Ronald Spoelstra. Ronde Tafel Gesprek. Woningbouw special. Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie. Geven, nemen en gunnen

#73 2013

w u o b g Woninpecial s

Ronald Spoelstra

‘Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie’

Ronde Tafel Gesprek

Geven, nemen en gunnen

EMVI-ellende? Joost Fijneman

Erfpacht als aanjager van doorstroming op woningmarkt? Kris Hornstra

Concept van beschermd kleinschalig wonen, Westerpoort Franeker

Voorwoord

73

Markteconomie EN grondprijzenbeleid Hoofdredactie Henri J. Hendriks Eindredactie Vera Bosma Redactie Arjen Bakker, Bert Heijen, Petroeska Siccama en Vera Bosma Advertentieverkoop Breuker Telemarketing & Meer

Ontwerp www.Ideefix.nl Abonnement € 24,95 per jaar Losse nummers € 6,50

Uitgever & Administratie UHN Jupiterweg 23a 8938 AD Leeuwarden tel 058-2153937 fax 058-2139157 [email protected] www.uhn.nl

Copyright © 2013 Op de inhoud van dit blad rust copyright. Niets mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever op enigerlei wijze worden vermenigvuldigd. Bouwen in het Noorden is een onafhankelijk magazine voor bouwend Nederland. Uitgevers en auteurs kunnen op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van informatie. Uitgever en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie uit deze uitgave.

Een groot aantal aanvalsplannen voor de woningmarkt ziet het politieke licht. De plannen worden met vele miljoenen ondersteund door provincies en gemeenten. Maar zijn het echte aanvallen om de stagnerende woningmarkt vlot te trekken, of zijn het slechts schijnaanvallen? Natuurlijk zijn de initiatieven goed te noemen, maar de vraag is of ze echt de markt aanjagen. In die markt hoor je veel gemor over de grondprijzen van gemeenten. Ja, er zijn wel verlagingen van 10-20%, maar als je weet dat deze prijzen de laatste decennia met ongeveer 400% zijn gestegen, of de afgelopen 6 jaar met ruim 25%, dan komen we met zo’n verlaging uit op een prijspeil van hetzelfde niveau als toen de crisis in 2008 begon. En dat is nog steeds hoog, daarmee jaag je de woningmarkt zeker niet aan. Ook zijn er gemeenten die de grond hebben afgeboekt naar agrarische waarde, maar die afboeking komt niet ten goede aan de koper. Nee, gemeenten moeten een ander grondprijzenbeleid gaan voeren. Eind jaren ‘80 kocht je een kavel voor 25.000 gulden, of kreeg je in sommige gemeenten de grond zelfs bijna cadeau als je er ging bouwen. Dat was gericht op de dreigende krimp, de leegloop van het platteland. Dat was nog eens verder kijken dan grondexploitatie. De beste remedie is nog altijd om te denken volgens de regels van de markteconomie. Laat de grondprijs maar vrij en zie wat een projectwikkelaar of een particulier ervoor wil geven als hij plannen heeft om te bouwen. Het idee dat je de vraag kunt stimuleren door aanjaagplannen, en daar ook nog eens bestrijding van jeugdwerkeloosheid aan kunt koppelen, is echt des politici, zij denken alleen in maakbare werelden. Hoe het dan wel moet? Het moet aan de markt worden overgelaten. Of het nu een bouwer, een corporatie of een zorginstelling is: prijzen moeten worden verlaagd en er moet gefaciliteerd worden. Bovendien moeten er subsidies komen voor energiebesparende maatregelen. Dat geeft meer mogelijkheden voor financiering. Als dan ook nog eens wordt gekeken naar andere vormen van aanbesteding, zal dat de bouw- en daarmee ook banen - meer aanjagen dan het huidige beleid dat doet. Lees hierover meer in het Ronde Tafel Gesprek in dit magazine. Veel leesplezier gewenst. Henri J. Hendriks Hoofdredacteur

1

73

inhoudsopgave 9

w u o b g Woninpecial s

Ronde tafel gesprek Drenthe: geven, nemen en gunnen

4 Nieuwsflitsen 18

7 Secundair beton: dezelfde kwaliteitseisen, prijs neutraal maar

veel duurzamer

8 Gast column van Joost Fijneman Ronald Spoelstra (Technion): ‘Succes is combinatie van professionaliteit, finance en passie’

14

20

Nieske Ketelaar: ‘In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten’

16 Sandra Korthuis: ‘Woonconcept na reorganisatie weer toekomstbestendig’

24 Bredeschool Octoplus, Haren 27 de Wingerdschool, Hoogkerk

ROC Friesepoort, Drachten

30 Martijn Kroeze: Flexibele woonconcepten voor meerder doelgroepen

40

33 Zorgappartementen Westerpoort, Franeker 37 Zorgcomplex Tienelswolde, Zuidlaren

Zorgcomplex ’t Beurtschip, Smilde

44 Woonzorgcomplex Westeinde, Leeuwarden (Cover) 48 Volgjewoning.nl: online platform waarbij de klant centraal staat 67

50 Gastcolumn van Kris Hornstra 51 Es woningen, Norg

Kantoor Dienst sociale zaken en werk, Groningen

55 Appartementen Dreeslaan, Wolvenga 59 32 Woningen BoornBergum 75

62 Havenkwartier, Blauwestad 71 Woonwinkelcomplex Emmermeer, Emmen

75 Studentenvereniging Vindicat, Groningen

79 Verbouw en renovatie Lidl, Groningen

3

Nieuwsflitsen Aannemingsbedrijf Witteveen BV Beste Leerbedrijf Bouw & Infra 2013

Nieuwe vestiging voor Riwal Hoogwerkers Riwal Hoogwerkers heeft met de opening van een noordelijke vestiging in Leek nu een landelijke dekking. Het bedrijf is sinds 1968 gespecialiseerd in veilig en efficiënt werken op hoogte en is uitgegroeid tot een kennispartner en totaalleverancier voor klanten van klein tot groot in nagenoeg iedere branche. Vestiging Groningen biedt plaats aan een breed scala aan hoogwerkers en verreikers, zowel in verhuur als verkoop aangeboden. Daarnaast biedt Riwal technische ondersteuning en onderdelenservice, en kunnen er bedieningsopleidingen en industriële trainingen worden gevolgd. Riwal heeft hiervoor eigen (indoor) opleidingscentra.. ‘Met onze lokale aanwezigheid willen we voor het noorden een goede buur zijn’, aldus Henk van den Boom, algemeen directeur Riwal Benelux.

Aannemingsbedrijf Witteveen BV won de overkoepelende prijs Beste Leerbedrijf Bouw & Infra 2013 bij de uitreiking van de Onderwijsprijzen Bouw & Infra 2013, die in november zijn uitgereikt. De jury was onder de indruk van de samenwerking tussen Witteveen, ROC Friese Poort, de gemeente en de provincie. Dat opleiden tijdens de crisis niet alleen mogelijk is, maar zelfs ook lonend kan zijn, bewijst Witteveen in de praktijk: het bedrijf heeft geen mensen hoeven ontslaan. Andre Beeksma van Witteveen ziet de prijs als een bekroning voor vele jaren systematisch werken aan het opleiden van jongeren. ‘Onze overtuiging is dat je stagiairs echt werk moet laten doen en ze daarin alle verantwoordelijkheid moet geven’. Bouwbedrijf Kooi uit Appingedam was in regio NoordOost winnaar in de categorie bouw.

Voor informatie: Riwal Groningen, Potklei 6, 9351 VS, Leek T: 050-2011700 W: www.riwal.nl

De Aerden Plaats wint Anita Andriesen Prijs

Fotograaf - Jan H. de Boer

Betonconvenant voor meer gerecycled beton in gebouwen Het Betonketenoverleg gemeente Groningen is deze zomer gestart met een actie voor hergebruik van Gronings sloopbeton tot granulaatbeton, als grindvervanger, in het beton van de gebouwen en bruggen van de stad. De keten wordt dus beter gesloten. Een proef hiermee had het grindverbruik van de stad al met 10% verminderd. Het convenant is ondertekend door de Groninger wethouder Jan Seton en door de directies van de betrokken sloopbedrijven, recyclingbedrijven, mortelcentrales en kennisinstellingen. Zo wordt bij het betonstorten van het Infoversum een derde van het grind vervangen door gerecycled ballastgrind; dat scheelt circa 77 ton grind. Ook in de DUO2 parkeergarage is 3.500 m3 granulaatbeton verwerkt. Met het Betonconvenant is afgesproken dat architecten en bouwkundigen hergebruik voorschrijven in het bestek, dat constructeurs meer granulaatbeton voorschrijven en dat de mortelcentrales adviseren over granulaatpercentages. Bouwend Nederland Noord ondersteunt het Convenant naar zijn aannemers.

4

Met het project De Aerden Plaats in het Friese Oudebildtzijl is Stichting DBF de winnaar van de Anita Andriesen Prijs voor Ruimtelijke Kwaliteit 2013. DBF uit Grou stimuleert de leefbaarheid en de economie op het platteland. DBF houdt het voorzieningenniveau op het platteland hoog en pakt gebouwen in kwetsbare gebieden aan. Het thema van de prijs was dit jaar ‘Herstructurering en Transformatie’. In 2008 kocht DBF het Bildts Cultuurtoeristisch Informatiecentrum in Oudebildtzijl met daarin drie huurders: hotel De Witte Klok, dorpswinkel ’t Winkeltsy op 'e Hoek en cultureel bezoekerscentrum De Aerden Plaats. Dankzij DBF was het mogelijk om de bijbehorende Julianakerk grondig te restaureren. De Aerden Plaats gebruikt de kerk voor culturele evenementen. Samen met het hotel, de winkel, het nabijgelegen café en een aangelegde heemtuin vormt De Aerden Plaats nu een bloeiend geheel. Het is een ontmoetingsplek die dankzij de steun van Stichting DBF het dorp levendig houdt. Het project sprong er ook uit qua ontwerp en fysieke uitvoering, een belangrijk criterium voor de prijsvraag. De jury bewondert de durf van DBF om in projecten te stappen die niet op voorhand een economisch succes beloven.

NFS

Miljoenen voor aanvalsplannen woningmarkt Friesland. Op voorstel van gedeputeerde Hans Konst (foto) trekt de provincie Friesland 65 miljoen euro uit voor opwaardering van de bestaande woningvoorraad. Daarmee moeten tenminste 1250 woningen worden verbeterd en moet de doorstroming worden bevorderd.

Structurele ketensamenwerking verduurzaming In opdracht van woningstichting Wonen Zuidwest Friesland is de afgelopen maand hard gewerkt aan de verduurzaming van negen woningen aan de Vegilinstraat in Sint Nicolaasga. De opdracht wordt uitgevoerd door TEAM 5, een structurele ketensamenwerking, actief op de onderhoudsen renovatiemarkt. Op 4 november legde wethouder Durk Durksz van Skarsterlân samen met een bewoner een symbolische ‘eerste steen’ bij een van de gerenoveerde woningen. TEAM 5 bestaat uit vier Friese bedrijven: Menno Sappé Reinigingsspecialisten, Agricola Bouw ’75, Bekkema Bruinsma installatietechniek en Kranendonk Schilders.

Emmen. Emmenaren kunnen de komende jaren hun woning goedkoop energiezuinig laten maken. De gemeente heeft hiervoor 8,8 miljoen euro subsidie beschikbaar gesteld. De gemeente gaat in het project samenwerken met bouwers en woningcorporaties. Op 29 oktober tekenden de partijen het samenwerkingsverband Sam&. Assen. De gemeenteraad van Assen is akkoord met het plan Assen Bouwt!, waarin de gemeente zelf sociale woningen gaat bouwen en exploiteren. Een krediet ad € 5.580.000 incl. btw is beschikbaar gesteld voor de bouw van een eerste tranche van circa 36 sociale huurwoningen op de locatie Kloosterveste Buitenring. Heerenveen. De gemeente Heerenveen komt met een stimuleringspakket voor de verkoop van bouwkavels. Dit pakket houdt in dat de grondprijs met 20 procent wordt verlaagd. Daarnaast krijgen toekomstige bewoners meer vrijheid bij het bouwen.

NetwerkagendA

20 januari Bouwsociëteit Friesland Nieuwjaar netwerkbijeenkomst Locatie : Lokaal 55, Sneek Programma en info : www.bouwsoos.nl

31 jan-1 feb Bouwplan, Assen Consumentenbeurs nieuw en verbouw Locatie : TT-hal Assen Programma en info : www.beursbouwplan.nll

3 februari Bouwsociëteit Groningen Netwerkbijeenkomst Locatie : ‘Het Prinsenhof ’ Groningen Programma en info : www.bouwsocieteitgroningen.nl

4-6 februari Infra vakdagen Hardenberg Vakbeurs Locatie : Evenementenhal Hardenberg Programma en info : www.evnementenhal.nl/hardenberg

4-7 februari: VSK Utrecht Vakbeurs installatiebranche Locatie : Jaarbeurs Utrecht Programma en info : www.vsk.nl

5-6 feb Ledexpo, Utrecht Vakbeurs Led verlichting Locatie : Jaarbeurs Utrecht Programma en info : www.vsk.nl

10 februari Bouwsociëteit Drenthe Netwerkbijenkomst Locatie : Hotel Restaurant Meursinge, Hoofdstraat 48 Westerbork Programma en info : www.bouwsocieteit.nl

27 februari-2 maart Huis& Tuin Consumentenvakbeurs woningmarkt & tuininrichting Locatie : WTC Expo Leeuwarden Programma en info : www.wtcexpo.nl

3 maart Bouwsociëteit Groningen Netwerkbijeenkomst Locatie : ‘Het Prinsenhof ’ Groningen Programma en info : www.bouwsocieteitgroningen.nl

18-19 maart TEL, Leeuwarden Vakbeurs bedrijvencontactdagen voor Friesland Locatie : WTC Expo, Leeuwarden Programma en info : www.wtcexpo.nl

5 juni BIHN Regatta Cup Noord, Goingaryp Relatienetwerkevent voor de bouwsector Locatie : Rest. De Klokkenstoel, Goingaryp Programma en info : www.uhn.nl

12 juni BIHN Golf Challenge Relatienetwerkevent voor de bouwsector Locatie: Veendam Programma en info: www.uhn.nl

Opgave voor activiteiten voor de agenda: [email protected]

5

web . print . marketing www.idee-fix.nl

Innovatie

Secundair beton:

dezelfde kwaliteitseisen, prijsneutraal, maar veel duurzamer Voor de bouw van de parkeergarage van het nieuwe, door consortium DUO² (een samenwerking van Strukton, Ballast Nedam en John Laing) gerealiseerde kantoor voor de Dienst Uitvoering Onderwijs en de Belastingdienst op de Kempkensberg in Groningen is verduurzaming van de betonketen toegepast. Dit is gedaan door bij de sloop van de oude kantoren van de Belastingdienst en de Dienst Uitvoering Onderwijs het slooppuin te recyclen en te hergebruiken bij de bouw. De Theo Pouw Groep verzorgde niet alleen de afvoer van het grove slooppuin, maar ook het hoogwaardige recyclingproces en vervolgens de levering van beton met granulaat. Daarmee is de betonketen rond. Het hoogwaardige beton met gerecycled granulaat voldoet aan alle betoneisen, heeft dezelfde kwaliteit, is KOMO-gecertificeerd en is daarmee uiterst duurzaam in de keten van hergebruik. De Rijksgebouwendienst heeft als aanbesteder hoge eisen gesteld aan duurzaamheid en minimale milieubelasting en daarmee ook aan de materialisering. De Theo Pouw Groep kan aan die eisen voldoen. Het bedrijf is al jaren actief in hergebruik van grondstoffen en bouwpuin. ‘Het grove puin hebben wij naar onze locatie Eemshaven afgevoerd en verwerkt’, legt manager Mario Brons uit.

Van ophalen naar eindproduct ‘Wij bewerken het ingenomen puin met gebruik van verschillende geavanceerde technieken tot secundaire bouwstoffen’, vertelt Brons. ‘Dit puin is eerst gebroken en door de ADR-installatie gevoerd, waardoor zand en granulaat worden gescheiden en ontdaan van eventuele lichte verontreinigingen, en dan komt het eruit als een korrelgroep N 4-22. Het proces gebeurt zonder water’, legt betontechnoloog Langerak uit. Omdat de Theo Pouw Groep beschikt over een eigen betoncentrale met een

capaciteit van 250 m3 per uur in de Eemshaven, kan het direct worden verwerkt. Brons: ‘Dus wat wij doen is ophalen en het vervolgens te fabriceren tot het hoogwaardige eindproduct door het te breken, reinigen en er betonmortel van te maken.

Kwaliteitseisen ‘Wat nog niet echt goed bekend is,’ vult Langerak aan, ‘is dat het gerecyclede granulaatbeton voldoet aan alle kwaliteitseisen en kwalificaties zoals de BRL 1801 en de betonnormen NEN-EN 206-1 en NEN 8005. Voor de parkeergarage van 10.000 m2 is 8.000 m3 beton geleverd waarvan 3.500 m3 met granulaat afkomstig van de sloop van deze kantoren.

Overheid voorbeeldfunctie In de markt wordt veel over duurzaamheid en cradle-to-cradle gesproken, maar er wordt nog te weinig gebruik gemaakt van dit secundaire beton. Op dit moment is zo’n 50% van het beton dat Pouw uitlevert recyclingbeton. Brons: ‘Het wordt nog veel te weinig voorgeschreven. Deze parkeergarage voor DUO en de Belastingdienst is een mooi voorbeeldproject voor ons, maar er

staat niet altijd een gebouw voor hergebruik. In juli hebben wij wel het Gronings betonconvenant getekend en dat is een stap in de goede richting voor meer gebruik van secundair beton. Dit is van belang omdat sloopbeton één van de grootste retourstromen is.’ De Theo Pouw Groep heeft zich de afgelopen dertig jaar gespecialiseerd in een breed scala aan energiebesparingsmaatregelen en duurzame toepassingen. Het bedrijf wil de toepassing van secundair beton nog meer vergroten door het proces met een granulaatwasser uit te breiden, waardoor ook betonpuin met een zwaardere verontreiniging kan worden bewerkt. Er zijn ook plannen om puin op locatie te kunnen verwerken tot zand en grind. Brons: ‘Onze visie is een circulaire economie. Van het ingenomen slooppuin wordt nu 40% zand en grind hergebruikt, maar dat kan technisch hoger.’ ‘Het wordt prijsneutraal geleverd, het kan hetzelfde als nieuw, en er zijn geen uitzonderingen. En het is ook nog eens beter voor het milieu en de CO2-uitstoot, dus waarom zou je het niet doen?’, vraagt manager Mario Brons zich af.

7

GastColumn

EMVI-ellende?

8

Het kan u haast niet ontgaan zijn. Sinds 1 april 2013 is de nieuwe aanbestedingswet in werking getreden. Dat heeft bij overheidsaanbesteders tot behoorlijke paniek geleid. De bestaande en gekoesterde werkwijze moest aangepast worden. Ook waar het ging om het aanbesteden van werken. Zo was het bij werken – vooral in de infra – heel normaal om aan te besteden op laagste prijs. Er zat dan een uitgewerkt bestek bij en de markt kon zijn werk doen. Die praktijk had een hoop nadelen. Gaten in het bestek werden opgezocht en vanaf de eerste bouwvergadering begon de ellende. Meerwerkdiscussies, wantrouwen, conflicten. Het gebeurde zeker niet bij elk werk, maar het kwam wel heel vaak voor…

In het noorden wordt de handschoen voortvarend opgepakt. In alle noordelijke provincies meten we sinds 1 april een flinke toename in de aantallen EMVI-aanbestedingen. Op zich een goede zaak. Maar toch heerst er nog geen jubelstemming onder de aannemers. Sterker nog: er zijn grote zorgen. De toepassing van EMVI lijkt haast één-op-één te leiden tot plannenschrijverij. Een Plan van Aanpak voor de uitvoering. Een veiligheidsplan. Een verkeersplan. Een omgevingsplan. Prachtige plannen die door onafhankelijke commissies beoordeeld worden. Plannen waarop iedereen een 7,5 scoort. Zodat je veel tijd en moeite (=geld) hebt gestopt in de EMVI, maar het uiteindelijk toch weer om de laagste prijs gaat. En daar wilden we nu net vanaf…

Nu is het bijzondere dat gewone mensen (en overheidsinkopers reken ik daar ook maar toe) het heel gewoon vinden om kwaliteit mee te laten wegen bij hun dagelijkse inkopen. Bij de supermarkt zijn de schappen immers niet alleen gevuld met Euroshopperproducten. En niet iedereen rijdt naar die supermarkt in een Fiat Panda. We zijn dus gewend om een afweging te maken tussen prijs en kwaliteit. Het is dus niet zo vreemd dat dat idee nu ook bij aanbestedingen verplichte kost geworden is. ‘EMVI, tenzij…’ heet dat, de Economisch Meest Voordelige Inschrijving dus, tenzij er een goede reden is om voor de laagste prijs te gaan. Deze EMVIgunning moet kwalitatief onderscheid mogelijk maken. En daarmee de kans op conflicten verkleinen.

‘EMVI, tenzij…’ dreigt daarmee een negatieve lading te krijgen. En dat is niet nodig! Weg met al die plannen en gaan toetsen op meetbare eenheden. Zaken waarop partijen zich werkelijk en duidelijk kunnen onderscheiden. Op een paar A4-tjes. Hooguit. Er zijn voorbeelden zat! Weg met die EMVI-ellende. Op naar échte kwaliteit. En als ergens in Nederland de juiste voedingsbodem daarvoor te vinden is, dan is het wel in het noorden. De nuchterheid, het gemak om elkaar ergens op aan te spreken en de afkeer van opportunisme: Noord-Nederland, wijs de rest van ons land de weg! Joost Fijneman Stichting Aanbestedingsinstituut Bouw en Infra

Ronde tafel

Geven, nemen en gunnen Het is een rustige novemberavond in Assen. Aan tafel bij restaurant de Hertenkamp, waar op

uitnodiging van Uitgeverij Het Noorden een gezelschap uit de noordelijke bouwwereld aanschuift, is van die rust weinig te merken. Want het gaat nog steeds niet gemakkelijk in de bouw. Er zit te

weinig beweging in de huizenmarkt, de nieuwbouw stagneert. Toch klinken aan deze Ronde Tafel

ook positieve geluiden. Gediscussieerd wordt er over grondprijzen, transparantie bij aanbesteden of andere vormen van aanbesteden en hoe maatschappelijk verantwoord er wordt ondernomen. De meningen lopen uiteen. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat samenwerken het middel is om uit het dal te komen.

Albert Smit, wethouder te Assen met in zijn portefeuille Financiën, tafel. Aldert Zijlstra, chef de bureau - en binnenkort eigenaar - van Klein Vastgoed, Grondzaken, Wonen en Ruimtelijke ordening, komt Architecten volgt en Elles Dost, directeur-bestuurder bij Actium, is de vrouw als eerste binnen. Hij wierp een paar maanden geleden stof die de club van dit Ronde Tafel Gesprek compleet maakt. op door in Assen als gemeente sociale woningbouw te willen ontwikkelen en bouwen. Stof dat nog niet Woonakkoord rondkosten helemaal is neergedaald, zo blijkt in de loop Hoofdredacteur en gespreksleider Henri J. Hendriks moeten kritischer wil eerst horen of het Woonakkoord de marktpartijen van de avond. Vlak daarna nemen Jan Willem worden bekeken’ Coers, algemeen directeur bij Brands Bouw, en iets oplevert. Coers verwacht er niet te veel van: ‘Het vastgoedontwikkelaar Martijn Kroeze plaats aan akkoord staat veel te ver bij de mensen vandaan. Kopers - Jan Willem Coers

‘G

9

RONDE TAFEL

Albert Smit Functie Wethouder Financiën, Vastgoed, Grondzaken, Wonen en Ruimtelijke ordening Organisatie Gemeente Assen

en huurders moeten rust krijgen.’ Maar hij ziet wel dat de woningmarkt in wat rustiger vaarwater komt. ‘Het is beter je te richten op samenwerking tussen partijen.´ Wethouder Smit ziet dit nog niet zo: ‘Corporaties moeten veel maatregelen nemen om de weglekeffecten, die door het rijksbeleid ontstaan, op te vangen.’ Smit doelt op de effecten van de verhuurdersheffing. ‘Huurders gaan twijfelen of ze moeten kopen of huren. Kiezen ze dan voor een woning passend bij hun inkomen of blijven ze in dezelfde buurt wonen?’ Hij is er van overtuigd dat die rust pas komt als de beurs boven de 400 punten uitklimt, waardoor de financiële markt stabieler en het vertrouwen in de woningmarkt groter zal worden.

Woonbeleid Coers vraagt zich af of nieuwbouw e betrokkenheid een bepaalde constructie wél zou te duur is. De bouwkosten stegen is groter in de afgelopen 15 jaar met kunnen doen, en tegen een lagere wanneer partijen met rente dan banken vragen. ‘Maar 40%, terwijl de grondkosten elkaar aan tafel zitten’ anderen moeten dat ook willen, in diezelfde periode met 400% voordat je dit kunt veranderen.’ omhoog gingen. Jan Willem - Aldert Zijlstra De wethouder geeft aan dat in Coers: ‘De bouwkosten moeten lager, maar de kwaliteit moet hetzelfde blijven. Kloosterveste voor een andere oplossing is gekozen. Op de faalkosten kun je besparen met een goede Aannemers bouwen hier en betalen de grond - binnen samenwerking tussen architecten, aannemers en een reële termijn - pas als de woning verkocht is. Smit: opdrachtgevers. Er is daar volgens mij nog wel een ‘De gemeente staat open voor initiatieven als de markt slag te maken, maar ook door kritischer naar de daardoor in beweging komt.’ grondkosten te kijken.’

‘D

Starterswoningen

Zijlstra: ‘De overheid zou juist nu een stap kunnen zetten door af te waarderen op de grondprijs.’ Albert Smit reageert: ‘Dat is te makkelijk! We hebben in Assen al € 62 miljoen afgeboekt in het grondbedrijf, waardoor de grondprijs op agrarische waarde ligt. Kom mij niet aan met dit verhaal, want dan gaat het grondbedrijf failliet!’

Elles Dost

Directeur-bestuurder Elles Dost stelt: ‘Volkshuisvesting wordt door de opgelegde hervormingen en afdrachten financieel kritischer, we kunnen daarom niet alle plannen uitvoeren. Smit kopt in: ‘En daarom wil Assen ook zelf woningen gaan bouwen.’ Waarop Dost gekscherend antwoordt: ‘Iedereen maakt fouten!’ Dat doet het gezelschap in de lach schieten. Dost: ‘We zouden het liever zelf doen, maar hebben financieel niet de mogelijkheden. Gelukkig gebeurt het in goed overleg.’ Daar is Smit het mee eens, ‘de samenwerking moet wel hecht blijven’. De gemeenteraad van Assen heeft inmiddels ingestemd met de financiering van de eerste tranche aan zelf te ontwikkelen woningen voor € 5,8 miljoen. Wat niet wegneemt dat Smit op zoek is naar financiers voor allerlei plannen. Beleggers willen boven Zwolle echter haast niet investeren. Smit grijnst: ‘Maar in Assen zit een fanatieke wethouder, dus komen ze wel.’

Functie Directeur bestuurder Organisatie Stichting Actium

10

Ook Coers ziet financiering als een bottleneck. Als gemeente mag je niet bankieren. Smit denkt dat de Gemeentelijke Kredietbank dit eventueel via

Corporatiebestuurder Dost denkt dat het bouwen van nieuwe starterswoningen niets zal opleveren voor doorstroming in de markt, omdat deze kopers vanuit het ouderlijk huis naar nieuwbouw gaan. Dost: ‘Wij hebben veel woningen in de bestaande voorraad te koop.’ De verkoop van woningen blijft lastig en financiering is moeilijk, terwijl de rente nog nooit zo laag is geweest. Dost: ‘ We moeten keuzes maken waar we investeren, en dat is voor ons niet in nieuwbouw van starterswoningen. Misschien is het wel goed om een

Ronde tafel Smit vindt simpelweg dat er in de stad moet worden gebouwd, ook voor starters.’ Dost is niet overtuigd en blijft erbij dat nieuwbouw vaak voor doorstromers is en niet voor starters.

Verduurzamen

vorm van schaarste te creëren, zodat kopers een betere keuze kunnen maken.’ Dat lijkt Coers wel een goed idee, maar het zou hem te ver gaan als de sector niet in starterswoningen zou investeren. ‘Wij bouwen voor de mensen, dus wij bouwen ook starterswoningen. Maar het moet wel langjarig uitkunnen.’

Actium wil haar woningvoorraad in aantal, soort en kwaliteit versterken, zodat deze aansluit bij de wensen uit de markt. De corporatie bouwt zowel voor de toekomst als met het oog op duurzaamheid, bijvoorbeeld huizen met rolstoeltoegankelijke badkamers. Dost: ‘Het is onze missie om goed en betaalbaar wonen te realiseren. Wij houden nu rekening met een exploitatie van 50 tot 60 jaar en dat doen anderen niet.’ Er wordt steeds meer luxe en comfort in een huis gestopt, dus moet er ook meer worden betaald. Dost: ‘Je vraagt je wel eens af of dat nog sociale huur is.’ Coers vindt ook dat de sector hiermee is doorgeschoten: ‘Het moet simpeler en doelmatiger, we moeten terug naar waar sociale woningbouw oorspronkelijk voor bedoeld is.’

Jan Willem Coers Functie Algemeen directeur Organisatie Brands Bouwgroep

Zijlstra vraagt zich af of kopers extra willen betalen voor energiebesparende maatregelen. Zij wonen misschien een jaar of zes in een woning voor ze verhuizen. Kroeze: ‘Maar ze verkopen dan wel een heel energiezuinige woning, dat zal later ook een betere verkoopprijs opleveren. Het gaat er om hoe je het verhaal vertelt.’ De vraag is wie het oppakt om oudere woningen energiezuiniger te maken.

In Sneek heeft het vastgoedbedrijf van Kroeze een door de gemeente uitgeschreven prijsvraag voor het realiseren van starterswoningen gewonnen. Deze woningen zijn inmiddels allemaal verkocht en gerealiseerd. Kroeze: ‘De wensen van de bewoners waren helemaal niet zo groot, het ging bijvoorbeeld om twee slaapkamers in plaats van één. Veel van deze Brands Bouw werkt in Emmen aan een pilot concepten hebben als manco dat de starterswoning om mensen die maatregelen willen nemen voor later niet geschikt te maken is voor andere verduurzaming, persoonlijk te bereiken. Dat kost veel doelgroepen. Juist daar heeft tijd en dus geld, want voor elk huis e moet elkaar Kroeze in zijn concept aandacht moet een plan worden gemaakt. beethouden en niet Coers: ‘Tegelijkertijd willen we aan besteed.’ Zijlstra ziet ten koste van alles problemen voor starters die ook ook de jeugdwerkloosheid hiermee voor de goedkoopste nog een studieschuld moeten onder de aandacht brengen en in aanbesteding gaan’ aflossen. ‘Deze mensen krijgen samenwerking met de gemeente nooit een woning gefinancierd.’ Emmen leerwerkplekken creëren - Martijn Kroeze bij de deelnemende bedrijven.’

‘J

Bouwen voor de zorg Het bouwen voor zorgpartijen staat ter discussie. Volgens Smit willen zorgpartijen wel projecten realiseren en zien zij kansen, ook door de vergrijzing. ‘Brands Bouw bevindt zich voor ruim 60% in die markt’, aldus Coers. Ook Kroeze is er actief in: ‘Het wordt echter steeds moeilijker om zorgprojecten te financieren. Er is nog veel onduidelijkheid over de zorgzwaartepakketten, en wie mag straks nog in een verpleeg- of verzorghuis wonen?’ (zie pag………..? Tieneswolde, red). Met name voor speciale doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren met autisme, waarvoor een grote wachtlijst bestaat, wordt het lastig om speciale woonvormen nog gefinancierd te krijgen.’ Dost is van mening dat woningcorporaties ondanks de overheidshervormingen nog steeds een belangrijke partner zijn in de zorg voor een goede leefomgeving, en voor differentiatie in woonwijken. ‘Maar we zijn

Martijn Kroeze Functie Vastgoedontwikkelaar / partner Organisatie Kroeze & Partners Vastgoed

11

RONDE TAFEL ook wel een ‘leedmagneet’ geweest, hebben dingen naar ons toegetrokken die niet bij onze kerntaken horen, we gaan kritischer onze keuzes maken,’ aldus Dost.

Aldert Zijlstra Functie Chef de bureau Organisatie Klein architecten

Het feit dat minister Blok leefbaarheid niet ziet als een maatschappelijke opgave van een corporatie, steekt Smit. De kerntaak van corporaties mag niet versmallen. Hij wil juist gebiedsgericht werken, en samenwerken met de corporaties. Smit: ‘Mensen die in de buurt wonen profiteren hiervan. Daar moet je geen streep door zetten.’ Bij Actium worden investeringen afgewogen vanuit die kerntaken en dat betekent gewoon echt dat er minder gedaan kan worden. Financiering en bouwkosten blijven daarbij de rode draad in de discussie aan tafel.

vijf zit, dan mag ik al snel 15 tot 20 duizend euro aan ontwerp- en adviseurskosten maken om kans te maken de opdracht binnen te halen. En er zijn excessen van aanbestedingstrajecten, dat het om een veelvoud gaat. En je wordt uiteindelijk niet blij van de rekenvergoeding, als je die al krijgt. De gemaakte kosten krijg je bij opdracht niet meer terugverdiend. Beter zou het zijn om de hoge kosten van aanbestedingstrajecten deels ten goede te laten komen aan de adviseurs en architect, hetgeen een beter proces zal opleveren.’ Actium laat volgens Dost vijf aannemers inschrijven, afhankelijk van de opdracht. ‘Er is er altijd één die fors onder de laagste zit.’ Zijlstra: ‘En dan gun je het werk aan de laagst biedende, dat brengt ook risico met zich mee.’

Coers steekt in vanuit een andere invalshoek: ‘We moeten met alle partijen om tafel om beter grip te Coers vindt het belangrijk om te zorgen voor goede krijgen op het proces. We verliezen kwaliteit in de samenwerking. Zijlstra onderschrijft dit en stelt: ‘Bij sector. Bij de architecten is er al 50% uit, dat geldt ook een aanbesteding is de opdrachtgever tegenwoordig voor de bouw zelf. Er vloeit zo een heleboel ervaring duurder uit dan wanneer deze zelf weg. De vraag van Coers waarom et is onze partijen selecteert en werkt op de corporatie niet zou gunnen aan missie om basis van vertrouwen. Maar alles goed en betaalbaar de één-na-laagste, pareert Dost met: blijft bij aanbesteden en steeds wonen te realiseren’ ‘Ik heb de opdracht zo goedkoop de goedkoopste kiezen, dat gaat mogelijk te bouwen. Wij nemen - Elles Dost ten koste van kwaliteit en van logischerwijs onze maatregelen faalkosten. Als opdrachtgever moet je proberen het om risico’s bij lage aanbesteding te beperken. Het is juiste team om je heen te creëren.’ Dost brengt daar daarbij ook niet altijd kritisch of risicovol, aannemers tegenin, dat vanuit haar verantwoordelijkheid als schrijven ook zo laag in om hun mensen aan het opdrachtgever, een aanbesteding transparant is. Voor werk te houden.’ De reactie van Jan Willem Coers architecten is dat niet zo, legt Zijlstra uit: ‘Gemiddeld is: ‘Architect en aannemer schrijven allemaal te laag doen er wel 30-50 partijen mee bij een inschrijving. in, dat levert de opdrachtgever nu geld op. Maar over Een architect krijgt geen inzage in stukken en prijzen een jaar gaat het misschien weer beter en dan moeten van anderen en mag bij een eventuele loting niet die verliezen alsnog betaald worden. Dat gaat ten aanwezig zijn. Transparantie geldt dan alleen voor koste van kwaliteit. De continuïteit is belangrijker, de opdrachtgever.’ Hij vervolgt: ‘Als ik bij de laatste winstmaximalisatie niet. Als er mensen uit moeten,

Aanbesteden en transparantie

‘H

12

Ronde tafel

gaat kennis verloren en dat gaat ten koste van de kwaliteit. Je moet nú verbanden smeden waar je iets aan hebt als het beter gaat.’

elkaar aan tafel zitten. Opdrachtgevers moeten vertrouwen krijgen in een aannemer.´ Coers keert het om: ‘Ze moeten vooral in zichzelf vertrouwen hebben.’

Kroeze hanteert weer een andere vorm van aanbesteden waarbij een combinatie wordt gemaakt met een bouwteam en de aanbesteding. Kroeze trekt het mvo veel breder: ‘Wij hebben een nieuw concept Kroeze: ‘Wij werken een plan uit en nodigen dan vier of vijf aannemers gelanceerd met een aantal zorgpartijen. Doel is om wijkparticipatie uit die hun sporen hebben verdiend. Die laten we een berekening en sociale cohesie te bevorderen middels een vastgoedontwikkeling. maken en inschrijven. Wij hebben bijvoorbeeld in zo’n selectie Als bijvoorbeeld bewoners uit de wijk elkaar willen helpen bij een 1000 punten te verdelen: 500 voor de prijs en 500 eenvoudige zorgvraag, dan kan de helpende punten e gemeente voor het Plan van Aanpak. Met de beste ga je het verdienen. Kroeze: vergelijk het met airmiles of staat open bouwteam in. We kijken daarbij wel we hoe de rentepunten. Het hele vastgoedplan is zo ontwikkeld voor initiatieven als dat buren en wijkbewoners elkaar weer willen helpen leden van het bouwteam ervoor staan, om risico’s de markt daardoor omdat het de bewoners en de wijk direct ten goede te zoveel mogelijk te mijden.’ Aanbesteden raakt in beweging komt’ komt. Kroeze: wij hebben dit plan gepresenteerd aan ook de wijze van maatschappelijk ondernemen van een organisatie. een aantal gemeenten. Zij waren erg enthousiast. Wij - Albert Smit hebben daarbij ook de vraag neergelegd: veel van de Maatschappelijk verantwoord ondernemen hand- en spandiensten hoeven door dit concept niet meer betaald Zijlstra komt terug op de preselectie, waarbij soms wel 50 partijen te worden uit de Wmo, wat bespaart de gemeente daarmee en hoe betrokken worden: ‘Als regionale partij hoef je bijna niet meer kan dit worden vertaald in reductie van de grondprijs om daarmee mee te doen. Hoe maatschappelijk verantwoord ben je dan bezig het concept ook haalbaar te krijgen? Veel van de gemeenten hebben als gemeente of corporatie? In het noorden hebben we toch een hier positief op gereageerd en willen het concept verder uitwerken. verantwoordelijkheid naar elkaar toe?’ Dost komt met een voorbeeld Daarbij zijn ook corporaties betrokken die in dergelijk zorgvastgoed dat deze uitspraak in een iets ander daglicht stelt: ‘We hebben een nog willen investeren omdat het om grondgebonden woningbouw gaat project gehad met een lokaal bouwteam. Op de bouwplaats stonden met veel ombouwmogelijkheden. Het is daarmee toekomstbestendig toch allemaal Duitse busjes. Dat kan dan ook toch niet de bedoeling geworden.’ Uit de reactie van wethouder Smit is op te maken dat dit project in Assen nog wel eens tijdens een Benen-op-tafel-sessie zijn.’ Aan tafel is er bijval. besproken zal worden: ‘Dit geeft mij wel een andere kijk op de zaak!’ Er zijn ook positieve geluiden. Kroeze weet te vertellen dat sommige corporaties weer voor samenwerking gaan. ‘Zij kiezen vooraf Coers benadrukt dat je mvo ook over een langere termijn moet kijken. aannemers, waar ze weer een band mee gaan opbouwen.’ Zijlstra blijft Continuïteit is veel belangrijker dan de poet. ‘Het moet van tafel dat een voorstander van het gunnen van werk aan een lokale ondernemer. iedereen zijn eigen belangen nog steeds bovenaan probeert te stellen.’ Coers houdt vast aan zijn standpunt: ‘Kies voor die een-na-laagste Kroeze: ‘Eén van onze opdrachtgevers in de zorg, Zorggroep Drenthe, bieder, daar verlies je toch je transparantie niet mee. Kijk eens wat kiest er vaak voor om in bouwteam te bouwen. Het is namelijk maar dat doet!’ Waarop Zijlstra aanvult: ‘Een opdrachtgever weet toch de vraag of het prijsvoordeel van een aanbesteding aan het eind van ongeveer wat een product moet kosten? Nodig dan partijen uit die de rit nog wel bestaat.’ ‘Het is geven, nemen en gunnen, daar gaat het voor dat bedrag willen realiseren. Dan krijg je misschien een het om’, oordeelt Smit. Een uitspraak die de instemming van de nog beter product. De betrokkenheid is groter wanneer partijen met disgenoten krijgt.

Tekst: Vera Bosma

Fotografie: Sarah Janssen

‘D

13

Trends

‘In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten’

In de nieuwe structuurvisie van Smallingerland gaat alle aandacht die de bouwsector raakt, uit naar ontwikkeling en herontwikkeling. Voor wethouder Nieske Ketelaar draait het onder meer om het Centrumplan Drachten en het Leerpark. Maar ook om het zorglandschap en het volkshuisvestingsbeleid, die beide als gevolg van het Woon- en het Regeerakkoord sterk veranderen. Ketelaar: ‘De focus in Drachten is gericht op groei naar een compacte stad.’ In de structuurvisie draait het om vitale wijken en dorpen, goed wonen en fysieke voorzieningen. ‘In realisering van vitale wijken kunnen we er als gemeente wel strakker inzitten’, geeft de wethouder als reactie op het Woonakkoord. ‘Het college geeft met deze structuurvisie aan extra gas Sturen op doelgroepen te willen geven’, licht Ketelaar toe. ‘Wij investeren veel Ketelaar: ‘We bieden ongeveer 155.000 bewoners in in bouwen, wegen en andere infra. Er is gekozen voor dit gebied werk, recreatie en allerlei voorzieningen. We anticyclisch investeren.’ Zo is er ook een drietal stadsparken investeren erin, ook omdat we in staat zijn het doen. We gerenoveerd. Dat kon door een slimme combinatie van zijn financieel gezond. Vanaf 2009 is er al meteen orde op ‘werk met werk’, is de visie van de zaken gesteld. In het centrum investeren wethouder. De verwachting is dat (her) e bouwen geen we nu ook voor de regio, in feite een ontwikkelingen op locaties zullen leiden mono-gebouwen plus op het voorzieningenniveau. Die tot een kettingreactie met uitstraling meer’ regiofunctie hebben we ook in werk en werkgelegenheid. Daarom zijn bij ons op de omgeving. ‘We weten waar we de prioriteiten 1, 2, 3: werk, werk en nog eens werk. Dat nu staan en wat passend voor ons is.’Uit onderzoek blijkt geeft brood op de plank.’ En daarom speelt er nog altijd dat de bevolkingsdichtheid in Drachten nog zal groeien tot een fysieke bouwopgave voor de wethouder. het jaar 2020, daarna krimpt de bevolking. ‘Tot 2020 ligt onze focus daarom op de ontwikkeling van Drachten tot een stedelijke kern.’Er wordt gerekend met een groei van In haar vorige ambtsperiode zijn alle plannen goed in beeld zo’n 1100 woningen voor die periode.‘Wij willen dat op gebracht.‘Er is gestuurd op wat contractueel hard of wat een slimme manier doen, waarbij we het aanwezige groen zacht is. Nu sturen we de bouwopgave op doelgroepen/ koesteren en ook concentratie en kwaliteit binnen Drachten gebruikers, omdat we door moeten en omdat we inzetten op een stedelijk karakter van Drachten.’ Zo is in oktober willen realiseren.’

‘W

14

Trends

Wat betekent het Woonakkoord? In Drachten worden de volkswijken De Bouwen en Noordoost gerenoveerd. De bouwsturing gebeurt door de corporaties WoonFriesland en Accolade. Ketelaar: ‘Voor die wijkrenovaties zijn afspraken gemaakt en die lopen nog door.’Koepelorganisatie Aedes heeft in oktober met Minister Blok het Woonakkoord gesloten.‘Blok wilde terug naar het beheren van woningen, maar leefbaarheid behoort echt wel bij de woningbouwcorporaties’, legt Ketelaar uit. ‘Daarom ben ik blij dat Aedes zich daar ook sterk voor maakt en zich daarover heeft uitgesproken. Wij hebben al heel lang meerjarenafspraken met de woningbouwcorporaties, onder andere over de aanpak van leefbaarheid in wijken.’

Speerpunten

en kunnen op die manier 45 kavels invullen. In het kader van stedelijke vernieuwing is er nog een aantal projecten te verwachten: een MFA in Oudega, een dorpshuis in Rottevalle, een toekomstvariant voor Zwembad De Welle, de nieuwbouw van RENN 4 school De Zwaai en nieuwbouw voor de basisscholen De Swetten en It Ambyld.

Decentralisatie van het sociaal domein

Om de gemeentedoelen te bereiken wordt Het zorglandschap verandert de komende jaren momenteel gewerkt aan een aantal projecten zoals ingrijpend, ook aan volkshuisvestingszijde. De de realisering van kunst-cultuurcluster De Lawei. visie is nu om mensen zo lang mogelijk in hun Ketelaar: ‘Eén van de grotere projecten in het woning en wijk te laten wonen. Ketelaar: ‘Er is noorden met een bouwsom van € 19 miljoen, dus sprake van decentralisatie van het sociaal domein. de gemeente investeert wel in deze tijd.’ Dan is Wij als gemeente worden nu aanspreekpunt, samen er nog de realisering van de met de zorgorganisaties en de er Drachtstervaart (vaarwater woningbouwcorporaties, dus we ontwikkelingen zoeken elkaar op. ’Vraagstukken tot in het centrum) waar € 5 leiden tot een miljoen voor is uitgetrokken en die spelen zijn de financiering kettingreactie’ de ontwikkeling van het gebied en de kwaliteit die gewenst is. Vogelzang. En wat is zinvolle zorg? ‘Wonen en zorg is tot op heden altijd aanbodgericht Maar met de komst van het Woonakkoord is In samenwerkingsverband werken Koopmans bouwen, maar dat is geweest en dat geldt voor alle er eigenlijk een soort tweede ronde en wordt er en Friso aan de herontwikkeling van het partijen. Ook voor gemeente, zorgorganisaties en verscherpt gekeken. Wat betekent het nieuwe woonwinkelcentrum Raadhuisplein in Drachten. woningbouwcorporaties. Alles moet steeds flexibeler regeerakkoord bijvoorbeeld? Dat is nog niet Daar wordt een winkeloppervlak van 21.000 m2 en er kan niet meer worden vastgehouden aan vaste uitgekristalliseerd voor gerealiseerd en worden 190 nieuwe concepten voor zorg en gebouw,’ stelt wethouder Ketelaar. ‘Mijn rol als u sturen we de woningen gebouwd. Ondergronds Ketelaar. ‘Dus dat houdt in dat ik de druk moet bestuurder is om op basis van bouwopgave op is er voorzien in 700 en bovengronds houden op leefbaarheid in de wijken. De bouwsector het gemeenschappelijk belang doelgroepen’ in 200 parkeerplaatsen. Met de heeft daarmee ook een ander perspectief ’, legt de en op basis van argumentatie ontwikkeling van het Leerpark is wethouder uit. tot oplossingen te komen. Dat heb ik altijd gedaan de gemeente al tien jaar bezig. Onderwijsorganisatie en dat blijf ik doen. In het verleden werd er toch wel ROC De Friese Poort investeert € 30 miljoen Tot slot stelt Ketelaar: ‘De echte opgave is een eens gesteld vanuit de woningbouwcorporaties dat in nieuwbouw (zie ook pag…., red.).Ketelaar: kwaliteitsopgave. Het werken aan vitale wijken en het hun geld was en dat zij daarover zelf beslissen. Nu ‘Wij kijken hoe we dat onderwijsgebied kunnen dorpen, goed wonen en fysieke voorzieningen zijn is duidelijker dat er een gemeenschappelijke taak ligt versterken. Een gesloten gebied met gebouwen was geen doelen op zich, maar zijn wel voorwaarden. Er op basis van de woonvisie van een gemeente en dan geen optie voor ons.’ Het park wordt nu doorkruist moet nu gewerkt worden aan kwaliteitsinvesteringen moet je het er over hebben hoe je dat gezamenlijk door paden en groen en is toegankelijk voor de en goede architectuur, aan pareltjes.’ En met een gaat invullen. Als gemeente kunnen we er nu wel bewoners van de wijken. ‘We willen voor het totale overpeinzing wordt het interview afgerond:‘Ik ben strakker inzitten.’ gebied graag ook een Breeam vrij van technische bagage en er ook anbodgericht niet in onderlegd. Dan kun je er wat certificaat behalen.’ bouwen voor gemakkelijker over praten. Ik vraag Ketelaar vervolgt: ‘Er wordt nu verwacht dat je wonen en zorg is me bij dat bouwen wel eens af of een woningbouwcorporatie bevraagt op welke Andere nieuwe ontwikkelingen geweest’ doelgroepen men zich richt bij een nieuw project zijn het project De Peinder we niet zo kunnen bouwen dat het in een wijk. Dat gaat verder dan een woonplan. Je Mieden, aan de rand van het dorp Opeinde. Bewoners, helemaal weer tot grondstof terugkeert of dat een kunt nu vragen om een aanbod te doen vanuit de in collectief particulier opdrachtgeverschap, bepalen woning demontabel en verplaatsbaar is.’ Het is een algemene scoop. Dat is mijn volkshuisvestingsopgave. zélf de architect, aannemer en andere leveranciers vraagstuk voor de bouwwereld.

‘H

‘N

‘A

Fotografie: Eddy Joustra

‘I

Het wordt dus meer een kwalitatieve dan een kwantitatieve opgave.’ Daarbij speelt ook de aanwezigheid van veel goedkoop particulier bezit. ‘Die bewoners zijn gevangen in hun eigen koophuis vanwege een kleine beurs,’ stelt de wethouder,‘dus bij een opgave als verduurzaming moet je daar ook naar kijken.’

k moet de druk houden op leefbaarheid in de wijken’

Tekst: Henri Hendriks

gestart met de nieuwbouw van De Lawei, een kunst- en cultuurcluster.‘Als je investeert moet je het wel efficiënt doen. We bouwen bijvoorbeeld geen mono-gebouwen meer.’

15

Trends

‘Woonconcept na reorganisatie weer toekomstbestendig’ Enkele maanden na haar aantreden als directeurbestuurder van Stichting Woonconcept in Meppel werd mr. Sandra Korthuis geconfronteerd met een organisatie die door een noodstop tot stilstand kwam. Een noodzakelijke en ingrijpende bezuinigingsoperatie is daarna in gang gezet om de toekomst van de organisatie veilig te stellen. In juli 2013 heeft dat geleid tot opheffing van de investerings- en borgingsstop door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor 2013 en 2014. In gesprek met Sandra Korthuis over aanleiding, achtergrond en het weer toekomstbestendig krijgen van Woonconcept. Bij haar aanstelling verwachtte Sandra Korthuis niet dat er zo rigoureus moest worden ingegrepen. Korthuis belandde in een organisatie die altijd haar verantwoordelijkheid heeft genomen door te zorgen voor betaalbare woningen van goede kwaliteit, een bijdrage aan de leefbaarheid en investeringen in maatschappelijk vastgoed en zorg. ‘Maar de organisatie was ook erg ambitieus’, vindt Korthuis als ze terugkijkt. De heffingen die de corporatie nu aan overheid en toezichthoudende instanties moet afdragen - 10 miljoen euro in 2017 - en de veranderende markt vroegen om onmiddellijke herstructurering van het businessmodel en de strategie.

Noodstop Woonconcept is een middelgrote woningcorporatie met ongeveer 12.500 verhuurbare eenheden in de steden Steenwijk, Hoogeveen, Assen en Meppel. Korthuis: ‘Je komt in een organisatie die een andere drive heeft

16

Trends

‘E

en woning moet 80 dan past bij de realiteit van de cijfers. En dan is het Leefpatronen veranderen jaar meegaan, zowel uitdagend om iedereen mee te krijgen. Al snel was Korthuis: ‘Maatschappelijk gezien is er sprake van bouwkundig als qua het besef in het managementteam: dit moet anders. meer seriële monogamie.’ Ze doelt op mensen met inrichting’ Tegelijkertijd word je nog eens geconfronteerd opeenvolgende relaties, die - ook met kinderen met andere regels van het Waarborgfonds Sociale een opdracht van het WSW. Er wordt nu ook uit die verschillende relaties en samengestelde Woningbouw (WSW) en schuldparameters.’ strategisch verduurzaamd. ‘Dan kijken we waar gezinnen - wonen op verschillende locaties. Dat Daar bovenop kwam de verhuurderstoeslag en het wonen veel rendement oplevert en waar we vraagt bijvoorbeeld vaak om een extra slaapkamer. het WSW gaf vervolgens geen borging meer. dat aan goed onderhoud kunnen koppelen, dat Bij ouderen zie je behoefte aan 3 tot 4 kamers. Het leefpatroon vraagt in feite om meer ruimte. De trein kwam met een noodstop tot stilstand. deden we eerder niet’, aldus Korthuis. Meteen is er een analyse gemaakt. Korthuis: Korthuis: ‘Een huurwoning moet meerdere soorten ‘Een analyse van wat we kunnen betalen en Aanscherping missie en visie bewoners kunnen bedienen.’ Maar tegelijkertijd waar we kredietwaardig zijn. Ook onderhoud, Het ingrijpen heeft niet alleen geleid tot een nieuwe is de vraag: wie moet dat betalen? Korthuis: waar het ging om levensduurverlenging, werd begroting voor de komende jaren, maar ook tot ‘De huurprijs en de kwaliteit moeten daarom een aanscherping van de missie en meer gekoppeld worden aan betaalbaarheid.’ De door het waarborgfonds uurprijs en visie van Woonconcept. Korthuis: corporatiedirecteur heeft echter wel zorgen over stopgezet. Dan weet je dat kwaliteit je investeringsprogramma te ‘Onze doelgroep is huishoudens de toenemende hogere huurlasten en de vraag koppelen aan ambitieus is.’ met een inkomen tot 43.000 euro.’ naar meer zorg. Hoe is dat betaalbaar met een laag betaalbaarheid’ Bevordering van leefbaarheid in inkomen? Het antwoord daarop is niet eenduidig Van ‘on hold’ naar weer investeren het werkgebied is ook opgenomen te geven, maar vraagt wederom wel om keuzes KMPG werd ingeschakeld voor een in de visie. Daarbij ziet de bestuurder zich wel bij verduurzaming of herstructurering van de doorlichtingsplan, om jaarlijks een bezuiniging van gesteld voor vragen als: ‘hoe moet bestaand bestaande woningvoorraad. rond 6 miljoen euro te realiseren. Korthuis: ‘Als bezit van Woonconcept eruit zien?’ En: ´welke we ingrijpen, creëren we ook weer mogelijkheden veranderingen worden er in de regio verwacht in de Verduurzamen en herstructureren voor borging.’ Ook het WSW heeft intensief komende 20-30 jaar?’ Korthuis: ‘Er zijn hier relatief De bestaande voorraad en nieuwbouw wordt naar de hernieuwde situatie binnen Woonconcept veel minder huurwoningen, soms maar 10% in bij Woonconcept tegenwoordig per project gekeken. Het goede nieuws kwam in juli 2013. kleine kernen.’ Het zijn feiten en ontwikkelingen doorgelicht. Korthuis: ‘We houden alle Voor een beperkt deel van de in november 2012 die de aandacht vragen, maar de focus van Den mogelijkheden tegen het licht: sloop-nieuwbouw on hold gezette plannen is weer borging afgegeven Haag is gericht op de Randstad. Korthuis: ‘Ik of wat er tussen zit, het kan ook een mix ervan voor 2013 en 2014, waardoor de investeringen heb bij de VNG gewerkt en weet hoe er gedacht zijn.’ Daarnaast heeft Korthuis een andere kijk weer opgepakt zijn. De borgingsruimte van € wordt. Het grootstedelijke denken van Den op verduurzaming van de woning naar label 55 miljoen voor 2013 geeft ruimte voor nieuwe Haag geeft hier totaal andere B: ‘Er moet veel meer variatie leningen. Korthuis: ‘De banken kijken nu echter effecten dan in de Randstad. in je woningbestand zijn, dus e blijven veel kritischer. De borging helpt wel, maar er is Op het platteland denken we ook in woningbeheer. Niet investeren, meer controle. Ook ons reorganisatieplan werd over krimp en die ontwikkelt maar beperkter door elke huurder heeft behoefte onder de loep genomen en alle documenten zijn zich razend snel. Als bestuurder aan energiebesparing. Het scherpe keuzes’ geanalyseerd.’ moet ik demografisch denken kost ook heel veel geld om in als het gaat om woningen en investeren daarin.’ de bestaande bouw van label C naar B te gaan, Slim, flexibiliteit en efficiënt terwijl de zittende huurder daarvoor niet wil In het reorganisatieplan is bezuinigd op personeel, 80 jaar voor een woning betalen.’ Woonconcept heeft ook nog eens veel onderhoud, algemene bedrijfslasten en lagere Voor Korthuis moet een woning 80 jaar kunnen lang-zittende huurders met een relatief lage huur. rentekosten als gevolg van het terugbrengen van meegaan, zowel bouwkundig als qua inrichting, ‘We blijven wel investeren, maar beperkter door de investeringen in nieuwbouw. Korthuis: ‘Ons ‘anders vind ik het kapitaalvernietiging. Er scherpe keuzes te maken.’ uitgangspunt van aanpak is gericht op ‘slim, moet goedkoper gebouwd worden door het flexibiliteit en efficiënt’. We zijn teruggegaan terugbrengen van de faalkosten en door meer ‘We worden geconfronteerd met diverse heffingen,’ van zes naar vier hoofdafdelingen en we hebben gestandaardiseerd te bouwen.’ Tegelijkertijd ziet de stelt Korthuis. De huurdersheffing is wel realiteit, afscheid moeten nemen van 27,5 fte, dat zijn 35 corporatiewereld in de afgelopen decennia ook de evenals afdrachten voor herstel van andere mensen, op basis van een sociaal plan.’ Daarnaast wensen en behoeften van de huurders veranderen. corporaties. Het ingrijpen bij Woonconcept heeft is er ook weer een aantal vacatures om de kwaliteit Korthuis: ‘Je mag ook een kwaliteitsvraag stellen geleid tot een nieuwe begroting voor de komende die niet in huis is, aan te vullen. omdat er bijvoorbeeld per bewoner meer behoefte jaren. Als Korthuis naar de toekomst blikt: ‘De is aan meer ruimte, meer vierkante meters. Het grootste bedreigingen zijn de huurdersheffing en Ook is er een nieuw dienstverleningsconcept gaat er ook om hoe mensen de woning beleven. de rente. Als de rente stijgt dan hebben we als ingevoerd, waarbij de focus ligt op digitale en Een ander aspect is flexibilsering van de woning corporaties een megaprobleem. Als Woonconcept telefonische dienstverlening. De vier woonwinkels als gevolg van veranderende leefpatronen.´ hebben we een schuld van € 600 miljoen, dus zullen in de komende jaren worden gesloten. Voor elke rentestijging heeft grote invloed op onze het bestaande bezit is er extra scherp gekeken naar ls de rente stijgt dan kasstroom. Met de ingezette reorganisatie zijn de onderhoudsbegroting, om nog meer inzicht hebben corporaties een wij nu als organisatie desondanks wel weer te krijgen in wat er strikt nodig is. Dat was ook megaprobleem’ toekomstbestendig.’

‘H

‘W

‘A

17

Innovatie

‘Succes is combinatie van

professionaliteit, finance en passie’ Ook de installatie-advieswereld heeft te maken met de crisis. Bedrijven gaan failliet, maar er zijn ook bedrijven die juist groeien. Dat maakt nieuwsgierig naar de toedracht daarvan. Het jonge Ingenieurs- en adviesburo Technion uit Heerenveen is zo’n bedrijf dat afgelopen jaar twee bedrijven in faillissement heeft overgenomen en daardoor

is doorgegroeid van 35 naar 60 werknemers. Ronald

Spoelstra en Henk Waslander leiden Technion naar succes

op basis van professionaliteit, finance en passie, waarbij sport en sportbeleving een belangrijk aandeel heeft. Begin dit jaar werd Raadgevend Ingenieursburo Schreuder met 30 van de 50 mensen overgenomen en na de zomer van 2013 volgden nog eens drie van de acht personeelsleden van het Groninger adviesbureau J.P. van der Weele. Directeur Ronald Spoelstra, die commerciële zaken en visie in zijn takenpakket heeft, leidt samen met mededirecteur Henk Waslander (organisatie, personeel en financiën) het bedrijf: ‘Ik heb altijd de ambitie gehad om met Technion een grotere speler te worden en dit waren de kansen om die stap te maken. Vanaf de start in 2004 zijn we door de tijd heen, op de golven van de economie, gegroeid naar 35 mensen en een tweede vestiging in Amersfoort. Maar de laatste stap van 35 naar 60 man personeel was een moeilijke. Lastig omdat het aanbod aan personeel er niet was en onze organisatie ook niet die rek had. We zagen nu onze kans om een complete club met specialisten en middle-management in huis te halen.’

labels. Opdrachtgevers willen kiezen en dan komen zij ons ergens tegen waarbij keuzes worden gemaakt op basis van echniek associaties. Daarom positioneren we de is hot’ bedrijven ook onder hun eigen naam.’ Het in de jaren ’60 opgerichte Schreuder heeft een goede en vertrouwde naam opgebouwd bij veel opdrachtgevers. Daarnaast bieden die vier labels rechtelijk en financiële zekerheden. De teams van Schreuder en J.P. van der Weele zijn ingetrokken in en geïntegreerd met het eigen kantoor van Technion in Heerenveen. ‘Als je de film terugdraait was het bijzonder om een dynamische jonge club als Technion te clusteren met de club van Schreuder, die ervaring en routine in huis had. Dan wordt één en één is drie. We vormen nu teams bij elke opdracht. Dat is heel kennis verrijkend en flexibel werkend. En het bevordert de integratie.’ Er wordt nu gekeken naar realisering van de volgende doelstelling: de vestiging Amersfoort te laten groeien.’

‘T

Groeiperspectief

‘W

ij geven inhoud aan het boek Ambitie van duurzaamheid’ Ronald Spoelstra, die onder meer

Na de overnames bestaat de Technion holding uit Ingenieursen adviesburo Technion, Raadgevend Ingenieursburo Schreuder, Technisch adviesbureau Jinstal en De Installatiedesk. De bedrijven adviseren op een breed terrein van installatietechniek en bouwfysica en doen advieswerk en studies, maar ook regulier teken- en calculatiewerkzaamheden. ‘We beschikken over vier

18

heeft gewerkt bij Schreuder en Oranjewoud, heeft zich altijd afgevraagd hoe de advieswereld eruit ziet, hoe deze georganiseerd is. ‘Het is een goede leerschool geweest en ik heb er nog elke dag voordeel van.’ De meeste adviesbureaus zijn ontstaan in de jaren ’60 en nu in handen van de opvolgers, vaak via management buy-outs. Spoelstra:

Henk Waslander (links) Ronald Spoelstra (rechts)

Innovatie

‘De mannen van het eerste uur, dat waren gepassioneerde je werk.’ Dat wordt versterkt omdat ondernemers.’ Vervolgens zijn er ook nieuwkomers op het bedrijf geen afrekencultuur kent de markt zoals Technion, WHR en Syperda-Hardy. bij fouten. ‘Als bedrijf accepteer je dat ‘Die hebben ambities en zijn en dat biedt comfort et een open voor je mensen.’ gedreven. Wij zagen de kans om mind spreken en Ook sportbeleving door te stoten en we verbinden kijken levert je veel op’ draagt daaraan bij. het oude en het nieuwe.’ In de ogen van Spoelstra krijgen die Technion doet veel sportsponsoring. historische namen het steeds moeilijker. ‘We sponseren niet allen voetbal ‘We leren wel lessen uit het verleden en maar ook andere sporten, ook voor proberen een organisatie op te bouwen medewerkers. Vanuit de visie dat een die anders is dan in de jaren 60 en die actieve medewerker ook een gebonden meer bestendigheid krijgt. medewerker is. Als die open staat voor beleving dan is dat ook passie’.

‘M

Bestendige organisatie

Ronald Spoelstra kijkt waar het werkt in Techniek is hot een organisatie en wat hij zoal tegenkomt. Omdat verduurzaming, energieverbruik Sparren met andere ondernemers hoort en regelgeving onderwerpen zijn die daar ook bij. ‘En overal eruit pakken waar nu veelal spelen bij opdrachtgevers, je voordeel ziet en om tekortkomingen te maakt dat de business zeer voorkomen. Je haalt er elementen uit of je interessant. Onderhoud, legionella, hoort waar ze tegenaanlopen. Met een open brandveiligheid, toegangscontrole, mind met ondernemers spreken en kijken, verlichting en veiligheid zijn dat levert je veel op. Ook bij Oranjewoud hot. Evenals duurzaamheid van met toentertijd 2100 installaties. ‘Het begint ensen man zijn er goede bij de opdrachtgever, stoppen elementen als je er passie meestal weg’ die bezig is met een goed naar kijkt huisvestingsvraagstuk en en het volgt.’ Maar ook in de directe snel aan tafel wil met een adviesbureau. omgeving wordt er rondgekeken, Er worden door Technion onder meer zoals in de sportwereld bij iemand haalbaarheids- en energiebesparende als Riemer van der Velde. Daar kun je onderzoeken verricht. ‘In feite veel van opsteken.’ Technion is sponsor van geven wij inhoud aan het boek van drie voetbalclubs: Heerenveen, Groningen en duurzaamheid, waarbij de total costs Cambuur. Spoelstra: ‘De BV sport is een mooie of ownership van een project vooraf wereld omdat die drie dingen combineert: gedefinieerd moeten worden voor de passie, professionaliteit en finance.’ opdrachtgever.’ Het complete bestek van een project wordt vaker pas later Passie bij de markt neergelegd. Dat vraagt van Die drie elementen regeren voor Spoelstra elke marktpartijen om een team te vormen dag. ‘Wij zijn er erg mee bezig omdat het op basis van vertrouwen. ‘We zijn als verbindende factoren zijn. Die zijn bij het Technion of Schreuder nu veel eerder voetballen nadrukkelijk aanwezig. Weet je, in beeld dan tien, vijftien jaar geleden. mensen stoppen passie meestal weg, maar bij Dat vinden wij een stimulans voor een voetbal heeft passie de vrije ruimte en dat vind samenspel.’ ik goed. Wil je concurrerend e factor passie En dat spel wordt bezig zijn als bedrijf, dan moet je de moet je professioneel zijn ingevuld met ruimte geven wil je de drie-eenheid en je moet financieel gezond, concurrerend zijn’ v a n passie, solvabel zijn. En dat zijn wij professionaliteit als Technion. Dan heb je alleen nog invloed op de factor passie en die en finance. In combinatie met moet je de ruimte geven. Ook binnen je eigen het ondernemerschap van beide bedrijf en bij presentaties. ‘Daarbij nemen we de directeuren heeft het Technion het opdrachtgever mee in de opdracht en dat vergroot succes gebracht waarmee het zich tot je kansen’, aldus Spoelstra. Intern uit de passie zich een landelijke speler in de installatiedoor de zonnige kant te laten zien in het werk. ‘De adviesbranche heeft ontwikkeld en ander pikt die zonnestralen mee. Dat is prettig in verder wil ontwikkelen.

‘M

Tekst: Henri Hendriks

‘D

19

School

Industriële uitstraling met een duurzaamheidslabel A, GreenCalc

Op de campus van de Friese Poort te Drachten is een heel nieuw techniekgebouw verrezen dat herkenbaar is door zijn technische uitstraling. Wind Architecten Adviseurs heeft met behulp van Sijperda-Hardy Installatie Adviesbureau en Goudstikker-de Vries als constructeur een stoer en robuust pand met een gevel van stalen panelen ontworpen, waarin alle techniek zichtbaar is gelaten. Het gebouw is gerealiseerd met een duurzaamheidslabel A door Bouwgroep Dijkstra Draisma.

‘T

echniek mag gezien worden’

- Pieter Schievink

20

ROC Friese Poort laat in drie fasen twee nieuwe schoolgebouwen realiseren. Het Techniekgebouw - gebouw B - is in de eerste fase gerealiseerd, en achter de schermen wordt hard gewerkt aan de tweede fase: gebouw C - bestemd voor Zorg en Welzijn. Fase drie is vernieuwbouw van het resterende bestaande schoolgebouw. Volgens het beeldkwaliteitsplan van de onderwijscampus moet elk schoolgebouw een eigen transparant en krachtig karakter krijgen en de sfeer van de betreffende opleiding uitdrukken, waardoor elk gebouw een eigen identiteit krijgt. Inmiddels heeft de campus al een ensemble van nieuwe onderwijsgebouwen die onderscheidend, maar toch onderling samenhangend zijn.

School

‘E

nergieverbruik is 30% lager dan de wettelijk toelaatbare eis’

DJ Hekwerk & Toegangscontrole sterk in Projectenwerk! In nauwe samenwerking met projectleider Alex Dillema van Bouwgroep Dijkstra Draisma heeft DJ Hekwerk & Toegangscontrole een fraaie gasopslag voor ROC Friese poort gerealiseerd op de locatie te Drachten. Er is zorgvuldig rekening gehouden met de esthetische wensen van opdrachtgever om de gasopslag te laten opgaan in de natuurlijke omgeving van de school. Dit heeft geresulteerd in een gasopslag waarbij er panelen voorzien van beplating voorzien van een speciaal gaten motief zijn aangebracht op een stalen constructie. Tevens zijn de aanwezige draaipoorten volledig geïntegreerd in de constructie. "Prima samenwerking met een mooi resultaat" aldus Alex Dillema.

- Alex Dillema

Schievink vult aan: ‘Het systeem van betonkernactivering is al beproefd bij de scholen van de Friese Poort in Emmeloord en Sneek. Immers, de kennis ligt bij de school zelf. De kinderziekten zijn eruit en de school is zelf in staat om het systeem goed te regelen en bij te sturen.’ Vooraf hebben wij in het ontwerpteam op de meest kritische punten de warmtelast berekend met warmtetransmissie-berekeningen, en het ontwerp hierop bijgestuurd.

Duurzaamheidslabel A Er is een gebouw gerealiseerd met duurzaamheidslabel A, GreenCalc score ‘klasse’. Alex Dillema van Bouwgroep Dijkstra Draisma licht dat toe: ‘De HSB schil en de vliesgevel met drielaags isolatieglas hebben een hoge Rc-waarde en helpen mee aan koel houden van de constructie. De gevelbeplating en vliesgevel zijn onderhoudsarm en dus helemaal duurzaam, er komt geen schilder meer aan te pas. Het is duurzame bouw, boordevol techniek. Door slimme CO2 gestuurde ventilatie per lokaal met warmteterugwinning, wordt veel bespaard op de installatie.’

Industriële uitstraling Pieter Schievink van Wind Architecten Adviseurs: ‘Dit is een helder en eenvoudig ontwerp geworden, geïnspireerd door techniek, met een vastgestelde footprint van 45x45 m in drie bouwlagen. In de parkachtige campus komt het goed tot zijn recht naast de bestaande panden en het veel ‘zachter’ ontworpen gebouw van Zorg en Welzijn.’ In het hart van het ontwerp is per bouwlaag een grote vide met trap gesitueerd. Overhoeks is uit alle verdiepingen dezelfde vorm gesneden tot aan de centrale hal in het midden, maar deze zijn verdraaid ten opzichte van elkaar. Schievink: ‘De openheid en lange zichtlijnen door het gebouw zorgen voor een ruimtelijk gevoel. De huid bestaat uit op maat gemaakte stalen panelen, die de industriële uitstraling versterken. De buitenschil is voor een groot deel van glas en geeft het gebouw een open en transparant karakter. De imposante entree beslaat twee verdiepingen.’

Open bronsysteem tevens sprinklerinstallatie ‘Geïntegreerd ontwerpen leidt tot een prettig binnenklimaat’, legt Robert Zeinstra van Sijperda-Hardy Adviesbureau uit. ‘Omdat we al in het begin betrokken zijn bij het ontwerpproces, is er een goede systeemkeuze gemaakt. Via een haalbaarheidsonderzoek is gekozen voor betonkernactivering en warmte-koude opslag in de bodem’, met een open bronsysteem waarbij de capaciteit groot genoeg is om alle drie bouwfasen van de ROC erop aan te sluiten, die zo van energie kunnen worden voorzien. ‘Het open bronsysteem heeft zoveel capaciteit dat het tevens dienst doet als voeding van de sprinklerinstallatie. Op deze manier sparen we dure investeringen op tanks of kelders voor de opslag van bluswater uit.’

21

School

- Robert Zeinstra

Techniek zichtbaar voor lesdoeleinden Ook aan de binnenkant is de techniek zichtbaar. De ramen bij de techniek- en schachtruimten geven een inkijk in de werking van de apparatuur. ‘Mijn motto was: “techniek mag gezien worden”’, zegt Pieter Schievink. Zeinstra beaamt dit: ‘De leerlingen kunnen zelf kijken in het Gebouw Beheer Systeem en zo alles in de gaten houden. Ze kunnen de parameters niet veranderen, maar wel op de hoogte blijven van alles wat er op installatiegebied gebeurt.’ Ook bij de plaatsing van zonnepanelen is rekening gehouden met het gebruik voor lesdoeleinden. Zeinstra: ‘De panelen zijn niet allemaal van hetzelfde type en fabricaat, ook staan ze niet allemaal onder dezelfde hoek en oriëntatie. De leerlingen kunnen op deze manier het rendementsverlies als gevolg van een mindere opstelling berekenen’.

Jongeren duurzaamheid leren

Dezelfde houtleverancier geeft kwaliteit Octo-Plus, leverancier van stijlvol interieurmeubilair, verzorgde in opdracht van Bouwgroep Dijkstra Draisma de inrichting van de Friese Poort. Het interieurbouwbedrijf heeft kasten en baliewerk geleverd, ontworpen door Wind architecten, geproduceerd en geïntegreerd met de door Dijkstra Draisma aangebrachte wandbeplating in populierenhout. De eigenaren van Octo-Plus, Johan Brinksma en Theo Busstra: ‘Voor een dergelijke uitvoering is van het grootste belang dat je op tijd met elkaar afstemt, zodat je bij dezelfde houtleverancier inkoopt, waardoor er geen kleur- en structuurafwijkingen voorkomen. Het gaat om kwaliteit die je wilt leveren. Wij denken graag mee in het proces, zowel vooraf als tijdens de bouw.’ Octo-Plus staat voor kwaliteit en een stapje extra: de plus in de bedrijfsnaam. Het bedrijf werkt door het hele land in diverse projecten zoals gemeentehuizen, zorgcentra, MFC’s, scholen en particuliere inrichtingen. Brinksma: ‘Ik geloof dat er niet iets is wat we als OctoPlus niet doen of kunnen. Elke week is weer anders en boeiend door de vele situaties waarin we werkzaam zijn en iedere keer wordt het weer gerealiseerd door een geweldig team van mensen werkzaam bij Octo-Plus.’

ROC Friese poort, Drachten

Opdrachtgever

: ROC Friese poort, Drachten

Bouwteamleden

Bouwgroep Dijkstra Draisma ziet het als zijn missie om jongeren te leren de wereld op een duurzame manier te ontwikkelen. Dillema: ‘Volgens ons draagt deze duurzame nieuwbouw hieraan bij. Het energieverbruik van deze school is 30% lager dan de wettelijk toelaatbare eis. Naast de betonkernactivering, warmte-koudeopslag, warmteterugwinning voor de ventilatie, een goede isolatie, en de zonnepanelen wordt er ook op andere gebieden aan duurzaamheid gewerkt. De toiletten zijn voorzien van spoelonderbrekingen, de kranen zijn voorzien van volumestroombegrenzers, en de ruimtes zijn voorzien van energiezuinige verlichting. De duurzame materiaalkeuze kun je echt terugzien in het gebouw.’

Architect : Wind Groep, Drachten

Begin van het schooljaar 2013-14 is het gebouw betrokken door de Techniekleerlingen van ROC Friese Poort. Naast het Zorg- en Welzijnsgebouw moet ook Gebouw D, waarin Economie, Horeca, Media, IT en Games, en een deel van de ondersteunende diensten worden gehuisvest, worden gerealiseerd. In 2017 zal ROC Friese Poort Drachten dan bestaan uit een campus met vier gebouwen.

Poorten en Hekwerk

Advisering technische installaties : adviesbureau Sijperda-Hardy, IJlst Adviseur Greencalc

:

Aannemer :

WNP raadgevende ingenieurs, Groningen Bouwgroep Dijkstra Draisma, Bolsward

Onderaannemers en leveranciers Grondwerk :

WMR Rinsumageest, Damwoude

Onbekend :

Visser Afvalwerking, Harlingen

Fundering, afstorten vloeren

C. van der Hauw Betonbouw, Joure

:

Breedplaatvloeren :

Omnia Plaatvloer, Coevorden

Binneninrichting :

Octo-Plus, Grou

Fotografie: Gerard van Beek

eïntegreerd ontwerpen leidt tot een prettig binnenklimaat’

Levering en montage kozijnen, stompe binnendeuren, hang- & sluitwerk, Zorgplus : BPZ, Vries :

DJ Hekwerk en Toegangscontrole, Heerenveen

en hang- & sluitwerk

:

Raadsma, Dokkum

Anti – en metselmortel

:

Remix, Borger

Stalen cassettes

:

Welmecon, Ens

Levering ijzerwaren

Overheaddeur :

Hörmann Nederland, Barneveld

Tekst: Petroeska Siccama

‘G

23

School

Multifunctioneel:

samen waar het kan, apart waar nodig Obs De Wissel in Haren begon het schooljaar

in augustus in een gloednieuw gebouw. In deze brede school De Octopus zitten verder het Centrum voor Jeugd en Gezin, de Stichting

Kinderopvang Haren en de Speel-O-Theek. In Haren wilden ze het anders: het gebouw moest door het ontwerp al uitnodigen tot samenwerken. Opvallend was ook een extra

budget voor duurzame maatregelen. Bouwgroep

Dijkstra Draisma realiseerde de uitvoering op tijd en binnen het budget naar een ontwerp van Team 4 Architecten.

24

‘D

e uitdaging: het gebouw wind- en waterdicht maken voor de winter’ - Jelle Teun Terpstra

Toen begin 2010 bleek dat obs De Wissel aan nieuwbouw toe was, werd voor de gemeente Haren snel duidelijk dat er een multifunctioneel gebouw moest komen, pal naast het oude, ‘met een wijkfunctie in Oosterhaar, gevormd rond de doelgroep jeugd’, zoals projectleider Hilde Schuur het uitlegt. ‘Ons uitgangspunt is ‘samen waar het kan, apart waar nodig’.’

Gemeentelijke eisen Brede scholen uit de begintijd van dit concept zijn in de praktijk vooral verzamelgebouwen geworden. De gebruikers zitten wel onder één dak, maar hebben nauwelijks iets met elkaar te maken. In Haren wilden ze het anders: ‘Het gebouw moest door het ontwerp al uitnodigen tot samenwerken. Dus weliswaar met aparte ruimtes voor de school, het CJG, de Speel-O-Theek, en de buitenschoolse opvang, maar ook met een groot ontmoetingscluster waarin alles samenkomt.’ Verder moest het gebouw flexibel en toekomstgericht zijn. Als de school uitbreiding nodig heeft, mag dat geen afbreuk doen aan het ontwerp. ‘Misschien willen we de huidige gymnastiekaccommodatie nog eens koppelen aan het gebouw, dat moet ook kunnen.’ Het gebouw mocht uiteraard ook niet detoneren met de omgeving - een ‘heel gewone woonwijk’ met afwisselend rijtjes - en twee-onder-een-kapwoningen.

Groene long Via een nationale niet-openbare aanbesteding werden Bouwgroep Dijkstra Draisma uit Dokkum voor de bouw en Pranger-Rosier uit Dokkum voor de installaties geselecteerd. Namens de bouwer leidde Jelle Teun Terpstra het project: ‘Wij zijn in week 44 van 2012 begonnen en konden op 18 juli 2013 opleveren. Mooi op tijd, waardoor de school en de andere gebruikers in de vakantie konden inrichten.’

School

Voor Bouwgroep Dijkstra Draisma was de uitvoering van het ontwerp van een dubbel gekromde gevel in metselwerk en de rechte HSB elementen een leuke uitdaging. Terpstra: ‘De staalconstructie was de basis van de maatvoering. Het HSB binnenblad is hieraan gekoppeld en in de vorm van gebouwhoge elementen uitgevoerd. Om het metselwerk voorlangs overal in dezelfde kromming te realiseren zijn er stalen mallen gemaakt. Een extra moeilijkheid daarbij was dat we in het gevelmetselwerk precies op de juiste plek de ruimte moesten uitsparen voor de aluminium kozijnen.’ Omdat de zijstijlen grotendeels achter het metselwerk zijn gesitueerd was er nagenoeg geen stelruimte mogelijk. ‘Dat was nauwkeurig werken voor de timmermannen en metselaars.’ Als je in deze tijd van het jaar start met de bouw, is het weer altijd een onzekere factor. Terpstra: ‘De uitdaging was om het gebouw wind- en waterdicht te krijgen voordat de winter zijn intrede deed.’ In week vijf van dit jaar stond de ruwbouw, zodat de metalstudwanden binnen konden worden opgestart. ‘Als het gebouw eenmaal wind- en waterdicht is, kun je binnenin het gebouw redelijk doorwerken in deze periode.’ Bouwgroep Dijkstra Draisma gebruikte op verzoek van de gemeente materialen die geen of nauwelijks onderhoud vergen, zoals aluminium kozijnen en dakbedekking van topkwaliteit. Daarnaast is het inbouwpakket niet dragend, wat het gebouw flexibel maakt. Ook de hoofddraagconstructie is zodanig gedimensioneerd dat op strategische plaatsen een extra verdieping te plaatsen is.

Gebouwbeheerssysteem Het nieuwe gebouw kostte de gemeente Haren 1,9 miljoen euro. Dat is meer dan op basis van de standaard bekostigingsnormen voor scholen en dergelijke zou mogen: ‘De gemeenteraad heeft bewust gekozen voor een extra budget voor duurzame maatregelen,’ legt Schuur uit. ‘Zo hebben we onder meer een warmtepomp in combinatie met lage temperatuurverwarming, en ledverlichting kunnen toepassen. Die installaties zijn aangesloten op een gebouwbeheerssysteem van Priva, zodat wij vanuit het gemeentehuis tot op de minuut nauwkeurig onder andere de verwarming kunnen regelen.’

et gebouw nodigt uit tot samenwerken’

- Hilde Schuur

Binnen de tijd en het budget Het was wel lastig om al die technische installaties passend te krijgen. Het aparte golfdak mocht niet ontsierd worden door opbouwelementen. Schuur: ‘De plafonds zijn op een aantal plaatsen een paar centimeter lager geplaatst om alles binnen het gebouw te kunnen houden. Ook is de technische ruimte inpandig gepositioneerd, op de eerste verdieping.’ Voor Schuur was het een interessante uitdaging dat het gebouw multifunctioneel is. De eindgebruikers kwamen namelijk allemaal bij haar langs met hun eigen wensen. Ook de aannemer en installateur kwamen onderhandelen over materialen en dergelijke. ‘Het was aan mij om te sturen op budget en aan te geven wat wel of niet uitvoerbaar was. Ik voelde me soms een soort bemiddelaar tussen alle partijen: ik moest iedereen tevreden te stellen en toch het doel te bereiken.’ Schuur trekt de conclusie dat het een mooi, goed gebouw geworden is dat binnen de planning en het budget gerealiseerd is. Daarnaast is het een gezellig gebouw geworden: ‘Als ik er kom bruist het er altijd van de activiteiten. En de gebruikers zijn tevreden. Dat is altijd mooi om te horen.’

Brede school Octopus, Haren

Opdrachtgever

: Gemeente Haren, Haren

Bouwteamleden Architect : Team 4 Architecten, Groningen Aannemer : Bouwgroep Dijkstra Draisma, Bolsward Installateur E&W

: Pranger & Rosier Installaties, Dokkum

Onderaannemer en leveranciers Staalconstructies : Konstruktiebedrijf Visser, Veenwouden Balustrades : Konstruktiebedrijf Visser, Veenwouden Breedplaatvloeren : Omnia Plaatvloer, Coevorden Betontrappen : Noppert Beton, Burgum Grondwerk : WMR Rinsumageest, Damwoude Levering ijzerwaren

: Raadsma, Dokkum

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel : Remix, Borger Metselwerk : Metselbedrijf Talsma, Wijnjewoude

Fotografie: Anita Giskes-Kuiper

Flexibel gebouw

‘H

Tekst: Arjen Bakkert

De brede school heeft een opvallende vorm. In de beide lange gevels zit een bocht, en het dak loopt in een vloeiende lijn. Met die opzet heeft de architect de mogelijkheid gecreëerd om tussen de verschillende volumes het openbare groen in het gebouw te laten treden. Schuur: ‘Als je vanuit de lucht naar Haren kijkt, zie je dat het dorp onderbroken wordt door een groene long. De oude school onderbrak dat stramien, het nieuwe gebouw past er precies in.’

25

School

Kleinschalige, praktische, prikkelarme, duurzame, ‘frisse school’ De Wingerd in Hoogkerk is een schoollocatie voor speciaal- en voortgezet onderwijs, waar Klein Architecten erin geslaagd is een kleinschalig, praktisch, prikkelarm en overzichtelijk gebouw te ontwerpen. Duurzaamheidsaspecten zijn volgens de GPR van en met subsidie van gemeente Groningen gerealiseerd. In de bezuinigingsronde na de aanbesteding heeft aannemer Heijmans de bouwtijd weten terug te brengen naar negen maanden. Het eindresultaat is een ‘frisse school’ waarbij de duurzame E-installatie door Dijk en Wijk Installatiegroep is uitgevoerd. Veilige omgeving met functioneel lijnenspel Het gebouw bestaat uit zowel één als twee lagen en is terrasvormig uitgevoerd. Projectarchitect Frank Meijer van Klein Architecten: ‘Het is een mooi paviljoen, aan het water gesitueerd, dat prachtig past in de landschappelijke omgeving.’ Er is gekozen voor een bijna alzijdig gebouw met meerdere voorkanten. Hierdoor beschikken de verschillende leerlingengroepen over hun eigen zijde van het gebouw, ieder met een eigen buitenterrein. ‘Deze alzijdigheid is esthetisch en logistiek zo uitgewerkt dat er een goede samenhang is in gevels, en de ontsluitingen helemaal kloppen. We hebben in de gevel gekozen voor een samenspel van hout en metselwerk van Aberson. De frogsteen is helemaal gemetseld als klamp, zodat de uitholling zichtbaar blijft. Het pand krijgt zo een natuurlijk karakter en doet door de toepassing van de kleine schaal veilig aan. Het spel van materialen en belijning in de gevel hebben we helemaal doorgetrokken in het terrein en de bijgebouwen. Het is een paviljoen om trots op te zijn voor een kwetsbare leerlingengroep.’

‘E

en paviljoen om trots op te zijn voor een kwetsbare leerlingengroep’ - Frank Meijer

27

School Echt detailwerk Hes van Kapel van Heijmans vertelt: ‘Het is een traditioneel gebouwd en gepland bouwwerk, dat bestaat uit heiwerk - een constructie van kolommen met kanaalplaatvloeren met druklaag. Het binnenspouwblad is uitgevoerd met kalkzandsteenlijmwerk. De houten gevel is gemaakt in houtskeletbouw in plaats van traditioneel timmerwerk. Voor finetuning van de bepaalde elementen hebben we gezamenlijke keuzes gemaakt met de architect en constructeur.’ Meijer: ‘De constructie is niet echt innovatief. We hebben het gebouw compact willen houden en niet te duur. Om de bouwhoogte niet te hoog te maken en efficiënt met de ruimte om te gaan hebben we gebruik gemaakt van kanaalplaatvloeren met hoedliggers.’

GPR richtlijnen voor duurzaamheid Door de gemeente Groningen zijn extra subsidies voor verduurzaming beschikbaar gesteld. Hiervoor moet voldaan worden aan de GPR - de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. DGMR Drachten is ingeschakeld voor ondersteuning. Het gebouw is vervolgens voorzien van grasdaken, wk-opslag, en er is een Rc-waarde van 4 gerealiseerd. Qua installaties wordt er gebruik gemaakt van wtw, een bewegingsmelding, en een automatische zonwering. Het is daarmee ook een ‘frisse school’, waarbij de ventilatie CO2-gestuurd is. Het hout in de gevels is van Nobelwood van Foreco, een verduurzaamde houtsoort die goed scoort bij de GPR door de klasse 1 qua levensduur. Johan Ekamper van Dijk en Wijk Installatiegroep: ‘Voor ons was het een vrij reguliere installatie. De armaturen zijn voorzien van daglichtregeling, waarbij met behulp van een sensor het licht kan worden gedimd. We maken gebruik van energiezuinige en hoogfrequente verlichting die door bewegingsmelders geschakeld wordt, en ledverlichting voor de vluchtwegsignalering en de noodverlichting. Het leidingwerk is uitgevoerd in een halogeenvrije uitvoering. Hierin zitten minder schadelijke stoffen dan in de conventionele pvc-uitvoering.’ Ekamper: ‘De installatie straalt eenduidigheid uit, om de speciale leerlingengroep niet teveel te belasten. De leerlingen functioneren het best in een prikkelarme omgeving. Er is goed nagedacht over de functionaliteit van het belsignaal. Er is één signaal, waarbij het aantal decibel zo laag mogelijk is gehouden en geen gebruik wordt gemaakt van verschillende toonsoorten. Het is puur gemaakt, gebouwd en geïnstalleerd voor de speciale leerlingen.’

‘E

enduidige installaties om de speciale leerlingengroep niet teveel te belasten’ - Johan Ekamper

28

School

‘B

ouwtijd van 13 naar 9 maanden door goede voorbereiding, strakke planning en goede bewaking, en 0 bouwkundige restpunten’

- Hes van Kapel

Kortere bouwtijd ‘Na de aanbestedingsronde volgde nog een bezuinigingsronde, die deels opnieuw moest worden verwerkt in het tekenwerk’, vertelt Van Kapel. ‘Dit resulteerde in een kortere voorbereidingstijd. Verder hadden we door het winterweer vier weken vertraging bij de bouw. Om de twee weken hadden we werkvergadering met alle partijen, waar we de knelpunten goed hebben doorgesproken. Er is gewerkt met een zes-weken-planning. ‘Dat gaf ons de mogelijkheid om het proces goed aan te sturen en in te grijpen waar dat nodig was. Door goede voorbereiding, strakke planning, en goede bewaking van het bouwproces hebben we zo de bouwtijd teruggebracht van 13 naar 9 maanden, met nul bouwkundige restpunten. Dat lukt alleen bij een goede samenwerking van alle partijen, waarbij iedereen tevreden is. De samenwerking met de installateurs is voor ons voor herhaling vatbaar’, vat Van Kapel het werk samen. Met de realisering van de nieuwbouw heeft so en vso De Wingerd al haar leerlingen nu op één locatie gehuisvest

De Wingerdschool, Hoogkerk

Opdrachtgever

: Stichting Christelijk Speciaal Onderwijs, Groningen

Bouwteamleden Architect : Klein architecten, Groningen Aannemer : Heijmans, Drachten Installateur E&W

: Dijk & Wijk Installatiegroep, Veendam

Onderaannemers en leveranciers Levering kalkzandsteen elementen : Euregio Steencentrale, Hengelo : K. Stok en Zn, St.-Annaparochie

Gietvloeren : Vloertechniek Hoogeveen, Hoogeveen

Tekst: Petroeska Siccama

Staal constructie

Levering en montage stompe binnen-deuren en hang- en sluitwerk : BPZ, Vries Levering bouwmaterieel

: Sijperda Verhuur, Sneek

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel : Remix, Borger

29

Trends

‘Flexibele woonconcepten voor meerdere doelgroepen’ Zoveel mensen, zoveel wensen is het credo van Martijn Kroeze van het Heerenveense familiebedrijf Kroeze & Partners Vastgoed. Samen met zijn broer Michael heeft hij een eigentijdse visie op woonwensen. Het bedrijf onderscheidt zich door conceptueel denken en bouwen en daarbij partijen te ontlasten. Een nieuw ‘participatieproject’-concept met mogelijkheden voor flexibel wonen om daarmee toekomstige leegstand te voorkomen, wekken nu de interesse bij zorg- en verhuurorganisaties en gemeenten.

30

Trends

‘Wij zijn in de loop der jaren steeds meer een ontwikkelaar Veranderende leefbehoeften geworden voor de corporatiewereld, zorg- en maatschappelijke Daarnaast heeft Kroeze de zorgsector gevraagd hoe deze de organisaties. En dat doen we altijd op projectbasis. Daarbij toekomst ziet en hoe men strategisch met het vastgoed om kan alleen maar gewerkt worden op basis zal gaan. Als antwoorden kreeg hij: ‘Wij gaan erken op van vertrouwen’, aldus Kroeze. Hij vervolgt: geen klassieke instellingen meer bouwen. De basis van ‘Opdrachtgevers vertrouwen ons projecten toe cliënten willen het niet meer. Iemand met vertrouwen’ waar veel geld en belangen mee gemoeid zijn. Wij een zorgvraag wil blijven wonen waar hij mogen dat vertrouwen dus nooit beschamen. Wij zijn vaak het woont. Als dat niet meer lukt, dan wil de cliënt wonen in directe verlengstuk van de opdrachtgever of organisatie. Vaak een woongebouw waar niet het zorgstempel opgeplakt zit. bepalen wij daarbij de benodigde budgetten, welke overige Het gaat om wónen!’. Kroeze ontwikkelt nu voor Zorggroep partijen voor het project worden gevraagd en hoe wij het Drenthe nieuwe appartementengebouwen waaraan je de gunningstraject insteken. Dat zijn wezenlijke beslissingen. In zorg niet meer herkent (zie pag. 37). feite vertrouwt de opdrachtgever ons zijn beurs toe. Dat kan alleen op basis van volledig vertrouwen.’ Flexibele concepten Kroeze is jaren geleden via de woningbouwcorporaties in de Kroeze: ‘Ons bureau is nu bezig met het uitwerken van een zorgsector gerold en met de opgedane kennis worden ook nieuw totaalconcept op het terrein van zorgvastgoed waarbij andere creatieve concepten ontwikkeld, zoals het concept van leegstand te voorkomen is en waardoor het voor beleggers 40/80/120 dat in samenwerking met Zorggroep Drenthe tot en corporaties dus weer interessant wordt om in te stappen. stand kwam. Binnen dit concept kun je naar believen variëren De focus ligt daarbij op grondgebonden in woningen van 40 m2, 80 m2 en 120 nze visie is dat m2, waardoor je woningen kunt aanbieden woningen, bouwen voor alle doelgroepen, wij geloven in voor veel verschillende doelgroepen. Zo maximale ombouwbaarheid, flexibiliteit, totaalconcepten’ wijkparticipatie en betaalbaarheid.’ kun je van een zorgappartement van 80m2 eenvoudig twee verpleegappartementen maken van 40 m2 groot of andersom. Nieuw totaal woon-zorgconcept In zuidoost Friesland wordt een locatie ingevuld met een combinatie van seriewoningen voor de doelgroepen gezin, Een ander concept dat wordt toegepast is grondgebonden minder valide en senior. Zorg en wijkparticipatie staan hierin starterswoningen. In Sneek is er in eigen beheer inmiddels centraal. Kroeze: ‘De mensen zijn vaak met elkaar verbonden. een complex gerealiseerd volgens dit concept. Kroeze: Ons idee is dat wij afspraken met de vitale mensen gaan maken: ‘We voeren het concept nu ook in Almere uit. Van de wat kun je doen voor iemand in de wijk met een zorgvraag. 24 woningen in de verkoop zijn binnen zes maand al 22 Dat gegeven wordt gekoppeld aan een participatieplan, waarbij verkocht.’ activiteiten die gedaan worden voor een ander spaarpunten opleveren, die weer recht geven op een vergoeding of een Kroeze: ‘Onze visie is dat wij geloven in concepten, in reductie op de huurprijs voor degene die de werkzaamheden totaalconcepten. Wij kijken verder dan de opstalontwikkeling. uitvoert.´ Kroeze: ‘We zijn nu zover dat we de e zorggroep en De opdrachtgever moet geen zorgen hebben financiële haalbaarheid aan het uitzoeken zijn. over leegstand en over verpaupering. de gemeente Gemeenten reageren uiterst positief.’ Daarin willen wij ons onderscheiden.’ ontlasten’

‘W

Tekst: Petroeska Siccama

‘D

Fotografie: Sarah Janssen

‘O

31

Zorg

Concept van beschermd kleinschalig wonen: duurzaam, exploitabel en visueel aantrekkelijk

Aannemingsmaatschappij Hegeman uit Nijverdal levert in opdracht van Zorgpartners Friesland één dezer dagen Westerpoort in Franeker op: zes groepswoningen voor bewoners met dementie en zeven huurappartementen voor senioren in het historische centrum van de stad. Het betreft een concept van beschermd kleinschalig wonen met als kenmerken ‘duurzaam, exploitabel én visueel aantrekkelijk’. Tot 2008 had de GGZ onderdelen van zijn psychiatrische zorg in de ‘oude’ Westerpoort – een complex dat aan de Vijverstraat en deels aan de Academiestraat gebouwd is. Onderdeel van het complex was een voormalig kruisbroedersklooster. Toen de GGZ zijn activiteiten verhuisde en de Westerpoort te koop zette, hapte Zorgpartners Friesland toe.

aangeboden. De Westerpoort was bouwkundig niet slecht, maar niet geschikt voor het concept van beschermd kleinschalig wonen, waarbij een kleine groep ouderen als het ware een gezin vormt en 24 uur per dag begeleid en verzorgd wordt. Het was dus vrij snel duidelijk dat er gesloopt zou worden. Hierbij verzorgde WMR naast de totale sloop ook de asbestsanering.’

Van zorg naar service

Aanpasbaar aan nieuwe zorgbehoefte

Bouwmanager Jan van der Wielen van Zorgpartners Friesland: ‘Wij hadden een masterplan vastgesteld, waarin we een ontwikkeling uitzetten. De toekomst is niet meer aan enkele grote instellingen, maar aan meerdere kleine locaties waar zorg op maat wordt

Omdat inzichten en overheidseisen in de ouderenzorg snel veranderen, was het voor Zorgpartners Friesland een belangrijk uitgangspunt dat de nieuwbouw flexibel en demontabel zou zijn: ‘Makkelijk aanpasbaar aan een nieuwe zorgbehoefte, maar ook duurzaam, exploitabel

‘W

e hebben vooral gezorgd voor duurzaamheid’

- Hedzer van der Heide

33

Zorg én visueel aantrekkelijk.’ Dat laatste was uiteraard ook een wens van de gemeente Franekeradeel, die in het historische stadscentrum geen al te moderne nieuwbouw wenste, maar ook geen historiserende kitsch.

Modulaire bouwvorm

‘I

n de zorg hebben veranderprocessen alleen een begin’

- Jan van der Wielen

34

Architect Johan Sijtsma uit Leeuwarden vond uiteindelijk een mooie tussenvorm: een straatwand in moderne roestbruine en donkere bakstenen met tussenstukken in witte stuc, met allemaal verschillende geveltoppen zoals je die ook elders in historische binnensteden ziet nu eens puntig, dan eens recht. ‘De voorkant suggereert nu dat er verschillende woningen staan, maar aan de binnenkant is het gewoon één complex,’ vertelt Van der Wielen. ‘De appartementen hebben geen verbinding met het kleinschalig wonen, maar als we van een groepswoning appartementen willen maken, of andersom, dan kan dat vrij makkelijk.’ Achteraf is Van der Wielen blij dat hij voor die modulaire bouwvorm heeft gekozen, omdat er door veranderingen in de zorgwereld het nodige moest worden aangepast tijdens het project: ‘Aanvankelijk wilden we 36 zorgplekken. Dat moesten er later 40 worden en nog later zelfs 48. Dat konden we opvangen door het aantal appartementen terug te brengen van 11 naar 7. Maar nog steeds hebben we te maken met veranderingen. In de zorg hebben veranderprocessen alleen een begin.’

Logistieke uitdaging Aannemingsmaatschappij Hegeman onderscheidde zich met haar laagste prijs van andere geselecteerde partijen, en werd daarom het werk gegund. ‘Eigenlijk een verrassing,’ bekent projectleider Marcel van den Noort van Hegeman. ‘Sinds jaren werken wij door heel het land, maar een klus in het noorden was alweer even geleden. Op verzoek van de opdrachtgever werd regelmatig gewerkt met lokale leveranciers en onderaannemers. Uiteraard gingen we hierbij niet over één nacht ijs, en zijn de gecontracteerde partijen zorgvuldig geselecteerd. Het nauwe contact met deze veelal onbekende partijen heeft uiteindelijk geresulteerd in een prettige samenwerking op de bouwplaats.’

Variatie in bouwen ‘Bouwtechnisch was de klus niet heel ingewikkeld,’ zegt Van den Noort. ‘Het was wel heel gevarieerd, met al die verschillende gevels. Er zitten allerlei leuke en sprekende details in, zoals verschillende kleuren baksteen en gevelstuc, witte gevelbeton, daken met verschillende soorten pannen. En in de gevels liggen sommige kunststof kozijnen heel diep, terwijl andere er juist wat uit springen; heel leuk om te bouwen.’ Het oude klooster, een rijksmonument uit de 15e eeuw, onderging een grondige restauratie: de buitenkant is in oude luister hersteld met reparaties aan de buitenkozijnen, en nieuwe stuc- en verflagen op de gevels. Binnen werden diverse ruimten opnieuw ingedeeld en ook bestaande stuc- en verflagen hersteld.

Zorg

en klus in het noorden was voor ons al weer even geleden’ - Marcel van den Noort

Duurzame installaties Voor de installaties betrok Zorgpartners Friesland Damstra Installaties uit Driesum in het bouwteam. Van der Wielen: ‘Vroeger lieten we meestal een installatieadviseur een technisch ontwerp maken, dat we dan in aanbesteding brachten. Nu hebben we zes bedrijven gevraagd om een presentatie te geven. Daaruit kozen we drie bedrijven die een offerte mochten uitbrengen, en daaruit kwam Damstra als beste naar voren. Hedzer van der Heide van de installateur: ‘Het ging om een complexe technische installatie, deels nieuwbouw en deels in een rijksmonument, die in korte tijd opgeleverd moest worden. We hebben vooral gezorgd voor duurzaamheid: zonnecollectoren, ledverlichting en een wko-installatie.’

Appartementen Westerpoort, Franeker

Opdrachtgever : Noorderbreedte, Zorgpartners Friesland, Leeuwarden

Bouwteamleden Directievoering : Grunstra Groep, Bolsward Architect : Johan Sijtsma Architectenteam, Leeuwarden Advisering technische installaties :

Adviesbureau Sijperda-Hardy, Ijlst

Aannemer : Aannemingsmaatschappij Hegeman, Nijverdal Installateur E&W

:

Kon. Damstra installatietechniek, Driezum

Onderaannemers en leveranciers Metselwerk & steigerwerk

:

Metselbedrijf De Wouden, Broeksterwoude

Tekst: Arjen Bakker

‘E

Met de realisering van de kleinschalige woonvorm Westerpoort kunnen de bewoners in de visie van Zorgpartners Friesland een zo normaal mogelijk leven leiden, iets wat ieder mens zo lang mogelijk wil, en ook verdient.

Fotografie: Johan Sijtsma Architecten

Tijdens de uitvoering had Grunsta Architecten Groep BNA de leiding over de bouwdirectie. Voor zowel Hegeman als Damstra was het een uitdagend proces om in de historische binnenstad te bouwen, waar maar weinig ruimte was voor een bouwplaats. Dat maakte de aanvoer en opslag van materiaal lastig. Van den Noort: ‘Je moet extra goed nadenken over wanneer je wat laat komen, en goed overleggen met de andere partijen.’ Van der Heide: ‘Dat ging prima hoor. We kenden elkaar niet, het was even aftasten, maar we zaten snel op één lijn.’

35

Zorg

Hedendaags zorgwonen:

nadruk op wonen en niet op oud zijn De transitie van woonzorgcentrum Tienelswolde in Zuidlaren zal tegen eind volgend jaar volledig voltooid zijn. Dan staat er een nieuw gebouw met zestig appartementen waarin zorg wordt aangeboden en met twaalf verpleeghuisplaatsen. In de visie van Zorggroep Drenthe worden er géén typische verzorgingshuizen gebouwd, maar gebouwen waar de beleving van de toekomstige bewoners voorop staat en dat is wonen. Paas BV uit Nieuw-Buinen realiseert de nieuwbouw naar het ontwikkelingsconcept van Kroeze & Partners uit Heerenveen. ‘Het idee om Tienelswolde te vervangen speelt al zeker tien jaar’, meldt directeur Sape Pranger van Zorggroep Drenthe. Aanvankelijk trok hij samen op met een woningstichting, een projectontwikkelaar en de gemeente Tynaarlo om het bestaande complex te renoveren en uit te breiden. Maar na onderzoek bleek dit te duur en besloten alle partijen dat de Zorggroep zelfstandig een nieuw centrum zou ontwikkelen in combinatie met renovatie volgens haar visie van het ‘nieuwe wonen’. Deze visie omvat de bouw van ruime appartementen met vele mogelijkheden voor (toekomstige) cliënten. Daarnaast zullen er aan de verschillende atria binnen het appartementencomplex thema's worden verbonden en biedt het complex een scala aan faciliteiten.

Turn-key

‘E

r moest omkeerbaar gebouwd worden’ - Martijn Kroeze

36

Directeur Pranger vroeg vervolgens Kroeze & Partners het project te begeleiden. ‘Aanvankelijk was het de bedoeling dat we alleen hand- en spandiensten zouden gaan verlenen,’ herinnert Martijn Kroeze zich, ‘maar uiteindelijk begeleiden wij nu het project in zijn totaliteit. Van de grondaankoop tot de keuze van de gordijnen, dus turn-key. Zo doen we dat op veel meer locaties.’ Op deze manier kan de opdrachtgever zich volledig wijden aan zijn hoofddoel, namelijk de zorg. Voor een zorgorganisatie is nieuwbouw een arbeidsintensief traject, waar zij heel goed externe expertise bij kan gebruiken. ‘Wij werken nu continu met drie mensen aan dit soort transities.’

Zorg

‘L

ogistiek is de hoofdlijn bij onze bouwvergaderingen’ - Jack Paas

Kroeze zorgde er onder meer voor dat de ‘oude’ plannen zó werden bijgeschaafd, dat er geen bestemmingsplanwijziging meer nodig was, waardoor risico’s op procedures waren uitgesloten. Een omgevingsvergunning en een rondje langs de welstandscommissie was voldoende. Pranger: ‘Wel was er het probleem dat we op een voormalige vuilstort uit de vijftiger, zestiger jaren bouwden.’ Dat vroeg om veel onderzoek naar de bodemkwaliteit. Uiteindelijk gaf de provincie toestemming, mits we zorgden voor een gesloten grondbalans. De Provincie heeft de sanering tijdens de bouw meerdere malen gecontroleerd.’

Concept met beleving voorop De wens van Zorggroep Drenthe was om vooral géén typisch verzorgingshuis te bouwen. ‘De beleving van de toekomstige bewoner stond voorop’, licht Pranger toe. Kroeze: ‘De uitstraling moest vooral die van een wóóngebouw zijn, waar je ook zorg kunt krijgen, maar waar ook mensen die nog goed gezond zijn zouden willen wonen.’ Ook erg belangrijk: er moest omkeerbaar gebouwd worden: één groot appartement moest makkelijk op te delen zijn in twee kleinere, of andersom. Kroeze: ‘Er zijn zo vaak beleidswijzigingen in de zorg, daar moet je gebouwen op kunnen blijven aanpassen. We beginnen nu met appartementen van 80 vierkante meter. Dat is voor zorgbegrippen enorm groot, maar we kunnen eventueel van 80 naar 40, of van 80 naar 160, of nog weer anders. Het is een enorme bouwkundige en installatietechnische puzzel geweest om dat mogelijk te maken, maar het is gelukt.’ Pranger: ‘Dit programma van eisen is afgeleid van wooncomplex De Wenning in Rolde. Dat wordt beschouwd als hét voorbeeld van hoe wij willen bouwen.’

Geen klassieke indeling Architect Harry Nanninga van HJK uit Groningen verwerkte alle eisen in een gebouw dat zich volgens Kroeze duidelijk onderscheidt van een ‘klassiek’ verzorgingshuis. ‘Klassieke verzorgingshuizen ademen vaak de sfeer van zorg. Dat hebben wij juist willen vermijden. Het is een woongebouw waar zorg kan worden verleend. Er is een restaurant zoals je dat ook in de stad zou kunnen vinden. Een kunstgalerie, een theaterruimte. Het straalt allemaal uit: hier kunt u komen wónen, de zorg komt later wel. Dat uit zich bijvoorbeeld ook in het feit dat de appartementen een luxe keuken en een tweede slaapkamer hebben. Bij de informatiedagen voor mensen uit de omgeving hoorden we heel vaak: ‘Waar kan ik me aanmelden?’ Dat zul je bij de oude ‘bejaardenhuizen’ niet zo snel horen!’

Gefaseerd bouwen Bij het ontwikkelen van de plannen werd de beoogde bouwer, Paas BV uit Nieuw-Buinen, al volop betrokken. ‘Wij werken geregeld voor Zorggroep Drenthe. Bij dit project zijn we in een vroeg stadium in het bouwteamverband opgenomen’, vertelt directeur Jack Paas. Eind 2012 kon hij met het werk beginnen. De eerste fase betrof een groot deel van de nieuwbouw die op 1 oktober is opgeleverd. Nu de bewoners intern zijn verhuisd, volgt sloop van het oude gebouw - op een aantal algemene ruimtes na, die worden gerenoveerd. Daarna komt op het vrijgekomen terrein de rest van de nieuwbouw. De bouwmethode zorgt voor weinig hoofdbrekens: ‘Het is een droge stapeling van veel prefab-elementen, waardoor we heel vlot kunnen doorwerken.’

‘B

eleving van de toekomstige bewoner stond voorop’

- Sape Pranger

37

Zorg

Logistiek

Ontwikkelaar : Kroeze & Partners Vastgoed, Heerenveen

Bouwteamleden Architect : HJK architecten, Groningen Constructeur : Ingenieursbureau Dijkhuis, Groningen Aannemer : Paas, Nieuw Buinen

Onderaannemers en leveranciers Glas en schilderwerk

: Dick Zijlstra Meesterschilders, Ter Apel

Wand- en vloertegels

: Rubingh Afbouw, Stadskanaal

Stucwerk en dekvloeren

: Rubingh Afbouw, Stadskanaal

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel : Remix, Borger

Fotografie: Sarah Janssen en HJK

Woonwensen veranderen in de loop der tijd. Met het inspelen op ‘het nieuwe wonen’ realiseert Zorggroep Drenthe een wooncomplex dat beantwoordt aan de vraag van ouder wordende mensen: een woning waar wonen voorop staat en waar men niet voortdurend wordt geconfronteerd met de zorgkant van het ouder worden.

Zorgcentrum Tienelswolde, Zuidlaren

Opdrachtgever : Zorggroep Drenthe, Assen

Tekst: Arjen Bakker

De moeilijkheid van het project zit meer in de logistiek: ‘Het huis draait gewoon door. We moeten steeds zorgen dat de verzorging en de keukenploeg goed van de oude situatie naar de nieuwbouw kunnen, zodat ze altijd hun werk kunnen blijven doen. Daar is veel overleg voor nodig met de locatiemanager.’ Ook met de E-installateur Leijdsman uit Groningen en de W-installateur Huisman uit Stadskanaal was veel afstemming nodig, want alle leidingwerk moest in de vloeren, of vanuit het gangenstelsel naar de appartementen omdat er geen kruipruimtes zijn. Paas: ‘Logistiek is echt de hoofdlijn bij onze bouwvergaderingen, die eens per vier weken plaatsvinden.’ Kroeze: ‘Het is zo belangrijk dat je van tevoren alles heel goed doorneemt. Dan kun je als het bouwen eenmaal begint, altijd goed doorwerken. Gelukkig hebben we een ontzettend goed bouwteam dat maximaal voor een mooi product wil gaan.’ Dat vindt ook Pranger: ‘Eventuele vragen worden in overleg met elkaar soepel opgelost.’

39

Zorg

Bewoners verblijven tijdens

sloop en bouW in het complex

Met de voltooiing van de laatste fase is de omvorming van woonzorgcentrum

't Beurtschip in Smilde tot een modern wooncentrum voor senioren een feit. In deze fase zijn 20 huurappartementen, 24 zorgplaatsen en een dienstencentrum gerealiseerd. Pranger-Rosier Installaties optimaliseerde

de installatie in duurzaamheidsaspecten en Brands Bouwgroep BV realiseerde de uitvoering met een bouwproces waarbij de functies elke dag moesten doorgaan. Het bouwteam adviseerde om een aantal onderdelen uit het ontwerp aan te passen.

40

Zorg

‘B

ewoners konden tijdens het proces van slopen en bouwen in hun woning blijven’

- Ruurd van der Meulen In totaal zijn er 84 huurappartementen voor senioren, 24 zorgplaatsen voor Icare en een dienstencentrum, de kantoren van Welzijnswerk Midden-Drenthe en zorgverleners van Icare gehuisvest, naast een kapsalon. ‘Het is een mooi en complex project dat alles behalve standaard is’, vertelt Jan Arno Roffel, projectleider van Actium. ‘In 2006 hebben wij het project overgenomen van de woningbouwvereniging in Smilde. Het plan is regelmatig aangepast, maar de basis en de uitgangspunten zijn overeind gebleven. Het is in twee fases aanbesteed, in 2007 en 2011 en de bestaande locatie is in drie fases gesloopt en herbouwd, namelijk in 2008, 2010 en 2013.’

Fasering Ruurd van der Meulen, manager Projectontwikkeling bij woningbouwcorporatie Actium: ‘Het bijzondere van het project was dat de bewoners tijdens het proces van slopen en bouwen in het complex konden blijven wonen. Er stond al een gebouw voor 74 bewoners, dat in drie fases vernieuwd moest worden. Het liefst wilden we dat de bewoners maar één keer hoefden te verhuizen, maar sommigen hebben gebruik moeten maken van een tijdelijke woning. De fasering was de grote uitdaging van dit project. Het heeft veel flexibiliteit gevraagd van de bewoners en omwonenden. Alle functies moesten dag in dag uit doorgaan.’ Er is daarom veel gebruik gemaakt van tijdelijke voorzieningen in verband met toegankelijkheid en parkeerproblematiek. Verder was er voor het dienstencentrum tijdens de sloop en herbouw ook een tijdelijk onderkomen noodzakelijk.

‘A

ls alles loopt zonder dat de mensen er erg in hebben, gaat het goed’

- Jappie van der Schaaf:

Communicatie en informatieoverdracht waren daarom zeer belangrijk. ‘Via een nieuwsbrief hebben we actief op de juiste momenten belangrijke informatie gedeeld’, aldus Van der Meulen.

Ook van Pranger-Rosier Installaties vroeg de fasering aandacht. Jappie van der Schaaf van Pranger-Rosier: ‘Het koppelen van de nieuwe E- en W-installatie aan het bestaande gebouw, zonder de bewoners overlast te bezorgen, was een hele klus. De elektrotechnische installatie: de voeding, de hoofdverdeelinrichting, de wateraansluiting en de hoofdmeter hebben we moeten verzwaren.’ Verder zijn de brandmeld- en intercominstallaties gekoppeld en uitgebreid. ‘Als alles perfect loopt, zonder dat de mensen er erg in hebben, dan gaat het goed’, licht Van der Schaaf dat proces toe.

Samen bouwkundige oplossingen aandragen Het is een uniek, divers en uitdagend gebouw volgens projectleider Gert Stap van Brands Bouwgroep BV. ‘Het casco bestaat uit beton en kalkzandsteen met HSB, metselwerk en een trespa gevelbekleding. Voor 95% hebben we het ontwerp gevolgd, voor een aantal zaken hebben we als bouwteam gezamenlijk oplossingen geadviseerd en aangedragen: ‘De vides in fase B hebben we dichtgezet met prefab glazen bouwsteenelementen, ter verbetering van de brandoverslag en ter behoud van de daglichttoetreding. Hiermee is ook extra verkeersruimte gecreëerd.’ De architect Hans Vesseur heeft een 11 meter hoge, vrijstaande, meanderende muur bij de vide ontworpen. ‘Hierop diende de in hoogte variërende lichtkap aan te sluiten. Een tweede uitdaging op deze plek was de ophanging van vloeren en galerijen middels hangstaven aan de bovendakse betonconstructie. Bij de inpandige balkons van fase b, op de tweede verdieping, hebben we in overleg gebruik gemaakt van prefab balkons om een hoge opstap aan de binnenzijde te voorkomen.’

‘A

dvies inzake toepassing van prefab glazen bouwsteenelementen’

- Gert Stap

41

Zorg

‘Naast energiezuinige verlichting en armaturen in led-uitvoering is binnen het PvE en het beschikbare budget geprobeerd om de installatie zo duurzaam mogelijk uit te voeren’, vertelt van der Schaaf. ‘Op de psychogeriatrische afdeling is naast vloerverwarming een gasabsorptie-warmtepomp geplaatst ten behoeve van de verwarming en warmwatervoorziening. Deze haalt de warmte uit de buitenlucht. Voor de huurappartementen zijn zonnecollectoren geplaatst voor de warmwatervoorziening in de woningen.’ Het bouwteam is van mening dat het gebouw voorzien van installaties er uitstekend bij staat. Na de oplevering van de laatste fase in september 2013 is wooncentrum ‘t Beurtschip getransformeerd tot een modern wooncentrum voor senioren, dat tot stand is gekomen door een goede samenwerking van Icare, Welzijnswerk Midden-Drenthe en Actium.

Opdrachtgever

: Actium, Assen

Bouwteamleden Architect : Hans Vesseur, Assen

- Jan Arno Roffel

Optimalisering installatietechniek Ook Pranger-Rosier Installaties heeft in samenwerking met de architect, adviseur en opdrachtgever in fase c wijzigingen en optimalisaties doorgevoerd. Volgens Van der Schaaf was dat ‘om het installatieproces tijdens de ruwbouw te versnellen en de montagetijd te verkorten. Door gebruik te maken van voorbedrade flexibele buis en het prefab aanbrengen van de riolering en ventilatie in de af te storten betonnen vloeren is een positief effect op de planning gerealiseerd.’

Aannemer: : Brands Bouwgroep, Emmen Installateur E&W

: Pranger- Rosier Installaties, Dokkum

Onderaannemers en leveranciers Grondwerk : Gebr. Lambers, Emmen Gevelsteen : Metselbedrijf Haulerwijk, Wijnjewoude Dunbed- en Uitbloeiingsarme voegmortel : Remix, Borger Levering en montage hangen sluitwerk & stompe binnendeuren

: BPZ, Vries

Balustraden en leuningen

: Level Trappen & Constructie, Hoogeveen

Stucwerk en pleisterwerk

: Stukadoorsbedrijf Tappel & de Haas, Emmen

Kitwerken : Aannemers & metselbedrijf Schuler, Emmen Palen : Hylkema Funderingstechniek, Kampen

Tekst: Petroeska Siccama

‘E

en project dat alles behalve standaard is’

Fotografie: Hans Vesseur

Herontwikkeling woonzorgcentrum ’t Beurtschip, Smilde

43

Zorg

Individueel warmtepompensysteem per appartement in gasloos verwarmd complex In de wijk Westeinde in Leeuwarden is een appartementencomplex voor 55-plussers gerealiseerd. Opdrachtgever woningbouwcorporatie Elkien heeft daarbij gesleuteld aan de traditionele samenstelling van het bouwteam. Een nieuwe trend is daarmee wellicht waarneembaar. Bouwbedrijf Lont kreeg namelijk de coördinerende taak van het dagelijks toezicht erbij, en kon zelf kwaliteitscontroles bij de aannemers uitvoeren. Installateur P. de Vries was verantwoordelijk voor het ontwerp van de installaties, inclusief advies. Het eindresultaat is een duurzaam en gasloos verwarmd appartementencomplex, met per appartement een WKK-installatie. De bouw werd gerealiseerd met behulp van ‘Lean Plannen.’ ‘Als woningbouwcorporatie moet je uit de traditionele processen stappen’, licht Jan Herm Bouwhuis, projectleider Investeringen bij Elkien, deze verandering toe. ‘Wij gaan steeds meer met de werktekeningen naar de aannemer. De architect verzorgt nog wel het ontwerp, maar de werktekeningen niet meer. Het is beter om dat bij partijen te leggen die het ook gaan uitvoeren.’ Dezelfde zienswijze geldt bij dit project voor de adviseurs. ‘We hebben hierbij gekozen voor een ontwerpend installateur vanwege de specifieke installatie. Achterliggende reden is dat wij enkele voorbeelden hebben uit de praktijk dat zaken niet werken die vooraf zijn aangegeven of geadviseerd. Installateur P. de Vries is zo’n bedrijf dat het kan ontwerpen en kan maken. En wat wij als Elkien daarnaast erg belangrijk vinden, is dat de uitvoering ook aan de achterkant is gewaarborgd.’

Gasloos Opdrachtgever Elkien heeft bewust gekeken naar de toekomst op het gebied van onderhoudsarme materialisering, maar daarnaast ook wel weer naar esthetica. Bouwhuis: ‘Voor onze huurders willen wij de woonlasten zo laag mogelijk houden.’ Daarom is er veel aandacht uitgegaan naar energiegebruik en het warmtepompensysteem, een combinatiesysteem met een goed geïsoleerde schil. Er is bewust gekozen voor het door P. de Vries voorgestelde systeem, waarbij comfortverhoging gerealiseerd is voor de bewoners. Elk appartementen heeft namelijk

44

Zorg zijn eigen WKK-installatie. Maar ook de uitvoering in één hand biedt het voordeel dat afstemmingsfouten voorkomen kunnen worden. ‘De WKKpomp, de installatie en de boringen, het is allemaal specialistisch werk’, vertelt Bouwhuis. ‘Alles in één hand van een leverancier en P. de Vries geeft ons veel garanties bij aansprakelijkheid. Indien je allemaal verschillende leveranciers hebt, wie moet je dan in geval van complicaties aanspreken bij garantiezaken? We hebben er al ervaringen mee dat het zo niet werkt.’ Dan heeft dit systeem ook nog het voordeel van koeling in de zomer, en dat was niet ingepland in het bestek, omdat koelen energie kost. ‘Dus ook geld,’ legt Bouwhuis de keuze uit, ‘maar bij dit systeem is koeling gratis.’ Het installatiesysteem is gekoppeld aan de computers bij De Vries die zo het proces kan volgen en het onderhoud per woning beter kan inplannen. Johan Meijer: ‘Een ander voordeel is dat dit WKK-systeem een gesloten systeem is. Voor open systemen gaat de wetgeving op energiewinning veranderen.’

Voorlichting aan huurders Pé de Vries adviseerde de installatie als verwarming. ‘Het is een andere warmte dan cv, gas of kachel. En ook een andere manier van gebruik en van koelen.

Met de oplevering geven we instructies aan elke bewoner.’ Bouwhuis vult aan: ‘We hebben in de slaapkamers geen vloerverwarming laten aanleggen, maar als afgiftebron gekozen voor ventilatieconvectoren. Dat geeft in combinatie met deze installatie meer comfort aan onze huurders. Wij weten inmiddels wel dat mensen geen warme slaapkamers willen. Die zijn dat niet gewend en wij houden daar rekening mee.’ De Vries: ‘Met een convector heb je direct compensatie, terwijl vloerverwarming traag werkt.’ Om bewoners voor te lichten is de voorlichtingstrailer op bezoek geweest.

LEAN

Bouwbedrijf Lont verwierf de opdracht voor de bouw via een onderhandse aanbesteding op basis van bestek en laagste prijs. Jetze Lont: ‘Er was geen bouwmanagement, die functie hebben wij nu ingevuld in het bouwteam. De planning van de werkzaamheden hebben wij opgepakt met een LEANplanning, onontkoombaar voor dit soort werken.’ ls woningbouwcorporatie Voor installateur P. de Vries was het echter een uit de traditionele nieuwe ervaring, die zeer goed bevallen is. Johan processen stappen’ Meijer: ‘Het uitgangspunt van “we bouwen met z’n allen, dus we doen het ook met z’n allen” sprak - Jan Herm Bouwhuis

‘A

45

Constructie- en technisch installatiebedrijf

Levering en montage van STAALCONSTRUCTIES: Utiliteitsbouw ■ Hallenbouw ■ Trappen en hekken ■ Staalwerk t.b.v. woningbouw ■

Stadhoudersweg 67a, 9076 AB St. Annaparochie Telefoon [0518] 40 15 77, Fax [0518] 40 10 71 E-mail: [email protected], Internet: www.stok.nl

Zorg

Wa

arde toevoegen door te sturen op tijd, geld en kwaliteit - Jetze Lont

mij erg aan.’ Albert Veerman, adjunct directeur bij P. De Vries: ‘Ik vond het ook bijzonder dat de uitvoerders erbij betrokken zijn. Zij hebben grote invloed en dat is een wezenlijke verandering tot op heden.’ Johan Meijer vult aan: ‘Wat je nu wel tegenkomt is dat je het hele bouwproces moet kennen, want afspraak is afspraak als die eenmaal gemaakt is.’ Voor Johan Meijer was LEAN bouwen nieuw en hij vindt dat het wel meerwaarde geeft omdat het een relatie met alle partijen geeft, al vóór de start van de bouw. ‘In feite zijn het allemaal nevenpartners’, aldus Meijer. Pé de Vries: ‘Je krijgt echt commitment. Er zijn bijvoorbeeld breedplaatvloeren geplaatst waar veel partijen tegelijk op moeten werken. Met elkaar bespreek je dat nu en dat heeft geresulteerd in twee bouwstromen, een deel A en een deel B’. Jetze Lont: ‘We werken met prefab omdat dat sneller gaat, maar er zijn nog steeds slagen te maken om er meer uit te halen. Zo is onze organisatie zich langzaam aan het aanpassen aan de veranderende markt. Chain supply is hierin een belangrijk onderdeel, waarbij we met onze partners volledig integreren en waarde voor onze klanten toevoegen op gebied van tijd, geld en kwaliteit.’ Lont haalt v.l.n.r. Jan Herm Bouwhuis, Jetze Lont, Albert Veerman, Johan Meijer een voorbeeld aan: ‘Zijn we als bouwer eerder klaar dan gepland, dan helpen we de installateur en omgekeerd, om zo onproductieve uren te verminderen.’ Dat betekent zorggerelateerde ruimtes. De ligging is georiënteerd naar het tegenoverliggende verzorgingshuis dat een specialistisch medewerker allrounder wordt. Pé en naast het eerder door Elkien gerealiseerde MFC-gebouw. Het complex is met een epc van de Vries: ‘Ik ben zelf al in gesprek met de Friese Poort, 0,5 erg duurzaam. Jetze Lont: ‘Het is flexibel en kierdicht gebouwd. Voor de wateropvang is ze kunnen alles naar een hoger het Aquaflowsyteem toegepast, zodat de piekbelasting van het riool wordt e bouwen met z’n opgevangen en vervuiling wordt opgevangen. Jan Herm Bouwhuis sluit niveau tillen in de opleiding. Op allen, dus we doen het gesprek af: ‘We zijn erg trots op dit energiezuinige pand.’ Het project deze wijze kun je elkaar wat meer het ook met z’n allen’ is turn-key opgeleverd door Bouwbedrijf Lont in december 2013. ondersteunen.’ - Johan Meijer ‘Bij Elkien stellen we altijd wel een deadline voor de oplevering. Met LEAN plannen heb je 90% van je bouwproces bekend’, vertelt Jetze Lont. ‘Verstoringen zijn er altijd wel en die moet je oplossen, maar je kunt nu wel makkelijk bijsturen. Je krijgt een stabiele planning omdat er afspraken zijn gemaakt en dagproducties zijn gepland. Die moeten gehaald en gehandhaafd blijven.’ Voor tegenslagen zijn er buffers aan tijd ingebouwd. Opschalen is er niet bij, dan worden er meer mensen ingezet. We passen de LEAN methodiek nu ook bij renovaties toe.’ Bij de realisering wordt een derde van de appartementen in gebruik genomen door cliënten van Palet, twee derde door huurders van Elkien. De plint van het gebouw wordt ingevuld met ruimtes voor zorginstellingen en bedrijven zoals een fysiotherapeut, huisarts, apotheek, kinderdagverblijf, en nog twee niet ingevulde

Woonwinkel complex Westeinde, Leeuwarden

Opdrachtgever

: Elkien, Heerenveen

Bouwteamleden Constructeur : Jansen Wesselink, Drachten Aannemer

:

Bouwbedrijf Lont, St.-Annaparochie

Installateur E&W

:

P. de Vries Installatietechniek, Leeuwarden

Onderaannemers en leveranciers Bouwmaterieel

:

Sijperda Verhuur, Sneek

Balkons, Trappen, Kolommen

:

Smit Bedum prefab beton, Bedum

Staalconstructie

:

K. Stok en Zn, St.-Annaparochie

Grondwerk

:

WMR Rinsumageest, Rinsumageest

Tegelwerk

:

Julius van der Werf, Sneek

Hekwerk en poorten

:

DJ Hekwerk & Toegangscontrole, Heerenveen

Tekst: Henri Hendriks

Op tijd opleveren

Fotografie: Sarah Jannsen

‘W

47

Innovatie

Miranca van der Tol en Wytze van der Schaaf

Bespaart kosten, biedt soepele oplevering en geeft tevreden klanten Aan de achterzijde van het bouwproces is al veel aandacht

besteed om het efficiënter te laten verlopen en kosten te besparen. Met de komst van de applicatie Volgjewoning.

nl heeft de aannemer of woningbouwcorporatie nu ook

de mogelijkheid om het bouwproces aan de voorzijde, bij nieuwbouw-zowel koop als huur- en renovatie van woningen

procesmatig beter te beheren. Het gebruik van het online platform levert niet alleen kostenbesparingen op, maar is

ook een beheersbarewijze van communicatie met kopers of

huurders, passend bij deze tijd. De klant staat nu echt centraal.

48

‘Volgjewoning.nl is een online platform’, is de uitleg van Miranca van der Tol en Wytze van der Schaaf uit, de ontwerpers van dit platform. Een digitale communicatie- en informatietool, waarmee de aannemer of woningbouwcorporatie het bouwproces en met name de te maken beslissingen van de klant inzichtelijk voorzien worden met deadlines met automatische herinnering.Van der Tol: ‘Alle informatie per woning is nu te coördineren op één plaats - ‘in de cloud’- en overal toegankelijk voor zowel de aannemer, de koper of huurder en andere betrokken partijen, bijvoorbeeld de verkopende partij, de notaris en de keukenfirma. En dát sluit juist aanbij de ontwikkelingen van de huidige tijd. Businessmodellen veranderen door digitalisering. Alles wordt transparanter.Digitalisering vraagt om professionalisering en kostenreductie. Daarom ishet essentieelom als aannemer mee te gaan met deze ontwikkelingen. En met Volgjewoning.nl wordt zo’n kans geboden zonder investeringen vooraf.

Innovatie

‘A

lle informatie en woningbouwcorporaties mogelijkheden voor hun klanten. Ook voor per woning is projectgebonden partijen creëert het kansen. nu te coördineren’

Miranca van der Tol was zelf projectmanager bij Jorcom Planontwikkeling en heeft sinds 2006 een eigen bureau voor kopers - Miranca van der Tol Andere gebruikers: toeleveranciers begeleiding; zijweet dus wat er zoal speelt Arie Bekkema, accountmanager bij KeukenstudioVan der Woude & op de woningmarkt. Van der Tol: ‘Als je kopers niet tijdig Primo Keukens: ‘Wij vinden het als gebruiker een goed systeem, zowel naar onze informeert, worden ze onrustig. Dat vraagt van organisaties aannemerals voor onze kopers. Je hebt vaak met wijzigingen te maken in het bouw- en om steeds klantgerichter te werken. Daarnaast stappen kopers aankoopproces. Alle gegevens aan tekeningen en keuzes staan per woning vermeld en zijn op verschillende momenten in. Dat veroorzaakt onrust in up-to-date inzichtelijk voor de koper en ook voor de aannemer. Het voorkomt fouten het proces. Door alle relevante informatie tijdens alle fasen en werkt veel efficiënter. Voor ons gaat het om projecten van verschillende aannemers van de bouw, renovatie en nazorg van de woning centraal en dat kan nu allemaal in één digitaal systeem.’ vast te leggen op Volgjewoning.nl heb je op et systeem is Peter Vonk van sanitair groothandel GévierDales heeft soortgelijke elk momentmet één druk op de knop een naar wensen van ervaringen met Volgjewoning.nl. ‘Wij zijn ingestapt omdat dit een digitaal dossier beschikbaar.’ elk bedrijf in te vullen’ omgeving biedt die bereikbaar en duidelijk is’,legt Vonk uit. ‘Voor de koper biedt het de mogelijkheid om alle documentatie bij elkaar Geen whizzkid als gebruiker - Wytze van der Schaaf te hebben. Het heeft een functie die vergelijkbaar is met een soort De heer Nap- koper van een woning in ‘De boekenkast met documentatie over tegels, sanitair, schakeleenheden, deuren, keukens 5 bladeren’, een project van Vakbouw in Oostvoorne- is zo’n gebruiker: ‘Je hoeft geen whizzkid te zijn om Volgjewoning. en noem maar op. Iedereen kan er informatie en documenten vinden die horen bij nl te gebruiken. Via een mail met een link kom je op je eigen zijn eigen discipline. Voor ons biedt het ook de mogelijkheid om de aannemer en de pagina, die wordt aangevuld met nieuwe informatie. Je ontvangt installateur te ontzorgen. De koper kiest bij ons in de showroom, wij leggen het vast en pdf ’s van tekeningen en dergelijke. Je krijgt mails wanneer je uploaden alles op Volgjewoning.nl. Dan informeert het systeem vervolgens de aannemer een beslissingmoet maken. Zo heb je je eigen woningdossier. of de installateur via de geplaatste documentatie over de gekozen producten, voor die Het werkt snel, is overzichtelijk en duidelijk. Wanneer er woning, bij dat project. Tegenwoordig moet alles sneller en lean. En als iets goed is veranderingen in de bouw zijn, krijg je de mogelijkheden moet je het niet zelf gaan bedenken. Dan moet je het ten volle benutten,’ vertelt een enthousiaste Peter Vonk.‘Het is een geweldig medium dat ons zelf ter keuze voorgelegd. Voorheen werd je na ls iets goed is moet ook veel efficiency bezorgt.’ oplevering geconfronteerd met wijzigingen je het niet zelf in de bouw, waarbij de aannemer zich vaak gaan bedenken, maar beriep op ‘wijzigingen voorbehouden’. Als Volgjewoning.nl groeit gestaag door,ondanks de terughoudende ten volle benutten’ koper ben je nu meer betrokken bij de bouw markt van koopwoningen. Met deze applicatie is de trend gezet van je woning en dat is heel plezierig.’ Van naar modernisering van de voorzijde van het bouwproces. Ook de - Peter Vonk bouwwereld kan de klant nu centraal stellen en hetzelfde geldt voor der Tol vult aan: ‘Als klantenbegeleider kun de verhuurdersorganisaties. je sneller reageren en hetzelfde geldt voor alle andere betrokken Kader: Terugverdienmodel partijen in het bouwproces. Deze werken immers alle met dezelfde actuele informatie. Het systeem voorkomt daardoor fouten en vertragingen in het bouwproces.’ Er zijn voor de aannemer ook mogelijkheden om de kosten van deelname terug te verdienen door advertenties bij het project te plaatsen. Een voorbeeld is het integreren Ontzorgenaannemer en corporatie van een energie-vergelijkingssite bij het verstrekken van de EAN codes. Indien een koper Wytze van der Schaaf, die Volgjewoning.nl via deze link zijn energiecontract afsluit, krijgt de aannemer een fee. lle informatie op Ook bestaat er de mogelijkheid om te adverteren voor werkzaamheden in samenspraak met Van der Tol ontwierp: één plek, de koper na oplevering voor eigen risico. Te denken valt aan een stukadoor of ‘Het systeem is flexibel voor elk bedrijf en staat echt centraal’ een stratenmaker. Het systeem biedt daarmee zowel voordelen voor kan naar eigen wensen wordeningevuld.’ de aannemer als voor de klant. Volgjewoning.nl is een losse laag die bovenop - Simon Benus de bestaande bedrijfsapplicatie ligt. Hierdoor hoef je niet te investeren in dure ERP software om toch Projecten waar Volgjewoning.nl is ingezet maximaal gebruik te maken van alle voordelen die een online platform biedt. Daarnaast is het erg veilig doordat er geen directe 9 woningen De Componist te Amersfoort Plegt Vos Wonen koppeling is met het bronsysteem. Van der Schaaf: ‘Je kunt het 37 woningen te Helmond Stam & De Koning (Volker Wessels) werk controleren en managen. Als de koperbegeleider om één 62 huur- en 18 koopwoningen te Drachten Accolade / Schutte Bouw of andere reden zou wegvallen, heb je het proces direct in de 1700 renovatiewoningen Bruijnzeel/Wonion / Sité / Prowonen hand. Voor de koperbegeleider geldt juist dat het hem of haar 22 woningen, plan Kardeel, Oudewater Plegt Vos Wonen 6 woningen Kroonsfeldte Oldekerk Simon Benus Vastgoed ontzorgt. Hij of zij heeft het werk nu overzichtelijk. Dat neemt 12 woningen te Haren Heijmans Vastgoed veel stress en regeldruk weg en biedtsnelheid van informatie.’ 109 woningen, De 5 bladeren, te Oostvoorne Vakbouw Een goede dossiervorming is niet alleen voor de klant van 4 woningen te Techum, Leeuwarden fase 2 b Heijmans Vastgoed belang,maar is ook cruciaal voor een goede bedrijfsvoering. Een 59 appartementen Zaagdam te Groningen Simon Benus Vastgoed reden waaromwoningbouwcorporaties als Accolade,Wonion, 39 woningen Groote Veen te Eelde VDM Wonen Sité, Prowonen instappen Bouwbedrijven als Plegt-Vos en Simon 21 woningen Merelstraat te Groningen Nijestee Benus Bouw zijn al verder.Simon Benus, directeur van Simon 14woningen te Leeuwarden HRP planontwikkeling Benus Vastgoed, zei bij de realisering van het complex Zaagdam 18 woningen te Beetsterzwaag MooilandVitalis in Groningen: ‘De informatie is up-to-date en transparant. Alle 31 woningen Plan de Steeg te Amersfoort Plegt-Vos Wonen informatie is op één plek, de koper staat écht centraal.’Maar het systeem biedt niet alleen aannemers, projectontwikkelaars

‘H

‘A

‘A

Tekst: Henri Hendriks

Steeds klantgerichter werken

49

GastColumn

Erfpacht

als aanjager van doorstroming op woningmarkt? Het zal u niet ontgaan zijn: we zijn officieel uit de recessie! In alle media is het nieuws breed uitgemeten. Hoewel een economische groei van 0,1% marginaal is, lees ik dergelijke positieve berichten graag en ik hoop van harte dat dit een positief effect op het sentiment en de huizenmarkt zal hebben. De woningmarkt en de ermee verbonden financieringsmarkt zitten behoorlijk op slot. De doorstroming komt onvoldoende op gang en binnen het speelveld van bouwers, ontwikkelaars, corporaties, gemeenten en aanverwante partijen is de rust en stabiliteit helaas nog niet wedergekeerd. De sterk veranderende omstandigheden dwingen partijen flexibel te zijn en snel en creatief in te kunnen spelen op veranderende vragen uit de markt. Ondanks vele inspanningen verloopt de verkoop van nieuwbouwwoningen in het noorden mondjesmaat en kan een steeds groter wordende groep mensen moeilijk een passende (huur)woning verkrijgen. Sinds kort bestaat er echter een regeling die een koopwoning voor de midden- en lagere inkomensgroep mogelijk maakt: de zogenaamde duokoopregeling. Met duokoop koopt u de woning en huurt u de grond. Door het huis en de grond te splitsen, is een huis voor een grotere groep betaalbaar, zo is de gedachte. Iemand die een huis niet kan kopen omdat de bank niet bereid is om het te lenen bedrag te verstrekken, zal

50

met deze regeling mogelijk wel in staat zijn om bij het overgrote deel van de banken een hypotheek te verkrijgen. De grond wordt in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. De waarde van de grond en de canon worden door middel van onafhankelijke taxatie vastgesteld. De hoogte van de canon wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de inflatie, bovenop een vaste basisrente. De canon kan dus jaarlijks lager zijn maar ook hoger. Kenmerkend voor deze erfpacht in nieuwe vorm is dat de eigenaar van het huis op elk gewenst moment de grond kan aankopen. De canon is aftrekbaar (op basis van de huidige regel- en wetgeving) en over het gronddeel hoeft niet te worden afgelost. De woningen kunnen op Funda voor een zeer lage vanafprijs worden aangeboden. Het is te verwachten dat dit veel reacties en contactmomenten zal opleveren. Je zou zeggen dat deze regeling voor kopers en verkopers van woningen kansen biedt! Met name in het westen van het land en op de eilanden is erfpacht al lang gebruikelijk. Ik ben echter benieuwd hoe de nuchtere noorderling zal reageren. Hoort onder een eigen huis niet een eigen stuk grond? Of zal de jongere generatie hier een andere waarde aan hechten en kiezen voor een eigen woning zonder eigen grond? Wat zou u doen als u de keuze had? Kris Hornstra projectontwikkelaar Simon Benus Bouw

Woningbouw

Energiezuinig wonen op de es Aan de zuidkant van Norg maken 46 verouderde huurhuizen plaats voor vijftig energiezuinige en onderhoudsarme nieuwe woningen, waaronder tien koopwoningen. De eerste 34 worden in de periode tot en met december opgeleverd door Bouwmaatschappij Vuurboom uit Valthermond. Begin 2014 zullen de resterende woningen gebouwd worden. Opdrachtgever woningcorporatie Actium heeft gekozen voor energiezuinige woningen. Om het energieverbruik te beperken is lage temperatuurvloerverwarming aangebracht. Naast de energiezuinige verwarming die deze vloeren in de wintermaanden bieden, kunnen de woningen er in de zomer mee worden gekoeld. Op de daken van de huizen zijn verder zonnecollectoren geplaatst die het tapwater verwarmen. Ook is er een zelfregulerend ventilatiesysteem aangebracht. Deze energiebesparende maatregelen hebben zowel een gunstig effect op het milieu als op de energierekening van de bewoners. ‘Wonen op de es’, aan de rand van het gelijknamige onderhoudsarme woning.’ Architect Ruud Dessing kreeg de natuurgebied, was altijd al populair in Norg. Maar de gelegenheid om advies te geven over de stedenbouwkundige huizen die Actium in het wijkje had, waren technisch aspecten: de inpassing van de nieuwe blokjes binnen het verouderd. Bovendien waren ze naar de stratenplan dat gelijk zou blijven en de fficiënter of huidige maatstaven aan de kleine kant. relatie met de omgeving. ‘Oorspronkelijk hoogwaardiger stonden er blokjes van twee-onder-een-kap, ‘We hebben in 2012 besloten dat ze bouwen dan in de vervangen moesten worden,’ zegt manager maar nu wilden we méér huizen bouwen, plannen’ projectontwikkeling Ruurd van der Meulen, die per stuk groter zouden zijn. Daarom ‘maar de planvorming liep al sinds 2009.’ kozen we voor combinaties van blokjes met - Rolf Vuurboom twee en met drie woningen’, legt Dessing Energiezuinig en onderhoudsarm uit. De architect tekende in totaal vijftig huizen in: 46 Met een aantal duidelijke eisen benaderde de corporatie grondgebonden, levensloopbestendige ouderenwoningen van haar vaste relatie Bureau voor Architektuur & Ruimtelijke twee lagen, ‘dat betekent dat 80 procent van het programma Ordening Martini: ‘De huizen moeten levensloopbestendig op de begane grond zit; dus wonen, slapen en sanitair’, en zijn. Verder willen we een laag energieverbruik en een vier gezinswoningen met een verdieping meer.

‘E

51

Woningbouw Aanbestedingsbeleid Actium Veel zicht Dessing: ‘Méér en grotere woningen op hetzelfde oppervlak, maar toch het zicht op het mooie buitengebied zoveel mogelijk behouden, dat was

mijn grootste uitdaging. Ik heb de woningen haaks op de wegenstructuur geprojecteerd. Vroeger waren de bouwblokken iets meer gedraaid.’ Dankzij het brede straatprofiel hebben de bewoners nog steeds vrij uitzicht. Vanuit de hoekwoningen is dat helemaal zo, dankzij de grote hoekramen die daarin geplaatst zijn, ‘met grote kaders om ze nog extra te accentueren.’ Dessing koos voor twee kleuren baksteen en dakpan, zodat de woningen per straat een andere uitstraling hebben gekregen. Op die manier sluiten de schaal en het karakter van de woningen goed aan bij de bestaande omgeving.

Met de bouwplannen ging Actium de bouwmarkt op: ‘We hebben dit keer vier aannemers uitgenodigd om een prijs te laten maken: drie bestaande relaties en één nieuwe. In dit geval was Vuurboom uit Valthermond de laagste inschrijver.’ Directeur Rolf Vuurboom: ‘Ook bij een klus die op traditionele wijze is aangeboden, kijken wij of we het ergens nog efficiënter of hoogwaardiger kunnen doen dan in de plannen staat. In dit geval hebben wij geadviseerd om op de verdieping een gewone houtskeletbouw-scharnierkap te zetten in plaats van standaard prefab-platen. Dat is makkelijker bouwen en het schept meer ruimte op de verdieping, dus daar was men wel blij mee.’

Samenwerken Vuurboom nodigde in een vroeg stadium zijn twee onderaannemers uit en liet hen meepraten over alle facetten van het werk. ‘Zo doen we dat meestal, gewoon even bij elkaar gaan zitten en ideeën uitwisselen. Als je het zo doet, kun je altijd efficiënt en plezierig met elkaar werken.’ Sowieso was de samenwerking prima, vertellen de drie heren. Ook Eltjo Dijkstra, projectleider van Actium, is erg tevreden: ‘Bij zulke vervangingsprojecten is het vooral belangrijk om draagvlak te vinden onder de bewoners. Je hebt in eerste instantie toch een schokkende boodschap voor ze: we slopen uw huis. Maar omdat wij, de architect, en de bouwer de bewoners vanaf het begin betrokken hebben, is het hier heel goed gegaan. Op de eerste informatieavond waren meteen tien mensen bereid om in een klankbordgroep te gaan zitten.’ De voormalige bewoners is ook een terugkeergarantie aangeboden, waardoor degenen die dat willen, terug kunnen naar hun vertrouwde buurt, maar dan in een nieuw huis.

Onderhoudsarm ventilatiekanaalsysteem

‘B

ij vervangingsprojecten is het belangrijk om draagvlak te vinden onder de bewoners’

- Eltjo Dijkstra

52

De sfeer in de wijk zal niet noemenswaardig veranderen, verwacht Dessing. De bewoners – grotendeels dezelfde als vroeger – krijgen gewoon een betere woning in dezelfde context. ‘Ze zullen niet weten wat hen overkomt. Er is een enorme kwaliteitsslag gemaakt De woningen met onder meer een zonneboiler en goede isolatie, voldoen ruim aan een EPC van 0.6.’ Die slag is ook gemaakt met het onderhoud door de plaatsing van een verlijmd ventilatiekanalensysteem. Vanwege verlijming zijn schroeven en

Woningbouw

‘M

éér huizen bouwen, die per stuk groter zijn’ - Ruud Dessing

: Actium, Assen

Bouwteamleden Architect : Martini-architekten, Groningen Constructeur : Ingenieursbureau Dijkhuis, Groningen Aannemer : Bouwmaatschappij Vuurboom, Valthermond

Onderaannemers en leveranciers Levering dakplaten

: Emergo Houtconstructies, Stadskanaal

Staalconstructie : Hendriks Metaalbewerking, Emmen Houten trappen

: Comfort trappen, Drachten

Levering bouwmaterieel : Sijperda Verhuur, Sneek

Fotografie: Ellen Bouwsema

In januari 2014 worden de laatste overgebleven oude huizen gesloopt. Eind van dat jaar moeten dan de laatste zestien nieuwbouwhuizen klaar zijn. Een belangrijk deel van de tijd die daar tussen zit, gaat nog op aan archeologisch onderzoek, wat ook in de eerste bouwfase een kleine tegenvaller was. Van der Meulen: ‘Er was hier vroeger een nederzetting, dat hadden we ons niet gerealiseerd. Het hele gebied is daarom schaakbordsgewijs afgegraven, tot zeventig centimeter onder het maaiveld. Er zijn middeleeuwse putten blootgelegd en veel vondsten van archeologische waarde veiliggesteld, dus het is goed dat het gebeurd is. De bevindingen worden in overleg met de historische vereniging van Norg in een speciale uitgave vastgelegd, waarvan het de bedoeling is dat alle bewoners een exemplaar ontvangen. Leuk voor hen om meer te weten over de historie van de plek waar ze wonen.’

Wonen op de es, dorpsstraat, Norg

Opdrachtgever

Tekst: Arjen Bakker

tape verleden tijd. Het kanalenstelsel is zo tijdens het onderhoud beter te reinigen. Vuurboom: ‘We hebben gewoon een goede en duurzame woning voor de doelgroep neergezet. En de woningstichting heeft er weinig werk van, want er zijn onderhoudsarme materialen gebruikt.’

53

Woningbouw

Herstructurering naar wonen met zorg voor later

Bouwgroep Dijkstra-Draisma sleepte als nieuwkomer bij woningstichting Weststellingwerf in een onderhandse aanbesteding van vijf aannemers de opdracht voor drie woongebouwen aan de Dr. Dreeslaan in Wolvega binnen en mag van de Woningstichting Weststellingwerf meteen door met nog eens twee woongebouwen. Het ontwerp is van Tjalling Zondag van Zofa architecten uit Groningen. Woningstichting Weststellingwerf kocht in 1993 zeven blokjes van vijf bejaardenwoningen in Wolvega, in het kader van de privatisering van een zorgcomplex van de gemeente. ‘We hebben toen gesteld: we verhuren ze nog vijftien jaar, daarna gaan we herstructureren en bouwen we iets nieuws’, legt Adri Bakker, hoofd technische dienst en vastgoed, tevens adjunct directeur, uit.

‘P

alladiaanse villa’s, op basis van natuurkundige principes’

- Tjalling Zondag

In 2002 begon een onderzoek naar de mogelijkheden voor een zogenoemde woonzorgzone, maar door allerlei ontwikkelingen in de zorg en de volkshuisvesting werd het 19 juni 2012 voor de bouw kon beginnen. ‘En nu, eind 2013, staan we aan de vooravond van de ingebruikname. Dan ben ik er dus twintig jaar mee bezig geweest.’ Helemaal afronden kan Bakker het project overigens nog niet: aan de Dr. Dreeslaan zijn nu eerst drie blokken met in totaal 54 appartementen gebouwd. Momenteel worden de laatste rijtjes bejaardenwoningen gesloopt en in 2014 komen daarvoor in de plaats nog twee woongebouwen, die de reeks compleet maken.

Zorgeloos twonen Zondag meldde zich al een jaar of tien geleden bij de woningstichting, toen hij hoorde dat zij een zorgconcept wilde ontwikkelen, omdat hij hiermee ervaring had. ‘Het

55

Woningbouw begon met een voorziening op basis van verpleeghuisnormen, maar het is uiteindelijk teruggebracht tot gewone, goede huurwoningen, waar je zorg aan huis kunt krijgen zodra je die nodig hebt.’ Bakker vult aan: ‘Precies de vorm waar de senior van tegenwoordig behoefte aan heeft. Je kunt er gaan wonen als je nog niets mankeert, met de wetenschap dat je huis goed is toegerust op zorg voor wanneer er wél iets aan de hand is. Alles is bijvoorbeeld gelijkvloers, de badkamer heeft schuifdeuren, de slaapkamers zijn groot genoeg om met een rolstoel langs het bed te gaan.’

Palladiaanse villa’s Zofa architecten borduurde voort op de stedenbouwkundige invulling die bureau HKB had voorzien voor de groene zone aan de Dr. Dreeslaan. ‘We wilden het oude ritme van de rijtjes bejaardenwoningen behouden. Als je nu een luchtfoto bekijkt, zie je dat dat is gelukt: de woonblokken staan ongeveer evenwijdig aan de nog bestaande rijtjes. Ze zijn breder en er zit een verbindingsstuk tussen, maar het idee is hetzelfde.’ Een belangrijk uitgangspunt was verder dat de blokken vrijstaand tussen het groen moesten komen, als een soort Palladiaanse villa’s, waar alle programmaonderdelen ‘onderdak’ krijgen en ruimtelijk op hun plek vallen. ‘Wandelpaden lopen tussen de gebouwen door, er is geen zichtbare scheiding tussen privé- en openbare ruimte.’

Auto’s onder een binnenhofje Het gevoel tussen de villa’s te wandelen wordt versterkt doordat de parkeerplaatsen inpandig zijn weggewerkt. ‘Het was dé uitdaging om dat voor achttien auto’s per gebouwtje mogelijk te maken. Ik wilde geen parkeerplint op het maaiveld met de woningen daar bovenop. Maar een kelder was onbetaalbaar. Dus nu hebben we de auto’s onder een opgetild binnenhofje, met de woningen en algemene ruimten daaromheen. Dat geeft het gebouw ook meteen een alzijdigheid, van alle kanten aantrekkelijk om te zien.’ De architect koos voor metselwerk van genuanceerde baksteen in grijsbruin en bruin-antraciet, witte beton voor balkons en gevelelementen, bronskleurig geanodiseerde kozijnen, geeloranje beglazing rond de bergingen en padoek (Afrikaans loofhout) voor de gevelbekleding aan de binnenhofkant.

Aanpassingen voor waterdichtheid Zofa’s ontwerp werd verwezenlijkt door Bouwgroep Dijkstra-Draisma. Bakker: ‘We hebben de gewoonte om bij een werk van deze omvang vijf geselecteerde bouwbedrijven een prijs te laten maken. Vier die al voor ons gewerkt hebben en één nieuwkomer. DijkstraDraisma sleepte als nieuwkomer meteen de klus binnen.’ Jan Kamminga werd de projectleider. Hij trof een ‘heel gedetailleerd bouwplan’ aan, waar hij in overleg alleen ten aanzien van de waterdichtheid aanpassingen voorstelde. Het werk noemt hij ‘niet echt moeilijk, wel bijzonder. Het is heel vrolijk, kleurrijk. Heel licht-doorlatend ook. Voor een ouderencomplex hartstikke mooi, met grote glaspartijen in de woningen en de trappenhuizen.’ ‘Om die transparantie constructief allemaal voor elkaar te krijgen, waren wel wat hoogstandjes nodig’, licht Zondag toe. ‘Het gebouw is op de juiste plekken open, maar dat moest wel kunnen. Op prominente plekken in het gebouw zitten overstekken, die normaal gesproken een ondersteunende kolom nodig zouden hebben. Maar omdat zo’n kolom de zichtlijnen zou verpesten, zijn de krachten in de wanden opgevangen met extra beton en staal.’

‘W

onen in een huis dat goed toegerust is op zorg voor later’

- Adri Bakker

56

Woningbouw

‘A

anpassingen voor waterdichtheid voorgesteld’

- Jan Kamminga

Als de drie woonblokken klaar zijn, de resterende blokjes gesloopt en de laatste onderhandelingen afgerond, gaat Bouwgroep Dijkstra-Draisma meteen door met de laatste twee blokken. Eigenlijk zou daar een aparte aanbesteding voor gehouden worden, maar op voorspraak van Bakker koos de woningstichting voor een voortzetting van de samenwerking. ‘Daaruit blijkt wel dat men tevreden is.’ De 54 levensloopbestendige huurwoningen hebben een oppervlakte die varieert van 80 m2 tot 114 m2. De gemiddelde netto huurprijs is gesteld op € 567,93 per maand.

54 appartementen Dreeslaan, Wolvenga

Opdrachtgever

:

Woningstichting Weststellingwerf, Wolvega

Bouwteamleden Architect : Zofa groningen, Groningen Adviseur Installaties

:

Bureau 1232, Groningen

Aannemer : Bouwgroep Dijkstra Draisma, Bolsward Installateur E&W

:

Breman Drachten, Drachten

Onderaannemers en leveranciers Roldeuren & toegangscontrole

:

DJ Hekwerk & Toegangscontrole, Heerenveen

Metselwerk : Metselbedrijf de Wouden , Broeksterwoude Prefab beton elementen

:

Smit Bedum prefab beton, Bedum

Staalconstructie : K. Stok en Zn, St.-Annaparochie

Fotografie: Zofa Groningen

Specifieke duurzame snufjes zitten niet in het gebouw. Zondag: ‘We halen de EPC-normen, maar belangrijker is een duurzaam gebouw door gebruik te maken van natuurlijke principes. Alle appartementen hebben op één of andere manier oriëntatie op de zon - het zuiden - zodat het licht minder aan hoeft en de kachel lager kan. We ventileren de woningen volgens de hedendaagse eisen met een WTW, maar waar ik heel trots op ben is dat het gelukt is om de parkeerruimte natuurlijk te ventileren via sleuven onder de woningen. Dat er dertig, veertig jaar lang geen mechanische installatie hoeft te draaien, dát bespaart nog eens energie.’

Tegelwerk : Julius van der Werf, Sneek Aluminium afwerk profielen

:

Welmecon, Ens

Levering bouwmaterieel

:

Sijperda Verhuur, Sneek

en Den Daas gevelsteen

:

Bouwcenter Meijer, Foxhol

Levering ijzerwaren

:

Raadsma, Dokkum

Levering bouwmaterialen

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel :

Remix, Borger

Tekst: Arjen Bakker

Natuurlijke ventilatie

57

Laat een frisse wind waaien door uw netwerk

Donderdag 5 Juni 2014

www.uhn.nl

Woningbouw

Met het PlusWonen concept zijn in 24 weken 34 woningen gerealiseerd In het bij Drachten gelegen Boornbergum zijn deze zomer 34 woningen opgeleverd volgens het PlusWonen concept van VolkerWessels. Samen met ontwikkelende aannemer Rottinghuis waren WoonFriesland en Accolade opdrachtgever van het plan. Door de combinatie van opdrachtgevers is er een grote serie gebouwd, wat in deze tijd niet gebruikelijk is. 4D Architecten uit Enter is er goed in geslaagd om het bestaande concept van PlusWonen aan te passen tot één laag met kap, waarmee ze laten zien dat het concept goed aan te passen is aan stedenbouwkundige randvoorwaarden. 4D architecten is niet onbekend met dit woningconcept. Het bureau heeft samen met VolkerWessels een bestaand woonconcept verder gestandaardiseerd. Hierdoor kan nog beter worden ingespeeld op plaatselijke, locatiegebonden omstandigheden. Met het concept kan tegemoet gekomen worden aan de grote vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen. Vertrekpunt voor het ontwerp waren dan ook de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitsplan in Boornbergum.

Aanpassing PlusWonen concept Architect Klein Horsman vond voldoende ruimte om met maximaal de helft van de breedte van de woning door de gootlijn te gaan: ‘Met behulp van een dakopbouw op de hoek hebben we op deze manier het jasje passend gemaakt

‘H

et is een duurzame en flexibele manier van snel bouwen’ - Koos Veldkamp

59

Woningbouw

voor dit woningconcept. Daarin werd één laag met kap voorgeschreven in plaats van twee lagen. De grootste uitdaging was om met het PlusWonen concept als basis voldoende ruimte op de verdieping te creëren om het programma van de opdrachtgevers kwijt te kunnen.’ Door de standaardisering gaan de faalkosten enorm naar beneden. Klein Horsman: ‘Het concept lijkt net lego om te bouwen. Met een EPC van 0,6 voldoen we ook redelijk scherp aan de eis van het Bouwbesluit; alles is optimaal geïsoleerd. Het zijn daarom zeer energiezuinige woningen met een laag verbruik. De woningen zijn uitgevoerd met een standaard vloerverwarming.’ Het architectenbureau werkt regelmatig samen met Rottinghuis aan PlusWonen. ‘Omdat de constructie van het binnenspouwblad door de opbouw helemaal anders werd, hebben wij deze meegenomen in het betoncasco. De kap werd direct op de verdiepingsvloer gelegd. Het kostte wel extra energie om dit te vertalen naar de leverancier.’ ‘Dit PlusWonen concept is een systeem dat VolkerWessels al jaren toepast’, vertelt projectleider Koos Veldkamp van aannemingsbedrijf Rottinghuis. ‘Het is een duurzame en flexibele manier van bouwen, waar

60

we al 200 woningen mee opgeleverd hebben. Het standaardverhaal zit heel goed in elkaar en door de prefab uitvoering is de bouwtijd erg kort. We hebben maximale invloed op het systeem. De huizen worden ‘climate ready’ opgeleverd, met extra mantelbuizen voor een eventuele zonneboiler, warmtepomp of PV-panelen.’

Uitvoering met doorstrijkvoeg Om de hoeken van de woning meer te accentueren zijn de entrees verplaatst naar de zijgevel. Klein Horsman: ‘Dit was, evenals de verplaatsing van de garages, één van de tips van Welstand.’ De gevel is uitgevoerd in twee kleuren metselwerk, en door onder andere de spiegeling van de woningen is het op deze manier een kenmerkend ontwerp geworden. ‘Een goede materiaalkeuze door de architect, passend binnen het budget van de aannemer, kan zelfs in tijden van verschraling een meerwaarde hebben,’ legt Klein Horsman uit. ‘We hebben Rottinghuis overtuigd van het nut van de doorstrijkvoeg. De metselaar moet het in één keer goed doen, maar de steen gaat op deze manier veel meer leven en dat geeft een meerwaarde aan het ontwerp. Het is een visitekaartje voor deze woningen.’

‘G

oede materiaalkeuze, passend binnen budget aannemer, kan zelfs in tijden van verschraling een meerwaarde hebben’

- Rene Klein Horsman

Woningbouw

Korte bouwtijd

Met het PlusWonen concept is aannemingsmaatschappij Rottinghuis in staat geweest om in 24 weken tijd 34 woningen te realiseren. Veldkamp: ‘Het is qua planning een verhaal van een treintje dat goed is opgestart en goed blijft rijden. De extra eisen van de opdrachtgever en de huurderswensen zijn op een goede en snelle manier verwerkt.’ Voor WoonFriesland heeft het concept PlusWonen een goede indruk achtergelaten. Schipper: ‘Volgens mij heeft het de toekomst. Ik zou het graag nog een keer willen toepassen.’

r is goed afgestemd hoe we als opdrachtgever vonden dat een woning opgeleverd moest worden’ - Jan Melle Schippers

42 woningen, Boornbergum

Opdrachtgever

: Accolade, Heerenveen

Opdrachtgever

: WoonFriesland, Grou

Bouwteamleden

Fotografie: Sarah Janssen

‘E

Architect : 4D architecten, Enter Aannemer : Reitsma, Drachten Installateur E&W

: Installatiebedrijf T. Breman, Genemuiden

Onderaannemer& Leveranciers Levering en montage deurkozijnsets en hang- en sluitwerk

: BPZ, Vries

Levering hang - en sluitwerk

: Raadsma, Dokkum

Glas en schilderwerk

: Schilders Gilde Friesland, Oosterwolde

Tekst: Petroeska Siccama

Projectleider Jan Melle Schippers van WoonFriesland: ‘Door het gebruik van het standaardconcept waren er geen noemenswaardige problemen. Er waren wel afstemmingsmomenten om het ontwerp aan te passen aan de standaardeisen van WoonFriesland. Het keukenblok moest iets groter en de opstelgrootte van het kooktoestel moest van 60 naar 90 cm. De posities van de wandcontactdozen, het tegelwerk, en de hoogtes en posities van het sanitair werden doorgesproken. Voor het overige wist de aannemer goed wat er van hem verwacht werd. Tijdens het voortraject is goed afgestemd hoe we als opdrachtgever vonden dat een woning opgeleverd moest worden. Door dit soepele traject en de goede afspraken verliep de samenwerking prima.’

61

Kantoor§

Rode rups vervangen door havenpaviljoen als aanjager en activator Blauwestad Het projectbureau van Blauwestad nabij Winschoten verhuisde in het voorjaar van 2013 van de zogenoemde Rode Rups naar het Havenpaviljoen, een nieuw multifunctioneel gebouw dat behalve het projectbureau ook het havenkantoor, een openbare sanitaire ruimte en een brasserie herbergt. Het havenpaviljoen als onderdeel van een nieuw havenkwartier moet de uitvalsbasis worden voor toerisme en recreatie in het gebied rond het Oldambtmeer. Simon Benus Bouw uit Stadskanaal won de openbare aanbesteding voor de bouw en pvanb architecten die voor het ontwerp.

62

Met het gereedkomen van het havenpaviljoen wordt alvast een voorschot genomen op de opening van de Blauwe Passage, de nieuwe vaarverbinding van de noordrand van het Oldambtmeer naar Nieuwolda, die in 2015 gereed komt. Hiermee krijgen het Oldambtmeer en Blauwestad een aansluiting op het Termunterzijldiep, de Dollard en de Eems in Duitsland hetgeen de watersport en het toerisme zal bevorderen.

Van wonen naar recreatie ‘Zoals iedereen wel weet, wordt Blauwestad niet zo snel volgebouwd als was gehoopt’, vertelt Jeannette Bontjer van projectbureau Blauwestad. Nadat private partijen van het eerste uur waren afgehaakt zijn de provincie Groningen en gemeente Oldambt in 2010 een publiek-publieke samenwerking aangegaan. Samen hebben zij gewerkt aan de nieuwe ontwikkelingsvisie ‘Een toekomstplan, Blauwestad in het Oldambt’. ‘We leggen nu vooral de nadruk op recreatie en de toeristische infrastructuur. Door het organiseren van evenementen trekken we mensen die vervolgens zelf ervaren hoe mooi het hier is. Pas als de woningmarkt weer aantrekt richten we onze pijlen weer nadrukkelijker op het wonen.’

Initiatief om te investeren In overleg met ondernemers Verwoerd van Brasserie Loef & Lij en havenbeheerder Staal besloten de provincie Groningen en de gemeente Oldambt uiteindelijk in juni 2011 tot een samenwerking voor het nieuwe Havenpaviljoen. Voor de provincie een investering van circa drie miljoen euro in het Havenkwartier:

Kantoor

‘T

ijdens de sessies zaten we continu te schetsen’ - Emiel Noordhuis

met veel luwte. Ook wilden we een goed binnenklimaat en een laag energieverbruik. En we wilden een landmark, een herkenningspunt vanaf het meer en de A7, zoals ons oude rode gebouw dat ook was.’

Een soort fort

behalve een nieuw multifunctioneel havenpaviljoen omvat het plan ook 130 aanlegplaatsen in de haven, een boulevard-achtige wandelpromenade, een loopbrug, een speelweide, een strand en een evenemententerrein. Drie architectenbureaus werden uitgenodigd hun visie te presenteren: daaruit kwam pvanb architecten uit Groningen naar voren als definitieve ontwerper. Emiel Noordhuis van pvanb: ‘We kregen te horen: er is een budget voor een rechte doos maar probeer voor dat geld iets heel moois te maken.’ Noordhuis wist dat zijn gebouw als ‘aanjager en activator’ van het gebied zou moeten fungeren. ‘Een stimulans om wat langer in Blauwestad te vertoeven’. Bontjer: ‘Andere eisen waren: een alzijdig ontwerp, dat van alle kanten aantrekkelijk is om te zien, makkelijk in delen verhuurbaar aan bijvoorbeeld winkels en goed op de wind berekend,

‘H

avenpaviljoen als een landmark vanaf het meer en de A7’

- Jeannette Bontjer

Noordhuis: ‘Prachtig om zo’n klus te krijgen. We zijn meteen met de toekomstige huurders, met het projectbureau, de gemeente en de provincie om tafel gegaan om te bespreken wat ze wilden. Tijdens die sessies zaten we continu te schetsen. Van die tekeningen maakten we dan boekjes, die de volgende keer als uitgangspunt dienden om verder te praten. Dat is in totaal wel zes of zeven keer gebeurd.’ Daarna had Noordhuis de juiste inspiratie voor zijn definitieve ontwerp: ‘Je zoekt altijd naar hoe het in de locatie opgaat. In dit geval wilde ik graag de indruk wekken dat het gebouw er altijd al had kunnen staan, als een soort fort misschien. Het is ook niet direct duidelijk wat het is. Je moet het ontdekken.’ Noordhuis koos voor een vorm van het gebouw zodanig dat elke functie - restaurant, havenkantoor, projectbureau (verkoopkantoor) - maximaal profiteert van zicht op de omgeving en optimale routing en organisatie. Vanaf de weg bekeken ligt het wat verscholen, vanaf het water is het open en uitnodigend.

Stenen met groeven Om die fort-uitstraling te bereiken, dacht Noordhuis, moesten er ‘verweerde’ stenen komen, met groeven alsof ze jarenlang aan regen en wind zijn blootgesteld. Hij ontwikkelde ze samen met steenfabriek Klinkers in Maastricht. ‘We maakten malletjes met vier tot nul groeven, waarin de stenen werden gebakken. De plaats van al die steentjes in de gevel hebben we precies uitgetekend.’ Dat was nieuw voor Mark Zijnge, projectleider bij Simon Benus Bouw. ‘Wij dachten: dat metselwerk is het eerste waar we op bezuinigen’, zegt hij gekscherend. ‘Maar dat mocht natuurlijk beslist niet van de architect. Dus toen hebben de metselaars met behulp van tekeningen met nummertjes alles opgemetseld.’ De architect heeft het aantal groeven in de stenen van beneden naar boven toe laten nemen, waardoor een bijzonder en intrigerend gevelbeeld is ontstaan. Achteraf is Zijnge blij dat Noordhuis voet bij stuk hield, want het resultaat is prachtig, vindt hij. Het gevelmetselwerk is uitgevoerd met meerdere steentypen en in verschillende verbanden. ‘De architect heeft sowieso gedacht in ruwe materialen. Behalve deze steen zit er heel veel ruw gezaagd hout in. Dat geeft een heel mooi effect.’ De toren is een staalconstructie en de draagconstructie van het gebouw is voornamelijk kalkzandsteen.

63

Kantoor

‘M

et vereende krachten hebben we het gered’

- Mark Zijnge

Van rood naar blauw

Opdrachtgever : Gemeente Oldambt, Winschoten Gebruiker : Projectbureau van Blauwe Stad, Blauwe stad

Bouwteamleden Bouwdirectie : Woonconcept, afd. Vastgoed, Meppel Architect : pvanb architecten, Groningen Aannemer : Simon Benus Bouw, Stadskanaal

Onderaannemers en Leveranciers Levering bouwmateriaal en Calduran kalkzandsteen

:

Bouwcenter Meijer, Foxhol

Breedplaatvloeren : Omnia Plaatvloer, Coevorden

Fotografie: Henk Marks

Jeannette Bontjer is er uitermate mee in haar nopjes: ‘Dit is de opmaat naar een echte toeristische trekpleister.’ Daarnaast prijst ze de projectbouwmanager Simon Benus Bouw voor het feit dat het gebouw voor het zomerseizoen klaar was, ondanks een zeer slechte winter. Zijnge: ‘Er zijn de nodige dingen stuk gewaaid en er waren dagen dat we nauwelijks op de bouwplaats konden komen, zo nat was het. En de aanvoerweg was ook nog niet klaar. Maar met vereende krachten hebben we het toch gered. Daar ben ik best trots op.’ De Rode Rups, de naam die het rode gebouw in de volksmond meekreeg, wordt gesloopt. Dat hebben provincie Groningen en gemeente Oldambt besloten nadat ideeën voor herbestemming niet haalbaar bleken vanwege de hoge kosten.

Havengebouw, Blauwstad

Opdrachtgever : Provincie Groningen, Groningen en

Tekst: Arjen Bakker

In contrast met de ruwe materialen van de laagbouw staat een uitkijktoren, die op het dak is gesitueerd. Deze is wel door het gebouw heen gefundeerd. De toren is van staal en omspannen met een licht doorlatend Meshdoek in de kleur blauw. Noordhuis: ‘We wilden sowieso een uitkijkpunt. Daarom hebben we het dak toegankelijk gemaakt. Vervolgens kwamen we op het idee om een toren te bouwen waarmee we niet alleen de gewenste landmark konden realiseren, maar ook een recreatieplek en een uitkijkpunt voor de havenmeester en voor de makelaar die met belangstellenden een kavel in Blauwestad wil uitzoeken.’

65

Kantoor§

Innovatie en flexibiliteit in het duurzaamste gebouw van de gemeente Groningen Een energiezuinig, doelmatig en toekomstbestendig kantoorgebouw, waar medewerkers en bezoekers zich veilig en welkom voelen en waar de exploitatielasten beheersbaar zijn. De gemeente Groningen beschikt sinds december 2013 over een gebouw dat aan al deze wensen voldoet. Het kantoor aan het Harm Buiterplein 1 op het Europapark is vooral bedoeld voor medewerkers van de dienst Sociale Zaken en Werk. Inwoners van Groningen kunnen hier terecht met vragen over werk en inkomen, schuldhulpverlening, bouwen en wonen. Ze kunnen er verder het horecaspreekuur en het UWV bezoeken en gebruik maken van de openbare parkeergarage.

66

Kantoor

‘I

nnovaties die nauwelijks eerder zijn toegepast, kregen in dit ontwerp de ruimte’

- Martin Wiersma

Duurzaamste gebouw Het 17.000 m² grote kantoorgebouw met ondergrondse parkeergarage mag met recht het duurzaamste gebouw van Groningen worden genoemd. Het ontwerp is van MVSA Architects uit Amsterdam. Het gebouw oogt uitermate licht, transparant en modern. De gevel bestaat over de vijf verdiepingen uit glas, afgewisseld met witte composietelementen. De vormgeving van het gebouw toont de finesse van de duurzaamheidsuitgangspunten van de architect. Door het hele gebouw zijn innovatie, duurzaamheid en flexibiliteit terug te vinden, zoals in de twee atria en in de groene binnentuinen.

20 jaar garantie Voor de realisatie van dit project tekende BAM Utiliteitsbouw regio Noord. Projectleider Martin Wiersma: ‘BAM is in 2011 op basis van een Engineer, Build & Maintain contract na een Europese aanbesteding als hoofdaannemer bij het project betrokken. Samen met BAM Techniek zijn we, naast de engineering en realisatie, gedurende twintig jaar verantwoordelijk voor het bouwkundige en installatietechnische onderhoud van het gebouw. Een betere garantie op het gebouw kun je niet krijgen.’

Innovatie De grootste uitdaging bij dit project lag in de unieke combinatie van de contractvorm, de duurzaamheidsambitie en de toepassing van bouwinnovatie, zoals de composietgevel en de Holconvloer. Dit is een nieuw soort vloer met een open constructie, een combinatie van een stalen vakwerkligger en betonschillen. Hiertussen is ruimte voor het prefab integreren van installatie-voorzieningen. ‘Innovaties die nauwelijks eerder zijn toegepast, zoals de Holconvloer, kregen in dit ontwerp de ruimte. Dit bracht risico’s met zich mee. We zijn als team dan ook direct bij elkaar gaan zitten om het plan zo snel mogelijk vanuit het principe van concurrent engineering op te kunnen starten. Dit heeft geleid tot optimalisaties, zoals de integratie van installatieonderdelen in de prefab vloeren. Ook de composietgevel vroeg extra aandacht’, licht Wiersma toe. ‘Juist vanwege de meerjarige onderhoudstermijn wilden we maximale kwaliteit met minimale exploitatielasten.’

Vloer met statiegeld ‘De innovatieve Holconvloer is één van de bepalende elementen in ons constructieconcept’, vertelt Roel de Jong, directeur van Ingenieursbureau Wassenaar bv. ‘De nieuwe mogelijkheden passen bij de wensen van de opdrachtgever. Kort samengevat zorgt deze vloer met veel vrije overspanning voor een grote vrije indeelbaarheid gecombineerd met een grote belasting. Hierdoor zijn er weinig kolommen toegepast, zodat het gebouw optimaal flexibel is. Door de keuze voor een staalskelet kon er slanker geconstrueerd worden. Hierdoor is het gebouw transparanter.’

‘D

e innovatieve Holconvloer is één van de bepalende elementen in ons constructieconcept’ - Roel de Jong

De wijze waarop vloerdelen zijn gemonteerd spreekt ook tot de verbeelding. Er is gebruik gemaakt van zogenaamde ‘droge montage’. De Jong: ‘De constructie is in principe demontabel. Hierbij steekt de maatvoering van de elementen heel nauw. Verschillen in maatvoering zijn namelijk niet weg te poetsen met een deklaag. Er wordt door Holcon onderzoek gedaan naar een ‘statiegeld’-concept. Wordt het gebouw gedemonteerd, dan kunnen de vloerelementen ingeleverd worden bij Holcon voor hergebruik.’

67

Kantoor

Meer kwaliteit

In het bouwproces is volop gebruik gemaakt van methoden die de efficiency bevorderen. Een goed voorbeeld hiervan is de toepassing van een BIM model door alle betrokken partijen. Maar ook in de uitvoering is een slag gemaakt met de inzet van LEAN Building. ‘Met deze methode kregen we alle partijen mee om de planning te dragen en het eindresultaat te borgen. Betere samenwerking met uiteindelijk meer kwaliteit’, zo vat Wiersma het geheel samen.

Kantoor SOZAWE, Groningen

- Gerard Kluivingh

Duurzame installaties De gemeente Groningen ambieerde met de nieuwbouw een CO2-neutraal gebouw. Gerard Kluivingh, accountmanager bij installatieadviseur Deerns, licht toe: ‘Het installatieconcept bevat drie belangrijke toepassingen: voor de klimaatbeheersing wordt gebruik gemaakt van een (gebieds-)WKO, het gebouw heeft geen gasaansluiting, het gebouw wekt deels zelf elektriciteit op met 220 PV zonnepanelen op het dak. Dit alles, samen met de slimme bouwfysische toepassingen zoals de atria en de binnentuinen en de hoge isolatiewaarde van de gevel, zorgt ervoor dat we deze ambitie waar hebben kunnen maken. In dit project heeft het ontwerp- en bouwteam de kans gehad om het duurzaamheidsaspect optimaal uit te werken.’

Gebruiker

:

Dienst Sociale Zaken en Werk, Groningen

Bouwteamleden Architect : MVSA Meyer & Van Schooten architecten, Amsterdam Bouwdirectie : draaijers+partners, Groningen Constructeur : Ingenieursbureau Wassenaar, Haren Adviseur Installaties

:

Deerns, Groningen

Adviseur Brandveiligheid

:

Nieman Raadgevende Ingenieurs, Zwolle

Aannemer : Bam Utiliteitsbouw Regio Noord, Groningen

Onderaannemers en leveranciers Liften : Mitsubishi Elevator Europe, Veenendaal Bedrijfsdeuren : Klunder Drachten, Drachten Breedplaatvloeren : Omnia plaatvloer, Coevorden Levering en montage binnendeuren en hang- en sluitwerk

:

BPZ, Vries

Bemaling : Van Dijk van Es, Appingedam Levering kalkzandsteen

:

Aannemers & metselbedrijf Schuler, Emmen

Mitsubishi Elevator Europe (MEE) is met ruim 63 jaar ervaring een van de meest toonaangevende producenten van liftinstallaties. De drie belangrijkste kernkwaliteiten van onze liften zijn energiezuinigheid en duurzaamheid. Een van de redenen voor SOZAWE om te kiezen voor liftinstallaties van Mitsubishi. (Het gebouw heeft een A++ energielabel). Daarnaast zijn de 6 liftinstallaties specifiek uitgevoerd volgens het wensenpakket van SOZAWE. Dankzij de hoge kwaliteit en het planmatig onderhoud functioneren onze liften praktisch storingsvrij. Hoofdcomponenten als draagkabels, besturing en aandrijving gaan zeer lang mee, daarom durven wij ook langjarige garanties te geven. Dat leidt tot lage exploitatiekosten, voordeling voor de gemeente Groningen als eigenaar van het pand. Kwaliteit verdient zichzelf zodoende altijd terug.

Fotografie: Gerard Verbeek

en CO2-neutraal gebouw’

Tekst: Anniek Heijs

‘E

Opdrachtgever : Gemeente Groningen, Groningen

69

Woonwinkel complex

Revitalisering van woonwinkelcentrum Emmermeer In de wijk Emmermeer in Emmen is het winkelgebied getransformeerd naar een aantrekkelijk winkelcentrum als onderdeel van de herstructurering van deze woonwijk uit de zestiger jaren. Door deze impuls is het centrum een bovenwijkse voorziening geworden. Brands Bouwgroep BV heeft voor wooncorporatie Lefier en Winkelbeleggingen Noord Beheer BV de nieuwbouw en de renovatie van de eerste twee fasen uitgevoerd. Voor de derde fase vindt nu afweging plaats over het te ontwikkelen programma.

70

‘Het was 2000 toen we met onze partners beseften dat de wijk Emmermeer een impuls nodig had’, zegt Henk Stolte, programmamanager bij Lefier. ‘Er werd o.a. een plan gemaakt om het uit vier woon-winkelblokken bestaande centrum van de wijk aan te pakken. In 2004 hebben we de panden overgenomen van de toenmalige eigenaar Corio. De maisonnettes van één blok (fase 4) zijn door Lefier verkocht aan de zittende huurders of op de markt gebracht zodra een huurder vertrok. Op de andere drie blokken hebben we een ontwikkeling losgelaten. Hiervoor heeft AAS architecten uit Groningen drie ongeveer gelijke ontwerpen gemaakt, met winkels op de begane grond en nieuwbouw van een woontoren met appartementen. In fase 1 zijn de bestaande maisonnettes boven de winkels vervangen door nieuwe appartementen, in fase 2 zijn de maisonnettes grondig gerenoveerd.’ De plannen voor het woon-winkelcentrum pasten in het stedenbouwkundig masterplan, dat Compositie 5 voor het gebied maakte, in samenspraak met de ontwikkelaars en de gemeente Emmen.

Woonwinkel complex Lichte constructie

‘W

ij zitten als corporatie redelijk dicht op het bouwproces’

- Henk Stolte

Verandering van wooneenheden Het eerste blok werd ongeveer vijf jaar geleden gebouwd. Brands Bouwgroep BV uit Emmen verwierf de bouwopdracht en nam Rütze Installatiebureau mee voor de installaties. ‘Dat deze partijen in 2011 opnieuw aangetrokken zouden worden voor de bouw van de tweede fase was geen uitgemaakte zaak’, vertelt Henk Stolte. ‘We hebben elke fase afzonderlijk aanbesteed.’ Richard Menzen: ‘Het werk was voor ons bekend, we borduurden voort op de bestaande ervaring.’ De tweede woontoren kreeg wel een andere verdeling van wooneenheden als gevolg van veranderende marktomstandigheden en inzichten. ‘De eerste was een woontoren met drie koopappartementen op één woonlaag. Bij de tweede heeft Lefier gekozen voor vier huurwoningen op één verdieping. Ook anders was dat op deze tweede locatie eerst een voormalige Rabobank gesloopt moest worden. Daarna hebben we de kelder uitgegraven voor de bergingen. Die is vervolgens ondergronds aangesloten op de in fase 1 gerealiseerde parkeergarage.’

Het tweede appartementencomplex zelf is opgebouwd uit breedplaatvloeren en gietbouw van in het werk gestorte betonwanden. De gevels zijn gemetseld, onderbroken met gevelstuc. Verder zijn er aluminium kozijnen gebruikt, met grote ramen. Van de oude maisonnettes boven de winkels bleef alleen het casco, de hoofddraagconstructie, behouden. Voor de rest zijn ze totaal gesloopt en weer opgebouwd in houtskeletbouw. Daarop kwam een harde isolatieplaat, waarop vervolgens een weefsellaag, steenstrips en gevelstuc aangebracht is. Menzen: ‘Zo kon de constructie licht blijven, terwijl de maisonnettes een zelfde uitstraling hebben gekregen als de appartementen.’ Rütze Installatiebureau uit Valthermond kon ook voortborduren op de ervaringen van de eerste woontoren. ‘Maar we hebben heel duidelijk de innovaties van de tussenliggende jaren meegenomen’, zegt Ferdinand Rütze. ‘In de eerste flat gebruikten we bijvoorbeeld blikken kanalen voor ventilatie,

‘T

oepassing van eco-radiatoren is een pilot samen met fabrikant Henrad’ - Ferdinand Rütze

71

Sla uw slag op de Green en Bouw aan uw Netwerk Donderdag 12 juni 2014

In samenwerking met

www.uhn.nl

Woonwinkel complex

e borduurden voort op de bestaande ervaring’

- Richard Menzen in de tweede hebben we kunststof toegepast. Dat was eenvoudiger om aan te leggen, en heeft het voordeel van minder geluidsoverdracht tussen de ruimtes. Verder hebben we nu geen standaardradiatoren gebruikt, maar eco-radiatoren.’

10% besparing met eco-radiatoren De toepassing van eco-radiatoren is een pilot, samen met fabrikant Henrad. Ferdinand Rütze: ‘Dit is het eerste project in het noorden waar ze zijn toegepast.’ Conventionele radiatoren worden aan de voor- en achterkant even warm. Hierdoor gaat er veel stralingswarmte aan de achterkant via de muur verloren. Rütze: ‘Eco-radiatoren beschikken over een voorplaat die warmer wordt dan de achterplaat. Dat is comfortabeler voor de bewoners, zorgt voor een snellere opwarming tot 23% en het bespaart ook 10% energie.’ In combinatie met een modulerende ketel en een Tichelmann-leidingsysteem waarbij elke radiator een gelijke weerstand heeft, wordt de woning gelijkmatig opgewarmd en is het in de tweede woontoren dus aangenamer dan in de eerste. ‘Daar is het ook goed hoor: maar waar het beter kon, hebben we dat gedaan.’

Harde deadline Brands Bouwgroep B.V. en Rütze Installatiebureau zijn op 9 mei 2011 gestart met het project. Het werk diende voor 1 maart 2013 opgeleverd te worden vanwege een subsidiedeadline. ‘Dat was dus een harde eis’, licht Menzen toe. ‘We hebben die datum kunnen halen door het betongietwerk te versnellen van zeventien naar negen dagen per verdieping, door de inzet van dubbele

betonploegen en extra stalen bekisting.’ Wat ook bijdroeg, was dat Lefier meerde keren per week een opzichter op het werk had, met wie snel eventuele aanpassingen doorgenomen konden worden en die ook beslissingsbevoegdheid had om goed te keuren. ‘Korte lijnen, dat is altijd heel prettig werken,’ zegt Menzen. Rütze: ‘Dit was ideaal: direct contact, altijd even snel kunnen afstemmen, samen de beste oplossing zoeken.’ Stolte: ‘Wij zitten inderdaad als corporatie redelijk dicht op het bouwproces, met ervaren opzichters die het belang van de organisatie kennen, maar ook weten wat de bouwers nodig hebben. En ze mogen inderdaad veel snel beslissen en koppelen dit altijd aan ons terug.’ Over de samenwerking zijn alle partijen dus prima te spreken. Ze pakken alle drie ook graag nog het derde blok aan. Wanneer dat ervan zal komen, hangt echter af van hoe de woning- en winkelmarkt zich ontwikkelt. Kortom, de verdere revitalisering van het woonwinkelcentrum wordt bepaald door de economische omstandigheden van morgen.

Woonwinkelcomplex Emmermeer, Emmen

Opdrachtgever

: Lefier Zuidoost Drenthe, Emmen

Bouwteamleden Architect : AAS Architecten, Groningen Aannemer : Brands Bouwgroep, Emmen Installateur E&W

: Rütze Installatiebureau, Valthermond

Onderaannemer en leveranciers Grondwerk : Fuhler, Emmen Metselwerk en spouwisolatie

: Metselbedrijf Haulerwijk, Wijnjewoude

Balusters, luifels winkels en leuning

: Level Trappen & Constructies, Hoogeveen

Levering en montage hang- en sluitwerk, deurkozijnsets en stompe binnendeuren : BPZ, Vries Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel

: Remix, Borger

Betontrappen bordessen, kolommen, en balken

: Noppert Beton, Burgum

Breedplaatvloeren : Omnia Plaatvloer, Coevorden Steigerwerk : Aannemers & metselbedrijf Schuler, Emmen

Tekst: Arjen Bakker

‘W

73

Recreatie

Ontwerp bouw en installaties van sociëteit Vindicat in BIM 3D

74

Recreatie

Door de stedelijke vernieuwing en de komst van het spraakmakende Groninger Forum is een nieuwe gevelwand aan de oostzijde van de Grote Markt noodzakelijk. Daarin krijgt de studentenvereniging Vindicat atque Polit een nieuw en robuust onderkomen. Bijzonder aan dit project is dat het hele gebouw - inclusief installaties - in BIM 3D formaat is ontworpen. De bouw is op dit moment in vergevorderde uitvoeringsfase en in handen van de bouwcombinatie Jurriëns Jorritsma Bouw vof. De uitvoering van de herontwikkeling staat onder supervisie van de Berlijnse architect Thomas Müller. Hoeveel panden er - naast de nieuwbouw van Vindicat - aan de oostzijde van de Grote Markt komen, is op dit moment nog niet zeker. Ontwikkelaar VolkerWessels Vastgoed is druk aan het schetsen en voert onderhandelingen met marktpartijen. Het maken van een nieuwe oostwand is een complex proces van slopen, archeologisch onderzoek en bouwen. Met de nieuwe gevelwand wordt de oude rooilijn hersteld, waardoor de Grote Markt zijn vooroorlogse proporties terugkrijgt. De rooilijn schuift 17 meter naar voren en maakt zo ruimte voor een stadsplein: de Nieuwe Markt. Aan dat plein komt het Groninger Forum, een ontmoetingsplaats en dynamisch centrum voor populaire cultuur, informatie en actualiteit. Het Groninger Forum gaat naar verwachting in 2017 open. Op de hoek van de nieuwe oostwand komt het nieuwe onderkomen van de studentensociëteit naar een ontwerp van het Groningse architectenbureau De Zwarte Hond. Het ontwerp moest voldoen aan het beeldkwaliteitsplan van Thomas Müller, die architectuur met klassieke uitstraling nastreeft, die weer geïnspireerd is op de zuidzijde van de Grote Markt. De verhuizing van Vindicat vanuit het midden naar de hoek van de oostwand, een nieuwe monumentale positie naast de Martinitoren, is voor architect Ben van der Meer aanleiding geweest om het ontwerp een stoer, ambachtelijk en stijlvol karakter te geven.

Nieuw voor oud Studentenverenigingen als G.S.C. Vindicat zijn rijk aan tradities en historie. Peter van der Meer van Ingenieursbureau Wassenaar: ‘Het is een gebouw met heel veel verschillende vloerniveaus met veel trappen en vluchtwegen.’ Het ontwerp is namelijk van binnen als het ware opgebouwd uit afzonderlijke dozen. Van der Meer: ‘Een soort split-level systeem waarmee je per trap steeds een halve verdieping hoger komt tot de bovenste verdieping en het dakterras. Dit benadrukt de tradities en de hiërarchische structuur van de studentenvereniging, waar je als ouderejaars steeds op een hoger niveau in de sociëteit mag komen.’

‘E

en kelder bouwen naast de Martinitoren vraagt om een zeer zorgvuldige aanpak’ - Peter van der Meer

75

"Uw partner om te bouwen in het noorden!" ...én de rest van het land natuurlijk!

MONIERWEG 14-16 COEVORDEN

T: 0524 51 58 51

WWW.OMNIAPLAATVLOER.NL

Recreatie

‘De voorwaarde van Vindicat was dat ze ‘nieuw voor oud’ wilden krijgen’, legt Berry ten Pas, projectmanager bij draaijer + partners. Het bestuur van Vindicat wordt gevormd door de Senaat-studentenleden en wisselt jaarlijks. ‘Voor zo’n opdrachtgever zorgen wij voor de continuïteit in het nieuwbouwproces.’ vertelt Ten Pas. ‘Wij voeren de directie en vertegenwoordigen Vindicat in het proces.’ De studenten kregen een belangrijke stem bij de beeldverwachting. Van de gemeente was er wel de eis dat de begane grond een toegankelijke invulling zou krijgen. Voor de besloten vereniging was het ook van belang dat men, bij gesloten deuren, deels niet naar binnen kon kijken. De grote zaal heeft bij geopende deuren als het ware een vergroting met het plein.’ Het nieuwe gebouw kenmerkt zich door toepassing van verbeterde technieken en heeft een hoger gebruikscomfort door duurzame ventilatie en warmteterugwinning van de lucht. Maar daarbij hebben we ook de opdracht meegekregen om de exploitatiekosten gelijk te houden.’

Grote overspanning en vele installaties Architect-constructeur Van der Meer: ‘Het oude inrichtingsprogramma moest terugkomen in het nieuwe gebouw. Op de begane grond is de mensa, een grote ruimte van elf meter breed, zonder kolommen gesitueerd. De draagstructuur en de betonkwaliteit moesten worden afgestemd om dat mogelijk te maken. De vloeren van het casco zijn relatief en het aantal dragende wanden is tot een minimum beperkt. Alle verticale elementen zijn als prefab uitgevoerd in verband met de bouwsnelheid en de logistiek. De vloeren zijn in breedplaat uitgevoerd met een druklaag van een hoge kwaliteit beton. Dit is vanwege de grote overspanningen, de hoge vloerbelasting en de vele leidingen ten behoeve van de installaties, die hierin verwerkt moesten worden. Het inpassen van de installaties was een hele opgave.

Er waren veel schachten en ruimtes nodig om alles op zijn plaats te krijgen. Omdat we aan de kant van het huidige gebouw geen plaats hadden voor gewone bekisting, maakten we gebruik van de halfprefabricaatvariant, het holle-wandsysteem.’

Venstertijden

‘D

e engineering van het installatieontwerp in BIM 3D vraagt om een goede voorbereiding,’ - Peter Schaap

Jorritsma Bouw voert het project uit in een bouwcombinatie met Jurriëns Utrecht. Projectleider Jeroen Hermans van Jorritsma Bouw: ‘Een prachtig project dat bij ons past vanwege het feit dat wij ervaring hebben met binnenstedelijk bouwen.’ Dit project bevindt zich ook op een logistiek uitdagende locatie. Het vraagt om omgaan met de omgeving en verkeerstromen. Hermans: ‘We hebben veel contact met de gemeente gehad over aan- en afvoer, vergunningen en planning. In Groningen spelen zogenaamde ‘venstertijden’. Dit betekende dat we alleen tussen zeven en elf uur ’s ochtends mochten aanvoeren, en met maar één vrachtwagen per keer. Het was een ‘just in time’ levering, met een bufferlocatie bij Jorritsma Bouw. Sommige zaken hebben we ook ’s nachts laten aanvoeren. Bijzonderheid voor het project is dat het gehele gebouw, inclusief installaties, in BIM 3D formaat is ontworpen. Hermans: ‘Dat biedt veel voordelen in het bouwproces doordat knelpunten vooraf in 3D duidelijk inzichtelijk kunnen worden gemaakt en dat levert weer een goede planning op.’

Installatieontwerp in BIM 3D ‘De engineering van het installatieontwerp in BIM 3D vraagt om een goede voorbereiding,’ vertelt Peter Schaap, projectleider W-installaties bij Aalbers.’ ‘Normaal verwerk je alles in de vloer maar hier moest alles onder de vloer worden opgehangen, en veelal in zeer beperkte ruimtes. Het bouwkundig ontwerp van allemaal verschillende dozen, en hoogteverschillen

‘B

IM bouwen maakt knelpunten vooraf inzichtelijk’

- Jeroen Hermans

77

Recreatie Kelder met Cutter soil mix wanden

‘N

ieuw voor oud met gelijke exploitatiekosten’

- Berry ten Pas

Tekst: Petroeska Siccama

Fotografie: Sarah Janssen

maakt de installatiewerken nog complexer. Vanuit BIM hebben we allerlei aanzichten en doorsnedes gemaakt om na te gaan hoeveel ruimte er overal beschikbaar was om leidingschachten voor alle installatieverkeer aan te kunnen brengen. In het gebouw lopen alleen al vanuit de kelder met drie opslag tanks, 25 pythonleidingen naar allerlei vertrekken met grote en kleine bars.

78

Daarnaast, ’licht Martin Wilkens, projectleider E- installaties toe, ‘is er een groot datanetwerk aangelegd. Dan hebben we ook nog een speciaal brandmeldingssysteem met gesproken woord geïnstalleerd.’ Het gebouw is voorzien van een wtw systeem met 2 luchtbehandelingskasten om een aangenaam binnenklimaat te realiseren.’ Dat alles heeft weer geleid tot plaatsing van 11 grote groepenkastenten. In de kelder zijn in RVS uitgevoerde, sanitair-groepen geplaatst die custom made zijn vanwege afwijkende maatvoering. Via opvang in een verzamelput wordt door middel van een vuilwaterpomp het afvalwater in de hoofdriolering geloosd. Voor Martin Wilkens en Peter Schaap is het installatiewerk een complexe klus die in goed overleg en via korte lijnen met aannemer Jorritsma Bouw goed en op tijd verloopt.

‘Een kelder bouwen naast de Martinitoren vraagt om een zeer zorgvuldige aanpak’, vertelt van der Meer. Aangezien deze bouwlocatie op één van de uitlopers van de Hondsrug ligt, waren er veel grote zwerfkeien in de grond te verwachten. ‘Het plaatsen van stalen damwanden voor de bouw van de kelder was daardoor lastig.’ Ten Pas vult aan: ‘We hebben daarom gekozen voor CSM wanden, omdat het van belang was om trillingvrij te werken vanwege de nabijheid van de Martinitoren. Bij CSM of Cutter soil mix wanden wordt de grond ter plekke door middel van freeswielen gemengd met cement en water. Deze vormen samen harde panelen met de bestaande grond waarmee de bouwkuip gestalte krijgt.’ Volgens van der Meer is deze toepassing niet nieuw, maar op deze plek wel bijzonder. Een bijkomend voordeel is dat deze wand permanent is en in combinatie met de keldervloer de fundering vormt, waardoor er geen palen nodig zijn’, legt Peter van der Meer uit. Vindicat krijgt na voltooiing een eigentijds bakstenen huis, met meer oppervlakte en een hoger comfort, zonder stijgende exploitatielasten. Naar verwachting kunnen de studenten in april 2014 verhuizen.

Sociëteitsgebouw G.S.C. Vindicat, Groningen

Opdrachtgever : Gemeente Groningen, Groningen

Gebruiker : Studentenvereniging Vindicat atque Polit, Groningen

Bouwteamleden Directievoering :

draaijers+partners, Groningen

Architect : De Zwarte Hond, Groningen Constructeur : Ingenieursbureau Wassenaar, Haren Aannemer : Jorritsma Bouw, Bolsward Aannemer : Jurriëns Noord, Groningen Installateur E&W

:

Aalbers, Nieuw Buinen

Onderaannemers en leveranciers Grondwerk : WMR Rinsumageest, Rinsumageest Betonwerk kelder

:

C. van der Hauw, Joure

Metselwerk : Metselbedrijf Haulerwijk, Wijnjewoude Schilvloeren : Omnia Plaatvloer, Coevorden Levering en montage hang- & sluitwerk en stompe binnendeuren

:

BPZ,Vries

Levering bouwmaterieel

:

Sijperda Verhuur, Sneek

Levering ijzerwaren

:

Raadsma, Dokkum

Uitbloeiingsarme doorstrijkmortel

:

Remix, Borger

Bemaling : Van Dijk van Es, Appingedam

Woonwinkel complex

Nieuwe fundering onder een plafondhoogte van twee meter

Bouwbedrijf Siebenga uit Heerenveen breidde de Lidl in de Groningse wijk Beijum uit van zo’n 1.000 naar 1.300 vierkante meter. Samen met projectleider Alex Westerhoek van Klein Architecten blikt projectleider Jan de Jong terug op een sterk staaltje werk, met oplossingen voor complicerende factoren als fundering en tijdsdruk om de uitbreiding te realiseren. Wie oppervlakkig naar de uitbreiding van de Lidl aan de Stoepemaheerd kijkt, heeft niet de indruk dat hier iets ingewikkelds is gebeurd. De gevel is een stukje naar voren opgeschoven en de gasbetonblokken die de zijmuren vormden, zijn vervangen door net metselwerk in zwarte steen. Fluitje van een cent, toch?

Ingewikkelde klus Alex Westerhoek van Klein Architecten uit Groningen: ‘Wij werken sinds 2002 heel veel voor Lidl, maar de winkel aan de Stoepemaheerd was één van de ingewikkeldste winkels om uit te breiden.’ Jan de Jong van Bouwbedrijf Siebenga: ‘Dit was een winkel die onder een bestaand appartementengebouw is gelegen. De constructie daarvan moest uiteraard gewoon intact blijven, maar wij moesten wel een nieuwe fundering aanbrengen. Dat is zwaar werk geweest.’ Beslist géén routinewerk dus, maar juist een sterk staaltje.

Situering

‘V

oor een supermarkt is iedere dag sluiting er één te veel’ - Alex Westerhoek

Lidl kwam in 2010 bij Klein, één van haar vaste teken- en architectenbureaus voor het noorden, met het verzoek een uitbreidingsplan te maken voor de winkel in Beijum. De Duitse supermarktketen wilde zijn nieuwe formule - met onder meer een bakkerij - ook in dit filiaal kunnen uitrollen. ‘Als zo’n klus binnenkomt, ga je bekijken: wat kunnen we in deze winkel, wat mogen we volgens het bestemmingsplan, hoe is de omgeving, et cetera’, legt Alex Westerhoek uit. ‘Deze Lidl-winkel bevindt zich in een Groningse uitbreidingswijk uit de jaren zeventig, met daarboven twee lagen woningen en weinig ruimte rondom. Binnen was het vrij laag, en om de woningen op te vangen stonden er tamelijk veel kolommen in de winkel. Verder was er nog een vluchttrap voor de woningen, die uitkwam op de plek waar wij de uitbreiding

79

Woonwinkel complex

‘H

et is echt een voordeel als je vaker voor Lidl werkt’

- Jan de Jong:

wilden hebben. Deze moest dus worden omgeleid. Nee, een nieuwbouwwinkel is een stuk eenvoudiger.’

Plafond op twee meter hoogte De Jong: ‘In het pve werd een vloerbelasting van duizend kilo per vierkante meter gevraagd. De bestaande vloer haalde dat niet en is verwijderd, zodat de fundering aangepast kon worden. We zijn twee weken lang aan het hakken en breken geweest. Dat heeft wel wat geduld gevergd van de bewoners in de bovenliggende woningen.’ Daarna zijn nieuwe stalen palen geslagen met een lengte van wel 23 meter. Westerhoek: ‘Maar onder een plafond van tweeënhalve meter hoog kan dat alleen als je steeds buissegmenten van zo’n anderhalve meter op elkaar last.’ De grond was vrij slecht, waardoor zo’n 75 palen nodig waren. ‘Dat is best heftig geweest, ook voor de buurt.’

Tekst: Arjen Bakker

Fotografie: Sarah Janssen

Tijdsdruk

80

Nog een complicerende factor was de tijdsdruk. Het project diende in twaalf weken gereed te zijn. De Jong: ‘De eerste twee weken was de winkel gewoon nog open, hiervoor hebben we een tijdelijke ingangsvoorziening getroffen. Vanaf vijf weken voor de oplevering hadden we alles weer dicht, waarna met de afbouw van de winkel is begonnen.’ Westerhoek: ‘Ook wij hebben oog voor het feit dat voor onze opdrachtgever elke dag dat een winkel gesloten is er eigenlijk één te veel is. ’Het gaat dan niet alleen om omzet maar ook moet worden voorkomen dat klanten naar de concurrent lopen. ‘Er zit dus altijd druk op bij een dergelijke klus,’ vertelt Westerhoek. ‘Gelukkig zijn alle partijen daarvan doordrongen. Lidl selecteert zijn bouwers en installateurs meestal uit een kleine groep, die vaker voor hen werkt. Zij weten dus wat er van hen verwacht wordt. In dit geval hadden we een uitstekende samenwerking met Siebenga.’

Vertalen naar concrete locatie De Jong: ‘Het is echt een voordeel als je vaker voor Lidl werkt. Ze hebben hun vaste richtlijnen die ze bij al hun winkels zoveel mogelijk willen toepassen. De gevelbeplating bijvoorbeeld, die is altijd van Alucobond. En voor het metselwerk willen ze zwarte baksteen, voor de herkenbaarheid. Bij deze winkel waren de zijgevels eerst van geschilderd gasbeton, maar het ziet er nu een stuk chiquer uit.’ Westerhoek: ‘Als architect hebben we een belangrijke rol in het vertalen van zo’n standaard winkelconcept naar een concrete locatie.’ In dit geval speelt bijvoorbeeld een rondlopende gevel van het naastgelegen nieuwe winkelcentrum een rol van betekenis. ‘Het is bij dit soort uitbreidingen onze uitdaging om het concept in te passen in de omgeving.’ De vernieuwde Lidl-supermarkt is voorzien van een geïsoleerde vloer en duurzame spouwisolatie en is afgewerkt met FSC-hout. Echte innovaties op energiebesparingsgebied zijn niet toegepast. Westerhoek: ‘Lidl is daar wel heel erg mee bezig, maar dan vooral bij nieuwbouwlocaties. Daar worden zonnepanelen en ledverlichting toegepast; eerst wordt dan een aantal proefprojecten gedraaid met als doel dit uiteindelijk toe te passen in alle winkels.’

Nieuwbouw en renovatie Lidl, Groningen

Opdrachtgever : LIDL Nederland, afd. vastgoed, Huizen

Bouwteamleden Directievoerder

: Klein architecten, Groningen

Aannemer : Bouwbedrijf Siebenga, Heerenveen Constructeur : Ingenieursbureau Dijkhuis, Groningen Installateur E&W

:

Kon. Damstra Installatietechniek, Driezum

O&A en Leveranciers Sloopwerk : Van der Wal Sloopwerken , Joure Levering bouwmaterieel

:

Sijperda Verhuur, Sneek

Levering ijzerwaren

:

Raadsma, Dokkum

Heiwerk :

Euro Funderingen, Veenwoude