Társasházi üdülő, garázs ingatlanforgalmi értékbecslése

Társasházi üdülő, garázs ingatlanforgalmi értékbecslése A társasházi üdülő címe: 7815. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, 1. emelet 5. Társasházi üdülő: HRSZ: 2375/A/23 A garázs címe: 7815. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26. Garázs. HRSZ: 2375/A/98 Típusa: Társasházi üdülő, garázs

Értékelés kelte: 2013. március 18. Készítette:

Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091

Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:

7815. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület 1. emelet 5. ajtószámú. ingatlan. Harkány belterület HRSZ: 2375/A/23 társasházi üdülő; 7815. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26. számú ingatlan. Harkány, belterület HRSZ: 2375/A/98 garázs.

Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a.

Megbízó:

6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4. Megbízás tárgya:

Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelést alkalmaztam.

Megbízás célja:

Az ingatlan jelen állapotában, valós piaci értékének meghatározása adás-vétel céljából.

Értékelés készítője:

Szörfi Béla Értékbecslő jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008

Elérhetősége:

6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.

Tel: 20/333-8091

Helyszíni szemle időpontja:

2013. március 18.

Értékelés időpontja:

2013. március 18.

Értékelés érvényessége:

Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. június 18.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.

Terhek és jogok:

Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/1 és 1/1. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

2

Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2013. március 18-án megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítmények műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményeken méréseket végeztem, fénykép-felvételeket készítettem, melyeket a szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület 1. emelet 5. HRSZ: 2375/A/23 társasházi üdülő, Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület alagsor 26. HRSZ: 2375/A/98 garázs ingatlan perigény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve

4.000.000,- Ft, azaz –négymillió - forint.

Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

3

Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen

Gyenge kereslet

Átlagos

Kiegyensúlyozott piac

Problematikus Nehéz

X

Kínálati túlsúly Erős túlkínálat

1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség:

X

0-90 nap 90-180 nap

3. Problematikus értékesíthetőség:

180-360 nap

4. Nehezen értékesíthető:

360 nap felett

Az értékelési szakvélemény feletti jog. Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli. Kaskantyú, 2013. március 18.

Szörfi Béla Értékbecslő


4

1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:

6723. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, I. emelet 5. ajtó; 6723. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület, alagsor 26.

Település típusa:

város.

Helyrajzi száma:

társasházi üdülő: . HRSZ: 2375/A/23. garázs: HRSZ: 2375/A/98.

Településen belüli elhelyezkedése, környezete:

társasházi üdülő lakás, társasházi garázs.

Ingatlanok területe tulajdoni lap szerint: társasházi üdülő lakás: 38 m2 garázs: 19 m2 Építés jellege:

társasházi üdülő lakás, társasházi garázs.

Építési módja:

hagyományos építési mód.

Komfortfokozata:

összkomfortos.

Készültségi foka:

100 %

Igényszint:

10/5

1.1.

Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:

Az ingatlan Magyarország, Baranya megye, 7815. Harkány, Bartók Béla utca 23. A épület I. emelet ajtó 5. HRSZ: 2375/A/23 alatti társasházi üdülő és alagsor ajtó 26. HRSZ: 2375/A/98 alatti garázs Harkány város központjától É-K-i irányban kb. 800 méterre helyezkedik el. A társasüdülő és garázs a Tenkes üdülő A épület 4 emeletes épületében található. Az üdülő I. emeleti ingatlan-nyilvántartási adatok szerint 38,00 m2 alapterületű, a garázs alagsori 19,00 m2 alapterületű, a valóságnak közel megfelelő.


5

Harkány földrajzi elhelyezkedése: (Forrás: Internet Google térkép)

Az ingatlan elhelyezkedése: Harkány, Bartók Béla utca 23.


6

2. Építmények leírása: 2.1.

Társasház, üdülő, garázs:

Épületszerkezeti leírás: Épült:

1975 évben, 38 éves.

Felújítás, átalakítás:

2010 évben.

Szintek száma:

5 szintes.

Alapozás:

beton sávalap.

Lábazat:

beton lábazat simított, festett kivitelben.

Vízszigetelés:

kétrétegű talajnevesség elleni bitumenes lemez falszigetelés.

Teherhordó falszerkezetek:

B30-as kézi falazóblokk külső és belső főfalak a középfolyosó két oldalán.

Födémek, koszorúk, áthidalók:

előregyártott E jelű vb. gerendák közötti EB 60/19 födémbéléstestek,

monolit

vb.

koszorúk,

előregyártott A; AD jelű vb. áthidalók. Válaszfalak:

10 cm vtg. válaszfaltégla.

Kémények:

-

Tetőszerkezet:

enyhe lejtésű attikafalas lapostető.

Tetőfedés:

3 rétegű monolit bitumenes lemez lágyfedés, gyöngykavics védőréteggel.

Bádogos szerkezetek:

horganyzott falfedések, lefolyórendszer.

Homlokzat:

dörzsölt, kőporos nemesvakolat.

Lépcsők:

külső: műkő lépcső. belső: műkő lépcső.

Nyílászárók:

külső ajtók: hevedertokos fa ajtók; ablakok: egyesített szárnyú fa ablakok; belső ajtók: pallótokos fa ajtók.

Üvegezés:

hagyományos síküveg.

Belső felületképzés:

simított oldalfal és mennyezetvakolatok.

Burkolatok:

vízszintes: garázs: simított beton, üdülő: mettlachi, szőnyegpadló, PVC padló; függőleges: vizes helyiségekben csempe falburkolat.


7

Festés-mázolás:

fa felületek fehér mázolással, falfelületek diszperziós festéssel.

Hőszigetelés:

nem készült.

3. Közműellátottság, épületgépészet: Elektromos áram:

közmű hálózatról lekötve 220 V.

Vízellátás:

közmű hálózatról biztosított.

Használati melegvíz ellátás:

villanybojler.

Szennyvízelvezetés:

közmű csatornába bekötve.

Csapadékvíz elvezetés:

helyi elvezetésű.

Fűtés:

2 db hőtárolós villanykályha

Gázellátás:

DÉGÁZ bekötéssel.

Egyéb épületgépészeti berendezések:

klíma.

Parkosítás:

társasház környezete füvesítet, fákkal ültetett.

Kerítések:

a Tenkes Társasüdülő egység körülkerített tégla alapon, acélszelvény kerítés elemekkel.

Közút:

aszfaltozott.

Térburkolatok-járdák:

beton járdák, a garázssor előtt beton gépkocsi beállók.

Környezet:

üdülő környezet.


8

4. Helyiségleltár, alapterületek: 4.1.

Helyiségleltár:

Társasházi üdülő helyiségei: belmagasság: 238 cm

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

Helyiség megnevezése

Burkolata

Hasznos alapterület (m2)

1.

Előszoba

Mettlachi

3,84

0,00

3,84

2.

Konyha

Mettlachi

4,72

0,00

4,72

3.

Szoba

Szőnyegpadló

7,55

0,00

7,55

4.

Zuhanyzó-WC

Mettlachi

6,06

0,00

6,06

5.

Szoba

Szőnyegpadló

16,59

0,00

16,59

6.

Terasz

Mettlachi

4,94

0,00

4,94

Társasházi üdülő figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

43,70

Garázs helyiségei: belmagasság: 210 cm

1.

Helyiség megnevezése

Burkolata

Hasznos alapterület (m2)

Garázs

Beton

20,52

Korrekció

Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)

0,00

20,52

Garázs figyelembe vehető összes hasznos alapterülete

20,52

Alapterületek: 1. Társasházi üdülő figyelembe vehető hasznos alapterülete:

43,70 m2

2. Garázs figyelembe vehető hasznos alapterülete:

20,52 m2


9

5. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: Építési jellemzők: Az üdülő 1975-ben épült hagyományos téglaépítésű 4 szintes plusz alsó garázsszint, lapos tetős társasházi üdülő. Az épület közép folyosós rendszerű, erkélyes üdülőegységekkel kialakított. A vizsgált üdülőegység az I. emeleten, a társasházi épület keleti oldalán helyezkedik el. a garázs szintén a keleti oldalon található. A társasház a Tenkes Társasüdülő egységhez tartozik. Épületdiagnosztika: Épületdiagnosztikai vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. Szemrevételezés alapján az épület és az üdülőegység korának megfelelő, jó műszaki állapotú. Használati szempontok: Jelenleg üdülőként használt.

6. Az érték számítási módszere: 6.1.

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:

A módszer fő lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezők elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg.


10

7. Az érték megállapítása: Az ingatlan értékelési módszere piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer. 7.1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) − Jellege: III. emeleti társasüdülő. − Építési ideje: 1975 évben. − Felújítás ideje: ∅. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 42 m2 − Emeleti, szint: III. emelet. − Kínálati ár: 3.300.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 78.571,- Ft/m2 − Igényszint: 10/5 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 70.000,- Ft/m2 2. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) − Jellege: II. emeleti társasüdülő. − Építési ideje: 1975 évben. − Felújítás ideje: 2000 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 30 m2 − Emelet, szint: II. emelet. − Kínálati ár: 3.200.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 106.666,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 90.000 Ft/m2 3. Harkány, Bartók Béla utcai (piaci kínálat) − Jellege: I. emeleti társasüdülő. − Építési ideje: 1975 évben. − Felújítás ideje: ∅. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 38 m2 − Emelet, szint: I. emelet. − Kínálati ár: 3.300.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 86.842,- Ft/m2 − Igényszint: 10/5 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 80.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő I-59/2008

11

Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1.

2.

3.

44,00

42,00

30,00

38,00

Kínálat ideje

-

2013. 03.

2013. 03.

2013. 03.

Emelet, szint

I. emelet

III. emelet

II. emelet

I. emelet

38

38

38

38

Felújítás, korszerűsítés ideje

-

-

2000

-

Kínálati ár (millió forint)

-

3,30

3,20

3,30

Értékelést módosító korrekciós tényezők

1.

-

0

+10

0

2.

-

0

0

0

3.

-

-5

0

0

4.

-

0

0

0

5.

-

0

0

0

6.

-

0

0

0

7.

-

0

0

0

8.

-

0

0

0

9.

-

0

+3

0

Összesen

-

-5%

+ 13 %

0%

Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)

-

105 %

87 %

100 %

Fajlagos ár (Ft / m2)

-

70.000,-

90.000,-

80.000,-

77.266,-

73.500,-

78.300,-

80.000,-

Alapterület (m2)

Épület életkora (éves)

Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)

Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Emelet, szint 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát.


12

Módosított fajlagos ár: 1.

73.500,- Ft/m2

2.

78.300,- Ft/m2

3.

80.000,- Ft/m2 231.800,- Ft/m2

Összesen: Összesen:

231.800,- Ft/m2 /3 =

77.266,- Ft/m2

A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: 77.000,- Ft/m2

7.2.

Jelen valós piaci érték:

Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Üdülőépület:

44,00 m2 × 77.000,- Ft/m2 =

3.388.000,- Ft

Garázs:

20,50 m2 × 30.000,- Ft/m2 =

615.000,- Ft

Összesen:

4.003.000,- Ft

Kerekítve:

4.000.000,- Ft

Az ingatlan jelen valós piaci értékét 4.000.000,- Ft azaz – négymillió – forint-ra becsülöm.


13

8. Jogi szempontok: Tulajdonos:

Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.

Forgalomképesség értékelése: forgalomképes.

9. Alapfeltételezések korlátozások: Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.

Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak.

A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.

Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.

Kaskantyú, 2013. március 18.

Szörfi Béla Értékbecslő


14

1. Melléklet: Tulajdoni lap másolat: Társasházi üdülő

1/1


15

2. Melléklet: Tulajdoni lap másolat: Garázs

1/1


16

3. Melléklet: Képek az ingatlanról:

Környezet Bartók Béla utca

Környezet Bartók Béla utca

Tenkes üdülő utca felőli homlokzat

Tenkes üdülő udvar felőli homlokzat

Társasházi lépcsőház részlet

I. emeleti folyosó részlet


17

Szoba részlet

Szoba részlet a villany kályhával

Konyha részlet

Szoba részlet

Szoba részlet

Terasz részlet


18

Terasz részlet

Klíma berendezés a teraszon

Zuhanyzó-WC-kézmosó részlet

Garázs homlokzat

Garázs belső részlet


19

Társasházi üdülő, garázs ingatlanforgalmi értékbecslése

Recommend Documents