ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2697 - 114/2009
o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 72 v katastrálním území Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota, Středočeský kraj, včetně pozemku p.č. St.62/3 a příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
30.června 2009
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran. V Praze, dne 30.června 2009
-2-
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěné části obce Dlouhá Lhota a je přímo přístupná z místní komunikace - silnice III.třída, ketrá vede z Dobříše do Dubence. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 72 s pozemkem p.č. st. 62/3 (Zastavěná plocha o výměře 279m2 ) a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejší stavby a venkovních úprav. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny ţádné další objekty.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota, list vlastnictví č. 300, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 23.2.2009. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 14.5.2009. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 30.6.2009.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 300 pro k.ú. Dlouhá Lhota u Dobříše, obec Dlouhá Lhota zapsán Pavel Vlha 630421/0396 Dlouhá Lhota u Dobříše 72, 263 01 Dobříš 1
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 72 2) Stavební pozemek p.č. st.62/3
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne 16.12.2008 s účinností od 1.1.2009. Administrativní cena se v praxi pouţívá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se v praxi v účetnictví.
-3-
3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným poloţkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku je sníţena o náklady na opravy závaţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvaţována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je moţno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba pouţít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. - metoda srovnávací (trţní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti, by se v dané lokalitě nedal, s ohledem na technický stav, pronajmout, dosaţitelné nájemné v místě obvyklé nelze objektivně zjistit. Oceňovanou nemovitost nelze proto výnosově ohodnotit prostřednictvím nájemného v místě obvyklého. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit.
Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací. -4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne 16.12.2008 s účinností od 1.1.2009.
2.1.1 Rodinný dům č.p. 72 Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.72 postavený na pozemku p.č. st.62/3 v katastrálním území Dlouhá Lhota u Dobříše, na okrese Příbram. Jedná se o obytnou část bývalé hospodářské usedlosti. Dům je volně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím a podkrovím, které není stavebně upraveno a je vyuţíváno pouze jako půdní prostor. Svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné (smíšené a cihelné zdivo) a jsou zaloţeny na neizolovaných základových pasech. Stropy jsou klenbové a trámové s rovnými podhledy. Valbová střecha má dřevěný krov běţného konstrukčního uspořádání nosných prvků a je opatřena krytinou z pálených keramických tvarovek (dvojité bobrovky). Neúplné klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt je napojen na inţenýrské sítě elektro přípojkou. Odkanalizování je do trativodu na pozemku, rozvod zemního plynu v místě není. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, ohřev teplé uţitkové vody je pomocí el.boileru. Konstrukce středně a krátkodobé ţivotnosti a prvky vybavení stavby jsou většinou podstandardního provedení. Objekt je v uţívání, podle udání spoluvlastníka, od začátku devatenáctého století, jeho stáří je cca 200 let. S ohledem na stáří objektu a na skutečnost, ţe byl v minulosti stavebně upravován, je opotřebení stanoveno pomocí analytické metody, která vychází z technického stavu a stáří jednotlivých konstrukcí a prvků vybavení stavby. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlaţím Druh konstrukce: Zděná 2.1.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 7,40*20,95*0,10 Vrchní stavba 7,40*20,95*3,75 Zastřešení 7,40*20,95*4,20/2-7,40*4,20/2* 4,70/3*2
= =
15.50 m3 581.36 m3
=
276.87 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-5-
873.74 m
2.1.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaţí
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
7,40*20,95 155.03 m2
0.00 m
3.75 m
Celkem: ţádné podzemní a 1 nadzemní podlaţí, průměrná zastavěná plocha podlaţí je 155.03 m2 a prům.výška podlaţí je 3.75 m. 2.1.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 14. 15. 17. 18. 19. 20. 21. 22.
Základy vč. zemních prací podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnitřní omítky podstandard Fasádní omítky podstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady chybí Schody chybí Dveře podstandard Podlahy obytných místností podstandard Podlahy ostatních místností podstandard Elektroinstalace podstandard Bleskosvod chybí Rozvod vody podstandard Zdroj teplé vody chybí Instalace plynu chybí Kanalizace podstandard -6-
0.08200
100%
-0.082
0.00900
100%
-0.009
0.05800
100%
-0.058
0.02800
100%
-0.028
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02300
100%
-0.023*1.852
0.01000
100%
-0.01*1.852
0.03200
100%
-0.032
0.02200
100%
-0.022
0.01000
100%
-0.01
0.04300
100%
-0.043
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03200
100%
-0.032
0.01900
100%
-0.019*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.03100
100%
-0.031
23. 24. 25. 26.
Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hygienické vybavení podstandard Záchod chybí Ostatní chybí
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.04100
100%
-0.041
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.03400
100%
-0.034*1.852 ________________________________________________
-0.59172 Neuvedené poloţky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.59172) = 0.6805 2.1.1.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Ţivotn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
Základy vč. zemních prací 200 280 0.05543 Svislé konstrukce 200 250 0.31154 Stropy 200 250 0.11609 Zastřešení mimo krytinu 100 120 0.10728 Krytiny střech 30 40 0.04996 Klempířské konstrukce 30 35 0.00608 Vnitřní omítky 40 50 0.03921 Fasádní omítky 40 50 0.01893 Vnější obklady 0.00000 Vnitřní obklady 0.00000 Schody 0.00000 Dveře 40 50 0.02163 Okna 40 60 0.07642 Podlahy obytných místností 30 40 0.01487
100%
3.9593%
100%
24.9232%
100%
9.2872%
100%
8.94%
100%
3.747%
100%
0.5211%
100%
3.1368%
100%
1.5144%
100% 100% 100%
-7-
100%
1.7304%
100%
5.0947%
100%
1.1153%
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Podlahy ostatních místností 30 40 0.00676 Vytápění 20 20 0.07642 Elektroinstalace 20 30 0.02907 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 30 40 0.02163 Zdroj teplé vody 0.00000 Instalace plynu 0.00000 Kanalizace 30 40 0.02096 Vybavení kuchyní 0.00000 Vnitřní hygienické vybavení 30 40 0.02772 Záchod 0.00000 Ostatní 0.00000
100%
0.507%
100%
7.642%
100%
1.938%
100% 100%
1.6223%
100% 100% 100%
1.572%
100% 100%
2.079%
100% 100% ______________________________
79.3296% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 79.3296%. 2.1.1.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.1.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Úřady v obci Obecní úřad 2. Poloha nemovitosti Uvnitř souvisle zastavěného území obce -8-
2
0.00
3
0.01
3. Okolní zástavba a životní prostředí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport Základní škola 6. Zdravotní zařízení Ţádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti Bez pracovních moţností v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
2
0.00
2
0.00
1
-0.03
2
0.00
2
0.00
1
-0.06
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.08
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.08 = 0.920 2.1.1.9 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh stavby 2 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn a) 3 Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn 2 45 cm 4. Podlažnost b) 3 Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaţí 155.03 m2 / zastavěná plocha 1.NP 155.03 m2 = podlaţnost 1.00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) 2 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 3 Ústřední , etáţové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) 2 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 -9-
-0.01 0.00 0.00 0.02
-0.05 0.00 -0.05 0.00 -0.03 0.06 -0.01
12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.315 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) (hodnota 0.45 vynásobena koef. s=0.7 pro stáří 80 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.poloţka se do sumy nezapočítává)
-0.07
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.07) x 0.315 = 0.293 2.1.1.10 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.920 x 0.293
= Kč
4.215,x 0.2700
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 873.74 m3
= Kč = Kč
1.138,05 994.359,81
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p. 72
Cena celkem Kč
994.360,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Stavební pozemek p.č. st.62/3 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Okres : Příbram Obec : Dlouhá Lhotra Katastrální území : Dlouhá Lhota u Dobříše Pozemek parcelní číslo : st.62/3 Druh pozemku dle výpisu z KN : zastavěná plocha List vlastnictví číslo : 300 2.1.2.2 Výměra stavebního pozemku st.62/3 279
=
279.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.2.3 Úprava ceny pozemku Není moţnost napojení na veřejnou kanalizaci (aţ -7%)
279.00 m
-7%
2.1.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přiráţek a sráţek
- 10 -
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,32,55
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 279.00 m2
= Kč = Kč
x 2.1420 x 1.6140 112,53 31.396,28
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek p.č. st.62/3
Cena celkem Kč
31.396,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Rodinný dům č.p. 72 2) Stavební pozemek p.č. st.62/3
Kč Kč
994.360,31.396,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.025.756,1.025.760,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 - Stanovení věcné hodnoty Nákladovým způsobem podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ze dne 3.1.2008 s účinností od 1.2.2008) bez uvaţování vlivu koeficientu prodejnosti Kp.
2.2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.vyuţití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.290,-
x 1.0000 x 0.6805 x 0.8500 x 2.1420 x 1.2660 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 873.74 m3 Cena stavby bez opotřebení Sníţení ceny za opotřebení 79.3296% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.591,99 3.138.465,34 3.138.465,34 2.489.732,648.733,34
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
648.733,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
2.2.2 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.vyuţití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.250,x 1.0000 x 0.7130 x 0.8500 x 2.0950 x 1.2660
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 60.96 m3 Cena stavby bez opotřebení Sníţení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
2.009,26 122.484,49 122.484,49 61.242,24 61.242,25
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
61.242,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.3 Venkovní úpravy Zjištěná cena hlavních staveb Poř.číslo Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Rodinný dům se šikmou střechou Vedlejší stavba s krovem neumoţ.zřízení podkroví
648733.00 61242.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
709975.00
Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb 4% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
709.975,28.399,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Cena celkem Kč
28.399,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.4 Stavební pozemek Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 279.00 m2
= Kč = Kč
550,153.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
153.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
2.2.6 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Vedlejší stavba s krovem neumoţ.zřízení podkroví 3) Venkovní úpravy 4) Stavební pozemek
Kč Kč Kč Kč
648.733,61.242,28.399,153.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Součet Věcná hodnota
Kč Kč
891.824,892.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Po nemovitostech uvedeného typu – rodinného domu na vlastním pozemku s příslušenstvím (kolna, venkovní úpravy), uvedené velikosti, vybavení, resp. ve zjištěnému technickému stavu - neudrţováno), je dané lokalitě obchodovatelná, poptávka je s nabídkou přibliţně v rovnováze.
- 13 -
2.3.1 Srovnávací hodnota
Nemovitost Zdroj informace Datum informace Region umístění Obec Lokalita Popis
1 Jitrem V.09 Příbram Kolárovice Holubice Chalupa 2+1 před rekonstrukcí, stodola + chlévy, elektro, studna zahrada 270 98 755 000 7704 0,95
2 Alvereality VI.09 Příbram Pr-Sedlec Přestavlky RD 3+1, v rekonstrukci, část.podsklep, stodola, 1793 95 840 000 8842 1,00
2 Avareal V.09 Příbram Obecnice Obecnice RD 3+1, vodovod, kanalizace, elektro, podsklepení 170 95 950 000 10000 1,00
0,95
1,00
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,00
Kč/m2
0,95 0,95 1,00 5663
0,95 0,95 0,80 5762
0,85 1,00 1,05 8055
Z V
Upravená cena 1 m2 Kč/m2 Váha 1-3b (5b)
5663 2,00
5762 2,00
8055 1,00
V
Váţený průměr Kč/m2 Index obchodovatelnosti Uprav.prům. hod. Kč/m2 1m2
Pozemek Zastavěná (uţit.)pl. Poţadovaná cena Poţadovaná cena I1 Index rozdílné polohy I2 Index času informace I3 Index důvěryhodnosti Iv Index moţnosti dalšího vyuţití I4 Index stavu objektu Ive Příslušenství domu Ip Velikost pozemku Z Upravená cena 1 m2 Zp
Okres k.ú.
M2 M2 Kč Kč/m2 0,50 – 1,50 Index URS 0,80 – 1,00 0,80 – 1,20
Posuzovaný Uţ. plocha objekt Budova č.p. 72 95 Celková srov. Cena
6181 1,00 6181
Upravený průměr hodnoty 1m2
Srovnatelná cena
6181
587195
590.000 Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota celkem
Kč
590.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 14 -
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti
1 025 760 Kč
3.2 Věcná hodnota nemovitosti
892 000 Kč
3.3 Výnosová hodnota nemovitosti
nebyla stanovena
3.4 Srovnávací hodnota nemovitosti
590 000 Kč
Při oceňování nemovitostí je moţné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu trţní) povaţovat cenu stanovenou jako váţený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj slouţící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti a do průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vţdy váhu 1,00. S ohledem na kvalitu a spolehlivost pouţitých dat a na skutečnost, ţe se nejedná o komerční objekt, bude pro váţený průměr přiřazena srovnávací hodnotě váha 2,00.
Výpočet trţní ceny nemovitosti : 1,00 *
892 000 =
892 000
2,00 *
590 000 =
1 180 000 -------------------2 072 000 : 3,00 = 690 667 Kč
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy pozemků odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na částku :
690 000,- Kč
- 15 -
4. ZÁVĚR a.
cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství
690.000 Kč. b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěna
c.
Závady, které prodejem v draţbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí činí (RD č.p. 72, pozemek p.č. st.62/3, s příslušenstvím)
690.000 Kč. Slovy : Šestsetdevadesáttisíc korun
V Praze, dne 30.června 2009 Prohlašuji, ţe při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou
.................... vypracoval - 16 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2697 - 114/2009. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
- 17 -
