INGATLANFORGALMI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

INGATLANFORGALMI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY A 4242 Hajdúhadház Kossuth utca 3. Hrsz.: 12074/4

Web : www.vagyonertekeles.hu e-mail :[email protected]

1

AZ INGATLAN ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA Az ingatlan címe:

4242 Hajdúhadház Kossuth utca 3.

Helyrajzi száma: Bejegyzett tulajdonos ( ok ), tulajdoni hányad

12074/4 Önkormányzat Hajdúhadház

Az esetleges széljegyzet ( ek ) tartalma: Nincs Szolgalmi jogok, haszonélvezet:, ill. egyéb ter- I/2 Helyi jelentőségű védett terület hek: III/1 Önálló szöveges bejegyzés a 12074/2 hrsz megosztva: 12074/3-5 hrsz-re. Bérlő: Bérleti szerződés időtartama, lejárata:

Hajdúhadházi Református Egyház nem ismert

A környező ingatlanok jellemző haszn. formája: Településen belüli elhelyezkedése:

Lakóházak, közigazgatási épületek A városközponttól kb. 300m-re Ny-i irányba fekszik, a Kossuth utcában. Települése belüli elhelyezkedése, funkciót tekintve kitűnő. .

Megközelíthetősége: aszfaltozott úton keresztül Közlekedési eszközök: Személygépkocsi, autóbusz Hasznosítás jelenlegi formája: iskola Legcélszerűbb hasznosítás a szakértő szerint: iskola Egyéb, az ingatlan értékét jelentősen befolyásoló körülmény: A beazonosítás a rendelkezésre álló dokumentumok és az ügyfél tájékoztatása alapján történt. Forgalomképes ingatlan. A megállapított érték, per-, teher és igénymentes, kiürített állapotra vonatkozik. A meghatározott érték a határnaptól számított 90 napig érvénes azzal a feltétellel, hogy rendkívüli természeti és gazdasági események ez idő alatt nem jelentkeznek, illetve az ingatlan gazdasági, hatósági, fizikai környezetében változás nem történik. Földhivatali hiteles térképmásolat nem áll rendelkezésünkre. Az értékelt ingatlant 2009 óta a Hajdúhadházi Református Egyház működteti, bérleti szerződés, vagy egyéb dokumentum nem áll rendelkezésünkre. Az épület alatt található pincébe a bejutást nem tudták biztosítani. Szóbeli tájékoztatás alapján a pince le van zárva, víz elöntötte, életveszélyes.


3

Település jellemzése

Hajdúhadház város közigazgatási területének nagysága 8882 ha. A település Debrecentől észak-keletre 18 km távolságra helyezkedik el, a 4-es számú főközlekedési út és a Budapest-Záhony vasútvonal mentén, Hajdú-Bihar és Szabolcs-Szatmár-Bereg megye határán. A várost Téglás, Bököny, Hajdúsámson, Bocskaikert, Debrecen, Hajdúböszörmény, valamint Hajdúvid települések határolják. A külterületet főként erdők borítják: akác, tölgy, nyár, fiatal és középkorú kemény és lágylombos fenyőerdő. A környék erdői kiváló kirándulóhelyül szolgálnak. Hajdúhadház 200 ha természetvédelmi területtel rendelkezik. A város a kelet-nyugati irányú országos és nemzetközi térszerkezeti vonal, és az ennek forgalmát átvezető 4es főút, valamint az erre csatlakozó regionális térszerkezeti vonalak (47-es, 471-es, 35-ös utak) mentén fekszik. A város lakossága 12762 fő. A nyilvántartott munkanélküliek száma 1640 fő, a munkavállalási korú lakosság száma 8874 fő. A munkanélküliségi ráta 8,17 % (2014.04.havi állapot, afsz). A város ingatlanpiaci forgalma gyengének mondható, a gazdát cserélő ingatlanok nagy számban a lakóingatlanok, ezekből is a kisebb értékűek, valamint a termőföldek.

Az ingatlan elhelyezkedése

Az ingatlan településen belüli elhelyezkedése funkcióját tekintve jónak minősíthető. A főtérhez közel, a városközpontjától mintegy 300 m-re található. Környezetében közigazgatási épületek, lakóházak találhatók. Buszmegálló 500 m-re, vasúti megálló 2000 m-re, oktatási intézmény és orvosi rendelő 100-500 m-re elérhetők. Parkolás az utcán, és az udvaron korlátozott számban megoldott. Környezetvédelmi kockázatra utaló jelekkel a helyszíni szemrevételezés alkalmával az értékelt ingatlan közvetlen, illetve közvetett környezetében nem találkoztunk, arról megbízónak sincs tudomása.

Földterület, telek jellemzése:

A telek szabálytalan sokszög alakú, kerített, sík terület. K-Ny-i tájolású, D-i utcafronttal. A telek keleti felébe található az iskola épülete, a nyugati oldala beépítetlen terület, udvarként hasznosítják. Az U alakú épület belső udvara aszfaltozott.

Övezet: Vt-2 település központi vegyes terület Forrás: Hajdúhadház önkormányzat


4

Vt-2 település központi vegyes terület jellemzői: - település központi vegyes terület - zárt sorú beépítés - 45% beépítési százalék - 7,5 és 12,5m építési magasság - zöld terület min. 20% - legkisebb telekméret 600m2, min. 12m széles

HÉSZ 21/2011 08.18. helyi rendelet alapján

Hajdúhadházi iskolák:

Bocskai István Két Tanítási Nyelvű Általános Iskola 4242 Hajdúhadház Szilágyi Dániel u. 2-4. dr. Földi János Általános Iskola és Alapfokú Művészetoktatási Intézmény 4242 Hajdúhadház Jókai u. 1.-3. Szilágyi Dániel Gimnázium és Közgazdasági Szakközépiskola, Szakiskola 4242 Hajdúhadház Bocskai tér 6. Hajdúhadházi Református Általános Iskola 4242 Hajdúhadház Kossuth utca 3.


5

AZ ÉPÜLET ADATAI

Intézmény

Az épület becsült építési éve:

1900

Az utolsó felújítás éve ( ha volt ):

2009

Alapozás, szigetelés:

nincs

Felmenő falazat:

Tégla

Födémek:

fagerendás födém

Tetőszerkezet, héjalás:

Fa tetőszerkezet, épület szárnyakon nyeregtető, pala héjalással

Külső felületek:

Vakolt

Belső felületek: *

Festett, vizesblokkoknál csempe burkolat

Nyílászáró szerkezetek: *

Fa szerkezetű, kétrétegű ablakok, az ajtók szintén fa szerkezetűek.

Padlóburkolatok: *

Járólap, tantermekben parketta, kazánházban beton

Közművesítettség *

Összközműves

Vízhálózat, csatorna, elektromos hálózat, gázhálózat, fűtési

Vezetékes víz, elektromos áram, vezetékes gáz,

rendszer, használati melegvíz, telefon, hírközlés, egyéb :

szennyvízcsatorna

Fűtési rendszer

gázkazán

Hőleadó felületek

radiátor

Használati melegvíz ellátás:

villanybojler

Igényszint általánosan:

közepes

Fizikai állapot:

70 %

Rövid szöveges ismertető:

Az értékelt ingatlan 1900 körül épült általános iskolai funkcióval, 1909-ben nyitotta meg kapuit. Az épület teljesen alápincézett, alappal nem rendelkezik. A felmenő falazat tégla, a födém fagerendás, a tetőszerkezet az épületszárnyakon nyeregtető, pala héjalással. Az épületben tantermek, irodák, kiegészítő helyiségek találhatóak. A vizes blokk és a mögötte elhelyezkedő kazánházat kb. a 60-as éveken építették az iskolához. A tantermekben faparketta, a többi helyiségben járólap található. A nyílászárók fa szerkezetűek, kétrétegű ablakokkal. A vizesblokkok csempézettek. Az épület fűtése gázkazánról, a meleg víz villanybojlerről megoldott. Az épületen, több helyen vizesedés nyomai láthatóak, folyosókon beázás nyomai tapasztalhatóak. A kemények életveszélyesek, a pala héjalás elavult, több helyen megrongálódott. Az ingatlan állapota és igényszintje közepes.


6

AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE Piaci összehasonlító adatok a piaci összehasonlító adatok

a telekértéket nem tartalmazzák

a telekértéket tartalmazzák

Vizsgált ingatlan

Ingatlan I.

Ingatlan II.

Ingatlan III.

Cím

Hajdúhadház, Kossuth utca 3

Nyíradony

Püspökladány, Rákóczi utca

Hajdúszoboszló

Elhelyezkedés

Városközpontban

Átlagos elhelyezkedés

Városközpontban

Városközpontban

Leírás

1900-ban épült, közepes állapotú általános iskola, tantermekkel, irodákkal, szociális blokkal

tégla építésű rendezvényház, 5755 nm-es telekkel, rendezvénytermekkel, konyhával. Átlagos állapotú

1930-ban épület, jelenleg irodaház, lakás, garázs funkciójú, jó állapotú épület

jó állapotú irodaház, főépület 340nm, udvari épület 118nm, terasz 87nm

Redukált alapterület Telekméret

1 013 3838

nm nm

Ár / Kínálati ár 104 922 Ft/nm

Fajlagos érték Adat forrása (és azonosítója), időpontja

600 5 755 58 000 000

nm nm Ft

435 1086 50 000 000

96 667 Ft/nm

nm nm Ft

114 943 Ft/nm

475 n.a. 49 000 000

X

nm nm Ft

103 158 Ft/nm

kínálati adat 2014 ingatlanbazar.hu 7838991

kínálati adat 2014 olx.hu 30392023

kínálati adat 2014 ingatlan.com 20690765

Ingatlan I.

Ingatlan II.

Ingatlan III.

Korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan

-15 -5

Kínálati ár Alapterület Szerkezet Gépészet Komfortfokozat Műszaki állapot Hasznosíthatóság Elhelyezkedés Telek méret Építési ideje Összes módosítás

-5 -5 10

71 510 Ft/nm

Módosított alapár Módosított alapár kerekítés után

72 000

-20 77 333

% % % % % % % % % % % Ft/nm

-15 -10

% % % % % -5 % % % % % -30 % 80 460 Ft/nm

-15 -10

-10 -10

-45 56 737

% % % % % % % % % % % Ft/nm

Ft/nm

A 3-as öh. adatnál a terasz alapterületét 20%-ban vettük figyelembe. Az építményérték megállapítása az értékelt tulajdoni hányadra 2

m x Összesen:

1013

2

Ft / m =

Ft

72.000

72.948.000 Ft

Egyedileg értékelendő elem

Ft 73.000.000 Ft

Építményérték mindösszesen kerekítve az építményérték

a telekértéket nem tartalmazza

a telekértéket tartalmazza

A piaci megközelítés szerint az ingatlan piaci értéke kerekítve: 73.000.000 Ft.


7

X

A telekérték meghatározása 2

Az értékelt telek T ( m )

3838 m2

Besorolása:

Belterület

A környezet fajlagos telekárai Vizsgált ingatlan

Ingatlan I.

Hajdúhadház, Hajdúhadház, Munkácsy Mihály Szabó Gábor utca utca

Cím

Hajdúhadház, Kossuth utca 3

Művelési ág / övezeti besorolás

telek / település központi

telek / lakó

Elhelyezkedés

Belváros, centrumban

Belváros, centrumtól cca. 2000 m

összközmű aszfalt út 3838 nm

Közművesítettség Megközelíthetőség Telekméret Ár / Kínálati ár Fajlagos érték

1771 Ft/nm

Ingatlan II.

összközmű aszfalt út 1 055 nm 1 800 000 Ft 1 706 Ft/nm

telek / lakó belterület, centrumtól cca. 1500 m összközmű aszfalt út 678 nm 1 300 000 Ft 1 917 Ft/nm

kínálati adat 2014 kínálati adat 2014, topapro.hu ingatlanbazar.hu 8000235

Adat forrása (és azonosítója), időpontja

Ingatlan III. Hajdúhadház, Határ utca telek / lakó belterület, centrumtól cca. 2000 m összközmű aszfalt út 1717 nm 2900000 Ft 1 689 Ft/nm kínálati adat 2014, olx.hu azonosító: 30730289

Korrekciós tényezők Vizsgált ingatlan Kínálati ár Beépíthetőség Beépítettség Alak, forma, területi méret Fekvés Elhelyezkedés Megközelíthetőség Infrastruktúra Környezeti szennyezettség Meglévő közművek Kerítettség Bontandó épület Hatósági előírások Piaci árváltozás Összes módosítás Módosított alapár Módosított alapár kerekítés után

Ingatlan I. -15 10 -10 10

5

0 1711

Ft/nm

1700

Ft/nm

1706

% % % % % % % % % % % % % % % Ft/nm

Ingatlan II. -15 10 -15 10

5

-5 1822

% % % % % % % % % % % % % % % Ft/nm

Ingatlan III. -15 10 -10 10

-5 1605

% % % % % % % % % % % % % % % Ft/nm

A telekérték megállapítás TÉ=

Ft/m2

m2

3838

1700

Ft 6 524 600 Ft ≈ 6 500 000 Ft

Összesen:


8

Értékelés

Költség alapú megközelítés

Költség alapú értékbecslés Épület / építmény / Hrsz. Jel telek megnevezése iskola

Épületek összesen

Építmények összesen telek Telkek összesen Mindösszesen

Építés éve 1900

Épület nettó Várható Újraelőáll alapterület hasznos . költs. Újraelőállítási költség 2 2 / telek m élettartam Ft/m 1 013,17

150

160 000

162 107 200 Ft

1 013

162 107 200 Ft

0

0 Ft 0 Ft 0 Ft

3 838 3 838

1 700

Műszaki avulás Számolt; Elfogadott 76%

35%

Funkcio nális avulás 10%

Piaci avulás

Nettó pótlási érték

10%

0% 0%

72 948 240 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft 72 948 240 Ft 0 Ft 0 Ft 0 Ft

6 524 600 Ft 0 Ft 6 524 600 Ft 168 631 800 Ft

6 524 600 Ft 0 Ft 6 524 600 Ft 79 472 840 Ft

A költségelvű megközelítés szerint az ingatlan piaci értéke kerekítve: 79.500.000 Ft.


9

AZ ÉRTÉKEK EGYEZTETÉSE, A VÉGSŐ FORGALMI ÉRTÉK A végső forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: Az ingatlan forgalmi értékének megállapítása során a piaci összehasonlító, és költségelvű módszert alkalmaztuk. A költségelvű módszert csak a piaci módszer ellenőrzésére végeztük el. Hasonló jellegű ingatlanok bérbeadása a piacon nem jellemző, ezért a hozam alapú értékelési módszert nem alkalmaztuk. A végső érték megállapítás során a piaci módszerrel kapott értéket fogadjuk el, mivel a település ingatlanpiaci forgalmát ismerjük, így e módszerrel kapott érték tükrözi az értékelt ingatlan valós piaci értékét. Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint: A piaci összehasonlító megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke a költség alapú megközelítés szerint

73 000 000 Ft 100 % 79 500 000 Ft

A költség alapú megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke a hozamalapú megközelítés szerint

0% nem alkalmazott

A hozadéki megközelítés súlyozása

0% 73 000 000 Ft

Forgalmi érték


10

Mellékletek

Alaprajz, helyiséglista


11

Helyiséglista Helyiség megnevezése

Nettó Redukált Redukció alapterület alapterület (%) (nm) (nm)

Belmag. (m)

Padlóburkolat

Falburkolat

4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8

járólap járólap pvc parketta parketta pvc parketta járólap parketta parketta parketta parketta parketta parketta járólap járólap járólap parketta parketta járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap járólap beton

Festett Festett Festett/csempézett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett/csempézett Festett

Általános iskola Előtér Iroda Konyha Tanterem Tanterem Ebédlő Tanterem Folyosó Tanterem Tanterem Tanterem Tanterem Tanterem Számítógép terem Orvosi szoba Folyosó Igazgatói szoba Tanterem Tanterem Iroda Folyosó Szélfogó Előtér Raktár fiú mosdó fió wc lány mosdó lány wc wc mosdó mosdó wc mosdó kazánház összesen

17,01 15,75 15,75 45,36 63,00 45,36 63,00 89,28 42,00 29,61 29,61 63,00 47,25 29,61 7,20 72,00 15,12 63,00 63,00 16,50 51,60 7,80 9,60 6,00 3,60 12,42 3,60 16,84 1,50 1,50 2,60 1,30 1,30 61,10 1013,17

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

17,01 15,75 15,75 45,36 63,00 45,36 63,00 89,28 42,00 29,61 29,61 63,00 47,25 29,61 7,20 72,00 15,12 63,00 63,00 16,50 51,60 7,80 9,60 6,00 3,60 12,42 3,60 16,84 1,50 1,50 2,60 1,30 1,30 61,10 1013,17


12

Mellékletek

Fotók

01_környezet Kelet

02_környezet Nyugat

03_környezet Dél

04_homlokzat Dél

05_homlokzat Dél

06_homlokzat Nyugat


13

07_homlokzat belső udvar felől



10_homlokzat kazánház

11_iskola főbejárat

12_folyosó


14

13_folyosó

14_folyosó

15_folyosó

16_folyosó

17_folyosó

18_tanterem


15

19_tanterem

20_tanterem

21_tanterem

22_tanterem

23_tanterem

24_tanterem


16

25_számítógép terem

26_ebédlő

27_tanterem

28_tanterem

29_tanterem

30_igazgatói szoba


17

31_tanári szoba

32_melegítő konyha

33_melegítő konyha

34_férfi wc

35_női wc

36_mosdó


18

37_szélfogó

38_kazánház

39_kazánház

40_villanybojler

41_villanybojler

42_nyílászáró


19

43_gázóra

44_villanyóra

45_vízóra

46_udvar

47_udvar

48_vizesedés nyomai


20

49_vizesedés nyomai

50_beázás

51_tető

52_emléktábla


21

Mellékletek

Mellékletek

Földrajzi térkép (elhelyezkedés az országon belül)

Földrajzi térkép (elhelyezkedés a településen belül)


22

Mellékletek

Műholdkép


23

Mellékletek

Tulajdoni lap, térképmásolat


24


25

INGATLANFORGALMI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

Recommend Documents