Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése

Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: 5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A HRSZ: 5049

Típusa: üdülőépület, udvar

Értékelés kelte: 2013. január 22. Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A sz. alatti ingatlan. Abádszalók belterület HRSZ: 5049 üdülőépület, udvar. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet

Tulajdonos:

6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Megbízó:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a. 6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4.

Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelési módszert alkalmaztam.

Megbízás célja:

Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi értékének meghatározása adás – vétel céljára. Szörfi Béla Értékbecslő

Értékelés készítője:

jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Tel: 20/333-8091

Helyszíni szemle időpontja:

2013. január 22.

Értékelés időpontja:

2013. január 22.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. április 22.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/4 -4/4.

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2013. január 22-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen

méréseket

végeztem,

fénykép-felvételeket

készítettem,

melyeket

a

szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy az Abádszalók, Boglárka utca 30/A szám alatti, HRSZ: 5049. ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

7.904.000,- Ft azaz – hétmillió - kilencszáznégyezer– forint.


2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Erős kereslet

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus Nehéz

X

Kínálati túlsúly Erős túlkínálat

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség:

X 0-90 nap 90-180 nap

3. Problematikus értékesíthetőség:

180-360 nap

4. Nehezen értékesíthető:

360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog: Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.

Kaskantyú, 2013. január 22.

Szörfi Béla Értékbecslő


3

1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A

Helyrajzi száma:

Abádszalók, belterület HRSZ: 5049.

Telek területe tulajdoni lap szerint:

375 m2

Telek alakja:

téglalapalakú, D-NY tájolású.

Talajadottságok:

kötött talaj.

Közforgalmú közlekedéstől számított távolsága:

~1200 m.

Építés jellege:

szabadon álló üdülőépület.

Építési ideje:

1999.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Komfortfokozata:

összkomfortos.

Készültségi foka:

100%

Igényszint:

10/7

1.1.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:

Az ingatlan Magyarország, Jász-Nagykun-Szolnok megye, 5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A, HRSZ: 5049 alatt, a városközponttól D-Ny-i irányban kb. 800 méterre az üdülőövezetben helyezkedik el, Rétalja utca és Boglárka utca sarokingatlan. Ingatlan-nyilvántartási adatok szerint (2013.01.15-én kiadott tulajdoni lap másolat) kivett üdülőépület, udvar 375 m2 területen, a helyszíni szemle során megállapítottam, hogy a valósággal egyező. A telek sík felületű, körülkerített, beépített, gondozott, felépítménnyel rendelkezik, tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Közművei villany, víz. Az ingatlanon 1999-ben épült iker üdülő található külön helyrajzi számokkal, elkerített telekrészekkel. Az ingatlan Tisza-Tótól való távolsága 500 méter. Abádszalók ingatlanpiaca pangó állapotban van mind lakó és üdülőingatlanok túlkínálata mutatkozik a piacon.


4

2. Építmény leírása: 2.1.

Üdülő épület:

Épületszerkezeti leírás: Építés éve:

1999.

Szintek száma:

földszint + tetőtér beépítéses üdülőépület.

Alapozás:

beton sávalap.

Lábazat:

beton lábazat alappal egybeöntve, cementsimítással, festett kivitelben.

Vízszigetelés:

kétrétegű talajnedvesség elleni bitumenes lemez fal szigetelés.

Teherhordó és falszerkezetek:

B 30-as kézi falazóblokk.

Födémek, koszorúk:

E jelű vb. gerendák közötti kerámia födém béléstestek, emeleti rész tetőszerkezetre épített gipszkarton állmennyezet.

Válaszfalak:

10 cm vtg. válaszfaltégla.

Kémények:

1 db 14x26cm kürtő belméretű km. téglából falazott.

Tetőszerkezet:

utcára merőleges és utcával párhuzamos gerincű fa nyeregtető.

Tetőfedés:

BRAMAC cserépfedés.

Bádogos szerkezetek:

horganyzott függőeresz, lefolyó és vápa csatornák, falfedések.

Nyílászárók:

külső ajtók: fa üvegportál, garázs ajtó acél szerkezetű

trapéz

lemezburkolattal;

ablakok:

gerébtokos és egyesített szárnyú fa ablakok; belső ajtók: pallótokos fa ajtók. Üvegezés:

HUNGAROPÁN hőszigetelő üvegezés, 2 mm-es síküveg, öntött üveg.

Belső burkolatok:

vízszintes: mettlachi, beton. függőleges: konyha, fürdőszoba, WC 150 cm magasságig csempézett felülettel.

Belső felületképzés:

simított oldalfal és mennyezet vakolatok, tetőtéri mennyezet gipszkarton álmennyezet.

Homlokzat:

dörzsölt kőporos nemes vakolat. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

5

Hőszigetelés:

emeleti rész mennyezet ISOLIT hőszigetelés.

Lépcsők:

külső lépcső: betonból; belső lépcső: acél szerkezetű csigalépcső.

Térburkolatok:

beton járdák, beton gépkocsi bejáró.

Kerítések:

beton alapon, acél szelvény keretben, hullámosított acélháló fehér festéssel.

2.1.1.

Műszaki állapotra vonatkozó információk:

− Tartószerkezetek:

vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó.

− Nyílászárók állapota:

ajtók: jó. ablakok: jó.

− Tetőfedések:

Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó.

− Burkolatok:

vízszintes: jó. függőleges: jó.

− Vakolatok:

homlokzat: jó. belső vakolatok: jó.

− Épületgépészet:

Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó.

− Kerítések:

utcai: jó. oldal: jó. hátsó: jó. kapuk: jó.

− Térburkolatok:

járdák: jó. térburkolatok: jó.

− Észlelt hibák:

szerkezeti jellegű hiba nem tapasztalható


6

2.2.

Közműellátottság, épületgépészet:

Elektromos áram:

közmű hálózatról 220 V.

Vízellátás:

közmű hálózatról biztosított.

Használati melegvíz ellátás:

villanybojler.

Szennyvíz elhelyezés:

közmű csatornába kötve.

Csapadékvíz elvezetés:

helyi elvezetésű.

Fűtés:

2 db 8 kW teljesítményű villanykályha, olajradiátorok.

Közút:

beton, föld.

Egyéb:

klíma, riasztó.

Parkosítás:

füvesített, tujákkal, nyírfákkal ültetett udvar.

Környezet:

üdülőkörnyezet.


7

3. Helyiségleltár, alapterületek: 3.1.

Helyiségleltár:

Üdülőépület, földszint helyiségei:

belmagassága: 289 cm

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

Helyiség megnevezése

Burkolata

Hasznos alapterület (m2)

1.

Konyha-étkező

Mettlachi

29,20

0,00

29,20

2.

Szoba

Mettlachi

6,64

0,00

6,64

3.

Közlekedő

Mettlachi

3,28

0,00

3,28

4.

Fürdőszoba

Mettlachi

4,07

0,00

4,07

5.

WC

Mettlachi

1,21

0,00

1,21

Üdülőépület földszint helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

Galéria-tetőtér helyiségei:

44,40

belmagassága: 245 cm

Korrekció


Helyiség megnevezése

Burkolata


1.

Galéria

Mettlachi

9,86

0,60

5,92

2.

Szoba

Mettlachi

8,94

0,80

7,15

3.

Szoba

Mettlachi

8,84

0,80

7,07

4.

Zuhanyzó

Mettlachi

1,79

0,80

1,43

Galéria-tetőtér helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

Garázs:

1.

21,57

belmagassága: 257 cm Helyiség megnevezése

Burkolata


Garázs

Beton

20,45

Korrekció


0,50

10,23

Garázs figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

10,23

Alapterületek: 1.

Üdülőépület, földszint figyelembe vehető hasznos alapterülete:

44,40 m2

2.

Galéria-tetőtér helyiségei figyelembe vehető hasznos alapterülete:

21,57 m2

3.

Garázs figyelembe vehető hasznos alapterülete:

10,23 m2

Összes figyelembe vehető hasznos alapterület:

76,20 m2

Kerekítve:

76,00 m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

8

4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 4.1.

Építési jellemzők:

Az üdülőépület 1999-ben épült iker üdülő Boglárka utcai része. Hagyományos építésű, téliesített, garázzsal ellátott. 4.2.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota:

4.3.

alapozás:

megfelelő.

szigetelés:

megfelelő.

függőleges teherhordó szerkezetek:

megfelelő.

vízszintes teherhordó szerkezetek:

megfelelő.

tetőszerkezet:

megfelelő.

tetőfedés:

megfelelő.

kémények:

megfelelő.

bádogos szerkezetek:

megfelelő.

épületgépészeti vezetékek, szerelvények:

megfelelő.

korrózió:

nem tapasztalható.

rendellenes használat:

nem tapasztalható.

egyéb építési, épületgépészeti hibák:

nem tapasztalható.

Használati szempontok:

Jelenleg üdülőként használt.


9

5. Az érték számítási módszere: 5.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

A módszer fő lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezők elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg.


10

6. Az érték megállapítása: 6.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: lakóház (nyaraló) felújított. − Építési ideje: 1990 évben. − Felújítás ideje: 2009 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 130 m2 − Telek területe: 754 m2 − Kínálati ár: 23.800.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 183.076,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 150.000,- Ft/m2 2. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: lakóház (nyaraló) felújított, medencével. − Építési ideje: 1980 évben. − Felújítás ideje: 2009 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 78 m2 − Telek területe: 1056 m2 − Kínálati ár: 11.900.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 152.564,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 135.000 Ft/m2 3. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: ikernyaraló fele része. − Építési ideje: 2000 évben. − Felújítás ideje: ∅. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 110 m2 − Telek területe: 396 m2 − Kínálati ár: 12.900.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 117.272,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 100.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

11

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

76,00

130,00

78,00

110,00

-

2013. 01.

2013. 01.

2013. 01.

375,00

754,00

1.056,00

396,00

16

13

33

13

Felújítás, korszerűsítés ideje

-

2009

2009

-

Kínálati ár (millió forint)

-

23,80

11,90

12,90

Értékelést módosító korrekciós tényezők

1.

-

+7

+5

0

2.

-

0

0

0

3.

-

+1

+2

0

4.

-

+1

+1

0

5.

-

+2

+1

0

6.

-

+2

0

+1

7.

-

+2

+1

0

8.

-

+8

+8

+5

9.

-

+2

+2

+2

Összesen

-

+ 25 %

+ 20 %

+8%

Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)

-

75 %

80 %

92 %

Fajlagos ár (Ft / m2)

-

150.000,-

135.000,-

100.000,-

104.166,-

112.500,-

108.000,-

92.000,-

Alapterület (m2) Kínálat ideje 2

Telek területe (m ) Épület életkora (éves)

Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (nagysága, alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet stb.) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő

12

Módosított fajlagos ár: 1.

112.500,- Ft/m2

2.

108.000,- Ft/m2

3.

92.000,- Ft/m2

Összesen:

312.500,- Ft/m2

Összesen:

312.500,- Ft/m2 /3 = 104.166,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: 104.000,- Ft/m2

6.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Iker üdülő 1/2 rész:

190,00 m2 × 104.000,- Ft/m2 =

Kerekítve:

7.904.000,- Ft 7.904.000,- Ft

Az ingatlan jelen valós piaci értékét 7.904.000,- Ft azaz – hétmillió - kilencszáznégyezer– forint-ra becsülöm.

7. Jogi szempontok: Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.


13

8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.

Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.

Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2013. január 22.

Szörfi Béla Értékbecslő


14

1.

Melléklet: Tulajdoni lap másolat:

1/1


15

2. Melléklet: Képek az ingatlanról

Környezet Boglárka utca

Környezet Boglárka utca

Rétalja utcai homlokzat

Boglárka utcai homlokzat

Terasz részlet

Oldalsó homlokzat


16

Udvar részlet

Étkező részlet

Konyha-étkező részlet

Nappali részlet

Csigalépcső

Galéria részlet


17

Nappali részlet

Földszinti szoba részlet

Földszinti fürdőszoba részlet

Földszinti WC részlet

Emeleti előtér részlet

Nappali részlet a galériáról


18

Emeleti WC-kézmosó részlet

Emeleti szoba részlet

Emeleti szoba részlet

Klíma

Emeleti terasz részlet

Udvar részlet az emeleti teraszról


19

Udvar részlet az emeleti teraszról

Emeleti előtér részlet

Konyha részlet a galériáról

Garázs belső részlet


20

Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése

Recommend Documents