Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007
maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied
Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007
maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied
Inhoudsopgave
Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2007 1. 2. 3. 4. 5.
Inleiding Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector Ontwikkelingen nieuwbouw Positie bestaande woningvoorraad Resumé
1 1 4 5 6
Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod Ontwikkeling aanbod Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel Aandeel “vrij” verhuurde woningen Slaagkansen Aantal reacties per advertentie Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben
11 11 13 13 15 15 17 19 19
Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen
21 21 23 23 25 25
Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen Huishoudens die de in 2007 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde huurwoningen
27 29 29
Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod Ontwikkeling omvang aanbod Mediane verkoopprijs Mediane verkooptermijn
31 31 33 33
Analyse
Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2007 1. Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de dertiende in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: • Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? • Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? • Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt.
2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Wijzigingen in het verhuurmodel Vanaf het eind van de jaren ’90 worden de huurwoningen in het Stadsregio Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Daarbij gelden sinds 2002 over het algemeen geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning reageren, De reacties worden op volgorde van “meettijd” (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt. Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke aanpassing is het instellen van “lokaal maatwerk”. Gemeente en corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken
situatie eind 2007
1
Analyse
van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren: • binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van woningzoekenden, bv. naar inkomen. • door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel. Gelijk met deze inhoudelijke wijzigingen werd ook overgestapt op een ander automatiseringssysteem. Voor de verwerking van de gegevens uit 2007 betekent dit dat cijfers voor de eerste drie maanden uit het oude systeem komen, voor de laatste negen maanden uit het nieuwe systeem. De aansluiting van deze twee systemen is niet helemaal perfect. Tussen de cijferoverzichten van Enserve (die zorgt voor aanbieding en verwerking van verhuringen) en de bestanden die zij leveren zit een verschil. In het bestand zitten ruim 50 verhuringen minder in Nijmegen in het eerste half jaar van 2007 dan in de tellingen. Ervan uitgaande dat deze tellingen kloppen hebben we in de tabellen in de bijlage het aantal verhuringen in het eerste half jaar van 2007 opgehoogd/gewogen. In 2007 werd ruim driekwart woningen “vrij” aangeboden De woningen die sinds april 2007 verhuurd zijn, zijn voor 76% via het aanbodmodel verhuurd. Van de optie aanvullende eisen te stellen binnen het aanbodmodel is nog weinig gebruikt. Iedereen kon dus op deze woningen reageren en de woning ging naar de kandidaat met de langste meettijd. Ook in het oude systeem werd ongeveer 80% van de woningen op deze wijze “vrij” verhuurd. Ongeveer 5% van de verhuurde woningen werd via het makelaarsmodel verhuurd. Dit betreft vooral dure huurwoningen. Een kleine 20% van de verhuringen heeft plaats gehad via het “bemiddelingsmodel”. Voor een deel van deze verhuringen is de term “bemiddeling” eigenlijk niet correct. De administratieve verwerking van woningruil en het aanbieden van nieuwbouwwoningen in de krant (waarbij voor een groter complex vaak maar één advertentie wordt gezet) wordt onder deze noemer weggeschreven. Het gebruik van lokaal maatwerk was in 2007 nog in een inloopfase. Pas vanaf 2008 zijn er in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de afzonderlijke corporaties doelen vastgelegd voor het lokaal maatwerk (hoeveel, voor welke motieven: leefbaarheid, minima, bedrijfsmatige redenen corporatie). Aantal aangeboden huurwoningen rond 2000 per jaar Het aantal verhuurde woningen ligt sinds het begin van de 21e eeuw op een stabiel niveau: rond de 1000 woningen per half jaar, 2000 per jaar. Alleen in 2005 en de eerste helft van 2006, toen er in Nijmegen een behoorlijk aantal nieuwbouwhuurwoningen werden opgeleverd lag het aantal verhuurde woningen hoger. Tot 2000 was het aantal jaarlijks te verhuren woningen een stuk groter, rond de 2500.
situatie eind 2007
2
Analyse
85% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens 85% van de woningen die in 2007 door de corporaties verhuurd zijn valt onder de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Daarmee lijkt een eind gekomen aan de jarenlange stijging van het aandeel duurdere huurwoningen in het aanbod: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13% en 16% in de jaren daarna naar 15% in 2007. Naar de ervaring van de corporaties zijn wat duurdere woningen (tot max. €750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Overigens worden niet alle dure huurwoningen via Enserve verhuurd. Corporaties kunnen dat ook buiten het model om doen, zulke verhuringen zijn dan in terug te vinden in de cijfers. Langzame afname van het aantal woningzoekenden Sinds 2002 neemt het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met 500-1000. Ook in 2007 reageerden er weer wat minder mensen op aanbod in de Entree-krant dan in 2006. In totaal gaven 15.000 mensen, van wie 9000 uit Nijmegen, een of meerdere keren aan belangstelling voor een Nijmeegse huurwoning te hebben. In 2002, het jaar met het hoogste aantal reagerenden, waren dat er 18.000. Slaagkansen schommelen op laag niveau De slaagkans bedroeg in 2007 0,13: van de 100 woningzoekenden die dat jaar actief waren op de Nijmeegse huurwoningenmarkt vonden er 13 een huurwoning. De slaagkansen vertoonden in 2005 een klein piekje, samenhangend met de nieuwbouw die dat jaar werd opgeleverd. Sindsdien zijn de slaagkansen weer wat teruggezakt. De slaagkansen zijn nog wel een fractie hoger dan in 2002/2003. Dat komt doordat er toen bij een ongeveer vergelijkbaar aanbod meer belangstellenden waren. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in 2007 41%. Iets minder dan in 2006 (44%), maar ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds ruim onder die voor ouderen en doorstromers (0,9 versus 0,17). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo’n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens starten. De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima onder gemiddeld Van alle reagerenden hoort 38% tot de minima, van degenen die een woning toegewezen hebben gekregen 31%. De slaagkans van de minima ligt daardoor onder die van de andere inkomensgroepen: 0,10 versus 0,14.
situatie eind 2007
3
Analyse
Naast de minima worden ook “doelgroephuishoudens” onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat ruim 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel.
3. Ontwikkelingen nieuwbouw Aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwkoopwoningen laag In 2007 zijn er 333 koopwoningen, vooral in de duurdere prijsklassen, in de verkoop gegaan. Alleen in 2001 was het aanbod lager. In de Waalsprong is het aanbod weliswaar iets ruimer dan in 2006, maar minder dan de jaren daarvoor. Ook in de bestaande stad is het aanbod in vergelijking met de afgelopen jaren laag. Er zijn zo’n 180 woningen in verkoop gekomen, voor het merendeel etagewoningen. Ook voor de nabije toekomst zit er weinig aanbod in de Waalsprong-pijplijn. De bouwproductie valt terug omdat de planvorming na de bouwstop veel trager verloopt dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof). De eerste opleveringen uit de nieuwe bouwstromen zullen naar verwachting rond 2011/2012 plaats hebben. Verkoop van nieuwbouwwoningen De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, liep in de jaren 2004, 2005 en 2006 vrij vlot. In 2007 ging de verkoop in de Waalsprong wat minder voorspoedig. Een groot project is uit de verkoop gehaald (Panagro), bij andere projecten kost het soms meer tijd dan gehoopt om de woningen te verkopen. Voor deze mindere resultaten zijn wel verklaringen te geven: te hoge dichtheid, ongelukkige verkaveling, hoge prijs voor geboden kwaliteit. Bij de verkoop van etagewoningen is er sprake van een tweedeling: de complexen ten oosten van het MaasWaalkanaal verkochten goed, die ten westen van het kanaal niet. Zo is een deel van het complex Heeren van Nijmegen omgezet van koop naar huur. Van het complex de MaasWaal, dat ongeveer een half jaar in verkoop is, is nog nagenoeg niets verkocht. In de Waalsprong is nog maar weinig aanbod van etagekoopwoningen geweest. Twee pogingen de afgelopen jaren om etagewoningen in de Waalsprong te verkopen zijn gestrand, de projecten teruggetrokken. Op dit moment is er één etageproject in het aanbod, de verkoop verloopt langzaam. Makelaars en ontwikkelaars zien voornamelijk mogelijkheden voor etagebouw in de Waalsprong op locaties met een mooi (water) uitzicht. 200 huurwoningen nieuw gebouwd in 2007 In 2007 zijn er 200 huurwoningen opgeleverd in Nijmegen. Voor de helft betrof dat dure/duurdere appartementen (Heeren van Nijmegen, Dobbelman). Daar naast zijn er 74 bereikbare huurwoningen bij gekomen. Een deel daarvan bestemd voor doelgroepen die bijzondere zorg vragen (o.a. verstandelijk gehandicapten).
situatie eind 2007
4
Analyse
Doorstroomresultaat etage 40%, laagbouw 50% In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 10 koopwoningen in Nijmegen worden 5 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. In etagekoop- en etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%.
4. Positie van bestaande woningvoorraad Vergelijken populariteit huurwoningen moeilijk In theorie geven de woningzoekendenregistratie de nodige handvaten om populariteit van huurwoningen in te schatten: • wat voor woningen krijgen veel reacties, welke minder • welke woningen worden vaak geweigerd, welke niet vaak • wat voor meettijden zijn er nodig voor verschillende woningen. In praktijk wordt een goed zicht echter belemmerd door de krapte op de markt en door administratieve veranderingen. Ongeveer 100 reacties per aangeboden huurwoning Sinds april 2007 kunnen woningzoekenden zien hoe vaak er al op een woning gereageerd is. Voor de woningzoekende is dat een verbetering. Hij ziet op welke woningen al veel reacties zijn, waar het dus zinloos voor hem kan zijn ook op te reageren. En hij ziet op welke advertenties nog weinig mensen reageerden, waar zijn kansen dus groter zullen zijn. Het al of niet reageren hangt dus minder dan in het verleden af van de populariteit van de woning, en meer van een tactische kansinschatting door de woningzoekenden. Desondanks verschilt het aantal reacties per stadsdeel nog steeds volgens een herkenbaar patroon: veel reacties (rond de 175) in Centrum en Oost, minder (70-100) in de overige stadsdelen. In aanbodmodel veel weigeringen Gemiddeld leidt slechts 1 op de 4 of 5 aanbiedingen tot een verhuring, de rest wordt geweigerd. Dit is min of meer inherent aan de Nijmeegse situatie: verdeling (grotendeels) via aanbodmodel, geen consequenties van weigeringen en veel krapte op de markt. Juist kansrijke woningzoekenden moeten kritisch zijn: nu kunnen ze “kiezen” en moeten ze ervoor zorgen de ideale woning te vinden. Aanbod bestaande koopwoningen via NVM iets lager dan in topjaar 2005 In 2007 zijn er in Nijmegen ruim 1550 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. Dat cijfer is iets lager dan vorig jaar en veel lager dan in 2005, het topjaar wat verkopen betreft. Over een langere termijn bekeken is het echter nog steeds een behoorlijk hoog cijfer. In de verkooppraktijk ervaren makelaars een wat kleinere belangstelling van kopers: gegadigden zijn voorzichtig, verkooptermijnen worden wat langer. De verkoopprijzen zijn in 2007 licht doorgestegen, maar veel minder dan in 2006. Naar de indruk van de makelaardij zijn vooral de goedkopere woningen
situatie eind 2007
5
Analyse
nog in prijs doorgestegen en ligt de prijsontwikkeling van duurdere woningen tamelijk stil.
5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2007 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? In 2007 vonden 13 van de 100 op de Nijmeegse huurwoningmarkt actieve woningzoekenden er een woning. Al een aantal jaren liggen de slaagkansen rond dit niveau. Alleen in 2005 is er een lichte opleving geweest, veroorzaakt door een relatief grote oplevering van nieuwbouwwoningen. De slaagkansen zijn niet alleen laag, maar ook ongelijk verdeeld: • De kansen van starters zijn kleiner (0,09) dan die van doorstromers (0,17). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald • Minima hebben al jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Vanaf 2008 wordt via “lokaal maatwerk” geprobeerd de kansen van minima op de woningmarkt te vergroten. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2007 lager dan in de jaren daarvoor: • Het aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwwoningen in 2007 was 333, in de jaren daarvoor was het 50 tot 100% meer • Vooral in 2006 maar ook in 2007 werden er in de Waalsprong weinig woningen in de verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren is de pijplijn van Waalsprong-projecten opgedroogd • In de bestaande stad is het aantal in verkoopgebrachte woningen in 2007 (180) ook veel lager dan de 2 jaar daarvoor. Net als in die jaren bestaat het aanbod voor het overgrote deel uit etagewoningen. • Na relatief grote aantallen opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen, meer dan 400 per jaar, in 2005 (veel in de Waalsprong) en 2006 (complex SSHN) zakte dit cijfer in 2007 tot 200. Daaronder een groot complex met duurdere woningen. De verkoop van de laagbouwwoningen verliep in 2007 in de Waalsprong moeizamer dan de jaren daarvoor. De verklaring daarvoor is een combinatie van hoge prijzen bij soms wat mindere kwaliteit. De verkoop van etagewoningen in gebieden rond het centrum gaat over het algemeen redelijk tot goed. Etagewoningen op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong lopen moeilijk.
situatie eind 2007
6
Analyse
3.
Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De Nijmeegse woningmarkt kenmerkt zich door krapte: de slaagkansen op de huurmarkt zijn laag, de koopprijzen zijn onverminderd hoog. In zo’n situatie is het moeilijk af te leiden in hoeverre de bestaande voorraad (niet meer) voldoet aan de wensen van woningzoekenden. Dit betekent niet dat woningzoekenden, vooral doorstromers, niet kritisch zijn: vooral kopers in het duurdere segment zijn voorzichtiger geworden, enige nieuwbouwprojecten die geen goede prijs/kwaliteitverhouding hadden zijn wegens gebrek aan belangstelling uit de verkoop genomen en op de huurmarkt worden woningen vaak geweigerd.
situatie eind 2007
7
Analyse
situatie eind 2007
8
Huurwoningen aanbod
Bijlage: de cijfers over de woningmarkt
situatie eind 2007
9
Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2007 etage niet berk. 8%
laagb bereikb. 22%
laagb niet berk. 7%
etage bereikb. 63%
Ontwikkeling aanbod 2003-2007
1500
1000
500
0 1e helft 2003
2e helft 2003
1e helft 2004
2e helft 2004
1e helft 2005
2e helft 2005
situatie eind 2007
1e helft 2006
2e helft 2006
1e helft 2007
2e helft 2007
10
Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod Nijmegen 2007
Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord
laagbouw overig bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb 418 124 1184 155 6 6 36 8 33 6 149 33 74 3 80 5 54 1 169 5 50 4 119 1 94 24 258 13 64 7 292 79 23 34 78 10 21 37 4 0
totaal 1881 56 221 163 229 174 390 442 144 62
Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen (€491 sinds 1 juli 2007) Ontwikkeling aanbod1
Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig
2007 1881 542 1339
2006 2161 677 1484 597 227 370 329 185 144
2005 2485 913 1571 528 195 333 320 137 183
2004 2008 597 1411 517 229 288 333 206 127
2003 2032 584 1438 445 178 267 259 127 119
2002 1941 512 1429 609 252 357 256 124 132
2001 2035 621 1414 635 292 343 313 181 132
2000 2571 806 1765 691 300 391 217 123 94
1
In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek (1-1-2002) en Heumen en Ubbergen (1-1-2003) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal situatie eind 2007
11
Huurwoningen aanbod
situatie eind 2007
12
Huurwoningen aanbod Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel, 2007 (vanaf invoering nieuw systeem) hoofd/aanbodmodel bemiddelingsmodel makelaarsmodel indicatiewoning totaal
891 213 60 12
76% 18% 5% 1%
1176
100%
Aandeel “vrij” verhuurde woningen (via advertentie aangeboden) oude systeem 2002 2003
woningruil urgent/SV statushouder WVG senior bijztoew/hulpverl/2e kans convenant overig
nieuwe systeem 2004
2005
2006
60 12 213 36 5 5 4
97 40 18 19 4 44 24 110
109 23 9 22 10 65 41 109
85 7 11 15 13 74 41 107
73 15 17 22 19 74 45 143
vrij totaal
1598 1954
1658 2046
1660 2013
2076 2484
1775 aanbod/hoofdmodel 2161 totaal
891 1176
vrij (incl nieuwb) als % totaal
82%
81%
82%
84%
82%
80%
situatie eind 2007
81 21 10 11 20 81 39 123
2007 makelaarsmodel indicatiewoningen bemiddelingsmodel waarvan woningruil urgent/SV statushouder WVG senior bijztoew/hulpverl/2e kans convenant SSHN overig via 1 adv. meer won.
13
2 37 17 15 39 53
N
-Z ui d
starter
uk en bu rg Li nd en ho lt N -N oo rd
D
N
es t ie uw -W es t N -M id de n
W
-O os t
en tru m
N
-C
-O ud -
-N
N
N
doorstromer
situatie eind 2007 2e helft 2007
1e helft 2007
2e helft 2006
1e helft 2006
2e helft 2005
1e helft 2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
Huurwoningen afzet
Ontwikkeling slaagkansen
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,00
totaal
Aantal reacties per stadsdeel, 2007
200
150
100
50
0
14
Huurwoningen afzet Slaagkansen2 totaal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal en Overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen minima doelgroep doelgroep + 35.000+
2007 0,13
2e helft 2007
1e helft 2007
0,14
0,12
0,09 0,17
0,10
0,17 0,09 0,05
0,18
0,03 0,13 0,30
0,04
0,14 0,11
0,16
0,10 0,14 0,14 0,14
0,12
0,19
0,09 0,07
0,14 0,36
0,12
0,14 0,17 0,14
2006 0,14
2e helft 2006 1e helft 2006 0,13
0,15
0,11 0,18
0,10
0,12
0,17
0,18
0,19 0,09 0,05
0,18
0,21
0,09
0,09
0,05
0,05
0,04 0,15 0,29
0,03
0,04
0,15
0,16
0,25
0,32
0,15 0,13
0,15
0,16
0,12
0,14
0,12 0,14 0,15 0,15
0,11
0,13
0,14
0,15
0,15
0,16
0,14
0,17
2005 0,15
2004 0,12
2003 0,11
2001 0,17
1999 0,28
0,11 0,21
0,08 0,17
0,07 0,17
0,17 0,17
0,30 0,25
0,21 0,11 0,05
0,17 0,10 0,03
0,16 0,08 0,04
0,19 0,10 0,10
0,30 0,17 0,20
0,04 0,16 0,36
0,02 0,13 0,29
0,02 0,12 0,30
0,10 0,17 0,27
0,21 0,28 0,38
0,15 0,15
0,13 0,11
0,12 0,11
0,18 0,16
0,27 0,28
0,13 0,16 0,17 0,18
0,10 0,14 0,13 0,12
0,10 0,14 0,12 0,11
Aantal reacties per advertentie
Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe
2007 106 60 59
2006 103 63 63
2005 107 72 70
2004 135 88 73
2003 143 98 97
2002 140 91 89
2001 90 63 51
2000 66 47
153 86
137 87
138 91
179 118
196 124
198 121
130 74
91 55
Nijmegen laagbouw overig
2
Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar
situatie eind 2007
15
Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod
20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Nijmegen
Zuidwaal+Overbetuwe
elders
situatie eind 2007
16
Huurwoningen vraag Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod
totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x inkomen minima doelgroep doelgroep + 35.000+ onbekend
2007 15012
2006 15637
2005 16450
2004 16838
2003 17924
2002 17616
2001 12171
8364 6617
8804 6782
9411 7039
9662 7176
10054 7870
9197 8198
6369 5739
9088 1827 4097
9308 1911 4418
9649 2035 4766
9844 2101 4893
10185 2174 5565
10103 2143 5370
8914 1403 1854
2888 10859 1230
3230 11123 1233
3397 11892 1089
3712 11918 1137
3940 12746 1171
3876 12514 1143
2225 8929 954
6973 8008
7284 8302
7779 8600
8004 8766
8741 9117
8621 8910
6211 5960
6150 9487
6240 10210
6494 10419
6591 11333
6316 11300
3878 8293
5800 4554 3776 1159 348
6272 4402 3973 1268 535
6293 4293 4135 1430 687
6218 4315 4923 1603 865
5706 4443 3739 1053 71
situatie eind 2007
17
Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod?
100%
75%
50%
25%
0% 2000 2001 2002
2003 2004
starter
2005 2006 2007
doorstromer
Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in € om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh 874 2696 1phh -55 1460 1phh 55+ 1298 mphh 1249 2696 mphh -55 1935 mphh 55+ 1692 Wie meer inkomen heeft dan €2696 per maand valt in de groep jaarinkomen €35.000 en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast
situatie eind 2007
18
Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2007
totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep+ €35.000+ onbekend
laagbouw etage bereikbaar duur bereikbaar 418 124 1184
totaal duur 155
1881
84 334
28 96
609 575
48 107
769 1112
350 29 39
90 15 19
940 98 146
124 14 15
1504 156 219
13 368 37
0 118 6
80 843 261
6 90 59
100 1419 363
121 297
13 111
778 405
63 92
975 906
138 152 107 19 2
34 26 26 36 1
377 408 337 50 12
30 33 54 37 1
579 619 524 143 17
Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben
totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd -23 24-59 60+ huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz. urgent indicatie herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep+ €35.000+ onbekend
2007 1881
2006 2161
2005 2483
2004 2009
2003 2032
2002 1941
2001 2034
2000 2571
769 1112
960 1201
1016 1467
762 1245
698 1319
612 1329
1073 953
1379 1173
1504 156 221
1782 164 215
2035 218 230
1633 204 165
1611 180 230
1527 178 226
1707 139 188
2157 167 247
100 1419 363
123 1684 353
133 1954 396
86 1597 325
96 1571 352
109 1490 338
227 1537 262
314 1922 316
975 906
1116 1045
1198 1285
1029 979
1023 1003
997 944
1090 944
1387 1184
1846 148 24 138
2174 145 63 101
1742 146 37 78
1691 211 49 71
1599 252 44 43
1554 285 113 82
2041 273 118 139
685 656 585 172 63
814 683 679 229 78
636 610 523 169 70
632 585 579 182 57
520 425 574 148 274
579 619 524 143 17
situatie eind 2007
19
nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen
600
500
400
300
200
100
0 '99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07
Waalsprong
'99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07
bestaande stad laagbouw
etage
situatie eind 2007
20
nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen
bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
2007 180 35 145 153 153
2006 334 84 250 66 66
333 188 145
400 150 250
2005 278 62 216 362 342 20 640 404 236
2004 118 0 118 403 390 13 521 390 131
2003 261 2 259 286 286 -547 288 259
2002 436 64 377 ---436 64 377
2001 156 17 139 ---156 17 139
2000 125 46 79 278 250 28 403 296 107
1999 109 35 74 509 509 -618 544 74
Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong • alleewoningen Elten • Scala bestaande stad • Dichtersplein/Genestetstraat • Hof van Heden/Josephhof • winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen • Maas-Waalflat • Onder de Beuken Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong • Nijland (Notensteijn) bestaande stad: • Stijl6/Cort vd Lindenstraat • Dobbelman/Principaal • Rosa de Lima • Porta Romanum Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen
bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
2007 218 37 181 84 84 302 121 181
2006 279 71 208 337 337 0 616 408 208
2005 413 94 319 559 559 0 972 653 319
2004 322 52 270 31 31 0 353 83 270
situatie eind 2007
2003 166 25 141 7 7 0 173 32 259
2002 134 65 69 100 72 28 234 137 259
2001 129 40 89 479 475 4 608 515 259
21
2000 100 63 37 358 358 0 458 421 259
nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is
12 10 8 6 4 2 0 bestaande stad 1999
2000
2001
Waalsprong 2002
2003
2004
2005
situatie eind 2007
2006
22
nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is 2006 bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
3 3 3 5 5 -3 4 3
2005 6 5 7 4 4 6 5 4 7
2004 6 6 4 4 3 4 4 6
2003 11 1 12 6 6 -8 6 12
2002 11 4 12 ---11 4 12
2001 5 4 5 ---5 4 5
2000 6 3 8 2 2 2 3 2 6
Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1-1-2008
bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage
2007 46% 66% 41% 59% 59%
2006 66% 100% 55% 97% 97%
52% 61% 41%
71% 99% 55%
2005 100% 100% 100% 92% 93% 70% 95% 94% 97%
situatie eind 2007
2004 97% nvt 97% 100% 100% 100% 99% 100% 98%
2003 99% 100% 99% 99% 99% nvt 99% 99% 99%
2002 100% 100% 99% nvt nvt nvt 100% 100% 99%
23
1999 1 2 1 2 2 -2 2 1
nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2007 et best. st
lb Waalspr
lb best.st. 0%
20%
40% 1phh
2phh
60% gezin
80%
100%
overig
Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005-2007 100%
75% 2005 50%
2006 2007
25%
0% lb best. stad
lb Waalspr
et best. stad
situatie eind 2007
24
nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken3
1p -45 1-pr 45+ 2p-45 2p 45+ 1-ouder 2-ouder overig totaal
best. stad 8% 13% 8% 13% 13% 42% 4%
laagbouw Waalsprong 2% 0% 38% 7% 0% 49% 3%
Nijmegen 4% 3% 32% 8% 3% 47% 4%
24
86
110
etage best. stad Waalsprong 28% 15% 21% 26% 1% 9% 1% 94
totaal Nijmegen 28% 15% 21% 26% 1% 9% 1%
15% 8% 27% 16% 2% 29% 2%
94
204
0
Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen4
bestaande stad
Waalsprong
Nijmegen
laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal
vrijgemaakte woningen 83% 42% 51% 51%
starters 8% 23% 20% 10%
bewoners van buiten 8% 34% 29% 36%
51% 58% 42% 51%
10% 10% 23% 16%
36% 30% 34% 32%
totaal betrokken 24 90 114 81 81 105 90 195
3
In 2007 zijn er ruim 300 koopwoningen opgeleverd, bij 204 daarvan waren er begin 2008 bewoners ingeschreven, het verschil komt vooral voor rekening van het complex Scholenhof, dat in december is opgeleverd. 4 Bij 195 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend
situatie eind 2007
25
nieuwbouw huurwoningen aanbod Aanbod nieuwbouwhuur 1999-2007 600 500 400 300 200 100 0 1999
2000 2001
2002
Waalsprong
2003 2004
2005
2006 2007
bestaande stad
situatie eind 2007
26
nieuwbouw huurwoningen aanbod Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur
2007
2006
2005
2004
2003
74 104 8
444 33
8 32 66
33 65
42 24
Waalsprong etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur
17
Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur totaal
74 104 8 17 203
2002 37 43 15 2
2001
2000
1999
48
115
60
98
104
12 173 136
444 33
477
20 32 239 136 427
38
33 65
42
98
24 66
37 43 15 2 97
29
48
115
104 38
89
98
142
137
213
Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005: • Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.) • Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel) • Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: • Platolaan (SSHN) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2007 • Scholenhof/Josephhof • Dobbelmannterrein • Heren van Nijmegen
situatie eind 2007
27
nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, 2007 opgeleverd
et Waalspr.
et best. st
lb Waalspr
lb best.st. 0%
20% 1phh
40% 2phh
60% gezin
80%
100%
overig
Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005-2007 opgeleverd
100%
75% 2005 50%
2006 2007
25%
0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr
situatie eind 2007
28
nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de 2007 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken5
1p -45 1-pr 45+ 2p-45 2p 45+ 1-ouder 2-ouder overig
best. stad 0% 0% 0% 0% 50% 50% 0%
laagbouw Waalsprong 0% 7% 43% 7% 21% 21% 0%
Nijmegen 0% 6% 33% 6% 28% 28% 0%
best. stad 32% 29% 12% 22% 1% 3% 1%
4
14
18
102
totaal
etage Waalsprong
0
totaal Nijmegen 32% 29% 12% 22% 1% 3% 1%
28% 26% 15% 19% 5% 7% 1%
102
120
Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2007 opgeleverde huurwoningen6
bestaande stad
Waalsprong
Nijmegen
laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal laagbouw etage totaal
vrijgemaakte woningen 100% 39% 42% 43%
vrijgemaakt SSHN 0% 3% 3% 50%
starters 0% 32% 31% 14%
43% 56% 39% 42%
50% 39% 3% 3%
14% 11% 32% 29%
bewoners van buiten 0% 28% 27% 14% 14% 0% 28% 26%
totaal betrokken 4 102 106 14 0 14 18 102 120
5
In 2007 zijn bijna 200 huurwoningen opgeleverd, bij 120 daarvan stonden begin 2008 bewoners ingeschreven. Het verschil zit voor de helft in het complex Scholenhof (opgeleverd in december). 6 Van alle 120 opgeleverde en bewoonde nieuwbouwhuurwoningen uit 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend.
situatie eind 2007
29
bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars
2000
1500
1000
500
laagbouw
20 07
20 06
20 05
20 04
20 03
20 02
20 01
20 00
19 99
19 98
0
etage
situatie eind 2007
30
bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2007, verkocht via NVM-makelaars
Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Zuidwaal Overbetuwe
totaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage tot €350d €350d+ tot €200d €200d+ tot €200d €200d+ 91 92 293 429 419 227 1551 119 0 0 1 8 67 43 334 3 35 2 92 63 139 130 7 1 31 34 40 17 180 15 6 41 36 76 6 145 3 8 5 70 51 8 193 15 17 51 49 56 5 182 3 1 84 50 44 0 171 23 6 69 46 22 5 95 22 17 8 44 0 4 312 305 193 252 75 39 1176 216 135 201 193 41 26 812
Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage
2007 1551
2006 1642
2005 1812
2004 1548
2003 1491
2002 1385
2001 1326
2000 1079
1999 1041
1998 951
183 722 646
186 771 685
228 901 683
182 811 555
183 819 489
177 733 467
187 632 507
143 560 376
150 515 376
153 469 329
1176 617 445 114
812 351 394 67
1230 625 483 121
867 367 424 76
1202 612 479 111
809
1107 576 434 97
722
340 409 60
337 331 54
1164 653 424 87
680 353 273 54
situatie eind 2007
1118 606 412 100
721 332 331 57
1080 554 414 112
754 367 328 59
973 539 348 86
633 326 269 38
939
814
498 374 67
646
482 299 33
609
322 292 32
31
271 286 52
bestaande koopwoningen afzet Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen 400 350 300 250 200 150 100 50 0 vrijstaand/2kap
1998
1999
2006
2007
hoek/rij
2000
2001
etage
2002
2003
2004
2005
Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2007
100
75
50
25
rd -N oo N
Li nd
en h
ol t
bu rg
D
uk en
-Z ui d N
en -M id d N
uw
-W es t
es t -N ie
N
-O ud -W
N
-O os t
N
N
-C en
tru
m
0
situatie eind 2007
32
bestaande koopwoningen afzet Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage
2007 207 350 213 175 254 347 208 172 230 322 198 183
2006 201 348 210 171 250 320 200 193 226 310 197 158
2005 189 324 191 163 238 320 190 165 220 310 193 167
2004 181 308 183 158 233 296 183 155 218 285 187 157
2003 180 310 180 153 225 283 181 152 217 280 182 151
2002 174 300 176 147 216 273 176 147 203 293 178 143
2001 161 284 169 135 202 272 166 127 200 275 167 128
2000 152 245 156 123 193 250 152 114 185 238 153 113
1999 139 208 143 105 168 214 139 122 161 209 135 98
1998 116 180 118 91 145 174 114 114 134 176 118 96
2004 58 77 92
2003 42 72 93
2002 31 55 61
2001 35 43 52
2000 36 42 43
1999 25 30 41
1998 25 31 47
Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe
2007 50 86 105
2006 53 82 103
2005 64 78 98
situatie eind 2007
33
bijlage Gebruikte bronnen: • • • •
verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio’s Nijmegen, Zuidwaal en OverBetuwe bestanden Enserve inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen
Begeleidings- en analysecommissie: • Moniek Gerrits, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen • Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen • Carolien Rouwen, AM • Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv • Mark Kitzen, Enserve bv • Michel Gunsing, Talis
situatie eind 2007
35
