Resultaatgericht samenwerken bij investeren en Onderhoud
BouwLokalen 1 oktober 2015 Klantgericht bouwen door gericht vakmanschap Thomas Chaulet
Zorg voor vastgoed
Introductie • Missie Smits Vastgoedzorg richt zich op het voorspelbaar en beheersbaar onderhouden en renoveren van vastgoed • Personeelsleden 135 collega’s • Omzet
Circa € 45 miljoen Zorg voor vastgoed
kwaliteit
Organisatie ontwikkeling
resultaatgericht
kwaliteitszorg
1
2
TQM
ketengericht
3
4
5
ontwikkelingsfase Zorg voor vastgoed
Innovatie • Proces – Prestatiegericht werken (1996) – Prestatiegericht gevelonderhoud (Innovisie 1999) – Prestatiegericht Samenwerken bij renovatie (2009) – Prestatiegericht Samenwerken bij investeren en onderhoud (2012) – KiB-PGS (2012) – Resultaatgericht Samenwerken bij investeren en onderhoud (2013) • Product – RGS/KiB – Growing Green, Energyhouse – Renovatiekompas – Beter op de meter
Zorg voor vastgoed
Focus kijkrichting
voorbeeld vastgoedmanager
Zorg voor vastgoed
RGS
bij investeren en onderhouden Betrokkenheid opdrachtnemer Procesfasen
Traditioneel
Bouwteam Resultaatgericht
I. Initiatieffase II. Voorbereiding en vraagspecificatie
III. Planuitwerking en optimalisatie IV. Prijsvorming V. Contractvorming
VI. Realisatie en oplevering VII. Evalueren en archiveren
VIII Beheerfase/ exploitatieperiode Zorg voor vastgoed
Hoe past RGS binnen uw organisatie?
• Strategisch
Portfolio management
• Tactisch
Asset management
• Operationeel
Property management
•
Portfolio analyse (70/30)
•
Varianten studie
• •
Moduleren scenario’s Balanceren van scenario’s
Zorg voor vastgoed
Wat is uniek aan RGS ? • • • • •
Life cycle benadering (TCO) Kwaliteit in balans (KIB) Voorspelbaar maken van onderhoud (MJOB) Invulling voor faalkosten reductie Budgetzekerheid
Zorg voor vastgoed
Procesmodel RGS 0. Portefeuillebeleid I. Initiatieffase II. Planontwikkeling III.Planuitwerking en optimalisatie IV. Opdrachtverstrekking en uitvoeringsvoorbereiding V. Projectuitvoering VI. Oplevering project VII.Beheerfase exploitatie- periode
Zorg voor vastgoed
Visie en randvoorwaarden
Zorg voor vastgoed
Kwaliteitsuitgangspunten
Wat verwacht de opdrachtgever van het complex ?
Zorg voor vastgoed
Prestatie-eisen
Zorg voor vastgoed
Prestatie-eisen Project en beheer
• Complexniveau • Bouwdeelniveau • Onderdelen van een bouwdeel
Zorg voor vastgoed
Maatregelen
Vaststellen maatregelen & varianten
Zorg voor vastgoed
Balanceren & keuze scenario
Doorrekenen scenario’s (NCW, GPR) • Effecten op de kwaliteit (Score op 7 thema’s) • Gevolgen investeringskosten (onderhoud en verbetering)
• Sturen op waarde
Zorg voor vastgoed
Sturen op waarde Kwaliteit • 7 thema’s • Varianten • Scenario’s
Sociaal •Doelstelling •Imago •Draagvlak •Woonlasten
Prioriteiten stellen in deze kaders leidt tot verschillende scenario’s.
Financieel • Investering • Exploitatie • Waarde • Rendement • Ratio’s
Zorg voor vastgoed
Financieel: kasstromen Huidige exploitatie
Huidige Bedrijfswaarde € 20.000
Huur inkomsten Exploitatielasten
10 jaar
40 jaar
Zorg voor vastgoed
Financieel: verbeteren kasstromen Huidige exploitatie
1. Verlengde exploitatie door investering
Extra Bedrijfswaarde (1 + 2 + 3) € 40.000 Huidige Bedrijfswaarde € 20.000
3. Huur verhogen
Huur inkomsten
Extra huur inkomsten (levensduurverlenging)
Exploitatielasten
Extra exploitatielasten (levensduurverlening)
Investering € 40.000 2. Verlagen exploitatiekosten
10 jaar
40 jaar
Zorg voor vastgoed
Financieel: rendement • Investeren om: 1. levensduur te verlengen (30 jaar) 2. kosten te verlagen 3. kwaliteit te verbeteren
• Invloed op de bedrijfswaarde 1. 30 jaar verlengen: circa € 20.500 2. € 100 kosten verlagen: circa € 2.500 3. € 50 huur verhogen: circa € 12.000
• Investeringsruimte: circa 35.000 bij een rendement van 5,25% Zorg voor vastgoed
Maatschappelijk • Draagvlak bewoners • Imago van corporatie (bewoners tevredenheid, ambities waarmaken)
• Zekerheid in woonlasten (huur en energie)
Zorg voor vastgoed
Doorrekenen scenario’s – – –
5,50%
Financieel (uitgaven, inkomsten, bedrijfsresultaat) Woonlasten bewoners Kwaliteit (GPR)
ONDERHOUDSLASTEN
1 B 2
5,00% 3
4,50%
A
FINANCIEEL
4,00% 3,50% 3,00% 6,00
3 A 21 B
1400
Nieuwbouw kwaliteit
1200 1000 800 600 400 200
0
0 0 6,25
6,50
6,75
7,00
7,25
7,50
20000
40000
60000
80000
INVESTERING
Zorg voor vastgoed
Resultaat RGS • Economisch beste plan • Faalkostenreductie • Verlaging onderhoudskosten • Verlaging beheer-/proceskosten • Tevreden klanten
Zorg voor vastgoed
Praktijk ervaring • Voorbereiding – Afstemming budgetten ook in de toekomst – Verwachtingen opdrachtgever en huurder – Werken in teams, knelpunten eruit halen, vraagt om goede afstemming – De juiste maatregelen op de juiste plek
• Uitvoering – – – –
bewonersconsulent Minder verassingen Optimaliseren van bouwtijd Geen sprake van meerwerk, alleen aanvullend Zorg voor vastgoed
Afsluiting
Zorg voor vastgoed
