Real Estate Finance. Focus op waarde. 1Nieuwsbrief! Focus op waarde 1

1

1Nieuwsbrief!

Real Estate Finance Nr 3, Augustus 2013

Focus op waarde Focus op waarde

1

Vanuit de klant belicht:

2

- De eindgebruiker maakt het verschil - De vanzelfsprekendheid is verdwenen

Waarde creatie in de breedste zin van het woord 4 Deal highlights

5

Europese vastgoedmarkten tonen tekenen van herstel 6 Juridische update:

7

- Meldplicht bij leegstand - AIFM - nieuwe vereisten voor beheerders van beleggingsinstellingen

Wij komen onze belofte na 8 Aanstellingen

8

Door John Boyles, Global Head ING REF

In mijn eerste drie maanden als Global Head van REF ben ik al in de gelegenheid geweest om met een aantal van u kennis te maken. Dat was mij een waar genoegen. Alhoewel vastgoed een nieuw gebied voor mij is, ben ik een groot voorstander van ‘sector banking’. Om klanten goed te kunnen bedienen in een specifieke sector, heb je diepgaande kennis nodig van die sector. Wat ik tot nu toe gezien heb, maakt duidelijk dat REF dag in dag uit waarde toevoegt voor haar klanten. Met de gedegen vastgoedexpertise en -ervaring van het REF team worden onze klanten zo goed mogelijk door de huidige crisis geloodst. Achtergrond Even een korte introductie. Ik mag dan een rasechte Amerikaan zijn, dit is niet de eerste keer dat ik in Nederland woon en werk. In 1997 ben ik bij ING begonnen als hoofd van ING’s media & telecom lending business in Amsterdam. Bij elkaar heb ik meer dan 11 jaar in Nederland doorgebracht. In 2008 ben ik terugverhuisd naar New York, waar ik de wholesale activiteiten in Amerika ben gaan leiden. In het najaar van 2012 ben ik gevraagd om REF te leiden, een aanbod dat ik graag aannam. Voor mij en mijn familie komt de verhuizing goed uit. We houden namelijk erg van de Nederlandse cultuur en het waardensysteem hier, net als van de tolerantie en openheid. Waarde toevoegen op meerdere manieren Alle sectoren hebben met cycli te maken – dat is onvermijdelijk. Vastgoed heeft momenteel flink te lijden onder de slechte economische omstandigheden en verschilt in dat opzicht niet zo veel van de crisis in de telecom en media business in 2000. Vastgoed is zeker geen slechte business, maar ondervond wellicht tijdens dit dieptepunt in de economische cyclus wel hinder van spelers op de vastgoedmarkt die te grote financiële risico’s droegen. Dit is ontstaan toen er een overdaad aan goedkoop kapitaal beschikbaar was. Wat ons nu te doen staat, is de business door dit deel van de cyclus heen managen door de basis goed te blijven doen – iedere dag weer en met onze volledige inzet. Op die manier kunnen we onze klanten zo goed mogelijk ondersteunen in de uitdagingen die zij op operationeel en financieel vlak moeten doorstaan. Ook kunnen we zo gedegen tegenwicht bieden aan het verscherpte toezicht, de hogere financieringskosten en de stijgende kapitaalkosten. Dit betekent dat we ons zullen richten op het goed managen van zowel onze eigen activa en risico’s als die van onze klanten, en dat we waar nodig zullen bijsturen totdat er betere tijden aanbreken. >>

2 >> Hierbij voegen we waarde toe door onze kennis, expertise en netwerk zo goed mogelijk in te zetten voor onze klanten. Dit kan ook inhouden dat we, indien nodig, klanten helpen bij het vinden van alternatieve financieringsbronnen. Zo creëren we niet alleen een win-win situatie voor de klant en onszelf, maar brengen we ook meer liquiditeit in de markt. Risico’s en relaties managen In de meeste landen van Europa blijft de liquiditeit in de sector beperkt. Om tot de best mogelijke oplossingen te komen voor onze klanten, betrekken we nu regelmatig andere banken of partijen zoals pensioenfondsen en verzekeraars in het proces. Zo kunnen we scherp onderhandelen voor de best mogelijke deal, vaak in samenwerking met ons syndications team. Samenwerken met andere partijen is niet alleen goed voor onze eigen exposure. Met name middelgrote en grote klanten realiseren zich steeds vaker dat het heel riskant kan zijn om afhankelijk te zijn van slechts één of een paar banken. Het heeft voor ons topprioriteit om ervoor te zorgen dat klanten toegang hebben tot kapitaal. Nauw samenwerken met wat voorheen onze concurrenten waren, is van wezenlijk belang om goed mee te kunnen blijven doen. Wat dat betreft denk ik dat wij als ING REF onze klanten veel toegevoegde waarde

kunnen bieden, met name dankzij ons grote internationale netwerk en onze Europese reikwijdte. We hebben de reputatie en de schaalgrootte – essentiële ingrediënten voor betrouwbaarheid. In die zin kunt u er op blijven rekenen dat wij u de waarde bieden die u zoekt, nu en in de toekomst. Vergis u niet: hoe wij onze klanten gedurende de crisis ondersteunen, zal onze klantrelaties nog tot ver in de toekomst bepalen. REF blijft! Het is een ernstige crisis waar we in zitten en we realiseren ons goed dat onze klanten door zware tijden gaan. Maar REF blijft! Ik ben zelfs ronduit optimistisch over de toekomst. Ook al moeten we soms moeilijke beslissingen nemen, we zijn zeker van plan om actief te blijven in de business en we zullen belangrijke klanten in onze kernmarkten zo goed mogelijk blijven bedienen. Onze capaciteit mag dan beperkter zijn dan in het verleden met hogere funding kosten, net als het geval is bij de meeste andere Europese banken, maar we zullen ons blijven inzetten voor klanten in de vastgoedsector. In de komende maanden zal ik mij verder verdiepen in de wereldwijde REF business, en ik zie ernaar uit om velen van u binnenkort persoonlijk te ontmoeten.

Vanuit de klant belicht De eindgebruiker maakt het verschil Wim Boers, eigenaar van Kadans Vastgoed Mijn relatie met ING dateert van begin jaren ’70 van de vorige eeuw. Ik opende toen mijn eerste bankrekening bij NMB, de voorganger van ING. Toen ik twintig jaar later met mijn vastgoedavontuur begon, was ING daarom een logische keuze. Sinds die tijd is ING altijd een van de belangrijkste financiers voor mijn investeringsactiviteiten gebleven, zowel zakelijk als privé. En in die periode ben ik ook altijd erg tevreden geweest over de toewijding van mijn relatiemanagers. Voor mij is waarde simpel. Alles begint met de eindgebruiker van een gebouw, de huurder. Mijn onderneming richt zich op het investeren in en het ontwikkelen, bouwen en onderhouden van het juiste type vastgoed op de juiste locatie. Altijd met de eindgebruiker in gedachten. De huurder wil een efficiënt, functioneel en duurzaam gebouw tegen de laagst mogelijke prijs, bij voorkeur met een zekere mate van flexibiliteit. Naar mijn mening zijn wij als Kadans een soort ‘waarderegisseur’, waarbij wij voor al onze stakeholders – de huurder, de bank, de architect, de aannemers en de

Real Estate Finance Nr 3 Augustus 2013

beleggers – de toegevoegde waarde managen en in balans houden. Uiteraard is er een zekere mate van spanning in dit proces, en dat is waar wij, naast onze algemene kennis van vastgoed en financiering, waarde toevoegen. Wij handelen in het belang van alle partijen, wat uiteindelijk resulteert in het best mogelijke project voor de huurder en alle overige stakeholders, en op de lange termijn in een gezonde winst voor onszelf. Het komt erop neer dat je de moed moet hebben om verder te kijken dan je eigen kortetermijnbelangen. In dat opzicht kunnen financierders van ons leren. Op dit moment zijn de banken veel te aarzelend en terughoudend in hun financieringen, zelfs als er reële kansen liggen voor de lange termijn. Ik zie een grote toekomst voor het ontwerpen, bouwen en investeren in geschikte panden voor de nieuwe kennisintensieve economie in Nederland, zoals die ook gestimuleerd wordt door het topsectorenbeleid van de regering. Er is momenteel bijvoorbeeld een enorm tekort aan goede laboratoria, en voor beginnende bedrijven is het haast onmogelijk om geschikte bedrijfsruimte te vinden in combinatie met de noodzakelijke ondersteuning om >>

3 >> succesvol te worden. Wij willen een belangrijke rol spelen bij het creëren van deze nieuwe werkplekken van de toekomst. Daarom investeren wij ook in de fantastische startup machine Rockstart. Het is frustrerend dat het zo lastig is om financiering rond te krijgen in deze tijd. Banken hebben de neiging in hun comfortzone te blijven en alleen vastgoed te financieren

waar ze mee bekend zijn. Maar dat is kortetermijndenken, en dat is in mijn ogen totaal verkeerd. Ik hoop dat ik ING REF en andere banken en beleggers er snel van kan overtuigen dat de kansen hier vele malen groter zijn dan de risico’s. Als dat lukt, weet ik zeker dat we in de komende decennia echte waarde kunnen blijven creëren voor onze eindgebruikers – en voor de Nederlandse economie als geheel.

De vanzelfsprekenheid is verdwenen Richard van Altena, CFO CBRE Nederlandse fondsen, CBRE Global Investors De wereld waarin we momenteel opereren is compleet anders dan vijf of zes jaar geleden. In het huidige economische klimaat is alles niet meer zo vanzelfsprekend. De manier waarop we waarde beleven is daardoor ook veranderd. Zowel het harde waardebegrip (de waarde van een lening of vastgoed) als het zachte waardebegrip (de relatie met banken en aandeelhouders). Om anno 2013 tot goede deals te komen, moet je extra investeren in duurzame relaties. Onze relatie met ING is al heel sterk, mede door ons verleden als ING REIM, voordat we onderdeel werden van CBRE Global Investors. Ongeveer zes jaar geleden, toen de economische omstandigheden beter waren, hebben we een heel grote herfinanciering gedaan met ING REF. Daarmee hebben we een belangrijke basis gelegd voor de relatie met ING als huisbankier. Sinds die tijd is er heel veel gebeurd! Maar we zijn ons ervan bewust dat we hier samen inzitten en dat we in zekere zin ook van elkaar afhankelijk zijn. In deze moeilijke tijden is goede samenwerking en transparante, open communicatie daarom des te belangrijker. Onlangs hebben we de herfinanciering van het CBRE Dutch Retail Fund succesvol afgerond. REF wilde een lagere exposure, terwijl het fonds op zoek was naar meer diversificatie in zijn geldverstrekkers. We hebben dan ook veel tijd doorgebracht met het REF team om samen tot de


beste herfinancieringsoplossing te komen. Hierbij heeft de proactieve houding en het netwerk van REF duidelijk een verschil gemaakt. REF heeft andere banken benaderd, zowel in Nederland als in het buitenland, en uiteindelijk zijn we tot een gedegen oplossing gekomen waar alle stakeholders tevreden mee zijn. Ook voor andere portefeuilles die door CBRE Global Investors beheerd worden, zullen we binnenkort het herfinancieringstraject in gaan. Ik heb er het volste vertrouwen in dat de uitstekende relatie met onze REF partners ook hierbij weer tot goede uitkomsten zullen leiden. De grootste uitdaging vandaag de dag is dat financiering extreem schaars is geworden en er een stuk minder spelers zijn. Sommige banken zijn zelfs helemaal verdwenen. Bovendien is het allemaal veel complexer geworden, en de toenemende regeldruk leidt tot enorme hoeveelheden documentatie voor een deal. Dit maakt het voor ons als klant minder transparant, en we weten niet altijd wat we kunnen verwachten. Processen duren langer, en er is ook duidelijk een zekere spanning. Het is daarom belangrijk dat we onze zorgen kunnen uitspreken en dat we goed geadviseerd worden. Wij waarderen de professionele houding van REF, ook nadat een deal gesloten is. Omdat ze bij REF heel nauw betrokken zijn bij onze business, zijn ze een constante factor in het team. Ze hebben gedegen kennis van de vastgoed- en fondsenbusiness. Dit maakt de communicatie met andere banken ook gemakkelijker. Vooral de laatste paar jaar is de adviesrol die REF op zich heeft genomen heel waardevol voor ons geweest. Ik denk dat REF op dat gebied in de toekomst nog veel meer waarde kan toevoegen.

4

Waarde creatie in de breedste zin van het woord in Italië, Frankrijk, Duitsland, Polen en Groot-Brittannië. We zijn dan ook zeker geïnteresseerd in goede nieuwe deals met onze beste klanten.”

Door Peter Göbel, Michael Shields en Jan-Evert Post, Management Team leden ING REF

Zowel de vastgoedmarkten als de banken liggen al lange tijd zwaar onder vuur. Dat maakt het des te opmerkelijker dat ING REF zich in al dit geweld relatief goed staande weet te houden. Het management team legt uit hoe REF in deze moeilijke tijden waarde toevoegt voor alle stakeholders, in de breedste zin van het woord.

Eigen huis op orde “In Nederland, waar we zo’n 50% van REF’s portefeuille beheren, zijn we al vroeg begonnen orde op zaken te stellen”, aldus Peter Göbel, Hoofd REF Nederland. “In 2008, toen andere banken nog steeds gericht waren op groei, hebben wij besloten dat het tijd werd om selectiever te werk te gaan en onze portefeuille te rationaliseren en zelfs te verkleinen. Hierbij lag de focus op kwaliteit en winstgevendheid in plaats van op volume. Onze klanten namen ons dat destijds niet bepaald in dank af, maar de echte waarde van deze beslissing is nu wel duidelijk geworden. Wij hebben ons eigen huis nu op orde en onze portefeuille is onder controle. Dat betekent dat we klaar zijn voor de volgende ronde. In een markt waarin de meeste andere banken juist terughoudend zijn, kunnen wij onze klanten bedienen en de financiering verzorgen voor kwalitatief hoogwaardige transacties. Omdat we de moed hadden om vier jaar geleden al maatregelen te nemen, kunnen we de toekomst nu met vertrouwen tegemoet zien. Daar ben ik van overtuigd.” Open voor nieuwe business! Michael Shields, Hoofd REF West-Europa, Verenigd Koninkrijk en Verenigde Staten: “Ook al blijft ‘derisking’ vooralsnog heel belangrijk, we staan nog steeds open voor nieuwe business. In Londen en Parijs zie je bijvoorbeeld nog veel transacties en internationale beleggers zijn daar ook heel actief. Deze steden zijn bovendien interessante locaties voor onze eigen internationale klanten, waaronder onze klanten in de Verenigde Staten. We zien eigenlijk vrij veel interesse vanuit de VS, ook al zijn we gestopt met leningen voor objecten op de Amerikaanse thuismarkt. De markt in de VS laat een sterk herstel zien en we grijpen die gelegenheid aan om onze portefeuille daar te verkleinen. Tegelijkertijd zien we in WestEuropa veel mogelijkheden voor nieuwe projecten, met name


Vertrouwen en integriteit “Als je elkaar vertrouwt en zo open en transparant mogelijk kunt zijn in de relatie met een klant, dan pas kun je echt waarde toevoegen voor de klant”, benadrukt Michael. “Dan weet je wat de klant nodig heeft en vice versa, zodat je een win-win relatie kunt opbouwen. En gelukkig hebben we veel van dat soort relaties. Wat ik interessant vind, is dat we juist in deze moeilijke tijden de relatie met onze klanten kunnen verdiepen. Je zit vaker samen met ze om de tafel en je probeert samen de beste oplossing te vinden voor bepaalde problemen. Zo vinden we eerlijke oplossingen waar alle betrokken partijen blij mee zijn. En dat werkt twee kanten op. Wij helpen niet alleen onze klanten, maar sommige klanten hebben duidelijk laten zien dat ze ook heel goed in staat zijn om een probleem voor ons op te lossen. In zo’n relatie die gebaseerd is op vertrouwen en integriteit weet je dat klanten ook bij je terug zullen komen als de markten weer aantrekken.” Het verdiepen van de klantrelatie Als ING REF voegen we voor klanten ook waarde toe door ze goed te adviseren. We helpen met het definiëren en uitvoeren van hun financieringsstrategie, bepalen samen met de klant een acceptabel schuldniveau en bieden de nodige ondersteuning als een klant uitgroeit tot een grote internationale speler. Jan-Evert Post, Hoofd ING REF Duitsland, Centraal- en Oost-Europa en Azië: “In de advisering van onze klanten houden we steeds vaker rekening met de verschillende opties die klanten hebben binnen hun financieringsstrategie. Waar staan ze nu, en waar willen ze naartoe? Dit vereist een diepere klantrelatie dan in het verleden, toen we veel meer dealgericht bezig waren. In het huidige klimaat, waarin er een gebrek is aan beschikbare financieringsmogelijkheden, willen de meeste banken – en zo ook ING REF – vastgoedprojecten vaak alleen nog financieren tegen een lagere LTV dan voorheen. Om de strategie van de klant te optimaliseren, maken we klanten er daarom op attent dat er naast de bankfinanciering ook alternatieve financieringsbronnen zijn, zoals verzekeraars of pensioenfondsen. Bovendien kunnen voor sommige grotere klanten obligaties ook heel interessant zijn. Veel van onze klanten hebben nooit eerder nagedacht over dergelijke opties. Wij kunnen onze klanten helpen door de juiste deuren te openen en ze in contact te brengen met geschikte partijen. We begeleiden het opzetten van syndicaten met geïnteresseerde partijen – en we weten waar we die partijen kunnen vinden. Met deze kennis in combinatie met ons netwerk kunnen we ons steeds meer onderscheiden van andere spelers.” >>

5 Lokale kennis Vastgoed is echt een lokale business. “De markten in Nederland, China en Londen zijn echt niet met elkaar te vergelijken”, zegt Michael. “Het zijn allemaal totaal verschillende markten en onsamenhangender dan ooit tevoren. Dat maakt het voor ons als internationale speler des te uitdagender. Overal waar je zaken doet, moet je lokale mensen hebben zitten – mensen met kennis van de markt, de gewoonten en de spelers.” Peter is het daar volledig mee eens: “Onze diepgaande kennis van de Nederlandse markt maakt het voor ons gemakkelijker om door de crisis hier heen te komen. We zitten hier met vijf kantoren en een team van 135 mensen met verstand van zaken. We weten heel goed waar we mee bezig zijn. Vooral nu de verkoopprijzen van vastgoed onder druk staan, is het belangrijk om de echte waarde van een pand te kunnen bepalen, bijvoorbeeld op basis van de cashflow potentieel. Dat vergt wel kennis van vastgoed. Je moet een goed beeld hebben van de huidige en toekomstige ontwikkelingen op specifieke markten en locaties. Wat dat betreft kunnen wij veel waarde toevoegen.” De toegevoegde waarde van internationaal bereik Maar het heeft zeker ook voordelen om internationaal actief te zijn. “Als wereldspeler kunnen we onze risico’s geografisch spreiden en onze klanten overal ter wereld bedienen”, aldus Jan-Evert. “Zo volgen we onze internationale institutionele klanten naar interessante markten in Azië, zoals Singapore en Hongkong. Natuurlijk doen we dat voorzichtig en stap voor stap, en we managen onze groei zorgvuldig. We richten ons vooral op de kwaliteit van onze portefeuille, waarbij we optimaal gebruikmaken van onze lokale experts die de cultuur en de markt goed kennen. Een dergelijke geografische diversificatie werpt ook zakelijk gezien zijn vruchten af. Je kunt namelijk eventuele verliezen in crisislanden compenseren met winsten in gebieden met een gunstiger economisch klimaat.”

Meer dan alleen leningen In het verleden lag de focus bij ING REF puur op leningen verstrekken. Dat is in de afgelopen jaren wel veranderd. Peter: “We bieden onze klanten steeds meer dan alleen leningen. We kunnen namelijk aan veel meer behoeften van de klant voldoen door gebruik te maken van ons volledige ING netwerk, waarbij er sprake is van ‘cross-selling’ van andere ING producten. Dit is ook gunstig voor ING als geheel en het versterkt de relatie van de bank met deze klanten.” Jan-Evert wijst nog op een nieuwe ontwikkeling: “We passen momenteel steeds vaker het ‘originate-todistribute’ model toe. Dat houdt in dat REF garant staat voor een grote leningtransactie en vervolgens een deel van de lening doorverkoopt aan andere partijen. De klant heeft het voordeel dat hij niet met verschillende banken hoeft te onderhandelen voordat hij de volledige lening krijgt. Het gaat ook veel sneller dan een ‘club deal’, die wel zes maanden tot een jaar kan duren. Met het distributiemodel kan het soms al in drie maanden rond zijn. Zodra de transactie gesloten is, verkopen we een groot deel van de lening door aan andere banken. We kunnen dit doen omdat we het juiste netwerk hebben en de juiste expertise om te weten wat de goede deals zijn. Voor de klant is het een prettige constructie omdat het zekerheid biedt en snel rond is. Klanten zijn dan ook bereid ons voor deze dienst te betalen, wat onder de streep weer waarde toevoegt voor ING REF.” Waarde-integratie Het mag duidelijk zijn dat de waardefocus van REF integraal van toepassing is op alle aspecten van ons dagelijks werk – de kennis en expertise van onze mensen, de relatie met onze klanten, de kwaliteit van de projecten die we financieren, en ons netwerk binnen ING Bank en daarbuiten. “Door de kwaliteit van onze portefeuille te verbeteren, risico’s te verkleinen en verder te kijken dan onze eigen horizon, zijn we al een heel eind gekomen”, sluit Peter af. “We mogen dan wel selectiever en kritischer zijn geworden, maar voor transacties van goede kwaliteit kunnen onze klanten erop blijven rekenen dat wij de waarde bieden die ze zoeken – nu en in de toekomst.”

Deal highlights

W.P. Carey € 70.5 million Term Loan Facility Facility Agent

maart 2013


Goodman European Logistics Fund € 500 million Refinancing Joint Bookrunner maart 2013

NSI € 260 million Refinancing Sole Coordinator

juni 2013

6

Europese vastgoedmarkten tonen tekenen van herstel De economische groei blijft in het grootste deel van Europa beperkt. Het vertrouwen van bedrijven en consumenten bevindt zich nog steeds op een dieptepunt en vertraagt het herstel. Bezuinigingen en efficiencymaatregelen die door bedrijven en regeringen genomen worden om de crisis te kunnen overleven, veroorzaken een hoge werkloosheid in de regio. Het tweede kwartaal begon iets beter voor de economie in de Eurozone. De industriële productie groeide maandop-maand met 0,4%, de derde maandelijkse groei op rij. In mei steeg de inkoopmanagersindex (PMI) naar 47.7. Dat is weliswaar nog niet het niveau van 2008, maar het laat wel een opwaartse trend zien. Dit wijst erop dat de economie in de Eurozone langzaamaan het dieptepunt bereikt lijkt te hebben en meelift op de verbetering van de internationale economie. Bovendien heeft de lage inflatie een gunstig effect op de reële inkomens en de risicopremies. Ondanks het economische klimaat tonen de vastgoedmarkten tekenen van herstel. Kernmarkten en -producten in Europa blijven aantrekkelijk en lieten het afgelopen jaar groeiende beleggingsvolumes zien, onder meer in Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Hoewel de kantorenmarkt in Londen nog duidelijk de interesse van beleggers heeft, klinken er ook geluiden dat de Londense markt te duur aan het worden is. Er is daardoor een hernieuwde belangstelling voor de regionale beleggingsmarkten in het Verenigd Koninkrijk. De afgelopen periode heeft een verschuiving laten zien in de interesse voor de commerciële vastgoedmarkten. Beleggers worden weer voorzichtig optimistisch, wat zich laat vertalen naar een aantrekkende interesse voor secundaire markten en vastgoed. De beleggingsvolumes nemen in de meeste markten toe. Met name Duitsland blijft vastgoedbeleggers aantrekken, zowel nationaal als internationaal. Zelfs de markten in Zuid-Europa vertonen vanuit beleggingsperspectief tekenen van licht herstel. De recente volumes daar zijn in lijn met hun gemiddelde aandeel in de Europese markten over de laatste tien jaar. In Nederland zien we een toenemende interesse voor kantoren vanuit internationale beleggers.


Door de teruglopende vraag op de kantorenmarkt daalden de huren in Europa nog verder. In 2013 zullen de huren naar verwachting alleen nog stijgen in kernmarkten waar weinig leegstand en nieuwbouw is, zoals in Londen. De vraag is hier nog steeds hoog en het aanbod is klein. De huidige werkloosheidscijfers en bezuinigingsmaatregelen hebben geleid tot een beduidend lager consumentenvertrouwen en daardoor ook tot aanzienlijk lagere consumentenuitgaven. De vooruitzichten op de winkelverkopen in Europa zijn gemiddeld genomen dan ook vlak. Alleen de markten in Duitsland en Centraal Oost-Europa zullen naar verwachting beter presteren. De huurvraag wordt grotendeels bepaald door grote binnenlandse en buitenlandse retailers. Zij houden de huidige huurbedragen op een minimum niveau vanwege het schaarse aanbod van winkelruimte op de beste locaties. De sterkste stijging wordt verwacht in Londen en Duitsland. Nieuw aanbod van winkelcentra is beperkt, en de focus wordt daarom verlegd naar herontwikkeling. Voor winkelruimte op secundaire locaties zijn de vooruitzichten slechter. Retailers werken aan hun vastgoedstrategie door de locaties en de voorwaarden waaronder zij hun winkels huren te optimaliseren. Hierbij maken zij gebruik van de huidige mogelijkheden in winkelruimte op de beste locaties, die ontstaan doordat andere retailers vertrekken. Ondanks de huidige economische omstandigheden in de meeste Europese markten bleef de vraag naar logistieke units in 2012 hoog, maar dan voornamelijk voor moderne faciliteiten. Deze vraag werd gedreven door een veranderende logistieke aanpak, waarbij distributie via meerdere kanalen plaatsvindt en de omzet van e-commerce toeneemt. Exportgerelateerde markten in de nabijheid van (lucht)havens laten ook een sterke vraag zien van logistieke operators.

7

Juridische update Meldplicht bij leegstand Let op als onroerend goed leeg staat. Een eigenaar van onroerend goed is verplicht om leegstand binnen twee maanden na het ontstaan bij zijn verzekeraar te melden. Alle polisvoorwaarden schrijven dit dwingend voor, omdat er sprake is van een wijziging in de risico's. Meldt de eigenaar dit niet, dan heeft de verzekeraar het recht om een schade-uitkering te verlagen of zelfs af te wijzen.

Bovendien gaat de premiedekking bij verzuim van melding leegstand automatisch terug naar een beperkte dekking. Ook in geval van gedeeltelijk gebruik kan de meldplicht onverkort gelden. Het is dus belangrijk om kritisch te kijken naar het gebruik van onroerend goed bij (gedeeltelijke) leegstand.

AIFM - nieuwe vereisten voor beheerders van beleggingsinstellingen De AIFM-richtlijn (AIFMD) is een Europese richtlijn die een geharmoniseerd regelgevingskader creëert voor beheerders van beleggingsinstellingen, waaronder vastgoedfondsen. De lidstaten werden geacht de AIFMD voor 22 juli 2013 te hebben geïmplementeerd in nationale wetgeving. De AIFMD reguleert beheerders van beleggingsfondsen en beleggingsmaatschappijen die kwalificeren als “alternatieve beleggingsinstellingen” (abi’s), zijnde iedere instelling voor collectieve belegging, anders dan een icbe, die van een aantal beleggers kapitaal aantrekt om dit te beleggen overeenkomstig een vastgelegd beleggingsbeleid ten behoeve van de beleggers. De AIFMD is niet van toepassing op houdster maatschappijen die een zakelijk doel nastreven, securitisatie vehikels, familiebedrijven en beheerders van abi’s waarvan de investeerders zich uitsluitend binnen de groep bevinden (op voorwaarde dat geen van deze groepsvennootschappen abi’s zijn). Verder is de AIFMD niet van toepassing op beheerders die voor 22 juli 2013 alleen closed end abi’s beheren die geen nieuwe beleggingen doen na deze datum. De AIFMD raakt niet alleen de Europese beleggingsinstellingen en Europese beheerders, maar ook beheerders die zich buiten de Europese Unie bevinden voor zo ver zij Europese abi’s beheren of deelnemingsrechten aanbieden aan beleggers in de Europese Unie. Een minder streng regime is beschikbaar voor Nederlandse beheerders die abi’s beheren waarvan de waarde van het totale vermogen onder beheer niet groter is dan (i) €100 miljoen of (ii) €500 miljoen indien de abi’s geen gebruik maken van hefboomfinanciering en closed end zijn, onder de voorwaarde dat dergelijke abi’s uitsluitend worden aangeboden aan minder dan 150 voorgeselecteerde personen, professionele beleggers of in een minimum tegenwaarde van tenminste €100.000. Houd er rekening mee dat elke lidstaat bovenstaande afwijkend kan hebben geïmplementeerd in de nationale wetgeving. Deze beheerders dienen aan bepaalde registratie- en rapportageverplichtingen te voldoen, maar hoeven geen vergunning aan te vragen. Beheerders van abi’s die al een vergunning hebben


als beheerder van een beleggingsinstelling, verkrijgen automatisch een AIFMD vergunning. Dergelijke beheerders dienen zich in te spannen om vanaf 22 juli 2014 aan de AIFMD-vereisten te voldoen. Beheerders die abi’s beheren of rechten van deelneming in abi’s hebben aangeboden in Nederland krachtens een vrijstelling, mogen hun activiteiten voortzetten en kunnen gebruik blijven maken van de vrijstellingen onder de Wft, onder de voorwaarde dat ze hun vergunningaanvraag voor 22 juli 2014 moeten hebben ingediend en geen nieuwe activiteiten gaan verrichten. Beheerders die de intentie hebben om te beginnen met het beheren van abi’s of het aanbieden van deelnemingsrechten in abi’s in Nederland zijn verplicht om een vergunning aan te vragen. Naast de vergunningplicht legt de AIFMD verschillende doorlopende verplichtingen op aan beheerders waaronder: • de aanstelling van bewaarder voor elke abi onder beheer, welke bewaarder verstrekkende verplichtingen en aansprakelijkheden heeft; • doorlopende prudentiële- en organisatorische verplichtingen, waaronder risicobeheer, organisatorische verplichtingen, liquiditeitsbeheer en kapitaalvereisten; • regelmatige onafhankelijke waardering van de activa van de abi’s; • gedragsregels, waaronder regels met betrekking tot tegenstrijdig belangen; en • de verplichting tot het verstrekken van informatie aan investeerders en de relevante toezichthouders. Het is van belang om te vermelden dat abi’s waarvan de beheerders onder de AIMFD vallen automatisch als Financial Counterparty onder EMIR (de Europese richtlijn betreffende otc-derivaten, centrale tegenpartijen en transactieregisters) worden aangemerkt. U heeft of zal informatie met betrekking tot EMIR van ING ontvangen. Bovenstaande is een vereenvoudigde weergave van de AIFMD in Nederland. Voor meer informatie, verwijzen wij u naar de Q&A op de website van de Europese Commissie of, voor Nederland, naar de AFM website.

8

Wij komen onze belofte na In 2012 deden wij verslag over onze beslissing om onze MVO inspanningen wereldwijd te richten op kinderen met speciale behoeften. Om hier invulling aan te geven, hebben we ons dan ook met trots ingezet voor diverse leefgemeenschappen en jongerenorganisaties. Via onze kantoren in Nederland en daarbuiten hebben onze medewerkers vele kinderen geholpen door het werven van fondsen, het doneren van geld en het ter beschikking stellen van hun eigen tijd. Onze Nederlandse kantoren hebben door het hele land heen diverse doe-het-zelfdagen en fondsenwervingsprojecten georganiseerd voor lokale kinderverzorgingsinstanties en scholen. Dit heeft een enorm positief effect gehad op alle betrokkenen. Onze internationale kantoren hebben zich op hun beurt grandioos ingezet voor de lokale kinderen. Zo waren er liefdadigheidsmarathons, is er een dak geschilderd, en zijn er leeslessen en huiswerkbegeleiding gegeven.

Naast het feit dat deze projecten de (maatschappelijke) betrokkenheid van onze medewerkers een flinke stimulans hebben gegeven, waren de ontelbare blije kindergezichten natuurlijk onze grootste beloning. Als multinational begrijpen we maar al te goed dat we een verantwoordelijkheid hebben ten aanzien van de wereld waarin we werken en leven. Dat is ook de reden waarom wij, net als in het bedrijfsleven, niet zomaar beloften doen, maar ze ook naleven – ook als het om maatschappelijke verantwoordelijkheid gaat. Het doet ons dan ook goed dat REF-medewerkers van over de hele wereld onlangs hebben toegezegd dat ze dit geweldige doel zullen blijven ondersteunen. We kijken al uit naar de vele blije gezichten die dat weer zal opleveren.

Aanstellingen John Boyles John Boyles is aangesteld als Global Head ING REF en volgt hiermee Rudolf Molkenboer op.

Kevin Ramza Kevin Ramza is aangesteld als Directeur van ING Real Estate Finance USA en volgt hiermee Craig Bender op.

Contactgegevens: [email protected] T +31 20 576 6581


Wouter Mijnen Wouter Mijnen is benoemd tot Directeur van ING Real Estate Finance Spanje en Portugal en volgt hiermee Rafael Piaget op.

Paul Knoop Paul Knoop is benoemd tot Directeur Portfolio Management Corporate Clients en volgt hiermee Wouter Mijnen op.




9

Colofon Deze nieuwsbrief is een publicatie van ING Real Estate Finance en wordt wereldwijd aan alle klanten gedistribueerd. Contact details ING Real Estate Finance, Postbus 1800, 1000 BV Amsterdam Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Disclaimer De informatie zoals verstrekt in deze nieuwsbrief werd accuraat geacht ten tijde van de publicatie en is gebaseerd op een aantal bronnen dat ING Real Estate Finance betrouwbaar acht. Echter, wij aanvaarden geen enkele vorm van wettelijke aansprakelijkheid in geval van enige, mogelijk foutieve weergave of onvolledigheid van de informatie in deze publicatie. De informatie in deze nieuwsbrief behelst geen Investerings Advies conform artikel 4 van het Markets in Financial Instruments Directive (MiFID) 2004/39/EC tenzij u uitdrukkelijk door uw ING contact bent geïnformeerd dat deze informatie wel degelijk Investerings Advies betreft. ING Real Estate Finance is een marketing naam van ING Bank N.V., geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit voor de Financiële Markten (AFM). Copyright ING Real Estate Finance (2013).


REF003 0713 © ING Bank N.V.

Marketing & Research T 020 576 6437 E [email protected]

Real Estate Finance. Focus op waarde. 1Nieuwsbrief! Focus op waarde 1

Recommend Documents