ZNALECKÝ POSUDEK č. 1085-74/2015 Stanovení ceny obvyklé členského práva ve Stavebním bytovém družstvu ROZVOJ Ústí nad Labem s právem užívání bytové jednotky č. 519/11 v bytovém domě č. p. 519 včetně příslušenství a pozemků, k. ú. Mojžíř, Obec Ústí nad Labem LV č. 213
Zhotovitel:
APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451
Zadavatel:
JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 EX 1743/13-42
Posudek obsahuje celkem 47 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1085-74/2015 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé: -
Členského práva ve Stavebním bytovém družstvu ROZVOJ Ústí nad Labem, se sídlem Seifertova 465, 403 31 Ústí nad Labem s právem užívání bytové jednotky č. 519/11 (dále též jako „byt“) nacházející se v bytovém domě č. p. 519 (dále též jako „bytový dům“) v ulici Peškova, který je součástí pozemku parc. č. 697/5 včetně příslušenství, vše katastrální území Mojžíř, obec Ústí nad Labem, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 213. Bytová jednotka dále též jako „Nemovitost“.
Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena členského práva činí k datu ocenění 3. června 2015:
173 000 Kč Slovy: sto sedmdesát tři tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 25 tohoto posudku.
2
Obsah: 1
ÚVOD ...................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění .......................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 5 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 5 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 5 Jmenování znalce .................................................................................. 6 Podkladové materiály ............................................................................. 6 Použitá literatura .................................................................................. 7
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................. 7
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ......................................................................... 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
4
Technický Popis .................................................................................... 8 Poloha ............................................................................................. 10 Dopravní poměry ................................................................................. 12 Infrastruktura .................................................................................... 12 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 12
METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 12 4.1 4.2
Metoda stanovení výnosové hodnoty ......................................................... 13 Metoda porovnávací (srovnávací) ............................................................. 13
5
ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 14
6
OCENĚNÍ ................................................................................................. 14 6.1 6.2 6.3
Volba metody ..................................................................................... 14 Porovnávací hodnota nemovitosti ............................................................ 14 Výnosová hodnota nemovitosti ................................................................ 20
7
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA ................................................................................ 23
8
ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 24
9
ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 25
10
PŘÍLOHY .............................................................................................. 26
3
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé: -
Členského práva ve Stavebním bytovém družstvu ROZVOJ Ústí nad Labem, se sídlem Seifertova 465, 403 31 Ústí nad Labem s právem užívání bytové jednotky č. 519/11 (dále též jako „byt“) nacházející se v bytovém domě č. p. 519 (dále též jako „bytový dům“) v ulici Peškova, který je součástí pozemku parc. č. 697/5 včetně příslušenství, vše katastrální území Mojžíř, obec Ústí nad Labem, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 213. Bytová jednotka dále též jako „Nemovitost“.
1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách 4
a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá členského práva uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 3. června 2015.
1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán
1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1 /
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
1
International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
2
5
/ / / / /
/
/
/
„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 2 dne 15. 5. 2015 usnesením č. j. 132 EX 1743/13-42. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování
znalce.
1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem či poskytnuty Zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Podklady získané Zhotovitelem: / Snímek pozemkové mapy; / Územní plán města Ústí nad Labem; / Mapa města Ústí nad Labem; / Stavebně technické podklady / Pasport bytu / Průkaz energetické náročnosti domu / Nájemní smlouva bytu / Informace získané na místním šetření; Zadavatel neposkytl výpis z LV. Vzhledem k velkému rozsahu LV (obsahuje cca 30 nemovitostí) Zhotovitel tento LV nenechal vyhotovit. Byla provedena kontrola vlastnictví pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí. 6
Místní šetření bylo provedeno dne 3. 6. 2015 zástupci Zhotovitele v 10 hodin. Na místním šetření byl dále přítomen zástupce družstva p. Radek Michňo, který Zhotovitele Nemovitostí provedl a poskytl informace ohledně chodu družstva. Byly předány stavebně technické podklady o nemovitosti, nájemní smlouva a ekonomické údaje. Byla provedena obhlídka nemovitosti, byl zjištěn stavebně technický stav Nemovitosti a vybavení bytové jednotky. Byla pořízena fotodokumentace Nemovitosti. Bylo jasno, teplota kolem 30°C. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.9 Použitá literatura 1. Malý B.: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, ČKOM, 2008, 23 pp. 2. Přednášky Ing. Bedřicha Malého pro Institut oceňování majetku při VŠE 3. Přednášky Ing. Zbyňka Zazvonila pro Institut oceňování majetku při VŠE 4. Zazvonil Z.: Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Institut oceňování majetku při VŠE, 2013, 22 pp. 5. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 173 pp. 6. Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS s.r.o., Praha, 2006, 313 pp.
2 Identifikace vlastníka Předmětem ocenění je členské právo s právem užívání Nemovitosti. Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 213 je Nemovitost ve vlastnictví: Stavební bytové družstvo ROZVOJ, Seifertova 465, 403 Ústí nad Labem. Dle výpisu z LV č. 213 vázne na nemovitosti zástavní právo. Chod družstva Následující informace byly zjištěny na místě od zaměstnanců družstva. Člen stavebního bytového družstva je oprávněn užívat jemu přidělenou bytovou jednotku, která je ve vlastnictví družstva. Za užívání této jednotky je povinen platit předepsaný nájem. Předpis nájemného za bytovou jednotku, která je předmětem našeho oceňovaného členského práva, je přílohou posudku. Toto nájemné zahrnuje platby na chod družstva, údržbu a správu nemovitostí, zálohy za služby a další. Nájemné je nižší, než je tržní nájemné nemovitostí v osobním vlastnictví v lokalitě. Člen družstva tedy na nájemném ušetří. Aby se zájemce mohl stát členem, musí zaplatit základní členský vklad ve výši 100 Kč a zápisné ve výši 500 Kč. Aby mu byl přidělen byt, musí zájemce dále splatit dodatečný členský vklad, který se bude pohybovat kolem hodnoty tržních cen převodů členského práva s právem užívání obdobné nemovitosti. S převodem členského práva dochází i k převodu dluhů na 7
nájemném, které na členství váznou a zůstatkové hodnoty podílů, která se po ukončení členství bývalému členovy vyplatí. Nutno konstatovat, že člen družstva nevlastní žádnou část užívané nemovitosti ani nedochází k prodeji těchto nemovitostí do osobního vlastnictví.
3 Identifikace Nemovitosti Oceňovaný byt č. 519/11 je umístěn ve 4. NP (nadzemní podlaží) bytového domu. Dle uvedených místností v doloženém půdoryse je dispozice bytu 1+1 s výměrou 35,4 m². K bytu náleží sklepní kóje o výměře 1,6 m².
3.1 Technický Popis Architektonický popis Oceňovaný byt se nachází v panelovém bytovém domě. Jedná se o panelový dům sestavy T06 – BU78 z 80. let minulého století. Objekt tvoří dvě sekce zrcadlově převrácené, každá s jedním vstupem. Objekt má čtyři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží, kde se nachází sklepní kóje, společné prostory a jedna bytová jednotka. Rozměr domu je cca 36,6 x 13,2 m a výška cca 14 m. Objekt má novou fasádu s probarvenou omítkou. Dům je osazen ve svahu. Příslušenstvím objektu jsou přípojky inženýrských sítí.
Dispoziční řešení Byt, který je předmětem členského práva se nachází ve 4. NP. Jeho dispozice je 1+1. Tvoří ho vstupní chodba, koupelna s toaletou, pokoj s kuchyňskou linkou a další pokoj. Byt má celkovou výměru 35,4 m². K bytu patří sklepní kóje o velikosti 1,6 m². Stavebně konstrukční řešení Oceňovaný byt se nachází v panelovém domě vystaveném ze soustavy T06 – BU78. Nosné konstrukce tvoří železobetonové panely tl. 150 mm. Příčky jsou zhotoveny z moniérek tl. 60 mm. Okna bytu jsou plastová s dvojitým tepelně-izolačním zasklením. Dveře bytu jsou původní dřevotřískové do ocelových zárubní. Vstupní dveře domu jsou plastové. Celý objekt je zateplen. Klempířské konstrukce jsou pozinkované. Střecha je plochá s krytinou z PVC fólie. V bytu je osazeno původní koupelnové jádro (ocelová konstrukce zaklopená umakartem). Byl proveden nový obklad koupelny, toalety a kuchyňské linky. V bytu je dále původní kuchyňská linka. Otopná tělesa jsou desková. V jednom pokoji je nová laminátová podlahová krytina. Elektroinstalace bytu je původní. Technický stav Technický stav domu je velmi dobrý. V roce 2009 byla provedena výměna oken za nová plastová, tepelně – izolační. V roce 2014 byla provedena rekonstrukce domu, jejímž předmětem byla oprava a zateplení obvodových stěn, oprava a zateplení střechy, oprava lodžií a výměna sklepních oken. Dům je starý 28 let. Znalec na objektu neshledal žádné závažné vady či poruchy. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu, byla provedena výměna podlahové krytiny a nový obklad v koupelně, na WC a za kuchyňskou linkou. 8
Pozemek Bytový dům stojí na pozemku parc. č. 697/5. Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je v celé ploše zastavěn bytovým domem č. p. 519. Celková výměra pozemku je 248 m². Pozemek má téměř obdélníkový tvar o poměru stran 3:2 a leží ve svahu. Pozemek se nachází v CHKO České Středohoří. Kolem pozemku vedou inženýrské sítě, na které je objekt napojen.
Parcela
Výměra (m2)
Druh pozemku
Způsob využití
Způsob ochrany
697/5
248
Zastavěná plocha a nádvoří
Stavba č.p. 519
Rozsáhlé chráněné území
3.1.1 Územní plán Nemovitost se dle územního plánu nachází na ploše BM – plochy bydlení v bytových domech. Obrázek č. 1: Výřez z územního plánu města Ústí nad Labem
9
3.2 Poloha Bytová jednotka, která je předmětem členského práva, se nachází v bytovém domě č. p. 519 v ulici Peškova v Ústí nad Labem v části Mojžíř na sídlišti Skalka. Sídliště se nachází na východním okraji města. Na sídlišti se nachází mateřská školka, základní škola supermarket a knihovna. Sídliště přímo sousedí se zalesněnou oblastí CHKO České Středohoří se zříceninami hradu Strážný, Blansko a Blanským vodopádem v docházkové vzdálenosti dvou kilometrů. Z bytového domu je krásný výhled na údolí řeky Labe.
10
Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací sídliště ve městě
Obrázek č. 2: Mapa s lokalizací Nemovitosti na sídlišti
11
Obrázek č. 3: Ortomapa Nemovitosti
3.3 Dopravní poměry Předmětná Nemovitost se nachází na okraji města na sídlišti Skladka. Cca 500 m od Nemovitosti se nachází autobusová zastávka se spoji do centra města. Staví zde dvě denní a jedna noční linka s intervaly cca 15 min. Vzdálenost do centra města je cca 6 km. Parkování je možné přímo před objektem, kde je situováno parkoviště. Kapacita parkovacích stání pro sídliště, jako u ostatních sídliště vystavěných v 80. letech minulého století, zřejmě nebude dostačující.
3.4 Infrastruktura Předmětná Nemovitost je připojena na inženýrské sítě vodovodu, veřejný kanalizační řad a přípojku nízkého napětí.
3.5 Majetkoprávní vztahy Předmětem ocenění je členské právo s právem užívání Nemovitosti. Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 213 je Nemovitost ve vlastnictví: Stavební bytové družstvo ROZVOJ, Seifertova 465, 403 Ústí nad Labem. Nemovitost se nachází na rozsáhlém chráněném území.
4 Metody ocenění Pro ocenění členského práva ve Stavebním bytovém družstvu ROZVOJ Ústí nad Labem s právem právem užívání bytové jednotky č. 519/11 budou použity následující metody: / /
Metoda stanovení výnosové hodnoty, Metoda porovnávací (srovnávací).
12
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu práva lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňovaného práva.
4.1 Metoda stanovení výnosové hodnoty Základem pro odvození tržní hodnoty práva výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota práva je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. V našem případě představuje užitek pro držitele možnost využívat předmětnou Nemovitost. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.2 Metoda porovnávací (srovnávací) Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti, k jejímuž užívání mě právo opravňuje, s podobnými nemovitostmi, jejichž právo užívání bylo v nedávné době 13
obchodováno. Cena práva je tedy závislá na Nemovitosti, k jejímuž užívání mě opravňuje, zejména pak na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
5 Analýza trhu V Ústí nad Labem je poměrně velký bytový fond. Nachází se zde několik panelových sídlišť s obdobnými nemovitostmi. Nabídka bytů ve městě je poměrně velká. Většina jich bude v družstevním vlastnictví. Převody členství ve stavebním družstvu opravňující k užívání bytové jednotky v lokalitě Mojžíř jsou v současné době nabízeny za částky od 3700 do 6700 Kč/m² užitné plochy bytu dle polohy, vybavení, technického stavu a dalších cenotvorných parametrů bytové jednotky. Nabízené nájmy obdobných bytů v osobním vlastnictví se v lokalitě pohybují kolem 60 Kč/m²/měsíc. Člen družstva musí za užívání bytu platit částku 4 030 Kč/měsíc. Po odečtení služeb (vodné, TUV, elektřina, teplo) se jedná o částku kolem 1 450 Kč/měsíc, což dělá cca 41 Kč/m²/měsíc. Nové prefabrikované typové bytové domy jsou v současné době stavěna za ceny kolem 6 400 Kč/m³ bez DPH. V Ústí nad Labem v současné době neprobíhají větší developerské projekty bytového charakteru. Jsou stavěny pouze větší vilové domy či rekonstruovány stávající objekty.
6 Ocenění 6.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty členského práva v bytovém družstvu s právem užívání dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání a výnosovou metodu. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti, k jejímuž užívání členské právo opravňuje, s obdobnými nemovitostmi, jejichž právo užívání (členství v družstvu) je v současné době v této lokalitě nabízeno. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by přednostní právo na členství mohlo být směněno. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny vhodnou adjustací ceny vzorku. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňovaného členského práva. Oceňovanou nemovitost lze pronajmout, je tedy možné stanovit její výnosovou hodnotu. Výnosová hodnota nemovitosti charakterizuje ekonomický užitek nemovitosti a je indikátorem tržní hodnoty nemovitosti.
6.2 Porovnávací hodnota nemovitosti Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí převodů členských práv k obdobným bytům v okolí oceňované nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem.
14
Vzorek č. 1 Jedná se o byt v panelovém domě na sídlišti Skalka v Ústí nad Labem části Mojžíř v ulici Peškova. Byt má dispozici 1+1 a výměru 40 m². Byt se nachází v prvním patře osmipatrového panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází nový výtah. Samotný byt má původní koupelnové jádro avšak s novým obkladem. V bytě je původní kuchyňská linka a otopná tělesa. Byly instalovány nové povrchy podlah. Dveře jsou původní. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 218 000 Kč.
Vzorek č. 2 Jedná se o byt v panelovém domě na sídlišti Skalka v Ústí nad Labem části Mojžíř v ulici Peškova. Byt má dispozici 1+1 a výměru 36 m². Byt se nachází v sedmém patře osmipatrového panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází nový výtah. Samotný byt má původní koupelnové jádro avšak s novým obkladem. V bytě je původní kuchyňská linka a otopná tělesa. Byly instalovány nové vnitřní dveře. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 251 000 Kč.
Vzorek č. 3 Jedná se o byt v panelovém domě na sídlišti Skalka v Ústí nad Labem části Mojžíř v ulici Peškova. Byt má dispozici 1+1 a výměru 37 m². Byt se nachází v druhém patře osmipatrového panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází nový výtah. V bytě je původní kuchyňská linka, otopná tělesa a dveře. K bytu patří
15
sklepní kóje umístěná v suterénu. Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 220 000 Kč.
Vzorek č. 4 Jedná se o byt v panelovém domě na sídlišti Skalka v Ústí nad Labem části Mojžíř v ulici Peškova. Byt má dispozici 1+1 a výměru 37 m². Byt se nachází v posledním patře osmipatrového panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází nový výtah. Samotný byt má původní koupelnové jádro, dveře, otopná tělesa a kuchyňskou linku. Byly instalovány nové povrchy podlah. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu o výměře 3 m². Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 214 000 Kč.
16
Vzorek č. 5 Jedná se o byt v panelovém domě na sídlišti Skalka v Ústí nad Labem části Mojžíř v ulici Peškova. Byt má dispozici 1+1 a výměru 37 m². Byt se nachází ve třetím patře osmipatrového panelového domu. Dům je zrekonstruovaný, má zateplenou fasádu a vyměněna okna. V domě se nachází nový výtah. Samotný byt má původní koupelnové jádro avšak s novým obkladem. V bytě je původní kuchyňská linka a otopná tělesa. Byly instalovány nové povrchy podlah a dveře. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu o velikosti 3 m². Převod členství s právem užívání tohoto bytu je nabízen za částku 189 000 Kč.
17
Oceňovaný Byt:
Peškova 519
Vztažná jednotka 2 srovnání m užitné plochy
Porovnávané nemovitosti
1
Identifikace bytové jednotky
Peškova, Ústí nad Labem
Peškova, Ústí nad Labem
Koef.
3
Koef.
Popis
x
Nabídková cena 2 (Kč/m )
x
Peškova, Ústí nad Labem
1+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nové podlahy, nový obklad koupelny, původní kuchyňská linka a otopná tělesa, původní dveře 1+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nové dveře, nový obklad koupelny, původní kuchyňská linka a otopná tělesa 1+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, původní kuchyňská linka, otopná tělesa a dveře
5 450 Kč
Zdroj
Technický standard
Nabídka, 26. 5. 2015
1
1
7. NP Obdobná (nejvyšší) Obdobná
0,85
5 946 Kč
v budově
1.NP Nabídka, Obdobná (přízemí) 5. 6. 2015 Obdobná
0,95
6 666 Kč
Zastávka autobusu Skalka, parkování před domem (malá kapacita)
Poloha v obci
Koef.
2
Bytová jednotka 1+1
Zateplený dům, nová okna, Ústí nad bez výtahu, nový obklad 4.NP Labem, koupelny, původní kuchyňská (nejvyšší) Mojžíř linka, nová podlaha, sklepní kóje
Dostupnost & parkování
35,4
Užitná plocha (m²)
5 027 Kč
Celkem (Kč/m²)
Standard bytu Obdobný Standard domu mírně lepší (výtah)
Obdobné
40 m , Obdobná
4 905 Kč
0,95
1
1
0,90
Standard bytu Obdobný Standard domu mírně lepší (výtah)
Obdobné
36 m , Obdobná
5 333 Kč
0,80
2
2
1
1
0,95
1
1
Nabídka, 26. 5. 2015
Obdobná
2. NP Lepší
Standard bytu mírně horší Standard domu mírně lepší (výtah)
Obdobné
37 m , Obdobná
5 351 Kč
0,95
1
0,95
1
1
1
0,90
18
2
4
Peškova, Ústí nad Labem
Koef.
5
Koef.
Peškova, Ústí nad Labem
1+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nové podlahy, původní kuchyňská linka, otopná tělesa, dveře, koupelnové jádro 1+1 v zatepleném domě, nová okna, nový výtah, nové podlahy, dveře, nový obklad koupelny, původní kuchyňská linka a otopná tělesa
5 784 Kč
8. NP (nejvyšší) Nabídka, Obdobná 4. 6. 2015 Obdobná 0,95
5 108 Kč
Peškova 519, Ústí nad Labem - Mojžíř Byt 1+1, 4. NP
1
Nabídka, Obdobná 4. 6. 2015
0,95
1
Standard bytu mírně horší Standard domu mírně lepší (výtah, sklep)
Obdobné
37 m , Obdobná
5 206 Kč
1
0,95
1
1
0,90
3. NP Lepší
Standard bytu obdobný Standard domu mírně lepší (výtah, sklep)
Obdobné
37 m , Obdobná
4 342 Kč
0,95
0,95
1
1
0,85
2
2
Celková hodnota
Počet
Hodnota/m2
(Kč)
(m2)
(Kč/m2)
177 000 Kč
35,40
5 000 Kč
V párové analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Na základě této analýzy znalec navrhuje porovnávací hodnotu členského práva v družstvu ve výši 177 000 Kč. Na členském právu váznou dluhy ve výši 16 089 Kč a zůstatková hodnota podílu 12 508 Kč. Dále je nutno splatit základní členský vklad – 100 Kč a zápisné – 500 Kč. Po odečtení dluhů, poplatků a přičtení zůstatkové hodnoty je cena členského práva: 177 000 – 16 089 – 100 – 500 + 12 508 = 172 819 Kč
POROVNÁVACÍ HODNOTA ČLENSKÉHO PRÁVA JE: 173 000 Kč
19
6.3 Výnosová hodnota nemovitosti Předmětnou nemovitost lze pronajímat a lze tedy propočtem zjistit výnosovou hodnotu práva k jejímu užívání. Pro určení výsledné výnosové hodnoty byly použity výnosy stanovené metodou stabilizovaných výnosů. Při zjišťování příjmů se vychází z údajů obvykle realizovaných pronájmů v místě a čase se zohledněním specifik dané nemovitosti. Porovnávací analýza nájemného Lokalita
Nabídková cena
Plocha
Nabídková cena
Koef. Nabídky
Poloha
(Kč/měs.)
(m2)
(Kč/m2/měs.)
-
-
-
Koef. Celkem
Upravená cena
-
-
(Kč/m2/měs.)
Technický Vybavení stav
Zahradní, Ústí nad Labem
2 725 Kč
45
61 Kč
0,95
1,00
1,00
1,00
0,95
58 Kč
Povrly, Ústí nad Labem
4 600 Kč
74
62 Kč
0,95
1,05
1,00
0,95
0,95
59 Kč
Peškova, Ústí nad Labem
2 425 Kč
37
66 Kč
0,95
1,00
1,00
1,05
1,00
66 Kč
Peškova, Ústí nad Labem
2 000 Kč
36
56 Kč
0,95
1,00
1,00
1,00
0,95
53 Kč
Průměr z nabídek
61 Kč
59 Kč
Na základě výše uvedené porovnávací analýzy volíme nájemné ve výši 60 Kč/měsíc/m². Z bezpečnostních důvodů je použit koeficient vyjadřující možnost výpadku nájemného. Tento je stanoven odborným odhadem ve výši 0,95. Od celkových příjmů jsou odečteny platby spojené s členstvím v družstvu. Tyto platby jsou vzaty z měsíčního vyúčtování k předmětné nemovitosti a byly poskytnuty družstvem ROZVOJ. 1. Vyčíslení hrubého výnosu nemovitosti: Nájem Kč/měsíc/m²
60 plocha (m²)
35 za rok
25 488
Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné) odborný odhad možné ztráty v příjmu Hrubý výnos za rok celkem Hv =
25 488 5%
1 274 24 214
2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: Náklady spojené s členstvím v družstvu a možností užívání Nemovitosti byly převzaty z měsíčního vyúčtování. Položka Záloha na opravy a údržbu Měriče na teplo
Kč/rok 2 412 408 20
Splátka úvěru DV včetně úroku
816
Poplatek na správu
2 412
Požární fond
120
Vnitrovýpomoc
9 924
Poplatek za vodoměry
288
Provoz satelitu
240
Deratizace
120
Spotřeba energií za a spol. prostory
132
Mzdy a odměny prac. a funkc. Hosp. stř.
24
Daň z nemovitosti
300
Odměna správci
144
Pojistné
120
Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady)
ON
17 460
3. Čistý výnos ( ČV ) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování obhospodařování od hrubého výnosu. Čistý výnos je v daném případě přisuzován stavbě i pozemku ČVN = Hv - ON =
6 754
Výnosová hodnota (VHN)
ČV
= čistý výnos nemovitosti
Kč/rok
6 754
r
= zvolená míra výnosnosti
% p.a.
5,50%
g
= tempo růstu trvalého výnosu = zůstatková doba užití nemovitosti
% p.a.
0,00%
roků
40
n VHN
= Výnosová hodnota nemovitosti
Kč 108 369
Na členském právu váznou dluhy ve výši 16 089 Kč a zůstatková hodnota podílu 12 508 Kč. Dále je nutno splatit základní členský vklad – 100 Kč a zápisné – 500 Kč. Po odečtení dluhů,, poplatků a přičtení zůstatkové hodnoty je cena členského práva: 108 369 – 16 089 – 100 – 500 + 12 508 = 104 188 Kč VÝNOSOVÁ HODNOTA ČLENSKÉHO PRÁVA JE: 104 000 Kč
21
Není uvažována zůstatková hodnota nemovitosti po ukončení životnosti stavby. Uvažuje se, že náklady na demolici budou převyšovat hodnotu pozemku.
22
7 Závěrečná analýza Rekapitulace zjištěných hodnot: Výnosová hodnota práva
Porovnávací hodnota práva
104 000 Kč
173 000 Kč
• Výnosová hodnota členského práva Tato hodnota představuje výnosový potenciál členského práva a vyjadřuje optimální možnosti jeho využití. V tomto případě byl užitek z členského práva v družstvu vyjádřen ve formě výnosů z pronájmu bytu, jehož užívání členské právo opravňuje. Na základě těchto výnosů byla stanovená výnosová hodnota členského práva. • Porovnávací hodnota členského práva Porovnávací hodnota členského práva bývá z uvedených metod oceňování nejoptimálnější. Respektuje stav nabídky a poptávky trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost a zpeněžitelnost. V případě tohoto ocenění byly použity dostupné nabídky na převod členského práva opravňující držitele k užívání obdobné bytové jednotky.
Při přesném vyčíslení ekonomického užitku členského práva Zhotovitel došel k závěru, že výsledná výnosová hodnota práva je výrazně nižší než porovnávací hodnota. Tento fakt však trh nepřijal, jelikož jsou nabízeny převody členských práv za mnohem vyšší částky. Důvodem může být očekávání trhu, že dojde ke zvýšení výnosů z obdobných nemovitostí, k jejímuž užívání právo opravňuje. Při vlastním odhadu hodnoty členského práva vycházím zejména ze zjištěné porovnávací hodnoty práva, které dávám největší váhu. Navržená hodnota členského práva je ve výši:
173 000 Kč
23
8 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného členského práva byla k datu ocenění 3. června 2015 stanovena: a) cena obvyklá členského práva, činí: 173 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s členským právem: Na členském právu vázne dluh 16 089 Kč, který byl do výsledné odhadnuté ceny promítnut. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Společně s převodem členského práva dojde i k převodu stávajícího dluhu ve výši 16 089 Kč, který musí nový vlastník členského práva uhradit. d) Výsledná obvyklá cena: -
Členského práva ve Stavebním bytovém družstvu ROZVOJ Ústí nad Labem, se sídlem Seifertova 465, 403 31 Ústí nad Labem s právem užívání bytové jednotky č. 519/11 nacházející se v bytovém domě č. p. 519 v ulici Peškova, který je součástí pozemku parc. č. 697/5 včetně příslušenství, vše katastrální území Mojžíř, obec Ústí nad Labem, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 213 činí k 3. červnu 2015:
173 000 Kč Slovy: sto sedmdesát tři tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
24
9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1085-74/2015 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:
……………………………………… Ing. Jakub Šrámek
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Josef Jaroš, MBA
V Praze dne 9. 6. 2015
25
10 Přílohy Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha
č. 1: Usnesení o jmenování znalce č. 2: Pasport bytu č. 3: Půdorys bytu č. 4: Roční platby za byt č. 5: Stavebně technický popis č. 6: Nájemní smlouva č. 7: Měsíční platby za byt č. 8: Fotodokumentace
26
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
27
28
29
Příloha č. 2: Pasport bytu
30
31
Příloha č. 3: Půdorys bytu
32
33
Příloha č. 4: Roční platby za byt
34
35
Příloha č. 5: Stavebně technický popis
36
37
Příloha č. 6: Nájemní smlouva
38
39
40
41
42
Příloha č. 7: Měsíční platby za byt
43
44
Příloha č. 8: Fotodokumentace
45
Panelový dům s bytem
Vstupní dveře
Chodba domu
Rekonstruované lodžie
Obývací pokoj s kuchyňským koutem
Obývací pokoj
46
Ložnice
Koupelna s WC
Pohled na koupelnové jádro
Pohled do obývacího pokoje
Pohled z okna bytu
Pohled do suterénu
47
