SCHEIDEN OF SPLITSEN THAT’S THE QUESTION? PAUL MINKE AEDES
INHOUD 1. Wetgevingstraject 2. Routeplanner 3. Scheiden versus splitsen
1.
WETGEVINGSTRAJECT
WETGEVING (EN MEER) Andere wetgeving
WSW: Deelnemersreglement, beleidskader
Woning wet
Autoriteit Woningcorporaties
Btiv 2015 Reparatiewetgeving vanaf 2016?
MR 1 juli 2015, 1 jan. 2016, 1 jan. 1017
DE KOMENDE TIJD Ministeriele regeling 2.0 (november 2015) • regels voor scheiden en splitsen • bepalingen corporaties die niet hoeven te splitsen / scheiden (< 30 mln) • update handboek marktwaardering • dvi / accountantsprotocol • aanpassing bedragen (inkomensgrenzen etc)
Ministeriele regeling 2016 • regels geschilbeslechting (werkwijze geschillencommissie)
MBT WSW /BORGINGSSTELSEL Septemberbrief • Een analyse omtrent het borgstelsel: privaat versus
publiek. • Uitwerking (volkshuisvestelijke) consequenties van faillissementscenario. • Concept AMvB m.b.t. toezicht op WSW Rapport Decemberbrief Analyse van prikkels in het systeem:
•
•
o
Eigen risico voor gemeenten
o
Eigen risico geldverstrekkers
o
Projectcontrole WSW
o
Premiedifferentiatie Inzicht: risicovergoeding voor de achtervang.
MBT WSW /BORGINGSSTELSEL Septemberbrief •
Een analyse omtrent het borgstelsel: privaat versus publiek.
•
Uitwerking (volkshuisvestelijke) consequenties van faillissementscenario. Concept AMvB m.b.t. toezicht op WSW
•
Rapport Deloitte Decemberbrief Analyse van prikkels in het systeem:
•
•
o
Eigen risico voor gemeenten
o
Eigen risico geldverstrekkers
o
Projectcontrole WSW
o
Premiedifferentiatie Inzicht: risicovergoeding voor de achtervang.
AUTORITEIT WONINGCORPORATIES (AW) Sinds 1 juli van start. • ‘façade-model’ tot 1 januari. • 1 januari pas volledig van start. • Wel al direct bereikbaar voor vragen via Meld- en Informatiecentrum (MIC). (daar ook luchtvaart, afval, risicovolle stoffen, legionella, vervoer, etc..)
• Toezichtsmodel ILT Goedkeuring vooraf: • Toets geschiktheid- en betrouwbaarheid bestuurders en commissarissen. • Statutenwijzingen, fusies en splitsingen. • Verkoop huurwoningen. • Nevenactiviteiten (leefbaarheid).
ROUTEPLANNER OP HOOFDLIJNEN • Hoe organiseer je het? •
gecoördineerde aanpak met bestuurlijke aandacht.
•
programmatische aanpak, een projectmatige aanpak, uitvoering in de lijn of een combinatie daarvan.
• Wet is leidend! • Samenhang met andere projecten • Aandachtsgebieden bij elk onderwerp • Detailaanpak
ONDERWEG • Handouts. • Updates Q&A. • Modelstatuten Toegelaten Instellingen • Model: financieel reglement, treasurystatuut, investeringsstatuut. • Transparantietool • Etc.
DATATHEEK WONINGWET • Kennis delen.
• Lever vooral aan!
3. SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN OF COMBINATIE…
SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN Administratief versus juridisch?
Roept U maar…..
SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN Admin. scheiden, wezenlijk anders? - Zienswijze gemeenten / huurdersorganisaties - Markttoets - Prestatieafspraken - Financiering (intern bij herstructurering) - Regionalisering - Etc. Juridisch scheiden: - Wetgeving, beperkingen en financieringsvraagstukken Combinatie is mogelijk
WETTELIJKE BEPALINGEN… Woningwet: BTIV 2015: Toelichting BTIV Ministeriële regeling:
art. 45, 47, 48a tot en met 50c art. 64 t/m 90 paragraaf 4.5 art. 24, 29 en 36
Toelichting MR art. 24: afbakening voor het achterlaten van verliezen en art. 29 en 36: Nadere regels over de voornemens ter attentie van de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten toegelaten instellingen
RODE DRAAD Bescherming maatschappelijk gebonden vermogen • Efficiëntie bedrijfsvoering etc. • Marktconform daar waar kan
Levensvatbaarheid en financierbaarheid • Structureel • Financiële kaders (ICR, DSCR etc -> relatie WSW) • Zelfstandig financierbaar Markttoets • Bij juridisch splitsen als het ware één markttoets voor niet-daeb, • Bij administratief scheiden voortdurende markttoetsing.
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN 4 • • • •
vormen van scheiden Verlicht regime (uitsluitend scheiding van baten en lasten) Administratieve scheiding Juridische splitsing Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing
Overige opmerkingen: • De scheiding geschiedt o.b.v. definitieve jaarrekening 2016. • Bij iedere variant, minimaal baten- en lastenscheiding • Portefeuillestrategie • Kostenverdeelstaat met onderbouwing • Structureel -> 10 jaarsprognose • 90% toewijzingsnorm / passendheidstoets • passende stichtingskosten nieuwbouwproductie DAEB • Verlicht regime: geen voorstel, wel aantonen. Jaarlijkse toets.
ROLLEN Bij administratieve scheiding • Zienswijze gemeente(n) /huurdersorganisaties op extra gereguleerde huurwoningen naar niet-DAEB; kan leiden tot negatief oordeel minister.
Bij juridische scheiding • Zienswijze van gemeente(n) op gehele juridische scheiding (incl. eventueel extra overheveling). • Zienswijze van huurdersorganisaties op gehele juridische scheiding (incl. eventueel extra overheveling). • Bij negatieve zienswijze een onderbouwde reactie van de corporatie. Extra overheveling max 10% van het totaal potentieel te liberaliseren bezit.
ROLLEN AW: • Toetsingskader, (adm. versus juridisch) financiële beoordeling van het scheidingsvoorstel (levensvatbaar en zelfstandig financierbaar), gezonde financiële ratio’s (hoogte?), behoud maatschappelijk bestemd vermogen, statuten etc. • Beoordeling van ILT kan leiden tot afwijzing van het voorstel en de noodzaak voorgenomen beleid aan te passen.
Rol minister • Verstrekt goedkeuring aan scheidingsvoorstellen: eindverantwoordelijkheid. • Beslecht mogelijke tegengestelde zienswijzen/oordelen tussen financiële en volkshuisvestelijke invalshoek. WSW: • Toetsingskader, (adm. versus juridisch) volmacht en vrijgave beleid, interne startlening, vervolgfinanciering, risicomanagement.
DOCUMENTATIE VOOR GOEDKEURING Op hoofdlijnen: Uitkomsten overleg • zienswijze gemeente(n) • advies huurdersorganisatie(s) • Zienswijze WSW • Financieringsplan En verder… • Ontwerpstatuten woningvennootschap(pen) • Uitgebreide toelichting • Uiteenzetting over de organisatorische, bestuurlijke en financiële relaties tussen corporatie en woningvennootschap • Uiteenzetting over de beoogde prestaties/ (portefeuille)strategie • Uiteenzetting over de financiële continuïteit van de corporatie en de woningvennootschap. • Concreet 10 jaarsprognose, balans, W & V en kasstromen.
PLANNING ILT • Publicatie hoofdlijnen beoordelingskader Aw (oktober 2015) • Definitief beoordelingskader en template van de uitvraag Aw (maart 2016) • Applicatie Aw beschikbaar voor indienen scheidingsvoorstellen (september 2016)
• Indienen ontwerpvoorstellen of aanvraag verlicht regime door corporaties (december 2016) • Indienen definitieve voorstellen door corporaties (mei 2017)
TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET zienswijze gemeente en huurdersorganisatie toelichting op bestuurlijke, organisatorische en financiële relaties uiteenzetting beoogde prestaties en continuïteit
Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK (VERPLICHT)
Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK (OPTIONEEL)
2015
Inventarisatie verbindingen Inventarisatie governance
1-mei Definitief plan
Onderzoek overheveling en scheiding
1-jan Voorlopig plan
2016
Verbindingen in lijn met Woningwet
Governance in lijn met Woningwet
Oordeel minister
Oordeel minister
2017
Scheiding voltooid
Goedkeuring rechter of ALV op splitsing
Splitsing voltooid
2018
Na toestemming toezichthouder eventueel 2 jaar extra
TIJDPAD SPLITSINGSPLAN Invoerdatum Woningwet 1 juli
Bespreking RvT Q1
Q3
2015 1 november
Bestuurlijk voorstel op basis begroting
Bestuurlijke vaststelling en goedkeuring RvT
Beoordeling scheidingsvoorstel door AW
2016 Q2
Bespreken gemeenten en bewonersorganisaties
2017 31 december
Concept scheidingsvoorstel inclusief over te hevelen DAEB bezit indienen
30 april
Definitief scheidingsvoorstel indienen
AAN DE SLAG: EERST INTERN
DAN EXTERN (EN MOGELIJK TERUG)
ALLE DIMENSIES? Portfolio strategie Regionalisering
Samenwerking extern
Fiscaal
Prestatieafsprak en Kasstromen Financiën / financierbaarheid
Dynamiek WSW volmacht
Doelgroep Dienstverlenin g
Visie, missie en strategie
Juridisch Toewijzingsnorm
Huidige holdingstructuur
AEDES ONDERSTEUNT Opstellen beslisboom!
BESLISBOOM : ADMINISTRATIEF, JURIDISCH, HYBRIDE Te behandelen hoofdonderwerpen
Governance
Fiscaal
Regionalisering
Structuur
Verhuurderheffing
Niet-DAEB ambities : huur / maatschappelijk / zakelijk vastgoed
Aansturing
Vennootschapbelasting
Financiering / dienstverlening
Personeel
BTW
Portfoliostrategie
Risicomanagement.
etc.
Adm. / Jur. / Hybride
Adm. / Jur. / Hybride
Adm. / Jur. / Hybride
Te behandelen deelonderwerpen
Beste keuze per onderwerp
Overrulende voorwaarde Input weging0
Volkshuisvesting
Weging verschillende onderwerpen
Input weging
Afwegingskader
Definitieve keuze
BESLISBOOM JURIDISCH OF ADMINISTRATIEF SCHEIDEN Volkshuisvestelijk beleid – niet-DAEB ambities : midden inkomens binnen huidige voorraad
‐ Toelichting op de vraag ‐ Aard van de regelgeving ‐ Directe consequenties van de keuze administratief of juridisch ‐ Verwijzing(en) naar relevante informatiebronnen:
Wilt u de middeninkomens bedienen met geliberaliseerde huurwoningen of koopwoningen? Ja
Heeft u de mogelijkheid om dit binnen bestaande voorraad bij mutatie te realiseren?
Nee
Wilt u hiervoor nieuwbouw woningen realiseren?
Nee
‐Woningwet ‐BTIV ‐MR ‐Q&A
Ja
Ja
Zie sheet 2 Heeft u hiervoor meer dan 10% van het totaal aantal te liberaliseren woningen nodig?
Ja
Nee
Juridische scheiding
Administratieve scheiding
BESLISBOOM JURIDISCH OF ADMINISTRATIEF SCHEIDEN Volkshuisvestelijk beleid – regionalisering : DAEB nieuwbouw Bent u in meerdere regio’s werkzaam?
Nee
Aandachtspunten Categorale instellingen mogen alleen werkzaam zijn buiten hun hoofdregio indien zij werkzaamheden verrichten voor die categorie personen waarvoor zij vrijstelling hebben gekregen.
Ja
Verwacht u in de toekomst in regio’s buiten uw hoofdregio DAEB nieuwbouw te verrichten?
Nee
Bron Woningwet, artikel 41c, lid 2 Toelichting BTIV, paragraaf 6.2 pagina 132
Ja
Wilt u dit doen door middel van nieuwbouw op uitbreidingslocaties?
Nee
Wilt u dit doen door middel van herontwikkeling op bestaande locaties?
Ja
Is de DAEB nieuwbouw bestemd voor de doelgroep waarvoor vrijstelling is verkregen?
Ja
Ja
Is de TI aangewezen als een categorale instelling?
Nee
Juridische scheiding
Ja
Nee
Administratieve scheiding
WORDT VERVOLGD…
EINDE PRESENTATIE
[email protected]
BIJLAGE ROUTEPLANNER
AANDACHTSGEBIEDEN BIJ ELK ONDERWERP (QUICKSCAN) keuzes: strategie/beleid/kaders (bestaand/nieuw); processen/besluitvormingsprocedure registratie/vastlegging: primair systeem; administratie; automatisering; control/compliance; verslaglegging: begroting en verantwoording; klantencontact; organisatiestructuur; externe afstemming; zoals huurdersorganisaties gemeenten, banken, WSW, etc; • interne afstemming (communicatie/andere projecten); • andere disciplines (bijvoorbeeld beleid/financieel/fiscaal/juridisch/klant(contact) /volkshuisvestelijk) betrekken en/of informeren. • • • • • • • • • •
ONDERWERPEN 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Wooncoöperatie Holdingstructuur Financiering Jaarverslaglegging Overcompensate Eisen bestuur en intern toezicht 7. Marktwaarde in verhuurde staat 8. Regionalisering 9. Prestatieafspraken 10.Markttoets niet-DAEB
11.Maatschappelijk vastgoed 12.Leefbaarheid 13.Passend toewijzen 14.‘90%’-toewijzingsnorm 15.Sanerings- en projectsteun 16.Scheiding DAEB/niet-DAEB 17.Reglement Financieel Beheer 18.Dienstverlening 19.Klachten- en sloopreglement 20.AW / WSW 21.Rol huurdersorganisaties
