Tanya ingatlanforgalmi értékbecslése

Tanya ingatlanforgalmi értékbecslése

Az ingatlan címe: 6080. Szabadszállás külterület. HRSZ: 0260/14

Típusa: tanya

Értékelés kelte: 2014. augusztus 28.

Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008 Tel: 06-20-333-8091

Tartalomjegyzék Tartalomjegyzék......................................................................................................................... 1 Mellékletek jegyzéke.................................................................................................................. 2 Értékelési bizonyítvány .............................................................................................................. 3 1.

Szabaszállás elhelyezkedése, leírása ................................................................................. 6

2.

Az ingatlan adatai:............................................................................................................. 9 2.1.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:............................................................................ 9 Építmények leírása: ......................................................................................................... 10

3.

3.1. Tanyaépület: .............................................................................................................. 10 3.1.1. Műszaki állapotra vonatkozó információk:...................................................... 11 3.2. Közmű ellátottság, épületgépészet: ........................................................................... 12 4. Helyiségleltár, alapterületek:........................................................................................... 13 4.1. 4.2. 5.

Helyiségleltár: ........................................................................................................... 13 Alapterületek: ............................................................................................................ 15 Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok:...................................... 15

5.1. 5.2. 5.3. 6.

Építési jellemzők:...................................................................................................... 15 Épületdiagnosztika: ................................................................................................... 15 Használati szempontok:............................................................................................. 15 Az érték megállapítása: ................................................................................................... 16

7.

Az érték számítási módszere: .......................................................................................... 17 7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

8.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:......................................... 17 Az alkalmazott módszer indoklása:........................................................................... 17 Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: ........................ 18 Jelen valós piaci érték: .............................................................................................. 21 Jogi szempontok:............................................................................................................. 21

9.

Alapfeltételezések korlátozások:..................................................................................... 22

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

1

Mellékletek jegyzéke 1.1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1 .............................................................................. 23 1.2. Melléklet: Térképmásolat Szabadszállás külterület HRSZ:0260/14............................... 24 1.3. Melléklet: Képek az ingatlanról: ..................................................................................... 25


2

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

6080. Szabadszállás külterületen található ingatlan. Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 tanya.

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Megbízó:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4.

Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez

a

piaci

összehasonlító

értékelést

alkalmaztam. Megbízás célja:

Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása értékesítés céljára.

Értékelés készítője:

Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008

Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Helyszíni szemle időpontja:

2014. augusztus 28.

Értékelés időpontja:

2014. augusztus 28.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2014. november 28.)

Tel: 20/333-8091

amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás. Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.


3

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2014. augusztus 28-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Szabadszállás külterületi HRSZ: 0260/14 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

1.890.000,- Ft azaz – egymillió – nyolcszázkilencvenezer - forint.

A megállapított érték a tulajdoni lap III. rész 13. bejegyző határozata alapján fennálló végrehajtási jog törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen.


4

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Kereslet hiánya

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus

Kínálati túlsúly

Nehéz

X

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség: 3. Problematikus értékesíthetőség: 4. Nehezen értékesíthető:

X

Erős túlkínálat 0-90 nap 90-180 nap 180-360 nap 360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.

Kaskantyú, 2014. augusztus 28.

Szörfi Béla Értékbecslő


5

1. Szabaszállás elhelyezkedése, leírása (Forrás: internet) Szabadszállás város Bács-Kiskun megyében, a

Szabadszállás

Kunszentmiklósi kistérségben. Fekvése Bács-Kiskun megye északnyugati részében fekszik; Budapesttől délre 80 km-re, Kecskeméttől nyugatra 40 km-re,

a

Dunától

pedig

keletre

Szabadszállás címere

30 km

Közigazgatás

távolságra. Vonattal elérhető a MÁV 150-es számú Budapest–

Ország

Magyarország

Régió

Kelebia-vasútvonalán.

Dél-Alföld

Megye Bács-Kiskun Kistérség 2012-ig Kunszentmiklósi

Története Szabadszállás ősi kun település volt. Első említése 1279-ből

való.

A

15.

századtól

Jogállás hívják Irányítószám

Szabadszállásnak.

város 6080

Körzethívószám 76

Az 1559 évi török kincstári fejadó-defterben, a

Népesség

budai livához tartozó helységek között szerepelt, 37

Teljes népesség 6141 fő (2010. jan 1.)

37,30 fő/km² adóköteles házzal. 1597-ben Hüszszein budai Népsűrűség Földrajzi adatok alajbég hűbérbirtoka volt. Az 1633-1634 évi török kincstári adólajstromokban a kecskeméti nahije

Terület

164,62 km²

(járás) 1községei között, 14 adóköteles házzal volt feltüntetve. 1703-ban a bácskai rácok 30 lakosát gyilkolták le. Jegyzőkönyvei 1741-ben kezdődnek, a postahivatalt 1789-ben állították föl. 1819 november 19-én országos vásárok tartására nyert szabadalmat. Református egyháza 1626-29-ben már fennállt, temploma 1628-ban épült. 1746-ban kolera pusztított a községben, 1796-ban pedig nagy tűzvész volt, majd 1838-ban az árvíz öntötte el. Petőfi Sándor atyja, Petrovics István, a község vendéglőjének és mészárszékének volt a bérlője. 1840 körül nagyobb bérösszeggel hátrálékban maradva, a helység közvetetlen szomszédságában lévő szántóföldjét adta át a községnek, mely még az 1900-as évek elején is mint "Petrovics-föld" került bérbeadásra. 1829-1830-ban a székkaszálók tagosítását foganatosították. 1840-51-ben a pusztai birtokokat osztották szét. A 20. század elején Bencze Gábor, Ferenczy Zsigmond, Martinovits Péter és Nagy Bálint volt itt a nagyobb birtokos.


6

Az itteni Felsőtemetőben nyugszik Prielle Kornélia, a hírneves színművésznő, aki egykor Petőfi Sándor menyasszonya volt. A dűlőnevek közül említést érdemel a Bösztörhegy, a hol valamikor Bösztör nevű helység feküdt, de a török korban elpusztult. Temploma is volt, melynek romjai még az 1800-as évek végén is láthatók voltak. A Hintók halma elnevezéshez az a hagyomány fűződik, hogy a földosztás alkalmával ezen a dombon álltak a földosztó bizottság hintói. A községhez tartozik Aranyegyháza, Balázspuszta és Szabadjakabszállás puszta. A 17. században kezdődtek meg a betelepítések, ennek ellenére Szabadszállás továbbra is kun község maradt. 1820-ban kapta mezővárosi rangját. 1995. július 1-jén városi rangot kapott. Szabadszállás földrajzi elhelyezkedése (Forrás: Google térkép)

Az ingatlan elhelyezkedése: Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14


7

Az ingatlan elhelyezkedése műholdról: Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14


8

2. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6080. Szabadszállás külterület.

Település típusa:

város.

Helyrajzi száma:

Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14

Településen belüli elhelyezkedése, környezete:

külterületi tanya.

Telek területe tulajdoni lap szerint:

1549 m2

Alakja, tájolása:

szabálytalan alakú, K-i tájolású.

Talajadottságok:

homoktalaj.

Közforgalmú közlekedéstől számított távolsága:

800 méter.

Építés jellege:

szabadon álló tanyaépület.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Komfortfokozata:

komfort nélküli (közművek kikötve).

Készültségi foka:

leromlott állapotú.

Igényszint:

10/2

2.1.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:

Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, Kunszentmiklósi Járás, 6080. Szabadszállás külterület HRSZ: 0260/14 a település központjától É-K-i irányban kb. 2000 méterre Felsőöregszőlők tanya helyezkedik el. Megközelíthető Szabadszállás központjától a Dózsa György úton Balázspuszta felé haladva kb. 1900 méter, majd Kunbaracs felé vezető út kb. 100 méter baloldalon Felsőöregszőlők Tanya. Ingatlan-nyilvántartási adatok alapján (2014. 08. 27-én kiadott nem hiteles tulajdoni lapszemle másolat, amely a mellékletben megtalálható) kivett tanya 1549 m2 területtel. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy a valósággal megegyező. Az ingatlan sík felületű, körülkerített (kerítések állapota nagyon rossz, hiányos) a terület sűrűn benőtt akácok, fenyők, nagyon nehezen megközelíthető, homok talajú, tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Az ingatlanon egy felépítmény (tanya) található, a térképkivonaton 2. számmal jelölt épület már nincs meg. Az ingatlan a tulajdoni lap III. rész 13.bejegyző határozat alapján végrehajtási joggal terhelt, ezért forgalomképtelen. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

9

3. Építmények leírása: 3.1.

Tanyaépület:

Épületszerkezeti leírás: Épült:

ismeretlen, kb. 1960 évben, kb. 50-60 éves.

Bővítés, felújítás, átalakítás:

ismeretlen, kb. 1980 évben.

Szintek száma:

földszint + tetőtér beépítés.

Alapozás:

beton sávalap, km. égetett tégla.

Lábazat:

kisméretű égetett tégla.

Vízszigetelés:

részlegesen

a

bővített

részeknek

bitumenes

szigetelőlemez. Teherhordó falszerkezetek:

kisméretű

égetett

tégla,

néhány

helyen

kézi

falazóblokk kiegészítéssel. Födémek, koszorúk, áthidalók:

vb. gerenda födém, monolit vb. koszorúk, áthidalók.

Válaszfalak:

kisméretű égetett tégla, 10 cm vtg. válaszfaltégla.

Kémények:

km. égetett téglából falazott.

Tetőszerkezet:

fa szerkezetű nyeregtető.

Tetőfedés:

rombusz palalemez.

Bádogos szerkezetek:

hiányos horganyzott bádogos szerkezetek.

Homlokzat:

nyers.

Lépcsők:

külső: beton. belső: acélváz szerkezetű leszerelt fa járólapokkal.

Nyílászárók:

külső ajtók: fa és acél ajtók; ablakok: fa és acél ablakok; belső ajtók: fa és acél ajtók.

Belső felületképzés:

simított omladozó oldalfal vakolatok, földszinten simított vakolt mennyezet, tetőtér fa lambéria állmennyezet.

Belső burkolatok:

vízszintes: mettlachi, simított beton, ragasztott parketta; függőleges: csempe, fa lambéria falburkolatok.


10

3.1.1.

Műszaki állapotra vonatkozó információk:

− Tartószerkezetek:

vízszintes: közepes műszaki állapotú. függőleges: közepes műszaki állapotú. kémények: közepes műszaki állapotú.

− Nyílászárók állapota:

ajtók: rossz, hiányos, korrodált állapotú. ablakok: rossz, hiányos, korrodált állapotú.

− Tetőfedések, tetőszerkezet:

Tetőfedés: rossz, hiányos állapotú. Ereszalj, oromdeszka: leszakadt, hiányos állapotú. Bádogos munkák: hiányos, rossz állapotú.

− Burkolatok:

vízszintes: rossz, néhány helyen közepes állapotú. függőleges: rossz, leomlott csempék.

− Vakolatok:

homlokzat: rossz, omladozó állapotú. belső vakolatok: rossz, omladozó állapotú.

− Épületgépészet:

Fűtés: leszerelve. Vízszerelés: leszerelve. Elektromosság: leszerelve.

− Kerítések:

utcai: rossz, hiányos állapotú. oldal: rossz, hiányos állapotú. hátsó: rossz, hiányos állapotú. kapu: korrodált állapotú.

− Észlelt hibák:

szemrevételezés alapján a tanya épület, több éve nem lakott, a berendezések nagy részét a tolvajok elvitték, az épület külső felületeit az időjárás megviselte. Az épület helyreállítása a tartószerkezetek elfogadható állapota alapján lehetséges.


11

3.2.

Közmű ellátottság, épületgépészet:

Elektromos áram:

a szomszéd 0260/32 ingatlanon lévő transzformátor állomásról légkábelen volt lekötve, jelenleg kikötve a betáplálás.

Belső elektromos rendszer:

védőcsőbe húzott alumínium elektromos vezetékek.

Térvilágítás:

oszlopokra szerelt reflektorok (működésképtelenek).

Szellőzés:

természetes szellőzés.

Vízellátás, szerelvények, berendezési tárgyak: fúrt kútról volt biztosítva. Szennyvízelvezetés:

helyi ülepítő, szikkasztó aknába.

Csapadékvíz elvezetés:

környezetbe elvezetve.

Fűtés:

központi melegvíz fűtés volt acéllemez radiátor hőleadókkal.

Gázellátás:

-

Közút:

aszfaltozott.

Egyéb:

-

Épületgépészeti állapota:

teljesen leszerelt.

Parkosítás:

nagyon nehezen áthatolható, sűrűn vadon benőtt akáccal.

Kerítések:

utcai: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban; oldal: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban; hátsó: rövid falazott kerítés, többi fa oszlopokra szerelt szövött drót, hiányos rossz állapotban. kapu: korrodált gördülő kapu.

Parkolási lehetőség:

telek előtti bejáró úton.

Környezet:

mezőgazdasági környezet.


12

Simított beton

Simított beton

Mettlachi

Mettlachi

Simított beton

Kamra

Szeszfőzde

Raktár

Raktár

Közlekedő

Féltetős raktár

5.

6.

7.

8.

9.

10.


Tanya földszint számításnál figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

Építészeti összes hasznos alapterület

Rossz

Közepes

Közepes

Közepes

Rossz

Közepes

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

180 cm csempe

140 cm csempe

140 cm csempe

1 m fa lambéria

Rossz

Rossz

Rossz

Rossz

Rossz

Közepes

Közepes

Rossz

Rossz

Műanyag lambéria 150 cm csempe

Rossz

Függőleges burkolatok

Horganyzott trapézlemez

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Mennyezet képzése

Nyers

Meszelt

Meszelt

Meszelt

Meszelt

Meszelt

Rossz

Rossz

Rossz

Rossz

Rossz

Közepes

Közepes

Omladozó, rossz

Meszelt, tapétázott Meszelt

Rossz

Omladozó, rossz

Fal-felületek állapota

Meszelt

Burkolt

Falfelületek felületképzése

197,62

61,74

3,37

23,65

5,38

52,43

3,79

5,50

22,02

8,01

11,73

0,30

0,60

0,60

0,60

0,80

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Korrekció

130,94

18,52

2,02

14,19

3,22

41,94

3,79

5,50

22,02

8,01

11,73

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

Tanyaépület földszint helyiségei:

Mettlachi

Közepes

Mettlachi

Konyha

4.

Közepes

Mettlachi

Étkező

3.

Közepes

Mettlachi

WC

2.

Közepes

Vízszinte s burkolatok állapota

Mettlachi

Előtér

1.

Vízszintes burkolatok

Hasznos alapterület (m2)

4.1.

Helyiség megnevezése

Függőleges burkolatok állapota

4. Helyiségleltár, alapterületek: Helyiségleltár: belmagasság: 269-398 cm

13


Galéria

Szoba

Szoba

Terasz

2.

3.

4.

5.

Rossz

Rossz

Rossz

Ragasztott parketta

Beton

Rossz

Közepes

Vízszinte s burkolatok állapota

Ragasztott parketta

Ragasztott parketta

Mettlachi

Vízszintes burkolatok

Tanya épület tetőtér számításnál figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

Építészeti összes hasznos alapterület

Nappali

1.

Helyiség megnevezése

-

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Vakolt

Függőleges burkolatok

-

Közepes

Közepes

Közepes

Rossz

Függőleges burkolatok állapota

-

Fa lambéria

Fa lambéria

Fa lambéria

Fa lambéria

Mennyezet képzése

-

Festett

Festett

Festett

Festett

Falfelületek felületképzése

-

Közepes

Közepes

Közepes

Rossz

Falfelületek állapota

149,22

70,75

11,84

11,89

22,81

31,93

Hasznos alapterület (m2)

0,15

0,70

0,70

0,70

0,80

Korrekció

58,71

10,61

8,28

8,32

15,96

15,54

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

Tanyaépület tetőtér helyiségei: belmagasság: 228-354 cm

14

4.2.

Alapterületek:

1.

Tanyaépület földszint figyelembe vehető hasznos alapterülete:

2.

Tanyaépület tetőtér figyelembe vehető hasznos alapterülete:

130,94 m2 58,71 m2

Összes figyelembe vehető hasznos alapterület:

189,65 m2

Kerekítve:

189,00 m2

5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 5.1.

Építési jellemzők:

Az épületet kb. 1960 körül építették, később kb. 1980-as években bővítették, földszinten lakórész és feltehetően szeszfőzde és mellékhelyiségei, a tetőtérben lakrész került kialakításra. Jelenleg az épület rendkívül rossz állapotban van, berendezéseit a tolvajok leszerelték, elvitték, a falfelületek vakolatai omladoznak, nyílászárók hiányosak, korrodáltak. Várható értékmegőrzési idő: amennyiben az épület felújítása belátható időn belül nem történik meg, úgy rövidtávú. 5.2.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a műszaki állapotra vonatkozó információk érvényesek. 5.3.

Használati szempontok:

Több éve lakatlan.


15

6. Az érték megállapítása: Az érték-megállapítás valamely vagyontárgy jellemzőinek, körülményeinek és befektetési lehetőségeinek szisztematikus és analitikus meghatározása és rögzítése, általában személyes megtekintés és egyéb vonatkozó adatok vizsgálata alapján. „A tisztességes piaci érték az a becsült összeg, amelyen várható, hogy az értékelt vagyontárgy egy érdekelt vevő és egy érdekelt eladó között gazdát cserél, miközben mindkét fél kényszertől mentesen járt el, és mindkét fél kellőképpen tudatában van az összes vonatkozó ténynek, a jogegyenlőség alapján.” A fentiek, valamint a TEGoVA (The Europian Group of Valuer’s Association) előírásai alapján a forgalmi érték azt a piaci árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében és az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve a következőket: •

az eladó hajlandó az eladásra,

•

az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, megfelelő hosszúságú időtartam áll rendelkezésre,

•

a tárgyalás időszakában az érték nem változik,

•

a vagyontárgy szabadon került piacra, meghirdetése megfelelő nyilvánossággal történik,

•

átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat figyelembevételére, nem kerül sor.


16

7. Az érték számítási módszere: 7.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

A módszer fő lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezők elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg.

7.2.

Az alkalmazott módszer indoklása:

Az ingatlan értékét alapvetően három módszerrel lehet meghatározni. 1. Piaci összehasonlító alapokon történő értékelés. 2. Nettó pótlási (újraelőállítási) költség alapú értékelés. 3. Hozamszámításon alapuló értékelés. A jelen valós piaci értéket a piaci összehasonlító adatok alapján történő számítással határozom meg. Mivel megbízható megvalósult adás-vételi adatok nem állnak rendelkezésre hasonló ingatlanokról, ezért a piaci kínálat korrigált fajlagos értékeinek használatával határozható meg a piaci érték.


17

7.3.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása:

A három darab összehasonlításra alkalmas ingatlan adatai. 1. Szabadszállási (piaci kínálat) − Jellege: felújított tanya. − Építési ideje: kb. 1965 évben. − Felújítás ideje: kb. 2005 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 100 m2 − Telek területe: 6000 m2. − Kínálati ár: 5.000.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 50.000,- Ft/m2 − Igényszint: 10/5 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 45.000,- Ft/m2 2. Szabadszállás, Balázspuszta (piaci kínálat) − Jellege: tanya, melléképülettel. − Építési ideje: kb. 1950 évben. − Felújítás ideje: kb. 1980 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 140 m2 − Telek területe: 1478 m2. − Kínálati ár: 6.000.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 42.857,- Ft/m2 − Igényszint: 10/3 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 35.000,- Ft/m2 3. Szabadszállási (piaci kínálat) − Jellege: tanya épület. − Építési ideje: kb.1955 évben. − Felújítás ideje: folyamatban. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 50 m2 − Telek területe: 3600 m2. − Kínálati ár: 2.500.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 50.000,- Ft/m2 − Igényszint: 10/4 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 40.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

18

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

189

100

140

50

-

2014.08

2014.08

2014.08

1549

6000

1478

3600

50

49

64

59

1980

2005

1980

Folyamatban

Vétel-, kínálati ár (millió forint)

5,00

6,00

2,50

Értékelést módosító korrekciós tényezők

1.

+30

+20

+25

2.

0

-1

0

3.

+5

0

+2

4.

0

-2

0

5.

+20

+15

+20

6.

-10

0

-12

7.

+20

+15

+20

8.

+20

+15

+15

9.

+8

+2

+5

+ 83 %

+ 64 %

+ 75 %

17 %

36 %

25 %

45.000,-

35.000,-

40.000,-

7.650,-

12.600,-

10.000,-

Alapterület (m2) Eladás, kínálat ideje 2

Telek területe (m ) Épület életkora (éves) Felújítás, korszerűsítés ideje

Összesen Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban) Fajlagos ár (Ft / m2) Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

10.083,-

Értékelést módosító tényezők: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) Telekadottságok (alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet) Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) Közműellátottság Igényszint

A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

19

Módosított fajlagos ár: 1.

7.650,- Ft/m2

2.

12.600,- Ft/m2

3.

10.000,- Ft/m2 30.250,- Ft/m2

Összesen: Összesen:

30.250,- Ft/m2 /3 =

10.083,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára kerekítve: 10.000,- Ft/m2

Az érték kialakítása, meghatározása során figyelembe vettem: Az épületek:

A telek: −

Elhelyezkedését

−

Életkorát

−

Megközelíthetőségét

−

Állékonyságát

−

Tájolását

−

Használhatóságát

−

Nagyságát

−

Kivitelezési módját

−

Építési övezeti besorolását

−

Külső-belső állagát

−

Környezetét

−

Felhasznált anyagok minőségét

−

Szomszédok

−

Az épületszerkezetek állapotát,

−

Infrastrukturális adottságokat

−

Talajadottságát

−

Karbantartását

−

Rendezettségét

−

Helyiségek elrendezését

(parkosítás, térburkolatok)

−

Komfort fokozatát

Kerítések, kapuk megléte, anyaguk,

−

Belső térkialakítását

állapotuk

−

Közműellátottságát

−

Épületgépészeti rendszerét, színvonalát,

−

károsodásokat

az alkalmazott technológiát −

Igényszintjét

Az ingatlan a környezetben (közegben) elfoglalt ingatlanpiaci pozícióit, az adott időszakban uralkodó keresleti-kínálati viszonyokat.


20

7.4.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: 189,00 m2 × 10.000,- Ft/m2 =

Tanyaépület: Kerekítve:

1.890.000,- Ft 1.890.000,- Ft

Az ingatlan jelen valós piaci értékét 1.890.000,- Ft azaz – egymillió – nyolcszázkilencvenezer - forint-ra becsülöm.

A megállapított érték a tulajdoni lap III. rész 13. bejegyző határozata alapján fennálló végrehajtási jog törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen.

8.

Jogi szempontok:

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: forgalomképtelen. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/1.


21

9.

Alapfeltételezések korlátozások:

Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.

Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.

A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2014. augusztus 28.

Szörfi Béla Értékbecslő


22

1.1.Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/1


23

1.2.Melléklet: Térképmásolat Szabadszállás külterület HRSZ:0260/14


24

1.3.Melléklet: Képek az ingatlanról:

Szabadszállás Dózsa György út részlet

Kunadacs felé vezető vezető út részlet

Vizsgált ingatlan kapubejáró kívülről

Vizsgált ingatlan kapubejáró belülről

Elhanyagolt udvar részlet



25




Elektromos csatlakozás a trafóról (kikötve)

Tanyaépület tetőszerkezet részlet

Tanyaépület tetőszerkezet részlet


26

Terasz részlet

Terasz részlet

Terasz részlet

Féltető fedés részlet

Homlokzati fal részlet

Ereszalj részlet


27

Féltetős raktár részlet

Féltetős raktár részlet

Féltetős raktár homlokzat

Tanyaépület homlokzat




28


Tanyaépület bejárat

Előtér részlet

Fürdőszoba részlet

Elektromos kapcsoló szekrény

Konyha részlet


29

Étkező részlet

Szeszfőzde részlet

Szeszfőzde részlet

Raktár részlet

Raktár részlet

Raktár részlet


30

Közlekedő részlet

Belső lépcső részlet

Tetőtéri szoba részlet

Tetőtéri szoba részlet

Galéria részlet

Tetőtéri állmennyezet részlet


31

Nappali részlet a galériáról

Nappali részlet a galériáról


32

Tanya ingatlanforgalmi értékbecslése

Recommend Documents