č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4879/116/14 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 898/34 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 9245/1695478 ke společným částem budov č.p.890. 891, 892, 893, 894, 895, 896, 897, 898 a 899 a k pozemkům parc.č. 221/121, 122, 123, 124, 125, 126, 127,128,129 a 130 v obci Praha, k.ú. Černý Most
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
25.března 2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 7.dubna 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Dygrýnova, městské části města Prahy 9 a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 898/34 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 9245/1695478 ke společným částem budov č.p.890. 891, 892, 893, 894, 895, 896, 897, 898 a 899 a k pozemkům parc.č. 221/121, 122, 123, 124, 125, 126, 127,128,129 a 130 v obci Praha, k.ú. Černý Most. Dle sdělení majitele bytu byl dům postaven v roce 1991, v roce 2013 byla zateplena fasáda, opravena střecha, byla měněna okna za plastová a byl osazen nový výtah. Bytová jednotka má zděné jádro, je v původním udržovaném stavu. Přístup k domu z hlavní komunikace je přes pozemek parc.č. 221/447, který je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Bytový dům, ve kterém se oceňovaná bytová jednotka nachází je postavený v lokalitě obdobných panelových bytových domů v sídlišti Černý Most. Mezi výhody této lokality patří velmi dobrá občanská vybavenost - školy, školky, dětská hřiště, zdravotnická zařízení, obchody, služby. Nákupní centrum, sportovní a zábavní centrum Černý Most vzdálené. Velmi dobré dopravní spojení MHD (autobusy) a automobilovou dopravou (dálnice D11, rychlostní silnice R10, Východní spojka a ulice Chlumecká). Stanice metra Černý Most ve vzdálenosti 450 m.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Černý Most, obec Praha, list vlastnictví č. 1389 vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.3.2014 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Kupní smlouva ze dne 25.9.2008 Údaje z cenové mapy hl.m.Prahy pro rok 2014 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.3.2014 za přítomnosti klienta
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1389 pro k.ú. Černý Most, obec Praha zapsána : Paní Maria Medvedeva Dygrýnova 898/16 198 00 Praha 9
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky 2) Byty v domech vícebytových
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemky Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemky vedené jako zastavěná plocha a nádvoří jsou oceněny v CM hl.m.Prahy částkou 3.000,-Kč/m2. Spoluvlastnický podíl k těmto pozemkům činí 9245/1695478. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku 221/121 265 221/122 265 121/123 265 121/124 265 121/125 265 121/126 263 121/127 264 121/128 265 121/129 374 121/130 359
= = = = = = = = = =
265.00 m2 265.00 m2 265.00 m2 265.00 m2 265.00 m2 263.00 m2 264.00 m2 265.00 m2 374.00 m2 359.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2850.00 m
2.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 2850.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 9245/1695478
= Kč = Kč = Kč
3.000,8.550.000,46.620,92
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
46.621,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 4+1 s lodžií přes 2 pokoje umístěnou ve 2.nadzemním podlaží bytového domu, který je podsklepený s 8.NP. Panelový bytový dům byl postaven v roce 1991, stáří ke dni ocenění činí 23 let. Stavebně -technický stav domu tomuto stáří odpovídá. Dům je po částečně rekonstrukci (zateplená fasáda, vnitřní rozvody, oprava střechy, rekonstrukce vnitřních prostor v 1.NP, nový výtah, plastová okna. Základy domu betonové pasy s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosný systém stěnový železobetonový montovaný z plošných dílců. Střecha domu plochá se spádem, krytina asfaltové pásy, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod osazen. Jednotlivá podlaží spojena schodištěm a výtahem. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře do ocelových zárubní. Podlahy betonové, podlahová krytina PVC a textilie. Vytápění včetně přípravy TUV ústřední dálkové teplovodní. Ke dni prohlídky byla odstraněna původní kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči.
-3-
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.2.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Pokoje Kuchyně Komora Předsíň WC Lodžie Sklep Koupelna
18.00+12+8.20+8.20 11.30 3.80 15.50 1.00 7.00 4.14*0.10 4.31
46.40 m 11.30 m2 3.80 m2 15.50 m2 1.00 m2 7.00 m2 0.41 m2 4.31 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
89.72 m
2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.2.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.06
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940 2.2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba
-4-
1
1.00
1
0.02
3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
-0.10 0.00 0.00 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900
-0.10
2.2.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.885+0.05 pro stáří 23 let)
0.00 0.00 0.00 0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.7948
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
-5-
0.05
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.05) x 0.7948 = 0.835 2.2.8 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
31.293,x 0.835 x 0.940 x 0.900
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 89.72 m2
= Kč = Kč
22.092,86 1.982.171,22
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
1.982.171,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 46.621,- Kč 1.982.171,- Kč
1) Pozemky 2) Byty v domech vícebytových
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
2.028.792,- Kč 2.028.790,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydvacetosmtisícsedmsetdevadesát Kč
V Praze, dne 7.dubna 2014
.................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez pp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Byty v domech vícebytových Pozemky
1982171.00 46621.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
2028792.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez pp
Cena celkem Kč
2.028.792,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění je známa prodejní cena bytové jednotky z roku 2008, která činila 3.200.000,-Kč. Tato cena je v současné době vysoká, proto pro porovnání byly použity nabídky realitních kanceláří. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti - bytové jednotky jsou nabízeny následovně:
-7-
Prodej, byt 4+1, 88 m² , Dygrýnova, Praha 9 - Černý Most Celková cena: 2 600 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: anuita 50 000 Kč Budova: Panelová / Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 8 / Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha podlahová: 88 m2 Lodžie: Ano Nabízíme k prodeji byt 4+1 s lodžií v druhém patře panelového domu v blízkosti metra B - Černý Most. Byt 4+1 se zděným jádrem má plastová okna, na podlahách je položena převážně dlažba. Byt má dále plastové stoupačky a digitální měřiče tepla. K bytu náleží komora. Celková výměra činí 88 m2 vč. lodžie a vč. komory. Byt je v družstevním vlastnictví s možností převodu do osobního vlastnictví. V okolí veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchodní centrum, poliklinika, knihovna. Dobrá dopravní dostupnost – 4 minuty na autobusové zastávky nebo 8 minut na stanici metra B - Černý Most. Rychlý přístup na Pražský okruh, E55 a dálnici D11.
Prodej, byt 4+kk, 81 m² , Cíglerova, Praha 9 - Černý Most, OV Celková cena: 2 780 000 Kč za nemovitost Budova: Panelová / Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha podlahová: 81 m2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: 8x Naše společnost Vám zprostředkuje prodej velmi pěkného bytu v osobním vlastnictví 4+kk o CP 81 m².Byt je po rekonstrukci.Na podlahách je nová plovoucí podlaha a dlažba.Byt je částečně vybavennová kuchyňská linka.Součástí bytu je sklep. Vynikající dopravní dostupnost a infrastruktura v místě. Nedaleko metro Rajská zahrada
Prodej, byt 4+1, 97 m² , Fejfarova, Praha 9 - Černý Most, OV Celková cena: 3 100 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: , 4000 Budova: Panelová / Stav objektu: Dobrý
-8-
Zástavba: Obchodní a obytná Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 97 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Nabízíme k prodeji byt v OV s lodžií v 4.NP panelového domu v ulici Fejfarova na Černém Mostě. Byt má 97,6m2, lodžie 7m2, 2 koupelny, oddělené 2 WC, korkové podlahy, nová plastová okna. K bytu patří sklep na stejném patře. U domu je škola a školka 3 minuty pěšky, metro Černý most 7 min. Objekt číslo
Užitná pl. m2
1
88
2 650 000
0,99
1,00
0,90
27 093
2
81
2 780 000
0,95
0,99
0,90
29 473
3
97
3 100 000
0,99
1,00
0,90
28 737
91,19
2 592 896
1,00
1,00
1,00
28 434
Cena celkem Kč
Vybavenost koef.0,80-1,20
Poloha koef.0,85-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
Oceňovaná nemovitost č.898/34
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Pozitivní stránky - bytový dům po rekonstrukci - podobná okolní zástavba - dobrá občanská vybavenost v místě - dobré dopravní spojení Negativní stránky - nízká obchodovatelnost v současné době - velká nabídka podobných bytů k prodeji v této lokalitě - byt v udržovaném standardním stavu - omezené parkování před domem
-9-
4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
2.028.792,2.028.792,2.590.000,-
= Kč
2.590.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.590.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Fotodokumentace :
- 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.028.792,- Kč nestanovena 2.590.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.590.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionypětsetdevadesáttisíc Kč
V Praze, dne 7.dubna 2014 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4879/116/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
