ZNALECKÝ POSUDEK č. 1293-73/2016 Stanovení ceny obvyklé členského práva v Bytovém Družstvu Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov s právem užívání bytové jednotky č. 55 v bytovém domě č. p. 1374/5 včetně příslušenství a pozemků, k. ú. Chodov, Obec Praha, LV č. 1779
Zhotovitel:
APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451
Zadavatel:
JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 3372/15-18
Posudek obsahuje celkem 33 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1293-73/2016 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován pro potřeby exekučního řízení a za účelem stanovení ceny obvyklé: -
Členského práva v Bytovém Družstvu Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, s právem užívání bytové jednotky č. 55 (dále též jako „Byt“ či „Nemovitost“) nacházející se v bytovém domě č. p. 1374/5 (dále též jako „Bytový dům“) v ulici Hněvkovského, který je součástí pozemku parc. č. 2629 včetně příslušenství, vše katastrální území Chodov, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1779.
Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena členského práva činí k datu ocenění 1. června 2016:
2 386 000 Kč Slovy: dva miliony tři sta osmdesát šest tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 22 tohoto posudku.
2
Obsah: 1
ÚVOD ...................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění .......................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 5 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 5 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 5 Jmenování znalce .................................................................................. 6 Podkladové materiály ............................................................................. 6 Použitá literatura .................................................................................. 7
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................. 7
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ......................................................................... 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
4
Technický Popis .................................................................................... 8 Poloha ............................................................................................... 9 Dopravní poměry ................................................................................. 12 Infrastruktura .................................................................................... 12 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 12
METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 12 4.1 4.2
Metoda stanovení výnosové hodnoty ......................................................... 12 Metoda porovnávací (srovnávací) ............................................................. 13
5
ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 13
6
OCENĚNÍ ................................................................................................. 14 6.1 6.2 6.3
Volba metody ..................................................................................... 14 Porovnávací hodnota nemovitosti ............................................................ 14 Výnosová hodnota nemovitosti ................................................................ 18
7
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA ................................................................................ 20
8
ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 21
9
ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 22
10
PŘÍLOHY .............................................................................................. 23
3
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován pro potřeby exekučního řízení a za účelem stanovení ceny obvyklé: -
Členského práva v Bytovém Družstvu Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, s právem užívání bytové jednotky č. 55 (dále též jako „Byt“ či „Nemovitost“) nacházející se v bytovém domě č. p. 1374/5 (dále též jako „Bytový dům“) v ulici Hněvkovského, který je součástí pozemku parc. č. 2629 včetně příslušenství, vše katastrální území Chodov, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1779.
1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
4
1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá členského práva uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 1. června 2016.
1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné NP – nadzemní podlaží PP – podzemní podlaží ZTI – zdravo-technické instalace TUV – teplá užitková voda BDH – Bytové družstvo Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov
1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1 /
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
1
International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
2
5
/ / / / /
/
/
/
„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 2 dne 16. 5. 2016 usnesením č. j. 132 EX 3372/15-18. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz. Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem či poskytnuty Zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Podklady získané Zhotovitelem: / Mapa hl. města Prahy; / Územní plán hl. města Prahy; / Dispozice bytu; / Stanovy Bytového družstva Hněvkovského 1374/5; / Evidenční list bytové jednotky č. 55; / Informace získané na místním šetření; Místní šetření bylo provedeno dne 1. 6. 2016 zástupci Zhotovitele v 10 hodin. Na místním šetření byl dále přítomen zástupce družstva pí. Mittenhuberová a uživatel předmětné bytové jednotky pí. Šmerdová, kteří Zhotovitele nemovitostí provedli a poskytli informace ohledně chodu družstva. Byly předány stavebně technické podklady o nemovitosti a ekonomické údaje. Byla provedena obhlídka nemovitosti, byl zjištěn stavebně technický stav nemovitosti. Byla pořízena fotodokumentace nemovitosti. Bylo polojasno, teplota kolem 20°C.
6
Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.9 Použitá literatura 1. Malý B.: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, ČKOM, 2008, 23 pp. 2. Přednášky Ing. Bedřicha Malého pro Institut oceňování majetku při VŠE 3. Přednášky Ing. Zbyňka Zazvonila pro Institut oceňování majetku při VŠE 4. Zazvonil Z.: Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Institut oceňování majetku při VŠE, 2013, 22 pp. 5. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 173 pp. 6. Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS s.r.o., Praha, 2006, 313 pp.
2 Identifikace vlastníka Předmětem ocenění je členské právo s právem užívání Nemovitosti. Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1779 je Nemovitost ve vlastnictví: Bytové Družstvo Hněvkovského 1374/5, Hněvkovského 1374/5, Chodov, 149 00 Praha 4. Chod družstva Následující informace byly zjištěny na místě od členů družstva či ze stanov družstva. Člen bytového družstva je oprávněn užívat jemu přidělenou bytovou jednotku, která je ve vlastnictví družstva. Za užívání této jednotky je povinen platit předepsaný nájem. Předpis nájemného za bytovou jednotku, která je předmětem našeho oceňovaného členského práva, je přílohou posudku. Toto nájemné zahrnuje platby na chod družstva, údržbu a správu nemovitostí, příspěvek do fondu oprav, zálohy za služby a další. Aby se zájemce mohl stát členem družstva, musí zaplatit vstupní členský vklad ve výši 1 500 Kč a další členský vklad rovnající se tržní ceně bytové jednotky, kterou bude mít k dispozici. Převodce družstevního podílu ručí za dluhy, které jsou s převáděným družstevním podílem spojeny. V případě, že jsou s převodem družstevního podílu spojeny dluhy převodce vůči BDH, dále dosud nesplněné splatné povinnosti ze smlouvy o dalším členském vkladu sjednané mezi BDH a převodcem, je nabyvatel povinen sjednat s BDH nejpozději do dne nabytí právních účinků převodu družstevního podílu dohodu, v níž bude dojednán způsob a lhůty splacení dluhu, resp. splnění povinností ze smlouvy o dalším členském vkladu splatných do dne nabytí členství nabyvatelem. Nebude-li taková dohoda sjednána a uzavřena z důvodů na straně nabyvatele nejpozději do 30 ti dnů ode dne nabytí právních účinků převodu družstevního podílu vůči BDH, považuje se to za důvod pro vyloučení člena z BDH. 7
Nutno konstatovat, že člen družstva nevlastní žádnou část užívané nemovitosti ani nedochází k prodeji těchto nemovitostí do osobního vlastnictví.
3 Identifikace Nemovitosti Bytová jednotka č. 55, která je předmětem členského práva, je umístěna v 8. NP (nadzemní podlaží) Bytového domu. Dle uvedených místností v doloženém evidenčním listu je dispozice bytu 3+kk s výměrou 62,97 m² (včetně lodžie 3,51 m²). K bytu náleží sklepní kóje o výměře 1 m².
3.1 Technický Popis Architektonický popis Oceňovaný Byt se nachází v panelovém bytovém domě postaveném v 90. letech minulého století. Objekt má osm nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. V domě se nachází celkem 55 bytových jednotek. V prvním podzemním podlaží se nachází sklepní kóje, společné prostory a sklady. Rozměr domu je cca 37 x 19 m a výška cca 25 m. Objekt má novou fasádu s probarvenou omítkou. Dům se nachází na rovinném pozemku. Příslušenstvím objektu jsou přípojky inženýrských sítí. Dispoziční řešení Byt, který je předmětem členského práva se nachází v 8. NP. Jeho dispozice je 3+kk. Tvoří ho předsíň, komora, koupelna, WC, kuchyňský kout, tři pokoje, z nichž jeden má vstup do lodžie. Byt má celkovou výměru 59,46 m², lodžie 3,51 m². K bytu náleží sklepní kóje o velikosti 1 m². Stavebně konstrukční řešení Oceňovaný Byt se nachází v panelovém domě. Nosné konstrukce tvoří železobetonové panely tl. 150 mm. Příčky jsou zhotoveny z moniérek tl. 60 mm. Okna domu jsou plastová s dvojitým tepelně-izolačním zasklením. Vstupní dveře bytu jsou původní dřevotřískové do ocelových zárubní. Vstupní dveře domu jsou hliníkové. Celý objekt je zateplen, fasádu tvoří tenkovrstvá omítka kontaktního zateplovacího systému, na sokl je mozaiková omítka. Klempířské konstrukce jsou pozinkované. Střecha je plochá. Zámečnické konstrukce jsou pozinkované část natírané. V objektu je výtah. Chodby domu mají proveden na stěnách omyvatelný nátěr. V objektu jsou provedeny rozvody vodovodu, kanalizace, plynovodu, silnoproudu, vytápění a STA. Vytápění a TUV objektu je zajištěna pomocí tepelného výměníku. Bytová jednotka je v dobrém, udržovaném stavu. Nachází se v ní původní koupelnové jádro, původní dřevotřískové dveře do ocelových zárubní. Otopná tělesa jsou také původní, žebírková. Povrchy podlah tvoří koberce či PVC. Okna jsou vyměněna za nová plastová, tepelně-izolační. Lodžie je po kompletní rekonstrukci. V Bytě jsou původní vestavěné skříně, rozvody silnoproudu a ZTI a nová kuchyňská linka. Technický stav Technický stav domu je velmi dobrý. Dle informací od členů družstva byla v roce 2010 provedena rekonstrukce domu, jejímž předmětem byla oprava a zateplení obvodových stěn, oprava a zateplení střechy, oprava lodžií a výměna oken za nová plastová, tepelně – izolační, nové zádveří, bleskosvod, zvonky, schránky, osvětlení chodeb. V roce 2009 byl osazen nový 8
výtah. Zhotovitel na objektu neshledal žádné závažné vady či poruchy. V době místního šetření probíhala v objektu rekonstrukce nášlapných vrstev podlah. Pozemek Bytový dům stojí na pozemku parc. č. 2629. Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je v celé ploše zastavěn bytovým domem č. p. 1374. Celková výměra pozemku je 690 m². Pozemek má přibližně obdélníkový tvar a je rovinný. Kolem pozemku vedou inženýrské sítě – nízkého napětí, vodovodu, kanalizace, plynovodu a teplovodu, na které je objekt napojen.
Parcela
Výměra (m2)
2629
690
Druh pozemku
Způsob využití
Zastavěná plocha a nádvoří Stavba č. p. 1374
Způsob ochrany Žádný
3.2 Poloha Bytová jednotka, která je předmětem členského práva, se nachází v bytovém domě č. p. 1374 v ulici Hněvkovského v Praze 4 v části Chodov na sídlišti Jižní Město. Sídliště se nachází na jihovýchodním okraji města. Na sídlišti se nachází mateřská školka, základní škola, střední škola, supermarket, poliklinika, pošta a drobné služby. Cca 500 m severovýchodně od předmětného bytového domu se nachází Přírodní park Hostivař – Záběhlice s vodní nádrží Hostivař, naučnými, turistickými a cyklostezkami. Cca 1 500 m jihovýchodně od Nemovitosti se nachází přírodní park Botič – Milíčov, také s rybníky, naučnými a turistickými stezkami. Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací sídliště ve městě
9
Obrázek č. 2: Mapa s lokalizací Nemovitosti na sídlišti
Obrázek č. 3: Ortofotomapa Nemovitosti
10
Obrázek č. 4: Výřez územního plánu hl. města Prahy
OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.
11
3.3 Dopravní poměry Předmětná Nemovitost se nachází na okraji města, na sídlišti Jižní Město. Cca 200 m od Nemovitosti se nachází autobusová zastávka. Staví zde dvě denní a jedna noční linka autobusu. Vzdálenost do centra města je cca 14,5 km, tj. 20 min. jízdy autem (dle stupně dopravy) a 40 minut pomocí MHD. Parkování je možné přímo před objektem, kde je situováno parkoviště. Kapacita parkovacích stání pro sídliště, jako u ostatních sídlišť vystavěných v 90. letech minulého století, zřejmě nebude dostačující.
3.4 Infrastruktura Předmětná Nemovitost je připojena na inženýrské sítě vodovodu, veřejný kanalizační řad, nízké napětí, teplovod a plynovod.
3.5 Majetkoprávní vztahy Předmětem ocenění je členské právo s právem užívání Nemovitosti. Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1779 je Nemovitost ve vlastnictví: Bytové Družstvo Hněvkovského 1374/5, Hněvkovského 1374/5, Chodov, 149 00 Praha 4.
4 Metody ocenění Pro ocenění členského práva v Bytovém Družstvu Hněvkovského 1374/5 s právem užívání bytové jednotky č. 55 budou použity následující metody: / /
Metoda stanovení výnosové hodnoty, Metoda porovnávací (srovnávací).
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu práva lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňovaného práva.
4.1 Metoda stanovení výnosové hodnoty Základem pro odvození tržní hodnoty práva výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota práva je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. V našem případě představuje užitek pro držitele možnost využívat předmětnou Nemovitost. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. 12
Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.2 Metoda porovnávací (srovnávací) Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti, k jejímuž užívání mě právo opravňuje, s podobnými nemovitostmi, jejichž právo užívání bylo v nedávné době obchodováno. Cena práva je tedy závislá na Nemovitosti, k jejímuž užívání mě opravňuje, zejména pak na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
5 Analýza trhu V městské části Praha 4 – Chodov je poměrně velký bytový fond. Nachází se zde několik panelových sídlišť s obdobnými nemovitostmi. Nabídka bytů v městské části je poměrně velká. Cca polovina bytů je v družstevním vlastnictví. Převody členství v bytovém družstvu opravňující k užívání bytové jednotky v lokalitě jsou v současné době nabízeny za částky od cca 33 000 do cca 58 000 Kč/m² užitné plochy bytu dle polohy, vybavení, technického stavu a dalších cenotvorných parametrů bytové jednotky. Nabízené nájmy obdobných bytů v panelových domech se v lokalitě pohybují kolem 170 Kč/m²/měsíc. V městské části Praha 4 – Chodov nebyl v současné době zjištěn žádný probíhající developerský projekt bytového charakteru.
13
6 Ocenění 6.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty členského práva v bytovém družstvu s právem užívání dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání a výnosovou metodu. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti, k jejímuž užívání členské právo opravňuje, s obdobnými nemovitostmi, jejichž právo užívání (členství v družstvu) je v současné době v této lokalitě nabízeno. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by přednostní právo na členství mohlo být směněno. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny vhodnou adjustací ceny vzorku. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňovaného členského práva. Oceňovanou nemovitost lze pronajmout, je tedy možné stanovit její výnosovou hodnotu. Výnosová hodnota nemovitosti charakterizuje ekonomický užitek nemovitosti a je indikátorem tržní hodnoty nemovitosti.
6.2 Porovnávací hodnota nemovitosti Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí převodů členských práv k obdobným bytům v okolí oceňované nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Vzorek č. 1 Jedná se o byt v panelovém domě v ulici Brandlova, Praha 4 - Chodov. Byt má dispozici 3+kk a výměru 80 m². Byt se nachází ve čtvrtém podlaží devítipodlažního panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněná okna. V domě se nachází výtah, do domu je bezbariérový přístup. Samotný byt má novou kuchyňskou linku a koupelnu, dřevěné podlahy. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 3 300 000 Kč.
Vzorek č. 2 Jedná se o byt v panelovém domě v ulici Ženíškova, Praha 4 - Chodov. Byt má dispozici 3+1 a výměru 78 m². Byt se nachází v osmém patře dvanáctipodlažního panelového domu. Dům je 14
zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází dva nové výtahy. Samotný byt má nové koupelnové jádro, novou kuchyňskou linku. Na podlahách je dlažba, koberce a plovoucí podlaha. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 2 600 000 Kč, na bytě dále vázne nesplacená anuita 800 000 Kč, kterou je možné zaplatit jednorázově.
Vzorek č. 3 Jedná se o byt v panelovém domě v ulici V Průčelí, Praha 4 – Chodov. Byt má dispozici 3+1 a výměru 81 m². Byt se nachází v šestém podlaží osmipodlažního panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněná okna. V domě se nachází nový výtah. V bytě je nové jádro, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, dlažba. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 3 490 000 Kč.
Vzorek č. 4 Jedná se o byt v panelovém domě v ulici V Průčelí, Praha 4 – Chodov. Byt má dispozici 3+kk a výměru 62 m². Byt se nachází ve čtvrtém patře sedmipodlažního panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněná okna. V domě se nachází výtah. Samotný byt má původní koupelnové jádro, nový obklad koupelny a původní kuchyňskou linku. Povrchy podlah tvoří dlažba, koberce a PVC. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 2 800 000 Kč.
15
Vzorek č. 5 Jedná se o byt v panelovém domě v ulici Markušova, Praha - Chodov. Byt má dispozici 3+kk a výměru 64 m². Byt se nachází v šestém podlaží dvanáctipodlažního panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněná okna. V domě se nachází dva nové výtahy. Samotný byt má zděné jádro s keramickými obklady s imitací dřeva. Ve většině místností jsou zabudovaná bodová světla s nastavitelným úhlem svícení. Povrchy podlah tvoří plovoucí podlaha a dlažba. Byt není vybaven kuchyňskou linkou. Převod členství s právem užívání tohoto bytu byl prodán za částku 2 700 000 Kč.
16
SROVNÁVACÍ TABULKA:
Oceňovaný Byt:
Hněvkovského 1374/5
Bytová jednotka 3+kk
x
x
VZORKY
Identifikace bytové jednotky
Popis
Nabídková cena (Kč/m2)
Zdroj
1
Brandlova, Praha 4 - Chodov
Koef.
Porovnávané nemovitosti
2
Ženíškova, Praha 4 - Chodov
Koef.
3
V Průčelí, Praha 4 - Chodov
V Průčelí, Praha 4 - Chodov
3+kk v zatepleném domě, nová okna, výtah, koberce, dlažba, linoleum, původní jádro a kuchyňská linka, nový obklad koupelny
Koef.
5
Koef.
3+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, plovoucí podlahy, dlažba, nové jádro, nová kuchyňská linka 3+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nové jádro, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy
Koef. 4
3+kk v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nová koupelna, nová kuchyňská linka
Markušova, Praha 4 - Chodov
3+kk v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, plovoucí podlahy, nové jádro, bez kuchyňské linky
41 250 Kč
43 590 Kč
43 086 Kč
45 161 Kč
42 188 Kč
Praha 4 Chodov
8.NP (z celkem 8)
Poloha
Zateplený dům, nová okna, nový výtah, původní jádro, nová kuchyňská linka, sklepní kóje
Zastávka autobusu, parkování před domem (malá kapacita)
63 m2
37 876 Kč
Technický standard
Dostupnost & parkování
Podlahová plocha (m²)
Celkem (Kč/m²)
v obci
v budově
Nabídka
Obdobná
4.NP Lepší
Standard bytu lepší Standard domu obdobný
Obdobné
80 m2, Větší
37 125 Kč
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
1,05
0,90
Nabídka
Obdobná
9. NP (z celkem 12) Lepší
Standard bytu lepší Standard domu obdobný
Obdobné
78 m2, Větší
39 231 Kč
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
1,05
0,90
Nabídka
Obdobná
6. NP Lepší
Standard bytu lepší Standard domu obdobný
Obdobné
81 m2, Větší
38 778 Kč
0,95
1,00
0,95
0,95
1,00
1,05
0,90
Obdobné
62 m2, Obdobná
38 387 Kč
Nabídka
Obdobná
5. NP Lepší
Standard bytu obdobný Standard domu obdobný
0,90
1,00
0,95
1,00
1,00
1,00
0,85
Realizace
Obdobná
6. NP Lepší
Standard bytu lepší Standard domu obdobný
Obdobné
64 m2, Obdobná
35 859 Kč
1,00
1,00
0,95
0,90
1,00
1,00
0,85
17
V párové analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Na základě této analýzy Zhotovitel navrhuje porovnávací hodnotu členského práva v družstvu ve výši 37 876 Kč/m2. Jednotková cena
Podlahová plocha
2
Celková hodnota
2
(Kč/m )
(m )
(Kč)
37 876 Kč
63
2 386 188 Kč
POROVNÁVACÍ HODNOTA ČLENSKÉHO PRÁVA JE: 2 386 000 Kč
6.3 Výnosová hodnota nemovitosti Předmětnou Nemovitost lze pronajímat a lze tedy propočtem zjistit výnosovou hodnotu práva k jejímu užívání. Pro určení výsledné výnosové hodnoty byly použity výnosy stanovené metodou stabilizovaných výnosů. Při zjišťování příjmů se vychází z údajů obvykle realizovaných pronájmů v místě a čase se zohledněním specifik dané nemovitosti. Porovnávací analýza nájemného Lokalita Praha 4 Chodov
Nabídková cena
Plocha
Nabídková cena
Koef. nabídky
Poloha
Techn. stav
Vybavení
Velikost
Koef. Celkem
Upravená cena
Kč/měs.
(m2)
Kč/m2/měs
-
-
-
-
-
-
Kč/m2/měs
Markušova
11 500 Kč
77
149 Kč
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
0,95
142 Kč
Brodského
12 000 Kč
68
176 Kč
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
0,95
168 Kč
Jažlovická
13 000 Kč
67
194 Kč
0,95
1,00
1,00
0,95
1,00
0,90
175 Kč
Babákova
13 500 Kč
82
165 Kč
1,00
1,00
1,05
0,95
1,00
1,00
165 Kč
9 500 Kč
42
226 Kč
0,95
1,00
1,00
0,95
0,90
0,80
181 Kč
Doubravická
Průměr z nabídek
171 Kč
166 Kč
Na základě výše uvedené porovnávací analýzy volíme nájemné ve výši 166 Kč/měsíc/m². Z bezpečnostních důvodů je použit koeficient vyjadřující možnost výpadku nájemného. Tento je stanoven odborným odhadem ve výši 0,92. Od celkových příjmů jsou odečteny platby spojené s členstvím v družstvu. Tyto platby jsou vzaty z měsíčního vyúčtování k předmětné Nemovitosti a byly poskytnuty pí. Šmerdovou.
18
1. Vyčíslení hrubého výnosu Nemovitosti: Bytová jednotka 3+kk
63,00 Nájem Kč/měsíc/m²
166 Nájem Kč/rok
Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné)
125 496 125 496
Odborný odhad možné ztráty v příjmu
8,0%
10 040
Hrubý výnos za rok celkem
Hv =
115 456
2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: Náklady spojené s obhospodařováním nemovitosti je možno zvolit jako relativní odhad nebo absolutní částky. Údaje byly odhadnuty či získány z evidence družstva. Položka
Kč/rok
Jednání s nájemci
1 000
Úklid
1 548
Výtah
720
Společná elektřina
432
Odpad Pojištění, daň z nemovitosti Režie družstva
1 800 600 3 960
Fond oprav
19 128
Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady)
ON
29 188
3. Čistý výnos ( ČV ) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu. ČVN = HB + ON =
86 268
Výnosová hodnota (VHN) VHN = ČV/r ČV
= čistý výnos nemovitosti
tis. Kč/rok
86
r
= zvolená míra výnosnosti
% p.a.
5,00%
tis. Kč
1 725
VHN
= Výnosová hodnota nemovitosti
VÝNOSOVÁ HODNOTA ČLENSKÉHO PRÁVA JE: 1 725 000 Kč
19
7 Závěrečná analýza Rekapitulace zjištěných hodnot: Výnosová hodnota práva
Porovnávací hodnota práva
1 725 000 Kč
2 386 000 Kč
• Výnosová hodnota členského práva Tato hodnota představuje výnosový potenciál členského práva a vyjadřuje optimální možnosti jeho využití. V tomto případě byl užitek z členského práva v družstvu vyjádřen ve formě výnosů z pronájmu bytu, jehož užívání členské právo opravňuje. Na základě těchto výnosů byla stanovená výnosová hodnota členského práva. • Porovnávací hodnota členského práva Porovnávací hodnota nemovitosti bývá z uvedených metod oceňování nejoptimálnější. Respektuje stav nabídky a poptávky trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost a zpeněžitelnost. V případě tohoto ocenění byly použity dostupné nabídky na převod členského práva opravňující držitele k užívání obdobné bytové jednotky. Při vlastním odhadu hodnoty členského práva vychází Zhotovitel ze zjištěné porovnávací hodnoty. Navržená hodnota členského práva je ve výši:
2 386 000 Kč
20
8 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného členského práva byla k datu ocenění 1. června 2016 stanovena: a) cena obvyklá členského práva činí: 2 386 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s členským právem: Dle ústně předaných informací od místopředsedkyně Bytového Družstva Hněvkovského 1374/5 Praha 4 – Chodov paní Mittenhuberové nevázne na členském právu k datu ocenění žádný dluh. d) Výsledná obvyklá cena: -
Členského práva v Bytovém Družstvu Hněvkovského 1374/5 Praha 4 - Chodov, s právem užívání bytové jednotky č. 55 nacházející se v bytovém domě č. p. 1374/5 v ulici Hněvkovského, který je součástí pozemku parc. č. 2629 včetně příslušenství, vše katastrální území Chodov, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1779 činí k 1. červnu 2016:
2 386 000 Kč Slovy: dva miliony tři sta osmdesát šest tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
21
9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1293-73/2016 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:
……………………………………… Ing. Jakub Šrámek
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Josef Jaroš, MBA
V Praze dne 15. 6. 2016
22
10 Přílohy Příloha Příloha Příloha Příloha
č. 1: Usnesení o jmenování znalce č. 2: Exekuční příkaz č. 3: Měsíční platby za byt č. 4: Fotodokumentace
23
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
24
25
26
Příloha č. 2: Exekuční příkaz
27
28
Příloha č. 3: Měsíční platby za byt
29
30
Příloha č. 4: Fotodokumentace
31
Přední vchod do bytového domu
Bezbariérový vstup do bytového domu
Společná chodba
Výtah
Sklepní prostory
Sklepní kóje
Dětský pokoj
Obývací pokoj
32
Ložnice
Bytový dům
Schodiště
Kuchyň
Koupelna
Toaleta
Chodbička, komora
Koupelna
33
