Jaarverslag 2011 Woningcorporatie WonenBreburg Start nieuwbouw in middengebied
Winnaar Groene Parel Award in Tilburg
10 woningen Galder 100 woningen Rijen
Onderzoek naar de dialoog op social media
Projecten in de wijk
€ 28.422.000,investering in onderhoud
Wijkstudent Tilburg Struyckenwijk goes BRAAK! Tuinprojecten Buurtfeesten voor en door bewoners
Interne ontwikkeling
Positief resultaat van € 40.245.000,-
Pilot Brabant Connect om langer zelfstandig te blijven wonen
Flexibel werkconcept Vastgoedsturing Great Place To Work
Woonlastenonderzoek onder huurders
Evaluatie en herijking convenants afspraken in Tilburg en Breda
INHOUDSOPGAVE VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2011 Voorwoord…………………………………………………………………………………………………………1 WonenBreburg in strategisch perspectief 1 Missie, strategie en doelstellingen…………………………………………………………………………… 3 2 Ontwikkelingen 2011 in de maatschappij, bij de overheid en in de positie van WonenBreburg…. 5 3 Visitatie…………………………………………………………………………………………………………..10 Prestaties in 2011 voor de 5 resultaatgebieden…………………………………………………….. 11 1 Resultaatgebied ‘klanttevredenheid’………………………………………………………………… 11 - Huisvesten van onze doelgroep………………………………………………………………………………11 - Huisvesten van studenten…………………………………………………………………………………….. 12 - Huurbeleid voor onze doelgroep…………………………………………………………………………….13 - Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening……………………………………………………………….. 14 - Maatwerk voor de (individuele) klant……………………………………………………………………… 14 - Woonlasten en wooncomfort………………………………………………………………………………...15 - Specifieke vormen van dienstverlening……………………………………………………………………..16 - Resultaten in Breda……………………………………………………………………………………………..17 - Resultaten in Tilburg…………………………………………………………………………………………...20 2 Resultaatgebied ‘wijken op orde’…………………………………………………………………….. 23 - Leefbaarheid……………………………………………………………………………………………………. 23 - Ontwikkeling: sociaal en cultureel………………………………………………………........................... 24 - Wonen, welzijn en zorg………………………………………………………………………………………. 24 - Resultaten in Breda……………………………………………………………………………………………. 26 - Resultaten in Tilburg…………………………………………………………………………………………...34 3 Resultaatgebied ‘verbinding maken met onze maatschappelijke omgeving’…………… 40 - Betrekken van belanghebbenden bij beleid en beheer…………………………………………………. 40 - Betrekken van bewoners bij beleid en beheer……………………………………………………………. 41 - Maatschappelijk verantwoord ondernemen………………………………………………………………. 43 - Resultaten in Breda……………………………………………………………………………………………. 45 - Resultaten in Tilburg…………………………………………………………………………………………...47 4 Resultaatgebied ‘kwantiteit en kwaliteit van het vastgoed’…………………………………. 49 - Vastgoedsturing………………………………………………………………………………………………... 49 - Omvang van de voorraad…………………………………………………………...................................... 50 - Ontwikkeling van de voorraad………………………………………………………………………………. 51 - Onderhouden en verbeteren van de voorraad…………………………………………………………… 52 - Ontwikkeling van de verkopen……………………………………………………………………………… 53 - Ontwikkeling van de studentenhuisvesting……………………………………………………………….. 54 - Ontwikkeling van het bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed…………………………...55 - Resultaten in Breda……………………………………………………………………………………………. 56 - Resultaten in Tilburg…………………………………………………………………………………………...61 5 Resultaatgebied ‘ontwikkeling van de organisatie’……………………………………………...65 - Organisatiestructuur en -ontwikkeling…………………………………………………………………….. 65 - Ontwikkeling medewerkers………………………………………………………………………………….. 69 - Corporate governance………………………………………………………………………………………… 71 - Sturing, risico’s en risicobeheersing………………………………………………………………………… 74 - Algemene externe en interne financiële ontwikkelingen………………………………………………. 76 - Toezicht CFV en WSW…………………………………………………………………………………………. 79 - Resultaat 2011………………………………………………………………………………………………….. 81 - Ontwikkeling van vermogen en resultaat…………………………………………………………………. 83 - Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen……………………………………………………… 85 - Niet uit de balans blijkende verplichtingen……………………………………………………………….. 88 - Risicomanagement: stresstest………………………………………………………………………………... 89
Kengetallen 2011 stichting WonenBreburg…………………………………………………………… 92 BSC-resultaat 2011……………………………………………………………………………………………. 93 Bijlage bij volkshuisvestingsverslag 2011 Stichting WonenBreburg …………………………..94 Bericht van het bestuur…………………………………………………………………………………… 110 Bericht van de raad van commissarissen…………………………………………………………….. 111 Verslag van de ondernemingsraad……………………………………………………………………. 118 Jaarrekening 2011 Stichting WonenBreburg Inhoudsopgave jaarrekening 2011………………………………………………………………………….. 121 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant…………………………………………. 168 Verklaring raad van commissarissen………………………………………………………………….. 170
Voorwoord Geachte huurders en huurdersorganisaties, belanghebbenden, leden van de colleges van B en W, raadsleden en andere geïnteresseerden, Over 2010 schreven wij dat wij een roerig jaar achter de rug hadden. Begin 2011 hoopten we nog dat de ergste storm was gaan liggen. Niets is minder waar op het moment dat wij dit jaarverslag over 2011 aan u voorleggen. De problemen van collega-corporaties – rondom derivaten, verkeerde bedrijfsvoering en fraude – zijn een steeds grotere, serieuze bedreiging voor het systeem van solidariteit in onze volkshuisvestingssector en brengen ook voor WonenBreburg grote financiële risico’s met zich mee. Problemen die mede als gevolg van de realiteit van de financiële crisis zichtbaar zijn geworden. Inmiddels zit de woningmarkt volledig op slot. Consumenten zijn pessimistisch en steeds meer aangewezen op de huurmarkt. Dat leidde in 2011 tot diverse effecten voor WonenBreburg: voor de koopmarkt ontwikkelde woningen in onze herstructureringswijken werden niet verkocht. Na verwisseling van het label van koop naar huur werden ze in korte tijd verhuurd. De vraag van starters kan steeds moeilijker door een gebrek aan doorstroming in de bereikbare huurmarkt worden ingevuld. De middengroepen met inkomens tussen de 34.000 en 43.000 euro komen steeds meer in de knel. Steeds meer mensen moeten het doen met minder inkomen. In 2011 onderzochten we de woonlasten van onze huurders. Voor een deel van onze huurders met lagere inkomens blijken die schrikbarend hoog. Door de realiteit van de financiële markt en door het overheidsbeleid lukt het ons steeds moeilijker onze doelstelling in te vullen: “het beschikbaar hebben van voldoende betaalbare woningen voor mensen die dat op eigen kracht in de markt niet kunnen bereiken.” Vanuit dit perspectief zijn wij niet tevreden over 2011. Maar er is ook tevredenheid. We hebben in 2011 niet stilgezeten. Binnen onze mogelijkheden hebben we ook in 2011 diverse ambities in daden omgezet. Dit verslag rapporteert daar uitgebreid over. Dat kunnen we vanuit een gezonde financieel-economische basis. Zo is de financiële uitkomst in 2011 positief met een resultaat van € 40.245.000. Toch zien we dat wij ook onze grenzen bereiken als het gaat om nieuwe investeringen. De kurk waarop we voor een belangrijk deel drijven, zijn verkopen van ons bestaande bezit. Zonder de inkomsten daarvan is onze nieuwbouw niet te financieren en te bekostigen. Waar wij een aantal grote fysieke herstructureringen van wijken nog moeten afmaken (in Tilburg Groeseind-Hoefstraat en Rosmolen; in Breda Heuvel, Driesprong, Geeren en Doornbos) hebben we geprobeerd in 2011 de planrealisatie overeind te houden. We willen hoe dan ook voorkomen dat wij ergens halverwege blijven steken. Dat is slecht voor onze huurders, hun wijken en onze steden. Wel hebben we in 2011 meer energie ingezet voor een breder sociaal beheer. Altijd in samenwerking met onze huurders en andere maatschappelijke partners. In dit verslag leest u de vaak positieve en hoopvolle resultaten. Meer dan ooit zal het nodig zijn om door samenwerking effectiever te worden. Dan zal het allereerst gaan om de samenwerking met onze huurders. De eigen verantwoordelijkheid is in 2011 een belangrijk maatschappelijk thema. Ook onze huurder zal primair eigen verantwoordelijkheid moeten nemen. Een mooi voorbeeld waar dit in 2011 is gelukt, zijn de gesprekken met huurders over energieinvesteringen in hun woningen. Zij kozen zelf voor de investering die bij hen paste. Daarbij past ook ons begrip wederkerigheid. De tijd van enkel consumeren is niet meer. Bij samenwerking moet het mes aan twee kanten snijden. Het te bereiken effect moet meer dan enkelvoudig zijn. Vanuit dit denken hebben wij in onze steden Breda en Tilburg ook de gesprekken gevoerd over het stedelijk beleid, als het ging over stedelijke ontwikkeling, zorg, welzijn en sociale en fysieke ontwikkeling van wijken. In beide steden leggen de omstandigheden grote druk op tal van afspraken uit het verleden. In 2011 is geprobeerd een begin te maken met de aanpassing van afspraken vanuit de nieuwe maatschappelijke en economische realiteit. 1
Het wettelijk kader betreffende de volkshuisvesting in ontwikkeling met daarin een vertaling van de Europese regels, een ander huurbeleid en een andere governance staat op het moment van het schrijven van deze bijdrage weer te wankelen door de nieuwe politieke situatie in ons land. Dit is een bestuurlijke realiteit. Het grote risico is, dat daardoor een nog sterkere verlamming ontstaat in onze sector, hetgeen de neerwaartse spiraal alleen maar verder versterkt. We zullen vanuit de uitgangspunten van ons beleid trachten ons stuur op een juiste manier in handen te houden. Dat hebben we in 2011 geprobeerd en op basis van de recent bekend geworden uitkomst van ons visitatieonderzoek (www.wonenbreburg.nl) over de afgelopen jaren, inclusief 2011, lukt ons dat. Het laatste door de inzet van onze werkorganisatie, maar ook door de op samenwerking gerichte inzet van onze huurderorganisaties en andere partners in onze omgeving. Een welgemeend woord van dank aan hen allen voor de geleverde inspanningen in 2011. Met vriendelijke groet, Ir. Johan Dunnewijk Directeur-bestuurder
drs. Ton Streppel directeur-bestuurder
2
WonenBreburg in strategisch perspectief 1.
Missie, strategie en doelstellingen
Missie WonenBreburg zorgt voor huisvesting in de woningmarktgebieden Breda en Tilburg. Wij bieden op korte en lange termijn zekerheid in wonen. Maatwerk en tevreden klanten: daar gaat het ons om. Wij bieden woningen en diensten waar de klant behoefte aan heeft; soms ook maatschappelijk vastgoed. Een sterke vastgoedportefeuille met een hoogwaardige energetische kwaliteit vormt de basis van ons bestaan. Wij besteden bijzondere aandacht aan het huisvesten van mensen die dat moeilijker zelf kunnen, zoals dak- en thuislozen, mensen met een laag inkomen en mensen met een maatschappelijke, fysieke of verstandelijke beperking. Daarnaast hebben we speciale aandacht voor studenten en senioren. Wij maken ons sterk voor de wijken en buurten waar onze woningen staan en voor de sociale ontwikkeling van de bewoners. Strategie 2011 was het derde jaar van ons meerjarenbeleidsplan ‘Energie in Wonen’ voor de periode 2009-2012. We blijven in de door deze jaren heen veranderende context volop energie steken in onze ambitie, want energie in wonen heeft ook betrekking op onszelf als energieke, ondernemende en actieve organisatie. Dat was onze ambitie in 2011 en dat zal het de komende jaren ook blijven. In het beleidsplan, dat u op onze website vindt, hebben we onze strategie uitgewerkt in 5 resultaatgebieden: 1. Klanttevredenheid: meer directe aandacht voor de individuele klant. 2. Wijken op orde: bijdragen tot de herstructurering van een aantal wijken, met aandacht voor de sociale ontwikkeling van mensen in achterstandssituaties. 3. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving: investeren in dagelijkse samenwerking met andere organisaties. 4. Kwantiteit en kwaliteit van het vastgoed, met als belangrijkste 2 onderdelen: a) bijdragen tot bezitsvorming van huishoudens met lage inkomens via verkoop van woningen; b) verbeteren van de energetische kwaliteit van ons woningbezit vanuit de optiek van woonlastenbeheersing en duurzaamheid. 5. Ontwikkeling van de organisatie: het fit houden van de organisatie. In dit jaarverslag kunt u lezen wat de voortgang op deze 5 resultaatgebieden is. Kernwaarden Onze missie bevat voor een deel de identiteit van onze organisatie, die wij met onze medewerkers uitdragen. 5 kernwaarden zijn voor WonenBreburg heel belangrijk. U mag ons dan ook aanspreken op het naleven hiervan. Deze kernwaarden, die ons dagelijks handelen bepalen, zijn: Betrokken WonenBreburg richt zich naar de maatschappelijke opgaven die aan woningcorporaties zijn gesteld. Wij hebben primair aandacht voor de mensen die moeilijk of helemaal niet in hun huisvesting kunnen voorzien. We willen lokaal-maatschappelijke vraagstukken oplossen; het woon- en leefklimaat optimaliseren. Bij onze medewerkers wordt op alle niveaus deskundigheid, het nemen van verantwoordelijkheid en het oplossen van problemen gestimuleerd. Zij voelen zich verantwoordelijk voor het resultaat van hun handelen, ze zijn betrokken. Ze werken met hart en ziel en zijn zich bewust van het maatschappelijke karakter van onze organisatie. Dat uit zich in passie voor het werk.
3
Betrouwbaar WonenBreburg is eerlijk en duidelijk in zijn handelen. We treden onze belanghebbenden open tegemoet. Wij willen transparant, toegankelijk en consistent zijn. Onze medewerkers komen gemaakte afspraken na en aanvaarden de consequenties daarvan. Zij communiceren duidelijk, eerlijk en helder. Altijd. Klantgericht WonenBreburg krijgt door regelmatig klantonderzoek helder zicht op de wensen van de klanten. Hierdoor kunnen we flexibel inspelen op hun wensen en vragen. Onze servicegerichte medewerkers zijn dagelijks op zoek naar de wensen en behoeften van de klant. Ze laten zien dat vanuit dat perspectief wordt gedacht en gehandeld. Ondernemend WonenBreburg heeft lef. Lef om creatief, zelfbewust en flexibel de ruimte te zoeken en te claimen. Ruimte die nodig is om die dingen te doen waar de samenleving om vraagt. Onze medewerkers tonen initiatief, signaleren kansen en zetten deze om in acties die bijdragen tot betere resultaten van de organisatie. Ze slaan nieuwe wegen in en durven risico’s te nemen. Samenwerkend Als we met samenwerking onze doelstellingen beter, sneller of efficiënter kunnen bereiken, werken we samen. Onze medewerkers zoeken actief samenwerking die is gericht op gemeenschappelijke doelen. Zij staan open voor meningen en ervaringen van anderen en voelen zich verantwoordelijk voor het gezamenlijke resultaat. Ze kunnen adequaat reageren op verschillende omstandigheden. De 5 resultaatgebieden van ons meerjarenbeleidsplan hebben we in de begrotingsronde van 2011 uitgewerkt in jaarplannen We hebben tijdens dat jaar met maand- en kwartaalrapportages gerapporteerd over de realisatie. In de bijlage op pagina 93 ziet u de balanced scorecard (BSC) die wij gebruiken voor onze interne sturing.
4
2.
Ontwikkelingen in 2011 in de maatschappij, bij de overheid en in de positie van WonenBreburg
De maatschappij is volop in beweging. Onder invloed van de financiële en economische crisis voert de overheid een rigoureus beleid. Het jaar 2011 staat in het teken van bezuinigingen, een heroriëntatie van de eigen rol en vooral ook de vraag hoe de eigen verantwoordelijkheid van burgers en organisaties te vergroten. Deze heroriëntatie van de overheid raakt WonenBreburg als middenveldorganisatie die zowel binnen het publieke als het private domein acteert. Het dwingt WonenBreburg na te denken over zijn kerntaken: wat doen we wel, wat doen we niet en hoe gaan wij om met het veranderde denken over de eigen verantwoordelijkheden? Daarbij hebben overheidsmaatregelen en de doorwerking van de crisis ook aanzienlijke invloed op onze eigen financiële mogelijkheden. In 2011 is het overduidelijk geworden dat onze polsstok beperkt is en ook wij de tering naar de nering moeten zetten. Waar de crisis zich in 2012 in volle hevigheid lijkt door te zetten, ontkomen ook wij niet aan bijstelling van ons beleid. In dit hoofdstuk benoemen we diverse relevante ontwikkelingen uit 2011 en geven van daaruit een doorkijk naar 2012. De landelijke context Overheidsmaatregelen In mei 2011 is de herziene Woningwet (Herzieningswet) verschenen; het wetsvoorstel ligt nu bij de Tweede Kamer. In deze nieuwe wet wordt het brede werkdomein van corporaties gehandhaafd en daarbinnen een onderscheid doorgevoerd tussen DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB-activiteiten. Verder handelt de wet over de versterking van het externe en interne toezicht. Nog lang niet alles is duidelijk, omdat de wet op tal van zaken een uitwerking aankondigt in een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) die nog niet gereed is. Een definitieve beoordeling van de uitkomsten is daarom nog moeilijk. Toch zijn wij positief over deze ontwikkeling, omdat wij verwachten dat er voldoende ruimte blijft voor het oppakken van onze volkshuisvestingstaken. In de wet wordt ook definitief geregeld hoe wij moeten omgaan met de toewijzing van met staatssteun gerealiseerde woningen (DAEB): een vertaling van de door Europa neergelegde regels. In 2011 kregen wij voor het eerst te maken met deze (strengere) toewijzingsregels (de zogeheten 90%-eis) gebaseerd op een huishoudinkomen van maximaal € 33.614 (norm 2011). De maatregel heeft er toe geleid dat de woningmarkt nog verder op slot is geraakt. Vooral starters en huishoudens met een middeninkomen (€ 33.614-€ 43.000) zijn hiervan de dupe. Onze opvatting is dat wij willen blijven voldoen aan de 90%-toewijzingseis, zoals wij dat ook in 2011 deden. Voor de huishoudens met een middeninkomen willen wij alternatieven bieden. In Tilburg en Breda hebben we in 2011 onderzoek gedaan naar de effecten voor deze middeninkomens. Onze conclusie is, dat het van volkshuisvestelijk belang is in onze steden vooral voor de lage middeninkomens woningaanbod te creëren, omdat deze groep dit niet zelfstandig op de woningmarkt kan. Hiervoor hebben wij in 2011 beleid geformuleerd. Dit beleid, dat binnen het nieuwe wettelijke kader uitvoerbaar is, gaan wij in 2012 invoeren – onder andere door aanpassing van de woonruimteverdeling en het in beperkte mate overhevelen van woningaanbod naar de zogenaamde nietDAEB-sfeer. Wij verwachten dat daardoor ook de doorstroming verbetert en er binnen de bestaande voorraad ruimte ontstaat voor starters. De in 2008 doorgevoerde integrale vennootschapsbelastingplicht blijft ook in de toekomst in stand; ook voor onze activiteiten die behoren tot de categorie DAEB. Hier geeft de overheid met de ene hand (indirecte) subsidie om publieke taken te kunnen invullen en met de andere hand neemt zij, aangezien over het resultaat fors belasting moet worden betaald. Dit blijft voor ons onbegrijpelijk en het heeft grote invloed op onze mogelijkheden in onze publieke taken, namelijk te investeren in 5
bereikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit (bijvoorbeeld energiekwaliteit) van onze woningen en in goede wijken. In 2011 zijn bovendien maatregelen aangekondigd die, bovenop de vennootschapsbelastingplicht, onze taakuitoefening aanzienlijk negatief beïnvloeden. Verhuurders met meer dan 10 woningen gaan vanaf 2014 gezamenlijk een heffing van € 760 miljoen betalen. Circa € 600 miljoen is voor rekening van de corporaties. Voor ons betekent dat een beslag van ongeveer € 6 miljoen per jaar. In onze, in 2011 herijkte, vastgoedstrategie hebben wij uitgerekend dat het effect hiervan groot is. Hierdoor worden onze investeringsmogelijkheden in de toekomst fors beperkt. Het gaat dan om structureel jaarlijks € 12,75 miljoen minder investeringsvolume voor onrendabele investeringen. Het landelijk bepaalde huurbeleid blijft inflatievolgend. Deze systematiek leidt tot onvoldoende compensatie voor de stijgende, door ons niet te beïnvloeden kosten van materialen en onderhoud. Als compensatie voor de overheidsmaatregelen is een ruimer huurbeleid in de maak voor huishoudens met een inkomen dat hoger is dan € 43.000 die wonen in een sociale huurwoning. Voor deze huishoudens wordt volgens het regeerakkoord een jaarlijkse huurverhoging van inflatie + 5% toegestaan. Deze regel is bedacht om de extra bijdrageheffing voor de corporaties enigszins te compenseren; wij verwachten dat dit om ongeveer 10% van onze huurders gaat. Ook moet dit beleid de doorstroming stimuleren. WonenBreburg wil gebruik maken van deze mogelijkheid voor extra huurverhoging. Het was de bedoeling dat deze maatregel per 1 juli 2012 zou ingaan, maar de definitieve regelgeving is nog altijd niet vastgesteld. Uitstel van de invoering van deze maatregel zal ons financiële perspectief verder verslechteren. De huidige demissionaire regering is van mening dat huurders van corporatiewoningen het recht moeten krijgen om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen (right to buy). Een voorstel hiervoor ligt sinds begin 2012 bij de Raad van State. Wij zijn principieel tegen dit soort beleid, omdat de overheid daarmee rechtstreeks in onze private bedrijfsvoering ingrijpt – wat onaanvaardbaar is. Wij kennen al jaren een breed verkoopbeleid waarbij wij zo’n 3.900 woningen hebben aangemerkt als beschikbare voorraad voor verkoop. Daarmee zijn er voor onze huurders volop kansen om een eigen woning te kopen als zij dat willen. In 2011 hebben wij onderzocht welke mogelijkheden huurders hebben om een financiering voor een woning te krijgen – nog afgezien van de vraag of deze huurders liever kopen dan huren. Het blijkt dat, gelet op de inkomens en leeftijden van onze huurders, de groep die daadwerkelijk zou kunnen kopen zeer beperkt is: zo’n 3%. In 2011 zijn bezuinigingen op de huurtoeslag aangekondigd die met name de laagste inkomens treffen. Hierdoor wordt wonen voor deze groep nog minder betaalbaar. Uit onderzoek dat wij in 2011 hielden blijkt, dat 45% van onze huurders uit de primaire doelgroep (inkomen lager dan de maximale huurtoeslaggrenzen) onaanvaardbaar hoge woonlasten heeft. Wij kunnen dit soort effecten van inkomensbeleid voor individuen niet neutraliseren en vinden dat de overheid hiervoor verantwoordelijk is. Gevolgen van de financiële en economische crisis Zowel de financiële markten als de woningmarkt en de bouwsector zijn door de crises sterk veranderd en zullen dat ook de komende jaren nog blijven doen. Door de hiervoor al genoemde overheidsmaatregelen wordt ook onze investeringskracht aanzienlijk beperkt. De effecten hiervan zullen de komende jaren zichtbaar worden. Het overheidsbeleid heeft grote invloed op het functioneren van de financiële markten. Wij zijn een bijzonder kapitaalintensief bedrijf met een grote afhankelijkheid van de kapitaalmarkt. Ontwikkelingen op die markten hebben directe gevolgen voor ons. Door nieuwe strenge regels (Basel III) en de enorme onrust op de financiële markten is de beschikbaarheid van financiering steeds minder vanzelfsprekend. Naar verwachting wordt door Europees (overheids)ingrijpen de nu nog lage prijs in de toekomst aanzienlijk hoger; de risico-opslagen van financieringen zijn in 2011 al aanzienlijk hoger
6
geworden. Wel hebben we in 2011 kunnen profiteren van de negatieve omstandigheden door tijdelijke lage financieringsrentes en lage bouwkosten. Door verkeerde beslissingen binnen onze eigen sector staat ook ons eigen systeem van solidariteit onder druk. Er zijn in onze sector door een aantal corporaties grote marktrisico's genomen die tot grote verliezen leiden. Ook daardoor staat het relatieve gemak waarmee financiering voor ons bereikbaar is onder zware druk. Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en de toezichthouder CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) hebben in 2011 een veel restrictiever beleid aangekondigd. Dit zal ook invloed hebben op ons in 2011 geformuleerd meerjareninvesteringsprogramma. Wij verwachten dat bijsturing op grond van deze omstandigheden onvermijdelijk is. Maatschappelijke veranderingen Het is een maatschappelijke trend dat er bij zowel sociaal-economische opgaven als ruimtelijke ontwikkelingen een grotere rol voor burgers lijkt te zijn weggelegd. Dit komt deels voort uit de bezuinigingen, maar ook uit de veranderende behoefte van mensen om zelf het heft in handen te nemen. Dit vraagt van de corporatiesector een bezinning op de rol en positie in het maatschappelijk middenveld. In dit veranderde klimaat zullen wij onze houding moeten aanpassen en afstemmen op de nieuwe vragen uit de samenleving. Daarbij kunnen wij niet alle gaten vullen die we zien vallen door een terugtrekkende overheid. Met gemeenten en welzijns- en zorgorganisaties voeren wij het gesprek hoe wij in deze andere context de kwaliteit van wonen voor onze huurders en van onze wijken toch positief kunnen ontwikkelen. Wij moeten onze relatie met onze huurders daarbij opnieuw met hen bespreken en waar nodig herdefiniëren. WonenBreburg in de veranderende context ‘Ondanks alle crises gaat het goed met Nederland, maar in 2012 zullen de gevolgen van de kabinetsbezuinigingen merkbaar worden in de portemonnee’, aldus het Sociaal en Cultureel Planbureau in de publicatie ‘De Sociale Staat van Nederland 2011’. Het citaat hierboven lijkt wat eufemistisch vergeleken met wat wij zien in onze omgeving, want de woningmarkt is inmiddels in een zware crisis beland. De bouwontwikkeling is tot stilstand gekomen; in 2011 hebben de gemeenten Tilburg en Breda nog nauwelijks nieuwe bouwvergunningen verstrekt. Toch neemt het aantal huishoudens en de noodzaak van groei van de woningvoorraad in deze steden het komende decennium nog toe. De doorstroming van de huurmarkt naar de koopmarkt is door de crisis volledig gestagneerd. In al onze herstructureringswijken stagneert de verkoop van de koopwoningen, maar juist die woningen zijn vanwege de differentiatie in de samenstelling van de woningvoorraad zo belangrijk voor een succesvolle herstructurering. De vraag naar huurwoningen neemt wel toe: zowel woningen in de bereikbare sfeer als woningen met huren tussen de € 664,66 en € 850. Die laatste categorie zijn woningen in het niet-DAEB-segment waarover de overheid ons in 2011 juist in volstrekte onzekerheid heeft gelaten voor wat betreft de toegestane financieringen. Het is duidelijk dat de corporatiesector op een kruispunt staat en zich moet opmaken voor een nieuwe realiteit. WonenBreburg moet, in overleg met de omgeving, een antwoord formuleren op de vraag welke doelen ons voor ogen staan, welke activiteiten daarbij horen en wat voor organisatie wij willen zijn. Dat willen we als volgt vertalen:
Als het gaat om onze doelgroep: wij willen niet marginaliseren, maar ons blijven inzetten voor een brede doelgroep. Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen die zelf niet in hun huisvesting kunnen voorzien vanwege een laag inkomen, een fysieke, verstandelijke of maatschappelijke beperking, of om andere redenen. Daarnaast bieden wij woningen voor huishoudens die om hen moverende redenen bij ons willen huren of kopen; dit kunnen ook huishoudens met een middeninkomen zijn.
7
Als het gaat om onze inzet in de wijken: die is niet overal hetzelfde. Wij bepalen hoe actief we in een bepaalde buurt moeten zijn op basis van:
de tevredenheid van onze huurder; de leefbaarheid van een buurt of wijk.
Onze inzet voor de leefbaarheid zal ook afhangen van ons marktaandeel in de wijk: waar wij een substantieel marktaandeel hebben, kunnen we een andere afweging maken dan in een wijk met een beperkt marktaandeel. Uitgangspunt bij onze inzet in de wijken is samenwerking met onze huurders en met andere partijen en organisaties die daar actief zijn. Dit op basis van zakelijke wederkerigheid. Afhankelijk van de situatie nemen wij het initiatief of zijn wij aanjager, (mede-)financier of uitvoerder van activiteiten.
Als het gaat om onze dienstverlening: wij vinden dat iedere huurder van ons recht heeft op een basisniveau van dienstverlening. Die dienstverlening kan per doelgroep een ander beleid hebben. Ook vinden wij dat er betaald moet worden als wij extra diensten leveren. In het domein van wonen en zorg is in 2011 het nodige gewijzigd in de wet- en regelgeving. Samen met onze maatschappelijke partners beoordelen wij de impact op het wonen en zijn we in gesprek over de gevolgen.
Als het gaat om kwaliteit en prijs van ons vastgoed: ook voor onze woningen geldt een basisniveau waaraan iedere woning voldoet. Iedere woning is heel en veilig op basis van de wettelijke normering. Voor extra kwaliteit wordt ook een prijs gevraagd. Wij willen meer differentiatie in ons vastgoedaanbod aanbrengen voor wat betreft prijs en kwaliteit. Wij vinden dat mensen met lage inkomens ook zonder, of met beperkte huurtoeslag, een huurwoning met een basiskwaliteit moeten kunnen betalen. Aan de andere kant krijgen huurwoningen met een hogere marktkwaliteit ook een marktconforme huurprijs. Uitgangspunt bij ons huurprijsbeleid zijn marktconforme huren van objecten. Zolang de overheid het huurprijsbeleid volledig stuurt, vinden wij de individuele betaalbaarheid een zaak van inkomensondersteuning door de overheid.
Als het gaat om organisatieontwikkeling: het aantal medewerkers groeide al enkele jaren. Het bestuur besloot mede vanwege de actuele ontwikkelingen om de organisatie af te slanken. 2010 en 2011 stonden daarom in het teken van bezuinigingen. Het personeelsbestand wordt vanaf 2010 tot medio 2012 teruggebracht met 50 fte. In 2010/2011 hebben wij een substantieel deel daarvan gerealiseerd. Het uitgangspunt was daarbij dat ons meerjarenbeleidsplan financieel uitvoerbaar blijft. Wij hebben deze bezuinigingsoperatie als efficiencyslag doorgevoerd: het mag niet ten koste gaan van de klanttevredenheid en het niveau van dienstverlening. Om onze klanten nog beter te bedienen, richten we in 2012 een klantcontactcentrum in. We zijn in 2011 gestart met de voorbereiding hiervan. In dit klantcontactcentrum kunnen klanten op één centraal punt terecht met hun vragen via een vernieuwde website, via een goed toegerust callcenter en via een bezoek aan één van onze woonwinkels. In 2011 hebben we binnen het bedrijfsbrede project Vastgoedsturing ook een nieuwe vastgoedstrategie opgesteld. Daarin hebben wij de hierboven genoemde strategische keuzes verwerkt. Met deze strategie, die een tijdshorizon heeft tot 2020, willen wij met de beperkte financiële middelen en randvoorwaarden vanuit de wet- en regelgeving onze missie optimaal kunnen uitvoeren.
8
“We wegen voortdurend zaken tegen elkaar af; besturen is geen wiskunde. Met onze huurders en andere stakeholders zoeken we voortdurend naar het meest wenselijke en haalbare. Ook al moet je soms kiezen uit twee kwaden om die harde economische randvoorwaarde in te vullen. Onze kerntaak houden we daarbij voortdurend scherp voor ogen: het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woningen voor mensen die moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Dat hebben we bewezen in het verleden, het lukt ons nu en we zetten ons met heel ons bedrijf ervoor in dat dit ook in de toekomst gaat lukken.” Directeur-bestuurder Ton Streppel in stakeholdersblad ‘Blik’. Deze koers vertalen wij in 2012 verder in een nieuw op te stellen Meerjarenbeleidsplan 2013-2016. In 2012 bepalen wij onze strategie voor de komende 4 jaar. Dat doen we vanuit onze eigen missie en visie, met oog voor de ontwikkelingen in onze omgeving. Wij kiezen ervoor om ons als maatschappelijke ontwikkelaar te blijven positioneren; gericht op ontwikkeling, met inzet voor een brede doelgroep en met een breed takenpakket. In de loop van 2012 toetsen we onze plannen bij onze stakeholders. De locale context Prestatieafspraken over wonen In Breda en Tilburg hebben we, in respectievelijk 2010 en 2011, prestatieafspraken gemaakt over een groot aantal thema’s die met wonen te maken hebben. In Tilburg is in januari 2010 het Convenant Wonen 2010-2015 overeengekomen. Door de huidige onzekerheden binnen zowel de corporatiesector als de gemeente, die fors moet bezuinigen, zijn we de afspraken in eerste instantie voor 2 jaar aangegaan. In dit convenant maken de partijen afspraken over de manier waarop zij de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in de stad de komende jaren gaan aanpakken. Het convenant bevat afspraken over 4 ambities: 'woonlasten, woonvoorraad en betaalbaarheid', 'keuzevrijheid en differentiatie', 'sociale stijging' en 'participatie en zeggenschap'. Het centrale thema van het Tilburgse convenant zijn de woonlasten van de primaire doelgroep, die de convenantpartijen willen helpen beheersen. Om meer inzicht te krijgen in de woonlasten is, voorafgaand aan het maken van de bovengenoemde afspraken, in 2009 een woonlastenonderzoek uitgevoerd. Een belangrijke convenantafspraak die daaruit voortvloeide is, dat de corporaties met het oog op de woonlasten het energieverbruik terugbrengen door het realiseren van energetische maatregelen in de woningen; mits de gemeente haar armoedebeleid op peil houdt. Eind 2011 zijn we gestart met de evaluatie van de convenantsafspraken. WonenBreburg wil het convenant voortzetten, maar wel met aanpassing van enkele van de eerder gemaakte afspraken. In 2011 hebben de gemeente Breda en de Bredase woningcorporaties WonenBreburg, Laurentius en Singelveste AlleeWonen de prestatieafspraken uit 2008 geactualiseerd. Het resultaat is te lezen in de Herijkte Alliantie 2011-2014, die in juli 2011 is ondertekend. In de loop van 2010 bleek het nodig te zijn de prestatieafspraken uit 2008 te actualiseren. Door de economische crisis en de slechte situatie op de woningmarkt was vooral een herprogrammering van de nieuwbouw- en herstructureringsplannen nodig. In het herijkte totaalpakket aan afspraken is de nieuwe realiteit verwerkt. Belangrijk is de afspraak dat de corporaties tot 2020 ongeveer 3.000 woningen aan de Bredase woningvoorraad toevoegen; hiermee wordt immers een garantie ingebouwd dat de woningbouwproductie in Breda op peil blijft en dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven. Op dit moment vindt daar opnieuw overleg over plaats, omdat de actualiteit van de markt het beleid heeft ingehaald. In de prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt over het doorzetten van de wijkontwikkeling in de herstructureringswijken. Voor ons gaat het dan om Heuvel, Driesprong, Geeren-Noord en DoornbosLinie. Hier ligt voor ons, naast een sociaal-maatschappelijke, nog een aanzienlijke fysieke opgave. De prestatieafspraken gaan ook in op de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lagere inko9
mens. Ook is er aandacht voor de middeninkomens, die vanwege de Europese regelgeving tussen wal en schip dreigen te raken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt om in de bestaande voorraad te investeren – met vooral aandacht voor het onderwerp energie. Tot slot zijn er afspraken gemaakt op de terreinen van wonen en zorg, het beleidsplan Stedelijk Kompas, WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning), maatschappelijk vastgoed (scholen), wijkontwikkeling en leefbaarheid. Behalve de evaluatie en actualisatie van de prestatieafspraken, die in 2011 in beide steden plaatsvonden, werkten wij in 2011 uiteraard ook aan het uitvoeren van de gemaakte afspraken. De resultaten van onze inspanningen worden gemonitord en over de voortgang rapporteren wij periodiek. 3. Visitatie Begin 2012 is bij WonenBreburg, conform de eisen uit de Governancecode, voor de tweede keer een maatschappelijke visitatie uitgevoerd. Deze visitatie hebben wij in het laatste kwartaal van 2011 voorbereid. De resultaten zijn begin april 2012 bekend geworden. De resultaten worden meegenomen in het nieuwe meerjarenbeleidsplan 2013-2016. Het doel van de visitatie is om een gestructureerde beoordeling te geven over het maatschappelijk presteren van de individuele corporatie. Hierin krijgen belanghebbenden een expliciete rol. De visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld over de periode 2008-20111 door de prestaties van WonenBreburg te beschrijven en af te zetten tegen: • de eigen ambities en doelstellingen; • de opgaven in het werkgebied; • de normen van de belanghebbenden; • de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie.
1
In 2008 hebben we een eerste visitatietraject afgerond. Het volledige rapport kunt u vinden op onze website. De resultaten en conclusies vormden belangrijke informatie voor ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012,‘Energie in Wonen’.
10
Prestaties in 2011 voor de 5 resultaatgebieden Resultaatgebied ‘klanttevredenheid’ Uit ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’ Energie in onze klanten: ambities WonenBreburg Wij zijn er voor onze klanten: mensen die woningen huren en diensten afnemen – van onderhoud tot huismeester – of die interesse tonen in bij ons huren of kopen. Wij willen zo goed mogelijk inspelen op hun woonwensen. Daarom bieden we binnen een redelijke termijn woningen aan met een goede prijs-kwaliteitverhouding. Daarom investeren we voortdurend in de omvang en kwaliteit van onze woningvoorraad. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: Wij blijven actief voor de lage en middeninkomens; de breedte van onze doelgroepen is onze kracht. Wij bieden onze klanten keuzevrijheid en een kwalitatief goede woning voor een betaalbare prijs. Energie in onze klanten: resultaten WonenBreburg Huisvesten van onze doelgroep De klant kiest! Onder dat motto pasten we onze woonruimtebemiddelingssystemen aan. Samen met de andere corporaties in Breda en Tilburg stapten we over op het zogenaamde combinatiemodel en introduceerden nieuwe websites voor Woning in Zicht, Klik voor Wonen en Klik voor Kamers. Eind december 2010 gingen de Bredase corporaties over van het optiemodel naar het combinatiemodel. De Tilburgse corporaties stapten in februari 2011 over van het aanbodmodel naar het nieuwe model. We hebben voor het combinatiemodel gekozen omdat de diverse modellen onvoldoende rekening hielden met verschillend zoekgedrag van woningzoekenden, de wachtlijsten te lang waren en de systemen onvoldoende rekening hielden met de verschillende woningtypen: we hebben immers meer en minder populaire woningtypen. Het combinatiemodel combineert vier verschillende modellen: het aanbodmodel, optiemodel, lotingmodel en het direct-te-huurmodel. Het combinatiemodel doet recht aan verschillende typen zoekers en woningen. Zoekers met specifieke woonwensen gebruiken het optiemodel: zij hebben nu geschikte woonruimte, maar willen in de toekomst veranderen. Zo´n 10% van onze woningen verhuren we via dit model. Ongeveer 60 à 65% van de woningen bieden we aan via het aanbodmodel. Deze methode werkt vooral goed voor snelzoekers. Zij zoeken zelf actief naar woonruimte en maken steeds een afweging tussen woonwens en wachttijd. Spoedzoekers hebben dringend woonruimte nodig. Ze gebruiken het lotingmodel en het direct-te-huurmodel. We verhuren zo respectievelijk circa 20% en 5% van de woningen. Het combinatiemodel geeft onze klanten maatwerk en flexibiliteit, maar vraagt wel om een actieve houding; de woningzoekende kiest zelf uit het aanbod en houdt zijn zoekprofiel actueel. Het is voor onze klanten de snelste manier om de juiste woning te vinden.
Veranderingen relatie huur en inkomen Per 1 januari 2011 is de nieuwe Europese regelgeving van kracht geworden. Dat betekent dat wij minimaal 90% van onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal € 652,52 (norm 2011) moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 33.614 (norm 2011). Daarin zijn we zowel in Breda als in Tilburg ruimschoots geslaagd. Voor de exacte cijfers verwijzen we naar tabel 5, pagina 95. De 10% toewijzingsruimte die we over hebben, gebruiken we voor personen die door persoonlijke, sociale of andereF omstandigheden – zoals fysieke of psychische beperkingen – moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Als we de 10% ruimte niet volledig benutten door verhuringen 11
aan bovenstaande doelgroepen, gebruiken we de resterende ruimte voor woningzoekenden van de secundaire doelgroep. Begin 2011 hebben wij onze woonruimteverdelingscriteria aangepast om aan de nieuwe regelgeving te kunnen voldoen. Zowel in Breda als in Tilburg betekende dit, dat woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 33.614 minder keuzemogelijkheden hadden. Zij zijn in eerste instantie aangewezen op het geliberaliseerde segment van woningen met een huurprijs hoger dan € 652,52. Daardoor vallen er mensen tussen wal en schip. Doelgroep middeninkomens WonenBreburg rekent de middeninkomens die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien tot zijn doelgroep. Daarom hebben wij in 2011 hun situatie nader onderzocht. Uit het onderzoek blijkt, dat vooral de tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een laag middeninkomen (€ 33.614-€ 38.000) klem komen te zitten. Zij komen vanwege de toewijzingseis van 90% niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning van een corporatie, maar de huurwoningen in het geliberaliseerde segment – in 2011 met een huur boven de € 652,52 per maand – zijn voor hen onbetaalbaar. Bovendien kunnen zij geen koopwoning financieren. In Breda gaat het om 3.000 huishoudens, in Tilburg om 2.700 huishoudens. Wij hebben in 2011 uitgewerkt hoe wij deze doelgroep willen bedienen. Ons aanbod voor de middeninkomens op de woningmarkt is vierledig: 1. We verkopen woningen in de prijsklasse tot € 200.000 regulier of onder de voorwaarden van Koopgarant. 2. We bouwen nieuwe huurwoningen in het prijssegment tussen € 664,66 en € 850 per maand. 3. We benutten vanaf 2012 de mogelijkheden die de nieuwe regels (10% toewijzingsruimte) en de nieuwe woningwet ons bieden voor het verhuren van woningen met een huur van maximaal € 664,66 per maand (norm 2012). 4. Wij hevelen woningen van onze sociale woningvoorraad over naar het geliberaliseerde huursegment. Hoeveel en welke woningen bepalen we in 2012. Huisvesten van studenten WonenBreburg is statutair ook studentenhuisvester. We geloven in de noodzaak om voor studentenwoningen in Breda en Tilburg te zorgen. Studenten leveren een economische, culturele en sociale bijdrage tot de leefbaarheid van onze wijken. Ze zijn flexibel in hun woongedrag, mede door hun korte verblijfsduur. We huisvesten ruim 2.500 studenten in speciaal daarvoor bestemde studentencomplexen. Daarnaast bieden we ongeveer 300 studenten woonruimte in tijdelijk beschikbare woningen. Landelijk Actieplan Studentenhuisvestiging Op 17 november 2011 hebben de minister, gemeenten, het hoger onderwijs, studenten en studentenhuisvesters het LAS (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting) ondertekend, dat ervoor moet zorgen dat er meer woonruimte komt voor studenten. Door onder andere een verlichting van de bouwregels biedt het plan meer mogelijkheden voor tijdelijke bouw en het brengt betrokken partijen bij elkaar in een Landelijk Platform Studentenhuisvesting. De sociale studentenhuisvesters in Nederland zeggen in het plan toe de komende jaren 16.000 kamers bij te bouwen; een investering van € 1 miljard. Deze ambitie sluit aan bij de uitkomsten van de in 2011 uitgevoerde Studentenmonitor. Dit onderzoek geeft tot 2025 een verwachte groei aan van het aantal studenten van 25% in Breda en Tilburg. De monitor is uitgevoerd in opdracht van Kences, de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting. WonenBreburg is een van de 11 deelnemers en partners van deze landelijke organisatie van sociale studentenhuisvesters. Uit de studentenmonitor 2011 blijkt nog steeds een groeiend studentenpotentieel met dito huisvestigingsvraag. WonenBreburg wil in de periode tot 2016 1.000 extra eenheden voor studenten beschikbaar stellen in Breda en Tilburg. Het merendeel daarvan zullen zelfstandige wooneenheden zijn.
12
In 2011 is het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Kamers gelanceerd. Op Klik voor Kamers staat het kameraanbod van de Bredase woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg, en WonenBreburg uit Tilburg. Klik voor Kamers biedt op korte termijn woonruimte aan de snelzoekende doelgroep studenten. Ons aanbod wordt verloot (onzelfstandige eenheden) of op basis van inschrijfduur toegewezen aan ingeschreven woningzoekenden (zelfstandige eenheden). Het directe effect is, dat de wachttijd voor een studentenkamer terugloopt. Omdat het systeem in Tilburg eind 2011 is ingevoerd, kunnen we daar nog geen conclusies trekken. In Breda is de wachttijd voor een onzelfstandige kamer teruggelopen van 11 maanden naar 4 maanden, omdat er geen ‘administratieve’ (extra) wachttijd meer toegekend wordt aan mensen die ver weg wonen. Dit zorgde er in het verleden voor dat de gerapporteerde wachttijd hoog was. Huurbeleid voor onze doelgroep Wij streven naar voldoende betaalbare woningen voor onze primaire doelgroep. Daarom vinden we het belangrijk dat onze woningen in belangrijke mate financieel bereikbaar blijven voor huurders met lagere inkomens. Dat bereiken we onder meer door een adequaat huurbeleid. De toepassing van dit huurbeleid hebben we afgestemd met de huurdersbelangenorganisatie. Ons huurbeleid is gebaseerd op de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden:
zo simpel mogelijk, dus eenvoudig uit te leggen aan de klant; streven naar stabiliteit, dus geen verrassingen voor huurders;
jaarlijkse verhoging gelijkmatig laten verlopen, zodat er geen schoksgewijze verhogingen zijn; over het algemeen de inkomensontwikkelingen volgen (inflatie volgend);
zo objectief mogelijk, onder andere door rekening te houden met het woningwaarderingsstelsel (WWS)2 en de WOZ-waarde3;
marktvolgend, dus aan de hand van marktontwikkelingen meegroeien;
redelijke prijs-kwaliteitverhouding;
wij passen een streefhuurbeleid toe, waarbij we de huurprijs bij een mutatie bepalen op basis van de kwaliteit van de woning; wij maken prestatieafspraken met gemeenten.
Wij pleiten voor een huursombenadering. Idealiter zou er sprake zijn van differentiatie van huurverhogingspercentages waarbij de huurbeleidsystematiek wordt toegepast om de huurprijs te bepalen. De strakke richtlijnen vanuit de overheid geven ons echter geen ruimte om deze differentiatie toe te passen.
Resultaten huurverhogingsronde 2011 De maximaal toegestane huursomstijging voor zelfstandige en onzelfstandige woningen is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgesteld op 1,3%. Uit de berekeningen die op basis van de kostenontwikkelingen zijn gemaakt, blijken wij in 2011 een huursomstijging van 1,5% nodig te hebben om alle ontwikkelingen aan de kostenkant van de begroting het hoofd te kunnen bieden. Wij hebben daarom besloten om de ruimte die het ministerie ons geeft optimaal te benutten. Voor 2011 is dus, net zoals in de voorgaande 2 jaren, geen differentiatie toegepast en is voor alle zelfstandige en onzelfstandige eenheden (exclusief uitzonderingen) een huurverhogingspercentage van 1,3% doorberekend. Een nadere uitwerking in cijfers vindt u in de tabellen 11 tot en met 17 in de bijlage bij dit volkshuisvestingsverslag.
2
WWS: Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning wordt uitgedrukt. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs van de woning. 3 WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is het bedrag dat een woning, naar verwachting, zou hebben opgebracht als deze op de peildatum van de waardebepaling was verkocht.
13
Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening We zien en horen de klant graag! In 2011 hebben wij 3 keer ons digitale klantenpanel W@ttelt ingezet. De leden hebben ons geadviseerd over de volgende onderwerpen: de website van WonenBreburg en het gebruik van social media; het online indienen van reparatieverzoeken;
een onderzoek van WonenBreburg en de TU Delft naar woonvoorkeuren op de particuliere en sociale huurmarkt in Breda. Een deel is al afgenomen onder de Bredase leden van het digitaal klantenpanel.
Kwaliteitsmanagementsysteem ISO 9001: 2000 In 2011 heeft het onderhoudsbedrijf van WonenBreburg, dat grote waarde hecht aan kwaliteit, voor zijn beide locaties, in Breda en Tilburg, de certificering van het kwaliteitsmanagementsysteem weten te verlengen. De routines die voortkomen uit dit systeem zijn inmiddels zo geïntegreerd in de dagelijkse bedrijfsvoering, dat de toegevoegde waarde van het keurmerk is afgenomen. Daarom hebben wij besloten om na 2011 afscheid te nemen van het ISO-systeem en daarvoor in de plaats te starten met het toepassen van de methodiek Lean Six Sigma. Kwaliteitskaarten onderhoudsbedrijf Na elke reparatie ontvangt de huurder een kwaliteitskaart van het onderhoudsbedrijf. Hiermee kan hij zijn waardering of klacht melden. Bij een klacht, die wij overigens voor minder dan 1% van het aantal uitgevoerde reparatieverzoeken ontvingen, neemt een medewerker van het onderhoudsbedrijf contact op. De meeste klachten worden in onderling overleg naar tevredenheid van de huurder opgelost. Klantonderzoeken Wij voeren periodiek verschillende klantonderzoeken uit om te weten te komen hoe men vindt dat wij het doen. De onderzoeken laten zien dat de klanten in het algemeen tevreden zijn over onze dienstverlening. Zo laten de bewonersenquête Bewonersplatform Wonen-Breda en de bewonersenquête HBO Wonen 99 (Tilburg), USP (klanttevredenheidsonderzoek voor woningcorporaties) en Lemon (Leefbaarheidsmonitor) zien dat onze bewoners een stabilisatie en zelfs verbetering in onze dienstverlening zien. Daarnaast krijgt elke vertrekkende en nieuwe huurder van ons een enquête met vragen over de kwaliteit van onze dienstverlening. De resultaten monitoren we met behulp van balance-scorecardrapportages. Bij grootonderhoudsprojecten enquêteren we de bewoners over onze dienstverlening. De resultaten gebruiken we bij de projectevaluaties. Maatwerk voor de (individuele) klant Melden reparatieverzoeken via internet Sinds 2009 stimuleren we onze huurders om hun reparatieverzoeken via internet te melden. Het aantal meldingen via internet is in 2011 naar 21% gestegen, maar voldoet nog niet aan onze ambitie van 40%. We blijven deze flexibele mogelijkheid, waar klanten 7x24 uur gebruik van kunnen maken, optimaliseren. Energie in ons woningbezit: ambities WonenBreburg Vóór 2020 willen wij onze gehele woningvoorraad op een hoogwaardig(er) energieprestatieniveau brengen. We hanteren hierbij het uitgangspunt dat de huurverhoging voor huurders met een gemiddeld energieverbruik niet hoger is dan de besparing op de energiekosten die gerealiseerd wordt. De energieprijzen gaan de komende jaren waarschijnlijk sterker stijgen dan de jaarlijkse huurverhoging. Het verbeteren van de energieprestatie van onze woningvoorraad heeft een positief effect op de: woonlasten van onze huurders; CO2-uitstoot van onze woningen; 14
toekomstwaarde van onze woningen. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat wij onze huurders bewust maken van hun energieverbruik, zodat ze zelf kunnen bijdragen tot de beheersing van hun woonlasten. Energie in ons woningbezit: resultaten WonenBreburg Woonlasten en wooncomfort Inkoop van energie WonenBreburg koopt jaarlijks rechtstreeks groene stroom in voor het verwarmen en verlichten van een groot aantal van zijn flatgebouwen en bedrijfsgebouwen. Het gebruik van duurzaam geproduceerde energie leidt tot minder uitstoot van CO2. Naast het inkoopvoordeel levert het ook efficiencyvoordelen op; we optimaliseren zo ook het beheer van onze elektra- en gasaansluitingen. Energielabels bezit WonenBreburg
Verdeling naar soort energielabel van het aantal zelfstandige huurwoningen per 31 december 2011. DEE We hebben sinds enkele jaren een aparte entiteit die duurzame energiesystemen exploiteert: de DEE (Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV). WonenBreburg heeft een 100% belang in DEE WonenBreburg BV. Met deze vennootschap leveren we energiediensten, zoals (warm) tapwater, warmte voor verwarmingsinstallaties en koude voor koeling. Daarnaast concentreert de DEE zich op (project)ontwikkeling van energiesystemen. Hieronder vallen ook het stichten, verbouwen en onderhouden van de installaties en het aanleggen, respectievelijk wijzigen, van de infrastructuur. In het verslagjaar werkten we onder andere aan de realisering van duurzame energiesystemen met WKO (Warmte Koude Opslag) in de nieuwbouwprojecten Spring in Breda en De Nieuwe Heikant in Tilburg. Met het oprichten van een eigen DEE werken we mee aan het beheersen van de woonlasten van onze klanten en aan het verminderen van de CO2-uitstoot. Bovendien draagt het bij tot duurzaamheid en het versterken van de marktpositie en waardeontwikkeling van ons vastgoed. Het is dus een manier om aan onze energieambities te werken. De dagelijkse bedrijfsvoering van de DEE, die we onder eigen regie en verantwoordelijkheid exploiteren, is binnen onze eigen corporatie belegd. Daardoor vergroten we onze kennis en ervaring met het leveren van energiediensten. We maken afwegingen op basis van expertise en efficiency, bijvoorbeeld bij het wel of niet uitbesteden van bepaalde activiteiten. Het jaarresultaat van de vennootschap staat in de jaarrekening op pagina 87. Regelgeving en onderzoek WonenBreburg neemt deel aan diverse landelijke netwerken en platforms, zoals Aedes, Kences, het Warmte-overleg, de Werkgroep Regelgeving van PeGO, het Nationaal Expertisecentrum Warmte en de Groene huisvesters. We werken samen om belemmerende regelgeving aan te passen en initiatieven voor stimulering in nieuwe regelgeving op te laten nemen. Het doel is de promotie en invoering van duurzame energie in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw en het verminderen van de CO2-uitstoot. Actuele onderwerpen zijn de Warmtewet, de aansluitplicht op warmtenetwerken en energiecertificering. 15
Wonen naar wens: ambities WonenBreburg Mensen willen hun eigen woonplezier maken, maar dat kan niet altijd. Wij weten echter dat een stabiele basis voor veel bewoners minstens zo belangrijk is als individueel maatwerk en innovatie. De kwaliteitseisen die aan de woning worden gesteld, veranderen. Wij willen op die veranderende vraag blijven inspelen. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat, dat we: zo goed mogelijk inspelen op de woonwensen van onze klanten;
huisvesting blijven bieden die past bij de veranderende vraag; klanten zo veel mogelijk vrijlaten om hun woning naar eigen wens aan te passen en in te richten.
Wonen naar wens: resultaten WonenBreburg Specifieke vormen van dienstverlening Zelf klussen, minder regels Sinds maart 2011 hebben wij minder regels voor bewoners die zelf willen klussen en geven wij ze meer vrijheid bij het aanbrengen van voorzieningen in hun woning. Als aan een beperkt aantal voorwaarden is voldaan, hoeven zij geen toestemming te vragen. Zodra de bewoner verhuist, beoordeelt de verhuurmakelaar van WonenBreburg welke zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) mogen blijven. In een enkel geval staat daar een vergoeding voor de huurder tegenover, afhankelijk van de investering, de leeftijd en technische staat van de aangebrachte voorziening. Kopen van een bestaande woning Wij hebben 3.895 van onze woningen voor verkoop aangewezen op basis van een aantal afwegingen, zoals marktvraag, ligging, kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad in de wijk. Sommige woningen worden aangeboden onder de voorwaarden van Koopgarant en worden verkocht met een korting tot 25%. Huren in de vrije sector We beheren ook woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Daarvan hebben ongeveer 400 woningen een huurprijsniveau dat maatwerk vereist om er bewoners bij te vinden. Die woningen verhuren we daarom niet via het woonruimtebemiddelingssysteem, maar onze makelaars zoeken daarvoor bewoners op de vrije markt. Tijdelijke verhuur bij herstructurering Wij hebben een aantal wooncomplexen aangewezen voor sloop. Voordat de woningen gesloopt worden, verhuren wij ze op basis van een contract voor korte duur – meestal aan studenten – op basis van de leegstandswet.
16
BREDA Energie in onze klanten: resultaten in Breda Huisvesten van onze doelgroep Klik voor Wonen In Breda is het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen geëvalueerd; het rapport werd begin 2012 opgeleverd. De verschillende modellen binnen het systeem hebben inmiddels hun ‘eigen klantenkring’. Als de woningzoekende vaak op het aanbod reageert, vergroot dit zijn kansen. De gemiddelde inschrijfduur is verlaagd van 4,5 naar 4 jaar en dat is vooral gunstig voor de (her)starters. Huisvesten van studenten Samenwerking met onderwijsinstellingen Met de onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Breda, Avans en NHTV, hebben wij in 2011 nieuwe afspraken gemaakt over de aantallen, prijzen van, en data waarop studenteneenheden beschikbaar komen voor internationale studenten. In 2011 hebben wij in Breda 260 internationale studenten gehuisvest. Dat er geschikte studentenhuisvestiging beschikbaar is, draagt bij tot een positief imago van de onderwijsinstelling. Samen met onze collega-corporaties zorgen wij voor kwalitatief goede huisvestiging voor ongeveer 1.500 studenten. Effecten economische crisis Door de vertraagde groei in de economie en door de bijstelling van afspraken met de gemeente Breda, hebben wij minder complexen gesloopt dan gepland was. Door het uitstel van de sloop van een aantal complexen heeft afdeling VAST (Verkoop, Advies, Studentenhuisvesting en Tijdelijke verhuur), na een onderhoudsbeurt ruim 200 studenteneenheden aan het aanbod toegevoegd. Deze eenheden zijn direct verhuurd via contracten met onderwijsinstellingen; door ze tijdelijk aan studenten te verhuren, konden we in een acute vraag naar studenteneenheden voorzien. Huisvesten bijzondere doelgroepen In het kader van de samenwerkingsafspraken met de gemeente en de zorgpartijen hebben we in 2011 aan de volgende aantallen individuele personen met voorrang een woning toegewezen: vergunninghouders (inclusief kandidaten uit eind 2010: taakstelling WonenBreburg is 35, waarvan slechts 27 daadwerkelijke aanvragen): 21 personen gehuisvest; zorginstellingen en maatschappelijke opvang (taakstelling WonenBreburg is 28, waarvan slechts 23 daadwerkelijke aanvragen): 16 personen gehuisvest. We hebben de taakstelling niet gehaald, omdat er ten eerste minder vraag was en er ten tweede soms sprake is van een overloop: een vraag die in de laatste maanden van het jaar binnenkomt, wordt vaak pas in het jaar daarna gerealiseerd. Ten derde zijn sommige wensen zo specifiek dat het wat langer duurt om die te realiseren en tenslotte zijn we afhankelijk van het beschikbare aanbod op het moment van de aanvraag. Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening Klachten dienstverlening: interne klachtenprocedure In 2011 heeft de vestiging in Breda 22 klachten ontvangen. De klachten hadden betrekking op beheerbeleid (6), verhuurbeleid (5), onderhoudsbeleid (4), gedrag medewerker (3), vastgoedbeleid (2) en financieel en algemeen elk 1. Van de ingediende klachten zijn er 5 gegrond verklaard. Alle klachten zijn volgens de interne klachtenprocedure behandeld en afgehandeld. In verhouding tot het aantal verhuureenheden krijgen wij weinig klachten. Dat blijkt ook uit het aantal klachten dat bij de Stedelijke Geschillencommissie Breda is ingediend.
17
Klachten dienstverlening: Stedelijke Geschillencommissie Breda In 2011 ontving de Stedelijke Geschillencommissie Breda 5 klachten over WonenBreburg. De geschillencommissie heeft 3 klachten naar ons terugverwezen, die wij in overleg met de betrokken huurders hebben afgehandeld. 1 klacht over groot onderhoud is ongegrond verklaard en 1 klacht over een elektriciteitsrekening voor een scootmobiel was op 31 december 2011 nog in behandeling. Maatwerk voor de (individuele) klant Begeleidingstrajecten voor mensen met huurbetalings- en/of overlastproblemen In Breda zijn wij, om huisuitzettingen van zittende huurders bij huurbetalings- en/of overlastproblemen te voorkomen, overeenkomsten aangegaan met het IMW (Instituut Maatschappelijk Welzijn) en de SMO (Stichting Maatschappelijke Opvang). We willen daardoor extra begeleiding kunnen bieden bij de aanpak van de problemen van deze huurders. Dit leidde in 2011 tot 36 preventieve huisbezoeken door het IMW, tot 4 gevallen van preventieve woonbegeleiding en 8 keer zorg op maat door SMO. Ook begeleidt SMO 65 huurders van WonenBreburg op basis van een WMO- of AWBZ-indicatie.
Belonen goed huurderschap Al enkele jaren belonen wij trouwe huurders door ze in het zonnetje te zetten met taart, bloemen en een cadeaucheque; de huismeester en de woonconsulent komen op bezoek. In 2011 hebben we op een andere manier onze waardering laten blijken. High tea voor trouwe huurders We hebben in de woonkamer van de Nieuwe Houw in Breda een zeer uitgebreide high tea georganiseerd voor huurders die 50 jaar bij WonenBreburg huren. Het was een zeer geslaagde middag waar al snel leuke contacten werden gelegd tussen de bewoners onderling. Aan het einde van de middag kreeg iedereen een grote bos bloemen en een cadeaucheque en de huurders werden met de taxi naar huis gebracht. Dansvoorstelling voor trouwe huurders Op 18 oktober 2011 trakteerde de vestiging Breda zijn trouwe huurders op een dansvoorstelling. We nodigden ruim 300 huurders uit die 40 jaar of langer in dezelfde woning wonen; ruim de helft van de huurders was er. Het Engelse gezelschap The Company of Elders verraste in PodiumBloos hun leeftijdsgenoten met een voorstelling, georganiseerd door Stichting & Toen & Nu. De bewoners kregen vervolgens een lunch aangeboden of, als ze de middagvoorstelling bezochten, een hapje en een drankje. De huurders gingen voldaan naar huis en kregen als extraatje nog een cadeaubon. Dat laatste gold ook voor de trouwe huurders die de voorstelling niet bijwoonden.
Energie in ons woningbezit: resultaten in Breda Woonlasten en wooncomfort Alliantieafspraken In het kader van de alliantieafspraken hebben wij afspraken gemaakt over energieverbruik. We geven inzicht in het energetisch verbeterprogramma en onderzoeken of we samen met het Bewonersplatform Wonen-Breda projecten voor energiebewustzijn en gedragsverandering kunnen oppakken. Bij de toekomstige verbeterplannen streven we naar het energielabel B, of naar ten minste twee labelstappen vooruit voor onze woningen.
18
Verdeling naar soort energielabel van het aantal zelfstandige huurwoningen van WonenBreburg in Breda. Situatie per 31 december 2011. Energieraad Breda WonenBreburg neemt samen met de gemeente Breda, Rabobank, Essent en externe adviseurs deel aan de Energieraad Breda. De raad formuleert voorstellen voor de aanpak van het klimaat in Breda en ontwikkelt initiatieven voor energiebesparing en CO2-reductie in de gemeente. We vinden deelname aan de Energieraad belangrijk, omdat het leidt tot een goede lokale afstemming over het energiebeleid. We noemen enkele activiteiten: Samen met de gemeente Breda hebben de 3 corporaties een subsidieverzoek ingediend voor een energieneutrale wijk IJpelaar/Overakker. Om eigenaar-bewoners aan te zetten tot energiebesparing en verbetering van energetische kwaliteit van de woning, heeft de gemeente Breda een aanzienlijke subsidie gekregen voor de ‘blok voor blok’-aanpak. In wijken met gemengd bezit, huur en koop, wordt een gemeenschappelijke aanpak verkend. WonenBreburg is vertegenwoordigd in de Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda. Deze stichting beheert de middelen die voortvloeien uit de exploitatie van de Windmolen Kroeten en onderzoekt duurzaamheidprojecten voor de eigenaren en huurders in de wijk KroetenMidden, zoals het aanbrengen van zonnepanelen op de daken. Intentieovereenkomst biomassacentrale Warmtenetwerken en duurzame warmte kunnen een aanzienlijke bijdrage leveren tot het terugdringen van de CO2-uitstoot. Om de doelstelling van de gemeente Breda, om in 2044 een CO2-neutrale stad te zijn, te halen, is een duurzaam warmtenetwerk een zeer goede optie. De gemeente Breda besloot eind 2011 een warmtenetwerk in Teteringen aan te leggen en een biomassacentrale te bouwen. De benodigde capaciteit van de centrale is afhankelijk van de uiteindelijke medewerking van de corporaties. De 3 Bredase corporaties, de gemeente Breda en Essent onderzoeken of nieuwbouwlocaties en -projecten aangesloten kunnen worden op het nieuw aan te leggen warmtenetwerk, dat gevoed wordt door een biomassacentrale die elektriciteit opwekt uit bijvoorbeeld snoeihout en biogas. De mogelijke aansluiting van bestaande woningen, vooral die met gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, wordt daarbij ook meegenomen. Wonen naar wens: resultaten in Breda Specifieke vormen van dienstverlening Woonwagens en standplaatsen De gemeente Breda heeft de beheerovereenkomst voor 7 woonwagens en 66 standplaatsen met WonenBreburg verlengd totdat de gemeente een nieuw beheerbeleid heeft gemaakt. Door de reorganisatie bij de gemeente is dat nog niet gebeurd. De contacten met de woonwagenbewoners besteden we uit aan een gespecialiseerd bedrijf: Nijbod Consultancy uit Eindhoven. Wij overlegden iedere 6 weken met medewerkers van Nijbod en de afdeling Handhaving van de gemeente Breda. 19
Tilburg Energie in onze klanten: resultaten in Tilburg Huisvesten van onze doelgroep Woning in Zicht Een eerste interne evaluatie laat positieve resultaten zien voor het combinatiemodel in Tilburg. De aanbiedingsgraad lijkt te dalen, de gemiddelde inschrijftijd daalt, er zijn meer actief woningzoekenden en jongeren komen beter aan bod. In 2012 gaan wij onder de woningzoekenden een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek houden. Huisvesten van studenten Nieuwe website voor internationale studenten Ieder jaar komen er ongeveer 1.000 buitenlandse studenten naar Tilburg. In 2011 hebben wij 501 internationale studenten gehuisvest. De Tilburgse universiteitsstudenten kunnen hun kamer sinds 2011 reserveren via yourroomintilburg.com. Internationale studenten vinden daar alle informatie die nodig is om een geschikte kamer te kunnen zoeken en reserveren en de site geeft inzicht in het aanbod van studentenkamers in Tilburg. De site is opgezet door de Universiteit van Tilburg met hulp van WonenBreburg. In juli 2011 waren alle kamers voor buitenlandse studenten binnen een week verhuurd. Samenwerking met onderwijsinstellingen Met de onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Tilburg, UvT en Fontys, hebben wij in 2011 nieuwe afspraken gemaakt over de aantallen, prijzen van, en data waarop studenteneenheden beschikbaar komen voor internationale studenten. Dat er geschikte studentenhuisvestiging beschikbaar is, draagt bij tot een positief imago van de onderwijsinstelling. Samen met onze collega-corporaties zorgen wij voor kwalitatief goede huisvestiging voor ongeveer 2.500 studenten in Tilburg. Huisvesten bijzondere doelgroepen In het kader van de samenwerkingsafspraken met de gemeente en de zorgpartijen hebben we in 2011 aan de volgende aantallen personen met voorrang een woning toegewezen: vergunninghouders (inclusief kandidaten van eind 2010: taakstelling WonenBreburg is 27): 29 personen gehuisvest (daarvan tellen er 2 mee voor de taakstelling in 2012); zorginstellingen en maatschappelijke opvang (taakstelling WonenBreburg is 45): 51 personen gehuisvest. Kwaliteitsmeting van onze dienstverlening Klachten dienstverlening: interne klachtenprocedure We beschouwen iedere klacht als een kans om onze dienstverlening te verbeteren. In 2011 heeft de vestiging in Tilburg 65 klachten ontvangen. De klachten hadden betrekking op beheerbeleid (11), verhuurbeleid (5), onderhoudsbeleid (14), gedrag medewerker (7), financieel beleid (4), communicatie door medewerker (22) en derden (2). 34 klachten zijn gegrond verklaard. Kamerpunt, onze balie voor studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur, heeft 5 klachten ontvangen die in direct overleg met de klant zijn afgehandeld. Alle klachten zijn volgens de interne klachtenprocedure behandeld en afgehandeld. In verhouding tot het aantal verhuureenheden krijgen wij weinig klachten; dat blijkt ook uit het aantal klachten dat bij de Klachtencommissie in Tilburg is ingediend. Klachtencommissie: 1 loket in Tilburg Vanaf 1 juli 2011 zijn in Tilburg de voormalige beklagcommissie – voor klachten over woonruimtebemiddeling en toewijzing - en de stedelijke klachtencommissie – voor klachten over de plaatselijke corporaties - samengevoegd tot 1 klachtencommissie, zodat woningzoekenden nu met hun klachten bij één loket terechtkunnen. Sinds september 2011 geldt er een nieuw reglement voor deze commis20
sie. In 2011 heeft de klachtencommissie in Tilburg 11 klachten ontvangen, waarvan 7 over WonenBreburg. Daarvan waren 2 klachten ongegrond, 3 zijn er niet in behandeling genomen omdat die rechtstreeks bij WonenBreburg ingediend hadden moeten worden, 1 klacht had op 31 december de status aangehouden en 1 klacht is niet-ontvankelijk verklaard. Huismeester als superheld! Het thema van de Kinderboekenweek 2011 was Superhelden. De Brede School in Stokhasselt in Tilburg vroeg alle kinderen uit groep 5, 6, 7 en 8 wie hun superheld was en waarom. Anas (11 jaar) woont in de Puccinistraat en koos een huismeester van WonenBreburg., ‘omdat hij zo hard werkt om de flat schoon te houden’. Een schitterend compliment van een tevreden bewoner voor een van onze medewerkers! Belonen goed huurderschap 80 jaar huurster bij WonenBreburg Dat konden we niet zomaar voorbij laten gaan! ‘Dit huis kent heel mijn leven’ was de reactie van de kwieke huurster die al 80 jaar in een van onze woningen woont, toen de woonconsulente haar verraste met bloemen en taart. Trouwe huurders in het zonnetje gezet Een aantal huurders uit de Staatsliedenbuurt huurt al 50 jaar bij ons; reden voor een feestje. De commissie van huurders had, met een bijdrage van WonenBreburg, een etentje voor hen geregeld. Daarnaast kregen zij een kerstpakket en een bosje bloemen. Al met al een zeer geslaagde avond. Energie in ons woningbezit: resultaten in Tilburg Woonlasten en wooncomfort Convenant Wonen Tilburg In het Convenant Wonen is afgesproken dat er in Tilburg tot en met 2014 bij 4.000 corporatiewoningen energetische maatregelen worden getroffen. De gemeente Tilburg levert een bijdrage van € 1.000 per woning als deze woningen minstens drie labelsprongen maken of het Energielabel B behalen. De woningen van bewoners met een laag inkomen worden allereerst aangepakt vanwege het gunstige effect op de woonlasten voor deze groep. In 2011 hebben wij 78 Tilburgse woningen energetisch verbeterd. Voor 2012 en de jaren daarna staan er 1.403 woningen op het programma. De komende jaren kijken wij hoe we dit aantal verder kunnen opvoeren. WonenBreburg en zijn partners hebben met deze aanpak de Groene Parel Award gewonnen.
Verdeling naar soort energielabel van het aantal zelfstandige huurwoningen van WonenBreburg in Tilburg. Situatie per 31 december 2011. Projecten In 2011 zijn wij gestart met de uitvoering van de eerste energieverbeteringsprojecten volgens ons nieuwe energiebeleid. Het ging daarbij om de grootonderhoudsprojecten aan de Pucciniflat, het Pater van den Elsenplein en de Vlierlaan. Bij deze 3 projecten deed meer dan 90% van de huurders mee met de energetische verbeteringen. Om energetische maatregelen uit te kunnen voeren, moet er 21
draagvlak zijn bij de bewoners. We vinden het erg belangrijk dat de effecten van de energetische maatregelen die wij willen doorvoeren voor de bewoners inzichtelijk zijn. Dat is de reden dat een woonconsulent de bewoners persoonlijk bezoekt om uit te leggen wat het groot onderhoud en de energetische maatregelen inhouden en welke consequenties ze hebben voor de huurprijs. Deze beproefde werkwijze passen we nu op alle projecten toe waar we energiebesparende maatregelen uitvoeren. Wonen naar wens: resultaten in Tilburg Specifieke vormen van dienstverlening In Tilburg beheren wij geen woonwagens of standplaatsen.
22
2. Resultaatgebied ‘wijken op orde’ Uit ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’ Werken met een blik op de wijk: ambities WonenBreburg Wijken en buurten zijn allemaal verschillend, net zoals de vraagstukken waarmee we te maken krijgen. In veel van onze wijken vinden de bewoners het woon- en leefklimaat gelukkig prettig. Wij willen dat wijken schoon, heel en veilig zijn en onze woningen moeten dat ook uitstralen. De kwaliteit en uitstraling van ons vastgoed zorgen daarvoor, net zoals de huismeesters en woonconsulenten die dagelijks in de wijk aan het werk zijn. Zij voeren kleine reparaties uit, zien toe op de netheid van de complexen en de directe woonomgeving, lossen overlastsituaties op en bemiddelen bij conflicten tussen bewoners. Ook andere instanties en organisaties zijn dagelijks in de buurten aanwezig. Uiteraard hebben onze huurders zelf ook een belangrijke verantwoordelijkheid; wij moeten mét hen het gewenste woon- en leefklimaat bepalen en zorgen dat de rollen en verantwoordelijkheden duidelijk zijn. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: Wij willen wijken die schoon, heel en veilig zijn. We willen producten en diensten leveren die boven de middelmaat en de minimumvereisten uitsteken. Wij realiseren efficiënt en effectief doelen door samenwerking op het vlak van wonen, welzijn, zorg en sociale ontwikkeling. Werken met een blik op de wijk: resultaten WonenBreburg Leefbaarheid Mensen wonen graag in een prettige leefomgeving en onze visie onderschrijft dit: eerst de mensen, dan de stenen. Wij zorgen dat wijken schoon, goed onderhouden, veilig én aantrekkelijk zijn. Om dat te bereiken, werken we samen met partners in de wijk op basis van wederkerigheid. Wij zijn aanwezig en zichtbaar in de wijk; onder meer door een dekkend netwerk van huismeesters, die het eerste aanspreekpunt voor onze huurders zijn, maar de huismeesters en woonconsulenten krijgen ook signalen van onze vaklieden van het onderhoudsbedrijf over de leefbaarheid. Daarnaast werken we achter de schermen aan een prettige woonomgeving in gebiedsteams, waarin huismeesters en woonconsulenten actuele zaken in de wijk bespreken én oppakken. Met de huurdersorganisaties, politie, afvalservice en welzijnswerk bereiken we veel, zeker omdat we het samen doen. Leefbaarheidsacties, veiligheid en toezicht In 2011 hebben we tal van leefbaarheidsacties en -projecten uitgevoerd om de sociale samenhang te bevorderen. De veiligheid van de woning en de woonomgeving is een belangrijke voorwaarde voor woongenot. Toezicht in de wijken is belangrijk voor de leefbaarheid. Onze huismeesters en woonconsulenten hebben dagelijks contact met bewoners, buurtmeesters, opbouwwerkers, wijkraden, wijkagenten, de afvalservice en medewerkers van de gemeente. In een aantal wijken zijn projecten in uitvoering voor speciale doelgroepen of over specifieke thema’s. Bekijk voor een overzicht van onze activiteiten in 2011 de tabellen op pagina 26 en 34 over leefbaarheid in Breda en Tilburg. Werken aan wijkvisies Om een duidelijker beeld te krijgen van onze activiteiten hebben we in 2011 interne wijkvisies opgesteld. Deze visies bieden een kader voor de vastgoedsturing en het sociaal beheer en geven richting en prioriteiten aan ons werk voor de komende jaren. Ook geven ze een duidelijke basis voor de samenwerking met onze partners in de stad. In 2011 hebben wij in Tilburg gebiedsvisies opgesteld voor Stokhasselt, Goirke-Hasselt, Het Zand en Vlashof en in Breda voor Brabantpark, Tuinzigt en Haag23
poort. Bij het opstellen van de wijkvisies gebruiken wij de kennis die we binnen het platform Corpovenista opdoen, een samenwerkingsverband van woningcorporaties en Aedes dat zich richt op kennisontwikkeling en kennisuitwisseling bij vraagstukken over wijkontwikkeling, de emancipatie van de bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed in onderlinge samenhang. Kijk voor meer informatie op corpovenista.nl. Werken aan herstructurering: ambities WonenBreburg Fysieke, sociale en culturele ontwikkeling In een aantal wijken is het verbeteren van het woon- en leefklimaat een meer dan gemiddelde opgave. Alleen door fors ingrijpen in de fysieke structuur en met maatregelen die gericht zijn op de economische en sociale structuur kunnen daar het woon- en leefklimaat verbeteren. Voor de jaren 2009 tot 2012 zijn in Breda de herstructureringsgebieden Hoge Vucht/Doornbos-Linie, Heuvel en Driesprong in beeld. In Tilburg hebben we een herstructureringsopgave in Tilburg-Noord, GroeseindHoefstraat, Rosmolen en de Kruidenbuurt. In hoofdstuk 4 van dit verslag leest u over onze ambities en resultaten met betrekking tot de fysieke ontwikkeling van onze woningvoorraad. Het fysiek ontwikkelen van woningen en wijken heeft alleen zin als de bewoners hun sociale en economische omstandigheden kunnen verbeteren. Het gaat daarbij om welzijn, leren, werken en vrijetijdsbesteding. Voor ons betekent werken aan sociale ontwikkeling dat wij samen met onze maatschappelijke partners individuele en soms collectieve problematiek signaleren en helpen oplossen. We doen dat met gezamenlijke programma’s, zoals de aanpak van illegale bewoning, armoedebeleid, achter de voordeur kijken bij herstructurering en de inzet van huismeesters. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: Wij willen lokaal-maatschappelijke vraagstukken oplossen; het woon- en leefklimaat optimaliseren. Wij willen dat er minder mensen in een achterstandssituatie zitten. Werken aan herstructurering: resultaten WonenBreburg Ontwikkeling: sociaal en cultureel WonenBreburg werkt in diverse wijken aan buurtvernieuwing. Dat is hard nodig. Deze buurten kampen met sociaal-economische problemen, de leefbaarheid laat te wensen over en veel woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Er moet iets gebeuren om deze wijken er weer bovenop te helpen. Omdat we dat niet alleen kunnen, realiseren we dit met verschillende belanghebbenden en partners door gezamenlijke maatregelen op het gebied van wonen, inkomen en schulden, scholing en werk en vrije tijd. Wonen, welzijn en zorg We zetten ons in voor allerlei doelgroepen. Ook mensen met een beperking en mensen die woonbegeleiding nodig hebben, behoren nadrukkelijk tot onze doelgroep. In 2011 zijn we op het gebied van WWZ (Wonen Welzijn en Zorg) begonnen keuzes te maken over passend vastgoed en passende dienstverlening. Ons WWZ-beleid komt voort uit onze visie dat wij het zelfstandig wonen voor ouderen en mensen met een beperking en een zorg- of een begeleidingsvraag mogelijk willen maken in een normale woonomgeving. Dit door passend vastgoed en het bereikbaar maken van zorg- en welzijnsdiensten. We zien in het sociale domein onzekere ontwikkelingen, wetswijzigingen en forse bezuinigingen. Niet alleen de veranderingen in de eigen branche, maar ook de bezuinigingen in de zorg- en welzijnsbranche hebben gevolgen voor onze werkzaamheden in wijken en buurten. Het is een uitdaging om met elkaar te bepalen hoe we hier in de toekomst mee omgaan. Er liggen kansen om zaken slimmer aan te pakken, niets is meer vanzelfsprekend, bewoners en professionals zullen elkaar meer op moeten zoeken vanuit een positief mensbeeld en het perspectief dat ieder over een talent beschikt 24
dat ingezet kan worden. We moeten de bewoners uitdagen om zelf met initiatieven te komen. Goed samenwerken leidt tot mooie resultaten op het vlak van wonen, welzijn en zorg. We bespreken in de volgende paragrafen per stad onze prestaties op het gebied van: leefbaarheid ontwikkeling sociaal en cultureel wonen, welzijn en zorg specifieke woonvormen voor bijzondere doelgroepen huurincasso
25
BREDA Werken met een blik op de wijk: resultaten in Breda Leefbaarheid We hebben bij onze leefbaarheidsacties in Breda veel samengewerkt met de organisatie Werk aan de Wijk. Wij vinden het belangrijk om actief burgerschap te stimuleren. Wij zien in toenemende mate initiatieven uit buurten en wijken komen, die wij faciliteren. Wederkerigheid is ook hier ons kompas. Een greep:
Projecten en leefbaarheidsacties in Breda Wijk Breda Breda Brabantpark
Centrum
Projecten en acties leefbaarheid in Breda Sinterklaas bij de voedselbank. Avondvierdaagse ook dit jaar geslaagd; onze woonconsulenten deelden knipperlampjes uit aan de deelnemers. In het kader van ‘Bewegen is gezond voor iedereen’ hebben we samen met de wijkraden van Brabantpark en Heusdenhout en atletiekvereniging Sprint sport dichter bij de mensen gebracht. In juni zijn de eerste sporters beloond met een mooi loopjack, waarvoor wij een financiële bijdrage hebben geleverd. Opschoonactie Kaatsbaan. Voetjesactie: In samenwerking met het inbraakpreventieteam van de gemeente Breda, de politie, huismeester en woonconsulent van WonenBreburg zijn we in juni 2011 gezamenlijk de wijken Fellenood en Schorsmolen ingegaan om een voetjesactie te houden: een confronterende actie waarbij door een open raam of deur een papieren voetje wordt binnengelegd waar op staat dat de politie deze heeft achtergelaten. Vervolgens wordt er aangebeld en wordt de bewoners verteld dat er iets is achtergelaten.
Centrum/Zuid Oost
Doornbos Doornbos
Driesprong
Driesprong
Geeren-Noord
Geeren-Noord Geeren-Zuid
Interventieteam Fellenoord. De bewoners van het gebied Centrum/Zuid Oost die in 2011 al 50 jaar van ons huurden, zijn op een leuke manier in het zonnetje gezet. Zij kregen een high tea aangeboden, waar mooie contacten ontstonden; een prettige bijkomstigheid voor de mensen die alleenstaand en eenzaam waren. Nazomerfestival. Samen met de bewoners organiseerden wij een opruimactie en het project ‘Voortuinen op orde’. In de Hooilaan en omgeving vond het project ‘Op de koffie’ plaats: vanwege het groot onderhoud wilden wij onze huurder beter leren kennen. Onze consulent en huismeester bezochten daarom alle bewoners en inventariseerden hun wensen. In 2011 hielden wij in het kader van de leefbaarheid samen met kinderen in de wijk Driesprong een aantal acties. We wilden de braakliggende stukken grond wat aantrekkelijker maken en de bewoners van de Tilburgseweg meer betrekken bij de wijk. Vanwege de toenemende overlast door Molukse jongeren in Breda hebben wij samen met de gemeente, de stadsmarinier en Surplus Welzijn extra ingezet op het in kaart brengen en terugdringen van de overlast. Het is belangrijk dat het imago van de Driesprong hierbij niet verslechtert, mede vanwege de ontwikkelingen die hier de komende jaren gaan plaatsvinden. Begin 2012 wordt er met dezelfde partijen een weekend georganiseerd om samen naar een oplossing te zoeken en de jongeren verantwoordelijk te stellen voor hun gedrag. Bij de flats in Geeren-Noord hebben we een handhavingsactie uitgevoerd voor het illegaal monteren van schotelantennes aan het gebouw. We hebben alle illegale schotels in overleg met de bewoners verwijderd. Grote Broerproject: oudere jeugd coacht jongeren. In Geeren-Zuid organiseerden wij in het verleden het feest van de ontmoeting. Voor 2011 hebben wij gekozen voor straatfeesten; de bewoners werden betrokken bij de organisatie. 26
Wijk
Ginneken
Haagse Beemden Haagse Beemden
Heusdenhout
Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel Hoge Vucht
Tuinzigt Tuinzigt Westeind
Projecten en acties leefbaarheid in Breda De huiskamer aan de Calandstraat wordt intensief door onze netwerkpartners en bewoners bezocht. Vrijwilligers en deelnemers van het project Grote Broer hebben voor de bewoners diverse workshops georganiseerd, zoals over het gebruik van de mobiele telefoon, en een kookcursus. In het voorjaar van 2011 hebben wij hier in samenwerking met de gemeente een containeractie voor onze huurders georganiseerd. Op een zaterdagmorgen konden alle huurders hun overtollige huisraad naar het Schoolakkerplein brengen waar een grote container van de gemeente stond. De huismeester en woonconsulent leidden alles in goede banen; een geslaagd project. We hebben een tuinenproject georganiseerd, waarbij bewoners advies kregen van hoveniers over het onderhoud van hun tuin. Deze wijk is aangewezen als impulswijk. Er werden buurtcoaches ingezet, er vond buurtpreventie plaats, wooncomplexen werden geüpgraded en met de bewoners schoonden wij voortuinen en brandgangen op. De bewoners van de Grote Houw (106 appartementen) waren erg tevreden over het groot onderhoud dat wij in 2006/2007 uitvoerden, maar wilden wel graag van de steriele, witte muren af. De bewoners en kunstenaars van tekencollectief Teckel hebben op iedere verdieping een muurschildering aangebracht. Samen met bureau Halt hebben wij een aantal grote schoonmaakacties gehouden in de brandgangen. Speeltuin Dr. Ariënsplein: een groep actieve bewoners zette zich met succes in voor de aanleg van een nieuwe speeltuin te midden van hun woningen. Bewoners leren elkaar kennen in woontoren Constant. No-Lens festival: kramen, attracties, terrasjes en duizenden bezoekers op het Nolensplein. JOGG-actieweek (Jongeren Op Gezond Gewicht) in Heuvel in het kader van gezond leven en lekker bewegen. Tijdens de Woondag in Hoge Vucht kregen bezoekers een compleet overzicht van alle woonmogelijkheden in de wijk. Zo konden starters te weten komen wat hen te wachten staat als zij een woning gaan huren of kopen. De geïnteresseerden kregen ook informatie over wonen met zorg en de woonruimtebemiddelingssystemen Klik voor Wonen en Klik voor Kamers. We organiseerden een Pleinfeest en Halloweenoptocht en ondersteunden Stichting Vlot bij diverse activiteiten. Het braakliggende terrein aan de Tramsingel werd verfraaid met een 120 meter lange ballenbak. In samenwerking met de lokale school, Afvalservice Breda, politie en Surplus Welzijn hebben wij een opruimdag georganiseerd waarbij kinderen het zwerfvuil in straten en de speeltuin hebben opgeruimd.
Projecten veiligheid in Breda Wijk Breda
Veiligheidsproject Dagelijkse inbreng huismeesters.
Boeimeer, Tuinzigt en Heuvel
Doornbos en Geeren-Noord
In een aantal complexen waar wij groot onderhoud uitvoerden, hebben wij hang- en sluitwerk volgens het PKVW (Politiekeurmerk Veilig Wonen) aangebracht. Afsluiten poorten/brandgangen, incidenteel in andere wijken.
Doornbos, Princenhage, Centrum, Heuvel, Tuinzigt en Biesdonk Driesprong
Hang- en sluitwerk dat voldoet aan het PKVW aangebracht (aantal 468) in 9 complexen. Hang- en sluitwerk dat voldoet aan het PKVW aangebracht.
Geeren-Noord
Na een succesvolle pilot in 2008 hebben wij de achterpadverlichting als reguliere activiteit verder uitgerold. Aanbrengen van verlichting in de achterpaden en hang- en sluitwerk volgens het PKVW. Intensieve samenwerking met de veiligheidsregisseur. De betrokken partners houden in de wijken, onder regie van de stadsmarinier, uitvoeringsoverleg.
Ginneken Hoge Vucht, Doornbos en Linie
27
Toezichtsmaatregelen in Breda Wijk Breda Boeimeer Gebied Zuidwest Geeren-Noord, GeerenZuid
Haagpoort
Toezichtsmaatregelen Dagelijkse inbreng huismeesters. Buurtpreventie. In 2011 zijn wij begonnen met cameratoezicht in Sculptura en Haagpoort om vandalisme tegen te gaan. In 2011 is er vanwege jongerenoverlast extra stadstoezicht ingezet. Alle overlast veroorzakende jongeren zijn bezocht en ouders zijn op hun verantwoordelijkheid aangesproken. De ouders hebben een brief gekregen met daarin de mogelijke consequenties van het gedrag van hun kinderen. Daarnaast hebben we een tweewekelijks casusoverleg georganiseerd met politie en gemeente en hebben de buurtvader en deelnemers aan het project Grote Broer een rol gespeeld. We kunnen vaststellen dat de overlast is verminderd, maar blijven de situatie monitoren. Rond kerst en oud en nieuw hebben wij extra toezichtrondes uitgevoerd.
Grote Broerproject Het Grote Broerproject coacht jongeren van 17 tot 23 jaar om een positieve rol in de wijk te vervullen en een voorbeeld te zijn voor jongeren van 9 tot 16 jaar. De oudere jongeren spreken hen aan op hun gedrag in de wijk, organiseren evenementen en zorgen voor vermindering van criminaliteit en overlast in de wijk. De jongeren van 17 tot 23 jaar krijgen hiermee een toekomstperspectief: ze krijgen een normaal dagritme en doen arbeidservaring op. Ze worden begeleid om door te stromen naar onderwijs of arbeid. Hennep Sinds de totstandkoming van het hennepconvenant ’Aanpak hennepkwekerijen’ in 2008, treedt WonenBreburg in Breda met verschillende partijen hard op tegen hennepkwekerijen. De betrokken Bredase partijen zijn tevreden over de samenwerking en het behaalde resultaat in 2011. Het convenant is verlengd tot en met 31 december 2012. Enkele convenantspartijen hebben aangegeven vanwege bezuinigingen niet meer te kunnen bijdragen in de niet te verhalen kosten. Over de verdeling van de kosten moeten in 2012 nieuwe afspraken worden gemaakt. In Breda zijn 3 huurovereenkomsten beëindigd door opzegging door de huurder na onze sommatie. We hebben de ontruimingen per kwartaal geëvalueerd en aan het eind van 2011 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Werken aan herstructurering: resultaten in Breda Ontwikkeling sociaal en cultureel Wijkontwikkeling 1 Wijkontwikkeling Hoge Vucht en Doornbos-Linie in Breda-Noordoost In 2011 heeft de rekenkamer van Breda een onderzoek ingesteld naar de effecten en efficiëntie van de wijkontwikkeling. Het onderzoek vond plaats onder verantwoordelijkheid van de gemeente. Uit het rapport, dat op 20 oktober is uitgebracht, blijkt dat er veel is bereikt. Wel zijn er ook kritische opmerkingen geplaatst, zoals over het niet meedoen van essentiële afdelingen binnen de gemeente (sociale zaken en economische zaken) en dat de projecten een meer integraal karakter moeten hebben. Daarbij wordt voorgesteld de bewoners en professionals meer verantwoordelijkheid te geven. Het college van de gemeente Breda heeft de aanbevelingen uit het rapport overgenomen. In 2011 zijn we de mogelijkheden gaan onderzoeken en willen nu een buurtonderneming opzetten. Dit wordt in 2012 verder uitgewerkt. We zijn partners in het buurtdomein en willen activiteiten integreren.
28
Onze ambitie is om ondernemerschap in de wijk Hoge Vucht te stimuleren. We richten ons daarbij op ZZP’ers en ondernemers met wijkbinding. We hebben thema-avonden voor belangstellenden georganiseerd waar we besproken hebben welke voorzieningen we hen kunnen bieden om zich te kunnen vestigen en ontwikkelen. Voor Geeren-Zuid is er gestart met de herijking van IWOP (Integraal Wijk Ontwikkelings Plan) 2.0., een samenwerkingsverband van de gemeente Breda, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. Bij deze herijking vindt een doorkijk plaats tot 2016 voor het fysieke deel, dus de nieuwbouw- en/of onderhoudsprojecten. In deze periode zijn er geen nieuwbouwprogramma’s voor WonenBreburg gepland, maar pas weer na 2020. Naast het fysieke deel is ook het sociale programma tegen het licht gehouden. De focus ligt hier op werk en onderwijs. In het gebied Hoge Vucht, Doornbos en Linie hebben wij in samenwerking met onze partners een marketingstrategie uitgewerkt voor de positionering van deze wijken. In Linie vinden we ook het Edisonplein, dat onderdeel uitmaakt van het pleinenproject. In 2009 hebben we hier samen met de gemeente Breda en Singelveste AlleeWonen geïnvesteerd om het plein meer uitstraling en aantrekkingskracht te geven. Bovendien is er een pleinmanager ingezet en wordt er gestuurd op branchering en ontmoetingsactiviteiten. Het project is in 2011 opgeleverd en afgerond. De pleinmanager heeft de activiteiten geborgd en overgedragen aan de winkeliersvereniging en het geheel is afgesloten met een expertisemeting waarbij pleinenprojecten zijn geëvalueerd. We zijn trots op het bereikte resultaat in Breda. 2 Wijkontwikkeling Heuvel in Breda Zuid-West Eind 2009 is door de herijking van eerdere documenten de ‘Ontwikkelingsvisie Heuvel 2010-2015: kwaliteit maken we samen’ tot stand gekomen. Op basis van de Wijkmonitor kunnen we constateren dat de wijkontwikkeling succesvol verloopt. Voor wat betreft een aantal aspecten is de Heuvel een duidelijke stijger. Belangrijk aandachtpunt blijft de sociaal-economische situatie van de wijk en zijn bewoners. Door de nieuwbouw en nieuwe bevolkingsgroepen verdunt de problematiek, maar er zit nog wel een harde kern van problemen. Het sociaal programma blijft dan ook van enorm belang. De belangrijkste aandachtpunten zijn jeugd en gezondheid, jeugd in opleiding en jeugd op weg naar werk. Werk als instrument om de draagkracht van mensen te verbeteren, is ook een belangrijk aandachtspunt. In de wijk Heuvel is veel bereikt op fysiek en sociaal gebied. Scholing en werkgelegenheid vragen blijvende aandacht.
Huis van de Heuvel op het Mgr. Nolensplein In 2011 is de gemeente gestart met de bouw van het Huis van de Heuvel op het Mgr. Nolensplein. De toekomstige ‘bewoners’ van het Huis van de Heuvel zijn basisscholen De Piramide en De Keysermolen, CJG Breda, Kober Kindercentra, Surplus Welzijn, Careyn Consultatiebureau, WIJ, een gymzaal van de gemeente Breda, gemeenschapshuis De Vlieren en het huismeesterkantoor van WonenBreburg. We verwachten dat het Huis van de Heuvel straks echt is wat de naam zegt: een huis voor de bewoners van de Heuvel, waar ze terechtkunnen voor uiteenlopende vragen en voorzieningen, maar ook gewoon voor een bakje koffie en een praatje. Het Mgr. Nolensplein is een belangrijk plein in de wijk Heuvel. We werken samen met de gemeente aan de revitalisering van het plein, waarbij we de sfeer, levendigheid en veiligheid willen verbeteren door activiteiten, winkels en voorzieningen die passen binnen de pleinvisie. In 2011 hebben we daar al enkele resultaten in behaald. De, in samenwerking met de gemeente, aangestelde pleinmanager gaat in 2012 door met zijn werkzaamheden. Blijvend actiepunt is het aantrekken van ondernemers die zich op het plein willen vestigen.
29
3 Wijkontwikkeling Driesprong in Breda Zuid-Oost Het voor de Driesprong in 2010 opgestarte sociaal programma, waarin de gemeente het voortouw neemt, loopt door in 2011 en ook in dat jaar is er weer regelmatig overleg geweest met de betrokken partijen en bewoners. WonenBreburg biedt de financiële ondersteuning voor deze wijkontwikkeling. Vooral de speerpunten onderwijsondersteuning en transitiebeheer zijn in 2011 aan de orde geweest. In samenwerking met de gemeente, de scholen en het LSEM (Landelijk Steunpunt Educatie Molukkers) is er een onderzoek gestart naar het grote aantal schoolverlaters zonder startkwalificatie. Ook de jongerenwerkloosheid onder de Molukse bevolkingsgroep stijgt. Zo is er bijvoorbeeld geconstateerd dat het ontbreekt aan betrokkenheid van de ouders bij de schoolcarrière van hun kind. Het onderzoek wordt in 2012 afgerond en afhankelijk van de uitkomsten gaat de gemeente Breda projectmatig de juiste instrumenten inzetten. Omdat het jongerenloket Flits in buurthuis Toma in 2010 zo goed liep, hebben we het in 2011 voortgezet. Helaas hebben we moeten constateren dat de opkomst in 2011 beduidend lager was, wat we konden verklaren door een aantal organisatorische redenen. In 2012 maken we een herstart. Vanwege het toekomstige imago van de wijk Driesprong heeft de Holland Branding Group in 2011 een imago-workshop gehouden. Zij hebben een aantal sessies gehouden met Molukse bewoners van de wijk, professionals en toekomstige bewoners. Tijdens de presentatie van de uitkomsten bleek dat een deel van de oud-bewoners niet gehoord was. Mede door de omissie in die inventarisatie ontstond onrust onder de oud-bewoners over de terugkeermogelijkheden naar hun wijk. Nu alleen de eerste fase van het plan wordt gerealiseerd, is het de vraag of alle bewoners die destijds hebben aangegeven terug te willen keren ook werkelijk terug kunnen in de eerste fase. Daarom kreeg Surplus namens WonenBreburg en de gemeente opdracht om een onderzoek te houden onder de oud-bewoners van de wijk Driesprong. Het doel was tweeledig: enerzijds wilde WonenBreburg inzicht krijgen in het aantal bewoners dat daadwerkelijk terug wil keren, anderzijds wilden wij informatie krijgen over de huidige leefomstandigheden van de oud-bewoners. In november 2011 ontstond er een discussie over de uitslag van het onderzoek. Aan de hand van de kritiek is contact gezocht met de belangencommissie oud-bewoners Driesprong, die een gesprek wilde. In december is er een bijeenkomst geweest waarin afspraken zijn gemaakt om in januari 2012 met de belangencommissie, Surplus en WonenBreburg aan de analyse van de gegevens te werken en de vervolgstappen daarna in groter verband met elkaar te delen. In diverse wijken in Breda – Heuvel, Driesprong, HVDL (Hoge Vucht-Doornbos-Linie), Haagse Beemden en Tuinzigt/Haagpoort – werken we aan sociale stijging en hebben we samen met de gemeente, collega-corporaties en andere partijen sociaaleconomische programma’s opgesteld. In 2011 zijn we gestart met de ontwikkeling en uitvoering daarvan. Het uitvoeringskader voor de jaren 2012 tot 2014 wordt beschreven in de nota Burgerkr@cht, die de corporaties momenteel samen met de gemeente opstellen. Hieronder noemen we enkele voorbeelden van projecten die gericht zijn op sociale stijging: TOS TOS (Thuis op Straat) biedt een integrale, preventieve en curatieve aanpak voor de jeugd. De bedoeling is een gemoedelijker, fatsoenlijk, sportiever en veilig klimaat op pleinen en straten. Verbinding en verbreding spelen hierbij een belangrijke rol: verbinding met ouders en buurtbewoners, verbreding van partners in hetzelfde domein. Een van de doelstellingen was, om de straat en de wijk terug te geven aan iedereen: jong en oud. De resultaten zijn door de stuurgroep geëvalueerd en de rapportage laat zien dat de beoogde resultaten ruimschoots behaald zijn. Eind 2012 stopt de financiële bijdrage vanuit de gemeente. Er wordt nu een plan van aanpak gemaakt om de succesvolle formule aan de bewoners over te dragen: professionele ondersteuning zal hierbij voor een deel noodzakelijk blijven.
30
Vrouwenstudio Al bijna 4 jaar spelen de vrouwenstudio’s Amalia en Alexia een belangrijke rol bij de emancipatie en participatie van vrouwen uit de vele culturen die in Breda-Noordoost wonen. Beide vrouwenstudio’s worden wekelijks door 100 à 120 verschillende vrouwen bezocht. Ze volgen een activiteitenprogramma waarvan alle activiteiten gericht zijn op het participeren in de Nederlandse maatschappij. Denk daarbij aan Nederlandse les, naailes, fietsles, opvoeding en gezondheid, maar ook programma’s waarmee ze op de arbeidsmarkt terechtkunnen, zoals kookles en het verzorgen van lunches. Diverse vrouwen van de vrouwenstudio’s hebben het afgelopen jaar ook de belangrijke rol van intermediair op zich genomen bij het woonbehoeftenonderzoek dat wij samen met collega-corporatie Singelveste AlleeWonen hielden onder allochtone ouderen. Stichting Teamplay@NAC In 2010 besloten de 3 Bredase corporaties en de gemeente Breda om de Stichting Teamplay@NAC 3 seizoenen financieel te ondersteunen. Hiermee stimuleren we de deelname en betrokkenheid van de bewoners in de wijken door maatschappelijke projecten en activiteiten die gericht zijn op wonen, werken, leren en opvoeden, integratie en veiligheid, sport en bewegingsstimulering. Maatschappelijk ondernemen is het uitgangspunt van de samenwerkende partners. De volgende projecten en activiteiten vallen onder dit initiatief: NAC Street League is een straatvoetbalcompetitie voor alle jeugd van 12 tot 16 jaar in Breda. Naast sportieve prestaties is goed gedrag belangrijk. Met deze competitie wordt gratis sport aangeboden en leren jongeren van verschillende sociale of culturele achtergronden elkaar beter kennen. NAC Junior Street League is er voor jongeren van 9 tot 12 jaar. Ze nemen niet alleen deel aan een voetbalcompetitie, maar krijgen ook gastlessen over de wijk, voeding en gezondheid, racisme, zinloos geweld en pesten. Get Started is een project voor jongeren die de school verlaten hebben zonder startkwalificatie. De jongeren worden aangespoord om deze alsnog te halen en/of om aan het werk te gaan. Wonen, welzijn en zorg In 2011 is onder de naam Verzilvering@Breda het nieuwe GWI (Geschikt Wonen voor Iedereen)programma voor de periode 2011-2014 vastgesteld. Alle zorg- en welzijnspartijen en de woningcorporaties hebben een bijdrage geleverd tot de samenstelling van het nieuwe programma. Daarbij is nadrukkelijk uitgegaan van een grote mate van zelfwerkzaamheid en burgerparticipatie, zoals neergelegd in de nota Meedoen@Breda. Alle maatregelen zijn erop gericht om ook mensen die wat ouder en minder mobiel worden zo lang mogelijk hun zelfstandigheid te laten behouden. Wij werken samen met zorgpartijen als Elisabeth, Raffy en Oranjehaeve. We hebben de gemeenschappelijke uitdaging zichtbaarder te zijn in wijken en buurten en daar intensief samen te werken. Woningaanpassingen WMO De gemeente Breda heeft besloten om een groot deel van de woningaanpassingen, die in het kader van de WMO gedaan worden, niet meer te vergoeden. De gemeente wijst in eerste instantie nadrukkelijk op de eigen verantwoordelijkheid van de bewoner. In tweede instantie wordt van de eigenaar van de woning of het woongebouw, van ons dus, verwacht dat wij de woning en het woongebouw zo geschikt mogelijk maken voor mensen met een lichamelijke beperking. Door de gemeentelijke bezuinigingen op de vergoedingen voor individuele woningaanpassingen, kloppen veel van onze huurders bij ons aan met de vraag of wij bereid zijn om de benodigde voorziening aan te brengen. In 2011 hebben de Bredase corporaties gezamenlijk een pakket met kleine individuele woningaanpassingen samengesteld. Het gaat onder andere om het plaatsen van beugels, een verhoogd toilet en een douchestoel. Bewoners kunnen de aanpassingen tegen betaling door de corporaties laten uitvoeren.
31
Specifieke woonvormen voor bijzondere doelgroepen Momenteel hebben wij 3 concrete wooninitiatieven in voorbereiding: een project voor mensen met autisme, een woonvoorziening voor jonge moeders met een verstandelijke beperking en een woonvoorziening waar zelfstandigheidstraining voor jongeren gegeven wordt. Daarnaast loopt er voor 4 andere initiatieven een haalbaarheidsstudie: voor drie ouderinitiatieven voor mensen met een verstandelijke beperking en een ouderinitiatief voor mensen met schizofrenie. De onzekerheid over de financieringsmogelijkheden in de zorg spelen een grote rol in de onderhandeling met zorgpartijen en ouders van kinderen met een beperking. Het al dan niet voortbestaan van de PGB’s, de bezuinigingen op de urenbegeleiding, de overgang van AWBZ-zorg naar de WMO, het scheiden van wonen en zorg. Dat zijn allemaal onzekere factoren die invloed hebben op de mogelijkheden om deze woonvoorzieningen te realiseren. Stedelijk Kompas Eind 2011 is er op gemeentelijk niveau besloten om naar een andere locatie te zoeken voor twee woonvoorzieningen voor dak- en thuislozen. De gemeente heeft de corporaties gevraagd om bij de locatiekeuze en de toekomstige exploitatie nadrukkelijk te participeren. Brabant Connect Om mensen die wat ouder en minder mobiel worden zo lang mogelijk zelfstandig te laten zijn, is WonenBreburg in 2011 in Hoge Vucht gestart met de pilot Brabant Connect. Dit is een initiatief om mensen door middel van een touchscreen een beeld- of spraakverbinding te geven met bijvoorbeeld hun familie, met de huismeester en zorg- of welzijnspartijen, maar ook met de winkeliers in Hoge Vucht. Geboren in het buitenland en oud geworden in Nederland Samen met onze collega-corporatie Singelveste AlleeWonen hebben wij in de loop van 2010/2011 een onderzoek uitgevoerd onder 4 groepen allochtone ouderen in de wijk Hoge Vucht. We wilden zo meer inzicht krijgen in de woonwensen van deze doelgroep. Samen met ambassadeurs uit de eigen cultuur, die zorgden voor de overbrugging van de taalbarrière met sommige groepen ouderen, deden wij onderzoek onder Marokkaanse, Turkse, Surinaamse en Antilliaanse ouderen. We hielden enkele maanden huiskamergesprekken die af en toe zeer emotioneel waren. Het eindrapport met de bevindingen hebben wij in mei 2011 aan de ouderen gepresenteerd. Naar aanleiding van dit rapport zijn 8 actiepunten opgesteld waarmee men nadrukkelijk aan de slag wilde. In november hebben Turkse en Marokkaanse vrouwen om te beginnen een bezoek gebracht aan 2 woonvormen voor allochtone ouderen in Rotterdam, wat ze zeer leerzaam en informatief vonden. Diverse activiteiten als maatschappelijk ondernemer: deelname meet-en-matchbijeenkomsten Betrokken Ondernemers Breda; deelname en sponsoring VMBO Breda On Stage; propageren van bewegen voor ouderen door deelname aan een initiatief van Stichting & Toen & Nu; sponsoring en deelname aan activiteit Hoedje van Papier voor kinderen van de basisschool. Huurincasso We willen betalingsproblemen in een vroegtijdig stadium signaleren. Daarmee willen we voorkomen dat de huurachterstanden van onze bewoners (verder) oplopen, omdat een geringe huurachterstand nog relatief eenvoudig op te lossen is. Daarom willen we zo snel mogelijk in contact komen met onze huurders, liefst via een huisbezoek. Probleemsituaties zijn daardoor snel in beeld en oplossingen worden doorgaans snel bereikt. Door goede begeleiding kunnen huurachterstanden en huisuitzettingen voorkomen worden. Alleen bij uiterste noodzaak voeren we een ontruiming uit.
32
Ontruimingen De vestiging Breda heeft in 2011 26 woningen moeten ontruimen vanwege huurachterstand terwijl er 144 ontruimingen waren aangezegd; 26 te veel, wat ons betreft. Wij willen dan ook alles in het werk stellen om ontruimingen te voorkomen, maar dat is helaas niet altijd mogelijk. Het aantal ontruimingen was overigens lager dan we, gezien de economisch moeilijke tijden, hadden verwacht en is slechts een kleine stijging ten opzichte van 2010. In 2011 is 1 student wegens huurachterstand uit zijn woning gezet. Bij huurachterstand gaat de complexbeheerder bij de student op bezoek. Het probleem wordt in bijna alle gevallen direct opgelost, of er wordt een betalingsafspraak gemaakt. We merken al een aantal jaren de gunstige effecten van onze, op individuele huurders gerichte, acties. Hieronder beschrijven we enkele aspecten van ons incassobeleid en laten we zien wat de resultaten van onze inspanningen zijn. Huisbezoeken In 2011 hebben wij het gezamenlijke initiatief ‘preventieve huisbezoeken’ voortgezet. Dit moet mensen die in de problemen zijn geraakt, helpen bij het oplossen van hun financiële en vaak ook sociaalmaatschappelijke problemen. In samenwerking met het IMW (Instituut voor Maatschappelijk Welzijn) hebben de 3 Bredase corporaties een maatschappelijk werkster aangesteld. Zij legt preventieve huisbezoeken af bij huurders waarvan vermoed wordt dat er meerdere problemen spelen. In 2011 heeft ze voor WonenBreburg 36 preventieve huisbezoeken afgelegd. Op pagina 18 kunt u lezen over begeleidingstrajecten voor mensen met huurbetalings- en/of overlastproblemen. Schuldhulpverlening We hebben afspraken gemaakt met schuldhulpverleningsinstanties, waar we bewoners met betalingsproblemen actief naar doorverwijzen. Bewoners worden begeleid bij het inventariseren van schulden en het maken van afspraken over het inlossen ervan. Raad voor de Schuldhulpverlening Breda In de Raad van de Schuldhulpverlening Breda zitten vertegenwoordigers van het IMW Breda, Sociale zaken en Werkgelegenheid, de Kredietbank Breda, de Belastingdienst, Gerechtsdeurwaarder Rosmalen, Enexis, Novadic-Kentron, MEE, GGZ, SMO, Valkenhorst, Marge in Beeld en de drie Bredase corporaties. De raad wil op beleidsniveau knelpunten formuleren uit de praktijk van de schuldhulpverlening en het armoedebeleid, met openheid naar vrijwilligersorganisaties en andere initiatieven. De raad wil verder oplossingen voor die knelpunten ontwikkelen, informatie uitwisselen, nieuwe initiatieven ontwikkelen en gevraagd en ongevraagd de gemeente Breda adviseren over het gevoerde en te voeren beleid. Huurincassoresultaten De huurachterstand van de zittende huurders bedroeg in 2011, uitgedrukt in het percentage van de jaarhuur, voor de vestiging Breda 0,78%. Dit is een daling ten opzichte van 2010. Het percentage huurachterstand bij studenten was in 2011 gedaald naar 0,57%. In de tabellen 18a en 18b in de bijlage ziet u een totaaloverzicht van de resultaten.
33
TILBURG Werken met een blik op de wijk: resultaten in Tilburg Leefbaarheid Impulswijken Tilburg WonenBreburg, Tiwos, TBV Wonen en de gemeente Tilburg investeren 10 jaar lang extra in 5 Tilburgse impulswijken: Stokhasselt, Groenewoud, Kruidenbuurt, Trouwlaan/Uitvindersbuurt en GroeseindHoefstraat. Het programma Wijkimpuls heeft 3 ambities: ieder jongere een diploma, elke huishouden een kostwinner en iedereen boven de armoedegrens. Projecten die aan deze doelen bijdragen, worden gefinancierd vanuit het Tilburg Akkoord. In 2011 zijn de volgende projecten gehonoreerd: watTwest (voormalig Werkpunt) (Kruidenbuurt)
MOM@work (Kruidenbuurt, Groenewoud) Begeleiding VSV-jongeren
IMC Weekendschool Tilburg, lichting 2010/2011 Beter Groenewoud
Wijkvisies In 2011 hebben we voor 3 Tilburgse wijken wijkvisies opgesteld. Voor de wijken Het Zand, GoirkeHasselt en Vlashof-Schans hebben we een visie geformuleerd die de kaders aangeeft voor het dagelijks werk in de wijk. De visies geven een beperkt aantal krachtige kernwaarden of toekomstbeelden die richtinggevend zijn voor de werkers in de wijk en de op te stellen plannen (beheerplannen, vastgoedprojecten en leefbaarheidsprojecten). Voor Stokhasselt hebben we de wijkvisie uitgewerkt in een beheervisie en een ontwikkelingsplan. Op basis daarvan bepalen we onze inzet in de wijk voor de komende jaren.
Projecten en leefbaarheidsacties in Tilburg Wijk Gesworen Hoek
Projecten en acties leefbaarheid in Tilburg In april 2011 hebben wij het groot onderhoud van het complex aan de Beilenstraat-Battenburgstraat en Bruinissestraat feestelijk afgesloten met de bewoners.
Witbrant-West
We hebben een straatfeest in Witbrant-West gesponsord om de contacten tussen onze huurders en de bewoners van de koopwoningen te bevorderen.
Groenewoud
Hagelkruis
Hasselt
Hasselt
Het Goirke
Ook in 2011 jaar was WonenBreburg weer hoofdsponsor van Tilburg Royaal op het Koninginnedagevenement in de wijk Reeshof. - 1 keer per 2 maanden informele bewonersbijeenkomst Dolomietenlaan om de leefbaarheid in het complex te bevorderen. Onderwerpen als overlast, veiligheid en leefbaarheidsacties worden met elkaar besproken. - Spreekuur Dolomietenlaan buiten reguliere werktijden over veiligheid en toezicht. De commissies van huurders van de complexen aan de Hart van Brabantlaan organiseren ieder jaar veel activiteiten voor de eigen bewoners. Daarnaast wordt er jaarlijks door alle commissies samen een activiteit georganiseerd, wat altijd erg leuk en succesvol is. Met verschillende organisaties (gemeente, de Twern, wijkraad) en bewoners uit de Nassaubuurt hebben we gewerkt aan het project Tijd voor de Nassau. We hebben een buurtfeest, een opruimactie met een kraakwagen en een prikactie met kinderen georganiseerd. Met Pasen hebben we eieren geschilderd en geknutseld bij de wijkwagen. Voor Sinterklaas hadden de bewoners van de Textielbuurt hun huizen versierd en de Sint opgewacht. De Twern en WonenBreburg hebben winkeliers gevraagd om cadeautjes te sponsoren. Samen met de activiteitencommissie zorgde de bewonerscommissie van de Dromof-flat voor kerstversiering in de flat en de vrijwilligers van de activiteitencommissie zorgden voor verschillende activiteiten in de ontmoetingsruimte. 34
Wijk Het Zand
Projecten en acties leefbaarheid in Tilburg Project de wijkstudent: studenten zetten zich in voor allerlei soorten vrijwilligerswerk. Onder deze tabel staat een toelichting over dit project. In de Salesianenflat organiseerden de bewoners een geslaagde nieuwjaarsborrel. Dankzij het project West on Ice kon er weer geschaatst worden en in de Postelstaete werden rond kerst en oud en nieuw diverse bewonersbijeenkomsten gehouden. De commissie Zand I heeft een straatspeelmiddag georganiseerd samen met de kinderen en ouders uit de wijk, waaraan ook de wijkstudenten meewerkten. WonenBreburg leverde in al deze projecten een bijdrage.
Lijnse Hoek
Quirijnstok
Stokhasselt
In 2011 is een wijkvisie geschreven die in 2012 gestalte gaat krijgen door een intensieve samenwerking tussen de corporaties, gemeente en politie. Vanuit die wijkvisie gaat WonenBreburg een aantal fysieke aanpassingen doen in de wijk voor en met de bewoners. Voor en door bewoners van de Bachlaan worden het hele jaar door verschillende activiteiten georganiseerd: jeu de boulestoernooien, fietstochten, activiteiten met Pasen en kerst en een feest in de zomer. De activiteitenclub is nu nagenoeg zelfstandig en heeft dit jaar gezorgd voor een Paasactie voor kinderen, een spetterend zomerfeest voor de flats in de Sweelincklaan en omgeving en de versiering van de flats met kerst. De bewoners van de portiekwoningen in Stokhasselt kregen als afsluiting van het groot onderhoud een attentie die door de huismeesters werd bezorgd. In aanloop naar het groot onderhoud van de Pucciniflat heeft een klankbordgroep van bewoners meegedacht over het ontwerp van de ’nieuwe’ Pucciniflat.
Stokhasselt
Stokhasselt Stokhasselt, Parkzicht
Vlashof
Vlashof
Vlashof
Vlashof
Zorgvlied
Samen met ongeveer 15 kinderen uit de Mascagniflat is de huismeester een aantal woensdagmiddagen in en rondom de flat troep gaan opruimen. De kinderen kregen achteraf ranja en snoep. Als ze 5 keer mee hadden gedaan, kregen ze € 5 zakgeld. In samenwerking met Jantje Beton, vrijwilligers, sponsors en basisscholen hebben wij 2 grote muurschilderingen aangebracht op de kopse kanten van de Corelliflats. Samen met de bewoners van de Kapelmeesterlaan en de Perosiflats werd de centrale hal met een kerstboom en goede wensen voor het nieuwe jaar versierd. Er was een grote opkomst in het wijkcentrum voor de informatiemiddag als aftrap van het planmatig onderhoud. De activiteitencommissie organiseerde een nieuwjaarsreceptie en een zomer- en najaarsactiviteit om prettig samenwonen te bevorderen De huismeester heeft een enthousiast clubje vrijwilligers bij elkaar gekregen met wie hij de flats aan de Mahlerstraat heeft opgefleurd met bloemen en een nieuwjaarsbijeenkomst voor kinderen en hun ouders organiseerde. In 2011 hebben het gebiedsteam van WonenBreburg, de gemeente en de wijkagenten een wijkvisie gemaakt met de titel ‘Een veilige wijk met toekomst’. Uit de wijkvisie is een maatregelenpakket ontwikkeld waar we in 2012 mee aan de slag gaan. In het najaar van 2011 hebben we de samenwerking gezocht met de Avans Hogeschool in Breda. De eerstejaars studenten hebben de opdracht gekregen om in hun eigen buurt en leefomgeving te onderzoeken hoe het gesteld is met de bewonersparticipatie in de Sibeliusstraat. De commissie van huurders van het complex Moleneind heeft ook dit jaar een leefbaarheidsactie georganiseerd, het Sinterklaasfeest gevierd en een Moederdagontbijt georganiseerd. WonenBreburg was sponsor van de Paas- en Sinterklaasviering in Zorgvlied, die samen met het Buurtcomité Zorgvlied, de scholen en Verrijk je Wijk georganiseerd werden. 2 keer per jaar organiseert de commissie van huurders van de Burg. Visserstraat ontmoetingsmiddagen om de ouderen uit hun sociale isolement te halen. 35
Projecten veiligheid in Tilburg Wijk
Veiligheidsproject
Heyhoef
Met het HEWI-systeem krijgen bewoners toegang tot hun complex met gecodeerde sleutels.
Tilburg-West, Wandelbos.
De huismeesters voerden hier samen met de wijkagenten en de gemeente Tilburg het project ‘Veilig de winter door’ uit. We gingen met de wijkwagen de wijk in en gaven met de samenwerkende partijen veiligheidsadviezen aan de bewoners. Ook hebben we geïnventariseerd hoe de bewoners bijvoorbeeld denken over veiligheid in hun wijk, over onveilige plekken en wat er verbeterd kan worden. Een succesvol project dat zeker navolging krijgt in andere wijken. Bij de flats Landse Akkers en Moleneind hebben we een losse fietsenstalling met 20 beugels geplaatst. De fietsenstalling is afgesloten en de beugels zijn te huur. Hierdoor is het aantal fietsendiefstallen en vernielingen afgenomen.
Vlashof
Toezichtmaatregelen in Tilburg Wijk/buurt/cluster
Toezichtmaatregelen
Groenewoud
Camerabewaking rondom het Pater van den Elsenplein.
Hennep Sinds de totstandkoming van het hennepconvenant ’aanpak hennepteelt in de gemeente Tilburg' 2008, treedt WonenBreburg in Tilburg met verschillende partijen hard op tegen hennepkwekerijen. In 2011 is een nieuw convenant gesloten met een looptijd tot 2014. Regelmatig wijzen wij onze huurders op de gevolgen en gevaren. Desondanks vonden we in 25 van onze woningen in Tilburg een hennepkwekerij, of restanten daarvan. Alle huurovereenkomsten werden beëindigd door huuropzegging van de bewoners of na een succesvolle juridische procedure. De wijkstudent In 2011 ging het project ‘De wijkstudent’ in de Tilburgse wijk Het Zand van start om laagdrempelige welzijnsdiensten in de wijk te leveren. Dat wordt gedaan door studenten die in de wijk wonen. De deal is dat studenten gedurende enkele uren in de week bewoners in de wijk helpen met verschillende activiteiten en daarvoor in ruil een geschikte woning tegen een gereduceerde huurprijs krijgen. De wijkstudent is een initiatief van WonenBreburg, de MOM (Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij) en Stichting de Twern. Met weinig middelen wordt zo een positieve bijdrage geleverd tot de ontwikkeling van de wijk en komen de belangen van verschillende partijen samen. De wijkstudenten hielpen onder andere mee met het organiseren van een burendag en een kinderspeelmiddag en proberen zo, samen met de bewoners, het wonen en leven in de wijk leuker te maken. Wijkwagen brengt WonenBreburg dichter bij de klant WonenBreburg heeft een wijkwagen: een kleurrijke, representatieve, omgebouwde SRV-wagen met eenvoudige voorzieningen. Met deze wijkwagen rijden we regelmatig door onze wijken, vooral voor de oudere bewoners die vaak slecht ter been zijn, of geen auto hebben. Zo hoeven zij niet naar ons toe te komen, maar zoeken wij hen op. Werken aan herstructurering: resultaten in Tilburg Ontwikkeling sociaal en cultureel Armoede en sociale activering Samen met de SEW (Stichting Experiment Werkgelegenheid) hebben de Tilburgse woningcorporaties meegewerkt aan een pilot ‘Achter de Voordeur’. Dit initiatief, dat armoede wil bestrijden door middel van sociale activering, werd gesteund door het Tilburgs Akkoord. De pilot, waarbij alle huishoudens werden bezocht, moest inzicht geven in de sociale vraagstukken. Dit gaf soms schrijnende geval36
len van sociaal isolement en grote schuldenproblematiek te zien. Met de betrokken professionals van de verschillende organisaties gaan we stap voor stap helpen bij sociale activering en het bieden van praktische oplossingen, zoals vrijwilligerswerk. Hierdoor kan iemand die in een sociaal isolement zat aan een dagelijks ritme wennen. Het doel is om mensen stapje voor stapje op de sociale ladder te laten stijgen via werk bij een vereniging of club, naar een gesubsidieerde baan en uiteindelijk naar een volledige, betaalde baan. Onze rol is om te signaleren en waar nodig door te verwijzen naar mensen en instanties in ons netwerk die verder kunnen helpen. We verwachten dat de sociale problemen door het economische tij eerder zullen toenemen dan afnemen. We beraden ons dan ook op een systematische aanpak en maatregelen. MOM in Groeseind-Hoefstraat en Kruidenbuurt De MOM (Maatschappelijke Ontwikkelings Maatschappij) is een voor Nederland uniek project dat in 2008 van start is gegaan. Het is een initiatief van Thebe, de Twern, De Wever en de 3 grote Tilburgse corporaties. Het gaat om een pilotproject in de wijken Kruidenbuurt en Groenewoud, dat de activiteiten van de deelnemende organisaties met elkaar moet verbinden. Voor de komende twee jaar hebben wij afgesproken dat de MOM ook kan worden ingezet in wijken waar problemen zijn, maar waar reguliere partijen elkaar niet of onvoldoende vinden in die wijk. Balans in de Kruidenbuurt en KansWonen in de Kruidenbuurt Het project Balans in de Kruidenbuurt is na 3 jaar succesvol afgesloten en geëvalueerd. Gebleken is, dat het instrument als tijdelijke maatregel prima heeft gewerkt. Bewoners zijn tevreden over de inzet van de partijen. Om de positieve tendens in de Kruidenbuurt voort te zetten, hebben wij besloten om per 1 januari 2012 Balans in de Kruidenbuurt om te buigen naar KansWonen in de Kruidenbuurt. Het project KansWonen wordt in de Kruidenbuurt op dezelfde manier ingericht als het succesvolle project in Stokhasselt. De doelstelling is onze bewoners te leren kennen en mensen kansen tot ontwikkeling en sociale stijging te bieden en ze dus ook meer te laten participeren in de samenleving. Doordat we bij de start van de huurovereenkomst onze huurders kennen, kunnen we problemen tijdig signaleren en hier in overleg met de bewoners passende oplossingen voor zoeken. Vanzelfsprekend worden hierbij andere maatschappelijke organisaties nauw betrokken. Met behulp van KansWonen gaat WonenBreburg alles in het werk stellen om in de Kruidenbuurt de leefbaarheid, het woongenot en het welzijn van de bewoners positief te beïnvloeden. Hiervoor is een grote rol weggelegd voor de woonconsulent en het huismeesterteam van het Wandelbos, samen met de actieve partners in de wijk. Tilburg Street League De Twern, Willem II en WonenBreburg organiseerden wederom de Tilburg Street League, een voetbaltoernooi voor jongeren van 12 tot 16 jaar uit meerdere Tilburgse wijken. Het toernooi zorgt voor een positieve impuls voor de leefbaarheid in de wijken en geeft extra aandacht aan gedrag, sportiviteit, normen en waarden. De resultaten zijn positief te noemen. Wonen, welzijn en zorg Schakelteam Stokhasselt In 2011 is WonenBreburg samen met Thebe en de Twern gestart met een zogenaamd schakelteam, dat bestaat uit huismeesters van WonenBreburg, wijkverpleegkundigen van Thebe en de ouderenadviseur van de Twern. Dankzij het Schakelteam Stokhasselt krijgen 55-plussers minder dienstverleners over de vloer: de dienstverlening in de wijk Stokhasselt werd voor veel bewoners ondoorzichtig omdat er veel verschillende organisaties actief zijn. Daarom keken WonenBreburg, Thebe en de Twern of dat niet beter kon. Het Schakelteam zorgt ervoor dat 55-plussers in Stokhasselt voortaan door één persoon worden geholpen. De teamleden doen hun werk als één organisatie en nemen indien nodig zaken van elkaar over. Zo draait de ouderenadviseur een lampje in en helpt een huismeester bij het invullen van een formulier. 37
Tweedekansbeleid In het kader van het tweedekansbeleid hebben we 6 huurders bij wie sprake was van meerdere problemen, waaronder huurachterstand, hulp gegeven. WonenBreburg heeft 75% van de kosten hiervoor betaald en de gemeente 25%. Studenten Avans Hoge School maken kennis met WonenBreburg en zijn huurders 125 studenten van Avans Social Studies zijn in gesprek gegaan met huurders in Tilburg en Breda. Zij waren onder de indruk van het warme welkom en de persoonlijke verhalen van de huurders én kregen een positief beeld van de corporatie. Skaeve Huse In samenwerking met de andere Tilburgse corporaties en de gemeente hebben wij in 2009 in Stappegoor 9 woonunits geopend voor mensen die permanent overlast veroorzaakten in de buurt waar zij woonden. Het apart huisvesten van deze mensen moet enerzijds de overlast in hun oorspronkelijke buurt beëindigen en anderzijds voorkomen dat elders in Tilburg problemen ontstaan. We vinden het belangrijk dat er ook voor deze bewoners passende huisvesting wordt gevonden. Onder strikte voorwaarden bieden wij hen daarom, als laatste kans om dakloosheid te voorkomen, een plaats aan in Skaeve Huse. Samen met de gemeente is WonenBreburg voortrekker van het project. Wij hebben een beheerder in dienst die toezicht houdt bij de woningen. In 2011 is er veel aandacht geweest voor het project. Afgevaardigden van andere steden bezochten het project en ook door de media werd er veel aandacht aan besteed. De uitkomst van de evaluatie van Skaeve Huse was zeer positief. De gemeente is gestart met een locatieonderzoek voor de definitieve vestiging van Skaeve Huse. Projecten RIBW Midden-Brabant In 2011 hebben wij 6 eengezinswoningen aan de Kasteleinslaan ingrijpend verbouwd tot 12 appartementen voor bewoning door cliënten van RIBW (Regionaal Instituut Begeleid Wonen) MiddenBrabant. Door deze verbouwing kregen alle cliënten hun eigen voorzieningen. In de Goirkezijstraat betrokken 5 cliënten van RIBW een zelfstandig appartement. In beide wijken werden de omwonenden uitgenodigd om het project te bekijken, waar zij werden rondgeleid door enthousiaste bewoners en medewerkers. Projecten in ontwikkeling In 2011 zijn wij in de herontwikkelingswijk Groeseind gestart met de bouw van 29 appartementen voor cliënten van Philadelphia Zorg. Dit project wordt begin 2012 opgeleverd. Wij hebben met het RIBW een huurverklaring afgesloten voor de huur van 15 appartementen en een logeerkamer in het project Heikant. Cliënten die in nu het zorgcentrum van De Wever wonen, verhuizen per maart 2012 naar een van de nieuwe zelfstandige appartementen. Huurincasso Ontruimingen Door goede begeleiding kunnen huurachterstanden en huisuitzettingen voorkomen worden. Toen wij in de laatste maanden van 2011 een toename van het aantal uitzettingen constateerden, hebben we direct ons incassobeleid aangepast. Bovendien hebben we onze afspraken met de deurwaarder aangescherpt om te voorkomen dat er onnodig kosten gemaakt worden. Huisbezoeken We willen zo snel mogelijk in contact komen met huurders met betalingsproblemen, omdat een geringe huurachterstand nog relatief eenvoudig op te lossen is. Via een huisbezoek zijn probleemsituaties snel in beeld en oplossingen worden doorgaans snel bereikt. Er is regelmatig sprake van meer38
voudige problematiek, wat om professionele begeleiding vraagt. Daarom werken we samen met andere maatschappelijke organisaties. Tijdens een huisbezoek bekijken we onder meer of we hulpverleningsinstanties moeten inschakelen. De incassomedewerkers van Vestiging Tilburg hebben in 2011 36 huisbezoeken afgelegd. Deze aanpak werpt vruchten af en maakt deel uit van het reguliere proces. In 2011 zijn 2 studenten wegens huurachterstanden uit hun woning gezet. Bij huurachterstanden gaat de complexbeheerder bij de student op bezoek. In bijna alle gevallen leidt dat tot het direct oplossen van het probleem of het maken van een betalingsafspraak. Schuldhulpverlening Met BSH (Bureau Schuldhulpverlening Tilburg) hebben wij een convenant afgesloten om het aantal huisuitzettingen te minimaliseren. In 2011 werden 38 huishoudens door tussenkomst van WonenBreburg begeleid door BSH. Deze samenwerking is in 2011 verder verbeterd. We bespreken samen maandelijks de status van de dossiers en de woonconsulent is intensiever betrokken bij dit proces. Huurincassoresultaten De huurachterstand van de zittende huurders bedroeg in 2011, uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur, voor de vestiging Tilburg 0,91%. Dit is een daling ten opzichte van 2010 (2010: 1,23%). Het percentage huurachterstand bij studenten bedroeg in 2011 0,30%. Ook hierin is een daling gerealiseerd (2010: 0,39%). In de tabellen 18a en 18b in de bijlage ziet u een totaaloverzicht van de resultaten.
39
3. Resultaatgebied ‘verbinding maken met onze maatschappelijke omgeving’ Uit ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’ Twee kunnen meer dan één: ambities WonenBreburg Als het daardoor beter, sneller of efficiënter kan, kiest WonenBreburg voor samenwerking. Die samenwerking moet dan wel in relatie staan tot onze doelstellingen en een meerwaarde hebben. Onze samenwerkingsbereidheid gaat verder dan enkel voor de invulling van onze eigen doelstellingen; we willen ook bijdragen tot die van onze samenwerkingspartners. Wij investeren in schone, hele en veilige woningen. Voor de woonomgeving zijn verschillende partijen verantwoordelijk, onder andere bewoners, gemeente, politie en zorgorganisaties. WonenBreburg kan en wil die verantwoordelijkheid niet alleen dragen. Onze samenwerkingspartners staan ook open voor ‘zakelijk samenwerken’ waarin ieder zijn deel doet. We merken wel dat de wederkerigheid in de relatie met enkele van onze samenwerkingspartners, als gevolg van de economische omstandigheden, soms uit balans dreigt te raken. We blijven ons inspannen om onze partners op een creatieve manier te vinden in mogelijkheden. Door slim samen te werken met andere partijen in de stad kunnen we die verantwoordelijkheid samen dragen – en ervoor zorgen dat het prettig wonen is in onze buurten en wijken. Twee kunnen meer dan één: resultaten WonenBreburg Betrekken van belanghebbenden bij beleid en beheer Wij vinden het belangrijk onze belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en de dialoog aan te gaan over de uitvoering van ons beleid. Wij vragen voortdurend wat onze bewoners en onze werkomgeving van ons verwachten en passen de afspraken met onze belanghebbenden aan als dat nodig is. Onze belanghebbenden: Bewoners Bewonersplatform Wonen-Breda, Breda HBO Wonen 99, Tilburg
Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg, Breda/Tilburg
Overheden college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg
college van burgemeester en wethouders van de regiogemeenten ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid Thebe, Breda/Tilburg
WIJ, Breda Stichting Surplus, Breda
Stichting MEE, Breda/Tilburg GGz Breburg groep, Breda/Tilburg
Novadic-Kentron, Breda/Tilburg Stichting De Wever, Tilburg
GGD Hart voor Brabant, Tilburg Stichting Elisabeth, Breda 40
Raffy, Breda
Stichting de Twern, Tilburg
Stichting Traverse, Tilburg RIBW, Tilburg
Stichting MOM, Tilburg UvT (Universiteit van Tilburg)
Avans Hogescholen, Breda/Tilburg NHTV Breda
ROC, Breda/Tilburg Politie Regio Midden- en West-Brabant
Collega-corporaties Singelveste AlleeWonen, Breda
Laurentius, Breda TIWOS, Tilburg
TBV Wonen, Tilburg ’t Heem, Udenhout
Futura deelnemers en partners, Tilburg
We vallen in de prijzen We hebben de Groene Parel Award gewonnen. Samen met de gemeente Tilburg, TBV Wonen, TIWOS en ’t Heem werden we bekroond voor onze concrete stappen op het gebied van energiebesparing. Deze aanpak is te zien in het filmpje http://www.youtube.com/watch?v=JOcAjta9-ho. Ook wonnen we de prijs van de gemeente Tilburg voor het duurzaamste bouwproject voor corporaties: het nieuwbouwproject in Groeseind dat we aan de Sint Paulusstraat voor Stichting Philadelphia realiseerden, scoort binnen energietermen (GPR4 Gebouw) maar liefst een 8. Bij de Building Business Reputatie Monitor, een jaarlijks terugkerend onderzoek naar de naam en faam van organisaties in de vastgoedsector, eindigde WonenBreburg op de vierde plaats, in het kielzog van de Alliantie, Woonbron en Ymere. Vooral op het onderwerp transparantie scoorden we erg goed. Bovendien eindigden we bij het onderzoek onder de klanten voor de tweede achtereenvolgende keer op de eerste plaats. Het blad Building Business voert jaarlijks een reputatiemonitor uit, onder andere binnen de vastgoedsector. Deze monitor doet onderzoek onder 3.400 beleidsbepalers, medewerkers en commercieel verantwoordelijken bij bouwers, ontwikkelaars, gemeenten, corporaties, architecten en grote fabrikanten. Samenwerken met bewoners: ambities WonenBreburg Onze belangrijkste samenwerkingspartners zijn de georganiseerde bewonersorganisaties en de op andere wijze betrokken bewoners. Samen werken we aan schone, hele en veilige wooncomplexen en wijken met een goede sociale samenhang. In het vorige hoofdstuk zijn de leefbaarheidsactiviteiten en projecten die door en met bewoners zijn gerealiseerd uitvoerig aan bod geweest. In deze paragraaf schetsen we de meer zakelijke en procesmatige aspecten van de bewonersparticipatie. Samenwerken met bewoners: resultaten WonenBreburg Betrekken van bewoners bij beleid en beheer We overleggen jaarlijks verschillende keren met de huurdersbelangenorganisaties in Breda en Tilburg. Op concernniveau spreken we met de overkoepelende huurdersbelangenorganisatie Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW). Op het niveau van het werkgebied Breda en omgeving voeren 4
GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn
41
we overleg met Bewonersplatform Wonen-Breda. Op het niveau van het werkgebied Tilburg en omgeving overleggen we met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99.
Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW)
HBO Wonen 99 (Tilburg)
Bewonersplatform Wonen - Breda (Breda)
Commissies van huurders
Commissies van huurders
Bevorderen bewonersparticipatie We willen graag dat meer huurders meedoen aan participatie en streven ernaar dat zo veel mogelijk bewoners zich betrokken voelen bij hun woning, woonomgeving en buurt. Daar waar dat via de reguliere weg – onze bestaande participatiepraktijk – onvoldoende lukt, schromen we niet om te experimenteren met andere werkvormen. Invloed van onze samenwerkingspartners: ambities WonenBreburg Onze samenwerkingspartners hebben invloed op onze beleidsvorming; volgens ons een goede zaak. Wij willen graag goede relaties met deze partijen onderhouden en proberen de juiste balans te vinden tussen de uiteenlopende belangen. We gebruiken de beleidsplanperiode 2009 tot 2012 om: de relaties te versterken en open te staan voor dialogen; actief op zoek te gaan naar belanghebbenden om de maatschappelijke agenda te bespreken;
ons denken en handelen regelmatig toetsen aan de wensen van de omgeving om ons optreden maatschappelijk te legitimeren; het maatschappelijk vertrouwen te vergroten.
Invloed van onze samenwerkingspartners: resultaten WonenBreburg Als je echt wilt weten wat huurders zouden doen als zij het voor het zeggen hadden, moet je hun dat vragen. Daarom organiseerden we in 2011 op meerdere momenten bijeenkomsten met onze huurders en andere belanghebbenden. SHW Met de SHW hebben wij in 2011 constructief overleg gevoerd over een veelheid aan onderwerpen. Er is op de volgende onderdelen advies uitgebracht: aanvullende vormen van participatie
Huurvast huurverhoging 2011
servicekosten ZAV-beleid
energiepilot/energiebeleid openingstijden
klantcontactcentrum
In onze gesprekken met de SHW kwamen verder de jaarverslagen en jaarbegrotingen aan de orde, de ontwikkelingen op het terrein van wonen en, meer in algemene zin, de voortgang van diverse projecten en de resultaten van de bewonersenquête Bewonersplatform Wonen-Breda en de bewonersenquête HBO Wonen 99 (Tilburg). 42
We zien en horen de klant graag! En brengen dat ook in praktijk: begin 2011 hielden we een bijeenkomst voor klanten met het bestuur en de vestigingsdirectie. Op de vraag ‘Wilt u eens vertellen wat er goed gaat en beter kan?’ gingen onze huurders enthousiast met ons in gesprek. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Futura Futura is een samenwerkingsverband van een aantal Brabantse woningcorporaties. Hierin werken deelnemers en partners samen om bij te dragen tot de professionalisering en de ontwikkeling van de aangesloten corporaties in hun rol als maatschappelijk ondernemer. Dat doen wij door te innoveren waar mogelijk, door kennisuitwisseling in diverse platforms en door het realiseren van schaalvoordelen bij gemeenschappelijke inkoop. De rollen van Futura zijn: partij (voeden van volkshuisvestelijke discussie en beïnvloeden van de agenda door de inhoud); platform (initiëren en regisseren van platforms met als doel kennis creëren en uitwisselen);
producent (draaien van projecten waarop kan worden ingetekend).
In 2011 hebben we gezamenlijk activiteiten ontplooid en mooie resultaten geboekt aan de hand van 4 thema’s: kiezen en legitimeren, civiele kracht, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit, en klant en woningmarkt. Kijk voor een uitgebreid overzicht op futurawonen.nl. Daarnaast zijn er 6 platforms actief: Raad van Commissarissen, Bestuur, Finance en Treasury, Personeel en Organisatie, Communicatie, Informatisering en Automatisering. Verder organiseert Futura opleidingen en wordt gezamenlijk schaalvoordeel behaald door de gemeenschappelijke inkoop van onder andere schoonmaak, telefonie, print en duurzaam glas. In 2011 is er, naast de uitvoering van het programma, ook gewerkt aan het Ondernemingsplan 20122014, waarin de ambities voor de komende 3 jaar worden verwoord. Deze zijn inmiddels vastgesteld. Tien voor MKBA WonenBreburg neemt deel in het landelijke project Tien voor MKBA (Maatschappelijke KostenBatenanalyse). Tien corporaties en RIGO Research en Advies startten het initiatief om MKBA’s uit te voeren. Deze analyses geven niet alleen inzicht in de bewezen effecten van interventies (getroffen maatregelen in wijken en buurten), maar drukken die effecten ook uit in euro’s en delen die toe aan begunstigden. Hierdoor wordt duidelijk welk effect een interventie heeft, maar ook wie in welke mate bijdraagt en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aanscherping van projecten, maar ook voor een verantwoorde afweging bij besluitvorming. Werkgelegenheid Wij willen mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt de mogelijkheid geven om werkervaring op te doen en betaald werk te verrichten: WonenBreburg is een erkend leerbedrijf. Dat wil zeggen dat er in 2011 10 mensen onder begeleiding van een ervaren vakman werkritme en kennis van onderhoudswerkzaamheden hebben opgebouwd bij ons onderhoudsbedrijf. We hebben bij wijze van experiment het schoonmaakprogramma van een complex uitbesteed aan de Diamantgroep. Zij houden het complex op basis van een markconforme prijskwaliteitverhouding schoon. In 9 flats in Tilburg-West werkt sinds januari 2011 een vaste ploeg van schoonmakers; dit tot grote tevredenheid van de bewoners en WonenBreburg.
43
Sponsoring Sponsoring is voor ons een goede manier om in contact te komen met huurders, relaties, potentiële huurders en inwoners van Tilburg en Breda. Bovendien laten we daarmee zien dat WonenBreburg meer doet dan alleen woningen bouwen en beheren. Onze sponsoractiviteiten leverden ook in 2011 weer naamsbekendheid op en een positieve bijdrage tot het imago van WonenBreburg. De wijkgerichte activiteiten hebben meegeholpen de leefbaarheid in de betrokken wijken en buurten te verbeteren: activiteiten waarbij het om onze bewoners en hun woonplezier gaat. We kijken kritisch naar ieder verzoek. De activiteiten díe we sponsoren moeten passen bij minimaal een van onze kernwaarden: betrokken, betrouwbaar, klantgericht, ondernemend en samenwerkend. Daarnaast hebben we enkele verplichte criteria: 1. een activiteit moet (een groot deel van) onze doelgroepen bereiken, dus we sponsoren in buurten of straten waar klanten van ons wonen; 2. de activiteit is van een instelling of organisatie die in Breda of Tilburg is gevestigd of daarop is gericht; 3. de instelling of organisatie is niet zichtbaar verbonden aan politiek of aan een godsdienst; 4. als het sponsorbedrag hoger is dan € 250 willen wij een communicatiemiddel inzetten tijdens de activiteit waarop (het logo van) WonenBreburg te zien is: bij voorkeur geen advertentie, maar iets wat de organiserende partij kan gebruiken tijdens de activiteit; 5. de medewerkers van WonenBreburg hebben geen direct, persoonlijk belang bij de aanvragende partij (maatschappelijk ondernemen en transparantie). Daarnaast moet minimaal een van de onderstaande criteria uitgevoerd kunnen worden: 1. de activiteit heeft voordeel voor WonenBreburg in publiciteit en imago; 2. de activiteit levert een bijdrage tot de promotie van Tilburg of Breda als leefbare stad; 3. de activiteit levert een bijdrage tot het milieu, de architectuur of volkshuisvesting in het algemeen; 4. de activiteit levert een bijdrage tot leefbare wijken of buurten. Als tegenprestatie zijn we graag op een persoonlijke manier bij de initiatieven betrokken. Dat wil zeggen dat wij liever zelf aanwezig zijn dan dat wij alleen ons logo op een poster of in een boekje laten zien. Zo investeren we in de relatie met de betrokken organisaties en tonen we onze betrokkenheid bij de stad of wijk door letterlijk ons gezicht te laten zien. Een overzicht met onze sponsoringactiviteiten staat in tabel 19 van de bijlage op pagina 100.
44
BREDA Samenwerken met bewoners: resultaten in Breda Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Vanuit onze overtuiging dat actieve deelname door bewoners aan wijk en buurt de leefbaarheid ten goede komt, stimuleren we verschillende manieren van participatie. De ervaring die we daarmee in 2011 hebben opgedaan, evalueren we in 2012. Bewonersenquête Bewonersplatform Over het algemeen heeft de vestiging Breda tevreden klanten. We zijn zeer zichtbaar in de stad en helder in het afstemmen van de verwachtingen van wat wij doen. Er zijn weinig strubbelingen vanuit de commissies van huurders en het Bewonersplatform Wonen-Breda. De vestiging Breda heeft goed gescoord in de bewonersenquête van het bewonersplatform; de klant vindt dat de vestiging Breda goed presteert. Ondanks de bezuinigingen heeft de klant, net als bij de vorige metingen, een positief beeld van de kwaliteit van onze dienstverlening. Daaruit concluderen we dat wij er in slagen om onze kwaliteit ten minste op hetzelfde niveau te houden, ondanks het feit dat we hetzelfde werk met minder medewerkers doen. Huurders doen hun zegje tijdens klantenbijeenkomst met directeuren Op 11 januari 2011 hebben we de huurders uitgenodigd die regelmatig meedoen aan onderzoeken van ons digitaal klantenpanel. Dit keer ging het niet om het invullen van een vragenlijst op de website, maar om een gesprek met de directie van de vestiging Breda en het bestuur van WonenBreburg. 17 huurders gaven antwoord op 3 vragen: wat vindt u goed aan WonenBreburg? Wat kan beter? Wat zou u doen als u op de stoel zat van de directie of de bestuurder? De meeste aanwezigen vonden de klantenbijeenkomst zinvol. De resultaten van de bijenkomst gebruiken we om onze dienstverlening te verbeteren. Invloed van onze samenwerkingspartners: resultaten in Breda Bewonersplatform Wonen-Breda Het managementteam van de vestiging Breda heeft in 2011 5 keer regulier overleg gevoerd met het bewonersplatform. Tijdens deze bijeenkomsten hebben wij de leden van het platform geïnformeerd over het beheer en beleid van de vestiging Breda. Tevens hebben wij gevraagd welke zaken in hun ogen niet, of onvoldoende, functioneerden. Daarmee zijn we aan de slag gegaan. De volgende onderwerpen kwamen aan bod: o ZAV-beleid o onderhoudsplanning 2011 o nieuwbouwplanning 2011 o onderzoek leefbaarheid en veiligheid o nieuwe kantoorruimte Bewonersplatform Wonen-Breda o USP-medewerkersonderzoek o bewonersenquête Bewonersplatform 2010 o beeldschermproef Brabant Connect o samenwerking aannemers/onderaannemers o website Bewonersplatform Wonen-Breda o klantcontactcentrum WonenBreburg o presentaties over diverse grootonderhoud- en nieuwbouwprojecten o gebiedsvisie Posthoorn Commissies van huurders in Breda Bewonersplatform Wonen-Breda en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Breda 29 commissies van huurders. 45
In het eerste halfjaar van 2011 hebben leden van het managementteam van de vestiging Breda en de betreffende woonconsulent alle commissies van huurders bezocht. Tijdens dit bezoek hebben we van gedachten gewisseld over de inzet van de eerstelijnsmedewerkers, zoals opzichters, huismeesters en woonconsulenten. Voor zowel de vertegenwoordigers van de commissies van huurders als voor onze medewerkers zijn dit belangrijke ontmoetingen. Op 14 april 2011 hebben wij in het kader van het jaarlijkse uitstapje met de commissies een bezoek gebracht aan het Chassé Theater. Tijdens de vergaderingen met de commissies van huurders kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan bod: o leefbaarheid o schoonmaak algemene ruimten o planmatige onderhoudswerkzaamheden o servicekosten o schoonmaakacties o sociaal en technisch beheer o energielabels o Politiekeurmerk Veilig Wonen in de woonomgeving o wijkontwikkelingsplannen o kwaliteit van onze dienstverlening o burenoverlast o groenbeheer in de wijk o bewonersactiviteiten
46
TILBURG Samenwerken met bewoners: resultaten in Tilburg Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Huurders zetten geld in tijdens klantenbijeenkomst Op 17 januari 2011 gingen 25 huurders in gesprek met de directie van de vestiging Tilburg en het bestuur van WonenBreburg. De huurders kregen € 100 namaakgeld dat ze moesten verdelen over onze activiteiten. Zo ondervonden ze hoe lastig het is om financiële keuzes te maken: Geld erbij: een vaste huismeester en wijkconsulent, zorgen voor voldoende betaalbare woningen, snel ingrijpen bij huurachterstand, samenwerking met zorg en welzijn, onderhoud aan de woningen en nieuwbouw in de sociale verhuur. Geld eraf: minder samenwerken met projectontwikkelaars, stoppen met de verkoop van woningen. De dialoog liet zien dat wij steeds zoeken naar het beste evenwicht; dat samenwerking met projectontwikkelaars nodig is om aan grond te komen voor de bouw van sociale huurwoningen en dat de verdiensten uit de verkoop van nieuwbouwwoningen en bestaande huurwoningen nodig zijn om onze sociale activiteiten kostendekkend te maken. Ondanks deze moeilijke financiële keuzes vonden de aanwezigen dat we veel goed doen, zoals de huurprijs. Ook over de begeleiding bij een nieuwe huurwoning en ondersteuning bij overlast is men positief. Minder tevreden is men over de communicatie bij groot onderhoud en geluidsoverlast door slechte isolatie. Invloed van onze samenwerkingspartners: resultaten in Tilburg HBO Wonen 99, Tilburg Het managementteam van de vestiging Tilburg heeft in 2011 7 keer regulier regio-overleg gevoerd met HBO Wonen 99 (HBO) en diverse keren ad hoc naar aanleiding van concrete vragen en ontwikkelingen. In deze bijeenkomsten hebben wij de leden van de HBO geïnformeerd over het beheer en beleid van de vestiging Tilburg. De volgende onderwerpen zijn besproken: herhuisvesting bedrijfsonderdelen WonenBreburg informatie over aanvullende vormen van participatie project ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) jaarplanning activiteiten WonenBreburg communicatie met commissies van huurders de jaarlijkse enquête onder commissies van huurders presentatie over energetische maatregelen door Atriensis resultaten USP-onderzoek voortgang van diverse nieuwbouwprojecten wijkvisie Stokhasselt balansventilatie in Witbrant-West plan van aanpak activeren commissies van huurders notitie prestatieafspraken voor commissies van huurders onderwerpen uit de organisatie van WonenBreburg zoals: - het project Great Place to Work - vastgoedsturing - het project Stuur in Handen - portefeuillestrategie o toelichting over het labellen van woningen o het project wijkstudent o o o o o o o o o o o o o o
47
Commissies van huurders in Tilburg Huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99 en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Tilburg 45 commissies van huurders. Op 22 september 2011 hebben wij in het kader van het jaarlijkse uitstapje met de commissies een themabijeenkomst gehouden en een bezoek gebracht aan de Efteling. Tijdens de vergaderingen met de commissies van huurders kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan bod: o leefbaarheid o schoonmaak algemene ruimten o planmatige en grootonderhoudswerkzaamheden o servicekosten o schoonmaakacties o sociaal en technisch beheer o energielabels o Politiekeurmerk Veilig Wonen o veiligheid in de woonomgeving o wijkontwikkelingsplannen o kwaliteit van onze dienstverlening o burenoverlast o groenbeheer in de wijk o bewonersactiviteiten
48
4. Resultaatgebied ‘kwantiteit en kwaliteit van het vastgoed’ Uit ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’ Marktpositie en marktaandeel: ambities WonenBreburg WonenBreburg heeft een marktaandeel van ruim 50% in Tilburg en 35% in Breda en streeft naar instandhouding daarvan. Een deel van de huurvoorraad wordt omgezet in een Koopgarant-voorraad waardoor de woningen eigendom worden van private huishoudens, maar bij verkoop weer ter beschikking staan van WonenBreburg. Binnen de voorraad is er sprake van een kwalitatieve ontwikkeling. Door sloop, nieuwbouw, onderhoud en verbetering is er sprake van een dynamische voorraad. We leveren een goede woningkwaliteit en bieden onze klanten zo veel mogelijk keuzevrijheid. Die voorraad stemmen we continu af op de consumentenvraag. Marktpositie en marktaandeel: resultaten WonenBreburg Vastgoedsturing In 2011 hebben wij het project Vastgoedsturing uitgevoerd om onze vastgoedsturing te structureren, actualiseren en inbedden. Er waren in 2010 meerdere aanleidingen om dit project te starten: Intern - Een verouderd SVB (Strategisch Voorraad Beleid). In 2006 hadden wij de portefeuillestrategie vastgesteld en voerden jaarlijks voor het zelfstandige woningbezit een portfolioanalyse uit. Na 4 jaar, en met een nieuw beleidsplan in aantocht, waren de portefeuillestrategie en de daarmee samenhangende beleidsgebieden aan herijking toe. - De vestigingen hadden weinig kader voor investeringen in bestaand en nieuw vastgoed. - Binnen het proces van SVB bestond geen goede koppeling tussen het strategische, tactische en operationele niveau. De processen waren bovendien niet cyclisch verankerd in de organisatie. Extern - Nieuwe wet- en regelgeving die nieuwe kaders biedt. - Economische crisis maakt kiezen noodzakelijker. - Rijksbezuinigingen leiden tot herpositionering. - Stedelijke herprogrammering in beide steden. De hele organisatie heeft met het vastgoedsturingsproces te maken. Het proces wordt vormgegeven als cyclisch model, de beleidsachtbaan, waarin zowel de strategische, tactische als operationele dimensie van vastgoedsturing aan bod komt en onderling samenhangt. We hebben in 2011 onder meer een actuele portefeuillestrategie voor het vastgoed vastgesteld met een nieuw strategisch beleidsinstrument, waarin rekening wordt gehouden met de huurtoeslagheffing vanaf 2014 en de geldende financiële randvoorwaarden vanuit het CFV. Ook hebben we in het project gewerkt aan een nieuw kwaliteitsbeleid voor het woningbezit, aan rendementseisen voor investeringsbeslissingen en hebben we actuele beheerplannen voor onze complexen opgesteld. In het voorjaar van 2012 wordt het project afgerond.
49
Figuur beleidsachtbaan vastgoedsturing WonenBreburg Omvang van de voorraad Per 31 december 2011 hadden wij in totaal 29.240 verhuureenheden. Dat zijn er 19 meer dan in 2010. Op 31 december 2011 hadden wij 25.949 woningen in ons bezit; 93 minder dan in 2010. Uitgesplitst naar de vestigingen was de samenstelling als volgt:
Tabel Stand per 31-12-2011 per vestiging Ontwikkeling van de voorraad
Verhuureenheden
31-12-2010
BEGINSTAND
Nr. van referentietabel bijlage Bavel (Breda), totaal
31-12-2011 opgeleverd of aangekocht Tabel: 20; 21
0
Woningen
mutaties verkocht of gesloopt
in beheer bij
EINDSTAND
1) 22; 23; 24
vestiging
VAST
4
0
0
4
4
4
0
0
4
4
Breda, totaal
9.827
203
-21
-102
9.907
9.125
782
Woningen
8.186
98
6
-75
8.215
7.998
217
Studentenwoningen
587
0
-22
0
565
Bedrijfsruimten
131
4
-5
0
130
130
Garages en parkeerplaatsen
923
101
0
-27
997
997
Tilburg,totaal
19.357
125
-13
-177
19.292
17.068
Woningen
15.222
62
-13
-142
15.129
14.965
2.014
0
-11
0
2.003
2.003
109
5
13
0
127
Studentenwoningen Bedrijfsruimten
565
116
11
50
Ontwikkeling van de voorraad
Verhuureenheden
31-12-2010
BEGINSTAND
Nr. van referentietabel bijlage
31-12-2011 opgeleverd of aangekocht Tabel: 20; 21
mutaties verkocht of gesloopt
in beheer bij
EINDSTAND
1) 22; 23; 24
vestiging
VAST
2.012
58
-2
-35
2.033
1.987
Wernhout,totaal
17
0
0
0
17
17
Woningen
17
0
0
0
17
17
Rijen, totaal
20
0
0
0
20
20
Woningen
16
0
0
0
16
16
0
0
0
4
0
0
0
4
4
23.441
164
-7
-217
23.381
23.000
2.601
0
-33
0
2.568
26.042
164
-40
-217
25.949
23.000
2.949
244
9
8
0
261
250
11
159
0
-62
0
-2
0
3.030
2.984
46
332
71
-279
0
-105
0
29.240
26.234
3.006
Garages en parkeerplaatsen
Studentenwoningen Bedrijfsruimten Woningen Studentenwoningen Totaal woningen Bedrijfsruimten Garages en parkeerplaatsen
WonenBreburg totaal 1)
2.935
29.221
46
381 2.568
Mutaties zijn: omgevormd bezit, ontsplitste en gesplitste eenheden. Ontsplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor minder eenheden zijn ontstaan. De oude eenheden hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheid administratief opgevoerd. Gesplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor meer eenheden zijn ontstaan. De oude eenheid hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheden administratief opgevoerd.
In 2011 hebben wij in Breda met de Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten 136 huurappartementen gerealiseerd. Deze eenheden worden via de vof verhuurd. Daarom zijn ze niet in de aantallen van deze tabel verwerkt. In de tabellen 20 tot en met 24 van de bijlage bij dit verslag vindt u een specificatie van de opgeleverde, aangekochte, verkochte en gesloopte eenheden. BBSH-norm voor in 2011 gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) Gebied complex aantal soort Breda BinnenBuiten 84 huur Breda Talmazone woontoren Constant 47 huur
type appartementen appartementen
Voor de bovenstaande woningen geldt, dat de kosten voor het in eigendom verkrijgen hoger zijn dan, of gelijk zijn aan, € 240.000 per woning. Het realiseren van deze woningen in twee herstructureringsgebieden draagt bij tot de volkshuisvestelijke beleidsdoelstellingen van WonenBreburg. Ontwikkeling van de voorraad Vastgestelde en voorgenomen plannen Het volgende overzicht geeft een totaalbeeld van de per 31 december 2011 vastgestelde en voorgenomen plannen. Deze plannen komen voor rekening en risico van WonenBreburg. Voor de vastgestelde plannen hebben wij besluiten genomen die in het verlengde van de stedelijke afspraken liggen. In de bijlage bij dit volkshuisvestingsverslag is onder ‘Werken aan herstructurering’ in de tabellen 25 tot en met 28 een specificatie opgenomen van de vastgestelde plannen. 51
Categorie Sloop: vastgesteld (besluit genomen) Sloop: in voorbereiding (geen besluit maar stond al voor 2007 in voorziening) Sloop: totaal
Breda 176
Tilburg 109
WonenBreburg 285
31
208
239
207
317
324
Nieuwbouw huurwoningen: vastgesteld Nieuwbouw huurwoningen: in voorbereiding Nieuwbouw huurwoningen: totaal
516 0 516
855 0 855
1.371 0 1.371
Nieuwbouw huur b.o.g.: vastgesteld (parkeerplaatsen niet opgenomen) Nieuwbouw huur b.o.g.: totaal
4.433 m²
6.058 m²
10.491 m²
4.433 m²
6.058 m²
10.491 m²
Nieuwbouw koopwoningen: vastgesteld Nieuwbouw koopwoningen: in voorbereiding Nieuwbouw koopwoningen: totaal
28 0 28
58 0 58
86 0 86
In tabel 29 van de bijlage staat een overzicht van nieuwbouwprojecten die WonenBreburg in samenwerking met derden realiseert. Onderhouden en verbeteren van de voorraad Een van onze kerntaken is het behouden en verbeteren van de kwaliteit van onze woningen. Het preventief en planmatig onderhoud voeren we uit om de kwaliteit te behouden en groot onderhoud om de kwaliteit te verbeteren. De afdelingen vastgoed van onze vestigingen zorgen voor de voorbereiding en coördinatie. Pilot aanbesteden (ketenintegratie) In 2011 zijn we gestart met een pilot om grootonderhoudsprojecten anders aan te besteden. Wij denken met ketenintegratie, anders samenwerken met onze partners, nog beter te kunnen presteren met minder middelen. Dat betekent natuurlijk zaaien voordat we kunnen oogsten. Onze samenwerkingspartners staan open voor deze verandering. We hopen de eerste resultaten in 2012 te kunnen realiseren. Contractenbeheer In 2011 is het aantal storingen aan installaties flink gedaald. Scherpere afspraken met leveranciers en beter contractenbeheer heeft hiertoe bijgedragen. Er zijn inkoopcontracten met gunstige voorwaarden voor gas, water en licht afgesloten. Behaalde voordelen komen ten goede van onze klanten, bijvoorbeeld door een verlaging van de servicekosten. In de bijlage bij dit volkshuisvestingsverslag vindt u onder ‘Onderhouden en verbeteren voorraad’ in de tabellen 30 tot en met 34 informatie over kerncijfers, verbeteringen en projectmatig en planmatig onderhoud. Verkoop en Koopgarant: ambities WonenBreburg Het verkopen van woningen moet bijdragen tot een betere buurt en een gezonde financiële huishouding van WonenBreburg. Starters en klanten met een smalle beurs kunnen zo onder gunstige voorwaarden een woning kopen. We vinden echter dat de verkoop van woningen niet mag leiden tot belemmering van noodzakelijke herstructurering of tot een te versnipperd bezit, omdat dit zeer inefficiënt is:
52
we verruimen de keuzemogelijkheden voor huurders door meer accent op Koopgarant in onze vastgoedportefeuille te leggen; we dragen bij tot een betere buurt door verkoop van woningen; in de bepaling van het verkoopprogramma streven we ernaar een mix van huur en koop aan te bieden; verkopen dragen bij tot de gezonde financiële huishouding van WonenBreburg.
Verkoop en Koopgarant: resultaten WonenBreburg Ontwikkeling van de verkopen Verkochte huurwoningen Ondanks berichten uit de makelaarswereld over tegenvallende verkopen vanwege de kredietcrisis en het stilvallen van de vraag naar huizen, hebben wij met ons aanbod in de lagere prijsklasse goede resultaten geboekt. Onze makelaars benaderen de markt en maken daarbij steeds meer gebruik van internet. We hebben onze verkoopdoelstelling van 192 woningen in 2011 gerealiseerd. Daarmee hebben we de beoogde bijdrage aan de financieringsbehoefte voor nieuwbouw en groot onderhoud behaald. We hebben in 2011 212 woningen verkocht. Hiervan zijn er 164 verkocht met Koopgarant; vrijwel allemaal met 25% korting. De verkochte woningen behoren voornamelijk tot het goedkope segment. We hebben 8 garages verkocht. Ruim 70% van de kopers waren starters in de leeftijd tot 35 jaar met een geschat inkomen tussen € 30.000 en € 40.000 bruto per jaar.
Gerealiseerde koopwoningen In 2011 hebben we 74 koopwoningen gerealiseerd. Voor enkele projecten geldt, dat wij de onverkochte woningen (tijdelijk) aan onze voorraad huurwoningen hebben toegevoegd.
Gerealiseerde koopwoningen 2011 Gebied Breda Breda Tilburg Tilburg Tilburg WonenBreburg 1) 2) 3)
project BinnenBuiten
aantal 4
1)
totaal
type appartementen
4 Kruidenlaan (Bloei) Groeseind 3)
2)
33 37
grondgebonden woningen grondgebonden woningen 70 74
Woningen zijn voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkeld met de vof-partner Laurentius Kruidenlaan (Bloei): van de 33 grondgebonden koopwoningen hebben we 2 woningen verhuurd. Deze woningen zijn voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkeld met vof-partner Janssen de Jong Projectontwikkeling
53
Project Bloei! in de Kruidenbuurt Onderdeel van de herstructurering van de Kruidenbuurt is project Bloei!, een van de ingrepen waarmee we de kwaliteit en leefbaarheid van de Kruidenbuurt verbeteren. In dit nieuwbouwproject hebben wij 21 eengezinswoningen en 12 patiowoningen aan de Kruidenlaan gerealiseerd. De bouw startte in het voorjaar van 2010 en de oplevering vond in 2011 plaats.
Groeseind-Hoefstraat In 2011 heeft de VOF Groeseind (WonenBreburg en Janssen de Jong Projectontwikkeling) 37 koopwoningen opgeleverd. Samen met de gemeente hadden we de ambitie om op kleine schaal te experimenteren met CPO, maar dit is helaas niet gelukt. De belangrijkste belemmeringen bleken risico en prijs. Studentenhuisvesting: ambities WonenBreburg Wij vinden dat studenten een belangrijke maatschappelijke bijdrage leveren. In Tilburg en Breda hebben we een lange historie en leidende rol in de verantwoordelijkheid voor de huisvesting van studenten. We werken actief samen met de andere Bredase corporaties en hebben contact op bestuursniveau met de gemeente en onderwijsinstellingen. Wij richten ons op het vergroten van ons inzicht in de vraag naar woningen in aantallen en vastgoedkwaliteiten als prijs, locatie, omvang en mate van zelfstandigheid. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: delen van ons huidige studentenbezit omvormen van onzelfstandige naar zelfstandige eenheden;
optimum tussen vrije verhuur en verhuur via onderwijsinstellingen.
Studentenhuisvesting: resultaten WonenBreburg Ontwikkeling van de studentenhuisvesting Ontwikkeling aantal beschikbare studentenwoningen in Breda en Tilburg Met behulp van de prognoses van de onderwijsinstellingen, de gemeenten en de brancheorganisatie Kences hebben we in 2011 het middellangetermijnbeleid voor de portefeuille studentenwoningen vastgesteld. In zowel Breda als Tilburg streven we in de periode tot 2016 naar een groei van 500 eenheden. Deze doelstelling van 1.000 extra woningen hebben wij intern afgestemd en ter informatie aan de raad van commissarissen voorgelegd. Inmiddels is in goed overleg met de beide vestigingen een projectenportefeuille met een omvang van 600 studentenwoningen opgezet. De eerste drie projecten met een totale omvang van ongeveer 500 woningen zijn eind 2011 ter informatie aan het bestuur voorgelegd. Kwaliteitsverbetering studentenhuisvesting In 2011 zijn wij begonnen met een programma om de kwaliteit van de dienstverlening en van de studentenwoningen te verbeteren in Tilburg en Breda. Daardoor is onze score op een internationale tevredenheidsmeting voor de dienstverlening in Tilburg gestegen van de 8e naar de 4e plaats. De afdelingen vastgoed van onze vestigingen zorgen voor de voorbereiding en coördinatie in een MOP (Meerjaren Onderhouds Plan) waarvan de inhoud en prioriteiten worden afgestemd met de afdeling studentenhuisvesting. e
e
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: ambities WonenBreburg Wij beheren ook bedrijfspanden en maatschappelijk onroerend goed, maar bouwen en exploiteren dergelijk vastgoed alleen als er een samenhang is met de volkshuisvesting in wijken en buurten waar wij al woningen beheren. Daarom kopen wij soms onroerend goed aan voor herontwikkeling. Ook hebben we een financiële doelstelling bij de exploitatie van bedrijfsmatig onroerend goed: we verdienen er geld mee dat gebruikt wordt voor volkshuisvestelijke doelstellingen.
54
Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: bijdragen tot volkshuisvestelijke doelstellingen door de exploitatie van bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed. Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed: resultaten WonenBreburg Ontwikkeling van het bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed In 2011 hebben we de activiteiten voor het beheer van BOG (Bedrijfsmatig Onroerend Goed) verder uitgebreid. Op bijna alle nieuw afgesloten huurcontracten hebben we een hogere huurprijs kunnen afspreken. Onze BOG-makelaar is niet alleen actief bij het realiseren van huurmutaties in de portefeuille met een jaarlijkse huurstroom van rond € 8.000.000, hij is ook betrokken bij de fase van projectontwikkeling. In die fase definieert de BOG-makelaar, in samenspraak met de projectmanager nieuwbouw, de specifieke eisen van de te verhuren ruimtes voor de specifieke doelen. Dit geldt vooral bij kinderdagverblijven, huisartsen, apotheken en andere partijen met zorgtaken. Bij die partijen is altijd sprake van het verwezenlijken een maatschappelijke wens en een commercieel streven om de verhuur te realiseren tegen marktconforme bedragen. Overaanbod in deze markt maakt het niet eenvoudig om tijdig de juiste huurders te vinden. Desondanks is de bezettingsgraad van de gehele portefeuille BOG van WonenBreburg 92%. De onderbezetting van 8% wordt veroorzaakt door ruimten die al sinds de oplevering leeg staan.
55
BREDA Marktpositie en marktaandeel: resultaten in Breda Omvang van de voorraad In 2011 hebben wij in Breda 88 nieuwe huurwoningen aan onze voorraad toegevoegd: o Sculptura Toren Constant: 84 appartementen nieuw opgeleverd o Kloosterstraat (Bavel): 4 appartementen nieuw opgeleverd Daarnaast hebben wij in totaal136 huurwoningen gerealiseerd in de VOF Laurentius/WonenBreburg: o BinnenBuiten: 136 huurappartementen nieuw opgeleverd. We bespreken enkele opleveringen:
Sculptura Toren Constant Woontoren Constant telt maar liefst 19 verdiepingen en in totaal 84 huurappartementen in de vrije sector. Het is een van de 3 torens van het nieuwbouwproject Sculptura in de Talmazone in Breda. De woningen zijn aangekocht van de VOF Talmazone. De appartementen, die van maart tot en met mei 2011 werden opgeleverd, variëren in huurprijs van € 750 tot € 1.300. Medio 2011 waren alle appartementen verhuurd.
BinnenBuiten In de wijk Linie hebben we samen met collega-corporatie Laurentius het project BinnenBuiten op het voormalige terrein van BrabantWater gerealiseerd. Het project omvat in totaal 276 appartementen: 144 huurappartementen en 132 koopappartementen. Het project is in 2011 in delen opgeleverd. Er zijn slechts 4 van de 132 koopappartementen verkocht. De 128 niet verkochte appartementen werden verhuurd. Daardoor komt het totaal op 272 huurappartementen, waarvan 136 van WonenBreburg en 136 van Laurentius. Een deel van de appartementen hebben wij verhuurd aan specifieke, zorggerelateerde doelgroepen, een ander deel is bereikbaar gemaakt voor huurders met lage inkomens. Aangekochte huurwoningen In 2011 hebben we in Breda 12 en in Bavel 4 woningen aangekocht.
Kloosterstraat in Bavel We hebben in de Kloosterstraat 4 woningen aangekocht. Deze 4 bereikbare huurwoningen zijn in de zomer van 2011 opgeleverd. Ze maken onderdeel uit van een plan van 16 woningen van Janssen de Jong Projectontwikkeling. Gesloopte huurwoningen In 2011 hebben we in Breda 4 woningen en 27 garages gesloopt. Ontwikkeling van de voorraad In 2011 voerden wij in Breda en omgeving de volgende nieuwbouwprojecten uit, waarvan een aantal wordt uitgevoerd als onderdeel van de fysieke herstructurering in Bredase wijken.
Nieuwbouwproject De Bareel in Rijen Tussen de Stationsstraat en de Spoorlaan Noord in Rijen komen 90 appartementen en10 woningen met tuin; een flinke uitbreiding van het aantal huurwoningen in het middengebied voor WonenBreburg. De bouw is inmiddels gestart en de oplevering zal medio 2013 zijn. Er is al veel belangstelling voor de huurwoningen die een huurprijs onder de € 652 per maand krijgen. Bij WonenBreburg zijn straks een huismeester en woonconsulent het aanspreekpunt voor de huurders.
56
Nieuwbouwproject De b van Bavel In Bavel realiseren we aan de Seminarieweg samen met Janssen de Jong Projectontwikkeling 38 koopwoningen. In 2011 hebben we overeenstemming met hen bereikt over de aankoop van 12 van de 38 woningen. Die gaan we bereikbaar verhuren, dus met een huurprijs onder de liberaliseringsgrens. In het 4e kwartaal van 2011 is de verkoop van de resterende woningen gestart. Ze worden in 2013 opgeleverd.
Nieuwbouwproject in Galder In Galder zijn we een project met 8 huur- en 2 koopwoningen gestart. De huurwoningen zijn 5 eengezinswoningen sociale huur in de Bosakker en 3 dure eengezinshuurwoningen in de Wilgenakker.
Nieuwbouwproject in Teteringen Voor het project De Mandt, 28 huurwoningen in Teteringen, hebben wij inmiddels overeenstemming bereikt over de overname. We wachten nog wel op de formele afwikkeling met de aannemer. Nieuwbouwprojecten Hoge Vucht en Doornbos-Linie
Tussen de Meesters Het project Tussen de Meesters bestaat uit meerdere fasen. Voor de laatste fase, fase C, hebben wij in 2010 de laatste 4 woonblokken (152 appartementen) gesloopt. In het kader van de herprogrammering hebben wij met de gemeente Breda afgesproken, dat op deze locatie in eerste instantie een vijftigtal woningen gerealiseerd wordt en dat verdere invulling pas vanaf 2020 plaatsvindt.
Bernard de Wildestraat, garage-aanbouwen In 2011 heeft de aanbesteding plaatsgevonden van drie garage-aanbouwen. Op de plaats van 3 gesloopte garageboxen worden de kopwoningen doorgebroken en uitgebouwd. Door de boxen te vervangen door aanbouwen verhogen we de sociale controle en het zicht op de straat.
Brede school Geeren-Noord In 2011 is in Geeren-Noord de brede school Noorderlicht opgeleverd. Sinds 1 oktober 2011 is hier ons huismeesterkantoor gevestigd en de buurtvader is verhuisd naar het voormalige huismeesterkantoor van WonenBreburg in het woonzorgcentrum Raffy. Wij hebben jarenlang overleg gevoerd met de gemeente over een eventueel mede-eigenaarschap van het gebouw. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat een dergelijke constructie te ingewikkeld is voor een gezond beheer en er daarom in goed overleg van afgezien. Wel hebben we een eenmalige bijdrage van € 500.000 toegezegd vanwege de belangrijke impuls die dit gebouw geeft aan de kwaliteit en leefbaarheid van de wijk. Ook hebben we voor de eerste jaren een bijdrage in de exploitatie toegezegd van in totaal € 37.500. De ruimte die wij afnemen huren wij onder normale, zakelijke condities. Bij de ontwikkeling van het gebouw liep de gemeente aan tegen een dekkingstekort van € 1,2 miljoen euro. Wij hebben met de gemeente afgesproken dat wij bereid zijn 40 bouwrijpe kavels voor het ontwikkelen van bereikbare woningen af te nemen tegen deze prijs (zonder toekomstige bijbetalingsverplichting). De gemeente wil deze opbrengst binnen eigen huis bestemmen als dekking. Tot nu toe is het de gemeente niet gelukt tot een passende aanbieding te komen.
Doornbos Posthoorn Onze locatie van circa 9,5 hectare aan de Frankenthalerstraat–Druivenstraat in Breda is een belangrijke inzet geweest bij de besprekingen voor de gemeentelijke herprogrammering in Breda. In de herziene Alliantie zijn hierover afspraken gemaakt. In het najaar van 2011 zouden wij met partner Janssen de Jong Projectontwikkeling (mede-belanghebbende voor 50%) en de gemeente Breda starten met het maken van een gebiedsvisie voor deze locatie. De gemeente heeft zich helaas niet aan de afspraak gehouden en tegen alle afspraken in de samenwerking gestopt. Deze houding schaadt onze belangen en de voortvarende ontwikkeling van een gebied dat waarde heeft voor de herstructure57
ring van de wijk Doornbos in Breda-Noordoost. Inmiddels is het proces, na aandringen van onze kant, opnieuw op gang gebracht. Nieuwbouwprojecten Heuvel in Breda Zuid-West
Talmazone In de Talmazone werken we samen met de NBU (Nederlandse Bouw Unie). We hebben inmiddels 79 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd, 80 koopappartementen, een zorgcluster met 59 eenheden en 84 huurappartementen. In het project realiseren we bovendien 84 koopappartementen en een woonhof met 22 grondgebonden koopwoningen. Deze resterende koopappartementen en de grondgebonden koopwoningen worden in 2012 opgeleverd.
Spring Het project Spring ligt op het kruispunt van de Verbeetenstraat, Oosterstraat en Scheldestraat. Het omvat 114 woningen en 3.500 m2 commerciële ruimte. Begin 2011 is de bouw gestart. Aan de Oosterstraat zijn in verband met deze nieuwbouwontwikkeling 10 woningen gesloopt. Deelplan 6 is nog niet gestart, omdat er nog een aanpassing van zo’n 15 onzelfstandige studenteneenheden op een commerciële plint is voorgesteld. Die worden in 2012 aangeboden.
Dr. Struyckenplein In 2010 is WonenBreburg, gezien de aard, omvang en complexiteit, een samenwerking aangegaan met de Nederlandse Bouw Unie, waarbij beide partijen 50% risico dragen in de Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein VOF. In nauw overleg met de gemeente heeft de ontwikkelingscombinatie voortvarend aan deze herontwikkeling gewerkt. Op dit plein gaan we circa 200 woningen en ruim 5.000 m2 aan bedrijfsruimten realiseren, waaronder 2 supermarkten. Met deze ontwikkeling komt een belangrijk plein in de wijk Heuvel weer tot leven, wat vooral voor onze huurders in de direct aangrenzende gebieden een goede zaak is. De bouw van bouwdeel 1, het winkelblok met de 2 supermarkten, is in november 2011 gestart. Nieuwbouwprojecten Driesprong in Breda Zuid-Oost In de Driesprong zijn reeds woningen gesloopt. De Molukse gemeenschap blijft in de wijk wonen. In 2011 hebben we in de Molukse buurt in de wijk Driesprong groot onderhoud uitgevoerd. De voorbereiding was een langdurig en intensief proces met de betrokken partijen. We hebben inmiddels 55 woningen opgeknapt. In 2011 hebben we de bestemmingsplanprocedure opgestart en gewerkt aan een anterieure overeenkomst met de gemeente. Na hernieuwd overleg met de Molukse gemeenschap over een 26-tal woningen hebben we overeenstemming bereikt over het feit deze woningen toch eerder te slopen en daarmee een beter nieuwbouwplan mogelijk te maken. Samen met de gemeente Breda hebben we een zogenaamde identiteitsworkshop voor de nieuwe Driesprong gehouden. Dit was de afsluiter van een voortraject om te onderzoeken hoe de nieuwe wijk eruit moet komen te zien. Tijdens de workshop hebben oud-bewoners, huidige bewoners, professionals en enthousiaste toekomstige bewoners - die gaan bouwen volgens CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) - hun visie op de nieuwe wijk gegeven. 3 tekenaars hebben de wensen van de bewoners in 50 tekeningen verbeeld; een mooi voorbeeld van actieve bewonersparticipatie!
Overige nieuwbouwprojecten in Breda Maycrete-locaties Ginneken Voor de Maycrete-locaties A, C en D hebben wij in 2010 in een coproductie met de gemeente een nieuwe invulling gevonden. We hebben daarin ook de mogelijkheid van de vestiging van een AHOED (Apotheek en Huisartsen onder Eén Dak) en een bijzondere doelgroep meegenomen. Deze plannen hebben in 2011 de VO-fase bereikt. Voor het oude plan op locatie A hebben wij echter nog altijd een
58
financieel geschil met de gemeente en ook in 2011 zijn we hierover niet nader tot elkaar gekomen; het overleg pakken we vanaf begin 2012 weer op.
De Lange Stallen (Keizerstraat) In 2011 heeft Bouwfonds MAB, in samenwerking met Dura Vermeer, deze centrumontwikkeling overgenomen van Unibail-Rodamco. Het KPN-gebouw is na de vertraging in de centrumontwikkeling Mols-terrein/Lange Stallen in 2010 volledig eigendom geworden van WonenBreburg en wordt tot 2019 (deels) verhuurd aan KPN. De leeggekomen woningen aan de Keizerstraat zijn in dit verband aangepast om de komende jaren studenten te huisvesten. In 2012 beginnen de besprekingen met MAB en Dura Vermeer om afspraken te maken over onze bijdrage in deze voor de stad bijzonder belangrijke centrumontwikkeling. Als tegenprestatie voor het inbrengen van onze gebouwen krijgen wij in dit gebied een flink aantal bereikbare woningen.
Tramsingel Deze locatie ligt naast het voormalige kantoor van Singelveste AlleeWonen aan de Tramsingel en is met de vaststelling van de herprogrammering eind 2010 door de gemeenteraad van Breda weer nadrukkelijk op de kaart gezet. Aanvankelijk verliep de samenwerking met de gemeente moeizaam, maar gedurende het jaar vond een omslag plaats en nu verloopt het project zeer voortvarend. Weliswaar zijn nog niet alle procedurele hobbels met betrekking tot de bestemmingsplanprocedure genomen, maar het ziet ernaar uit dat we in de tweede helft van 2012 met de bouw kunnen starten. Het plan bestaat uit 77 sociale huurappartementen, vooral voor starters, en 1.260 m2 bedrijfsruimte.
Boeimeer Voor de locatie Zaart in de wijk Boeimeer hebben wij in 2010 de mogelijkheid van vervangende nieuwbouw voor de 48 woningen onderzocht. In een intensief traject met de bewonerscommissie en de gemeente hebben wij eind 2010 besloten te bekijken of deze woningen toch behouden kunnen worden en eventueel levensloopbestendige woningen op het vrijkomende Amphia-terrein gerealiseerd zouden kunnen worden. Begin 2011 hebben wij besloten de woningen te laten staan en er groot onderhoud aan te plegen.
Erasmusweg In 2011 hebben we voor deze locatie, waar nog twee Maycrete-woningen staan, een intentieovereenkomst afgesloten met stichting Tender over de realisatie van een begeleide woonvorm voor jongeren in de leeftijd van 16 tot 18 jaar. Deze woonvorm bestaat uit 16 wooneenheden met enkele algemene voorzieningen. In 2012 willen we tot een definitief ontwerp voor dit project komen.
Leistraat Wij werden benaderd door ouderinitiatief Stichting Wierde om een wooncomplex voor schizofrene jongeren te realiseren, zoals ons complex aan de Laurenslaan in de wijk Ginneken. De stichting heeft daarbij haar oog laten vallen op een locatie aan de Leistraat in Breda: het voormalig buurthuis Bakkelijke. We hebben daarom in het najaar van 2011 een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente Breda voor een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van de herontwikkeling/herbestemming van de locatie tot een (woon)zorgcomplex.
Smederijstraat In 2011 hebben we uitvoerige besprekingen gehouden met de partijen Van der Plaat (eigenaar) en Happy Buildings (ontwikkelaar) over de aankoop van een leegstaand kantoorpand aan de Smederijstraat in Breda (2.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlakte met 34 parkeerplaatsen, schuin tegenover ons kantoor aan de Schorsmolenstraat). Op deze locatie willen wij in het bestaande pand en in een bij te bouwen nieuw gedeelte in totaal 104 studenteneenheden (64 zelfstandige en 40 onzelfstandige)
59
realiseren met 6 vereiste parkeerplaatsen. De gemeente Breda ondersteunt dit plan en het project gaat deel uitmaken van een pilot voor het ombouwen van kantoren tot woonbestemming. Onderhouden en verbeteren van de voorraad Groot onderhoudsproject Dr. Ariënsplein Dit onderhoudsproject is in 2010 gestart en de werkzaamheden zijn in de zomer van 2011 afgerond. De woningen zijn aan de buiten- en binnenkant onder handen genomen. Er is nieuw hang- en sluitwerk volgens het Politiekeurmerk Veilig Wonen aangebracht. De gevel is verbeterd, geïsoleerd en geschilderd. In bijna alle woningen zijn cv-installaties en mechanische-ventilatiesystemen aangebracht. Hierdoor is het energielabel voor veel woningen verbeterd van label F naar B. Dit levert voor de huurders meer comfort en besparing van energie op. De woningen zijn ook aan de binnenkant grondig vernieuwd; de meeste hebben een nieuwe keuken en badkamer. Bijzonder aan dit project is, dat veel bewoners kozen voor een nieuwe indeling van de begane grond. Deze plattegrondswijziging heeft veel van de bewoners gevraagd, omdat zij daarvoor uit hun woning moesten. Het resultaat mag er echter zijn. Revitalisering Mgr. Nolensplein C5 Architecten uit Breda is winnaar van de architectenselectie voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan voor de winkelpanden aan het Mgr. Nolensplein in de wijk Heuvel. De opdracht voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan is onderdeel van het project ‘revitalisering Mgr. Nolensplein’. Dit project moet de uitstraling van het plein verbeteren en het winkelaanbod vergroten. WonenBreburg en de gemeente Breda trekken hierin samen op. Bijzonder aan dit onderdeel van het project is de wijze van financiering: vanuit de subsidie die wij gekregen hebben in het kader van de wijkeconomie is een bedrag van € 400.000 beschikbaar gesteld om de eigenaren en ondernemers te stimuleren om zelf hun gevels aan te pakken – binnen de randvoorwaarden van het beeldkwaliteitsplan. In 2012 starten de werkzaamheden aan de gevels. De eigenaren en ondernemers hebben aangegeven dat een totale aanpak belangrijk is, waarbij er niet alleen aandacht is voor de gevels, maar ook voor de inrichting van het plein. WonenBreburg en de gemeente nemen dat nader in overweging. In de bijlage bij dit volkshuisvestingsverslag vindt u onder ‘Onderhouden en verbeteren voorraad’ in de tabellen 30 tot en met 34 informatie over kerncijfers, verbeteringen en projectmatig en planmatig onderhoud.
60
TILBURG Marktpositie en marktaandeel: resultaten in Tilburg Omvang van de voorraad In 2011 hebben wij in Tilburg 50 nieuwe huurwoningen aan onze voorraad toegevoegd: o Goirkezijstraat: 20 woningen nieuw opgeleverd o Goirkezijstraat: 5 appartementen nieuw opgeleverd o Groeseind-Hoefstraat: 19 woningen nieuw opgeleverd o Vlashoflaan: 6 woningen aangekocht Daarnaast hebben wij 17 bestaande woningen als huurwoning in exploitatie genomen: o Professor de Moorplein (Intermezzo): 7 onverkochte koopwoningen o Valeriaanhof (omgeving Kruidenlaan): 1 onverkochte koopwoning en 1 terugkoop o terugkopen Koopgarant: 8 woningen We bespreken enkele opleveringen:
Goirkezijstraat WonenBreburg realiseerde in 2011 aan de Goirkezijstraat 14 rijwoningen, 6 parkwoningen en 5 appartementen in de huursector. De 5 appartementen zijn verhuurd aan RIBW Midden-Brabant. We kunnen dit beschouwen als een ‘nieuw monument’: wonen in de beslotenheid van een hofje, in een parkachtige setting, midden in de stad.
Groeseind-Hoefstraat WonenBreburg leverde in 2011 de eerste 19 huurwoningen op. Deze woningen zijn als eerste aan de oud-huurders van de Pietersbuurt en de Bisschoppenbuurt te huur aangeboden. Aangekochte huurwoningen In 2011 hebben wij 6 woningen aan de Vlashoflaan, ‘Koningspage’, aangekocht. In 2011 hebben we ook 7 woningen onder Koopgarantvoorwaarden teruggekocht. Aan de Valeriaanhof in de Kruidenbuurt hebben we 2 onverkochte koopwoningen in de verhuur genomen. Gesloopte huurwoningen In 2011 hebben we in Tilburg 1 woning en 1 garage gesloopt. Ontwikkeling van de voorraad In 2011 voerden wij in Tilburg de volgende nieuwbouwprojecten uit, waarvan een aantal wordt uitgevoerd als onderdeel van de fysieke herstructurering. Nieuwbouwprojecten Groeseind-Hoefstraat en Rosmolen In de wijk Groeseind vindt voorlopig de laatste grote herstructurering plaats. Corporaties WonenBreburg en Tiwos en ontwikkelaars Janssen de Jong en Hurks bouwen hier meer dan 600 nieuwe woningen. De nieuwbouwwerkzaamheden in het hart van de wijk zijn in volle gang en er is in 2011 al het nodige gerealiseerd. Het is een fraai project; uniek door de schaalgrootte, aanpak en vormgeving. De kleur van de baksteen, het Delfts stoepje, de mooie straten met speelplekken, veel groen en natuurlijk het park in het hart van het plan zijn daar voorbeelden van, net als de combinatie van verschillende typen woningen, geschikt voor gezinnen, senioren en starters, in een combinatie van sociale huur, geliberaliseerde huur en koopwoningen.
Rosmolen In 2011 hebben de gemeente Tilburg, Tiwos en WonenBreburg de eerste verkennende gesprekken gehouden over de herstructurering van de wijk Rosmolen. Dit krijgt zijn vervolg in 2012. 61
Nieuwbouwprojecten Tilburg-Noord
Wagnerplein De Nieuwe Heikant is een onderdeel van de totale herstructureringsplannen van het Wagnerplein (concessie gemeente Tilburg en Bouwfonds). De Nieuwe Heikant is een initiatief van Stichting De Wever en WonenBreburg. Op de locatie van het huidige zorgcentrum De Heikant zijn wij medio 2010 samen met De Wever gestart met de gefaseerde bouw van een nieuw woon- en zorgcentrum. WonenBreburg realiseert hier 166 huurwoningen, 24 koopwoningen en ruim 3.000 m² aan zorggerelateerde en maatschappelijke voorzieningen. De oplevering van dit plandeel vindt begin 2012 plaats. Vervolgens realiseert De Wever in dit gezamenlijke plan ruim 100 intramurale zorgplaatsen en algemene voorzieningen, zoals een restaurant. De oplevering staat gepland in 2014.
Stokhasselt In 2011 hebben wij de intenties voor de gezamenlijke aanpak van een aantal deelgebieden in de wijk Stokhasselt nader besproken met de gemeente Tilburg. In 2012 krijgt de samenwerking verder vorm. Nieuwbouwprojecten Piushaven De Piushaven is een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeente Tilburg en diverse ontwikkelaars. Het wordt een veelzijdig gebied van hoge kwaliteit, dat het Tilburgs stadscentrum verbindt met het buitengebied Moerenburg en de bestaande wijken. De invulling van Piushaven richt zich op een stedelijk, creatief milieu. Het gaat hier om veel partijen en versnipperd eigendom. Projectbureau Piushaven heeft de leiding over de ontwikkeling. WonenBreburg is beoogd afnemer van woningen in een aantal deelplannen.
Project Havenmeester Dit project is een ontwikkeling van Havenmeester BV (Van der Weegen en Panagro). Vanwege de financieel-economische crisis en de stagnatie in de woningmarkt heeft de provincie Noord-Brabant het initiatief genomen voor een investeringsfonds om de realisatie van projecten, en daarmee de bouwsector, te stimuleren. In 2010 hebben de gemeente Tilburg, provincie Noord-Brabant, ontwikkelaar De Havenmeester en WonenBreburg samen aan de oprichting van een investeringsfonds gewerkt om het project Havenmeester te realiseren. In deze constructie is WonenBreburg achtervang voor de niet verkochte woningen. Daarnaast nemen wij de 48 sociale huurappartementen uit het plan af. Eind 2010 is de bouw van de in totaal circa 230 woningen gestart.
Project Lourdesplein Wij zijn in 2010 benaderd door bouwontwikkelaar Van de Ven voor een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van de locatie Lourdesplein. In 2011 is de planvorming voor circa 50 grondgebonden woningen en 70 appartementen op deze locatie in gang gezet. Op basis van het gerealiseerde voorlopig ontwerp worden de mogelijkheden van afname van woningen door WonenBreburg in 2012 definitief bepaald.
Overige nieuwbouwontwikkelingen in Tilburg Stadsplein Forum Er wordt op een centraal punt in de wijk Reeshof, direct grenzend aan het NS-station, een nieuw stadsplein ontwikkeld, Forum. Rond dit fraaie, levendige plein komen wonen (circa 250 eenheden), werken, winkelen, horeca en gezondheidszorg samen. De ontwikkeling van dit stadsplein is een initiatief van Van der Weegen en WonenBreburg. In 2010 hebben wij deze samenwerking formeel
62
vastgelegd in een vennootschap onder firma, de VOF Forum. In 2011 hebben wij de bouwvoorbereiding voor het plan nagenoeg afgerond en de bouw start in het voorjaar van 2012.
Vogelenzang Op de voormalige schoollocatie De Burcht in de wijk Groenewoud heeft WonenBreburg in 2011 een plan ontwikkeld voor 23 sociale huurappartementen en een kleinschalige woonvoorziening van 28 eenheden voor psychogeriatrische patiënten van zorgaanbieder Thebe. We verwachten dat de bouw kan starten in 2012.
Thomas van Aquinostraat Op de voormalige schoollocatie aan de Thomas van Aquinostraat in de wijk Het Zand heeft WonenBreburg in 2011 een plan ontwikkeld voor 41 twee- en driekamerappartementen. We verwachten dat de bouw in 2012 kan starten.
Fortuna In 2010 hebben wij een principeovereenkomst met KDO Vastgoedontwikkeling afgesloten, waarin we de voorwaarden voor de koop van het nog te realiseren complex Fortuna met 30 appartementen hebben vastgelegd. Fortuna maakt onderdeel uit van het woonpark Phoenix in de wijk Broekhoven. In 2011 hebben we afspraken gemaakt over de kwalitatieve en technische uitwerking van het plan. De definitieve contractvorming en start van de bouw verwachten we begin 2012.
Magazijnkwartier In 2010 heeft WonenBreburg principeafspraken gemaakt met Libre Vastgoed over de afname van circa 260 nieuwe studenteneenheden op het voormalig ZLTO-terrein in het centrum van Tilburg, tussen de Spoorlaan en de Telegraafstraat. In 2011 hebben wij de plannen doorontwikkeld, is bouwer/ontwikkelaar Van de Ven door Libre Vastgoed in de planontwikkeling betrokken en hebben wij nadrukkelijk de relatie gelegd met de kansen en mogelijkheden van de directe omgeving (Telegraafstraat en Magazijnstraat). Op basis van het geoptimaliseerde plan wordt de mogelijkheid van afname van studenteneenheden door WonenBreburg in 2012 definitief bepaald.
De:Werkplaats De gemeente Tilburg heeft VolkerWessels geselecteerd voor de ontwikkeling van het kerngebied van de Spoorzone, dat bekend staat als De:Werkplaats. Eind 2011 hebben wij een intentieovereenkomst met VolkerWessels getekend om de haalbaarheid van een samenwerking te toetsen voor een substantieel deel van het woningbouwprogramma van De:Werkplaats. Voor de uitwerking hiervan is ervoor gekozen de samenwerking allereerst te toetsen op deelplan IV. In 2012 werken we dit verder uit. Onderhouden en verbeteren van de voorraad
Projecten Kruidenbuurt In 2011 hebben wij de visie op de wijk en de resultaten van de doorgevoerde fysieke en sociale maatregelen geëvalueerd. Op basis daarvan hebben wij nieuwe fysieke maatregelen geïnitieerd, waaronder groot onderhoud voor de locaties Vlierlaan en Hoflaan. Tijdens het planmatig onderhoud aan de Vlierlaan hebben wij bij 28 woningen de keukens, badkamers en toiletten vervangen en een pakket van energiebesparende maatregelen aangebracht. Bij een groot aantal woningen hebben wij de badkamers vervangen en bij een nog groter aantal woningen schilderwerk uitgevoerd.
63
Overige projecten In 2011 is het groot onderhoud aan 80 beneden- en bovenwoningen aan de Puccinistraat/Tartinistraat opgeleverd en zijn we gestart met het uitvoeren van groot onderhoud aan de Pucciniflat en aan het complex aan het Pater van den Elsenplein. In de bijlage bij dit volkshuisvestingsverslag vindt u onder ‘Onderhouden en verbeteren voorraad’ in de tabellen 30 tot en met 34 informatie over kerncijfers, verbeteringen en projectmatig en planmatig onderhoud.
64
5. Resultaatgebied ‘ontwikkeling van de organisatie’ Uit ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’ Investeren in de organisatie en medewerkers: ambities WonenBreburg WonenBreburg is een dynamische organisatie die in een veranderende en complexe omgeving opereert. Het is dus belangrijk dat wij flexibel op die dynamiek kunnen reageren. Daarom willen we onze organisatie en medewerkers continu fit en alert houden. We willen een aantrekkelijke werkgever blijven die als duurzame arbeidsorganisatie zorgvuldig met zijn medewerkers omgaat. Ons personeelsbeleid is gericht op deze doelstelling, waarbij we uitgaan van een wederkerige arbeidsrelatie. Dit betekent een goede balans tussen resultaatsturing en persoonlijke ontwikkeling met regelmatige feedback, een gezonde werk-privébalans en het hanteren van moderne arbeidsvoorwaarden. Regelmatige feedback vinden wij essentieel. Dat hebben wij dan ook in onze prestatiemanagementcyclus geborgd. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: een aantrekkelijke werkgever zijn;
toepassen van integraal management;
strategische keuzes samen realiseren om optimale resultaten te behalen; structuur en organisatie aanpassen aan veranderende omstandigheden;
competente en betrokken medewerkers die zich permanent ontwikkelen, rekening houdend met de kernwaarden; realiseren van de vakinhoudelijke ontwikkeling van medewerkers;
blijvende inzetbaarheid van medewerkers om eigen kansen op de arbeidsmarkt duurzaam te vergroten.
Investeren in de organisatie: resultaten WonenBreburg Organisatiestructuur en -ontwikkeling De werkorganisatie bestaat uit een frontoffice met 2 vestigingen en 2 gespecialiseerde bedrijfsonderdelen. Deze bedrijfsonderdelen beschikken voor de uitvoering van de primaire processen over vergaande bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De afdelingen van de concernstaf bieden beleidsontwikkeling en (beleids)ondersteuning aan de frontoffice. De vestigingen in Breda en Tilburg verhuren, beheren en onderhouden onze woningen. Onder de vestigingen vallen de afdelingen Verhuur & Woonwinkel, Beheer, Vastgoed en Stedelijke herontwikkeling. In beide steden hebben wij ook een onderhoudsbedrijf en een bedrijfsonderdeel VAST. Het onderhoudsbedrijf is verantwoordelijk voor de uitvoering van het dagelijks onderhoud. Dat wil zeggen reparatieverzoeken en mutatieonderhoud en het onderhoud aan de technische installaties. VAST staat voor Verkoop, Advies, Studentenhuisvesting en Tijdelijke verhuur. Zij verzorgen de verkoop van onze bestaande woningen, de verhuur van studentenkamers en de tijdelijke verhuur van woningen.
65
Organisatiewijzigingen In 2011 hebben wij, in goed overleg met de ondernemingsraad en medewerkers, enkele organisatiewijzigingen doorgevoerd: organisatieontwikkeling onderhoudsbedrijf; bundeling van beleid- en staffuncties bij de concernstafafdeling Strategie & Beleid;
afdeling Financiën is ondergebracht bij de afdeling Bedrijfsvoering. De strategische financiële beleidsfuncties zijn ondergebracht bij de afdeling Strategie & Beleid; optimaliseren van de huurincasso. Daarnaast hebben we de huisvesting van de verschillende afdelingen herschikt en hebben we het flexibel werkconcept verder ingevoerd. In 2011 hebben wij een aantal organisatiewijzigingen doorgevoerd bij het onderhoudsbedrijf: 1. Integratie van reparatie en mutatieonderhoud in Breda en Tilburg, waardoor de vaklieden voor beide worden ingezet. De klant kan zo nog beter bediend worden. 2. De administratie van het onderhoudsbedrijf is geïntegreerd bij de bedrijfsadministratie van de afdeling Bedrijfsvoering. Met de vakorganisaties is een sociaal statuut overeengekomen om de gevolgen voor de medewerkers en de werkgever van de organisatiewijzigingen goed te regelen. De organisatiewijzigingen moeten leiden tot een betere interne en externe dienstverlening. Bezuinigingsopdracht Tegen de achtergrond van de beheersing van de managementkosten en de financieel-economische crisis heeft het bestuur een bezuinigingsopdracht geformuleerd. De uitkomst daarvan moet ons financieel, economisch en organisatorisch fit houden, dan wel fit maken. Dit is hard nodig om onze continuïteit te garanderen. Dit perspectief van slechtere tijden hebben wij vertaald in een opdracht om tot (mogelijke) besparingen/inkomstengroei te komen van ongeveer 15% van het budget (niveau 66
2010: € 132 miljoen = ongeveer € 20 miljoen). Om dit te bereiken, zijn bezuinigingswerkgroepen in het leven geroepen. Het bestuur heeft daarbij bepaald dat een deel van de bezuinigingen gevonden moet worden in het verbeteren van de efficiency van de werkorganisatie. Als onderdeel van de totale opgave is dan ook een taakstelling opgenomen om de loonkosten als onderdeel van de managementkosten te verlagen door het bezuinigen van 50 fte’s (15% van de budgettaire formatie is ongeveer € 2,5 miljoen (= loonkosten)). Het is ons gelukt om, ondanks de bezuinigingen, hetzelfde te blijven doen – dankzij slimme keuzes en in plaats van te kiezen voor minder doen. We zijn trots dat onze klanten, ondanks onverwachte en verwachte zaken en een intern roerig jaar, geen nadeel hebben ondervonden. Bezuinigingsopgave fte’s 2011 Voor de bezuinigingsopgave in het aantal fte’s hebben wij een tijdspad bepaald. 20% van de bezuinigingen diende per 31 december 2010 gerealiseerd te zijn, 60% per 31 december 2011 en de volledige bezuinigingsopgave moet per 30 juni 2012 klaar zijn. De toegestane netto bezetting (fte’s minus doorbelaste fte’s) was per 31-12-2011 vanwege de bezuinigingsopgave begroot op 307 fte. De gemiddelde netto 5 bezetting in 2011 bedroeg 304,70 fte, waarmee de bezuinigingsdoelstelling voor 2011 is gerealiseerd. De toegestane netto bezetting per 30 juni 2012 is vastgesteld op 287,09 fte. Gezien de gemiddelde stand in 2011 moet het aantal fte’s in 2012 nog met 17,61 verminderd worden. Personeelsopbouw Op 31 december 2011 bestond het personeelsbestand van WonenBreburg uit 452 medewerkers (463 medewerkers op 31 december 2010). De personeelsopbouw ziet er als volgt uit:
Tabel: Personeelsopbouw per 31 december 2011 2011 Vrouwen Mannen Totaal
fulltime 60 257 317
parttime 118 17 135
2011 178 274 452
fte
% 39% 61% 100%
408,1
Tabel: Personeelsopbouw per 31 december 2010 2010
fulltime
parttime
2010
%
fte
Vrouwen Mannen Totaal
70 260 330
114 19 133
184 279 463
40,8% 60,2% 100%
417,3
Instroom, doorstroom en uitstroom van medewerkers We hebben 20 nieuwe medewerkers welkom mogen heten in 2011, daarnaast zijn er 31 medewerkers uit dienst getreden. Binnen de organisatie zijn 41 medewerkers van functie veranderd. Dit betekent een doorstroompercentage van 9%, tegen een normondergrens van 8%: een indicatie dat de organisatie in 2011 voldoende ‘in beweging’ is geweest. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening KCC Klanttevredenheid staat hoog in ons vaandel. Wij willen onze huidige en toekomstige klanten graag optimaal bedienen en hebben daarom in 2011 besloten om een KCC (klantcontactcentrum) in te richten. Daarmee moeten we onze klanten nog beter kunnen bedienen. Er worden verschillende middelen ingezet zoals onze website, de telefoon en het persoonlijke contact. Onze missie is dat wij voor 5
Exclusief aan onderhoud en vastgoedprojecten doorbelaste fte’s.
67
iedere KCC-klant een passend antwoord vinden. Onze klantcontactprofessionals hebben hart voor de klant en werken efficiënt samen met de collega’s en partners. De klantenservice van het onderhoudsbedrijf wordt opgesplitst in planning en intake. In 2012 gaan de intakewerkzaamheden op in het KCC. Hiermee realiseren we één aanspreekpunt voor de vestigingen, meer efficiëntie en kostenbesparing, we creëren een grotere capaciteit, betere aansturing, meer en beter samenwerken en de medewerkers kunnen doen waar ze goed in zijn en waar ze zich goed bij voelen. Medio 2012 is het KCC operationeel. Stuur in Handen WonenBreburg bouwt, verhuurt, beheert en sloopt of verkoopt woningen. Dat zijn onze primaire processen. Wij willen de productiviteit van onze primaire processen structureel verbeteren. Hierin streven we naar een meer procesmatige werkwijze en betere samenwerking tussen afdelingen. Het project Stuur in Handen heeft aandacht voor: Procesmanagement: gericht op het beheersbaar maken en regelmatig verbeteren van processen. Leiderschapsontwikkeling: gericht op het sturen en bewaken van gewenste ontwikkelingen. We geloven dat investeren in beide leidt tot pragmatisch sturen op de primaire processen van onze organisatie. Daar zijn onze klanten mee gediend, want het gaat om directe dienstverlening, zoals mutatieonderhoud, servicekostenafrekening en incassobeheer. Correct en op tijd verwerken van servicekosten We hebben het proces servicekosten geoptimaliseerd, waardoor er voor onze klanten en werkorganisatie een eenduidige, tijdige en betrouwbare administratieve verwerking en afstemming van dit proces is. Het gaat om de jaarlijkse processen ‘tariefverhoging servicekosten’ en ‘afrekening servicekosten’. Eind 2011 hebben wij de (administratieve) processen rondom servicekosten afgerond, afgestemd en grotendeels geïmplementeerd. In 2012 gaan wij de processen afrekenen en tariferen samenvoegen, waarmee we verdere efficiency en klanttevredenheid bereiken. Optimalisatie informatievoorziening In 2011 hebben we onze informatievoorziening verbeterd. De verbetering is gericht op de kwartaalen maandrapportages. De bestaande informatievoorziening is verder geoptimaliseerd, de nieuwe informatievoorziening loopt parallel aan de ontwikkelingen binnen het hierboven genoemde organisatieproject Stuur in Handen. We hebben: de financiële en bedrijfsadministratieve informatievoorziening geoptimaliseerd door invoering van kwartaalafsluitingen; de maandrapportage voor ons onderhoudsbedrijf uitgebreid; een nieuwe datawarehouse geselecteerd; een begin gemaakt om inzicht te krijgen in de bedrijfsvoering met de verdere ontwikkeling van de Top Sheet VAST, een rapport met de belangrijkste onderwerpen waarop het management van VAST wil sturen. In het verslagjaar hebben we ook aandacht besteed aan de: - verdere aanscherping van de budgetsturing, mede door de invoering van de verplichtingenadministratie; - verdergaande beheersing van bouw- en onderhoudsprojecten, mede door gebruikmaking van fasedocumenten en risicobeheersing; - tijdelijke verlaging van de btw op onderhoudskosten.
68
Juridische kennis in huis In 2011 heeft WonenBreburg een jurist in dienst genomen om interne juridische kennis op te bouwen en om als interne vraagbaak te dienen, vooral op het gebied van huurrecht. Zo reduceren we ook de externe juridische kosten. Flexibel werkconcept In 2011 is het flexibel werkconcept Flexit verder uitgerold binnen WonenBreburg. Door dit werkconcept moeten we efficiënter gebruik kunnen maken van de beschikbare kantoorruimten en werkplekken. Flexit creëert een open werkomgeving die uitnodigt om te ontmoeten, te communiceren, samen te werken en te ondernemen. Binnen de vestiging Breda en bij VAST is hier al ervaring mee opgedaan, in 2011 volgde de concernstaf met de verhuizing naar Intermezzo. In 2012 volgt de vestiging Tilburg. Investeren in medewerkers: resultaten WonenBreburg Ontwikkeling medewerkers Personeelsbeleid We stimuleren medewerkers regelmatig stil te staan bij hun loopbaan en hierbij zelf de regie in handen te nemen. Wij ondersteunen dit door gericht te investeren in training en opleiding en medewerkers daadwerkelijk de kans te geven om binnen de organisatie naar een andere functie door te stromen. Daarbij past ook een leeftijdsbewust personeelsbeleid. We hebben gekozen voor integraal management als besturingsfilosofie. Dat betekent dat de lijnmanagers integraal verantwoordelijk zijn voor P&O-activiteiten, met ondersteuning van de afdeling P&O. Kunst van het aanspreken In 2011 zijn de medewerkers gestart met een leertraject om elkaar beter aan te spreken en constructief feedback te geven. Dit werkt als een olievlek binnen het bedrijf en wordt in 2012 voorgezet. Het komt de kwaliteit van de samenwerking ten goede. Medewerkers van WonenBreburg voelen zich zeer betrokken bij de organisatie en hechten veel belang aan de kwaliteit van het werk. Binnen de gehele organisatie heerst een goede sfeer en een positieve instelling, maar de kunst van het samenwerken en het benutten van elkaars kwaliteiten verdient aandacht. Daarom geven we elkaar vaker gevraagd en ongevraagd feedback, niet alleen als de zaken goed gaan, maar ook als er kritiek is; spreken mét elkaar in plaats van óver elkaar. Door dit leertraject versterken we de professionaliteit van onze medewerkers en van WonenBreburg in zijn geheel. En dat komt uiteindelijk ook onze klanten en stakeholders ten goede! Verzuim Het ziekteverzuimpercentage over 2011 bedraagt 5% (= voortschrijdend gemiddelde). Over 2010 was het ziekteverzuimpercentage 4,4% (= voortschrijdend gemiddelde). Het stijgende middellange en lange verzuim in kwartaal 2 en 3 neemt in kwartaal 4 af, maar de bijdrage blijft nog groot (4,2%). De oorzaken zijn divers: fysieke klachten houdings- en bewegingsapparaat, medische klachten en psychische klachten. Een aantal lange verzuimtrajecten die veel hersteltijd vragen, komen in een fase waarin re-integratie mogelijk is. Voor een aantal, waarvan de prognose minder gunstig is, wordt uiteindelijk een WIA-aanvraag gedaan. Deze trajecten zullen het verzuimpercentage fors blijven beïnvloeden. De verwachting is dat in kwartaal 1 van 2012 de bijdrage van middellang en lang verzuim zal afnemen. Na 3 jaar met een verzuim van rond de 4,5% is er in 2011 een relatief grote stijging van een half procentpunt opgetreden. Na verschillende activiteiten op het gebied van verzuimbeleid in de voorgaande jaren, gaan we dit onderwerp in 2012 weer nadrukkelijk op de agenda zetten. Een van de acties in 2012 is het onderzoeken van een vitaliteitsbeleid, dat gericht is op het preventief signaleren en inschakelen van de juiste interventies om met name het langdurige verzuim in te korten. 69
Great Place To Work Eens in de 2 jaar meten we wat medewerkers van WonenBreburg vinden aan de hand van de GPTW (Great Place To Work)-methode. Een GPTW is een organisatie waar medewerkers vertrouwen hebben in de mensen voor wie ze werken, trots zijn op wat ze doen en plezier hebben met de collega’s met wie ze samenwerken. Het GPTW-model kent vijf dimensies: Geloofwaardigheid, respect, eerlijkheid, trots en teamoriëntatie. Met de uitkomsten van het onderzoek kunnen wij gericht verbeteren. Uit de meting van 2011 blijkt, dat WonenBreburg een Great Place To Work is! Alle afdelingen zijn met de resultaten van het GPTW aan de slag gegaan en de aandachtspunten die binnen een team/afdeling spelen, zijn opgepakt. Als organisatie focussen we op de volgende zaken: 1. Een helder en motiverend beleid voor het toekennen van flexibele beloningen en het informeren over promoties of benoemingen. Flexibele beloningen hebben een duidelijke relatie met een bijzondere prestatie: ze zijn ‘boter bij de vis’ en werken motiverend. We willen dat het duidelijk is hoe benoemingen en promoties tot stand zijn gekomen. 2. Verder dragen we uit dat we trots zijn om bij WonenBreburg te werken. We willen de positieve ervaringen die we hebben breder bekend maken. Wanneer je je trots deelt met je collega’s, geeft dit positieve energie; we willen laten zien dat we binnen WonenBreburg streven naar voortdurende verbetering vanuit een gevoel van trots over datgene wat we bereiken. 3. Beter vergaderen: we willen minder, efficiënter en prettiger vergaderen. Op dit terrein kunnen we nog groeien. Het flexibele werkconcept kan hieraan een bijdrage leveren, omdat collega’s elkaar vaker en informeler treffen. Traineeprogramma Woningcorporaties Wij doen mee aan het traineeprogramma ‘Talent in Huis’ voor woningcorporaties. Met dit programma wordt jong talent klaargestoomd voor toekomstige managementposities en vakspecialismen. We nemen hieraan deel om het imago als potentiële werkgever onder hoogopgeleiden te versterken. Daarnaast krijgt talent de kans om een kijkje in onze keuken te nemen, veel te leren en in korte tijd door te groeien. Gedurende anderhalf jaar werken 3 trainees elk een half jaar bij 3 verschillende corporaties. Daarnaast volgen zij gedurende het traineeprogramma een opleiding en ontmoeten ze elkaar tijdens intervisiebijeenkomsten. In 2011 zijn we in september weer gestart met een deelnamecyclus aan het traineeprogramma. Dit houdt in dat er gedurende anderhalf jaar ieder half jaar een trainee uit het programma bij WonenBreburg werkt. Een trainee is voor een half jaar aan de slag gegaan bij de afdeling VAST. Klachtencommissie 2011 In 2011 zijn er geen klachten binnengekomen bij de klachtencommissie. De vertrouwenspersoon heeft 2 meldingen ontvangen. Beide meldingen zijn naar behoren afgerond. Verder is een nieuwe klachtencommissie geïnstalleerd en zijn de volgende reglementen vastgesteld: het klachtenreglement WonenBreburg met betrekking tot ongewenst gedrag;
het klachtenreglement WonenBreburg als ZBO (Zelfstandig Bestuurs Orgaan) in het kader van het eigenrisicodragerschap voor de WGA (Wet Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten); het bezwaarreglement in het kader van het eigenrisicodragerschap WGA WonenBreburg.
CAO/arbeidsvoorwaarden De in februari overeengekomen CAO Woondiensten voor de periode van één jaar (tot 1 januari 2012) heeft geen aanleiding gegeven om de bedrijfseigen regelingen aan te passen. P&O werkte in 2011 samen met de ondernemingsraad aan het mobiliteitsproject, maar dat leverde niet op wat wij ervan verwacht hadden. Duurzame mobiliteit vergt investeringen en de projectgroep was geen voorstander van aanpassingen in de secundaire arbeidsvoorwaarden. Een gesprek tussen de bestuurder en de ondernemingsraad resulteerde in het voorlopig stilleggen van dit traject en in de 70
conclusie om dit onderwerp in 2012 in een breder perspectief van secundaire arbeidsvoorwaarden te plaatsen. Goed bestuur: ambities WonenBreburg We zijn een maatschappelijke ondernemer en voelen een speciale verantwoordelijkheid voor adequate besturing van, en toezicht op, de bedrijfsvoering. Dat noemen we good governance. We hebben de bedrijfsvoering ingericht vanuit professionele uitgangspunten, waarover ook op basis van de eisen van de wet- en regelgeving adequaat wordt gerapporteerd. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: Bijzondere verantwoordelijkheid voor een adequate besturing van, en toezicht op, de bedrijfsvoering. Goed Bestuur: resultaten WonenBreburg Corporate governance De toepassing van goed ondernemingsbestuur, oftewel corporate governance, is voor ons vanzelfsprekend. Centrale thema’s bij corporate governance zijn het bestaansrecht en de toegevoegde waarde van de organisatie binnen de maatschappij (lokaal en regionaal), de geleverde prestaties, toezicht, risicobeheersing en de manier waarop verantwoording plaatsvindt. We hechten grote waarde aan integriteit, onafhankelijkheid, deskundigheid, transparantie en het afleggen van verantwoording, vooral op de maatschappelijke prestaties. We houden ons aan de branchegerichte AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. In het vervolg van deze paragraaf leggen wij uit hoe wij hier in 2011 invulling aan hebben gegeven. Update governance In juli 2011 is door de branche een actualisatie van de geldende governancecode uitgewerkt. De basis voor deze actualisatie waren de aanbevelingen naar aanleiding van de evaluatie en de maatschappelijke ontwikkelingen. Rode draden voor de wijzigingen zijn: Meer aandacht voor risicobeheersing en toezicht op verbindingen, de bepalingen over onafhankelijkheid/diversiteit van de raad zijn aangescherpt, nieuwe afspraken over de rolverdeling tussen bestuurder en commissaris en de spelregels voor het overleg met belanghebbenden zijn aangepast. WonenBreburg heeft ervoor gekozen de nieuwe governanceregels te omarmen en vast te leggen in de reglementen, de profielschets voor de raad van commissarissen en in de statuten. Alle bepalingen van de nieuwe governancecode zijn bezien en gewogen en we hebben aanbevelingen gedaan om het voornoemde vast te leggen in de reglementen en bijbehorende documenten. We hebben ook een governancestructuur WonenBreburg opgesteld, met daarin de hoofdlijnen van de governanceafspraken van WonenBreburg. Op twee punten is afgeweken van de code: de contractduur en de toegekende beloning van de leden van het bestuur. De wijzigingen zijn in de reglementen verwerkt en besproken in de novembervergadering van de raad van commissarissen. Begin 2012 zijn de reglementen vastgesteld. Werkterrein Het werkgebied van de toegelaten instelling WonenBreburg omvat het regionale woningmarktgebied Midden- en West-Brabant. Integriteit WonenBreburg heeft een integriteitsprotocol, waarin onder meer beschreven is welke eisen wij stellen aan onze medewerkers ten aanzien van hun houding, handelen, informatie en communicatie, hoe om te gaan met (waarde-)transacties, omgang met klanten en leveranciers alsook de melding van eventuele nevenfuncties. Naleving van wet- en regelgeving is daarbij een vanzelfsprekendheid. Van onze leidinggevenden verwachten wij een duidelijke voorbeeldfunctie en adequaat optreden indien noodzakelijk. 71
Governancestructuur en -werking Dit jaarverslag is onderdeel van de planning- en controlcyclus die we binnen WonenBreburg hanteren. In dit verslag duiden we onze beleidsdoelstellingen en geven we aan hoe deze zich verhouden tot de BBSH-prestatievelden. We geven inzicht in onze prestaties en de samenhang met ons meerjarenbeleidsplan ‘Energie in wonen’ en de daarvan afgeleide jaarplannen en dito begroting. Binnen onze organisatie bestaat een scheiding tussen het uitvoerende werkapparaat onder leiding en verantwoording van de raad van bestuur (directie-bestuur) en het toezichthoudend orgaan: de raad van commissarissen. De raad voert zelfstandig taken ten aanzien van remuneratie uit en heeft uit zijn midden een auditcommissie ingesteld, die vooral thema’s op het financiële, fiscale en controltechnische vlak behandelt. De raad steunt voor de invulling van zijn rol op de interne planning- en controlstructuur binnen WonenBreburg. Deze duiden we nader onder ‘Sturing, risico’s en risicobeheersing’. Voor een nadere uiteenzetting over de invulling, functies, taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden, alsmede de activiteiten en resultaten over 2011, verwijzen wij u naar het hoofdstuk ‘Bericht van de raad van commissarissen’. De interne governancestructuur binnen WonenBreburg kan als volgt schematisch worden geduid.
Figuur Relaties interne governancestructuur WonenBreburg per 31 december 2012 Raad van commissarissen (inclusief remuneratie): toezichtsrol Externe accountant: jaarwerkcontrole, controle AO / IB
Auditcommissie: voorzitter en lid raad van commissarissen Genodigden: bestuur, directeur Bedrijfsvoering & Financiën, externe accountant
Bestuur: beleidsbepaling, directievoering overall Interne accountant: jaarwerkcontrole, controle AO / IB
Management: beleidsuitvoering, proces- en kwaliteitsmanagement
Bedrijfsvoering: proces- en kwaliteitsbeheer, middelenbeheer
Geeft sturing aan Geeft delegatie aan Legt verantwoording af aan
Functioneren externe accountant We maken sinds 1 januari 2004 voor de accountantscontrole en -werkzaamheden gebruik van de diensten van Deloitte. Jaarlijks voeren zij in het najaar een interim-controle uit, die voornamelijk kijkt naar de juiste werking van de bedrijfsprocessen. Hierbij worden in een tijdsframe van drie jaar alle bedrijfsprocessen geaudit. In het voorjaar voeren zij een jaarwerkcontrole uit, die gericht is op het vaststellen van de juistheid en volledigheid van de verantwoordingsstukken voor het jaarverslag en de jaarrekening. Impliciet maakt een toetsing op frauderisico onderdeel uit van de controleactiviteiten. Deloitte maakt voor hun werkzaamheden gebruik van de controleactiviteiten van de interne accountantsdienst van WonenBreburg. Wij (de raad van commissarissen, het bestuur, management en onze interne accountantsdienst) beoordelen het functioneren van de accountant in de regel elke 4 jaar op alle facetten (kwaliteit, vakbekwaamheid, prijsstelling, klantgerichtheid, adviesvaardigheid en tijdigheid) en jaarlijks op de van toepassing zijnde onderdelen. 72
In het najaar van 2011 heeft onze raad van commissarissen het functioneren van onze externe accountant integraal beoordeeld en hebben wij een selectietraject uitgevoerd, met als uitkomst de diensten van Deloitte voor controlejaar 2012 te continueren. Dit mede op basis van benoemde verbeterpunten, zoals een meer ’to-the-point’ verslaglegging, inspelen op ontwikkelingen en deze klantspecifiek te maken, duidelijke prijsafspraken en toepassing van geautomatiseerde controle- en analyse-instrumenten. Auditcharter In 2011 hebben wij de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van onze interne accountantsdienst beschreven, waarbij de genoemde functie, positie en rol in relatie is gebracht tot het functioneren van enerzijds de externe accountant en anderzijds het bestuur, management en de raad van commissarissen (inclusief de audit commissie). Begin 2012 wordt dit geformaliseerd. Auditplan 2011 In de afstemming tussen externe en interne accountants wordt, met raadpleging van bestuur en management en toetsing door de raad van commissarissen, jaarlijks een auditplan opgesteld en uitgevoerd. De belangrijkste onderwerpen voor 2011 waren: interne controle jaarrekening 2010;
interimcontrole 2011; beoordeling (financiële) verantwoordingen samenwerkingsverbanden;
uitvoeren van procesaudits; controle van kwartaalrapportages;
ondersteuning en advisering bij diverse (organisatie)projecten;
bedrijfsbeoordelingen (mede in relatie tot de economische crisis); diverse toetsingen fiscaliteiten;
beoordeling toepassing wet- en regelgeving; toepassing tijdelijk verlaagde btw;
toepassing vennootschapsbelasting.
De interimcontrole over 2011 heeft zich met name gericht op: de toepassing van planning en control binnen WonenBreburg;
autorisaties (met name ten aanzien van huurmutaties);
dagelijks onderhoudprocessen; administratie en informatievoorziening;
nieuwbouw- en grootonderhoudsprocessen; inkoopproces, procuraties en autorisaties;
opbrengsten huren en verkopen; rapportages van de nevenstructuur;
beheersing van overlopende posten onderhoud; actualiteiten: richtlijn RJ645 en EU-beschikking.
In hoofdlijnen is zowel door de externe als interne accountantsdienst geconstateerd dat wij op genoemde items ‘in control’ zijn, met aandacht voor verdere implementatie en optimalisatie van risicomanagement en het zogeheten tax control framework. Verder werken we aan de doorontwikkeling van de bedrijfsvoering van het onderhoudsbedrijf. Binnen WonenBreburg worden de aandachts- en verbeterpunten vanuit een centrale sturing (centraal overleg bedrijfsvoering) bewaakt. Tevens hebben wij in 2011 verder gewerkt aan het ultimo 2010 gestarte, organisatiebrede programma voor de verbetering van de operationele aansturing van onze primaire bedrijfsprocessen, wat de processen
73
moet optimaliseren (doelmatigheid en efficiency) en de (voornamelijk operationele) informatievoorziening beter in lijn met de processen moet brengen. Sturing, risico’s en risicobeheersing Planning en control In het verslagjaar geldt het eerder, in samenwerking en afstemming met belanghebbenden en medewerkers, opgestelde meerjarenbeleidsplan 2009-2012, ‘Energie in wonen’, als kader. Hierin zijn onze strategische doelstellingen en speerpunten voor de genoemde beleidsperiode uitgewerkt. Naar aanleiding van dit beleidsplan hebben onze afzonderlijke bedrijfsunits voor dezelfde periode richtinggevende ondernemingsplannen en doelstellende jaarplannen opgesteld. Zij deden en doen dat mede op basis van een kadernota, waarin jaarlijks de belangrijkste externe en interne (beleids)ontwikkelingen worden beschreven die van invloed kunnen zijn op het realiseren van plannen of doelen en prestaties. De kadernota heeft een strategisch karakter en is daardoor een dynamisch verlengstuk van het meerjarenbeleidsplan. Bovendien worden in de kadernota de prioriteiten voor een aankomende jaarcyclus geduid (planning), als ook de te behalen resultaten ter verantwoording in het betreffende jaar (control). Gedurende de uitvoeringsperiode worden de resultaten van onze activiteiten gemonitord met behulp van maand- en kwartaalrapportages die wij gebruiken voor de interne sturing. We rapporteren op strategisch, tactisch en operationeel niveau en per kwartaal leggen bestuur en management verantwoording af aan de raad van commissarissen. In de besturingsgids worden alle relevante zaken die verband houden met de planning en control beschreven; aan de hand daarvan wordt bewaakt. Voorts zijn er gedurende de looptijd van het meerjarenbeleidsplan bijeenkomsten met onze stakeholders, waar wij de voortgang en de resultaten terugkoppelen. Risicobeheersing algemeen We besteden nadrukkelijk aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van de risico’s van onze activiteiten. We vinden het essentieel dat er een gezonde balans is tussen ondernemerschap en risicomanagement. De systematiek die we toepassen, blijven we ontwikkelen en maakt integraal onderdeel uit van onze bedrijfsvoering en verantwoordingsstructuur. De risicovelden en de daarbij behorende risicofactoren worden continu gemonitord. Daarvoor maken we gebruik van de BSC (balanced scorecard)-methodiek. Aan de opzet van de genoemde BSC-rapportages ligt een inventarisatie van operationele, of bedrijfsrisico’s en financiële risico’s ten grondslag. Deze risico’s worden in samenhang met de organisatie- en resultaatgebieden van het INK-managementmodel beschouwd. We hebben de reikwijdte vergroot door ook externe risico’s als marktrisico’s, omgevingsrisico’s en maatschappelijke risico’s in de systematiek van ons sturingsmodel te betrekken. In 2010 zijn we begonnen met het organisatieproject ‘Risicomanagement’. Wij hebben ons daarbij in eerste instantie gericht op het verkrijgen van inzichten in de risico’s betreffende nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten en het bepalen van de effecten op de (financiële) positie van WonenBreburg. Deze systematiek hebben wij in 2011 geïmplementeerd. In 2012 inventariseren wij in een organisatieproject ook de overige operationele en financiële bedrijfsrisico’s en zullen deze op een soortgelijke wijze implementeren. Daarbij stellen wij een risicoscan op en richten wij ons met name op risico’s die een hoge kans hebben om op te treden en een grote impact op onze bedrijfsvoering en continuïteit hebben. Operationele risico’s Binnen WonenBreburg beheersen we de operationele risico’s vooral door het toepassen van de geduide planning- en controlcyclus, in combinatie met proces- en kwaliteitsmanagement. De managementinformatie geeft op basis van de vastgestelde normen en prestatie-indicatoren periodiek inzicht in de realisatie van onze organisatiedoelstellingen en bevat bovendien analyses en benoemde verbetermaatregelen.
74
In het kader van het proces- en kwaliteitsmanagement worden in opdracht van proceseigenaren audits uitgevoerd. De onderzoeken worden door, of onder begeleiding van, de interne accountancydienst uitgevoerd volgens een auditjaarplan en kunnen leiden tot aanpassing van onze processen. De uitkomsten kunnen invloed hebben op beschikbaar gestelde middelen en op de wijze van sturing en uitvoering van onze activiteiten. De belangrijkste bedrijfsprocessen en onderkende risico’s worden ten minste eenmaal per 3 jaar geaudit. De interne accountant rapporteert zowel aan individuele managers van de bedrijfsonderdelen als aan de managementorganen en het bestuur. De externe accountant rapporteert aan het bestuur en de raad van commissarissen via een managementletter. Wij maken bovendien gebruik van het gedachtegoed van kwaliteitsmodellen als INK, Lean Six Sigma, KWH en ISO. Om projectmatige vastgoedrisico’s te beheersen, werken we regelmatig samen in een bouwcombinatie met andere waardetoevoegende partijen. Dat doen we in afzonderlijke, juridische entiteiten. Onder ‘Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen’ op pagina 85 kunt u lezen wat onze resultaten in 2011 waren. De gevolgen van de kredietcrisis voor onze bedrijfsvoering bewaken we mede door gebruik te maken van de beschikbare instrumenten van onze planning- en controlcyclus. We sturen op financiële en operationele indicatoren die beïnvloed kunnen worden door de kredietcrisis, zoals de mutatiegraad, de verkopen van woningen uit ons bestaande bezit, de verkopen van nieuwbouwwoningen, de ontwikkeling van de huurachterstanden en de financierbaarheid van investeringen. Daarnaast verrichten we extra bewakingsactiviteiten, zoals het initieel en periodiek monitoren van de financiële posities van onze belangrijkste aannemers en leveranciers. De concernstaf van WonenBreburg is verantwoordelijk voor beleidsontwikkeling op de werk- en aandachtsvelden van een woningcorporatie, zoals vastgoed, techniek, energie, huur, financieel en fiscaal. De gevolgen van de (veranderende) wet- en regelgeving op ons beleid en de uitvoering daarvan, worden hierbij continu gemonitord en beoordeeld.
Financierings- en renterisico’s Wij hebben het beleid voor de beheersing van financierings- en renterisico’s opgenomen in een treasurystatuut. De volgende risico’s en beheersmaatregelen zijn hierin onderkend en vastgesteld: Financieringsrisico: Woningcorporaties zijn afhankelijk van externe financiering. WonenBreburg is deelnemer van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). We sturen continu op voldoende borgingsruimte om voor de uitvoering van ons beleid verzekerd te zijn van de noodzakelijke, externe financiering. Renterisico: Hieronder verstaan we een korte periode met een extreem hoge rente, waarin juist dan sprake is van aanzienlijke (her)financieringen. Om dit te beheersen, nemen we de eisen van het WSW op dit punt over. Het WSW stelt: ’Het bedrag waarover een corporatie renterisico loopt vanwege vervolgfinanciering of renteherziening wordt geacht maximaal 15% per jaar te zijn, gerekend over het rentedragend vreemd vermogen.’ WonenBreburg komt hieraan tegemoet. Daarnaast streven we naar spreiding van renterisico’s door: te voorkomen dat zich een concentratie van herfinancieringen en/of renteconversies voordoet aan het einde en begin van opvolgende kalenderjaren; de rentevervaldag of -data van nieuwe leningen zodanig te kiezen, dat binnen een kalenderjaar rente- en aflossingsverplichtingen gelijkmatig vervallen. de looptijd van de swaps niet langer te laten zijn dan de looptijd van de leningen en de hoofdsom van de swaps niet groter te laten zijn dan de (restant)hoofdsom van de leningen. WonenBreburg neemt derhalve geen openstaande swappositie in. In 2011 hebben wij voorts een zogeheten stresstest ontworpen, die mede afgeleid is van het bankwezen en corporatiespecifiek is gemaakt. Hiermee maken wij op basis van een drietal scenario’s doorre75
keningen op onder meer solvabiliteit en financierbaarheid ter beoordeling van onze financiële continuïteit. Wij hebben besloten deze test 2 keer per jaar toe te passen; bij de begroting en bij de jaarrekening. Op pagina 89 informeren wij u nader over de stresstest. Beleggingen WonenBreburg heeft uitsluitend belegd door het uitzetten van gelden in rekening-courant, op deposito’s en/of spaarrekeningen. Financiële kaders: ambities WonenBreburg Het uitgangspunt van financiële sturing is het bereiken van voldoende rendement op het eigen vermogen. Alleen dan kunnen we het gewenste beleid uitvoeren en een solvabiliteit realiseren die continuïteit garandeert. We moeten een zodanige liquiditeitsontwikkeling nastreven dat alles wat we willen bereiken te financieren valt. Ook moet WonenBreburg in de dagelijkse bedrijfsvoering efficiënt worden beheerd. Vertaald in doelstellingen en beoogde maatschappelijke effecten betekent dat: continuïteit door het realiseren van de noodzakelijke solvabiliteit;
realiseren wat we beogen door een passende liquiditeitsontwikkeling; zichtbaar maken wat de financiële resultaten zijn van onze vastgoedexploitatie en maatschappelijke inzet.
Financiële kaders: resultaten WonenBreburg Algemene externe en interne financiële ontwikkelingen 2011 was een turbulent jaar. Waar we bij de opmaak van de jaarrekening 2010 nog veronderstelden dat de economische crisis op zijn retour was, en de eerste maanden van 2011 dat ook leken te bevestigen, zijn we nadien als maatschappij in 2011 hard geconfronteerd met opnieuw een terugval. Met name de Europese economie stagneert en een adequate oplossing is nog niet gevonden. Deze terugval is ook niet onopgemerkt aan de volkshuisvestingssector voorbijgegaan en een aantal corporaties is mede daardoor in de (financiële) problemen gekomen; onze inzet is gevraagd bij het oplossen van deze problemen. Wij zijn bereid om aan oplossingen mee te werken als de volkshuisvesting in Nederland daarbij gebaad is. Belangrijke randvoorwaarde daarbij is, dat de continuïteit van WonenBreburg niet in het gedrang komt. Zo hebben we in 2011 aanzienlijk veel tijd geïnvesteerd in een mogelijke ondersteuning van WSG (Woningbouw Stichting Geertruidenberg) op verzoek van het bestuur van deze instelling, daarbij geadviseerd door het CFV. Samen met onze collega-corporaties Singelveste AlleeWonen, Thuisvester en Casade hebben wij een uitgebreid ondersteuningsplan ontwikkeld. Dit plan is door WSG afgewezen vanwege een verschil van opvatting over de noodzaak van de aanvulling van tekorten vooraf in de solvabiliteit en liquiditeit. Dit betreuren wij. Wel hebben wij nog een aantal mogelijke projecten voor overname in bespreking. Dit proces ging in 2011, en gaat in 2012, moeizaam. Bij de afwegingen over onze spankracht betrekken we voortdurend: • het financiële beroep dat op de sector wordt gedaan ter dekking van de bezuinigingen van het rijk; • de noodzaak van positieve operationele kasstromen – rekening houdend met, eerder dan gepland, vennootschapsbelastingdruk; • de effecten van de crisis bij de WonenBreburg (koop)projectontwikkelingen. Het financiële beroep van de bezuinigingen van het rijk betreffen de bijdrage in huurtoeslag (voor de sector totaal ruim € 650 miljoen op jaarbasis). Een voorzichtige inschatting levert een structurele jaarlijkse last op voor WonenBreburg van ruim € 6 miljoen. De mogelijkheid om extra huurverhoging van 76
5% in rekening te brengen bij huurders met een huishoudinkomen hoger dan € 43.000 geeft voor een klein deel dekking. De vraag is echter of dit op termijn een structurele dekking is, omdat naar verwachting een deel van deze huurders zal vertrekken. Rekening houdend met de 90% toewijzingsverplichting aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 33.614 zal de huuropbrengst van de betreffende woning niet meer de 5% extra bevatten. Het beleid hierover wordt in 2012 gedefinieerd. Ondanks dat het wetsvoorstel, dat deze nieuwe bezuiniging regelt, nog niet in procedure is gebracht, is onze toezichthouder (CFV) van mening dat wij deze uitgave in ons beleid en onze prognose moeten inrekenen. Zo ontstaat er onvermijdelijk een positief resultaat voor belastingen. Ook door de regels van het waarborgfonds om verplicht te sturen op een positieve operationele kasstroom (rekening houdend met 2% aflossingsfictie) ontstaat noodzakelijkerwijs een positief resultaat. Daarbij is er weinig keuze, omdat wij eraan hechten vanuit het WSW in staat te worden gesteld geborgde financieringen vast te leggen en daarmee ons investeringsprogramma te kunnen uitvoeren. Door deze maatregelen loopt ons investeringsvolume aanzienlijk terug. Het gevolg van dit alles is, dat wij verwachten dat er op korte termijn een vennootschapsbelastingdruk ontstaat. De effecten van de economische crisis die WonenBreburg direct raken, treffen voor een belangrijk deel onze projectontwikkeling. Naast enkele positieve elementen daarvan (aanbestedingsvoordelen) is het belangrijkste negatieve element een stagnerende verkoop van de koopdelen van de betreffende projecten. Voortdurend vinden afwegingen plaats of het faseren en/of opschorten van de projectuitvoering perspectief biedt. Van projecten die wij in het verleden zijn gestart, waren ultimo 2011 nog 145 koopwoningen in de verkoop (inclusief 124 woningen die we via onze verbindingen realiseren. Daarvan is het financieel risico 50%). In 2011 hebben wij 79 woningen die wij van plan waren te verkopen in de verhuur genomen. De waarde van woningen die wij uit de bestaande voorraad verkochten is in 2011, ten opzichte van 2010, gedaald met ruim 2%. Bij de verkopen uit onze bestaande voorraad zien wij dat enkel de verkopen met Koopgarant nog goed lopen. Op de korte termijn zullen we deze verkoopvorm moeten stoppen, vanwege onze toekomstige risico’s met betrekking tot terugkoop. Deze risico’s ter grootte van € 85,5 miljoen zijn zichtbaar op onze balans en leiden ook tot vermogensbeslag en het reserveren van financieringsruimte voor de terugkoopverplichting. Naast de impact van de algemene economische malaise zijn eind 2010 Europese maatregelen van kracht geworden. Op grond daarvan moet het bezit gesplitst worden in bezit met een huurprijs van maximaal € 652,526 (DAEB) en bezit met een huurprijs hoger dan € 652,52 (niet-DAEB). Naast specifieke regels voor de toewijzing heeft dit vooral ook effecten op de mogelijkheden voor het vastleggen van financieringsmiddelen en de financieringslasten. De uitvoeringsregels zijn nog niet gedefinieerd. In december 2011 is door de minister toegestaan dat (voorlopig) voor de financiering van de nietDAEB activiteiten de netto opbrengsten uit verkopen bestaand bezit aangewend mogen worden. Het is nog volstrekt onzeker of het WSW vanuit de eigen regels hiermee kan instemmen. Ook is het nog de vraag welk deel van ons eigen vermogen voor niet-DAEB investeringen ingezet mag worden. Dit heeft ertoe geleid dat wij in 2011 een terughoudend beleid hebben gevoerd met ontwikkeling van (delen van) projecten in de niet-DAEB sfeer. In ons beleid beperken we daarom vooralsnog niet-DAEB investeringen uitsluitend tot de zogenaamde gemengde projecten. Wij hebben in 2011 aanzienlijk geïnvesteerd in diverse maatregelen om toekomstige risico’s tijdig te onderkennen en beheersen. Daartoe zijn diverse bedrijfsbrede maatregelen getroffen. Een van de belangrijke projecten die we in 2011 hebben uitgevoerd, betreft het in kaart brengen van onze portefeuillestrategie op basis van een nieuw strategisch voorraadbeleid. Dit wordt ondersteund met door Ortec ontwikkelde software en sluit aan op het bestaande beheerssysteem WALS. Vanuit de strategische positie is de verwachte ontwikkeling van de omvang van de doelgroep in relatie gebracht 6
Prijspeil 2011
77
met de bestaande portefeuille en zijn de financiële effecten daarvan doorgerekend. Bij het opmaken van de financiële meerjarenraming zijn de uitkomsten van de portefeuillestrategie in belangrijke mate als uitgangspunt genomen. Voorts heeft WonenBreburg in 2010 een bezuinigingsprogramma (aanvullend op de maatregelen uit 2006) opgestart. Het belangrijkste doel daarvan is de effecten van met name de bijdrage in de huurtoeslag op te kunnen vangen en onze investeringsmogelijkheden, binnen de normen van het WSW, te kunnen behouden. Ons beleid is erop gericht dat de (financiële) continuïteit van WonenBreburg op basis van het bestaande beleid niet in het gedrang komt en dat de geplande strategische ontwikkeling doorgezet kan worden. Daarbij blijven we voortdurend kritisch in de richting van exogene risico’s vanuit de markt en de negatieve effecten vanuit onze eigen sector. Uit de tabel hieronder, met de belangrijkste indicatoren uit de financiële meerjarenraming, blijkt dat we bij continuering van het huidige beleid en volledige uitvoering van de projectenplanning, nog steeds een verantwoord financieel perspectief hebben.
Tabel financiële ratio’s periode 2011-2016 Indicator 2011 2012 2013 (bedragen x € 1 miljoen) rekening begroting fmr Balanstotaal 1.370,4 1.565,6 1.677,4 Eigen vermogen 322,7 308,8 342,9 Voorziening beleid 113,9 131,7 81,1 Solvabiliteitspercentage 23,5% 19,7% 20,4% 20,3 5,6 23,1 Operationele kasstroom 1) 2,1 1,6 2,0 Rentedekkingsgraad 2) 1) o.b.v. uitgangspunten WSW, is inclusief 2% genormeerde aflossing 2) norm 2011 van het WSW 1,35.
2014 fmr 1.718,3 373,8 46,2 21,8% 18,9 1,9
2015 fmr 1.710,7 409,4 16,6 23,9% 17,3 1,8
2016 fmr 1.724.5 425,8 17,1 24,7% 13,1 1,7
De financiële gevolgen van een verdergaande verslechtering van een aantal marktomstandigheden hebben wij vertaald in een stresstest, waarover u verderop in deze paragraaf meer kunt lezen. Relatie meerjarenbeleidsplan 2009-2012 De titel ‘Energie in wonen’ van ons meerjarenbeleidsplan 2009-2012 verwijst onder meer naar de investeringen die we in energetische maatregelen willen doen. Ons financiële beleid is erop gericht om deze en vele andere investeringen mogelijk te maken, terwijl de continuïteit gewaarborgd blijft. We hebben hiervoor aansluiting gezocht bij de jaarlijkse toets van het CFV, die het minimale solvabiliteitspercentage becijfert. Daarnaast willen we voldoen aan de eisen van het WSW. Bij het uitwerken van het meerjarenbeleidsplan 2009-2012 hebben we de uitgangspunten voor de financiële doelstellingen opnieuw gedefinieerd. We hebben opgenomen dat we voldoende rendement met ons vastgoed moeten genereren om ook onrendabele werkzaamheden te bekostigen. Dit hebben we als volgt in het beleidsplan vastgelegd: De solvabiliteit ligt maximaal 10% boven de ondergrens van het volkshuisvestelijke vermogen zoals dat door het CFV wordt gepresenteerd. De algemene kosten van het werkapparaat mogen maximaal 25% van de huurinkomsten bedragen. De operationele kasstroom moet voldoende zijn voor de realisatie van de voorgenomen activiteiten op basis van de WSW-normering. Vanaf 2011 moet deze positieve operationele kasstroom gerealiseerd zijn.
78
Het beleid zoals wij dat in het meerjarenbeleidsplan hebben beschreven, is door de economische crisis onder druk komen te staan. We moeten meer dan ooit kiezen welke zaken we wel of niet uitvoeren, waarbij we het doel voor ogen houden het voorgestelde beleid uiteindelijk wel te willen uitvoeren. Waar we bij het opmaken van de jaarrekening 2010 nog de verwachting uitspraken dat de crisis een tijdelijk karakter had, en een voorzichtig herstel waarnamen, moeten we constateren dat de positieve ontwikkeling zich niet heeft doorgezet. Nog meer dan in de crisis van 2008 wordt de sector geraakt door de gevolgen die mede door een aantal individuele corporaties zijn veroorzaakt, waardoor de continuïteit in het gedrang komt. Voor WonenBreburg is de crisis aanleiding geweest een stresstest te ontwikkelen. Met behulp van deze test kunnen we vanuit een aantal materiële terreinen de impact van de crisis op de financiële continuïteit van WonenBreburg inschatten. In het vervolg van het jaarverslag gaan we verder in op (de uitkomsten van) de stresstest. Afgezet tegen de gedefinieerde criteria zijn de werkelijke uitkomsten als volgt: Onderdeel (bedragen x € 1 miljoen) Minimaal solvabiliteitspercentage (CFV-cijfer) Maximaal solvabiliteitspercentage (CFV-cijfer) Maximaal % managementkosten in % van huurinkomsten Operationele kasstroom 1)
gedefinieerd uitgangspunt CFV-beoordeling: 13,3%
werkelijke uitkomsten 23,5%
CFV-beoordeling + 10%: 23,3%
23,5%
25%1
21,1%
> aflossingsfictie: 2%
4,1%
Dit betreft de norm uit het meerjarenbeleidsplan; de interne norm is scherper gesteld (voor 2011: 21,55%)
Toezicht CFV en WSW Naast de interne bewaking van de financiële continuïteit is het voldoen aan de normen van het CFV en WSW een belangrijke randvoorwaarde voor WonenBreburg. Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële continuïteit. De basis hiervoor zijn de gegevens die door de individuele corporaties worden aangeleverd van prognose (dPi) en verantwoording (dVi). In een uniformeringsslag worden de aangeleverde cijfers van de corporaties nagenoeg vergelijkbaar met elkaar gemaakt (in een volkshuisvestelijke exploitatiewaarde). Vervolgens worden markt-, macroeconomische en operationele risico’s ingerekend en vertaald naar een nodig geacht solvabiliteitspercentage. WonenBreburg heeft zijn bedrijfswaarde nagenoeg in lijn gebracht met de uitgangspunten van het CFV voor de volkshuisvestelijke exploitatiewaarden. Onze ondergrens voor de ingerekende risico’s is 13,3% (inclusief 2,3% die nodig is voor de vennootschapsbelastingplicht). Op basis daarvan was het oordeel dat WonenBreburg ‘voldoende solvabel’ is. Naast de oordeelsbrief worden, op basis van de aangeleverde verantwoordingsinformatie, de uitkomsten afgezet tegen de uitkomsten van de sector en vergelijkbare corporaties (de bedrijfsvergelijking Corporatie in Perspectief). Binnen Corporatie in Perspectief wordt op een breed financieel vlak het presteren van de corporaties vergeleken. Op basis van de gepresenteerde uitkomsten van CiP 2010 kunnen wij concluderen dat wij ons op een groot aantal verantwoordingsitems in positieve zin ontwikkelen – zowel in relatie tot de voorgaande verantwoording als in relatie tot het sectorgemiddelde. Faciliteringsvolume WSW Sinds een aantal jaren stuurt de WSW, voor het vrijgeven van borgingsfaciliteit, op de operationele kasstroom en de bewaking van de verhouding tussen de lening portefeuille en de vastgestelde WOZwaarde. Van belang is, dat er in de operationele kasstroom ruimte is om de rentelast van aanvullende financieringen (inclusief een aflossingsfictie van 2%) te kunnen betalen. De afgelopen jaren hebben we gestuurd op het op orde krijgen van de operationele kasstroom. Op 29 december 2011 heeft het WSW de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume afgerond. Op basis van de aangeleverde 79
prognose is voor de geplande investeringen 2011 en de herfinanciering 2012 en 2013 een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 204 miljoen. In de loop van 2011 was over een bedrag van € 135 miljoen beschikt (waarvan € 81 miljoen met een stortingsdatum in 2012 of 2013). Het WSW heeft aangegeven dat er in 2012 een snellere beoordeling zal plaatsvinden. De ontwikkeling van de operationele kasstroom 2011 op basis van de WSW-uitgangspunten is als volgt: Onderdeel
realisatie 2011 64.773
begroot 2011 60.740
realisatie 2010 53.536
Operationeel exploitatieresultaat (exclusief afschrijvingen) Financiële baten en lasten (exclusief deelnemingen) -30.426 -33.147 -28.484 Operationele kasstroom 34.347 27.593 25.052 Genormeerde aflossing, 2% van leningportefeuille -16.805 -16.866 16.032 Saldo 17.542 10.867 9.020 Geconcludeerd kan worden, dat de werkelijke operationele kasstroom 2011 ruim hoger uitvalt dan de begrote positie 2011, zich € 8,5 miljoen positief ontwikkelt ten opzichte van 2010 en € 17,5 miljoen boven de norm van het WSW uitkomt. We realiseren ons echter dat alleen sturen op extern gestelde eisen (door CFV en WSW) tot suboptimale beslissingen kan leiden. Daarom sturen we intern mede op ontwikkeling van de marktwaarde en de rendementen, waarbij we de IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex (aeDex) als instrument gebruiken om de resultaten inzichtelijk te maken. Dit is geëffectueerd door bij investeringsbeslissingen de ingeschatte marktwaarde expliciet te benoemen. Sturen op marktwaarde en rendementen Wij sturen vooral bij investeringsbeslissingen meer op marktwaarde (in verhuurde staat) en rendementen. Zolang wij alleen op basis van bedrijfswaardes, onrendabele toppen en operationele kasstromen sturen, hebben wij een minder goed beeld van de bedrijfseconomische resultaten en kosten van het beleid. De marktwaarde in verhuurde staat, ten opzichte van de bedrijfswaarde, heeft als voordeel dat het laat zien wat een externe partij bereid is te betalen bij overname van het vastgoed. De waardetoename na een investering is dan ook het bedrag dat het vastgoed bij verkoop meer zal opleveren. Zo krijgen wij een beter beeld van de waardecreatie bij investeringen. Door het bepalen van de onrendabele toppen en verwachte toekomstige rendementen, of IRR (Internal Rate of Return) bij investeringsbeslissingen, wordt niet alleen het bedrijfseconomische offer op het moment van investeren duidelijk, maar ook de rendementen in de toekomst. Op die manier kunnen we met behulp van aeDex de gerealiseerde rendementen in de exploitatieperiode vergelijken met de rendementsverwachtingen. In 2011 is het rendementsdenken als onderdeel van het project vastgoedsturing uitgewerkt. Uitgangspunt bij het rendementsdenken is, dat het eigen vermogen tenminste waardevast is en een risico-opslag kent van 1%. Het bepaalde rendement wordt gebaseerd op het indirecte rendement (waardeontwikkeling) en directe rendement waarbij rekening wordt gehouden met het gegeven dat het directe rendement ten minste moet voldoen aan de door de WSW bepaalde ICR (Interest Coverage Ratio) van 1,4. Voor 2011 zijn de normen bepaald. Die normen gebruikten we als uitgangspunt, dan wel financiële randvoorwaarden, bij de berekeningen die we in het kader van het project vastgoedsturing gemaakt hebben. Daarnaast hebben wij intern vooral de vestigingen geïnformeerd over deze aanvullende norm voor de boordeling van investeringsbeslissingen.
80
Resultaat 2011 Ten opzicht van het begrote resultaat is het jaarresultaat 2011 36 miljoen hoger uitgevallen. In het onderstaande overzicht zijn, met de vergelijkende cijfers van 2010, de belangrijkste inkomsten- en uitgavencategorieën weergegeven. De opbouw van het jaarresultaat 2011 presenteren we als volgt: Onderdeel (bedragen x € 1.000) Huren opbrengsten Overige exploitatieinkomsten Exploitatieuitgaven: dagelijks onderhoud Exploitatieuitgaven: plan- en projectmatig Exploitatieuitgaven: overige Exploitatieresultaat Managementkosten Rentelasten Projectsteun/bijdrage 40 wijken Overige operationele inkomsten/uitgaven Saldo operationele kasstroom (incl. afschrijvingen) Verkoopresultaat Resultaat deelnemingen Afboekingen projecten Overige waardeveranderingen / mutatie actuele waarde Totaal resultaat
realisatie 2011 132.193 389 -15.156 -13.575 -8.918 94.933 -27.874 -30.426 -1.473 -1.075 34.085
begroot 2011 131.271 176 -16.563 -17.063 -9.476 88.345 -28.288 -33.147 -1.518 -1.250 24.142
realisatie 2010 128.785 337 -16.129 -23.602 -8.843 80.548 -28.533 -28.484 -1.361 329 22.499
210 -2.107 -3.836 11.891
13.655 p.m. -370 -33.140
16.411 -7.289 -498 -16.688
40.243
4.287
14.435
Ontwikkeling saldo uit exploitatie hogere huuropbrengst 2011 ten opzichte van 2010: € 3,3 miljoen; afwijking in exploitatieuitgaven, ten opzichte van 2010, € 10,9 miljoen, in hoofdzaak veroorzaakt door lagere uitgaven plan- en projectmatig onderhoud; de managementkosten zijn in 2011 € 0,7 miljoen lager dan in 2010; de financieringslasten 2011 zijn € 1,9 miljoen hoger dan in 2010. De financiële baten en lasten omvatten de volgende onderdelen: het totaal van de lasten die verband houden met de langlopende financiering voor vastgoed; rentes in verband met rekening-courantposities. WonenBreburg heeft een belangrijk deel, circa 70%, van de investeringen in vastgoed gefinancierd met leningen van derden. De gemiddelde rentekostenvoet van de leningenportefeuille bedroeg 4,17% per 31 december 2011. Van de opgenomen financieringsmiddelen had per 31 december 2011 37% een resterende rentevastperiode korter dan 5 jaar. Verkoop onroerend goed De uitvoering van het verkoopprogramma uit het bestaande bezit is een belangrijke voorwaarde voor de realisatie van onze herstructureringsplannen, waaronder nieuwbouw van huurwoningen voor de doelgroep. Het gerealiseerde resultaat op de reguliere verkopen uit het bestaande bezit in 2011 is € 0,6 miljoen lager dan aangenomen in de begroting. Ten opzichte van de gerealiseerde reguliere verkopen in 2010 is de verkoopopbrengst € 4,8 miljoen lager uitgevallen. Nieuwbouw wordt vaak in mixprojecten uitgevoerd. Bij verliesgevende projecten geschiedt de resultaatneming als de verliezen voorzienbaar zijn (bij besluitvorming), voor de winstgevende projecten naar rato van de voortgang van het werk in relatie tot het aantal verkochte eenheden.
81
Financiële baten en lasten De stijging van de rentelasten ten opzichte van 2010 met € 1,9 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door opgenomen financieringsmiddelen tot een bedrag van € 54 miljoen en beschikking over lopende variabele leningen tot een bedrag van € 32 miljoen. De werkelijke, lagere, rentelast ten opzichte van de begroting wordt voornamelijk veroorzaakt door de vertraging in de realisatie van projecten en een lager renteniveau voor nieuw af te sluiten leningen en rekening courant gelden dan de aannames bij de begroting. Resultaat deelnemingen Ten opzichte van 2010 is het resultaat € 5,2 miljoen minder negatief uitgevallen. De belangrijkste oorzaken die hieraan ten grondslag liggen zijn: In de jaarrekening 2010 was de afwaardering tot bedrijfswaarde van het project in aanbouw Binnen Buiten in Breda voorzien. Deze afwaardering in de rekening 2010 bedroeg € 5,6 miljoen. In de WOM Quirijnboulevard was eveneens in 2010, mede gelet op de stagnerende verkopen, een afboeking gedaan van € 1,2 miljoen. Het nadelige resultaat uit deelnemingen 2011 wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een verdere (bedrijfs-)waardedaling van het onroerend goed in het complex Binnen Buiten tot een bedrag van € 1,8 miljoen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en mutatie actuele waarde De overige waardeveranderingen houden verband met de financiële gevolgen van bestuurlijke besluiten over projectontwikkeling en de sloop van daaraan verbonden complexen, alsmede correctie voor in eerdere jaren genomen besluiten. Deze waardeveranderingen zijn in 2011 € 50,3 miljoen. Verder is als onderdeel van de mutatie de (correctie van) de verwachte verkoopopbrengsten 2012 tot en met 2014 € 10 miljoen ingerekend. Als ontwikkeling van de mutatie actuele waarde is het resultaat te zien van de ontwikkeling in de bedrijfswaarde van het bestaande bezit. De afwijking ten opzichte van de berekening per 2010 is € 53,3 miljoen positief. De belangrijkste verklaringen voor de samenstelling van het bedrag in 2011 zijn het disconteringseffect van de toekomstige inkomsten en uitgaven ten opzichte van de berekeningen in 2010. Vergelijking boek-, bedrijfs-, marktwaarde en waarde onroerendezaakbelasting WonenBreburg waardeert het bezit op basis van actuele waarde (bedrijfswaarde). Deze waardering is gebaseerd op de toekomstige verdiencapaciteit van het bezit dat op 31 december 2011 in exploitatie is. In onderstaande tabel presenteren we: de resterende boekwaardes (aanschafwaarde minus berekende afschrijving in de afgelopen jaren) per 31 december 2011; de berekende bedrijfswaardes op basis van volledige doorexploitatie vanaf 1 januari 2012. Bij deze bedrijfswaardes is voor maximaal € 5.000 per verhuureenheid, gemiddeld prijspeil 1 januari 2012, aan grondwaarde bijgeteld. Deze grondwaarde is vervolgens geïndexeerd en verdisconteerd. Deze uitgangspunten leveren een gemiddelde grondwaarde per verhuureenheid op van € 2.364. de berekende marktwaarde aeDex per 31 december 2011, waarbij we bij de bepaling van deze waarde uitgaan van: een maximale exploitatietermijn van 15 jaar op basis van markthuren en commerciële exploitatielasten; verkoop tegen actuele verkoopwaarde bij tussentijdse mutatie, mits deze hoger is dan de indirecte opbrengstwaarde; complexgewijze uitponding van het resterende bezit na 15 jaar. 82
de vastgestelde onroerendezaakbelastingwaardes met als waardepeildatum 1 januari 2010, die worden bepaald door de gemeente aan de hand van gerealiseerde referentieverkopen.
Vestiging (gemiddelde waarde per verhuureenheid)
boekwaarde per bedrijfswaarde aeDex-waarde 31 dec. 2011 (incl. afgetopte per 31 dec. 2011 grondwaarde) per 31 dec. 2011
ozb-waarde 2011, waarde peildatum 1 jan. 2010
Breda
29.551
38.510
86.030
129.396
Breda, VAST
30.308
11.867
45.016
84.857
Tilburg, VAST
24.595
17.645
35.368
56.530
30.953 29.954
37.728 35.835
71.692 72.786
129.877 122.752
Tilburg WonenBreburg
Tabel Waarde per technische type in € Technisch type (gemiddelde waarde per verhuureenheid)
boekwaarde per 31 dec. 2011
bedrijfswaarde (incl. afgetopte grondwaarde) per 31 dec. 2011
aeDex-waarde per 31 dec. 2011
ozb-waarde 2011, waarde peildatum 1 jan. 2010
Eengezinswoningen
30.135
41.402
85.189
156.787
Galerijflat met lift
32.452
37.585
82.599
134.746
Galerijflat zonder lift
24.143
41.493
88.247
133.734
Portiekflat met lift
43.899
49.563
85.633
136.136
Portiekflat zonder lift
28.647
24.105
65.979
116.940
Maisonnette
25.858
27.068
68.258
127.790
Duplexwoning
39.948
38.024
71.915
134.800
Onzelfstandige eenheid
25.287
17.488
37.359
56.994
Garage
6.903
4.803
11.086
12.363
Bedrijfspand
185.703
327.159
224.822
248.012
Verzorgingsappartement
116.428
113.478
109.445
116.293
Ontwikkeling van vermogen en resultaat Op basis van het gedefinieerde beleid en de voorgenomen projecten hebben wij de financiële meerjarenraming opgemaakt. In de onderstaande tabel zijn de uitkomsten hiervan gepresenteerd. Tegen de achtergrond van de (aannames in) de bovenstaande ontwikkelingen en aanstaande projecten, hebben we een doorrekening gemaakt voor de komende jaren. We geven de ontwikkelingen voor de komende jaren in enkele relevante kengetallen weer. Omschrijving 2011 wer2012 2013 2014 2015 2016 (bedragen x € 1.000) kelijk begroot fmr fmr fmr fmr Resultaat Eigen vermogen 322.665 308.784 342.895 373.781 409.363 425.884 Balans totaal 1.370.426 1.565.629 1.677.444 1.718.251 1.710.710 1.724.518 Solvabiliteit 23.7% 19,7 % 20,4 % 21,8 % 23,9 % 24,7 % Operationele kasstroom 34.347 22.408 42.464 40.549 39.578 34.916 Genormeerde 2% aflos16.805 16.824 19.348 21.692 22.326 21.810 sing -/Boven de norm WSW17.542 5.584 23.116 18.857 17.252 13.106 financiering Investeringskasstroom 137.558 150.514 148.324 59.177 12.768 37.400 Verkoopresultaat be18.472 14.981 11.764 11.704 9.367 12.363 staand bezit 83
Bij de doorrekening in de financiële meerjarenraming (fmr) hebben we de volgende uitgangspunten gehanteerd: Op te leveren (bedragen x € 1.000) Aantal nieuwbouw/aankoop huurwoningen Directe verkoopopbrengst bestaand bezit Aantal te verkopen eenheden bestaand bezit Resultaat nieuwbouw koopwoningen Afboeking bedrijfswaarde in verband met sloop Aantal te slopen woningen Huurverhoging, jaarlijks Looninflatie
2011
2012
2013
2014
2015
2016
332
802
1.341
771
264
110
27.159
24.244
21.787
21.775
16.424
20790
216
190
182
182
134
159
147
450
1.010
1.150
1.710
730
4.199 256 2,3% 3,0 %
7.760 513 2,0 % 3,0 %
3.906 272 2,0 % 3,0 %
4.001 185 2,0 % 3,0 %
1.984 210 2,0 % 3,0 %
1,2 %
Aan de hand van de cijfers kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Aan de hand van de kerncijfers, zoals hiervoor opgenomen onder Ontwikkeling van vermogen en resultaat, worden de volgende conclusies getrokken: 1. Onder normale economische omstandigheden (zie de stresstest hierna onder ‘Risicomanagement’) is de continuïteit van WonenBreburg gegarandeerd. 2. De investeringsopgaaf waarmee rekening is gehouden, is fors en het behalen van de verkoopopbrengst en het verkoopresultaat zijn voor het realiseren van de investeringsopgaaf onontbeerlijk. Op pagina 90 presenteren wij in de stresstest de impact van verder verslechterende marktomstandigheden en de daarbij behorende conclusies, met als startpunt het eigen vermogen en het balanstotaal vanuit de financiële meerjarenraming.
84
Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen Nevenstructuur
Stichting WonenBreburg
Laurentius/WonenBreburg VOF: 50%
WonenBreburg Holding BV: 100%
WonenBreburg Project Talmazone BV: 100%
Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg Nederlandse Bouwunie VOF: 50%
Cofier Bouwontwikkeling BV: 25% WonenBreburg Project Haagpoort BV: 100%
Breedband Tilburg BV: 24,33%
Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester: 25%
WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV: 100%
WonenBreburg Project Groeseind BV: 100%
VOF WijkontwikkelingsMaatschappij Quirijnboulevard Tilburg: 50%
VOF Groeseind: 50%
Duurzame Energie Exploitatie BV WonenBreburg: 100%
WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV: 100%
WonenBreburg Project Forum BV: 100%
VOF ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein: 50%
VOF Forum: 50%
Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV: 25%
Deelnemingen
A Minderheidsbelangen Laurentius/WonenBreburg VOF Samen met woningcorporatie Laurentius werken wij in een vof (op basis van 50/50) aan de uitvoering van het herstructureringsproject BinnenBuiten (voormalig BrabantWater-terrein). Het project omvat: 101 appartementen met een huurprijs onder de liberaliseringsgrens
43 appartementen met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens
132 appartementen die in eerste aanleg bestemd waren voor de verkoop. Mede door de macro-economische ontwikkelingen stagneerde de verkoop en waren er bij de oplevering uiteindelijk 4 appartementen verkocht. De resterende 128 appartementen zijn in het Te Woonconcept in de verhuur genomen en werden allemaal verhuurd. 253 parkeerplaatsen
85
Het resultaat volgens de concept jaarrekening bedraagt negatief € 3.590.007, waarin verwerkt € 2.553.873 in verband met de herwaardering van het bezit. In boekjaar 2010 heeft een herwaardering van het bezit plaatsgevonden van € 11.224.144. Cofier Bouwontwikkeling BV WonenBreburg neemt per 31 december 2010 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikkeling BV in Tilburg. De doelen van de vennootschap zijn:
de verwerving van nieuwbouwprojecten in de regio Midden-Brabant (SMB-gebied); de coördinatie, begeleiding en uitvoering van nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten en alles wat rechtstreeks of zijdelings verband houdt met deze werkzaamheden of daarvoor bevorderlijk is.
De deelneming waarderen wij volgens de netto vermogenswaarde. Het aandeel in het behaalde resultaat voor WonenBreburg bedraagt € 9.059. Dit bedrag is ten gunste van het jaarresultaat verantwoord. Breedband Tilburg BV Stichting WonenBreburg heeft een belang in Breedband Tilburg BV. Het belang bedraagt 24,33%. Het doel van de bv is het in eigendom verwerven en beheren van een glasvezelinfrastructuur in de regio Tilburg. Deelname staat open voor alle organisaties, instellingen en bedrijven in de regio. De deelneming waarderen wij volgens de netto vermogenswaarde, maar niet lager dan nihil. Over 2011 heeft Breedband Tilburg BV een positief resultaat behaald van € 7.208. Aangezien de deelneming een negatieve netto vermogenswaarde heeft, is in het jaarresultaat van Stichting WonenBreburg geen resultaat Breedband Tilburg BV verantwoord. Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester Wij hebben deze stichting ultimo december 2010 samen met de Provincie Noord -Brabant en de gemeente Tilburg opgericht. Het doel van deze stichting is te zorgen voor een deel van de financieringsmiddelen van de onverkochte eenheden, bij oplevering in 2013, in het project Havenmeester. WonenBreburg is deelnemer in het fonds en heeft een afnamegarantie afgegeven voor de onverkochte eenheden. Voor het kalenderjaar 2010 is geen jaarrekening opgemaakt. De jaarrekening 2011 zal opgemaakt worden voor de periode van de start van de stichting tot en met 31 december 2011. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening van Stichting WonenBr eburg was de jaarrekening nog niet beschikbaar.
B Meerderheidsbelangen: dochtermaatschappijen en joint ventures WonenBreburg Holding BV Onder WonenBreburg Holding BV zijn de project-bv’s WonenBreburg Project Haagpoort BV, WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg Project Groeseind BV en WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV geplaatst, waarin de deelnames in projectontwikkeling in vof -verband zijn opgenomen. Ook Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV zijn onder WonenBreburg Holding BV geplaatst. Per 23 december 2011 is de entiteit VOF Woningontwikkeling Haagpoort opgeheven.
86
Het behaalde resultaat in WonenBreburg Holding BV bedraagt negatief € 98.832. De opbouw van dit resultaat is als volgt: Resultaten dochter-bv’s: 1.
WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV correctie voorgaande jaren
-/- € 199.441
2. WonenBreburg Project Haagpoort BV
€ 611.013
3. WonenBreburg Project Talmazone BV
-/- € 641.998
4. WonenBreburg Project Groeseind BV
€ 328.707
5. WonenBreburg Project Forum BV
-/- € 40.574
6. WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV
-/- € 16.795
7. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 8.
Stadsontwikkelingsmaatschappij BV
€ 38.781 -/- € 60.005
Resultaat eigen bedrijfsvoering: 9. WonenBreburg Holding BV Totaal
-/- € 118.520 -/- € 98.832
Bij de vennootschappen onder firma beschrijven we het resultaat van de relevante moeder-bv’s en de mogelijke risico’s. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV WonenBreburg heeft een 100% belang in DEE WonenBreburg BV. Het doel van deze vennootschap is het leveren van (warm) tapwater, warmte en koude en energiediensten. In de Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV is het beheer en de exploitatie van de koelinstallaties aan de Heinsiushof, Theresia’s Rozen, Intermezzo en Tussen de Meesters ondergebracht. Het uitgangspunt hierbij is om ten minste tot een kostendekkende exploitatie te komen. Het positieve resultaat bedroeg in 2011 € 38.781. De Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is opgericht om bouw- of herbouwprojecten in stand te houden, te verbeteren, te financieren en uit te voeren in het belang van de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing. Hieronder vallen ook de op- en herbouw en ontwikkeling van registergoederen. Een andere doelstelling van de vennootschap is het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. WonenBreburg Holding BV participeert hierin voor 25%, net als de gemeente Tilburg, Tiwos Holding BV en Stichting TBV Wonen. Het aandeel in het resultaat 2011 bedroeg negatief € 10.739, daarnaast is in de jaarrekening 2011 een correctie van het resultaat 2010 doorgevoerd van negatief € 49.266. Beide resultaten zijn ten laste van het jaarresultaat van WonenBreburg Holding BV verantwoord. Het resultaat 2011 is gebaseerd op de concept jaarrekening 2011, die nog niet is gecontroleerd door de externe accountant. Mede als gevolg van de huidige marktomstandigheden moeten we rekening houden met een mogelijke afwaardering van het bezit van de Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV. Deze mogelijke afwaardering wordt cijfermatig verwerkt in de jaarrekening 2012 van Wonen Breburg Holding BV. WonenBreburg Holding BV is een houdstermaatschappij. Het verantwoord eigen resultaat heeft betrekking op het bedrijfsmatige beheer van de bv. Onder de specifieke project-bv’s zijn vennootschappen onder firma geplaatst ten behoeve van de projectontwikkeling die wij met derden verrichten.
87
Vennootschappen onder firma WonenBreburg neemt met een aantal bouwondernemingen deel in 6 vennootschappen onder firma. In deze vof’s werken wij gezamenlijk aan projectontwikkeling. Ultimo 2011 nam WonenBreburg deel in de volgende vof’s: VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg. Dit betreft de realisatie van het project Quirijnboulevard in deelplannen. Op dit moment loopt een discussie over de herontwikkeling van 3 deelplannen. Medio 2012 komt hierover meer duidelijkheid. Afhankelijk van de dan in te zetten strategie resteren mogelijk enkele discussiepunten, zoals afkoop erfpacht van niet ontwikkelde locatie(s). Het aandeel in het gerealiseerde negatieve resultaat 2011 voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV bedraagt € 200.000.
Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. Dit is een project in uitvoering van de bouw van 408 eenheden, waaronder appartementen en eengezinswoningen. Via een vof-structuur participeren we met de NBU in de realisatie van dit project. De resultaten in het project nemen we afhankelijk van de voortgang van de bouwfasen. Het aandeel in het gerealiseerde, negatieve resultaat 2011 voor WonenBreburg Project Talmazone BV bedraagt € 355.025.
VOF Forum. Dit project behelst de realisatie van 61 eenheden in de koopsfeer en 145 (sociale) huurwoningen en zorgwoningen, almede enkele commerciële ruimten. Het jaarverslag 2011 betreft een verlengde verantwoordingsperiode, vanaf het opstarten van de vof tot en met 31 december 2011. Over deze periode is door de VOF een resultaat behaald van nihil.
VOF Groeseind. Dit is een groot, binnenstedelijk herstructureringsproject in de wijk GroeseindHoefstraat. Het gaat om de realisatie van eengezins- en patiowoningen, appartementen en enkele eenheden via particulier opdrachtgeverschap. Het aandeel in het gerealiseerde positieve resultaat 2011 voor WonenBreburg Project Groeseind bedraagt € 330.472.
VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. In de Bredase wijk Heuvel geven wij inhoud aan de realisatie van 3 blokken, te weten: a. winkelblok voor 100 huurappartementen en 1 commerciële ruimte; b. maatschappelijke voorzieningenblok, 47 huurappartementen en 1 commerciële ruimte voor de verhuur; c. torenblok dat bestaat uit 56 koopappartementen en 1 commerciële ruimte. Het aandeel in het gerealiseerde negatieve resultaat 2011 voor WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV bedraagt € 2.334.
VOF Woningontwikkeling Haagpoort. In 2008 is dit project nagenoeg volledig opgeleverd. In december 2011 is een ontbindingsovereenkomst afgesloten met de samenwerkende partner, waarbij WonenBreburg het onverkochte onroerende goed heeft aangekocht. De rekening-courant en leningen posities (zowel vorderingen als schulden) zijn over en weer kwijtgescholden. Over 2011 is door VOF Woningontwikkeling Haagpoort een resultaat van nihil gerealiseerd.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Op basis van een aantal overeenkomsten liggen er verplichtingen waarvan het financiële effect niet in de jaarrekening is verwerkt. Deze verplichtingen zijn: 1. Stichting WonenBreburg participeert per 31 december 2011, door middel van een bv-structuur, in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg, VOF Groeseind, VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein, VOF Forum en Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. De firmanten (vennoten) in de vof’s zijn hoofdelijk aansprakelijk. 2. Er zijn garantieafspraken overeengekomen aangaande niet-verkochte woningen bij de oplevering van nieuwbouw koopprojecten. Het betreft: 88
3.
4.
5.
6. 7.
8.
Het nieuwbouwproject Quirijnboulevard: Stichting WonenBreburg heeft de verplichting op zich genomen de opgeleverde woningen aan te kopen indien deze niet worden verkocht. Per 31 december 2011 had de WOM geen onverkochte woningen en waren er geen deelprojecten in uitvoering. Voor het project Havenmeester in Tilburg heeft Stichting WonenBreburg een afnamegarantie afgegeven voor de onverkochte appartementen bij de oplevering in 2013. Onderdeel van de deal zijn winstdelende leningen vanuit de Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester. Stichting WonenBreburg participeert voor 25% in deze stichting. De overige participanten zijn de Provincie Noord-Brabant (50%) en de gemeente Tilburg (25%). Door Stichting WonenBreburg is een afnamegarantie afgegeven voor de onverkochte eenheden bij oplevering (medio 2012) van Woontoren 3 in het project Talmazone. Op 31 december 2011 waren 34 van de 84 eenheden verkocht. Medio mei 2012 zijn er 42 eenheden verkocht. Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of comfort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan de schulden op korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, wordt de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2012. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg Holding BV, WonenBreburg Project Haagpoort BV, WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Groeseind BV, WonenBreburg Project Forum BV en WonenBreburg Dr. Struyckenplein BV en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. Door WonenBreburg Holding BV is voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV ook een letter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen, zodat WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV aan zijn schulden op korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 31 mei 2013 en wordt daarna weer met een jaar verlengd. Als deelnemer aan het WSW heeft stichting WonenBreburg een obligoverplichting per balansdatum van maximaal € 33.638.000. Alleen in het geval dat het eigen vermogen van het WSW niet toereikend mocht zijn, worden de deelnemers aangesproken. Per 31 december 2011 zijn voor 5 leningen rentefixaties vastgelegd voor in totaal € 81 miljoen. Borgstelling voor DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) met betrekking tot een project voor de bouw van 330 woningen in de sociale sector in Zuid-Afrika. De borgstelling omvat in aanvang € 452.223 en wordt jaarlijks in de jaren tot en met 2015 met € 49.112 verlaagd en in 2016 met € 141.307. De Stichting WonenBreburg vormt met de diverse bv’s voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting een fiscale eenheid. Zo zijn alle vennootschappen binnen deze fiscale eenheid hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting- en omzetbelastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. De vennootschapsbelasting wordt geheven bij de moedermaatschappij, de aangiften omzetbelasting worden afzonderlijk ingediend.
Risicomanagement Stresstest In de loop van 2011 hebben wij een stresstest uitgewerkt, mede als gevolg van de zich verder verslechterende macro-economische ontwikkelingen. Deze stresstest geeft inzicht in de gevoeligheid van onze financiële continuïteit en activiteiten als de marktomstandigheden verder verslechteren. De dimensies die in de stresstest betrokken worden zijn: waardeontwikkeling grondposities; waardeontwikkeling en aantal te verkopen eenheden uit bestaande portefeuille;
risico’s in de financieringsmarkt; stagnerende verkoop nieuwbouwportefeuille; 89
continuïteitsrisico individuele corporaties;
stagnerende huurverhoging waartegenover kostenstijging wel doorloopt;
oplopende incassorisico’s als gevolg van inkomensterugval bij huurders. De uitkomsten moeten inzicht geven in de ontwikkeling van het eigen vermogen en de operationele kasstroom, met als basis de cijfers zoals die in de financiële meerjarenraming zijn opgenomen. Hieronder vindt u een grafiek met de cijfers. Als er zich verslechterende economische omstandigheden voordoen die materiële effecten hebben op de onderstaande onderwerpen, dan wordt de financiële invloed van deze omstandigheden bepaald. In het overzicht zijn de mogelijke verslechterde omstandigheden waarmee rekening is gehouden, benoemd: Onderwerp
uitgangspunt fmr
uitgangspunt gematigde hogere risico’s
uitgangspunt fors hogere risico’s
Grondposities
gewaardeerd op basis van actuele plannen
afgeboekt naar de waarde op basis van actuele bestemmingsplancondities
verdere afboeking tot niveau van landbouwgrond
Verkopen bestaand bezit
rekening houdend met actuele mutatiegraad en (beperkte) verdere daling van verkoopopbrengst
aantallen gehandhaafd, structurele verkoopopbrengst daling van 25%
naast een verdere daling van de verkoopopbrengst met 25%, ook te verkopen aantallen beperkt gedurende periode van 5 jaar
Financieringsmarkt
de actuele marktomstandigheden
spread verhoogd met 0,25% naar 0,75% voor nieuwe en herfinancieringsleningen
de opslag is, t.o.v. het gematigd hogere risico, verdubbeld
Verkoop nieuwbouw
alle geplande nieuwbouwverkopen worden gerealiseerd
50% van de te bouwen koopwoningen wordt met commerciële huurprijs in verhuur genomen
gehandhaafd conform niveau van gematigd verhoogd risico
Continuïteitsrisico individuele corporaties
geen bijzondere bijdrage voor ingerekend
gedurende 3 jaar moet een saneringsbijdrage aan CFV afgedragen worden o.b.v 2,5% van de huuropbrengst
gedurende 5 jaar moet een saneringsbijdrage aan het CFV afgedragen worden o.b.v. 5% van de huuropbrengst
Stagnerende huurverhoging
het actuele, inflatievolgend beleid ingerekend
geen aanvullend effect voor ingerekend
gedurende een periode van 3 jaar kan het inflatiepercentage niet als huurverhogingspercentage doorberekend worden (oplopend met 0,5% per jaar), vervolgens wordt in een periode van 6 jaar weer naar het inflatiecijfer als huurverhogingspercentage toegegroeid (met 0,25% per jaar)
Incassorisico
geen verhoogd risico ingerekend
geen aanvullend effect voor ingerekend
gedurende een periode van 5 jaar loopt incassorisico op 90
Verloop solvabiliteitspercentage
Verloop operationele kasstroom (inclusief genormeerde aflossing conform uitgangspunten WSW).
Het bestuur heeft maatregelen in voorbereiding die, afhankelijk van de ontwikkeling van de werkelijkheid, kunnen worden ingezet ten einde de financiële continuïteit te waarborgen.
91
Kengetallen 2011 Stichting WonenBreburg Kengetallen op 31 december 2011 2010 2009 1 Aantal woningen 25.949 26.042 26.096 2 Aantal garages en stallingplaatsen 3.030 2.935 2.741 3 Aantal bedrijfsruimtes 261 244 212 4a Aantal verhuureenheden 29.240 29.221 29.048 4b Aantal eenheden in eigendom 29.262 29.247 29.080 5a Cumulatief aantal woningen bestaand 584 449 305 bezit verkocht onder Koopgarant (excl. Doorverkopen) 3 5b Cumulatief aantal woningen nieuwbouw 107 0 87 verkocht onder Koopgarant 6 Aantal woningen met een huurprijs < 7.672 8.014 8.509 € 361,67 (2010: < € 357,57) 7 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli 1,2% 1,2% 2,5% 8 Jaarhuur per woning in € 5.071 4.959 4.829 9 Huurderving x € 1.000 2.776 2.927 2.530 0,87% 1,11% 0,6% 10 Huurachterstand in % van de jaarhuur1 11a Mutatiegraad 13,8% 14,1% 16,5% 8,2% 8,1% 11b Mutatiegraad4 12 Wettelijke reserve x € 1.000 29 29 29 13 Bestemmingsreserve beleid x € 1.000 80.271 74.936 187.386 14 Overige reserve x € 1.000 242.365 207.456 80.571 15 Totaal eigen vermogen x € 1.000 322.665 282.421 267.986 58.438 42.267 53.375 16 Voorzieningen bestaand beleid x € 1.0002 17 Overige voorzieningen x € 1.000 1.511 2.076 2.973 18 Solvabiliteit totaal eigen vermogen 23,5% 22,8% 23,4% 19 Rentabiliteit eigen vermogen 12,5% 5,1% 0,4% 20 Gewogen gemiddelde rentekostenvoet 4,2% 4,3% 4,6% 21 Rentabiliteit totale vermogen 5,5% 3,8% 2,5% 22 Current ratio (liquiditeit) 0,30 0,40 0,30 23 Huren x € 1.000 133.177 130.094 126.821 24 Jaarresultaat x € 1.000 40.245 14.435 1.184 Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid 928 1.313 1.690 25 in € 26 Managementkosten in % jaarhuur 21,5% 22,1% 26,6% 27 Loan to value (aeDex-waarde) 34,0% 32,3% 30,6% 28 Rentedekkingsgraad 2,1 1,8 1,2 29 Personeelsformatie (fte) 408,1 417,3 425,5 1 2 3 4
2008 26.123 2.614 177 28.914 28.923 222
2007 26.702 2.584 132 29.418 29.206 121
0
0
8.918
9.853
1,6% 4.668 2.084 0,7%
1,1% 4.480 2.448 0,8%
14,5% -
14,7% -
29 21 149.466 108.905 117.306 155.693 266.801 264.619 65.416 56.886 1.980 91 24,7% 26,0% 0,8% -16,8% 4,75% 4,73% 2,5% -1,6% 0,41 0,23 123.079 120.514 2.182 -44.538 1.808 1.519 26,4% 27,4% 1,0 397,3
28,3% 26,6% 1,3 394,6
Vanaf 2010 zijn de overige vorderingen op huurdebiteuren in dit saldo opgenomen Na aanwending voorziening met activa in ontwikkeling Cumulatief aantal woningen nieuwbouw verkocht onder Koopgarant t/m 2010 Exclusief studentenwoningen
92
BSC-resultaat 2011 In 2011 hebben wij het huidige BSC-overzicht gehandhaafd voor onze interne sturing. De normen van de prestatie-indicatoren worden jaarlijks geëvalueerd en opnieuw vastgesteld. Strategisch resultaatgebied 1 1
3 3
4 4 4
5 5 5 4
prestatie-indicator
klant tevredenheid huurders afhandeling klachten dienstverlening maatschappij toewijzingen aan primaire doelgroep conform BBSH toewijzingen aan primaire doelgroep conform EU regeling markt leegstandsduur verkoop huurwoningen 7 voortgang en opgeleverde nieuwbouwwoningen organisatie doorstroming medewerkers ziekteverzuim geld realisatie versus begroting gemiddelde verkoopwinst per woning
resultaat 2011
resultaat 2010
resultaat 2009
+ +
+ +
+ =
=
=
=
+
n.v.t.
n.v.t.
+ +/+
+ +
+ *
+ -
-
+ +
+ -
+ +
-
Legenda met betrekking tot resultaat + = *
7
risico neemt af risico blijft gelijk risico neemt toe norm was nog niet bepaald
Aantallen verkoop voor 2011 behaald; risico met betrekking tot de verkopen neemt gezien de economische ontwikkelingen toe
93
Bijlage bij Volkshuisvestingsverslag 2011 Stichting WonenBreburg Tabellen bij Hoofdstuk 1 Huisvesten van onze doelgroep
Tabel 1 Woonruimteverdeling in 2011
Inschrijving woningzoekenden in stad totaal Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden Aantal woningzoekenden naar specifieke doelgroep: urgentiekandidaten WMO- en AWBZ-indicatie Inschrijftijd voor toewijzing in maanden (incl. extra inschrijfduur) Aantal toewijzingen aan urgenten door WB Aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen Aantal toewijzingen aan statushouders/asielaanvragers door WB Aanbiedingsgraad per huurwoning van WB 1
Breda
Tilburg
30.904 7.009
45.642 8.997
19 258
21 274
49,2
55,2
1 67
17 131
21
30
3,3
2,3
studenten Breda 2924 1.972
studenten Tilburg 2.311 1.693
9,9
14,4
1
2,7
exclusief groepsaanbiedingen
Tabel 2 Mutatiegraad vestigende huurder woningen in 2011 (gegevens in deze tabel zijn gebaseerd op nieuwe huurcontracten) Breda
Tilburg
ST Breda
ST Tilburg
WB
752
1127
592
1118
3.589
8.035
14.965
217
164
23.381
7.933
1.4903
217
164
23.217
565
2.003
2.568
Aantal huurcontracten gestart Aantal woningen totaal
1
Aantal woningen bestaand bezit
2
Aantal studentwoningen 1 2
Inclusief nieuwbouw Exclusief nieuwbouw en aankoop
Breda Tilburg Mutatiegraad vestigende huurder totaal Mutatiegraad vestigende huurder bestaande bouw Mutatiegraad vestigende huurder studenten 3
9,4%
7,5%
9,5%
7,6%
ST ST Breda Tilburg 75,7%
75,7%
51,6%
51,6%
WB
WB
3
13,8%
8,2%
8,2%
8,2%
58,0%
Exclusief studenten
94
Tabel 3 Mutatiegraad vertrekkende huurder woningen in 2011(gegevens in deze tabel zijn gebaseerd op huuropzeggingen) Breda Tilburg Aantal huuropzeggingen woningen: Aantal woningen totaal (per 1 januari 2011) Aantal woningen bestaand bezit (per 1 januari 1
2011)
ST ST Breda Tilburg
WB
864
1.458
552
1.081
3.955
7.978
15.039
245
183
23.445
7.903
14.897
245
183
23.228
587
2.014
2.601
Aantal studentwoningen (per 1 januari 2011) 1 Exclusief sloop en verkoop van 2011
Mutatiegraad vertrekkende huurder totaal Mutatiegraad vertrekkende huurder bestaande bouw Mutatiegraad vertrekkende huurder studenten 2
Breda Tilburg
ST Breda
ST Tilburg
WB
10,8%
9,7%
66,3%
49,2%
15,2%
10,9%
9,8%
WB2 10,1% 10,2%
15,3% 66,3%
49,2%
53,9%
Exclusief studenten
Tabel 4 Mutatiegraad onderhouden woningen in 2011 (inclusief studenten) Breda Tilburg Mutatieorders totaal
1.021
Aantal woningen totaal
8.817
17.132 25.949
Aantal woningen bestaand bezit (exclusief nieuwbouw en aankoop)
8.715
17.070 25.785
Breda Tilburg
WB
Mutatiegraad onderhouden woning totaal
11,6%
9,5% 10,2%
Mutatiegraad onderhouden woning bestaand bezit 11,7%
9,5% 10,3%
Vergelijking mutatiegraad Mutatiegraad vestigende huurder Mutatiegraad vertrokken huurder Mutatiegraad onderhouden woning 1
1
Breda 9,4% 10,8% 11,6%
Tilburg 7,5% 9,7% 9,5%
ST Breda 75,7% 66,3%
1.626
WB
ST Tilburg 51,6% 49,2%
2.647
WB 13,8% 15,2% 10,2%
Mutatiegraad onderhouden woning: Breda en Tilburg is incl. ST
Tabel 5 Verhuurbaarheid conform EU-regeling In aantallen Binnen EU-regeling Buiten EU-regeling
Breda
Tilburg
ST Breda
ST Tilburg
WB
602
1.038
591
1.105
3.336
27
32
1
12
72
629
1.070
592
1.117
3.408
Breda
Tilburg
ST Breda
ST Tilburg
WB
Binnen EU-regeling
95,7%
97,0%
99,8%
98,9%
97,9%
Buiten EU-regeling
4,3%
3,0%
0,2%
1,1%
2,1%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Totaal In %
Totaal
95
Tabel 6 Verhuurbaarheid conform BBSH in 2011 In aantallen
Breda Tilburg ST Breda ST Tilburg
Toewijzingen primaire doelgroep
504
888
577
Toewijzingen buiten primaire doelgroep
248
239
15
Totaal
752
1.127
592
WB WB in %
1.082 3.051 36
538
85,0% 15,0%
1.118 3.589
In %
Breda
Tilburg
WB
Toewijzingen primaire doelgroep
80,4%
87,8%
85,0%
Toewijzingen buiten primaire doelgroep
19,6%
12,2%
15,0%
Tabel 7 Verhuur van woningen aan primaire doelgroep conform BBSH in 2011 % t.o.v. totaal
WB Jonger dan 65 < € 21.625 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 20.325 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.350 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 27.750 (meerpersoons) Totaal Jonger dan 65 < € 21.625 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 20.325 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.350 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 27.750 (meerpersoons) Totaal Jonger dan 65 < € 21.625 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 20.325 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.350 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 27.750 (meerpersoons) Totaal
2.314 79 613
1.772 toewijzingen, waarvan
4 99
76,6% met een huurprijs < 361,66
5,1% 16,2%
45 3.051 Breda
0 1.875
61,5%
799
589
73,7%
24 242
toewijzingen, waarvan
0 47
met een huurprijs < € 361,66
19,4%
16 1.081 Tilburg
0 636
58,8%
1.515
1.183
78,1%
55 371 29 1.970
toewijzingen, waarvan
4 52 0 1.239
met een huurprijs < € 361,66
7,3% 14,0% 62,9%
96
Tabel 8 Overzicht verhuur van woningen naar doelgroep in 2011 Breda Laag: tot € 361,67 Midden: van € 361,67 tot € 554,76 Hoog: vanaf € 554,77 Totaal
absoluut aantal toewijzingen 663 525 156 1.344
% t.o.v. het totaal 49,3% 39,1% 11,6% 100,0%
Tilburg Laag: tot € 361,67 Midden: van € 361,67 tot € 554,76 Hoog: vanaf € 554,77 Totaal
absoluut aantal toewijzingen 1.278 849 118 2.245
% t.o.v. het totaal 56,9% 37,8% 5,3% 100,0%
Huisvesten bijzondere doelgroepen
Tabel 9 Contingentafspraken taakstelling WonenBreburg vergunninghouders
zorginstellingen en maatschappelijke opvang
Gehuisvest in Breda
35 21
28 16
Taakstelling in Tilburg
27
45
Gehuisvest in Tilburg
29
51
Taakstelling in Breda
Tabel 10 Aantal gehuisveste internationale studenten in 2011 Breda Tilburg
Avans Hogescholen NHTV Universiteit van Tilburg Fontys Hogescholen Totaal
107 153 488 13 761
Huurprijsbeleid voor onze doelgroep
Tabel 11 Woningbezit (exclusief gemeubileerde verhuur, tijdelijke verhuur en buitenlandse studenten) onderverdeeld in prijsklassen huur per 31-12-2011 woningen Tilburg Goedkoop (< € 361,67) Betaalbaar (€ 361,67 – < € 554,76) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 554,77 – < € 652,52) Duur boven huurtoeslaggrens ( > € 652,53)
woningen Breda
11,80% (3.062) 40,85% (10.604)
woningen studenten Tilburg 7,97% (2.067) 0,37% (96)
woningen WonenBreburg
6,99% (1.814) 21,26% (5.517)
woningen studenten Breda 2,81% (729) 0,20% (53)
3,80% (986)
0,00% (0)
1,86% (482)
0,00% (0)
5,66% (1.468)
1,21% (313)
0,02% (4)
0,86% (222)
0,00% (0)
2,09% (539)
29,57% (7.672) 62,68% (16.270)
97
Tabel 12 Uitwerking huursombeleid Breda (peildatum: 1 juli 2011) Totaal aantal woningen Met gelijkblijvende huur Met minder dan inflatie verhoogd Met inflatie verhoogd Met meer dan inflatie verhoogd 1) 1)
netto huurprijs € 361,66 2.122 353 0 1.769 0
netto huurprijs > € 361,67 6.049 70 0 5.979 0
totaal 8.171 423 0 7.748 0
Is niet van toepassing omdat maximale huurverhoging gelijk was aan inflatie.
Tabel 13 Uitwerking huursombeleid Tilburg (peildatum: 1 juli 2011) Totaal aantal woningen Met gelijkblijvende huur Met minder dan inflatie verhoogd Met inflatie verhoogd Met meer dan inflatie verhoogd*
netto huurprijs € 361,66 4.084 226 0 3.858 0
netto huurprijs > € 361,67 11.551 81 0 11.470 0
totaal 15.635 307 0 15.328 0
* Is niet van toepassing omdat maximale huurverhoging gelijk was aan inflatie.
Tabel 14 Uitwerking huursombeleid Breda onzelfstandige eenheden (peildatum: 1 juli 2011) Totaal aantal woningen Met gelijkblijvende huur Met minder dan inflatie verhoogd Met inflatie verhoogd Met meer dan inflatie verhoogd*
netto huurprijs € 361,66 699 278 0 421 0
netto huurprijs totaal > € 361,67 0 699 0 278 0 0 0 421 0 0
* Is niet van toepassing omdat maximale huurverhoging gelijk was aan inflatie.
Tabel 15 Uitwerking huursombeleid Tilburg onzelfstandige eenheden (peildatum: 1 juli 20 11) Totaal aantal woningen Met gelijkblijvende huur Met minder dan inflatie verhoogd Met inflatie verhoogd Met meer dan inflatie verhoogd*
netto huurprijs € 361,66 1.430 678 0 752 0
netto huurprijs totaal > € 361,67 14 1.444 0 678 0 0 14 766 0 0
* Is niet van toepassing omdat maximale huurverhoging gelijk was aan inflatie.
Tabel 16 Prijs-kwaliteitverhouding bezit zelfstandige eenheden (peildatum: 31 december 2011) Gemiddeld aantal punten WWS Puntprijs o.b.v. netto huur Puntprijs t.b.v. streefhuren Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand
Breda 122,53 € 3,41 € 3,71 € 417,91
Tilburg 123,93 € 3,02 € 3,74 € 374,51
Tabel 17 Prijs-kwaliteitverhouding bezit onzelfstandige eenheden (peildatum: 31 december 2011) Gemiddeld aantal punten WWS Puntprijs o.b.v. netto huur Puntprijs t.b.v. streefhuren Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand
Breda 145,33 € 1,51 € 1,51 € 220,06
Tilburg 150,64 € 1,49 € 1,54 € 223,99
98
Tabellen bij Hoofdstuk 2 Huurincasso
Tabel 18a en b Kengetallen huurincasso Breda 2011
Tilburg
2010
2009
Gemiddelde huurdebiteuren
0.78%
0,87%
Huurdebiteuren huidige huurders in €1 Totale achterstand, incl. administratiekosten, afrekeningen stook- en servicekosten, reparatiekosten (huidige en vertrokken huurders) in € Deurwaarderszaken
386.683
386.787
2011
0,66%
2010
0,91%
2009
1,23%
0,73%
316.678 1.004.221 1.036.577
660.329
)
1.069.202 1.227.193 1.074.953 2.918.048 2.559.374 2.101.804
Aantal betalingsregelingen huidige huurders Aantal betalingsregelingen vertrokken huurders Aantal uitzettingen naar reden: Huurachterstand Overlast Onderhuur Hennep Overig 1) 2) 3) 4)
577
766
800
1.490
1.347
1.300
169
88
197
103
209
159
8
17
21
13
22
22
26
28
59
117
56
64
26 0 0 4 0 0
18 0 0 3) 10 0
33 1 6 22 1
89 2 1 25 0
43 1 1 2) 11 0
60 2 0 0 2
In 2010 zijn de overige vorderingen en de huurdebiteuren in dit saldo opgenomen. Voor de overige jaren zijn in dit saldo alleen de huurdebiteuren opgenomen. Er zijn bovendien 26 huurovereenkomsten door bewoners beëindigd na sommatie door WonenBreburg in verband met hennep Inclusief huuropzeggingen door bewoners na sommatie door WonenBreburg in verband met hennep Er zijn 3 huurovereenkomsten door bewoners beëindigd na sommatie door WonenBreburg in verband met hennep.
Breda VAST 2011
2009
2011
2010
2009
Gemiddelde huurdebiteuren
0,57% 0,75% 0,26%
0,30%
0,39%
0,18%
Huurdebiteuren huidige huurders in € 1)
37.709 24.291 11.246
47.638
37.755
26.004
Totale achterstand, incl. administratiekosten, afrekeningen stook- en servicekosten, reparatiekosten (huidige en vertrokken huurders) in €
47.106 41.596 29.221 128.462 115.366 100.921
Deurwaarderszaken
2010
Tilburg VAST
98
13
4
95
47
128
Aantal betalingsregelingen huidige huurders
9
6
13
7
12
27
Aantal betalingsregelingen vertrokken huurders
1
0
2
1
2
1
Aantal uitzettingen naar reden: Huurachterstand Overlast Onderhuur Hennep Overig
1 1 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
1 1 0 0 0 0
2 2 0 0 0 0
4 4 0 0 0 0
7 7 0 0 0 0
1)
In 2010 zijn de overige vorderingen en de huurdebiteuren in dit saldo opgenomen. Voor de overige jaren zijn in dit saldo alleen de huurdebiteuren opgenomen.
99
Tabellen bij Hoofdstuk 3
Tabel 19 Overzicht sponsoractiviteiten BBSH Sponsoractiviteit
doel en doelgroep
plaats
bedrag
1
Advertentie/verhaal Chatime
December 2011, wijksponsoring: educatie, bijdragen aan de sociale stijging van de doelgroep van kinderen van 8-12 jr. Zij zijn ook de journalisten van de wijk voor het blad Chatime. Mei-juni 2011, wijksponsoring: participatie van wijkbewoners in de wijken. Sponsorbedrag € 250 per wijk voor de wijken Oost, Ginneken, Noord/Hoge Vucht, Princenhage/Heuvel en Haagse Beemden.
Breda
€ 535
2
Avondvierdaagse
Breda
€ 1.250
3
Breda Barst
Stedelijke sponsoring jaarlijks popfestival: leefbaarheid, binding van Bredanaars. Geheel 2011, wijksponsoring: bijdrage aan de leefbaarheid van deze wijk door sport voor bewoners en onze toekomstige klanten.
Breda Breda
€ 1.600 excl. btw € 40.000
4
NAC teamplay
5
Project ‘Hoedje van Papier’
Wijksponsoring: participatie en educatie van jeugd in Bredase wijken. Surplus Welzijn is trekker van het project, dat gestart is in de wijken Heuvel, Brabantpark en Geeren-Noord. Het is de bedoeling om dit project uiteindelijk in 11 wijken in Breda uit te voeren. Kinderen uit groep 7 en 8 van de basisscholen kunnen mediaworkshops volgen over fotografie, journalistiek en film. Ze gaan op pad om het nieuws uit de eigen wijk vast te leggen. Zo leren ze hun creativiteit en een kritische houding te ontwikkelen en hun zelfvertrouwen te versterken. Vanaf oktober 2011: inzet van cultuur en creativiteit om braakliggende terreinen weer tijdelijk een functie te geven in Breda. Stichting BRAAK organiseert activiteiten op braakliggende terreinen om er aandacht voor te genereren. Wij stelden het terrein aan de Tramsingel beschikbaar tot eind 2012. Juni 2011-juni 2012, wijksponsoring: bijdrage aan de leefbaarheid van deze wijk door sport voor bewoners en onze toekomstige klanten.
Breda
€ 10.000
6
Stichting BRAAK!
Breda
€ 10.000
7
Voetbalvereniging Barca Breda
Breda
€ 1.175
8
Wijktijgers BredaNoord
Geheel 2011, wijksponsoring: bevorderen van de participatie van de jeugd, realiseren leereffect bij kinderen (van huurders) in onze wijken. Sponsoring van het initiatief om kinderen te leren artikelen en reportages te maken. Wij ondersteunen met geld en bieden de kinderen aan om artikelen over ons te schrijven. September 2011: bijdrage aan het cultureel besef en trots. Stakeholders en deel van de huurders. In het boek 'Brabant, literaire reis langs het water' worden verschillende landmarks benoemd. WonenBreburg heeft de landmarks voor Breda (Gerardus Majella) en Tilburg (Theresia’s Rozen) aangegeven.
Breda
€ 5.000
9
Stichting Achterland
Breda Tilburg
€ 4.876
10
IMC-weekend school
Tilburg
€ 2.500
Sociale stijging: educatie van kinderen uit de wijken met woningen van WonenBreburg. Elke
100
Sponsoractiviteit
doel en doelgroep
plaats
bedrag
11
Reeshof Royaal
Tilburg
€ 2.500
12
Tilburg streetleague
zondag gaan honderden kinderen uit achterstandswijken enthousiast naar de weekendschool. Heleen Terwijn bedacht 13 jaar geleden de plek waar jongeren hun nieuwsgierigheid kunnen uitleven. April 2011, wijksponsoring: festival met activiteiten op Koninginnedag. Bijdrage aan de leefbaarheid van deze wijk voor huurders en onze toekomstige klanten. Mei t/m juli 2011: Participatie/binding van jongeren (bewoners) in de wijk door sport.
Tilburg
€ 5.000
13
T-parade
€ 1.999
14
Von Suppestraat: werkplaats Amarant (donatie)
Juli 2011, Tilburgs zomerfestival: bijdrage aan Tilburg cultuur en binding in de stad en aan de bewoners en specifiek onze huurders. Verbinding maatschappelijke omgeving: kans Tilburg voor bijzondere doelgroepen. Bijdrage voor de inrichting van een werkplaats voor mensen met een beperking. Totaal gesponsord bedrag 2011
€ 1.500
€ 87.935
101
Tabellen bij Hoofdstuk 4 Omvang van de voorraad
Grafiek Woningbezit naar bouwjaren per stad 2011
Woningen verdeeld naar bouwjaren per stad 2000 en later
1990 t/m 1999
Bouwjaren
1980 t/m 1989
TILBURG
1970 t/m 1979
BREDA Totaal
1960 t/m 1969
1945 t/m 1959
tot 1945 0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
Aantal woningen
In de onderstaande tabellen staat een nadere specificatie van opgeleverde, aangekochte, verkochte en gesloopte verhuurbare vastgoedeenheden.
Tabel 20 In exploitatie genomen bezit Vestiging
cluster
Breda
Bernard de Wildestraat Dr. Struyckenstraat Talmazone Dr. Struyckenstraat Sterrenkroos Talmazone Dr. Struyckenstraat
type eenheid woning woning woning garage garage garage bedrijfsruimte
Tilburg
Goirkezijstraat Groeseindstraat Intermezzo Valeriaanhof Goirkezijstraat Landse Akkers Sibeliusstraat Theresia’s rozen Goirkezijstraat
woning woning woning woning garage garage garage garage bedrijfsruimte
TOTAAL
TOTAAL
aantal eenheden 3 1 84 13 4 84 2 191 20 19 7 1 5 20 20 7 5 104
in exploitatie per (gemidd.) 01-01-2011 23-12-2011 13-05-2011 23-12-2011 01-01-2011 01-01-2011 23-12-2011
huurklasse
01-11-2011 25-11-2011 01-01-2011 07-06-2011 01-11-2011 01-04-2011 01-04-2011 01-01-2011 08-11-2011
duur betaalbaar duur betaalbaar goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop betaalbaar
duur duur duur goedkoop goedkoop goedkoop duur
102
Tabel 21 Aangekocht en teruggekocht bezit Vestiging
cluster
type eenheid
aantal eenheden
Breda
Heuvel Houtmanstraat Kloosterstraat, Bavel Plataanstraat Rijnstraat Watermunt Waterviolier Mgr. Nolensplein Oude Vest
woning woning woning woning woning woning woning bedrijfsruimte bedrijfsruimte
Tilburg
Cort. van der Lindenstraat Elgarstraat Griegstraat Hart van Brabantlaan Mozartlaan Sinopelstraat Valeriaanhof Vlashoflaan Vogezenlaan Vlashoflaan
woning woning woning woning woning woning woning woning woning garage
VASTBreda
Druivenstraat
woning
2 1 4 1 1 1 2 1 1 14 1 1 2 1 1 1 1 6 1 6 21 2
TOTAAL
TOTAAL
in exploitatie per (gemidd.) 01-04-2011 17-07-2011 30-06-2011 19-05-2011 01-11-2011 01-01-2011 01-01-2011 01-01-2011 01-01-2011
huurklasse
29-11-2011 21-07-2011 01-01-2011 01-01-2011 01-01-2011 01-01-2011 28-06-2011 28-01-2011 30-03-2011 28-01-2011
goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop betaalbaar duur goedkoop goedkoop
30-06-2011
goedkoop
betaalbaar betaalbaar betaalbaar betaalbaar goedkoop goedkoop goedkoop duur goedkoop
Tabel 22 Verkochte garages en stallingplaats Vestiging
cluster
Tilburg
Bokhamerstraat Cuneratorenstraat Lage witsiebaan Landrestraat Verdiplein
aantal eenheden
huurklasse
1 1 4 1 1
goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop
Tabel 23 Verkochte woningen Categorie
Breda Tilburg Totaal
te verkopen huurwoningen volgens verkoopprogramma totaal waarvan Koopgarant
1247 2648 3895
956 1253 2209
verkochte woningen 2011
verkochte woningen 2010
verkochte woningen 2009
totaal
waarvan Koopgarant
totaal
waarvan Koopgarant
totaal
waarvan Koopgarant
71 141 212
66 98 164
76 154 230
66 78 144
40 103 143
27 56 83
103
Grafiek aantal verkochte woningen naar huurklasse in 2011
Tabel 24 Gesloopt bezit Vestiging
cluster
Breda
Oosterstraat Bernard de Wildestraat Calandstraat Puccinistraat Puccinistraat Professor de Moorplein
Tilburg VAST Tilburg 1)
type eenheid woning garage
aantal eenheden
garage woning garage Garage1)
4 24
in/uit exploitatie per (gemid.) 01-06-2011 01-01-2011
3 1 1 26
30-12-2011 01-09-2011 01-09-2011 01-01-2011
huurklasse goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop goedkoop
Betreft parkeervakken in het openbare gebied die van de gemeente niet meer commercieel geëxploiteerd mogen worden. Deze zijn in de verhuuradministratie uit exploitatie genomen.
Ontwikkeling van de voorraad In de onderstaande tabellen staat een nadere specificatie van de vastgestelde plannen.
Tabel 25 Sloop huurwoningen: vastgesteld Stad
cluster
Breda
Erasmusweg J. Ligthartstraat Montessoristraat Montessoristraat Rijpstraat
Tilburg
Rosmolenplein Rosmolenplein
TOTAAL TOTAAL
aantal eenheden 2 30 30 90 24 176 50 59 109
vermoedelijke sloopperiode 2012 2012 2012 2012 2013 2012 2012
104
Tabel 26 Nieuwbouw huurwoningen: vastgesteld Vestiging
cluster
Breda
B. de Wildestraat B. de Wildestraat Dr. Struyckenplein blok A Dr. Struyckenplein blok B Sculptura Corneille Seminarieweg, Bavel Seminarieweg, Bavel
Spring plandeel I Spring plandeel II Spring plandeel III Spring plandeel IV Spring plandeel V Spring plandeel VI Tramsingel Van Dorst, Rijen Van Dorst, Rijen Van Dorst, Rijen Wilgenakker, Galder
TOTAAL Tilburg
aantal eenheden 6 4 100 47 30 6 6 38 26 12 20 18 18 77 84 6 10 8 516
vermoedelijke oplevering 2014 / 2019 2012 / 2013 2013 2013 2012 2013 2013 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2012
vermoedelijke huurprijsklasse vrije sector vrije sector sociaal sociaal en vrije sector vrije sector sociaal sociaal sociaal sociaal vrije sector vrije sector sociaal sociaal sociaal sociaal sociaal sociaal Sociaal en vrije sector
40 30
2013 2013
sociaal sociaal
24 29 17
2013 2012 2012
sociaal sociaal
48 264 166 37 77 31 41 23 28 855
2013 2013 2012 2014 2014 2013 2013 2013 2013
sociaal sociaal sociaal en vrije sector sociaal vrije sector sociaal sociaal -
aantal m² v.v.o.
vermoedelijke oplevering 2012 2012 2012 2013 2013
Buurtschap Noord-West (Berkel-Enschot) Fortuna appartementen Groeseind Bisschoppenbuurt (F5) Groeseind F1 zorgwoningen Groeseind F2 Havenmeester appartementen Magazijnkwartier Nieuwe Heikant deelplan 4 't Forum sociale sector 't Forum vrije sector 't Forum zorgwoningen Thomas van Aquinostraat Vogelenzang appartementen Vogelenzang PG-eenheden
TOTAAL
Tabel 27 Nieuwbouw huur Bedrijfs Onroerend Goed: vastgesteld Vestiging
cluster
Breda
Spring plandeel I Spring plandeel II Spring plandeel V Spring plandeel VI Tramsingel
Tilburg
Forum Nieuwe Heikant deelplan 4 Vogelenzang
TOTAAL m²
TOTAAL m²
1.043 1.441 570 214 1.165 4.433 2.653 3.344 61 6.058
2014 2012 2013
V.v.o. staat voor ‘verhuurbare vloeroppervlakte’
105
Tabel 28 Nieuwbouw koopwoningen: vastgesteld Vestiging
cluster
Breda
Seminarieweg, Bavel Seminarieweg, Bavel Seminarieweg, Bavel Seminarieweg, Bavel Wilgenakker, Galder
TOTAAL
aantal eenheden 7 15 2 2 2 28
Tilburg
Groeseind CB DP van Marenterrein Groeseind CPO F1A Groeseind CPO F3 Nieuwe Heikant deelplan 4 Tartinistraat
8 7 10 24 9
TOTAAL
58
vermoedelijke oplevering 2013 2013 2013 2013 2012
vermoedelijke prijsklasse per eenheid*
middel duur duur duur duur duur
2013
middel duur
2015 2013 2012 2014
middel duur middel duur middel duur en duur goedkoop en middel duur
* Tot € 200.000 is ‘goedkoop’, tot € 300.000 is ‘middel duur’, vanaf € 300.000 is ‘duur’
Tabel 29 Samenwerking met derden voor nieuwbouw (Projecten vanuit deelnemingen; dit overzicht is vanuit het perspectief van de deelneming opgesteld.) Locatie/project
samenwerking met
aandeel in deelneming
WB nieuwbouwcategorie
startjaar ingree p
oplevering ingreep
Dr. Struyckenplein Dr. Struyckenplein Dr. Struyckenplein Dr. Struyckenplein Groeseind Bisschoppenbuurt Groeseind Pietersbuurt Oost Groeseind Pietersbuurt West Groeseind Rosmolen
NBU
50%
commercieel
2011
NBU
50%
koop
NBU
50%
NBU
Quirijnboulevard Sculptura Corneille Talmazone woonhof 3
type eenheden
prijsklasse
2013
aantal eenheden (indien comm. ruimte m²) 4.300 m²
b.o.g.
n.v.t.
2012
2014
56
commercieel
2012
2013
900 m²
appartement b.o.g.
middel duur n.v.t.
50%
commercieel
2012
2013
315 m²
b.o.g.
n.v.t.
Janssen de Jong
50%
huur
2012
2013
57
appartement
goedkoop
Janssen de Jong
50%
koop
2013
2014
64
goedkoop
Janssen de Jong
50%
koop
2011
2012
19
Janssen de Jong
50%
koop
2015
2016
42
gemeente Tilburg
25%
koop
2013
2015
100
NBU
50%
koop & huur
2010
2012
84
NBU
50%
koop
2011
2012
22
grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden appartement grondgebonden
TOTAAL m²
5.515 m² 440
TOTAAL
goedkoop goedkoop goedkoop middel duur middel duur
In de kolom ‘prijsklasse’ betekent ‘duur’ een huurprijs tot maximaal de huurtoeslaggrens, ‘commercieel’ een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en ‘middel duur’ een prijsklasse van € 200.000 tot € 300.000.
106
Onderhouden en verbeteren van de voorraad
Tabel 30 Kerncijfers onderhouds- en verbeteringskosten Overige gegevens financieel
Breda
Tilburg
VAST
WonenBreburg
Kosten per reparatieverzoek
177
139
257
159
Kosten reparatieverzoeken per verhuureenheid Kosten mutatieonderhoud per mutatie
546
393
414
444
2417
2586
253
1586
Tabel 31 Kerncijfers onderhouds- en verbeteringskosten Overige gegevens Aantal reparatieverzoeken Aantal mutaties
Breda
Tilburg
VAST
WonenBreburg
16870
28560 1458
2802 1633
48232 3955
864
betonherstel
schilderwerk
sanitaire renovatie
onderhoud gevels
energetische maatregelen
dakdekkerswerk
onderhoud galerijen/entrees
inpandige renovatie
draaibare delen en/of kozijnen vervangen
aanbrengen erfafscheidingen
aanbrengen Politie Keurmerk Veilig Wonen
aanbrengen ARBO-voorzieningen
Tabel 32 Projectmatig onderhoud en verbeteringen
Tilburg 526 Gen. Smutslaan e.o.
14
565 Reeshof 2
42
749 Pucciniflat
27
761 Puccinistraat
48
21
762 Tartinistraat
32
8
TOTAAL
14
26
21
26
26
26
21
26
42
37
42
42
42
42
37
42
27
27
27
48
47
48
48
27
27
27
27
48
48
47
48
32
32
32
32
32
32
32
32
0 163 43 175 164 149 148 175 175 164 175
27
27
Breda 0005 Meidoornstr. E.o.
117
117
117
117
117
117
117
117
0016 Schoolakkerplein
99
99
101
101
99
101
99
101
0041 Dr. Ariënsplein
44
44
32
44
44
44
44
44
168
168
168
168
168
168
168
168
168
40
40
40
40
40
16
40
40
0050 Boeimeer flats 062-063 Driehoek
168
14
168
TOTAAL 168 468 14 468 458 168 426 468 446 468 470 212
107
18
16
45
16
27
Centrum Valkenberg
5
40
Noord Biesdonk
168
Noord, Doornbos-Linie
41
Noord, Geeren-Noord
133
Noord, Geeren-Zuid
109
5
17
40
168 41
34
16
16
16
41
133
141
274
438
34
432
34
34
25
12
5
168
2 2 305 432
40
58 40
84
34 49
58
129
144
345
17
17
17
Oost, Zandberg
40
189 7
11
11
West, Haagpoort
44 52
66
30
1 166
52
184
280
20
315
315
62
62
West, Westerpark Zuid-Oost, Ginneken
20
1
41
34
Oost, Heusdenhout
Wes,t Tuinzigt
108
40
208
58
Noord-West, Overkroeten
West, Heuvel
41
98
Noord-West, Muizenberg
Oost, Brabantpark
5 5
170
Noord-West, Kroeten
7
vervangen postkasten
vervangen goten en HWA's
technisch werk aan liften
16
2
34
18
100
Centrum Fellenoord Centrum Schorsmolen
vervangen mechanische ventilatie
45
vervangen verlichtingsarmaturen
Centrum City
schilderwerk
sanitaire renovatie
reinigen kozijnen
onderhoud gevels, galerijen entrees
inpandige renovatie
100
vervanging cv(-ketels)/geisers
Centrum Chassé
houtrotreparatie
(elektronisch) sleutelsysteem
isolatieglas
groot onderhoud
elektrotechnisch werk
dakdekkerswerk
Beton herstellen
aanbrengen Politie Keurmerk Veilig Wonen
Wijknaam
aanbrengen erfafscheidingen
Tabel 33 Planmatig onderhoud en verbeteringen op wijkniveau in Breda
57
1 10
20
7
108
17 119
Noord, De Schans 298
256
256
212
270
212
Noord, Vlashof
187
Oud-Noord, De Hasselt
0 1
14
67
212
650
269
483
55
4 116
112
13
Oud-Noord, Hoefstraat
13
296
13
15
7
16
112
Oud-Noord, Loven Oud-Zuid, Broekhoven
26
Oud-Zuid, Hagelkruis
6 175
346
Oud-Zuid, Korvel
56
346
81
Oud-Zuid, Oude Dijk
Reeshof, Dalem
vervanging buitenriolering
198
Noord, Stokhasselt
Oud-Zuid, Tivoli
vervangen intercom
256
Noord, Quirijnstok
Oud-Noord, Het Goirke
171
208
Noord, Lijnse hoek
Oud-Noord, Gasthuisstraat
7
vervangen mechanische ventilatie
vervangen ramen, kozijnen en/of deuren
technisch werk aan liften
schilderwerk
sanitaire renovatie
reinigen en inregelen ventilatie
reinigen kozijnen
61
vervangen verlichtingsarmaturen
58
onderhoud gevels, galerijen en entrees
inpandige renovatie
houtrot reparatie
elektronisch sleutelsysteem
61
vervanging cv(-ketels)/geisers
Centrum, binnenstad Tilburg
isolatie glas
vervangen asbest golfplaten bergingen
dakdekkerswerk
brandveiligheid
Wijknaam
vervangen brandmeldinstallatie
Tabel 34 Planmatig onderhoud en verbeteringen op wijkniveau in Tilburg
81
35 101
35
168
35
29
132
54
Reeshof, Gesworen Hoek
61
Reeshof, Heyhoef
46
40
9
60
18 278
139
96
217
83 150
100
164
Reeshof, Huibeven Reeshof, Witbrant West, De Reit
116 9
9
West, Het wandelbos
52
24
West, Het Zand
96
West, Zorgvlied Zuid, Groenewoud
112 96
24 307
94
7
433 24
37
9
28
60 251
109
Bericht van het bestuur Het bestuur is belast met het besturen van WonenBreburg, wat inhoudt dat het verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van WonenBreburg, de strategie, de financiering en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van de deelnemingen van WonenBreburg. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van WonenBreburg, in het licht van zijn volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen. Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen en verschaft de raad daartoe tijdig de noodzakelijke informatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor naleving van relevante wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van WonenBreburg. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de (auditcommissie van) de raad van commissarissen. Het bestuur handelt op basis van het bestuursreglement Stichting WonenBreburg. In dit reglement zijn de taken en de werkwijze van het bestuur vastgelegd. In de bijlagen bij het reglement zijn de afspraken opgenomen die gemaakt zijn over de goedkeuring door de raad van commissarissen ten aanzien van de registergoederen en geldleningen. In het verslagjaar waren er geen transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur speelden die van materiële betekenis zijn voor WonenBreburg. Het bestuur verklaart in het verslagjaar de middelen te hebben besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en past deze toe. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2011 betreffen de volgende onderwerpen: projectontwikkeling (nieuwbouw en renovatie) projecten groot onderhoud
maatschappelijke projecten sponsorverzoeken
bedrijfsvoeringszaken, waaronder organisatieontwikkeling
beleidszaken deelnemingen
Vaststelling jaarverslag Op basis van het opgestelde jaarverslag annex jaarrekening 2011, de toelichting en de accountantsverklaring d.d. 31 mei 2012, deelt het bestuur mede dat het het jaarverslag 2011, inhoudende de volkshuisvestelijke verantwoording en de jaarrekening, vaststelt.
Ir. J.A. Dunnewijk Voorzitter raad van bestuur
drs. A.G.M. Streppel bestuurder
110
Bericht van de raad van commissarissen I Algemeen De raad van commissarissen houdt toezicht op beleid en besturing van de raad van bestuur van stichting WonenBreburg en op de algemene zaken van de stichting en de met WonenBreburg verbonden deelnemingen. De raad opereert onafhankelijk. De raad van commissarissen houdt integraal toezicht en treedt gevraagd en ongevraagd op als adviseur van de raad van bestuur. Met dit verslag legt de raad van commissarissen verantwoording af voor het door hem gevoerde toezicht over het jaar 2011. De raad fungeert als werkgever van de leden van de raad van bestuur. Als algemeen toetsingskader geldt het meerjarenbeleidsplan ‘Energie in wonen’ (2009-2012) en de vigerende wet- en regelgeving. De statuten, het bestuursreglement, het reglement raad van commissarissen, het reglement van de auditcommissie en het treasury-statuut van Stichting WonenBreburg alsmede de Governancecode Woningcorporaties vormen de basis voor toezicht door de raad. De statuten, het reglement voor de raad van commissarissen en het bestuursreglement zijn beschikbaar op www.wonenbreburg.nl. II Corporate governance De Governancecode Woningcorporaties is leidend voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De raad past de code toe. In de uitzonderlijke gevallen, waarin van de bepalingen is afgeweken, wordt dat gemotiveerd. In 2011 is de code gevolgd met uitzondering van de contractduur van de arbeidscontracten en de toegekende beloning van de leden van de raad van bestuur. De arbeidsovereenkomsten met de leden van de raad van bestuur zijn in 2003 voor onbepaalde tijd gesloten en zijn gebaseerd op de destijds aanbevolen beloningsgrondslag. Bij het aangegaan van arbeidsovereenkomsten met nieuwe bestuurders zal de code onverkort worden gevolgd. De governancestructuur is vastgelegd in diverse documenten zoals de statuten, het reglement van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en de profielschets van de raad en die van zijn leden, en de integriteitcode. III Toezichthoudende rol en klankbord/adviseur In het vigerende meerjarenbeleidplan 2009-2012, de kadernotitie, de werkplannen van de bedrijfsonderdelen, de begroting en de financiële meerjarenraming is het beleid van WonenBreburg vastgelegd. Daarnaast zijn er beleidsplannen voor bepaalde thema’s zoals het huurbeleid vastgesteld. De raad heeft deze goedgekeurd en hanteert genoemde stukken bij zijn begrip- en besluitvorming. De raad heeft kennis van de bij WonenBreburg toegepaste planning-en-control-cyclus. De raad is van oordeel dat de opzet en de werking daarvan adequaat is voor een woningcorporatie van deze omvang.
-
Gevraagd en ongevraagd heeft de raad i.c. zijn voorzitter de raad van bestuur adviserend bijgestaan. De raad heeft getoetst of de bepalingen uit het controleprotocol BBSH 2010 zijn opgevolgd, onder meer door verantwoording van de accountant aangaande: de jaarrekening en het jaarverslag; het volkshuisvestingsverslag; de cijfermatige kerngegevens (dVi); de specificatie van de bezoldiging bestuurders en commissarissen; de naleving van vigerende regelgeving bij verkopen en 111
-
de controlewerkzaamheden met betrekking tot nevenactiviteiten. IV Interne organisatie van de raad en van WonenBreburg De raad bestaat uit zeven leden van waaruit een voorzitter en een vicevoorzitter zijn gekozen. De raad voldoet daarmee aan de statutaire bepalingen en aan het BBSH. De voorzitter en de vicevoorzitter vormen samen het presidium van de raad. Twee leden uit de raad hebben zitting in de auditcommissie: S. Hoenderop en A. Hexspoor. De remuneratiecommissie werd gevormd door de heren A. Hexspoor en W. van Dijk. Daarnaast wordt er een selectiecommissie gevormd indien het vervullen van een vacature in de raad aan de orde is. De werkorganisatie staat onder leiding van een raad van bestuur bestaande uit twee leden. De portefeuilles en de aansturing van de organisatie zijn - met inachtneming van de vereiste functiescheiding - tussen beide bestuurders verdeeld. V Financiële verslaglegging Het behoort tot de taken van de raad om toe te zien op de naleving van procedures en richtlijnen van de (totstandkoming van de) financiële verslaglegging. Deze taak heeft de raad opgedragen aan de auditcommissie. Deze commissie voert onder andere overleg met de externe accountant. De heren S. Hoenderop (voorzitter) en A. Hexspoor hebben zitting in de auditcommissie. De auditcommissie heeft in 2011 de raad van bestuur, de directeur Bedrijfsvoering & financiën en de interne accountant alsmede de externe accountant voor de vergaderingen uitgenodigd. Voor de vergaderingen van de auditcommissie wordt een agenda opgesteld en een verslag gemaakt. Terugkoppeling van de vergaderingen van deze commissie vindt plaats aan de hand van de notulen die in de vergaderingen van de raad worden geagendeerd. De auditcommissie is in 2011 vijf keer in vergadering bijeen geweest. De volgende onderwerpen zijn besproken: jaarverslag 2010 WonenBreburg jaarverslagen van deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden
de managementletter van de accountant resp. interim-controleaccountant richtlijnen jaarverslaglegging RJ645, waardering en protefeuillekeuze
uitgangspunten parameters bedrijfswaardeberekeningen verantwoording van Verkoop onder Voorwaarden in de jaarrekening
fiscale strategie: taxplanning, Tax Control Framework en latenties
calculatie- en presentatiemethode bij projecten/investeringen normering investeringsbeslissingen nieuwbouw
voorschriften inzake treasury-activiteiten (actualisatie van het statuut in januari 2012) stresstest WonenBreburg: opzet en toepassing
eindrapport project Enspire (invoering bedrijfsinformatiesysteem Empire) plaats en positie interne accountant, auditcharter en auditplan
evaluatie accountant en selectie van accountant voor boekjaar 2012 opdracht controlewerkzaamheden accountant 2012
begroting 2012 en FMR 2012-2015.
In het boekjaar hebben wij het functioneren van de accountant in de afgelopen jaren beoordeeld en een selectietraject in concurrentie met andere aanbieders uitgevoerd. De uitkomst daarvan is dat wij wederom Deloitte hebben gevraagd de controle voor 2012 uit te voeren, waarbij wij verbeterpunten expliciet hebben opgenomen in de opdracht. 112
VI Benoemingen/herbenoemingen De benoemingstermijn van de heer L. Kokhuis eindigde op 31 december 2011. De heer Kokhuis heeft op die datum afscheid genomen van de raad. Na een wervings- en selectieprocedure op basis van het profiel van de raad en van de geopende vacature zal medio 2012 een opvolger worden benoemd. Het uitgangspunt van benoemingen bij werving en selectie van nieuwe leden en ingeval van herbenoemingen bij het bereiken van het einde van de zittingsperiode is te allen tijde het reglement van de raad van commissarissen alsmede de vigerende profielschets van de raad en die van zijn leden. Bij selectieprocedures wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan integriteit en trachten wij de samenstelling van de raad meer in overeensteeming te brengen met de diversiteit die nu in het maatschappelijk verkeer wordt verwacht. Nieuwe leden wordt een introductiecursus WonenBreburg en opleidingsmogelijkheden op maat aangeboden. VII Werkgeversrol Ieder jaar beoordeelt de raad van commissarissen het functioneren van de raad van bestuur. Hij doet dit in een besloten vergadering. Deze vond plaats op 1 december 2011. De uitkomsten hiervan zijn door de voorzitter en de vicevoorzitter van de raad in een beoordelingsgesprek met de bestuurders besproken, waarbij ook de arbeidsvoorwaarden aan de orde zijn gesteld. Van dit gesprek is een verslag opgemaakt dat na goedkeuring door de gesprekspartners voor akkoord wordt ondertekend en aan de leden van de raad wordt aangeboden. Het totaaloordeel van de raad over het functioneren van de raad van bestuur in 2011 was positief. De raad bevestigde opnieuw het vertrouwen in de raad van bestuur. Het salaris van de bestuurders kent geen variabele component en wordt contractueel jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de consumentenprijsindex. In het verslagjaar zijn geen incidentele beloningen toegekend. VIII Tegenstrijdige belangen Alle commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governance Code. Geen van de commissarissen heeft in een zodanige relatie tot de corporatie gestaan dat hij in formele zin niet onafhankelijk kan worden geacht. De leden van de Raad van Commissarissen zijn niet betrokken geweest bij transacties waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen en zij hebben de vastgestelde gedragscode nageleefd. In het verslagjaar hebben er geen activiteiten of transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen speelden. De raad ziet erop toe dat er geen leningen en/of garanties worden verstrekt aan de leden van de raad, aan de leden van de raad van bestuur en/of aan de medewerkers van WonenBreburg. IX Integriteitbeleid De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Het integriteitbeleid van WonenBreburg is vastgelegd in een integriteitcode. Daarnaast kent WonenBreburg een klokkenluiderregeling. De integriteitcode is gepubliceerd op de website van WonenBreburg en wordt gehanteerd bij werving en selectie, evenals bij functioneringen beoordelingsgesprekken. De raad realiseert zich daarbij dat nog meer dan het instrument houding en gedrag integer handelen bepalen. In 2011 heeft het bestuur één melding van vermeende schending van integriteit ontvangen. Deze melding is onderzocht en heeft geleid tot het ontslag van de betrokken medewerker.
113
X Overleg met de ondernemingsraad De voorzitter en de vicevoorzitter van de raad voeren twee keer per jaar een gesprek met de ondernemingsraad. Bij deze besprekingen is de raad van bestuur niet aanwezig. De raad van commissarissen acht een dergelijk overleg zinvol en vruchtbaar. Voorts ontvangen voorzitter en vicevoorzitter van de raad afschriften van de goedgekeurde verslagen van de overlegvergaderingen tussen de ondernemingsraad en de bestuurder. XI Overleg met de stakeholders Eind 2010 vond het tweejaarlijks overleg plaats met de stakeholders van WonenBreburg. Nagenoeg de voltallige raad was aanwezig. Naast een korte terugblik werd de actualiteit van de branche toegelicht. Aan de stakeholders werd daarna gevraagd waarop zij zouden inzetten als zij het ‘voor het zeggen hadden’. De leden van de raad die namens de huurders vertegenwoordigd zijn, hebben diverse overlegsituaties van huurdersbelangenorganisaties van WonenBreburg als toehoorder bijgewoond. Twee keer per jaar bezoekt de raad een gedeelte van het bezit van WonenBreburg. In het voorjaar van 2011 was een dag georganiseerd in Tilburg en in het najaar in Breda. Een aantal projecten werd toegelicht door medewerkers en samenwerkingspartners van WonenBreburg. XII Samenstelling van de raad In het jaar 2011 was de raad van commissarissen als volgt samengesteld: Naam functie geboren beroep Nevenfuncties geslacht voor zover relevant Ing. W.P.J.M. van Dijk
in functie sinds
aftreden per
vicevoorzitter op voordracht van huurders lid op voordracht van huurders
1953/m
adviseur
lid RvC Poort6
1.1.2005
31.12.2013
1949/m
-
1.1.2010
31.12.2013
Drs. A.L.W. Hexspoor MIM.
voorzitter lid AC
1951/m
advocaatgeneraal gerechtshof Den Haag universitair docent
1.1.2003
31.12.2012
Drs. S. J. Hoenderop Mr. L.H.J. Kokhuis
lid, voorzitter AC lid
1962/m
commissaris / adviseur diverse MKBbedrijven -
1.1.2009
31.12.2012
1.2.2006
31.12.2011
Mr. H.J. Touw
lid
1943/m
rechter plv. arr.rechtbank Den Bosch, lid RvC Woonbedrijf Eindhoven vicevoorzitter RvC Woonkracht 10, stille curator DNB
1.1.2010
31.12.2014
Dr. R.L. Vreeman
lid
1947/m
lid RvC Arbo-Unie, lid RvC BOM, voorz RvT Contractspelersfonds KNVB, adviseur Otto Work Force
1.4.2011
31.12.2014
Mr. W.M.M. van Fessem
1944/m
directeur voedingsbedrijf voormalig inspecteur generaal W&I
voormalig directeur financiële instelling voormalig burgemeester
AC = auditcommissie Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen onverenigbaarheden met andere functies. Geen van de commissarissen is of was in dienst van de stichting of onderhoudt
114
een directe relatie met leveranciers van de stichting. Voorts verleent geen van de commissarissen aan de stichting andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de raad. XII Werkzaamheden van de raad In het verslagjaar hebben zes reguliere vergaderingen, twee thematische vergaderingen en een besloten vergadering plaatsgevonden. Geen van de leden is frequent afwezig geweest bij de vergaderingen. Tijdens de reguliere en thematische vergaderingen was de raad van bestuur aanwezig. In de reguliere vergaderingen zijn onderwerpen van volkshuisvestelijk belang besproken. Tevens zijn het gevoerde beleid en relevante externe en interne ontwikkelingen onderwerp van bespreking geweest. Onderstaand is weergegeven welke zaken aan de orde zijn geweest, c.q. waaraan goedkeuring door de raad van commissarissen is verleend: diverse herstructurering-, nieuwbouw- en grootonderhoud-/woningverbeteringplannen diverse aankopen locaties en projecten in Tilburg, Breda en het middengebied biedingen op onroerend goed van andere woningcorporaties diverse rapportages inzake rekening en verantwoording van afgeronde projecten kwartaalrapportages bedrijfsvoering (Balanced Score Card) planning en uitvoering van de interne controlecyclus stresstests in het kader van de financiële en economische crisis functioneren van het onderhoudsbedrijf jaarverslag en jaarrekening 2010 verantwoording van deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden managementletter van de accountant 2011 opdracht aan accountant voor controlejaar 2011 oordeelsbrief 2010 van de minister Wonen, Wijken en Integratie oprichten, opheffen en volgen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden begroting 2012 en FMR 2012-2015 nieuw huurbeleid inclusief gevolgen van Europese maatregelen afspraken met de gemeente Tilburg en met de gemeente Breda lijst met stakeholders beleid inzake normering investeringsbeslissingen financieringsafspraken integriteitsbeleid inclusief bespreking Lessons Learned evaluatie van accountant en selectie accountant voor 2012 e.v. aanpassing van reglementen aan nieuwe governancecode voorbereiding visitatie, uit te voeren begin 2012 De thematische bijeenkomst van februari 2011 stond in het teken van ‘Andere spelregels, een nieuwe context: WonenBreburg in een nieuwe realiteit’. Het onderwerp van de thematische bijeenkomst van oktober 2011 was ‘Vastgoedsturing’. De leden van de raad hebben ook themabijeenkomsten van het samenwerkingsverband Futura bijgewoond. Door de raad werd de raad van bestuur decharge verleend over het gevoerde financiële beleid over 2010. Om te komen tot een afgewogen oordeelsvorming voor het nemen van besluiten, wordt de raad van relevante informatie voorzien door de raad van bestuur. De besluiten zijn genomen bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
115
XIII Zelfevaluatie van de raad Jaarlijks, in de maand december, komt de raad in een besloten vergadering bijeen en wordt zijn eigen functioneren aan de orde gesteld. Ter voorbereiding hierop vullen de leden de vragenlijst VTW in. De voorzitter verzorgt een samenvoeging van de scores in een overzicht dat de basis vormt voor een adequate bespreking van het functioneren van de raad en van de individuele leden. De raad beseft terdege dat een zelfreflectie van groot belang is voor het functioneren als raad van commissarissen. Mede om die reden vindt ten minste eenmaal per jaar een grondige reflectie plaats. Een steeds terugkerend punt in de zelfevaluatie is het functioneren, de onafhankelijkheid en de integriteit van elke commissaris en van de raad van commissarissen als geheel. Deze zelfevaluatie ervaart de raad van commissarissen als zinvol omdat met open vizier en constructief het debat wordt aangegaan. De evaluatie heeft inzichten tot verbetering opgeleverd, die de raad gaat toepassen en monitoren. De voorzitter heeft in het najaar functioneringsgesprekken gevoerd met de leden en de uitkomsten daarvan ingebracht in de besloten vergadering. Naast de zelfevaluatie is ook het bijhouden van ontwikkelingen in de markt, het vergaren en up to date houden van kennis een doorlopend proces. Het lidmaatschap van VTW van alle leden, het volgen van cursussen en (voorlichtings)bijeenkomsten, het raadplegen van vakbladen, relevante publicaties en internetsites van bijvoorbeeld VTW, Aedes, het Ministerie van BZ en andere corporaties noemt de raad hierbij, zonder daarbij limitatief te zijn. De publicaties en brieven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting vormen ook een belangrijke informatiebron. XIV Vergoeding De raad van commissarissen heeft de vergoedingen per 1 januari 2011 bepaald op het gemiddelde van de benedengrens en de bovengrens voor woningcorporaties in zwaartegroep G zoals opgenomen in de Honoreringscode Commissarissen die VTW op 3 juni 2010 heeft vastgesteld. De leden van de raad ontvangen voor hun werkzaamheden een vaste vergoeding per jaar: leden € 10.000, vicevoorzitter € 11.500, voorzitter € 13.500. Leden van de auditcommissie ontvangen daarenboven € 1.500. In het boekjaar is in totaal € 75.500 (exclusief btw) aan de commissarissen betaalbaar gesteld. Naam Ing. W.P.J.M. van Dijk Mr. W.M.M. van Fessem Drs. A.L.W. Hexspoor MIM Drs. S.J. Hoenderop Mr. L.H.J. Kokhuis Mr. H.J. Touw Dr. R.L. Vreeman Totaal
Functie vicevoorzitter lid voorzitter, lid auditcommissie lid, voorzitter auditcommissie lid lid lid (vanaf 1 april)
Honorarium € 11.500 € 10.000 € 15.000 € 11.500 € 10.000 € 10.000 € 7.500 € 75.500
XV Tot slot De raad spreekt zijn waardering uit voor de door alle medewerkers van WonenBreburg geleverde prestaties in 2011. Dit was een jaar waarin enkele woningcorporaties financieel in zwaar weer terechtkwamen. Door de inzet, maar vooral de houding van alle betrokkenen is WonenBreburg niet in die situatie geraakt. Mede daardoor zijn wij in staat geweest een bijzondere bijdrage aan de volkshuisting te leveren door biedingen te doen op complexen van twee regionale corporaties die in moeilijkheden zijn gekomen. 116
De raad ervaart het overleg met de raad van bestuur, met de ondernemingsraad en in voorkomende gevallen met individuele functionarissen als betrokken, open en constructief. De raad dankt eenieder voor zijn of haar inzet in 2011.
Drs. A.L.W. Hexspoor MIM Voorzitter
117
Verslag van de ondernemingsraad Begin januari 2012 kijken we terug op een enerverend 2011. Een jaar geleden was de OR volop bezig met het organiseren van de verkiezingen. In maart 2011 stond er een nieuwe OR. Kleiner van opzet en flexibeler qua inzet vanwege de wekelijkse bijeenkomsten en de inzet van deskundigen op terreinen waar nodig. Gedurende het afgelopen jaar adviseerde de OR op voorgelegde stukken (12x), stemde in met nieuw beleid (9x), voerde twee-benen-op-tafelsessies met de bestuurder en zat ook 2 maal om tafel met een delegatie van de raad van commissarissen. Naast deze reguliere taken ontwikkelde de OR zich door interne scholing en het volgen van externe trainingen. Er werd contact gelegd met de vakbond en een eerste aanzet gegeven tot professionalisering van het Futura OR-platform. Bij de start van de nieuwe OR werd het motto ‘op voorhand actief’ gekozen. De OR en bestuurder onderschrijven dat een open houding en vroegtijdig informeren effectiever is. Dit resulteerde in een aangename overlegsfeer en een prima samenwerking zonder afbreuk te doen aan elkaars posities. De OR maakt afwegingen door het personeelsbelang én het bedrijfsbelang te wegen. Ook is er aandacht voor het OR-belang. Dat laatste komt tot uiting door na te denken over wat de OR oppakt en wat niet. De veranderende wet- en regelgeving zijn het afgelopen jaar en de komende jaren aandachtspunten. Daarnaast legde de OR zich toe op een betere communicatie. Luisteren naar elkaar en spreken met elkaar door de gehele organisatie heen. Door zijn laagdrempeligheid heeft de OR ervaren een toegankelijk orgaan te zijn. De actieve OR denkt vooruit en plant vooruit. Communiceert met de medewerkers, de bestuurder en het MT. De OR wordt voorgelicht over diverse projecten en maakt afspraken over zijn betrokkenheid bij processen en organisatiewijzigingen. Samen met P&O werkte de OR het afgelopen jaar hard aan het mobiliteitsproject. Met een personeelsfunctionaris als trekker van dit project werden plannen uitgewerkt. Het product bracht niet dat wat wij gezamenlijk voor ogen hadden gehad. Duurzame mobiliteit werd vooral heel duur doordat de organisatie moet investeren in mobiliteit en de projectgroep geen vermindering van de secundaire arbeidsvoorwaarden wilde. Samenspraak tussen de bestuurder en de OR resulteerde in het voorlopig stilleggen van dit individuele traject en in het in 2012 in een breder perspectief van secundaire arbeidsvoorwaarden plaatsen. De OR toetste regelmatig de stand van zaken rondom de inkrimping. Een belangrijk item voor alle medewerkers. Zowel voor de vertrekkende, als de blijvende medewerkers. De OR stuurde daarbij op communicatie richting de medewerkers. Veel onrust en onzekerheid kan weggenomen worden door goede en duidelijke communicatie. Hiervoor is regelmatig aandacht gevraagd en van bestuurszijde follow up aan gegeven. De OR gaat vol goede moed het komende jaar in. Een jaar waarin besluiten vallen over de splitsing DAEB en niet-DAEB. Het jaar waarin we de inkrimping moeten afronden. Een jaar waarin onderlinge samenwerking voorop zal staan. En dit in de breedste zin van het woord. Maar ook zonder bang te zijn om een ‘nee’ te laten horen waar en wanneer nodig. Kortom werk genoeg in 2012 voor de OR. Het is niet voor niets dat in deze economisch mindere tijden de OR als speerpunt
‘Werk!’ heeft gekozen. Werk voor zoveel mogelijk collega’s in een financieel gezonde organisatie die klaar is voor de toekomst. 118
Hans van Domburg Voorzitter Ondernemingsraad WonenBreburg
119
120
INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2011 Stichting WonenBreburg 6.
Jaarrekening Balans per 31 december 2011 (niet-geconsolideerd) Winst-en-verliesrekening 2011 (niet-geconsolideerd) Kasstroomoverzicht (niet-geconsolideerd, op basis van indirecte methode) 6.1. Waarderingsgrondslagen 6.2. Toelichting op de balans per 31 december 2011 Toelichting op winst-en-verliesrekening (niet-geconsolideerd) Geconsolideerde balans per 31 december 2011 en winst-en-verliesrekening 2011 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2011 Toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening
122 124 125 125 132 146 158 160 161
121
6.
Jaarrekening 2011
De financiële prestaties nader toegelicht. Balans per 31 december 2011 (niet-geconsolideerd)
Tabel 6.1 Activa na resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Activa
31-12-2011
31-12-2010
1 Vaste activa
1.1 Materiële vaste activa 1.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie
1.144.063
1.052.669
1.1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
51.563
37.115
1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
21.814
18.616
1.1.4 Onroerende en roerende zaken verkoop onder voorwaarden
86.711
68.453
1.304.151
1.176.853
1.314
2.325
252
294
15.799
13.873
1.2.4 Belastinglatentie
3.356
3.671
1.2.5 Overige vorderingen
6.264
5.464
Totaal materiële vaste activa
1.2 Financiële vaste activa 1.2.1 Te vorderen BWS-subsidie 1.2.2 Deelnemingen 1.2.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
26.985
25.627
1.331.136
1.202.480
2 Vlottende activa
2.1 Voorraad 2.1.1 Magazijnvoorraad 2.1.2 Koopwoningen in ontwikkeling 2.1.3 Koopwoningen Totaal voorraad 2.1.4 Onderhanden Projecten
436
482
8.203
6.326
242
1.823
8.881
8.631
111
0
1.337
1.413
248
42
2.2 Vorderingen 2.2.1 Huurdebiteuren 2.2.2 Gemeente en Rijk 2.2.3 Overige vorderingen 2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen 2.2.5 Overlopende activa
876
2.364
24.060
17.471
3.546
3.968
Totaal vorderingen
30.067
25.258
2.3 Liquide middelen
231
2.268
39.290
36.158
1.370.426
1.238.638
31-12-2011
31-12-2010
35.663 81.000 33.638 291
44.065 77.000 31.786 326
Totaal vlottende activa Totaal activa P.m. Toegezegde leningen: Aangegane verplichtingen Rentefixaties langlopende leningen Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw Garantie St. Dutch International Guarantees for Housing
122
Tabel 6.2 Passiva na resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Passiva 3 Eigen vermogen 3.1 Wettelijke reserve 3.2 Bestemmingsreserve beleid 3.3 Overige reserve Totaal eigen vermogen 4 Egalisatierekeningen 4.1 Egalisatierekening BWS 4.2 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders Totaal egalisatierekeningen 5 Voorzieningen 5.1 Voorziening beleid 5.2 Overige voorzieningen Totaal voorzieningen 6 Langlopende leningen 6.1 Leningen overheid 6.2 Leningen kredietinstellingen 6.3 Leningen groepsmaatschappijen 6.4 Waarborgsommen 6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende leningen 7 Kortlopende schulden 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 7.2 Schulden aan gemeente 7.3 Schulden aan leveranciers 7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 7.5 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 7.6 Schulden aan groepsmaatschappijen 7.6 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva P.m. Toegezegde leningen: Aangegane verplichtingen Rentefixaties langlopende leningen Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw Garantie St. Dutch International Guarantees for Housing
31-12-2011
31-12-2010
29 80.271 242.365 322.665
29 74.936 207.456 282.421
0 -6 -6
12 127 139
58.438 1.511 59.949
42.267 2.076 44.343
39.120 725.245 5.364 310 85.519 855.558
40.918 713.345 0 280 65.832 820.375
13.735 2.528 10.510 6.809 75.898 64 22.716 132.260 1.370.426
4.848 1.681 12.171 2.844 47.059 0 22.757 91.360 1.238.638
31-12-2011
31-12-2010
35.663 81.000 33.638 291
44.065 77.000 31.786 326
123
Winst-en-verliesrekening 2011 (niet-geconsolideerd)
Tabel 6.3 Winst-en-verliesrekening 2011 (bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten A. Huren B.
Vergoedingen
C.
Overheidsbijdragen
D.
Verkoop onroerende zaken
E. Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten F. Afschrijvingen
2011
2010
133.177
130.094
10.156
11.563
35
134
-449
2.857
4.493
5.370
147.412
150.018
3.403
2.935
G.
Overige waardeveranderingen
58.006
2.738
H.
Lonen en salarissen
19.201
19.121
I.
Sociale lasten
J.
Lasten onderhoud
6.223
6.223
23.516
34.751
31.855
34.521
142.204
100.289
Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten
5.208
49.729
L.
Rentebaten
2.359
1.783
M.
Resultaat deelnemingen
N.
Rentelasten
K. Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (exclusief actuele waarde ) O.
Mutatie actuele waarde
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen P.
Belastingen
Jaarresultaat na belastingen
-2.107
-7.289
-32.785
-30.267
-27.325
13.956
67.555
384
40.230
14.340
15
95
40.245
14.435
De vergelijkende cijfers over 2010 in de winst-en-verliesrekening 2011 zijn aangepast vanwege een stelselwijziging in de verantwoording 2011 van de stijging tot de verkoopwaarde van de woningen die naar verwachting in de eerste 3 komende jaren worden verkocht.
124
Kasstroomoverzicht (niet-geconsolideerd, op basis van indirecte methode)
Tabel 6.4 Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000) 2011
2010
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten Aandeel resultaat deelnemingen Afschrijvingen Mutaties egalisatierekening
5.208 -2.107 3.403 -129
49.729 -7.289 2.935 39
Veranderingen in werkkapitaal Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden
-360 -4.810 32.014
4.273 -4.345 -21.579
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
2.359 -32.785
1.783 -30.267
-128.314 8.930 56.237 15.606 -6.038 4.680
-110.261 10.711 32.972 -14.411 -9.789 14.428
91.500 19.687 -76.005
100.000 32.086 -46.346
-10.924
4.669
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investering in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Aanwending activa in ontwikkeling met voorziening Mutaties voorzieningen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Mutatie terugkoopverplichtingen VoV Aflossing langlopende schulden Mutatie geldmiddelen in 2011 6.1.
Waarderingsgrondslagen
Algemeen De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting moet voldoen aan de eisen zoals die zijn geformuleerd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). In dit besluit wordt BW 2 titel 9 voorgeschreven, behoudens een enkele uitzondering van specifieke aard. De algemene regel is, dat lasten worden genomen als deze voorzienbaar zijn, en baten als deze zijn gerealiseerd. Voor de uitzondering van specifieke aard heeft dit geleid tot een specifieke Richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving (hoofdstuk RJ645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-enverliesrekening opgenomen. Voor de sectorspecifieke presentatie zijn waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De richtlijn adviseert de sector de waardering te baseren op fair value. Dit impliceert dat waardering van het ‘materieel vast actief in exploitatie’ plaatsvindt op basis van actuele waarde, in concreto de bedrijfswaarde. De richtlijn RJ645 is in 2011 herzien en betreft ondermeer de classificatie en kwalificatie van onroerende zaken in exploitatie (in DAEB en niet-DAEB). De aangepaste richtlijnen worden door WonenBreburg vanaf de jaarrekening 2012 toegepast. Stelselwijziging De vergelijkende cijfers over 2010 in de winst- en verliesrekening zijn aangepast vanwege een stelselwijziging in de verantwoording 2011. Dit betreft de verwerking van de stijging tot de ver-
125
koopwaarde van de woningen die naar verwachting in de eerste 3 komende jaren worden verkocht. Tot en met 2010 werd deze, in de bedrijfswaarde ingerekende, waardestijging verantwoord op de post ‘Verkoop onroerende zaken’ (voor de reguliere verkopen uit bestaand bezit) respectievelijk ‘Overige waardeveranderingen’ (voor de VoV-verkopen uit bestaand bezit). Met ingang van 2011 wordt deze waardestijging verantwoord op de post ‘Mutatie actuele waarde’ (tezamen met de overige wijzigingen in de actuele waarde van het in exploitatie zijnde woningbezit). Hierdoor zijn de in de jaarrekening 2011 ter vergelijking opgenomen jaarrekeningcijfers 2010 aangepast. Deze stelselwijziging heeft alleen betrekking op de presentatiewijze en heeft geen effect op het vermogen en/of resultaat. Het effect hiervan per post is als volgt: Presentatie Jaarcijfers 2010 Verkoop onroerende zaken Overige waardeveranderingen Mutatie actuele waarde Totaal
jaarrekening 2011 2.857 bate 2.738 last 384 bate 503 bate
jaarrekening 2010 7.557 bate 3.565 bate 10.619 last 503 bate
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden, tenzij anders vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij brengen we op vorderingen, indien noodzakelijk, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering. Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie De complexen in exploitatie worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van het volledig doorexploiteren van het bezit. Aanvullend is het resultaat opgenomen van de, voor de komende 3 jaar, verwachte verkopen bestaand bezit, gewaardeerd op verkoopwaarde minus verwachte bijkomende verkoopkosten. Zie hiervoor ook de toelichting bij de post mutatie actuele waarde. Indien is besloten tot uitponding van woningen na een vooraf vastgestelde termijn, is hiermee in de waardering geen rekening gehouden. De restwaarde van complexen in exploitatie is gebaseerd op een genormeerd bedrag van netto € 5.000 (voor onzelfstandige eenheden en eenheden in verzorgingshuizen € 2.500) prijspeil 31 december 2011. Rekening houdend met de resterende exploitatieduur per complex wordt aan deze norm een kostenontwikkeling toegerekend en contant gemaakt met het algemeen gehanteerde disconteringspercentage van 5,25%. De mutatie op de waardeverschillen wordt jaarlijks bepaald, op basis van de actuele normen en beleidsaanpassingen, in relatie tot het werkelijke in exploitatie zijnde bezit. De aanschafwaarde is bepaald als de som van de stichtingskosten inclusief grond, eventueel vermeerderd met na-investeringen en verminderd met de gebudgetteerde onrendabele top op het moment van in-exploitatie-name. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende exploitatieperiode. De correctie die op bedrijfsniveau is toegevoegd, is: De rentabiliteitswaardecorrectie voor de afwijking tussen het gehanteerde disconteringspercentage en de werkelijke rente van de leningenportefeuille. Bij de berekening van de bedrijfswaarde gelden de volgende uitgangspunten: 126
Jaarlijkse huurverhoging in 2012 van 2,3% en daarna jaarlijks 2%. Bij mutatie is voorzien dat de huur opgetrokken wordt tot streefhuurniveau. Voor een belangrijk deel van het bezit is de streefhuur afgetopt op een bedrag van € 523 dan wel € 561 per maand (zijnde de huurtoeslaggrens). Voor mutaties vanaf 2013 (aanvang nieuwe beleidsperiode) is de aftopping vervallen. Jaarlijkse huurderving van 1,75% en gedurende de laatste 5 exploitatiejaren oplopend met 1,25% per jaar. Voor de jaarlijkse stijging van de variabele lasten is 1% boven de verwachte inflatie aangehouden. Overige variabele lasten (gemeentelijke belastingen, verzekeringen en algemeen beheer). Hiervoor hebben wij als uitgangspunt de begrote kosten over 2012 genomen, rekening houdend met toe te rekenen lasten aan projectbegeleiding, treasury-activiteiten en verkoop woningen en lasten in verband met shortstay-activiteiten (in 2011 beëindigd). Onderhoud: - De budgetten voor planmatig en projectmatig onderhoud zijn overgenomen uit het expertsysteem. De planmatige en projectmatige onderhoudsbudgetten zijn bepaald op basis van de cyclische vervangingsmomenten voor de aanwezige technische elementen. - Voor het dagelijks onderhoud zijn genormeerde bedragen opgenomen die zijn afgestemd op de werkelijke lasten van de afgelopen jaren. Restant exploitatieperiode. Als minimale restant exploitatieperiode is een termijn van 7 jaar aangehouden. Als in deze periode sloop in verband met herstructurering is voorzien, vormen de lasten daarvan onderdeel van de voorziening beleid of bestemmingsreserve beleid. Disconteringspercentage van 5,25. De periode waarover contant wordt gemaakt, loopt parallel met de geschatte resterende exploitatieperiode (de oorspronkelijke exploitatieperiode is 50 jaar) van de investering, eventueel verlengd bij na-investeringen met exploitatieduur verlengende uitgaven. Het percentage van 5,25 is het adviespercentage van het CFV en het WSW. De gemiddelde rentevoet voor WonenBreburg bedraagt 4,17% over 2011. Het verschil tussen werkelijke rente – met de daarbij behorende looptijden – en het gehanteerde disconteringspercentage, is als rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen. Als complexdefinitie is de financieel-administratieve complexindeling gehanteerd.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Het gaat hier om complexen in aanbouw, bestemd voor de verhuur. Deze complexen worden gewaardeerd tegen historische uitgifteprijzen, verminderd met de onrendabele top voor het betreffende complex. Indien de onrendabele top hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie waarderen wij op basis van historische kosten onder aftrek van lineaire of annuïtaire afschrijvingen.
Onroerende en roerende zaken VoV Onroerende zaken die in het kader van een regeling VoV (Verkoop onder Voorwaarden) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VoV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting op-
127
genomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies De subsidierechten (contante waarde van de uitbetalingen) op grond van het BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies) worden jaarlijks verminderd met de bedragen die wij van de gemeente Breda hiervoor ontvangen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.
Belastinglatentie De gevormde belastinglatentie is de contante waarde tussen bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningenportefeuille als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008. Momenteel staat bij de Belastingdienst de waardering van de leningen ter discussie.
Niet geconsolideerde deelnemingen WonenBreburg neemt in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikkeling BV in Tilburg en voor 24,33% in Breedband Tilburg BV. Deze deelnemingen waarderen wij volgens de nettovermogenswaardemethode. Voorraden Magazijnvoorraad De waardering van de voorraden grond- en hulpstoffen in het magazijn vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Koopwoningen in ontwikkeling De waardering van de koopwoningen in ontwikkeling gebeurt tegen historische kosten onder aftrek van een eventueel voorzien verlies. Koopwoningen De opgeleverde en onverkochte koopwoningen worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde. Onderhanden projecten De post onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken nog in ontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs. Indien van toepassing worden hierop gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
128
Reserves Wettelijke reserve Wettelijke reserves zijn reserves die op grond van wettelijke bepalingen ter zake aangehouden worden. Bestemmingsreserve beleid De bestemmingsreserve beleid is gevormd om de verwachte resultaten van toekomstige projecten in de nieuwbouw huur- (onrendabele toppen) en koopsfeer te reserveren waarvoor de besluitvorming nog niet definitief is. Bovendien wordt in de bestemmingsreserve beleid rekening gehouden met de afboeking van de bedrijfswaarde bij sloop en algemene bijdragen herstructurering. Daarnaast is – als onderdeel van de bestemmingsreserve – het verwachte resultaat op verkopen in het 4e en 5e jaar na het verslagjaar als dekking meegenomen. Voor de resultaten van de nieuwbouw gaan we uit van genormeerde bouwkostenbudgetten. Bij koop rekenen we, afhankelijk van de categorie, een opslag voor winst in. Voor de huur bepalen we de onrendabele top, afhankelijk van de huur gekoppeld aan de gekozen doelgroep. De overige onderdelen van de reserve calculeren we op basis van beschikbare cijfers, dan wel voorlopige afspraken. Overige reserve De overige reserve wordt gevormd uit de resultaten voor zover deze niet ten gunste of ten laste van de andere benoemde reserves komen. Egalisatierekeningen Egalisatierekening niet-verrekenbare leveringen en diensten huurders Nagenoeg alle servicecomponenten worden afgerekend. Voor enkele componenten, zoals glasherstel en rioolonderhoud, wordt het jaarlijks exploitatiesaldo verrekend in de vermelde egalisatierekening. Voorzieningen Voorziening beleid De voorziening beleid is gevormd om de verwachte resultaten van toekomstige projecten in de nieuwbouw huur- en koopsfeer te reserveren waarvoor de besluitvorming definitief heeft plaatsgevonden en/of extern gecommuniceerd is en waarbij bestemmingsplannen geen belemmeringen meer opleveren. Bovendien nemen we in de voorziening de afboeking van de bedrijfswaarde bij sloop met de bijkomende kosten op. Net zoals de algemene bijdragen herstructurering. Overige voorzieningen Overige voorzieningen liggen in de sfeer van het personeel: voor de toepassing van het Cafetariamodel, voor toepassing van de persoonsgebonden ontwikkelingsbudget en voor toepassing van de toekomstige jubileumuitkeringen alsmede de passieve belastinglatentie. De voorziening voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor de toekomstige uitgaven vanwege een jubileum van werknemers. Daarbij wordt rekening gehouden met ontslagkansen, sterftekansen en wordt de contante waarde berekend tegen een rekenrente van 5 procent.
129
Schulden op lange termijn Opgenomen langlopende leningen Waardering van de langlopende leningen geschiedt tegen nominale waarde. Het kortlopend deel van de langlopende leningen (< 1 jaar) is opgenomen onder de kortlopende schulden. Waarborgsommen De waarborgsommen die verantwoord zijn onder de langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Terugkoopverplichtingen VoV Voor de waarderingsgrondslag van de terugkoopverplichtingen VoV wordt verwezen naar de grondslagen zoals die zijn opgenomen onder de onroerende en roerende zaken VoV. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als: Verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Als niet anders is aangegeven, zijn baten en lasten opgenomen tegen de nominale waarde. Huren De huren zijn onderworpen aan overheidsvoorschriften. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Daarnaast geldt, dat de huren de zogenoemde maximaal redelijke huur niet mogen overschrijden. Vergoedingen Onder de vergoedingen zijn opgenomen de aan de bewoners en anderen in rekening gebrachte bedragen voor verleende woondiensten. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het resultaat op de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen. Het resultaat betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de daaraan toe te rekenen verkoopwaarde inclusief grondwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (nieuwbouw) en kan daarom negatief zijn. De toe te rekenen verkoopwaarde betreft de geraamde opbrengstwaarde van de in het verslagjaar te realiseren verkopen, zoals bepaald in de actuele waarde van de materiële vaste activa met een verkoopbestemming met betrekking tot het verslagjaar. Daarnaast brengen we op de verkoopprijs de directe verkoopkosten in mindering. Bij nieuwbouwprojecten worden tussentijds resultaten verantwoord. In geval van positieve resultaten worden deze mede berekend op grond van de omvang van de verkopen en de voortgang van de bouw. Overige waardeverandering De overige waardeveranderingen worden onder meer gevormd door de waardeverminderingen die zijn ontstaan door juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering op basis van besluitvorming.
130
Verder wordt hier het resultaat van de VoV verantwoord. Dit saldo wordt bepaald als het verschil tussen de behaalde verkoopopbrengst en de daaraan toe te rekenen verkoopwaarde, inclusief grondwaarde. Ook zijn de waardemutaties van de voorraad woningen verkocht onder voorwaarden als overige waardeveranderingen opgenomen. Lasten onderhoud Onder deze post verantwoorden we de werkelijke kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud, preventief onderhoud en planmatig en projectmatig onderhoud. We doen dat voor zover de uitgaven niet door huurverhoging dan wel exploitatieduurverlenging geactiveerd kunnen worden. De kosten van reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en periodiek onderhoud onderscheiden we in kosten van het eigen onderhoudsbedrijf – opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten – en onderhoud uitgevoerd door derden, verantwoord bij onderhoud. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop deze betrekking hebben. Mutatie actuele waarde De mutatie in de actuele waarde vloeit voort uit de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. De mutaties omvatten onder meer: aanpassing van de gehanteerde normen en parameters aan de werkelijke ontwikkeling bij onder andere het huurprijsniveau, beheer- en bijkomende exploitatielasten;. na-investeringen en de daaraan gekoppelde hogere huuropbrengsten en verlengingen van de exploitatieduur; mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie; vervallen van een exploitatiejaar. Verder is als onderdeel van de mutatie actuele waarde opgenomen de mutatie in de waarde van woningen die naar verwachting in de eerstkomende 3 jaar zullen worden verkocht. Deze woningen worden niet (meer) gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, maar tegen verwachte verkoopwaarde. Kasstroomoverzicht Het opgestelde kasstroomoverzicht is opgemaakt op basis van de indirecte methode.
131
6.2.
Toelichting op de balans per 31 december 2011
ACTIVA
Tabel 6.2.1: 1.1 Mutaties materiële vaste activa (bedragen x € 1.000) Mutaties materiële vaste activa
1-1-2011 Mutaties 2011 Investeringen: in ontwikkeling Investeringen: in exploitatie Investeringen: VoV naar huur Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening Na-investeringen: bestaand bezit Investeringen: aankoop bezit Investeringen: beschikking voorziening Desinvesteringen Vrijval verkoopprogramma 2011 Afschrijvingen Aanwending voorziening Mutaties actuele waarden Totaal mutaties 31-12-2011
onroerende en roerende goederen in exploitatie
in ontwikkeling
ten dienste van de exploitatie
verkopen onder voorwaarden
totaal
1.052.669
37.115
18.616
68.453
1.176.853
104.829 -34.894
6.220 20.913 -933
111.049 20.913 0
34.894 933
26.509
26.509
106 -9.927
106 -9.927
-8.930 -14.933 -381 63.123 91.394
14.448
3.198
-1.722 18.258
-8.930 -14.933 -3.403 -55.487 61.401 127.298
1.144.063
51.563
21.814
86.711
1.304.151
-3.022 -55.487
Zie voor een nadere specificatie van de mutaties actuele waarde tabel 6.2.45. Met ingang van 2010 is, als onderdeel van het materieel vast actief in exploitatie, de waarde van de portefeuille VoV opgenomen. De geactualiseerde verkoopwaarde van de verkopen onder voorwaarden zijn verantwoord. Onder langlopende leningen zijn de verplichtingen in verband met de toekomstige terugkoop van de woningen verantwoord. Voor de bepaling van de restwaarde voor woningen in de bedrijfswaardeberekening, is aangesloten op de beleidsregels van het CFV. Van het in exploitatie zijnde bezit zijn per 31 december 2011 3.895 eenheden gelabeld voor verkoop. Voor een toelichting op de post ‘waardemutaties’ verwijzen we u naar de toelichting in de resultatenrekening. Als onderdeel van de activa in ontwikkeling zijn de investeringen in een drietal grondposities verantwoord, waarvan de toekomstige woningbouwbestemming niet volledig zeker is. De aankopen zijn volledig door WonenBreburg gefinancierd. Voor deze grondposities heeft Stichting WonenBreburg het volledige eigendomsrecht. Wel zijn afspraken gemaakt met ontwikkelaars, waarbij het ontwikkelrisico gedeeld wordt met andere partijen. Op basis van deze afspraken heeft WonenBreburg het recht op evenredige financiële verrekening met deze partijen van uitgaven en resultaten.
132
De afschrijvingsmethodiek voor activa ten dienste van exploitatie is op lineaire basis. De afschrijvingstermijn varieert van 5 tot 50 jaar. Op gronden wordt niet afgeschreven.
Tabel 6.2.2: 1.2 Mutaties financiële vaste activa (bedragen x € 1.000) Mutaties financiële vaste activa
te vorderen BWSsubsidie
Boekwaarden (1-1-2011) Mutaties Toevoegingen Aflossingen Resultaat deelneming NVW-deelneming Verrekening NVW Holding BV Totaal mutaties Boekwaarden (31-12-2011)
2.325
deelnemingen
vorderingen op groepsmaatschappijen
294
83 -1.094
belastinglatentie
leningen u/g
totaal
13.873
3.671
5.464
25.627
5.114 -3.090
-315
831 -31
6.029 -4.530 9 -51 -99
9 -51 -98 -1.011
-42
1.926
-315
800
1.358
1.314
252
15.799
3.356
6.264
26.985
NVW= netto vermogenswaarde.
Tabel 6.2.3: 1.2.2 Deelnemingen (bedragen x € 1.000) Deelnemingen
Cofier Bouwontwikkeling BV Breedband Tilburg BV Totaal Geconsolideerde deelneming(en): WonenBreburg Holding BV Laurentius/WonenBreburg VOF Totaal
aandeel %
resultaat in boekjaar
25 24,33
9 0 9
netto vermogenswaarde per 31-12-2011 252 0 252
100 50
-98 -1.795 -1.893
-4.082 -7.344 -11.426
De negatieve netto vermogenswaarde van WonenBreburg Holding BV is verrekend met vorderingen op groepsmaatschappijen onder de financiële vaste activa. De negatieve netto vermogenswaarde van Laurentius/WonenBreburg VOF is verrekend met de vorderingen op groepsmaatschappijen onder de kortlopende vorderingen. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Haagpoort BV. Deze laatste vennootschap participeerde voor 50% in VOF Woningontwikkeling Haagpoort. Deze vof is per 23 december 2011 opgeheven. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Talmazone BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg.
133
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Groeseind BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Groeseind. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Forum BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Forum. WonenBreburg Holding BV houdt 25% van de aandelen van Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV.
Tabel 6.2.4: 2.1 Voorraden (bedragen x € 1.000) Voorraden Onderhoudsmaterialen Koopwoningen in ontwikkeling Koopwoningen Totaal
31-12-2011 436 8.203 242 8.881
31-12-2010 482 6.326 1.823 8.631
Tabel 6.2.4a: verloop saldo koopwoningen (bedragen x € 1.000) Verloop koopwoningen Saldo 1 januari Verkocht/verhuurd Geactiveerde uitgaven Saldo 31 december
2011 1.823 -1.606 25 242
Het saldo van de koopwoningen in ontwikkeling heeft betrekking op projecten met (nog niet verkochte) koopwoningen die nog in ontwikkeling of in aanbouw zijn.
Tabel 6.2.4b: specificatie uitgaven projecten met koopwoningen (bedragen x € 1.000) Specificatie uitgaven projecten met (onverkochte) koopwoningen
2011
Breda: Semenarieweg
2.785
Breda: F1 en F2 Heuvel
1.023
Breda: Hollandia
904
Tilburg: De Nieuwe Heikant
2.451
Overig Saldo 31 december
1.040 8.203
2.1.4 Onderhanden projecten Voor het deel dat koopwoningen in ontwikkeling reeds zijn verkocht, worden deze projecten verantwoord onder de post onderhanden projecten. Ultimo 2011 betreft dit project De Nieuwe Heikant te Tilburg, waarvan eind 2011 de helft van de woningen is verkocht. Onder de balanspost is het saldo van de investeringskosten en de ontvangen termijnen opgenomen.
134
2.2. Vorderingen Tabel 6.2.5: 2.2 (bedragen x € 1.000) Vorderingen Debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overlopende activa Totaal
31-12-2011 2.461 24.060 3.546 30.067
31-12-2010 3.819 17.471 3.968 25.258
De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt:
Tabel 6.2.5.1 (bedragen x € 1.000) Vorderingen op groepsmaatschappijen Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF
31-12-2011 26.738
Af: negatieve vermogenswaarde van de VOF
7.344
Saldo: balanswaarde vordering
19.394
WonenBreburg Holding BV
1.247
VOF Wijkontwikkelingsmij. Quinrijnboulevard Tilburg
3.152
Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij
231
Vorderingen op overige deelnemingen Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
36 24.060
Op grond van verslaggevingsregels is de negatieve netto vermogenswaarde van Laurentius/WonenBreburg VOF ultimo 2011 in mindering gebracht op de nominale waarde van de vordering op deze VOF.
Tabel 6.2.6: 2.2.1, 2.2.2 en 2.2.3 Debiteuren (bedragen x € 1.000) Debiteuren Huurdebiteuren (zittende bewoners) Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal
31-12-2011 1.546 -209 1.337
31-12-2010 1.413 -134 1.279
248
42
Vertrokken huurders Overige debiteuren Af: voorziening Subtotaal
2.349 1.389 -2.862 876
2.155 2.442 -2.099 2.498
Totaal
2.461
3.819
2011 2.233 1.574 -736 3.071
2010 1.805 896 -468 2.233
Gemeente en Rijk
Tabel 6.2.7 Verloop voorziening dubieuze debiteuren (bedragen x € 1.000) Verloop voorzieningen dubieuze debiteuren Saldo 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo 31 december
135
Tabel 6.2.8: 2.2.5 Overlopende activa (bedragen x € 1.000) Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Door te belasten aan derden Breedband BIT-netwerk Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud Facturen in omloop Nog te verwerken in projectadministratie Niet-vervallen rente Overig Totaal
31-12-2011 1.695 119 0 423 1.108 66 0 135 3.546
31-12-2010 1.473 305 652 332 826 322 166 -108 3.968
Ingaande 2011 is de post Breedband BIT-netwerk opgenomen onder de financiële vast activa (leningen u/g).
Tabel 6.2.9: 2.3 Liquide middelen (bedragen x € 1.000) Liquide middelen Direct opvraagbaar Totaal
31-12-2011 231 231
31-12-2010 2.268 2.268
31-12-2011 7 19 27 161 17 231
31-12-2010 20 10 1.452 781 5 2.268
31-12-2011 29 80.271 242.365 322.665
31-12-2010 29 74.936 207.456 282.421
Tabel 6.2.10: 2.3 Direct opvraagbaar (bedragen x € 1.000) Direct opvraagbaar Kas Kruisposten geldverkeer ING Fortis Rabobank Totaal PASSIVA
Tabel 6.2.11: 3 Eigen vermogen (bedragen x € 1.000) Eigen vermogen Wettelijke reserve Bestemmingsreserve beleid Overige reserve (na resultaatbestemming) Totaal
Tabel 6.2.12: 3.1 Verloop wettelijke reserve (bedragen x € 1.000) Verloop wettelijke reserve Saldo 1 januari Mutatie Resultaatbestemming Saldo 31 december
2011 29 0 0 29
Tabel 6.2.13: 3.2 Verloop bestemmingsreserve beleid (bedragen x € 1.000) Verloop bestemmingsreserve beleid Saldo 1 januari Mutatie Saldo 31 december
2011 74.936 5.335 80.271
136
Het saldo van de bestemmingsreserve kan als volgt worden toegelicht: Opbouw reserve (bedragen x € 1.000) Onrendabele toppen nieuwbouw Resultaat nieuwbouw koopwoningen Afboeking bedrijfswaarde te slopen bezit Bijkomende kosten te slopen bezit Algemene bijdrage herstructureringen Verkoopresultaat bestaand bezit (4een 5ejaar) Overige verrekeningen Saldo
31-12-2011 78.113 -2.659 25.818 0 786 -20.768 -1.019 80.271
31-12-2010 89.583 -8.479 19.211 0 2.500 -26.367 -1.512 74.936
Algemeen De bestemmingsreserve ‘beleid’ is gevormd om de verwachte resultaten (onrendabele toppen bij huur) van toekomstige nieuwbouwprojecten huur en koop te reserveren waarvoor de besluitvorming nog niet definitief is. Het gaat hierbij bovendien om de afboeking van de bedrijfswaarde bij sloop en algemene bijdragen herstructurering. Daarnaast is – als onderdeel van de bestemmingsreserve – het verwachte resultaat op verkopen in het 4e en 5e jaar na het verslagjaar als dekking van de uitgaven meegenomen. De overige onderdelen van de bestemmingsreserve worden op basis van beschikbare cijfers dan wel voorlopige afspraken gecalculeerd. Voor de in de bestemmingsreserve ingerekende projecten is aansluiting gerealiseerd met de prospectieve informatie die met dPi2012 aan Corpodata voor het CFV is aangeleverd. Bij de opmaak van de bestemmingsreserve hebben we onder andere rekening gehouden met het feit dat WonenBreburg is benaderd om de liquiditeitsproblematiek van een collega-corporatie mede op te lossen door bezit over te nemen. We hebben een bieding uitgebracht op 3 complexen met bestaande woningen en 1 project in aanbouw. Als onderdeel van de bestemmingsreserve is ingerekend het onrendabele deel dat met de overname verband houdt.
Onrendabele toppen nieuwbouw huur Voor de voorgenomen projecten nieuwbouw huur wordt – afhankelijk van de huur, gekoppeld aan de gekozen doelgroep – de onrendabele top bepaald. Als stichtingskosten houden we genormeerde budgetten aan.
Resultaat nieuwbouw koopwoningen Van de voorgenomen projecten nieuwbouw koop wordt afhankelijk van de doelgroep van de te bouwen koopwoningen een genormeerd resultaat gecalculeerd.
Afboeking bedrijfswaarde te slopen bezit Voor de voorgenomen sloopplannen en het daarbij verwachte sloopjaar wordt de afboeking van de bedrijfswaarde voor de betreffende complexen opgenomen.
Bijkomende kosten te slopen bezit De bijkomende kosten sloop zijn vanaf 2010 niet meer afzonderlijk ingerekend, omdat met deze uitgaven in de bedrijfswaarde (restwaarde) rekening wordt gehouden. Deze kosten zijn nu ingecalculeerd bij de berekening van de onrendabele toppen.
Algemene bijdrage herstructureringen De algemene bijdrage herstructureringen betreft reserveringen van bedragen om herstructureringen mogelijk te maken in omgevingen waar WonenBreburg een groot belang heeft.
137
Verkoop resultaat bestaand bezit (4e en 5e jaar) Dit betreft het verkoopresultaat van woningen (regulier en onder Koopgarant) op basis van de op dit moment voor verkoop gelabelde complexen, in combinatie met de mutatiegraad van het betreffende complex.
Overige verrekeningen Onder de overige verrekening zijn overige resultaten opgenomen uit bijvoorbeeld grondexploitatie, verwachte bijdragen van derden et cetera.
Tabel 6.2.14/15: 3.3 Verloop overige reserve (bedragen x € 1.000) Verloop overige reserve Saldo 1 januari Dotatie bestemmingsreserve beleid Resultaatbestemming Saldo 31 december
2011 207.456 -5.336 40.245 242.365
Tabel 6.2.16: 4 Egalisatierekening (bedragen x € 1.000) Egalisatierekening Subsidierekeningen BWS Leveringen en diensten huurders Totaal
31-12-2011 0 -6 -6
31-12-2010 12 127 139
Tabel 6.2.17: 4.1 Verloop egalisatierekening BWS (bedragen x € 1.000) Verloop egalisatierekening BWS Saldo 1 januari Rentetoerekening Mutaties Saldo 31 december
2011 12 1 -13 0
Tabel 6.2.18: 4.2 Verloop egalisatierekening levering en diensten huurders (bedragen x € 1.000) Verloop egalisatierekening leveringen en diensten huurders Saldo 1 januari 2011 Mutaties Saldo 31 december 2011
totaal 127 133 -6
In de egalisatierekening ‘leveringen en diensten huurders’ wordt het saldo van de nietverrekenbare leveringen en diensten gestort. Het saldo 31-12-2011 is als volgt samengesteld:
Tabel 6.2.19: 4.2 Saldo niet-verrekenbare leveringen en diensten (bedragen x € 1.000) Saldo niet-verrekenbare leveringen en diensten Glasherstel Rioolfonds Totaal
kosten
opbrengsten
saldo
465 455 920
396 391 787
69 64 133
31-12-2011 58.438 1.511 59.949
31-12-2010 42.267 2.076 44.343
Tabel 6.2.20: 5 Voorzieningen (bedragen x € 1.000) Voorzieningen Voorzieningen beleid Overige voorzieningen Totaal
Voorziening beleid De voorziening beleid is gevormd om de projecten uit te voeren die intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. 138
Tabel 6.2.21: 5.1 Verloop voorziening beleid (bedragen x € 1.000) Verloop voorziening beleid Saldo 1 januari Mutatie Saldo per 31 december
2011 42.267 16.171 58.438
2010 53.375 -11.108 42.267
De voorziening beleid is gevormd om de verwachte resultaten van toekomstige projecten waarvoor de besluitvorming definitief is en/of extern gecommuniceerd is en waarbij bestemmingsplannen geen belemmeringen meer opleveren, te reserveren. Dit betreft resultaten in de nieuwbouw huur- en koopsfeer, de afboeking van de bedrijfswaarde bij sloop en de algemene bijdragen herstructurering.
Tabel 6.2.22 Samenstelling van de voorziening beleid Onderdeel (bedragen x € 1.000) Onrendabele toppen nieuwbouwwoningen Resultaat verkoop nieuwbouw koopwoningen Afboeking bedrijfswaarde sloop Algemene herstructureringsbijdrage Overige verrekening Totaal bedrag in voorziening beleid t.b.v. projectontwikkeling Aanwending voorziening met activa in ontwikkeling Saldo per 31 december 2011
opbouw 31-12-2011 98.200 377 9.509 15.859 -10.020 113.925
opbouw 31-12-2010 64.364 -4.788 10.092 15.488 -9.917 75.239
-55.487 58.438
-32.972 42.267
De mutatie in de voorziening van eind 2011 ten opzichte van de stand 31 december 2010 van per saldo € 16,17 miljoen presenteren we als volgt:
Tabel 6.2.23 Specificatie mutatie voorziening beleid 2011 (bedragen x € 1.000) Afwijking in voorziene bedragen per 1 januari 2011 Financiële consequenties besluiten 2011 Aanwending voorziening in verband met oplevering projecten Mutatie verrekening voorziening met activa in ontwikkeling Totaal mutatie
18.025 32.232 -11.571 -22.515 16.171
Tabel 6.2.24: 5.2 Verloop overige voorzieningen (bedragen x € 1.000) Verloop overige voorzieningen Passieve belastinglatentie Voorziening cafetariamodel Voorziening jubilea-uitkeringen Voorziening persoonsgebonden budget Totaal
Saldo per 31-12-2011 481 36 477 517 1.511
Mutatie 2011 -330 -194 10 -51 -565
Saldo per 31-12-2010 811 230 467 568 2.076
Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben betrekking op personele aangelegenheden, zoals voor het Cafetariamodel, de niet opgenomen verlof- en vakantie-uren, het persoonsgebonden budget en de jubilea (gevormd in 2010). De opgenomen belastinglatentie heeft betrekking op het deel van de leningenportefeuille waarvoor er een nadelig verschil bestaat tussen het renteniveau voor de betreffende lening en de disconteringstabel die in het kader van de VSO2 is opgesteld. Momenteel staat bij de Belastingdienst de waardering van de leningen ter discussie.
139
Tabel 6.2.25: 6 Langlopende leningen (bedragen x € 1.000) Langlopende leningen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Leningen groepsmaatschappijen Waarborgsommen Verkoop onder voorwaarden Totaal
31-12-2011 39.120 725.245 5.364 310 85.519 855.558
31-12-2010 40.918 713.345 0 280 65.832 820.375
Per 31 december 2011 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5 jaar € 643,2 miljoen (2010: € 547,3 miljoen). In procenten van de leningenportefeuille is dit 77% per 31 december 2011 tegen 68% per 31 december 2010. Tot een bedrag van € 81 miljoen waren per 31 december 2011 middelen vastgelegd die voor een belangrijk deel de financiering van (eind)aflossingen 2012 en voor een beperkt deel voor 2013 dekken.
Tabel 6.2.26: 6.1,6.2 en 6.3 Leningen (bedragen x € 1.000) Leningen
overheid
Saldo 1-1-2011 Aflossingsdeel verantwoordingsjaar Nieuwe leningen 2011 Aflossingen leningen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Saldo per 31-12-2011
40.918 7.188 0 -7.188 -1.798 39.120
kredietinstellingen 713.345 39.871 86.000 -39.871 -74.100 725.245
groepsmaatsch. 0 0 5.500 -136 0 5.364
In 2011 zijn tot een bedrag van € 86 miljoen nieuwe leningen van kredietinstellingen opgenomen. Dit bedrag is besteed voor de financiering van investeringen in materiële vaste activa (€ 38,9 miljoen) en (eind)aflossingen van leningen (€ 47,1 miljoen). Rentevoet en aflossingssysteem Per 31 december 2011 bedraagt de gewogen gemiddelde rentevoet (van de betaalde rente) van de uitstaande leningen overheid en kredietinstelling 4,17% (2010: 4,32%). De leningen overheid en kredietinstellingen lossen wij af op basis van annuïteiten; lineair dan wel via het dynamische kostprijssysteem of ineens (fixe leningen). Per 31 december 2011 is de opbouw van de leningportefeuille als volgt: Vast/variabel bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille Variabel 80 9,5% Vast 760,3 90,5% Van de leningen is een bedrag van € 21,7 miljoen afgedekt met swaps. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de paragraaf ‘Niet in de balans opgenomen en p.m.verplichtingen’ op pagina 142. Aflossing en/of renteherziening 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Na 2018
bedrag (x 1 miljoen) 88,5 70,2 66,6 42,7 42,7 27,5 61,6 574,0
% van leningportefeuille 10,5% 8,4% 7,9% 5,1% 5,1% 3,3% 7,3% 68,3%
140
Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 75,9 miljoen en is verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de aflossingen 2012 en 2013 waren per 31 december 2011 tot een bedrag van € 81 miljoen (2012: € 68 miljoen en 2013: € 13 miljoen) renteafspraken gemaakt. Zekerheden Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot een bedrag van € 898 miljoen, inclusief de financiering met een stortingsdatum in 2012 en 2013 en de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal € 80 miljoen, die per 31 december volledig opgenomen waren. Verkopen onder voorwaarden.
Tabel 6.2.27: 6.5 Verkoop onder voorwaarden (bedragen x € 1.000) Verkopen onder voorwaarden Saldo 1 januari 2011 Mutaties 2011: Teruggekocht Verkopen bestaand en nieuwbouw Waardeontwikkeling Totaal
2011 65.832 -1.920 23.329 -1.722 85.519
Tabel 6.2.28: 7 Kortlopende schulden (bedragen x € 1.000) Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan de gemeente Schulden aan leveranciers en overige schulden Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva Totaal
31-12-2011 13.735 2.528 10.510
31-12-2010 4.848 1.681 12.171
6.809 75.898 64 22.716 132.260
2.844 47.059 0 22.757 91.360
31-12-2011 13.733 2 13.735
31-12-2010 4.848 0 4.848
Tabel 6.2.29: 7.1 Schulden aan kredietinstellingen (bedragen x € 1.000) Schulden aan kredietinstellingen BNG, rekening-courant Kruisposten geldverkeer Totaal
De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 25 miljoen. Hiervoor is als zekerheid een bedrag van € 5 miljoen in een deposito gestort.
Tabel 6.2.30: 7.4 Schulden terzake belastingen en premies sociale verzekeringen (bedragen x € 1.000) Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen Btw Loonbelasting VPB Pensioenpremie Totaal
31-12-2011 5.709 656 30 414 6.809
31-12-2010 1.826 617 0 401 2.844
141
Tabel 6.2.31: 7.3 Totaal overlopende passiva (bedragen x € 1.000) Overlopende passiva Niet-vervallen rente Vooruit ontvangen huur Nog te ontvangen facturen Te verrekenen huursubsidie/toeslag Vooruit ontvangen subsidies Reservering verlof- en overuren Te verrekenen/transitorische servicekosten Reservering Tilburg Akkoord Diversen Totaal
31-12-2011 11.426 2.596 1.140 934 483 1.150 4.022 655 310 22.716
31-12-2010 11.874 2.574 1.082 938 84 1.268 3.190 1.160 587 22.757
Niet in de balans opgenomen en p.m.-verplichtingen Stichting WonenBreburg participeert door middel van een bv-structuur in VOF Woningontwikkeling Haagpoort, VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg, VOF Groeseind, VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein, VOF Forum en Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. Per 23 december 2011 is VOF Woningontwikkeling Haagpoort opgeheven. De firmanten (vennoten) in de vof’s zijn hoofdelijk aansprakelijk. De firmanten in de VOF Woningontwikkeling Haagpoort waren HEJA projectontwikkeling BV en WonenBreburg Project Haagpoort BV. De firmanten in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg zijn de gemeente Tilburg en WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV. De firmanten in de Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF zijn WonenBreburg Project Talmazone BV en Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling III BV. De firmanten van de VOF Groeseind zijn WonenBreburg Project Groeseind B.V. en Janssen de Jong Projectontwikkeling BV. De firmanten van de VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein zijn WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV en de Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling BV. De firmanten van de VOF Forum zijn WonenBreburg Project Forum BV en van de Weegen Projectontwikkeling B.V. Er zijn garantieafspraken overeengekomen aangaande niet verkochte woningen: Voor het project Havenmeester in Tilburg is door Stichting WonenBreburg een afnamegarantie gegeven voor de onverkochte appartementen bij de oplevering in 2013. De afnamegarantie heeft betrekking op maximaal 162 woningen. In ruil voor deze garantie dient de projectontwikkelaar bij afname van de onverkochte woningen door WonenBreburg af te zien van vergoeding van de bouwrente en een korting van 5 tot 10% te verlenen op de VON-prijs van de af te nemen woningen. Van het aldus resterende aankoopbedrag komt de directe huurwaarde van de woning voor rekening van WonenBreburg. De directe huurwaarde wordt bepaald door de gekapitaliseerde huuropbrengsten en bedraagt ongeveer 75% van de VON-prijs. De Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester, waarin de Provincie NoordBrabant, de gemeente Tilburg en WonenBreburg participeren voor respectievelijk 50%, 25% en 25%, verplicht zich om bij afname van de woning van de projectontwikkelaar door WonenBreburg een lening te verstrekken voor het restant van het aankoopbedrag. Deze lening is in principe winstdelend: de aflossing en rente bestaan uit de waardeverandering van de woning die bij verkoop gedurende of na afloop van de in de regeling overeengekomen exploitatieperiode van 5 jaar wordt gerealiseerd. Voor de verplichting tot verstrekking van de winstdelende lening is WonenBreburg aan de Stichting een provisie verschuldigd, te berekenen over de VON-prijs van de woningen die onderwerp zijn van de garantie.
142
De aldus van de projectontwikkelaar afgenomen woningen worden door WonenBreburg geëxploiteerd. Het exploitatierisico ligt derhalve bij WonenBreburg. WonenBreburg probeert de woningen gedurende een periode van 5 jaar zo snel mogelijk te verkopen. Na de periode van 5 jaar wordt het investeringsfonds geliquideerd en worden de dan nog niet verkochte woningen alsnog verkocht (indien mogelijk). Met de opbrengst van de verkoop van de woningen wordt de lening die door de stichting is verstrekt, afgelost. Voor woningen die regulier zijn verhuurd door WonenBreburg, en daarom niet worden verkocht, wordt de verkoopopbrengst gesteld op 85% van de getaxeerde verkoopwaarde vrij van huur. Het risico van waardeverandering bij verkoop ligt bij de stichting. Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een ‘letter of comfort’ afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, zal de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd worden. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2013. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg Holding BV, WonenBreburg Project Haagpoort BV, WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Groeseind BV, WonenBreburg Project Forum BV en WonenBreburg Dr. Struyckenplein BV en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. Door WonenBreburg Holding BV is voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV ook een letter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen, zodat WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV aan haar schulden op korte en lange termijn zal kunnen blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2013. Als deelnemer aan het WSW heeft stichting WonenBreburg een obligoverplichting per balansdatum van maximaal € 33.638.000. Alleen in het geval dat het eigen vermogen van WSW niet toereikend mocht zijn, zullen de deelnemers worden aangesproken. Door huisbankier BNG is een kredietfaciliteit vastgesteld van € 25.000.000. In Futura-verband is in het kader van de cashpoolconstructie bepaald, dat men verplicht is om tot een bedrag van € 5 miljoen deposito’s aan te houden voor de cashpoolfaciliteit. Voor de verdere kredietfaciliteit zijn geen aanvullende, bijzondere zekerheden afgegeven. Door BNG zijn namens WonenBreburg bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 634.204. De garanties hebben betrekking op mogelijke planschade als gevolg van gebiedsontwikkeling. Borgstelling voor DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) met betrekking tot een project voor de bouw van 330 woningen in de sociale sector in Zuid-Afrika. De borgstelling omvat in aanvang € 452.223 en wordt jaarlijks in de jaren tot en met 2015 met € 49.112 verlaagd en in 2016 met € 141.307. De Stichting WonenBreburg vormt met de diverse bv’s voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting een fiscale eenheid. Daarom zijn alle vennootschappen binnen deze fiscale eenheid hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting- en omzetbelastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. De vennootschapsbelasting wordt geheven bij de moedermaatschappij. De aangiften omzetbelasting worden afzonderlijk ingediend. De gevoegde maatschappijen zijn: Stichting WonenBreburg WonenBreburg Holding B.V.
143
-
WonenBreburg Project Groeseind B.V. WonenBreburg Project Quirijnboulevard B.V. WonenBreburg Haagpoort B.V. WonenBreburg Project Talmazone B.V. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V. WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V. WonenBreburg Project Forum B.V.
WonenBreburg Project Quirijnboulevard B.V. heeft een verzoek ingediend bij de belastingdienst om per 1-1-2012 ontvoegd te worden uit de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hierdoor ontstaan ruimere mogelijkheden om de fiscale verliezen te compenseren Leasecontracten WonenBreburg heeft voor 12 auto’s leasecontracten afgesloten. De gemiddelde resterende looptijd van de contracten bedraagt 25 maanden. De resterende leaseverplichting bedraagt € 252.707. Wet Ketenaansprakelijkheid Door gebruik te maken van aannemers en onderaannemers is de Wet Ketenaansprakelijkheid van toepassing. Gedurende het boekjaar heeft geen aansprakelijkheidsstelling jegens Stichting WonenBreburg plaatsgevonden. Derivaten Per balansdatum heeft WonenBreburg de volgende derivaten:
Nom.waarde
product
rentetype/tarief
€ 2.295.318
BNG (einde looptijd 03-09-2012)
vaste rente (5,54%) geruild tegen variabele rente (6 maands Euribor)
€ 2.295.318
BNG (einde looptijd 03-09-2012)
variabele rente (6 maands Euribor) geruild tegen vaste rente (4,84%)
€ 4.442.205
BNG (einde looptijd 01-11-2013)
vaste rente (5,82%) geruild tegen variabele rente (6 maands Euribor)
€ 15.000.000
ABN-AMRO (einde looptijd 24-122012)
vaste rente (3,67%) geruild tegen variabele rente (6 maands Euribor + 0,1%)
De swaps zijn per balansdatum gelabeld met een onderliggende waarde. Dat wil zeggen dat de swaps gekoppeld zijn aan aangetrokken (lopende) financiering. De looptijd van de swaps is niet langer dan de looptijd van de leningen en de hoofdsom van de swaps is niet groter dan de (restant) hoofdsom van de leningen. WonenBreburg neemt derhalve geen openstaande swappositie in. De marktwaarde van de gehele swapportefeuille bedraagt ultimo 2011 € 718.138 negatief. De lage rente in 2011 heeft tot gevolg gehad dat een groot deel van de door WonenBreburg afgesloten derivaten (swaps) een negatieve marktwaarde heeft. Naarmate de rente stijgt, neemt
144
de negatieve waarde af en kan deze omslaan naar een positieve waarde. De contracten hebben allen nog een relatief korte looptijd en lopen in 2012 en 2013 af. Bij het met de ABN AMRO afgesloten swapcontract is sprake van zogenaamde CSA van € 1.000.000. Deze CSA moet worden gezien als een zekerheidsstelling waaraan WonenBreburg op verzoek van de bank moet voldoen. Indien de negatieve marktwaarde van de swap boven het CSA-bedrag uitkomt, kan WonenBreburg door de bank gedwongen worden ter zekerheidsstelling een bedrag ter grootte van de negatieve marktwaarde op dat moment te storten op een geblokkeerde rekening. Het geld is dan nog wel van WonenBreburg, maar niet vrij opneembaar en kent een lage rentevergoeding. De negatieve marktwaarde van de swap ad -/- € 331.108 (per 31 december 2011) is tot aan het opmaken van de jaarrekening onder het CSA-bedrag gebleven en dit zal tot aan het einde van de looptijd van de swap ook zo blijven. WonenBreburg houdt alle swapcontracten, conform het treasurybeleid, aan ter beperking van met name variabele renterisico’s op haar leningenportefeuille. WonenBreburg volgt de ontwikkelingen in de rente en marktwaarde nauwgezet en zal dat ook blijven doen. Het WSW wordt per kwartaal geïnformeerd over de derivatenportefeuille. Effectiviteitsrisico van derivaten De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving geven kaders hoe boekhoudkundig om te gaan met derivaten (waaronder renteswaps). WonenBreburg past ten aanzien van de verantwoording van zijn derivaten ‘Kostprijs hedge accounting’ toe. RJ richtlijn 290 schrijft in dat verband onder meer voor dat de relatie derivaat-actief/passief moet worden getest op haar effectiviteit. Om de effectiviteit te testen, maakt WonenBreburg gebruik van de zogenoemde ‘critical terms’ methode (ofwel de belangrijkste modaliteiten). Daarbij wordt voor zowel de desbetreffende leningen als de gesloten rentederivaten de samenhang/overeenstemming getoetst van de belangrijkste modaliteiten: bedrag, looptijd, coupondata (ontvangen variabele rente over derivaat versus verplichtingen over lening), renteconventie en referentierente. Uit de toets komt een beperkte ‘ineffectiviteit’ van de renteconventie als gevolg van enkele te betalen beperkte renteopslagen naar voren. De effecten hiervan worden jaarlijks via de winst- en-verliesrekening verantwoord.
145
Toelichting op de winst-en-verliesrekening (niet-geconsolideerd) Bedrijfsopbrengsten
Tabel 6.2.31: A Huren (bedragen x € 1.000) A Huren
2011
2010
131.668 4.240 135.908
129.156 3.867 133.023
-2.776 45 133.177
-3.037 108 130.094
Te ontvangen netto huren voor woningen en woongebouwen garages en bedrijfsruimten Subtotaal
Af huurderving wegens leegstand bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar Totaal
De toename van de netto huuropbrengsten ten opzichte van 2010 verklaren wij als volgt: Wijziging Aankopen/oplevering woningen 2010 en 2011 Verkoop woningen 2010 en 2011 Overige onttrekkingen Jaarlijkse huurverhoging Huurverhoging bij woningverbetering, comfortverbetering en aanpassingen als gevolg van optrekken van huren naar markthuren dan wel streefhuren Totaal
3.029 -961 -1.287 1.532 572 2.885
Tabel 6.2.32: B Vergoedingen (bedragen x € 1.000) B Vergoedingen Leveringen en diensten Af: derving Totaal
2011 10.179 -23 10.156
2010 11.592 -29 11.563
De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, zijn verwerkt in het bedrag leveringen en diensten.
Tabel 6.2.33: C Overheidsbijdragen (bedragen x € 1.000) C Overheidsbijdragen Egalisatiesubsidie BWS Jaarlijkse bijdrage woningaanpassingen Overige eenmalige bijdragen Totaal
2011 15 2 18 35
2010 18 3 113 134
Tabel 6.2.34: D Verkoop onroerend goed 2011 (bedragen x € 1.000) D1 Verkoop onroerend goed regulier
Saldo verkopen bestaand bezit Af: stijging tot verkoopwaarde van jaarschijf 2011 in voorg. jaren Resultaat verkopen bestaand bezit Regulier resultaat verkoop nieuwbouw Totaal verkoopwinst
aantal
verkoop opbrengst
directe verkoopkosten en bijbetaling erfpacht
bedrijfswaarde
afwijking verkopen t.o.v. het verwachte resultaat
52 53
7.562 8.367
-1.080 -758
-2.109 -2.640
4.373 4.969 -596 147 -449
146
Het resultaat nieuwbouw is als volgt samengesteld (bedragen x € 1.000) Project resultaat Theresia’s Rozen, Tilburg -210 Donizetti, Tilburg 152 Tussen De Meesters, Breda 252 Rondom, Breda 103 Heinsiushof, Breda -161 Overige projecten 11 Totaal 147
Tabel 6.2.35: D Verkoop onroerend goed 2010 (bedragen x € 1.000) D1 Verkoop onroerend goed regulier
Saldo verkopen bestaand bezit Af: stijging tot verkoopwaarde van jaarschijf 2011 in voorg. jaren Resultaat verkopen bestaand bezit Regulier resultaat verkoop nieuwbouw Totaal verkoopwinst
aantal
verkoop opbrengst
directe verkoopkosten en bijbetaling erfpacht
bedrijfswaarde
afwijking verkopen t.o.v. het verwachte resultaat
90 53
12.371 8.453
-1.583 -807
-2.841 -2.557
7.947 5.210 2.737 120 2.857
Onder de post verkoop onroerend goed wordt onder meer opgenomen de opbrengst van reguliere verkopen in het afgesloten boekjaar. Hierop wordt in mindering gebracht de waardestijging tot verkoopwaarde van te verkopen woningen voor de jaarschijf 2011 zoals opgenomen in voorgaande jaren. Afwijkingen in 2011 zijn ontstaan door prijs- en hoeveelheidsverschillen. Een belangrijk deel van het negatieve verkoopresultaat is het gevolg van de waardering tegen WOZwaarde per 1 januari 2009 van de te verkopen woningen in 2011, waarbij nadien de gemiddelde verkoopwaarde fors is gedaald. Daarnaast is in 2011 één woning minder verkocht dan in de jaarrekening 2010 voor de jaarschijf 2011 was ingecalculeerd. Het verkoopresultaat nieuwbouw bestaat grotendeels uit bedragen die voortkomen uit de afwikkeling van in voorgaande jaren opgeleverde projecten.
Tabel 6.2.36: E Overige bedrijfsopbrengsten (bedragen x € 1.000) E Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde kosten eigen bedrijf Tegemoetkoming in administratiekosten Doorbelasting salariskosten aan derden Opbrengst administratie derden Btw pro rata regeling 2005 tot en met 2010 Diversen Opbrengst antennes Totaal
2011 2.694 481 631 169 0 343 175 4.493
2010 2.617 482 99 97 1.457 512 106 5.370
De stijging in de doorbelasting salariskosten aan derden wordt voornamelijk veroorzaakt wegens doorbelasting aan de ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. De btw prorata regeling in 2011 is verwerkt onder de overige bedrijfslasten. Bedrijfslasten
Tabel 6.2.37: F Afschrijvingen (bedragen x € 1.000) F Afschrijvingen Overige goederen als onderdeel materiële activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Totaal
2011 381 3.022 3.403
2010 321 2.614 2.935 147
G Overige waardeveranderingen
Tabel 6.2.38: G Overige waardeveranderingen (bedragen x € 1.000) G Overige waardeveranderingen Financiële gevolgen besluiten m.b.t. 2011
2011
-
Breda: Talmazone (achtervang toren 3)
N 2.854
-
Breda: herstructureringsbudget Geeren-Noord
N 2.500
-
Breda: Semenarieweg
-
Breda: Dr. Struyckenplein
-
Breda: Wilgenakker/Bosakker (Galder)
-
Breda: Erasmusweg
-
Tilburg: Magazijnkwartier
N 7.553
-
Tilburg: Enschotse baan Berkel-Enschot
N 3.403
Totaal dotaties aan voorz. beleid o.g.v. besluiten Afwijkingen en afwikkelingen voorziene bedragen per 31 dec. 2011 en 2010 Saldo verkopen bezit met Koopgarant (VoV)
2010
N 667 N 14.435 N 802 N 18
N 32.232
N 41.593
N 18.025
B 40.084
B 11.341
B 9.779
Stijging tot verkoopwaarde jaarschijf boekjaar in voorg. jaren Aanpassing uitgangspunten restwaarde berekening in 2010
N 9.964
N 8.248
Overige mutaties van de vastgoedportefeuille
N 9.127
Totaal
N 2.760
N 58.006
N 2.738
B = batig, N = nadelig
Op de verschillende categorieën geven we de volgende toelichting.
Financiële gevolgen besluiten 2011 De financiële gevolgen van de besluiten 2011 kunnen als volgt nader uitgesplitst worden: Categorie Onrendabele top nieuwbouw huurwoningen Afboeking bedrijfswaarde sloopcomplexen Algemene bijdrage herstructurering/overige Geraamde opbrengst verkoop woningen Totaal
bedrag N 31.161 N 18 N 2.500 B 1.447 N 32.232
In bovenstaand overzicht is de financiële impact van de overige waardeveranderingen op projectniveau weergegeven. Onderdeel van de uitkomst per project kan zijn: onrendabele top nieuwbouw huurwoningen; resultaat op verkoop nieuwbouwwoningen, garages en commerciële ruimtes; exploitatieresultaat bij verhuur van parkeervoorzieningen en commerciële ruimtes; afboeking van bedrijfswaardes voor complexen die aangewezen zijn voor sloop; algemene herstructureringsbijdragen; overige verrekeningen, zoals resultaten op grondexploitatie, bijdragen derden, etc.
Afwijkingen en afwikkelingen ten opzichte van voorziene bedragen per 31 december 2010 Eind 2011 zijn de bedragen in voorziening beleid met projectbesluiten uit 2010, of eerder op projectniveau geactualiseerd, wat heeft geleid tot een nadelige correctie van totaal € 18 miljoen. Voor een belangrijk deel betreft dit de aanpassing van ingerekende investeringsbedragen die deels genormeerd waren opgenomen. Hiervoor zijn eind 2011 de vastgestelde investeringsbudgetten ingecalculeerd.
148
Het voordelig saldo van aanpassingen in 2010 ad totaal € 40,085 miljoen betreft de verlaging van het disconteringspercentage van de te ontwikkelen huurprojecten in de voorziening (van 6% naar 5,25%), gerealiseerde aanbestedingsvoordelen, verval van gereserveerde bedragen voor verwachte kosten bij opgeleverde projecten en projecten waarvoor in de voorziening bedragen waren ingerekend die alsnog niet zijn doorgegaan, alsmede een correctie op de ingerekende bedragen voor sloop- en uitplaatsingskosten.
Resultaat verkopen met Koopgarant (VoV) Onder de post overige waardeveranderingen wordt de opbrengst van de verkopen met koopgarant in het afgesloten boekjaar opgenomen. Hierop wordt in mindering gebracht de waardestijging tot verkoopwaarde voor de jaarschijf 2011 verwachte te verkopen woningen, zoals opgenomen in voorgaande jaren. Afwijkingen in 2011 ontstaan door prijs- en hoeveelheidsverschillen. Wijzigingen in de raming van waardestijgingen van de te verkopen woningen in de eerstvolgende 3 boekjaren worden vanaf 2011 niet meer als overige waardeveranderingen verantwoord, maar als mutatie actuele waarde. De vergelijkende cijfers 2010 zijn hierop aangepast.
Overige mutaties van de vastgoedportefeuille Als overige mutaties zijn verantwoord afboekingen en waardeverminderingen van vastgoed in ontwikkeling tot een totaalbedrag van € 8,539 miljoen en een correctie op een subsidie voor vastgoed wegens een niet verwerkte renteherziening ad € 0,588 miljoen
Tabel 6.2.39: H Lonen en salarissen (bedragen x € 1.000) H Lonen en salarissen Bruto salarissen Uitzend- en interimkrachten Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid Totaal
2011 18.594
2010 18.706
727 -120 19.201
674 -259 19.121
De formatie per balansdatum in fte’s bedroeg respectievelijk 408,1 fte voor 2011 en 417,3 fte voor 2010. Werkgeverslasten conform Wopt De huidige salarissen van de beide bestuurders van WonenBreburg verhouden zich goed tot de salarissen conform de adviesregeling Izeboud. Vanaf 1 juli 2010 is de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties van kracht, die de adviesregeling Izeboud opvolgt. De beloningscode geldt voor nieuwe benoemingen; bestaande arbeidsovereenkomsten worden gerespecteerd. We hebben bij het ministerie van Binnenlandse Zaken gemeld dat binnen WonenBreburg 2 functionarissen onder de Wopt (Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens) vallen. Deze wet regelt de openbaarmaking van topinkomens. Als criterium geldt een grensbedrag van € 193.000, dat is samengesteld uit belastbaar inkomen, totaal pensioenafdracht (werkgevers- en werknemerslasten) en overige vergoedingen. Bij de Eerste Kamer is een wetsvoorstel in behandeling over de openbaarmaking van topinkomens. Het wetsvoorstel, Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector, geeft regels voor de hoogte van deze inkomens. De beloningsbedragen van de bestuurders bevinden zich onder de maxima van het wetsvoorstel. In het voorstel is sprake van een maximum van € 223.666 (op ongeveer dezelfde grondslag als de Wopt).
149
Gegevens bestuurders Naam
functie
leeftijd
Ir. J.A. Dunnewijk
directeurbestuurder directeurbestuurder
Drs. A.G.M. Streppel
59
werkzaam in huidige functie sinds 01-01-1990
werkzaam bij de organisatie / rechtsvoorgangers sinds 01-01-1990
58
01-09-2000
01-09-2000
Ir. J.A. Dunnewijk is voorzitter werkveld adviesraad van Avans, lid van het bestuur van Stichting Kences (studentenhuisvesting) en voorzitter van het bestuur van de Stichting MOM. Al deze functies zijn onbezoldigd. Drs. A.G.M. Streppel is lid van de Deelnemersraad van het WSW, lid van het algemeen bestuur van Aedes en bestuursvoorzitter van de Stichting Futura. Alle functies zijn onbezoldigd, met uitzondering van de Aedes-bestuursfunctie. De vergoeding die daarvoor wordt verkregen, komt ten goede aan WonenBreburg.
Tabel Beloning bestuurders Naam
functie
Ir. J.A. Dunnewijk Drs. A.G.M. Streppel
directeur-bestuurder directeur-bestuurder
Naam
Ir. J.A. Dunnewijk Drs. A.G.M. Streppel
totaal fiscaal inkomen 164.708 168.341
werknemerslast ouderdomspensioen 14.923 14.923
totaal variabel inkomen
werkgeversbijdrage ouderdomspensioen
-
32.818 32.818
uitkering bij beëindiging dienstverband -
totaal conform Wopt 212.449 216.082
De bestuurders maken gebruik van dienstauto’s die door de corporatie worden verstrekt. Voor het privégebruik vergoeden de bestuurders gezamenlijk € 1.330 per jaar.
Tabel 6.2.40: I Sociale lasten (bedragen x € 1.000) I Sociale lasten Werkgeverslasten sociale verzekeringen: zorgverzekeringswet, arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid Werkgeverslasten pensioenvoorzieningen: afbouw VUTregeling, vroegpensioenregeling, ouderdoms- en invaliditeitspensioen Totaal
2011
2010
2.681
2.594
3.542
3.629
6.223
6.223
Pensioenen WonenBreburg is aangesloten bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties), een zelfstandig pensioenfonds waar de pensioenbelangen van de hele corporatiesector zijn ondergebracht. De pensioenregeling is een toegezegd-pensioenregeling, waarbij WonenBreburg in geval van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2011 lag de geschatte dekkingsgraad van SPW op 101%. SPW voldoet hiermee niet aan de minimale norm van 105% die De Nederlandsche Bank (DNB) stelt.
150
Tabel 6.2.41: J Lasten en onderhoud (bedragen x € 1.000) J Voor woningen, overige exploitaties en activa ten dienste van de exploitaties Onderhoudsuitgaven Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat Totaal
2011
2010
28.422 -4.906 23.516
39.512 -4.761 34.751
Tabel 6.2.42: J Onderhoudscategorie 2011 (bedragen x € 1.000) Overzicht 2011 Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Periodiek onderhoud Onderhoudsvergoeding aan VvE Verbruik klein materiaal Planmatig onderhoud Projectmatig onderhoud Subtotaal Loonkosten eigen dienst Totaal t.l.v. winst-en-verliesrekening
2011 7.367 4.922 2.293 903 359 14.626 -2.048 28.422 -4.906 23.516
2010 7.642 5.279 2.328 776 379 11.893 11.215 39.512 -4.761 34.751
Het projectmatig onderhoud geeft een negatieve last. Dit wordt veroorzaakt door een aanpassing tussen het te activeren deel en het deel dat ten laste komt van de exploitatie. Ingaande 2011 wordt meer rekening gehouden met levensduurverlenging, waardoor een hogere activering mogelijk is. Dit geldt niet alleen voor 2011, maar voor alle lopende projecten. Dit alles heeft geleid tot een hogere bate (circa € 25 miljoen) dan de lasten (circa € 23 miljoen), waardoor per saldo over 2011 een positief resultaat op het projectmatig onderhoud ontstaat.
151
Tabel 6.2.43: K Overige bedrijfslasten (bedragen x € 1.000) K Overige bedrijfslasten
2011
2010
2.489 79 -356 9
2.556 73 37 467
1.680 1.274 424 260 1.084 166 202 51 433 18 44 107 256 261 166 458
1.272 1.577 657 332 1.055 172 367 167 438 56 49 91 271 295 118 450
4.938
4.427
501
469
Algemene personeelslasten Overige personeelskosten Reservering persoonsgebonden scholingsbudget Reservering verlof- en overuren Reservering jubilea uitkeringen
Algemene kosten Huisvesting Automatisering Public relations Telefoonkosten Advieskosten Drukwerk Samenwerkingskosten Woonruimteverdeelsysteem Kosten vervoermiddelen Participatie en democratisering Vakliteratuur Bankkosten Portikosten Restauratieve voorzieningen Externe controlekosten (excl. advieskosten) Overige algemene beheerkosten *
Zakelijke bedrijfslasten
belastingen
verzekeringen
contributie landelijke federatie
strategisch beheer
niet-gedekte projectkosten eerdere jaren
bijdrage 40+ wijken
127
130
1.069
1.922 1.043
1.472
1.361
9.889 336 524 980 594 4 2 274 147 1.893 31.855
11.115 317 0 897 0 285 250 296 137 1.372 34.521
Overige lasten Kosten leveringen en diensten Vervolgingskosten Btw pro rata regeling Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Dotatie voorziening dub. debiteuren projectontwikkelingen Antikraak t.b.v. projecten Verhuiskostenvergoeding Beheervergoeding betaald aan VvE AeDex Diversen Totaal
* Dit bedrag is inclusief het honorarium van de Raad van de commissarissen. Over 2011 bedroeg dit totaal € 75.500.
De post huisvesting geeft, wegens een onjuiste toerekening van kosten 2010 aan 2009, eenmalig in 2010 een lagere lastenpost te zien.
152
L Rentebaten N Rentelasten Met betrekking tot bovenstaande renteposten verstrekken we het volgende totaaloverzicht:
Tabel 6.2.44: L Rentebaten en N Rentelasten (bedragen x € 1.000) Verschuldigde rente a. Rente leningen overheid b. Rente leningen derden c. Rente rekening-courant banken d. Boeterente/disagio e. Overige rente f. Geactiveerde rente Totaal (a) Te ontvangen rente a. Rente leningen uitgegeven gelden b. Rente BWS-subsidie c. Overige rente Totaal (b)
2011
2010
1.898 32.692 184 61 296 -2.346 32.785
3.798 29.620 9 52 182 -3.394 30.267
1.866 84 409 2.359
1.624 206 -47 1.783
M Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen 2011 is als volgt samengesteld: Entiteit (bedrag x € 1.000) Cofier Bouwontwikkeling BV Breedband Tilburg BV VOF Laurentius/WonenBreburg WonenBreburg Holding BV Verrekening resultaten deelnemingen met voorziening beleid Totaal resultaat deelnemingen
verantwoord resultaat 2011
9 0 -1.795 -99 -222 -2.107
Projecten met koopwoningen zijn na het bestuursbesluit in de voorziening beleid opgenomen met het gecalculeerde resultaat. Voor zover deze reeds verantwoorde resultaten tot uitdrukking komen in de stijging van de waarde van de deelnemingen, wordt deze waardestijging verrekend met de betreffende post in de voorziening beleid. In 2011 is deze verwerking met de post ‘Verrekening resultaten deelnemingen’ met terugwerkende kracht tot en met 2011 uitgevoerd. Dit betreft de cumulatieve resultaten van de volgende groepsmaatschappijen: Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlands Bouwunie VOF (-€ 889.000) en VOF Groeseind (-€ 333.000). Daarnaast is onder deze post ook opgenomen de onttrekking van het bedrag van € 1 miljoen uit de voorziening beleid, die bestemd is voor de dekking van de negatieve waardemutatie van de deelneming VOF Laurentius/WonenBreburg. Per saldo is hierdoor de mutatie € 222.000.
153
O Mutatie actuele waarde
Tabel 6.2.45: P Mutatie actuele waarde (bedragen x € 1.000) I I.1 I.2 I.3
Mutatie actuele waarde Vervallen jaarlaag Vervallen cashflow Overlopers onderhoud Effect een jaar discontering Totaal vervallen jaarlaag
II
Rentabiliteitswaardecorrectie
III
Beleidsaanpassingen en bijstellen normen Aanpassing discontering Aanpassing indexering en normeringen Aanpassing budgetten onderhoud Ontwikkeling restwaarde Overige mutaties Totaal aanpassing beleid en normen
III.1 III.2 III.3 III.4 III.5
IV
V.1 V.2 VI
2011
2010
-4.342 0 56.439
16.609 -37.381 55.647 52.097
34.875
-2.115
-18.304
0 10.693 -850 -4.302 -2.201
Na-investeringen bestaand bezit (incl. overlopers) Totaal mutaties in actuele waarde Aanpassing verkoopwaarde jaarschijven 2012-2014 Aanpassing verkoopwaarde jaarschijven 2011-2013 Nagekomen correcties op activeringen Totaal
68.211 -30.881 12.306 -46.865 191 3.340
-802
0
-26.388
53.322 9.801
-10.619
11.003 4.432 67.555
384
In bovenstaand overzicht is de ontwikkeling van de bedrijfswaarde nader geanalyseerd. De ontwikkeling kan worden gegroepeerd naar de categorieën zoals die bovenstaand van I tot en met IV zijn opgenomen. De belangrijkste posten uit bovenstaand overzicht zijn verder toegelicht. I. Vervallen jaarschijf Door het realiseren van een exploitatiejaar zijn de daarvoor ingerekende kasstromen gerealiseerd. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde ultimo € 4,3 miljoen. Bovendien zijn alle inkomsten- en uitgavenstromen een jaar dichterbij gekomen. Het effect hiervan, de discontering, heeft een positief effect van € 56,4 miljoen. Vanaf 2011 worden mutaties in de overlopers onderhoud niet meer afzonderlijk gepresenteerd. Het effect hiervan is opgenomen in de regel III.5 overige mutaties. Dit mede omdat de overlopers in 2011 substantieel zijn gedaald ten opzichte van eind 2010. II. Rentabiliteitswaardecorrectie De rentabiliteitswaardecorrectie is de financiële vertaling van het verschil tussen het disconteringspercentage waarmee gerekend wordt (5,25%) en de rentekostenvoet van de leningenportefeuille. In 2010 is het effect van de aanpassing van het percentage van 6% naar 5,25% zichtbaar. III. Beleidsaanpassingen en bijstelling normen Bij de gepresenteerde cijfers geven we de volgende toelichting: III.1 Aanpassing disconteringspercentage. In 2010 is het effect van het aangepaste disconteringspercentage (van 6% naar 5,25%) voor de geplande kasstromen tot einde exploitatie van de betreffende complexen verantwoord.
154
III.2 Bijstelling normen. Dit betreft de bijstelling van de normen voor beheer en de overige exploitatielasten. De bijstelling heeft plaatsgevonden aan de hand van de budgetten die in de begroting voor deze categorieën kosten zijn opgenomen. III.3 Aanpassing budgetten onderhoud. De budgetten onderhoud, zowel dagelijks als planmatig/projectmatig, zijn afgestemd op de geactualiseerde meerjarenonderhoudsprognose, waarbij voor de jaren vanaf 2011 de budgetten voor planmatig/projectmatig onderhoud zijn opgenomen die bij het opmaken van de begroting 2011 zijn voorzien. III.4 Ontwikkeling restwaarde. In 2010 is besloten om met betrekking tot de restwaarde van het bezit in exploitatie aan te sluiten op de beleidsuitgangspunten van het CFV. Hierdoor heeft in 2010 een waardevermindering plaatsgevonden van ruim € 46,8 miljoen. III.5 Overige mutaties. Betreft het resultaat van niet onder de andere categorieën te definiëren aanpassingen met betrekking tot onderhoud en exploitatie. IV Investeringen in bestaand bezit. Betreft in 2010 de na-investeringen in het bezit die deels door (streef)huurverhogingen en exploitatieduurverlengingen worden gecompenseerd. In de analyse van 2011 zijn deze veranderingen in de overige mutaties opgenomen. V. Ten gevolge van een aanpassing van de wijze van verslaggeving over verkoopresultaten wordt vanaf 2011 de waardestijging van te verkopen woningen in de 3 eerstkomende jaren verantwoord onder de post mutatie actuele waarde. Tot en met 2010 werden deze mutaties opgenomen in de posten verkoop onroerende zaken (reguliere verkopen) en overige waardeveranderingen (verkopen met koopgarant). De vergelijkende cijfers van 2010 zijn voor deze gewijzigde methodiek aangepast. VI. In 2010 is een drietal niet doorverkochte Koopgarantwoningen in verhuur genomen. Verzuimd is de boekwaarde op de voorraadrekening te verwerken als onroerende zaken in exploitatie. Hierdoor is de post mutatie actuele waarde over 2010 tot een bedrag van € 529.000 te hoog berekend. Door de mutatie in 2011 wordt dit gecorrigeerd. P Belastingen WonenBreburg is over 2011 geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Het beschikt over fiscaal compensabele verliezen. De hoogte van deze verliezen staat momenteel nog niet vast omdat de belastingdienst de aangifte 2008 controleert. De belangrijkste controlepunten betreffen het onderscheid tussen verbetering en onderhoud en het fiscale resultaat uit bouwrealisatie en grondexploitatie in de zogenaamde combiprojecten. Overigens bieden onbenutte fiscale faciliteiten de ruimte om het fiscale resultaat verder te optimaliseren en een eventuele fiscale winst tot nihil terug te brengen. Het belangrijkste instrument is de herbestedingsreserve. Daarnaast kan WonenBreburg gebruik maken van de mogelijkheid tot een afwaardering in verband met een duurzame daling van de WOZ-waarden van het woningbezit, alsmede het vormen van een onderhoudsvoorziening. Het is landelijk beleid dat de Belastingdienst nog geen aanslagen vennootschapsbelasting 2008 en 2009 oplegt ( VSO2). De aangiften vennootschapsbelasting 2006 en 2007 zijn ingediend en definitief vastgesteld. De aangiften vennootschapsbelasting 2008 en 2009 zijn eveneens ingediend, waarbij de aangifte vennootschapsbelasting 2009 op korte termijn zal worden aangevuld. Op dit moment vindt een boekenonderzoek over de aangifte vennootschapsbelasting 2008 plaats: WonenBreburg is inge-
155
deeld in de ‘Bak 2 controle’ van de Belastingdienst (dit is: VSO 1 en VSO 2 getekend, intermediarsconvenant niet getekend). Onderzoeksvelden zijn onder meer fiscale waardering van de openingsbalans, fiscale resultaten uit projectontwikkeling, groot onderhoud en verbetering en de investeringen in duurzame energie. De uitkomsten zullen naar verwachting leiden tot duidelijke afspraken voor de toekomst. Daarnaast is, in het kader van een landelijk door de Belastingdienst ingezette controle naar vastgoedtransacties, het boekenonderzoek Fundament gestart. WonenBreburg is ook daarvoor geselecteerd: het onderzoek daarvoor loopt. De aangifte vennootschapsbelasting 2010 moet worden ingediend per 1 mei 2012. Hiervoor is bijzonder uitstel aangevraagd. De recente ontwikkelingen en rechterlijke uitspraken betreffende de ANBI-status voor woningcorporaties dan wel woon-zorgcorporaties en daaraan gelieerde thematieken, waaronder herbestedingsreserve en vrijstelling overdrachtsbelasting, worden door WonenBreburg met belangstelling gevolgd en beoordeeld op relevantie. In het verleden heeft WonenBrebrurg de ANBIstatus aangevraagd, waarop door de belastingdienst per beschikking de dato 9 maart 2010 afwijzend is gereageerd. Dit is in de lijn met het beleid van de Belastingdienst. Om gebruik te kunnen maken van de faciliteit van de herbestedingsreserve is een ANBI-beschikking echter niet noodzakelijk. Resultaatbestemming De resultaatbestemming is als volgt in de jaarrekening verwerkt:
Tabel 6.2.46 Voorgestelde resultaatbestemming (bedragen x € 1.000) Toerekening jaarresultaat Overige reserve Totaal
2011 -40.245 -40.245-
156
157
Geconsolideerde balans per 31 december 20111 en winst-en-verliesrekening 2011
Tabel 6.2.47 Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming, bedragen x € 1.000) Activa 1 Vaste activa
31-12-2011
31-12-2010
1.171.452 51.563 21.814 86.711 1.331.540
1.056.164 37.115 18.616 68.453 1.180.348
1.314 890 5.259 3.356 6.264 17.083 1.348.623 1
2.325 6.545 4.732 3.671 5.464 22.737 1.203.085
436 8.203 242 13.766 22.647
743 6.326 2.547 21.779 31.395
111
0
1.361 248 16.891 3.730 22.230
1.597 568 7.162 4.046 13.373
2.063 47.051 1.395.674
5.008 449.776 1.252.861
1.1 Materiële vaste activa 1.1.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1.1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.1.4. Onroerende en roerende zaken VoV Totaal materiële vaste activa
1.2 Financiële vaste activa 1.2.1 Te vorderen BWS-subsidie 1.2.2 Deelnemingen 1.2.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.2.4 Belastinglatentie 1.2.5 Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa 2 Vlottende activa
2.1 Voorraad 2.1.1 Magazijnvoorraad 2.1.2 Koopwoningen in ontwikkeling 2.1.3 Koopwoningen 2.1.4 Onderhanden werken Totaal voorraad
2.1.5 Onderhanden projecten 2.2 Vorderingen 2.2.1 Huurdebiteuren 2.2.2 Gemeente en Rijk 2.2.3 Overige vorderingen 2.2.4 Overlopende activa Totaal vorderingen
2.3 Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa 1
Deelnemingen: WonenBreburg neemt per 31 december 2011 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikkeling BV in Tilburg, voor 24,33% in Breedband Tilburg BV en voor 25% in Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV
P.m. Aangegane verplichtingen Rentefixaties langlopende leningen Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw Garantie St. Dutch International Guarantees for Housing
31-12-2011 35.663 81.000 33.638 337
31-12-2010 44.065 77.000 31.786 326
158
Passiva 3 Groepsvermogen Totaal groepsvermogen
31-12-2011
31-12-2010
322.665
282.420
0 -6 -6
12 127 139
58.438 1.511 59.949
42.267 2.082 44.349
6 Langlopende leningen 6.1 Leningen overheid 6.2 Leningen kredietinstellingen 6.3 Leningen overig 6.4 Waarborgsommen 6.5 Terugkoopverplichtingen VoV Totaal langlopende leningen
39.120 730.055 7.931 310 85.519 862.935
40.918 713.345 0 280 65.833 820.376
7 Kortlopende schulden 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 7.2 Schulden aan gemeente 7.3 Schulden aan leveranciers 7.4 Schulden belastingen en sociale verzekeringen 7.5 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 7.6 Schulden aan groepsmaatschappijen 7.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
13.735 3.609 11.207 7.589 75.898 98 37.995 150.131
4.848 1.802 12.650 2.996 47.059 12.152 24.070 105.577
1.395.674
1.252.861
31-12-2011 35.663 81.000 33.638 337
31-12-2010 44.065 77.000 31.786 326
4 Egalisatierekeningen 4.1 Egalisatierekening BWS 4.2 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders Totaal egalisatierekeningen 5 Voorzieningen 5.1 Voorziening bestaand beleid 5.2 Overige voorzieningen Totaal voorzieningen
Totaal passiva P.m. Aangegane verplichtingen Rentefixaties langlopende leningen Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw Garantie St. Dutch International Guarantees for Housing
159
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 20111
Tabel 6.2.48 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2010 (bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten A. Huren
2010 130.094
11.028
12.540
B.
Vergoedingen
C.
Overheidsbijdragen
35
134
D.
Verkoop onroerende zaken
-421
4.265
E.
Overige bedrijfsopbrengsten
9.533
8.774
153.885
155.807
3.573
3.095
Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten F. Afschrijvingen G.
Overige waardeveranderingen
58.006
3.910
H.
Lonen en salarissen
19.201
19.121
I.
Sociale lasten
6.223
6.222
J.
Lasten onderhoud
23.598
34.751
37.195
45.442
147.796
112.541
Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten en mutatie voorziening beleid
6.089
43.266
L.
Rentebaten
1.388
1.491
M.
Resultaat deelnemingen
-273
-519
N.
Rentelasten
-33.172
-30.282
-25.968
13.956
66.278
384
-65
95
40.245
14.435
K. Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening O.
Mutaties in actuele waarden
P.
Belastinglatentie
Jaarresultaat 1
2011 133.710
Deelnemingen: WonenBreburg neemt per 31 december 2011 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikkeling BV in Tilburg, voor 24,33% in Breedband Tilburg BV en voor 25% in Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV
160
Toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat, verwijzen we naar de toelichting op de niet-geconsolideerde balans en nietgeconsolideerde winst-en-verliesrekening. Nadere toelichting op posten in de geconsolideerde jaarrekening wordt hieronder vermeld, daar waar posten afwijken van de niet-geconsolideerde jaarrekening. De waardering van de activa van de Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV heeft niet plaatsgevonden op basis van bedrijfswaarde, maar op basis van aanschafwaarde. De materiële vaste activa in ontwikkeling zijn gesaldeerd met de middelen in de voorziening beleid, nadat het beschikbare bedrag in de voorziening voor de dekking van het verwachte negatieve resultaat uit de WonenBreburg Holding BV heeft plaatsgevonden. Onderhanden werk Waardering van onderhanden werk vindt plaats tegen directe materiaal- en arbeidskosten met een opslag voor indirecte kosten. Als projecten later worden opgeleverd (later dan 1 jaar) wordt het (aandeel in het) resultaat van besloten projecten opgenomen in de voorziening. Als we bij de realisatie van het project tussentijds een verlies voorzien, vormen wij hiervoor een voorziening. Winstneming op basis van percentage of completion. Materiële vaste activa
Tabel 6.2.49: 1.1.1 Materiële vaste activa (bedragen x € 1.000) Materiële vaste activa Mva in exploitatie Stichting WonenBreburg Mva Duurzame Energie Exploitatie BV Mva VOF Laurentius/WonenBreburg Totaal
31-12-2011 1.304.151 3.186 24.203 1.331.540
31-12-2010 1.176.853 3.495 1.180.348
Financiële vaste activa
Tabel 6.2.50: 1.2.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen (bedragen x € 1.000) Vorderingen op groepsmaatschappijen VOF Haagpoort VOF Laurentius/WonenBreburg VOF Groeseind VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF Totaal
31-12-2011 0 1.893 2.682 175 509
31-12-2010 2.403 1.893 0 175 261
5.259
4.732
31-12-2011 6.264
31-12-2010 5.464
6.264
5.464
31-12-2011 436 0 436
31-12-2010 482 261 743
Tabel 6.2.51: 1.2.5 Overige vorderingen (bedragen x € 1.000) Overige vorderingen Stichting WonenBreburg WonenBreburg Project Haagpoort BV Totaal Vlottende activa
Tabel 6.2.52: 2.1.1 Voorraden (bedragen x € 1.000) Voorraden Onderhoudsmaterialen Stichting WonenBreburg Voorraad bouwpercelen Talmazone Totaal
161
Tabel 6.2.53: 2.1.3 Specificatie koopwoningen Koopwoningen Stichting WonenBreburg VOF Woningontwikkeling Haagpoort Totaal
31-12-2011 242 0 242
31-12-2010 1.823 724 2.547
31-12-2011 10.004 0 1.808 830 1.124 0
31-12-2010 5.407 15.730 560 0 0 82 0 21.779
Tabel 6.2.54: 2.1.4 Onderhanden werk (bedragen x € 1.000) Onderhanden werk Onderhanden werk Talmazone VOF Laurentius/WonenBreburg VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein VOF Groeseind VOF Forum Onderhanden werk Quirijnboulevard Totaal
13.766
De specificatie van de post onderhanden werk heeft betrekking op de onderhandenwerkposities bij de vennootschappen onder firma voor diverse projectontwikkeling.
Tabel 6.2.55: 2.2.3 Overige vorderingen (bedragen x € 1.000) Overige vorderingen Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen WonenBreburg Project Groeseind BV WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV WonenBreburg Project Talmazone BV WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV WonenBreburg Project Forum BV Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV WonenBreburg Holding BV VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF VOF Woningontwikkeling Haagpoort VOF Groeseind VOF Forum VOF Laurentius/WonenBreburg Totaal
31-12-2011 24.934 -9.095 55 19 623 149 7 63 3 0 0
31-12-2010 19.150 -12.597 0 0 0 0 0 0 0 50 72
0 134 0 16.891
487 0 0 0 7.162
31-12-2011 3.546 0 6 178 0 0
31-12-2010 3.995 -1 0 0 41 10
0 3.730
1 4.046
Tabel 6.2.56: 2.2.4 Overlopende activa (bedragen x € 1.000) Overlopende activa Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen WonenBreburg Project Talmazone BV VOF Laurentius/WonenBreburg Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF VOF Groeseind Totaal
162
Tabel 6.2.57: 2.3 Liquide middelen (bedragen x € 1.000) Liquide middelen Liquide middelen Stichting WonenBreburg Liquide middelen VOF Laurentius/WonenBreburg Liquide middelen overige deelnemingen Totaal
31-12-2011 231 308 1.524 2.063
31-12-2010 2.268 1.291 1.449 5.008
31-12-2011 10.510 0 36 236 11 41 318 55 11.207
31-12-2010 12.171 -301 510 33 28
Tabel 6.2.60: 7.3 Schulden aan leveranciers (bedragen x € 1.000) Schulden aan leveranciers Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen VOF Laurentius/WonenBreburg WonenBreburg Project Talmazone BV WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV WonenBreburg Project Forum BV WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV WonenBreburg Project Groeseind BV Totaal
85 124 12.650
Tabel 6.2.61: 7.4 Schulden belastingen en sociale verzekeringen (bedragen x € 1.000) Schulden belastingen en sociale verzekeringen Stichting WonenBreburg WonenBreburg Project Talmazone BV WonenBreburg Project Groeseind BV WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV VOF Laurentius/WonenBreburg Totaal
31-12-2011 6.809 86 3 106 585 7.589
31-12-2010 2.844 145 7 0 0 2.996
Tabel 6.2.62: 7.6 Schulden aan groepsmaatschappijen (bedragen x € 1.000) Schulden aan groepsmaatschappijen VOF Laurentius/WonenBreburg Overige deelnemingen Totaal
31-12-2011 0 98 98
31-12-2010 12.152 0 12.152
31-12-2011 22.716 0 14.284 995 37.995
31-12-2010 22.454 591 265 760 24.070
31-12-2011 10.156 -134 1.006 11.028
31-12-2010 11.563 0 977 12.540
Tabel 6.2.63: 7.7 Overlopende passiva (bedragen x € 1.000) Overlopende passiva Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen VOF Laurentius/WonenBreburg Overige deelnemingen Totaal Winst-en-verliesrekening
Tabel 6.2.64: B Vergoedingen (bedragen x € 1.000) Vergoedingen Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen Duurzame Energie Exploitatie BV Totaal
163
Tabel 6.2.65: D Verkoop onroerende zaken (bedragen x € 1.000) Verkoop onroerende zaken Verkopen onroerende zaken Stichting WonenBreburg Percentage of completion VOF Laurentius/WonenBreburg Percentage of completion WonenBreburg Project Talmazone BV Percentage of completion WonenBreburg Project Groeseind BV Totaal
31-12-2011 -449 28 0 0 -421
31-12-2010 7.556 75 109 1.225 8.965
Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen Overige bedrijfsopbrengsten VOF Laurentius Overige bedrijfsopbrengsten Haagpoort BV Mutatie onderhanden werk WonenBreburg Project Talmazone BV
31-12-2011 4.493 -95 11 615 2.622
31-12-2010 5.370
Mutatie onderhanden werk WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV Mutatie onderhanden werk Groeseind Mutatie onderhanden werk WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV Mutatie onderhanden werk Groeseind BV Mutatie onderhanden werk Quirijn BV Totaal
1.323
561
-199
-196 188
Tabel 6.2.66: E Overige bedrijfsopbrengsten (bedragen x € 1.000)
2.851
862 -99 9.533
8.774
31-12-2011 3.403 170 3.573
31-12-2010 2.935 160 3.095
31-12-2011 58.006 0 58.006
31-12-2010 -3.565 1.172 -2.393
31-12-2011 31.855 163 2.969 99 1.097 650 334 28 37.195
31-12-2010 34.521 5.674 1.016 190 563 643 2.822 13 45.442
31-12-2011 2.359 -1.151 180 1.388
31-12-2010 1.783 -335 43 1.491
Tabel 6.2.67: F Afschrijvingen (bedragen x € 1.000) Afschrijvingen Stichting WonenBreburg Duurzame Energie Exploitatie BV Totaal
Tabel 6.2.68: G Overige waardeveranderingen (bedragen x € 1.000) Overige waardeveranderingen Stichting WonenBreburg WonenBreburg Holding BV Totaal
Tabel 6.2.69: K Overige bedrijfslasten (bedragen x € 1.000) Overige bedrijfslasten Stichting WonenBreburg VOF Laurentius/WonenBreburg WonenBreburg Project Talmazone BV WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV WonenBreburg Project Struyckenplein BV Duurzame Energie Exploitatie BV WonenBreburg WonenBreburg Project Groeseind BV Overige bedrijfslasten deelnemingen Totaal
Tabel 6.2.70: L Rentebaten (bedragen x € 1.000) Rentebaten Stichting WonenBreburg Eliminatie deelnemingen Overige rente Totaal
164
Tabel 6.2.71: M Resultaat Deelnemingen (bedragen x € 1.000) Deelnemingen
Cofier Bouwontwikkeling BV Breedband Tilburg BV Stadontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Resultaat deelnemingen uit voorziening beleid Totaal
aandeel %
resultaat in boekjaar
25% 24,33% 25%
9 0 -60 -222 -273
netto vermogenswaarde per 31-12-2011 252 0 638 890
Consolidatiegrondslagen De in de financiële overzichten van de geconsolideerde deelnemingen vermelde posten worden proportioneel in de consolidatie betrokken. De in de consolidatie betrokken rechtspersoon is WonenBreburg Holding BV te Tilburg. Kring van deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd op basis van netto-vermogenswaarde. Tot en met 2005 werd de methodiek van integrale consolidatie toegepast, waarbij een (minderheids) -belang derden werd opgenomen. Vanaf 2006 wordt de methodiek van proportionele consolidatie toegepast ten aanzien van de joint ventures dan wel vennootschappen onder firma waarin middellijk wordt geparticipeerd door Stichting WonenBreburg. De consolidatie heeft plaatsgevonden volgens onderstaande specificatie.
Tabel 6.2.72 Deelnemingen (per 31 december 2010, bedragen x € 1.000) Holding WonenBreburg BV VOF Laurentius/WonenBreburg
aandeel
resultaat
100% 50%
-98 -1.795
netto vermogenswaarde -4.082 -7.344
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Haagpoort BV. Deze laatste vennootschap participeerde voor 50% in VOF Woningontwikkeling Haagpoort, welke per medio december 2011 is ontbonden. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Talmazone BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV. Deze laatste participeert voor 50% in VOF Wijkontwikkelingsmaatschappij Quirijnboulevard Tilburg. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Groeseind BV. Deze laatste participeert voor 50% in VOF Groeseind WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein.
165
WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Forum BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Forum. WonenBreburg Holding BV houdt 25% van de aandelen van Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV.
166
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Na de balansdatum hebben behoudens onderstaande gebeurtenis geen verdere belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden waaraan elders in de jaarrekening geen aandacht is besteed. Bij collega-corporaties is grote onrust ontstaan over derivatenposities en andere problemen. Door deze problemen kan hun continuïteit in het gedrang komen. Binnen ons volkshuisvestelijk systeem kan dat betekenen dat wij aan een oplossing moeten bijdragen. Inmiddels is bekend geworden dat het CFV in 2013 een extra heffing gaat opleggen. Hiermee hebben wij in de jaarrekening geen rekening gehouden. Ook kan het WSW de obligoverplichting die bij onze balans staat toegelicht als niet uit de balans blijkende verplichting, geheel of gedeeltelijk opeisen. In ons liquiditeitsbeleid houden we daar rekening mee. Tilburg, 31 mei 2012 Ir. J.A. Dunnewijk Directeur-bestuurder
drs. A.G.M. Streppel directeur-bestuurder
167
Deloitte Accountants B.V. Bijster 5 4817 HX Breda Postbus 1195 4801 BD Breda Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9794 www.deloitte.nl
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting WonenBreburg Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2011 van Stichting WonenBreburg te Tilburg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het volkshuisvestingsverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited 2012583/3113121560
168
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WonenBreburg per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Bbsh melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392, lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het volkshuisvestingsverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Breda, 31 mei 2012 Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: C.P.M. van Oorschot RA
2012583/3113121560
169
Verklaring raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen van WonenBreburg verklaren, in de vergadering van 31 mei 2012, kennis te hebben genomen van het jaarverslag, de daarin opgenomen jaarrekening over 2011 en de daarbij door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2011 en decharge verleend aan het bestuur.
De raad van commissarissen,
Tilburg, 31 mei 2012 De raad van commissarissen
Drs. A.L.W. Hexspoor MIM
Ing. W.P.J.M. van Dijk
Mr. W.M.M. van Fessem
Drs. S.J. Hoenderop
Mr. H.J. Touw
Dr. R.L. Vreeman
170
www.wonenbreburg.nl
21% van onze huurders dient online zijn reparatieverzoek in
Klik voor Kamers ook voor Tilburgse student
Doelstelling in de wijk: schoon, heel en veilig
135 huurwoningen opgeleverd
Bedrijfsruimten
261
Kernwaarden
Betrokken Betrouwbaar Klantgericht Ondernemend Samenwerkend
Commissies van huurders
Huurwoningen
29 in Breda 45 in Tilburg
25.949
Werkgebied
Bavel, BerkelEnschot, Breda, Galder, Rijen, Teteringen, Tilburg, Wernhout
@WonenBreburg www.facebook.com/WonenBreburg www.WonenBreburg.hyves.nl www.linkedin.com/company/WonenBreburg
Sponsoruitgaven
€ 87.935
Postbus 409 5000 AK Tilburg T: (013) 539 99 11 F: (013) 539 98 90 E:
[email protected] Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel: 20067125
