INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY A Pécs MJ Város Önkormányzata tulajdonát képezı

Pécs II.Ker. Belterület Eszék utca 23912/262 helyrajzi számú közpark megnevezéső ingatlanból lealakítandó 4800 m2-es telekrész forgalmi értékérıl

Készült: Pécs, 2013.05.16.

…………………………… Tiszai Szabolcs osztályvezetı

………………………….. Gávayné Ruzsics Erzsébet vezetı kontroller

TARTALOM

1. ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY

2. ÖSSZEFOGLALÓ

3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 3.1. Az ingatlan adatai 3.2. Adatszolgáltatás 3.3. Az ingatlan és környezetének leírása

4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 4.1. A forgalmi érték ismertetése 4.2. A forgalmi érték meghatározása

MELLÉKLET

Szabályozási Terv Tulajdoni lap

Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése

2

ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK ÖSSZEFOGLALÁSA

MEGBÍZÁS TÁRGYA Értékelt ingatlan megnevezése:

Közpark (közparkból kivonandó telekrész)

INGATLAN CÍME Cím: Helyrajzi szám:

Pécs, Eszék u 23912/262

TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve, tulajdoni hányad: Széljegyzet: Terhelés: Forgalomképesség:

Értékelt jog: Értékelés célja:

Pécs MJ. Város Önkormányzata 1/1 nincs tulajdoni lap szerint az értékelt ingatlanrész önállóan forgalomképes, közparkból átminısítés szükséges 1/1 tulajdonjog az ingatlanrész forgalmi értékének meghatározása

INGATLANJELLEMZİK Telekrész területe:

4800 m2

ÉRTÉKELÉS Értékmeghatározás módszere: Értékelés fordulónapja:

Piaci összehasonlító alapuló értékelés 2013.05.16.

adatokon

MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉK ( ÁFÁ-T NE M T ART ALMAZ)

Forgalmi érték: 37.440.000,- Ft, azaz Harminchétmillió - négyszáznegyvenezer forint. Készült: Pécs, 2013.05.16. Készítette:

Halász Zoltán ingatlan értékbecslı eng.sz.: 1481/90 névj.sorsz.: 106


3

2. ÖSSZEFOGLALÓ

Megbízó megnevezése: PÉCS MJ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA 7621 Pécs, Széchenyi István tér 1.

Megbízás kelte: 2013.04.25.

Értékelés célja:

A Pécs MJ. Város Önkormányzata költségvetésében 2012. évi bevételként szereplı értékesítésre kijelölt ingatlan forgalmi értékének meghatározása a 26/2005. (VIII.11.) és 32/2000. (VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet elıírásainak alkalmazásával, valamint a TEGoVA által készített „European Valuation Standards” ajánlásainak felhasználásával.

Megjegyzés:

A forgalmi értékek az ÁFÁ-t nem tartalmazzák, forgalomképes állapotra vonatkoznak. Az értékek meghatározásakor az átminısítés utáni használat szerinti funkciót vettem figyelembe. Az értékelés helyszíni szemrevételezéssel, illetve a Megbízó adatszolgáltatásai, az ingatlanokról korábban készült értékbecslési jegyzıkönyvek felhasználásával készült. Az értékelı által meghatározott érték semmilyen összefüggésben nincs a megbízási díj nagyságával. Az értékmeghatározást nem befolyásolták a Megbízó személyes szempontjai, az értékbecslı mindettıl függetlenül állapította meg a fenti értéket. Jelen szakvélemény 2 példányban készült és 90 napig érvényes.


4

AZ ALÁBBIAKBAN ISMERTETETT INGATLAN ÉRTÉKELÉSÉHEZ A KÖVETKEZİKET SZÜKSÉGES MÉG FIGYELEMBE VENNI

•

Az értékelt ingatlan nagyságrendjével összevethetı ingatlanok adásvételi, vagy kínálati adatai Baranya megyében nem, illetve korlátozottan állnak rendelkezésre, melyek csak megfelelı korrekciós tényezık alkalmazásával alkalmasak az összehasonlításra. Jelen esetben az ingatlan speciális jellege miatt az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatokon kívül a hozamszámításon alapuló módszer elemzése is szükséges az értékelés elvégzéséhez.

•

A szakértı az ingatlant, mint tiszta tulajdonú forgalomképes ingatlant értékeli, a helyszíni szemle idıpontjában megismert állapotban.

•

Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenıen jogi természető vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége, stb.) szakértı nem végzett. Az ingatlan forgalomképességének jogi eredető korlátozásáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenıen nincs tudomása, ezért felelısséget nem vállal. Nem vizsgálta az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezte, hogy a tulajdonjog átruházásának idıpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggı tartozás ( közüzemi díjak, építményadó, stb.) nem áll fenn.

•

Az értékelés azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövıbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektıl, személyektıl valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetık, vagy megújíthatók.

•

A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett – megbízhatónak tekintett forrásokból származó - adatok és információk, melyek az értékelés során felhasználásra kerültek, szakértı tudomása szerint helytállóak és pontosak, azonban teljes körő ellenırzésüket nem volt mód elvégezni, ezért szakértı felelıssége e vonatkozásban korlátozottnak tekintendı.

•

Az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhetı értékbefolyásoló tényezıkért (pl.: rejtett szerkezeti hibák, talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte stb.) szakértı nem vállal felelısséget. Az értékbecslés a jelenlegi, rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotot figyelembe véve készült, statikai, szerkezeti vizsgálatokra nem terjed ki.

•

A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják.

•

Az értékelés effektív idıpontja 2013.05.16., a közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok elıre kellı pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják, illetve érvényteleníthetik a szakértıi vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait, ezért rendszeres idıközönként, illetve a körülményekben beálló lényeges változás esetén szükségessé válhat a megadott érték felülvizsgálata.

•

Az általam meghatározott érték a fentiekben vázolt feltételeken alapulnak, és csakis jelen szakvéleményben megjelölt célra, megrendelı által történı felhasználás esetén érvényesek.


5

3. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE

3.1. AZ INGATLAN ADATAI

Cím:

Pécs, Eszék utca

Tulajdonos:

Pécs MJ. Város Önkormányzata ( 7621 Pécs, Széchenyi István tér 1.)

Tulajdoni hányad:

1/1

Helyrajzi szám:

23912/262

Övezeti besorolása: Jelenlegi besorolása: Környezetének besorolása:

Gksz-715674 Gksz-, Kkö, Ev-, KöuLn-, Gksz-

Megnevezése:

Közpark

Értékelt telekrész területe:

4800 m2

Beépítés:

-

3.2. ADATSZOLGÁLTATÁS

Megbízó az értékelés elkészítéséhez átadta, biztosította: - az értékelés tárgyának megtekinthetısége - helyszínrajz - szabályozási terv Az értékbecslés fenti dokumentációk, valamint a Megbízótól kapott információk és az általa biztosított értékbecslés alapján készült.


6

3.3. AZ INGATLAN ÉS KÖRNYEZETÉNEK LEÍRÁSA 3.3.1. Az ingatlan környezete: Az ingatlan Pécs déli városrészében a Kertváros nyugati szélén, a nagybani piac szomszédságában fekszik, az Eszék utca nyugati oldalán. Közvetlen környezetében teniszpálya, garázssor, keletre panel lakótömbök, északra a nagybani piac, LIDL áruház helyezkedik el. Az értékelt telekrész beépítetlen, sík, egyenetlen, füves terület, alakja szabályos négyszög alakú. Gépjármővel aszfaltozott úton közelíthetı meg. Az ingatlan közvetlen környezetében alapellátás, buszmegálló 200 m-en belül található.

3.3.2. A TELKEK TULAJDONVISZONYOK:

tulajdoni lap szerint

TERHEK:

tulajdoni lap szerint

FEKVÉSE

a leválasztandó telekrész a Lahti utca déli oldalán

TEREPVISZONYOK

sík, egyenetlen terület

TALAJVISZONYOK

kötött

UTCAFRONT HOSSZA

kb. 50 m

KÖRNYEZETVÉDELEM

értékelésünk tárgyát képezı ingatlan épületében környezetre káros anyagtermelés nem folyik, légszennyezés és zajártalom nem keletkezik

BURKOLATOK

-

NÖVÉNYZET

fás-füves terület

KERÍTÉS

-

KÖZMŐVESÍTETTSÉG

víz, villany, csatorna, távhı beköthetı

TÁJOLÁS

ÉNy - DK

ÉPÍTÉSI ÖVEZETI BESOROLÁS

Gksz-715674


7

ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ TÉNYEZİK Értéknövelı tényezık: - városrészen belül kedvezı elhelyezkedés - jó megközelíthetıség és parkolási lehetıség - megfelelı közmőellátás Értékcsökkentı tényezık: - tereprendezés, közmő bekötések költsége A gazdasági válság hatása: Távoznak a befektetık, leállnak a beígért projektek, bedılnek a kisebb beruházók. A hitelválság egyre terebélyesebb hullámai a hazai ingatlanpiacot sem kímélik - írta 2008. októberében a Figyelı. A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt idıszak piactisztító hatása tovább érzıdött 2011-ben: a nem megfelelı pénzügyi háttérrel rendelkezı fejlesztık kivonultak a piacról, vagy megszőntek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítıi oldalon. A hitellehetıségek beszőkülése lassította ugyan a keresletet, azonban a befektetık egy része az ingatlan felé irányította figyelmét, így az egyrészrıl csökkenı keresletet a befektetési célú ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják. A fentiekre tekintettel a gazdasági válság ingatlanpiacra gyakorolt kedvezıtlen hatását értékcsökkentı tényezıként kell figyelembe venni.

4. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS

4.1. A FORGALMI ÉRTÉK ISMERTETÉSE A forgalmi érték megállapításának alapja a piaci érték. A TEGOVOFA ( az Állóeszköz értékelık Európai Csoportja ) javaslata alapján eszközérték ( piaci érték ) meghatározásának módszerei a következık lehetnek: - a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés - az üzleti hasznosításból származó, hozamszámításon alapuló értékelés - újraelıállítási ( pótlási ) költség

Jelen esetben az értékelés célját tekintve a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazása szükséges az értékelés elvégzéséhez.


8

AZ ALKALMAZOTT MÓDSZEREK LEÍRÁSA Piaci érték az Angol Királyi Vagyonértékelık ( RICS ) szövetségének definíciója alapján a következı: A nyílt piaci érték egy olyan optimális árat jelent, amelyen elvárható egy tulajdoni érdekeltség ( azonnali fizetéső ) készpénz ellenében való, egyéb feltétel nélküli értékesítése feltételezve, hogy - van egy eladni szándékozó fél - az adásvételi tárgyalások lebonyolításához, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetét, ésszerő hosszúságú idıtartam áll rendelkezésre - az értékek az adott idıszakban nem változnak - a vagyontárgy szabadon értékesíthetı - nem vesznek figyelembe olyan magasabb árat, amelyet speciális érdekeltségő vásárló fizet

4.2. A FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA

Összehasonlító szempontok

cím hrsz. Telek térmértéke m2

Értékelendı Pécs

Eszék u. 23912/262 4 800

1 Magnum lakópark mögött

Fenyer dőlı

Siklósi út

2 616

1 788

4 500

18 000 000

35 900 000

2013 kínálat 10 067 rendezett/ megfelelı telek

2012 kínálat 7 978 rendezett/ megfelelı telek

17 650 000 2011 becsült 10 658 rendezett/ megfelelı telek

Lke30%, =<6,0 m

40%

Lk-312463 50%, =<7,5 m

Állapot/használhatóság Ingatlan típus

rendezett/ megfelelı telek

17 900 000 2012 kínálat 6 843 rendezett/ megfelelı telek

Övezeti besorolás/ beépíthetı terület, ép.mag.

Gksz-715774 60%, 6,0-10,0 m

Lke30%, =<6,0 m

Forgalmi érték ( Ft ) Adat idıpontja év Adat jellege Fajlagos egységár Ft/m2

Összehasonlító ingatlan adatok 2 3 4 Pécs Fagyöngy utca 22174/51 1 656


5 Nagybani piac közelében 6 903 38 000 000 2013 becsült 5 505 rendezett/ megfelelı telek

Gksz-

9

Értékbefolyásoló tényezık Korrekciós tényezık : az értékelendı ( + jobb ) ( - rosszabb ) % % % Értékelési adat forrás értékmód. -15 -10 -15 Érték idıpontja 0 0 0 Elhelyezkedés, megközelíthetıség 0 5 -10 Terület mérték -5 -5 0 Telekalak, domborzat 0 0 0 Közmővesítettség 0 0 0 Hasznosíthatóság/beépíthetıség 15 15 10 Egyéb 0 0 0 Korrekció összesen -5 5 -15 Korrigált fajlagos egységár Ft/m2 6 500 10 570 6 781 Korr.fajlagos egységár átlag Ft/m2 7 800

% -15 0 0 -5 0 0 10 0 -10

% -10 0 0 -5 0 0 10 10 5

9 592

5 780

Az ingatlan forgalmi értéke - piaci összehasonlító módszerrel

Hasznos alapterület (m2): 4 800,0

Telek

Forgalmi érték korrekció/fajlagos ár (Ft) 100% 7 800 37 440 000 37 440 000

Ingatlan forgalmi értéke:

FENTI MEGFONTOLÁSOK ALAPJÁN AZ INGATLAN JELENLEGI FORGALMI ÉRTÉKE (KEREKÍTVE):

37.440.000,- Ft + ÁFA azaz

Harminchétmillió-négyszáznegyvenezer Forint + ÁFA

Pécs, 2013.05.16. Értékbecslı:

Halász Zoltán

Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 10

Pécs, II.Ker. Belterület 23912/262 hrsz ingatlan-rész forgalmi értékelése 11

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY

Recommend Documents