Projectplan Technische Onderbouwing. Kantoren vernieuwen naar energieneutraal. Herontwikkeling Tropicana Rotterdam

CAUBERG-HUYGEN RAADGEVENDE INGENIEURS BV

Projectplan Technische Onderbouwing Kantoren vernieuwen naar energieneutraal Herontwikkeling Tropicana Rotterdam

wata waiffikiman -,,g11,1bZslffil""

op loss ing e n z ijn

_

ilti ima im"eirri

came

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

11Mlat

www.chri.nI


1. Deelnemers en derden Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV Adres: Wibautstaat 129, Postbus 94204 1090GE Amsterdam Contactpersoon: Peter-Paul Smoor Telefoon: +31 20 696 71 81 E-mail: [email protected] Website: www.chri.nl Kernactiviteiten: Bouwkundig adviesbureau voor o.a. bouwfysica en duurzame energie Motivatie deelname: Cauberg-Huygen is sinds haar oprichting actief met energie en milieu in haar adviespakket. Met het gereedkomen van de Toolkit duurzame kantoren (mede initiatiefnemer en medeauteur) en de indiening van de haalbaarheidsonderzoeken van drie kantoorgebouwen bij de tender UKP NESK is een belangrijke kennismijIpaal gezet. Vanaf hier is het zaak deze kennis te delen met de andere stakeholders in het kantoorontwikkelproces, en naast gebouwgebonden energiegebruik de gebruiker centraal te stellen bij het gebruikersgebonden energiegebruik en de totale energielasten.


De Toolkit kantoren en de UKP NESK studies gaan in op de energiebesparing in de nieuwbouw en bestaande bouw en geven inzicht in budgetbepaling en helpt het bij het invullen van de juiste toepassingen van technieken welke kunnen worden vertaald naar de bestaande bouw. Lips Capital Group Adres: Contactpersoon: Telefoon: E-mail: Website: Kernactiviteiten:

Helvoirtseweg 146 - 148 Paul John de Jong +31 88 61 60 000 [email protected] www.lipscapitalgroup.n1 Beleggen in en ontwikkelen van onroerend goed

Lips Capital Group is als belegger en ontwikkelaar actief in alle fasen van de vastgoedcyclus. Lips Capital Group combineert kennis van ontwikkelen, exploiteren, beleggen en financiën om gebruikers van vastgoed een optimale woon-, werk- en winkelomgeving te bieden. Door klantgericht en innovatief te ondernemen streven we naar een uitstekend rendement op onze kernactiviteiten. Motivatie deelname: Als vastgoedontwikkelaar en -investeerder spreekt een duurzaam beheer van onze gezamenlijke leefomgeving voor zich. Bij de investeringen en ontwikkelingsprojecten worden de directe of indirecte gevolgen voor het milieu zorgvuldig afgewogen en structureel betrokken bij onze projectanalyse. Daarbij gaat het niet zozeer om de bevindingen alleen, maar vooral ook om de gevolgen op korte en lange termijn die bewoning, gebruik en ontwikkeling hebben voor de directe milieu-infrastructuur, onze leefomgeving en de gemeenschap in het algemeen. Dit is ook terug te vinden in onze benadering van de levenscyclus van vastgoed. Duurzaamheid zit ook in herontwikkeling van panden, waardoor gebouwen opnieuw voldoen aan de eisen van de gebruikers. Ook in onze beleggingsportefeuille streven we naar een verduurzaming van bestaande panden. Dat begint al bij een zorgvuldig beheer van onze investeringen. Bij problemen of onverwachte omstandigheden zijn we verplicht om een juiste en tijdige oplossing te bieden. Energie is daarvan een belangrijk onderdeel.

KvK nr. 14623897 1NG Bank 657697532

www.chrl.n1


Door deelname aan de tender kunnen we de technische en economische haalbaarheid van efficiënte energiebesparende maatregelen in beeld brengen en daar waar mogelijk standaardiseren binnen onze belegging- en (her)ontwikkelingsportefeuille.

2. Achtergrond De aanleiding en probleemstelling van het project; Tropisch Zwemparadijs Tropicana te Rotterdam is sinds maart 2011 failliet. De deuren van het zwembad zijn al sinds augustus 2010 gesloten. Door stijgende energieprijzen en nieuwe behoeftes op het gebied van leasure is een tropisch zwemparadijs niet meer van deze tijd. Daarom wordt het gehele terrein van Tropicana herontwikkeld. Het bestaande zwembadgebouw, gelegen aan de oevers van de Maas, met uitzicht over de skyline van Rotterdam is zeer geschikt om te dienen als hoogwaardig, uniek en duurzaam kantoorgebouw. In de periode 2005 — 2011 is getracht een integraal leisure en entertainment concept neer te zetten voor de recreatieve als zakelijke markt. Een vrij stevige nieuwbouw component (4.200 m 2 congress faciliteit en een hotel van 200 kamers) was tot 2011 uitgangspunt en ook zo met de gemeente overeengekomen.

op loss ing en z ijn

De veranderende marktomstandigheden hebben ons er toe gedreven om meer te denken vanuit uitnutten van het huidige casco in plaats van sloop-nieuwbouw. Met een gefaseerde aanpak wordt een transformatie gedefinieerd die in tred loopt met de voor deze tijd gangbaardere business cases. Om de beoogde transformatie te laten begeleiden door een gangbare business case is in het plan de openbare ruimte meer vervlochten met het commerciële programma zodat de plek nog beter als een onderdeel van de stad kan positioneren. Het anker van de transformatie wordt gevormd door het ontwikkelen van een zakelijke 'hub' (voor ondernemende rotterdammers alsmede het netwerk van de vaste gebruikers van de plek). Concreet spreken we over een mix van werkplekken, vergaderplekken en congresfaciliteit (meeting point). De business case wordt gedragen door één of meerdere gebruikers van grote metrages. All-in zal de kantoor- en meetingpoint ontwikkeling circa 12.500 m 2 BV0 bedragen. Het aandeel kantoren zal minimaal 70% bedragen. Daarnaast zal een recreatieve cornponent worden gevormd door een zwembad dat voor recreatieve en instructieve doeleinden ingezet kan worden. De doelgroep kan relaxen, sporten, therapie, lessen volgen en recreatief zwemmen. Het zwembad wordt in onze plannen omgeven door functies die de business case van het zwembad zo optimaal mogelijk maken; Fitness, medische dienstverlening en een woonzorg / hotelconcept in de toren. Dit onderdeel maakt geen deel uit van het beoogde traject met de energiesprong. De programma mix is dus `slim' ingepast om een kapitaalarme business case dichterbij te brengen. We ontwikkelen het programma over de thema's Water, Energie, Cultuur, Onderwijs en spreken met gebruikers/exploitanten die steun geven aan de invulling van deze thema's. Met de verweving van het pand met een `Urban Deck' ontstaat een nieuwe publieke locatie als onderdeel van het Rotterdams Waterfront. Middels deelname aan het programma "Energiesprong Kantoren renoveren naar energieneutraal" wordt gepoogd het optimale te halen uit innovatieve vormen van energiegebruik.

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www chr, n1


Tevens vormt de Energiesprong een logische schakel naar de huidige doelstellingen in een Europees kader, namelijk de stap naar o.a. Nearly Zero-Energy Building and retrofitting, Zero Carbon renovation for cities and districts, en het Smart City initiatief. Door middel van de beoogde studie naar de technische onderbouwing kunnen de partijen in het samenwerkingsverband zich voorbereiden op deze doelstellingen en concepten ontwikkelen die haalbaar zijn vanuit techniek, economie en exploitatie en acceptatie van de gebruiker.


Bij de technische onderbouwing zal bijzondere aandacht uitgaan naar het aandeel gebruikers energie. Dit geeft juist het opschalingeffect ten opzichte van de aanpak via labels. Maar belangrijker is nog dat in dit deel vaak grote spreidingen zitten die (daardoor) ook grote invloeden laten zien op de uiteindelijke energielasten. Doelstelling Doelstelling van de Technische Onderbouwing is: 1 Primaire doelstelling van het project is het tegengaan van de leegstand. Hiervoor wordt het tropisch zwemparadijs Tropicana te Rotterdam naar een nieuwe gebouwfunctie, waarbij het casco grotendeels wordt gehandhaafd. Lips Capital Group is zich ervan bewust dat in de moeilijke kantorenmarkt alleen duurzame kantoren kansrijk zijn voor verhuur. Energiebesparende maatregelen behoren daarom primair tot de doelstelling van de renovatie. 2. Het opstellen van technische renovatieconcepten voor kantoren waarbij het energiegebruik met minimaal 60% wordt verlaagd. 3. Het opstellen van financieringsconstructies en exploitatiemodellen. Hierbij wordt met name gekeken of ESCO constructies mogelijk zijn (bijvoorbeeld bij outsourcing van een WKO) met onder andere allocatie van energiebesparingen naar investeringen, participatie van (alle) betrokken partijen in transparante en opschaalbare organisatievormen en participatie van investeerders. 4. Het ontwikkelen van specifieke energieconcepten voor kantoren die in de nabije toekomst herontwikkeld moeten worden om leegstand te voorkomen of leegstand oplossen. Er wordt met name onderzocht of met dezelfde energieconcepten kan worden volstaan of dat hier speciale concepten voor moeten worden ontwikkeld. 5. Het toepassen van instrumenten om het energiegebruik op gebruiksniveau te volgen en te bewaken door beheerders en gebruikers, bijvoorbeeld door monitoring en slimme regelingen. De resultaten van vooronderzoek De Toolkit Duurzame Kantoren gaat in op de energiebesparing in de nieuwbouw kantoren en geeft inzicht in budgetbepaling en helpt het bij het invullen van de juiste toepassingen van technieken, welke ook nuttig zijn bij renovatieprojecten. De UKP NESK haalbaarheidstudies naar 6 kantoorgebouwen en een schoolgebouw (2009) gaan in op een energiebesparing van minimaal 50 % en 002 reductie van tenminste 45% voor nieuwbouw kantoorgebouwen. Het onderzoek geeft naast de mogelijke energiebesparingen van het gebouwgebonden energiegebruik ook inzicht in de mogelijke energiebesparingen op het gebied van het gebruikersgebonden energiegebruik van kantoren. De bevindingen van deze studies zijn samengevat in een generieke studie en rapport waarin ook de stappen zijn verkend richting energieneutraal. In de notitie Werkgroep Innovatie Platform energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) zijn reeds de mogelijke conceptlijnen en contouren voor duurzame scholen en kantoren verkend.

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www.chri.n1


Beschikbare informatie

In het kader IDES EDU (Master and Post graduate education and training in multi-disciplinary teams implementing EPBD and beyond) is in samenwerking met 15 Europese universiteiten een Europees universitair lesprogramma ontwikkeld voor integraal ontwerpen (en renoveren) voor energieneutrale gebouwen. In de 13 lesmodules zijn alle aspecten hiervoor ondergebracht. Cauberg-Huygen is cotkdinator van dit project. Rapport principles for nearly zero-energy buildings BPIE, 2011 EOS LT DP 2015 Duurzame Projectontwikkeling gebaseerd op duurzaam bouwen, renoveren en wonen na 2015, waarin de contouren worden uitgezet naar mogelijke technieken, concepten en randvoorwaarden voor duurzaam bouwen en renoveren na 2015. In EOS LT RIGOREUS is een begin gemaakt met onderzoek naar de factoren die aangrijpen op het draagvlak voor duurzame en hoogwaardige renovatieconcepten. Daartoe zijn de knelpunten in het huidige renovatieproces in beeld gebracht. Openbare samenvatting


Tropisch Zwemparadijs Tropicana te Rotterdam is sinds maart 2011 failliet. De deuren van het zwembad zijn al sinds augustus 2010 gesloten. Door stijgende energieprijzen en nieuwe behoeftes op het gebied van leasure is een tropisch zwemparadijs niet meer van deze tijd. Door veranderende marktomstandigheden wordt gekozen voor het gefaseerd uitnutten van het huidige casco in plaats van sloop-nieuwbouw. Er komt een kantoor- en meetingpoint van circa 12.500 m 2 BV0. Het aandeel kantoren zal minimaal 70% bedragen. Daarnaast zal ook leasure deel uitmaken van het totaalplan. Dit onderdeel maakt geen deel uit van het beoogde traject met de energiesprong. De doelstelling van de Technische Onderbouwing is: 1. Primaire doelstelling is het tegengaan van de leegstand van gebouwen door herbestemming en/of renovatie, waarbij energiebesparende maatregelen primair tot de doelstelling behoren wat ten goede komt aan de verhuurbaarheid van een kantoorgebouw. 2. Het opstellen van technische renovatieconcepten voor kantoren waarbij het energiegebruik met minimaal 60% wordt verlaagd. 3. Het opstellen van financieringsconstructies en exploitatiemodellen. 4. Het ontwikkelen van specifieke energieconcepten voor kantoren die in de nabije toekomst herontwikkeld moeten worden om leegstand te voorkomen of leegstand oplossen. 5. Het toepassen van instrumenten om het energiegebruik op gebruiksniveau te volgen en te bewaken door beheerders en gebruikers, bijvoorbeeld door monitoring en slimme regelingen

3. Toelatingscriteria technische onderbouwingstudie 3.1 Intentieverklaring

De intentieverklaring is bijgevoegd. 3.2 Bewijs van deskundigheid

Cauberg-Huygen is deskundig en maakt bij haar werkzaamheden gebruik van erkende gebouwsimulatiemodellen zoals TRNSYS en PHPP. Onderstaand twee referenties.

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www.chr: 01


Renovatie Provinciekantoor Houtplein te Haarlem Oppervlakte: 19.000 m 2 BV0 Opdrachtgever: Provincie Noord-Holland Cauberg-Huygen heeft de gehele bouwfysische, akoestische, brandveiligheids- en durzaamheid advisering verzorgd. Belangrijke kenmerken van het project zijn dat de Provincie gekozen heeft voor een flexibel kantoorconcept en zij een zeer ambitieuze duurzaamheidsambitie heeft gedefinieerd. De duurzaamheid ambitie kon waargemaakt worden door een integrale benadering vanuit alle disciplines en een goede samenwerking van het ontwerpteam, waarbij Cauberg-Huygen een sturende rol op zich heeft genomen. Door toepassing van o.a. hoogwaardige isolatie, driedubbelglas, goede luchtdichtheid en zorgvuldige detaillering wordt het warmteverlies beperkt. Daarnaast wordt optimaal gebruik gemaakt van daglichttoetreding, waarbij warmtewering en verblinding niet uit het oog zijn verloren. Verder wordt gebruik gemaakt van warmte- en koudeopslag in de bodem (WK0), ontworpen door Cauberg-Huygen, en warmtepompen en wordt het gebouw verwarmd en gekoeld via de vloeren en klimaatplafonds. Door optimale daglichttoetreding, zeer energiezuinige verlichting en slimme regeltechniek wordt het energiegebruik verder gereduceerd, waardoor het gebouw al zonder lokaal duurzaam opgewekte elektra, zoals PV-cellen, een gehalveerde energieprestatie heeft. Bijzonderheden: Bouwfysische advisering, handhaven skelet, hoogwaardige renovatie (EPC=0,5), voorbeeldproject UKP NESK, duurzaam: GPR=9 Renovatie kantoor Milton Keynes, Open Universiteit te Heerlen Oppervlakte: circa 5500 m2 Opdrachtgever: Open Universiteit Nederland

171 la)

0) .(7) (.0 o

o

Het kantoorgebouw Milton Keynes van de Open Universiteit te Heerlen (1984) is in het kader van de algehele renovatie voorzien van een nieuw energiezuinig energieconcept. Naast het aanbrengen van energiezuinige verlichting zijn de gevels voorzien van nieuwe isolerende beglazing met buitenzonwering. De zonwering is oriëntatieafhankelijk en wordt met sensoren gestuurd. De buitenzonwering kan in twee aparte delen een verschillende stand aannemen, zodat niet de gehele daglichttoetreding gehinderd wordt. Ook wordt in de zomer het gebouw in de nacht geventileerd. Hierdoor hoeft het gebouw niet voorzien te worden van koelmachines om in de zomerperiode een comfortabele binnentemperatuur te behalen. Voor verwarmen en ventilatie is het kantoor voorzien van een nieuwe klimaatradiatoren. Het ventilatiedebiet wordt daarbij geregeld op basis van de 002-concentratie in het vertrek. Bovendien speelt zomernachtventilatie met de klimaatradiatoren een cruciale rol bij de temperatuurbeheersing in de zomer. Om het gebouw van een optimaal binnenklimaat te voorzien, is nader onderzoek verricht naar de meest efficiënte regelstrategie voor de buitenzonwering en de klimaatradiatoren. Door middel van TRNSYS Simulation is een efficiënte regelstrategie bepaald. Daarnaast is energielabel stap voor en na de renovatie bepaald, van E-label, naar B-label. Het gebouw is 18 november 2011 opgeleverd. De voorheen vastgestelde regelstrategie is tijdens de oplevering geïmplementeerd in het gebouwbeheersysteem. Hiermee wordt meetdata verzameld voor monitoring en energieanalyse.

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www.chri.n1


4. Selectiecriteria 4.1 Opschalingpotentieel van het project In onderstaande tabel is de impactscore van het project in termen van energetische impact voor Nederland weergegeven, bepaald met behulp van de impacttool, behorende bij deze regeling.

Berekening indicatief subsidieplafond Kantoren vernieuwen naar energieneutraal

Totale Projectkosten*

€

15.000.000,00

Huidige energiekosten

€

385.422,00

89,6%

Besparing op primair energiegebruik

7,77

Impact score

€

op loss ing e n

Indicatief subsidieplafond

250.000,00

Het gemiddelde verbruik van de referentiesituatie is: Gemiddeld 2006-2008 Stadswarmte Elektriciteit

Gemiddeld per m 2 WO

GJ,,,mair per m 2 VVO

7770 GJ

1,27 GJ

1,15

2.374.130 kWh

388 kWh

3,58 4,73

TOTAAL

Voor de nieuwe situatie wordt een de ambitie bepaald op een gebruik van 0,50 oftewel een besparing van bijna 90% ten opzichte van de referentie.

Wprimair

Per m 2 WO,

Omdat de referentiesituatie een tropisch zwembad betreft is ook het energiegebruik bepaald van een gemiddeld kantoorgebouw uit de jaren tachtig in Nederland: GJprimair per m 2

Gebouwgebonden

0,85

Gebruikersenergie

0,40

TOTAAL

1,25

VVO

Ten opzichte van een gemiddeld kantoorgebouw uit de jaren tachtig wordt een energiebesparing van minimaal 60% gerealiseerd.

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www.chn.nI


4.2 Slagingskans van het project Er zijn momenteel vergaande onderhandelingen met de Nederlandse Energie Maatschappij als huurder voor het grootste deel van het kantoorprogramma. Hiervoor is een intentieverklaring getekend. De huurovereenkomst wordt voor aanvang van de realisatiefase getekend. De huurovereenkomst zal naar verwachting zijn voor een periode van 10 jaar met optie tot nog eens 5 jaar. 4.3 Besparing primair energiegebruik Binnen het project wordt een besparing gerealiseerd van 90% van het primair energiegebruik per m 2 WO.

5, Ondertekening Ondergetekenden verklaren de aanvraag naar waarheid te hebben ingevuld om in aanmerking te komen voor financiële steun.


ln 2-voud ondertekend, Datum: 6 februari 2012

Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs P. Op 't Veld

Lips Capit I Group J. Hendrik's

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

www.chri n1


INTENTIEVERKLARING Hierbij verklaren: Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs vertegenwoordigd door de heer P. Op 't Veld Lips Capital Group vertegenwoordigd door J. Hendriks dat in het kader van het SEV programma: "Trajectaanpak kantoren vernieuwen naar energieneutraal" Technische Onderbouwing, de intentie hebben om het heerontwikkelingsproject Tropicana te Rotterdam van zwembad naar kantoren uit te voeren binnen de doelstellingen van het genoemde programma. Deze doelstellingen zijn: de technische onderbouwingsstudie in gezamenlijk overleg te laten uitvoeren, dat een technische onderbouwing zal worden opgesteld voor een gebouw (en gebruiks-) concept dat het totale primaire energiegebruik per m2 WO (Ag) met minimaal 60% verlaagt ten opzichte van het referentiegebruik voor dat specifieke gebouw en bijbehorende gebruiksfunctie. Als referentiegebruik geldt het totaal gemiddeld energiegebruik van de afgelopen 3 jaar van gebruik voor dat specifieke gebouw, indien van toepassing gecorrigeerd voor leegstand.


Bovendien geldt dat de ruimtewarmtevraag van het gebouw niet boven de 0,14 GJ/m2 WO mag komen. Binnen het gebied afgenomen warmte en/of koude van een warmte(-koude)net, kan ook deel uitmaken van de maatregelen om aan het energieambitieniveau te voldoen. Het primaire energiegebruik dat aan het warmtenet is gerelateerd, moet bepaald worden met behulp van de rendementen voor de desbetreffende installatie, zoals vermeld in de NEN 7120, de NVN 7125 dan wel op basis van gelijkwaardigheidsverklaring. De genoemde partijen verklaren deze ambitie bij gebleken technische en economische haalbaarheid te willen overwegen te realiseren. In 2-voud ondertekend, Datum: 6 februari 2012

Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs P. Op 't Veld

Lips pital Group J. Hendriks

KvK nr. 14623897 ING Bank 657697532

Projectplan Technische Onderbouwing. Kantoren vernieuwen naar energieneutraal. Herontwikkeling Tropicana Rotterdam

Recommend Documents