ZNALECKÝ POSUDEK č. 1089-78/2015 Stanovení ceny obvyklé pozemku parc. č. 73/1 a 97/9 se stavbou č. p. 51 včetně příslušenství, k. ú. Dlouhá Ves u Sušice, obec Dlouhá Ves, LV č. 374
Zhotovitel:
APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451
Zadavatel:
JUDr. Filip Exner (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 7 Přívozní 1054/2 170 00 Praha 7 Č. j. 151 DDr 6/15
Posudek obsahuje celkem 34 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1089-78/2015 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé Nemovitosti pro exekuční řízení: -
Pozemku parc. č. 73/1 a 97/9 se stavbou č. p. 51 (rodinný dům) včetně příslušenství, vše katastrální území Dlouhá Ves u Sušice, obec Dlouhá Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 374, dále též jako „Nemovitost“.
Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena Nemovitosti činí k datu ocenění 15. června 2015:
384 000 Kč Slovy: tři sta osmdesát čtyři tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 24 tohoto posudku.
2
Obsah: 1
ÚVOD ...................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění .......................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 5 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 5 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 5 Jmenování znalce .................................................................................. 6 Podkladové materiály ............................................................................. 6 Použitá literatura .................................................................................. 7
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................. 7
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ......................................................................... 7 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
4
Technický Popis .................................................................................... 8 Poloha ............................................................................................. 11 Dopravní poměry ................................................................................. 13 Infrastruktura .................................................................................... 13 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 13
METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 13 4.1 4.2 4.3
Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty............................................. 14 Metoda stanovení výnosové hodnoty ......................................................... 14 Metoda porovnávací (srovnávací) ............................................................. 15
5
ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 15
6
OCENĚNÍ ................................................................................................. 15 6.1 6.2 6.3 6.4
Volba metody ..................................................................................... 15 Porovnávací hodnota pozemku ................................................................ 16 Porovnávací hodnota nemovitosti ............................................................ 18 Ocenění věcného břemene ..................................................................... 21
7
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA ................................................................................ 22
8
ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 23
9
ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 24
10
PŘÍLOHY .............................................................................................. 25
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé Nemovitosti pro exekuční řízení: -
Pozemku parc. č. 73/1 a 97/9 se stavbou č. p. 51 (rodinný dům) včetně příslušenství, vše katastrální území Dlouhá Ves u Sušice, obec Dlouhá Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 374, dále též jako „Nemovitost“.
Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 374 je Nemovitost ve vlastnictví: Marešová Jana, Dlouhá Ves č. p.: 51, 342 01 V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 4
7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 15. června 2015.
1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán
1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde 1
International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12.
5
„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1 / / / / / /
/
/
/
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 2. 6. 2015 usnesením č. j. 151 DDr 6/15. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem či poskytnuty Zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Podklady získané Zhotovitelem: / Snímek pozemkové mapy; / Územní plán obce Dlouhá Ves; / Mapa obce Dlouhá Ves; 2
MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
6
/ /
Informace získané na místním šetření; Výpis z katastru nemovitostí LV č. 374, katastrální území Dlouhá Ves u Sušice, vyhotovený dne 9. 6. 2015;
Místní šetření bylo provedeno dne 15. 6. 2015 v 11 hodin zástupci Zhotovitele. Na místním šetření byl dále přítomen pan Milan Mareš a paní Jana Marešová, kteří oceňovanou Nemovitost užívají a kteří zástupce Zhotovitele provedli a ústně předali informace ohledně Nemovitosti (stáří, provedené rekonstrukce, stavebně konstrukční řešení apod.). Zhotovitel provedl přeměření užitné plochy rodinného domu. Byl zjištěn stavebně technický stav Nemovitosti a pořízena fotodokumentace. Bylo zataženo teplota kolem 16°. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.9 Použitá literatura 1. Malý B.: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, ČKOM, 2008, 23 pp. 2. Přednášky Ing. Bedřicha Malého pro Institut oceňování majetku při VŠE 3. Přednášky Ing. Zbyňka Zazvonila pro Institut oceňování majetku při VŠE 4. Zazvonil Z.: Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Institut oceňování majetku při VŠE, 2013, 22 pp. 5. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 173 pp. 6. Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS s.r.o., Praha, 2006, 313 pp.
2 Identifikace vlastníka Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 374 je Nemovitost ve vlastnictví: Marešová Jana, Dlouhá Ves č. p.: 51, 342 01
3 Identifikace Nemovitosti Jedná se o:
-
Pozemek parc. č. 73/1 a 97/9 se stavbou č. p. 51 (rodinný dům) včetně příslušenství, vše katastrální území Dlouhá Ves u Sušice, obec Dlouhá Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 374, dále též jako „Nemovitost“. 7
3.1 Technický Popis RODINNÝ DŮM Architektonický popis Jedná se o jednopodlažní rodinný dům. Objekt pochází zřejmě z počátku 20. Století a v minulosti sloužil jako hostinec, čemuž odpovídá i sklepní prostor. Dům je orientován podélně s ulicí a má půdorysné rozměry cca 22 x 10,4 m. Objekt má sedlovou střechu s eternitovou střešní krytinou. Ve střeše jsou dva vikýře, jeden do ulice a druhý do zahrady. Část objektu byla přistavěna zřejmě později. Výška domu je cca 7 m. Štít střechy je obložen dřevem. Objekt z jedné strany těsně přiléhá k sousednímu rodinnému domu. Dispoziční řešení Objekt má jedno nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a půdu s částečným podkrovím. V přízemí domu se nachází chodba, koupelna, toaleta, kuchyň, obývací pokoj, kotelna a čtyři pokoje. Suterén je pouze pod částí zastavěné plochy domu a jedná se o jednu místnost. Na půdě se nachází jedna místnost vestavěného podkroví. Půdní prosto je poměrně rozlehlý. Vstup na půdu a do podkroví je v současné době možný pouze pomocí žebříku přes stropní konstrukci v havarijním stavu a dále přes sousední rodinný dům. K objektu patří přístavek, v kterém jsou tři prostory, jeden je využíván jako vstupní chodba do rodinného domu, ostatní jako skladiště. Do sklepa vede improvizované rozbité schodiště či spíše poskládané cihly z přístavku objektu. Užitná plocha rodinného domu byla Zhotovitelem změřena a činní 133,8 m², sklep má výměru 26,7 m². Užitná plocha přístavku činní 44,2 m². Je nutno poznamenat, že objekt je značně zaplněn haraburdím a neužitečným nábytkem. Rodinný dům Místnost
Plocha (m²)
Přístavek Místnost
Plocha (m²)
Obývací pokoj
28,16
Kuchyň
12,52
Vstupní chodba
18,1
Chodba
8,65
Sklad 1
13,04
Pokoj 1
8,27
Sklad 2
13,04
Pokoj 2
14,17
Celkem
44,18
Pokoj 3
14,28
Pokoj 4
16,80
Pokoj v podkroví
16,00
Koupelna
5,93
WC
1,55
Kotelna
7,50
Celkem
133,83
Sklep
44,18
8
Stavebně konstrukční řešení Oceňovaná Nemovitosti je zděná ze smíšeného zdiva, převážně ale z cihel. Dle vyjádření majitele objekt nemá základy. Příčky v objektu jsou zděné. Stropní konstrukce je s největší pravděpodobností tvořena polospalným trámovým stropem, v prostoru přístavku pak byly viditelné valené klenby do ocelových profilů či vazné trámy střešní konstrukce. Stropní konstrukce sklepa je tvořena klenbami se zesilujícími klenbovými pásy. V celém objektu jsou dřevěná okna orientačního stáří cca 50 let. Klempířské konstrukce jsou plechové natírané či pozinkované. Nášlapné vrstvy podlah v objektu tvoří koberce či keramická dlažba. Střešní konstrukci tvoří původní dřevěný krov z hambalkové soustavy. Střešní krytinu tvoří dřevený šindel, na který jsou přibity eternitové šablony. Vnitřní záklop v podkroví je proveden z palubek. Objekt je vytápěn pomocí kotle na tuhá paliva s deskovými otopnými tělesy v místnostech. Teplá voda je ohřívána pomocí elektrického zásobníku v koupelně. Odpadní splašková voda je likvidována do jímky, která se nachází na zahradě. Pitná voda je obecní, užitková pak ze studny, která se nachází na zahradě. Technický stav Znalec odhaduje stáří objektu na cca 120 let. Objekt je ve velmi špatném technickém stavu, s podstandardním vybavením a zařízením. Dle informací od majitele a doložených fotografií objektu byl dům v 90. letech minulého stolení v havarijním stavu, chyběla zadní podélná stěna. V těchto letech byla tato stěna nově vystavěna, bylo provedeno ústřední vytápění, komín a osazen kotel. V současné době je objekt téměř na konci své životnosti. Znalec odhaduje očekávanou životnost ještě cca 10 let. Přístavek u rodinného domu je v současné době v havarijním stavu a jeho užívání je dle znalce životu nebezpečné. STODOLA Jedná se o původní objekt stodoly sloužící v současné době pro uskladnění dřeva a stavebního materiálu. Rozměry stodoly jsou cca 10,5 x 6 m a její zastavěná plocha je cca 64 m². Tvoří jí z jedné strany otevřené přízemí a půdní prostor. Svislé nosné konstrukce jsou zděné s výztužnými pilíři, střešní konstrukci tvoří dřevený krov s eternitovými šablonami. Technický stav stodoly je špatný. GARÁŽ Garáž těsně přiléhá ke stodole. Jedná se o původní stavení, které dříve sloužilo jako chlév. Její rozměry jsou cca 8,9 x 3,6 m. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Zastřešení tvoří dřevěný krov s krytinou z eternitových šablon. Štíty střechy jsou obloženy dřevem. Vstup do garáže je pomocí dřevěných vrat a dveří. Technický stav objektu je špatný. POZEMEK Oceňovanou Nemovitost tvoří pozemek parc. č. st. 73/1 a 97/9. Pozemky leží v katastrálním území Dlouhá Ves u Sušice. Celková výměra pozemků je 1128 m². Pozemek je téměř rovinný a téměř čtvercového tvaru. Kolem pozemku vedou inženýrské sítě vodovou, kanalizace a nízkého napětí. Stavba je na tyto sítě napojena. Pozemek je oplocen drátěným oplocením pnutým mezi železniční pražce. Vstup na pozemek je přes ocelová vjezdová vrata. Dle územního plánu leží pozemky na území smíšeném – venkovském.
9
Pozemek parc. č. st. 73/1 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Je z větší části zastavěn rodinným domem, přístavkem, garáží, stodolou, studnou a zbytek plochy je zatravněn a využíván jako zahrada. Výměra pozemku je 522 m². Přístup na pozemek je z ulice. Pozemek parc. č. 97/9 je v katastru nemovitostí veden jako zahrada a je i tak využíván. Na pozemku se nachází vzrostlé ovocné stromy, okrasné dřeviny, ovocné keře, záhony a zahradní jezírko. Na pozemku je i jímka pro rodinný dům. Výměra pozemku je 606 m². Vstup na pozemek je přes sousední pozemek par. Č. 73/1.
Pozemky náležející k Nemovitosti
Parcela St. 73/1 97/9 Celkem
Výměra (m2)
Druh pozemku
Způsob využití
Způsob ochrany
522 Zastavěná plocha a nádvoří 606 Zahrada
Zemědělský půdní fond
1128
3.1.1 Územní plán Nemovitost se dle územního plánu nachází na ploše: území smíšené – venkovské. Obrázek č. 1: Výřez z územního plánu obce Dlouhá Ves
10
Území 1) 2) -
smíšené – venkovské Území je určeno pro bydlení spojené s hospodářským využitím objektů a pozemků. V území je přípustné umísťovat: Nízkopodlažní obytné objekty Zařízení řemeslné výroby a služeb Zařízení veřejného stravování a ubytování do 50 lůžek Zařízení služeb a občanské vybavenosti Zařízení zemědělství a chov drobného zvířectva pro vlastní potřebu a zemědělskou malovýrobu při nenarušení podmínek využívání území pro sousední objekty a pozemky - Zařízení nezávadné řemeslné a drobné výroby při dodržení hygienických předpisů pro smíšené území 3) V území je podmínečně přípustné umísťovat: - Rekreační objekty
3.2 Poloha Oceňovaný rodinný dům se nachází v obci Dlouhá Ves v okrese Klatovy. Obec se nachází cca 4 km jižně od města Sušice v Plzeňském kraji. Jedná se o malou obec s 830 obyvateli. V obci se nachází obecní úřad, kino, pošta, knihovna, čerpací stanice, základní a mateřská škola, sportoviště a supermarket. Nachází se zde autobusová zastávka se spoji na město Sušice a Kašperské Hory. Obcí prochází silnice č. 169. Samotná Nemovitost se nachází v centru obce. Obec leží v poměrně zajímavé turistické lokalitě mezi přírodním parkem Kochánov a Kašperská vrchovina. Řeka Otava protéká na hranici obce. Národní park Šumava je vzdálen cca 6 km. Obcí prochází cyklostezka č. 311 – Otavská. Vedle nemovitosti stojí barokní panská sýpka, která je v současné době využívána jako kravín. Obrázek č. 2: Mapa s lokalizací obce
11
Obrázek č. 3: Mapa s lokalizací Nemovitosti v obci
Obrázek č. 4: Ortomapa Nemovitosti
12
3.3 Dopravní poměry V obci Dlouhá Ves se nachází autobusová stanice se spojením na okolní obce a města Sušice a Kašperské Hory. Autobusová zastávka se nachází cca 500 m od oceňované Nemovitosti. Vzdálenost do města Sušice je cca 4 km a 5 min jízdy autem. V Sušici se nachází vlakové nádraží se spoji na Klatovy a Strakonice. Pakování je možno přímo v ulici u oceňované Nemovitosti.
3.4 Infrastruktura Oceňovaná Nemovitost je připojena na inženýrské sítě nízkého napětí a vodovodu.
3.5 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 374 je Nemovitost ve vlastnictví: Marešová Jana, Dlouhá Ves č. p.: 51, 342 01 V katastru nemovitostí jsou evidovány následující omezení vlastnického práva: -
Zástavní právo smluvní Věcné břemeno užívání Předkupní právo Rozhodnutí o úpadku
Veškerá tato práva nemají na tržní cenu Nemovitosti vliv, jelikož se předpokládá, že s prodejem Nemovitosti budou vymazána. Dále je evidováno věcné břemeno chůze a jízdy na oba pozemky a to ve prospěch sousedního pozemku parc. č. 73/2. Znalec uvažuje, že toto omezení s prodejem nezanikne a bude tedy promítnuto do tržní hodnoty Nemovitosti. Pozemek parc. č. 97/9 je evidován v zemědělském půdním fondu.
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: / / /
Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty, Metoda stanovení výnosové hodnoty, Metoda porovnávací (srovnávací).
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 13
4.1 Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné (substituční) hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.
4.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají 14
a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3 Metoda porovnávací (srovnávací) Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
5 Analýza trhu V obci Dlouhá Ves je v současné době nabízeno k prodeji několik málo nemovitostí. Jedná se o rodinné domy či rekreační chaty. Cena nabízených domů se v lokalitě pohybuje od 7800 do 11 000 Kč/m² dle velikosti, vybavení, polohy, technického stavu a dalších cenotvorných parametrů vč. pozemku. Cca 100 m od oceňované Nemovitosti je nabízen obdobný rodinný dům k prodeji za cenu 790 000 Kč. Nabídky na pronájem rodinných domů se v lokalitě vůbec nevyskytují. Byty jsou v lokalitě pronajímány také velmi málo a to za ceny od 60 do 80 Kč/měsíc/m² dle stavu, velikosti a polohy nemovitosti. Jedná se pak zejména o nabídky z nejbližších měst Sušice a Kašperské Hory. Nové rodinné domy jsou v současné době stavěny za ceny kolem 5900 Kč/m³ bez DPH. V obci Dlouhá Ves neprobíhá v současné době žádná developerská činnost ani rozprodej stavebních parcel. Obec se nachází v poměrně pěkné přírodní lokalitě avšak její vzdálenost od větších sídel (Plzeň, České Budějovice) je velká a víkendová rekreace jejich obyvatel tedy nebude příliš veliká. Obec Dlouhá Ves poskytuje malé množství pracovních příležitostí a většina obyvatel dojíždí za prací do Sušice či Kašperských Hor. Pro obec Dlouhá Ves není vypracována cenová mapa pozemků. Stavební pozemky v obci jsou nabízeny za ceny od 180 do 620 Kč/². V současné době nejsou v lokalitě nabízeny žádné pozemky k pronájmu a neexistuje tak aktivní trh s pronájmy.
6 Ocenění 6.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných 15
nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny vhodnou adjustací ceny vzorku. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je v tak špatném technickém stavu (místy havarijní stav), že ji lze označit za nepronajmutelnou. Není tedy možné stanovit její výnosovou hodnotu. Výnosová hodnota nemovitosti charakterizuje ekonomický užitek nemovitosti a je indikátorem tržní hodnoty nemovitosti.
6.2 Porovnávací hodnota pozemku Pro stanovení tržní hodnoty pozemku bude použita porovnávací metoda. Pro porovnání Zhotovitel vychází z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí prodejů pozemků obdobného typu v okolí oceňované nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Vzorek č. 1 Jedná se o pozemek, který se nachází v obci Dlouhá Ves. Pozemek leží přímo u silnice č. 169 poměrně blízko centra obce. Pozemek má obdélníkový půdorys s poměrem stran 1:2. Jeho výměra je 2019 m². Dle územního plánu se nachází na území vhodné pro bydlení. Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě vodovodu a nízkého napětí. Kanalizace se nachází pod přilehlou silnicí. Pozemek je rovinný, zatravněný. Na pozemku je vedeno věcné břemeno chůze a jízdy, opravy a údržby, zřizování a provozování vedení. Pozemek je nabízen za 837 885 Kč bez DPH. Vzorek č. 2 Jedná se o pozemek, který se nachází v obci Dlouhá Ves. Pozemek leží na západním okraji obce u řeky Otavy a průmyslového, výrobního areálu. Pozemek má půdorys do tvaru písmene L. Jeho výměra je 1194 m². Dle územního plánu se nachází na území vhodném pro rodinné bydlení či rekreaci. Na pozemek nejsou přivedeny žádné inženýrské sítě. Pozemek je rovinný, zatravněný. Pozemek je veden v zemědělském půdním fondu. Pozemek je přístupný ze slepé místní komunikace, u které leží. Pozemek je nabízen za cenu 220 000 Kč bez DPH. Vzorek č. 3 Jedná se o pozemek, který se nachází v obci Dlouhá Ves. Pozemek leží blízko centra obce, nicméně za zástavbou rodinných domů. K pozemku není provedena příjezdová komunikace ani inženýrské sítě. Pozemek je rovinný a má obdélníkový tvar. Jeho výměra je 3000 m². Dle územního plánu se nachází na ploše vhodné pro výstavbu rodinného domu. Pozemek je zatravněný, bez náletových dřevin. Pozemek je veden v zemědělském půdním fondu a je nabízen za cenu 700 000 Kč bez DPH.
16
SROVNÁVACÍ TABULKA Oceňovaný pozemek
Vzorek č. 1
Vzorek č. 2
Vzorek č. 3
837 885
220 000
700 000
16.6.2015
26.5.2015
26.5.2015
2 019
1 194
3 000
415
184
233
nabídka
nabídka
nabídka
Srážka Cena po úpravě (Kč/m²) Úprava jednotkové ceny vzhledem k velikosti Cena po úpravě (Kč/m²)
-15%
-5%
-5%
353
175
222
-
-
5%
353
175
233
Daňové podmínky
bez DPH
bez DPH
bez DPH
-
-
-
353
175
233
centrum obce
stejná
horší
stejná
Přístup k pozemku
dobrý
stejný
stejný
horší
Poloha v rámci lokality
dobrá
stejná
stejná
stejná
Tvar pozemku
obdélník
stejný
horší
stejný
Sklon pozemku
rovina
stejný
stejný
stejný
Životní prostředí
dobré
lepší
stejné
lepší
Záplavové území
NE
NE
ANO
NE
stejné
2x horší
stejné
rozvinutá
stejné
horší
2x horší
dobrá
stejné
stejná
stejná
NE
ANO
NE
NE
horší
stejné
stejné
okamžitá platba
stejné
stejné
stejné
stejné
9x
7x
8x
horší
1x
5x
3x
lepší
1x
-
1x
mezisoučet
-
-5x
-2x
dílčí hodnocení
stejné
výrazně horší
horší
Základní údaje Prodejní cena (Kč) Datum prodeje/nabídky Plocha (m²)
1128
Cena za 1 m² (Kč) Kvalitativní parametry Druh transakce
Srážka o daň Cena po úpravě (Kč/m²) Poloha v rámci města
Infrastruktura Dopravní dostupnost Věcné břemeno Finanční podmínky
Odhad porovnávací hodnoty pozemku: 350 Kč/m²
17
V párové analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Ocenění věcného břemene pozemku bude provedeno zvlášť a pro párovou analýzu se tedy uvažovalo, že na oceňovaný pozemek žádné věcné břemeno zapsáno není. Analýza indikuje porovnávací hodnotu stejnou se vzorkem č. 1. Vzorek č. 2 je horší než oceňovaný pozemek a vzorek č. 3 je pak výrazně horší. Na základě této analýzy znalec navrhuje porovnávací hodnotu pozemku ve výši 350 Kč/m². POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKU JE: 350 Kč/m²
6.3 Porovnávací hodnota nemovitosti Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných domů obdobného typu v okolí oceňované nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Vzorek č. 1 Jedná se o rodinný dům, který se nachází v obci Dlouhá Ves. Objekt leží cca 100 m od oceňované nemovitosti. Nemovitost tvoří rodinný dům s jednám nadzemním a podzemním podlažím a půdou. V objektu se nachází vstupní veranda, kuchyně, velká koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, půda. Na rodinný dům přímo navazuje garáž a kůlna/dílna s půdou. Tento přístavek je v havarijním stavu. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva, teplá voda je ohřívána elektrickým ohřívačem. Technický stav domu je velmi špatný. Objekt má použitelnou užitnou plochu 85 m². Dům stojí na pozemku o výměře 1543 m². Pozemek je téměř rovinatý obdélníkového tvaru. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, nízké napětí a má vlastní septik. Objekt je nabízen za cenu 790 000 Kč bez DPH.
Vzorek č. 2 Jedná se o rodinný dům, který se nachází v obci Nezdice na Šumavě. Obec leží cca 5 km severovýchodně od města Kašperské Hory. V obci je základní občanská vybavenost, nachází se zde obecní úřad s knihovnou, pošta, restaurace, prodejna potravin, kulturní dům a drobné služby. V obci je autobusová zastávka se spoji na Soběšice, Sušici a Kašperské Hory. U obce se nachází lyžařský vlek skiareálu Nezdice. 18
Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V přízemí se nachází dvě obytné místnosti, chodba, WC, pokoj (dříve prostor řeznictví) a sklad. V podkroví se nachází pokoj s kachlovými kamny. Užitná plocha objektu je 150 m². Na obytnou část domu navazuje garáž. Naproti rodinnému domu je postaveno hospodářské stavení. Objekt je vytápěn kamny na tuhá paliva. Dům se nachází na pozemku o výměře 557 m². Na pozemku se nachází studna. Nemovitost je napojena na síť nízkého napětí. Objekt je nabízen za cenu 395 000 Kč bez DPH.
Vzorek č. 3 Jedná se o rodinný dům, který se nachází v centru obce Nezdice na Šumavě. Obec leží cca 5 km severovýchodně od města Kašperské Hory. V obci je základní občanská vybavenost, nachází se zde obecní úřad s knihovnou, pošta, restaurace, prodejna potravin, kulturní dům a drobné služby. V obci je autobusová zastávka se spoji na Soběšice, Sušici a Kašperské Hory. U obce se nachází lyžařský vlek skiareálu Nezdice. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a obytné podkroví. Užitná plocha objektu je cca 300 m². Objekt se nachází na pozemku o výměře 400 m². Nemovitost je napojena na obecní vodovod, kanalizaci, síť nízkého napětí a má vlastní studnu. Objekt je v horším technickém stavu a podstandardně vybaven. Nemovitost je nabízena za cenu 219 000 Kč bez DPH. SROVNÁVACÍ TABULKA Kvantitativní parametry
Oceňovaná nemovitost
Vzorek č. 1
Vzorek č. 2
Vzorek č. 3
Prodejní cena (Kč)
790 000
395 000
219 000
Datum nabídky
9.6.2015
26.5.2015
16.6.2015
Druh transakce
nabídka
nabídka
nabídka
-30%
-5%
-5%
Úprava Cena po úpravě (Kč)
553 000
375 250
208 050
Daňové podmínky
bez DPH
bez DPH
bez DPH
-
-
-
553 000
375 250
208 050
Úprava (Kč) Cena po úpravě (Kč) Plocha pozemku (m²)
1128
1543
557
400
Odhad ceny pozemku (Kč/m²)
350
350
360
360
19
Úprava (Kč)
394 800
Cena stavby bez pozemku (Kč) Užitná plocha (m²)
133,8
Jednotková cena stavby bez pozemku (Kč/m²)
-540 050
-200 520
-144 000
12 950
174 730
64 050
85
150
300
152
1 165
214
Úprava (Kč)
7 435
-18 871
-35 484
Cena stavby po úpravě (Kč)
20 385
155 859
28 566
394 800
394 800
394 800
415 185
550 659
423 366
centrum
stejná
stejná
stejná
špatná
stejná
lepší
stejná
dobré
stejné
stejné
stejné
rozvinutá
Chybí studna
-
Veřejná kanalizace
horší
stejná
lepší
NE
NE
NE
stejné
stejné
stejné
Cena adjustovaného pozemku (Kč)
394 800
Cena stavby a pozemku (Kč) Kvalitativní parametry Poloha v rámci města Poloha v rámci lokality Životní prostředí Infrastruktura
Záplavové území
NE
Dopravní dostupnost
dobrá
stejné
stejné
stejné
Památkově chráněno
NE
NE
NE
NE
stejné
stejné
stejné
Architektonické působení
dobré
stejné
stejné
stejné
Konstrukční systém
zděný
zděný
zděný
zděný
stejné
stejné
stejné
velmi špatný
stejný
2x lepší
lepší
špatná
stejná
stejná
stejná
podstandardní
stejná
stejné
stejná
stejné
11x
10x
10x
horší
1x
-
-
lepší
-
3x
2x
mezisoučet
-1x
+3x
+2x
dílčí hodnocení
mírně horší
lepší
mírně lepší
Technická stav Energetická náročnost Vybavenost
Odhad porovnávací hodnoty nemovitosti:
20
415 tis. Kč
V párové analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Analýza indikuje porovnávací hodnotu oceňované nemovitosti mezi vzorky č. 1 a 3. Vzorek č. 2 je pak výrazně lepší než oceňovaná nemovitost. Jako nejvíce podobná nemovitost se jeví vzorek č. 1. Na základě této analýzy znalec navrhuje porovnávací hodnotu budovy s pozemky a příslušenstvím ve výši 415 000 Kč. POROVNÁVACÍ HODNOTA NEMOVITOSTI JE: 415 000 Kč
6.4 Ocenění věcného břemene Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 374 na pozemcích parc. č. 73/1 a 97/9 vázne věcné břemeno chůze a jízdy. Toto věcné břemeno je zapsáno ve prospěch pozemku parc. č. 73/2 a to navždy. Pro posouzení vlivu věcného břemene na tržní hodnotu majetku musíme stanovit výši újmy, kterou věcné břemeno způsobuje. V tomto případě se jedná a fakt, že vlastník pozemku musí nechat volný pruh na svém pozemku pro chůzi a vjezd vozidel k pozemku parc. č. 73/1. Tuto část pozemku tedy nemůže plně využívat.
Stanovení ceny věcného břemene: Komunikační pruh šířka 3 m a délky 36,5 m => 3 x 33,5 = 109,5 m². Odhad jednotkové ceny pozemku: 350 Kč/m² Cena dotčené části pozemku: 109,5 m² x 350 Kč/m² = 38 325 Kč Vlastník pozemku může tuto část pozemku stale I když omezeně využívat. Cena věcného břemen tedy nebude rovna celkové tržní ceně části pozemku, ale bude snížena vynásobením koeficientu k = 0,8.
Cena věcného břemen: 38 325 x 0,8 = 30 660 Kč
HODNOTA VĚCNÉHO BŘEMENE JE: 30 660 Kč
21
7 Závěrečná analýza Rekapitulace zjištěných hodnot: Výnosová hodnota Nemovitosti
Porovnávací hodnota Nemovitosti
-
415 000 Kč
• Výnosová hodnota Nemovitosti Tato hodnota představuje výnosový potenciál majetku a vyjadřuje optimální možnosti jeho využití. V případě tohoto ocenění nelze výnosovou hodnotu stanovit, jelikož Nemovitost je v tak špatném technickém stavu, že je nepronajmutelná. • Porovnávací hodnota Nemovitosti Porovnávací hodnota Nemovitosti bývá z uvedených metod oceňování nejoptimálnější. Respektuje stav nabídky a poptávky trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost a zpeněžitelnost. Při vlastním odhadu hodnoty Nemovitosti vycházím ze zjištěné porovnávací hodnoty Nemovitosti. Navržená hodnota Nemovitosti je ve výši:
415 000 Kč
22
8 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 15. června 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 415 000 Kč b) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Věcné břemeno chůze a jízdy – cena obvyklá břemene: 30 660 Kč c) Výsledná obvyklá cena Nemovitosti po odečtení závad: -
Pozemku parc. č. 73/1 a 97/9 se stavbou č. p. 51 (rodinný dům) včetně příslušenství, vše katastrální území Dlouhá Ves u Sušice, obec Dlouhá Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 374 činí k 15. 6. 2015:
Od hodnoty Nemovitosti je nutno odečíst hodnotu věcného břemena: 415 000 – 30 660 = 384 340 Kč Navržená hodnota Nemovitosti je ve výši:
384 000 Kč Slovy: tři sta osmdesát čtyři tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
23
9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1089-78/2015 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:
……………………………………… Ing. Jakub Šrámek
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Josef Jaroš, MBA
V Praze dne 18. 6. 2015
24
10 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 374, katastrální území Dlouhá Ves u Sušice Příloha č. 3: Fotodokumentace
25
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
26
27
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 374, katastrální území Dlouhá Ves u Sušice
28
29
30
31
Příloha č. 4: Fotodokumentace
32
Pohled na objekt z ulice
Pohled na objekt z ulice
Pohled na objekt z ulice
Zastřešení přístavku
Sklep
Půda
Kuchyň
Koupelna
33
Obývací pokoj
Pokoj
Kotelna
Stodola
Garáž
Stodola - interiér
Zahrada
Zahrada 34
