Aanbiedingsbrief SEV/Energiesprong Postbus 1878 3000 BW Rotterdam
Datum: 6 februari 2012 Betreft: Aanvraag technische onderbouwing binnen de tender Kantoren vernieuwen naar energieneutraal.
L.S. Door middel van deze aanbiedingsbrief in combinatie met bijbehorende projectplan, intentieverklaring, referentieprojecten en ingevulde impacttool komen wij als consortium graag in aanmerking voor de regeling “Technische Onderbouwing” van de subsidietender “Kantoren vernieuwen naar energieneutraal” van SEV. Eigenaar Syntrus Achmea Vastgoed heeft een huurovereenkomst gesloten met waterleidingbedrijf Dunea voor de verhuur van een nog te renoveren kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer. Zowel huurder als verhuurder hebben specifieke eisen op het gebied van duurzaamheid. Deze specifieke eisen dienen als uitgangspunt tijdens het ontwerpproces voor de duurzame renovatie van het kantoorpand. Eigenaar, huurder en betrokken adviseurs zijn voornemens om door middel van de duurzame renovatie van het kantoorpand minimaal 60% energiebesparing te realiseren op gebruik gebonden en gebouw gebonden energieverbruik. Momenteel wordt de Voorlopig Ontwerp fase van de duurzame renovatie afgerond. Medio april wordt het Definitief Ontwerp opgeleverd en medio juli zal gestart worden met de realisatie van de duurzame renovatie.
Hieronder treft u van ons als penvoerder namens het consortium de gevraagde gegevens: Local Consulting BV WTC - Toren A Strawinskylaan 605 1077 XX Amsterdam T: 020-3331544 | M: 06-20426262 W: www.local.nl IBAN nummer BIC nummer BTW-plichtig Bankrekeningnummer
NL70ABNA0554791382 ABNANL2A ja 554791382
Met vriendelijke groet, Local Consulting B.V.
Jetse Vink en Phlip Boswinkel
Renovatieproject Dunea 1. Deelnemers en derden Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Syntrus Achmea Vastgoed Gatwickstraat 1, 1043 GK Amsterdam, Nederland Postbus 59347, 1040 KH Amsterdam, Nederland Bert Jansen 020-6065728
[email protected] www.syntrusachmea.nl/vastgoed Beleggen, financieren en ontwikkelen. Dat zijn de drie pijlers van Syntrus Achmea Vastgoed. Met een totale beleggingsportefeuille van ruim € 14 miljard is Syntrus Achmea één van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland. Syntrus Achmea is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. Syntrus Achmea belegt, financiert en ontwikkelt vastgoed voor de beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Daarbij wordt nadrukkelijk gezocht naar een balans tussen de financiële en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed. Syntrus Achmea staat voor verantwoord rendement, duurzaamheid, kwaliteit en transparantie. Syntrus Achmea maakt zich sterk voor duurzaam vastgoed. Omdat het milieu en de samenleving erom vragen. Omdat duurzaamheid aansluit op de maatschappelijke doelen van veel pensioenfondsen. Maar ook omdat huurders er belang bij hebben: duurzame gebouwen gaan langer mee en renderen op de lange termijn beter. De renovatie van het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties is een voorbeeldproject voor de duurzame herontwikkeling bestaand vastgoed. Het gedeeltelijk leegstaande kantoor wordt gerenoveerd en voldoet na renovatie weer aan de hedendaagse wensen en eisen aan kantoorruimte. Er wordt zoveel mogelijk van het bestaande gebouw hergebruikt, wat de duurzaamheidprestatie nog verder verbetert. Het project sluit naadloos aan op de missie en visie van Syntrus Achmea Vastgoed. Hierdoor is Syntrus Achmea Vastgoed gemotiveerd om actief deel te nemen in het consortium dat de duurzame renovatie van het kantoorpand zal realiseren. Bovendien beoogt Syntrus Achmea Vastgoed met de duurzame renovatie van het kantoorpand ervaring op te doen met het renoveren van bestaand vastgoed in haar portefeuille. Local Strawinskylaan 605, 1077 XX Amsterdam, Nederland Jetse Vink 020-3331544 - 0620426262
[email protected] www.local.nl Duurzaam herontwikkelen van vastgoed. Local realiseert duurzame kwaliteit in vastgoed. Local maakt gebouwen comfortabel, gezond en energiezuinig. Hierdoor ontstaat meerwaarde voor de gebruiker, de eigenaar én voor de omgeving van het vastgoed. Local onderscheidt zich door kennis van exploitatie van vastgoed en energievoorzieningen te combineren met conceptontwikkeling en realisatie. Door onze langdurige betrokkenheid bij de exploitatie van onze projecten worden de beloftes aan eigenaren en gebruikers van vastgoed ook echt waargemaakt. Conceptontwikkeling zit in onze genen. Vanaf initiatief tot en met oplevering werken wij aan integrale oplossingen voor het verbeteren van vastgoed. Samen met ons netwerk van specialisten kiezen wij in ieder stadium van de ontwikkeling voor de
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
oplossing die financieel en technisch het hoogst haalbaar is. Kwaliteit, comfort en een verhoging van het rendement staan hierbij altijd centraal. De renovatie van het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer is een schoolvoorbeeld van de manier waarop Local denkt dat bestaande gebouwde omgeving verbeterd moet worden. Een leegstaand en afgeschreven kantoorpand wordt duurzaam gerenoveerd tot een gebouw dat voldoet aan de hedendaagse wensen en eisen van een nieuw gebouw. Door de renovatie heeft het kantoorpand weer een gebruiker gevonden en zal het minimaal de komende 10 jaar bewoond worden door tevreden en duurzame gebruikers. Het project is uniek omdat het hier gaat om een kantoorpand op een C locatie, met veel leegstand in de buurt. Door goede planvorming en passend concept is de huurder overtuigd geraakt van de optie tot duurzaam renoveren. De renovatie van het kantoorpand is de verwezenlijking van de kerntaken van Local en de visie van Local op de huidige vastgoedmarkt. Graziosi Progetti Benoordenhoutseweg 227-3, 2596 BE Den Haag, Nederland Nina Graziosi 070-3388145
[email protected] www.graziosi-progetti.nl Graziosi Progetti is een daadkrachtig, compact en creatief interieurarchitectenbureau dat succesvol is in zowel de zakelijke als het particuliere topsegment van de markt. Graziosi Progetti is naast interieurontwerper ook conceptontwerper voor gebouwen. Graziosi Progetti levert tailor made ontwerpen dat de corporate identity van de opdrachtgever onderscheidt en versterkt, met als uitgangspunt: een optimale balans tussen architecture en design. Graziosi Progetti is als (concept)ontwerper van het gebouw aan het Plein van de Verenigde Naties geïnteresseerd om mee te werken, en mee te denken aan een integrale oplossing voor de hertontwikkeling van het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties. Immers, het ontwerp van het gebouw is belangrijk voor de uitstraling, maar gaat gepaard met alle wensen en eisen die er vanuit andere disciplines gesteld worden aan het gebouw. Graziosi Progetti is geïnteresseerd om op transparante wijze met de overige betrokken partijen samen te werken, om zo tot een ontwerp te komen dat voldoet aan de eisen vanuit esthetisch oogpunt, maar tegelijkertijd tegemoet komt aan alle overige wensen en eisen die aan het gebouw gesteld worden. Inzet is, om rekening te houden met duurzaamheid, milieuaspecten, bouwkosten en toekomstige exploitatie- en onderhoudskosten van het kantoorgebouw. In het verleden zijn vaak gebouwen gerealiseerd, die op onderdelen wellicht voldeden aan uitgangspunten van duurzaam bouwen, maar als totaal gebouw absoluut niet duurzaam bleken te zijn, omdat ze nieuwe ontwikkelingen niet konden opnemen: te krap bemeten, te slecht geïsoleerd, te slecht gedetailleerd of te slechte materialen gebruikt. Vanwege de huidige economische ontwikkeling zijn we genoodzaakt nóg meer te kijken naar verschillende alternatieven onderzocht op kwaliteit en duurzaamheid, milieubelasting nu en bij toekomstig onderhoud, de aanschafprijs op dit moment en de onderhoudskosten op termijn. Voor ons betekent duurzaamheid dat je zo slim mogelijk met de beschikbare resources omgaat om mensen gebouwen te bieden die niet alleen mooi, maar ook betaalbaar en verantwoord zijn. De beste groene innovaties vinden voor onze klanten, daar gaat het ons om. Graag leggen wij de nadruk op de esthetische duurzaamheid, omdat universele schoonheid en tijdloze kwaliteit de basis is voor behoud. Dat is
de beoogde visie voor het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer
RDH Architecten Stedenbouwkundigen Reduitlaan 31, Postbus 2128, 4800 CC Breda, Nederland Taco Tuinhof 076-5317444
[email protected] www.rdh.nl Stedenbouw en architectuur vullen elkaar aan in de visie van Rothuizen van Doorn 't Hooft. Het bureau onderscheidt zich door de ontwerpende benadering die wordt gekozen bij de aanpak van stedenbouwkundige opgaven. De ruimtelijke en maatschappelijke omgeving waarbinnen het uiteindelijke ontwerp dient te functioneren, staat daarbij centraal. Naast analyse en ontwerp legt het bureau zich toe op de organisatie en aansturing van ruimtelijke planvormingsprocessen, waarbij het verkrijgen van draagvlak als vanzelfsprekend wordt beschouwd. Wanneer opdrachten daarom vragen, reikt Rothuizen van Doorn t Hooft interdisciplinaire oplossingen aan, waarbij stedenbouw en architectuur elkaar aanvullen. Het architectenbureau ontwerpt doelmatige, functionele gebouwen met aandacht voor detail en met oog voor de ruimtelijke en maatschappelijke omgeving. Actuele stromingen in de architectuur worden op de voet gevolgd. Elke architect bij Rothuizen van Doorn t Hooft ontwikkelt daarbinnen zijn eigen persoonlijke en herkenbare stijl. Afhankelijk van de wensen van de opdrachtgever, het budget of de stedenbouwkundige context zijn er meerdere ontwerpmogelijkheden. Een traditie van ruim 80 jaar zorgt ervoor dat Rothuizen van Doorn t Hooft alle expertise in huis heeft op het gebied van ontwerpen, planning, bewaking, onderhoudsarm en milieubewust bouwen, restauratietechniek, interieurarchitectuur, planologie, juridische zaken en facilitaire diensten op bouwkundig gebied. RDH staat voor interdisciplinaire oplossingen met een zorgvuldige benadering RDH is in het renovatietraject van Dunea betrokken als uitwerkend architect. In samenwerking met conceptarchitect Graziosi Progetti wordt de esthetische uitstraling ontworpen, waarna RDH de uitwerking van plattegronden, detailleringen en doorsnedes zal uitvoeren. In het project Dunea wordt nauw samengewerkt tussen alle betrokken adviseurs. Voor RDH is het interessant om op deze manier in een project samen te werken, omdat er door de bundeling van kennis en een open en transparante manier van communiceren een project ontstaat met een meerwaarde voor opdrachtgever en omgeving. De ambitie om minimaal 60% van het energieverbruik te reduceren heeft uiteraard gevolgen op het ontwerp van het gebouw, zonder concessies te doen aan het comfort. Een gezond binnenklimaat is daarbij een vereiste, maar ook goede akoestiek, prettig licht, werken met beeldschermen en een harmonieuze kleurstelling. Het ontwikkelen van het verduurzamen van een bestaand kantoorgebouw levert een leerzaam proces op waarbij de individuele expertise van de diverse betrokkenen een optelling geeft die tot meer leidt dan de som der delen. RDH is geïnteresseerd om in samenwerking met alle andere betrokken adviseurs deel te nemen aan het consortium voor subsidieaanvraag, omdat wij er van leren en door een goede samenwerking een maximale kwaliteit voor de opdrachtgever geleverd kan worden. IMd Piekstraat 77, 3071 EL Rotterdam, Nederland Postbus 50521, 3007 JA Rotterdam, Nederland Pim Peters 010-2012388
Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website
[email protected] www.imdbv.nl IMd Raadgevende Ingenieurs (1960) is een onafhankelijk ingenieursbureau in hart en nieren. 35 constructief ontwerpers, constructeurs en tekenaars stellen hun vakkennis in dienst van ontwikkelaars, bouwers en architecten voor slimme, efficiënte maar vooral economische constructies die gebouwen haalbaar maken. De constructie speelt een steeds grotere rol in het ontwerpproces. En dus ook de constructief ontwerper. Niet om andere partijen voor de voeten te lopen, maar juist om hun werk makkelijker te maken. IMd zorgt dat de architect ‘zijn gebouw' kan realiseren, dat adviseurs optimaal kunnen presteren en dat de aannemer snel & simpel kan bouwen. IMd is veelal actief in nieuwbouwprojecten. Het is aannemelijk dat er in de toekomst steeds meer renovatieontwikkeling zal plaatsvinden in plaats van nieuwbouwontwikkeling. Voor IMd is het erg interessant om bij een project als Dunea betrokken te zijn als constructeur. Binnen het project Dunea doet IMd ervaringen op met het ontwerpen van aanpassingen in de constructie van een bestaand gebouw. De duurzaamheidseisen die gesteld worden aan het project hebben een invloed op het constructieve ontwerp van het gebouw. Dit maakt de uitdaging voor IMd alleen maar groter en de leerervaring beter. IMd neemt daarom graag deel in het consortium dat het definitief ontwerp voor Dunea opstelt en werkt voorts graag mee aan deze subsidieaanvraag voor het opstellen van een technische onderbouwing dat leidt tot minimaal 60% energiereductie voor het gerenoveerde gebouw. HORI raadgevend ingenieursbureau Stationslaan 10, 3701 EP Zeist, Nederland Otger Pieters 030-6912828
[email protected] www.hori.nl HORI raadgevend ingenieursbureau bv te Zeist is een onafhankelijk adviesbureau, dat u kan adviseren op het gebied van technische installaties in de gebouwde c.q. nog te bouwen omgeving. Wij adviseren onze opdrachtgevers voor alle technische installaties die in gebouwen kunnen voorkomen, zoals: Klimaatinstallaties, sanitaire installaties, elektrotechnische installaties, meet-en regelinstallaties, transportinstallaties Vanuit wet- en regelgeving worden steeds strengere eisen gesteld aan duurzaamheid en energiezuinigheid van gebouwen. HORI is gebruikelijker wijs betrokken bij het geven van advies met betrekking tot klimaatinstallaties en elektrotechnische installaties van nieuwbouw. Het project Dunea betreft een renovatieproject. Het is voor HORI interessant om in een bouwteam organisatievorm samen te werken aan een integrale oplossing voor de duurzame renovatie van het kantoorpand. Hoewel HORI vaker bij duurzame renovaties betrokken is geweest, is de technische onderbouwing met een dergelijk hoge ambitie voor HORI een leerzaam product dat hergebruikt kan worden bij het opstellen van advisering binnen volgende projecten. DGMR Casuariestraat 5 Postbus 370, 2501 CJ Den Haag, Nederland Gertjan Verbaan 070-3503999
[email protected] www.dgmr.nl
Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Naam Adres Contactpersoon Telefoonnummer Emailadres Website Kernactiviteiten
Motivatie deelname
Dienstverlening, advies en engineeringsdiensten voor onder andere de gebouwde omgeving met als zwaartepunt toegepaste wetenschappelijke kennis op het gebied van energie, duurzaamheid en binnenklimaat. Tevens ontwikkelaar van energiesoftware o.a. de EPC en EPG. DGMR neemt deel aan het haalbaarheidsonderzoek om haar kennis op het gebied van het binnenklimaat en de energetische prestaties van gebouwen toe te passen en verder te vergroten met als doel het opdoen van meer ervaring die dan in toekomstige projecten toegepast zal worden. Daarnaast wil DGMR haar ervaring met de rekenmodellen TRNSYS, Energy+ en PHPP vergroten in met name de toepassing van die modellen binnen de renovatieopgave. In de toekomst kan het adviestraject dan sneller en efficiënter (economischer) doorlopen worden. Het gebruik van de gedetailleerde modellen zoals TRNSYS, Energy+ en de PHPP zal leiden tot een betere en betrouwbaardere uitspraak over de mogelijkheden en energetische exploitatielasten van gebouwen. Daarnaast is DGMR betrokken bij het renovatieproject Dunea. DGMR is verantwoordelijk voor de bouwfysische aspecten duurzaamheid, brandveiligheid en akoestiek. Er wordt op een integrale manier naar de opgave gekeken, waardoor het renovatieproject niet alleen vanuit duurzaamheid wordt bekeken, maar ook wordt gecontroleerd op haalbaarheid op het gebied van esthetiek, constructie, installaties en kosten. 4Building Herenweg 165, 2465 AH, Rijnsaterwoude, Nederland Tom Wouters 0172 500097
[email protected] www.4building.nl 4Building is een onafhankelijk en innovatief adviesbureau met ervaren adviseurs op het gebied van conceptontwikkeling, huisvestingsadvies, projectmanagement, bouwkostenmanagement en aanbesteden & contracteren. Speerpunten daarbij zijn de markten van de gezondheidszorg, onderwijs en hospitality. Naast bouwvraagstukken adviseert 4Building ook in de sector infrastructuur, aan provincies en gemeenten, ontwikkelaars en energie- en nutsbedrijven. 4Building treedt op als kostendeskundige bij het ontwerpteam voor de renovatie van het kantoor Dunea. De verschillende renovatieconcepten die tijdens het ontwerpproces worden ontwikkeld, worden door 4Building geëvalueerd op financiële haalbaarheid. De subsidieregeling `Kantoren naar energieneutraal’ vereist een reductie van 60% van de energiebehoefte op zowel gebouw gebonden als gebruik gebonden energieverbruik. 4Building draagt graag bij aan het bedenken en berekenen van de meest optimale oplossing voor het opwaarderen van het bestaande gebouw ten aanzien van, energie-huishouding, duurzaamheid, kwaliteit en geld.
2. Achtergrond Aanleiding en probleemstelling van het project Sinds 2003 huurt Waterleidingbedrijf Dunea circa 48% van het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer. Over circa twee jaar expireert de huidige huurovereenkomst. Naar aanleiding daarvan is Waterleidingbedrijf Dunea in 2010 gestart met het zoeken naar nieuwe geschikte huisvesting. Doel van de herhuisvesting is om van de huidige drie afzonderlijke kantoren in Zoetermeer, Voorburg en Scheveningen te verhuizen naar 1 locatie waar alle werknemers van Dunea gehuisvest kunnen worden. Voor de herhuisvesting heeft Dunea een huisvestingsvraag in de markt gezet, waarop ongeveer 10 marktpartijen hebben gereageerd. Na een uitgebreide selectieprocedure heeft Dunea gekozen voor het opgestelde plan van Local en eigenaar Syntrus Achmea Vastgoed om het gehele personeel te huisvesten in het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer. Het kantoorpand in Zoetermeer is momenteel reeds voor 50% bezet door Dunea. De andere 50% van het gebouw staat sinds jaren leeg. Gezien de bouwkundige en installatietechnische kwaliteit van het gebouw is het ondenkbaar dat er voor dit gebouw op korte of lange termijn een nieuwe huurder gevonden wordt. Probleem bij de herhuisvesting is dat het leegstaande gedeelte van het kantoorpand in eigendom is van Syntrus Achmea Vastgoed, terwijl het momenteel door Dunea bezette gedeelte, dat over circa 2 jaar expireert, eigendom is van VastNed. Om de herhuisvesting voor Dunea in het pand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer mogelijk te maken is er eerst een verkoopovereenkomst gesloten tussen VastNed en Syntrus Achmea Vastgoed, waarbij Syntrus Achmea Vastgoed het eigendom van het gedeelte van VastNed heeft overgenomen. Na het sluiten van de koopovereenkomst is Syntrus Achmea Vastgoed eigenaar van het gehele kantoorpand geworden. Op 9 december 2012 hebben Syntrus Achmea Vastgoed en Dunea een huurovereenkomst gesloten voor de huur van het gehele kantoorpand voor de duur van 10 jaar. Binnen Syntrus Achmea Vastgoed is op basis van de getekende huurovereenkomst het investeringsbesluit met betrekking tot de renovatie van het kantoorpand tussen Dunea en Syntrus Achmea Vastgoed goedgekeurd. Deze goedkeuring van het investeringsbesluit heeft alle belemmeringen voor de duurzame renovatie weggehaald, waardoor de weg is vrijgemaakt om te starten met het renovatieproject. Om de renovatie organisatorisch mogelijk te maken hebben eigenaar en huurder samen een verhuisplan opgesteld. De werknemers van Dunea die momenteel in het te renoveren kantoorpand werkzaam zijn, worden tijdelijk ondergebracht in een kantoorpand aan de Louis Braillelaan in Zoetermeer. Dit kantoorpand ligt op ongeveer 500 meter afstand van het Plein van de Verenigde Naties en is tevens in eigendom van Syntrus Achmea. Na renovatie van het kantoor aan het Plein van de Verenigde Naties huist het volledige personeelsbestand van Dunea in het gerenoveerde pand. Syntrus Achmea en Dunea hebben ten behoeve van de samenwerking een nieuwe contractvorm op laten stellen, die gericht is op het doen van extra investeringen op het gebied van energiebesparing en kwaliteit. Deze contractvorm, genaamd het alliantiemodel, stimuleert beide partijen om tijdens de ontwerp en ontwikkelingsfase budget beschikbaar te stellen voor extra investeringen. Het is in dit alliantiemodel voor de eigenaar/ontwikkelaar niet interessant om kosten te besparen tijdens de ontwikkeling, maar juist om investeringen te doen die leiden tot lagere energielasten en hoger comfort. Na het sluiten van de huurovereenkomst tussen Dunea en Syntrus Achmea Vastgoed is Local aan de slag gegaan met het samenstellen van consortium voor het ontwerpen en ontwikkelen van de duurzame renovatie. Momenteel zit het ontwerpteam in de Voorlopig Ontwerp fase, welke op 8 februari 2012 wordt afgerond en opgeleverd. Medio april wordt het Definitief Ontwerp opgeleverd en medio juli 2012 wordt gestart met de renovatie. Doelstelling De renovatie van het kantoorpand heeft tot doel om het gehele personeelsbestand van Dunea te kunnen huisvesten op een locatie in een gebouw dat voldoet aan het programma van eisen van zowel huurder als eigenaar. Het programma van eisen bevat niet alleen eisen op het gebied van
duurzaamheid, maar ook op aspecten als flexibiliteit van indeelbaarheid, luchtkwaliteit, functionaliteit, kwantitatieve gegevens, locatie, omliggende omgeving, etc. Vanuit het programma van eisen van huurder en eigenaar is op het gebied van duurzaamheid bepaald dat het kantoorpand na renovatie minimaal energielabel A scoort. In het kader van deze subsidieregeling zal het ontwerpteam door middel van een technische onderbouwing vaststellen wat er voor nodig is om te komen tot de ambitieuze energiedoelstelling van minimaal 60% reductie van het gebouw- en gebruik gebonden energieverbruik. De resultaten van eventueel vooronderzoek Vooronderzoek heeft aangetoond dat het mogelijk is om het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties te laten voldoen aan alle eisen die hier vanuit de huurder en eigenaar aan gesteld worden. Onderstaande tabel beschrijft welke partijen actief zijn geweest in het vooronderzoek en op welk aspect zij hebben vastgesteld dat de renovatie binnen het opgesteld budget haalbaar wordt geacht. DGMR
Duurzaamheid, brandveiligheid, akoestiek
Syntrus Achmea Vastgoed
Investering + overname gebouw + contracteren huurder
Local
Technisch, organisatorisch, juridisch
4Building
Kosten
IMD
Constructie
HORI
Installatie technisch en elektrotechnisch
Samenvatting In begin 2010 is waterleidingbedrijf Dunea gestart met de zoektocht naar herhuisvesting. Een selectieprocedure heeft geresulteerd in de keuze van Dunea om met Local i.c.m. Syntrus Achmea Vastgoed verder te gaan en de mogelijkheid te onderzoeken om gehuisvest te worden in het pand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer. Overleg tussen huurder Dunea en eigenaar Syntrus Achmea Vastgoed heeft uiteindelijk tot overeenstemming geleid over de (ver)huur van het kantoorpand. Syntrus Achmea Vastgoed heeft het eigendom van het gehele kantoorpand verworven door een gedeelte van het eigendom over te nemen van vastgoedbelegger VastNed. Dunea en Syntrus Achmea Vastgoed hebben een huurovereenkomst gesloten voor de huur van het kantoorpand voor de duur van 10 jaar. De beleggingscommissie van Syntrus Achmea Vastgoed heeft het investeringsbesluit voor de renovatie van het kantoorpand in Zoetermeer goedgekeurd. Tijdens de voorbereiding is de haalbaarheid van het project conform Programma van Eisen van eigenaar en huurder onderzocht. Resultaat van de haalbaarheidsstudie is dat het project haalbaar is op alle aspecten. Op 8 februari 2012 wordt het VO van het project opgeleverd, medio april 2012 wordt het DO opgeleverd en medio juli 2012 wordt gestart met de renovatie van het kantoor. Conform planning wordt het gerenoveerde pand medio mei 2013 opgeleverd en zullen de medewerkers van Dunea inhuizen. De gekozen innovatieve samenwerkingsvorm middels het alliantiemodel stimuleert investeringen in verdere verduurzaming en in energiebesparende maatregelen in het gebouw voor zowel eigenaar als huurder. Het oude adagium van projectontwikkeling, namelijk het besparen van stichtingskosten, is voor geen van betrokkenen aantrekkelijk. Er staat juist een incentive op het creëren van extra budget vanuit lagere exploitatielasten en het verhogen van de kwaliteit van het gebouw. Op 16 februari 2012 zullen Dunea en Syntrus Achmea hierop een toelichting geven tijdens het symposium: “Groen vastgoed, groen verhuurd”.
3. Toelatingscriteria technische onderbouwingstudie 3.1 Intentieverklaring De intentieverklaring van betrokken partijen binnen het consortium voor de renovatie van het kantoorpand aan de Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer, en de daarbij horende eisen die binnen de regeling Technische Onderbouwing van de subsidietender ‘Kantoren naar energieneutraal’ gesteld worden, is bijgevoegd in Bijlage 1. 3.2 Bewijs van deskundigheid Bouwfysisch ingenieursbedrijf DGMR zal een groot gedeelte van de technische onderbouwing (o.a. TRNSYS berekeningen) uitvoeren. In Bijlage 2 zijn twee referentieprojecten beschreven, waaruit blijkt dat DGMR over de benodigde deskundigheid beschikt op het gebied van gerealiseerde energetische renovaties.
4. Selectiecriteria 4.1 Opschalingpotentieel van het project De ingevulde impacttool voor het bepalen van het opschalingspotentieel is weergegeven in Bijlage 3. Bijlage 4 onderbouwt het huidige energieverbruik en de huidige energiekosten voor het kantoorpand. 4.2 Slagingskans van het project Het gerenoveerd kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer wordt een single-tenant gebouw. Zoals beschreven in de achtergrond is het kantoorpand voor de duur van 10 jaar volledig verhuurd door eigenaar Syntrus Achmea Vastgoed aan de huurder, het waterleidingbedrijf Dunea. Deze verhuurovereenkomst is gesloten d.d. 9-12-2011 en gaat in op de eerste dag dat de medewerkers van Dunea ingetrokken zijn in het gerenoveerde pand. De beleggingscommissie van Syntrus Achmea Vastgoed heeft de investering die nodig is voor de duurzame renovatie van het kantoorpand reeds goedgekeurd. Het ontwerpteam dat onder leiding van renovatieontwikkelaar Local zal zorgen voor een Definitief Ontwerp, beoogt om 8 februari 2012 het Voorlopig Ontwerp op te leveren en op medio april 2012 het Definitief Ontwerp op te leveren. Het renovatieproces van het project Dunea is reeds in volle gang. Op basis van bovenstaande gegevens is de slagingskans van het project als volgt bepaald. Slagingskans
= “percentage verhuurd na renovatie” * “aantal jaren verhuurd” = 100% * 10 jaren = 10.
4.3 Besparing primair energiegebruik Het consortium dat samengesteld is voor de renovatie van het kantoorpand voor Dunea heeft in overleg bepaald niet verder te willen gaan dan een maximaal te bereiken besparing van het primair energieverbruik per m2 VVO van 75%. Deze 75% besparing geldt voor zowel het gebouw- als het gebruik gebonden energiegebruik. De samenwerking middels het alliantiemodel stimuleert eigenaar en gebruiker verder om te investeren in energiebesparende maatregelen.
5. Ondertekening
Bijlage 1 – Intentieverklaring Syntrus Achmea Vastgoed, vertegenwoordigd door
Bert Jansen;
Local, vertegenwoordigd door
Phlip Boswinkel;
Graziosi Progetti, vertegenwoordigd door
Nina Graziosi
RDH Architecten, vertegenwoordigd door
Taco Tuinhof
IMD, vertegenwoordigd door
Pim Peters
DGMR, vertegenwoordigd door
Gertjan Verbaan;
HORI, vertegenwoordigd door
Otger Pieters;
4Building, vertegenwoordigd door
Tom Wouters
Hierna gezamenlijk te noemen ‘Partijen’ en ieder afzonderlijk als ‘Partij’ Hebben het volgende overwogen: Syntrus Achmea Vastgoed is eigenaar van het pand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer, verder te noemen ‘het kantoorpand’. Syntrus Achmea Vastgoed heeft een huurovereenkomst met Dunea voor de verhuur van het kantoorpand ten behoeve van de huisvesting voor Dunea. Zowel huurder als eigenaar hebben specifieke eisen op het gebied van duurzaamheid. Syntrus Achmea Vastgoed beoogt met de duurzame renovatie van het kantoorpand ervaring op te doen met het renoveren van bestaand vastgoed in haar portefeuille. Partijen hebben de ambitie om in een bouwteam samen te werken, waarin transparant en open wordt samengewerkt en binnen welke samenwerking sprake is van volledige kennisdeling om tot een optimaal duurzaam renovatieresultaat te komen. Partijen zijn bekend met de ambitie om met de duurzame renovatie van het kantoorpand minimaal 60% energiebesparing op zowel gebruik gebonden als gebouw gebonden energieverbruik te realiseren Partijen spreken als intentie uit:
de technische onderbouwingsstudie in gezamenlijk overleg te laten uitvoeren; dat een technische onderbouwing zal worden opgesteld voor een gebouw (en gebruiks-) concept dat het totale primaire energiegebruik per m2 VVO (Ag) met minimaal 60% verlaagt ten opzichte van het referentiegebruik voor dat specifieke gebouw en bijbehorende gebruiksfunctie. Als referentiegebruik geldt het totaal gemiddeld energiegebruik van de afgelopen 3 jaar van gebruik voor dat specifieke gebouw, indien van toepassing gecorrigeerd voor leegstand. Bovendien geldt dat de ruimtewarmtevraag van het gebouw niet boven de 0,14 GJ/m2 VVO mag komen. Binnen het gebied afgenomen warmte en/of koude van een warmte(-koude)net, kan ook deel uitmaken van de maatregelen om aan het energieambitieniveau te voldoen. Het primaire energiegebruik dat aan het warmtenet is gerelateerd, moet bepaald worden met behulp van de rendementen voor de desbetreffende installatie, zoals vermeld in de NEN 7120, de NVN 7125 dan wel op basis van gelijkwaardigheidsverklaring.
Bijlage 2 – Bewijs van deskundigheid
Bijlage 3 – Opschalingspotentieel o.b.v. impacttool
Bijlage 4 – Onderbouwing waarden impacttool De bijlage beschrijft de waarden zoals deze zijn ingevoerd in de impacttool. Deze waarden zijn gebaseerd op het daadwerkelijke verbruik van het huidige kantoorpand van Dunea. Onderbouwing Dunea huurt voor renovatie circa 48% van het kantoorpand aan het Plein van de Verenigde Naties in Zoetermeer. Het ondertekende huurcontract tussen Dunea en Syntrus Achmea Vastgoed (eigenaar) betreft de huur van 100% van hetzelfde kantoorpand in Zoetermeer. De circa 52% van het kantoorpand dat niet verhuurd is momenteel, staat al meer dan 5 jaar leeg. Voorts zijn er geen representatieve verbruiksgegevens van dit deel van het kantoorpand. Het leegstaande gedeelte van het kantoorpand is energetisch en bouwfysisch vergelijkbaar met het gedeelte dat door Dunea gehuurd wordt. Om tot een referentieverbruik van 100% van het kantoorpand te komen is het energieverbruik van het 48% bezette deel van het kantoorpand (door Dunea gehuurd de afgelopen 8 jaar) geëxtrapoleerd naar de leegstaande 52% Deze extrapolatie komt terug in de onderstaande tabel, waarin invoerwaarden van de impacttool beschreven staan. Op dit moment is een factor twee aangehouden; in een vervolgstadium zal pro rata parte van het verhuurder metrage worden gerekend. Deze bijlage bevat de verbruiksgegevens (gebouw + gebruik) van de Dunea van de afgelopen 3 jaar. Deze gegevens zijn de basis van de berekening van het primaire energieverbruik van het kantoorpand. Voor het omrekenen van kWh en m3 gas naar GJ Qprimair zijn omrekenfactoren opgenomen in de tabel.
Invoerwaarden impacttool volgen uit bovenstaande tabel: Energieverbruik (Qprim): 1,71 GJ/m2VVO/jaar Jaarlijkse energiekosten: €169481
Elektriciteit
Gas
