Társasházi lakás egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése

Társasházi lakás egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: 6500. Baja, Czirfusz Ferenc utca 34. ép A 1. emelet ajtó 8. HRSZ: 700/A/8

Típusa: társasházi lakás

Értékelés kelte: 2013. szeptember 24.

Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

6500. Baja, Czirfusz Ferenc utca 34. ép A 1. emelet ajtó 8. szám alatt található ingatlan. Baja, belterület HRSZ: 700/A/8 társasházi lakás.

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.”

Megbízó:

6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Megbízható adásvételi információk hiányában, a piaci kínálatból választott ingatlanok korrigált hasznos alapterülete és korrigált fajlagos értékének szorzatából számított átlagértéket használjuk.

Megbízás célja:

Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása pályázati kiírás céljára.

Értékelés készítője:

Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008

Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Tel: 20/333-8091

Helyszíni szemle időpontja:

2013. szeptember 24.

Értékelés időpontja:

2013. szeptember 24.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. december 24.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2013. szeptember 24.-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Czirfusz Ferenc utca 34. épület A 1.emelet ajtó 8. szám alatti HRSZ: 700/A/8 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

7.150.000,- Ft azaz – hétmillió - egyszázötvenezer– forint.


2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Gyenge kereslet

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus Nehéz

X

X

Kínálati túlsúly Erős túlkínálat

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség:

0-90 nap 90-180 nap

3. Problematikus értékesíthetőség:

180-360 nap

4. Nehezen értékesíthető:

360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.

Kaskantyú, 2013. szeptember 24.

Szörfi Béla Értékbecslő


3

1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6500. Baja, Czirfusz Ferenc utca 34. ép A 1. emelet ajtó 8.

Település típusa:

város.

Helyrajzi száma:

Baja, belterület HRSZ: 700/A/8.

Településen belüli elhelyezkedése, környezete:

belterületi társasház.

Lakás alapterülete ingatlan-nyilvántartási adatok szerint: 73 m2 Telek alakja, tájolása:

téglalap alakú, K-Ny-i tájolású.

Építés jellege:

szabadon álló társasház (szerkezetkész lakás).

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Tervezett komfortfokozata:

összkomfortos.

Készültségi foka:

részletezés szerint.

Tervezett igényszint:

10/6

1.1.Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, 6500. Baja, Czirfusz Ferenc utca 34. ép. A 1. emelet ajtó 8. HRSZ: 700/A/8, a város központjától K-i irányban kb. 400 méterre helyezkedik el. Ingatlan-nyilvántartási adatok alapján (2013.09.19-én kiadott nem hivatalos tulajdoni lap – szemle másolat, mellékletben megtalálható) lakás 73 m2, 2 egész és egy db fél szobával. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlan a társasház 1. emeletén tetőtér kialakítással, szerkezetkész állapotú. Az ingatlan forgalomképes, végrehajtási jogok nem terhelik.


4

2. Építmények leírása: 2.1.

Társasház:

Épületszerkezeti leírás: Épült:

2006 évben, 7 éves.

Szintek száma:

kétszintes.

Alapozás:

beton sávalap.

Lábazat:

zsalukő lábazat.

Vízszigetelés:

teljes

felületű

talajnedvesség

ellen

bitumenes

szigetelés. Teherhordó falszerkezetek:

külső határoló falak 38 cm vtg, belső tartó falak 30 cm vtg POROTHERM kézi falazóblokk.

Födémek, koszorúk, áthidalók:

födém „E” jelű vb gerendák közötti kerámia födémbéléstestek,

tetőtéri

födém

gipszkarton

állmennyezet, hőszigeteléssel, koszorúk monolit vb. HERATEKTA

hőszigeteléssel,

POROTHERM.áthidaló rendszer. Válaszfalak:

10 cm vtg. POROTHERM válaszfaltégla.

Kémények:

szerelt gázkémények, falazott szellőző kémények.

Tetőszerkezet:

utcával párhuzamos gerincű fa nyeregtető.

Tetőfedés:

BRAMAC tetőcserép.

Bádogos szerkezetek:

LINDAB csatorna rendszer.

Homlokzat:

TERRANOVA homlokzati nemes vakolat.

Lépcsők:

külső: beton lépcső, fagyálló mettlachi burkolattal; belső: beton lépcső, mettlachi burkolattal.

Nyílászárók:

külső ajtók: hevedertokos parkettamintás bejárati ajtó; ablakok: műanyag ablakok; belső ajtók: nincsenek beszerelve.

Üvegezés:

hőszigetelő üvegezés.

Belső felületképzés:

simított

oldalfalvakolatok,

gipszkarton

állmennyezet. Burkolatok:

vízszintes: nem készült el; függőleges: nem készült el.

Festés-mázolás:

nem készült el.

Hőszigetelés:

koszorúk előtt HERATEKTA hőszigetelés, tetőtéri födém ISOLIT hőszigeteléssel. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

5

2.1.1.

Készültségi fok kalkuláció:

Szakipari munkák: Külső bejárati ajtó Belső ajtók Aljzatbeton

padló

(hő-hang szigetelés) Padló

és

falburkolatok Gipszkarton álmennyezet Vakolatok Festés, előkészítés

-

-

-

4 db

25.000,- Ft/db

100.000,- Ft

-

-

-

67,80 m2

4.500,- Ft/m2

305.100,- Ft

-

-

-

5,16 m2

1.500,- Ft/m2

7.740,- Ft

197,00 m2

550,- Ft/m2

108.350,- Ft

Épületgépészet (víz-gáz-fűtés-villanyszerelés) Belső víz-gáz-fűtés-

65 m2

16.000,- Ft/m2

1.040.000,-

Fürdőszoba komplett

5,83 m2

80.000,- Ft/m2

466.400,- Ft

WC komplett

1,73 m2

80.000,- Ft/m2

138.400,- Ft

villanyszerelés

Beépített konyhabútor mosogatóval, elektromos tűzhellyel Konyhabútor komplett

1 db

230.000,- Ft/db

El nem végzett munkák, hiányzó felszerelések összesen


230.000,- Ft

2.395.990,- Ft

6

2.1.2.

Műszaki állapotra vonatkozó információk:

− Tartószerkezetek:

vízszintes: újszerű műszaki állapotú. függőleges: újszerű műszaki állapotú. kémények: újszerű műszaki állapotúak.

− Nyílászárók állapota:

ajtók: bejárati ajtó régi típusú fa ajtó, belső ajtók hiányoznak; ablakok: újszerű műanyag tető ablakok.

− Tetőfedések:

Tetőfedés: újszerű műszaki állapotú. Ereszalj, burkolat: újszerű műszaki állapotú. Bádogos munkák: újszerű műszaki állapotúak.

− Burkolatok:

vízszintes: nem készültek el, függőleges: nem készültek el.

− Vakolatok:

homlokzat: újszerű műszaki állapotú. belső vakolatok: újszerű műszaki állapotúak.

− Épületgépészet:

Fűtés, hűtés: nem készült el. Vízszerelés: újszerű vezetékek, szerelvények hiányoznak. Elektromosság: újszerű vezetékek, szerelvények hiányoznak.

− Beépített bútorok, berendezések: nem került beépítésre. − Kerítések:

utcai: újszerű műszaki állapotú. oldal: újszerű műszaki állapotú. hátsó: újszerű műszaki állapotú. kapu: újszerű műszaki állapotú.

− Térburkolatok:

járdák: jó műszaki állapotúak. térburkolatok: jó műszaki állapotúak.

− Észlelt hibák:

szemrevételezés alapján épületszerkezeti hiba nem tapasztalható, épületgépészeti hiányosságok a leírás szerint.


7

3. Közmű ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram:

közműhálózati 220 V.

Vízellátás:

közműhálózati.

Használati melegvíz ellátás:

nincs kialakítva.

Szennyvízelvezetés:

városi közműcsatornába.

Csapadékvíz elvezetés:

városi közműcsatornába.

Fűtés:

vízközponti csövek a falazatba és a padlószerkezetbe beépítve.

Gázellátás:

vezetékes földgáz (nincs bekötve).

Szemétszállítás:

-.

Közút:

aszfaltozott.

Épületgépészeti állapota:

félkész állapotú.

Parkosítás:

-.

Térburkolatok:

térkő burkolatú udvar.

Kerítések:

utcai: beépített; oldal: falazott; hátsó: falazott; kapuk: távirányítású acél kapu.

Parkolási lehetőség:

az udvarban.

Környezet:

lakókörnyezet – LK4744.


8

4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1.

Helyiségleltár:

Társasházi lakás helyiségei:

belmagasság: 242 cm

Helyiség megnevezése

Vízszintes burkolatok

Burkolatok állapota

Hasznos alapterület (m2)

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

1.

Előtér

Simított beton

Újszerű

2,37

0,00

2,37

2.

Nappaliétkező

Simított beton

Újszerű

37,55/32,54

0,00

32,54

3.

WC

Simított beton

Újszerű

1,73

0,00

1,73

4.

Konyha

Simított beton

Újszerű

3,90

0,00

3,90

5.

Fürdőszoba

Simított beton

Újszerű

5,83

0,00

5,83

6.

Szoba

Simított beton

Újszerű

11,85/9,70

0,00

9,70

7.

Szoba

Simított beton

Újszerű

11,13/9,19

0,00

9,19

Építészeti összes hasznos alapterület:

72,36

Társasházi lakás figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

4.2.

65,26

Alapterületek: 1. Társasházi lakás figyelembe vehető hasznos alapterülete:

65,26 m2 65,00 m2

Kerekítve:


9

5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 5.1.

Építési jellemzők:

A társasház 2006-ban épült kétszintes, hagyományos építésű. Az értékelés tárgyát képező lakás „A” épület (utcai) 1. emeletén található, tetőtéri beépítésű, a tervrajzon 2-es számmal jelzett lakás. A mellékletben található alaprajztól eltérően a gardrob és kamra válaszfalak nem kerültek megépítésre, valamint a WC ajtónyílása nem az előtérből van kialakítva, hanem a szoba felől. A lakás jelenleg szerkezetkész állapotú, a hiányzó munkák és felszerelések külön részletezve a készültségi fok kalkulációs táblázatban. A lakás utcai belépő és onnan felvezető lépcsőn keresztül megközelíthető. Helyiségei előtér, nappali-étkező, konyha, WC, fürdőszoba és kettő szoba. A lakás építészeti mért alapterülete 72,36 m2, számításnál figyelembe vehető hasznos alapterülete 65,26 m2. Várható értékmegőrzési idő: Hosszútávú, amennyiben a szükségessé váló cserék, javítások a megfelelő időben elvégzésre kerülnek. 5.2.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. A szemrevételezés alapján a műszaki információk érvényesek. 5.3.

Használati szempontok:

Jelenleg a lakás szerkezetkész, nem használható.

6. Az érték számítási módszere: 6.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

A módszer fő lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezők elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

10

7. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. 7.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Baja belváros közeli (piaci kínálat) − Jellege: tetőtéri 1. emeleti társasházi lakás. − Építési ideje: 2005 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 50,00 m2 − Emelet, szint: 1. emeleti. − Kínálati ár: 12.000.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 240.000,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 168.000,- Ft 2. Baja belváros közeli (piaci kínálat) − Jellege: 3. emeleti, tetőtéri társasházi lakás. − Építési ideje: 1999 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 89,00 m2 − Emelet, szint: 3. emeleti, tetőtéri. − Kínálati ár: 10.500.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 117.977,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 110.000,- Ft 3. Baja belváros közeli (piaci kínálat) − Jellege: 2. emeleti tetőtéri társasházi lakás. − Építési ideje: 2003 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 48,00 m2 − Emelet, szint: 2. emeleti, tetőtéri. − Kínálati ár: 7.800.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 162.500,- Ft/m2 − Igényszint: 10/5 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 140.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

11

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

65

50

89

48

Kínálat ideje

-

2013.09.

2013. 09.

2013. 09.

Emelet, szint

1. emelet, tetőtéri




Épület életkora (éves)

7

8

14

10

Felújítás, korszerűsítés ideje

-

-

-

-

Kínálati ár (millió forint)

-

12,00

10,50

7,80

Értékelést módosító korrekciós tényezők

1.

-

0

-7

-2

2.

-

0

0

0

3.

-

+4

-5

+5

4.

-

0

0

0

5.

-

0

-5

-2

6.

-

0

-10

-5

7.

-

+3

+2

0

8.

-

0

0

0

0

0

-2

-

+7%

- 25 %

-6%

Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)

-

93 %

125 %

106 %

Fajlagos ár (Ft / m2)

-

168.000,-

110.000,-

140.000,-

147.380,-

156.240,-

137.500,-

148.400,-

Alapterület (m2)

9. Összesen

Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 4. Emeleti elhelyezkedése 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

12

Módosított fajlagos ár: 1.

156.240,- Ft/m2

2.

137.500,- Ft/m2

3.

148.400,- Ft/m2

Összesen:

442.140,- Ft/m2

Összesen:

442.140,- Ft/m2 /3 = 147.380,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára kerekítve: 147.000,- Ft/m2

7.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Társasházi lakás:

65,00 m2 × 147.000,- Ft/m2 =

9.555.000,- Ft

Hiányzó szakipari munkák, épületgépészeti felszerelések, berendezések: - 2.395.990,- Ft Összesen:

7. 159.010,- Ft

Kerekítve:

7.150.000,- Ft

Az ingatlan jelen valós piaci értékét 7.150.000,- Ft azaz – hétmillió - egyszázötvenezer– forint-ra becsülöm.


13

8.

Jogi szempontok:

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 2920/20.000 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: forgalomképes.

9.

Alapfeltételezések korlátozások:

Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.

Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.

A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 2 példányban készült, melyből 1 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2013. szeptember 24.

Szörfi Béla Értékbecslő


14

1.

Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/10


15

2.

Melléklet: A vizsgált társasházi lakás alaprajza


16

3.

Melléklet: Képek az ingatlanról

Környezet Czirfusz Ferenc utca

Társasházi kapu

Társasház utcai homlokzat

Társasház udvari homlokzat

Társasház udvar, garázssor részlet

Lépcsőházi bejárat


17

Lépcsőházi közlekedő részlet

Lépcsőház részlet

Vizsgált lakás bejárat

Előtér részlet

Nappali-étkező részlet



18


WC részlet

Konyha részlet

Fürdőszoba részlet

Szoba részlet

Szoba részlet


19

Társasházi lakás egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése

Recommend Documents