Tanya, gyümölcsös, szántó ingatlanforgalmi egyszerűsített értékbecslése

Tanya, gyümölcsös, szántó ingatlanforgalmi egyszerűsített értékbecslése Az ingatlan címe: 6078. Jakabszállás, IV. körzet 132. HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20

Típusa: tanya, gyümölcsös, szántó

Értékelés kelte: 2014. november 13.

Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

6078. Jakabszállás, IV. körzet 132. szám alatt található ingatlan. Jakabszállás, külterület HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20 tanya, gyümölcsös, szántó. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.”

Tulajdonos:

6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Megbízó:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4.

Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam. Megbízható adásvételi információk hiányában, a piaci kínálatból választott ingatlanok korrigált hasznos alapterülete és korrigált fajlagos értékének szorzatából számított átlagértéket használjuk.

Megbízás célja:

Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása hitelfedezet céljára.

Értékelés készítője:

Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008

Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Tel: 20/333-8091

Helyszíni szemle időpontja:

2014. november 13.

Értékelés időpontja:

2014. november 13.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2015. február 13.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon: HRSZ: 0129/11: 1/2-2/2; HRSZ: 0129/12: 1/1; HRSZ: 0129/20: 1/1. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

1

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2014. november 13.-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy a Jakabszállás, IV. körzet 132. szám alatti HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/20 ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

3.630.050,- Ft, azaz – hárommillió – hatszázharmincezer – ötven - forint-ra becsülöm.

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

2

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Kereslet hiánya

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus Nehéz

X

Kínálati túlsúly Erős túlkínálat

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség: 3. Problematikus értékesíthetőség: 4. Nehezen értékesíthető:

X 0-90 nap 90-180 nap 180-360 nap 360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.

Kaskantyú, 2014. november 13.

Szörfi Béla Értékbecslő


3

1. Az értékelés tárgyát képező ingatlanok: 1, Jakabszállás HRSZ: 0129/11 kivett tanya, gyümölcsös 2, Jakabszállás HRSZ: 0129/12 gyümölcsös 3, Jakabszállás HRSZ: 0129/20 szántó

2. Az ingatlanok elhelyezkedése: A vizsgált ingatlanok elhelyezkedése: Jakabszállás, IV. körzet 132. (Forrás: Google térkép)

A vizsgált ingatlanok elhelyezkedése műholdról: Jakabszállás, IV. körzet 132. (Forrás: Google térkép)


4

3. HRSZ: 0129/11 Tanya és melléképület, gyümölcsös 3.1.Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6078. Jakabszállás, IV. körzet 132.

Település típusa:

község.

Helyrajzi száma:

Jakabszállás, külterület HRSZ: 0129/11.

Településen belüli elhelyezkedése, környezete:

tanya, gyümölcsös.

Telek területe tulajdoni lap szerint:

kivett tanya:

1.332 m2.

gyümölcsös:

3.608 m2.

Összesen:

4.940 m2.

Telek alakja, tájolása:

téglalap alakú, Ny-i tájolású.

Talajadottságok:

homoktalaj.

Építés jellege:

szabadon álló tanya, melléképület.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Komfortfokozata:

komfort nélküli.

Készültségi foka:

100 %

Igényszint:

10/3

3.2.Az ingatlan elhelyezkedése, leírása: Az ingatlan Magyarország, Bács-Kiskun megye, 6078. Jakabszállás külterület IV. körzet 132. szám HRSZ: 129/11 alatt helyezkedik el, Jakabszállás központjától észak-keleti irányban kb. 7200 méterre, 3400 méter földúton közelíthető meg. Koordinátái: 46.774 723; 19.657 146. Az ingatlan mezőgazdasági és erdős környezetben helyezkedik el. Területe 4.940 m2, sík felületű, a HRSZ: 0129/12; 0129/20; 0129/28 ingatlanokkal együtt körülkerített. Az ingatlanon 1 db kb. 1950-ben épített 1998-ban felújított tanyaépület és 1 db melléképület áll. Az ingatlanon tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Az ingatlan villany közművel rendelkezik, vízellátása saját fúrt kútról biztosított. Az udvar rendezetlen, a telek nagy része öreg kiszáradt gyümölcsös. 2012-ben betörés folyamán leszerelték a teljes belső és külső vízellátó rendszert és a berendezési tárgyakat és elvitték a teljes belső berendezést.


5

3.3.

Tanya épület:

Épületszerkezeti leírás: Épült:

kb. 1950 évben, 64 éves.

Felújítás, átalakítás:

1998 évben.

Szintek száma:

földszintes.

Alapozás:

km. égetett tégla.

Lábazat:

km. égetett tégla simított, festett kivitelben.

Vízszigetelés:

nem készült.

Teherhordó falszerkezetek:

vályogtégla.

Födémek, koszorúk, áthidalók:

alulbordás fagerendás borított födém.

Válaszfalak:

vályogtégla.

Kémények:

1 db 14 × 14 cm kbm km. téglából falazott, 1 db 14 × 26 cm kbm. km téglából falazott.

Tetőszerkezet:

kontyolt fa szerkezetű nyeregtető.

Tetőfedés:

szalagcserép fedés.

Bádogos szerkezetek:

felújított

horganyzott

függőeresz

és

lefolyócsatornák. Homlokzat:

simított homlokzatvakolat meszelt felülettel.

Lépcsők:

külső: nem készült. belső: nem készült.

Nyílászárók:

külső ajtók: gerébtokos fa ajtó acél ráccsal; ablakok: gerébtokos fa ablakok acél ráccsal; belső ajtók: kazettás pallótokos fa ajtók.

Üvegezés:

hagyományos síküvegezés.

Belső felületképzés:

simított oldalfal és mennyezetvakolatok.

Burkolatok:

vízszintes: simított beton, mozaik lap, mettlachi függőleges: fürdőszobában csempe falburkolat.

Festés-mázolás:

meszelt falak, barna zománc festés.

3.4.Melléképület: A melléképület szerkezetileg és állapot szerint azonos a tanya épülettel.


6

3.5.Közmű ellátottság, épületgépészet: Elektromos áram:

közműhálózati 220 V.

Vízellátás:

saját fúrt kút házi vízellátó berendezés (ellopták).

Használati melegvíz ellátás:

villanybojler (ellopták).

Szennyvízelvezetés:

házi ülepítő-szikkasztó akna.

Csapadékvíz elvezetés:

környezetbe elvezetve.

Fűtés:

kemence, beépített kandalló.

Gázellátás:

nincs.

Szemétszállítás:

nincs.

Közút:

földút 3400 méter.

Épületgépészeti állapota:

leszerelt, ellopott.

Térburkolatok:

beton járdák.

Kerítések:

utcai: beton oszlopok, akác léc; oldal: beton oszlopok, akác léc részben lebontott; hátsó: beton oszlopok, akác léc részben lebontott; kapuk: akácléc kerítés.

Parkolási lehetőség:

az udvarban.

Környezet:

mezőgazdasági környezet.

3.6.Helyiségleltár: Tanyaépület helyiségei:

Helyiség megnevezése

Vízszintes burkolatok

Burkolatok állapota

Hasznos alapterület (m2)

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

1.

Tornác

Simított beton

Jó

18,13

0,25

4,53

2.

Előtér

Mozaik lap

Jó

14,87

0,00

14,87

3.

Konyha

Mozaik lap

Jó

7,21

0,00

7,21

4.

Fürdőszoba

Mettlachi

Jó

4,09

0,00

4,09

5.

Szoba

Simított beton

Közepes

19,29

0,00

19,29

6.

Szoba

Simított beton

Közepes

13,73

0,00

13,73

7.

Szoba

Simított beton

Közepes

21,22

0,00

21,22

Építészeti összes hasznos alapterület:

98,54

Tanyaépület figyelembe vehető összes hasznos alapterülete


84,94

7

Melléképület helyiségei:

Helyiség megnevezése

Vízszintes burkolatok

Burkolatok állapota

Hasznos alapterület (m2)

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

1.

Tornác

Simított beton, fatönk

Közepes

26,16

0,20

5,23

2.

Szín

Simított beton

Közepes

13,99

0,10

1,40

3.

Kamra

Simított beton

Közepes

13,14

0,30

3,94

4.

Konyha

Mettlachi

Jó

5,28

0,00

5,28

5.

Szoba

Simított beton

Közepes

19,63

0,00

19,63

Építészeti összes hasznos alapterület:

78,20

Melléképület figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

35,48

Alapterületek:

3.7.

1. Tanyaépület figyelembe vehető hasznos alapterülete:

84,94 m2

2. Melléképület figyelembe vehető hasznos alapterülete:

35,48 m2

Összes figyelembe vehető hasznos alapterülete:

120,42 m2

Kerekítve:

120,00 m2

4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok (HRSZ: 0129/11): 4.1.

Építési jellemzők:

A tanya és melléképület kb. 1950-ben épült, 1998-ban készült felújítása. Az épületek közepes műszaki állapotúak, vízvezeték rendszere (betörés folyamán) leszerelésre került. Várható értékmegőrzési idő: középtávú. 4.2.

Épületdiagnosztika:

Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Épületszerkezeti hiba nem tapasztalható, épületgépészeti részét leszerelték, ellopták. 4.3.

Használati szempontok:

Jelenleg használaton kívüli. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

8

5. Az érték számítási módszere: Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

5.1.

A módszer fő lépései:  Az alaphalmaz kiválasztása;  Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése;  Fajlagos alapérték meghatározása;  Értékmódosító tényezők elemzése;  Fajlagos alapérték módosítása;  Fajlagos érték számítása;  Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg.


9

6. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. 6.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Jakabszállási tanya (piaci kínálat)  Jellege: felújított tanya.  Építési ideje: kb. 1962 évben.  Felújítás ideje: 2007 évben.  Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 150 m2  Telek területe: 2.400 m2  Kínálati ár: 6.200.000,- Ft  Fajlagos kínálati ár: 41.333,- Ft/m2  Igényszint: 10/5  Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 33.000,- Ft/m2 2. Jakabszállási tanya (piaci kínálat)  Jellege: felújított tanya.  Építési ideje: kb. 1960 évben.  Felújítás ideje: 2009 évben.  Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 110 m2  Telek területe: 5.035 m2  Kínálati ár: 6.500.000,- Ft  Fajlagos kínálati ár: 59.090,- Ft/m2  Igényszint: 10/5  Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 45.000 Ft/m2 3. Jakabszállási tanya (piaci kínálat)  Jellege: felújított tanya.  Építési ideje: kb.1962 évben.  Felújítás ideje: 2009 évben.  Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 150 m2  Telek területe: 5.883 m2  Kínálati ár: 7.000.000,- Ft  Fajlagos kínálati ár: 46.666,- Ft/m2  Igényszint: 10/5  Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 37.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

10

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

120,00

150,00

110,00

150,00

-

2014.11

2014.11

2014.11

Telek területe (m )

4940

2400

5035

5883

Épület életkora (éves)

Kb 64

Kb 62

Kb 64

Kb 62

Felújítás, korszerűsítés ideje

1998

2007

2009

2009

Kínálati ár (millió forint)

-

6,20

6,50

7,00

Értékelést módosító korrekciós tényezők

1.

-

+5

+15

+8

2.

-

+2

+3

+5

3.

-

-2

0

0

4.

-

+1

+3

+4

5.

-

+5

+10

+4

6.

-

0

0

0

7.

-

+5

+8

+5

8.

-

0

0

0

9.

-

+3

+5

+2

Összesen

-

+ 19 %

+ 44 %

+ 28 %

Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)

-

81 %

56 %

72 %

Fajlagos ár (Ft / m2)

-

33.000,-

45.000,-

37.000,-

26.190,-

26.730,-

25.200,-

26.640,-

Alapterület (m2) Kínálat ideje 2

Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (nagysága, alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet stb.) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, belterület közelsége stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

11

Módosított fajlagos ár: 1.

26.730,- Ft/m2

2.

25.200,- Ft/m2

3.

26.640,- Ft/m2 78.570,- Ft/m2

Összesen: Összesen:

78.570,- Ft/m2 /3 =

26.190,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: 26.000,- Ft/m2

6.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Tanya és melléképület:

7.

120,00 m2 × 26.000,- Ft/m2 =

3.120.000,- Ft

Jogi szempontok:

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet „F.A.” 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon: 1/2-2/2. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes.


12

1.

Melléklet: Tulajdoni lap másolat

HRSZ: 0129/11


1/2

13

2.


HRSZ: 0129/11


2/2

14

3.

Melléklet: Térkép másolat HRSZ: 0129/11


15

4.

Melléklet: Képek az ingatlanról

Út részlet

HRSZ: 0129/11 ingatlan az út felől

Tanyaépület homlokzat





16

Tanyaépület bejárati ajtó

Tanyaépület tornác részlet

Tanyaépület elektromos mérőóra

Tanyaépület elektromos csatlakozás

Udvar részlet

Tanyaépület előtér részlet


17

Tanyaépület fürdőszoba részlet

Tanyaépület konyha részlet

Tanyaépület szoba részlet



Melléképület homlokzat


18



Melléképület tornác részlet

Nyitott szín részlet

Melléképület konyha részlet

Melléképület szoba részlet


19

Kerítés részlet

Lebontott kerítés részlet

Gyümölcsös részlet

HRSZ: 0129/43 út részlet


20

8. HRSZ: 0129/12 gyümölcsös: Az ingatlan tulajdoni lap szerinti művelési ága gyümölcsös, területe 6.421 m2, 7,83 AK értékű. Hektáronkénti AK értéke 12,19 AK. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlan 100 %-ban kipusztult magas művelésű szőlő, többi részében szántó és sarjerdőrész található, csak szántó kategóriába sorolható. Az ingatlan együttesen körülkerített a HRSZ: 0129/11; 0129/20; 0129/28 ingatlanokkal. 8.1.Az ingatlan értékének számítása: A környezetben kialakult hasonló jellegű kis területű ingatlanok 500.000,- Ft/HA értékkel számítható. 8.2.Az ingatlan értéke: Gyümölcsös

6421 m2 = 0,6421 HA × 500.000,- Ft/HA =

321.050,- Ft

9. Jogi szempontok: Tulajdonos:


Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon: 1/1. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes.


21

5.

Képek az ingatlanról:

HRSZ: 0129/12 ingatlan







22

6.


HRSZ: 0129/12


1/1

23

7.

Melléklet: Térkép másolat

HRSZ: 0129/12


24

10.HRSZ: 0129/20 szántó: Az ingatlan tulajdoni lap szerinti művelési ága szántó, területe 3.780 m2, 1,17 AK értékű. Hektáronkénti AK értéke 3,09 AK. A helyszíni szemle során megállapítottam, hogy az ingatlan-nyilvántartásnak megfelelően szántó művelésű, elhanyagolt, műveletlen terület. Az ingatlan együttesen körülkerített a HRSZ: 0129/11; 0129/12; 0129/28 ingatlanokkal. 10.1. Az ingatlan értékének számítása: A környezetben kialakult hasonló jellegű kis területű szántó művelésű ingatlanok 500.000,Ft/HA értékkel számíthatók. 10.2. Az ingatlan értéke: Szántó:

3.780 m2 = 0,3780 HA × 500.000,- Ft/HA =

189.000,- Ft

11.Jogi szempontok: Tulajdonos:


Jogokat és terheket lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapon: 1/1. Forgalomképesség értékelése: forgalomképes.


25

8.

Képek az ingatlanról:

HRSZ: 0129/20 szántó





26

9.


HRSZ: 0129/20


1/1

27

10.

Melléklet: Térkép másolat

HRSZ: 0129/20


28

12.Az érték összesítése: HRSZ: 0129/11:

3.120.000, - Ft

HRSZ: 0129/12:

321.050, - Ft

HRSZ: 0129/20:

189.000, - Ft

Összesen:

3.630.050, - Ft

12.1. Jelen valós piaci összérték: Jelen valós piaci értéket 3.630.050,- Ft, azaz – hárommillió – hatszázharmincezer – ötven - forint-ra becsülöm.


29

13.Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek. Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget. Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény másolása, sokszorosítása tilos. A szakvélemény 2 példányban készült, melyből 1 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2014. november 13.

Szörfi Béla Értékbecslő


30

Tanya, gyümölcsös, szántó ingatlanforgalmi egyszerűsített értékbecslése

Recommend Documents