Volkshaard Sociale Huisvestingsmaatschappij cvba so Ravensteinstraat GENT

Volkshaard Sociale Huisvestingsmaatschappij cvba –so Ravensteinstraat 12 9000 GENT

INTERN HUURREGLEMENT Het intern huurreglement (IHR) is een openbaar document en vormt een aanvulling op het standaard en/of lokaal toewijzingsreglement zoals bepaald in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) dd. 12 oktober 2007. Het document werd op 18 maart 2008 goedgekeurd in de Raad van Bestuur van Volkshaard en gewijzigd op 9 december 2008, 18 augustus 2009, 26 januari 2010, 14 december 2010, 18 oktober 2011 en 16 oktober 2012. De grondslagen van dit reglement zijn: - Het Kaderbesluit Sociale Huur, Besluit Vlaamse regering (BVR) dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode, gewijzigd bij  BVR 14 maart 2008, B.S., 21 maart 2008 Wijzigt de artikelen 1, 3, 4, 5, 6, 12, 14, 15, 19, 21, 24, 30, 32, 37, 45, 48, 69, 70, 73, 77 en 78 Voegt de artikelen 73bis en 78bis in Wijzigt bijlage I, artikelen 6 en 7  BVR van 18 juli 2008, B.S., 13 november 2008 Vervangt het artikel 19, eerste lid, 2°  BVR 10 oktober 2008, B.S., 27 november 2008 Voegt de artikelen 4bis en 4ter in  BVR 6 februari 2009, B.S., 25 maart 2009 Wijzigt de artikelen 1, 3, 4bis, 4ter, 5, 6, 8, 10, 12, 15, 16, 19, 20, 22, 24, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 39, 41, 48, 50, 70 en 73 Voegt de artikelen 1bis en 29bis in Vervangt bijlage I en bijlage II  BVR 30 september 2011, B.S. 25 november 2011 Wijzigt de artikelen 1,3,10,12,18,19,20,21,24,26,29,30,38,45,49,78 Voegt de artikelen IX bis, 73ter in Wijzigt artikel 12 en 28 van bijlage I Voegt overgangsbepaling voor huurprijsberekening in. - Het Ministerieel Besluit. van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders.

Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

1

INHOUDSOPGAVE 1. INSCHRIJVINGS- en SCHRAPPINGSVOORWAARDEN 1.1 ALGEMENE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN 1.1.1. INSCHRIJVINGSREGISTER 1.1.2. IN WACHT HOUDEN VAN DE AANVRAAG IN KANDIDATENREGISTER 1.2 SCHRAPPING UIT HET INSCHRIJVINGSREGISTER 2. TOELATINGSVOORWAARDEN 3. TOEWIJZINGSREGELS 3.1. RATIONELE BEZETTING WOONGELEGENHEDEN 3.1.1. ONDERBEZETTE WOONGELEGENHEDEN 3.1.2. TYPOLOGIE VAN DE WONING AFGESTEMD OP DE SITUATIE VAN DE BEWONER 3.1.2.1. WONINGEN GESCHIKT VOOR HET HUISVESTEN VAN BEWONERS MET EEN FYSISCHE HANDICAP 3.1.2.2. PROJECT HOVE TE DONC TE MALDEGEM/DONK 3.1.2.3. AANPASBARE WOONGELENGENHEDEN EN AANLEUNWONINGEN OF –FLATS 3.1.2.4. AANPASBARE WONINGEN (OF LEVENSLANGE WONINGEN) VOOR OUDEREN MET BEPERKTE MOBILITEIT OF ROLSTOELGEBRUIKERS 3.2. ABSOLUTE VOORRANGSREGELS 3.3. OPTIONELE VOORRANGSREGELS 3.3.1. VOORRANG AAN INWONERS VAN GEMEENTE 3.3.2. GEEN VOORRANG AAN KANDIDAAT-HUURDERS VAN ANDERE SOCIALE VERHUURDER 4. MUTATIE 5. WEIGERING TOEWIJZING 5.1. MOGELIJKE REDENEN TOT WEIGERING 5.2. ALGEMENE TOEPASSING 6. AFWIJKINGEN 6.1. EGKS-WONINGEN 6.2. VERSNELD TOEWIJZEN 6.2.1. VERSNELDE TOEWIJZING IGV SOCIALE AARD 6.2.2. VERSNELDE TOEWIJZING IGV VRAAG OCMW TBV EEN DAKLOZE 7. GARAGES 8. WAARBORGREGELING 9. AFREKENING VAN DE KOSTEN 10. DE ZORG VOOR EEN OPTIMALE LEEFBAARHEID 11. SOCIALE VERMENGING


Volkshaard cvba-so

10/2012

2

12. VERSTERKING EN ONDERSTEUNING VAN SOCIALE NETWERKEN 13. INFORMEREN VAN BEWONERS EN STRUCTURELE INBEDDING VAN BEWONERSPARTICIPATIE VIA DE WERKING VAN DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ 13.1. ALGEMEEN 13.2. BEWONERSPARTICIPATIE VIA STRUCTURELE KANALEN 13.3. BEHANDELING VAN OPMERKINGEN EN KLACHTEN 13.4. WERKEN 13.5. LEEFBAARHEID 14. BIJZONDERE AANDACHT VOOR DE MEEST BEHOEFTIGE GEZINNEN EN ALLEENSTAANDEN 15. VERHAAL 15.1. ALGEMEEN 15.2. PROCEDURE


Volkshaard cvba-so

10/2012

3

1. INSCHRIJVINGS- EN SCHRAPPINGSVOORWAARDEN 1.1. ALGEMENE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN Het sociaal huurbesluit bepaalt 6 voorwaarden waaraan de kandidaat-huurder dient te voldoen om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning of – appartement. 1° hij is een meerderjarige persoon, een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst; 2° hij beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het referentiejaar d.w.z. het derde jaar dat voorafgaat aan de inschrijving, dat de inkomensgrenzen overschrijdt;

Echtgenoten waarvoor de echtscheiding werd ingeleid, of wettelijk samenwonenden die hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden niet als gezinsleden beschouwd. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder beslissen om echtgenoten die kunnen aantonen dat hun huwelijk onherstelbaar ontwricht is, niet als gezinsleden te beschouwen. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die beslissing van de verhuurder. Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de inschrijvingsvoorwaarden. Als de persoon die zich kandidaat wil stellen, tijdens het referentiejaar geen inkomen had, neemt de verhuurder het inkomen in aanmerking van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. Als het inkomen van het referentiejaar de grens overschrijdt, maar in het jaar van de aanvraag daaronder gedaald is, kan de persoon worden ingeschreven. 3° hij heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland, tenzij het een in het Vlaams Gewest gevestigd campingverblijf betreft;

De persoon die zich wil inschrijven, kan bewijzen dat hij voldoet aan de eigendomsvoorwaarde, via een verklaring op eer voor wat betreft de onroerende goederen in het buitenland. De eigendomsvoorwaarde geldt niet als: a) de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, het voorwerp is van een onteigeningsbesluit en door de persoon die zich kandidaat wil stellen, wordt bewoond; b) de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, maximaal twee maanden Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

4

voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is en die op datum van onbewoonbaar of ongeschikt verklaring bewoond werd door de persoon die zich kandidaat wil stellen; c) de woning die gelegen is in het Vlaamse Gewest, onaangepast is en bewoond wordt door de persoon die zich kandidaat wil stellen die minstens 55 jaar oud is of die gehandicapt is; d) de persoon die zich wil inschrijven, gehandicapt is en ingeschreven is voor een ADL-woning (= “Activiteiten van het Dagelijks Leven”, projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap in aangepaste sociale woonwijken). 4° voldoen aan de taalbereidheidsvoorwaarden ofwel door de noodzakelijke bewijzen voor te leggen ofwel door bereid te zijn Nederlands aan te leren; 5° hij is bereid het inburgeringstraject te volgen overeenkomstig het Inburgeringsdecreet voor zover hij een verplichte inburgeraar is; 6° hij is ingeschreven in de bevolkingsregisters. Inschrijving in het wachtregister volstaat niet. 1.1.1. INSCHRIJVINGSREGISTER De kandidaat-huurder wordt geacht een uitgebreide keuze te maken binnen het patrimonium. Hij wordt in principe ingeschreven voor alle woongelegenheden aangepast aan de rationele bezetting binnen het werkgebied Gent-Eeklo. Hij kan zijn voorkeur alleen beperken op basis van de volgende criteria: 1° financiële draagkracht; 2° gezondheidsredenen; 3° fysieke mobiliteit; 4° bereikbaarheid van school, werk, sociaal en familiaal netwerk; 5° het verlenen of ontvangen van mantelzorg. Als de kandidaat-huurder zijn voorkeur beperkt, motiveert hij die beperking. De verhuurder oordeelt of deze beperking aanvaardbaar is. De toewijzing van een vrijkomende of nieuwe huurwoning geschiedt op basis van een “toewijzingslijst” per gemeente, per wijk en per type van woongelegenheid. Kandidaat-huurders kunnen zich via deze toewijzingslijsten inschrijven voor meerdere wijken en types. De kandidaat kan zijn woonkeuzes wijzigen op de volgende momenten: bij inschrijving, bij actualisatie en naar aanleiding van een huisbezoek. Daarnaast kan een kandidaat, conform het Ministerieel Besluit van 30/7/2008, zijn woonvoorkeuren op ieder moment wijzigen zonder dat dit een invloed heeft op zijn inschrijvingsnummer en –datum, als hij hiervoor gegronde redenen heeft, die nog niet konden worden gemeld bij de inschrijving of laatste actualisatie. De wijziging van woonkeuzes dient steeds schriftelijk en gemotiveerd te gebeuren


Volkshaard cvba-so

10/2012

5

Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaathuurder wijzigt, moet de kandidaat-huurder dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan de verhuurder. 1.1.2. IN WACHT HOUDEN VAN DE AANVRAAG IN KANDIDATENREGISTER Het wordt de kandidaat-huurder toegestaan om zijn aanvraag met behoud van de inschrijvingsdatum in het register te behouden wanneer de nood niet prioritair is maar zich in de toekomst zal stellen. Zowel het verzoek tot het in wacht houden van zijn aanvraag als het opnieuw activeren van zijn dossier dient door de kandidaat schriftelijk gemeld te worden. Dit verzoek van de kandidaat huurder wordt door de maatschappij schriftelijk bevestigd. Het in wacht houden van een kandidatuur kan uitsluitend in volgende gevallen: Volgende criteria worden beschouwd als zijnde gegrond en dienen bijgevolg niet meer voorgelegd te worden : 1. 2. 3. 4.

Pas verhuisd ( < 1 jaar) Recuperatie na ziekenhuisopname en/of ziekenhuisopname in zicht Wegens ziekte / operatie / gezondheidsredenen die verhuis niet toelaten Gedetineerd / geïnterneerd

Ongegronde criteria : 1. Momenteel niet woonbehoeftig 2. Mocht het ooit nodig zijn 3. Wachten tot (pre)pensioen Andere redenen dienen telkens aan het Directiecomité ter goedkeuring voorgelegd te worden. Tussen verhuurder en kandidaat-huurder wordt een redelijke termijn afgesproken waarbinnen zijn aanvraag in wacht wordt gehouden. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het in wacht houden van een aanvraag in het kandidatenregister. 1.2. SCHRAPPING UIT HET INSCHRIJVINGSREGISTER Tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister wordt overgegaan in de volgende gevallen: 1° als de kandidaat-huurder een woongelegenheid die hem door de verhuurder aangeboden wordt, heeft aanvaard; 2° als bij de actualisering blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inkomensvoorwaarde; 3° als bij de controle van de toelatingsvoorwaarden bij een aanbod van een woning blijkt dat de kandidaat-huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden voor zover de aanvaarding van het aanbod aanleiding zou hebben gegeven tot de toewijzing van de woning; Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

6

4° als de kandidaat-huurder werd ingeschreven door de verhuurder ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwader trouw werden afgelegd of gegeven; 5° als de kandidaat-huurder de verhuurder daar schriftelijk om verzoekt; 6° bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet reageren door de kandidaathuurder als hem een woning door de verhuurder wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste 3 maanden. De verhuurder moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaathuurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat, bij een weigering of het niet reageren op het aanbod, zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. De verhuurder kan omwille van zwaarwichtige redenen afzien van deze schrappinggrond. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die afwijking. Tijdens de periode van drie maanden tussen twee aanbiedingen worden er geen woningen aangeboden aan de kandidaat-huurder. In afwijking daarvan kan de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoeken om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij het aanbod van een van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet reageren wordt de kandidaat-huurder door de verhuurder op dat recht gewezen. 7° indien een brief, bij actualisering/aanbod van een woongelegenheid, verzonden is naar het adres dat door de kandidaat-huurder werd opgegeven, onbestelbaar terugkeert, wordt het Rijksregister geconsulteerd. Indien het Rijksregister een ander adres opgeeft, zal, na het verstrijken van een periode van één maand vanaf de postdatum van de brief, de brief een tweede keer verzonden worden naar het nieuwe adres. Indien er geen ander adres gekend is in het Rijksregister of de tweede brief keert opnieuw onbesteld terug, wordt de kandidatuur na 15 dagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief, geschrapt uit het inschrijvingsregister. Deze schrappinggrond wordt vermeld in het inschrijvingsbewijs en het interne huurreglement. De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping, behalve als die schrapping gebeurt bij het onbesteld terugkeren van een brief. Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

7

1° als slechts één van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; 2° als meer dan een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, wordt het oorspronkelijke inschrijvingsnummer geschrapt en worden die kandidaathuurders opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer. 2. TOELATINGSVOORWAARDEN Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden. 1° ingeschreven zijn in het register van kandidaat-huurders; 2° voldoen aan de inkomensvoorwaarde; 3° voldoen aan de eigendomsvoorwaarde. In geval men bij inschrijving wel eigendom mocht hebben, geldt de volgende regeling: a) ofwel uiterlijk 1 jaar na de toewijzing van de sociale woongelegenheid wordt de eigendom vervreemd; b) ofwel vanaf het ogenblik dat de sociale woongelegenheid betrokken wordt, wordt de eigendom voor een periode van minstens 9 jaar verhuurd aan of, al dan niet kosteloos ter beschikking gesteld van de cvba-so Volkshaard of een andere sociale verhuurder. Indien de woning verkocht wordt tijdens de looptijd van deze verhuring of terbeschikkingstelling, zal aan de sociale verhuurder contractueel een recht van voorkoop gegeven worden. Echtgenoten van kandidaat-huurders, waarvoor de echtscheidingsprocedure werd ingeleid, overeenkomstig art. 1254 of 1288bis van het Gerechtelijk Wetboek, of wettelijk samenwonenden die hun wettelijke samenwoning nog niet beëindigd hebben, worden bij toewijzing WEL als “gezinsleden” beschouwd voor de toetsing van de inkomens- en eigendomsvoorwaarden. 3. TOEWIJZINGSREGELS Het toewijzingssysteem houdt rekening met de rationele bezetting, een aantal absolute voorrangsregels, twee optionele voorrangsregels, en tenslotte de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister. Het IHR wordt aangevuld met een specifiek lokaal toewijzingsreglement. Een gemeente of intergemeentelijk samenwerkingsverband kan, in overleg met de relevante huisvestings- en welzijnsactoren, een specifiek lokaal toewijzingsreglement opstellen. Dit moet onderbouwd worden met objectieve gegevens en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de minister. Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

8

Een dergelijk toewijzingsreglement werd, in het werkingsgebied van de cvba-so Volkshaard, alleen nog maar door de stad Gent opgemaakt. Dit toewijzingsreglement is dan ook enkel van toepassing voor de sociale woongelegenheden op het grondgebied van de stad Gent. Voor de andere gemeenten zijn er momenteel geen aanvullingen op het voorliggend IHR. 3.1. RATIONELE BEZETTING WOONGELEGENHEDEN De rationele bezetting van het gehele patrimonium gebeurt op grond van de gezinssamenstelling, hierbij rekening houdende met geplaatste kinderen of kinderen met co-ouderschapregeling die jonger dan 25 jaar zijn en per type woongelegenheid. De rationele bezettingsgraad is per woongelegenheid door de sociale huisvestingsmaatschappij officieel vastgelegd onder de vorm van hierna opgesomde lijst. De factoren die de bezettingsgraad bepalen zijn de grootte van de woonkamer en keuken, het aantal slaapkamers en de grootte ervan. Als de gezinshereniging, nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels. Beschikbare woningtypes en de rationele bezetting: 1. bejaardenwoning (aangepast) met 1 slpk: alleenstaande of koppel met 2 slpks: alleenstaande of koppel alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-woningen gebouwd zijn 2. studio: 1 persoon 3. app./woning 1 slpk. : alleenstaande of koppel 2 slpks.: aleenstaande of koppel alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slkappartementen/woningen gebouwd zijn 4. app. 3 slpks.: 3 of 4 personen 5. woning 2,5 slpks1: alleenstaande met min. 1 kind ten laste 6. woning 3 slpks.: alleenstaande met 2 of 3 kinderen of koppel met 2 of 3 kinderen 7. woning 4 slpks.: alleenstaande met 3 of meer kinderen of koppel met 3 of meer kinderen 1

Een halve slaapkamer is < 8m²


Volkshaard cvba-so

10/2012

9

8. aanleunflat 1 slpk.: alleenstaande 65+ of koppel 65+ 2 slpks.: alleenstaande 65+ of koppel 65+ alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slkappartementen gebouwd zijn De oppervlaktenormen zijn deze zoals bepaald in de actuele versie van het handboek Concepten voor Sociale Woningbouw2.

3.1.1. ONDERBEZETTE WOONGELEGENHEDEN

In wijken waar een volledig gamma van woontypes aanwezig is, wordt de onderbezetting in een globaal plan uitgewerkt en begeleid. Op deze wijze wordt de mogelijkheid gecreëerd om betere doorstroming te bekomen en worden de woongelegenheden maximaal aangewend voor de doelgroep van de sociale huisvesting. Huurders die daarentegen ervoor opteren om in een onderbezette woning te blijven wonen, dienen in de toekomst hiervoor een onderbezettingsvergoeding te betalen. Van zodra de bepalingen hierrond worden aangepast in het Besluit van de Vlaamse Regering van 6/2/2009 zal deze vergoeding worden toegepast.

3.1.2. Typologie van de woning afgestemd op de situatie van de bewoner

3.1.2.1. Woningen geschikt voor het huisvesten van bewoners met een fysische handicap (rolstoelgebuikers) Woningen geschikt voor het huisvesten van personen met een fysische handicap (rolstoelgebruikers). Deze woongelegenheden worden toegewezen aan de doelgroep. Bij uitputting van deze kandidaten worden de toewijzingen gedaan aan kandidaten met een functionele beperking qua mobiliteit. Kenmerken: - rolstoeltoegankelijk - brede deuropeningen - keuken op zithoogte met mogelijkheid onder het werkblad te rijden met de rolstoel - aangepast sanitair – steunen in badkamer en toilet - optimaal gebruik van de vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel - elektriciteitsbediening op zithoogte (facultatief) - automatische deuropening (facultatief) - individuele aanpassingen 3.1.2.2. Project Hove te Donc te Maldegem-Donk. Dit project is in eerste instantie specifiek bestemd voor het huisvesten van MSpatiënten die willen instappen in een project zelfstandig wonen en voldoende assistentievraag hebben. Indien hiervoor onvoldoende kandidaten zijn, kunnen ook personen met andere handicaps opgenomen worden. De kenmerken van dergelijke woningen zijn dezelfde als deze vermeld onder 2.2.1.

2

VMSW, C2008; Concepten voor sociale woningbouw. Leidraad voor bouwheer en ontwerpers.


Volkshaard cvba-so

10/2012

10

maar uitgebreid met de ADL-assistentie (24u/24u). 3.1.2.3. Aanpasbare woongelegenheden3 en aanleunwoningen of -flats4. Voorrang voor ouderen (65 jaar en ouder) en kandidaten met functionele beperking qua mobiliteit en met aanwezigheid van zorgindicatoren of zorgindicatie. Kenmerken: - rolstoeltoegankelijk - brede deuropeningen - aangepast sanitair – steunen in badkamer en toilet (individueel aangepast) - voldoende vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel - oproepsysteem naar nabijgelegen zorgcentrum - gebouwd volgens de criteria zoals opgenomen in de actuele versie van het handboek Concepten voor sociale woningbouw. 3.1.2.4. Aanpasbare woningen (of levenslange woningen) voor ouderen met beperkte mobiliteit of rolstoelgebruikers. Kenmerken hieronder vermeld, zoals goedgekeurd in de Raad van Bestuur van Volkshaard dd. 16/8/2011 en conform de criteria voor aangepaste woningen voor bejaarden, zoals vastgelegd in het handboek Concepten voor sociale woningbouw (C2008): 1. technische uitrusting van de woning (elektriciteit, verwarming, sanitair en keuken) 2. toegankelijkheid van de woonvertrekken (geen niveauverschillen, voldoende circulatieruimte)  Slaapkamer: o minimum 1 slaapkamer op de gelijkvloerse verdieping of aanwezigheid van een lift o in totaal max. 2 slaapkamers  Badkamer op gelijkvloers: min aansluitend op 1 slaapkamer  Alle noodzakelijke woonfuncties bevinden zich op het gelijkvloers (keuken, leefruimte, badkamer, toilet, slaapkamer)  Deurbreedte min. 90 cm  Beugels aan toilet en in badkamer 3. goede bereikbaarheid vanaf openbaar domein:  Drempelhoogte: max. 2 cm 4. voldoende voorzieningen in directe omgeving (600m): openbaar vervoer, winkels, gezondheidszorg  voorkeurlokalisatie op woonerf  Nabijheid van dorpskern, woonkern, bereikbaarheid via openbaar vervoer Aanpasbare woongelegenheden: woongelegenheden ontworpen op basis van de criteria vastgelegd in de gids voor Levenslang Wonen. 4 Aanleunwoningen of –flats: woongelegenheden die in rechtstreekse verbinding staan met een zorginstelling. Tussen de zorginstelling en de maatschappij werd een overeenkomst afgesloten. 3


Volkshaard cvba-so

10/2012

11

Bij de inschrijving van de kandidaat-huurder(s) wordt meegedeeld welke types van woning aan hun gezinssituatie aangepast zijn. De bouwmaatschappij kan evenwel geen rekening houden met de voorkeur van een kandidaat-huurder indien deze een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of als deze voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. Als een kandidaat toch voor een grotere woning wil ingeschreven worden, zal dat gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel na uitputting van de kandidaten met aangepaste bezetting in aanmerking kan komen. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt vervolgens stapsgewijze uitgekeken naar de groep belangstellenden, waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt. 3.2. ABSOLUTE VOORRANGSREGELS Volgens artikel 18 en 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur wordt achtereenvolgens verplicht voorrang verleend aan: Specifieke voorrangsregels voor de doelgroepen Ouderen en Personen met een ernstige mobiliteitsbeperking zoals opgenomen in het Lokaal Toewijzingsreglement van Gent: De doelgroepen Ouderen en Personen met een ernstige mobiliteitsbeperking krijgen een absolute prioriteit binnen de voorrangsregels. De doelgroep Ouderen heeft een absolute voorrang voor woongelegenheden die specifiek aangepast zijn aan de woonsituatie van ouderen alsook voor gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. De doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking heeft voorrang voor de gelijkvloerse appartementen.

Doelgroep ouderen

In ons patrimonium worden woongelegenheden verhuurd aangepast aan ouderen (eengezinswoningen met 1 slaapkamer: de seniorenwoningen) en ook gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. Deze woningen worden, rekening houdend met de rationele bezetting, prioritair toegewezen volgens volgend cascadesysteem: a) 75-plussers die hun woning moeten verlaten en nog voldoende zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met de nodige thuiszorg. De sociale verhuurder kan een medisch attest opvragen aan de kandidaat-huurders als hij twijfelt aan de mogelijkheden van de huurder om nog zelfstandig te wonen, mits thuiszorg. Indien er hiervoor geen doktersattest kan voorgelegd worden, dan zal de sociale verhuurder deze kandidaat-huurder doorverwijzen naar of zelf contact opnemen met het OCMW, Ouderen- en Thuiszorgbeleid, Dienst Advies, Oriëntatie en Opname. b) 60-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik; c) 55-plussers, de toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik; d) Indien er geen kandidaat-huurders uit de doelgroep meer op de wachtlijst staan, wordt het voorbehouden patrimonium toegewezen volgens de regels van het standaardluik.


Volkshaard cvba-so

10/2012

12

Doelgroep personen met een ernstige mobiliteitsbeperking

In ons patrimonium worden woongelegenheden verhuurd specifiek aangepast voor personen met een fysische handicap. Er worden ook gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer verhuurd. Kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen krijgen voorrang voor gelijkvloerse appartementen. Zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: 1. De kandidaat-huurder zit permanent of hoofdzakelijk in een rolstoel en heeft al dan niet beperkte stapfunctie. 2. De kandidaat-huurder zit niet in een rolstoel maar heeft slechts een heel beperkte stapfunctie. Voor te leggen attest: - Attest FOD van minstens 50% blijvende invaliditeit aan de onderste ledematen. - Attest behandelende geneesheer-specialist dat verklaart dat de kandidaat-huurder of een gezinslid een “blijvende en ernstige mobiliteitsbeperking door functionele handicap aan de onderste ledematen heeft die overeenkomt met een blijvende invaliditeit van minstens 50%”. Indien dit attest wordt ingediend, moet het toewijzingsvoorstel ondersteund worden met een sociaal verslag. Deze kandidaat-huurders worden ingeschoven in de chronologische lijst van 60plussers en de toewijs gebeurt volgens de regels van het standaardluik. Zij komen enkel in aanmerking voor gelijkvloerse appartementen met 1 slaapkamer. Zij komen niet in aanmerking voor seniorenappartementen indien ze de leeftijd van 60 jaar niet hebben bereikt. Voorrangsregels standaardluik 1. de kandidaat-huurder of één van zijn gezinsleden met een bepaalde handicap of die minstens 55 jaar oud is, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van ouderen of aan de huisvesting van een gezin waarvan een of meerdere leden getroffen zijn door een handicap 1bis.de kandidaat-huurder die omwille van een beroepsprocedure in het gelijk wordt gesteld 2. de kandidaat-huurder die opnieuw moet worden gehuisvest of die, na opnieuw te zijn gehuisvest, wil verhuizen naar een aan de rationele bezetting aangepaste woning die gerealiseerd is in uitvoering van het sociaal woonproject dat aan de oorsprong ligt van zijn herhuisvesting, of naar een andere, aan de rationele bezetting aangepaste woning die tot het patrimonium van Volkshaard cvba-so behoort. Voor de huurder van een sociale woning die opnieuw gehuisvest wordt, geldt de inkomensvoorwaarde niet. 3. de huurder van een woongelegenheid welke niet voldoet aan de rationele bezetting en die wenst te verhuizen naar een woongelegenheid die wel aan de rationele bezetting voldoet. In geval van deze voorrang, geldt de inkomensvoorwaarde niet


Volkshaard cvba-so

10/2012

13

4. waarbij, op het moment van toewijzing, de bij inschrijving gemelde gezinshereniging nog niet heeft plaatsgevonden. Er wordt hem een woongelegenheid toegewezen die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand is aangepast. 5. de huurder van een ruimte die niet bestemd is voor wonen en die gebreken vertoont die een veiligheids- en gezondheidsrisico inhouden of in dit onroerend goed de basisnutsvoorzieningen ontbreken of niet goed functioneren, na vaststelling door een wooninspecteur in een proces-verbaal 6. de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die : a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) overeenkomstig artikel 15 van de Vlaamse Wooncode, onderzocht werd in het kader van de advisering door de gewestelijk ambtenaar en daarna ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, of onderzocht werd door de wooninspecteur, voor zover de woning minstens drie gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht of minstens twee gebreken van categorie III in verband met stabiliteit en vocht en een gebrek van categorie IV heeft, volgens het technische verslag, gevoegd als bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen. 7. de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die het voorwerp is van een onteigeningsbesluit; 8. de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is of een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. Voor eenzelfde woning of verblijf kunnen de voorrangsregels nrs. 5, 6 en 7 slechts eenmaal worden toegepast. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang moet de kandidaat-huurder de woning of het onroerend goed sedert tenminste 6 maanden bewoond hebben? Bovendien wordt de voorrang alleen verleend als de kandidaathuurder zich binnen maximaal twee maanden na de vaststelling in een procesverbaal, de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring of de datum van de akte van onteigening heeft laten inschrijven in het register. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld onder punt 4.3., nrs. 5 of 6 beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze m.b.t. het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op de voorrangsregel. 3.3. OPTIONELE VOORRANGSREGELS Na deze verplichte voorrangsregels maakt de cvba-so Volkshaard daarenboven gebruik van volgende optionele voorrangsregel, dat van toepassing is op het


Volkshaard cvba-so

10/2012

14

volledige patrimonium.

3.3.1. Voorrang aan inwoners van gemeente

De maatschappij verleent voorrang, na toepassing van de verplichte voorrangsregels, aan de kandidaat huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is.

3.3.2. Geen voorrang aan kandidaat-huurders van een andere sociale verhuurder

Huurders die gehuisvest zijn in een sociale woning kunnen niet als woonbehoeftig worden beschouwd en kunnen daarom geen toewijzing krijgen noch bij mutaties noch bij renovatiewerken uitgevoerd door een andere betrokken SHM, behoudens andere gemaakte bi- of multilaterale akkoorden. 4. Mutatie Elke huurder waarvoor het verantwoord is, kan zich op de kandidatenlijst inschrijven voor een mutatie. Evenwel worden prioriteiten gelegd voor de toewijzing van een passende woongelegenheid binnen het patrimonium. In volgorde van belangrijkheid gelden volgende prioriteiten: 1. Bij renovatiewerken die een volledige ontruiming van de woning vereisen 2. Bij rationele bezetting: een gewijzigde gezinssamenstelling (verkleinen/vergroten) of omwille van de fysieke toestand van de bewoner(s) Punt 1 is echter niet van toepassing voor huurders van een andere SHM bij renovatiewerken van deze andere SHM. 5. WEIGERING TOEWIJZING 5.1 MOGELIJKE REDENEN TOT WEIGERING De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van een verhuurder is of geweest is en: 1° van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, §3, 2°, van de Vlaamse Wooncode: - huurder voldoet niet meer aan de eigendomsvoorwaarden, - bij ernstige tekortkoming van de huurder met betrekking tot zijn verplichtingen. Deze verplichtingen zijn: a)iedere wijziging van personen die de sociale woning op een duurzame wijze bewonen, onmiddellijk aan de verhuurder te melden en b) als huurder in de sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn 2° wanbetaling; Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan een verhuurder, kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden bij die verhuurder nog niet heeft afgelost.


Volkshaard cvba-so

10/2012

15

In afwijking hiervan kan de verhuurder, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij die verhuurder zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan de verhuurder de toewijzing niet weigeren. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat de verhuurder op die basis toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal 1 jaar elke beslissing tot weigering op die basis aan hem wordt voorgelegd. 5.2. ALGEMENE TOEPASSING In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. De verhuurder is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort. 6. AFWIJKINGEN 6.1. EGKS-WONINGEN De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen is eigenaar van deze woningen te Wachtebeke die werden gerealiseerd en gefinancierd in het kader van een bijzonder programma. Cvba-so Volkshaard staat in voor het beheer van deze woningen. Tot 1 april 2012 bleef het sociaal huurbesluit van toepassing maar bij de toewijzing van deze woongelegenheden werd absolute voorrang gegeven aan de werknemers (niet kaderleden) van Arcelor Mittal Gent. Overeenkomstig artikel 23 van het Besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociaal huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode gelden de inkomensvoorwaarden, vermeld in artikel 3, §1, eerste lid, 2°, van dit betreffende besluit, niet. Het aantal woningen dat wordt voorbehouden voor werknemers (niet kaderleden) van Arcelor Mittal Gent en waarvoor een afwijking van het sociaal huurbesluit geldt, wordt jaarlijks meegedeeld aan en geëvalueerd door het Toewijzingscomité. Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

16

Indien er geen werknemer van Arcelor Mittal Gent kandidaat is voor een woning zal de woning onmiddellijk worden toegewezen aan de volgende kandidaat-huurder op de wachtlijst. Sinds 1 april 2012 werd een uitdoofscenario geactiveerd. Enerzijds worden geen uitzonderingen meer toegelaten op de inkomensvoorwaarde voor ArcelorMittalwerknemers en anderzijds voor diegenen die nadien toch (via de gewone regels) op de lijst worden ingeschreven, bij de toewijzing niet langer een uitzondering en voorrang toe te staan die verband houdt met hun hoedanigheid van werknemer van ArcelorMittal. 6.2. VERSNELD TOEWIJZEN De verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels. De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat de verhuurder versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat gedurende maximaal 1 jaar elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.

6.2.1

VERSNELDE TOEWIJZING IGV SOCIALE AARD

De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. Dit behoort tot de bevoegdheid van het Directiecomité van de verhuurder die zal onderzoeken of er voldoende bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn.

6.2.2 VERSNELDE TOEWIJZING IGV VRAAG OCMW T.B.V. EEN DAKLOZE

Het OCMW dat bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze, kan ten behoeve van die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen aan een verhuurder, in overleg met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is. De verhuurder kan als voorwaarde stellen het aanbieden van begeleidende maatregelen door het OCMW of op initiatief van het OCMW door andere actoren gesteld. 7. Garages Bij de toewijzing van een losstaande groep garages wordt eerst de voorkeur gegeven aan de zittende huurders van de wijk waar de garages gelegen zijn, dit volgens chronologische volgorde van aanvraag. Van de kandidaten wordt een voorlegging van inschrijvingsbewijs van het voertuig vereist. 8. Waarborgregeling De waarborg wordt in handen van de maatschappij gestort en niet op een Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

17

geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. De waarborg bedraagt maximaal 2 maanden de basishuurprijs met een maximum van € 800. De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten tegen een interestvoet die minimaal gelijk is aan de creditrente bepaald op de Rekening Courant van de VMSW met een looptijd van 1 jaar. 9. Afrekening van de kosten Met ingang van 1 januari 2013 zal de afrekening van de kosten en lasten voor appartementen gebeuren op basis van maandelijkse voorafbetalingen, berekend op het reële verbruik van het voorbije jaar. Op het einde van het jaar wordt de eindafrekening gemaakt. Voor de woningen worden deze kosten en lasten berekend op basis van het werkelijk verbruik van het voorbije jaar en alzo maandelijks afbetaald door de huurder. 10. De zorg voor een optimale leefbaarheid De optimale leefbaarheid van de sociale woonwijken wordt gerealiseerd door hierna vermelde maatregelen: 



 



Vooraleer toegewezen te worden, worden de in gunstige orde gerangschikte kandidaten zo veel als mogelijk aan huis bezocht. Hiervan wordt een sociaal verslag opgemaakt. Daarnaast zijn er nog de zitdagen en de infotelefoon. Hierdoor kan het aantal weigeringen bij toewijzing gereduceerd worden en valse verwachtingen vermeden worden. Voorafgaandelijk aan de toewijzing kan, bij twijfel omtrent de inleefmogelijkheid van een gezin een aanvullend huisbezoek georganiseerd worden ter ondersteuning van de informatie en een gesprek aangaande de verplichtingen van de huurder en de inlevingsvoorwaarden. Bij het ondertekenen van het contract krijgt de huurder een informatiebrochure en het reglement van inwendige orde. Dit reglement dient strikt nageleefd te worden. Bij niet naleving kan de opzeg betekend worden. Bij het verlaten van de woningen wordt gepeild naar de redenen van vertrek. Deze statistiek wordt maandelijks bijgehouden alsook de mutaties per wijk, zodat signalen van abnormale verhuisbewegingen met hun oorzaken onmiddellijk gedetecteerd worden. In grotere complexen heeft Volkshaard een huisbewaarder. Dit personeelslid heeft als eerste taak het basisonderhoud van de technische installaties, het onderhoud van de gemeenschappelijke delen op gelijkvloerse verdieping en kelders, de liften, het huisvuilbeheer, … Daarnaast is dit personeelslid, tijdens de diensturen de afgevaardigde voor dringende technische problemen, zoals liftdefecten, verstoppingen en lekken. Belangrijkst voor de leefbaarheid is de aanwezigheid van deze huisbewaarder als basis aanspreekpunt van de vennootschap. In die hoedanigheid zal hij een aantal elementaire samenlevingsregels begeleiden (bvb.: huisvuilbeheer, onoordeelkundig gebruik van de liften), zal hij een doorgeefluik zijn van informatie over wangedrag en eventuele niet


Volkshaard cvba-so

10/2012

18





gedomicilieerde bijwoonsten van de huurders naar de vennootschap. De huisbewaarders opereren onder de verantwoordelijkheid van de sociale dienst. Zij worden begeleid en ondersteund door de sociale en technische dienst. Geregelde gespreksrondes en activiteiten zorgen voor de nodige bijscholing en groepsgeest. De sociale huisvestingsmaatschappij zal de nodige inspanningen leveren om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar bevoegdheid behoort. Voorts zal zij de nodige inspanningen leveren om probleemsituaties en oplossingen, die niet tot haar directe bevoegdheid behoren, doch een substantiële bijdrage leveren in het kader van de leefbaarheid, aan te kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties. De vennootschap komt tussen voor minnelijke regeling wanneer zich problemen voordoen en poogt steeds bij middel van overleg tot een consensus te komen.

11. Sociale vermenging 





Een menging van huur- en koopwoningen is sedert vele jaren een streefdoel van de maatschappij. Ook vormt het opzetten van kleinschalige, inbreidingsgerichte huisvestingsprojecten een reeds sedert vele jaren gevoerde beleidslijn. Tevens wordt ernaar gestreefd om in één project een mengvorm van verschillende woontypes (bejaarden, gezinnen) te creëren. Voor de bestaande complexen echter dient vooral door een actief sociaal beheer gesteund op de sociale verslagen opgesteld via huisbezoeken en zitdagen, pro actief ingegrepen te worden om de draagkracht te verstevigen van het sociale weefsel van bepaalde appartementsblokken en complexen bedreigende situaties. Het einddoel is het voorkomen van problematische situaties. Een evenwichtige mix van groepen van de bevolking is wenselijk. Hierdoor worden naast elkaar gezinnen gehuisvest die verschillen van grootte, inkomen, beroepsactiviteit, interesses, scholingsgraad, afkomst, … Optimaal is het kansarmen te huisvesten in een omgeving van gezinnen waar zij zich maatschappelijk kunnen aan optrekken op voorwaarde dat men hierdoor niet in een negatieve spiraal terecht komt. Bij zwakke maatschappelijke groepen moet omzichtig tewerk gegaan worden bij het toewijzen aan nieuwe gezinnen en moeten te sterk storende en groepsafbrekende gezinnen verwijderd worden.

12. Versterking en ondersteuning van sociale netwerken 

Contacten tussen professionelen De maatschappij maakt deel uit van verschillende stuurgroepen, is lid van de Gentse en Meetjeslandse Woonraad, maakt deel uit van het streekplatform van het Meetjesland en heeft meermaals overleg met de beleidsverantwoordelijken van de diverse aangesloten gemeenten.



Contacten met huurders en opbouwwerkers. In de diverse wijken van de Gentse 19e-eeuwse gordel is er regelmatig overleg met de lokale opbouwwerkers (Samenlevingsopbouw). Actief wordt ook deelgenomen aan de lokale stuurgroepen. Deze worden echter thans overkoepeld door de Gentse Woonraad.


Volkshaard cvba-so

10/2012

19

13. Informeren van bewoners en structurele inbedding van de bewonersparticipatie in de werking van de sociale huisvestingsmaatschappij 13.1. Algemeen De sociale huisvestingsmaatschappij wil een maximale informatie en participatie van bewoners: zowel op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken op niveau van complexen en/of wijken als op het vlak van algemene leefbaarheid in de wijken en op het vlak van het algemeen beleid van de maatschappij. In huuraangelegenheden worden alle bewoners schriftelijk gedetailleerd ingelicht en bij twijfel qua inhoud worden zij verzocht zich aan te melden in het kantoor van de vennootschap waar zij een individuele uitleg ontvangen. Aan de gemeente en aan gesubsidieerde bewonersorganisaties wordt gevraagd om gesubsidieerd personeel in te schakelen voor buurt- en opbouwwerk om de gemeenschapszin en de groepsvorming van de bewoners te bevorderen in wijken en complexen waar geen bewonersgroep bestaat of waar de bewonersgroep onvoldoende de verscheidenheid van bewoners bereikt, teneinde zo een gesprekspartner te hebben voor samenwerking aan de leefbaarheid van wijk of complex. De maatschappij pleegt regelmatig overleg met de huurders en haar vertegenwoordigers. Deze ervaring en knowhow kan leiden tot de oprichting van een huurdersadviesraad. 13.2. Bewonersparticipatie via structurele kanalen -

langs de provinciale werkgroep huisvesting langs de stedelijke woonraad langs de deelraad van de woonraad, sociale huisvesting langs het samenwerkingsprotocol met het OCMW Gent en langs informele afspraken met de andere OCMW’s medewerking aan stedelijke hoorzittingen deelname aan de verschillende stuurgroepen zelf organiseren van informatievergadering met mogelijkheid tot inspraak aanwezigheid van huisbewaarders in grote complexen. Deze huisbewaarders worden professioneel begeleid en ondersteund en vallen onder de bevoegdheid van de sociale dienst.

13.3. Behandeling van opmerkingen en klachten Binnen de maatschappij werd een klachtenbeheerder aangesteld en een klachtenprocedure uitgewerkt.


Volkshaard cvba-so

10/2012

20

13.4. Werken In het kader van een omvangrijke of ingrijpende renovatie en voor de opmaak van het dossier worden alle betrokken bewoners ingelicht van de inzichten van de vennootschap. Ze krijgen de kans om hun opmerkingen te formuleren en hebben hun zeg in de analyse van de problemen. Voorts zullen zij gehoord worden op het vlak van de gevolgen van de ingrepen gedurende de werken en welke maatregelen er dienen getroffen te worden gedurende de tijd van de werken. Bij de aanvang ervan worden zij opnieuw schriftelijk geïnformeerd. Na uitvoering en voor de voorlopige en definitieve overname wordt aan de bewoner schriftelijk gevraagd zijn eventuele aanmerkingen kenbaar te maken. Indien het werken/ingrepen op complex- of wijkniveau betreft zal de maatschappij de bewoners maximaal informeren. Dit zal naar gelang van de aard van de werken verschillen. Dit kan door middel van het inrichten van bewonersvergaderingen of het schriftelijk op de hoogte stellen van huurders betreffende de aard en de duur van de werken. 13.5. Leefbaarheid Met het oog op de leefbaarheid is de maatschappij bereid om iedere groep die enige bijdrage wenst te leveren op het vlak van het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken te horen, te ondersteunen en te begeleiden. De vennootschap kijkt desgevallend uit naar een passende locatie en accommodatie. De norm voor een optimale leefbaarheid begint in eerste instantie bij de individuele huurder. Zoals in art. 14 van het huurcontract is de huurder verplicht de hem ter beschikking gestelde woongelegenheid en de gemeenschappelijke delen te gebruiken als "een goed huisvader". De term “goede huisvader” moet voor elke huurder een norm zijn in de ruimste betekenis o.a.: degelijk onderhoud, melden van technische defecten, lawaaihinder vermijden, omgeving en gemeenschappelijke delen met respect gebruiken. Om tot een optimale leefbaarheid te komen is uiteraard toezicht door de verantwoordelijke van de maatschappij onontbeerlijk. Dit toezicht kan: - gericht zijn (bvb. vaststelling van slecht onderhoud bij uitvoering van technische defecten) - globaal zijn (bvb. totaal nazicht bij geplande renovatiewerken) - meldingen door derden (bvb. huisbewaarder, buren) 14. Bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden Vanuit een structurele samenwerking met de plaatselijke OCMW’s biedt de maatschappij de waarborg dat er de nodige aandacht bestaat voor behoeftige gezinnen en zorgbehoevende groepen. Deze samenwerking gebeurt zowel in bilateraal overleg als in een aantal specifieke overlegfora. Voorts heeft de sociale huisvestingsmaatschappij een aantal Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

21

samenwerkingsverbanden uitgebouwd met een aantal welzijnsdiensten die voorzien in een specifieke nood op het vlak van huisvesting, zoals: - MS liga - Mozaïek - Zagan - De Vlier - MPI St. Bernadette - MPI St. Lodewijk - RVT St. Jozef - De Kedron - De Vierklaver - VZW Steevliet - OC Broeder Ebergiste - … Een van de doelstellingen van de maatschappij is de integratie van gehandicapten (zowel fysisch als mentaal gehandicapten) te bevorderen. Vandaar de talrijke initiatieven die reeds opgezet zijn i.v.m. diverse vormen van beschermd wonen.

Aandacht voor de meest behoeftige

Behoeftigheid moet gezien worden in de complexiteit van de situatie waarbij het financiële één bepaald element vormt, maar er dikwijls een cumul van factoren is, zoals: - slechte huisvesting - financiële problemen - sociale problemen - familiale problemen - gezondheidsaspecten Voor deze groep van kandidaat-huurders en huurders zal samengewerkt worden met sociale diensten die reeds hulpverlening verschaffen. Via de sociale dienst wordt in teamoverleg samengewerkt om een totaaloplossing te bieden met begeleiding. Voor complexe sociale situaties kan een afwijking toegestaan worden op grond van een gemotiveerd verslag van de sociale dienst. 15. VERHAAL 15.1. ONDERWERPEN VOOR VERHAAL Voor de hierna vermelde beslissingen van de verhuurder kan de kandidaat-huurder die zich benadeeld acht door die beslissing, met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder: 1° de beslissing om een woning toe te wijzen aan een andere kandidaat-huurder; 2° de beslissing om geen afwijking toe te staan: - op de inkomensgrens in geval de persoon is toegelaten tot een collectieve schuldenregeling; - of een versnelde toewijzing; 3° de beslissing om de kandidaat-huurder te schrappen uit het register; Intern Huurreglement

Volkshaard cvba-so

10/2012

22

4° de beslissing om de toewijzing van een woning aan de kandidaat- huurder te weigeren; 5° de beslissing om een persoon die zich wil inschrijven, niet in te schrijven of een persoon die wil toetreden tot de huurovereenkomst, niet te laten toetreden; 6° de beslissing om de voorkeur van de kandidaat-huurder te weigeren. Contactgegevens Inspectie RWO: Agentschap Inspectie RWO - Afdeling Toezicht Koning Albert II-laan 19 bus 22 - 1210 Brussel. 15.2. PROCEDURE Betrokkene moet de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen dertig dagen na de melding van de beslissing. Behalve als het een beslissing betreft m.b.t. toewijzing van een woning. In dat geval moet hij de beoordeling binnen een jaar na de datum van de betwiste toewijzing vragen. De toezichthouder beoordeelt de gegrondheid en bezorgt zijn beoordeling aan de verhuurder en aan de betrokkene binnen dertig dagen vanaf de datum van afgifte op de post van de aangetekende brief van betrokkene. De verhuurder betekent zijn nieuwe gemotiveerde beslissing aan de betrokkene binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder, en bezorgt op diezelfde datum een afschrift aan de toezichthouder. Als de verhuurder vaststelt dat in het eerste geval de toewijzing aan de betrokkene had moeten gebeuren of dat in het vierde geval de betrokkene ten onrechte werd geweigerd, of als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, krijgt de kandidaat-huurder de voorrang bij een eerstvolgende toewijzing. Als er binnen dertig dagen na ontvangst van de beoordeling van de toezichthouder geen beslissing wordt betekend, wordt: - in het 2de geval, de afwijking of de versnelde toewijzing toegestaan; - in het 3de geval, de schrapping ongedaan gemaakt; - in het 5de geval, de persoon ingeschreven of toegelaten tot toetreding tot de huurovereenkomst; - in het 6de geval, de voorkeur van de kandidaat-huurder aangenomen. De beslissingen vermelden de verhaalsmogelijkheid, de vorm waarin het verhaal moet gebeuren en de termijn waarin het verhaal moet worden uitgeoefend. Bij gebreke aan een formele beslissing, binnen een termijn van twee maanden na het verzoek tot afwijking, versnelde toewijzing, inschrijving of toetreding, kan de kandidaat-huurder met een aangetekende en gemotiveerde brief rechtstreeks een beoordeling vragen van de toezichthouder. De bepalingen van het derde en vijfde lid zijn daarop van toepassing. De beoordeling moet worden gevraagd binnen zes maanden na het verstrijken van de voormelde termijn van twee maanden.


Volkshaard cvba-so

10/2012

23

Volkshaard Sociale Huisvestingsmaatschappij cvba so Ravensteinstraat GENT

Recommend Documents