Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie Een verkenning van kansen in de corporatiemarkt
3 september 2012 Status: concept ir. S. de Vos mw. dr. ir. ing. I.I. Janssen
1|Pagina
Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie Een verkenning van kansen in de corporatiemarkt
Introductie De activiteiten van vastgoedmanagentorganisaties (VGMO’s) op de woningmarkt richten zich op het beheer van woningen van particuliere en institutionele vastgoedbeleggers, de zogenaamde “vrije huursector”. In de voortdurende zoektocht naar vergroting van de markt van vastgoeddiensten, brengen de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt voor de vastgoedmanagementsector kansen met zich mee. Deze studie is bedoeld om deze kansen in de woningmarkt in beeld te brengen. Hierbij wordt vooral gekeken naar de ontwikkelingen bij woningcorporaties. De Nederlandse woningcorporaties bezitten samen 82% van het totale aanbod aan huurwoningen. Slechts 4,6% van de huurwoningen is in bezit van institutionele beleggers. Als gevolg van huurprijsregulering zijn de huurprijzen van goedkope huurwoningen aan regels gebonden. Dit geldt voor goedkope woningen die verhuurd worden door corporaties én commerciële verhuurders. Regulering is van toepassing op woningen met een huurprijs van 664,66 euro per maand (prijspeil 2012). Maarliefst 92% van de huurwoningen in Nederland heeft een huurprijs lager dan deze liberaliseringsgrens. Omdat woningcorporaties tot taak hebben lage inkomensgroepen te huisvesten, is het vanzelfsprekend dat zij het merendeel (86%) van deze gereguleerde huurwoningen bezitten (zie figuur 1). De huidige ontwikkelingen op deze huurwoningmarkt waar de woningcorporatie een belangrijke rol speelt, zijn aanleiding voor deze studie. Centraal staan twee kansen voor vastgoedmanagementorganisaties die het gevolg zijn van enerzijds verschuivingen in het middensegment van de huurwoningmarkt en anderzijds de roep om een efficiëntere bedrijfsvoering bij woningcorporaties.
2.266
gereguleerd
geliberaliseerd
296 87 corporaties
87
75
57
particuliere beleggers institutionele beleggers
Figuur 1 Aantallen huurwoningen in Nederland (x 1.000) (bewerking van IVBN, 2011; ABF, 2009)
2|Pagina
1 | Vastgoedbeleggers verwerven woningen van corporaties waardoor gelijktijdig de beheeropgave voor VGMO’s wordt vergroot. Doordat corporaties door de overheid worden gestuurd om zich meer te richten op huishoudens met een inkomen onder de 34.000 euro, zullen er in de vrije huursector verschuivingen optreden. Bovendien wordt er meer marktwerking toegestaan in het gereguleerde deel van de huurwoningmarkt. De verwachting is daarom dat de vrije sector huurwoningmarkt de komende jaren sterk zal groeien. Dit biedt kansen voor woningbeleggers en in het verlengde hiervan voor VGMO’s. 2 |In een zoektocht naar een efficiëntere bedrijfsvoering besteden corporaties steeds meer beheeractiviteiten uit. Wanneer corporaties gedwongen worden op kasstromen te sturen, vereist dit een efficiënte bedrijfsvoering en een kritische blik op de kosten van beheeractiviteiten. Gezien het feit dat VGMO’s gewend zijn in een concurrerende markt kwaliteit te leveren, tegen een scherpe prijs, zouden de activiteiten van VGMO’s kunnen passen in een efficiëntere bedrijfsvoering van woningcorporaties. Toch weten corporaties en VGMO’s elkaar in de praktijk nauwelijks te vinden. Hoe komt dit? Door in kaart te brengen hoe corporaties aankijken tegen mogelijkheden van samenwerking, wordt duidelijk wat de belemmeringen zijn. Mogelijk biedt het ook aanknopingspunten voor het afstemmen van de diensten van VGMO’s aan de eisen van corporaties. Op die manier kan er ruimte ontstaan voor vastgoedmanagementorganisaties om hun markt te vergroten tot het domein van de woningcorporaties.
Doel en methode onderzoek Het doel van deze projectstudie is het vertalen van de huidige ontwikkelingen in de huurwoningmarkt in kansen voor de vastgoedmanagementorganisatie. Uitvoerig deskresearch en interviews met acht woningcorporaties hebben als onderlegger gediend bij het in kaart brengen van de kansen. De interviews hebben telefonisch of schriftelijk plaatsgevonden en bevatte vragen over het uitbesteden van beheeractiviteiten. De volgende woningcorporaties hebben informatie verstrekt over hun uitbestedingsbeleid: Woonvisie, Lefier, Havensteder, Sité Woondiensten, Woonwaard NoordKennemerland, Laurentius, Dinteloord en Alliantie. De doelstelling van deze projectstudie is niet een volledig overzicht te geven van de besluitvorming rondom uitbesteden van beheeractiviteiten binnen corporaties. De onderzoekers hebben geprobeerd een goed beeld te schetsen van de situatie bij woningcorporaties en deze te interpreteren voor VGMO’s.
3|Pagina
Leeswijzer Met opzet is gekozen de resultaten van deze korte projectstudie niet te bundelen in een lijvig onderzoeksrapport. Per kans zoals in de introductie verwoord, zijn vijf prikkelende vragen opgesteld die vervolgens bondig worden beantwoord gebruikmakend van wetenschappelijke literatuur, publicaties in vakbladen, beleidsnotities, en de resultaten uit de interviews. Op deze wijze hopen de onderzoekers goed aan te sluiten bij de kennisbehoefte van de leden van Vastgoedmanagement Nederland.
4|Pagina
Verschuivingen in het middensegment …de stand van zaken De huidige woningmarkt wordt gedomineerd door twee sectoren: de koopsector en de sociale huursector. De derde sector, de vrije sector huurmarkt, is daarentegen klein. De marktsituatie in beide dominante sectoren kent uitersten. Op de koopwoningmarkt heerst momenteel een kopersstaking met een recordomvang aan aangeboden koopwoningen. De strengere voorwaarden voor hypotheekverstrekking, die met name starters parten spelen, remt de doorstroming van huur- naar koopwoningen. In de sociale huursector kennen we een geheel andere marktsituatie. Regionale verschillen daargelaten, kent de sociale huursector lange wachtlijsten. Het gebrek aan doorstroming van (sociale) huur naar koop draagt bij aan de onbalans op de koopwoningmarkt. Zowel overheid als markt reageren op deze onbalans in de woningmarkt. Voor een betere afstemming en doorstroming zou het aandeel huurwoningen in het middensegment moeten worden vergroot. Door aanpassing van de huurprijsregulering zullen meer corporatiewoningen bij mutatie een geliberaliseerde huur hebben wat het aanbod huurwoningen in het middensegment vergroot (Rijksoverheid, 2011b). Institutionele beleggers geven aan zich meer te willen begeven op dit middensegment (IVBN, 2011). Dit zou bijvoorbeeld kunnen door de aankoop van woningen in het middensegment van corporaties. Indien inderdaad de portefeuille van vastgoedbeleggers in deze richting zich substantieel uitbreidt, liggen hier kansen voor VGMO’s die traditiegetrouw het beheer verzorgen in opdracht van deze beleggers. Maar hoe concreet zijn deze kansen? De beantwoording van een vijftal vragen vormt de leidraad in de zoektocht naar deze kansen.
1 |Hoe is het middensegment in de huurwoningmarkt te typeren? De huurwoningmarkt kan verdeeld worden in verschillende prijssegmenten. De Wht houdt de volgende huurklassen aan (Rijksoverheid, 2011a): goedkoop (maandhuur tot € 366,37), betaalbaar (maandhuur vanaf € 366,37 tot € 561,98), bereikbaar (maandhuur vanaf € 561,98 tot € 664,66) en duur (maandhuur vanaf € 664,66). In deze notitie hanteren we een ander onderscheid. Het goedkope segment van de huursector is dat deel van de markt dat gereguleerde huurprijzen kent (huurprijzen < 664,66 euro). De inkomensgrens voor deze woningen bedraagt €34.085. Huishoudens met een hoger inkomen zijn dus aangewezen op de vrijesector huurmarkt met huurprijzen hoger dan 664,66 euro. Van de totale vrije huursector is 37% in het bezit van corporaties, 26% in het bezit van institutionele beleggers en de overige 37% is eigendom van particuliere beleggers. De vrije sector huurmarkt telt circa 230.000 woningen. Ze vormt daarmee slechts 8% van de totale huurwoningmarkt. Het middensegment van de huurwoningmarkt is dat deel van de vrije sector huurmarkt met huurprijzen tot circa 900 euro. Door gewijzigde regelgeving kunnen middeninkomens niet meer in de gereguleerde huursector terecht. 5|Pagina
Vanwege het geringe aanbod in dit middensegment huurwoningen dreigt deze groep tussen wal en schip te vallen (zie bijvoorbeeld: Arcadis, 2012). De aandacht van vastgoedbeleggers voor dit deel van de markt is daarom groeiende. Immers, corporaties zijn gedwongen zich te herbezinnen op hun rol in dit deel van de markt. Daarnaast lijkt door de strikte hantering van de inkomensgrens de vraag in dit deel van de markt groter dan het aanbod.
2 |Wat is de rol van de overheid bij het vergroten van de vrije sector huurmarkt? De overheid heeft in haar Woonvisie 2011 een aantal maatregelen aangekondigd ten aanzien van de corporatiesector. Zo wil zij de doorstroming bevorderen en aanbodbelemmeringen wegnemen om zo de keuzevrijheid op de huurmarktmarkt te verruimen. De overheid heeft hiervoor 3 maatregelen voorgesteld (Rijksoverheid, 2011b):
Meer marktwerking in de huurwoningmarkt Een striktere scheiding van speelvelden corporaties en beleggers Versoepeling van regels ten aanzien van complexgewijze transacties
Meer marktwerking in de verhuurwoningmarkt Als gevolg van huurprijsregulering kunnen gereguleerde huurprijzen sterk afwijken van markthuurprijzen. Zo heeft het woningwaarderingssysteem weinig oog voor de locatie en des te meer voor de voorzieningen in de woning zelf. Op de goede locaties is er oneerlijke concurrentie tussen de goedkope corporatiewoningen en woningen in de vrije sector. Dit maakt het onmogelijk om op gewilde locaties rendabel woningen te ontwikkelen en te verhuren voor het middensegment huurwoningen (tussen de 650 en ca. 900 euro per maand). De overheid heeft hiertoe in de gebieden met de grootste druk op de woningmarkt de toegestane maximumhuurprijzen verhoogd. Dit zorgt ervoor dat bestaande gereguleerde woningen bij mutatie in de vrije sector verhuurd kunnen worden. In het middensegment zullen de huurniveaus meer marktconform zijn wat investeren door vastgoedbeleggers aantrekkelijker maakt. Een striktere scheiding van speelvelden corporaties en beleggers Corporaties lenen goedkoper kapitaal dan commerciële verhuurders vanwege de borging van corporaties door de staat. Dit terwijl corporaties de afgelopen jaren steeds meer commerciële activiteiten zijn gaan ondernemen waaronder de ontwikkeling van vrije sector woningen, welke zij aanzienlijk goedkoper verhuren dan commerciële verhuurders. De hierdoor ontstane concurrentievervalsing maakt het moeilijk om een rendement te halen voor commerciële verhuurders. De overheid heeft hiertoe de maatregel genomen om corporaties te verplichten hun activiteiten te splitsen in een commercieel deel en een maatschappelijk deel. Dit maatschappelijke deel, het zogenaamde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) deel, komt nog wel in aanmerking voor 6|Pagina
geborgde leningen, het niet-DAEB deel niet. Het niet-DAEB deel is voor financiering aangewezen op dezelfde mogelijkheden als commerciële verhuurders. Voor wat betreft woningen vallen enkel gereguleerde woningen in het DAEB deel. Dit betekent dat huishoudens die meer verdienen dan 34.085 euro per jaar (prijspeil 2012) zich voor huurwoningen op het geliberaliseerde deel van de huurwoningmarkt moeten richten. Deze regeling maakt dat de concurrentie tussen corporaties en commerciële verhuurders in dit deel van de markt eerlijk verloopt, wat investeringen door vastgoedbeleggers uitlokt. Versoepeling van regels ten aanzien van complexgewijze transacties Nu corporaties hun uitpondinkomsten zien terugvallen als gevolg van de verslechterde situatie op de koopmarkt, en de corporaties gedwongen worden zich meer op hun oorspronkelijke doelgroep te gaan richten, kan het interessant zijn om verhuurde woningen in het middensegment complexgewijs in verhuurde staat te verkopen. Naast verkoop aan collega corporaties of het Woning Investerings Fonds, is verkoop aan vastgoedbeleggers een optie. De regels ten aanzien van complexgewijze verkoop zijn versoepeld. Desondanks kent de verkoop van huurwoningen aan vastgoedbeleggers belemmeringen (zie volgende deelvraag).
3 |Welke belemmeringen zijn er voor de verkoop van huurwoningen in het middensegment door corporaties aan vastgoedbeleggers? De verkoop van corporatiebezit is onderhevig aan regelgeving. Deze regelgeving heeft betrekking op het transactietraject en de hoogte van de transactieprijs. Indien een corporatie besluit woningen te verkopen aan een vastgoedbelegger wordt gesproken over complexgewijze verkoop. Een corporatie moet een complex eerst aan de zittende bewoners aanbieden en daarna aan collega-corporaties (waaronder het Woning Investerings Fonds). Als deze partijen niet willen kopen, mag de corporatie aan een belegger verkopen. Deze aanbiedingsvolgorde kan ertoe leiden dat een corporatie soms drie verkooptrajecten doorloopt voordat ze daadwerkelijk aan beleggers kan verkopen. Omdat de woningvoorraad van corporaties tot stand is gekomen met maatschappelijk kapitaal, wordt ‘weglekken’ van dit maatschappelijk kapitaal beschermd door eisen ten aanzien van de transactieprijs. Bij het bepalen van de prijs is de leegwaarde (ofwel de waarde van het complex in onverhuurde staat) een belangrijk criterium. Bij verkoop tussen de 75% en 90% van de leegwaarde kan het ministerie toestemming verlenen als (1) het belang van de volkshuisvesting zich daar niet tegen verzet, (2) corporaties kunnen aantonen dat complexgewijze verkoop volkshuisvestelijke meerwaarde heeft en (3) de prijsvorming transparant tot stand is gekomen en marktconform is. Daarnaast is verkoop voor minder dan 75% ook mogelijk geworden. Voorwaarde is dat de koper het complex de eerste zeven jaar door exploiteert en een evenredige winstdelingsregeling afspreekt met de corporatie tot 30 jaar na aankoop. Ondanks dat deze regelgeving in 2011 is verruimd (zie Rijksoverheid, 2011d), bestaat in de markt het gevoel dat corporaties hun complexen die voor doorexploitatie aan beleggers worden aangeboden, te 7|Pagina
duur moeten verkopen (DTZ, 2011; Conijn & Kramer, 2010). Daarnaast hebben complexen die nu nog gereguleerd verhuurd worden (en waarbij op termijn de meeste huurpotentie gekapitaliseerd kan worden) met extra regels te maken. Zo moeten zowel de bewoners als de gemeente toestemming geven tot verkoop. Op papier zijn de voorwaarden voor complexgewijze verkoop van corporatiebezit dus niet zo gunstig.
4|
In welk deel van deze markt zijn vastgoedbeleggers geïnteresseerd?
Uit onderzoek (Conijn & Schilder, 2011) blijkt dat 40% van de corporatiewoningen door het opplussen van de WWS punten, bij mutatie in de vrije sector verhuurd zouden kunnen worden. Volgens Jones Lang LaSalle (PropertyNL, 2011) zouden 55% van de door hen ondervraagde woningcorporaties complexgewijs wil verkopen, vooral in de vrije sector. Of vastgoedbeleggers geïnteresseerd zijn in de aankoop van deze woningen hangt ook af van de wijze waarop institutionele beleggers hun activiteiten inrichten. Volgens hetzelfde onderzoek van JLL zouden beleggers graag van corporaties willen kopen. Zo zouden de vijftig grootste Nederlandse particuliere en institutionele beleggers tot eind 2012 minimaal €2,5 miljard willen investeren in nieuwe en bestaande huurwoningen. In een studie van De Vos (2012) blijkt zo’n 20% van de corporatievoorraad uiteindelijk ook daadwerkelijk te voldoen aan de objecteisen van de vastgoedbelegger. Hierbij is gekeken naar huurprijsklasse, woonvorm, bouwjaar en locatie. De rendementseisen van de vastgoedbelegger zorgen er echter voor dat bij een strikte naleving van de huidige transactieregelgeving van deze 20% nauwelijks wat overblijft. De daling van de woningprijzen in de huidige markt en een minder strenge transactieregelgeving zou het aanbod voor beleggers geschikte huurwoningen kunnen doen groeien. Hoewel met deze veranderingen dit potentiële aanbod maar beperkt groeit, is dit al snel een groot aanbod, gezien de enorme omvang van de bestaande corporatievoorraad. De Vos rekende in zijn studie een scenario voor waarbij uitpondverboden en winstdelingen werden losgelaten en leegwaarderatio’s nog eens met 10% werden verlaagd. In dat geval zou ongeveer 2% van de corporatievoorraad geschikt zijn voor aankoop door vastgoedbeleggers. Dit lijkt op het oog weinig, maar vertegenwoordigt een kapitaal van ca. 5 miljard euro. Wanneer insitutionele beleggers de beschikking hebben over 2,5 miljard euro, is er genoeg keuze voor vastgoedbeleggers in de bestaande corporatievoorraad.
5 |Biedt een verschuiving in het middensegment op korte termijn kansen voor VGMO’s? De kansen voor VGMO’s hangen af van de omvang van de transacties tussen vastgoedbeleggers en woningcorporaties. De nieuwe regelgeving die voortvloeit uit de Woonvisie 2011 verruimt de mogelijkheden voor vastgoedbeleggers zich te begeven op het middensegment van de huurwoningmarkt. Het opplussen van een deel van de voorraad en de striktere scheiding tussen DEAB 8|Pagina
en niet-DAEB verbetert de concurrentiepositie van de vastgoedbelegger in dit segment. Op 5 juli 2012 is de herzieningswet door de tweede kamer aangenomen (Rijksoverheid, 2012). De herzieningswet regelt dat corporaties een administratieve scheiding moeten aanbrengen tussen DAEB en niet-DAEB. Voor corporaties blijft het echter toegestaan zich op de vrije markt (niet-DAEB) te begeven. Het is dus nog de vraag of, welke, en in welke mate corporaties huurwoningen in het middensegment afstoten. Daarnaast is het complexgewijs verkopen van corporatiewoningen omgeven met ingewikkelde procedures. De verkoop van corporatiewoningen is daarom geen vanzelfsprekendheid. De ervaringen op dit vlak zijn nog beperkt. De toekomst moet uitwijzen hoe en of het kapitaal van de vastgoedbelegger de corporatievoorraad weet te vinden In dit stuk is rekening gehouden met de vigerende wet- en regelgeving voor wat betreft de huurwoningmarkt. Ondanks recente maatregelen is van een gezonde woningmarkt geen sprake. De woningmarkt is daarom een belangrijk politiek agendapunt. Op dit moment wordt de herzieningswet verder uitgewerkt, hebben 22 top-economen zich opnieuw over de woningmarkt gebogen (Bartelsman e.a., 2012), ligt er een gezamenlijke nota Wonen 4.0 van de belangrijkste partijen die de woningmarkt vertegenwoordigen (Vereniging Eingen Huis e.a., 2012) en vinden op 12 september nieuwe verkiezingen plaats. De algemene toon is dat alleen grondige hervormingen in zowel de huur- als de koopwoningenmarkt zullen leiden tot een gezondere woningmarkt . Het is de vraag welke hervormingen het nieuwe kabinet zal doorvoeren en welke gevolgen dit zal hebben voor de vrije huurwoningmarkt. Als we tenslotte verder naar de toekomst kijken blijft de vraag naar woningen in het middensegment bestaan. Het aantal huishoudens blijft nog groeien tot 2045 (CBS, 2011). Zolang de vraag naar woningen hoog blijft, zal op langere termijn de markt voor VGMO’s toenemen, ongeacht of dit voormalige corporatiewoningen of nieuwbouw investeringen betreffen.
9|Pagina
Beheren in opdracht van corporaties …In een zoektocht naar een efficiëntere bedrijfsvoering besteden corporaties steeds meer beheeractiviteiten uit. De inkomsten van corporaties staan onder druk (CFV, 2011). Dit dwingt corporaties kritisch te kijken naar de efficiëntie van de bedrijfsvoering. Uit onderzoek (Conijn en Schilder, 2009) blijkt dat corporaties 30% tot 50% meer uitgeven aan het beheer van een woning dan een commerciële verhuurder. Gedeeltelijk kan dit verklaard worden door het andere takenpakket dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid van corporaties met zich meebrengt. Denk hierbij aan het beheer van de directe leefomgeving, activiteiten die voortvloeien uit de huurregulering, enz. Toch hebben corporaties ook vastgoed in bezit waar deze maatschappelijke component minder aanwezig is, zoals bij het beheer van het niet-DAEB deel van de corporatieportefeuille. De beheeractiviteiten die hieruit voortvloeien zijn vergelijkbaar met de diensten die VGMO’s aanbieden. Dit deel van deze publicatie richt zich op de vraag hoe corporaties aankijken tegen efficiënter vastgoedmanagement en wat VGMO’s in dit kader voor hen zouden kunnen betekenen.
1 | Hoe efficiënt zijn corporaties in het beheren van hun vastgoedportefeuille? Zowel VGMO’s als corporaties geven aan dat er bij corporaties veel te winnen valt in het efficiënt managen van de vastgoedportefeuille. De afgelopen jaren zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd naar het verschil in objectgebonden kosten (onderhoud en beheer) tussen corporaties en commerciële verhuurders. Al eerder haalden we het onderzoek van Conijn en Schilder(2009) aan. Zij spreken over exploitatielasten bij corporaties die 30% tot 50% hoger liggen dan die van commerciële vastgoedeigenaren. Van den Hoogen (2010) laat in een discussiepaper een aantal interessante vergelijkingen zien. Gegevens van AeDex en ROZ/IPD benchmarks hebben hiervoor als basis gediend. Van Middelaar (2005) vergeleek objectgebonden kosten voor corporaties en winkelbeleggers (zie onderstaand overzicht). Te zien is dat deze over de periode 2001-2003 toenemen maar dat de twee indicie nauwelijks van elkaar afwijken. Worden de objectgebonden kosten gerelateerd aan de brutohuurinkomsten, dan zien we een duidelijk verschil. Dit wordt vanzelfsprekend verklaard door de hogere huren van het vastgoed in de beleggingsportefeuille. Objectgebonden kosten 2001-2003 per VHE en in % van bruto-inkomsten Objectgebonden kosten Als % bruto-inkomsten
2001
AeDex € 1.545 41,7%
2002
ROZ/IPD € 1.572 25,1%
AeDex € 1.764 45,9%
2003
ROZ/IPD € 1.741 26,7%
AeDex € 1.829 46,0%
ROZ/IPD € 1.851 27,2%
10 | P a g i n a
CFV (2006) deed een vergelijkbaar onderzoek maar relateerde de objectgebonden kosten aan de huurcategorie.
Objectgebonden kosten 2004 (bron: CFV Vervolgonderzoek bedrijfslasten woningcorporaties; herleid door Van den Hoogen)
Kosten VHE
per
In % van de huuropbrengsten
Woningcorporaties
€ 1.789
41,4%
Commerciële verhuurders (tot liberalisatiegrens € 598)
€ 1.700
26,8%
Commerciële verhuurders (t/m huurprijsklasse 2 van € 478)
€ 1.660
31,1%
Uit dit overzicht blijkt dat de kosten per VHE uitgaande van de populatie tot en met huurprijsklasse 2 bij de woningcorporaties 7,8% hoger liggen. Tot en met de liberalisatiegrens is dit verschil 5,2%. Als percentage van de huuropbrengsten zijn de verschillen echter groter vanwege de relatief lagere huren van de woningcorporaties. Van den Hoogen (2010) maakte zelf eveneens een uitsplitsing van objectgebonden kosten op basis van recentere en meer gedetailleerde data van AeDex en ROZ/IPD. In deze studie wordt geconcludeerd dat woningcorporaties fors hogere exploitatielasten hebben dan de institutionele beleggers: gemeten als percentage van de bruto inkomsten en per m² ruim het dubbele, per VHE zijn de kosten ruim 50% hoger. Voor deze analyse zijn de woningen met een geliberaliseerde huur uit de populatie van de ROZ/IPD gehaald. Een belangrijkere conclusie is dat het verschil de afgelopen jaren sterk is toegenomen: de exploitatiekosten van de AeDex woningen stegen van 2003 tot 2008 met 34,2%, gecorrigeerd voor inflatie met 31,5%! Hoe kunnen deze grote verschillen worden verklaard? Corporaties zijn vastgoedeigenaar en niet alleen beheerder. Zij richten zij zich op de onderkant van de markt en hebben doelstellingen die andere beheeractiviteiten met zich meebrengen. Van den Hoogen draagt andere redenen aan voor de aangetroffen verschillen. Zo kan een verschil in kwaliteit en samenstelling van de portefeuille tussen corporaties en institutionele beleggers een oorzaak zijn. Het aandeel oudere woningen in de corporatievoorraad kan kostenverhogend werken. Daarnaast betreft het grote verschil slechts één jaar van meting (2008). Betreffen de verschillen weloverwogen uitgaven voor de doelgroep of is er werkelijk sprake van inefficiency? Om de verschillen beter te kunnen verklaren zullen de indicies en definities van corporaties en vastgoedbeleggers beter op elkaar moeten worden afgestemd. Een vergelijking van AeDex en de vastgoedmanagement-index is nog niet eerder gemaakt. Het verdient aanbeveling hier eens goed naar te kijken.
11 | P a g i n a
2 | Staat het sturen op efficiëntie hoog op de agenda van de woningcorporatie? Zowel de bestudeerde beleidsdocumenten (zie o.a. CFV, 2012) als de ondervraagde corporaties gaven aan dat het zuinig omgaan met de middelen steeds belangrijker wordt. Corporaties zijn zich er van bewust dat er een slag te slaan is in het efficiënt managen van het vastgoed. De heer De Vries van woningcorporatie Lefier verwoordde het als volgt: “Ook bij ons is er de noodzaak om scherper aan de wind te zeilen”. De oorzaak van deze actuele wijzigingen komt doordat er in het verleden weinig prikkels zijn geweest om efficiënter om te gaan met vastgoed (Priemus, 2002). Nu corporaties financieel onder druk komen te staan, ontstaat deze prikkel wel. Hierdoor ontstaan kansen voor VGMO’s. Wetenschappelijke studies (zie White,2011 en Hayward & Donaugh, 2000) laten zien dat deze prikkel zich in andere landen al eerder heeft voorgedaan. In deze studies worden voorbeelden genoemd uit Engeland en Nieuw Zeeland waar (semi-) publieke vastgoedorganisaties succesvol commerciële methodes als kosten/batenanalyses en aanbestedingen hebben overgenomen om te kunnen sturen op een efficiëntere besteding van middelen. De door ons ondervraagde corporaties gaven allen aan de afgelopen 3 jaar structurele maatregelen te hebben genomen om te sturen op efficiënter vastgoedmanagement. Zo gaven zowel Laurentius als Woonvisie aan nog meer te willen sturen op eenheidsprijzen om zo de administratiedruk te verlagen. Ook fusies en schaalvergroting in de corporatiesector worden ingezet met als doel een efficiëntere organisatie in te richten.
3 | Overwegen corporaties beheeractiviteiten uit te besteden met als doel de bedrijfsvoering efficiënter in te richten? Elke ondervraagde corporatie besteedt zaken uit. Het gaat echter vaak om specifieke taken die elk apart worden uitbesteed. Zo hebben eigen onderhoudsdiensten plaats gemaakt voor uitbestedingen aan onderaannemers en vindt bijvoorbeeld de klachtenafhandeling plaats in callcenters. Andere zaken die worden uitbesteed zijn het vve-beheer en de inzet van huismeesters. Het gehele beheer uitbesteden van (delen van) de portefeuille, waarbij de corporatie slechts nog een strategische en controlerende rol vervult, vindt nauwelijks plaats. Corporaties geven wel aan dat hier steeds meer over wordt nagedacht. In een enkel geval wordt het gehele beheer van een klein deel van de portefeuille dat buiten de kernregio is gelegen, uitbesteed. Havensteder heeft hiertoe bijvoorbeeld besloten en koos een collegacorporatie voor het beheer van enkele complexen. In een vraaggesprek gaf een vertegenwoordiger van Havensteder aan dat het “not done” is uit te besteden aan een commerciële partij in plaats van een collega-corporatie waarbij de lijntjes kort zijn. Woningcorporatie Alliantie vermeldde nadrukkelijk alle kennis en activiteiten in eigen huis te willen houden en geen beheertaken, ook niet het dagelijks beheer van het niet-DAEB gedeelte van de portefeuille, uit te willen besteden. Alliantie heeft kennis over het vastgoedmanagement op verschillende beleidsniveaus gebundeld in een adviesgroep. Deze adviesgroep wordt gezien als een intern adviesbureau die de regio's ondersteund bij het oplossen en uitwerken van vastgoedvraagstukken. De schaalgrootte van deze corporatie geeft ruimte voor deze zienswijze. 12 | P a g i n a
4 | Zien corporaties een VGMO als een goede uitbestedingspartner? De vastgoedmanager zoals verenigd in VGM-NL is (nog) geen vanzelfsprekende partner voor de woningcorporatie. Enkele corporaties experimenteren met het uitbesteden van delen van het beheer aan commerciële partijen. Zo geeft Sité Woondiensten aan een pilot te starten met het uitbesteden van het gehele beheer van een klein deel van de portefeuille aan een commerciële vastgoedmanager. Over het algemeen zijn corporaties zich ervan bewust dat partijen die in opdracht van beleggers het beheer uitvoeren dit kosten efficiënt doen aangezien zij meer op rendement worden afgerekend. Desondanks is de uitbestedingsstrategie die de overhand heeft bij corporaties het uitbesteden per taak aan gespecialiseerde partijen zoals facility managers, aannemers, inkopers, loodgieters, callcenters, etc. Het lijkt er op dat facilitaire bedrijven, aannemers en gespecialiseerd onderhoudsbedrijven inspringen op de veranderende vraag van corporaties. Corporaties hebben een ruime keus aan partners waarmee zij strategisch kunnen samenwerken. Woningcorporatie Laurentius gaf aan ervaring op te doen met Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud (RVGO). Steeds meer onderhoudsbedrijven bieden deze dienst aan waarbij zij voor langere periodes resultaatgerichte afspraken aangaan met corporaties. VGMO’s zouden ook in deze behoeften kunnen voorzien.
5 | Hoe kan de VGMO zich richten op de corporatiesector? Dat woningcorporaties hun bedrijfsvoering efficiënter zullen inrichten is een feit. De stijgende onderhoudslasten (zie Atriensis, 2011) van de afgelopen jaren zijn een belangrijke aanleiding te zoeken naar nieuwe wegen voor het organiseren van het vastgoedbeheer zonder dat de kwaliteit van de dienstverlening hieronder te leiden heeft. Ook het scherpere toezicht op de corporatiesector en de verslechterde financiële situatie maken dat corporaties met taakstellende bezuinigingsopgaven te maken krijgen. Het uitbesteden van taken is onderdeel van het uitgebreide pakket van maatregelen die corporaties inzetten op weg naar een efficiëntere bedrijfsvoering. Corporaties hebben een ruime keus uit aanbieders, indien zij eenmaal besluiten tot uitbesteding over te gaan. VGMO’s zouden, gezien hun kerncompetenties, prima in staat kunnen zijn als partner voor corporaties op te treden, bijvoorbeeld om in de vraag naar huismeesters, vve-beheer of resultaatgericht onderhoud te voorzien. De strategieën van corporaties voor wat betreft het taakgericht uitbesteden van vastgoedmanagement gerelateerde activiteiten zijn zeer divers. VGMO’s ondervinden op dit gebied veel concurrentie van andere aanbieders. VGMO’s die zich op dit terrein willen begeven zullen zich flexibel moeten opstellen en maatwerk moeten leveren. De verplichte administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten van corporaties zou kunnen leiden tot eveneens een striktere scheiding van het vastgoedbeheer. Dit biedt kansen voor VGMO’s indien corporaties besluiten het vastgoedmanagement voor het niet-DAEB deel van de portefeuille complexgewijs uit te besteden. De vastgoedbeheer activiteiten behorend bij het niet-DAEB 13 | P a g i n a
gedeelte, komen sterk overeen met de core-business van VGMO’s. Hoewel corporaties nog nauwelijks overgaan tot complexgewijze uitbesteding, geeft de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB hier een goede aanleiding toe. Woningcorporatie Lefier vertelde dat het beheer van geliberaliseerde huurwoningen “een andere tak van sport is”. Huurders in dit segment hebben hogere eisen. Corporaties zullen de verhuur van duurdere huurwoningen steeds minder als hun kerntaak vinden behoren. Dit geldt ook voor het beheer van het commerciële en maatschappelijk vastgoed. Een duidelijke administratieve splitsing van DAEB en niet-DAEB in combinatie met de noodzaak scherper te sturen op de bedrijfslasten, zal een extra stimulans zijn het vastgoedbeheer van het niet-DAEB gedeelte in het geheel uit te besteden. Momenteel bezitten woningcorporaties in Nederland 19.862 winkels en bedrijfsruimten met een totaal oppervlakte van 2,3 miljoen vierkante meter (CFV, 2011). Ter vergelijk: Nederlandse institutionele vastgoedbellegers verenigd in de IVBN bezitten gezamenlijk circa 9,5 miljoen m2 commercieel vastgoed (winkels, kantoren en bedrijfsruimten). Van welk deel van het commercieel vastgoed van corporaties in de toekomst het beheer zal worden uitbesteed, is moeilijk te zeggen. Elke corporatie maakt haar eigen afweging op basis van schaalgrootte van de organisatie, locatie van het vastgoed, kenmerken van de portefeuille en andere strategische overwegingen. Verder onderzoek op dit onderwerp wordt aanbevolen. Deze notitie heeft laten zien dat ontwikkelingen bij woningcorporaties kansen bieden voor VGMO’s. Dat deze partijen elkaar in de praktijk ook vinden, en vervolgens strategische samenwerkingsverbanden aangaan, is geen vanzelfsprekendheid. Ondanks dat de bedrijfsprofielen van corporaties en VGMO’s op papier complementair zijn, lijken ze in de praktijk in twee verschillende competities te spelen. Net zo goed als dat niet elke corporatie het vastgoedmanagement van delen van haar portefeuille uit zal besteden, zal ook niet elke VGMO zich begeven op het terrein van woningcorporaties. Deze strategische keuzes zijn afhankelijk van meer dan alleen de ontwikkelingen in de woningmarkt.
14 | P a g i n a
Referenties ABF Research (2009), “Het wonen overwogen: De resultaten van het WoOnonderzoek Nederland 2009” een gezamenlijk onderzoek van CBS en het ministerie van VROM/WWI, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2010/03/23/het-wonenoverwogen.html Arcadis Nederland BV (2012), “Tussen wal en schip: Een onderzoek naar de aanpak van gemeenten voor de huisvesting van middeninkomens”, Bodegraven, http://www.arcadis.nl/werkvelden/corporaties/Documents/Rapport%20Tussen%20Wal%20en%2 0Schip-Onderzoek%20aanpak%20gemeenten%20huisvesting%20middeninkomens.pdf Atriensis (2011), “Meer kwaliteit met minder onderhoud?” rapport verschenen op 1 augustus 2011, Eindhoven. Bartelmans, E., e.a. (2012), “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt”, manifest, www.dsf.nl CBS (2011) “Huishoudensprognose 2011–2060: meer en kleinere huishoudens” CFV (2006), “Vervolgonderzoek Bedrijfslasten Woningcorporaties”, Naarden CFV
(2011), “Corporaties in perspectief, http://www.cfv.nl/publicaties/publicatie/CiP_2011_toelichting
Toelichting”,
Naarden,
CFV
(2012), “Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2012-2016, Baarn, http://www.cfv.nl/media_dirs/8446/media_files_data/sectorbeeld_voornemens_woningcorporat ies_2012.pdf
Cobouw (2009), “Woningverkoop geen cashcow corporaties”, verkregen op 20 Augustus 2009 van Cobouw.nl Conijn, J. en Kramer, B. (2010), “Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen”, Ortec Finance, Amsterdam. Conijn, J. en Schilder, F. (2009), “How housing associations lose their value: the value gap in the Netherlands”, Property Management, vol. 29, no. 1, pp. 103-119. Conijn, J en Schilder, F. (2011) “De haalbaarheid van markthuren.” Real Estate Research Quarterly April 2011 (10) 1.
15 | P a g i n a
DTZ (2011) “Zekerheid gezocht: De Nederlandse markt voor woningbeleggingen”, De Nederlandse markt voor woningbeleggingen oktober 2011. Hoogen, van den C. (2010), “Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen vergelijking van de aeDex woningen met de ROZ/IPD over 2008”, Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Onderzoeksseminar van 29 april 2010 over het thema ‘Efficiëntie van Woningcorporaties’, Amsterdam. IVBN (2011), “Naar een vrije sector huurmarkt”, IVBN visie op de huurwoningmarkt – september 2011 McDonagh, J., Hayward, T. (2000),"Outsourcing corporate real estate asset management in New Zealand", Journal of Corporate Real Estate, Vol. 2 Iss: 4 pp. 351 – 371
Middelaar, G. van (2005), “Kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties: Bedrijfseconomische verkenning en vergelijking van de bedrijfslasten in de corporatiesector in de periode 2000-2003”, Master thesis voor de Amsterdam School of Real Estate. Priemus (2002) “Effectiviteit en efficiëntie bij woningcorporaties” verkregen van BNG.nl PropertyNL (2011), “JLL: Woningmarkt loopt 2,5 miljard euro mis door regelgeving”, http://www.propertynl.com/index-newsletter/jll-woningmarkt-loopt-25-mrd-euro-mis-doorregelgeving Rijksoverheid (2011a), “Parameters huurtoeslag, liberaliseringsgrens en inkmoensgrens staatssteun 2012 en een tweetal wetswijzigingen dat gevolgen heeft voor de berekening van de huurtoeslag” circulaire (MG 2011-05), 31 december 2011. Rijksoverheid (2011b), “Wijziging besluit huurprijzen woonruimte” http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/besluiten/2012/04/23/ontwerpbesluitwijziging-besluit-huurprijzen-woonruimte-monumenten.html Rijksoverheid (2011c), “Woonvisie 2011”, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/kamerstukken/2011/07/01/kamerbrief-woonvisie.html Rijksoverheid (2011d), “Verkoop corporatiewoningen”, circulaire (MG 2011-04), 1 november 2011. Rijksoverheid (2012) “Herziening van de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Nederlandse Autoritieit toegelaten instellingen volkshuisvesting”, https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-32769-101.html Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM (2012), “Wonen 4.0, Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt”, http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Wonen_4_0__23_mei_2012_versie_def.pdf
16 | P a g i n a
Vos, S. de (2012), “Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggers”, Afstudeerverslag TU/e, Eindhoven. White, A. (2011) "A review of UK public sector real estate asset management", Journal of Corporate Real Estate, Vol. 13 Iss: 1, pp.6 – 15
17 | P a g i n a
