Üdülőépület egyszerűsített ingatlanforgalmi értékbecslése Az ingatlan címe: 5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A HRSZ: 5049
Típusa: üdülőépület, udvar
Értékelés kelte: 2013. január 22. Készítette:
Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27. Cégjegyzékszám: 03-06-1010041/27 Adószám: 20447371-2-03 Szörfi Béla Értékbecslő Tel: 06-20-333-8091
Értékelési bizonyítvány Értékelés tárgya:
5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A sz. alatti ingatlan. Abádszalók belterület HRSZ: 5049 üdülőépület, udvar. Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet
Tulajdonos:
6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik. Megbízó:
Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet f.a. 6230. Soltvadkert Ifjúság utca 4.
Megbízás tárgya:
Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása. Az értékeléshez a piaci összehasonlító értékelési módszert alkalmaztam.
Megbízás célja:
Az ingatlan jelen állapotában valós piaci forgalmi értékének meghatározása adás – vétel céljára. Szörfi Béla Értékbecslő
Értékelés készítője:
jegyzékszám: 52 3439 02 névjegyzék sorszáma: Kecskemét I-59/2008 Elérhetősége:
6211. Kaskantyú, Bercsényi u. 27.
Tel: 20/333-8091
Helyszíni szemle időpontja:
2013. január 22.
Értékelés időpontja:
2013. január 22.
Értékelés érvényessége:
Az értékeléstől számított 90 nap, (2013. április 22.) amennyiben az ingatlant ezen idő alatt rendeltetésszerűen használják és az ingatlan műszaki állapotában nem történik lényeges változás.
Terhek és jogok:
Lásd mellékletben szereplő tulajdoni lapokon 1/4 -4/4.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
1
Értékelési módszer: Készült, a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az állóeszközök-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján. Az értékelés során megvizsgáltam a megbízó képviselője által rendelkezésre bocsátott az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat. A 2013. január 22-én megtartott helyszíni szakértői szemle során szemrevételezéssel megvizsgáltam az ingatlant, az ingatlanon lévő felépítményeket, az ingatlan környezetét, a felépítményt, műszaki berendezések állagát, és egyéb értékbefolyásoló tényezőket. A felépítményen
méréseket
végeztem,
fénykép-felvételeket
készítettem,
melyeket
a
szakvéleményhez felhasználtam. A tulajdonos által szóban közölt információkat is felhasználtam az értékeléshez. A vonatkozó és rendelkezésre álló okmányok és dokumentumok alapján a piaci viszonyok tanulmányozása és értékelése a helyszíni bejárás és vizsgálat alapján megállapítom, hogy az Abádszalók, Boglárka utca 30/A szám alatti, HRSZ: 5049. ingatlan per- igény- és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értéke az értékelési szakvéleményben az óvatosság elvét követve
7.904.000,- Ft azaz – hétmillió - kilencszáznégyezer– forint.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
2
Az ingatlan likvidációs foka: Könnyen
Erős kereslet
Átlagos
Kiegyensúlyozott piac
Problematikus Nehéz
X
Kínálati túlsúly Erős túlkínálat
1. Könnyen értékesíthető: 2. Átlagos értékesíthetőség:
X 0-90 nap 90-180 nap
3. Problematikus értékesíthetőség:
180-360 nap
4. Nehezen értékesíthető:
360 nap felett
Az értékelési szakvélemény feletti jog: Jelen értékelési szakvélemény egésze valamint részletei, semmilyen rá vonatkozó hivatkozás nem kerülhet nyilvánosságra az értékelő írásbeli hozzájárulása nélkül. Az értékelő tudomására jutott adatokat és a jelen szakvélemény tartalmát szigorúan bizalmasan kezeli.
Kaskantyú, 2013. január 22.
Szörfi Béla Értékbecslő
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
3
1. Az ingatlan adatai: Az ingatlan címe:
5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A
Helyrajzi száma:
Abádszalók, belterület HRSZ: 5049.
Telek területe tulajdoni lap szerint:
375 m2
Telek alakja:
téglalapalakú, D-NY tájolású.
Talajadottságok:
kötött talaj.
Közforgalmú közlekedéstől számított távolsága:
~1200 m.
Építés jellege:
szabadon álló üdülőépület.
Építési ideje:
1999.
Építési módja:
hagyományos építési mód.
Komfortfokozata:
összkomfortos.
Készültségi foka:
100%
Igényszint:
10/7
1.1.
Az ingatlan elhelyezkedése, leírása:
Az ingatlan Magyarország, Jász-Nagykun-Szolnok megye, 5241. Abádszalók, Boglárka utca 30/A, HRSZ: 5049 alatt, a városközponttól D-Ny-i irányban kb. 800 méterre az üdülőövezetben helyezkedik el, Rétalja utca és Boglárka utca sarokingatlan. Ingatlan-nyilvántartási adatok szerint (2013.01.15-én kiadott tulajdoni lap másolat) kivett üdülőépület, udvar 375 m2 területen, a helyszíni szemle során megállapítottam, hogy a valósággal egyező. A telek sík felületű, körülkerített, beépített, gondozott, felépítménnyel rendelkezik, tereptárgy nem található, nem áll természeti védettség alatt. Közművei villany, víz. Az ingatlanon 1999-ben épült iker üdülő található külön helyrajzi számokkal, elkerített telekrészekkel. Az ingatlan Tisza-Tótól való távolsága 500 méter. Abádszalók ingatlanpiaca pangó állapotban van mind lakó és üdülőingatlanok túlkínálata mutatkozik a piacon.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
4
2. Építmény leírása: 2.1.
Üdülő épület:
Épületszerkezeti leírás: Építés éve:
1999.
Szintek száma:
földszint + tetőtér beépítéses üdülőépület.
Alapozás:
beton sávalap.
Lábazat:
beton lábazat alappal egybeöntve, cementsimítással, festett kivitelben.
Vízszigetelés:
kétrétegű talajnedvesség elleni bitumenes lemez fal szigetelés.
Teherhordó és falszerkezetek:
B 30-as kézi falazóblokk.
Födémek, koszorúk:
E jelű vb. gerendák közötti kerámia födém béléstestek, emeleti rész tetőszerkezetre épített gipszkarton állmennyezet.
Válaszfalak:
10 cm vtg. válaszfaltégla.
Kémények:
1 db 14x26cm kürtő belméretű km. téglából falazott.
Tetőszerkezet:
utcára merőleges és utcával párhuzamos gerincű fa nyeregtető.
Tetőfedés:
BRAMAC cserépfedés.
Bádogos szerkezetek:
horganyzott függőeresz, lefolyó és vápa csatornák, falfedések.
Nyílászárók:
külső ajtók: fa üvegportál, garázs ajtó acél szerkezetű
trapéz
lemezburkolattal;
ablakok:
gerébtokos és egyesített szárnyú fa ablakok; belső ajtók: pallótokos fa ajtók. Üvegezés:
HUNGAROPÁN hőszigetelő üvegezés, 2 mm-es síküveg, öntött üveg.
Belső burkolatok:
vízszintes: mettlachi, beton. függőleges: konyha, fürdőszoba, WC 150 cm magasságig csempézett felülettel.
Belső felületképzés:
simított oldalfal és mennyezet vakolatok, tetőtéri mennyezet gipszkarton álmennyezet.
Homlokzat:
dörzsölt kőporos nemes vakolat. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
5
Hőszigetelés:
emeleti rész mennyezet ISOLIT hőszigetelés.
Lépcsők:
külső lépcső: betonból; belső lépcső: acél szerkezetű csigalépcső.
Térburkolatok:
beton járdák, beton gépkocsi bejáró.
Kerítések:
beton alapon, acél szelvény keretben, hullámosított acélháló fehér festéssel.
2.1.1.
Műszaki állapotra vonatkozó információk:
− Tartószerkezetek:
vízszintes: jó. függőleges: jó. kémények: jó.
− Nyílászárók állapota:
ajtók: jó. ablakok: jó.
− Tetőfedések:
Tetőfedés: jó. Bádogos munkák: jó.
− Burkolatok:
vízszintes: jó. függőleges: jó.
− Vakolatok:
homlokzat: jó. belső vakolatok: jó.
− Épületgépészet:
Fűtés: jó. Vízszerelés: jó. Elektromosság: jó.
− Kerítések:
utcai: jó. oldal: jó. hátsó: jó. kapuk: jó.
− Térburkolatok:
járdák: jó. térburkolatok: jó.
− Észlelt hibák:
szerkezeti jellegű hiba nem tapasztalható
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
6
2.2.
Közműellátottság, épületgépészet:
Elektromos áram:
közmű hálózatról 220 V.
Vízellátás:
közmű hálózatról biztosított.
Használati melegvíz ellátás:
villanybojler.
Szennyvíz elhelyezés:
közmű csatornába kötve.
Csapadékvíz elvezetés:
helyi elvezetésű.
Fűtés:
2 db 8 kW teljesítményű villanykályha, olajradiátorok.
Közút:
beton, föld.
Egyéb:
klíma, riasztó.
Parkosítás:
füvesített, tujákkal, nyírfákkal ültetett udvar.
Környezet:
üdülőkörnyezet.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
7
3. Helyiségleltár, alapterületek: 3.1.
Helyiségleltár:
Üdülőépület, földszint helyiségei:
belmagassága: 289 cm
Korrekció
Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)
Helyiség megnevezése
Burkolata
Hasznos alapterület (m2)
1.
Konyha-étkező
Mettlachi
29,20
0,00
29,20
2.
Szoba
Mettlachi
6,64
0,00
6,64
3.
Közlekedő
Mettlachi
3,28
0,00
3,28
4.
Fürdőszoba
Mettlachi
4,07
0,00
4,07
5.
WC
Mettlachi
1,21
0,00
1,21
Üdülőépület földszint helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete
Galéria-tetőtér helyiségei:
44,40
belmagassága: 245 cm
Korrekció
Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)
Helyiség megnevezése
Burkolata
Hasznos alapterület (m2)
1.
Galéria
Mettlachi
9,86
0,60
5,92
2.
Szoba
Mettlachi
8,94
0,80
7,15
3.
Szoba
Mettlachi
8,84
0,80
7,07
4.
Zuhanyzó
Mettlachi
1,79
0,80
1,43
Galéria-tetőtér helyiségeinek figyelembe vehető összes hasznos alapterülete
Garázs:
1.
21,57
belmagassága: 257 cm Helyiség megnevezése
Burkolata
Hasznos alapterület (m2)
Garázs
Beton
20,45
Korrekció
Számításnál figyelembe vehető hasznos alapterület kerekítve (m2)
0,50
10,23
Garázs figyelembe vehető összes hasznos alapterülete
10,23
Alapterületek: 1.
Üdülőépület, földszint figyelembe vehető hasznos alapterülete:
44,40 m2
2.
Galéria-tetőtér helyiségei figyelembe vehető hasznos alapterülete:
21,57 m2
3.
Garázs figyelembe vehető hasznos alapterülete:
10,23 m2
Összes figyelembe vehető hasznos alapterület:
76,20 m2
Kerekítve:
76,00 m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
8
4. Építési jellemzők, épületdiagnosztika, használati szempontok: 4.1.
Építési jellemzők:
Az üdülőépület 1999-ben épült iker üdülő Boglárka utcai része. Hagyományos építésű, téliesített, garázzsal ellátott. 4.2.
Épületdiagnosztika:
Épületdiagnosztikai, talajmechanikai, környezetvédelmi vizsgálatokat nem végeztem, mivel azok nem képezték a megbízás tárgyát. A fenti esetleges vizsgálatok eredménye befolyással lehet a megállapított értékre. Szemrevételezés alapján a lakóépület szerkezeti állapota:
4.3.
alapozás:
megfelelő.
szigetelés:
megfelelő.
függőleges teherhordó szerkezetek:
megfelelő.
vízszintes teherhordó szerkezetek:
megfelelő.
tetőszerkezet:
megfelelő.
tetőfedés:
megfelelő.
kémények:
megfelelő.
bádogos szerkezetek:
megfelelő.
épületgépészeti vezetékek, szerelvények:
megfelelő.
korrózió:
nem tapasztalható.
rendellenes használat:
nem tapasztalható.
egyéb építési, épületgépészeti hibák:
nem tapasztalható.
Használati szempontok:
Jelenleg üdülőként használt.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
9
5. Az érték számítási módszere: 5.1.
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer:
A módszer fő lépései: − Az alaphalmaz kiválasztása; − Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése; − Fajlagos alapérték meghatározása; − Értékmódosító tényezők elemzése; − Fajlagos alapérték módosítása; − Fajlagos érték számítása; − Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretei szorzataként. Megjegyzés: az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték módosítása után kialakult fajlagos érték, és az ingatlan méretei szorzataként állapítjuk meg.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
10
6. Az érték megállapítása: 6.1.
Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer számítása: 1. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: lakóház (nyaraló) felújított. − Építési ideje: 1990 évben. − Felújítás ideje: 2009 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 130 m2 − Telek területe: 754 m2 − Kínálati ár: 23.800.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 183.076,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 150.000,- Ft/m2 2. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: lakóház (nyaraló) felújított, medencével. − Építési ideje: 1980 évben. − Felújítás ideje: 2009 évben. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 78 m2 − Telek területe: 1056 m2 − Kínálati ár: 11.900.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 152.564,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 135.000 Ft/m2 3. Abádszalók (piaci kínálat) − Jellege: ikernyaraló fele része. − Építési ideje: 2000 évben. − Felújítás ideje: ∅. − Felépítmény korrigált, hasznos alapterülete: 110 m2 − Telek területe: 396 m2 − Kínálati ár: 12.900.000,- Ft − Fajlagos kínálati ár: 117.272,- Ft/m2 − Igényszint: 10/6 − Kínálati ár miatti korrekciós fajlagos ár: 100.000,- Ft/m2 Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
11
Az értékelést módosító tényezők elemzése: Megnevezés
Vizsgált ingatlan
1.
2.
3.
76,00
130,00
78,00
110,00
-
2013. 01.
2013. 01.
2013. 01.
375,00
754,00
1.056,00
396,00
16
13
33
13
Felújítás, korszerűsítés ideje
-
2009
2009
-
Kínálati ár (millió forint)
-
23,80
11,90
12,90
Értékelést módosító korrekciós tényezők
1.
-
+7
+5
0
2.
-
0
0
0
3.
-
+1
+2
0
4.
-
+1
+1
0
5.
-
+2
+1
0
6.
-
+2
0
+1
7.
-
+2
+1
0
8.
-
+8
+8
+5
9.
-
+2
+2
+2
Összesen
-
+ 25 %
+ 20 %
+8%
Vizsgált ingatlan értéke az összehasonlító ingatlan értékének arányában (%-ban)
-
75 %
80 %
92 %
Fajlagos ár (Ft / m2)
-
150.000,-
135.000,-
100.000,-
104.166,-
112.500,-
108.000,-
92.000,-
Alapterület (m2) Kínálat ideje 2
Telek területe (m ) Épület életkora (éves)
Módosított fajlagos ár (Ft/ m2)
Értékelést módosító tényezők: 1. Használati szempontok (építés, felújítás éve, karbantartás helyzete) 2. Környezeti szempontok (szomszédok, építési övezet, környezet) 3. Telekadottságok (nagysága, alak, tájolás, talajtani viszonyok, telektartozékok, növényzet stb.) 4. Infrastruktúra (közművek, eü. intézmények, közlekedés, szolgáltatások, kereskedelem, stb.) 5. Műszaki szempontok (diagnosztika, szerkezetek állapota, károsodások) 6. Építészeti szempontok (helyiségek elrendezése, komfort fokozat, belső térkialakítás, emeleti szint) 7. Épületgépészeti szempontok (fűtés, hűtés, egyéb épületgépészeti technológiák és berendezések) 8. Közműellátottság 9. Igényszint A rendelkezésre álló alaphalmazban eladásra kínált kiválasztott három összehasonlítható ingatlan építési jellege hasonló, ezért a kiválasztott ingatlanokat alkalmasnak találtam a vizsgált ingatlan összehasonlítására. Az összehasonlító ingatlanok módosított fajlagos átlagárából kiszámoltam a vizsgált ingatlan módosított (korrekciós) fajlagos árát. Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
12
Módosított fajlagos ár: 1.
112.500,- Ft/m2
2.
108.000,- Ft/m2
3.
92.000,- Ft/m2
Összesen:
312.500,- Ft/m2
Összesen:
312.500,- Ft/m2 /3 = 104.166,- Ft/m2
A vizsgált ingatlan kialakult fajlagos ára: 104.000,- Ft/m2
6.2.
Jelen valós piaci érték:
Mért hasznos alapterület × fajlagos ár: Iker üdülő 1/2 rész:
190,00 m2 × 104.000,- Ft/m2 =
Kerekítve:
7.904.000,- Ft 7.904.000,- Ft
Az ingatlan jelen valós piaci értékét 7.904.000,- Ft azaz – hétmillió - kilencszáznégyezer– forint-ra becsülöm.
7. Jogi szempontok: Tulajdonos:
Soltvadkert és Vidéke Takarékszövetkezet 6230. Soltvadkert, Ifjúság utca 4. 1/1 tulajdoni hányaddal rendelkezik.
Forgalomképesség értékelése: forgalomképes. Jogokat és terheket lásd a mellékletben szereplő tulajdoni lapon 1/1.
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
13
8. Alapfeltételezések korlátozások: Az értékelési dokumentációban szereplő képek, a tulajdonos hozzájárulásával készültek.
Megbízó tudomásul veszi, hogy a jelen szakvéleményben szereplő értékek becsült piaci értékek, melyek a jelen állapotokra, és a jelen időben érvényesek.
Az értékelés során nem végeztem földmérést, és terület felmérést. Az erre vonatkozó adatok az ingatlan-nyilvántartásokból, és a megbízó által szolgáltatott információkból származnak. A megbízó által szolgáltatott információkért az értékbecslő nem vállal felellőséget.
Szakvélemény csak a felek együttes engedélyével adható ki harmadik félnek. A szakvélemény 3 példányban készült, melyből 2 példány a megbízó részére átadásra került, 1 példány a készítőnél maradt.
Kaskantyú, 2013. január 22.
Szörfi Béla Értékbecslő
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
14
1.
Melléklet: Tulajdoni lap másolat:
1/1
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
15
2. Melléklet: Képek az ingatlanról
Környezet Boglárka utca
Környezet Boglárka utca
Rétalja utcai homlokzat
Boglárka utcai homlokzat
Terasz részlet
Oldalsó homlokzat
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
16
Udvar részlet
Étkező részlet
Konyha-étkező részlet
Nappali részlet
Csigalépcső
Galéria részlet
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
17
Nappali részlet
Földszinti szoba részlet
Földszinti fürdőszoba részlet
Földszinti WC részlet
Emeleti előtér részlet
Nappali részlet a galériáról
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
18
Emeleti WC-kézmosó részlet
Emeleti szoba részlet
Emeleti szoba részlet
Klíma
Emeleti terasz részlet
Udvar részlet az emeleti teraszról
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
19
Udvar részlet az emeleti teraszról
Emeleti előtér részlet
Konyha részlet a galériáról
Garázs belső részlet
Készítette: Vulcanus Bt. 6211. Kaskantyú, Bercsényi utca 27. Szörfi Béla Értékbecslő
20