Társasházi lakás egyszer sített ingatlanforgalmi értékbecslése

Társasházi lakás egyszerĦsített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: 6500. Baja, Kaszás utca 7. HRSZ: 2369/2

Típusa: társasházi lakás

Értékelés kelte: 2013. szeptember 24.

Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány 6500. Baja, Kaszás utca 7. szám alatt található ingatlan.

Értékelés tárgya:

Baja, belterület HRSZ: 2369/2 társasházi lakás. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.”

Tulajdonos:

6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 2920/20.000 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.”

Megbízó:

6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az

Megbízás tárgya:

értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Megbízható adásvételi információk hiányában, a piaci kínálatból választott ingatlanok korrigált hasznos alapterülete és korrigált fajlagos értékének szorzatából számított átlagértéket használjuk. Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének

Megbízás célja:

meghatározása pályázati kiírás céljára. Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ

Értékelés készítĘje:

jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 ElérhetĘsége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Tel: 20/333-8091

Helyszíni szemle idĘpontja:

2013. szeptember 24.

Értékelés idĘpontja:

2013. szeptember 24.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstĘl számított 90 nap, (2013. december 24.) amennyiben az ingatlant ezen idĘ alatt rendeltetésszerĦen használják és az ingatlan mĦszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplĘ tulajdoni lapokon 1/10-10/10.

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ I-59/2008

1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelĘk Európai Csoportja (EVS 2003) elĘírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselĘje által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2013. szeptember 24.-én megtartott helyszíni szakértĘi szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévĘ felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények mĦszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezĘket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Baja, Kaszás utca 7. szám alatti HRSZ: 2369/2 ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

8.400.000,- Ft azaz – nyolcmillió - négyszázezer– forint.

A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyzĘ határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jog terheli, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes.


2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Gyenge kereslet

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus Nehéz

X

X

Kínálati túlsúly ErĘs túlkínálat

1. Könnyen értékesíthetĘ: 2. Átlagos értékesíthetĘség:

0-90 nap 90-180 nap

3. Problematikus értékesíthetĘség:

180-360 nap

4. Nehezen értékesíthetĘ:

360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelĘ írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelĘ tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.

Kaskantyú, 2013. szeptember 24.

Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ


3

1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6500. Baja, Kaszás utca 7.

Település típusa:

város.

Helyrajzi száma:

Baja, belterület HRSZ: 2369/2.

Településen belüli elhelyezkedése, környezete:

üzlet, társasházi lakások.

Telek területe tulajdoni lap szerint:

778 m2

Telek alakja, tájolása:

téglalap alakú, D-i tájolású.

Építés jellege:

szabadon álló társasház.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Komfortfokozata:

összkomfortos.

Készültségi foka:

részletezés szerint.

Igényszint:

10/5

1.1.Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, 6500. Baja, Kaszás utca 7. HRSZ: 2369/2 alatt a város központjától É-i irányban kb. 2000 méterre helyezkedik el. Ingatlan-nyilvántartási adatok alapján (2013.09.19-én kiadott nem hiteles tulajdoni lap szemle másolat, mellékletben megtalálható) kivett lakóház, gyógyszertár, udvar. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlanon egy 2006-2009-ben épült eredeti tervek szerint 8 lakásos társasház, valóságban az 1 lakás helyén mĦködĘ gyógyszertár, a földszinti 3, emeleti 4. lakás épült. Az értékelés tárgyát az emeleti 4-es számú lakás képezi. Az ingatlan körforgalmi keresztezĘdés közvetlen közelében épült, szemben SPAR áruház található, az épület földszintjén gyógyszertár üzemel. Az ingatlan egy helyrajzi számon szerepel, lakóegységenkénti helyrajzi megosztás nem készült. A teljes ingatlant a tulajdoni lap III. rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99-es bejegyzĘ határozatok alapján végrehajtási jogok terhelik, ezért az ingatlan forgalomképtelen. Az értékelésben meghatározott piaci érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes, egyéb esetben az ingatlan forgalomképtelen.


4

2. Építmények leírása: 2.1.

Társasház:

Épületszerkezeti leírás: Épült:

2009 évben, 4 éves.

Szintek száma:

kétszintes.

Alapozás:

beton sávalap.

Lábazat:

beton lábazat.

Vízszigetelés:

teljes felületĦ talajnedvesség elleni P 500 bitumenes szigetelés.

Teherhordó falszerkezetek:

30 cm vtg. YTONG falazóblokk vb. körszelvényĦ pillérek.

Födémek, koszorúk, áthidalók:

„E”

jelĦ

vb.

gerendák

közötti

kerámia

födémbéléstestek, beton kiöntésekkel, monolit vb. koszorúk

HERATEKTA

hĘszigeteléssel,

POROTHERM áthidaló rendszer. Válaszfalak:

10

cm

vtg.

POROTHERM

válaszfaltégla

és

gipszkarton. Kémények:

több lyukú, km. téglából falazott 14 × 14 cm kbm kémények.

TetĘszerkezet:

háromszékes fa fedésszék, talp, derék és taréj szelemenes, fogópáros megoldású tetĘszerkezet.

TetĘfedés:

BRAMAC tetĘcserép.

Bádogos szerkezetek:

alumínium függĘleges és lefolyócsatornák.

Homlokzat:

TERRANOVA homlokzati nemes vakolat.

Nyílászárók:

külsĘ ajtók: acélszelvény erĘsítésĦ mĦanyag ajtók; ablakok: acélszelvény erĘsítésĦ mĦanyag ablakok; belsĘ ajtók: pallótokos fa ajtók.

Üvegezés:

hĘszigetelĘ üvegezés.

BelsĘ felületképzés:

simított

oldalfalvakolatok,

gipszkarton

állmennyezet. Burkolatok:

vízszintes: mettlachi, laminált parketta; függĘleges: csempe falburkolatok.

Festés-mázolás:

diszperziós festés.

HĘszigetelés:

koszorúk elĘtt HERATEKTA hĘszigetelés, tetĘtéri födém kĘzetgyapot hĘszigeteléssel.


5

2.1.1.

Készültségi fok kalkuláció:

Szakipari munkák: KülsĘ bejárati ajtó

-

-

-

BelsĘ ajtók

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

170,00 m2

570,- Ft/m2

96.900,- Ft

67 m2

7.000,- Ft/m2

469.000,-

FürdĘszoba komplett

-

-

-

WC komplett

-

-

-

Aljzatbeton

padló

(hĘ-hang szigetelt) Padló

és

falburkolatok Gipszkarton álmennyezet Vakolatok Festés, felújítás

Épületgépészet (fĦtés-villanyszerelés) BelsĘ

fĦtés-

villanyszerelés

Beépített konyhabútor mosogatóval, elektromos tĦzhellyel Konyhabútor komplett

1 db

280.000,- Ft/db

El nem végzett munkák, hiányzó felszerelések összesen


280.000,- Ft

845.900,- Ft

6

2.1.2.

MĦszaki állapotra vonatkozó információk:

− Tartószerkezetek:

vízszintes: újszerĦ mĦszaki állapotú. függĘleges: újszerĦ mĦszaki állapotú.

− Nyílászárók állapota:

ajtók: újszerĦ mĦszaki állapotúak; ablakok: újszerĦ mĦszaki állapotúak.

− TetĘfedések:

TetĘfedés: újszerĦ mĦszaki állapotú. Ereszalj, burkolat: újszerĦ mĦszaki állapotú. Bádogos munkák: újszerĦ mĦszaki állapotúak.

− Burkolatok:

vízszintes: újszerĦ mĦszaki állapotúak, függĘleges: újszerĦ mĦszaki állapotúak.

− Vakolatok:

homlokzat: újszerĦ mĦszaki állapotú. belsĘ vakolatok: újszerĦ mĦszaki állapotúak.

− Épületgépészet:

FĦtés: leszerelt, hiányos állapotú. Vízszerelés: újszerĦ mĦszaki állapotú. Elektromosság: újszerĦ világító testek leszerelt állapotban.

− Beépített bútorok, berendezések: beépített konyhabútor kiszerelve. − Kerítések:

utcai: újszerĦ mĦszaki állapotú. oldal: befejezetlen állapotú. hátsó: jó mĦszaki állapotú. kapu: hiányos állapotú.

− Térburkolatok:

járdák: hiányos állapotúak. térburkolatok: újszerĦ állapotúak.

− Észlelt hibák:

szemrevételezés alapján épületszerkezeti hiba nem tapasztalható, épületgépészeti hiányosságok a leírás szerint. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ I-59/2008

7

3. KözmĦ ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram:

közmĦhálózati 220 V.

Vízellátás:

közmĦhálózati.

Használati melegvíz ellátás:

KOMBI gázkazán (jelenleg leszerelt állapotban).

Szennyvízelvezetés:

városi közmĦcsatornába.

Csapadékvíz elvezetés:

környezetbe elvezetve.

FĦtés:

KOMBI gázkazán (leszerelve) padlócsövezéssel, radiátoros hĘleadók (leszerelt állapotban).

Gázellátás:

vezetékes földgáz.

Szemétszállítás:

kommunális üzemi.

Közút:

aszfaltozott.

Épületgépészeti állapota:

újszerĦ, hiányos állapotú.

Parkosítás:

bokrokkal ültetett elĘkert.

Térburkolatok:

térkĘ burkolatok, parkolók.

Kerítések:

utcai: hanggátló kerítés; oldal: falazott; hátsó: szövött drót; kapuk: hiányos.

Parkolási lehetĘség:

az udvarban.

Környezet:

lakó és kereskedelmi környezet.


8

4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1.

Helyiségleltár:

Társasházi lakás helyiségei:

belmagasság: 238 cm

Helyiség megnevezése

Vízszintes burkolatok

Burkolatok állapota

Hasznos alapterület (m2)

Korrekció

Számításnál figyelembe vehetĘ hasznos alapterület kerekítve (m2)

1.

ElĘtér

Mettlachi

ÚjszerĦ

6,15

0,00

6,15

2.

Szoba

Laminált parketta

ÚjszerĦ

11,57/8,35

0,00

8,35

3.

NappalikonyhaétkezĘ

Laminált parketta

ÚjszerĦ

38,25/34,18

0,00

34,18

4.

Szoba

Laminált parketta

ÚjszerĦ

7,91/6,50

0,00

6,50

5.

Szoba

Laminált parketta

ÚjszerĦ

6,76/5,25

0,00

5,25

6.

FürdĘszoba – WC

Mettlachi

ÚjszerĦ

9,12/4,16

0,00

4,16

7.

Terasz

Fagyálló mettlachi

ÚjszerĦ

3,20

0,25

0,80

8.

KözlekedĘ

Laminált parketta

ÚjszerĦ

1,30

0,00

1,30

Építészeti összes hasznos alapterület:

84,26

Társasházi lakás figyelembe vehetĘ összes hasznos alapterülete

4.2.

66,69

Alapterületek: 1. Társasházi lakás figyelembe vehetĘ hasznos alapterülete:

66,69 m2 67,00 m2

Kerekítve:


9

5. Építési jellemzĘk, épületdiagnosztika, használati szempontok: 5.1.

Építési jellemzĘk:

A társasház 2009 évben készült el. Hagyományos építésĦ, földszint + emelet (tetĘtér) kialakítással. Az értékelés tárgyát képezĘ lakásba lépcsĘházon keresztül, majd függĘfolyosón a hátsó részen lehet bejutni. A lakás tetĘtéri kialakítású, mért 84,26 m2 építészeti és 66,69 m2 számításnál figyelembe vehetĘ alapterülettel. A lakás korábban lakott volt, leszerelésre kerültek épületgépészeti szerelvények, konyhaszekrény, ezek pótlása és teljes belsĘ festés válik szükségessé, amelyek értéke a kulcsrakész piaci értékbĘl kerül levonásra. Várható értékmegĘrzési idĘ: Hosszútávú, amennyiben a szükségessé váló cserék, javítások a megfelelĘ idĘben elvégzésre kerülnek. 5.2.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. A szemrevételezés alapján a mĦszaki információk érvényesek. 5.3.

Használati szempontok:

Jelenleg a lakás nem használt.

6. Az érték számítási módszere: 6.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

A módszer fĘ lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezĘk elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − VégsĘ érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ I-59/2008

10

7. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. 7.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Bajai (piaci kínálat) − Jellege: földszinti társasházi lakás. − Építési ideje: 2006 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 70,00 m2 − Emelet, szint: földszinti. − Kínálati ár: 11.500.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 164.285,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 150.000,- Ft 2. Baja, SzĘlĘ utcai (piaci kínálat) − Jellege: 1. emeleti társasházi lakás. − Építési ideje: 2008 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 39,00 m2 − Emelet, szint: 1. emeleti. − Kínálati ár: 7.100.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 182.051,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 160.000,- Ft 3. Baja, Kaszás utca 7. (piaci kínálat) − Jellege: földszinti társasházi lakás. − Építési ideje: 2008 évben. − Felújítás ideje: − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 70,00 m2 − Emelet, szint: földszinti. − Kínálati ár: 12.300.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 175.714,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 155.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ I-59/2008

11

Az értékelést módosító tényezĘk elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

67

70

39

70

Kínálat ideje

-

2013.09.

2013. 09.

2013. 09.

Emelet, szint

1. emeleti

földszinti

1. emeleti

Földszinti

Épület életkora (éves)

4

7

5

5

Felújítás, korszerĦsítés ideje

-

-

-

-

Kínálati ár (millió forint)

-

11,50

7,10

12,30

Értékelést módosító korrekciós tényezĘk

1.

-

-2

0

+3

2.

-

0

0

0

3.

-

0

+8

0

4.

-

0

0

0

5.

-

+2

+5

+5

6.

-

+4

0

+2

7.

-

0

0

0

8.

-

0

0

0

+2

+2

+2

-

+6%

+ 15 %

+ 12 %

Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)

-

94 %

85 %

88 %

Fajlagos ár (Ft / m2)

-

150.000,-

160.000,-

155.000,-

137.800,-

141.000,-

136.000,-

136.400,-

Alapterület (m2)

9. Összesen

Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

Értékelést módosító tényezĘk: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Infrastruktúra (közmĦvek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 4. Emeleti elhelyezkedése 5. MĦszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belsĘ térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fĦtés, hĦtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. KözmĦellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát.


12

Módosított fajlagos ár: 1.

141.000,- Ft/m2

2.

136.000,- Ft/m2

3.

136.400,- Ft/m2

Összesen:

413.400,- Ft/m2

Összesen:

413.400,- Ft/m2 /3 = 137.800,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára kerekítve: 138.000,- Ft/m2

7.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Társasházi lakás:

67,00 m2 × 138.000,- Ft/m2 =

9.246.000,- Ft

Hiányzó épületgépészeti felszerelések, berendezések:

- 845.900,- Ft

Kerekítve:

8.400.100,- Ft

Az ingatlan jelen valós piaci értékét 8.400.000,- Ft azaz – nyolcmillió - négyszázezer– forint-ra becsülöm.

A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyzĘ határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jogok terhelik, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes.


13

8.

Jogi szempontok: Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „f.a.”

Tulajdonos:

6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 2920/20.000 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: A mellékelt tulajdoni lap másolat III: rész 59; 89; 93; 94; 96; 98; 99 bejegyzĘ határozatai alapján az ingatlant végrehajtási jog terheli, ezért forgalomképtelen. A fent meghatározott érték a végrehajtási jogok törlése esetén érvényes.

9.

Alapfeltételezések korlátozások:

Az értékelési dokumentációban szereplĘ képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.

Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplĘ értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen idĘben érvényesek.

A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslĘ nem vállal felellĘséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 2 példányban készült, melybĘl 1 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítĘnél maradt.

Kaskantyú, 2013. szeptember 24.

Szörfi Béla ÉrtékbecslĘ


14

1.

Melléklet: Tulajdoni lap másolat 1/10


15

2.



16

3.



17

4.



18

5.



19

6.



20

7.



21

8.



22

9.



23

10.



24

11.

Melléklet: A vizsgált társasházi lakás alaprajza


25

12.

Melléklet: Képek az ingatlanról

Környezet SPAR áruház

Környezet körforgalmi csomópont

Társasház É-i homlokzat

Társasház Ny-i homlokzat

Társasház Ny-i homlokzat

Társasház Ny-i homlokzat, lakás homlokzata


26

Társasház D-i homlokzat

Társasház Ny-i bejárat

Társasház hátsó lépcsĘház bejárat

LépcsĘház belsĘ részlet

FüggĘfolyosó részlet, lakás bejárat

FüggĘfolyosó részlet


27

Vizsgált lakás bejárati ajtó

Lakás elĘtér részlet

Lakás szoba részlet

Lakás nappali-étkezĘ-konyha részlet

Lakás nappali-étkezĘ-konyha részlet

Lakás közlekedĘ részlet


28



FürdĘszoba-WC részlet

FürdĘszoba-WC részlet

Erkély részlet

Leszerelt gázkazán helye


29

Kikötött fĦtéselosztó

Leszerelt radiátor hĘleadó




Leszerelt konyha bútor


30

Társasházi parkoló részlet


31

Társasházi lakás egyszer sített ingatlanforgalmi értékbecslése

Recommend Documents