Rapportage Woonlasten- en inkomensontwikkeling 2014 Kopers en huurders
Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK Koen van Nijnatten, Koen Tuerlings en Frans Louwen (GfK) Augustus 2014 GfK | Middellaan 25 | 5102 PB | Dongen 1
Inhoudsopgave 1.
Samenvatting
3
Aanleiding Ontwikkeling koopquote 2.
3.
Ontwikkeling huurquote Verdieping kopers 2.1 Koopwoningmarkt 2.2 Inkomensontwikkeling kopers 2.3 Ontwikkeling woonuitgaven kopers 2.4 Daling Netto woonuitgaven Verdieping huurders
7
11
3.1 Inkomensontwikkeling huurders 3.2 Ontwikkeling woonuitgaven huurders Bijlagen 1: Outputkenmerken kopers 2: Outputkenmerken huurders 3: Definities 4: Verschillen TOF 2014 en WoON 2012
15 16 17 19
2
Samenvatting Aanleiding GfK is door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (DG Wonen en Bouwen) gevraagd – om vanuit het Totaal Onderzoek Financiële dienstverlening (TOF) – inzicht te geven in de woonlasten-, inkomens-, en vermogensontwikkeling van huishoudens, zoals spaargelden, gedane aflossingen en restschulden. Het meest recente onderzoek, TOF Particulier 2014 (peildatum 1 januari 2014) vormt hiervoor de basis. De aanleiding voor het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is gelegen in de adviezen van de tijdelijke commissie Huizenprijzen. In haar rapportage “Kosten Koper” beveelt zij onder meer aan om jaarlijks tussen de Tweede Kamer en het kabinet op hoofdlijnen te spreken over de ontwikkelingen van de huizenprijzen. De tweede aanleiding is gelegen in de motie KnopsVerhoeven, waarin jaarlijks een overzicht van de betaalbaarheid van het wonen voor verschillende groepen woningzoekenden wordt verlangd. Dit rapport draagt informatie aan voor de rapportage over de ontwikkelingen op de woningmarkt die de directie Kennis en Verkenningen van het DG Wonen en Bouwen van het ministerie van BZK in 2014 aan de Kamer zal aanbieden n.a.v. de bovengenoemde adviezen en motie. In dit onderzoeksrapport wordt de ontwikkeling van inkomens en woonlasten bij eigenaar-bewoners (kopers) en huurders beschreven in nominale waarden. Ook wordt gekeken naar verschillen tussen type huishoudens (op basis van leeftijd hoofdkostwinner, huishoudinkomen en recente kopers). Daarbij worden de volgende grenzen gehanteerd: Leeftijd hoofdkostwinner: Jonge gezinnen: leeftijd hoofdkostwinner < 40 jaar Volwassen gezinnen: leeftijd hoofdkostwinner 40 t/m 55 jaar Oudere gezinnen: leeftijd hoofdkostwinner > 55 jaar Huishoudinkomen: Laag: netto maandinkomen < € 2.000, Midden: netto maandinkomen € 2.000,- t/m € 3.000, Hoog: netto maandinkomen > € 3.000,Kopersgroepen: Recente kopers: hypotheek gesloten <= 10 jaar geleden Bestaande kopers: hypotheek gesloten > 10 jaar geleden Kopers zonder hypotheek
3
Ontwikkeling koop- en huurquote In deze rapportage worden diverse financiële huishoudenkenmerken1 van kopers en huurders -daar waar mogelijk- in een historische reeks beschreven. Het uiteindelijke cijfer wat weergeeft welk percentage van hun netto huishoudinkomen huishoudens kwijt zijn aan woonuitgaven, is gedefinieerd als de netto koop- en huurquote (zie schematische weergaves). Voor de historische ontwikkeling kunnen we voor de koopquote terug tot 2010. De huurquote is voor het eerst berekend in 2014 en om een indicatie te krijgen van de ontwikkeling, hebben we gekeken naar het WoON 20122 onderzoek, waarin op een vergelijkbare wijze de huurquote is berekend. Wel bestaan er verschillen in opzet tussen WoON 2012 en TOF, zoals bijvoorbeeld de manier waarop de data is verzameld (zie bijlage 4). De gemiddelde quoten worden berekend op microniveau, zoals gebruikelijk in de methodiek van het Woononderzoek. Dat wil zeggen dat GfK allereerst per huishouden de individuele koop- of huurquote heeft berekend om vervolgens deze te middelen. Ontwikkeling koopquote Schematische weergave berekening netto koopquote 2014 (in gemiddelde bedragen per jaar in €) Bruto rentelasten €6.063
+ Aflossing, spaarinleg en woonverzekeringen €1.775
= Bruto hypotheeklasten €7.838
Fiscale teruggave €2.016
= Netto hypotheeklasten €5.822
Netto koopquote 17,7%
Netto huishoudinkomen €36.477
Bij kopers zien we een oplopende koopquote in TOF, van 16,9% in 2010 naar 17,7% in 2014. Sinds 2012 is de netto koopquote beperkt gestegen met 0,2%. Er zijn in Nederland ongeveer 600.000 huishoudens die in een koopwoning wonen, waar geen hypotheek meer op rust. Als we deze groep
1 2
Een begrippenlijst is opgenomen in de bijlage van dit rapport http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2013/03/01/wonen-in-ongewone-tijden.html
4
niet meenemen in de berekening van de koopquote dan zien we dat een huishouden met hypotheek gemiddeld 20,2% van het netto inkomen kwijt is aan woonuitgaven. In 2010 was dit nog 18,8%. Oorzaak van deze toename ligt vooral in de daling van het netto huishoudinkomen. Tot 2010 liep het inkomen op tot gemiddeld € 39.284,- per jaar. Inmiddels is dit gedaald naar € 36.477,- per jaar. Dat is een afname van 5%. Daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de opgelopen werkloosheid en de trend naar meer 1-persoonshuishoudens. Aan de andere kant zijn ook de netto woonuitgaven gedaald, maar wel minder hard (-3%). De daling van de woonuitgaven komt voornamelijk door een lagere hypotheekrente. De rente is sinds 2010 alleen maar verder gedaald en dat in combinatie met huishoudens die -vooral vanaf 2013- meer zijn gaan aflossen, zorgt ervoor dat huishoudens in 2014 gemiddeld jaarlijks net zoveel aan rente betalen hebben als in 2006. Dat de trend van aflossen onder huishoudens in is gezet zien we terug in de gemiddelde restschuld. Door de fiscale voordelen van de hypotheekrenteaftrek was het voor huishoudens niet gunstig om voortijdig de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen. Door beperking van deze voordelen en door de aanzienlijke huizenprijsdaling (en dito onderwaterstanden) is er bij consumenten een bewustzijn ontstaan wat geleid heeft tot meer aflossingen. Dit wordt nog extra gestimuleerd door de tijdelijk (tot 1 januari 2015) verruimde vrijstelling voor (groot)ouders om tot € 100.000,- te schenken aan kinderen ten behoeve van het aflossen van de hypothecaire schuld. Voor het eerst in de afgelopen 10 jaar zien we onder hypotheekbezitters een daling van de gemiddelde restschuld (-3%). Ter vergelijking, vanaf 2004 t/m 2012 was de gemiddelde restschuld opgelopen met 34%. Ontwikkeling huurquote Schematische weergave berekening netto huurquote 2014 (in gemiddelde bedragen per jaar in €) Kale huur €6.130
+ Subsidiale servicekosten €166
= Bruto huurlasten €6.296
Huurtoeslag €849
= Netto huurlasten €5.447
Netto huurquote 26,5%
Netto huishoudinkomen €23.792
5
Zoals aangegeven hebben we vanuit het TOF onderzoek geen historische reeks ten aanzien van de huurlasten, wel van de overige kenmerken van huurders. Om die reden is het niet mogelijk de huurquote voor eerdere jaren uit te rekenen. Voor de vergelijking maken we gebruik van het WoON onderzoek, waarin de huurquote op een vergelijkbare wijze is berekend. Dan blijkt dat ook deze quote is opgelopen. Namelijk van 25,5% in 2012 (WoOn2012) en naar 26,5% in 2014 (TOF2014), een stijging van 1 procentpunt. Huurders zijn een groter percentage van hun netto inkomen kwijt aan uitgaven voor een huurwoning dan kopers voor een koopwoning, aangezien hun inkomen veel lager is (de gemiddelde netto maandlast van huurders is immers lager dan die van kopers). De gestegen netto huurlasten (huur minus huurtoeslag) zijn een belangrijke reden voor de opgelopen huurquote: de gemiddelde maandelijkse huur bedraagt in 2014 € 453,- per maand. Volgens het WoON onderzoek bedroeg dit in in 2012 € 421,-. Ook komt een grotere groep huurders in aanmerking voor huurtoeslag (42% in 2014 tegenover 38% in 2012). Het gemiddelde bedrag dat men ontvangt aan huurtoeslag per maand is circa € 168,-. Dit is vrijwel gelijk gebleven de afgelopen jaren, het zijn dus voornamelijk de bruto huurlasten die zijn gestegen.
6
2 Verdieping kopers In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de ontwikkelingen bij de groep kopers en op de markt voor koopwoningen. De volledige tabel met alle resultaten staat in de bijlage. 2.1 Koopwoningmarkt Wanneer we kijken naar de totale woningwaarde van alle koopwoningen dan zien we dat er sinds begin 2012 circa 140 miljard euro aan woningwaarde is verdampt (-11%). Na een jarenlange periode van groei van de totale waarde, is er daar nu een einde aan gekomen. De totale waarde van alle koopwoningen ligt in 2014 op 1.178 miljard euro.
€1.319.585 €1.288.065 €1.271.319 €1.228.661 €1.178.830
€1.104.906
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 1. Ontwikkeling totale woningwaarde kopers 2004-2014 (Bron: TOF)
Tegenover de totale waarde van alle koopwoningen staat ook een hypothecaire schuld (640 miljard in 2014). Deze schuld is de afgelopen jaren meegegroeid met de woningwaarde, mede doordat aflossen niet werd gestimuleerd vanuit de overheid. De schuld is de afgelopen 4 jaar gestagneerd. De ontwikkeling van de totale waarde in 2014 ten opzichte van 2012 is -1%.
€635.912
€644.616
€640.544
2012
2014
€568.517
€502.056
€417.725 2004
2006
2008
2010
Figuur 2. Ontwikkeling geschatte verkoopwaarde koopwoningen 2004-2014 (Bron: TOF)
7
Het feit dat de schulden minder hard dalen dan de woningwaarde zorgt ervoor dat veel huishoudens “onder water staan”. De gemiddelde loan-to-value (LTV) onder de kopersgroep is de afgelopen jaren opgelopen naar gemiddeld 54%. Als we inzoomen op alleen de groep hypotheekbezitters dan is dit percentage 65%. De hoogste LTV vinden we bij de jonge gezinnen met een hypotheek, die hebben een gemiddelde LTV van 90%. 30% van de hypotheekbezitters in 2014 heeft zelfs een LTV van meer dan 100% als we uitgaan van de WOZ-waarde en daarmee hebben ongeveer 1,3 miljoen huishoudens een potentiële restschuld als zij de woning nu zouden verkopen. 65% 57%
56%
51% 47% 44%
49%
54%
49% kopers
45%
41%
hypotheekbezitters
38%
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 3: Loan-to- value obv restschuld 20014-2014 (Bron: TOF)
Aangezien het aantal kopers wel gestaag groeit, ligt de oorzaak voor de lagere totale waarde van alle koopwoningen in een lagere waarde van de eigen woning. Na de piek in 2008 zijn prijzen alleen nog maar gedaald, vooral in de tweede helft van 2012 en 2013. Eind 2013 werden er wel meer woningen verkocht, maar bleven de prijzen in de meeste gemeenten dalen. Ten opzichte van de piek in 2008 is de gemiddelde waarde met 16% gedaald, waarvan de grootste hap is genomen vanaf 2012 (-13%). Een woning in Nederland is in 2014 gemiddeld € 245.415,- waard
€289.539
€292.413 €283.046
€282.497
€276.465
€245.415
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 4. Gemiddelde woningwaarde kopers 2004-2014 (Bron: TOF)
8
2.2 Inkomensontwikkeling kopers De netto huishoudinkomens van kopers in het TOF onderzoek zijn na 2010 afgenomen. Een gezin met een eigen woning verdient in 2014 op jaarbasis gemiddeld € 36.477,-. Ten opzichte van 2012 is dit een afname van 5%. De procentuele inkomensdaling is het grootst bij oudere gezinnen (-6%) en nog iets groter bij oudere gezinnen mét een hypotheek (-8%). De grootste daling zien we bij gezinnen die al langer dan 10 jaar geleden hun hypotheek hebben afgesloten (-9%). De lagere inkomens hebben hun inkomen zien stabiliseren (0%). Jongere gezinnen hebben ook een lichtere daling gevoeld (-2%).
€39.284 €38.333
€38.200
€36.547
€36.477
€36.212
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 5. Ontwikkeling netto huishoudinkomen kopers 2004-2014 (Bron: TOF)
2.3 Ontwikkeling woonuitgaven kopers De daling van de netto inkomens bij kopers heeft geleid tot een -licht- stijgende koopquote. Tussen 2010 en 2014 gaat het om een toename van 0,8%-punt.
23,0%
22,4%
22,3%
20,5%
19,8% 18,7%
Totaal
17,7%
17,5%
16,9%
Jongeren Volwassenen 12,3%
12,2%
Ouderen
11,1% 2010
2012
2014 Figuur 6: Netto koopquote 2010-2014 (Bron: TOF)
De verschillen tussen de diverse groepen huishoudens zijn wel groot. Zo hebben de lagere inkomens een koopquote van 23% in 2014 en zijn geven daarmee dus bijna een kwart van hun inkomen uit aan woonuitgaven. In vergelijking, de middelste inkomens hebben een koopquote van 20,5% en de hogere inkomens van 12,3%. 9
De stijging van de koopquote komt dus voor rekening van de inkomensdaling. 2.4 Daling netto woonuitgaven Helemaal omdat de netto woonuitgaven ook een daling laten zien. Deze daling komt voort uit het feit dat de bruto hypotheeklasten afnemen. Hieraan liggen meerder oorzaken ten grondslag. De belangrijkste zijn dat de hypotheekrente historisch laag is, waardoor oversluiters en doorstromers een lagere rente zijn gaan betalen. Daarnaast is een woning nu goedkoper dan ongeveer 5 jaar geleden en daarmee is ook de gemiddelde hypotheek lager. Tevens speelt hier het effect mee dat huishoudens nog maar maximaal 105% van de waarde van de woning kunnen lenen. Een andere ontwikkeling, die niet direct is onderzocht in TOF, is dat huishoudens meer zijn gaan aflossen op hun hypotheek en hierdoor structureel lagere maandlasten krijgen. GfK ziet als bevestiging van deze trend dat, voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis, het totale vrije vermogen (spaar- en beleggingsgelden) is gedaald met 5,4 miljard euro (-4%).
€147.680
€148.032
€147.819 €142.430
€128.966
€116.732
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 7. Ontwikkeling totale vrij-vermogen hypotheekbezitters 2004-2014 (Bron: TOF)
10
3 Verdieping huurders In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de ontwikkelingen bij de groep huurders. Cijfers over de huurlasten en servicekosten zijn in TOF 2014 voor het eerst uitgevraagd. Om die reden kunnen we op bepaalde kenmerken geen historische reeks laten zien. Om toch de vergelijking met eerdere jaren te maken, zullen we soms cijfers uit het WoON 2012 onderzoek gebruiken. Aan huurders zijn geen vragen gesteld over de woning. De volledige tabel met alle resultaten staat in de bijlage. 3.1 Inkomensontwikkeling huurders Over de gehele linie liggen de inkomens van kopers in 2014 volgens TOF een factor 1,5 hoger dan de inkomens van huurders. In het WoON 2012 waren de inkomens van kopers een factor 1,9 hoger. De netto huishoudinkomens van huurders zijn sinds 2012 met 2% iets minder hard gedaald. De inkomensdaling zit vooral bij de volwassen gezinnen vanaf 40 jaar en de ouderen. De jonge gezinnen zijn er in inkomen niet op achteruit gegaan.
€24.341
€24.085 €23.792 €23.303 €22.603
2004
€22.432
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 8. Ontwikkeling netto huishoudinkomen huurders 2004-2014 (Bron: TOF)
3.2 Ontwikkeling woonuitgaven huurders Zoals aangegeven zijn alle onderliggende kenmerken voor het berekenen van de huurquote voor het eerst meegenomen in de TOF 2014 meting. De gemiddelde netto huurquote komt voor 2014 uit op 26,5%. Als we deze meting vergelijken met de uitkomsten van het WoON 2012 dan zien we een verschil van 1 procentpunt. Zo was de huurquote in 2012 volgens het WoON 2012 25,5%, lager. Het oplopen van de huurquote komt enerzijds door de gestegen netto huurlasten (huur minus huurtoeslag), anderzijds door het gedaalde huishoudinkomen. De maandelijkse huur bedraagt in 2014 gemiddeld € 453,- per maand. Volgens het WoON bedroeg dit in 2012 € 421,-. In 2014 komt een grotere groep huurders in aanmerking voor huurtoeslag (42% tegenover 38% in 2012). Het ontvangen bedrag aan huurtoeslag per maand per ontvanger is gemiddeld circa € 168,-. Over alle huurders bedraagt dit € 70,-. Dit is vrijwel gelijk gebleven de afgelopen jaren. In de huur zijn verder ook de subsidiabele servicekosten3 opgenomen, welke in 2014 € 13,- bedroegen. Vooral de bruto huurlasten zijn dus gestegen.
3
Servicekosten voor algemene ruimtes, die mogen worden meegenomen in de berekening van de huurtoeslag. 11
26,9% 26,5%
26,5% 26,2%
Totaal Jongeren Volwassenen Ouderen
2014 Figuur 9: Netto huurquote 2014 (Bron: TOF)
Het gemiddeld vrij vermogen van huurders ligt met € 15.523,- meer dan een factor 2 lager dan dat van kopers. Ten opzichte van eerdere jaren is het vrij vermogen aanzienlijk gedaald. In 2012 was er een opvallend hoog vrij vermogen, mogelijkerwijs veroorzaakt doordat kopers tijdelijk een woning hebben gehuurd nadat hun eigen woning was verkocht. In 2014 is de koopwoningmarkt weer beter op gang gekomen, waardoor deze tijdelijke huurders zijn vertrokken. Tevens stimuleert de overheid de midden- en hogere inkomens om door te stromen richting vrije huur of koop, waardoor het gemiddelde vermogen van huurders afneemt.
€18.493
€17.396
€17.006
€16.862 €15.523
€14.900
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Figuur 10. Ontwikkeling netto huishoudinkomen huurders 2004-2014 (Bron: TOF)
12
Bijlagen Bijlage 1: Outputkenmerken kopers Bijlage 2: Outputkenmerken huurders Bijlage 3: Definities Bijlage 4: Verschillen TOF 2014 en WoON 2014
13
Outputkenmerk Aantal huishoudens (x 1 mln) Aantal kopers (x 1 mln) Aandeel huishoudens met een koopwoning Aandeel huishoudens met een koopwoning zonder hypotheek Aandeel kopers met een hypotheek Totale woningwaarde kopers (x 1 mln) Gemiddelde woningwaarde kopers (mediaan) Gemiddelde woningwaarde kopers (gemiddelde) Totale restschuld kopers (x 1 mln) Gemiddelde restschuld kopers Gemiddeld vrij besteedbaar vermogen kopers Gemiddeld jaarlijkse spaarinleg niet-vrij besteedbaar vermogen kopers Gemiddeld bedrag bruto rentelast kopers Gemiddeld bedrag vaste aflossing kopers Gemiddeld bedrag woninggebonden verzekeringen kopers Gemiddelde bruto woonuitgaven kopers Gemiddelde fiscale teruggave kopers Gemiddelde netto woonuitgaven kopers Gemiddeld huishoudinkomen kopers Gemiddelde netto financiële koopquote kopers Loan-to-value (restschuld) kopers Loan-to-value (bruto schuld) kopers
2004 7.06 4.00 57% 7% 88% €1,104,906 €225,000 €276,465 €417,725 €104,521 €38,427 €756 €5,547 €349 €396 €7,049 . . €36,547 . 38% 41%
2006 7.18 4.24 59% 8% 87% €1,228,661 €240,000 €289,539 €502,056 €118,311 €41,061 €801 €6,075 €334 €486 €7,695 . . €36,212 . 41% 43%
2008 7.24 4.35 60% 7% 88% €1,271,319 €250,000 €292,413 €568,517 €130,763 €45,068 €791 €6,337 €275 €499 €7,901 . . €38,333 . 45% 47%
2010 7.36 4.55 62% 7% 89% €1,288,065 €244,000 €283,046 €635,912 €139,739 €43,161 €858 €6,739 €233 €577 €8,407 €2,344 €6,064 €39,284 16.9% 49% 53%
2012 7.48 4.67 62% 8% 87% €1,319,585 €240,000 €282,497 €644,616 €138,000 €44,806 €878 €6,524 €246 €609 €8,257 €2,238 €6,018 €38,200 17.5% 49% 52%
2014 7.60 4.80 63% 8% 87% €1,178,830 €215,000 €245,415 €640,544 €133,352 €43,876 €888 €6,063 €313 €574 €7,838 €2,016 €5,822 €36,477 17.7% 54% 59%
Bijlage 1: Outputkenmerken kopers
14
Outputkenmerk Aantal huishoudens (x 1 mln) Aantal huurders (x 1 mln) Aandeel huishoudens met een huurwoning Gemiddeld vrij besteedbaar vermogen huurders Gemiddeld bedrag woninggebonden verzekeringen huurders Gemiddelde bruto woonuitgaven huurders Gemiddelde huurtoeslag Gemiddelde netto woonuitgaven huurders Gemiddeld huishoudinkomen huurders Gemiddelde netto huurquote
2004 7.06 3.06 43% €14,900 €106 . . . €22,603 .
2006 7.18 2.94 41% €17,396 €115 . . . €23,303 .
2008 7.24 2.90 40% €17,006 €103 . . . €22,432 .
2010 7.36 2.80 38% €16,862 €105 . . . €24,085 .
2012 7.48 2.80 38% €18,493 €107 . . . €24,341 .
2014 7.60 2.79 37% €15,523 €116 €6,296 €849 €5,447 €23,792 26.5%
Bijlage 2: Outputkenmerken huurders
15
Bijlage 3: Definities Kenmerk
Definitie
Particulier huishouden (HH)
Eén of meer personen die samen een woonruimte bewonen en zichzelf, niet-bedrijfsmatig, voorzien in de dagelijkse levensbehoeften.
Netto HH-inkomen per maand
Benadering van het totale netto maandinkomen (inclusief vakantiegeld) binnen een particulier huishouden, waarbij de inkomens van alle leden van het huishouden tezamen worden opgeteld. - Minder dan €2.000,- €2.000,- t/m €3.000,- Meer dan €3.000,Leeftijd van de persoon uit het huishouden met het hoogste inkomen. - HKW jonger dan 40 jaar - HKW 40 jaar t/m 55 jaar - HKW ouder dan 55 jaar
Leeftijd van de hoofdkostwinner (HKW)
Bestaande- of recente koper Aantal HH met hypotheek
Aandeel kopers met hypotheek
Huishouden waarbij de hypotheek met de grootste aanvangsschuld langer of korter dan 10 jaar loopt. Particuliere huishoudens in Nederland waarvan de huidige woning in eigendom is en er één of meer hypotheken op zitten.
Totale woningwaarde kopers
Percentage van alle huishoudens met een eigen woning wat de woning gefinancierd heeft men een hypotheek. Ingeschatte verkoopwaarde van de huidige woning voor een particulier huishouden als deze op dit moment leeg verkocht zou worden. Bij meerdere woningen geldt dat het meest bewoonde huis als uitgangspunt is genomen. Ook woningen waar geen hypotheek meer op rust zijn meegenomen bij de bepaling van de gemiddelde woningwaarde. Som van alle ingeschatte verkoopwaarden van de woningen van woningbezitters.
Gemiddelde HH schuld (restschuld)
Huidige gemiddelde hypotheekgebonden restschuld van alle woningen.
Totale HH schuld (restschuld)
Som van alle hypotheekgebonden huidige restschulden van alle woningen.
Gemiddelde bruto hypotheekschuld per HH
Huidige gemiddelde hypotheekschuld (initieel hypotheek + eventuele tussentijdse verhoging) per particulier huishouden met een hypotheekschuld.
Gemiddeld vrij besteedbaar vermogen per HH Gemiddeld niet-vrij besteedbaar vermogen
Huidige gemiddeld totaalbedrag wat zit in beleggingsfondsen, effecten, spaarrekeningen en beleggingsrekeningen. Huidige gemiddeld totaalbedrag wat zit in kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW), spaaren of beleggingsverzekeringen eigen woning en in bankspaarrekeningen voor aflossing hypotheek. Bedrag is berekend door de jaarpremie te vermenigvuldigen met het aantal jaren dat het product loopt. Tevens is rekening gehouden met de jaarlijkse renteopslag. Het rentepercentage is gelijk gehouden aan de gekoppelde hypotheekrente. (excl. koopsommen) Huidig gemiddeld premiebedrag wat betaald wordt aan hypotheekgebonden risicoverzekeringen en aan de inboedel- en opstalverzekering.
Gemiddelde woningwaarde per HH
Gemiddeld bedrag woninggebonden verzekeringen Gem jaarlijks spaarinleg niet-vrij besteedbaar vermogen Gemiddeld bedrag bruto rentelast Gemiddeld bedrag vaste aflossing hyp Gemiddelde bruto woonuitgaven per HH Gemiddelde fiscale teruggave per HH
Gemiddelde netto woonuitgaven per HH Gemiddelde netto “financiële” koopquote Loan to Value (LTV)
Gemiddeld bedrag wat jaarlijks wordt gespaard in banksparen en/of in hypotheekgebonden kapitaalverzekeringen en/of gemengde verzekeringen naast de hypotheek om deze aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen. Gemiddeld bedrag dat jaarlijks wordt betaald aan hypotheekrente. Gemiddeld bedrag wat jaarlijks vast op de hypotheek wordt afgelost. Dit zijn de lineaire en annuïtaire hypotheken. Som van alle financiële woongerelateerde uitgaven aan de eigen woning (hypotheekrente, aflossing, woonverzekeringen en spaarbedrag in KEW/SEW/BEW/Banksparen) De fiscale teruggave is als volgt berekend: (Betaalde hypotheekrente op jaarbasis * belastingtarief hoofdkostwinnaar rekening gehouden met AOW leeftijd) minus (eigen woningforfait * belastingtarief hoofdkostwinnaar) Gemiddelde bruto woonuitgaven per huishouden minus gemiddelde fiscale teruggave per huishouden
Aandeel kopers met huurwoning
Gemiddelde netto woonuitgaven per huishouden / gemiddeld netto huishoudinkomen. Dit is per individueel huishouden bepaald (microniveau). De verhouding tussen de ingeschatte verkoopwaarde van de woning en de hoogte van het hypothecair krediet. Zowel voor de bruto- als voor de restschuld. Percentage van alle particuliere huishoudens met een huurwoning.
Bruto huurlasten
Bruto woonuitgaven van de huurder: Kale huurlasten + subsidiabele servicekosten (elektra,
16
schoonmaakkosten, verlichting bedoeld voor algemene ruimten) Huurtoeslag Netto huurlasten Gemiddelde netto huurquote
Huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten. Hier is sprake van als de huur in verhouding tot het inkomen hoog is. Netto woonuitgaven van de huurder: Bruto huurlasten minus huurtoeslag Gemiddelde netto huurlasten / gemiddeld netto huishoudinkomen. Dit is per individueel huishouden bepaald (microniveau).
17
Bijlage 4: Verschillen TOF 2014 en WoON 2012 In het TOF onderzoek zijn in 2014 voor het eerst ook de huurlasten en subsidiabele servicekosten uitgevraagd. Hierdoor is het nog niet mogelijk om een historische reeks te kunnen laten zien voor de huurquote. In het WoON 2012 is op een vergelijkbare wijze de huurquote berekend, echter de onderzoeksmethodiek wijkt af van die van TOF 2014. Bij het interpreteren van deze vergelijkingen dient rekening gehouden te worden met deze methodische verschillen. Het voordeel van TOF is dat het recentere data heeft dan het WoON onderzoek. -
Het WoON onderzoek vindt driejaarlijks plaats. Het onderzoek van 2006 is in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer uitgevoerd door ABF Research. In 2009 en 2012 is het onderzoek weer uitgevoerd door het CBS. Vanaf 2012 vindt het onderzoek om de vier jaar plaats. De steekproef van het WoON wordt getrokken uit de Nederlandse bevolking van personen van 18 jaar of ouder. Het kader waaruit de steekproef voor het WoON wordt getrokken is de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). De steekproef is een gestratificeerde steekproef met landelijke dekking van gemeenten. Ook worden gegevens uit registers gebruikt. Het WoON is afgenomen aan de hand van persoonlijke interviews (CAPI), telefonische interviews (CATI) en via internet (CAWI). WoON 2009 en 2012 is modulair van opzet. Het CBS voerde de basismodule woningmarkt uit bestaande uit minimaal 60 duizend respondenten.
-
Het TOF onderzoek vindt tweejaarlijks plaats sinds 1996. Voor die tijd waren er twee separate onderzoekstrajecten met een historie die teruggaat naar eind jaren '70 (het Nationaal Onderzoek Verzekeringen (NOV) en het Collectief Banken Onderzoek (CBO)). Beide onderzoekstrajecten zijn geïntegreerd in het TOF-P traject. De resultaten van de meest recente meting (TOF 2014) zijn medio 2014 beschikbaar gekomen. TOF heeft een inventariserend, kwantificerend karakter en heeft betrekking op de particuliere markt voor bank- en verzekeringsdiensten. Het onderzoek wordt uitgevoerd in de vorm van persoonlijke interviews (CAPI). In de meeste gevallen (circa 70%) komen de polissen, betaalbewijzen, loonstroken etc. tijdens het gesprek bij de mensen thuis op tafel. De te ondervragen huishoudens en personen worden allemaal geselecteerd uit de GfK panels. De basis wordt hierbij gevormd door de huishoudens die aan de vorige meting al hun medewerking hebben verleend. De gesprekken worden gevoerd met de persoon (hoofdkostwinner en/of partner) die zich binnen het huishouden het meest bezig houdt met de financiële zaken. De steekproef wordt disproportioneel opgebouwd. Groepen met meer producten en een hogere spreiding in premie/vermogen worden hierbij oververtegenwoordigd. Op deze wijze wordt de spreiding in resultaten gereduceerd waardoor de onderzoeksuitkomsten een grotere zeggingskracht krijgen. Het steekproefkader is niet begrensd en bestaat dus uit alle in Nederland woonachtige huishoudens. De totale bruto steekproef bestaat uit ruim 5.500 huishoudens. In TOF Particulier 2014 zijn in totaal 4.014 gesprekken gerealiseerd. Binnen deze huishoudens is van bijna 8.200 personen de financiële portefeuille geregistreerd. Het responspercentage van TOF 2014 bedraagt ongeveer 72%. De netto steekproef van TOF-P wordt voor optredende non-respons gecorrigeerd met behulp van een iteratieve combinatieweging op huishoudens- en personenniveau. De hiervoor benodigde populatiegegevens worden ontleend aan de Gouden Standaard. Dit is een databank van de MOA met populatiegegevens ten behoeve van de marktonderzoeksbranche, die gebaseerd is op CBS data. De resultaten worden tevens geprojecteerd naar de populatieomvang. Door deze aanpak wordt de steekproef representatief voor zowel de Nederlandse huishoudenspopulatie als de Nederlandse personenpopulatie en representeren resultaten direct de situatie op de Nederlandse markt (een uitgebreide onderzoeksverantwoording van TOF is separaat meegestuurd met de naam; “TOF 2014 onderzoeksverantwoording”). 18
-
Er zit in absolute zin wel een verschil in het aantal kopers uit het WoON en het aantal kopers uit TOF. In het WoON wordt gecorrigeerd voor iedereen die niet in een “zelfstandige woning” woont. Hierdoor wordt de basis in CBS/WoON niet de 7,6 miljoen huishoudens, maar 7,1 miljoen. De absolute verschillen tussen aantal kopers uit het CBS/WoON en TOF zit ook in die orde van grootte.
-
Er zit ook een verschil in de inkomensverhouding tussen huurders en kopers. In WoON 2012 is dit een factor 1,9 en in TOF 2014 1,5. Aangezien het TOF een steekproef is op een onderzoekspanel met een kleinere steekproef dan het WoON, is hierdoor de kans op selectie-effecten groter. Het verschil wordt met name veroorzaakt door een onderdekking op hoge inkomens bij kopers.
19
