SCHEIDEN OF SPLITSEN THAT S THE QUESTION? JONNE ARNOLDUSSEN AEDES HAARLEM, 14 OKTOBER

SCHEIDEN OF SPLITSEN THAT’S THE QUESTION?

JONNE ARNOLDUSSEN AEDES HAARLEM, 14 OKTOBER

INHOUD 1. Wetgevingstraject 2. Routeplanner 3. Scheiden versus splitsen

1.

WETGEVINGSTRAJECT

VAN REGEERAKKOORD NAAR WET

WETGEVING (EN MEER) Andere wetgeving

WSW: Deelnemersreglement, beleidskader

Woning wet

Autoriteit Woningcorporaties

Btiv 2015 Reparatiewetgeving vanaf 2016?

MR 1 juli 2015, 1 jan. 2016, 1 jan. 1017

DE KOMENDE TIJD Ministeriele regeling 2.0 (november 2015) • regels voor scheiden en splitsen • bepalingen corporaties die niet hoeven te splitsen / scheiden (< 30 mln, <5% niet-daeb) • update handboek marktwaardering • dvi / accountantsprotocol • aanpassing bedragen (inkomensgrenzen etc)

Ministeriele regeling 2016 • regels geschilbeslechting (werkwijze geschillencommissie)

BORGINGSSTELSEL; NOG GROTE VERANDERINGEN OP KOMST Brief 28 september • Analyse: privaat versus publiek?

• Beschrijving faillissementsscenario. Decemberbrief • Analyse van prikkels in het systeem: o

Eigen risico voor gemeenten

o

Eigen risico geldverstrekkers

o

Projectcontrole WSW

o

Premiedifferentiatie

• Inzicht: risicovergoeding voor de achtervang. AMVB in de maak.

AUTORITEIT WONINGCORPORATIES (AW) Sinds 1 juli van start. • ‘façade-model’ tot 1 januari. • 1 januari pas volledig van start. • Wel al direct bereikbaar voor vragen via Meld- en Informatiecentrum (MIC). (daar ook luchtvaart, afval, risicovolle stoffen, legionella, vervoer, etc..)

• Toezichtsmodel ILT Goedkeuring vooraf: • Toets geschiktheid- en betrouwbaarheid bestuurders en commissarissen. • Statutenwijzingen, fusies en splitsingen. • Verkoop huurwoningen. • Nevenactiviteiten (leefbaarheid).

ROUTEPLANNER OP HOOFDLIJNEN • Hoe organiseer je het? •

gecoördineerde aanpak met bestuurlijke aandacht.

•

programmatische aanpak, een projectmatige aanpak, uitvoering in de lijn of een combinatie daarvan.

• Wet is leidend! • Samenhang met andere projecten • Aandachtsgebieden bij elk onderwerp • Detailaanpak

PRODUCTEN • Handouts mbt diverse onderwerpen. • Updates Q&A. • Modelstatuten Toegelaten Instellingen • Model: financieel reglement, treasurystatuut, investeringsstatuut. • Transparantietool • Etc.

DATATHEEK WONINGWET • Kennis delen.

• Lever vooral aan!

3. SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN OF COMBINATIE…

WETTELIJKE BEPALINGEN… Woningwet: BTIV 2015: Toelichting BTIV Ministeriële regeling:

art. 45, 47, 48a tot en met 50c art. 64 t/m 90 paragraaf 4.5 art. 24, 29 en 36

Toelichting MR art. 24: afbakening voor het achterlaten van verliezen en art. 29 en 36: Nadere regels over de voornemens ter attentie van de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten toegelaten instellingen. En er volgt dus nog meer…

SCHEIDEN VERSUS SPLITSEN Administratief versus juridisch?

Roept U maar…..

RODE DRAAD Bescherming maatschappelijk gebonden vermogen en voorkomen oneerlijke concurrentie. • Efficiëntie bedrijfsvoering etc. • Marktconform daar waar kan Bij juridisch splitsen als het ware één markttoets voor niet-daeb, Bij administratief scheiden voortdurende markttoetsing.

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN 4 vormen van scheiden • Verlicht regime (uitsluitend scheiding van baten en lasten) • Administratieve scheiding • Juridische splitsing • Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing Overige opmerkingen: • De scheiding geschiedt o.b.v. definitieve jaarrekening 2016. • Bij iedere variant, minimaal baten- en lastenscheiding • Kostenverdeelstaat met onderbouwing • 90% toewijzingsnorm / passendheidstoets • Verlicht regime: geen voorstel, wel aantonen. Jaarlijkse toets.

DOCUMENTATIE VOOR GOEDKEURING Op hoofdlijnen: Uitkomsten overleg • zienswijze gemeente(n) • advies huurdersorganisatie(s) • Zienswijze WSW • Financieringsplan En verder… • Ontwerpstatuten woningvennootschap(pen) • Uitgebreide toelichting • Uiteenzetting over de organisatorische, bestuurlijke en financiële relaties tussen corporatie en woningvennootschap • Uiteenzetting over de beoogde prestaties/ (portefeuille)strategie • Uiteenzetting over de financiële continuïteit van de corporatie en de woningvennootschap. • Concreet 10 jaarsprognose, balans, W & V en kasstromen.

TIJDPAD IMPLEMENTATIE HERZIENE WONINGWET zienswijze gemeente en huurdersorganisatie  toelichting op bestuurlijke, organisatorische en financiële relaties  uiteenzetting beoogde prestaties en continuïteit

Voorstel administratieve scheiding indienen bij BZK (VERPLICHT)

Voorstel juridische scheiding indienen bij BZK (OPTIONEEL)

2015

Inventarisatie verbindingen Inventarisatie governance

1-mei Definitief plan

Onderzoek overheveling en scheiding

1-jan Voorlopig plan



2016

Verbindingen in lijn met Woningwet

Governance in lijn met Woningwet

Oordeel minister

Oordeel minister

2017

Scheiding voltooid

Goedkeuring rechter of ALV op splitsing

Splitsing voltooid

2018

Na toestemming toezichthouder eventueel 2 jaar extra

TIJDPAD SPLITSINGSPLAN Invoerdatum Woningwet 1 juli

Bespreking RvT Q1

Q3

2015 1 november

Bestuurlijk voorstel op basis begroting

Bestuurlijke vaststelling en goedkeuring RvT

Beoordeling scheidingsvoorstel door AW

2016 Q2

Bespreken gemeenten en bewonersorganisaties

2017 31 december

Concept scheidingsvoorstel inclusief over te hevelen DAEB bezit indienen

30 april

Definitief scheidingsvoorstel indienen

GEMEENTELIJKE MARKTTOETS BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Bij administratieve scheiding dient de gemeente een markttoets te organiseren voor nieuwe niet-DAEB activiteiten. •

Geïnteresseerde marktpartij heeft voorrang.

•

Ook minimaal rendement vereist (BAR 5,5%).

•

Bij herstructurering kunnen kosten sloop e.d. worden ‘achtergelaten’ in

DAEB-tak. •

Oordeel WSW en toezichthouder nodig.

Geen markttoets voor niet-DAEB herstructurering van bestaand bezit op grond van corporatie. (wel minimaal rendement en toets toezichthouder). Wel wanneer op erfpacht.

GOEDKEURINGSREGIME NIET-DAEB ACTIVITEITEN Juridisch gesplitst? nee

ja

Voorwaarden • Gemeente acht noodzakelijk • Markttoets (door gemeente) Klacht marktpartij Buiten werkdomein of gegronde klacht

Geen toestemming

Melden vhv-toezicht • Werkdomein? • Proces markttoets in orde? • Klacht marktpartij

Vhv-toezicht vraagt zienswijze van gemeente en oordeelt

Achteraf financieel toezicht en toezicht werkdomein Externe financiering

VOLKSHUISVESTELIJKE TOETS FINANCIËLE TOETS Extern financierbaar? ja

nee

Intern financierbaar?**

Zienswijze WSW

Toets financieel toezichthouder

* In herstructureringsgebieden kunnen sloopkosten in de DAEB achterblijven tot maximum van 5% WOZ waarde van het DAEB bezit in de wijk

Toestemming toezichthouder

**Interne financiering komt uitsluitend uit de reserve verkoop woningen (gevormd vanaf 1-1-2012), alleen bij herstructurering(zoals stads- en dorpsvernieuwing)

NIET-DAEB FINANCIERING BIJ ADMINISTRATIEVE SCHEIDING •

Startlening mogelijk.

•

Financiering voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten zoveel mogelijk extern en ongeborgd.

•

Interne lening onder voorwaarden mogelijk.

•

Leningen wel tijdig aflossen.

•

Interne leningen o.b.v rente 10-jarige staatslening plus opslag 1,5%

•

Geen interne financiering mogelijk voor niet-DAEB projecten op nieuwe uitleg.

Bij juridisch splitsen: •

Ook WSW vrijgave onderpand/volmacht nodig.

•

Startlening in 15 jaar af te lossen.

BIJ JURIDISCHE SPLITSING: Voor financiële levensvatbaarheid kan er voor gekozen worden te liberaliseren woningen ‘mee te geven’. Maar: - Maximaal 10% van ‘potentieel te liberaliseren’ woningen mee naar niet-daeb. (Uitzonderingen mogelijk mits breed lokaal gedragen).

- Maximaal 60% EV naar niet-daeb.

TOT SLOT; AAN DE SLAG

AAN DE SLAG: EERST INTERN

DAN EXTERN (EN MOGELIJK TERUG)

ALLE DIMENSIES? Portfolio strategie Regionalisering

Samenwerking extern

Fiscaal

Prestatieafspraken Kasstromen Financiën / financierbaarheid

Dynamiek WSW volmacht

Doelgroep Dienstverlening Overcompensatie

Visie, missie en strategie

Toewijzingsnorm

Huidige holdingstructuur

AEDES ONDERSTEUNT

Opstellen beslisboom.

BESLISBOOM : ADMINISTRATIEF, JURIDISCH, HYBRIDE Te behandelen hoofdonderwerpen

Governance

Fiscaal

Regionalisering

Structuur

Verhuurderheffing

Niet-DAEB ambities : huur / maatschappelijk / zakelijk vastgoed

Aansturing

Vennootschapbelasting

Financiering / dienstverlening

Personeel

BTW

Portfoliostrategie

Risicomanagement.

etc.

Adm. / Jur. / Hybride

Adm. / Jur. / Hybride

Adm. / Jur. / Hybride

Te behandelen deelonderwerpen

Beste keuze per onderwerp

Overrulende voorwaarde Input weging0

Volkshuisvesting

Weging verschillende onderwerpen

Input weging

Afwegingskader

Definitieve keuze

BESLISBOOM JURIDISCH OF ADMINISTRATIEF SCHEIDEN Volkshuisvestelijk beleid – regionalisering : DAEB nieuwbouw Bent u in meerdere regio’s werkzaam?

Nee

Aandachtspunten Categorale instellingen mogen alleen werkzaam zijn buiten hun hoofdregio indien zij werkzaamheden verrichten voor die categorie personen waarvoor zij vrijstelling hebben gekregen.

Ja

Verwacht u in de toekomst in regio’s buiten uw hoofdregio DAEB nieuwbouw te verrichten?

Nee

Bron Woningwet, artikel 41c, lid 2 Toelichting BTIV, paragraaf 6.2 pagina 132

Ja

Wilt u dit doen door middel van nieuwbouw op uitbreidingslocaties?

Nee

Wilt u dit doen door middel van herontwikkeling op bestaande locaties?

Ja

Is de DAEB nieuwbouw bestemd voor de doelgroep waarvoor vrijstelling is verkregen?

Ja

Ja

Is de TI aangewezen als een categorale instelling?

Nee

Juridische scheiding

Ja

Nee

Administratieve scheiding

EINDE PRESENTATIE [email protected]

AANDACHTSGEBIEDEN BIJ ELK ONDERWERP (QUICKSCAN) keuzes: strategie/beleid/kaders (bestaand/nieuw); processen/besluitvormingsprocedure registratie/vastlegging: primair systeem; administratie; automatisering; control/compliance; verslaglegging: begroting en verantwoording; klantencontact; organisatiestructuur; externe afstemming; zoals huurdersorganisaties gemeenten, banken, WSW, etc; • interne afstemming (communicatie/andere projecten); • andere disciplines (bijvoorbeeld beleid/financieel/fiscaal/juridisch/klant(contact) /volkshuisvestelijk) betrekken en/of informeren. • • • • • • • • • •

ONDERWERPEN 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Wooncoöperatie Holdingstructuur Financiering Jaarverslaglegging Overcompensatie Eisen bestuur en intern toezicht 7. Marktwaarde in verhuurde staat 8. Regionalisering 9. Prestatieafspraken 10.Markttoets niet-DAEB

11.Maatschappelijk vastgoed 12.Leefbaarheid 13.Passend toewijzen 14.‘90%’-toewijzingsnorm 15.Sanerings- en projectsteun 16.Scheiding DAEB/niet-DAEB 17.Reglement Financieel Beheer 18.Dienstverlening 19.Klachten- en sloopreglement 20.AW / WSW 21.Rol huurdersorganisaties

CORPORATIE (DAEB) Doelgroep Alle in NL wonende huishoudens:  met inkomen tot €34.678 (80%) en €38.950 (10% tot 1/1/2021)  met zorgindicatie voor verblijf, ADL-assistentie (24u ondersteuning), of 10 uur zorg p/week voor min. 1 jaar (zorgplan)  eenpersoonshuishoudens met voltijdsstudie in hoger onderwijs Woningen  Alle woningen met gereguleerde overeenkomsten  Alle woningen met huurprijs onder €710,68 (2015) Maatschappelijk vastgoed  Bestaand bezit mag behouden worden  In gebieden waar woningen van de corporatie gelegen zijn  Buurt/wijkgerichte functie  Wordt verhuurd aan een vereniging of stichting  Verkoop voortaan volgens specifieke regels Woondomein: opvangcentra, hospices, zorgsteunpunten die inpandig in een woonzorggebouw zijn gevestigd, ruimten voor dagbesteding van gehandicapten of ouderen, incl. inpandige zorginfrastructuur Toegestaan: buurthuizen, gemeenschapscentra, jongerencentra zonder horecavoorziening, basisscholen, centra voor jeugd en gezin, dorps- of wijkbibliotheken, veiligheidshuizen, ruimten voor op de buurt of wijk gericht maatschappelijk of welzijnswerk door stichtingen of verenigingen Niet meer bouwen: centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk, brede scholen met bijv. peuterzaal, kinderopvang, buurtsporthal, en –complex (multifunctionele accommodaties), wijksportvoorzieningen, vmbo-mbo-scholen, vwoscholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs, steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen, multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening, ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten, ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk of welzijnswerk niet door stichtingen of verenigingen. Bedrijfsmatig vastgoed  Uitgangspunten maatschappelijk vastgoed  Maximaal 10% vloeroppervlak maatschappelijk vastgoed commercieel verhuren (bv. kapper)  In voormalig zorgvastgoed 25% van totale vloeroppervlak

Leefbaarheid  Woonmaatschappelijk werk in de directe nabijheid van woningen corporatie  Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders  Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is  Budget: max. 125 euro per DAEB-woning per jaar  Moet in prestatieafspraken terugkomen Diensten  Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is  In gebieden waar woningen corporatie gelegen zijn Niet toegestaan:  Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO)  Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven)  Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten  Radio- en televisiezender  Opleidingen  Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast  Woninginrichting  Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten  Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie)  Notariële diensten  Aanbieden verzekeringen  Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen  Voor-, tussen- naschoolse opvang  Hulp bij voorkomen schooluitval  Aanbieden opvoedondersteuning  Financieren bovenstaande diensten

Gemeente  Gemeente krijgt informatie van corporatie en heeft informatierecht  Corporatie doet bod op woonvisie gemeente  Mondt uit in controleerbare prestatieafspraken Toezicht  Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind Financiën  Mag staatssteun ontvangen  Kan aangeslagen worden voor saneringsheffing

ADMINISTRATIEF GESCHEIDEN NIET-DAEB Doelgroep Geen beperkingen Woningen  Alle woningen toegestaan (ook duurdere huur en koop)  Bij scheiding: alle woningen met geliberaliseerd contract én huurprijs boven €710,68 (2015)  Optioneel: te liberaliseren woningen Bedrijfsmatig vastgoed (incl. maatschappelijk vastgoed)  In gebieden waar woningen corporatie gelegen zijn  Buurt/wijkgerichte functie  Op bebouwde grond  Bij onbebouwde grond: moet bijdragen aan DAEB  Nieuwbouw: maximaal 25% vloeroppervlak en €10.000.000,- van de investering van het project  Niet toegestaan maatsch. vastgoed in de DAEB geldt als bedrijfsmatig vastgoed Goedkeuring niet-DAEB investeringen Uitzondering: sloop/nieuwbouw op eigen grond.

Goedkeuring uitsluitend indien:  Gemeente verklaart het voornemen noodzakelijk te achten  Geen andere partij bereid is het voornemen uit te voeren  Het voornemen binnen het werkdomein past  De vhv-toezichthouder geen gegronde klachten uit de markt heeft ontvangen  Borgingsinstantie geeft zienswijze over BAR, en gewoonlijke eisen als ICR/LTV  De financieel toezichthouder over het geheel positief oordeelt Financiën  Extern en zelfstandig gefinancierd  Kan aangeslagen worden voor de saneringsheffing Interne financiering uitsluitend:  Met toestemming van de toezichthouder  Uit staatssteunvrije middelen (reserve verkoopopbrengsten)  Tegen marktconforme condities  Indien financiering niet-DAEB in herstructurering niet mogelijk is  Indien herfinanciering leningen niet mogelijk is  Indien de DAEB-tak geen verlies maakt

Leefbaarheid  Woonmaatschappelijk werk in de directe nabijheid van woningen corporatie  Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders  Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is  Budget: max. 125 euro per DAEB-woning per jaar  Moet in prestatieafspraken terugkomen Diensten Niet toegestaan:  Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO)  Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven)  Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten  Radio- en televisiezender  Opleidingen  Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast  Woninginrichting  Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten  Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie)  Notariële diensten  Aanbieden verzekeringen  Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen  Voor-, tussen- naschoolse opvang  Hulp bij voorkomen schooluitval  Aanbieden opvoedondersteuning  Financieren bovenstaande diensten

Gemeente  Gemeente krijgt informatie van corporatie  Corporatie doet bod op woonvisie gemeente  Mondt uit in controleerbare prestatieafspraken Toezicht  Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind

JURIDISCH GESPLITSTE NIET-DAEB (en dochters) Doelgroep Geen beperkingen

Diensten  Naar rato aandeel corporatie beperkt tot woondiensten

Woningen  Alle woningen toegestaan (ook duurdere huur en koop)  Bij scheiding: alle woningen met geliberaliseerd contract én huurprijs boven €710,68 (2015)  Optioneel: te liberaliseren woningen

Niet-DAEB investeringen  Gebied van de volkshuisvesting  Externe financiering

Niet toegestaan:  Nutsdiensten, tenzij via nabijgelegen voorzieningen (WKO)  Sponsoring (met uitzondering bewonersinitiatieven)  Zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten  Radio- en televisiezender  Opleidingen  Schoonmaken woning, behalve voor verhuur of voorkomen overlast  Woninginrichting  Hypotheekadvisering en makelaarsdiensten  Verstrekken van leningen (behalve starterslening en wooncoöperatie)  Notariële diensten  Aanbieden verzekeringen  Bemiddelen voor niet-woon verzekeringen  Voor-, tussen- naschoolse opvang  Hulp bij voorkomen schooluitval  Aanbieden opvoedondersteuning  Financieren bovenstaande diensten

Financiën  Extern en zelfstandig gefinancierd  Kan niet aangeslagen worden voor de saneringsheffing

Gemeente  Gemeente en woningvennootschap hebben geen wettelijke relatie

Bedrijfsmatig vastgoed (incl. maatschappelijk vastgoed)  Beperkt naar rato aandeel van corporatie in BV  Nieuwbouw/aankoop: maximaal 25% vloeroppervlak en €10.000.000,- van de investering van het project  Nieuwe uitleg: draagt bij aan andere werkzaamheden vhv  Niet toegestaan maatsch. vastgoed in de DAEB geldt als bedrijfsmatig vastgoed

Financiering vanuit DAEB uitsluitend:  Startlening  Tegen marktconforme condities  Indien herfinanciering leningen aantoonbaar niet mogelijk is, met toestemming van de toezichthouder

Leefbaarheid Naar rato aandeel corporatie beperkt tot:  Gebieden waar woningen gelegen zijn  Woonmaatschappelijk werk ten behoeve van eigen huurders  Kleinschalige infrastructuur in nabijheid woningen  Bijdragen aan uitvoering voor schone woonomgeving, voorkomen overlast, bevordering veiligheid, ten behoeve van eigen huurders  Niets dat primair verantwoordelijkheid van anderen is

Toezicht  Direct toezicht. Sancties: aanwijzing, dwangsom, onder bewind