1] augusztus 07 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület. Szakmai szervezetek:

2011. augusztus 07

[14 / 1]

in

ta

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS

M

2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület

Szakmai szervezetek:

Budapest, 2011. augusztus 07

www.ingatlan-ertekbecslok.hu

ABIX INGATLAN Kft. 2030 Érd Alispán utca 16 Cégjegyzékszám: Cg.13-09-134536 Adószám: 13602248-3-13

Maul László Ing. közv. névj. szám: 3801/2006 Mobil: 06-70-701-8315 E-mail: [email protected]

2011. augusztus 07

[14 / 2]

AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI

Az ingatlan megnevezése: Település (város, kerület): Irányítószám: Helyrajzi szám:

Kazánház és földterület Perbál 2074 804

TULAJDONVISZONYOK

Tulajdoni helyzet/forgalomképesség: Forgalomképes Értékelt érdekeltség: Tulajdonjog

ta

AZ INGATLAN LEGFŐBB JELLEMZŐI 81.3m2 Vezetékes víz és elektromos áram 21.71m2 Lakatlan, használaton kívüli

in

Telek alapterülete: Közművesítettség: Épület alapterülete: Jelenlegi funkció:

ÉRTÉKELÉS

Piaci forgalmi érték meghatározása Piaci összehasonlító 2011-08-07 Melkvi Dániel

M

Értékelés célja: Értékelés alkalmazott módszere: Értékelés fordulónapja: Megrendelő megnevezése:




2011. augusztus 07

[14 / 3]

A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA

Melkvi Dániel megbízta az ABIX Ingatlan Kft.(2030 Érd, Alispán utca 16.)-t, a 2074 Perbál belterület \"Egyetértés lakótelep\" cím alatti, 804 helyrajzi számú egykori hő központ és egy meghatározott telekterület értékelésével.

Az ingatlanértékelés célja a piaci forgalmi érték megállapítása. A megbízó, az ingatlan

ta

A megbízó utasításai A megbízó, az értékelés megrendelése során olyan utasítást nem adott, illetve olyan kéréssel nem állt elő, amely az értékelés módszerére és különösen annak az

eredményére vonatkozott volna, illetve amely az értékelő szakmai munkáját

in

bármilyen formában befolyásolta volna.

Az értékbecslés célja

A vonatkozó rendelkezések és szabályozások alapján a piaci, forgalmi érték

M

meghatározása.




2011. augusztus 07

[14 / 4]

A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE

Az értékelés az EVS 2003, valamint a 26/2005. (VIII.11.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásai alapján készült. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉS ALKALMAZOTT MÓDSZERE

Piaci összehasonlító megközelítés A módszer lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező

ta

ingatlannal. Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti

különbözőségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői.

in

Az így kapott számítások eredményei többnyire kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik.

A jelenlegi piaci körülmények alapján, az összehasonlításhoz felhasznált árak, a vizsgált ingatlan környezetében, eladásra kínált ingatlanok tulajdonosaitól szerzett információkból valamint a környékbeli ingatlanirodák kínálati adattárából

M

származnak.

A kínálati árak nagyságrendjéhez a szakmai gyakorlat szerint 5-15% (egyedi elbírálás szerint)-al alacsonyabb összeget célszerű figyelembe venni, mert az esetek nagy részében az alku során, ilyen mértékű csökkenés mellett realizálódnak a jogügyletek! Ezek statisztikai adatai alapján meghatározzuk az ingatlan értékének számításához szükséges fajlagos Ft/m2 közép árat. A vizsgált ingatlan környezetében 8 db, hasonló paraméterű ingatlant találtam, melyek közül 4 db volt összehasonlításra alkalmas.




2011. augusztus 07

[14 / 5]

HELYSZÍNI SZEMLE ÉS IDŐPONTJA

A szakértői jelentés elkészítése érdekében tanulmányoztuk a megbízó által a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumokat, információkat. Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, a térség ingatlanpiaci helyzetéről. Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2011-07. hónapban , melyen jelen volt az értékbecslés megbízója. A helyszíni szemle során nem került sor műszaki épületdiagnosztikai mérésekre, ezért az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló

ta

tényezőkre, mint például: a rejtett szerkezeti hibák, a talajfelszín és burkolatok alatt problémákra nem terjed ki a Szakvélemény.

FELHASZNÁLT DOKUMENTUMOK

M

in

Térkép, helyszínrajz, fotók.




2011. augusztus 07

[14 / 6]

ta

AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE

A megtekintett és értékelendő ingatlan Perbálon Kisperbál településrészen, az átmenő forgalommal nem terhelt, csendes, fás Egyetértés lakótelep területén. A környék

in

infrastruktúrája jó, teljesen kiépített, a közutak járhatóak, a közvilágítás és a

közműellátottság teljes. A környéken az ingatlan értékét negatívan befolyásoló kereskedelmi, vagy ipari ingatlan nem található.

A terület gyéren beépített, jellemzően családi házak, ikerházak és kis lakásszámú társasházak találhatóak itt. A perbáli un. \"Egyetértés lakótelep\" egy 1975-ben

M

létesült sorházakból álló, lakópark jellegű épületegyüttes.

A téglaépítésű házak statikailag jó állapotúak, a homlokzat dísztégla burkolata egyedi külsőt kölcsönös az ingatlanoknak.




[14 / 7]

2011. augusztus 07

AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA

A vizsgált ingatlan a társasház közös tulajdonában álló, egykori hő központ egy meghatározott része és egy meghatározott telekrész. A vizsgált ingatlan tételesen: - 21.71m2 egykori kazánház - A kazánház előtt 20.1m2 telekterület - a kazánház mögött 61.2m2 telekterület

ta

AZ INGATLAN LEÍRÁSA

Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása

A nyilvántartási állapot bemutatása, a megbízó által elmondottak alapján került megállapításra.

in

A megbízó szóban nyilatkozott arról, hogy az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban szolgáltatott adatok a valóságnak megfelelnek. Továbbá tudomásul vette, hogy az értékbecslő a kapott információkat nem köteles ellenőrizni.

Természetbeni leírás

Az épület jelenleg használaton kívüli, sem fűtés, sem víz- vagy hőszigetelés nincs az

M

épületben.

A nyílászárók vagy hiányoznak, vagy nagyon rossz állapotúak. Az ingatlan romos, az egykori kazán és a szerelvényeinek elbontása után nem történt helyreállítási munka, így a beltérben törmelékek találhatóak. Az épület, az épületszerkezetek jellemzése: Az épület vizsgálatára a szemrevételezéses épületdiagnosztika módszereivel került sor. Az ilyen típusú vizsgálatok esetében feltárásokra (a takart szerkezetek vizsgálata érdekébeni bontásokra), műszeres vizsgálatokra és mérésekre, statikai és egyéb számításokra nem kerül sor.




2011. augusztus 07

[14 / 8]

A vizsgálatot végző szakember véleményének kialakításakor a helyszínen látható, tapintható, hallható és szaglással érzékelhető jelenségekre, valamint a jelenlévő tulajdonosoktól kapott információkra, továbbá elméleti és gyakorlati szakmai ismereteire támaszkodik. A bejárás során saját használatra feljegyzéseket, illetve digitális fényképeket készítettem. A fényképek jelen írásos anyagba beillesztésre kerültek.

A vizsgált épület statikailag ép, nem láthatóak sem talajsüllyedés következtében

ta

kialakult repedések, sem talajvíz elleni szigetelési hiányosság miatti károsodás nyomai.

Az épületet hagyományos építési móddal építették. Ennek megfelelően az alapok feltételezhetően beton sávalapok.

in

A felmenő szerkezeteken (teherhordó falakon, födémeken) olyan káros elváltozás, repedés nem tapasztalható, mely alapozási hiányosságokra utalna.

A teherhordó falak téglából készültek.

A vizsgált ingatlan egy légterű helyiségből áll.

A megbízó által szolgáltatott alaprajz alapján készült helyiséglistát jelen értékbecslés

M

is tartalmazza. Az ingatlan vizsgálatakor a területek tényleges és redukált (hasznos) alapterülete is figyelembe lett véve.

Megnevezés:

I.

Tároló

Alapterület:

HELYISÉGLISTA

Redukció: (%)

Redukált terület:

2

0,2

2,76 m

2

13,8 m

II.

Tároló

3,98 m

0,5

1,99 m2

III.

Tároló

3,61 m2

0,5

1,805 m2

IV.

Tároló

10,26 m2

0,5

5,13 m2

V.

Tároló

25,074 m2

0,4

10,0296 m2

Alapterület:

56,724 m2


Helyiség jellemzése:

2

21,7146 m2 ABIX INGATLAN Kft. 2030 Érd Alispán utca 16 Cégjegyzékszám: Cg.13-09-134536 Adószám: 13602248-3-13


2011. augusztus 07

[14 / 9]

M

in

ta

FUNKCIONÁLIS ALAPRAJZI VÁZLAT




2011. augusztus 07

[14 / 10]

MŰSZAKI LEÍRÁS

Alapozás: Csömöszölt, beton sávalapozás Teherhordó falazat: ikersejt tégla Födémszerkezet: monolit vasbeton lemezfödém Válaszfalak: tömör téglafal Tetőszerkezet: lapos tető Belmagasság: 3,35 - 4,45 méter

Pozitív - jó környezet Negatív

ta

Az értéket befolyásoló tényezők:

- nagyon rossz állapot (lakatlan, használaton kívüli)

in

- két helyiségben sok a használhatatlan tér (1,90méter alatti belmagasság)

A megadott telekterületek (első és hátsó) hasonló adottságú, kivéve a kémény megléte az épület mögötti telekrészen.

M

A teljes telekterület: 81.3m2

Az ingatlan jelenleg csak víz és elektromos áram közművel rendelkezik, de a gáz és a szennyvízcsaton elérhető

A telek értéke külön is meg lett határozva.

A vizsgált telekterület piaci, forgalmi értéke, melyre a jelen értékbecslés eredményével azonos korlátozások és szabályok vonatkoznak: 400.484.-Ft.




2011. augusztus 07

[14 / 11]

NYILATKOZATOK, ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK, SZABÁLYOZÁSOK

Jelen ingatlan értékbecslés csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes megállapításokat vagy részleteket kiragadni es önmagukban felhasználni nem szabad. Az ingatlan megállapított értéke és az értékbecslés készítőjének díjazása között nincsen semminemű kapcsolat. Véleményt jogi ügyekben az értékbecslő nem nyilvánít. Az értékbecslő nem végzett az ingatlan jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, kizárólag az átvett adatszolgáltatásokra

ta

vagy a beszerzett dokumentumokra támaszkodott.

A kapott információk megbízhatónak tekinthetők, de valódiságukért nem vállalható felelősség.

Nem képezte a megrendelés tárgyát az ingatlanhoz kapcsolódó kötelezettségek vizsgálata, sem az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok és tények feltárása.

in

A tulajdonjoggal kapcsolatos adatokat a megbízóktól kapta az értékelő. Feltételezhető, hogy a tulajdonjog forgalomképes es nem terheli semmilyen jelzálogjog vagy egyéb

kötelezettség azon kívül, amely a megbízó adatszolgáltatása alapján konkrétan megemlítésre került a szakvéleményben.

Az ingatlan tehermentes állapotban lett értékelve.

M

Az ingatlan műszaki állapotának felmerése szemrevételezéssel történt, a megállapított értek a szemrevételezéskori állapotra vonatkozik. Nem képezte értékelés tárgyát az ingatlan mobil felszerelése, bútorzata, csupán a beépített berendezések, gépészeti egységek és rendszerek.

Ezen értékbecslés az értékelő előzetes engedélye nélkül sem egyben, sem részeiben nem publikálható, megadottól eltérő célra nem használható, az értékbecslésről másolat nem készíthető.

Az értékbecslés 90 napig, érvényes.




2011. augusztus 07

[14 / 12]

ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY (2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület)

A vizsgált ingatlan becsült, forgalmi értéke teher-, per- és igénymentesen az értékelés fordulónapján az előzőekben írtak és a rendelkezésre álló adatok alapján:

(21.71m2 x 59.171.-Ft =1.284.602.-Ft)

ta

1.300.000.- Ft1

azaz egymillió-háromszázezer forint.1 Korlátozások, amelyek mellett a megállapított érték érvényes:

in

A helyszíni szemle megállapításait, az értékelési módszer leírását, az alkalmazott korrekciós tényezőket jelen forgalmi értékbecslés tartalmazza, melyekkel jelen

értéktanúsítvány szoros egységet alkot, azok nélkül értelmezése és felhasználása nem megengedett.

2011. augusztus 07.

M

Az értékelés fordulónapja:

Jelen értékbecslés három hónapig (azaz 90 napig) érvényes. Későbbi felhasználás esetén aktualizálni kell. Budapest, 2011. augusztus 07. 1

Az ingatlan tényleges forgalmi értékét az áralku során kialakított, a szabad piacon megkötött

adásvételi szerződésben meghatározott és kifizetett vételár határozza meg.




2011. augusztus 07

[14 / 13]

PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS (Telek)

Az ingatlan címe

vizsgált ingatlan

Környezet Típus

belterületi telek

2074 Perbál

2074 Perbál

2074 Perbál

hasonló

hasonló

hasonló

hasonló

belterületi telek

belterületi telek

belterületi telek

belterületi telek

Alapterület:

81.3m

1560m

5999m

798m

3100m2

Vezetékes víz

van

elérhető

elérhető

van

elérhető

Elektromos áram

van

elérhető

elérhető

van

elérhető

Gáz

elérhető

elérhető

elérhető

van

elérhető

Szennyvíz csatorna

elérhető

elérhető

elérhető

van

elérhető

Ár szorzó

- 0.15

- 0.15

-0.15

-0.15

Ár

8.200.000.-Ft.

26.000.000.-Ft.

7.500.000.-Ft

13.000.000.-Ft.

Fajlagos m2 ár

2

4334.-Ft.

9398.-Ft.

4194.-Ft.

0.85

0.85

0.85

0.85

3684.-Ft.

7988.-Ft.

3565.-Ft.

(ezer Ft./m ) 1

Korrigált, fajlagos m2

4468.-Ft.

2

in

ár (ezer Ft./m )

2

5256.-Ft.

2

Korrekciós tényező

2

ta

2

2074 Perbál

4468 + 3684 + 7988 + 3565

-----------------------------------

M

4

= 4926.-Ft./m2 x 81.3m2 = 400.484.-Ft.




2011. augusztus 07

[14 / 14]

PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS Az ingatlan

vizsgált ingatlan

2074 Perbál

2074 Perbál

2074 Perbál

kazánház

sorházi lakás

családi ház

családi ház

címe Környezet Típus

2

2

2

Alapterület:

21.71m

78m

191m

140m2

Épület állapota

felújítandó

közepes állapotú

felújítandó

jó állapotú

-0.025 Lakótér állapota

felújítandó

közepes állapotú

-0.025 felújítandó

-0.025 Műszaki állapot

felújítandó

közepes állapotú

-0.025 felújítandó

-0.025 nincs

jó állapotú -0.025

központi fűtés,

gáz- cirkó

vegyes

egyedi mérővel

-0.025

-0.025

1/1

4/0

2/1

1

1

1

-0.025

-0.025

- 0.15

- 0.15

- 0.15

6.900.000.-Ft.

13.000.000.-Ft.

11.000.000.-Ft.

88.461.-Ft.

68.063.-Ft.

78.571.-Ft.

0.725

0.80

0.75

64.134.-Ft.

54.450.-Ft.

58.928.-Ft.

ta

Fűtés

jó állapotú

-0.025

Szobák /

1/0

félszobák száma Fürdősz. száma

0

Ár

in

Ár szorzó

Fajlagos m2 ár 2

(ezer Ft./m ) Korrekciós tényező

1

Korrigált, 2

fajlagos m ár

M

(ezer Ft./m2)

64.134 + 54.450 + 58.928

-------------------------------- =

59.171- Ft/m2

3

21.71m2 x 59.171.-Ft =1.284.602.-Ft



Kerekítve:1.300.000.-Ft


1] augusztus 07 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület. Szakmai szervezetek:

Recommend Documents