verantwoordingsverslag

verantwoordingsverslag colofon uitgave Vestia Groep Postbus 1431 3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep

inhoud

Vestia 2006 Waarom we het doen zoals we het doen

1 Stakeholders leggen Vestia langs de meetlat 4 2.1 Thuis in de wijk 9 2.2 Eerlijke kansen 20 2.3 Keuze in wonen 32 3.1 Gezonde financiële basis voor maatschappelijke investeringen 42 3.2 Communicatie is de sleutel tot klanttevredenheid 45 3.3 Personeel en Organisatie 48 4 Streefcijfers en realisatie 2006 50 5 Kengetallen 2006 51 6 Bijlage 52

tekst Hans Oerlemans concept / ontwerp L5 communicatie + design BoomvanMourik drukwerk Platform P

mei 2007

VEG.G653_VerantwoordingOMSLAG-WT1 1

10-05-2007 16:16:06

Waarom we het doen zoals we het doen Verantwoordingsverslag Vestia 2006

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT4-5 4-5

10-05-2007 16:33:40

Waarom we het doen zoals we het doen Vestia wil de dialoog verder uitbouwen.

Vorig jaar verscheen ons eerste Vestia-brede verantwoordingsverslag. Dit jaar gaan wij op die ingeslagen weg verder. Naast verantwoording over het beleid en de resultaten van 2006 geven wij ook een doorkijkje naar de komende jaren. In het verantwoordingsverslag dat nu voor u ligt, gaan wij eerst in op de dialoog die wij in 2006 met onze stakeholders gevoerd hebben. Wij vertellen hoe wij die dialoog hebben opgepakt, tot welke resultaten dat heeft geleid en op welke manier wij met die resultaten zijn omgegaan. Daarnaast kunt u lezen op welke manier wij in 2007 die dialoog willen oppakken. In het meer inhoudelijke deel gaan wij in op belangrijke onderwerpen die in 2006 nadrukkelijk op de beleidsagenda stonden, de keuzes die wij daarbij gemaakt hebben en de ervaringen die wij daarbij hebben opgedaan. Ook geven wij inzicht in de behaalde resultaten in relatie tot de gestelde doelen. In het laatste deel gaan wij in op de middelen die wij hebben ingezet om de doelen te bereiken, onze medewerkers, financiën, ict en communicatie. Naast dit Vestia-brede verantwoordingsverslag brengen alle woonbedrijven van Vestia uitgebreid verslag uit over 2006 in de vorm van een jaaroverzicht per gemeente. In deze jaaroverzichten is, met name voor onze lokale stakeholders, te lezen welke prestaties Vestia in de afzonderlijke gemeenten geleverd heeft.

voorwoord

mr Erik Th.P. Staal Voorzitter Raad van Bestuur Vestia Groep

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT2-3 2-3

10-05-2007 16:16:56

1

4

Stakeholders leggen Vestia langs de meetlat

In 2006 heeft Vestia uitgebreid het woord gegeven aan de stakeholders. We hebben hen gevraagd zich uit te spreken over ons beleid, functioneren en prestaties. De stakeholders zijn allen die belang hebben bij het werk van Vestia. Dat loopt uiteen van huurders en bewonersgroepen tot (deel)gemeenten, zorginstellingen, collega-corporaties en rijksoverheid. Ruim 250 vertegenwoordigers uit deze kringen ontvingen vorig jaar het Verantwoordingsverslag 2005, ‘Een eigen-wijze van bouwen,verhuren en beleid maken’ met nadrukkelijk de vraag om reacties en suggesties. Ook kregen tien stakeholders (lijst met benaderde stakeholders zie pagina 52) het verzoek om diepgaander hun mening over Vestia te geven. Om hen de kans te bieden onbevangen te praten, heeft Vestia debatorganisatie Portaal gevraagd interviews af te nemen. Portaal heeft de opvattingen en opmerkingen verwerkt in een ‘reflectierapport’, zonder daarbij de namen van de geïnterviewden te koppelen aan uitspraken. Vervolgens hebben bestuur en directie onder de bezielende leiding van Felix Rottenberg het rapport besproken. Rottenberg confronteerde ons met de kritiek van stakeholders en met het beeld dat zij van Vestia hebben. Uit het reflectierapport hebben we uiteindelijk drie thema’s gekozen waarop we de inzet gaan vergroten of een iets andere koers gaan varen. De tien geïnterviewden werden op de hoogte gebracht van de voornemens naar aanleiding van hun uitspraken. De thema’s zijn: – samenwerking – jeugd & jongeren – communicatie

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT4-5 4-5

Beeldvorming en de feiten De stakeholders zien Vestia als een relatief solistisch opererende corporatie met een beperkte bereidheid tot samenwerking. Het is een nogal confronterend beeld, dat we ons aantrekken. Tegelijkertijd laten de feiten zien dat dit beeld niet geheel samenvalt met de werkelijkheid. Vestia heeft zeer veel overeenkomsten gesloten met talloze partijen zoals in 2006 in het Pact op Zuid in Rotterdam en Forum Den Haag. Met vrijwel alle gemeenten in het werkgebied werden langjarige prestatieafspraken gemaakt. In totaal hebben de Vestia-bedrijven met meer dan vijftig zorginstellingen overeenkomsten gesloten voor woonzorgprojecten. We zijn ook groot voorstander van regionale samenwerking met collegacorporaties binnen Maaskoepel (Rijnmond) en Sociale Verhuurders Haaglanden (svh). Kortom, Vestia is graag bereid tot samenwerking om maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Alleen maken we hierin wel duidelijke keuzes. Hier ligt mogelijk de verklaring van het beeld van een solistisch opererende corporatie. Krachten bundelen is in onze ogen alleen zinvol als het een duidelijke meerwaarde oplevert. Voor een grote corporatie met veel kennis en middelen in huis is samenwerking lang niet altijd een efficiënte weg om snel doelen te bereiken. Soms kan het zelfs vertragend werken. Voor ons als grote corporatie geldt hier echter ook ‘Noblesse oblige’. In voorkomende gevallen zullen wij het initiatief tot samenwerking nemen en daarbij een voortrekkersrol vervullen door middelen en menskracht beschikbaar te stellen. Samenwerking maakt het maatschappelijk draagvlak voor een project of initiatief breder en zorgt dat meer partijen zich committeren aan het proces en de doelen. Hoewel het misschien extra energie kost, kan deze werkwijze wel het succes en de verankering binnen de samenleving ten goede komen.

5

Meer oog voor de jeugd Een aantal stakeholders vraagt expliciet aandacht voor de positie van de jeugd en dan vooral in relatie tot het onderwijs. In de stedelijke wijken waar Vestia actief is, dreigt kwalitatief goed onderwijs schaars te worden. Voor gezinnen met kinderen is dat mede een reden om te verhuizen naar ‘betere’ buurten. Ook brengen ouders hun kinderen naar scholen in een ander deel van de stad. Deze selectieve leegloop bedreigt de continuïteit van basisscholen en scholen voor voorgezet onderwijs. Vaak is het onderwijs in gebouwen gehuisvest die niet aan de eisen van deze tijd voldoen. Om van probleemwijken weer prachtwijken te maken, moeten ook de voorzieningen op een hoger peil komen. Dat geldt voor onderwijs, zorg, welzijn, sport, maar ook voor de detailhandel en voor lokale bedrijvigheid. Op al deze terreinen is Vestia actief, zoals ook uit dit verslag blijkt.

10-05-2007 16:16:56

In reactie op de raadpleging van stakeholders is besloten extra inspanningen te leveren voor jeugd en jongeren. Meer hierover in hoofdstuk 2.2 ‘Eerlijke Kansen’.

gezien de restschuld, maar kan ook niet investeren omdat er geen extra hypotheekruimte is. Achterstallig onderhoud doet de woning verder in waarde dalen. Veel persoonlijk leed en maatschappelijke ellende zijn het gevolg.

Tot hoever gaat Vestia? Stakeholders vragen zich af hoe Vestia de eigen taken en verantwoordelijkheden begrenst. Wat valt nog wel binnen het domein van de corporatie en wat niet? Onduidelijkheid hierover leidt soms tot verkeerde verwachtingen. Huurders spreken hun corporatie bijvoorbeeld aan op de onveiligheid in de buurt, terwijl dit primair de verantwoordelijkheid is van gemeente en politie. Moet Vestia in zo’n geval bijspringen? In de praktijk laten we ons sterk leiden door de urgentie van het probleem in een bepaalde wijk. Scherpe grenzen zijn moeilijk te trekken. Hoofdstuk 2.1 ‘Thuis in de Wijk’ laat aan de hand van voorbeelden zien hoe Vestia in de diverse wijken opereert en welke keuzes daaraan ten grondslag liggen.

Het is tekenend dat juist nu de gemeente Rotterdam aan Vestia vraagt om verpauperde particuliere panden te kopen die 10 tot 15 jaar geleden nog corporatiebezit waren. Voormalige huurders zijn door de koop van hun woning in financiële nood gekomen. We kiezen daarom bij verouderde woningen voor sloop en vervanging door nieuwbouw. Vestia gaat alleen over tot verkoop als dat op grond van volkshuisvestelijke argumenten een toegevoegde waarde heeft voor een gebied. Verder speelt mee dat Vestia voor de financiering van de herstructurering de opbrengsten uit woningverkoop maar beperkt nodig heeft.

Communicatie met stakeholders verbeteren Kritiek op verkoopbeleid 6

De stakeholders zijn unaniem zeer te spreken over de inzet in de herstructurering, het gematigd huurbeleid en het consequent werken aan een ongedeelde stad in een ongedeelde regio. Men waardeert ook de eigenzinnige houding, de continuïteit van beleid en de durf om tegen de stroom in te gaan. Hier ligt overigens een zekere spanning met de kritiek op het solistisch optreden. Kritiek was er wel op het terughoudende verkoopbeleid. Sommige stakeholders vinden dit paternalistisch. Vestia zou veel meer huurders zelf de keuze moeten laten om hun woning te kopen. Desondanks blijven we toch bij het huidige verkoopbeleid. Daarvoor zijn zwaarwegende argumenten. In onze werkgebieden bestaat nog steeds een groot tekort aan goedkope huurwoningen. Gemiddeld reageren 200 woningzoekenden op een vrijgekomen woning. Zeker in de randgemeenten van Den Haag en Rotterdam zijn betaalbare woningen schaars. Vestia is in beginsel tegen sloop van sociale huurwoningen in deze gemeenten en probeert hier juist zoveel mogelijk betaalbare nieuwbouw te realiseren. De verkoop van huurwoningen in die gebieden zou de beperkte kansen van huishoudens met lage inkomens in de regio nog verder verkleinen.

Grote risico’s voor kopers huurwoningen De goedkope huurwoningen in de stad zijn veelal kleine verouderde appartementen met een beperkte woonkwaliteit. Bij verkoop loopt de nieuwe eigenaar het reële risico dat zijn woning in waarde daalt. In Nederland staan nu al circa 500.000 particuliere woningen die in een neerwaartse spiraal verkeren. Ze dalen in waarde, waardoor de eigenaar financieel klem komt te zitten. Hij kan de woning niet verkopen

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT6-7 6-7

Uit de interviews blijkt dat stakeholders de Vestia-bedrijven kennen uit de wijken, maar niet goed weten waar Vestia in z’n algemeenheid voor staat en wat we elders allemaal doen. Dat leidt soms tot misverstanden en verkeerde beelden. Het is duidelijk dat de communicatie met de stakeholders en de media dient te verbeteren. We moeten laten zien wat we doen en laten weten waarom we het doen.

7

Bij Vestia ligt de focus sterk op de uitvoering en de praktijk. Het resultaat van een project is belangrijker dan het verhaal achter het project. Maar voor het maatschappelijk draagvlak en om als voorbeeld te kunnen dienen binnen en buiten Vestia, realiseert Vestia zich dat communicatie over het hoe-en-waarom wel degelijk van vitaal belang is.

Vestia, een partij om op te bouwen In 2007 gaat Vestia opnieuw de dialoog aan met stakeholders. Dit keer niet in de vorm van anonieme interviews, maar in een rechtstreekse uitwisseling van standpunten en argumenten onder leiding van een onafhankelijk voorzitter. Ook deze gesprekken zullen hun neerslag vinden in een reflectierapport dat uitgebreid binnen de organisatie besproken gaat worden. Verder hebben we begin 2007 uit de veelheid aan stakeholders een selectie gemaakt van kernstakeholders op zes beleidsterreinen. Met hen gaan we gedurende een langere periode actief het gesprek aan over verwachtingen, wensen en ontwikkelingen binnen hun vakgebied. Het betreft de volgende terreinen: zorg, werk & economie, onderwijs, politiek, wetenschap en duurzaamheid.

10-05-2007 16:16:56

Deze voortgaande dialoog maakt het mogelijk het beleid permanent te toetsen en waar nodig aan te passen. Het kan tevens de beeldvorming over Vestia bijstellen. Wij willen gekend zijn als een maatschappelijk betrokken bedrijf dat jaar in jaar uit doet wat het behoort te doen en belooft te doen. Een betrouwbare partner waar de samenleving op kan rekenen en waar onze partners op kunnen bouwen.

8

2.1

Thuis in de wijk

Wijken maken waar het goed wonen is

9

Wonen houdt niet op bij de voordeur. Prettig wonen is een woning naar wens hebben in een veilige en schone buurt. Maar ook met genoeg voorzieningen, groen en speelplekken. Kortom een buurt waar iemand zich thuis voelt, waar buren elkaar groeten en waar je een bestaan kunt opbouwen. Aanvankelijk beperkte de inzet voor de leefbaarheid zich tot het organiseren en (mede)bekostigen van losstaande activiteiten en projecten. De praktijk leert echter dat meer nodig is om blijvend resultaat te boeken. Sociale en fysieke investeringen moeten gelijk opgaan. Daarom is nu sprake van een planmatige en samenhangende aanpak. Vestia heeft een actieve rol binnen het brede netwerk van organisaties dat verantwoordelijk is voor de leefbaarheid in een wijk, samen met gemeentelijke diensten, collega-corporaties, instellingen, het bedrijfsleven en vele andere partners. Waar de verantwoordelijkheid van de ene partij eindigt en die van een andere begint, is een punt van discussie. We zijn bereid ver te gaan als het woon- en leefklimaat op het spel staat. Onze belangrijkste bondgenoten zijn en blijven uiteraard de bewoners. Zij kunnen met elkaar een wijk maken of breken. Vestia wil garant staan voor optimale condities om met elkaar prachtwijken te maken. We zijn actief op meerdere fronten, waarbij de optelsom van alle investeringen meer is dan de som der delen. Positieve ontwikkelingen versterken elkaar. De neerwaartse spiraal komt tot stilstand en de wijk begint aan een opgaande trend. Zo bleek voorjaar 2007 dat de Haagse wijken Duindorp en Spoorwijk en het Rotterdamse Hoogvliet niet meer voorkomen op de lijst met

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT8-9 8-9

10-05-2007 16:16:57

probleemwijken van Minister Ella Vogelaar (Wonen, Wijken en Integratie). De herstructurering is hier zover gevorderd dat het omslagpunt is gepasseerd. Betere wijken zijn maakbaar, zo blijkt maar weer eens.

maand gaan ze met z’n allen naar de film. Het leidt naar verwachting tot een gedragsverandering, want je laat geen rotzooi achter op de plek waar je net de rotzooi hebt opgeruimd.

In de Jaaroverzichten 2006 van de Vestia-bedrijven staan onze inspanningen voor de leefbaarheid uitvoerig beschreven. Daarom wordt hier volstaan met het signaleren van enkele trends en bijzondere projecten.

Ook elders maken we afspraken met jongeren over het gebruik van een ontmoetingsplek. Als zij erop toezien dat de zaak schoon en heel blijft, plaatst Vestia bijvoorbeeld een extra sporttoestel. Zo kiezen we voor het belonen van ‘goed’ gedrag in de verwachting dat het gewenste gedrag ‘gewoonte’ wordt.

Metselen aan sociale verbanden De inzet verschilt per wijk en hangt af van de staat van de leefbaarheid, de al aanwezige voorzieningen en de zelfredzaamheid van de bevolking. Dat ligt in de Afrikaanderwijk in Rotterdam anders dan bijvoorbeeld in Naaldwijk of Zoetermeer. Thuis voelen in de wijk betekent ook vertrouwde voorzieningen op loop- of fietsafstand zoals een huisarts en apotheek, maar ook een basisschool, kinderopvang en een wijkbibliotheek. Vaak hebben voorzieningen slechte huisvesting en dreigen mede daardoor te verdwijnen. 10

In wijken met een zwakke sociale structuur en een gebrekkig niveau aan voorzieningen neemt Vestia het voortouw. Dat kan bijvoorbeeld door te investeren in maatschappelijk onroerend goed voor een gezondheidscentrum, een huisartsenpraktijk, een school of andere voorzieningen. Zo staat op Zuid in Rotterdam de eerste brede school in de steigers. In het grote gebouw is straks ruimte voor twee basisscholen, twee peuterspeelzalen, kinderopvang, dagopvang voor verstandelijk beperkten, een gemeenschappelijke aula en een mediabibliotheek. De gymzalen zullen ´s avonds worden gebruikt door verenigingen uit de buurt. In Nieuwerkerk aan den IJssel gaat Vestia in een nieuwe wijk een soortgelijke brede school realiseren en ook voor het Rotterdamse Schiebroek liggen plannen klaar.

Leefregels bieden houvast Veiligheid, overlast en vervuiling vragen om een planmatige aanpak. Veelal gaat het om een combinatie van intensief toezicht, stringent handhaven en technische maatregelen (verlichting; cameratoezicht). In 2006 heeft Vestia intensieve campagnes gevoerd om leefregels bekend te maken. Zo werden in de portieken van veel woongebouwen borden opgehangen met heldere pictogrammen zodat ook huurders die moeite hebben met Nederlands de boodschap kunnen oppikken. Voor de beheerders bieden leefregels een extra houvast als ze bewoners moeten terechtwijzen. Uit latere enquêtes bleek dat zo’n 80% van de huurders de nieuwe regels kent en zeer tevreden is over de stevige aanpak.

Goed gedrag jeugd belonen Steeds vaker probeert Vestia kinderen en jongeren actief te betrekken bij schoonmaakacties van collectieve ruimten en binnentuinen. Vaak staat daar een kleine beloning tegenover. In de Peperklip in Rotterdam maken kinderen elke woensdagmiddag de binnentuin schoon. Eén keer in de

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT10-11 10-11

Preventie van woninginbraak Veiligheid is een subjectief begrip. De een gaat ’s avonds zonder probleem de straat op, terwijl een ander in dezelfde buurt na zonsondergang de voordeur niet meer opendoet. Toch bestaat er wel een objectieve maatstaf voor technische veiligheid. Zo daalt het risico op woninginbraak met het Politiekeurmerk Veilig Wonen tot 90% in vergelijking met een niet-gecertificeerde woning. In 2006 heeft Vestia opnieuw campagnes gevoerd met een gratis of een voordelig aanbod voor woningbeveiliging volgens dit keurmerk. Veel bewoners maakten hiervan gebruik.

11

Wietplantages, overbewoning en ander oneigenlijk gebruik leiden tot (brand)gevaarlijke situaties en allerlei vormen van overlast. In Den Haag en Rotterdam pakt Vestia daarom samen met de gemeente illegale praktijken in woningen aan. In Escamp krijgt een leegstaand wijkgebouw vijf jaar lang de bestemming van kinderatelier. Zo proberen we het sinistere beeld van langdurig dichtgetimmerde woningen en gebouwen zoveel mogelijk te vermijden.

Is belonen van goed gedrag een betere strategie dan te werken met straffen en sancties? Afrikaanderwijk Eetwijk De Afrikaanderwijk moet een uitgaansgebied worden voor heel Rotterdam met de nadruk op culinaire diversiteit. Het project Afrikaanderwijk Eetwijk geldt als één van de economische kansenzones uit het Pact op Zuid. Nieuwe initiatieven sluiten aan bij bestaande kwaliteiten zoals de befaamde multiculturele markt op het Afrikaanderplein.

10-05-2007 16:16:57

Vestia heeft het historische gebouw ’t Gemaal uit 1889 aangekocht en verbouwd tot een restaurant. Het is een initiatief van horecaondernemer en chef-kok Rob Baris. ’t Gemaal serveert onder meer lievelingsgerechten van bewoners uit de wijk. Ze worden bereid met producten van de markt. In de keuken werken 24 studenten van het roc Albeda Collega. Inmiddels zijn meer nieuwe eethuizen en winkels geopend. Deze culinaire investeringen leveren banen en leerwerkplaatsen op, versterken de locale economie en geven de wijk een herkenbaar imago.

Kun je bewonersparticipatie realiseren zonder vertraging op te lopen in de uitvoering? 12

Met instemming van de huurders Of het nu gaat om nieuwbouw, woningtoewijzing of grootonderhoud, het oordeel is in laatste instantie aan de huurders. Zij bepalen of wij het goed doen. Vestia laat met grote regelmaat de klantwaardering meten door het bureau USP Marketing Consultancy. Uiteenlopende bedrijfsprocessen komen hierbij aan bod, zoals: – oplevering en nazorg bij nieuwbouw – waardering procedures rond herstructurering – melding en afwikkeling van een verhuizing – procedure bij verhuur en toewijzing – afwikkeling reparatieverzoeken – uitvoering planmatig onderhoud Vestia wil minimaal een 7.5 scoren voor de klantwaardering bij alle bedrijfsprocessen. De cijfers voldeden de tweede helft van 2006 wél aan de norm, maar de eerste zes maanden niet. Het gemiddelde cijfer voor de dienstverlening in 2006 ligt met 7.3 dan ook lager dan de 7.5 van 2005. In de eerste helft van 2006 hebben bedrijven veel aandacht en energie gestoken in de implementatie van een nieuw automatiseringssysteem voor de primaire bedrijfsprocessen. Vooral in die periode is een terugslag te zien in de klantwaardering. Het nieuwe informatiesysteem is overigens sterk klant- en servicegericht. Alle informatie over woning, huurder en onderhoud en alle afspraken worden op één centrale plaats vastgelegd. Daardoor kan de medewerker sneller en meer accuraat reageren op vragen van huurders.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT12-13 12-13

De telefonische bereikbaarheid is verbeterd en ligt nu op 7.0 tegen 6.7 in 2005. Gezien het grote belang van een goede bereikbaarheid is het verheugend dat we hier vooruitgang boeken.

Speeddaten met huurders Naast de formele huurdersplatforms in de steden en de vele bewonerscommissies zoekt Vestia naar nieuwe wegen om te peilen wat er onder onze huurders leeft: van speeddaten, halgesprekken tot straatinterviews. Het zijn korte gesprekken met huurders om een beeld te vormen van hun woonbeleving en de belangrijkste klachten en wensen. Ook via internet peilen we de mening van huurders in de vorm van eenmalige enquêtes en een digitaal klantenpanel. Het digitaal klantenpanel, geïntroduceerd in 2006, kent inmiddels ruim 1.900 deelnemers. Maximaal negen keer per jaar krijgen de deelnemers via e-mail een enquête voorgelegd over hun woning, de woonomgeving of de dienstverlening van Vestia. Zo hebben we contact met een groep die niet deelneemt aan klassieke vormen van participatie. Veel huurders willen wel hun mening geven, maar dan zo efficiënt mogelijk en het onderwerp moet relevant zijn. Internet is hiervoor een uitstekend medium.

13

Een ander middel om de betrokkenheid te vergroten is de periodieke wijkschouw met een groep actieve bewoners. Tijdens een maandelijkse wandeling worden alle ongewenste zaken gerapporteerd en kort daarop aangepakt. Om de betrokkenheid tussen bewoners te versterken, steunt Vestia sociale activiteiten als ‘Welkom in de Wijk’ (voor nieuwkomers), schoonmaak- en straatopknapacties, buurtfeesten, naschoolse activiteiten en jeugdactiviteiten in vakanties.

Vestia kiest alternatief voor sloop flats Palenstein Sloop is niet de enige optie bij problemen met de leefbaarheid in hoogbouwflats à la Bijlmermeer. Vooral als het in beginsel goede en veelgevraagde woningen zijn. Vestia koos ervoor flats in Palenstein in Zoetermeer te behouden. Collega-corporaties maakten andere afwegingen. Het kostte daarom veel inspanning om tot een gezamenlijk plan voor Palenstein te komen. In de jaren 1968-1971 bouwde Zoetermeer vlak achter de oude dorpskern de wijk Palenstein met acht galerijflats en in totaal 1.100 ruime woningen (circa 85 m2). De wijk kreeg door z’n massaliteit al snel een negatief imago. De woonomgeving, de begane grond en de galerijen worden als anonieme en onaangename plekken ervaren.

10-05-2007 16:16:57

De gemeente en de drie corporaties met bezit in Palenstein, waaronder Vestia, zijn al geruime tijd in gesprek over de toekomst van de wijk. Midden jaren ’90 bestond de angst dat op termijn leegstand zou ontstaan met verpaupering als gevolg. Leegstand bleef uit, maar de sociale problemen namen toe. Zo ligt de mutatiegraad hoog en staat de leefbaarheid onder druk (zwerfvuil en overlast).

Fysieke oplossing voor sociaal probleem Sloop zou ruimte creëren om vlak bij het stadscentrum een nieuwe wijk te bouwen. De gemeente en de drie corporaties zijn hierover verdeeld. De andere corporaties hebben beide hun eigen redenen om voor een rigoreuze aanpak te opteren. Vestia ziet de flats echter in het licht van de regionale woningmarkt. Palenstein heeft weliswaar een slecht imago en kent de nodige problemen, maar de woningen zijn relatief groot en kunnen nog steeds goed voorzien in de regionale vraag van lage inkomensgroepen. Sloop is bovendien vernietiging van maatschappelijk kapitaal, aangezien de flats nog voor miljoenen in de boeken staan. Ook met het oog op het milieu is sloop ongewenst. 14

botsende leefstijlen. Bewoners hebben andere verwachtingen, andere leefgewoonten en een andere tolerantiegrens. De ene leefstijl is in beginsel niet beter of problematischer dan de andere, maar sommige combinaties is vragen om moeilijkheden. Op basis van een nulmeting komt er een indeling in drie leefstijlen: Solitair Wonen (rust en privacy), Gemengd Wonen (tolerant en geïnteresseerd in anderen) en Samen Wonen (op z’n tijd een praatje met buren, bereidheid tot conformeren). Het experiment is een zaak van lange adem. Alleen bij mutaties treden wijzigingen op in de samenstelling van de flats. In 2006 werden 55 woningen volgens het nieuwe systeem toegewezen. Hoewel het experiment net is begonnen, lijkt toch al sprake van een trendbreuk. Zo daalde de mutatiegraad ten opzichte van 2005. Bovendien is het vertrekcijfer het laagst onder huurders die in flats wonen volgens hun leefstijl. De woonconsulenten en huismeesters ondervinden dagelijks dat de aanpak werkt en dat de sociale problemen afnemen. Onderzoek volgt. 15

Het belangrijkste argument is toch wel dat een fysieke oplossing wordt gekozen voor sociale problemen. Met de woningen als zodanig is niet veel mis. Zo ontstond een impasse. Vestia trok aan de handrem, terwijl de andere partijen verder wilden op de weg naar sloop. Ondertussen verscherpten de problemen zich. Om de patstelling te doorbreken, kwam Vestia met een driepunten plan.

1

Uitruil van het bezit

Allereerst een bezitsruil. Als Vestia haar flats laat staan, worden de andere corporaties beperkt in hun ambities voor nieuwbouw. Vestia stelt voor een van de grote flats te ruilen tegen twee kleinere flats. Daarmee is het bezit van de drie corporaties beter geclusterd. In april 2005 vindt de uitruil plaats. De corporaties hebben nu de handen vrij om elk in hun deel van Palenstein een eigen koers te varen. Vestia heeft nu drie bij elkaar staande flats met in totaal 370 woningen.

2

Meer comfort en beter aanzien

Tweede onderdeel van het plan is de voorbereiding van een grote renovatie om het wooncomfort te verbeteren: isolatie, nieuwe keukens en badkamers, vervanging geisers en het veiliger en overzichtelijker maken van de begane grond met de bergingen. Ook het uiterlijk van de flats zal worden aangepakt met nieuwe galerijhekken, extra liften en serres. De flats en de woonomgeving zullen straks dan ook niet uit de toon vallen bij de nieuwbouw van collega-corporaties. De werkzaamheden beginnen in januari 2008, ruim voor de sloop van de eerste flats.

3

Elke flat een eigen leefstijl

Bij wijze van experiment worden de woningen voortaan toegewezen op basis van leefstijlen. Veel sociale problemen zijn terug te voeren op

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT14-15 14-15

10-05-2007 16:16:58

Mede vanuit dat besef is Forum Den Haag opgericht. Het is een samenwerkingsverband van organisaties op het terrein van onderwijs, zorg, welzijn en wonen. De partners werken nu al intensief samen, maar streven naar een verdere verdieping en verbreding. Ze voelen zich medeverantwoordelijk voor de toekomst van Den Haag en de Hagenaars. Vestia behoort tot de grondleggers, levert de voorzitter en voert het secretariaat.

Pas als het hele palet op orde is, ligt er een basis voor blijvend stabiele wijken.

Wij Doen Mee(r) Voorjaar 2006 presenteerde het Haags gemeentebestuur het ambitieuze collegeprogramma Meedoen 2006-2010. Zware accenten liggen bij jeugd, werk en armoedebestrijding. De partners binnen Forum Den Haag zien in dit programma veel terug van hun eigen ambities en plannen. Deze parallellen werden gebundeld in het manifest Wij Doen Mee(r). Het laat zien dat het college voor de uitvoering van zijn programma vele bondgenoten in de stad heeft. Zij kunnen echter alleen die gezamenlijke doelen realiseren als de gemeente voor de vereiste wettelijke, ruimtelijke en soms ook financiële kaders zorgt. De onderlinge afhankelijkheid is groot.

Gemeente Den haag

Vestia De Compaan Haagse hogeschool Welzijnsorganisatie Scheveningen

Haag wonen

Meavita

sco Lucas

Parnassia Welzijnsorganisatie Centrum

stiom

Stichting Boog Stichting Jeugdformaat

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT16-18 16-18

Stichting mooi

Staedion

Scholengroep Esloo

Leger des Heils

Mondriaan Onderwijsgroep

18

Forum Den Haag wil werken aan de uitvoering van bestaande plannen, maar ook al in een vroeg stadium meedenken over de ontwikkeling van beleid. De werkers in het veld kunnen hun expertise inbrengen zodat het beleid goed aansluit bij de dagelijkse praktijk in de stad. De gemeente heeft deze ontwikkeling overigens ook zelf al in gang gezet met de brede discussie over de invulling van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (wmo). Voorjaar 2007 zat Forum Den Haag aan tafel met het bijna voltallige College van b&w. Op voorstel van Forum worden vier kernthema’s van het collegeprogramma uitgediept. Op korte termijn moet dit resulteren in een serie prestatieafspraken met daaraan gekoppeld een planning en een regulier voortgangsoverleg. Partijen zullen elkaar houden aan de afspraken. De thema’s waarop meetbare resultaten moeten worden geboekt zijn: – Een duurzame en vitale stad – Betrokken stad, betrokken burgers – Werk en onderwijs – Kansen voor jongeren

Politie Haaglanden

10-05-2007 16:16:58

Forum Den Haag legt zich vast op meetbare resultaten

2.2

Eerlijke kansen

In de praktijk van alle dag blijkt telkens weer dat corporaties, gemeentelijke diensten en zorg-, onderwijs- en welzijnsinstellingen elkaar hard nodig hebben om de eigen doelstellingen te kunnen waarmaken. Ze zijn in hoge mate complementair aan elkaar. Vestia kan aan de woningvraag voldoen, maar bewoners vragen ook om veiligheid, leefbaarheid, welzijn en onderwijs. Pas als het hele palet op orde is, ligt er een basis voor blijvend stabiele wijken.

19

Nieuwe Thomashuizen en Logeerhuizen In 2006 heeft Vestia twaalf nieuwe Thomashuizen aangekocht waarmee het totaal op zestien kwam. Thomashuizen zijn kleinschalige woonvormen voor acht tot tien bewoners met een verstandelijke beperking. Ze krijgen begeleiding van twee zorgverleners die ook zelf in het huis wonen. De Thomashuizen staan verspreid over het land. Bewoners en familie zijn zeer te spreken over de kleinschaligheid, de persoonlijke aandacht en de prettige woongebouwen. In Haaglanden heeft Vestia een overeenkomst gesloten met stichting Jeugdformaat voor de realisatie van zogenoemde logeerhuizen. Hier worden kinderen opgevangen die tijdelijk niet meer thuis kunnen wonen (maximaal één jaar). In 2006 werd met acht projecten begonnen, daarvan zijn de eerste twee inmiddels bewoond. Het streven is te komen tot twintig à dertig huizen. Ze staan verspreid over Haaglanden, zodat kinderen dichtbij huis kunnen worden opgevangen.

20

Grenzen verleggen in wonen en zorg

Iedereen eerlijke kansen op een goede en betaalbare woning in een prettige buurt. Een mooi streven, maar de praktijk is helaas nogal anders. Sommige groepen hebben het extra moeilijk om woonruimte te vinden. Dat geldt in z´n algemeenheid voor jongeren, maar ook voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, (ex)-psychiatrische patiënten, tienermoeders en dak- en thuislozen. Vestia zet zich voor hen in en dat gaat verder dan alleen zorgen voor een eigen voordeur. Wonen & Zorg als core-business Onze bedrijven hebben in elke gemeente waar we werken gemiddeld met twee tot zes instellingen overeenkomsten gesloten. In totaal betekent dat ruim 50 langjarige woonzorgallianties en al meer dan 200 zorgprojecten. Vestia beheert de woningen en de instelling begeleidt de bewoners.

In Rijswijk heeft Vestia samen met stichting Steinmetz het voormalig kantoorgebouw van de vrom-inspectie herontwikkeld tot een woongebouw voor 32 lichamelijk gehandicapten. Ze kunnen hier wonen in een volledig op hun behoeften aangepast appartement (circa 70 m2). Ook het milieu is uiteraard gebaat bij hergebruik van dit kantoorgebouw als alternatief voor sloop.

21

Is de zorg voor jongeren die tussen wal en het schip dreigen te vallen een verantwoordelijkheid van woningcorporaties? Huisartsen onder Dak

Gezien de complexiteit van deze projecten heeft Vestia het programmamanagement Wonen & Zorg ingesteld, dat ten dienste staat van alle Vestia-bedrijven. Kennis en ervaring worden hier gebundeld. Bedrijven kunnen advies en expertise inwinnen. Zo staat op intranet een digitale ‘gereedschapskist’ met informatie over wetgeving, financiering, huurcontracten en specifieke eisen aan woonzorgvoorzieningen. Het programmamanagement stimuleert bedrijven projecten op te zetten, bewaakt de voortgang en zoekt actief naar nieuwe partners. In dit verslag worden enkele initiatieven belicht.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT19-21 19-21

Onze betrokkenheid bij zorg reikt verder dan alleen wonen. We zien dat in een groeiend aantal wijken de primaire gezondheidszorg achteruit gaat door een tekort aan huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten en andere medische dienstverleners. Oudere huisartsen vinden vaak geen opvolger meer voor hun praktijk. Bij een goed leefklimaat hoort een adequate eerste lijnsgezondheidszorg. Naast het recht op wonen, is er het recht op zorg. Vestia heeft in vijf wijken het initiatief genomen voor een ‘huisartsenpraktijk onder één dak’ (hoed). Veel huisartsen geven tegenwoordig de voorkeur aan een groepspraktijk. Door afspraken te maken met collega’s

10-05-2007 16:17:00

kunnen ze de werkdruk beter beheersen. In een hoed is desgewenst ook ruimte voor een apotheek, een fysiotherapeut of een steunpunt van de Thuiszorg. Een groepspraktijk maakt het mogelijk intensief samen te werken op medisch terrein, maar ook om bijvoorbeeld de receptie en wachtkamer te delen. Inmiddels zijn vier groepspraktijken opgeleverd, waarbij Vestia zich tevens heeft ingezet om de huisartsen en andere gebruikers te werven.

Uitnodigen tot ontmoeting Een nieuw en andersoortig thema bij zorg is ontmoetingen tussen bewoners mogelijk maken en vereenzaming tegengaan. Vestia krijgt steeds meer signalen dat bewoners in een sociaal isolement geraken. Veel huurders wonen alleen en kennen weinig mensen in de buurt. Vaak hebben ze sowieso een beperkt sociaal netwerk. Dat geldt zeker voor ouderen die minder mobiel worden en familie, vrienden en kennissen zien wegvallen. 22

Vestia steunt sociale initiatieven als Welkom in de Wijk, Leer je Buren Kennen, buurtfeesten, maar ook portiekgesprekken waarbij bewoners zich aan elkaar voorstellen. Soms is het nodig letterlijk ruimte te maken voor ontmoeting, zoals een zorgsteunpunt of een buurthuiskamer. In een wijk waar bewoners met een beperking wonen, is vaak een centraal gelegen voorziening waar ze terecht kunnen voor begeleiding, activiteiten en een maaltijd. Zo’n centrum kan tevens een functie krijgen voor de hele buurt. In Den Haag wil Vestia ‘buurtkamers’ beschikbaar stellen aan bewoners voor bijeenkomsten en activiteiten.

Is het organiseren van ‘ontmoetmomenten’ een taak voor een woningcorporatie? Woonzorgcampus Oosterheem In het nieuwe winkelcentrum Oosterheem in Zoetermeer bouwt Vestia een woonzorgcampus met een gezondheidscentrum, een bibliotheek, kinderopvang, een fitnesscentrum, een grandcafé en een wijkpost. Op de verdiepingen daarboven liggen levensloopbestendige woningen voor ouderen en gehandicapten. Vestia werkt bij dit project met maar liefst tien partijen samen, wat uiteraard veel afstemming en overleg nodig maakt. Het wordt bij uitstek een plek in Oosterheem waar bewoners van jong tot oud gebruik van gaan maken.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT22-23 22-23

Doel: 35% van het aanbod reserveren voor jongeren Om jongeren structureel meer keuzevrijheid te bieden, heeft Vestia het programmamanagement Jongerenhuisvesting ingesteld. Afgesproken is dat alle bedrijven voortaan meer woningen labelen voor jongeren tot 27 jaar en dit herkenbaar aangeven in de woonkrant, met als doel dat 35% van de vrijgekomen woningen aan jongeren wordt verhuurd. Verder worden leegstaande nog te slopen woningen tijdelijk aan jongeren en studenten verhuurd. Een speciale website voor jongeren geeft inzicht in het actuele aanbod en handige informatie zoals een wooncalculator en budgettips: www.jongeren.vestia.nl. In 2006 zijn we weer dichter bij het beoogde percentage gekomen (33%), een vooruitgang ten opzichte van 2005 (28%). Buiten de bestaande bouw maakt Vestia ook door verbouw en nieuwbouw ruimte voor jongeren. In de Vinex-locatie Ypenburg werden appartementen omgezet in jongerenunits. In Rotterdam transformeert Vestia een voormalig belastingkantoor in een woongebouw voor jongeren. In het Westland gebeurde hetzelfde met een vroegere tramremise. In het centrum van Den Haag wordt een voormalige wasserij verbouwd tot 80 zelfstandige woonunits met op de begane grond een gezondheidscentrum en een huisartsenpraktijk.

23

Medio 2007 zullen de verhuisbusjes af en aan rijden naar de nieuwe torenflat Het Strijkijzer in Den Haag met 300 zelfstandige units voor jongeren. Gezien de doelgroep worden de woningen opgeleverd met vloerbedekking, gordijnen, een compacte keuken en een koelkast. In het gebouw is een wasserette. Meer Vestia-activiteiten voor, door en met jongeren staan beschreven in een kader bij dit hoofdstuk.

Huisvesting voorwaarde voor maatschappelijk herstel Voor de doelgroep maatschappelijk herstel is woonruimte slechts één van de problemen die men heeft. Tot deze doelgroep behoren dak- en thuislozen, zwerfjongen, (ex)verslaafden, tienermoeders en (ex)psychiatrische patiënten. Vestia heeft voor hen een overkoepelend programmamanagement ingesteld. Ze hebben veelal een intensieve begeleiding nodig om een – tot op zekere hoogte – zelfstandig bestaan op te bouwen. Een basisvoorwaarde is adequate huisvesting. Vestia beheert een groot aantal kleinschalige projecten voor begeleid en beschermd wonen. In Den Haag werden in 2006 opnieuw twee projecten gerealiseerd samen met de Regionale Instelling Beschermd Wonen (ribw).

10-05-2007 16:17:00

In Delft komt medio 2007 De Vrije Bras gereed, een beschermd woongebouw voor 24 voormalige psychiatrische patiënten. Ze beschikken allemaal over een eigen appartement en hebben een gemeenschappelijke ruimte op de begane grond. De Stichting Perspektief huurt het gebouw. Deze stichting heeft in 2006 ook acht appartementen in een voormalige bakkerij in Naaldwijk in gebruik genomen. Vestia heeft het pand verbouwd en geschikt gemaakt voor beschermd wonen. In Rotterdam Noord heeft Vestia in 2006 samen met het Centrum voor Dienstverlening een woonproject voor ex-verslaafden gerealiseerd. Ook in 2006 is het initiatief genomen om samen met de stichting Pameijer vier projecten voor maximaal twintig ex-verslaafde dak- en thuislozen te ontwikkelen. Ze krijgen de kans om in een zelfstandige woning een nieuw bestaan op te bouwen. De stichting biedt begeleiding vanuit een nabij gelegen steunpunt. De ondersteuning en de ontmoetingen met lotgenoten stimuleren hen om de weg omhoog vast te houden.

24

Na verloop van tijd moet de zelfredzaamheid en sociale verankering zodanig zijn dat ze zonder begeleiding verder kunnen. Vestia kan dan een nieuwe client van de stichting in een andere vrijkomende woning plaatsen, die vervolgens hetzelfde traject doorloopt. Pameijer zorgt bij onverhoopte terugval voor een snelle intramurale opname elders. In Rotterdam heeft Vestia zeven woningen beschikbaar gesteld voor tienermoeders die onder begeleiding staan van de stichting Flexus. Ze leren gedurende een tot anderhalf jaar om zelfstandig te wonen, voor hun kind te zorgen en zo mogelijk volgen ze een opleiding. Daarna stromen ze door naar eigen woonruimte.

Preventie van huisuitzettingen Veel dak- en thuislozen zijn door een huisuitzetting op ‘straat’ komen staan. De oorzaak ligt meestal bij huurachterstanden, verwaarlozing, verslaving en/of overlast. Vestia probeert tijdig in te grijpen om een uitzetting te voorkomen. Vooral bij de huurincasso is in 2006 een fors aantal nieuwe maatregelen genomen. Het aantal huisuitzettingen (424) blijft echter hoog, maar bij nader inzien geeft dit cijfer een enigszins vertekend beeld (zie kader). Een huisuitzetting die daadwerkelijk tot uitvoering komt, is een zeer ingrijpende gebeurtenis. Men kampt vaak al jaren met een opeenstapeling aan problemen, waarbij de huisuitzetting de situatie nog uitzichtlozer maakt. Het risico op verdere marginalisering is groot en de weg terug wordt steeds moeilijker.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT24-25 24-25

Vestia spant zich in om het aantal huisuitzettingen verder terug te brengen, zoals ook is afgesproken tussen het Rijk en de vier grote steden. Huurders die niet kunnen betalen maar bereid zijn om mee te werken aan een oplossing, krijgen altijd een nieuwe kans. Huishoudens met kinderen worden alleen ontruimd, als alternatieve huisvesting beschikbaar is (bijvoorbeeld noodopvang). In 2006 heeft Maaskoepel – de regionale organisatie van corporaties in Rijnmond – een laatste kansbeleid ontwikkeld. Na een uitzetting krijgt de huurder een laatste de kans om bij een andere corporatie een woning te huren met daarbij wel verplichte begeleiding om schulden te saneren.

Eén op tien vonnissen leidt tot feitelijke huisuitzetting Net als alle corporaties ziet ook Vestia de huurachterstanden toenemen. Vroegtijdig ingrijpen kan een heleboel leed voorkomen. Maatwerk is vereist, want de huurder met een betaalachterstand heeft vele gezichten: van ronduit schrijnende situaties met jonge moeders in armoede tot een groep niet-betalers uit berekening.

25

De meeste huurders raken door een scala aan oplopende schulden in de financiële problemen. Sommigen hebben een structureel (te) laag inkomen, zoals ouderen met alleen AOW of moeders in de bijstand. Anderen hebben een onverantwoord hoog uitgavenpatroon of zijn in hoge mate nonchalant met geld. Betaling van de vaste lasten heeft geen hoge prioriteit. Een andere groep huurders betaalt welbewust geen huur en vertrekt ‘stiekem’ zodra de ontruiming nabij is. Vestia komt snel in actie bij een betalingsachterstand. De huurder krijgt schriftelijk en telefonisch een aansporing om de huur alsnog te betalen of een uitnodiging voor een gesprek over een betalingsregeling. Ook wordt vaak geadviseerd schuldhulpverlening in te schakelen om zo een regeling te kunnen treffen met alle schuldeisers. Overigens melden weinigen zich hiervoor aan en van hen weet ook maar een klein deel het traject met succes te doorlopen. Deze doelgroep heeft grote moeite de nodige financiële discipline op te brengen.

Niet willen of niet kunnen Als na twee maanden nog niets is betaald, wordt een extern incassobureau of een deurwaarder ingeschakeld. De uiterste consequentie bij oplopende betalingsachterstanden is een huisuitzetting. Een nood-

10-05-2007 16:17:01

zakelijke maatregel, maar geen werkelijke oplossing. Ieder mens moet immers ergens wonen en heeft recht op adequate huisvesting. Het gevaar bestaat dat (ex)-huurders in het circuit van dak- en thuislozen belanden.

Van de resterende 105 feitelijke ontruimingen ging het in 90 gevallen om huishoudens zonder kinderen. Voor de 15 gezinnen met kinderen heeft Vestia adequate opvang en hulpverlening geregeld. Uitgangspunt is dat gezinnen met kinderen nooit op straat terecht komen.

Vestia zet het dwangmiddel alleen in werking als alle andere middelen hebben gefaald, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen huurders die niet willen en huurders die niet kunnen. De laatste categorie kan rekenen op ondersteuning in de vorm van een betalingsregeling, schuldsanering en een tweede kans bij Vestia of een laatste kans bij een andere corporatie. In al deze gevallen worden uiteraard harde afspraken gemaakt over het toekomstig betaalgedrag.

Grote steden in actie tegen ontruimingen

26

In Den Haag en Rotterdam hebben de gemeente, de gemeentelijke kredietbanken en de corporaties nieuwe afspraken gemaakt over de uitvoering van schuldsanering. De toegankelijkheid van het schuldhulploket moet worden verbeterd, zodat men meer clienten bereikt en betere resultaten boekt. Corporaties melden geplande vonnissen in verband met huurachterstanden vooraf bij het schuldhulploket en de zorgnetwerken. Ook laten ze de schuld niet verder oplopen, zodra de huurder akkoord gaat met een betalingsregeling.

27

Rechter spreekt 1.234 vonnissen uit De rechter heeft in 2006 op verzoek van Vestia 1.234 ontruimingsvonnissen uitgesproken. Hiervan hoefden er 810 niet te worden uitgevoerd omdat de huurder alsnog betaalde of akkoord ging met een betalingsregeling. In 424 gevallen werd daadwerkelijk overgegaan tot ontruiming, maar 219 woningen bleken bij binnenkomst reeds verlaten door de huurders. Ze waren met de noorderzon vertrokken. Deze huurders wilden van geen enkele regeling weten en probeerden kennelijk zo lang mogelijk in de woning te blijven zonder te betalen. Feitelijk is dan ook geen sprake van een ontruiming of huisuitzetting (de woning is leeg). Het vonnis is echter wel nodig om tot een nieuwe verhuur te kunnen overgaan. Vestia maakt voortaan in de cijfers duidelijk het onderscheid tussen daadwerkelijke ontruimingen en door huurders zelf ontruimde panden (ruim 50% van de gevallen). Blijven nog 205 vonnissen over. In 100 gevallen was ook hier de woning leeg, maar het betrof huurders die aanvankelijk wel tot een oplossing probeerden te komen. Ze hadden bijvoorbeeld een betalingsregeling, maar konden zich daar op den duur toch niet aan houden.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT26-27 26-27

10-05-2007 16:17:01

Hogeschool Rotterdam

Rebound Centre

Mondriaan Onderwijsgroep

Musicon

Bouwend Nederland

Zadkine Fundeon

Hip Hop Huis

Vestia

Stichting Jeugdformaat

Jongeren de kans bieden op een woning, scholing én werk.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT28-30 28-30

In onze wijken in Den Haag en Rotterdam, maar ook in de kleinere steden, zijn er veel jongeren die hun opleiding afbreken of om andere reden de aansluiting met de samenleving dreigen te verliezen. Het woon- en leefklimaat speelt hierbij een rol. In sterke wijken met goede voorzieningen voor onderwijs, sport en jeugdzorg is het risico dat jongeren afhaken kleiner dan in verpauperde wijken met veel slechte voorbeelden (criminaliteit; drugs). Ook een woningcorporatie kan wel degelijk bijdragen aan betere toekomstperspectieven voor jongeren. Onderwijs is de sleutel om een volwaardig en zelfstandig bestaan te kunnen opbouwen. Eigentijds onderwijs vraagt om ruime, modern geoutilleerde en goed onderhouden scholen midden in de wijk. We realiseren samen met schoolbesturen multifunctionele gebouwen die aan de eisen van de huidige onderwijspraktijk voldoen.

Vestia laat jongeren werken Vestia heeft in 2006 een aantal nieuwe projecten opgezet samen met de mbo-opleidingen Zadkine in Rotterdam en Mondriaan in Haaglanden. Zo ging het project Jongeren aan het werk van start. De Vestia-bedrijven bieden mbo-leerlingen stageplaatsen aan. Ze assisteren bijvoorbeeld bij het aanbrengen van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Ook krijgen leerlingen de kans stage te lopen binnen de interne organisatie van onze bedrijven. Een bijzonder ambitieus plan staat medio 2007 op het punt van uitvoering. Leerlingen van Zadkine en Mondriaan zullen in het kader van leer- en werkervaring duizenden rookmelders in onze woningen plaatsen, zodat alle Vestia woningen hiervan voorzien zijn.

30

In 2008 moet 70% van de Vestia-projecten de status van leerlingbouwplaats hebben verkregen. Ze zijn dan een officieel erkende leerwerkplek voor leerlingen in de bouw. Onze inzet op dit terrein werd overigens beloond met de Promotieprijs 2006 van Fundeon, het kennis- en opleidingscentrum voor de bouwsector. Vestia is verder in gesprek met Mondriaan over de vestiging van een leerwerkbedrijf aan de Zuidlarenstraat in Den Haag Zuidwest. Vestia verleent opdrachten aan een klussenbedrijf dat voortijdige schoolverlaters in dienst neemt en hen via praktijkleren weer terug naar school of de arbeidsmarkt leidt. Bureau Halt laat jongeren bij Vestia-projecten in Den Haag en Zoetermeer zogenoemde Go4it klussen uitvoeren. Het zijn groepjes jongeren die vrijwillig in hun eigen buurt aan de slag gaan en in ruil daarvoor een kleine vergoeding ontvangen. Ondertussen leren ze ook de grondbeginselen van bijvoorbeeld buitenschilderwerk of het snoeien van struiken.

10-05-2007 16:17:02

Een woning, een diploma en een baan voor jongeren

2.3

Keuze in wonen

Verder bouwt Vestia voor specifieke groepen die de grootste moeite hebben om een woning te vinden zoals starters, jongeren en doelgroepen die speciale zorg behoeven. Vaak zijn dit beeldbepalende projecten. In 2006 werd gebouwd aan de 24 verdiepingen hoge Vermeertoren in Delft, met levensloopbestendige woningen en voorzieningen als een zorgpost, apotheek en kinderopvang. Medio 2007 komt Het Strijkijzer gereed, de hoogste woontoren van Den Haag (130 m) met onder meer 300 studio’s voor jongeren. Zij kunnen genieten van het mooiste vergezicht over de stad en regio.

Vestia werkt structureel aan het vergroten van de kansen voor jongeren op zelfstandige huisvesting. Hiervoor werd al eerder het programmamanagement Jongerenhuisvesting ingesteld. In 2006 is daar een tweede doelstelling aan toegevoegd: jongeren kansen bieden op scholing en werk. Dit is mede gebeurd in reactie op de stakeholders die aandacht vroegen voor de kwetsbare positie van jongeren.

31

32

Wonen als hefboom voor integratie

De balans herstellen op de woningmarkt tussen stad en regio. Dat is nu al jaren en dat zal ook nog lang de belangrijkste opgave blijven voor de volkshuisvesting in stedelijke gebieden. Huishoudens met lage inkomens moeten de kans krijgen om in de regio te gaan wonen. Wie meer te besteden heeft, moet ook binnen de stad een aantrekkelijke woning in het middensegment kunnen vinden. Het verhuurbeleid, herstructurering en nieuwbouw zijn voor Vestia instrumenten om differentiatie te brengen in eenzijdige wijken. Daarnaast maken we op regionale schaal afspraken over de woonruimteverdeling en het woningbouwprogramma tussen corporaties, gemeenten en stadsgewesten.

Is sloop en nieuwbouw het juiste middel om te komen tot vitalisering van onze steden? Nieuwbouw met vergezichten Om het vergezicht van de ongedeelde stad in een ongedeelde regio dichterbij te brengen, moet doelgericht worden gebouwd. In stadswijken met een overaanbod van kleine, verouderde huurwoningen bouwt Vestia koop- en huurwoningen in het middensegment. Het zijn vooral

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT31-33 31-33

grondgebonden woningen, maar ook appartementen voor senioren. In de regiogemeenten en op Vinex-locaties ligt de nadruk op sociale huurwoningen in een mix van grondgebonden woningen en appartementen.

Vestia streeft naar een jaarlijkse bouwproductie van 1.500 woningen waarvan circa de helft in de huursector. We hanteren uiteraard een hoge kwaliteitsstandaard. De woningen moeten tot ver in de toekomst aan de dan actuele woningvraag kunnen voldoen. Dat vereist ruime en flexibel in te delen plattegronden. Bouwtechnisch geldt duurzaamheid als een voorwaarde (zie kader).

33

In 2004 bouwden we 1.246 woningen. Het jaar 2005 was wat dat betreft een duidelijk dieptepunt: slechts 728 nieuwe woningen. In 2006 is het streefcijfer echter ruimschoots gehaald: 1603 woningen waarvan 55% huur en 45% koop. De verwachting voor 2007 bedraagt 1.800 woningen. Vestia heeft met de gemeenten Den Haag en Rotterdam prestatiecontracten afgesloten. In Den Haag gaat het om een binnenstedelijke bouwproductie (exclusief Vinex) van minimaal 2.100 woningen in de periode 2005-2010 (420 per jaar). In Rotterdam betreft het een productie van gemiddeld 650 woningen in de jaren 2006 en 2007.

Den Haag Rotterdam

2005 Nieuwbouw 247 288

2005 Sloop 309 48

2006 Nieuwbouw 289 672

2006 Sloop 832 735

Uit het overzicht blijkt dat we met name in Den Haag achterlopen op schema. Maar gezien het aantal woningen dat in 2006 in productie werd genomen of binnenkort in productie komt, moet het mogelijk zijn de prestatiecontracten in beide steden waar te maken. In Rotterdam heeft Vestia samen met corporatie Woonbron het initiatief genomen voor het Pact op Zuid. De gemeente en alle lokaal betrokken corporaties hebben het convenant in september 2006 ondertekend en zich verplicht gezamenlijk 3.200 woningen extra te bouwen boven de al afgesproken 6.500 (zie kader Pact op Zuid).

10-05-2007 16:17:03

Waar te bouwen na 2012? Zorgen zijn er over de bouwproductie op de langere termijn. Rond 2012 komt de voltooiing nabij van zowel de Vinex-opgave als de herstructurering in de steden. Nieuwe grootschalige bouwlocaties worden in Zuid-Holland nauwelijks nog in ontwikkeling genomen, behalve de Zuidplaspolder tussen Rotterdam, Gouda en Zoetermeer en het vroegere marinevliegveld Valkenburg bij Leiden. Rotterdam heeft binnen de stadsgrenzen nog relatief veel ruimte voor woningbouw onder meer op voormalige haven- en bedrijventerreinen. In Haaglanden en vooral in Den Haag is dat veel minder het geval. Vestia heeft in beide grote steden strategisch gelegen locaties aangekocht voor toekomstige woningbouw. Ook buiten onze kerngebieden zoekt Vestia naar geschikte locaties. De acquisitie van bouwgrond is ingewikkeld, risicovol en vereist specifieke deskundigheid. Daarom is Vestia in gesprek met andere corporaties om gezamenlijk een grondbank op te richten.

Haaglanden: segregatie neemt af 34

Naast nieuwbouw is een gerichte toewijzing van woningen een tweede instrument om het vergezicht van de ‘ongedeelde stad in de ongedeelde regio’ dichterbij te brengen. Jaarlijks komt zo’n 10% van onze woningen vrij voor nieuwe verhuur. In de Rotterdamse regio en in Haaglanden hebben de corporaties afspraken gemaakt over de toewijzing aan doelgroepen. De laagste inkomensgroepen moeten minimaal dezelfde kansen hebben op een nieuwe woning als midden en hogere inkomens. In Haaglanden is afgesproken 70% van alle vrijkomende woningen in iedere gemeente toe te wijzen aan de lage inkomensgroepen (zoals gedefinieerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector). Daarmee krijgen deze huurders meer kansen op een woning in de randgemeenten en op Vinexlocaties. Deze sturing brengt op regionale schaal geleidelijk meer evenwichtig op de woningmarkt. Haaglanden heeft dit beleid al tien jaar geleden in gang gezet. Het leidt aantoonbaar tot een afnemende sociale scheiding naar inkomen en een verruiming van de mogelijkheden om wooncarrière te maken voor lagere en midden inkomens. Een betere woning in een gedifferentieerde wijk is een belangrijke stap in het proces van emancipatie en integratie.

Rotterdam: segregatie op keerpunt In de Rotterdamse regio werden in 2005 gelijksoortige regionale prestatieafspraken gemaakt. Het toewijzingsbeleid is hier weliswaar minder stringent, maar er vindt wel sturing plaats. In 2006 was de slaagkans van de laagste inkomensgroep al bijna gelijk aan die van midden en hogere inkomens, terwijl de verschillen bij aanvang van de afspraken groot waren. Segregatie terugdringen is een langjarig proces. De Rotterdamse regio heeft de eerste stappen op die weg gezet.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT34-35 34-35

Overigens hebben zowel in Haaglanden als in de Rotterdamse regio alle corporaties zich aan de prestatieafspraken gehouden. De prestaties van Vestia staan in het overzicht met streefcijfers.

Groeiende steun voor herstructurering Herstructurering komt hard aan bij veel huurders. Een ‘gedwongen’ verhuizing uit een vertrouwde buurt roept begrijpelijke emoties en weerstanden op. Wel neemt die weerstand inmiddels duidelijk af, omdat bewoners in de eigen wijk en elders het resultaat zien van herstructurering. Ze kunnen zich nu een voorstelling maken van hoe het straks zal worden. In veel opzichten gaan ze er sterk op vooruit (meer wooncomfort en een betere buurt). Weerstand verandert in gematigd enthousiasme en ook in de vraag om toch vooral voortgang te maken. Als het moet gebeuren, dan liefst zo snel mogelijk. Het hele traject van herhuisvesting is omkleed met garanties en voorwaarden: tijdige en volledige informatie, een sociaal statuut, een verhuiskostenvergoeding en ook individuele begeleiding. Vertrekkende huurders krijgen een voorkeursbehandeling bij de keuze van een nieuwe woning in de gehele regio. Velen maken hiervan dankbaar gebruik. Tijdens de herstructurering hebben bewoners veel contacten met elkaar. Positieve ervaringen in de nieuwe woning worden uitgewisseld. In veel wijken zien we het draagvlak dan ook duidelijk groeien.

35

Maar liefst 94% van de ‘herhuisvesters’ blijkt na afloop tevreden over het proces van herstructurering en herhuisvesting, zo leert een recent onderzoek van de gemeente Den Haag. Hoewel het een pijnlijke periode was, maakt de nieuwe woning in de vernieuwde buurt veel goed.

Zorgt de aankoop van grond door corporaties voor oneerlijke concurrentie in de markt?

Duurzaamheid vast verankerd in ontwikkel- en bouwproces Ceres projecten, onderdeel van Vestia, werd in 2006 uitgeroepen tot winnaar van De Nationale Energie Toekomst Trofee. Het ministerie van VROM heeft de prijs ingesteld voor uitzonderlijke projecten op het gebied van energiebewust bouwen en wonen. Uit tien genomineerden koos de jury Ceres projecten waarbij de prijs werd toegekend voor het gehele ‘oeuvre’ in opdracht van Vestia. 10-05-2007 16:17:04

Criteria bij de beoordeling waren de mate van energiebesparing, innovatie, ondernemerschap en voorbeeldfunctie. Duurzaamheid is in de loop der jaren steeds meer verankerd geraakt in het beleid van Vestia en dan vooral in de nieuwbouw. Ook in 2006 waren veel projecten in voorbereiding, in uitvoering of in een afrondend stadium. Het betreft niet alleen vertrouwde technieken, maar vaak innovaties. Zo gebruiken de woningen in de nieuwe buurt De Tuinkamer van Hoogvliet restwarmte van Shell voor woningverwarming. Ook wordt onderzoek gedaan naar het gebruik van restwarmte uit de glastuinbouw. Vestia ondertekende in 2006 het Convenant Geothermie Den Haag ZuidWest samen met de corporaties Staedion en Haag Wonen, de gemeente en de energiebedrijven Eon en Eneco. Den Haag wordt de eerste Nederlandse gemeente die op grote schaal aardwarmte gaat gebruiken voor woningverwarming. Op een diepte van 2.500 meter bevindt zich water van 75 ºC. De aard van het systeem vraagt om een aanzienlijke schaalgrootte. 36

Duurzaam bouwen – duurzaam slopen Vestia besloot in 2005 als eerste corporatie in Nederland bij nieuwbouw en renovatie nog uitsluitend fsc-gecertificeerd hout te gebruiken voor toepassingen als kozijnen, deuren en trappen. Het keurmerk geeft zekerheid dat het hout afkomstig is uit duurzaam beheerde bossen.

Bij nieuwbouw is voor Vestia duurzaamheid een vast gegeven geworden. In de bestaande bouw en ook bij de reguliere bedrijfsprocessen is dit minder het geval. Energiebesparende investeringen in bestaande woningen zijn zeer kostbaar. Als ze onderdeel uitmaken van een algehele renovatie waarbij de levensduur van de woning kan worden verlengd, wordt standaard de haalbaarheid van energiebesparende maatregelen meegenomen. Ook onze bedrijfsprocessen en het beheer van de eigen kantoren moeten worden doorgelicht op aspecten van duurzaamheid en milieubesparingen. Hier valt de komende jaren nog een wereld te winnen.

Uit het juryrapport van net-Trofee 2006: ‘De winnaar Ceres projecten, onderdeel van Vestia, weet grootschalige energie-zuinige woningbouw in de praktijk te brengen. Het is fantastisch dat de grootste corporatie in Nederland in dit opzicht het voortouw neemt en een voorbeeldfunctie vervult. Niet alleen op energiebesparing wordt gelet, maar ook op de betaalbaarheid van de voorzieningen. Communicatie met de bewoners krijgt uitzonderlijk veel aandacht, zonder de medewerking van de bewoners is er namelijk geen draagvlak. In verschillende projecten gaat Vestia zelf het duurzame energiesysteem exploiteren. Ook dit is opmerkelijk te noemen. Vestia werkt niet alleen met bestaande technieken, maar durft ook technisch nieuwe concepten uit te proberen.’

37

Voor het hergebruik van bouwmaterialen tekenden de Vestia-bedrijven in Den Haag een overeenkomst met Bouwcarrousel bv. Voorafgaande aan de sloop haalt dit recyclingbedrijf bruikbare bouwcomponenten uit de panden (deuren, kozijnen, dakpannen en badkuipen). Ze worden opgeknapt, verkocht of gedoneerd voor hergebruik. De milieuwinst is een langere levensduur van materialen, minder afval en minder grondstofgebruik voor nieuwe producten. Vestia heeft veel ervaring opgedaan met duurzame technieken in de woningbouw. Deze kennis is waardevol voor andere corporaties, ontwikkelaars, bouwers en gemeenten. Medewerkers van Vestia geven frequent lezingen over duurzaamheid in de volkshuisvesting. Ceres heeft de ervaringen gebundeld in het boekje Het ‘Oeuvre van Vestia’. Aan de hand van voorbeeldprojecten wordt duidelijk dat wooncomfort, energiebesparing en lage woonlasten goed te combineren zijn.

Duurzaamheid verankeren Ceres projecten werkt sinds 2006 bij het ontwikkel- en ontwerpproces met het programma gpr-gebouw. Dit zet de ontwerpspecificaties van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. Daarmee wordt duidelijk wat de milieubelasting is bij een bepaalde investering en hoe de prestaties verder kunnen worden verbeterd.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT36-37 36-37

10-05-2007 16:17:04

Rotterdam-Zuid bestaat uit de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde en telt in totaal 194.000 inwoners. Het is een zeer divers gebied met dichtbebouwde arbeiderswijken, maar ook ruim opgezette naoorlogse ‘tuinsteden’. Het Pact betekent een forse extra investering bovenop de al bestaande plannen en een nog sterkere gebiedsgerichte aanpak van fysieke, sociale en economische vraagstukken.

Pact op Zuid: we willen krachtige en aantrekkelijke buurten creëren.

Daarvoor wordt aansluiting gezocht bij de sterke punten van de wijken zoals de jonge bevolking, het vele groen en water, de goede infrastructuur en de kansrijke economische clusters nabij de havens en de A15. De bewoners moeten nieuwe perspectieven krijgen op een woning naar wens in een prettige buurt én op een zelfstandig bestaan met werk en inkomen. Behoud van koopkracht is van vitaal belang voor de detailhandel en overige voorzieningen. Aanleiding was de Grote Woontest 2004 waarbij een aanzienlijk deel van de bewoners zich negatief uitliet over hun woning en woonomgeving. Vooral jonge gezinnen en middeninkomens keren het gebied de rug toe. Ze vinden de wijken achteruitgaan en kunnen er bovendien geen woning vinden die aan hun wensen voldoet. Zij die in Zuid blijven, beschouwen hun huidige woning als een tussenstap op weg naar een betere wijk of zijn door een laag inkomen aan de wijk gebonden.

40

De sociaal-economische fundering

Gemeente Rotterdam

Deelgemeente Feijenoord

Vestia Rotterdam Zuid

Woningbedrijf Rotterdam

Woonbron

Deelgemeente Charlois

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT38-40 38-40

ComWonen

De wijken op Zuid staan voor grote fysieke en sociale opgaven. De woning‚voorraad is eenzijdig, veelal verouderd en niet in lijn met de huidige wensen en behoeften van woningzoekenden. Ook in de woonomgeving en de openbare ruimte is sprake van achterstallig onderhoud en een achterhaalde inrichting. Daarnaast kampen veel bewoners met sociale achterstanden zoals werkloosheid, een laag inkomen en een gebrekkige beheersing van het Nederlands.

Vestia Rotterdam Feijenoord

Deelgemeente Lombardijen

De Nieuwe Unie

Het al bestaande bouwprogramma van 6.500 woningen wordt verhoogd met nog eens 3.500 woningen (60% grondgebonden woningen). Verder worden circa 3.000 particuliere woningen verbeterd. Vestia levert met ruim 3.000 woningen een forse bijdrage aan het bouwprogramma en ontwikkelt twee wijkvoorzieningen, zogenoemde multifunctionele accommodaties (mfa’s) in Zuidwijk en Feijenoord. In beide centra worden onder meer brede buurtscholen gevestigd. Daarnaast participeert Vestia in een breed scala aan projecten ter versterking van het sociaal-economisch fundament zoals Eetwijk Afrikaanderwijk, de inzet van extra wijk- en buurtconciërges en buurtgerichte activiteiten zoals Thuis op Straat en Mensen maken de Stad. De twee betrokken Vestia-bedrijven stellen jaarlijks minimaal 25 stageplaatsen beschikbaar voor (v)mbo-leerlingen.

10-05-2007 16:17:05

Eén miljard euro extra investeren in Rotterdam-Zuid

3.1

Vestia behoort tot de grondleggers van het samenwerkingsverband Pact op Zuid. De gemeente, drie deelgemeenten en vijf corporaties gaan tot 2015 ruim 1,4 miljard euro extra investeren in Rotterdam-Zuid. De corporaties nemen daarvan het meerendeel voor hun rekening. Een belangrijk doel is middeninkomens en gezinnen met kinderen voor Zuid te behouden.

Gezonde financiële basis voor maatschappelijke investeringen

Een vergelijking van de bedrijfsvoering van Vestia met het landelijk gemiddelde van corporaties, levert het volgende beeld op: – De nettobedrijfslasten per verhuureenheid (woning/bedrijfsruimte) – liggen iets hoger dan het landelijk gemiddelde. – De personeelskosten per fte zijn meer dan 5% lager dan landelijk. – De financieringslasten (rente op de leningenportefeuille) dalen snel. – Van 7,6% in 2001 naar 5,66% in 2004 en 4,52% in 2006. Dit komt mede – door de dalende rente op de kapitaalmarkt. Ook bij het financieel beheer blijkt de schaalgrootte van Vestia en de opgebouwde ervaring een groot voordeel. Het beleid is solide en inventief. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting bij de toepassing van derivaten om renterisico’s beter te beheersen. Door nu actie te ondernemen verzekert Vestia zich in de toekomst van een lager renteniveau, zodat de forse ambities kunnen worden waargemaakt.

Anticiperen op Vennootschapsbelasting 41

42

Woningcorporaties kregen in financiële zin in 2006 weer volop aandacht van de media en de politiek. Een steeds terugkerend thema zijn de grote vermogens van de sector en de bereidheid om die aan te wenden voor maatschappelijke investeringen. Vestia staat op het standpunt dat het vermogen dient te worden ingezet voor herstructurering en nieuwbouw, maar ook voor het faciliteren van goed onderwijs, medische en sociale zorg en duurzaamheid. Uiteraard moeten wel voorzorgen in acht worden genomen om de continuïteit van het bedrijf te garanderen. Vestia hanteert een aantal criteria voor de eigen financiële gezondheid: een solvabiliteit van minimaal 10% en maximaal 20%. Verder een resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening van ten minste nihil (geen verlies op reguliere activiteiten) en voldoende financieringsruimte.

Eindelijk is er nu duidelijkheid over de Vennootschapsbelasting (Vpb) voor de corporatiesector. De belastingplicht bestaat weliswaar al sinds 1 januari 2006, maar pas voorjaar 2007 kwam vast te staan wat onder ‘commerciële’ activiteiten valt en wat tot de kerntaken wordt gerekend. Vestia anticipeerde al in 2003 op de komst van de Vpb, zodat in de eerstkomende jaren geen extra belastingdruk te verwachten valt.

43

Betaalbaarheid en huurachterstand Huurachterstand is en blijft een zaak om continu alert op te zijn (zie ook de kadertekst bij hoofdstuk 2.2). Belangrijk is echter ook te kijken naar de oorzaken van betalingsachterstanden. Een deel van de huurders ziet zijn inkomen nauwelijks nog stijgen, terwijl de vaste lasten en andere uitgaven jaarlijks fors toenemen. De huurverhoging maakt binnen het totaal aan stijgende kosten overigens slechts een klein deel uit. Vooral energie is explosief in prijs gestegen.

Implementatie nieuw informatiesysteem Optimaal maatschappelijk rendement Een maatschappelijke onderneming streeft niet naar winstmaximalisatie. Geld is geen doel, maar een middel en een randvoorwaarde om maximaal maatschappelijk rendement te kunnen genereren. Bijvoorbeeld: een gematigd huurbeleid voor mensen met lage inkomens. Als de financiële gezondheidscriteria op orde zijn, kan Vestia volstaan met een lagere huurverhoging dan wettelijk is toegestaan. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (cfv) waakt namens het ministerie van vrom over de financiële positie van afzonderlijke corporaties en de sector in zijn algemeenheid. Het cfv beoordeelde de financiële positie van Vestia anno 2005 als gezond. Wel zullen de forse ambities voor de toekomst en daaruit voortvloeiende investeringen hun invloed hierop hebben.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT41-43 41-43

In 2006 hebben we samen met leverancier Centric veel energie gestoken in de invoering van het nieuwe primaire informatiesysteem wocas4all. De klant staat hierin centraal en niet meer de woning of het object zoals in het verleden. Alle gegevens over een klant worden op één plaats gebundeld. Daarmee kunnen we beter reageren op vragen van klanten en sneller werken. Het centrale uitgangspunt is een systeem dat onafhankelijk van tijd, plaats en persoon functioneert. Dit betekent dat medewerkers in beginsel bij elk Vestia-bedrijf moeten kunnen inloggen. Bij afwezigheid van een medewerker blijven zijn taken en werkzaamheden zichtbaar voor de collega’s. De implementatie van nps+ (Nieuw Primair Systeem+) ging in 2006 soms wel ten koste van de reguliere dienstverlening. Medewerkers moesten veel overuren maken om zich in het nieuwe systeem te scholen.

10-05-2007 16:17:07

Tijdelijke krachten werden ingehuurd om de continuïteit te garanderen. nps+ functioneert inmiddels steeds beter, maar de prestaties voor de eindgebruiker zijn nog niet optimaal. In 2007 ligt de nadruk op het wegwerken van ‘achterstallig onderhoud’ en het verder optimaliseren van diverse systemen. Daarna treedt de fase in van verdere professionalisering van het gebruik van de ict-toepassingen. In de toekomst zal een huurder via internet zijn gegevens bij Vestia kunnen inzien en zelf wijzigingen kunnen doorvoeren.

3.2

Communicatie is de sleutel tot klanttevredenheid

Naast wocas4all (klant en kwaliteit) heeft Vestia ook nieuwe softwarepakketten ingevoerd zoals een datawarehouse. Het is nu zaak om in 2007 de werkprocessen zoveel mogelijk te intregreren.

44

Communicatie kan het verschil maken tussen een tevreden of een ontevreden huurder. Dat bleek in 2006 weer eens toen huurders de informatievoorziening rond het planmatig onderhoud relatief laag waardeerden. Mensen willen weten waar ze aan toe zijn: Wat is de planning? Wat is de overlast? Wie is de contactpersoon? Onduidelijke of geen informatie maakt dat huurders met gemengde gevoelens terugkijken op het planmatig onderhoud, terwijl ze het resultaat wel zeer waarderen.

45

De bedrijven verzorgen zelf hun contacten met huurders. Ze zitten dicht bij de klant, kennen de buurten en weten welke zaken er spelen. Soms is het echter nodig om met alle bedrijven samen de kwaliteit van specifieke vormen van communicatie op een hoger plan te brengen, zoals bij planmatig onderhoud. In 2006 heeft Vestia hiervoor een draaiboek ontwikkeld met vaste procedures. De bedrijven gaan er tevens scherper op toezien dat de aannemers en uitvoerders correct omgaan met bewoners en hen tijdig en volledig informeren. In 2007 moeten de verbeteringen zichtbaar worden bij eindevaluaties en enquêtes onder huurders.

ViaVestia en Vestia online De bedrijven geven gezamenlijk het bewonersmagazine Via Vestia uit dat viermaal per jaar verschijnt met een editie Haaglanden en een editie Rotterdam. Het blad bevat een mix van algemene Vestia-artikelen over bijvoorbeeld leefbaarheid, wonen & zorg en jongerenhuisvesting, artikelen over woninginrichting en tuinieren en een reeks pagina’s met actuele berichten van de lokale bedrijven.

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT44-45 44-45

10-05-2007 16:17:07

Vanaf 2007 zit bij Via Vestia een voordeelgids met kortingsbonnen voor artikelen in de sfeer van het wonen. Vestia kan door de schaalgrootte kortingen bedingen bij bouwmarkten, woonwinkels en tuincentra. Naast een uitgebreide algemene website (vestia.nl) hebben we ook speciale sites onder meer voor jongeren. Veel bezoekers van vestia.nl hebben moeite om de informatie te vinden die ze zoeken. In 2007 wordt de zoekstructuur daarom verbeterd en de informatie geclusterd per doelgroep.

die de sociale verbondenheid en trots op de eigen wijk stimuleren. Bij multiculturele stedelijke festivals als Haschiba Den Haag en het Zomercarnaval en Dunya in Rotterdam is de betrokkenheid van huurders veel minder evident. Voortaan gaan we in de aanloop naar dergelijke evenementen samen met bewoners initiatieven nemen die moeten leiden tot een optreden of een activiteit tijdens het festival. Het versterkt de sociale cohesie en de verbondenheid met de buurt en de stad. Vestia kan door middel van deze vorm van sponsoring laten zien waar het bedrijf voor wil staan: leefbare wijken met betrokken bewoners in een dynamische stad.

Communicatie naar eerste plan

46

Door de interviews met stakeholders (zie hoofdstuk 1) zijn we tot het inzicht gekomen dat communicatie bij Vestia te vaak op het tweede plan heeft gestaan. Onze bedrijven zijn sterk gefixeerd op de uitvoering en op het resultaat, of het nu gaat om nieuwbouw, leefbaarheid of planmatig onderhoud. Maar voor een optimaal resultaat en breed draagvlak is intensieve communicatie vaak een vereiste. De huurders, stakeholders en media moeten weten wat we doen en waarom we het doen zoals we het doen.

47

Afgesproken is een meer pro-actief communicatie- en mediabeleid te gaan voeren en via analyses te volgen in hoeverre de beeldvorming over Vestia wijzigt. We zullen vaker zelf de media benaderen om interesse te wekken voor onze projecten, activiteiten en standpunten. Ook gaan we in het vervolg de stakeholders intensiever consulteren. Ze krijgen vroegtijdig inzicht in onze plannen en voornemens met de vraag vanuit hun deskundigheid een kritisch oordeel te geven (zie ook hoofdstuk 1). Communicatie verwaarlozen kan leiden tot misverstanden of zelfs negatieve beeldvorming. Zo kregen huurders de indruk dat Vestia ging bezuinigen op onderhoud en veiligheid toen werd besloten nieuwe cv-ketels nog maar één keer in de drie jaar schoon te maken en te controleren. De reden hiervoor is echter de toegenomen kwaliteit en energiezuinigheid van hr-ketels. Een jaarlijkse controle is niet meer nodig. Die positieve boodschap moet echter wel gecommuniceerd worden.

Sponsoring primair voor en met bewoners Vestia ontvangt jaarlijks talloze verzoeken om sponsoring, waarvan er een aantal wordt gehonoreerd. In 2006 hebben we het sponsorbeleid onder de loep genomen en algemene criteria geformuleerd. Gesponsorde projecten moeten duidelijk verband houden met de taken en doelen van Vestia en op een of andere wijze de huurders ten goede komen. Lokale sponsorprojecten in buurten en wijken hebben vrijwel altijd met leefbaarheid en ontmoeting te maken. Onze huurders en overige bewoners zijn daar meestal intensief bij betrokken. Het zijn activiteiten

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT46-47 46-47

10-05-2007 16:17:07

3.3

Personeel & Organisatie

ingevoerd. p&o-medewerkers hebben een korte opleiding gekregen om de ins-and-outs te leren kennen. We hebben de afgelopen jaren veel tijd gestoken in het ontwikkelen van managementtools om informatie te genereren op p&o-terrein. Deze instrumenten werden zodanig aangepast dat ze ook onder pims@all de gewenste data kunnen leveren.

or extra alert op Arbo In 2006 heeft de or extra aandacht geschonken aan alles wat met Arbo te maken heeft. Arbeidsomstandigheden bewaken, risico’s inventariseren en verbeteringen doorvoeren is een continu proces. Elk Vestia-bedrijf heeft een eigen Arbocommissie, terwijl op concernniveau een Arbocoördinator functioneert. Ieder or-lid heeft zitting in de Arbocommissie van zijn bedrijf. De or-leden hebben in 2006 een training Arbobeleid gevolgd. Binnen de or vervult de commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (vgwm) een spilfunctie bij Arbozaken.

48

Vestia ging net als alle corporaties op 1 januari 2007 over op het nieuwe systeem voor functiewaarderingen cats (Commercieel, Administratief, Technisch en Sociaal). In het verlengde daarvan werd ook een nieuw loongebouw ingevoerd met vijftien in plaats van voorheen zeventien salarisschalen. Dankzij voorwerk in de afgelopen jaren, konden we het nieuwe systeem relatief soepel en snel invoeren.

Vestia heeft een goed vertakte structuur die moet waarborgen dat binnen alle geledingen van het bedrijf aandacht is voor veilige en gezonde werkomstandigheden. Knelpunten en noodzakelijke verbeteringen worden opgenomen in de Plannen van Aanpak per bedrijf. Bijzondere Arboprojecten in 2006 waren: gezond beeldschermwerk, fysieke belasting, klimaatbeheersing, brandveiligheid en nieuwbouw en/of verbouw van kantoorruimte.

49

Focus op lichamelijk zwaar werk cats beoordeelt een functie op negen kenmerken waaronder kennis, zelfstandigheid, leiding geven en interne en externe contacten. Het waarderingsproces verloopt via een reeks vaste stappen. Eerst de vaststelling van de functiebeschrijving en functiefamilie (het vakgebied) en daarna het functieniveau. Op basis daarvan krijgt de functie een plaats in één van de vijftien salarisschalen. Vestia kent 24 functiefamilies met elk een vast bereik binnen het loongebouw. In individuele brieven werden medewerkers geïnformeerd over de plaats van hun functie binnen het nieuwe systeem en de inpassing van hun beloning in het nieuwe loongebouw. Als gevolg van de fusies en om de personeelorganisatie te stroomlijnen, hadden we de afgelopen vijf jaar al circa 500 functies beschreven en gewaardeerd (80% van het totaal). Dit heeft gezorgd voor een evenwichtige waarderingsstructuur waarbij gelijksoortige functies een gelijke waardering krijgen. De medewerkers kunnen zich goed vinden in de systematiek. Desondanks leverde de invoering van cats en de omzetting naar het nieuwe loongebouw veel extra werk op. Dankzij de inzet van de Vestia-bedrijven en een strakke regie op het implementatieproces is de omzetting naar cats soepel en tijdig verlopen. De interne bezwarencommissie functiewaardering heeft niet in actie hoeven te komen.

Personeelsinformatie up-to-date Na een grondige voorbereiding heeft Vestia in 2006 het geactualiseerde personeelsinformatiesysteem pims@all van leverancier Centric

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT48-49 48-49

Na de bedrijfsbrede campagne Gezond Beeldschermwerk werd in 2006 een begin gemaakt met een campagne Fysieke Belasting. De nadruk ligt op technische en facilitaire functies waarbij medewerkers zwaar moeten tillen. Als pilot werden de taken bekeken van de huismeesters van Vestia Rotterdam Noord en de onderhoudsmedewerkers van Vestia Westland. Eén van de zwaarste taken van de huismeesters is het versjouwen van vuilcontainers. Waar op- en afritten ontbreken en bij een slecht wegdek, wordt dit transport extra belastend. Daarom moet verbetering van de til- en sjouwtechniek samengaan met een aanpassing van het werkterrein. Een zware taak voor de onderhoudsmedewerkers is het afhangen van deuren. Ook hebben ze veel knielend werk. In het magazijn van Vestia Westland valt een eenvoudige verbetering door te voeren met een verplaatsing van de opslag van deuren en andere zware materialen van de eerste verdieping naar de begane grond. Medewerkers hoeven dan niet meer de trap op en af met zware spullen. Na deze twee pilots gaan alle bedrijven in 2007 de fysieke belasting van medewerkers doorlichten. De aandacht van p&o ging in 2006 verder onder meer naar de beheersing en preventie van het ziekteverzuim, implementatie van de competentiespiegel, conflictbemiddeling en de verdere ontwikkeling van een p&o-monitor met stuur- en kengetallen. Daarnaast was er uiteraard het reguliere werk zoals werving en selectie, indiensttreding, arbeidsvoorwaarden, opleiding en de P-begroting.

10-05-2007 16:17:08

4

Streefcijfers en realisatie 2006

5

Streefcijfer Realisatie Realisatie

50

2006

Woningtoewijzing Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen woningen van totaal vrijkomend aanbod Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen woningen van vrijkomend aanbod tot aftoppingsgrens Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen nieuwbouw-huurwoningen tot de aftoppingsgrens Percentage aan jongeren (tot 27 jaar) toegewezen bestaande woningen Aantal bestaande woningen toegewezen aan de doelgroep van maatschappelijk herstel Oplevering nieuwbouw Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen

2006

2005

≥ 70%

72%

71%

≥ 80%

80%

84%

≥ 90%

93%

94%

≥ 35%

33%

28%

≥ 150

197

169

1.500

1.603

728

Waardering klanten Gemiddelde klantwaardering Gemiddelde waardering telefonische bereikbaarheid

≥ 7,5 ≥ 7,0

7,3 7,0

7,5 6,7

Financiën Solvabiliteit Reguliere exploitatie exclusief verkoopwinsten (miljoen) Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur

10 – 20% ≥c0 ≤ 1,5%

15,4% c 20,9 1,60%

14,3% c 10,3 1,63%

Medewerkers Gemiddelde leeftijd medewerkers Ziekteverzuim

≤ 43 jaar ≤ 5%

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT50-51 50-51

Kengetallen 2006

Woningbezit aantal wooneenheden per 31 december aantal wooneenheden naar bouwperiode – voor 1945 – 1945 tot 1980 – 1980 t/m 2006

7.315 37.308 26.995

Wonen en zorg aantal toegankelijke eenheden

22.530

51 71.618

Mutaties in woningbezit en bouw koopwoningen aantal gesloopte huurwoningen aantal verkochte huurwoningen aantal aangekochte huurwoningen aantal opgeleverde huurwoningen aantal opgeleverde koopwoningen

1.845 125 86 877 726

Nieuwe verhuringen en mutatiegraad aantal verhuringen eenpersoonshuishoudens aantal verhuringen meerpersoonshuishoudens aantal verhuringen onder 65 jaar aantal verhuringen vanaf 65 jaar aantal verhuringen / aantal woongelegenheden

4.116 3.099 6.326 909 10,1%

43 jaar 42,5 jaar 3,5% 4,77%

10-05-2007 16:17:08

6

52

Bijlage: Overzicht in 2006 geïnterviewde stakeholders

naam Bas Jan van Bochove

organisatie Tweede Kamer der Staten Generaal

Gemma Smid

Gemeente Zoetermeer/Stadsgewest Haaglanden

Asje van Dijk

Provincie Zuid-Holland,

functie kamerlid namens de cda-fractie, woordvoerder wonen voormalig wethouder onderwijs, welzijn en wonen en portefeuillehouder wonen bij het Stadsgewest Haaglanden gedeputeerde

Gedeputeerde Staten Marien de Langen

Gemeente Rotterdam, dienst

directeur

Stedenbouw en Volkshuisvesting directeur

Rein Wallinga

De Compaan

Roland van der Post

Waarborgfonds Sociale Woning- algemeen directeur bouw

Marja de Bruyn

De Nieuwe Unie

algemeen directeur/

Jasper Tuytel

Hogeschool Rotterdam

Peter van der Gugten

Proper Stok

algemeen directeur

André Ouwehand

Onderzoeksinstituut otb

senior onderzoeker

In 2007 gaan wij opnieuw de dialoog aan.

bestuurder voorzitter college van bestuur

stedelijke vernieuwing en wonen

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT52-53 52-53

10-05-2007 16:17:09

de organisatie 1 januari 2007 Raad van Commissarissen Bewonersorganisatie

Raad van Bestuur

Ondernemingsraad

Organisatie Vestia groep – directie Beleid – directie Financiën & Control – afdeling Communicatie – afdeling ICT – afdeling P&O – Programmamanagement Innovatie – Vestia Interconsult

Vestia Rotterdam Noord Vestia Rotterdam Zuid Vestia Rotterdam Feijenoord Vestia Rotterdam Hoogvliet Vestia Nieuwerkerk a/d IJssel Vestia Westland Vestia Delft Vestia Zoetermeer Vestia Midden-Nederland Vestia Den Haag Zuid-Oost Vestia Den Haag Zuid-West Vestia Den Haag Scheveningen Vestia Nootdorp

VEG.G653_VerantwoordingBINNEN-WT2-3 2-3

Ceres projecten Vestia Bouw Timpaan Makelaardij Estrade Projecten

Aantal verhuureenheden: circa 77.000 Aantal formatieplaatsen: 915

10-05-2007 16:33:38

verantwoordingsverslag colofon uitgave Vestia Groep Postbus 1431 3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep

inhoud

Vestia 2006 Waarom we het doen zoals we het doen

1 Stakeholders leggen Vestia langs de meetlat 4 2.1 Thuis in de wijk 9 2.2 Eerlijke kansen 20 2.3 Keuze in wonen 32 3.1 Gezonde financiële basis voor maatschappelijke investeringen 42 3.2 Communicatie is de sleutel tot klanttevredenheid 45 3.3 Personeel en Organisatie 48 4 Streefcijfers en realisatie 2006 50 5 Kengetallen 2006 51 6 Bijlage 52

tekst Hans Oerlemans concept / ontwerp L5 communicatie + design BoomvanMourik drukwerk Platform P

mei 2007

VEG.G653_VerantwoordingOMSLAG-WT1 1

10-05-2007 16:16:06