3 Administrativní ocenění pozemků Stavební pozemek se oceňuje podle platné cenové mapy stavebních pozemků, pokud v obci platná cenová mapa stavebních pozemků není nebo oceňovaný pozemek nemá stanovenu v cenové mapě cenu, oceňují se stavební pozemky podle §28, tzn. základní cenou za 1 m2 v závislosti na velikosti a významu obce včetně úpravy (například přístup po nezpevněné komunikaci, není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod, není-li v místě moţnost napojení na veřejnou kanalizaci, není-li v místě moţnost napojení na rozvod elektřiny, nepříznivé docházkové vzdálenosti, škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon, svaţitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ, ztíţené základové podmínky apod.) a koeficientů změny cen staveb a koeficientu prodejnosti. Platné cenové mapy stavebních pozemků mají města Bánov, Bílina, Brno, Dubí, Duchcov, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Kněţeves, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Prostějov, Příbram, Terezín a Zlín. Cena pozemku zahrady nebo ostatní plochy v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem se stanoví jako cena zastavěného pozemku (viz výše) vynásobená koeficientem 0,40.

15

Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu, stavebním povolením, veřejnoprávní smlouvou nebo certifikátem autorizovaného inspektora (kromě pozemků se způsobem vyuţití: dráha dálnice, silnice atd.) je cena uvedená (viz výše) a se zdůvodněním upravená (příl. č. 21) a vynásobená koeficienty změny cen staveb a prodejnosti. Přitom platí, ţe je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40. Totéţ platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku. Není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. Pro zemědělské pozemky (v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku: orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jejich nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona) je vyhláškou stanovena základní cena za 1 m2 podle BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka), která se upraví o případné sráţky a přiráţky (příl. č. 23 - například balvanovitost, počet stoţárů apod.) a násobí se koeficientem prodejnosti. U pozemků, které nejsou pozemky stavebními, je rozhodující, zda jsou zahrnuty v územním plánu obce jako pozemky určené pro výstavbu. V tom případě se ocení jako stavební a korigují se koeficientem daným vyhláškou. Například pozemky zahrnuté do územního plánu, na nichţ je přípustná stavba, se ocení jako pozemky stavební a jejich cena se upraví koeficientem 0,30. Vyhláška upravuje oceňování lesního porostu, ovocných dřevin (v členění na intenzivní a extenzivní, zahrádkovou výstavbu), vinné révy (včetně zařízení vinic, v členění na komerční vinice, podnoţové vinice, nekomerční vinice, ostatní výsadba vinné révy), chmelových rostlin (včetně zařízení chmelnic, chmelnice s neozdravenými rostlinami a chmelnice s ozdravenými rostlinami) a okrasných rostlin.

16

2.4 Diference výsledků porovnávací metody v tržním a administrativním ocenění Z výše uvedeného textu jsou patrné rozdíly mezi indikací trţní a administrativní ceny. Stejných rozdílů dosáhneme i při vzájemné komparaci výsledků dosaţených porovnávací metodu při trţním a administrativním ocenění. Hlavním z důvodů moţné odchylky výsledků je moţnost implementace subjektivního pohledu a odhadcovského citu při pouţití porovnávací metody, jakoţto indikátoru trţní ceny. Porovnávací metoda při administrativním ocenění je více či méně metodou „svázanou“. Vše má svá pravidla, jasný návod a tabulky s „výsledky“. Nezbývá zde tedy moc prostoru pro vlastní názor oproti porovnání v trţním ocenění. To se můţe zdát jako jasné negativum při pouţití porovnávací metody při administrativním ocenění, ale s přihlédnutím na pouţití administrativního ocenění, to nemusí být tak úplně pravda. Pro příklad přikládám zjednodušené ocenění totoţné nemovitosti s vyuţitím porovnávací metody k dosaţení trţní i administrativní ceny do přílohy této práce.

17

2.5 Základní principy oceňování ve vztahu k porovnávací hodnotě Princip porovnávání vychází ze substitučních zásad a předpokládá, ţe subjekty, které jsou účastníky trhu vnímány jako substituty, tedy vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, podobného uţitku, rozsahu i podobných moţností vyuţití, mají podobné parametry. Základní myšlenku porovnávací metody je moţno vyjádřit předpokladem, ţe hledaná trţní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních subjektů. Z tohoto principu také vyplývá, ţe nedostatek porovnatelných nemovitostí přispívá k nehodnověrnosti ocenění. A dále, ţe vypovídací hodnota této metody se sniţuje spolu s relaci vzájemných odlišností oceňovaného subjektu a porovnávaného či porovnávaných subjektů. Jak jiţ bylo řečeno porovnávací metoda vychází z přímé reflexe trhu, kde se ceny určují jako výsledek vyjednávání mezi prodávajícími a kupujícími. Je to klasický princip fungování trhu jako takového, tedy pokud nabídka převyšuje poptávku, ceny deklinují, a pokud naopak poptávka přesahuje nabídky, ceny rostou. Změny v nabídce nemovitostí se většinou opoţďují za posuny v poptávce, jelikoţ ta se můţe měnit velice rychle. Oproti tomu nabídka je doplňována jednak ze stávajícího fondu převáţně obsazených nemovitostí, které se uvolňují relativně pomalu, je navíc redukována změnami způsobu uţívání v souvislosti s rekonstrukcemi, a zároveň je vytvářena novou výstavbou, jejíţ realizace je také spojena s časovým odstupem. To nakonec způsobuje, ţe nabídka není tak flexibilní jako poptávka. Proto je nepostradatelnou součástí odhadu trţní hodnoty i analýza trhu v příslušné oblasti.

18

V rámci této analýzy by mělo být provedeno vyhodnocení nabídky i poptávky. Analýza nabídky by měla obsahovat nejen vyhodnocení stávající situace na trhu, ale měla by brát v potaz i nemovitosti právě realizované či plánované, a to především k posouzení jejich konkurenceschopnosti a k moţnostem jejich nejvyššího vyuţití. Analýza poptávky by měla být zaměřena na kupní sílu, motivaci, preference a identitu poptávajících. Na nabídku a poptávku působí průběţně a nepřerušovaně trţní síly, které ceny posouvají k rovnováţnému stavu mezi nabídkou a poptávkou. Na poptávku můţe působit řada jevů, jako je proměna kupní síly, populační vývoj, různé trendy v oblibě, preferencích, úvěrové politice, v cenách substitučních či komplementárních variant ve vztahu k nemovitostem. Nabídku mohou ovlivnit například změny situace ve stavebnictví, v technické a technologické úrovni, v rozsahu nové výstavby a rekonstrukcí, ve způsobech uţívání či v počtu demolic staveb zastaralých, v rozsahu ochrany půdního fondu a ve vývoji území. Důsledkem změn můţe být také ovlivňování trhu státem, například cenovým usměrňováním, daňovým zatíţením, formou ochrany vlastnických práv, investičními pobídkami, ale i byrokratickými bariérami, preferencemi některých skupin populace a podobně. Proto je nutné pojmout analýzu dynamicky a zaměřit se na determinanty, které mohou ovlivnit změnu nabídky a poptávky a změnit ceny porovnávaných nemovitostí. Jakým směrem se bude stav nabídky a poptávky vyvíjet záleţí hlavně na trţních trendech, tedy dynamice stavu nabídky a poptávky. Na nabídku a poptávku lze pohlíţet také jako na dva komplementární komponenty, mezi nimiţ se projevuje tendence k rovnováţnému stavu. S tím souvisí i další důleţitý princip, nazývaný princip rovnováhy a váţení. Tento princip spočívá v tom, ţe velikost obou komponentů by se měla neustále blíţit k ustálenému stavu, a pouze pokud splní tuto podmínku, odráţí aktuální trţní ceny. Pokud není toto splněno, odraz trţních cen je nespolehlivý.

19

Vnější vlivy a skutečnost, ţe jsou nemovitosti nepřemístitelné, mají také značnou váhu v porovnávací metodě. Je moţné, ţe hodnotu nemovitostí ovlivní externí vlivy obecného charakteru, jako je stav politické a ekonomické situace ve státě, období ekonomického růstu nebo ekonomické deprese, nebo vlivy regionální či externality působící na ně z bezprostředního okolí. Odhadce musí proto analyzovat sousední prostředí oceňovaných nemovitostí, aby identifikoval všechny podstatné externí vlivy, a to nejen současné, ale i hrozící v budoucnosti. Dalším významným vlivem je poloha nemovitosti. Můţe se jednat například o: atraktivitu okolí, dopravní obsluţnost, moţnost parkování, ţivotní prostředí, oslunění, výhled, úroveň infrastruktury a sluţeb, bezpečnost, státní či komunální regulační opatření. Pro aplikaci porovnávací metody je velmi příznivé prostředí konformní. Konformní přistup je takový, který spoléhá na to, ţe postupným vývojem v jednotlivých lokalitách se projevuje tendence ke shodě, tedy rozdíly se téměř neobjevují a jejich parametry i ceny se ustalují na podobných hodnotách. Výhodou je také to, ţe ceny obvykle reagují na stejný podmět stejně. Proto se v takovéto situaci porovnávací metoda aplikuje docela snadno, jelikoţ je zde většinou široký rozsah podobných či obdobných nemovitostí, kde lze snadněji vyhledat vhodné vzorky a také proto, ţe cenové úpravy nebývají tak markantní jako v prostředí jiném, a stejně tak i transparentnost a spolehlivost výsledku je větší.

20

V rámci porovnávací metody lze vyuţít i principu gradace, který je zaloţen na předpokladu, ţe ceny rostou směrem k epicentru výhody. Jsou-li známy prodejní ceny porovnatelných nemovitostí, je moţné teoreticky vytyčit polygon, z něhoţ lze poměrně snadno odhadnout porovnávací hodnotu i v jeho dalších bodech. S tím souvisí i orientační význam cenových map stavebních pozemků, které mají k dispozici některé obce České republiky. Kontribuční princip, a z něj se odvíjející efekt působící na hodnotu nemovitosti, je v současné praxi často opomíjen, i kdyţ jde o jeden z nesmírně důleţitých principů, jehoţ absence můţe vést k chybám zásadního významu. I proto je mu v rámci porovnávací metody věnována zvláštní pozornost, neboť na jeho základech se uskutečňuje korekce cen dle odlišností mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí. Bohuţel jde o princip, který nelze vyjádřit ţádným jednoduchým ani pohodlným vzorcem či poučkou a spadá do kategorie čistého odhadu. To je zřejmě i důvodem jeho méně častého pouţívání. Základní myšlenka kontribuce je zaloţena na vztahu jednotlivých částí k celku. Lépe řečeno, jakou měrou subjekt tvoří celkovou hodnotu. Jde o to, zda vůbec, nebo v jakém směru a jakým způsobem, se jednotlivé komponenty podílejí na celkové hodnotě, a zda je tato hodnota pozitivní, neutrální či dokonce negativní. Samozřejmě, co můţe pro jednoho účastníka trhu znamenat výhodu, a tedy pozitivní zohlednění celkové hodnoty nemovitosti, můţe být pro druhého věc nevýznamná a pro třetího účastníka dokonce věc nevyhovující, nepatřičná a nechtěná, a tím pádem lze počítat i s negativním dopadem na celkovou hodnotu nemovitosti. V trochu jiném světle se toto ukazuje při nedostatečné nabídce obdobných subjektů, kdy i takto negativní věc můţe být poptávajícím „přehlédnuta“ s vidinou jinak výhodné koupě. Za zmínku jistě stojí i cenový efekt, který by se dal nazvat „první nejlepší a nejlevnější, poslední nejhorší a nejdraţší“, se kterým se můţeme setkat celkem běţně. Jedná se o cenovou anomálii na bázi vývoje a změn poptávky a nabídky a v neposlední řadě časovému posunu. Tuto anomálii lze postřehnout například při vzniku nových částí či čtvrtí obcí, kde se povětšinou ceny prvních nejlepších, ale zatím ne příliš „bezpečných“, pozemků pohybují na velice nízké hranici. Postupem času daná lokalita 21

nabírá na atraktivitě a je zde patrná jasná změna poptávky, a tedy i moţnost zvýšení cen. To by bylo samozřejmě normální, ale největším paradoxem je, ţe ta nejlepší místa jsou jiţ samozřejmě rozprodána dřívějším a odváţnějším kupcům a zbylé méně výhodné pozemky jsou díky vysoké poptávce a malé nabídce hnány několikanásobně výše neţli ceny kvalitativně i kvantitativně mnohem lepších pozemků. Dalším zajímavým efektem je despekt vůči uměle vytvořeným administrativněsprávním regulím. V ţádném případě nejde o ignorování právních norem a předpisů, ale o liberálnost trţního prostředí, které neuznává umělé restrikce a omezení či diktované hranice. Příkladem můţe být centrum města a jeho periferní část, kde jsou ceny nemovitostí zcela jiné, ale oba tyto celky patří pod jeden celek správní. V souvislosti s hledáním vhodných srovnatelných vzorů by také neměl být brán zřetel na dodatečné cenové nabídky. U nás je běţným jevem, ţe postupem času se odkudsi vynoří spousta zájemců, kteří zpochybňují prodejní cenu. Zda nízkou či vysokou zde nehraje roli, důleţité je, zda by vůbec cenu navrhovanou akceptovali v situaci, ve které obchod proběhl. V zahraničí mají dokonce takovéto dodatečné komentáře, nabídky a zpochybnění ošetřené v definici trţní hodnoty, kde je výslovně řečeno, ţe nebude brán zřetel na ţádné dodatečné nabídky případných poptávajících se se speciálními zájmy. Prostřednictvím všech těchto obecných principů by se měl odhadce snaţit analyzovat a hledat příčiny chování příslušného segmentu trhu, porozumět jim a na těchto základech stavět své závěry nejen v rámci oceňování porovnávací metodou, ale i během celého oceňovacího procesu. Také by si měl uvědomit, ţe tyto principy nelze chápat jako vyloţeně technická pravidla v nichţ neexistují výjimky. Chování trhu je často nevyzpytatelné, stejně jako chování člověka, a proto by měl odhadce být ve svých soudech opatrný a obezřetný a své výsledky podávat jen jako přibliţnou hodnotu, a ne jako jistou věc, ba přímo číslo.

22

2.6 Průběh porovnávacího procesu Aplikace porovnávací metody vyţaduje postupný a systematický analytický proces, jehoţ výsledkem a cílem je odhad porovnávací hodnoty nemovitosti. Indikace ceny je zde určena na základě dosahovaných cen u podobných nemovitostí. Postup a průběh můţe mít rozsáhlý počet variant, ale obvykle se při něm postupuje v následujících krocích.

A)

Přípravná fáze

a. B)

Sběr informací Porovnávací fáze

a.

Volba vzorků

b.

Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání

c.

Nalezení cenotvorných diferencí

d.

Výběr a aplikace porovnávací analýzy

C)

Závěrečná fáze

a.

Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků

b.

Výsledná indikace porovnávací hodnoty

Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo mohou být slučovány.

Přípravná fáze Přípravná fáze spočívá hlavně ve sběru dat pouţitelných pro aplikaci porovnávací metody. Můţe jít o prodejní, nabídkové, vydraţené, odmítnuté, plánované či jiné ceny nemovitostí. Dále se jedná o informace o podmínkách, za kterých byl obchod uzavřen a o ostatní podmínky charakterizující základní parametry obchodu a podstatné cenotvorné vlastnosti těchto nemovitostí.

23

Data můţeme získat vlastním sběren nebo pouţitím cizích dat. V kaţdém případě je vhodnější pouţít vlastní data, jejichţ sběrem také probíhá seberozvoj odhadce, protoţe ho aktivně vtáhne do problematiky, musí průběţně a dlouhodobě sledovat trh s nemovitostmi, a také mu můţe pomoci pochopit a lépe se vcítit do argumentace jednotlivých účastníků trhu. Celý soubor těchto znalostí rovněţ zdokonaluje tolik potřebný "odhadcovský cit". Z toho lze usoudit, ţe odhadce se v rámci sběru dat můţe chovat buď pasivně, či aktivně. Pasivní postoj v rámci sběru dat je zejména spoléhání se na cizí zdroje dat, čekání na přísun dat zvenčí, coţ nemůţe přispívat k jeho profesionálnímu růstu. Opakem je aktivní činnost, při které se odhadce snaţí vytvořit vlastní rozsáhlou, ale ne zbytečně sloţitou či zavádějící, databázi. Pokud jiţ tedy máme data shromáţděna, je moţno přistoupit k dalšímu kroku.

Porovnávací fáze Jak vyplývá z běţného postupu, nyní je na řadě výběr vhodného či vhodných vzorků pro porovnání. Je třeba vybrat vzorky, co nejvíce se podobající oceňovanému subjektu. Poté se dle typu, kvantity a kvality dat zvolených vzorků přejde k výběru správného způsobu porovnávání. Zde je moţné pouţít vzorky přímé, které mají konkrétní podobu, nebo vzorky nepřímé, kdy se oceňovaný subjekt porovnává s referenčním vzorkem, jenţ má funkci reprezentanta zastupujícího určitou mnoţinu vzorků. Takového reprezentanta je moţné vytvořit nebo ve formě sekundárních dat převzít zvenčí. Dalším důleţitým rozhodnutím je volba měrné jednoty porovnání. Můţeme porovnávat na celky nebo prostřednictvím přepočtu třeba na metry čtverečné či krychlové. Sekundární data bývají jiţ v rámci jednotky předem definována. 24

Porovnání tedy vychází ze základního logického principu, který říká, ţe pokud oceňujeme obdobný či podobný vzorek jako je oceňovaný a jeho ceny bylo dosaţeno za srovnatelných podmínek, pak by měla být porovnávací hodnota na úrovni ceny vzorku. Pokud se liší samy nemovitosti či podmínky prodeje, musí to být vhodným způsobem zohledněno. Proto je tedy nutné vyhledat všechny odlišnosti mezi oceňovaným subjektem a vzorky. Porovnání se provádí u takzvaných prvků porovnání, v nichţ mohou potencionální rozdíly spočívat. Dle shledaných odlišností, a v rámci formy dat, je nutné vybrat vhodný typ porovnávací analýzy. V případě, ţe je moţné shledané odlišnosti kvantifikovat, můţeme pouţít kvantifikační typ analýzy. V případě, ţe lze velmi těţko, nebo vůbec, provést kvantifikaci, můţeme pouţít kvalitativní analýzy. Oba typy analýz je moţné kombinovat. Při pouţívání obou analýz se pouţívají různé tabulky, mříţky či formuláře, a je moţné vyjádřit je i graficky. V případě cenotvorné diference, shledané u některých prvků porovnání, se v analýze reaguje takzvanou cenovou adjustací, která můţe být prováděna různými technikami.

Závěrečná fáze Výsledkem analýzy porovnávací hodnoty získáváme několik dílčích výsledků, které bývají rozdílné, a naším úkolem je sjednotit tyto výsledky do jediného čísla. Můţeme postupovat v zásadě třemi způsoby: přiklonit se k výsledku, který koresponduje s nejvhodnějším vzorkem a prohlásit jej za porovnávací hodnotu, spočítat střední hodnotu (aritmetický průměr, váţený průměr, medián, modus) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací hodnotu, zvolit porovnávací hodnotu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky. Kritérii pro volbu nejvhodnějšího vzorku nebo odhad z intervalu výsledků mohou být například podobnost (největší), počet cenových úprav (nejmenší), velikost cenových úprav (nejmenší), souměrnost cenových úprav, stupeň verifikace, aktuálnost apod. 25

3

Databáze

3.1 Vlastní databáze a její tvorba Vlastní databáze se souborem cen, za které se nemovitosti prodaly, prodávají, nabízejí nebo plánují prodat, je nezbytnou pomůckou pro porovnávací metodu. Vhodné jsou i odmítnuté nabídky cen. Důleţité je vybrat vhodný soubor znaků, které by jednotlivé nemovitosti mohly co nejlépe popsat, aby mohlo následně dojít k porovnání mezi vzorky. Vhodnou datovou sestavu nelze nikde vyčíst ani doporučit, jelikoţ je to soubor dat řídící se teorií informačních systémů, které jsou nejvhodnější pokud jsou modifikované přímo pro specifické účely a přizpůsobené poţadavkům obsluhy. Tedy databáze odhadců mohou mít, a jistě i mají, sto a jednu podobu a nelze říci, která je horší a která je lepší, pokud je v nich vše důleţité obsaţeno. Pokud ne, je porovnání jednoduchou záleţitostí. Tvorba vlastního zdroje dat je mnohaletý, pravidelný a opakovaný proces, kdy se odhadce zapojuje jako účastník trhu ze strany poptávky a z dat o nabídkách kompletuje svou databázi. Není to však lehký proces. Kaţdý zdroj, ať jiţ realitní servery, stránky realitních kanceláří, osobní inzerce v novinách a podobně, má jinou formu, a tedy i výstupní data. Dále je moţné díky technologii digitální fotografie lehce vyretušovat jisté nedostatky, popřípadě je nevyfotit vůbec, a zvolit si cestu vyzdviţení toho lepšího z prodávané nemovitosti. Časově, technicky a asi ani fyzicky není moţné provést obhlídku všech nabízených nemovitostí, i kdyby nám jejich prodejce dovolil řádně si objekt projít a udělat si vlastní názor. Stejně tak nelze prostřednictvím takovéto inzerce kvalifikovaně zhodnotit sousední vlivy, které se mohou promítnout do výsledné ceny nemovitosti. Podobný problém nastane, pokud budeme chtít zjistit prodejní cenu, a nedostaneme se ke kupní smlouvě. Ale i pokud se k ní dostaneme, nemusí být cena pravdivá. Proto je hlavní důraz kladen na kvalitu a pravdivost dat.

26

Přímo získaná data Přímo získaná data jsou údaje získané přímo od účastníků konkrétní transakce, jsou většinou nejcennější, protoţe jsou získány přímým kontaktem, a tedy z první ruky, kde by nemělo hrozit zkreslení dat. Znalec má obvykle řadu příleţitostí, jak se k takovým informacím dostat. Samozřejmě nejkvalitnější a nejpravdivější data získáme z odhadů, které jsme sami vypracovali, a pokud máme dobré vztahy s klientem, jistě nám svěří i cenu, za kterou se mu nemovitost podařilo prodat. Toto je ideální příklad vzorku do databáze kaţdého odhadce. Pokud prodávající není ochoten spolupracovat, stále je moţné obrátit se na kupujícího a zjistit skutečnou cenu tímto způsobem. Samozřejmostí je profesionalita odhadce, který má tyto zdroje jen a čistě pro svůj profesionální účel, a na zneuţití těchto dat nesmí ani pomyslet, natoţ něco podobného praktikovat. Jednou z moţností je sdílení databáze více odhadci. Má to samozřejmě výhodu většího počtu „osobně“ vypracovaných odhadů a moţnosti nahlédnout do podrobných zdrojů odhadů, otázkou však můţe být, jak kvalitně tato spolupráce bude fungovat a zda nebude jen jednostranná. Zde záleţí samozřejmě především na důvěře a lidském faktoru. Jistou nevýhodou je nemoţnost publikovat veřejně data, která si účastníci transakce nepřejí

publikovat.

Můţe

tedy dojít

k napadnutelnosti

odhadu

kvůli

jeho

nepodloţenosti fakty. Ale i v tomto případě odhadce samozřejmě musí, nebo by měl, plně tolerovat svůj zdroj.

Nepřímo získaná data Nepřímo získaná data jsou data obchodů, kterých se odhadce osobně neúčastnil, nezískal je přímo a jejichţ zdrojem jsou ostatní účastníci trhu. Tato data nejsou většinou tak přesná jako data přímo získaná. Takováto data lze čerpat z údajů realitních kanceláří, realitních periodik, z novinové inzerce, vývěskové inzerce,

27

z webových stránek realitních serverů, z teletextu či prospektů a propagačních materiálů. Hlavním problémem těchto materiálů je nabídková cena. Tedy ne cena obchodovaná, která má mnohem větší vypovídací faktor při porovnávání. Dalším problém představuje identifikace nemovitostí co do kvality i rozsahu. Problém můţe spočívat i v nesourodosti dat z různých zdrojů, v nedostatcích stručného popisu. Chudost dat mohou vyváţit fotografie, ale ty mohou být nepřesné, poupravené či neaktuální. U takovýchto dat by bylo jistě dobré provést prohlídku subjektu jako celku, v nejhorším případě jen zvenčí. Důleţité je prohlédnout si okolí a pokud moţno i celkovou lokalitu. Některé transakce, převáţně významnějších nemovitostí, bývají občas zveřejňovány v nejrůznějších souvislostech v odborném tisku, ale i v tisku běţném. Zveřejněná data nejsou obvykle úplná, ale i tak mohou poslouţit k vytvoření vlastního odhadu. Dalšími zdroji nepřímých dat mohou být různí zástupci státní i veřejné sféry, správci nemovitého majetku, zástupci developerských organizací, právní zástupci, nájemníci a podobně. V takovém případě je nechán velký prostor pro vynalézavost odhadce, protoţe zde totiţ neexistuje ţádný jasný návod, jak tato data získat. Je tu moţnost kontaktovat sousedy, starousedlíky, vydávat se za poptávajícího a podobně. Data lze získat i z odborných institucí a agentur, které se zabývají servisní činností při obchodu s realitami. Velmi důleţitým zdrojem dat je katastrální úřad, kde lze s trochou snahy získat řadu údajů souvisejících s evidencí nemovitostí a jejich vlastnických práv. Do podkladů lze nahlédnout nebo je i získat. K mnoţství dat se lze dostat také pomocí internetu. Otázkou však zůstávají okolností transakce, které jiţ nejspíše nezjistíme. Můţe se jednat například o různá plnění mimo rámec kupní smlouvy, jeţ budou velmi obtíţně zjistitelná.

28

Informace lze doplnit rovněţ na stavebním úřadě. Zde je moţné zjistit data ze stavebního řízení, dohledat kupříkladu historii a stáří staveb. Důleţitá data je moţno opatřit z územně plánovacích podkladů, jako orientační zdroje mohou poslouţit i cenové mapy obcí. Některá data lze získat i od místně servisních organizací jako jsou vodovody a kanalizace, elektrorozvodné závody, telekomunikace a podobně. Eventuálním zdrojem jsou i instituce samosprávy, zejména na obecních úřadech menších obcí. U všech zdrojů se předpokládá, ţe je znalec či odhadce zpracuje a vhodným způsoben pouţije v právě zpracovaném odhadu či v blízké budoucnosti.

Geografický rozsah dat Geografické hranice odhadcova průzkumu dat závisí na segmentu trhu, v němţ posuzované nemovitosti působí, a jsou obvykle definovány územím, k němuţ se potencionální poptávající a kupující upínají. Přitom samozřejmě není nutné dodrţovat uměle vytvořené hranice, ale spíše ty přirozené. Jádro práce znalce či odhadce se soustředí většinou na jeden region. Nejčastěji na ten v němţ ţije. Proto by mu měl při sbírání dat věnovat největší pozornost. Data se budou nejčastěji týkat běţně obchodovatelných nemovitostí, které lze v rámci lokality, komunity či regionu snadno porovnat. Mezi běţně obchodovatelné nemovitosti patří například rodinné domy, byty, garáţe,rekreační chaty a podobně. Dat týkajících se méně často obchodovatelných nemovitostí je obvykle mnohem méně a převáţně se váţí k širším geografickým celkům neţli běţně obchodovatelné nemovitosti. U takovýchto dat je sporná jejich vyuţitelnost, neboť jak jiţ vyplývá z názvu, takovéto nemovitosti se zřídka kdy obchodují a navíc takováto data rychle zastarávají. Ovšem ani to by nemělo odhadce odradit od sběru takovýchto dat, jelikoţ je stále moţná spolupráce s odhadci a znalci z jiných regionů, kde se mohou podobné nemovitosti vyskytovat, a je moţné v budoucnu vyměnit takováto data za podobnou 29

protisluţbu. Méně časté nemovitosti mají obvykle vysoký podíl atypických prvků a jsou v mnoha směrech specifické. Mezi takové nemovitosti patří kupříkladu regionální obchodní střediska, velké administrativní budovy, významnější hotely, velké multifunkční komplexy, průmyslové závody či jiné větší nemovitosti speciálního zaměření.

Podoba sbírání dat Lze doporučit, aby vedle prodejních, kupních, navrhovaných, plánovaných i odmítnutých cen byla sbírána i všechna ostatní data, která souvisí jednak s podmínkami transakce a s technickými i ekologickými vlastnostmi nemovitostí samých. V podstatě jde o data týkající se všech parametrů, v nichţ se mohou jednotlivé nemovitosti odlišovat. Data mohou mít kvantitativní nebo kvalitativní formu. Mohou být tedy vyjádřena v numerické stupnici (například Kč, bm, ks) nebo kupříkladu formou domluvené stupnice (stav výborný, průměrný, špatný), mohou být zaznamenána formou popisnou (stavba zděná, dřevěná, kovová) nebo formou logických argumentů (ano – ne). Lze pouţívat i různé zkratky a kombinace. Jsou-li vhodné podmínky, je dobré spolu s daty archivovat i grafické podklady (fotografie, situační plány, mapy), neboť ty často obsahují mnoho dodatečných informací, které se mohou časem hodit. Data by však měl odhadce sbírat s rozmyslem a s cílem si práci zjednodušit. Je třeba nezabývat se zbytečnostmi, které jsou zřejmé například z lokality a podobně.

30

Způsoby sběru dat Data můţeme sbírat dvěma způsoby a to buď systematicky, či účelově. Účelový sběr je prováděn většinou jednorázově, je cílený k jednomu úkolu a bývá splněn v relativně krátké době. Je zde snaha shromáţdit dostupné údaje o podobných nemovitostech vzhledem k právě oceňované nemovitosti. Tento sběr je aplikován především tam, kde nemá zpracovatel k dispozici větší mnoţství shromáţděných dat. V úvahu přichází hlavně u začínajících odhadců a znalců nebo v případě speciálních typů nemovitostí s vyhraněnými specifiky, které nejsou předmětem častého prodeje. Druhou variantou je systematický sběr dat, kdy jsou data sbírána pravidelným shromaţdováním údajů o nemovitostech, které byly nebo právě jsou předmětem obchodu. Případně se sběr můţe vztahovat i k nemovitostem, které mohou být v blízké době obchodovány. Aby byla data operativně vyuţitelná a snadno vyhledatelná, měla by být zaznamenávána stejným způsobem. Forma je variabilní s nároky a poţadavky jejího tvůrce. Znalecká a odhadcovská činnost se nyní neobejde bez výpočetní techniky, proto je vhodné vyuţít některého z nepřeberného mnoţství vyhovujících produktů. Většina odhadců aktualizuje své databáze postupným přidáváním poloţek, s nimiţ se ve své praxi setkala, takţe je většinou pouţívaný určitý kompromis mezi účelovým a systematický sběrem dat.

Verifikace dat Jak jiţ bylo několikrát zmíněno, odhad by měl být zaloţen na pravdivých údajích. Ideální by bylo porovnávat jen s daty přímo získanými. Ovšem to je jen ideální situace. Převáţná většina dat bývá získána nepřímo, a jsou tedy více náchylná k moţnému zkreslení. V případě takovýchto dat by byla nejlepší osobní verifikace prohlídkou nemovitosti, při níţ můţeme data zkontrolovat, popřípadě doplnit

nezveřejněné

informace. Pokud jsou nám známy všechny technické informace a informace o 31

lokalitě, ale schází nám cena, za kterou byla nemovitost prodána, je moţné ji vyhledat v archívech na katastrálním úřadě, popřípadě kontaktovat účastníky obchodu. Nejlépe je podniknout obojí zároveň. Pokud není moţné data verifikovat výše zmíněným způsobem, lze porovnat data z více zdrojů. Ta by také měla mít jistou vypovídací hodnotu. Data u kterých je podezření na menší spolehlivost lze konzultovat s pracovníky realitních kanceláří, srovnávat s průměrnými cenami publikovanými v odborném tisku, konfrontovat je s názory makléřů, úvěrových institucí, se zástupci samosprávy a podobně. I vlastníci a nájemci nemovitostí v blízkém okolí nám mohou data, byť nepřímo, potvrdit či vyloučit. Stejné výstupy z více zdrojů nám potvrdí větší spolehlivost a měly by být přesnější pro vyuţití v porovnávací metodě.

Software pro tvorbu databází Mezi prvními počiny vedoucí k tvorbě vlastní databáze bude zvolení vhodného databázového programu. Na současném trhu je nabízena celá řada databázových produktů. Databáze pro porovnávání nemovitostí nemá ţádné speciální nároky a vystačí si s běţnými nástroji, které jsou u většiny programů standardem. Výhodou je databázový program, který dovoluje pracovat i s grafikou, jelikoţ ta má velkou vypovídací schopnost a můţe nahradit komplexně celou řadu informací, jeţ by byly čísly či popisem velmi špatně vyjádřitelné. Databázové programy jsou vlastně jakýmsi polotovarem, který si kaţdý můţe dle svých nároků a poţadavků přetvořit k obrazu svému. První a důleţitou otázkou je, co se od oné databáze očekává, jaká data bude obsahovat, odkud je bude získávat, jak budou zapisována, členěna, tříděna a vyhledávána. A zároveň jak se bude s databází pracovat. Je také vhodné vzít v potaz, zda bude databáze pouţívána jen znalcem či odhadcem, nebo širším okruhem znalců či odhadců. Důleţitým faktorem je také to, zda 32

mají být některá data přebírána z jiných databází, kde můţe vyvstat problém v odlišném formátu i celkovém pojetí databáze. Při celé tvorbě by měl být brán v potaz zejména hlavní účel databáze, a to získání operativního podkladu, úspora času a přenechání rutinní práce počítači. Neţ návrh databáze pracně vymýšlet, bylo by nejjednodušší převzít koncept nějaké univerzální, speciálně řešené a osvědčené databáze a zároveň databáze pouţívané širším spektrem odhadců. Bohuţel ţádná takováto databáze zatím v České republice nevznikla. Navíc univerzální databáze by jistě nevyhovovala všem, a i tak by si jistě spousta uţivatelů tvořila databáze vlastní. Zejména v počátcích utváření naší databáze musíme počítat s neustálou úpravou, přehodnocováním či korekcí dat, dokud se nebude alespoň zdánlivě přibliţovat ideálu. To chce samozřejmě čas a velké zkušenosti. Databázové programy jsou stejně jako tabulkové kalkulátory zaloţeny na principu tabulek. Zatímco tabulkové kalkulátory umoţňují ukládání dat i formou početních operací, takzvaných funkcí, databázové programy jsou navrhovány především pro obsaţení velkého mnoţství dat ve statické podobě. V tomto směru mají před tabulkovými kalkulátory řadu výhod, například tu, ţe kaţdá poloţka má svůj jednoznačný kód a duplicita je tedy vyloučena. Sebraná data mohou být prezentována například v podobě formulářů, které jsou vhodné pro naplňování databáze daty, mohou mít formu tiskových sestav a různých souhrnů. Data lze lehce a různě filtrovat, jednotlivé prvky databáze spolu mohou vzájemně spolupracovat, a tedy změnou jedné docílíme změny i v ostatních a podobně. Během práce s databázemi lze jistě objevit individuální moţnosti, které nám před tím byly skryté. Základem kaţdé databáze je tabulka členěná do řádků a sloupců. Horizontální členění po jednotlivých řádcích je při návrhu databáze jednoznačně dáno, protoţe kaţdý řádek tvoří jednu poloţku, v našem případě vzorek jedné obchodované či nabízené nemovitosti. Počet řádků je tedy roven počtu vzorků evidovaných v databázi a naplňováním se bude zvyšovat. Nepotřebné vzorky můţeme samozřejmě smazat, a tím uvolnit jeden řádek v naší databázi.

33

Oproti tomu vertikální členění do sloupů představuje při tvorbě databáze jeden z největších problémů.

Vertikální členění databáze Jelikoţ se můţe počet odlišností, které můţeme u nemovitosti a obchodů s nimi registrovat, blíţit obrovskému číslu, stejně tak by mohla dosáhnout i databáze podobně velkých rozměrů. Je tedy nutné rozlišit informace a detaily na ty podstatné a ty méně podstatné. Důvod je jasný, čím větší počet dat u kaţdého vzorku, tím je databáze sloţitější, méně přehledná a hledání v ní je pomalejší. Toho samozřejmě nechce docílit nikdo. Databáze by měla být výstiţná, operativní, přesná, přehledná, s moţností rychlého vyhledávání, třídění či evidování dat. Bezesporu nepostradatelné jsou tři sloupce, kde první obsahuje identifikační číslo vzorku, druhý cenu a třetí porovnávací jednotku. Existuje velký počet porovnávacích jednotek a jejich záměna, či dokonce ignorace, by mohla vést ke kritickému zkreslení výsledku. Mezi moţné porovnávací jednotky patří : BA - Building area - zastavěná plocha Zjednodušeně řečeno plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Problematika přesného stanovení zastavěné plochy je relativně sloţitá, např. zda započítávat do zastavěné plochy vykonzolované části vyšších nadzemních podlaţí, zda započítávat i předloţená schodiště nebo přístřešky apod.). Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb, jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety apod. GFA - Gross floor area - celková zastavěná plocha

34

Tato jednotka je v praxi jak při tvorbě cenových map, tak i třeba při oceňování na trţních principech pouţívána snad nejvíce. Její výhodou je to, ţe ií lze snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby (nejčastěji budovy). Určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je, opět zjednodušeně, vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů: bytových domů, administrativních budov, vícepodlaţních výrobních hal apod.

NFA - Net floor area - čistá podlahová plocha Jako mnemotechnickou pomůcku pro zapamatování si této definice uveďme, ţe čistá podlahová plocha je všude tam, „kam jde šlápnout". Je to tedy celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělicích konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet apod. Oproti celkové zastavěné ploše je tedy tento údaj přesnějším cenotvorným faktorem plocha nosných a dělicích konstrukcí je technicky nutným „balastem", který sniţuje vyuţitelnost stavby. Proto jsou dnešní stavební konstrukce, např. skeletové systémy se zavěšenou fasádou, mnohem subtilnější neţ klasické masivní konstrukční systémy na bázi cihel nebo dokonce kamene. Tato porovnávací jednotka je pouţitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA - Net rentable area - čistá pronajímatelná plocha Z uvedených jednotek je čistá pronajímatelná plocha nepřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Pokud není v konkrétní nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítáme čistou pronajímatelnou plochu, jako čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy: schodiště, společné chodby apod. Otázkou je, zda např. v administrativních budovách do této plochy započítávat společně přístupné kuchyňky, sociální zařízení nebo společnou vrátnici a recepci. Opět je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek. I kdyţ pronajímatel konkrétnímu nájemci pronajímá třeba jen jedinou kancelář, nechá si 35

logicky zaplatit za moţnost pouţívat např. společné sociální zařízení. Výměra těchto společných prostor je tedy jistým způsobem „rozpuštěna" ve vyšším nájemném vlastní kanceláře. Pokud bychom pouţili nájemné za vlastní kancelář (tedy vyšší) a touto sumou vynásobili plochu včetně společně přístupných prostor, dopustili bychom se zkreslení výpočtu. Existují specifické případy, kde je moţná, či spíše vhodná, aplikace sekundárních porovnávacích jednotek. Jedná se zejména o místo k sezení - gastronomická zařízení, kulturní objekty jako kina či divadla – pokoj či lůžko - ubytovací zařízení místo k stání - parkoviště či hromadné garáţe učebna či kapacita studentů - vzdělávací instituce

Další sloupce jsou jiţ otázkou volby vhodného řešení a jejich počet i obsah jsou závislé na počtu a atributech sledovaných znaků, vyjadřujících cenotvorné odlišnosti jednotlivých nemovitostí, které máme v databázi. Počet by měl být takový, aby zajistil výstiţnost a dostatečnost pro hledání porovnávací hodnoty. Jejich počet by měl tedy z praktických důvodů být výsledkem určitého kompromisu a rozvahy, která by se měla soustředit na takové znaky, jejichţ význam, výskyt a variabilita mají významné cenotvorné vlivy na cenu nemovitosti. Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností.

36

Cenové úpravy jsou realizovány ve formě: procentuálních odpočtů a přípočtů, pomocí koeficientů (násobení nebo dělení), sráţkami, přiráţkami absolutních částek Aplikace prvků porovnání spočívá v systematickém prohledávání níţe vyjmenovaných oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti příspěvku k porovnávací hodnotě oceňované nemovitosti. Obvykle se pouţívají následující prvky porovnání, které mají stejnou váhu: Odlišné podmínky transakce - přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky, daňové podmínky. Odlišné vlastnosti nemovitostí - poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a moţnosti vyuţití, nerealitní faktory. Přejímanými vlastnickými právy k nemovitostem máme na mysli platné nájemní smlouvy nebo jiná smluvní ujednání, která nejsou k datu ocenění vypověditelná a přecházela by na nového vlastníka, například smluvně upravená výše nájemného, které neodpovídá efektivně dosaţitelnému obvyklému nájemnému, část bytových jednotek s regulovaným nájemným, věcná břemena (právo cesty, chůze, podzemní vedení, doţivotní uţívání apod.). Za omezení vlastnických práv je moţné povaţovat i památkovou ochranu staveb nebo území, popřípadě stavební uzávěru. Odlišnosti ve finančních podmínkách transakce - mohou být platby předem nebo platby prováděné dodatečně. Platby předem jsou často pouţívány u nové výstavby developeři tak získávají od zájemců levný kapitál, a proto mohou být prodejní ceny o něco niţší. V závislosti na úspěšném průběhu výstavby prodejní ceny rostou a nejvyšší jsou po dokončení projektu, kdy jiţ zájemci podstupují minimální riziko. Rovněţ je moţné zohlednit různé typy provizí a poplatků, pokud jsou pro daný trh typické (například provize realitní kanceláře).

37

Odlišnosti v podmínkách prodeje běţně předpokládáme, ţe kupující i prodávající uskutečňují oboustranně výhodnou obchodní transakci. Z tohoto předpokladu existuje celá řada výjimek, například obchod mezi spřízněnými subjekty (příbuzenstvo, obchodně propojené společnosti), podmínky nevýhodné pro jednu stranu (nátlak, omezený čas, absence konkurence), emotivní vliv (citová vazba k místu, speciální obliba), snaha o dokoupení části pro plánovaný celek (dokoupení pozemků, získání přístupu k majetku, zajištění výhledu), obchod s podílem na nemovitosti, atypické chování účastníků transakce. V případě, ţe se jedná se o nabídkovou cenu lze obvykle předpokládat, ţe skutečná prodejní cena bude oproti nabídkové ceně o něco niţší. Odlišnosti v tržních podmínkách transakce se váţí k časovému úseku mezi prodejem vzorku a časem, kdy hledáme porovnávací hodnotu nemovitosti. Růst nebo pokles hodnoty nemovitosti můţe být například způsoben faktory, jako je hospodářský vývoj, inflace, změna nabídky a poptávky, změna úrokových sazeb, změna daňových zákonů, stav stavebnictví apod. Pokud se trţní podmínky nezměnily, není třeba ţádných úprav cen vzorků pro porovnání. Odlišnosti v daňových podmínkách ČR je třeba rozeznávat, zda cena pouţitého vzorku pro zjištění porovnávací hodnoty nemovitosti obsahuje DPH (daň z přidané hodnoty). Vhodnější je uvaţovat s cenami bez DPH. Odlišnosti v poloze nemovitosti je moţné posuzovat jednak v rámci širších geografických vztahů, a jednak v rozsahu obce nebo konkrétní lokality. V rámci širších geografických vztahů hodnotíme velikost obce (počet obyvatel, rozloha), polohu v rámci státu (vnitrozemí, pohraničí), regionu, význam obce (správa, hospodářství, obchod a sluţby, bydlení, zdravotnictví, školství, doprava, sport, kultura, příroda, kvalita ţivotního prostředí, sídlo dominantního výrobce, přírodní zdroje, vztah k zahraničí apod.). V konkrétní lokalitě porovnáváme mimo jiné umístění nemovitosti v rámci obce, urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost a parkovací moţnosti, konfiguraci terénu, tvar pozemku, vyuţití pozemku, orientaci ke světovým stranám, ostatní vlivy okolí. Pro zohlednění odlišnosti polohy nemovitosti v rámci širších geografických znaků lze podpůrně vyuţít koeficientů prodejnosti Kp uţívaných při nákladovém způsobu ocenění nemovitostí podle oceňovacího předpisu. 38

Odlišnosti v poloze nemovitosti v rámci obce je moţné měřit na základě principu cenové gradace - ceny rostou směrem k epicentru výhody. Epicentrem je obvykle centrum města, zejména pro komerční a správní objekty. Epicentrem výhody pro rodinné domy jsou klidné lokality s dostatkem zeleně, s dobrou dopravní dostupností a obsluţností. Jako orientační pomůcka pro představu o cenové úrovni jednotlivých lokalit můţe slouţit cenová mapa stavebních pozemků. Odlišnosti v urbanistických vztazích k okolí nemovitosti se obvykle liší orientací hranic ke komunikacím a sousedům, většinou se dají dělit na solitérní, řadové, nároţní a koncové. Ceny nároţních i koncových nemovitostí bývají ve srovnání s vnitřním vyšší. Z hlediska nákladů jsou koncové stavby draţší, z hlediska uţitku můţeme očekávat vyšší provozní náklady, coţ je kompenzováno moţností lepšího dispozičního a provozního uspořádání, kvalitnějšího osvětlení, lepší přístupností pozemku. Odlišnosti v dopravní dostupnosti a parkovacích možnostech například vzdálenost k zastávce veřejné dopravy, moţnost příjezdu osobním automobilem, moţnost parkování, příjezd transportními a provozními vozidly, moţnost napojení na ţelezniční vlečku (důleţité pro průmyslové a skladové objekty), blízkost letiště (v případě ocenění hotelu). Při hodnocení dopravní dostupnosti je třeba přihlíţet k účelu oceňovaných nemovitostí. U některých nemovitostí je výhodné, pokud se dopravní přístupnosti doplňují a kumulují - nejvýhodnější polohy komerčních nemovitostí jsou na křiţovatkách tras metra, tramvají a hlavních silničních tepen. Problémy s parkováním jsou především u zahuštěné bytové zástavby, u starších nemovitostí a v historických centrech větších měst. Ceny administrativních budov v centru města bez moţnosti parkování budou vţdy o něco niţší oproti srovnatelným nemovitostem se zajištěným parkováním. Vyjádření odlišností v dopravní dostupnosti a parkování je obtíţné kvantifikovat, výši cenové úpravy je třeba odborně odhadnout. V případě parkování je moţné pouţít výši nákladů na vybudování parkovacích míst.

39

Odlišnosti v konfiguraci terénu, orientaci ke světovým stranám a ve tvaru pozemku mají vztah ke stavební vyuţitelnosti pozemku, dispozičnímu řešení staveb a přístupu k nemovitostem. Nemovitosti na rovinatém terénu bývají povaţovány za výhodnější, například z důvodu niţších nákladů na zakládání, napojení na inţenýrské sítě a méně komplikovaného staveniště. Členitý terén naopak přispívá k individualitě staveb, k jejich atmosféře, k lepším výhledům do okolí apod. Levnější bývají pozemky úzké, s nároţími ve tvaru ostrých úhlů, s nepřístupnými hranicemi (terén, sousední zástavba). Odlišnosti ve vlivech okolí vyplývají z trvalého nebo dočasného stavu, ze stavu současného i očekávaného budoucího, navazují na účel uţití nemovitosti, jedná se především o stavební činnost, obtíţný provoz v sousedství (hluk, prašnost, zápach, odpady): například skládka, vrakoviště, rybí trh, rizikový provoz v okolí- chemický provoz, pokusná laboratoř, sklad výbušnin apod., rušivý provoz na přilehlých komunikacích - přetíţenost, nebezpečná zatáčka, táhlé stoupání apod., psychologicky problematická zařízení v okolí - hřbitov, krematorium, věznice apod., konfliktní a nepřizpůsobiví sousedé, potenciální přírodní hrozby - sesuv půdy, zátopa, poddolované území, ochranná pásma liniových staveb apod. U dočasných vlivů je moţné cenu upravit na základě odhadu ztráty uţitku po dobu jejich trvání, u trvalých vlivů je třeba odborně odhadnout vliv faktoru na základě jeho závaţnosti. Nemovitosti se v zásadě mohou lišit v těchto technických charakteristikách: kvantita, kvalita, technický stav, stáří.

Odlišnosti v kvantitě jsou měřitelné, mohou být vyjádřeny jako odlišnosti ve výměře pozemku, celkové zastavěné ploše, součtu zastavěných ploch všech podlaţí, celkové podlahové ploše stavby, čisté podlahové ploše stavby, pronajímatelné ploše, uţitné ploše, obytné ploše a obestavěném prostoru stavby.

40

Odlišnosti v technické kvalitě nemovitostí jsou obtíţně měřitelné, vţdy je třeba zohlednit účel uţití nemovitosti, současný standard a obecné poţadavky uţivatelů na komfort. Podstatné odlišnosti se vyskytují především v těchto oblastech: druh konstrukce pouţitá technologie a stavební materiály dispoziční řešení a uspořádání prostorů vnitřní vybavení příslušenství - přípojky médií likvidace odpadů architektura-interiér, exteriér Při hodnocení odlišností technické kvality je třeba se zaměřit na porovnání staveb jako celků, porovnávat především prvky dlouhodobé ţivotnosti (základy, nosné konstrukce, zastřešení, schodiště). Důleţité je zjistit moţné vady a jejich potenciální zdroje. Jednou z odlišností můţe být existence bezbariérového přístupu. Hlavním kritériem pro cenovou úpravu vzorků pro aplikaci porovnávací metody by neměl být pouze rozdíl ve stáří staveb, ale rozdíl mezi jejich reálným technickým stavem. Rozdíl mezi oceňovanou nemovitostí a pouţitými vzorky by neměl být pokud moţno větší neţ deset let. Je-li oceňovaná stavba po rekonstrukci, měla by být porovnávána opět se vzorkem po rekonstrukci (rekonstrukce starší neţ patnáct let nejsou podstatné). Dále je moţné zohlednit odlišnost ve stáří stavby jako rozdíl zjištěného opotřebení. Ekonomické charakteristiky ovlivňují čistý roční výnos nemovitosti. Nemovitosti se mohou lišit především v těchto parametrech: velikost pronajímatelných ploch, kvalita pronajímatelných ploch, nájemní podmínky, skladba nájemníků, 41

provozní náklady, náklady na opravy a rekonstrukce.

Vzorek pro porovnání by měl být vhodně zvolen, ekonomika malých a velkých nemovitostí se liší. Pozornost věnujeme výši provozních nákladů a nákladů na opravy a rekonstrukce, které tvoří podstatnou část nákladů ţivotního cyklu stavby. Odlišnost můţe být například v tepelných vlastnostech obvodového pláště. Na tomto místě je třeba zmínit analýzu nejlepšího a nejvyššího vyuţití, které je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitostí. Dále musí být fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřující k nejvyšší hodnotě nemovitosti. V případě nezastavěných pozemků musíme vycházet z územně plánovacích podkladů, u staveb můţeme zvaţovat demolici, přestavbu nebo zachování funkce. Moţnost rozvoje (například nástavba, vestavba, přístavba) zvyšuje hodnotu nemovitosti. Je třeba ověřit legislativní reálnost a zabývat se stavebními i administrativními náklady. Odlišnými nerealitními faktory jsou věci, které jsou součástí prodejní ceny, ale podle legislativy nejsou součástí ani příslušenstvím nemovitosti, například nábytek, vnitřní vybavení a zařízení. Kompromis by mohl zahrnovat přibliţně tyto okruhy dat: Polohu Významnost polohy Velikost sídla Způsob vyuţití Moţnost vyuţití Kvantitativní a kvalitativní technické charakteristiky Ekonomické a provozní charakteristiky Podmínky transakce (finanční, obchodní a trţní podmínky obchodu) Vlastnická práva a jejich omezení Případné nerealitní komponenty

42

Tento výčet by mohl být pro většinu případů dostatečný a měl by pokrývat všechny hlavní potencionální rozdíly, jimiţ se jednotlivé nemovitosti či obchody s nimi spojené vzájemně liší. Samozřejmě je moţné výše zmíněné body rozšířit. Zkušenosti ukazují, ţe se vyplácí jiţ v návrhu databázi rozdělit na dílčí části, nejlépe dle hlavních segmentů trhu. To proto, ţe nemovitosti ve stejném segmentu mají mnoho společných charakteristických vlastností, které lze definovat jako část příslušné části databáze. Toto rozdělení umoţní redukovat počet sloupců. Také je moţné zredukovat sloupce o ty znaky, které by zůstaly nevyplněny, jelikoţ se k potřebným datům nemůţeme nijak dostat. Pro případ nutných dodatků o atypičnosti nemovitosti je vhodné také vytvořit zvláštní sloupec pro poznámky na data, která se jinak nedají zařadit. Počet sloupců, sledovaných znaků, ve vybraném segmentu je výhodné volit i v závislosti na tom, jak budou informace v hlavních zdrojích členěny, odkud jsou či budou data získávána. Jinou strukturu bude mít tedy databáze čerpající hlavně ze zdroje specifického serveru a jinou ta, která bude data čerpat z kupních smluv či z přímo získaných dat. Poměrně snadné je pro odhadce zjistit většinu potřebných informací týkajících se nemovitostí, které jsou financované pomocí úvěru zajištěného zástavní smlouvou. Jiná data také poskytne realitní kancelář. Problematiku nadřazeného počtu znaků lze řešit i postupnými úpravami tak, ţe v návrhu je moţné pracovat s větším mnoţstvím a teprve v průběhu naplňování redukovat ty neefektivní, které lze kupříkladu zahrnout do souhrnného popisného znaku. Redukcí je také moţná odstranit ty znaky, které lze odvodit od jiných znaků, a jde tedy v podstatě o duplicitní informace. Je nutné si uvědomit, ţe zcela ideální podmínky pro porovnávání se vyskytují velice zřídka. Mnoho dat musí být odvozeno či dokonce odhadnuto. Uţitečné je také odlišovat hodnoty, které jsou jisté a ty, které nejsou zcela verifikované, coţ lze jednoduše provést změnou stylu písma, fontu či barvy.

43

Vhodný doplněk představují i grafické podklady jako jsou fotografie a podobně. Nároky na velikost HDD nejsou v ţádném případě zanedbatelné, ale zcela jistě se vyplatí. Ovšem, pozor na převzaté fotografie, které nemusí být záměrně pravdivé. Mnoho slov lze v databázi nahradit zkratkou, je jen nutné dbát, aby nebyly duplicitní či zaměnitelné. Duplicita či zaměnitelnost náleţitě sníţí orientaci a rychlost vyhledávání v databázi.

3.2 Externí databáze Pokud není znalec či odhadce schopen získat vhodný vzorek ze svých zdrojů, nebo nemá-li k dispozici svou vlastní databázi, musí sáhnout po datech z cizích databází. Externí databáze a její naplňování daty, její údrţba i distribuce představují dlouhodobou, systematickou a organizačně náročnou činnost, kterou podstatnou měrou ulehčila a urychlila výpočetní technika, ale přesto má řadu úskalí. Hlavním problémem je výběr celkové koncepce a organizace dat, tedy jaká data sbírat a jakým způsobem je zaznamenávat, aby byla pouţitelná a vhodná pro uţivatele. Druhým problémem je zajištění kvalitních a stálých zdrojů. Jde hlavně o nalezení optimální míry podrobnosti dat, jelikoţ pouze rámcová data mohou být pro porovnávání dat nedostatečná, a naopak velký počet i nepotřebných detailů můţe vyuţití komplikovat a znepřehlednit. Pokud jde o problém sběru dat a jejich kvalitu je nutné zajistit stálý přísun, aby byla databáze dostatečně velká a aby obsahovala všechna potřebná data. Všechny data musí být samozřejmě důkladně verifikována, aby byla zanesena do databáze pouze ta pravdivá, objektivní a nezkreslená.

44

V České republice existuje dvojice základních externích databází, jejichţ data je moţné vyuţít při porovnávacím postupu. Jsou to : Databáze obchodovatelných cen nemovitostí, včetně jejich vlastností a podmínek prodejů, účelově zaměřené pro účely trţního oceňování nemovitostí, vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty Databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené zejména státními institucemi a zaměřené především na potřeby státní správy Do první skupiny patří databáze MOISES, která funguje na principu protisluţby. Její vznik se datuje do roku 1997. Nyní je k dispozici nově spuštěná databáze RPN, kde jsou informace poskytovány za finanční úplatu. Do druhé skupiny patří cenové mapy obcí České republiky, databáze Českého statistického úřadu, vytvářené ve spolupráci s Ministerstvem Financí ČR, a s ní související základní ceny vybraných typů nemovitostí obsaţené v postupně vydávaných vyhláškách k zákonu číslo 151/97 Sb. A to konkrétně v jeho přílohách týkajících se zjišťování cen porovnávací metodou. Nevýhodou těchto příloh je jejich poplatnost administrativním metodám, a tedy moţnost značného odchýlení od trţního ocenění. Lze je ale pouţít pro porovnání nepřímých vzorků, kde jsou pouţity jako reprezentanty pro danou skupinu nemovitostí.

45

3.3 Externí databáze soukromé V případě soukromých databází nelze vystačit s principem dobrovolnosti jako je tomu u tvorby vlastní databáze. Proto tyto externí databáze fungují na principu sluţby a je moţné je získat koupí či vhodnou protihodnotou. Cena této sluţby se samozřejmě odvíjí od velikosti jejího obsahu, a proto jsou tyto sluţby často napadány kvůli moţné nedostatečné kvalitě na úkor kvantity, k čemuţ můţe docházet, pokud jejich provozovatel upřednostňuje kvantitativní měřítko vzhledem k vlastnímu zájmu na maximalizaci zisku. Pozadí této nedůvěry je jistě také podmíněno tím, ţe tu bývá porovnávací metoda často přeceňována.

Databáze MOISES Databáze MOISES je spravovaná a zaloţená firmou REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. Účelem databáze je shromaţďování, zpracovávání, uchovávání a zpřístupňování informací z uskutečněných obchodů s nemovitostmi na území České republiky. Shromáţděné informace ve formě expertních záznamů umoţňují porovnání uskutečněných obchodů s nemovitostmi s jinými obchody s nemovitostmi, a to zejména za účelem trţního ocenění těchto jiných nemovitostí. K 21. dubnu 2009 bylo v centrální databázi IS MOISES evidováno 13 738 prodaných nemovitostí včetně fotografií, přičemţ z toho zhruba 50 % se týká rodinných domů, 20 % provozních objektů, 12 % pozemků, 7 % rekreačních objektů a 7 % bytů. K dispozici jsou také data asi 80 výrobních, skladovacích a jiných areálů.

46

Systém byl zprovozněn koncem roku 1997, má asi 50 výhradně smluvních uţivatelů, především z řad odhadců a znalců s vazbou na realitní kanceláře. Sběr, zpracování a distribuce dat probíhá tak, ţe data jsou e-mailem zaslána na centrálu, tam jsou zpracována a zavedena do evidence. Následně je aktualizovaná databáze na datovém médiu rozeslána všem uţivatelům. Systém tedy funguje na vzájemném sdílení dat mezi odhadci a znalci z celé ČR. Finanční úhrada je zaloţena na podílu na rozšíření databáze. Čím větší počet kvalitních dat je odesláno tím, jsou finanční nároky niţší. Aktualizace probíhá čtyřikrát ročně. Kaţdý nově poslaný záznam projde výchozí prověrkou autentičnosti, dále jsou data přiřazena svému zdroji, a jakékoliv zkreslení je smluvně sankcionováno. Systém má zatím největší vyuţití na Moravě, ale přibývá i uţivatelů v Čechách. Data jsou zobrazena buď v klasické databázové formě, kdy kaţdá řádek představuje jednu poloţku, nebo jako jednotlivý záznam se všemi podrobnostmi, včetně grafické dokumentace. Centrální databáze je propojena i s databází obcí, takţe je moţné získat také informace o počtu obyvatel či infrastruktuře v lokalitě podle údajů Českého statistického úřadu.

47

V databázi lze vyhledávat pomocí filtru, kam zadáme hledané výrazy a z databáze nám zůstanou jen záznamy splňující naše poţadavky. Přefiltrovaná data lze dále tisknout nebo exportovat. Systém také umoţňuje vyhodnocení marketingové kvality obchodu z hlediska délky jeho trvání a na základě četnosti posuzovat stav poptávky a nabídky v příslušném segmentu trhu. Prostředí systému je interaktivní, práce s ním je pohodlná, k dispozici je podrobný manuál.

48

Kvalitu obchodovaných nemovitostí systém MOISES monitoruje na dvou úrovních, kde kaţdá úroveň je rozdělena na dva další segmenty, jak je moţné vidět na diagramu pod textem.

Nemovitost

Druhá úroveň v rámci polohy nemovitosti

První úroveň v rámci technických parametrů nemovitosti

Typ, podtyp, materiál a fyzické opotřebí nemovitosti

Konstrukce a vybavenost

Charakteristika k rámci polohy v České republice

Vybavenost obce, katastrálního území či lokality.

Databáze RPN Registr porovnávacích nemovitostí (RPN) vznikl, aby umoţnil snadné a transparentní oceňování nemovitostí porovnávacím způsobem. RPN spravuje databázi cen skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, která umoţňuje snadné vyhledání porovnatelných nemovitostí pro potřebu odhadu. Databáze je plněna daty od poloviny roku 2005. Data poskytují smluvní realitní kanceláře a další subjekty, které mají k dispozici věrohodné údaje o cenách nemovitostí. Poskytování dat do databáze se děje za úplatu potřebnou k pokrytí nutných nákladů na straně poskytovatele. 49

Údaje do databáze RPN poskytují smluvní partneři RPN, převáţně realitní kanceláře. Poskytovatelem dat se můţe stát jakákoli právnická či fyzická osoba, která má k dispozici věrohodné a ověřitelné údaje o uskutečněných prodejních cenách nemovitostí. Dohoda o poskytování dat se uzavírá s kaţdým poskytovatelem individuálně na základě osobního jednání. Smluvní poskytovatelé údajů obdrţí přihlašovací jméno a heslo. Údaje o jednotlivých prodejích nemovitostí se zadávají do databáze RPN prostřednictvím webového formuláře. Webový formulář je zpřístupněn na těchto stránkách po zadání příslušného jména a hesla. Zadaná data potom podléhají schválení Registrem. Mohou být přijata, dána k doplnění nebo odmítnuta. Teprve okamţikem schválení jsou data zveřejněna a poskytovateli vzniká nárok na honorář. Od okamţiku schválení nesmějí být data měněna. Poskytovatelé údajů jsou smluvně zavázáni archivovat v listinné podobě podklady k nemovitostem vloţeným do databáze. V případě nutnosti jsou povinni doklady předloţit a prokázat tak správnost vloţených dat. Podrobnosti jsou upraveny ve smlouvě. V databázi jsou u kaţdé nemovitosti uvedeny podrobné technické a ekonomické údaje, které umoţňují k oceňované nemovitosti vyhledat obdobné subjekty se známou cenou. Z důvodu ochrany soukromí vlastníků nemovitosti však není nemovitost na základě údajů z databáze konkrétně identifikovatelná. Pro zajištění spolehlivosti a ověřitelnosti údajů v databázi je kaţdé nemovitosti v databázi přiřazeno registrační číslo, na jehoţ základě lze dohledat poskytovatele, který je smluvně zavázán v případě potřeby předloţit listinné podklady ověřující správnost údajů. Uţivatel registru, pokud mu svědčí právní zájem (např. dokazování před soudem), můţe Registr poţádat o takové ověření.

50

Uţivatelem databáze RPN se můţe stát kdokoli, kdo se jako uţivatel zaregistruje. Vlastní registrace je bezplatná, za jednotlivé přístupy do databáze je účtován poplatek podle ceníku. Ceny jsou závislé na typu nemovitosti a jsou zpoplatněné od 150 Kč do 300 Kč. Uţivatelé programu Delta-NEM mohou uplatnit značnou slevu. Úhrada poplatku za nákup informací z RPN se děje zúčtováním proti předplacenému kreditu (obdobně jako u mobilních operátorů). Uţivatel sloţí u RPN kredit dle svého uváţení, ze kterého potom můţe čerpat prostředky pro získávání údajů o ceně nemovitostí. Číslo účtu, variabilní symbol a zůstatek kreditu nalezne uţivatel po přihlášení na webové stránce RPN. Za maximální vstřícnost při vyhledávání vhodné nemovitosti v databázi lze povaţovat bezplatné prohlíţení všech údajů o nemovitosti, zpoplatněno je aţ zjištění prodejní ceny.

51

Přístup do databáze RPN je realizován přes internet, takţe aktuální údaje jsou okamţitě dostupné. K vlastnímu přístupu a vyhledávání slouţí program Delta-NEM společnosti Diotima, s.r.o. K dispozici je jednak bezplatná verze programu, která umoţňuje vyhledání odpovídajícího záznamu v databázi a jeho vytištění, jednak komerční verze, která umoţňuje obecné vytváření posudků o obvyklé či administrativní ceně. Porovnávací metoda RPN je pak jednou z metod ocenění. Komerční verze maximálně zjednodušuje kromě vyhledání vhodné porovnávací nemovitosti i vlastní výpočet odhadní ceny a sestavení posudku o ceně nemovitosti.

52

53

3.4 Externí databáze tvořené státními institucemi 3.4.1 Cenové mapy stavebních pozemků DEFINICE CENOVÝCH MAP Základním posláním cenových map je zařazení ceny jakéhosi produktu do jakéhosi prostoru. Pod cenovými mapami nelze vidět jen např. cenové mapy stavebních nebo zemědělských pozemků. V ekonomicky chápaném prostoru můţeme vyjádřit ceny prakticky libovolného produktu. Jen na trhu nemovitostí se běţně pouţívá řada různých cenových map (viz dále v textu) od „klasických" map stavebních pozemků, přes cenové mapy staveb, nájmů nebo třeba cen stavebních prací. Cenová mapa tedy je vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality. Tvorba cenových map je ekonomickou disciplinou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních, politických) faktorů na jejich chování. Na druhé straně se můţe tvorba cenových map zabývat (i kdyţ v menší míře) také působením ekonomických subjektů na utváření nebo přetváření vlastního geografického prostředí. Typické je to např. u hospodářské nebo environmentální geografie. V praxi se například jedná o to, jak zvýšení atraktivity nějaké lokality s sebou nese zlepšení dopravního systému, v delším časovém horizontu pak i změnu teritoriálního systému a někdy i změny reliéfu.

54

OBJEKT CENOVÝCH MAP (co studujeme, čím se zabýváme) Objektem cenových map jsou takové ekonomické statky, které lze nějakým způsobem geograficky definovat. V praxi jsou to tedy převáţně ekonomické statky hmotného charakteru, zejména nemovitosti, které jsou svým geografickým umístěním jednoznačně determinovány. V hospodářské geografii se takové objekty nazývají„objekty rozmístění". Mohou jimi být například výrobní závody a areály, přístavy, průmyslové a obytné zóny apod.

PŘEDMĚT CENOVÝCH MAP (jak se na ně díváme, proč je vytváříme) Předmětem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být i takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování na trhu ovlivňují přímo nebo nepřímo. Typickým příkladem jsou politické aspekty jako je politická nestabilita státu, která můţe prudce negativně ovlivnit ceny nemovitostí.

55

Teorie cenových map Kaţdá činnost, včetně tvorby cenových map, by měla být podloţena a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Pokud autor cenové mapy nezná nebo nechápe pojmy, jako je pravdivost a úplnost dat nebo základní zákony a zákonitosti trţního hospodářství, nebude nikdy schopen sestavit pouţitelnou cenovou mapu. Teorie tvorby a existence cenových map má, nebo můţe mít, v zásadě tři funkce: Nabízet obecné návody, řešení a postupy následně aplikovatelné na konkrétní případ tvorby cenové mapy. Umoţnit vytváření nových, např. přesnějších nebo objektivnějších metod tvorby cenových map. V některých aspektech můţe teorie i vytvářet novou skutečnost.

Obsah první a druhé funkce je evidentní a asi se neliší od jiné ekonomicky popsatelné lidské činnosti (obchodu s cennými papíry). Třetí funkce - vytváření nové reality teorií můţe mít praktický dopad na obsah cenové mapy při vytvoření nového legislativního prostředí, které vycházelo z různých teoretických principů a ve svých důsledcích ovlivnilo moţnost stavby na různých pozemcích a tím i změnu jejich ceny. Také cenové mapy vytvořené pro účely stanovení základu některých majetkových daní mohou být někdy pouţity prodávajícími jako výchozí cenová báze pro jednání o prodeji a tím zpětně a někdy i cyklicky mohou ovlivňovat vlastní trh. Je třeba si poloţit tři základní otázky.

56

1. Co popisují cenové mapy? Jak jiţ bylo uvedeno v definici cenových map, tyto popisují prostorové uspořádání cen pozemků nebo staveb na pozemcích v dané lokaci a v daném čase. I kdyţ ve finálním grafickém vyjádření popisují pouze ceny hmotných ekonomických statků, je evidentní, ţe jsou v této ceně vyjádřeny vlivy řady podmínek, faktorů a činitelů rozmístění, a to hmotných i nehmotných, které určují tuto cenu.

57

2. Jak tvořit cenové mapy? Na druhou ze základních otázek - „jak", je odpověď rovněţ známa, ale málokdy je správně chápána. Při tvorbě cenové mapy musí mít její tvůrce neustále na paměti jedno základní krédo, připisované Sokratovi, které je podstatou tvorby cenových map (a nejen jich): „Vycházíš ze svých představ a uniká ti podstata věci." Tvůrce cenové mapy tedy nikdy nesmí vycházet ze svých, třeba nesprávných, představ a dopustit, aby mu unikla správná podstata věci. Podstatou věci není pak nic jiného než porozumění funkci (užitečnosti, činnosti) popisovaného majetku.

58

Pozemek nebo stavba mají jen takovou hodnotu, která je rovna jejich ekonomické uţitečnosti. Pozemek, který je územním plánem určen jako zeleň městská a krajinná (ZMK) a jehoţ uţitečnost spočívá pouze v tom, ţe zlepšuje krajinu jako celek a pozitivně ovlivňuje cenu přilehlých stavebních pozemků, má zcela jinou trţní hodnotu neţ pozemek, který je územním plánem určen pro výstavbu vysokopodlaţních objektů občanské vybavenosti a jeho uţitečnost je v tom, ţe svojí existencí umoţňuje budoucí existenci čtyřicetipatrové administrativní budovy nejvyššího standardu. Přitom, pokud ke dni zařazení do cenové mapy pozemků budou oba výše uvedené pozemky aktuálně vyuţívány jako zemědělská půda, můţe být mylnou představou tvůrce cenové mapy to, ţe jejich bonita (měřená v bonitovaných půdně ekologických jednotkách) je u prvního vysoká a u druhého nízká a podle této bonity jim určí chybnou hodnotu v cenové mapě. Pro pochopení podstaty trhu s nemovitostmi jako pochopení uţitečnosti věci se jiţ na konci 19. století uváděla teze: „Trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory". Cena nemovitosti je tedy rovna vyuţitelnosti jejich ploch (pozemek) nebo prostor (sklad) trhem. Otázka „jak" je o to sloţitější, ţe funkce majetku není veličina stavová ale toková. Mění se nejen v čase, ale i v ekonomicky chápaném prostoru a není stejná ani pro celou společnost. Dobrým a často uváděným příkladem tohoto jevu je „cena zvláštní obliby"- hodnota determinovaná relativní vzácností pro určitý subjekt (např. doměrky pozemků).

59

3. Proč tvořit cenové mapy? Na třetí otázku „proč", by měl být schopen odpovědět kaţdý absolvent základního kurzu ekonomie. Prostě proto, ţe bez cenových map bychom neměli základ, z něhoţ vycházejí při své činnosti odhadci majetku, realitní makléři, zájemci o koupi nemovitostí, finanční úřady, orgány státní správy a samosprávy a prostě všechny subjekty, které se objevují na realitním trhu. Činnost subjektu např. odhadce nemovitého majetku je naprosto závislá na cenových mapách, které si sám vytváří nebo které nějakým způsobem získává na trhu, např. koupí u specializovaných prodejců nebo prostřednictvím profesních komor a sdruţení. Kvalita odhadce je potom přímo úměrná kvalitě cenových map, které má k dispozici, a to za předpokladu, ţe je dokáţe správně metodicky pouţívat. Jestliţe kvalita odhadce je závislá na kvalitě cenových map, je na cenových mapách závislá ve výsledném efektu i kvalita vlastního oceňování. Přitom všichni víme, ţe oceňování je základním kamenem všech typů účetnictví především proto, ţe na pouţitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin zjišťovaných v účetnictví, tzn. jak celková výše vykázaného majetku a dluhů podniku, tak i jejich rozdíl, tj. výše vlastního jmění i čistých aktiv podniku a v neposlední řadě i výše vykázaného hospodářského výsledku. Protoţe jsou tyto veličiny výchozím základem propočtů a ukazatelů charakterizujících finanční situaci podniku a jeho výdělkovou schopnost, včetně míry dosahované výnosnosti z investovaného kapitálu, je na oceňování výrazně závislá i finanční analýza podniku a z ní vyvozované závěry. Podnik, který má účetnictví zaloţeno na historických pořizovacích cenách, je podnik, jehoţ účetnictví neplní základní a nezastupitelný úkol, kterým je spolehlivé zjištění hodnotové podstaty podniku. U takto řízeného podniku lehce dojde k erozi jeho hodnoty, aniţ si toho někdo všimne. Pokud se pokusíme shrnout předchozí úvahy, můţeme říci, ţe:

60

„Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika.“ Pokud se lidstvo v budoucnu bude chtít vyvarovat podobné ekonomické katastrofy, se oceňování majetku, závislé na tvorbě cenových map, bezpochyby stane základním nástrojem řízení hodnoty ať jiţ zavedením pravidelného přeceňování do manaţerského plánování a řízení, zvýšením úlohy oceňování v procesu kapitálových investic, nebo obecně přehodnocením koncepce uchování majetkové podstaty podniku. V trţní ekonomice platí, ţe ekonomické zákony platné pro podnik platí i pro stát. Ani stát tedy nemůţe dlouhodobě zůstat u zjišťování základu některých majetkových daní, u vyvlastnění ani v dalších případech u ocenění na základě cenového předpisu, ale bude muset akceptovat realitu obsaţenou v ocenění na trţních principech. METODOLOGIE TVORBY CENOVÝCH MAP Základní metodologické přístupy při tvorbě cenových map jsou tyto: reflexe (pozorování), indukce a dedukce, analogie (modelování), analýza a syntéza. Počáteční a relativně nejjednodušší metodou při tvorbě cenové mapy je prostá reflexe (pozorování) (pozorování a zachycení daného stavu). Pozorování chápeme jako zvláštní formu smyslového vnímání určenou nejen na pozorování, ale i na vysvětlení jevu jak po jeho kvalitativní, tak i kvantitativní stránce. Pro pozorování je vhodné předem stanovit základní axiomatickou jednotku vyjadřující typickou charakteristiku pozorovaného jevu - při tvorbě obvyklé cenové mapy stavebních pozemků to pravděpodobně bude metr čtvereční celkové zastavěné plochy. Nelze přitom zanedbat rozdíly mezi extenzivními (tedy fyzikálně aditivními) a intenzivními jednotkami ani případný synergický efekt. Vedle fyzikálních jednotek je nutno správně definovat i jednotky ekonomické (příjem versus výnos). 61

Nutným znakem prosté reflexe je statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý předem definovaný účel. Indukce a dedukce jsou způsoby přecházení od jedněch výroků k druhým. Zjednodušeně řečeno je indukce postup od jednotlivého k obecnému, dedukce je postup inverzní od obecného k jednotlivému. Při tvorbě cenové mapy se oba tyto přístupy cyklicky opakují. V praxi to znamená, ţe ze souboru skutečně realizovaných cen (například stavebních pozemků) vytvoříme průměrnou cenu stavebního pozemku ve zkoumané lokalitě. V dalším cyklu opět shromaţďujeme údaje o konkrétních cenách a následně je porovnáváme s původně zjištěnou průměrnou cenou, kterou následně upravujeme a upřesňujeme. Podobně můţeme postupovat například při tvorbě cenové mapy reprodukčních cen (cen znovupořízení) staveb určitého typu, jako jsou rodinné nebo bytové domy. Z jednotlivých typů indukce - úplné indukce výčtem, matematické indukce a neúplné indukce výčtem má pro oceňování největší význam posledně uvedený typ, zvaný také někdy pravděpodobnostní logika. Analogie (modelování) je způsob poznání určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Dokáţeme-li například jednodušeji popsat, jak se bude chovat jeden ekonomický subjekt (vzorek), můţeme na základě jeho analýzy popsat celou mnoţinu prvků shodných vlastností. Praktickou aplikací této teorie můţe být opět indikace průměrných cen analyzované komodity ve zkoumané lokaci. Velmi často modelování pouţívají tvůrci cenových map, například při různých adjustacích, indexacích nebo i extrakcích cen jiných pozemků nebo funkčních celků staveb s pozemky.

62

Analýza a syntéza je obvykle závěrečnou metodou při stanovování trţní hodnoty majetku. Podle některých autorů (Immanuel Kant) je analýza a syntéza vrcholnou formou v procesu poznávání podstaty věci. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je potom inverzní postup od principů k jevům. Podobně jako indukce a dedukce se i analýza a syntéza dělí na více typů, jako je klasifikační, kauzální, funkcionální, strukturální apod. Pro tvorbu cenových map jako vědní disciplinu i jako obor ekonomické činnosti je potom typická neustálá cykličnost poznávání jak v jednotlivém (zpracování údajů konkrétního obchodního případu), tak v obecném (vytváření databází a informačních systémů).

INFORMAČNÍ SYSTÉMY Jiţ v předchozí části textu bylo řečeno, ţe nejcennějším zboţím jsou v současné (postindustriální, informační) společnosti informace. Informace jsou také jediný druh majetku, který určuje kvalitu cenové mapy. Hlavní povinností kaţdého, kdo se hodlá zabývat tvorbou cenových map, je tedy neustálé vyhledávání informací a jejich analýza a zatřídění do informačního systému. Prvotním krokem k vytvoření informačního systému je vytvoření a naplnění databáze. Pro potřeby realitního trhu jsou nejdůleţitějšími následující cenové mapy: cenová mapa stavebních pozemků, cenová mapa funkčních celků pozemků a staveb, cenová mapa nájmů. 63

Doporučené jsou i dva následující typy cenových map: cenová mapa nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti, cenová mapa realizovaných nákladů na pořízení stavby. Aby databáze byla skutečně funkční, je třeba, aby jednotlivé, (v ní uvedené údaje) byly: pravdivé, úplné. Definice pravdivosti je jedním ze základních filozofických problémů. V podobě, jak ji definuje praktický materializmus, je poznatek pravdivý,

kdyţ obsah (význam) naší

představy (myšlenky) souhlasí s poznávanou skutečností, tj. kdyţ je jejím adekvátním obrazem (reflexem). Podle nematerialistických názorů je pravda nikoliv poznaná, ale někým (Bohem) zjevená. Pokud jsme tedy nuceni zůstat u praktického materializmu, doplňme výše uvedenou korespondenční definici poznané pravdy o „rozšiřující" konstruktivistickou teorii pravdy, která tvrdí, ţe pravda se pouze neodhaluje, ale nová pravda se i tvoří. Výše uvedené a pro někoho moţná poněkud abstraktní definice mají ten praktický dopad, ţe do kaţdé databáze odhadce lze zařadit pouze takové prvky (poznatky), které vyhovují námi definované teorii pravdivosti. Nelze tedy vytvořit funkční cenovou mapu pozemků z nabídkových cen, ale pouze z cen skutečně realizovaných. Vedle pravdivosti je druhým předpokladem úplnost informace vkládané do databáze. Ideálním případem je úplná informace o poţadovaném jevu, ale taková se v praxi trhu s nemovitostmi příliš často nevyskytuje. V praxi tedy pracujeme s neúplnými nebo s nepřesnými (částečně pravdivými) informacemi. 64

Abychom je mohli do databáze zařadit, musíme obvykle pouţít některý z postupů pravděpodobnostní logiky, jako je např. fuzzy logika. PRAKTICKÁ TVORBACENOVÝCH MAP Jak vyplývá z předchozí kapitoly, která se zabývá teorií tvorby cenových

Úvod

map, je prvním a základním předpokladem pro tvorbu libovolné cenové mapy moţnost vytvoření, respektive naplnění odpovídající databáze. To je také důvod, proč nelze vytvořit kvalitní cenovou mapu na nově vzniklých nebo nějakým způsobem nestabilních a transformujících se lokálních trzích nemovitostí. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenovou mapu lze vytvořit aţ po třiceti letech za předpokladu kontinuálních a standardních trţních podmínek - tedy s vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn apod. Například v České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Na základě toho se nejen pro ocenění na trţních principech nemohla pouţívat nejdůleţitější z oceňovacích metod metoda porovnávací, ale nemohly vzniknout ani pouţitelné cenové mapy.

FUNKČNÍ CELKY POZEMKŮA STAVEB Jedním z metodicky i prakticky nejsloţitějších problémů při tvorbě cenových map stavebních pozemků je zjištění prodejní ceny pozemku, který je zastavěn stavbou, s níţ byl současně prodán. Typickým příkladem můţe být prodej vícepodlaţního bytového domu ve středu města. Celá nemovitost se prodá například za čtyřicet milionů korun. Kupující přitom v zásadě kupuje majetek jako jediný funkční celek a v první fázi neuvaţuje o tom, jaká je hodnota jeho dílčích částí- tedy vlastního stavebního pozemku a staveb na něm umístěných. 65

O rozdělení zakoupeného nemovitého majetku na pozemek a stavby začne majitel nemovitosti uvaţovat obvykle aţ ve chvíli, kdy musí nově získaný majetek zavést do účetnictví. V této souvislosti se setká s problematikou účetních a daňových odpisů. Vzhledem k tomu, ţe pozemek neztrácí časem svou hodnotu, není potřeba vytvářet nějaké odpisy, které by v budoucnu jako kumulované odpisy vytvářely prostředky na znovupořízení fyzicky doţilého majetku. Z tohoto důvodu nejen česká, ale i unijní legislativa nedovoluje pozemky odepisovat. Majitel bytového domu se tedy z účetních a zejména daňových důvodů bude snaţit, aby hodnota pozemků (neodepsatelná) byla co moţná nejmenší a hodnota staveb (odepsatelná) byla co největší. Pokud je tento postup aplikován ve větším měřítku, musí nutně dojít k umělému zkreslení trţní hodnoty pozemků a následně i cenové mapy stavebních pozemků v dané lokaci. Pokud tedy tvůrce cenové mapy potřebuje skutečně objektivní údaje o skutečné trţní hodnotě stavebních pozemků, je nucen pouţít některý z oceňovacích přístupů: porovnávací, reziduální, výnosový. U porovnávacího přístupu (Market Approach) se provede porovnání s volnými pozemky ve stejné lokaci a s porovnatelnými kvalitativními parametry. Tento postup je relativně jednoduchý a spolehlivý, ale jeho pouţitelnost je determinována právě nutnou existencí volných stavebních pozemků v místě. Obvykle jej lze bez větších problémů pouţít v rozvojových lokalitách na okrajích velkých měst, kde je řada stavebních pozemků připravených k zástavbě a zároveň řada jiných pozemků jiţ zastavěných, například rodinnými domy. Mnohem obtíţnější situace je v prima rate lokalitách, kde jsou sice stavební pozemky nejcennější, ale kde vzhledem k historickému urbánnímu vývoji ţádné volné pozemky pro porovnání neexistují, a pokud ano, je jejich trţní hodnota, díky jejich ojedinělosti, neporovnatelná. V takovém případě je nutno pouţít některou variantu reziduálního

66

přístupu (Land residual). V praxi tvorby cenových map se uplatnily zejména dva dílčí přístupy: reziduální přístup na bázi nákladů, reziduální přístup na bázi výnosů. Reziduální přístup na bázi nákladů spočívá v úvaze, ţe trţní hodnota funkčního celku stavebního pozemku a na něm stojících staveb je de facto součet trţní hodnoty pozemku a nákladové ceny staveb, která je sníţena o přiměřené opotřebení (pokud se nejedná o novostavbu). Pokud je tato úvaha správná, lze správnou trţní hodnotu stavebního pozemku indikovat jako rozdíl (zbytek, reziduum) mezi celkovou trţní hodnotou funkčního celku a nákladovou hodnotou staveb, sníţenou případně o opotřebení.

Díky své metodické jednoduchosti a přehlednosti vypadá tato metoda na první pohled velmi lákavě. Problém můţe nastat u těch druhů nemovitostí, u nichţ není trh ochoten akceptovat v plné výši náklady na stavbu.Tato okolnost je typická zejména pro staré průmyslové budovy, morálně zastaralé a doţilé inţenýrské stavby apod. Reziduální metoda zaloţená na bázi výnosů vychází z úvahy, ţe výnos z určité nemovitosti je výnosem z funkčního celku pozemku a na něm stojících staveb. Metodika indikace hodnoty stavebního pozemku je zaloţena na úvaze, ţe hodnotu pozemku lze určit jako rozdíl (reziduum) celkové hodnoty funkčního celku pozemku a stavby, která byla indikována výnosovým způsobem a hodnoty stavby samotné (bez pozemku) zjištěné porovnávací nebo nákladovou metodou. Existují názory, ţe takto lze indikovat i hodnotu nezastavěného stavebního pozemku, pokud hypoteticky specifikujeme jeho nejvyšší a nejlepší vyuţití (High and Best Use), namodelujeme ideální stavbu, která podmínku nejvyššího a nejlepšího vyuţití splňuje, a dále postupujeme jako v předchozím případě, tedy namodelujeme celkovou hypotetickou trţní hodnotu celku a od ní odečteme hypotetickou hodnotu stavby.

67

U výnosového přístupu (Income Approach) se snaţíme indikovatsprávnou

trţní

hodnotu pozemku tím, ţe hypoteticky předpokládáme, ţe stavby na pozemku stojící jsou ve vlastnictví jiného subjektu, který je povinen vlastníkovi pozemku platit nějaké nájemné. Kapitalizací

tohoto

nejvyššího

trvale

dosaţitelného

nájemného

některou

z

kapitalizačních metod, obvykle metodou věčné renty (pozemek se technicky neopotřebovává), můţeme indikovat jeho objektivní trţní hodnotu. Z předchozích odstavců je jistě zřejmé to, co bylo řečeno na začátku této podkapitoly. Stanovit trţní hodnotu stavebního pozemku, prodaného jako součást funkčního celku pozemku a stavby na něm stojící, je skutečně nejen teoreticky, ale zejména prakticky velmi obtíţné a výsledek (indikace trţní hodnoty) je zatíţen vysokou mírou neurčitosti. V praxi se nejvíce osvědčilo provést kombinaci více pouţitelných přístupů a výsledky získané těmito dílčími přístupy následně komparovat vhodným způsobem.

Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu Na základě ustanovení odstavce 3, § 33, zákon číslo 151/97 Sb., které ukládá finančním úřadům povinnost předávat cenové údaje o nemovitostech získané v souvislosti s daňovými přiznáními, monitoruje Český statistický úřad ve vazbě na Ministerstvo Financí České republiky ceny nemovitostí. Hlavním účelem systému je poskytování cen na makroekonomické úrovni, umoţňující rozloţení cen dle druhů nemovitostí a dalších působících jevů včetně moţnosti sledování jejich vývoje. Výsledky

prezentuje

Český

statistický

úřad

kontinuálně

v periodikách

či

příleţitostných publikacích. Statisticky zpracovaná data Českého statistického úřadu jsou poplatná členění staveb a pozemků a jsou zaloţena na cenových datech odpovídajících celkovým cenám nemovitostí přiznaným pro fiskální účely. Z těchto celkových cen se následně odvozují dílčí ceny pozemků a staveb v závislosti na administrativních cenách komponentů ve znaleckých posudcích. Takto připravená data jsou převedená do shodné měrné jednotky. 68

Cílem zpracování je stanovení průměrné ceny jednotky v daném území, jejímţ základem jsou ceny skutečně obchodované. Výstupní data Českého statistického úřadu tvoří základ pro tvorbu cenových předpisů pro zjištění administrativní ceny nemovitosti a také pro stanovení koeficientu prodejnosti. Je vhodné dodat, ţe od Českého Statistického úřadu lze získat i data o celkovém vývoji inflace.

Databáze cen a nájmů bytů IRI (Institut regionálních informací) IRI monitoruje výši nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech, byty jsou členěny na nové, starší, rekonstruované, nájemné je moţno porovnat s regulovaným nájemným.

Cenové základy pro účely zjišťování administrativních cen porovnávacím způsobem Statistická data o cenách nemovitostí zpracovaná Českým Statistickým úřadem jsou podkladem i pro tabulkové sazby cen některých nemovitostí, které se pouţívají při úředním zjišťování cen porovnávacím způsobem. Jedná se o ceny bytů vyčleněných ve smyslu zákona číslo 72/94 Sb. Dále o ceny rekreačních chat a o ceny samostatných, řadových, jednopodlaţních a dvoupodlaţních garáţí, které netvoří příslušenství jiných staveb. Základní ceny těchto typů staveb jsou obsaţeny v přílohách v Kč/m3, u bytů je to Kč/m2. Rovněţ jsou členěny dle technického a morálního opotřebení a podle počtu obyvatel v obci. Zároveň je kaţdé ceně přiřazen koeficient cenového rozpětí, který vyjadřuje horní a dolní mantinel cen. V určitých případech je moţné některé vybrané znaky překročit aţ o 10 %. Základní cena zde tedy představuje jakousi průměrnou cenu a koeficient cenového rozpětí moţnou variabilitu tohoto vzorku. 69

Takováto data lze uplatnit pouze při nepřímém porovnání a mohou být značně zkreslená administrativní cenou nemovitosti. Proto lze doporučit ocenění dle cenových předpisů hlavně pro poznání všeobecné makroekonomické hodnoty. Za současného stavu těmto datům nelze přikládat příliš velkou pozornost a vhodnější je vyhledat a zvolit jiné vhodnější vzorky, a tím dát přednost přímému porovnání.

70

4 Závěr V této práci jsem se pokusil ukázat základní předpoklady, východiska a moţnosti porovnávací metody v trţním a administrativním ocenění. Dopracoval jsem se k závěru, ţe porovnávací metoda je nejlepší volbou k indikaci trţní ceny pozemků. Dále je bezesporu snadná a přesná její aplikace na nemovitosti v unifikované či konformní zástavbě za předpokladu stálého a vyvinutého trhu. Dále bych chtěl zdůraznit, ţe porovnávací metoda je v rámci aplikace, spolu s metodou výnosovou a nákladovou při trţním ocenění, stejně důleţitá a je jen otázkou, jaký konečný poměr mezi nimi znalec či odhadce zvolí, coţ vychází čistě z jeho odhadu, zkušeností a citu. Porovnávací metoda a její aplikace při administrativním ocenění je nyní jiţ moţná i u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků do 1100m3, coţ značně rozšiřuje její pouţití při tomto typu ocenění. Závěrem bych rád konstatoval, ţe cena indikovaná porovnávací metodou v rámci trţního a administrativního ocenění je značně rozdílná a zaměnění těchto cen můţe vést k chybě výsledné ceny v řádu desítek procent, jak bylo vidět v příkladu v příloze této diplomové práce.

71

5 Seznam použité literatury ORT, Petr : Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ORT, Petr a kolektiv : Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha, Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r.o. 2008 ZAZVONIL, Zbyněk : Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, EKOPRESS, s.r.o. 2006. www.rpn.cz www.reaia.cz www.praha-mesto.cz www.ocenovaninemovitosti.cz www.benatky.cz http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

72

6 Přílohy 6.1 Příkladové ocenění tržní a administrativní hodnoty nemovitosti

Administrativní ocenění A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Lampertice Adresa nemovitosti: 542 01 Lampertice Kraj:

Královéhradecký

Okres:

Trutnov

Obec:

Lampertice

Katastrální území: Lampertice Počet obyvatel:

462

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; pouţije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2

3. Podklady pro vypracování posudku -výpis z KN, LV č. -kopie příslušné části KM -dohoda o zřízení práva osobního uţívání ze dne -smlouva o převodu nemovitosti, kupní smlouva ze dne -zákon č. 151/1997 Sb a předpisy navazující -informace sdělené vlastníkem nemovitosti -skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření -fotodokumentace pořízená znalcem

4. Vlastnické a evidenční údaje 73

Vlastnictví: X

podíl 1/2

Y

podíl 1/2

5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně stojící venkovský rodinný dům s jednou bytovou jednotkou o velikosti 2+1 s úplným příslušenstvím. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce na mírně svaţitém aţ svaţitém pozemku orientovaném k východu v rozptýlené zástavbě převáţně rodinných domů a rekreačních objektů. Celkový stavebně technický stav je dobrý, dům je řádně udrţovaný, částečně modernizovaný. Přístup k nemovitosti z veřejné zpevněné komunikace je zajištěn po místní nezpevněné účelové cestě, která je v zimním období neudrţovaná. K domu náleţí dřevník, venkovní terasa a prostorný pozemek se zahradou. Území je částečně zainvestované, v místě je moţnost napojení na veřejné rozvody elektrické energie a vodovodu. V příznivé docházkové vzdálenosti se nachází zastávka veřejné autobusové dopravy, ve vzdálenosti cca 1,5km je dostupná občanská vybavenost obce Bernartice. Nemovitost se nalézá v klidné lokalitě s nízkou hustotou osídlení, a s mnoţstvím zeleně v okolí, je vhodná k rodinnnému bydlení i rekreaci.

6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská část venkovského stavení -stodola c) Porosty c1) Zjednodušený způsob d) Pozemky d1) Pozemky

74

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Objekt je zaloţen na základových pasech z kamene, izolace proti zemní vlhkosti je doţitá nebo chybí, obvodové zdivo je cihelné tl. 45-60cm, stropní konstrukce jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Schodiště do podkroví je dřevěné přímé s podstupnicemi, do sklepa vedou betonové schody. Podlahy obytných místností jsou dřevěné prkenné s povlakovými krytinami, v ostatních místnostech je dlaţba. V obytné místnosti je instalována kuchyňská linka, umyvadlo a kachlová kamna. Koupelna je vybavena vanou, splachovacím záchodem. Stěny v koupelně a za kuchyňskou linkou jsou opatřeny keramickým obkladem, na záchodě obklad chybí. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené osazené do dřevěných, popř. ocelových zárubní. Krov je dřevěný vázaný s prkenným bedněním, zastřešení objektu tvoří sedlová střecha s krytinou z eternitových šablon. Ţlaby a svody jsou úplné, provedené z pozinkovaného plechu s nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítka fasády je vápenná, hladká, sokl je kamenný. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na tuhá paliva a otopnými tělesy, zdrojem TUV je el. bojler umístěný v koupelně. Hromosvod není nainstalován. Objekt je napojen na veřejné rozvody el. energie a vodovodu. Splaškové odpadní vody jsou svedeny do ţumpy na vyváţení. Na základě skutečností zjištěných při místním šetření a letopočtu uvedeného na objektu uvaţuji rok postavení budovy 1934, stav a konstrukčně materiálová charakteristika tomu odpovídají. Do současné podoby byl objekt postupně upraven v letech 1970-1980, kdy došlo především k vybudování nové místnosti v prostoru bývalého chléva a realizaci přístavby se soc. zařízením na východní straně objektu. 75

Dále bylo přibliţně před 8 lety zřízeno nové ústřední topení a rozvody s otopnými tělesy. Celkový stavebně technický stav je dobrý, stupeň opotřebení odpovídá stáří objektu, pravidelné údrţbě a provedeným úpravám. Zjevnými závadami jsou doţité izolace zdiva proti zemní vlhkosti, mající za následek její vzlínání a tím poškození omítek ve spodní části, dále zamechovaná střešní krytina a prosakující spodní voda v suterénu. Rodinný dům svým technickým stavem, dispozičním řešením a vnitřním vybavením jiţ plně neodpovídá současným poţadavkům na moderní bydlení a ve střednědobém horizontu bude vyţadovat další investice do oprav a modernizace. Příslušenstvím stavby je stodola, přípojky inţ. sítí, ţumpa, venkovní terasa, zpevněné plochy, terénní schody a oplocení. Venkovní úpravy sestávající z dlaţby, okapových chodníčků, oplocení, schodů v terénu, zemní nádrţe na dešťovou vodu a úprava zahrádky se zátiším miniatur jsou obsaţeny v ceně hlavního objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Rodinný dům

Poloha objektu:

Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel

Stáří stavby:

75 roků

Základní cena ZC (příloha č. 20a):

3 474,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

sklep:

3,29*3,61+2,88*0,88

=

14,41 m2

přízemí:

7,3*15,8+(6*3,6)

=

136,94 m2

půda:

7,3*15,8

=

115,34 m2

Název podlaţí

Zastavěná plocha

sklep: přízemí: půda:

14,41 m2

2,20 m

136,94 m2

2,80 m

2

2,80 m

115,34 m

Obestavěný prostor:

76

Konstrukční výška

spodní stavba:

14,41*2,2

=

31,70 m3

vrchní stavba:

136,94*(2,8+0,1)

=

397,13 m3

zastřešení:

(1,4+2,8/2)*115,34

=

322,95 m3

=

751,78 m3

Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí:

ZP1 = 0,00 m2

Zastavěná plocha všech podlaţí:

ZP = 266,69 m2

Podlaţnost

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku

č.

Vi

1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům

III

0,00

2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo

III

0,00

3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm

III

0,03

4. Podlaţnost - Hodnota 1

III

0,02

5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a

III

0,00

6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení

III

0,00

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení

I

0,00

9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu

I

-0,05

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo

II

0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem

II

0,00

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu

III

0,00

13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad

III

0,85

odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku

jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 75 let: 0,7 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 0,7 = 0,595 i=1

77

Index polohy: Název znaku

č.

Pi

1. Úřady v obci - obecní úřad

II

0,00

2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce

II

0,00

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např.

I

-0,05

4. Obchod, sluţby, kultura v obci - ţádný obchod

I

-0,03

5. Školství a sport - ţádná základní škola

I

-0,03

6. Zdravotní zařízení - ţádné zdravotnické zařízení

I

-0,03

7. Veřejná doprava - ţádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti

I

-0,04

8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí

II

0,00

9. Pracovní příleţitosti - bez pracovních moţností v obci nebo okolí

I

-0,06

10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny -

II

-0,05

II

0,00

č.

Ti

I

-0,10

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

II

0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

II

0,00

výrobní objekty, sousedství dálnic, ţeleznic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby)

více jak 1000 m

předschválená trasa rychlostní komunikace je v těsné blízkosti nemovitosti 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 0,710 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka

3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,595 * 0,710 * 0,900 = 0,380 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 474,- Kč/m3 * 0,380 = 1 320,12 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem 78

CP = ZCU * OP = 1 320,12 Kč/m3 * 751,78 m3 = 992 439,81 Kč Rodinný dům - zjištěná cena

=

992 439,81 Kč

b) Pozemky b1)

Pozemky - § 27 - § 32

Stavební parcela St. - pozemek o výměře 664m2, evidovaný v KN v druhu zastavěná plocha a nádvoří, částečně zastavěný vlastní stavbou. Pozemková parcela č. - pozemek o výměře 754m2, evidovaný v KN v druhu pozemku orná půda, zemědělský pozemek ve funkčním celku se stavbou a stavební parcelou. Pozemky nepravidelného tvaru jsou částečně oplocené, situované na mírně svaţitém aţ svaţitém terénu orientovaném k východu. Stavební parcela je napojena na veřejné rozvody elektrické energie a vodovodu. Zemědělský pozemek je hospodářsky nevyuţívaný a v současné době slouţí jako zahrada u domu. Pro ocenění vcházím z výměr převzatých z LV č., k.ú. Lampertice, obec Lampertice, okres Trutnov. Pro danou obec není k dispozici platná cenová mapa stavebních pozemků Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

zastavěná plocha a nádvoří

664,00

35,00

23 240,-

Součet

23 240,-

Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou

-10 % -7 %

kanalizaci Úprava ceny celkem

-17 % -

Mezisoučet

3 950,80 19 289,20

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,1720

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

2,1420

79

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

48 424,07

Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra 2

[m ] zahrada

754,00

Jedn. cena

Cena

2

[Kč/m ]

[Kč]

35,00

26 390,-

Součet

26 390,-

Úprava ceny – příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou

-10 % -7 %

kanalizaci Úprava ceny celkem

-17 % -

Mezisoučet

4 486,30 21 903,70

Úprava ceny dle § 32 odst. 2:

*

0,4000

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,1720

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

2,1420

Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena

21 995,03 =

80

70 419,10 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům

=

992 439,81 Kč

b) Pozemky

=

70 419,10 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 062 858,91 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

1 062 860,- Kč

81

6.2 Tržní ocenění

Porovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 RD 3+1 Prkenný důl, užitná plocha 356m2, pozemek 2363m2, dobrý technický stav Nemovitost č. 2 RD 2+1, Lampertice, užitná plocha 269m2, pozemek 886m2 špatný technický stav Nemovitost č. 3

RD 2+1, Bobr, užitná plocha 314m2, pozemek 1575m2

obstojný technický stav

Nemovitost

Kupní cena Opotřebení Velikost

Nemovitost 1 Koeficient

Nemovitost 2

Koeficient

Nemovitost 3

1 600 000,00

1 000 000,00

1 200 000,00

Kč

Kč

Kč

Menší

0,85 Větší

Koeficient

1,2 Menší

0,9

1,6 Větší

0,9

Větší

0,6 Menší

Poloha

Horší

1,2 Srovnatelná

1 Horší

1,15

Vybavenost

Lepší

0,9 Podobné

1 Lepší

0,9

Využitelnost

Podobné

pozemku

Velikost užitné plochy

1 Podobné

Větší

0,75 Podobná

Výslední

1

1 Větší

0,88

koeficient Upravená

1 Podobné

0,85

1,13

0,95

1 413 333,33

1 133 333,33

1 140 000,00

Kč

Kč

Kč

prodejní cena

1 228 888,89

Vážený

Kč

průměr

82

6.3 Komparace výsledků

Administrativní hodnota

1 062 860,-Kč

Trţní hodnota

1 230 000,-Kč

Skutečná kupní cena

1 250 000,- Kč

Z tohoto příkladu je patrné jak můţe být hodnota administrativní odlišná od trţní.

83