ZNALECKÝ POSUDEK č. 930 - 70/2010 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 z rekreační chaty č.e. 281, vystavěné na pozemku jiného vlastníka p.č. st. 792, která je zapsána na LV č. 1709, kat. území Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 2066/03 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rekreační chatě č.e. 281 vystavěné na pozemku jiného vlastníka, za účelem jejího prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 07.09.2010 posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy tel.: 2 5181 4794, 602 205 369
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 07.09.2010
-2-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační chata č.e. 281 Adresa nemovitosti: 267 07 Chyňava Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Chyňava Katastrální území: Chyňava Počet obyvatel: 1 680 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 40,0415 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 80,08 Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.07.2010 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 1709, obec Chyňava, okres Chyňava, okr. Beroun, ze dne 03.11.2009 - Snímek z KN mapy, k.ú. Chyňava, obec Chyňava, měř.: 1:2880, mapový list č. 2S/16-11, ze dne 24.06.2010 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.:025 Ex 2066/03-17, ze dne 04.06.2010 - Stavební povolení č.j.: 1456/39 k výstavbě a užívání rekreační chaty, vydáno Obecním úřadem v Chyňavě ze dne 14.9.1939 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je rekreační chata č.e. 281 zapsána na LV č. 1709, kat. území Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun, ve vlastnictví Paprčkové Hany, nar. 4.9.1963, bytem Nezamyslova 639/16, Praha 2 - Nusle, 128 00 Praha 28 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2 a Rulfa Gustava, nar. 11.01.1958, bytem Slavíkova 1581/24, Praha 3 - Žižkov, 130 00 Praha 3 o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2. V části C listu vlastnictví jsou zapsána tato omezení : - Nařízení exekuce na základě listiny č.j.: Nc 12428/2003 na Rulfa Gustava - Nařízení exekuce na základě listiny č.j.: Nc 12429/2003 na Rulfa Gustava - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pro pohledávku 1 470,- Kč s příslušenstvím na základě Exekučního příkazu č.j. Ex 2066/2003 - Exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pro pohledávku 1 310?20 Kč s
-3příslušenstvím na základě Exekučního příkazu č.j. 2097/2003 - Nařízení exekuce na základě listiny OS Praha 3 č.j.: 56 Nc 30390/2009 na Rulfa Gustava - Nařízení exekuce na základě listiny OS Praha 3 č.j.: 55 Nc 21147/2009 na Rulfa Gustava 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná roubená jednopodlažní rekreační chata nepravidelného půdorysného tvaru se sedlovou a částečně pultovou střechou byla vystavěna v roce 1939 na svažitém lesním pozemku se severozápadní expozicí jiného vlastníka. Objekt je vystavěn v chatové osadě, která sestává z několika set chat v k.ú. Chyňava, obci Chyňava, v bývalém okrese Beroun. Nemovitost se nachází asi 1 km severozápadně od obce Podkozí, při pravém břehu v údolí potoka Loděnice. Přístup k chatě je komplikovaný, příjezd je možný pouze po polní cestě asi 80 m jižně od objektu, následně je nutné dojít k objektu samému po strmé pěšině. Dovnitř nejsou zavedeny žádné inženýrské sítě, v okolí chaty není vybudována ani studna. Technický stav objektu je špatný, údržba je zanedbána, je nutné provést kompletní rekonstrukci. Při terénním šetření mi nebyl umožněn vstup dovnitř. 6. Obsah posudku I. Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rekreační chata č.e. 281 II. Srovnávací metoda b1) Chata Chyňava b2) Chata Chyňava b3) Chata Chyňava b4) Chata Chyňava
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rekreační chata č.e. 281 - § 26 Dřevěná roubená, volně stojící nepodsklepená rekreační chata č.e. 281 nepravidelného půdorysu se sedlovou a částečně pultovou střechou, byla vystavěna okolo r. 1939 na svažitém pozemku se severozápadní expozicí. Jedná se, patrně, o jednu obytnou místnost s dodatečně přistavěným zádveřím (verandou) u severovýchodní stěny a dřevníku u severní části stavby. Chata je vybudována na kamenné podezdívce, stěny jsou opatřeny nátěrem, střecha neumožňující podkroví je pokryta eternitovými šablonami, okap z pozinkovaného plechu je osazen. Jsou osazena dřevěná okna s
-4jednoduchou výplní, okno v jihozápadním štítu je opatřeno okenicí, část okenních otvorů ve verandě je vyplněno igelitem. Dveře jsou dřevěné. Objekt je vytápěn kamny na tuhá paliva. Dovnitř nejsou evidentně zavedeny žádné inženýrské sítě. Technický stav nemovitosti se jeví úměrný jeho stáří se zanedbanou údržbou. Do chaty mi nebyl umožněn vstup, z toho důvodu neuvádím podrobnější popis. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20):
Chata Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel 71 roků 4 997,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Zastřešení:
3,00*6,00+6,0*1,5+2,5*2,80 3,00*6,00
Název podlaží 1.NP: Zastřešení:
Zastavěná plocha 34,00 m2 18,00 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: 3,00*6,00*2,5+6,0*1,5*2,30 +(6,0*1,5*0,6)/2+2,5*2,8+2,5 Zastřešení: (3,00*6,00)*(0,70)/2 Obestavěný prostor – celkem:
34,00 m2 18,00 m2
= =
Konstrukční výška 2,50 m 0,70 m
=
77,90 m3
= =
6,30 m3 84,20 m3
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku Druh stavby - Zahrádkářská chata Svislé konstrukce - Dřevěné srubové Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1. 2. 3. 4.
č.
Vi
I IV I I
0,02 0,02 -0,01 -0,06
II II II
-0,06 0,00 -0,04
I III IV
-0,05 0,00 0,65
č.
Pi
Koeficient pro stáří 71 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,70 = 0,373 i=1
Index polohy: Název znaku
-51. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných městech a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné 7. Obchod a služby v okolí - žádné 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
V
0,20
III III II II I I I II III II
0,00 0,02 -0,01 0,00 -0,02 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,140 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - spoluvlastnictví dvou osob
č.
Ti
III
0,00
I I
-0,05 -0,02
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,930 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,373 * 1,140 * 0,930 = 0,395 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 997,- Kč/m3 * 0,395 = 1 973,82 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 973,82 Kč/m3 * 84,20 m3 = 166 195,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 166 195,64 Kč 166 195,64 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/2 Rekreační chata č.e. 281 - zjištěná cena
=
83 097,82 Kč
-6-
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rekreační chata č.e. 281
=
83 097,82 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
83 097,82 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
83 100,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány rekreační chaty přímo v k.ú. Chyňava, některé na cizím pozemku. Objekty se liší velikostí přilehlého pozemku, vybaveností inženýrských sítí, technickým stavem, stářím, užitnou i zastavěnou plochou.
b1) Chata Podkozí
rekreační chata s pozemkem o velikosti 801 m2 v krásných lesích Křivoklátska. Na pozemku je chata a nová nedokončená bouda. Krásný výhled do okolí. Příjezd po asfaltové komunikaci, vytápění lokální na TP, objekt ve špatném stavu.
Zastavěná plocha : Plocha pozemku :
18 m2 801 m2
Cena : 350 000,00 Kč
b2) Chata Chyňava
chata 2+1 vystavěná na pronajatém pozemku, která se nachází v Podkozí. Do objektu není zavedena voda, užitková voda se odchytává do nádrže s čerpadlem. Chata je ve stráni, soukromí. Chata je zděná, ve velmi dobrém stavu, nová střecha, zateplení. Rozvod elektř.
Zastavěná plocha : Plocha pozemku : Cena : 350 000,00 Kč
16 m2 300 m2
-7b3) Chata Podkozí
kvalitně provedená a prakticky řešená chata na vl. pozemku. Dřevěná chata na kamenné podezdívce je v „Údolí oddechu“, nedaleko Podkozí. Dispozičně řešeno – obytná místnost s kk, dvě ložnice, zasklená veranda. Zastavěná plocha : Plocha pozemku :
53 m2 627 m2
Cena : 440 000 Kč
b4) Chata Podkozí
chata 3 + kk s terasou na vlastním pozemku, osada Rujana. Chata je situována v lese na rovinatém pozemku, na který je přístup po schodišti z pražců. Dům je v perfektním stavu, veliká společenská místnost, kuchyňský koutem, oddělenou jídelnou a koupelnou, v patře jsou dvě ložnice, plně vybaveno. Voda ze studny, odpad žumpa, elektřina 220/380 V. Zastavěná plocha : Plocha pozemku :
40 m2 850 m2
Cena : 800 000 Kč
Tabulka cen srovnávaných nemovitostí : Chata ZP (m2) 1. 18 2. 3. 53 4. 35 Srov. 43
UP (m2) 16 35 75 52 86
Pl.poz. (m2) 801 627 850 494
Cena 350 000 350 000 440 000 800 000
K1 - koef.navýšení cen RK K2 - koef. pozemku K3 – koef. technického stavu a vybavenosti K4 - koef. připojení na inženýrské sítě
Cena (m2) 21 875 10 000 5 867 15 385
koef. 0,95*0,65*0,90*0,95 0,95*1,00*0,80*0,95 0,95*0,80*0,90*0,95 0,95*0,84*0,70*0,70
Cena po úpravě 11 549 7 220 3 812 6 016 7 149
-8Výpočet srovnávací metodou : 31 * 7 149 = 221 619 Kč * 0,85 * 0,5 = 94 188 Kč = 95 200 Kč 0,5 – koeficient spoluvlastnického podílu 0,85 – koeficient obtížnější realizace spoluvlastnického podílu 1/2
D. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena:
83 100,- Kč
Srovnávací hodnota:
95 200,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 460/2009, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se liší velmi mírně, z tohoto důvodu považuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti ½ za zrůměrovaný výsledek zjištěný na základě obou metod. Nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí na realitním trhu byly upraveny koeficienty navýšení cen realitních kanceláří, koeficientem pozemku, koeficientem technického stavu a vybavenosti a koeficientem napojení na inženýrské sítě a konečný výsledek byl ještě upraven koeficienty 0,85 za případné obtížné zobchodování spoluvlastnického podílu o velikosti ½. Při ocenění nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. 83 100 + 95 200 = 89 150 = 90 000 Kč
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2: 90 000,- Kč slovy: devadesáttisíckorunčeských a.
spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na rekreační chatě č.e. 281, která je zapsána na LV č. 1709, k.ú. Chyňava, obec Chyňva, okr. Beroun – obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ činí, včetně příslušenství 90 000,00 Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
-9d.
Výsledná cena výše spoluvlastnického podílu o velikosti ½ označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 90 000,00 Kč
V Praze, dne 07.09.2010
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 930 - 70 /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 70/2010.
